Vendere prima casa prima dei 5 anni

vendere prima casa prima dei 5 anni
Oggi affrontiamo una delle situazioni più comuni del mercato immobiliare e che spesso crea ansie negli utenti. La vendita di un immobile, magari acquistato con le agevolazioni prima casa, prima dei 5 anni. Vi spiego tutto quello che bisogna fare e come farlo al meglio.

Vendere prima casa prima dei 5 anni è un’esigenza che nasce quasi sempre dalla necessità di ingrandimento dei nuclei famigliari o, purtroppo, per separazione dei componenti.

Si può? Certo, in caso contrario metà del mercato immobiliare sarebbe fregato.

Nel vendere casa, però, ci sono delle accortezze da mantenere per non buttare soldi e di certo alcune considerazioni importanti anche dal punto di vista commerciale.

Spesso, anche negli altri articoli sul web, si legge che è vietato. Non è così, però serve il corretto iter.

L’articolo è articolato in due parti. Nella prima analizziamo la parte fiscale e legale che interessa sempre tutti, nella seconda andremo dentro agli aspetti di valutazione immobiliare e di gestione del’operazione. Tanto importanti quanto trascurati. Andiamo per gradi.

Prima casa definizione

Come avete toccato con mano, il bonus prima casa è un’importante agevolazione fiscale dedicata a chi compra l’abitazione principale. Il vincolo dei 5 anni è quindi, per natura, una norma volta ad evitare che questo sconto sulle imposte venga sfruttato per la speculazione immobiliare.

L’agevolazione non può essere usata su immobili rientranti nelle Categorie

  • A/1 Immobili di pregio
  • A/8 Ville
  • A/9 Castelli o Palazzi

Lo so, sono cose che sapete già e comunque che non rientrano nel vostro caso visto che voi l’avete già acquistata ed ora dovete rivenderla. Però è giusto saperlo visto che probabilmente poi ne riacquisterete un’altra e, come vedremo dopo, dovrete acquistare un immobile adatto.

Quando si acquista prima casa da persona fisica

Lo sconto fiscale è, come anticipato in apertura, notevole.

  • Riduzione imposta di registro dal 9% al 2% sul valore catastale
  • Imposte ipotecarie e catastale 50€ cadauna

Quando si acquista da impresa

  • Iva ridotta al 4% calcolata sul prezzo compravenduto
  • Registro, Ipotecaria e Catastale cadauna di 200 euro

E’ subito chiaro che, mediamente, vendere la prima casa prima dei 5 anni portare a compensazioni molto più elevate nel caso essa fosse stata acquistata da impresa o costruttore.

I valori catastali, infatti, sono in Italia solitamente molto inferiori a quelli dell’effettivo mercato.

Abbiamo appena accennato il punto focale di tutto il discorso: la vendita prima dei 5 anni prevede attenzione per non buttare denaro in imposte e sanzioni

Nei prossimi paragrafi approfondiamo e poi passiamo anche ad altri aspetti spesso trascurati.

Cosa comporta la vendita prima dei 5 anni

La mora prevista è del 30% delle imposte evitate con il bonus prima casa, oltre al pagamento della differenza.

E’ tutto perduto? No, le persone possono evitare di pagare nel momento in cui viene dimostrata l’assenza di speculazione.

Vendere casa prima dei 5 anni senza riacquisto

Partiamo dal cosa di più sottile gestione. Se viene venduto l’immobile ma si decide di non riacquistarne uno nuovo, può succedere.

In questo caso c’è un sistema per evitare il pagamento della mora, ma non la differenza delle imposte.

Prima della scadenza di 1 anno dalla cessione della prima casa è necessario dare comunicazione all’Agenzia delle Entrate richiedendo la liquidazione dell’imposta. Provvederà al calcolo di liquidazione ed alla relativa notifica comprensiva di interessi. Meglio che pagare il 30% di mora, questo è fuori discussione.

La seconda via percorribile è quella del ravvedimento operoso, una sorta di auto denuncia (art. 13 del Dlgs n. 472 del 1997) con cui regolarizzare errori fiscali beneficiando della riduzione delle sanzioni. La mora andrà versata, ma in misura ridotta.

Vendere prima casa prima dei 5 anni con riacquisto

Se entro un anno dalla vendita della prima casa riacquistiamo un altro immobile avente i requisti applicativi visti in apertura di articoli, non perdiamo l’agevolazione.

Ergo, non possiamo comprare immobili di lusso, ville, castelli.

Per la cronaca il bonus non si perde neanche nel caso l’immobile venga acquisito per donazione.

Altro requisito per l’utilizzo dell’agevolazione prima casa è che essa venga adibita ad abitazione principale.

Vendere prima casa prima dei 5 anni si può fare e non richiede sanzioni, somme, more o imposte se entro un anno dal rogito viene acquistato un altro immobile come prima casa.

Questa la regola di rito e la linea consolidata ai fini fiscali.

Se la prima casa è cointestata

Ogni cointestatario risponde equamente per la propria quota di proprietà. Quindi se due persone sono comproprietarie al 50% dell’immobile e lo vendono, ciascuna dovrà riacquistare entro un anno.

In caso di sanzioni cadauna risponderà in funzione della sua quota.

Peccato, però, che il mercato immobiliare sia un complicato intreccio tra fiscalità, norme urbanistiche e mondo commerciale.

Vendere prima casa prima dei 5 anni per separazione

Situazione spiacevole ma frequente, in caso di separazione se uno dei due coniugi compra la quota di immobile dell’altro non si perde l’agevolazione.

Se non si trasferisce il bene all’interno della coppia, restano in vigore le linee sopra dettate ed, a maggior ragione, tutte le indicazioni commerciali di cui inizieremo a parlare tra poco.

Chiudiamo il quadro fiscale ed economico con un ultimo argomento.

Vendita prima casa prima dei 5 anni plusvalenza

Finora abbiamo parlato delle imposte e relative more ma c’è un altro aspetto fiscale legato al vendere prima casa prima dei 5 anni.

Cosa è la plusvalenza sulla vendita

Per plusvalenza si intende la somma di utile dettata dalla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto. Facciamo un esempio

Acquistiamo un immobile a 100.000€ e lo rivendiamo a 150.000€

La plusvalenza è di 50.000€ ed a livello di dichiarazione dei redditi rientra nella voce Iperf “Diversi Redditi”, con relativa tassazione.

Nella vendita di prima casa si deve pagare plusvalenza?

No, se l’immobile è stato usato effettivamente come abitazione principale per la maggior parte del periodo compreso tra acquisto e vendita non è richiesto il pagamento di imposta sulla plusvalenza.

Questo anche ed a maggior ragione nel caso di vendita di immobile ereditato, anche se la successione ha previsto l’agevolazione.

Vendere prima casa prima dei 5 anni con mutuo

La maggior parte delle prime abitazioni vengono acquistate per mezzo di un mutuo spesso della durate superiore ai 15 anni.

E’ ovvio quindi che nel vendere prima casa prima dei 5 anni esso sia ancora in essere e come ho raccontato nel mio articolo vendere casa con mutuo è necessario analizzare il residuo ed i costi di cancellazione dell’ipoteca.

Con questa introduzione sugli aspetti legati ai costi ed alle logistiche di vendita iniziamo a parlare degli aspetti commerciali.

Vendere casa prima dei 5 anni conviene?

Non sempre ed a volte la necessità di vendere prima casa prima dei 5 anni è un vero e proprio flagello per le tasche degli Italiani. Fenomeno questo ancora più forte se pensiamo a chi acquisto negli anni di prezzi alti quali il 2008 e si ritrovò a vendere nel 2012 o 2013 in cui si vedevano prezzi inferiori anche del 40%

La vendita dell’immobile non è sempre la scelta migliore per le tasche.

Quali sono i punti da considerare nell’operazione?

  • Il regime fiscale di cui abbiamo appena parlato
  • Costo degli accertamenti tecnici e di eventuali sanatorie
  • Richieste di nuova agibilità
  • Eventuali provvigioni di agenzia
  • Somme necessarie per la cancellazione dell’ipoteca mutuo
  • Prezzi degli immobili da acquistare successivamente.

Quindi se da un lato è vero che si può vendere prima casa prima dei 5 anni a patto di rispettare la linea fiscale, è altrettanto vero che non sempre è conveniente.

Prima di prendere questo tipo di decisione è importante una corretta analisi preventiva dei costi benefici della vendita e di quanto effettivamente essa è utile a migliorare una condizione di vita o un’esigenza.

Le soluzioni alternative alla vendita di prima casa

Negli anni mi è spesso successo di scontrarmi con situazioni in cui la vendita dell’immobile rappresentava un salasso per i proprietari.

In alcune circostanze le soluzioni che hanno reso al meglio hanno previsto il mantenimento della proprietà.

Messa a reddito

Affittare l’immobile può essere una valida alternativa se il canone permette una redditività almeno del 6% loro con cui rientrare dell’investimento.

Il contro di questa soluzione è che si resta proprietari di prima casa e quindi se si volesse acquistare un altro immobile non si potrebbe usare l’agevolazione.

C’è, però, da dire che la crisi ha portata un forte abbassamento dei prezzi medi in Italia e quindi carta e penna alla mano non è detto che l’operazione sia per forza a sfavore. I valori catastali, lo abbiamo detto in apertura, sono parecchio più bassi del valori commerciali.

Quindi acquistando il nuovo immobile da privato l’imposta senza bonus prima casa non sarà poi così elevata ed, inoltre, può essere compensata da ottimi prezzi di acquisto.

La messa a reddito non fa decadere l’agevolazione a patto di avere la residenza nel Comune dove è inserito l’immobile. Si perde, invece, la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo. Altro aspetto economico da valutare nello scegliere la strada giusta.

Ampliamento della prima casa

Quando si deve vendere prima casa prima dei 5 anni a causa nella necessità di un immobile più grande è possibile, prima di decidere per la cessione, uno studio su un possibile ampliamento dell’immobile.

Questo può avvenire se è prevista capacità edificatoria residua sul lotto o, nel caso di appartamenti, provando ad acquistare una stanza dal vicino.

Conclusioni sulla vendita di immobile prima dei 5 anni

Vendere prima casa prima dei 5 anni è possibile a patto di rispettare le corrette linee fiscali e soprattutto conviene solo nel caso in cui costi e benefici della vendita siano effettivamente un vantaggio.

In caso contrario è bene valutare strade alternative quando possibili.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato ai miei articoli. Se avete domande qui sotto c’è il modulo per i commenti, mentre potete scrivermi se avete bisogno di una consulenza immobiliare anche dalla mia pagina contatti. A presto

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Fabio Zerbinati

Agente immobiliare e Perito. Scrivo questo blog con amore e passione per il mio lavoro.

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