Visura catastale | Cosa è, le tipologie, come reperirla ed a cosa serve

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La visura catastale è un documento reperibile presso l'Agenzia del Territorio in cui sono contenuti i dati anagrafici e fiscali dell'immobile.
visura catastale

Parlare di visura catastale impone prima di tutto una distinzione macroscopica tra le visure al Catasto fabbricati e quelle al Catasto Terreni.

Il primo è l’organo di raccolta delle schede di tutti i fabbricati censiti mentre il secondo, come detta il nome, dei terreni. Se ci stiamo chiedendo cosa è un visura catastale possiamo usare questa asserzione:

In linea generale possiamo definirla come un documento riassuntivo delle provenienze e delle generalità dell’immobile.

In essa, infatti, sono raccolte in formato tabellare tutta una serie di informazioni fondamentali non solo in compravendita anche per la corretta gestione fiscale e non degli immobili.

Questo poiché, ricordiamolo per l’ennesima volta, il Catasto è un organo fiscale e non urbanistico, nonostante su quest’ultimo abbia risonanza.

Visura catastale ordinaria e visura catastale storica

Esistono due tipologie di visura catastale. La prima prende il nome di ordinaria mentre la seconda di storica.

Il principio d’uso ed il significato sono gli stessi. Variano, invece, i dati in esse contenuti.

Tra i documenti necessari per vendere casa consiglio sempre di utilizzare la storica poiché essa contiene tutti i dati dell’ordinaria implementati.

Nota importante. Quando siete in compravendita, sia da privati che tramite un’agenzia immobiliare, assicuratevi che una copia aggiornata di questo documento sia disponibile. Questo rispettivamente prima di firmare un incarico di vendita in esclusiva sia prima di fare la vostra proposta di acquisto.

Quali dati troviamo nella visura ordinaria

Come abbiamo appena detto possiamo equipararla ad un documento di identità dell’immobile.

Nella visura catastale ordinaria troveremo dunque:

  • Indirizzo
  • Identificativi catastali ( Foglio, Mappale, Subalterno)
  • Nome del/ dei proprietari
  • Zona censuaria
  • Classe catastale
  • Rendita catastale
  • Estremi dell’atto di provenienza
  • Superficie dell’immobile in metri quadri o vani se non aggiornata

Dati quali zona censuaria, classe e consistenza sono importanti anche nella corretta stesura di una valutazione immobili fatta come si deve.

Visura ordinaria storica

Nella visura ordinaria storica questa fotografia dell’immobile viene ampliata di tutti i passaggi passati subiti dallo stesso.

Potremo quindi reperire, oltre a tutti i dati della visura catastale ordinaria:

  • Nome precedenti proprietari
  • Numeri di protocollo dei precedenti atti
  • Eventuali modifiche subite catastalmente nel tempo

Il motivo per cui consiglio sempre la storica risiede proprio nella sua natura. Quando si vuole vendere un immobile, infatti, è bene avere anche tutti i dati riguardanti la storia dello stesso al fine di reperire la documentazione completa.

Spesso questo non è possibile con i soli dati contenuti nell’ordinaria poiché pratiche edilizie passate, atti e scritture possono essere registrati e protocollati sotto il nominativo di precedenti soggetti.

Dato,invece, non contemplato neanche nella storica riguarda l’accettazione tacita di eredità ove l’immobile oggetto di successione. Solo quest’ultima verrà menzionata.

Dove si fa una visura catastale

Il catasto è un’appendice dell’Agenzia del Territorio e quindi sarà proprio a questo organo che dovremo richiedere la visura catastale di un immobile.

Questo può essere fatto in diversi modi:

Visura presso Agenzia del Territorio

Recarsi presso gli sportelli dell’Agenzia del Territorio è il primo metodo che sovviene, anche se può portare via parecchio tempo. Per lo meno in città come Bologna dove l’afflusso è molto elevato.

Visura catastale online

Fortunatamente il digitale ci viene incontro per risparmiare tempo e grazie alla piattaforma Sister dell’Agenzia del Territorio è possibile reperire il documento in modo abbastanza agevole.

Per ottenerlo è necessario registrarsi, mentre senza registrazione possiamo consultare le rendite catastali di un immobile a patto di conoscerne gli identificativi catastali.

Esistono centinaia di servizi online privati che possono fare la richiesta per voi, ovviamente previo pagamento di somme che variano da 2€ a 10€.

Proprio su questo aspetto ampliamo il discorso

Quanto costa una visura catastale

Presso l’Agenzia del Territorio è gratuita, se stampata e se non ricordo male bisogna pagare ben 1€ di diritti di segreteria. Direi che nel computo di quanto costa vendere casa o, eventualmente, comprarla questa tipo di documento incide decisamente poco.

Se, invece, si utilizzano servizi privati i costi sono molto più elevati anche se decisamente sostenibili, ve li ho anticipati poco fa.

Se calcoliamo che il tempo è denaro probabilmente è molto meglio spendere 5€ per acquistarla online piuttosto che perdere una mattina in catasto. Parere personale ovviamente.

Per la visura serve la delega della proprietà?

Non sempre. Una visura catastale ordinaria non richiede delega del proprietario per essere consultata e riprodotta in copia.

La storica invece si può ottenere, se non si è proprietari o comproprietari, solo fornendo una delega scritta di questi ultimi a nostro favore. Esattamente come avviene per richiedere la planimetria catastale.

In entrambi i casi portatevi sempre dietro o comunque allegate alla richiesta una copia del vostro documento di identità.

Ora passiamo alla parte di richiesta vera e propria

Come richiedere una visura catastale

Ovviamente se siamo proprietari dell’immobile basteranno i nostri dati ed il gioco è fatto.

Il discorso cambia se dobbiamo richiedere il documento su immobili di cui non conosciamo molto.

I metodi per fare una visura catastale sono diversi, vediamoli:

Visura per soggetto

Attraverso i dati anagrafici, codice fiscale in primis, di uno dei comproprietari o del singolo proprietario dell’immobile.

Spesso, però, si fa una visura proprio per sapere di chi è un immobile e quindi dobbiamo passare agli altri due metodi

Visura per indirizzo

Tramite questa richiesta avremo un elenco di tutti i subalterni registrati presso l’indirizzo che forniamo.

A questo punto per identificare l’unità che ci interessa dovremo incrociare i dati con quelli già in nostro possesso quali

  • Nominativi
  • Piano abitazione
  • Dimensione dell’unità

Per esclusione solitamente di riesce a comprendere quale sia l’immobile giusto.

Nei casi in cui, invece, conoscessimo i dati dell’immobile ma volessimo sapere di chi è o le sue caratteristiche possiamo passare al prossimo punto

Visura per immobile

Fornendo gli identificativi catastali dell’immobile possiamo richiedere la visura catastale contente tutte le informazioni che stiamo cercando.

Solitamente più difficoltoso, poiché gli identificati non sono a volte così facili da trovare se l’immobile non è nostro.

Conclusione e saluti

La visura catastale è certamente uno di quei documenti fondamentali se state pensando di vendere casa o altri immobili.

Non solo, vi sarà spesso utile ai fini fiscali per la corretta gestione dei vostri beni e per il corretto calcolo delle imposte sia diretta che relative all’acquisto prima casa o qualunque altro cespite.

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

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