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La vendita di immobile ereditato

vendita immobile ereditato
La vendita di un immobile pervenuto per successione: documenti, tasse ed adempimenti per evitarsi sorprese.

Parto con un parere personale dicendo che la vendita di un immobile ereditato non è sempre la giusta scelta. Spesso non si colgono subito i vantaggi che una casa pervenuta per successione può dare nel tempo agli eredi.

Spesso persone ed aziende mi chiamano per vendere casa a Bologna o altri immobili e mi capita di vedere molta confusione. Prima di prendere una decisione del genere bisogna ragionare.

Vendere implica monetizzare, ma restiamo anche se immobile.

Partiamo da alcune considerazione per poi affrontare il processo di cessione vero e proprio.

Affittare o vendere un immobile ereditato

E’ una casa che entra in famiglia al solo costo delle attività di eventuale ristrutturazione a cui si vanno a sommare quello della dichiarazione di successione e di poche altre formalità.

La sua redditività in percentuale nel tempo sarà ben più alta di qualsiasi altro immobile acquistato ad uso investimento nel medesimo territorio. Questo discorso tanto più valido quando più i beni sono inseriti in città o zone ad alta richiesta abitativa. In questi casi soprattutto, la vendita di immobile ereditato è una scelta da fare solo se si ha strettamente bisogno di monetizzare per impellenti necessità di famiglia. In caso contrario la scelta migliore è quella di sfruttarlo per avere un futuro costante reddito aggiuntivo.

Se siete nel dubbio prima di fare gesti avventati di cui potreste pentirvi potreste chiedere aiuto. Nella mia città ad esempio, offro un servizio di consulenza immobiliare a Bologna, che cura anche questi aspetti. Si, piccola nota autoreferenziale 🙂 Passiamo agli aspetti pratici.

Come vendere casa ereditata

Una volta presa e consolidata la scelta di cedere l’immobile l’iter generale non discosta molto da quello generale.

Resta tutto invariato in merito di corrispondenza urbanistica e conformità catastale. Per questo motivo il venditore di casa ereditata è bene svolga i dovuti accertamenti tecnici essendo lui responsabile della cosa che poi verrà venduta ai terzi.

Le differenze principali, invece, riguardano:

  • documenti
  • Iter temporale da rispettare
  • Tassazione
  • Regime di suddivisione tra coeredi

Proprio in ordine al caso di più eredi apriamo una parentesi importante: quella del Comune accordo.

Il momento in cui si decide di mettere in vendita l’immobile deve essere condiviso come condivisa deve essere la valutazione immobiliare della vendita. Il corretto approccio comunicativo iniziale tra le parti ed eventualmente con l’agente immobiliare è la chiave per evitarsi successive, stupide discussioni.

Nei casi in qui non tutti i coeredi sono d’accordo con la vendita si aprono scenari decisamente più complicati.

Vendita quota immobile ereditato

Si può vedere una quota di immobile ereditato? Si e la prassi è quella di qualsiasi altro bene immobiliare. Il problema maggiore è di ordine commerciale in quanto solitamente è molto difficile trovare un acquirente disposto a diventare comproprietario di un bene con terzi estranei. Da sottolineare che nella vendita di una quota di immobile ereditato i coeredi hanno diritto di prelazione sulla quota in cessione.

La circostanza migliore si ha quando c’è comune accordo tra i coeredi nella cessione. Nel caso esso non sia evidente ci sono due strade da seguire.

La divisione ereditaria amichevole

Una “trattativa” tra i coeredi volta alla divisione in eque parti dell’asse ereditario la quale darà poi ai singoli soggetti la possibilità di agire in autonomia su quanto a loro pervenuto

La divisione ereditaria giudiziale

Dove non si giunga ad un accordo privato sarà il Giudice a provvedere nel caso di contenzioso. Prassi dolorose e spinose che possono arrivare anche alla vendita del bene in asta e successiva divisione del ricavato.

Quando c’è Testamento

Ovviamente ove sia presente un testamento con chiara a monte la divisione voluta dal De Cujus tutto viene semplificato. Anche in questo caso, però, è bene che ci sia alla base il corretto orientamento dei coeredi e la certezza che nessuno di loro abbia intenzione di impugnare il testamento stesso.

Documenti per vendita immobile ereditato

Si intendono quelli inerenti l’effettivo trasferimento della proprietà ed il consolidamento del medesimo diritto, oltre ad alcuni anagrafici distintivi.

Nel nostro caso specifico dovremmo produrre e raccogliere:

Dichiarazione di successione

Da presentare insieme all’atto di provenienza con cui il De Cujus diventò a sua volta proprietario dell’immobile.

Formalità fiscale da adempire presso l’Agenzia delle Entrate entro un anno dalla morte del precedente proprietario, non impone l’intervento del Notaio. Il ruolo principale è quello del calcolo delle tasse di successione, come vedremo nel capitolo dedicato alla tassazione.

Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità

La sola Dichiarazione di successione non è sufficiente a poter vendere l’immobile, sono necessarie altre formalità: accettazione di eredità e sua trascrizione per garantire la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari. Quest’ultima condizione indispensabile per ogni vendita.

A Bologna ha mediamente un costo di circa 400€ per ogni coerede. Può anche essere fatta contestualmente al rogito di vendita del primo immobile ereditato ceduto.

Il mio consiglio però è sempre quello di sistemare tutto prima di commercializzare l’immobile per evitare imprevisti,

Certificato di morte del De Cujus

E’ il documento in carta libera rilasciato gratuitamente dall’anagrafe che attesta la morte del precedente proprietario.

Vendita immobile ereditato senza successione

E’ ovvio alla luce di tutto quanto appena di come il processo successorio sia composto da più parti.

  • Fiscale : Dichiarazione di successione
  • Giuridico: Trascrizione dell’accettazione di eredità

In assenza di questi passaggio gli eredi non sono considerabili proprietari e quindi non possono vendere un immobile ereditato.

Possono, se proprio si vuole forzare il concetto, impegnarsi alla vendita da stipulare ad adempimenti svolti. Questo può essere fatto con un contratto che prende il nome di “Preliminare di vendita di cosa altrui”. Loro, si impegnano a vendere il bene del De Cujus una volta in capacità di farlo. E’ una pratica che non amo poiché eventuali impugnazioni testamentarie o problemi successori potrebbero creare condizioni di inadempienza contrattuale.

Tasse per la vendita immobile ereditato

La successione è a tutti gli effetti un trasferimento di proprietà dell’immobile e quindi soggetta a tassazione. Da aggiungere, come anticipato prima, ai costi per la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

La tassa di successione

E’ l’imposta calcolata sulla base della dichiarazione di successione di cui abbiamo parlato poco sopra nell’articolo. Nel trasferimento possiamo dire che sostituisce la classica imposta di registro. Le aliquote:

  • 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli;
  • 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
  • 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati;
  • 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.

Evitare la tassa di successione sull’immobile

Alcuni proprietari di casa ad un certo punto della loro vita donano o cedono la casa ai futuri eredi in modo poi che essi non debbano corrispondere la tassa di successione per quel dato oggetto.

Prassi a dir poco sconsigliata tanto più dimostrabile da parte dell’Agenzia Delle Entrata la strumentalità dell’azione.

Imposta ipotecaria e catastale vendita casa ereditata

Vanno versate al momento in cui si eredita nella medesima misura delle normali compravendite nelle seguenti aliquote applicate al valore catastale.

  • Imposta ipotecaria 2%
  • Imposta catastale 1%

Nel caso gli eredi utilizzino l’agevolazione prima casa si applica il normale forfettario di 200€ cadauna.

Nel caso di applicata agevolazione prima casa l’eventuale rivendita del bene prima dei 5 anni sarà soggetta a compensazione dell’imposta. Questo ovviamente è possibile nel caso in cui l’erede che richiede l’agevolazione sia in possesso dei normali requisiti.

Vendere immobile ereditato prima dei 5 anni: plusvalenze

La vendita di immobile ereditato non genera plusvalenza tassabile a prescindere dal periodo di possesso.

La tassazione sulla plusvalenza viene applicata sulle rivendite ordinarie effettuate entro 5 anni dall’acquisto in ordine al controllo sulla speculazione immobiliare.

Voltura catastale a seguito di successione

Entro 1 mese dalla Dichiarazione di successione sarà necessario l’aggiornamento catastale. Nello andranno corrette le intestazioni del o dei beni presso il catasto.

La prassi ha costi limitati ma spesso viene “dimenticata”, quindi prendere nota ed essere diligenti per non ritrovarsi all’ultimo a dover correre.

Ci sono rischi per chi compra?

Se tutte le attività di successione fiscali e giuridiche sono state adempiute e sono andate a buon fine non ci sono particolari cose da segnalare.

E’ bene dunque che, prima di sottoscrivere atti negoziali per l’acquisto quali proposte o preliminari, il compratore si accerti che gli eredi abbiamo svolto tutti gli adempimenti necessari ad ottenere la piena titolarità sull’immobile.

Restano inoltre le normali prescrizioni sulla commerciabilità in ordine alla regolarità urbanistica e catastale oltre a quelle sulle eventuali trascrizioni quali ipoteche o diritti di terzi.

In fondo alla pagina trovi l’area commenti se hai domande, subito qui sotto invece due righe su di me e su cosa posso fare per te.

Spero che l’articolo ti sia stato utile. L’ho scritto con passione. Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 10 anni mi occupo di mediazione immobiliare, perizie e consulenze. Per chi non vive a nella mia città offro anche consulenza via skype.

Hai ereditato un immobile a Bologna?

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