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Le cose da sapere sulla vendita immobile ereditato

Nella vendita immobile ereditato bisogna sapere che si deve presentare la dichiarazione di successione, versare la tassa di successione, accettare l’eredità e fare la trascrizione di accettazione tacita di eredità. Prima di mettere casa in vendita serve anche la voltura catastale, ecco la guida completa!

vendita immobile ereditato
Le cose da sapere sulla vendita immobile ereditato tra tasse, successione, accettazione e voltura

Cosa serve

I documenti per vendere una casa ereditata sono più o meno quelli di ogni vendita e l’elenco completo lo trovate nell’articolo appeno linkato.

Stesso discorso per gli accertamenti tecnici.

Dovremo, però, aggiungere una serie di attività e dichiarazione che coprono sia l’ambito fiscale che di continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari.

Riassumendo, lo schema è questo:

Approfondiamo un po.

Dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione è obbligatoria e va presentata entro un anno dall’inizio della successione stessa. Solitamente quest’ultima parte con la morte del DeCujus.

Se volete dare un’occhiata per completezza di informazione, la Legge la regola è quella contenuta nel Testo Unico con riferimento n°346/90.

Come vedremo dopo la dichiarazione di successione non vale anche come dimostrazione dell’accettazione di eredità. Questo poiché si tratta di un atto esclusivamente fiscale.

Il fatto che sia una dichiarazione ai fini fiscali implica anche che non sarà sufficiente alla cessione.

Nella vendita immobile ereditato ad essa dovremo sempre allegare l’atto di provenienza con cui chi è mancato era diventato proprietario.

Oltre a tutte le cose di cui parliamo tra poco.

Vendita senza successione

La fretta è cattiva consigliera e la vendita senza successione completata è un’esempio su tutti di prassi sbagliata.

Gli eredi non sono ancora proprietari dal punto di vista legale e quindi non possono stipulare un atto di vendita.

Possono, se proprio si vuole forzare, impegnarsi alla vendita attraverso un particolare tipo di contratto preliminare senza successione.

Questo prende il nome di “Preliminare di vendita di cosa altrui”, ma bisogna fare molta attenzione poiché se dovesse andare storto qualcosa non si potrebbero rispettare gli accordi in esso contenuti.

Men che meno è possibile fare un preliminare normale, la casa non è vostra e non potete stringere un accordo con i compratori facendo finta di nulla.

Accettazione di eredità

L’accettazione di eredità è l’atto con cui, pensate un po, si accetta il lascito. Per la cronaca l’eredità può essere anche passiva, ovvero comprendere debiti superiori a patrimonio ricevuto.

Essa va presentata entro 10 anni dalla successione.

La responsabilità patrimoniale a partire dall’accettazione dell’eredità e non prima

E’ indispensabile alla vendita immobile ereditato e può essere di diversi tipi.

La prima con detta il nome prevede un atto Notarile da registrare in cui si accetta formalmente l’eredità stessa.

Nel secondo caso, sempre di forma espressa,limita la responsabilità sui debiti. Questo mette al sicuro il patrimonio personale degli eredi in caso di debiti di importo superiore a quanto si riceve in eredità.

L’accettazione tacita di eredità, invece, non prevede un atto formale ma si manifesta tramite comportamenti espliciti degli eredi.

Trascrizione accettazione tacita di eredità

Dopo aver accettato l’eredità in modo palese e formale non ci sarà bisgono del negozio di cui parliamo in questo capitolo.

Nel caso di accettazione tacita di eredità, invece, sarà necessario renderla formale attraverso una procedura che prende il nome di trascrizione di accettazione tacita di eredità.

Attraverso questa il fatto non palese di aver accettato il lascito viene tradotto in un atto adatto ad essere trascritto nei registri immobiliari.

Ciò garantisce la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari

La trascrizione è il metodo di pubblicità immobiliare dello stato. Visto che, come detto prima, l’accettazione di eredità può avvenire entro 10 anni dalla successione, trascrivendo si tutela il compratore da eventuali pretese di terzi post rogito.

Si può fare davanti al Notaio durante l’atto di vendita ad un costo di circa 500 euro per ogni coerede. Io, però, consiglio di farla sempre prima di mettere in vendita casa e magari dal proprio Notaio di fiducia.

Non amo le cose fatte all’ultimo minuto anche se i rischi in questo caso sono pari a zero o quasi.

Voltura catastale

Dovete anche sapere che dovrete provvedere alla voltura catastale per aggiornare i dati, appunto, presso il Catasto. Questo entro 30 giorni dalla successione.

A differenza della dichiarazione di successione la voltura catastale dimostra l’accettazione di eredità

Questo poiché è un atto allo stesso tempo fiscale e civile.

Ergo, se correte a volturare sappiate che vi assumente anche la responsabilità patrimoniale e non potrete più rinunciare.

D’altro canto, senza questa attività non si può procedere alla vendita immobile ereditato.

In circa 15 di lavoro come consulente immobiliare mi è capitato spesso di trovare sviste su questo aspetto, nel caos delle successione si vede che a volte scappa.

Controlli tecnici

E’ molto importante controllare l’immobile sotto gli aspetti tecnici, come in qualunque altra vendita.

Per farlo vi consiglio, prima di metterla sul mercato, di incaricare il vostro tecnico per redigere la relazione tecnica integrata.

Quest’ultima verificherà la conformità urbanistica e catastale oltre alla presenza di agibilità.

Su questi aspetti e per prepararvi alla vostra vendita vi consiglio altre due letture:

In essi spiego i rischi che si possono correre quando non si controlla un immobile ed anche come risolvere le cose se non mi avete ascoltato.

Specialmente in case vecchie e mai controllate sono aspetti di grande importanza per concludere ogni vendita senza problemi.

Tassazione

Come in tutte le compravendite immobiliari le tasse per l’acquisto sono a carico del compratore.

Nel processo di vendita immobile ereditato, però, dovremo versare quelle riguardanti il ricevimento dell’immobile dalla persona mancata.

Sono queste:

  • Imposta di successione
  • Ipotecaria
  • Catastale
  • Tributi speciali

Le vediamo nel dettaglio.

Tassa di successione

Nel trasferimento immobiliare possiamo equipararla alla classica imposta di registro .

Le aliquote ad oggi applicate vanno dal 4% all’8% in base al tipo di parentela con il De Cujus.

  • 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli;
  • 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
  • 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati;
  • 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.

La tassa di successione viene derivata dalla Dichiarazione di Successione presentata. L’Agenzia delle Entrate provvederà alla comunicazione dell’importo che dovrà essere liquidato tramite modello F24 entro 60 giorni dal ricevimento.

Evitare la tassa di successione

Alcuni proprietari di casa, ad un certo punto della loro vita, donano o cedono la casa ai futuri eredi.

Questo viene fatto nella speranza che essi non debbano corrispondere la tassa di successione per quel dato oggetto.

Se è stato seguito un iter di questo tipo vi consiglio comunque il parere di un fiscalista.

La strumentalità può essere perseguita anche successivamente al rogito, quindi è meglio capire se i passaggi reggono dal punto di vista dell’Agenzia delle Entrate.

Breve digressione che ho pensato di aggiungere poiché mi è capitato spesso.

Imposte ipotecaria e catastale

Vanno versate al momento in cui si eredita nella medesima misura delle normali compravendite nelle seguenti aliquote applicate al valore catastale.

  • Imposta ipotecaria 2%
  • Imposta catastale 1%

Questo in normali condizioni, ma:

Nel caso gli eredi utilizzino l’agevolazione prima casa si applica un forfettario di 200€ cadauna.

L’imposta ipotecaria riguarda le formalità per la trascrizione degli atti nei registri immobiliari.

Quella catastale invece è richiesta per le volture catastali (D. Lgs. 31 ottobre 1990 n. 347).

Tributi speciali

E’ un termine generale che racchiude diverse voci quali ad esempio l’imposta di bollo per la voltura catastale ed alcuni diritti di segreteria.

Un rapido elenco:

  • Imposta di bollo note di trascrizione 64 euro
  • Tassa ipotecaria note di trascrizione 35 euro
  • Tributo speciale catastale 55 euro
  • Imposta di bollo voltura 16 euro ogni 4 pagine di richiesta
  • Diritti di segreteria vari

Fortunatamente incidono poco sui costi vendita casa.

Abbiamo parlato finora di imposte che pesano nel passaggio dal De Cujus agli eredi dell’immobile. Esistono anche tasse da pagare per la vendita o successive ad essa?

Ne parliamo nel prossimo paragrafo.

Dichiarazione dei redditi

Come sapete, in sede di dichiarazione dei redditi vanno versate le tasse attraverso il modello 730.

Il ricavato della vendita di una casa ereditata è base imponibile ai fini IRPEF?

No, non lo è.

Lo sarebbe l’eventuale plusvalenza generata con utile dalla rivendita, ma nei prossimi capitoli vedremo che quando vendiamo un immobile ereditato non si genera plusvalenza.

Inoltre, dal 2012 l’IMU ha sostituito l’IRPEF sugli immobili non locati. Ok, ma se invece decidessimo di trovare un inquilino?

Affittare invece che vendere

Discorso diverso se decidiamo di affittare l’immobile anziché venderlo.

In caso di affitto il redditto prodotto dalla locazione diventa base imponibile.

Resta in essere anche l’IMU ed il cumulo delle due imposte è uno dei fattori che mettono dubbi su quale sia la scelta giusta da prendere per i nostri immoli.

Se si tratta di beni in città e posizioni ad alta redditività meglio affittarli poiché ripagano comunque nonostante dichiarazione dei redditi ed IMU. In caso contrario la scelta merita un po più di ragionamenti.

Vendita prima dei 5 anni

Dovreste sapere che la vendita di un immobile prima dei 5 anni è considerata vendita speculativa.

La differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello del precedente acquisto si chiama plusvalenza.

Se fosse in negativo, minusvalenza. Così lo sapete.

Nella vendita di un immobile prima dei 5 anni la plusvalenza viene tassata al 26% e non più al 20%.

Questo cambia quando la casa è ereditata, non si pagano tasse sulla plusvalenza. ( TUIR, art.67 comma 1 b)

Una buona notizia in un mare di burocrazia e cose da fare!

Ereditato con agevolazione prima casa

Saprete certamente che è possibile quando si eredita un immobile usufruire delle agevolazioni prima casa.

Questo se erede ed immobile hanno i giusti requisiti.

Nel momento in cui vendiamo un immobile ereditato con agevolazione prima casa e non sono ancora trascorsi i fatidici 5 anni restano valide le compensazioni di sempre. Ne parlo nel mio articolo su come vendere prima casa prima dei 5 anni.

Se c’è mutuo

Se al momento della scomparsa del proprietario esiste un mutuo sull’immobile i relativi doveri vengono trasmessi agli eredi.

Questo se non si rifiuta l’eredità gesto che ovviamente implica la perdita della casa.

L’accettazione con beneficio d’inventario di cui abbiamo parlato prima salva la situazione e limita il danno senza intaccare il patrimonio degli eredi.

Per quello che riguarda la nostra vendita, fatte queste due considerazioni, i passaggi sono gli stessi di qualunque altra cessione. Ne parlo nel mio articolo intitolato “Vendere casa con mutuo“.

Più eredi

Se lo stesso immobile viene ereditato da più persone le tasse ed i doveri di cui abbiamo parlato finora saranno a carico di ognuno di essi secondo la quota di proprietà.

Questo sia ai fini fiscali che civili, visto che ogni erede può disporre della sua parte come meglio crede.

Può anche optare la per vendita di quota di immobile ereditato, sempre che sia in grado di trovare un acquirente.

In questo è importante sottolineare una cosa.

Gli eredi hanno il diritto di prelazione nella compravendita di quote di immobili di cui loro comproprietari per successione.

Approfondirò presto questi aspetti in un altro articolo.

Valutazione

Due parole merita la valutazione immobiliare con particolare riferimento al paragrafo precedente.

Da un lato è vero che la valutazione non cambia in base al tipo di provenienza, dall’altro essa può essere un ottimo sistema per evitare liti.

Provvedere quanto prima e sottoporla per accettazione a tutti i coeredi mette al riparo da discussioni in sede di vendita.

Non solo, essa pone i corretti criteri per l’esercizio del diritto di prelazione quando si parla di quote.

Ergo, è bene affidarsi ad un servizio professionale e che metta tutto nero su bianco con tanto di firme di tutti gli aventi diritto.

Rischi per chi compra

Quando volete vendere un immobile un ottimo metodo per valorizzare la vendita è quello di infondere sicurezza nei compratori.

Nel caso delle eredità i punti su cui bisogna lavorare li abbiamo visti ma meritano un’elencazione in più.

  • Controlli tecnici
  • Agibilità
  • Trascrizione dell’accettazione di eredità
  • Assenza di altre trascrizioni contro

Se tutto questo è stato ben svolto prima di mettere la casa in vendita avrete di certo una leva commerciale utile a trattative serene e favorevoli.

Per contro, un basso livello di diligenza davanti a potenziali acquirenti informati è un perfetto sistema per farli scappare a gambe levate.

Peggio, se trovate persone scaltre e poco ortodosse potrebbero sfruttarla per tentare di acquistare il bene a prezzo ridotto. Non sono tutti limpidi in questo mondo e la Legge non perdona la mancanza di informazione degli utenti.

Conclusioni sulla vendita immobile ereditato

Vendere una casa ereditata necessità di attenzione nel corretto versamento delle imposte in fase di successione.

Non ci sono particolari spese la cessione in se e per se, a parte la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità che comunque ha un costo sostenibile.

Fortunatamente questo tipo di vendite non sono soggette a plusvalenza poiché mai intese dalla Agenzia delle Entrate come operazione speculative, neanche se effettuata prima dei fatidici 5 anni.

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate alla lettura dei miei articoli. A presto!

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