Cos’è il voucher mutuo
Come prima definizione possiamo dire che il voucher mutuo è una delibera preventiva scritta che ci fornisce un’ottima indicazione sulla nostra effettiva capacità di comprare casa o altri immobili.
Molto spesso mi capita di incontrare persone alla ricerca di immobili con alcuni dubbi che creano loro notevoli perdite di tempo. Mi piacerebbe riuscire a fare un po di chiarezza regalandovi, inoltre, il mio punto di vista.
Capire a quale tipo di credito abbiamo accesso è parte fondamentale di qualunque acquisto immobiliare ed avere la garanzia formale degli importi ci permette la massima pianificazione
Il voucher mutuo è uno strumento importante nella trattativa immobiliare e mette chi ne dispone in una posizione di vantaggio sugli altri.
E’ importantissimo che le prime attività vengano messe in campo prima di girare come forsennati per visitare l’offerta di mercato.
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I voucher mutuo fanno risparmiare tempo e sforzi.
Come in tutto ciò che riguarda il campo immobiliare “verba volant” ed il primo consiglio che vi lancio è di scegliere Istituti di credito disposti ad fornirvi quello che in termini tecnici si chiama, appunto, voucher mutuo.
Ha solitamente validità di sei mesi e che ci garantisce, quasi a pieno titolo, la disponibilità di somma certa nel periodo di validità stesso.
Sottolineo quasi poiché anche i voucher mutuo sono soggetti a variazioni “logistiche”nel tempo.
E’ ovvio che la banca provvederà ad ulteriori verifiche dei requisiti nel momento in cui avrete trovato l’immobile. Verrà, infatti, svolta la classica perizia immobiliare e verranno applicati anche tutti i normali controlli su trascrizioni, pesi, gravami, ipoteche.
Il voucher mutuo viene rilasciato in funzione del compratore, la successiva delibera dipende anche dallo stato dell’immobile
Un altro grandissimo vantaggio del voucher mutuo, esso ci permette di scremare le offerte immobiliari troppo distanti per prezzo dall’indicazione certificata dalla banca.
Durante la successiva ricerca dell’immobile tenete anche conto che, mediamente, gli annunci che trovate sui siti hanno prezzi negoziabili per un’aliquota abbastanza consistente che può arrivare al 10% e più..
Non solo, tramite l’attività di richiesta potremo pattuire con l’Istituto anche la rata massima del mutuo stesso con il rinnovo sul consiglio che sempre lascio, spendete meno di quello che sono disposti a darvi. Tenersi un cuscino di questi tempi è cosa buona e giusta.
Diversi Istituti hanno in catalogo questo prodotto, io vi lascio qui il link alla pagina Unicredit così potete dare un’occhiata.
Per agevolarvi il lavoro vi ricordo di preparare subito i documenti necessari alla richiesta del voucher mutuo:
- Documento di identità
- Codice fiscale
- Ultime 3 buste paga
- Ultimi due Cud o dichiarazione dei redditi
- Dichiarazione circa prestiti già in corso.
Nella fase successiva, ad oggetto trovato, saranno necessari per l’erogazione anche tutti documenti quali atto di provenienza, planimetria catastale, visura catastale e le mille altre scartoffie del mercato moderno.
Riassumendo, il voucher mutuo è il sistema migliore per sapere a quali somme possiamo avere accesso, ma la successiva erogazione del mutuo dipenderà anche dall’immobile trovato.
I requisiti dell’immobile
Sono i classici delle normali compravendite ma ovviamente, per non perdere tempo, è bene informarsi subito dall’agente o dal proprietario se tutto è sotto controllo.
Prima di imbarcarsi nelle pratiche di richiesta chiedete alcune cose molto importanti per capire il livello di diligenza della vostra controparte.
- E’ stata redatta la relazione tecnica integrata?
- L’immobile viene venduto con o senza agibilità?
- Sussistono difformità urbanistiche sull’immobile in vendita
- Ci sarà necessità di sanatoria?
La banca non erogherà mutui su immobili non urbanisticamente regolari, con trascrizioni o ipoteche non cancellate come pure bloccherà la pratica su immobili con planimetria catastale non conforme allo stato di fatto.
Voucher Mutuo e condizione sospensiva nelle proposte di acquisto.
Vi ho già più volte spiegato cosa è una clausola sospensiva o risolutiva espressa nella proposta di acquisto immobiliare e preliminari di compravendita.
Se da un lato è vero che il voucher mutuo rappresenta una formalità della banca con valore di delibera preventiva, dall’altro vi ho spiegato sopra che la validità finale è subordinata ad ulteriori controlli.
Dinamica quest’ultima che sortisce un notevole effetto anche su venditore ed agenzia immobiliare.
Cosa include il voucher mutuo
Attenzione importante da focalizzare, la delibera preventiva del mutuo include solo il costo dell’immobile.
Non si potranno coprire gli altri costi quali:
- Notaio
- Provvigione agenzia immobiliare
- Traslochi
- Ristrutturazione
Per tutte quest voci sarà, dunque, necessario un finanziamento a parte oltre al mutuo.
Il voucher dal punto di vista di chi vende
Molto spesso agente immobiliare e venditore risultano reticenti rispettivamente a raccogliere ed accettare una proposta vincolata.
Questo poiché i tempi normalmente necessari per ottenere il via libera al finanziamento variano da 45 a 60 giorni.
Il fatto di avere un voucher mutuo in mano tranquillizza sicuramente tutte le controparti.
L’agente infatti raccoglierà la proposta molto più volentieri visto che quasi certamente il finanziamento arriverà.
Chi sta vendendo non si ritroverà ad aver atteso inutilmente tempo e quindi non avrà perso occasioni di vendita per nulla.
Possiamo dunque dire che il voucher mutuo mette d’accordo tutti, regala sicurezza e rappresenta un grande aiuto nel creare sicurezza nel mercato. Di questi tempi non è poco per condurre trattative profittevoli.
16 risposte
buonasera,perché molte banche non fanno questo voucher mutuo?sembra che se lo vogliono tenere caro caro.quali sono i tempi di differenza tra questo e una semplice richiesta di mutuo?mi parlava del doppio del tempo…grazie
Non tutte le banche hanno erogano voucher ma le principali si ed il tempo per ottenerlo è di circa un mese. Esso va tassativamente richiesto prima di fare proposte di acquisto. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
Se è stata firmata una proposta di acquisto subordinata alla concessione del mutuo e questo non viene concesso per un problema dell’immobile e non dell’acquirente cosa succede con la somma versata in deposito? Non è caparra perché è stato scritto che lo diventa alla concessione del mutuo. Il venditore deve solo restituirla od altro? Saluti
Buongiorno e grazie per aver letto il sito. Grandissimo quanto comune problema visto che le clausole sospensive difficilmente distinguono tra delibera reddituale e quella effettiva in cui gioca ruolo importante anche la regolarità della casa. Per darle sentenze corrette nel mio ruolo di perito dovrei avere contezza della situazione e dei documenti firmati ma in linea generale direi che essendo l’immobile non urbanisticamente regolare (cosa probabilmente dichiarata dal venditore in sede di proposta) possa nascere di fatto un danno. Le consiglio in ordine a ciò immediato intervento legale considerato anche che nessuno agente immobiliare può erigersi a giudice decidendo cosa fare degli assegni altrui. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
ho ricevuto una proposta di affitto del mio immobile con contestuale patto di acquisto.
Dato che il compratore non ha ancora la liquidità per la caparra confirmatoria, avendo un immobile da vendere, sto valutando di farmi almeno rilasciare un voucher mutuo come garanzia di solvibilità. Secondo lei, quali altre accortezze potrei considerare in fase di stipula del contratto?
Cordialmente
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Temo che la prassi da lei proposta, seppur ragionevole, non sia applicabile in quando molte banche pretendono che il voucher sia richiesto (ed erogato) prima che il compratore produca proposte di acquisto. Inoltre, non amo molto questi patti in divenire poiché non si ha a priori la certezza del timing, ovvero del tempo necessario al compratore per diventare solvibile a seguito della vendita (se ci mette 2 anni perché colloca male l’immobile sul mercato non penso lei voglia aspettare). Io eviterei di accettare la proposta e la trasformerei in un’opzione. Tradotto in termini semplici: “se vendi la tua casa entro 6 mesi e quindi entro sei mesi diventi solvibile la mia casa è tua. Se non ci riesci mi corrispondi il danno per 6 mesi di attesa pari all’ipotetico importo del corrispondente canone di affitto”. I motivi per un blocco della vendita della casa del suo acquirente possono essere molti (difformità urbanistiche, sanatorie, irreperibilità di compratori adatti ecc.) e ciò produrrebbe problemi ad entrambi a prescindere dalle eventuali garanzie sostitutive alla caparra (es fidejussioni). Situazione borderline, se vuole possiamo approfondire con una consulenza per studiare nel dettaglio il caso di specie e produrre una controproposta solida e sicura (sempre che esista una strada adatta). I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Quali svantaggi ha il venditore a chiedere il voucher al potenziale acquirente? Grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Come ho scritto in un commento simile nessuno, è segno di concretezza nella trattativa! Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Quali possono essere gli svantaggi per il venditore nel pretendere il voucher mutuo? Grazie
Buonasera, assolutamente nessuno è segno di concretezza e di voler avere certezza di chiudere l’affare. Cordiali saluti.
Buona sera, è possibile richiedere contemporaneamente “voucher muto” in diverse banche?
Buonasera a lei e grazie per avermi scritto. Certamente, è solo uno studio di finanziabilità. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Sera, e grazie per i chiarimenti dati.
Potrei sapere se esiste una soluzione simile per l’acquisto di un rustico?
Buonasera e grazie a lei per aver letto il blog. Il voucher è di fatto una delibera preventiva non strettamente legata al tipo di immobile in acquisto. Ciò a discrezione dei singoli Istituti di credito, per cui non vedo particolari problemi nell’acquisto di un rustico, salvo orientamenti interni della banca da lei scelta. Con l’augurio di esserle stato utile le invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera,
se ho capito correttamente anche se ho un voucher mutuo devo chiedere all’agenzia di inserire una condizione sospensiva, giusto!? Se così – come dovrebbe essere scritta una clausola sospensiva ‘meno restrittiva’ può farmi un esempio
Buonasera e grazie per avermi scritto. Si sempre meglio usare la clausola, il voucher sarà un utile strumento per invogliare il venditore ad accettare una proposta condizionata, consapevole che l’eventuale diniego al mutuo potrebbe sopravvenire più per incommerciabilità dell’immobile che per fallimento della valutazione reddituale della banca. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati