Puoi vendere prima casa prima dei 5 anni se si riacquisti un nuovo immobile con le agevolazioni entro un anno dal rogito. In caso contrario devi compensare l’imposta di registro ed in alcuni casi aggiungere la mora. Dovrai anche pagare l’imposta sulla plusvalenza se non hai usato l’immobile come abitazione principale per almeno due terzi del tempo di possesso, a meno che tu non l’abbia ereditato.
Prima casa definizione
Quella sulla prima casa è un’importante agevolazione fiscale dedicata a chi compra la sua prima abitazione purché non a scopo speculativo. Il vincolo dei 5 anni prima della sua rivendita vuole evitare che questo sconto sulle imposte venga sfruttato per la speculazione immobiliare.
L’acquisto non può avere per oggetto immobili di lusso e ville.
Per capire il meccanismo spiegato nell’articolo è importante che tu sappia la differenza tra definizione di prima casa e quella di abitazione principale. Sono due concetti che vanno a braccetto ma che producono diversi effetti fiscali.
Dove prima casa è la prima abitazione acquistata con l’agevolazione, l’abitazione principale è quella dove tu effettivamente risiedi.
Cosa comporta la vendita prima dei 5 anni
Le conseguenze della vendita prima del quinquennio sono diverse a seconda che successivamente tu provveda o meno ad un nuovo acquisto agevolato.
Se non compri un’altra abitazione prima casa entro un anno dovrai:
- Pagare la differenza di imposta risparmiata
- Addizionare la mora del 30% salvo casi particolari
- Pagare la tassa sulla plusvalenza se non hai usato l’immobile come abitazione principale.
Nel caso tu provveda al nuovo acquisto nei termini di Legge:
- Recuperi il differenziale tra imposta pagata e quella della nuova casa
- Non hai mora
- Paghi plusvalenza solo se non hai adibito la casa ad abitazione principale
Ti sarà dunque chiaro che prima di sfruttare l’agevolazione è bene che tu sia sicuro della scelta.
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Vendere casa prima dei 5 anni senza riacquisto
Se vendi la casa ma decidi di non riacquistarne uno nuovo c’è un sistema per evitare la mora ma non la compensazione dell’imposta di registro risparmiata.
Prima della scadenza di 1 anno dalla cessione della prima casa è necessario dare comunicazione all’Agenzia delle Entrate richiedendo la liquidazione dell’imposta. Provvederà al calcolo di liquidazione ed alla relativa notifica comprensiva di interessi. Meglio che pagare il 30% di mora, questo è fuori discussione.
La seconda via percorribile è quella del ravvedimento operoso, una sorta di auto denuncia (art. 13 del Dlgs n. 472 del 1997) con cui regolarizzare errori fiscali beneficiando della riduzione delle sanzioni. La mora andrà versata, ma in misura ridotta.
Consiglio: Quando cerchi di vendere casa da privato chiedi un parere al tuo commercialista per capire la soluzione migliore per il tuo caso.
Come evitare la sanzione
Per evitarla è possibile presentare un’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate a tre condizioni
- Non siano ancora passati i 18 mesi dall’acquisto
- Che si rinunci ai benefici entro stesso arco di tempo
- Si provveda a versare la differenza d’imposta
Una sorta di auto rinuncia al bonus che evita la mora.
Ma come fare se i 18 mesi sono già trascorsi?
Il ravvedimento operoso
Il ravvedimento operoso è un’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate
Non ci salva completamente dalla mora, ma la riduce.
Bisogna presentare istanza all’Ufficio Territoriale competente, solo nel caso non ci sia già arrivata
Vendere prima casa prima dei 5 anni con riacquisto
Se entro un anno dalla vendita della prima casa riacquisti un altro immobile non perdi l’agevolazione a patto che lo stesso abbia i requisiti necessari
Per la cronaca il bonus non si perde neanche nel caso l’immobile venga acquisito per donazione.
Vendere prima casa prima dei 5 anni si può fare e non richiede sanzioni, somme, more o imposte se entro un anno dal rogito viene acquistato un altro immobile come prima casa.
Questa la regola di rito e la linea consolidata ai fini fiscali.
Se la prima casa è cointestata
Ogni cointestatario risponde equamente per la propria quota di proprietà. Quindi se due persone sono comproprietarie al 50% dell’immobile e lo vendono, ciascuna dovrà riacquistare entro un anno.
In caso di sanzioni cadauna risponderà in funzione della sua quota.
Vendere prima casa prima dei 5 anni per separazione
Situazione spiacevole ma frequente, in caso di separazione se uno dei due coniugi compra la quota di immobile dell’altro non si perde l’agevolazione.
Se non si trasferisce il bene all’interno della coppia, restano in vigore le linee sopra dettate ed, a maggior ragione, tutte le indicazioni commerciali di cui inizieremo a parlare tra poco.
Chiudiamo il quadro fiscale ed economico con un ultimo argomento.
Tasse per vendere la prima casa prima dei 5 anni
Premesse le regole generali, ti riporto un elenco dei costi indicativi.
- Differenza imposta di registro 7%
- Plusvalenza 26%
L’aliquota di imposta di registro ordinaria infatti è al 9% mentre quella agevolata al 2%. Esse si calcolano sul valore catastale se hai acquistato da persona fisica, mentre sul prezzo intero se hai acquistato da società o costruttore.
Per una visione d’insieme sugli aspetti fiscali di una vendita ti consiglio la mia guida sulle tasse vendita casa.
Plusvalenza vendita prima casa
La plusvalenza è il guadagno tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto aumentato dei costi ammissibili al fino del calcolo dell’imponibile.
Facciamo un rapido esempio::
Acquisti un immobile a 100.000€ (costi ammissibili inclusi) e lo rivendi a 150.000€: la vendita genera 50000€ di plusvalenza.
Nei casi previsti dal TUIR dovrai pagare l’imposta o come IRPFE (dal 23% al 43%) o come imposta sostitutiva al 26% direttamente in sede di stipula del rogito.
Dovrai pagare l’imposta sulla plusvalenza se vendi la prima casa prima dei 5 anni. Questo a meno che tu non l’abbia eletta ad abitazione principale per almeno il 50% del periodo di proprietà. Inoltre, non è mai dovuta l’imposta nella vendita di immobile ereditato con o senza l’utilizzo dell’agevolazione.
Per approfondire ti invito a leggere la mia guida completa sulla plusvalenza immobiliare.
Quanto costa vendere la prima casa
Alle tasse appena viste dovrai aggiungere le seguenti spese:
- Trasloco
- Agenzia e spese commerciali
- Notaio se immobile per successione
- Cancellazione dell’ipoteca
A seconda del tipo di transazione, quindi, avrai sempre una serie di spese ed il mio consiglio è quello di valutarle attentamente prima di accettare delle proposte di acquisto.
Le trovi tutte nella mia guida sui costi vendita casa.
Quali documenti servono
Tutti i requisiti necessari inerenti te stesso e l’immobile dovranno essere certificati attraverso la presentazione dei relativi documenti, primo tra tutti il certificato di residenza.
Serve a dimostrare che hai utilizzato la casa come abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà. Il tutto al fine di evitare il pagamento dell’imposta sulla plusvalenza.
Oltre a tutti quelli di una normale vendita, leggi l’elenco nella mia guida sui documenti per vendere casa.
Vendere prima casa prima dei 5 anni con mutuo
La maggior parte delle prime abitazioni vengono acquistate per mezzo di un mutuo spesso della durate superiore ai 15 anni.
E’ ovvio quindi che nel vendere prima casa prima dei 5 anni esso sia ancora in essere e come ho raccontato nel mio articolo vendere casa con mutuo è necessario analizzare il residuo ed i costi di cancellazione dell’ipoteca.
Con questa introduzione sugli aspetti legati ai costi ed alle logistiche di vendita iniziamo a parlare degli aspetti commerciali.
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Vendere casa prima dei 5 anni conviene?
Non sempre ed a volte la necessità di vendere prima casa prima dei 5 anni è un vero e proprio flagello per le tasche degli Italiani. Fenomeno questo ancora più forte se pensi a chi è costretto alla vendita in periodi con sensibili fluttuazioni dei prezzi di mercato.
La vendita dell’immobile non è sempre la scelta migliore per le tasche.
Quali sono i punti da considerare nell’operazione?
- Il regime fiscale di cui abbiamo appena parlato
- Costo degli accertamenti tecnici e di eventuali sanatorie
- Richieste di nuova agibilità
- Eventuali provvigioni di agenzia
- Somme necessarie per la cancellazione dell’ipoteca mutuo
- Prezzi degli immobili da acquistare successivamente.
Quindi se da un lato è vero che si può vendere prima casa prima dei 5 anni a patto di rispettare la linea fiscale, è altrettanto vero che non sempre è conveniente.
Prima di prendere questo tipo di decisione è importante una corretta analisi preventiva dei costi benefici della vendita e di quanto effettivamente essa è utile a migliorare una condizione di vita o un’esigenza. A Bologna posso aiutarti di persona, mentre se vivi in altre città fornisco un servizio di consulenza immobiliare online perfetto per queste dinamiche.
Soluzioni alternative alla vendita
Negli anni mi è spesso successo di scontrarmi con situazioni in cui la vendita dell’immobile rappresentava un salasso per i proprietari.
In alcune circostanze le soluzioni che hanno reso al meglio hanno previsto il mantenimento della proprietà.
Messa a reddito
Affittare l’immobile può essere una valida alternativa se il canone permette una redditività almeno del 6% loro con cui rientrare dell’investimento.
Il contro di questa soluzione è che si resta proprietari di prima casa e quindi se si volesse acquistare un altro immobile non si potrebbe usare l’agevolazione.
C’è, però, da dire che la crisi ha portata un forte abbassamento dei prezzi medi in Italia e quindi carta e penna alla mano non è detto che l’operazione sia per forza a sfavore. I valori catastali, lo abbiamo detto in apertura, sono parecchio più bassi del valori commerciali.
Quindi acquistando il nuovo immobile da privato l’imposta senza bonus prima casa non sarà poi così elevata ed, inoltre, può essere compensata da ottimi prezzi di acquisto.
La messa a reddito non fa decadere l’agevolazione a patto di avere la residenza nel Comune dove è inserito l’immobile. Si perde, invece, la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo. Altro aspetto economico da valutare nello scegliere la strada giusta.
88 risposte
Buongiorno
appurato che la vendita dell’immobile acquistato con agevolazioni di “prima casa” successiva ai 5 anni non comporta sanzioni, è possibile usufruire dell’agevolazione prima casa per una seconda volta qualora questo secondo immobile venga acquistato oltre un anno dalla vendita del primo immobile?
Buonasera. Certo che si. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, è possibile mantenere agevolazioni prima casa vendendo abitazione ad uso principale entro i 5 anni, riacquistando o per vendita o per donazione alloggio dal coniuge in regime di separazione dei beni entro un anno dal rogito? Quali sono i costi? È dovuta la plusvalenza? Grazie
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Non vedo problemi nel fatto che il futuro venditore sia il coniuge in separazione dei beni. Per un computo esatto e e le informazioni corrette sul caso di specie devo rimettere ad eventuale consulenza specifica. In linea generale, se lei ha avuto residenza nella casa in cessione per la maggior parte del tempo di proprietà non c’è imposta sulla plusvalenza. Neanche compensazione dell’imposta di registro o mora , poiché di fatto ricompra entro l’anno. Eviterei la donazione ad ogni modo, crea problemi nelle eventuali future vendite del bene (parecchi) e visto che restate “in famiglia” l’esborso per il 50% di casa che acquista da sua moglie non esce dal bilancio. In tal senso c’è da capire come ottimizzare a livello fiscale la cessione, se conviene acquistare il 50% come supposto o quote diverse. A livello di costi, quindi, vi saranno solo quelli relativi alla vendita (accertamento tecnico, agenzia) e quelli relativi all’atto di acquisto della nuova porzione (notaio, imposta di registro). Mi rendo comunque disponibile ad approfondire. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Egregio Sig. Zerbinati,
Vorrei chiederle se in seguito all acquisto di un immobile con accollo di un mutuo gia esistente, stipulato con MPS a tasso variabile (circa 20k residui), sussistono poi le condizioni per poter passare dal tasso variabile al tasso fisso come da finanziaria 2023. La ringrazio per la sua disponibilita.
Cordiali Saluti
Francesco Ciccarelli
Buongiorno, parrebbe di si ma le consiglio di parlarne direttamente con MPS o eventualmente, con altro Istituto prevedendo un’eventuale surroga. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
La contatto per una informazione,
con riferimento ad una vendita prima dei cinque anni, con agevolazione prima casa ed obbligo di riacquisto entro 12 mesi.
Il notatio sta facendo storie, perché avvalora la prassi del suo studio, di trattenere e versare sul suo conto corrente la differenza delle compensazioni tra iva al 4% e il 10% più il 30% di sanzione, in quanto ne sarebbe responsabile l’acquirente, se io non acquistassi entro l’anno oppure non pagassi la compensazione all’agenzia delle entrate.
Non trovo alcun articolo di legge che sancisce quanto afferma il notaio.
L’avvocato mi dice che non c’è alcun obbligo legale nel versare le compensazioni al notaio, ma non mi è chiaro se l’acquirente ha delle responsabilità.
Grazie molte
Buongiorno. L’acquirente è corresponsabile si ma lo è ancora prima il Notaio stesso e per questo avanza questa richiesta che, però, non ha alcun fondamento di Legge e che onestamente mi arriva per la prima volta. In pratica lo studio Notarile vorrebbe trattenere la somma fino a riacquisto effettuato per essere sicuro che non vi siano insoluti con AdE da parte dell’attore….dal mio umile punto di vista la trovo quantomeno una forzatura. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, rivendo prima casa dopo 4 anni dall acquisto, di cui almeno 3 anni con residenza. In sede di vendita dal notaio che documento dovro presentare? Utenze luce/gas possono bastare?
Grazie mille
Buonasera, no. E’ bene preparare un certificato di residenza in carta libera. Lo può richiedere presso la sua anagrafe o tramite SPID. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, vorrei vendere la prima casa dopo due anni dall’acquisto per poi comprare un’altra comunque entro l’anno per non far decadere le agevolazioni e pagare eventuale plusvalenza. Nel tempo che intercorre tra vendita e acquisto cosa devo fare con la residenza? Perchè l’idea era di appoggiarmi a casa dei miei che però sono in un altro comune.
Buongiorno. No, se toglie la residenza inizia a pagare l’IMU e perde la detrazione degli interessi passivi dell’eventuale mutuo. Sposteremo la residenza contestualmente al rogito di vendita. Se siete a Bologna mi rendo disponibile per aiutarvi nel percorso di vendita. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, mio padre sta donando una casa a me e ai miei 2 fratelli.
Beneficiando delle agevolazioni prima casa pagheremmo il 2% delle imposte, ognuno per la propria parte.
Successivamente 2 di noi venderanno la casa al terzo.
Cosi facendo perderemo le agevolazioni prima casa, trovandoci a dover pagare poi il 9% delle imposte?
Grazie in anticipo
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Prima di tutto sconsiglio vivamente la donazione poiché crea diritti di terzi che possono creare notevoli problemi nella successiva vendita. Ad esempio, molte banche sulle case donate non erogano mutui. Secondo, si se utilizzate l’agevolazione e rivendete prima dei 5 anni senza riacquisto entro un anno compensate il 9% di registro. Se la vendita avviene prima dei 18 mesi dalla donazione, c’è anche l’imposta sulla plusvalenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno
sto comprando una casa che ha il problema dei 5 anni (scadono a Novembre) dalla data di acquisto, mi è stato consigliato per poter accedere prima di fare un compromesso scritto da un notaio per essere tutelato e non avere problemi.
Lei cosa mi consiglia?
Buongiorno, grande diatriba da sempre. Il momento impositivo è il rogito ma un compromesso viene registrato e dal mio punto di vista può essere interpretato come strumentale all’ottenimento di un vantaggio fiscale…cosa ovviamente non corretta. Io eviterei, se vuole entrare prima del rogito ed il venditore è d’accordo stipuli un contratto di locazione temporaneo (o comodato). Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
io e la mia compagna stiamo per acquistare quella che sarà per entrambi la nostra prima casa e non abbiamo altri immobili quindi vorremmo godere delle agevolazioni , la casa in oggetto però sarà rivenduta dopo solo 2 anni dall’acquisto del precedente proprietario che aveva goduto anche delle detrazioni per prima casa . Perdendo lui le agevolazioni per aver venduto prima dei 5 anni potrebbero in qualche modo ricadere su di noi ?
grazie mille
Buongiorno. No, la perdita dell’agevolazione e le compensazioni per la vendita prima del quinquennio sono solo a carico del venditore. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve. Non ho trovato un caso simile al mio, quindi le chiedo un parere.
Nel 2016 ho ereditato i 5/6 dell’appartamento nel quale vivo da oltre 30 anni.
Nel 2020 ho acquistato la rimanente quota di 1/6.
I cinque anni da quando decorrono? Dal 2016 o dal 2020?
In caso mi sarebbe tassato l’intero valore o soltanto il sesto che non rientra nei 5 anni?
Grazie per la cortese attenzione.
Buonasera, si produce il calcolo in base alle rispettive quote. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
Ho venduto la mia prima casa ad agosto 2021, acquistata nel 2017, usufruendo delle agevolazioni previste in merito all’imposta di registro.
Ho riacquistato una nuova prima casa a dicembre 2022, dopo 12 mesi dalla vendita.
Tanto premesso Le volevo chiedere se il decreto aiuti prevede una proroga per l’acquisto di una nuova prima casa in modo da non perdere le agevolazioni?
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. No, non mi risulta. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
Ho comprato insieme al mio compagno
A luglio 2021 prima casa,
Purtroppo le cose non funzionano,
Lui vorrebbe tenere la casa, io a cosa vado in contro? Qual è il modo migliore per uscire da questa situazione?
Non ho intenzione di comprare, torno dai miei genitori .
Grazie
Buongiorno a grazie per aver visitato il sito. Lei può vendere al suo compagno la quota del 50% sulla cui vendita pagherà la proporzionale di imposta di registro. Quest’ultima è pari, appunto, al 50% del 7% risparmiato in sede di acquisto oltre mora del 30% sul risultato finale. La mora è evitabile con una sorta di “autodenuncia” presso Agenzia delle Entrate. Non sarà, invece, dovuta plusvalenza se lei ha mantenuto residenza nell’abitazione per la maggior parte del tempo di proprietà. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
Ho comprato insieme alla compagna
A giugno 2022 prima casa,
Purtroppo le cose non funzionano,
Lei vorrebbe tenere la casa, io a cosa vado in contro? Qual è il modo migliore per uscire da questa situazione?
Non ho intenzione di comprare, entro 1 anno
Grazie
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. “Tenere la casa” significa che lei dovrà vendere la quota della prima casa pari al 50% dell’intero alla sua compagna. Tale vendita di quota della prima casa è soggetta a tutte le necessità fiscali e tecniche di qualunque altra vendita. Nella fattispecie, la vendita di quota di prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto, senza riacquisto entro un anno, implica la compensazione dell’imposta di registro risparmiata in sede di primo acquisto, oltre mora del 30% salvo autodenuncia anticipata. La base imponibile della compensazione su cui applicare l’aliquota del 7% è il valore catastale qualora l’allora venditore fosse persona fisica. In caso abbiate comprato da costruttore il principio è lo stesso ma viene applicato all’IVA. Se lei sig. Roberto ha avuto la residenza nell’immobile per la maggior parte del tempo di proprietà l’attuale normativa fiscale in teoria la solleverebbe dal pagamento dell’imposta sull’eventuale plusvalenza generata dalla vendita, non essendo però passati 18 mesi dall’acquisto questo principio di malleva viene fortemente meno. Il mio consiglio è quello di non generare plusvalenza tassabile in sede di cessione. Resto disponibile ad approfondire e/o ad assisterla in sede di consulenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati
BUONGIORNO
Nel caso di vendita prima di 5 anni il mantenimento dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa (iva agevolata al 4%) è valida anche per alloggi di nuova costruzione acquistati dal costruttore?
Se cosi fosse entro un anno debbo comprare un alloggio di nuova costruzione o anche un alloggio vecchio ?
Grazie
Cordiali saluti
Alessandro Allegretti
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Certamente, il credito d’imposta vale anche per le nuove costruzioni in rivendita. Nessun problema se il nuovo acquisto è da persona fisica. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno! Trovo il suo articolo estremamente completo ed esaustivo, nonostante un problema come il mio non sia riportato.
Mio marito ed io, per avvicinarci al posto di lavoro, abbiamo venduto (prima dei 5 anni) il nostro appartamento cointestato per ricomprare un altro appartamento.
Sull’appartamento venduto era in atto un mutuo, su consiglio della banca l’abbiamo estinto e sulla casa nuova ne abbiamo richiesto un altro.
La banca, diversamente da ogni previsione, però, questa volta ha deciso di non accordarci il mutuo e siamo dovuti andare in affitto.
Ora l’agenzia delle entrate ci ha chiesto la restituzione della differenza dell’iva (circa 23.000 euro). Noi viviamo con un solo stipendio e abbiamo due bambini… Ci è stato detto che è possibile rateizzare il debito, ma abbiamo la sensazione di essere stati vittima di una grave ingiustizia: è la banca stessa a non averci messo nelle condizioni di riacquistare (abbiamo anche documentazione che lo comprova) e ora abbiamo questo debito. È una situazione davvero corretta secondo lei? Non abbiamo possibilità di evitare questo versamento magari pagandolo quando finalmente la banca si deciderà a concederci un altro mutuo?
La ringrazio per la sua risposta.
Buongiorno. Prima di tutto mi dispiace moltissimo per quello che sta vivendo. E’ vero, non ho toccato la casistica e sulla base di questo suo input provvederò quanto prima. Io sono un perito ed un consulente immobiliare, domani sarà mia premura chiedere un parere ai legali che collaborano con me. Da un lato, una banca non ha il dovere di concedere un mutuo ma nel suo insieme ho l’impressione che ci sia ben altro di cui discutere con AdE. Mi riservo di scriverle in privato per darle riscontro e sperando di poterle dare qualche consiglio almeno per alleggerire la situazione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno Fabio, grazie per elucidare tante questioni sulla vendita della prima casa.
Vorrei vendere la mia prima casa in Italia e comprarne una dello stesso valore in Inghilterra, dove andrò ad abitare per lavoro.
Sono in regola?
Grazie,Un saluto cordiale
Buongiorno, può vendere la sua prima casa in Italia prima dei 5 anni dall’acquisto pagando la differenza di imposta di registro, oltre mora del 30% risparmiabile tramite autodenuncia, risparmiata in sede di acquisto oltre all’imposta sulla plusvalenza se non ha avuto residenza nell’immobile per la maggior parte del tempo di proprietà. Se l’immobile è a Bologna o Ferrara posso aiutarla in prima persona. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, per evitare tassazione sulla plusvalenza prima dei 5 anni, quant’è la “percentuale” minima di residenza da avere tra acquisto e vendita? Più del 50%? Grazie.
Per non essere soggetta a tassazione sulla plusvalenza è necessario aver avuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà. Non vi è una regola, ma sconsiglio vivamente di fermarsi al 50% perché ritengo che potrebbe essere facilmente invocata la speculazione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve Fabio, io e la mia compagna ad agosto 2022 abbiamo venduto casa che era stata acquistata a maggio 2018, quindi prima dei 5 anni come prima casa. L’abitazione era cointestata anche se io ero monoreddito. Ora ho riacquistato a ottobre 2022 un altra abitazione intestandola solo a me, seguendo appunto le pratiche del mutuo da solo sempre perché monoreddito. Quello che vorrei sapere è se questa cosa comporta qualche problema fiscale ?
Grazie mille
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. La vendita è avvenuta dopo 18 mesi dall’acquisto, prima dei 5 anni dallo stesso ma se avete avuto la residenza in quell’abitazione per la maggior parte del tempo di proprietà la plusvalenza non era da pagare. Vendendo una prima casa (o porzione del 50% come nel suo caso), qualora non abbia compensato l’imposta di registro ha l’obbligo di riacquistare un’altra abitazione con l’agevolazione, cosa avvenuta. La banca ha approvato il mutuo, quindi ha prodotto uno studio ritenendo capiente la situazione. Direi che non ci dovrebbero essere problemi. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Grazie a lei Fabio per la celere risposta, davvero un ottimo sito per acquisire nozioni in merito.
Quindi posso stare tranquillo per quanto riguarda la mia compagna nonché futura moglie che non ha riacquistato casa in questa operazione ?
Di nuovo grazie,
Bernini Marco
Buongiorno e grazie per i complimenti sempre ben accetti! La mia risposta precedente era riferita alla sua posizione. Sul 50% indiviso intestato alla sua compagna, in caso di mancato riacquisto, dal mio punto di vista era necessaria la compensazione dell’imposta di registro risparmiata in sede di acquisto pari al 7% del 50% del valore catastale, il tutto addizionato della mora del 30% salvo richiesta di ravvedimento operoso. E’ stato fatto? Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno io e mia moglie abbiamo acquistato per 70k a dicembre 2019 immobile come prima casa e siamo residenti entrambi da quella data nel comune di ubicazione della casa. Negli scorsi anni abbiamo fatto ristrutturazione utilizzando agevolazioni sia al 50% che al 110%. Ora abbiamo opportunità di vendita a circa 300k. Può indicarmi a cosa vado incontro se non riacquistiamo entro 12 mesi?
Grazie mille per la sua gentilezza.
Buongiorno. Sicuramente la compensazione dell’imposta di registro risparmiata in sede di primo acquisto, pari al 7% sul valore catastale se all’epoca il venditore era persona fisica. In caso fosse persone giuridica va compensata l’iva. Qualora la residenza non sia stata tenuta nell’immobile oggetto oggi di vendita per la maggior parte del tempo di proprietà ci sarà anche da pagare l’imposta sulla plusvalenza che, se sottoforma di imposta sostitutiva, è pari al 26% dell’utile considerando nel calcolo dell’imponibile i costi migliorativi ed accessori sostenuti qualora ammissibili al fine stesso. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, complimenti per l’articolo. Vorrei chiedere se rivendendo un immobile acquistato come prima casa, prima dei 5 anni, senza generare un utile, (es. acquisto a 100.000 e rivendo alla stessa cifra o inferiore) si è soggetti tassazione e more e se, in mancanza di un utile effettivo, resta valido il discorso della residenza. Grazie
Buongiorno, se si vende alla stessa cifra non vi è plusvalenza e quindi neanche relativa imposta (o meglio, c’è ma è pari a zero). Resta però in essere la compensazione dell’imposta di registro risparmiata oltre mora del 30% qualora non riacquistiate un immobile prima casa entro un anno dal rogito di cessione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, scusi sono sempre io Noris Pivetta, ma il termine dei 5 anni sono da considerarsi dalla data del fine lavori della casa che abbiamo costruito (18/06/2019) o dalla data in cui abbiamo fatto il cambio di residenza 01/06/2022? Grazie (legga il commento successivo)
Buongiorno, fine lavori.
Salve,
io e mio marito abbiamo costruito in altro comune un immobile A/7 su un terreno in comproprietà (separazione di beni) usufruendo IVA 4% prima casa per materiale ecc. la cui data fine lavori è stata 18/06/2019. Purtroppo per diversi motivi tra cui quelli di salute, utilizzando le varie proroghe, abbiamo fatto il cambio di residenza il 01/06/2022 rientrando nei termini (della proroga) e mio figlio nel frattempo si è sposato “improvvisamente” e vive in questo immobile dal 01/08/2019 con contratto comodato uso gratuito regolarmente registrato. Quindi attualmente in questo immobile viviamo io, mio marito, mio figlio con il suo piccolo bambino. Possiamo noi genitori vendergli o donare casa? Possiamo comprarne un’altra usufruendo agevolazioni prima casa o devo attendere che passi la metà degli anni più uno di residenza rispetto ai 5 anni previsti per poterlo fare? Mio figlio può usufruire delle agevolazioni under 36? Scusi per la complessività del problema e la ringrazio anticipatamente.
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Il punto è complesso anche perché in questo caso il limite dei 5 anni direi che non regge, restando ferma la tassazione della plusvalenza generata. Tutto questo il linea generale e rimettendo in sede di consulenza eventuali approfondimenti sul caso di specie. Per limitare l’imposta sulla plusvalenza si può tentare di giocare correttamente con i valori di cessione ma resterà comunque in essere la compensazione dell’imposta di registro oltre mora qualora non ricompriate entro un anno dalla vendita. Sconsiglio vivamente la donazione per tutta una serie di problematiche ad essa strettamente legate. Detto questo e sempre in linea generale aspetterei la fine del quinquennio prima evitare detta compensazione e rogiterei una normale compravendita saldando il dovuto d’imposta. Mi rendo disponibile ad approfondire previa visione degli atti e della documentazione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, io vorrei una delucidazione.
Io e mio marito abbiamo venduto la nostra abitazione a settembre 2021 prima sei cinque anni, perché ci siamo dovuti trasferire per lavoro, e purtroppo abbiamo dovuto pagare la plusvalenza momento della vendita, non sapendo il fatto della residenza. Il nostro reddito è inferiore ai 15.000 €. Ora avendo pagato 26% in sede di vendita, è possibile recuperare qualcosa dal 730? Grazie mille.
Buongiorno, no…se avete optato per la sostitutiva non è possibile. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve ho acquistato casa nel 2018 godendo dei benefici prima casa e adibendola ad abitazione principale. Nel 2022 intendo venderla perché mio padre mi darà in donazione un appartamento in cui andrò a vivere e portare la residenza. In questo caso posso continuare a mantenere i benefici o devo pagare?
Buongiorno, a prescindere dal fatto che le sconsiglio vivamente la donazione, è possibile mantenere i benefici sulla futura casa a patto della cessione di quella attualmente in suo possesso. Avendo avuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà, inoltre, la plusvalenza eventualmente generata dalla vendita non verrà tassata. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, mia mamma ha ereditato dalla sorella deceduta una casa, ha pagato la successione ma non è mai andata ad abitarci, essendo anziana (82 anni), ha preferito vivere nella casa attuale in affitto. Ora vorrebbe venderla, ma il notaio disse che non poteva prima dei cinque anni in quanto la tassazione era stata fatta come prima casa. E’ vera questa cosa? come fare per venderla? Grazie.
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Il Notaio consiglia in questo senso per evitare l’esborso di somme evitabili. E’ permessa la vendita di una casa ereditata anche quando inquadrata come prima casa, prima dei 5 anni a patto di comprare un’altra abitazione agevolata entro un anno. In caso contrario è necessario compensare l’imposta risparmiata oltre mora del 30%. Quest’ultima a dire il vero evitabile in taluni casi mezzo “negoziazione” con l’Agenzia delle Entrate. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, io e mio marito abbiamo acquistato una casa come 1 casa nel 2008. Nel 2019 lui ha venduto a me il 50% a 50.000 euro. Io ho mantenuto la residenza per 24 mesi. ora vorremmo vendere casa. La differenza di imposte e la plusvalenza va calcolata solo sui 50.000 euro ?cioè, se vendiamo a 130.000 tutta casa, va calcolata sul 50% e quindi su 65.000? Non conta il fatto che comunque abbiamo acquistato casa nel 2008 e quindi 5 anni sono già passati?
Buongiorno,
certo il primo 50% ha passato i 5 anni quindi solo la vendita della quota acquisita nel 2019 genera plusvalenza tassabile. Vanno ovviamente, però , tolti i costi detraibili al fine del calcolo (es Notaio). Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve buongiorno ho comperato un appartamento 2 anni fa a 134 e adesso vorrei venderla a 185 generando un plusvalenza e vorrei ricomprare un altra più grande entro un anno dovrei pagare plusvalenza o maggiorazione d’imposta?
Buonasera, se ha avuto residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non è dovuta plusvalenza. Resta però in essere il discorso relativo al credito d’imposta di registro. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Se Vendo prima casa acquistata nel 2019 e ricompro un immobile sempre come prima casa entro un anno ma di valore inferiore a quello venduto, bisogna pagare alcune plusvalenza ?
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Non bisogna fare confusione tra credito d’imposta ed imposta sulla plusvalenza. La vendita di una prima casa nella quale si ha avuto residenza per la maggior parte del periodo di proprietà non genera plusvalenza tassabile. Resta in essere invece il credito d’imposta di cui lei potrà usufruire nell’acquisto di nuova abitazione prima casa. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
ho acquistato la prima casa nel 2020 (nella quale ho residenza dalla data di acquisto ed è l’abitazione principale) ad un prezzo di € 168.000,00.
Se la vendo prima che siano trascorsi i 5 anni ad un prezzo di € 198.000,00 – generando un guadagno di € 30.000,00 – e ricompro entro un anno, devo pagare una plusvalenza?
Grazie
Buongiorno, se ha sempre avuto la residenza nell’immobile la plusvalenza generata non è tassata. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve molto interessante, non ho capito una cosa: se vendo la prima casa prima dei cinque anni per non dover pagare la differenze sull’imposta di registro, devo prendere un altra prima casa entro un anno ok ma per forza nello stesso comune o anche in uno differente?
Buongiorno, grazie. Certamente anche in un altro Comune, l’importante è che il futuro immobile abbia i requisiti richiesti dall’agevolazione (no immobili di lusso, ville ecc). Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve ,scrivo per un informazione ,io ho acquistato una casa nel 2018 come prima casa Con il mio compagno ( non siamo sposati)abbiamo preso la residenza entrambi e ci siamo trasferiti lì ad abitare con nostra figlia minorenne , ora ci siamo lasciati e nessuno dei due è interessato all immobile e la vorremmo vendere, e possibile farlo senza more e senza riacquisto prima casa visto il fatto accaduto? Potrebbe essere una dimostrazione di non speculazione ?
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Avendo avuto li la residenza per oltre la metà del tempo di proprietà non pagate plusvalenza, però la compensazione dell’imposta di registro, anche eventualmente in misura ridotta, si. Visto che manca poco più di un anno alla fine del quinquennio non potete aspettare e mettere la casa in vendita qualche mese prima di tale termine per poi stipulare gli atti un paio di mesi dopo la scadenza, appunto, dei 5 anni? Sarebbe la cosa migliore per non buttare soldi. In questo lasso di tempo, però, dovreste anche mantenere li la residenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve io e mio marito abbiamo acquistato la casa con le agevolazioni prima casa a novembre del 2019 nella quale abbiamo la residenza entrambi.
Nel frattempo a mio marito é stato donato un immobile dalla famiglia che stiamo ristrutturando, se a luglio del 2022 vendo la prima casa, denunciando all’agenzia delle entrate quando dovrò pagare?
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Per un computo preciso devo visionare atti e situazione, in tal senso fornisco consulenza online in tutta Italia. In linea generale avendo voi la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non pagate imposta sulla plusvalenza ma resta in essere e da conteggiare la compensazione dell’imposta di registro, o iva se avete compratore da società, con relativa mora poiché vendita senza riacquisto. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve leggo che per vendere casa prima dei 5 anni bisogna acquistarne un’ altra ma è possibile acquistare la casa del mio attuale fidanzato che paga il mutuo o meglio dividere il suo mutuo…consiste in acquisto?
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Certo a patto che sia lei che l’immobile abbiate i requisiti necessari. Il fatto che sia il suo fidanzato non cambia nulla, è una persona che vende ad un’altra una porzione di immobile. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, colgo l’occasione per un chiarimento, ho acquistato (All’asta) nel 2018 una casa con agevolazioni prima casa ma l’ho sempre messa in affitto e non ho praticamente mai avuto la resistenza al suo interno, acquistando oggi una casa all’interno dello stesso comune e andandoci a vivere fin da subito, posso beneficiare delle agevolazioni per la prima casa se vendo la casa acquista nel 2018 entro 1 anno dall’acquisto di quella nuova? E soprattutto, devo pagare la plusvalenza sulla casa acquista nel 2018? Grazie
Cordiali saluti
Buonasera e grazie per aver letto il sito. Non avendo mai avuto residenza viene meno il concetto di abitazione principale e quindi l’imposta sulla plusvalenza immobiliare è dovuta. Potrà poi utilizzare l’agevolazione nuovamente una volta ceduto l’immobile. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve. Vorrei sapere come gestire al meglio la mia situazione se possibile. Ho comprato una casa cointestata con agevolazione prima casa, con la mia ex ragazza un anno fa. Per determinati motivi la casa rimarrà a lei, quindi io dovrò vendere il mio 50% a lei. La casa non è ancora teminata e io non ho mai abitato li. Devo per forza pagare la mora? Grazie, distinti saluti
Buonasera e grazie per aver letto il sito. Si, nella quota di sua spettanza e se non ricompra entro un anno. In alternativa può seguire la via del ravvedimento operoso di cui parlo nel testo. Se ha necessità di supporto sono qui. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, vorrei una delucidazione riguardante le agevolazioni prima casa.
Ho acquistato casa un anno fa ed ora sto pensando di rivenderla in quanto non mi trovo bene con i vicini.
Nel frattempo ho ricevuto come eredità 1/3 di quota di una casa di famiglia che si trova in un altra regione.
Gli altri 2/3 sono posseduti da miei parenti.
Il mio pensiero è quello di vendere casa prima dei 5 anni ed ottenere l intera proprietà della casa ricevuta in eredità acquistando i 2/3 mancanti…facendo così perdo comunque le agevolazioni prima casa?
Buongiorno e grazie per avermi contatto. Prima di tutto un aspetto da chiarire, se lei non ha mantenuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà la cessione prima del quinquennio implica pagamento dell’imposta sulla plusvalenza immobiliare. Tornando all’imposta di registro io provvederei prima alla stipula del rogito della sua casa e poi all’acquisto entro l’anno della porzione immobiliare sul quale potrà avvalersi dell’agevolazione prima casa. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve, vorrei acquistare una casa della quale gli attuali proprietari hanno appena fatto successione dal genitore venuto a mancare! La domanda è, i proprietari devono pagare una plusvalenza vendendo prima dei 5 anni e non essendo mai stati residenti in quell immobile?
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. No, la vendita di immobile ereditato non genera plusvalenza ne relativa tassazione. Dovranno solo pagare l’imposta di successione, la voltura catastale e la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Nel link che le ho appena lasciato trova tutto ed inoltre colgo l’occasione per ricordarle che fornisco un servizio di consulenza per l’acquisto e per la vendita in tutta Italia (Valutazione, controllo documenti e prassi, verifica contratti ed atti, indicazione negoziali). Cordialmente, Fabio Zerbinati
Complimenti per la sua chiarezza.
Se vendo nel 20121 a 155.55€ un immobile di mia proprietà al 100% comprato nel 2019 come prima casa a 100.000 € e ricompro subito altro immobile da adibire sempre a prima casa ma al 50% col coniuge pago solo la plusvalenza per non utilizzo diretto oltre 3/4 del tempo o ho altri costi?
L’aliquota sui 55.000€ è per Redditi diversi?
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Per darle una sentenza definitiva dovrei prendere contezza degli atti ma a grandi linee posso anticiparle questo. Se lei ha mantenuto la residenza nell’immobile per un periodo congruo (i famosi 3/4 del periodo di effettiva proprietà) non è dovuta plusvalenza ed in merito a ciò fa fede la data riportata sul certificato di residenza. In merito all’imposta di registro e la sua compensazione entrano in gioco anche altri fattori quale il regime di condivisione patrimoniale e quindi fatico con i dati adesso in mio possesso a darle una certezza. Se vuole posso approfondire mezzo consulenza diretta. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Grazie per il forum che ho seguito.
Anch’io avrei una domanda. Vendo la mia prima casa prima dei 5 anni Fermo restando che sono stato residente nella casa che vendo da quando l’ho comprata poco meno di un anno la rivendo a €100000 l’ho acquistata a €80000 devo pagare la le tasse sulla plusvalenza?
Buonasera e grazie per aver letto il blog. No, se ha certificato di residenza comprovante che ha utilizzato la casa come abitazione principale non paga imposta sulla plusvalenza. Restando però in essere le eventuali compensazione dell’imposta di registro se non riacquista entro un anno dalla vendita. Se ha necessità di una consulenza sul caso di specie mi rendo disponibile. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Avrei da chiedere una delucidazione, qualora vendessi una casa acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa, e la rivendessi entro i 5 anni a 200.000,00€ con una plusvalenza di 100.000,00€ e riacquistassi entro un anno sempre una prima casa a 80.000,00€, sono in regola? o devo comunque pagare una plusvalenza?
Grazie, Giuseppe
Buongiorno, non è dovuta plusvalenza se dimostra che l’unità è stata utilizzata come abitazione principale, ovvero certificando tramite un certificato di residenza, per un tempo pari ad almeno 3/4 rispetto al totale tempo di effettiva proprietà. Discorso diverso invece per la compensazione dell’imposta di registro, se non riacquista entro un anno dovrà compensarla o richiedere un ravvedimento operoso. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve
Grazie del chiaro articolo e note sulla vendita della casa entro i cinque anni.
Ho una domanda. Vendendo prima dei cinque anni e riacquistando subito ripartono da zero i cinque anni per poi poter rivendere la seconda casa sempre poi adibita ad abitazione principale?
Grazie
Lazzaro
Buonasera e grazie a lei per aver letto il blog. Si certo, per ogni acquisto prodotto con agevolazione parte il quinquennio. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
e se vendo la prima casa ( proprietario al 100%) e compro un’altra prima casa in cui sono proprietaria al 40% , mantengo le agevolazioni prima casa sul primo acquisto e sul secondo acquisto?
Buonasera. Se vende la prima casa prima dei 5 anni deve ricomprare entro un anno un’altra abitazione con agevolazione pena risarcimento (oltre mora) dell’imposta non versata. In questo caso, inoltre, se non dimostra tramite certificato di residenza di aver utilizzato l’immobile come abitazione principale per buona parte del tempo di possesso, dovrà pagare plusvalenza. Se vende dopo il quinquennio può acquistare un’altra abitazione con agevolazione prima casa dopo aver rogitato la vendita della precedente, nella vendita dopo i 5 anni non paga plusvalenza. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
Il tempo di 5 anni come va calcolato? Dalla data di contratto preliminare compra vendita. O data di rogito.
Grazie
Buongiorno, il trascorrere dei 5 anni si calcola a partire dalla data di rogito o, ancora meglio, dalla data di trascrizione dello stesso nei registri immobiliari. Inoltre, consiglio sempre di vendere dopo che sia trascorso un periodo leggermente superiore al quinquennio per allontanare eventuali interpretazioni strumentali.
Cordiali saluti, Fabio Zerbinati