La vendita di immobili ereditati

Di cosa ti parlo in questo articolo:

Puoi vendere un immobile ereditato per successione, legittima o testamentaria, se esegui le attività fiscali e legali che servono a pagare correttamente le tasse ed a tutelare i futuri compratori e le banche.

Vendere una casa ereditata necessita di attività come la dichiarazione di successione, la corresponsione della tassa di successione e la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

Mi occupo della vendita di immobili pervenuti per successione a Bologna da oltre 10 anni ed ho cercato di condensare in questa guida tutto quello che può esserti utile. La norma fiscale e le prassi sono comunque Nazionali quindi, anche se non vivi nella mia città, continua la lettura perché va benissimo anche per te.

I tipi di successione

E’ utile prima di tutto una parentesi sui tipi di successione che sono di base due:

  • Legittima
  • Testamentaria

La prima prevede un testamento scritto della volontà del defunto nella divisione dei beni, mentre la seconda la stabilisce secondo le regole del diritto.

I passaggi generali per la vendita non sono diversi, ma il tipo di successione implica alcune differenze nelle tutele giuridiche che dovrai garantire.

In entrambi i casi hai diritto di accettare o rifiutare l’eredita ed il dovere di presentare la dichiarazione di successione. Andiamo per gradi, trovi tutto nei prossimi capitoli.

Vendere un immobile pervenuto per successione legittima

Quando erediti una casa ed il De Cujus non ha depositato un testamento dal Notaio, interviene il diritto alla ripartizione corretta.

Quest’ultima avviene in base al grado di parentela, con riferimento particolare a coniugi e figli, oltre che alla struttura generale dell’albero genealogico.

Vendita immobile pervenuto per testamento

La presenza di un testamento depositato dal Notaio prima della morte stabilisce a priori le quote di divisione dell’eredità.

Il Notaio ha l’obbligo di trascrivere i verbali di testamento ed è proprio ad un Notaio che devi rivolgerti se vuoi sapere se esiste un testamento o meno.

Non esiste testamento che possa privare gli eredi legittimi, una quota dovrà sempre essere a loro destinata. In caso contrario essi hanno hanno 10 anni di tempo per impugnarlo.

Questo significa che prima di vendere dovrai accertarti che tutto sia conforme alle disposizione di Legge, ovviamente sempre per mezzo del Notaio.

Dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione è uno dei documenti necessari ala vendita di immobili ereditati e serve a comunicare all’Agenzia delle Entrate la consistenza degli stessi.

Questo si fa attraverso il loro valore catastale che si ricava dalla rendita catastale rivalutata dei 5% e poi moltiplicata per dei coefficienti.

La dichiarazione di successione è, dunque, un evento fiscale, obbligatorio, che si traduce in uno dei più importanti documenti necessari per la vendita di una casa ereditata. L’erede, o gli eredi, devono presentarla entro un anno dall’inizio del processo successorio che inizia con la morte del De Cujus.

Se tardi a presentarla sei soggetto a sanzione e in sua assenza non puoi compiere atti su quanto pervenuto. Traducendo, non puoi vendere un immobile ereditato senza successione e non basta neanche, poi ti parlo degli altri documenti da produrre.

Dal 2014 puoi presentarla solo per via telematica e quindi per mezzo del tuo del tuo Notaio che provvederà anche al versamento dei tributi.

Prima di presentarla è necessario, infatti, pagare imposte quali:

  • Imposta ipotecaria 2%
  • Quella catastale 1%
  • Imposta di bollo
  • Tributi speciali

Ad ogni modo la tassa che più incide in sede di successione è la tassa di successione, te ne parlo tra poco in un capitolo dedicato.

Dichiarazione di successione con agevolazione prima casa

Puoi presentare una dichiarazione di successione usando l’agevolazione prima casa che ridurrà le imposte ipotecaria e catastale a 200€ forfettarie cadauna.

Per farlo dovrai essere in possesso dei requisiti necessari quali.

  • Non essere proprietario di altri immobili acquistati sfruttando l’agevolazione medesima.
  • Avere la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile

Questa scelta ha delle ripercussioni sulla futura vendita per cui scegli di usare l’agevolazione solo se quella casa diventerà veramente la tua abitazione.

Importante, se usi l’agevolazione prima casa su un immobile ereditato non perdi la possibilità di usarla anche in un successivo acquisto a titolo oneroso.

Voltura catastale

In entrambi i casi, completato il percorso della dichiarazione di successione, dovrai presentare la voltura catastale della casa che hai ereditato.

Tramite questo atto comunichi al catasto che l’immobile ha cambiato proprietario e, ricorda, non è un passaggio automatico.

Costo della dichiarazione di successione

Fare una dichiarazione di successione non costa molto, solitamente l’atto Notarile ha un prezzo compreso tra 500€ e 1000€ quando si parla di eredità importanti.

Quello che incide veramente a livello di costi sono le imposte ed a quelle di cui ti ho parlato poco sopra devi aggiungere il carico da novanta, quale?

Tassa di successione

L’Agenzia delle Entrate calcola la tassa di successione sulla base dei dati forniti con la dichiarazione di successione. Le aliquote ad oggi applicate vanno dal 4% all’8% in base al tipo di parentela con il De Cujus.

  • 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli;
  • 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
  • 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati;
  • 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.

L’Agenzia delle Entrate provvederà alla comunicazione dell’importo che dovrà essere liquidato tramite modello F24. Dovrai versare la somma entro 60 giorni dal ricevimento dell’avviso, mentre l’Erario si terrà un arco temporale di 3 anni per eventuali verifiche.

Evitare la tassa di successione

Alcuni proprietari di casa, ad un certo punto della loro vita, donano la casa ai futuri eredi nella speranza di evitare la tassa di successione.

Se l’Agenzia delle Entrate presume una strumentalità di questi passaggi sono dolori e nel mondo moderno sai bene che i riflettori sono sempre puntati.

Il lasso di tempo tra la donazione e la morte gioca un ruolo fondamentale nel definire la cessione strumentale o meno, è ovvio.

Un secondo metodo, legale, per evitare la tassa di successione è intestare ad uno dei futuri eredi la nuda proprietà. Se sei qui per informarti sulla vendita con tutta probabilità è, purtroppo, tardi.

Accettazione di eredità

L’accettazione di eredità è l’atto con cui accetti il lascito e dovrai presentarla entro 10 anni dalla successione.

Per la cronaca l’eredità può essere anche passiva, ovvero comprendere debiti superiori a patrimonio che hai ricevuto, quindi prima di accettare magari informati.

E’ indispensabile alla vendita di un immobile ereditato e può essere di diversi tipi.

La prima con detta il nome prevede un atto Notarile da registrare in cui si accetta formalmente l’eredità stessa.

Nel secondo caso, sempre di forma espressa, limita la responsabilità sui debiti attraverso un ricorso al Giudice. Questo mette al sicuro il patrimonio personale degli eredi in caso di debiti di importo superiore a quanto si riceve in eredità.

L’accettazione tacita di eredità è la più ricorrente e non prevede un atto formale ma si manifesta tramite comportamenti espliciti degli eredi.

La dichiarazione di successione non basta a dimostrare che hai accettato l’eredità, ma altre azioni come la voltura catastale o la messa in vendita si.

Ad ogni modo, dovrai tradurre l’accettazione tacita di eredità in un qualcosa di tangibile, un documento. Quest’ultimo prende il nome di trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

Vendita casa con accettazione espressa di eredità

Un’accettazione espressa è un atto trascritto nei registri immobiliari che palesa attraverso il sistema di pubblicità immobiliare, l’avvenuta accettazione.

E’ sufficiente a garantire la continuità delle trascrizioni e quindi una volta unita alla dichiarazione di successione ed al pagamento delle imposte è sufficiente alla vendita.

Vendita immobile ereditato con benefico d’inventario

Ben diverso il discorso nel vendere una ereditata se l’eredità hai accettato la stessa con beneficio d’inventario.

Il beneficio d’inventario serve a proteggere gli eredi da debiti superiori al patrimonio pervenuto, ma pone dei limiti.

Se hai accettato l’eredità con beneficio d’inventario dovrai chiedere il permesso al Giudice della successione per vendere. Se non lo fai, decade la protezione del beneficio e rispondi dei debiti tutti di tasca tua.

Questo almeno per i primi 5 anni dall’accettazione dell’eredità.

Vendita immobile con accettazione tacita di eredità

L’accettazione tacita di eredità come ti ho spiegato prima, avviene senza che ci sia un atto scritto formale a sancirla.

Essa si manifesta attraverso il tuo comportamento ed attraverso azioni che dimostrano di fatto che accetti il lascito.

Il fare una voltura catastale, il mettere in vendita l’immobile, l’aprire una pratica edilizia sono alcuni esempi.

Però non è formale, non c’è nulla che la traduca nero su bianco, dovrai farlo tu attraverso un atto di cui ti parlo nel prossimo capitolo.

Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità

La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità serve a tradurre un’accettazione di eredità non palese in un documento adatto ad essere trascritto nei registri immobiliari.

E’ un’attività indispensabile per poter vendere l’immobile e soprattutto una tutela importante per chi lo comprerà, in quanto rende la vendita inattaccabile da terzi.

La trascrizione, infatti, è il sistema di pubblicità immobiliare della Stato, chi trascrive per prima il proprio diritto lo consolida oltre ogni ragionevole dubbio.

Si può fare davanti al Notaio durante l’atto di vendita ad un costo di circa 500 euro per ogni coerede. Io, però, consiglio di farla sempre prima di mettere in vendita casa e magari dal proprio Notaio di fiducia.

Ora ti apro una parentesi sulle tue prossime dichiarazioni dei redditi poiché ti può essere utile per decidere se vendere od affittare l’immobile.

Vendita di immobile ereditato dopo 10 anni

La vendita di una casa ereditata dopo 10 anni dalla morte del De Cujus può presentare alcuni problemi se in questo tempo non hai accettato l’eredità.

10 anni, infatti, è il tempo massimo che il diritto Italiano ti da per l’accettazione, anche non palese, dell’eredità stessa. In questo ricorda che la sola dichiarazione di successione non basta a dimostrare che hai accettato il lascito.

In pratica, se non riesci a dimostrare di aver accettato l’eredità non puoi trascrivere e quindi non puoi vendere per la mancanza di continuità nelle trascrizioni.

Sulle successioni per testamento, il limite temporale dei 10 anni è riferito all’impugnabilità del testamento stesso.

Casi limite ma esistenti, il mio consiglio è sempre lo stesso: corri dal tuo Notaio di fiducia e studia a fondo la situazione prima di metterti sul mercato.

Documenti per la vendita di immobile ereditato

Oltre ai documenti per la vendita di immobile ereditato specifici, non puoi dimenticare quelli di base.

Un particolare riferimento merita l’atto di proprietà con cui il De Cujus diventò proprietario della casa oggetto di successione.

Successione e trascrizione dell’accettazione tacita non sono sufficienti e dovranno sempre essere accompagnati dal rogito di provenienza, quindi recuperalo.

Oltre a tutte le altre scartoffie tipiche della nostra complicata burocrazia immobiliare, le trovi tutte nella mia lista completa dei documenti per vendere casa.

Dichiarazione dei redditi

Un immobile ereditato diventa parte del tuo patrimonio e dovrai segnalarlo all’Agenzia delle Entrate in sede di dichiarazione dei redditi mezzo modello 730.

Sempre in sede delle successive dichiarazioni dei redditi, andranno a far parte dell’imponibile tutti gli eventuali canoni di locazione in caso tu decida di tenerlo.

Stai attento a non salire troppo nelle fasce di reddito poiché il rapporto costi benefici potrebbe non essere favorevole. Un punto che devi considerare bene e che gioca un ruolo nella scelta tra l’affittare ed il vendere.

La vendita dell’immobile produce un utile a tuo favore, vediamo cosa succede a livello di tassazione nel prossimo capitolo.

La plusvalenza nella vendita di immobile ereditato

La plusvalenza è l’utile ricavato tra il prezzo di acquisto di un immobile e quello di successiva rivendita. In Italia è tassato al 26% in tutti i casi che rientrano nel concetto di speculazione immobiliare.

Il tempo trascorso tra l’acquisto dell’immobile e la vendita definisce se l’operazione è speculativa o meno. Se tra i due eventi sono trascorsi meno di 5 anni, infatti, scatta l’imposta che si dovrà versare in sede di rogito.

Visto che il passaggio di proprietà Mortis Causa non è oneroso, ti ritroveresti ad avere una plusvalenza pari al prezzo di vendita.

Dovresti pagare quindi il 26% di imposta su tutto quello che percepisci dalla vendita, dopo aver anche pagato la tassa di successione. Per fortuna non è cosi e adesso ti spiego il perché.

Vendita immobile ereditato prima dei 5 anni

La vendita di una casa ereditata prima dei cinque anni dal momento in cui diventi proprietario non è sottoposta alla normale tassazione.

Quando vendi una casa ereditata prima anche dei 5 anni non paghi la tassa sulla plusvalenza, qui trovi la norma: TUIR, art.67 comma 1 b

Questo avviene poiché l’Agenzia delle Entrate non considera la cessione di immobili pervenuti per successione un atto di speculazione immobiliare.

Se vuoi approfondire sulla sulla speculazione immobiliare e sul concetto di plusvalenza di cui parlo nel prossimo paragrafo leggi mio articolo intitolato “vendere una prima casa prima dei 5 anni

Vendita immobile ereditato come prima casa prima dei 5 anni

Neanche la rivendita prima dei 5 anni di un immobile ereditato come prima casa genera plusvalenza.

Non vengono meno, però, gli altri doveri inerenti la vendita di immobili acquistati con l’agevolazione e quelli relativi al concetto di abitazione principale.

Vendita casa ereditata: quando si può vendere

Ricapitolando, puoi vendere una casa ereditata dopo la dichiarazione di successione, dopo che hai pagato la tassa di successione e trascritto l’accettazione tacita di eredità.

Sono attività che portano via tempo ma quello che consiglio sempre a chi si affida a me è di portarle a termine prima di mettersi sul mercato. Se hai preparato tutto correttamente sei al riparo da imprevisti che credimi, sono sempre dietro l’angolo.

Ovviamente la vendita di un immobile ereditato non ha solo bisogno delle attività di cui ti ho appena parlato ma deve anche seguire tutti i passaggi classici di ogni compravendita.

Nei prossimi capitoli ti spiego gli aspetti fiscali e le cose necessarie nei vari casi che ti si possono presentare poiché ci sono diverse sfumature da gestire.

Preferisci guardarci dopo e prepararti al mercato? Vola direttamente a leggere la mia guida definitiva sul vendere casa!

Vendere casa ereditata con mutuo in corso

La scomparsa del proprietario trasmette i doveri del mutuo esistente agli eredi, se essi accettano l’eredità.

Ovviamente la non accettazione implica la perdita della casa, direi di tenerla sempre come caso limite.

L’accettazione con beneficio d’inventario di cui abbiamo parlato prima salva la situazione e limita il danno senza intaccare il patrimonio degli eredi.

Per quello che riguarda la nostra vendita i passaggi sono gli stessi di qualunque altra cessione e ne parlo in questo articolo: “Vendere casa con mutuo“.

Vendita immobile ereditato da più eredi

Se hai ereditato l’immobile insieme ad altre persone la prima cosa da tenere a mente è che tutti avete gli stessi identici diritti legali. Quelli economici invece variano ovviamente in base alla quota di proprietà.

A questo punto possono aprirsi più scenari, specialmente in merito alla volontà di vendita dei singoli coeredi.

Se tutti siete d’accordo il problema non sussiste, quello che posso consigliarti è di nominare all’interno della comunione un “delegato” attraverso una procura Notarile. Attività quanto più consigliata tanti più sono i coeredi.

Ultimamente ho seguito la vendita di un immobile ereditato a Bologna da 9 coeredi, senza un rappresentante sarebbe stata una trattativa troppo difficoltosa. Se siete solo in due o tre magari posso farcela senza.

Vediamo insieme alcuni casi così ti fai un’idea delle possibilità e degli strumenti a tua disposizione. Quando gli eredi sono in disaccordo sulla vendita, ti saranno di certo utili.

Vendita quota di immobile ereditato

Se erediti la quota di un immobile, sia essa il 50% o qualunque altra, puoi venderla ad altre persone. Questo vale sia che esse siano esterne alla comunione ereditaria che gli stessi coeredi.

Per la vendita di quota di immobile ereditato servono gli stessi documenti e le stesse attività accennate finora, come pure gli stessi sono gli effetti fiscali.

I coeredi hanno sempre e comunque diritto di prelazione, ovvero potranno subentrare al tuo compratore alle medesime condizioni di vendita.

Questo avviene solitamente tramite la notifica dell’atto preliminare, anche se spesso sarà cosa buona e giusta notificare anche il rogito.

Devi essere consapevole di una cosa, trovare un estraneo disposto a diventare comproprietario di una casa con altri estranei è commercialmente impossibile o quasi.

Cosa puoi fare se con i coeredi non trovi un accordo? Te ne parlo nei prossimi paragrafi.

Vendita quota immobile ereditato: divisione o assegnazione

Quando un erede non vuole vendere casa puoi richiedere al giudice la risoluzione della liti per mezzo di due istituti:

  • Divisione
  • Assegnazione

Sono procedimenti legali che possono essere, però, messi in opera dopo almeno un tentativo di mediazione obbligatoria.

Sto scrivendo proprio in questo periodo un testo dedicato alla vendita della sola tua quota dell’immobile che hai ereditato. Non è pronto, intanto ti anticipo alcuni punti cardine su come applicare i due istituti.

La divisione in natura dell’immobile ereditato

Si tratta in sostanza di un progetto di frazionamento dell’immobile realizzato con lo scopo di non rovinare il patrimonio.

Giudice o Notaio per mezzo dei tecnici provvederanno a proporre agli eredi un progetto di frazionamento nella speranza di trovare una composizione accettata.

In questa divisione non saranno tanto il peso e la fattibilità urbanistica dell’intervento a giocare da discriminante, ma il corretto valore delle unità ricavate.

Se l’immobile non è divisibile, come nel caso di piccole unità, avrai solo le due opportunità residue che ti spiego ora.

Assegnazione dell’immobile ereditato

Il giudice assegna l’immobile ad uno dei coeredi imponendo che egli liquidi gli altri secondo l’importo necessario e definito da opportuna perizia giurata.

Se nessuno degli eredi capienti si fa avanti, il giudice provvederà a sorteggiare.

Vendita giudiziale di immobile ereditato

Quando le altre strade non sono percorribili il giudice provvedere al pignoramento dell’immobile ed alla vendita in asta con incanto.

Questo ovviamente a seguito del corretto percorso di perizia giurata e con lo scopo della migliore valorizzazione possibile.

Il ricavato sarà suddiviso in base alle quote di proprietà dei coeredi.

Vendita casa ereditata in comunione dei beni

Ne gli immobili pervenuti per successione ne il ricavato della vendita finiscono in comunione dei beni.

Non andrà in comunione neanche ciò che comprerai, prima o dopo il matrimonio, con il ricavato della vendita di un immobile ereditato.

Possono sorgere problemi pratici sul lungo periodo quando, ad esempio, i soldi ricavati dalla vendita vengono messi sul conto corrente comune. Ciò rischia di creare difficoltà nella corretta identificazione dei residui e quindi è sempre più comodo metterli su un conto a parte.

E’ un aspetto di certo molto importante vista la delicatezza dell’argomento, ma il diritto è chiaro in questo, presto troverai qui un articolo più dettagliato.

Il costo per vendere una casa ereditata differisce da quello delle normali vendite a causa delle attività fiscali e legali, ecco un riassunto:

  • Dichiarazione di successione, circa 1000€
  • Tassa di successione proporzionale dal 3% all’ 8%
  • Imposte ipotecarie e catastali 2% ed 1% se non prima casa
  • Voltura catastale 80€
  • Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità 500€
  • Eventuali spese legali nella gestione dei coeredi

Tutti i restanti costi sono quelli classici, quali possono essere il costo dell’agenzia o dell’attestato di prestazione energetica. Per avere una visione completa vai nel mio articolo intitolato: Costi vendita casa.

Conclusioni

La vendita di immobili ereditati non è diversa nella sua natura da qualunque altra vendita immobiliare.

E’ però avere un quadro chiaro dei documenti necessari e delle attività che devi predisporre prima di buttarti sul mercato.

Se hai letto altri miei articoli sai che consiglio sempre di preparare ogni dettaglio della vendita, sia tecnico che legale, prima di avere a che fare con i compratori.

In questo modo magari ci metti qualche giorno in più per arrivare alla parte commerciale che tanto piace a tutti, ma ti eviti poi un sacco di tempo perso e risolvere imprevisti che credimi, sono frequenti.

Spero che tu abbia trovato utile l’articolo, ho cercato di renderlo semplice anche se l’argomento non lo è proprio.

Vorresti vendere un immobile ereditato a Bologna ma hai ancora dubbi? Fissiamo un incontro cosi te li risolvo di persona (oppure, visto il momento, in videochiamata), basta che mi chiami al 327.1443613

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