Nella vendita immobile ereditato è quanto mai importante seguire la corretta procedura per non incappare in problemi. Dovrai produrre documenti specifici quali la dichiarazione di successione e la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Inoltre dovrai pagare la tassa di successione e svolgere una voltura catastale. Non sempre, però, la vendita è la strada consigliata.
In questa guida ti spiego tutta la procedura, i documenti necessari e le tasse da pagare.
Scopri chi sono e come posso aiutarti
Quando conviene vendere una casa ereditata
Spesso consiglio di non vendere un immobile ereditato per il semplice fatto che può produrre una redditività superiore a qualsiasi altro investimento immobiliare. Ereditare una casa è come comprarne una al solo costo della tassa di successione e dell’eventuale manutenzione necessaria.
Gli unici casi in cui consiglio la vendita sono:
- Immobile sito in località a bassissima richiesta di affitti
- Impellente necessità di liquidare l’asset
- Assenza di liquidità per adeguare l’immobile ad essere affittato
- Immobile con elevatissimi costi di manutenzione straordinaria in arrivo
In qualsiasi altra occasione ti consiglio vivamente di pensare bene a quello che stai per fare. I mercati finanziari hanno dimostrato di essere volubili, il mattone no.
Vendita casa ereditata: quando si può vendere
Se hai deciso per la cessione, puoi vendere una casa ereditata dopo la dichiarazione di successione, dopo che hai pagato la tassa di successione e trascritto l’accettazione tacita di eredità.
Sono attività che portano via tempo ma quello che consiglio sempre a chi si affida a me è di portarle a termine prima di mettersi sul mercato. Prepara tutto correttamente, sarai al riparo da imprevisti che sono sempre dietro l’angolo e colgono spesso chi si fa prendere la mano per vendere casa velocemente.
Ovviamente la vendita immobile ereditato non ha solo bisogno delle attività di cui ti ho appena parlato ma deve anche seguire tutti i passaggi classici di ogni compravendita.
Nei prossimi capitoli ti spiego quali sono gli aspetti fiscali da gestire, i documenti necessari per la vendita di un immobile ereditato, le tasse da pagare e come evitare problemi.
Preferisci guardarci dopo e prepararti al mercato? Vai direttamente alla sezione del sito dedicata ai proprietari che vogliono vendere casa!
I tipi di successione
E’ utile prima di tutto una parentesi sui tipi di successione che sono di base due:
- Legittima
- Testamentaria
La prima prevede un testamento scritto della volontà del defunto nella divisione dei beni, mentre la seconda la stabilisce secondo le regole del diritto.
I passaggi generali per la vendita non sono diversi, ma il tipo di successione implica alcune differenze nelle tutele giuridiche che dovrai garantire.
In entrambi i casi hai diritto di accettare o rifiutare l’eredita ed il dovere di presentare la dichiarazione di successione. Andiamo per gradi, trovi tutto nei prossimi capitoli.
Vendere un immobile pervenuto per successione legittima
Quando erediti una casa ed il De Cujus non ha depositato un testamento dal Notaio, interviene il diritto alla ripartizione corretta.
Quest’ultima avviene in base al grado di parentela, con riferimento particolare a coniugi e figli, oltre che alla struttura generale dell’albero genealogico.
Vendita immobile pervenuto per testamento
La presenza di un testamento depositato dal Notaio prima della morte stabilisce a priori le quote di divisione dell’eredità.
Il Notaio ha l’obbligo di trascrivere i verbali di testamento ed è proprio ad un Notaio che devi rivolgerti se vuoi sapere se esiste un testamento o meno.
Non esiste testamento che possa privare gli eredi legittimi, una quota dovrà sempre essere a loro destinata. In caso contrario essi hanno hanno 10 anni di tempo per impugnarlo.
Questo significa che prima di vendere dovrai accertarti che tutto sia conforme alle disposizione di Legge, ovviamente sempre per mezzo del Notaio.
Dichiarazione di successione
La dichiarazione di successione è uno dei documenti necessari ala vendita di immobili ereditati e serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate la consistenza degli stessi.
Questo si fa attraverso il loro valore catastale che si ricava dalla rendita catastale rivalutata dei 5% e poi moltiplicata per dei coefficienti.
La dichiarazione di successione è, dunque, un obbligo per chi vende casa, che si traduce in uno dei più importanti documenti necessari per la vendita di una casa ereditata. L’erede, o gli eredi, devono presentarla entro un anno dall’inizio del processo successorio che inizia con la morte del De Cujus.
Se tardi a presentarla sei soggetto a sanzione e in sua assenza non puoi compiere atti su quanto pervenuto. Traducendo, non puoi procedere alla vendita immobile ereditato senza successione e non basta neanche, poi ti parlo degli altri documenti da produrre.
Dal 2014 puoi presentarla solo per via telematica e quindi per mezzo del tuo del tuo Notaio che provvederà anche al versamento dei tributi.
Prima di presentarla è necessario, infatti, pagare imposte quali:
- Imposta ipotecaria 2%
- Quella catastale 1%
- Imposta di bollo
- Tributi speciali
Ad ogni modo la tassa che più incide in sede di successione è la tassa di successione, te ne parlo tra poco in un capitolo dedicato.
Dichiarazione di successione con agevolazione prima casa
Puoi presentare una dichiarazione di successione usando l’agevolazione prima casa che ridurrà le imposte ipotecaria e catastale a 200€ forfettarie cadauna.
Per farlo dovrai essere in possesso dei requisiti necessari quali.
- Non essere proprietario di altri immobili acquistati sfruttando l’agevolazione medesima.
- Avere la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile
Questa scelta ha delle ripercussioni sulla futura vendita per cui scegli di usare l’agevolazione solo se quella casa diventerà veramente la tua abitazione.
Importante, se usi l’agevolazione prima casa su un immobile ereditato non perdi la possibilità di usarla anche in un successivo acquisto a titolo oneroso.
Voltura catastale
In entrambi i casi, completato il percorso della dichiarazione di successione, dovrai presentare la voltura catastale della casa che hai ereditato.
Tramite questo atto comunichi al catasto che l’immobile ha cambiato proprietario e, ricorda, non è un passaggio automatico.
Costo della dichiarazione di successione
Fare una dichiarazione di successione non costa molto, solitamente l’atto Notarile ha un prezzo compreso tra 500€ e 1000€ quando si parla di eredità importanti.
Quello che incide veramente a livello di costi sono le imposte ed a quelle di cui ti ho parlato poco sopra devi aggiungere il carico da novanta, quale?
Tassa di successione
L’Agenzia delle Entrate calcola la tassa di successione sulla base dei dati forniti con la dichiarazione di successione. Le aliquote ad oggi applicate vanno dal 4% all’8% in base al tipo di parentela con il De Cujus.
- 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli;
- 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
- 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati;
- 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.
L’Agenzia delle Entrate provvederà alla comunicazione dell’importo che dovrà essere liquidato tramite modello F24. Dovrai versare la somma entro 60 giorni dal ricevimento dell’avviso, mentre l’Erario si terrà un arco temporale di 3 anni per eventuali verifiche.
Per una visione fiscale d’insieme sulla cessione di un immobile ti consiglio la mia guida sulle tasse vendita casa.
Evitare la tassa di successione
Alcuni proprietari di casa, ad un certo punto della loro vita, donano la casa ai futuri eredi nella speranza di evitare la tassa di successione.
Se l’Agenzia delle Entrate presume una strumentalità di questi passaggi sono dolori e nel mondo moderno sai bene che i riflettori sono sempre puntati.
Il lasso di tempo tra la donazione e la morte gioca un ruolo fondamentale nel definire la cessione strumentale o meno, è ovvio.
Un secondo metodo, legale, per evitare la tassa di successione è intestare ad uno dei futuri eredi la nuda proprietà. Se sei qui per informarti sulla vendita immobile ereditato con tutta probabilità è, purtroppo, tardi.
Accettazione di eredità
L’accettazione di eredità è l’atto con cui accetti il lascito e dovrai presentarla entro 10 anni dalla successione.
Per la cronaca l’eredità può essere anche passiva, ovvero comprendere debiti superiori a patrimonio che hai ricevuto, quindi prima di accettare magari informati.
E’ indispensabile alla vendita immobile ereditato e può essere di diversi tipi.
- Espressa con atto del Notaio
- Con beneficio d’inventario ( Art. 490 codice civile)
- Tacita
La prima con detta il nome prevede un atto Notarile da registrare in cui si accetta formalmente l’eredità stessa.
Nel secondo caso, sempre di forma espressa, limita la responsabilità sui debiti attraverso un ricorso al Giudice. Questo mette al sicuro il patrimonio personale degli eredi in caso di debiti di importo superiore a quanto si riceve in eredità.
L’accettazione tacita di eredità è la più ricorrente e non prevede un atto formale ma si manifesta tramite comportamenti espliciti degli eredi.
La dichiarazione di successione non basta a dimostrare che hai accettato l’eredità, ma altre azioni come la voltura catastale o la messa in vendita si.
Ad ogni modo, dovrai tradurre l’accettazione tacita di eredità in un qualcosa di tangibile, un documento. Quest’ultimo prende il nome di trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
Vendita casa con accettazione espressa di eredità
Un’accettazione espressa è un atto trascritto nei registri immobiliari che palesa attraverso il sistema di pubblicità immobiliare, l’avvenuta accettazione.
E’ sufficiente a garantire la continuità delle trascrizioni e quindi una volta unita alla dichiarazione di successione ed al pagamento delle imposte è sufficiente alla vendita.
Vendita immobile ereditato con benefico d’inventario
Ben diverso il discorso nel vendere una ereditata se l’eredità hai accettato la stessa con beneficio d’inventario.
Il beneficio d’inventario serve a proteggere gli eredi da debiti superiori al patrimonio pervenuto, ma pone dei limiti.
Se hai accettato l’eredità con beneficio d’inventario dovrai chiedere il permesso al Giudice della successione per vendere. Se non lo fai, decade la protezione del beneficio e rispondi dei debiti tutti di tasca tua.
Questo almeno per i primi 5 anni dall’accettazione dell’eredità.
Vendita immobile ereditato con accettazione tacita di eredità
L’accettazione tacita di eredità come ti ho spiegato prima, avviene senza che ci sia un atto scritto formale a sancirla.
Essa si manifesta attraverso il tuo comportamento ed attraverso azioni che dimostrano di fatto che accetti il lascito.
Il fare una voltura catastale, il mettere in vendita l’immobile, l’aprire una pratica edilizia sono alcuni esempi.
Però non è formale, non c’è nulla che la traduca nero su bianco, dovrai farlo tu attraverso un atto di cui ti parlo nel prossimo capitolo.
Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità
La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità serve a tradurre un’accettazione di eredità non palese in un documento adatto ad essere trascritto nei registri immobiliari.
E’ un’attività indispensabile per la vendita immobile ereditato e soprattutto una tutela importante per chi lo comprerà, in quanto rende la vendita inattaccabile da terzi.
La trascrizione, infatti, è il sistema di pubblicità immobiliare della Stato, chi trascrive per prima il proprio diritto lo consolida oltre ogni ragionevole dubbio.
Si può fare davanti al Notaio durante l’atto di vendita ad un costo di circa 500 euro per ogni coerede. Io, però, consiglio di farla sempre prima di mettere in vendita casa e magari dal proprio Notaio di fiducia.
Ora ti apro una parentesi sulle tue prossime dichiarazioni dei redditi poiché ti può essere utile per decidere se vendere od affittare l’immobile.
Vendita di immobile ereditato dopo 10 anni
La vendita di una casa ereditata dopo 10 anni dalla morte del De Cujus può presentare alcuni problemi se in questo tempo non hai accettato l’eredità.
10 anni, infatti, è il tempo massimo che il diritto Italiano ti da per l’accettazione, anche non palese, dell’eredità stessa. In questo ricorda che la sola dichiarazione di successione non basta a dimostrare che hai accettato il lascito.
In pratica, se non riesci a dimostrare di aver accettato l’eredità non puoi trascrivere e quindi non puoi vendere per la mancanza di continuità nelle trascrizioni.
Sulle successioni per testamento, il limite temporale dei 10 anni è riferito all’impugnabilità del testamento stesso.
Casi limite ma esistenti, il mio consiglio è sempre lo stesso: corri dal tuo Notaio di fiducia e studia a fondo la situazione prima di metterti sul mercato.
Documenti per la vendita di immobile ereditato
I documenti per vendere una casa ereditata sono:
- Atto di provenienza del De Cujus ( la persone deceduta)
- Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità o pubblicazione del testamento
- Voltura catastale
- Dichiarazione di successione
Oltre ai documenti per la vendita di immobile ereditato specifici, non puoi dimenticare quelli di base.
Particolare nota merita l’atto di proprietà con cui il De Cujus diventò proprietario della casa oggetto di successione. Successione e trascrizione dell’accettazione tacita non sono infatti sufficienti e dovranno sempre essere accompagnati dal rogito di provenienza.
Oltre a tutte le altre scartoffie tipiche della nostra complicata burocrazia immobiliare, le trovi tutte nella mia lista completa dei documenti per vendere casa.
Dichiarazione dei redditi
Un immobile ereditato diventa parte del tuo patrimonio e dovrai segnalarlo all’Agenzia delle Entrate in sede di dichiarazione dei redditi mezzo modello 730.
Sempre in sede delle successive dichiarazioni dei redditi, andranno a far parte dell’imponibile tutti gli eventuali canoni di locazione in caso tu decida di tenerlo.
Stai attento a non salire troppo nelle fasce di reddito poiché il rapporto costi benefici potrebbe non essere favorevole. Un punto che devi considerare bene e che gioca un ruolo nella scelta tra l’affittare ed il vendere.
La vendita dell’immobile produce un utile a tuo favore, vediamo cosa succede a livello di tassazione nel prossimo capitolo.
La plusvalenza nella vendita di immobile ereditato
La plusvalenza è l’utile ricavato tra il prezzo di acquisto di un immobile e quello di successiva rivendita. In Italia è tassata come IRPEF dal 23% al 43% o come sostitutiva al 26% in sede di rogito. Questo in tutti i casi di speculazione immobiliare, ovvero di rivendita prima dei 5 anni dall’acquisto.
Per quanto riguarda gli immobili ereditati, buone notizie:
- La vendita di case ereditate non genera mai plusvalenza ne prima ne dopo i 5 anni
- La vendita di terreni edificabili genera sempre plusvalenza tassabile prima e dopo i 5 anni.
Se vuoi approfondire leggi subito la mia guida sulla plusvalenza immobiliare
Vendita immobile ereditato prima dei 5 anni
La vendita di una casa ereditata prima dei cinque anni dal momento in cui diventi proprietario non è sottoposta alla normale tassazione.
Quando vendi una casa ereditata prima anche dei 5 anni non paghi la tassa sulla plusvalenza, qui trovi la norma: TUIR, art.67 comma 1 b
Questo avviene poiché l’Agenzia delle Entrate non considera la cessione di immobili pervenuti per successione un atto di speculazione immobiliare.
Se vuoi approfondire sulla sulla speculazione immobiliare e sul concetto di plusvalenza di cui parlo nel prossimo paragrafo leggi mio articolo intitolato “vendere una prima casa prima dei 5 anni“
Vendita immobile ereditato come prima casa prima dei 5 anni
Neanche la rivendita prima dei 5 anni di un immobile ereditato come prima casa genera plusvalenza.
Non vengono meno, però, gli altri doveri inerenti la vendita di immobili acquistati con l’agevolazione e quelli relativi al concetto di abitazione principale.
Vendere casa ereditata con mutuo in corso
La scomparsa del proprietario trasmette i doveri del mutuo esistente agli eredi, se essi accettano l’eredità.
Ovviamente la non accettazione implica la perdita della casa, direi di tenerla sempre come caso limite.
L’accettazione con beneficio d’inventario di cui abbiamo parlato prima salva la situazione e limita il danno senza intaccare il patrimonio degli eredi.
Per quello che riguarda la nostra vendita i passaggi sono gli stessi di qualunque altra cessione e ne parlo in questo articolo: “Vendere casa con mutuo“.
Vendita immobile ereditato da più eredi
Se hai ereditato l’immobile insieme ad altre persone la prima cosa da tenere a mente è che tutti avete gli stessi identici diritti legali. Quelli economici invece variano ovviamente in base alla quota di proprietà.
A questo punto possono aprirsi più scenari, specialmente in merito alla volontà di vendita dei singoli coeredi.
Se tutti siete d’accordo il problema non sussiste, quello che posso consigliarti è di nominare all’interno della comunione un “delegato” attraverso una procura Notarile. Attività quanto più consigliata tanti più sono i coeredi.
Ultimamente ho seguito la vendita di un immobile ereditato a Bologna da 9 coeredi, senza un rappresentante sarebbe stata una trattativa troppo difficoltosa. Se siete solo in due o tre magari posso farcela senza.
Vediamo insieme alcuni casi così ti fai un’idea delle possibilità e degli strumenti a tua disposizione. Quando gli eredi sono in disaccordo sulla vendita, ti saranno di certo utili.
Vendita quota di immobile ereditato
Se erediti la quota di un immobile, sia essa il 50% o qualunque altra, puoi venderla ad altre persone. Questo vale sia che esse siano esterne alla comunione ereditaria che gli stessi coeredi.
Per la vendita di quota di immobile ereditato servono gli stessi documenti e le stesse attività accennate finora, come pure gli stessi sono gli effetti fiscali.
I coeredi hanno sempre e comunque diritto di prelazione, ovvero potranno subentrare al tuo compratore alle medesime condizioni di vendita.
Questo avviene solitamente tramite la notifica dell’atto preliminare, anche se spesso sarà cosa buona e giusta notificare anche il rogito.
Devi essere consapevole di una cosa, trovare un estraneo disposto a diventare comproprietario di una casa con altri estranei è commercialmente impossibile o quasi.
Cosa puoi fare se con i coeredi non trovi un accordo? Te ne parlo nei prossimi paragrafi.
Vendita quota immobile ereditato: divisione o assegnazione
Quando un erede non vuole vendere casa puoi richiedere al giudice la risoluzione della liti per mezzo di due istituti:
- Divisione
- Assegnazione
Sono procedimenti legali che possono essere, però, messi in opera dopo almeno un tentativo di mediazione obbligatoria.
Sto scrivendo proprio in questo periodo un testo dedicato alla vendita della sola tua quota dell’immobile che hai ereditato. Non è pronto, intanto ti anticipo alcuni punti cardine su come applicare i due istituti.
La divisione in natura dell’immobile ereditato
Si tratta in sostanza di un progetto di frazionamento dell’immobile realizzato con lo scopo di non rovinare il patrimonio.
Giudice o Notaio per mezzo dei tecnici provvederanno a proporre agli eredi un progetto di frazionamento nella speranza di trovare una composizione accettata.
In questa divisione non saranno tanto il peso e la fattibilità urbanistica dell’intervento a giocare da discriminante, ma il corretto valore delle unità ricavate.
Se l’immobile non è divisibile, come nel caso di piccole unità, avrai solo le due opportunità residue che ti spiego ora.
Assegnazione dell’immobile ereditato
Il giudice assegna l’immobile ad uno dei coeredi imponendo che egli liquidi gli altri secondo l’importo necessario e definito da opportuna perizia giurata.
Se nessuno degli eredi capienti si fa avanti, il giudice provvederà a sorteggiare.
Vendita giudiziale di immobile ereditato
Quando le altre strade non sono percorribili il giudice provvedere al pignoramento dell’immobile ed alla vendita in asta con incanto.
Questo ovviamente a seguito del corretto percorso di perizia giurata e con lo scopo della migliore valorizzazione possibile.
Il ricavato sarà suddiviso in base alle quote di proprietà dei coeredi.
Vendita casa ereditata in comunione dei beni
Ne gli immobili pervenuti per successione ne il ricavato della vendita finiscono in comunione dei beni.
Non andrà in comunione neanche ciò che comprerai, prima o dopo il matrimonio, con il ricavato della vendita di un immobile ereditato.
Possono sorgere problemi pratici sul lungo periodo quando, ad esempio, i soldi ricavati dalla vendita vengono messi sul conto corrente comune. Ciò rischia di creare difficoltà nella corretta identificazione dei residui e quindi è sempre più comodo metterli su un conto a parte.
E’ un aspetto di certo molto importante vista la delicatezza dell’argomento, ma il diritto è chiaro in questo, presto troverai qui un articolo più dettagliato.
Quanto costa vendere una casa ereditata
Il costo per vendere una casa ereditata differisce da quello delle normali vendite a causa delle attività fiscali e legali, ecco un riassunto:
- Dichiarazione di successione, circa 1000€
- Tassa di successione proporzionale dal 3% all’ 8%
- Imposte ipotecarie e catastali 2% ed 1% se non prima casa
- Voltura catastale 80€
- Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità 500€
- Eventuali spese legali nella gestione dei coeredi
Tutti i restanti costi sono quelli classici, quali possono essere il costo dell’agenzia o dell’attestato di prestazione energetica. Per avere una visione completa vai nel mio articolo intitolato: Costi vendita casa.
Conclusioni
La vendita immobile ereditato non è diversa nella sua natura da qualunque altra vendita immobiliare, ma ha specifiche esigenze in merito ai documenti necessari, alla procedura ed alle tasse da pagare.
Se hai letto altri miei articoli sai che consiglio sempre di preparare ogni dettaglio della vendita, sia tecnico che legale, prima di avere a che fare con i compratori.
In questo modo magari ci metti qualche giorno in più per arrivare alla parte commerciale che tanto piace a tutti, ma ti eviti poi un sacco di tempo perso e risolvere imprevisti che credimi, sono frequenti.
32 risposte
Buongiorno, innanzitutto complimenti per la chiarezza dell’articolo, le vorrei poi sottoporre una domanda. Io e i miei due figli abbiamo ereditato, da mio marito, la casa di mia suocera, precedentemente donata a lui. Tutti i documenti sono in regola e la trascrizione dell’accettazione avverrà in sede di rogito, che dovrebbe esserci a breve. Il dubbio che abbiamo è sulla suddivisione dell’importo della vendita: poiché io regalerei la mia quota ai miei due figli, posso far preparare direttamente due assegni? Qual è la normativa in questi casi e come comportarsi per non incorrere in problemi, irregolarità o sanzioni? Un’ultima domanda: la trascrizione dell’accettazione così redatta, riguarderà solo l’immobile oggetto della vendita oppure tutti i beni ereditati? Grazie mille per la disponibilità. Cordiali saluti.
Buonasera Laura, grazie per i complimenti. La suddivisione degli assegni è corretto che rispetti l’attuale quota di ciascun proprietario e successivamente potrà donare la somma di sua spettanza ai figli. In merito alla seconda domanda, la trascrizione riguarda tutti gli immobili inseriti in quella successione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
salve sono cinzia e mi servirebbero risposte. o questa casa comprata da mia madre e intestata a me 17 anni fa .adesso la devo vendere e o 2 fratelli e vorrei dividere questi soldi con loro
la domanda e’; i soldi ricavati ; per li fisco devono essere per forza incassati da me per poi essere suddivisi come meglio credo oppure al momento della vendita
posso far fare 3 assegni uno per ciascuno
e l”altra domanda e; visto che vendo questa casa intorno hai 180000 euro’ sono disocupata e sono a carico di mio marito che a un cud di 62000 euro
lui, andra’ incontro a tassazioni maggiorate del tipo nella retribuzione di straordinari ecc oppure no
Buonasera, essendo stata intesta lei (presumo con donazione) è corretto che sia solo lei ad incassare. Fatto questo potrà fare con il suo Notaio un atto di donazione di denaro verso i fratelli. Per quello che riguarda la Vs posizione fiscale le consiglio un più approfondito parere da un caf o da un commercialista. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, Le faccio i miei complimenti per la chiarezza con cui ha trattato l’argomento della vendita di una casa ereditata. Per chi non è un addetto ai lavori e non ama particolarmente la materia in questione può essere oltremodo ostico capire come procedere. Attualmente mi trovo a dovermi documentare perché in settimana avrò un incontro in agenzia immobiliare per trattare la vendita di un immobile ereditato da una zia. Sicuramente, dopo la lettura del suo articolo e con ulteriori approfondimenti da Lei consigliati, parteciperò all’incontro con maggior cognizione di causa.
Buongiorno e grazie mille per i complimenti, metto molto impegno in questi testi e sapere che sono utili è grande soddisfazione. Peccato che non siate a Bologna (o forse si) perché ho anche un’agenzia immobiliare e potevo candidarmi per aiutarvi nella vendita. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, complimenti per gli articoli chiari e dettagliati. Cercherò di essere sintetica. A dicembre è venuta a mancare nostra madre, separata, ma non divorziata. Abbiamo pubblicato testamento olografo dove indica come eredi noi due figli, escludendo nostro padre. Per ora non ha impugnato il testamento, ma chiaramente non abbiamo certezza alcuna sul futuro. L’eredità consiste nella casa (dove abbiamo appurato esservi alcune difformità), dove vivevo con lei ed ho residenza. Visto il rischio di eventuale impugnazione del testamento, e stante la impossibilità di trovare accordo con ns padre, vorrei chiarire quali step seguire per evitare inutile dispendio di denaro ed energie. E’ corretto procedere comunque con l’apertura della successione? Ed in seguito sanare eventuali difformità? Considerando che io ho già la residenza in casa, la vendita entro i 5 anni verrebbe considerata come speculazione immobiliare? Grazie mille
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. La cosa ideale direi sarebbe una trattativa legale con Vs padre per stipulare una sua rinuncia ma questo è un ambito più legale che tecnico e quindi rimetto al Vs avvocato la conferma della linea. A prescindere e parlando degli aspetti tecnici, una volta proprietari provvederei comunque a sanare il bene.
Per quanto riguarda la vendita no, la vendita di immobile ereditato non genera mai plusvalenza tassabile (salvo terreni edificabili o lottizzazioni ma non è il Vs caso). Qualora fiscalmente per voi risultasse prima casa, resterebbe la compensazione dell’imposta risparmiata qualora non acquistiate un altro immobile con l’agevolazione entro un anno dalla cessione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno
l’anno scorso ho erditato il 33% della casa intestata a mia mamma insieme ai miei due fratelli.
Mio fratello ha eseguito dei lavori all’interno dellappartamento perchè ci abitava con la mamma.
Adesso vorremmo vendere la casa e mio fratello rivendica i soldi spesi per questi lavori.
E’ corretto che se ne tenga conto?
Grazie
Cordiali saluti.
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Direi che è equo al netto del deperimento delle opere eseguite. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
io e mio fratello abbiamo ereditato una casa da mamma; adesso a lui non interessa piu’ e ci hanno suggerito (soluzione pare meno cara) di fare, mio fratello, una rinuncia all’eredità , dopo di che la casa apparterrà solo a me per conseguenza.
ci hanno detto che il tutto verrà a costare sui 2300, ma vorrei avere un suo parere e anche sapere come eventualmente farsi accompagnare da voi, visto che siamo vicini.
grazie anticipatamente
Veronica
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Può essere un’idea ma è necessario capire cos’altro rientra nell’eredità. La rinuncia, infatti, è complessiva e non può essere fatta su singole voci. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buona sera Signor Fabio, dovremmo mettere a posto un po’ tutte le carte della casa dei miei genitori, siamo 6 eredi, di cui una ha fatto regolare rinuncia presso il tribunale, e alla luce di oggi abbiamo deciso di vendere, non prima di valutare ogni mossa. Per notizia sono passati quasi tre anni dalla morte di mia madre e per motivi economici non c’è stata possibilità di fare la successione;, pur sapendo che saremmo incappati nella morsa del ritardo “multa”, Lei saprebbe dirmi grosso modo a quanto ammonta la successione con relative tasse accorpate e multa? Quindi, per esplorare il terreno, abbiamo contattato una agenzia esperta del settore, e al primo incontro l’agente, ebbene, un suo collega al primo approccio ci ha detto che c’è una nuova tassa da pagare nell’eventuale vendita e sarebbe “IL CONSENSO DEI DEFUNTI”. Visto che nessuno di noi scende dalla montagna del sapone, lei capisce che questa rivelazione risulta incredibile e un pochino azzardata, però dico, vivendo in Italia dove l’impossibile è possibile, alla fine ci chiediamo se questa assurda tassa esista veramente. Che dire ancora, la ringrazio del tempo dedicatomi.
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Mai sentita questa. Dovrete fare presso il Notaio la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, questo si. Costa circa 500 euro per ogni coerede e può essere fatta in anticipo presso il Vs notaio di fiducia o presso quello del compratore in sede di stipula del rogito. Nel frattempo, assicuratevi della regolarità urbanistica e catastale del bene, onde evitare problemi in ordine tecnico. Sono molto frequenti poiché ci trasciniamo dal passato una marea di abusi edilizi che oggi hanno un grande peso anche economico sugli utenti. Se voleste supporto esterno fornisco consulenza online mentre a Bologna posso anche occuparmi direttamente della vendita. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera,
Nel caso in cui l’eredità comprende più immobili e avendo venduto uno di essi pagando 500 € di tassa, nell’eventualità volessi vendere anche il secondo immobile ereditato sono obbligato a ripagare le 500€?
Grazie in anticipo per la risposta.
Alessio
Buongiorno, probabilmente lei si riferisce alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità e si, in questo caso sarà da ripagare a meno che il Notaio non abbia già incluso anche il secondo immobile nell’atto. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, ho intenzione di vendere la mia quota dell’immobile della mia famiglia a mia sorella.
La quota e’ stata ottenuta dalla donazione di nostro padre, poi deceduto, con usufrutto a mia madre (attualmente abita li con mia sorella ed e’ disposta a cedere/annullare l’usufrutto)
La vendita della mia quota genera plusvalenza tassabile oppure e’ esente?
Grazie, cordiali saluti Massimo
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Essendo stata donata si, calcolando la plusvalenza della quota partendo dal prezzo con cui il De Cujus avevo acquisto, in parte ovviamente, l’immobile. Questo sempre che lei non sia proprietario della quota medesima da più di 5 anni, in tal caso non paga ne irfep ne sostitutiva. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, vorrei sapere un informazione: Ho un immobile ereditato e ci sono più eredi,per procedere alla vendita, è obbligatorio una perizia stimata dì valutazione prima di procedere alla vendita? grazie mille per la disponibilità
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Non è obbligatoria ma consigliata e sicuramente è necessario che siate tutti d’accordo. Importante è anche estendere la perizia non solo alla valutazione economica ma anche agli aspetti urbanistici e catastali per assicurarvi che non ci siano abusi o mancanza di agibilità trascinati dal passato. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno nel 2011 abbiamo ereditato io e le mie figlie il 50 % da mio marito di una casa che era prima abitazione di mia suocera che aveva il restante 50%.Ora mia suocera è mancata e vorremmo vendere la casa ma non abbiamo fatto la accettazione di eredità della parte da mio marito, anche perché non sapevamo di questa cosa. Possiamo ora vendere questa casa?
Dopo successione di mia suocera ovviamente.
Grazie
Buongiorno a grazie per aver visitato il sito. Certo, potrete trascrivere l’accettazione tacita di eredità contestualmente al rogito di vendita oppure prima dal Vs Notaio di fiducia. Colgo l’occasione per ricordarvi che è importantissimo, specialmente su immobili ereditati che si presume abbiano diversi anni di vita, svolgere un controllo di conformità urbanistica e catastale prima di metterli in vendita. Questo perché ci trasciniamo dal passato diversi abusi edilizi, più o meno gravi, che posso portare moltissimi problemi contrattuali ( es inadempienze) e di conseguenza creare danni economici importanti. Già che ci siamo vi ricordo anche che se aveste necessità di chiarire l’iter fornisco consulenza online via skype o similare, mentre se vivete a Bologna o dintorni posso anche occuparmi direttamente della vendita. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Gentile Sig. Fabio, sto cercando di capire quanto dovrò versare all’erario (IRPEF e/o altre tasse) alla vendita di un fabbricato ricevuto in successsione con mia madra alla morte di mio padre (più di 10 anni orsono) per la quale abbiamo pagato quanto previsto dalla AGE.
Risiedo a Voghera (PV) ed il fabbricato in oggetto non è la mia abitazione e tantomeno la prima casa.
Mi scuso per la domanda banale dopo aver letto tutto quanto lei scrive ma non capisco se l’azzeramento della imposta sulla plusvalenza vale solo se si tratta di prima casa.
Grazie
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Nessuna domanda è banale specialmente quando si parla di argomenti lontani dal proprio ambito professionale. Le porto una buona notizia, la vendita di immobile ereditato non genera mai plusvalenza tassabile se non nel caso di terreni edificabili. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve, vorrei chiederle un consiglio…
La nonna paterna è deceduta circa 25 anni fa, e non è mai stata fatta la successione di un piccolo immobile di sua proprietà almeno fino ad oggi.
La sorella di mio padre che ha sempre avuto le chiavi di questo immobile oggi chiede a tutti gli eredi (13) di vendere l’immobile facendolo passare per un usucapione a suo favore ed ha chiesto agli
eredi una dichiarazione con la quale noi dovremmo dichiarare di non avere nulla a pretendere visto che mia nonna è stata assistita solo da lei dopo la morte del nonno e di essere d’accordo per la vendita.
Mia zia sostiene che con questa dichiarazione di tutti gli altri coeredi può andare davanti al notaio e fare l’atto di vendita direttamente (questo gli è stato detto dall’acquirente).
È legale questo atto di vendita o no?
La ringrazio anticipatamente per il consiglio che vorrà darci.
Buonasera e grazie per avermi scritto. No, dal mio punto di vista è necessario presentare successione (la sanzione dovrebbe essere prescritta) e provvedere alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Le consiglio l’intervento sia del suo fiscalista che di un legale per definire correttamente il caso di specie. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve buongiorno ,le pongo gentilmente una domanda ,dobbiamo vendere casa dei miei nonni eredi 9 persone, la proprietaria mia nonna morta poi negli eredi figura il figlio anche lui morto ,nel tempo sia della nonna che di mio zio sono state fatte le successioni pagate, ora vendendo la casa quali sono le spese che noi proprietari dovremo pagare alla stipula dell’atto?
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. I costi per la vendita di una casa ereditata sono i seguenti:
– Costo dichiarazione di successione + tassa di successione
– Voltura catastale
– Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità (circa 500€ per coerede)
– Verifica di conformità urbanistica e catastale
– Eventuale sanatoria di abusi edilizi
Tra le buone notizie, la vendita di immobile ereditato non genera plusvalenza tassabile. Le ricordo inoltre che le verifiche urbanistiche e catastali vanno fatte PRIMA di commercializzare l’immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Sono convivente more uxorio.
Il mio compagno è deceduto e mi ha lasciato un testamento olografo valido che ho già pubblicato tramite notaio
Mi ha nominato proprietaria al 100% della casa in cui abbiamo vissuto 20 anni insieme ma che in vita era di sua esclusiva proprietà.
Gli eredi papà e mamma separati nn hanno ancora reclamano legittima.
Vorrei vendere.
Posso visto che sono legataria e nn erede?
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il problema non consta tanto nella commerciabilità dell’immobile, quanto all’eventuale esercizio di diritti di terzi in essere anche post rogito. La soluzione migliore sarebbe quindi quella di formalizzare una rinuncia scritta (tramite notaio o legali) da parte di tutti gli aventi diritti sugli immobili. In alternativa, ma suggerisco comunque la prima soluzione, si potrebbe stipulare una polizza assicurativa a tutela di eventuali successive richieste da parte degli eredi legittimi o chi per loro. Resto comunque disponibile ad approfondire il caso di specie se lo ritenesse opportuno. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Ottimo articolo, Fabio! Hai avuto spesso a che fare con vendite di immobili ereditati?
Buongiorno, si in 15 anni di attività a Bologna mi è successo parecchie volte ed ho affrontato un po tutte le varie criticità possibili. Grazie per i complimenti, cerco di scrivere al meglio delle mie possibilità. Buon lavoro, Fabio Zerbinati