Vendere prima casa prima dei 5 anni

Puoi vendere prima casa prima dei 5 anni se si riacquisti un nuovo immobile con le agevolazioni entro un anno dal rogito. In caso contrario devi compensare l’imposta di registro ed in alcuni casi aggiungere la mora. Dovrai anche pagare l’imposta sulla plusvalenza se non hai usato l’immobile come abitazione principale per almeno due terzi del tempo di possesso, a meno che tu non l’abbia ereditato.

Per un quadro generale su tutti gli altri aspetti ti invito subito a leggere la mia guida definitiva su come vendere casa.

Prima casa definizione

Quella sulla prima casa è un’importante agevolazione fiscale dedicata a chi compra la sua prima abitazione purché non a scopo speculativo. Il vincolo dei 5 anni prima della sua rivendita vuole evitare che questo sconto sulle imposte venga sfruttato per la speculazione immobiliare.

L’acquisto non può avere per oggetto immobili di lusso e ville.

Per capire il meccanismo spiegato nell’articolo è importante che tu sappia la differenza tra definizione di prima casa e quella di abitazione principale. Sono due concetti che vanno a braccetto ma che producono diversi effetti fiscali.

Dove prima casa è la prima abitazione acquistata con l’agevolazione, l’abitazione principale è quella dove tu effettivamente risiedi.

Cosa comporta la vendita prima dei 5 anni

Le conseguenze della vendita prima del quinquennio sono diverse a seconda che successivamente tu provveda o meno ad un nuovo acquisto agevolato.

Se non compri un’altra abitazione prima casa entro un anno dovrai:

  • Pagare la differenza di imposta risparmiata
  • Addizionare la mora del 30% salvo casi particolari
  • Pagare la tassa sulla plusvalenza se non hai usato l’immobile come abitazione principale.

Nel caso tu provveda al nuovo acquisto nei termini di Legge:

  • Recuperi il differenziale tra imposta pagata e quella della nuova casa
  • Non hai mora
  • Paghi plusvalenza solo se non hai adibito la casa ad abitazione principale

Ti sarà dunque chiaro che prima di sfruttare l’agevolazione è bene che tu sia sicuro della scelta.

Vendere casa prima dei 5 anni senza riacquisto

Se vendi la casa ma decidi di non riacquistarne uno nuovo c’è un sistema per evitare la mora ma non la compensazione dell’imposta di registro risparmiata.

Prima della scadenza di 1 anno dalla cessione della prima casa è necessario dare comunicazione all’Agenzia delle Entrate richiedendo la liquidazione dell’imposta. Provvederà al calcolo di liquidazione ed alla relativa notifica comprensiva di interessi. Meglio che pagare il 30% di mora, questo è fuori discussione.

La seconda via percorribile è quella del ravvedimento operoso, una sorta di auto denuncia (art. 13 del Dlgs n. 472 del 1997) con cui regolarizzare errori fiscali beneficiando della riduzione delle sanzioni. La mora andrà versata, ma in misura ridotta.

Come evitare la sanzione

Per evitarla è possibile presentare un’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate a tre condizioni

  • Non siano ancora passati i 18 mesi dall’acquisto
  • Che si rinunci ai benefici entro stesso arco di tempo
  • Si provveda a versare la differenza d’imposta

Una sorta di auto rinuncia al bonus che evita la mora.

Ma come fare se i 18 mesi sono già trascorsi?

Il ravvedimento operoso

Il ravvedimento operoso è un’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate

Non ci salva completamente dalla mora, ma la riduce.

Bisogna presentare istanza all’Ufficio Territoriale competente, solo nel caso non ci sia già arrivata

Vendere prima casa prima dei 5 anni con riacquisto

Se entro un anno dalla vendita della prima casa riacquisti un altro immobile non perdi l’agevolazione a patto che lo stesso abbia i requisiti necessari

Per la cronaca il bonus non si perde neanche nel caso l’immobile venga acquisito per donazione.

Vendere prima casa prima dei 5 anni si può fare e non richiede sanzioni, somme, more o imposte se entro un anno dal rogito viene acquistato un altro immobile come prima casa.

Questa la regola di rito e la linea consolidata ai fini fiscali.

Se la prima casa è cointestata

Ogni cointestatario risponde equamente per la propria quota di proprietà. Quindi se due persone sono comproprietarie al 50% dell’immobile e lo vendono, ciascuna dovrà riacquistare entro un anno.

In caso di sanzioni cadauna risponderà in funzione della sua quota.

Vendere prima casa prima dei 5 anni per separazione

Situazione spiacevole ma frequente, in caso di separazione se uno dei due coniugi compra la quota di immobile dell’altro non si perde l’agevolazione.

Se non si trasferisce il bene all’interno della coppia, restano in vigore le linee sopra dettate ed, a maggior ragione, tutte le indicazioni commerciali di cui inizieremo a parlare tra poco.

Chiudiamo il quadro fiscale ed economico con un ultimo argomento.

Tasse per vendere la prima casa prima dei 5 anni

Premesse le regole generali, ti riporto un elenco dei costi indicativi.

  • Differenza imposta di registro 7%
  • Plusvalenza 26%

L’aliquota di imposta di registro ordinaria infatti è al 9% mentre quella agevolata al 2%. Esse si calcolano sul valore catastale se hai acquistato da persona fisica, mentre sul prezzo intero se hai acquistato da società o costruttore.

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( Cosa posso fare per te )

Per una visione d’insieme sugli aspetti fiscali di una vendita ti consiglio la mia guida sulle tasse vendita casa.

Plusvalenza vendita prima casa

La plusvalenza è il guadagno tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto aumentato dei costi ammissibili al fino del calcolo dell’imponibile.

Facciamo un rapido esempio::

Acquisti un immobile a 100.000€ (costi ammissibili inclusi) e lo rivendi a 150.000€: la vendita genera 50000€ di plusvalenza.

Nei casi previsti dal TUIR dovrai pagare l’imposta o come IRPFE (dal 23% al 43%) o come imposta sostitutiva al 26% direttamente in sede di stipula del rogito.

Dovrai pagare l’imposta sulla plusvalenza se vendi la prima casa prima dei 5 anni. Questo a meno che tu non l’abbia eletta ad abitazione principale per almeno il 50% del periodo di proprietà. Inoltre, non è mai dovuta l’imposta nella vendita di immobile ereditato con o senza l’utilizzo dell’agevolazione.

Per approfondire ti invito a leggere la mia guida completa sulla plusvalenza immobiliare.

Quanto costa vendere la prima casa

Alle tasse appena viste dovrai aggiungere le seguenti spese:

  • Trasloco
  • Agenzia e spese commerciali
  • Notaio se immobile per successione
  • Cancellazione dell’ipoteca

A seconda del tipo di transazione, quindi, avrai sempre una serie di spese ed il mio consiglio è quello di valutarle attentamente prima di accettare delle proposte di acquisto.

Le trovi tutte nella mia guida sui costi vendita casa.

Quali documenti servono

Tutti i requisiti necessari inerenti te stesso e l’immobile dovranno essere certificati attraverso la presentazione dei relativi documenti, primo tra tutti il certificato di residenza.

Serve a dimostrare che hai utilizzato la casa come abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà. Il tutto al fine di evitare il pagamento dell’imposta sulla plusvalenza.

Oltre a tutti quelli di una normale vendita, leggi l’elenco nella mia guida sui documenti per vendere casa.

Vendere prima casa prima dei 5 anni con mutuo

La maggior parte delle prime abitazioni vengono acquistate per mezzo di un mutuo spesso della durate superiore ai 15 anni.

E’ ovvio quindi che nel vendere prima casa prima dei 5 anni esso sia ancora in essere e come ho raccontato nel mio articolo vendere casa con mutuo è necessario analizzare il residuo ed i costi di cancellazione dell’ipoteca.

Con questa introduzione sugli aspetti legati ai costi ed alle logistiche di vendita iniziamo a parlare degli aspetti commerciali.

Vendere casa prima dei 5 anni conviene?

Non sempre ed a volte la necessità di vendere prima casa prima dei 5 anni è un vero e proprio flagello per le tasche degli Italiani. Fenomeno questo ancora più forte se pensi a chi è costretto alla vendita in periodi con sensibili fluttuazioni dei prezzi di mercato.

La vendita dell’immobile non è sempre la scelta migliore per le tasche.

Quali sono i punti da considerare nell’operazione?

  • Il regime fiscale di cui abbiamo appena parlato
  • Costo degli accertamenti tecnici e di eventuali sanatorie
  • Richieste di nuova agibilità
  • Eventuali provvigioni di agenzia
  • Somme necessarie per la cancellazione dell’ipoteca mutuo
  • Prezzi degli immobili da acquistare successivamente.

Quindi se da un lato è vero che si può vendere prima casa prima dei 5 anni a patto di rispettare la linea fiscale, è altrettanto vero che non sempre è conveniente.

Prima di prendere questo tipo di decisione è importante una corretta analisi preventiva dei costi benefici della vendita e di quanto effettivamente essa è utile a migliorare una condizione di vita o un’esigenza.

Soluzioni alternative alla vendita

Negli anni mi è spesso successo di scontrarmi con situazioni in cui la vendita dell’immobile rappresentava un salasso per i proprietari.

In alcune circostanze le soluzioni che hanno reso al meglio hanno previsto il mantenimento della proprietà.

Messa a reddito

Affittare l’immobile può essere una valida alternativa se il canone permette una redditività almeno del 6% loro con cui rientrare dell’investimento.

Il contro di questa soluzione è che si resta proprietari di prima casa e quindi se si volesse acquistare un altro immobile non si potrebbe usare l’agevolazione.

C’è, però, da dire che la crisi ha portata un forte abbassamento dei prezzi medi in Italia e quindi carta e penna alla mano non è detto che l’operazione sia per forza a sfavore. I valori catastali, lo abbiamo detto in apertura, sono parecchio più bassi del valori commerciali.

Quindi acquistando il nuovo immobile da privato l’imposta senza bonus prima casa non sarà poi così elevata ed, inoltre, può essere compensata da ottimi prezzi di acquisto.

La messa a reddito non fa decadere l’agevolazione a patto di avere la residenza nel Comune dove è inserito l’immobile. Si perde, invece, la detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo. Altro aspetto economico da valutare nello scegliere la strada giusta. Bisogno di altro aiuto? Richiedimi una consulenza immobiliare online.

36 risposte

  1. Salve, mia mamma ha ereditato dalla sorella deceduta una casa, ha pagato la successione ma non è mai andata ad abitarci, essendo anziana (82 anni), ha preferito vivere nella casa attuale in affitto. Ora vorrebbe venderla, ma il notaio disse che non poteva prima dei cinque anni in quanto la tassazione era stata fatta come prima casa. E’ vera questa cosa? come fare per venderla? Grazie.

    1. Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Il Notaio consiglia in questo senso per evitare l’esborso di somme evitabili. E’ permessa la vendita di una casa ereditata anche quando inquadrata come prima casa, prima dei 5 anni a patto di comprare un’altra abitazione agevolata entro un anno. In caso contrario è necessario compensare l’imposta risparmiata oltre mora del 30%. Quest’ultima a dire il vero evitabile in taluni casi mezzo “negoziazione” con l’Agenzia delle Entrate. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  2. Buonasera, io e mio marito abbiamo acquistato una casa come 1 casa nel 2008. Nel 2019 lui ha venduto a me il 50% a 50.000 euro. Io ho mantenuto la residenza per 24 mesi. ora vorremmo vendere casa. La differenza di imposte e la plusvalenza va calcolata solo sui 50.000 euro ?cioè, se vendiamo a 130.000 tutta casa, va calcolata sul 50% e quindi su 65.000? Non conta il fatto che comunque abbiamo acquistato casa nel 2008 e quindi 5 anni sono già passati?

    1. Buongiorno,
      certo il primo 50% ha passato i 5 anni quindi solo la vendita della quota acquisita nel 2019 genera plusvalenza tassabile. Vanno ovviamente, però , tolti i costi detraibili al fine del calcolo (es Notaio). Cordialmente, Fabio Zerbinati

  3. Salve buongiorno ho comperato un appartamento 2 anni fa a 134 e adesso vorrei venderla a 185 generando un plusvalenza e vorrei ricomprare un altra più grande entro un anno dovrei pagare plusvalenza o maggiorazione d’imposta?

    1. Buonasera, se ha avuto residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non è dovuta plusvalenza. Resta però in essere il discorso relativo al credito d’imposta di registro. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  4. Se Vendo prima casa acquistata nel 2019 e ricompro un immobile sempre come prima casa entro un anno ma di valore inferiore a quello venduto, bisogna pagare alcune plusvalenza ?

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Non bisogna fare confusione tra credito d’imposta ed imposta sulla plusvalenza. La vendita di una prima casa nella quale si ha avuto residenza per la maggior parte del periodo di proprietà non genera plusvalenza tassabile. Resta in essere invece il credito d’imposta di cui lei potrà usufruire nell’acquisto di nuova abitazione prima casa. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  5. Buongiorno,
    ho acquistato la prima casa nel 2020 (nella quale ho residenza dalla data di acquisto ed è l’abitazione principale) ad un prezzo di € 168.000,00.
    Se la vendo prima che siano trascorsi i 5 anni ad un prezzo di € 198.000,00 – generando un guadagno di € 30.000,00 – e ricompro entro un anno, devo pagare una plusvalenza?
    Grazie

  6. Salve molto interessante, non ho capito una cosa: se vendo la prima casa prima dei cinque anni per non dover pagare la differenze sull’imposta di registro, devo prendere un altra prima casa entro un anno ok ma per forza nello stesso comune o anche in uno differente?

    1. Buongiorno, grazie. Certamente anche in un altro Comune, l’importante è che il futuro immobile abbia i requisiti richiesti dall’agevolazione (no immobili di lusso, ville ecc). Cordialmente, Fabio Zerbinati

  7. Salve ,scrivo per un informazione ,io ho acquistato una casa nel 2018 come prima casa Con il mio compagno ( non siamo sposati)abbiamo preso la residenza entrambi e ci siamo trasferiti lì ad abitare con nostra figlia minorenne , ora ci siamo lasciati e nessuno dei due è interessato all immobile e la vorremmo vendere, e possibile farlo senza more e senza riacquisto prima casa visto il fatto accaduto? Potrebbe essere una dimostrazione di non speculazione ?

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Avendo avuto li la residenza per oltre la metà del tempo di proprietà non pagate plusvalenza, però la compensazione dell’imposta di registro, anche eventualmente in misura ridotta, si. Visto che manca poco più di un anno alla fine del quinquennio non potete aspettare e mettere la casa in vendita qualche mese prima di tale termine per poi stipulare gli atti un paio di mesi dopo la scadenza, appunto, dei 5 anni? Sarebbe la cosa migliore per non buttare soldi. In questo lasso di tempo, però, dovreste anche mantenere li la residenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  8. Salve io e mio marito abbiamo acquistato la casa con le agevolazioni prima casa a novembre del 2019 nella quale abbiamo la residenza entrambi.
    Nel frattempo a mio marito é stato donato un immobile dalla famiglia che stiamo ristrutturando, se a luglio del 2022 vendo la prima casa, denunciando all’agenzia delle entrate quando dovrò pagare?

    1. Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Per un computo preciso devo visionare atti e situazione, in tal senso fornisco consulenza online in tutta Italia. In linea generale avendo voi la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non pagate imposta sulla plusvalenza ma resta in essere e da conteggiare la compensazione dell’imposta di registro, o iva se avete compratore da società, con relativa mora poiché vendita senza riacquisto. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  9. Salve leggo che per vendere casa prima dei 5 anni bisogna acquistarne un’ altra ma è possibile acquistare la casa del mio attuale fidanzato che paga il mutuo o meglio dividere il suo mutuo…consiste in acquisto?

    1. Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Certo a patto che sia lei che l’immobile abbiate i requisiti necessari. Il fatto che sia il suo fidanzato non cambia nulla, è una persona che vende ad un’altra una porzione di immobile. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  10. Buongiorno, colgo l’occasione per un chiarimento, ho acquistato (All’asta) nel 2018 una casa con agevolazioni prima casa ma l’ho sempre messa in affitto e non ho praticamente mai avuto la resistenza al suo interno, acquistando oggi una casa all’interno dello stesso comune e andandoci a vivere fin da subito, posso beneficiare delle agevolazioni per la prima casa se vendo la casa acquista nel 2018 entro 1 anno dall’acquisto di quella nuova? E soprattutto, devo pagare la plusvalenza sulla casa acquista nel 2018? Grazie
    Cordiali saluti

  11. Salve. Vorrei sapere come gestire al meglio la mia situazione se possibile. Ho comprato una casa cointestata con agevolazione prima casa, con la mia ex ragazza un anno fa. Per determinati motivi la casa rimarrà a lei, quindi io dovrò vendere il mio 50% a lei. La casa non è ancora teminata e io non ho mai abitato li. Devo per forza pagare la mora? Grazie, distinti saluti

    1. Buonasera e grazie per aver letto il sito. Si, nella quota di sua spettanza e se non ricompra entro un anno. In alternativa può seguire la via del ravvedimento operoso di cui parlo nel testo. Se ha necessità di supporto sono qui. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  12. Buonasera, vorrei una delucidazione riguardante le agevolazioni prima casa.
    Ho acquistato casa un anno fa ed ora sto pensando di rivenderla in quanto non mi trovo bene con i vicini.
    Nel frattempo ho ricevuto come eredità 1/3 di quota di una casa di famiglia che si trova in un altra regione.
    Gli altri 2/3 sono posseduti da miei parenti.
    Il mio pensiero è quello di vendere casa prima dei 5 anni ed ottenere l intera proprietà della casa ricevuta in eredità acquistando i 2/3 mancanti…facendo così perdo comunque le agevolazioni prima casa?

    1. Buongiorno e grazie per avermi contatto. Prima di tutto un aspetto da chiarire, se lei non ha mantenuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà la cessione prima del quinquennio implica pagamento dell’imposta sulla plusvalenza immobiliare. Tornando all’imposta di registro io provvederei prima alla stipula del rogito della sua casa e poi all’acquisto entro l’anno della porzione immobiliare sul quale potrà avvalersi dell’agevolazione prima casa. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  13. Salve, vorrei acquistare una casa della quale gli attuali proprietari hanno appena fatto successione dal genitore venuto a mancare! La domanda è, i proprietari devono pagare una plusvalenza vendendo prima dei 5 anni e non essendo mai stati residenti in quell immobile?

    1. Buongiorno e grazie per aver letto il blog. No, la vendita di immobile ereditato non genera plusvalenza ne relativa tassazione. Dovranno solo pagare l’imposta di successione, la voltura catastale e la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Nel link che le ho appena lasciato trova tutto ed inoltre colgo l’occasione per ricordarle che fornisco un servizio di consulenza per l’acquisto e per la vendita in tutta Italia (Valutazione, controllo documenti e prassi, verifica contratti ed atti, indicazione negoziali). Cordialmente, Fabio Zerbinati

  14. Complimenti per la sua chiarezza.
    Se vendo nel 20121 a 155.55€ un immobile di mia proprietà al 100% comprato nel 2019 come prima casa a 100.000 € e ricompro subito altro immobile da adibire sempre a prima casa ma al 50% col coniuge pago solo la plusvalenza per non utilizzo diretto oltre 3/4 del tempo o ho altri costi?
    L’aliquota sui 55.000€ è per Redditi diversi?

    1. Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Per darle una sentenza definitiva dovrei prendere contezza degli atti ma a grandi linee posso anticiparle questo. Se lei ha mantenuto la residenza nell’immobile per un periodo congruo (i famosi 3/4 del periodo di effettiva proprietà) non è dovuta plusvalenza ed in merito a ciò fa fede la data riportata sul certificato di residenza. In merito all’imposta di registro e la sua compensazione entrano in gioco anche altri fattori quale il regime di condivisione patrimoniale e quindi fatico con i dati adesso in mio possesso a darle una certezza. Se vuole posso approfondire mezzo consulenza diretta. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  15. Grazie per il forum che ho seguito.
    Anch’io avrei una domanda. Vendo la mia prima casa prima dei 5 anni Fermo restando che sono stato residente nella casa che vendo da quando l’ho comprata poco meno di un anno la rivendo a €100000 l’ho acquistata a €80000 devo pagare la le tasse sulla plusvalenza?

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. No, se ha certificato di residenza comprovante che ha utilizzato la casa come abitazione principale non paga imposta sulla plusvalenza. Restando però in essere le eventuali compensazione dell’imposta di registro se non riacquista entro un anno dalla vendita. Se ha necessità di una consulenza sul caso di specie mi rendo disponibile. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  16. Avrei da chiedere una delucidazione, qualora vendessi una casa acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa, e la rivendessi entro i 5 anni a 200.000,00€ con una plusvalenza di 100.000,00€ e riacquistassi entro un anno sempre una prima casa a 80.000,00€, sono in regola? o devo comunque pagare una plusvalenza?
    Grazie, Giuseppe

    1. Buongiorno, non è dovuta plusvalenza se dimostra che l’unità è stata utilizzata come abitazione principale, ovvero certificando tramite un certificato di residenza, per un tempo pari ad almeno 3/4 rispetto al totale tempo di effettiva proprietà. Discorso diverso invece per la compensazione dell’imposta di registro, se non riacquista entro un anno dovrà compensarla o richiedere un ravvedimento operoso. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  17. Salve
    Grazie del chiaro articolo e note sulla vendita della casa entro i cinque anni.
    Ho una domanda. Vendendo prima dei cinque anni e riacquistando subito ripartono da zero i cinque anni per poi poter rivendere la seconda casa sempre poi adibita ad abitazione principale?

    Grazie
    Lazzaro

  18. e se vendo la prima casa ( proprietario al 100%) e compro un’altra prima casa in cui sono proprietaria al 40% , mantengo le agevolazioni prima casa sul primo acquisto e sul secondo acquisto?

    1. Buonasera. Se vende la prima casa prima dei 5 anni deve ricomprare entro un anno un’altra abitazione con agevolazione pena risarcimento (oltre mora) dell’imposta non versata. In questo caso, inoltre, se non dimostra tramite certificato di residenza di aver utilizzato l’immobile come abitazione principale per buona parte del tempo di possesso, dovrà pagare plusvalenza. Se vende dopo il quinquennio può acquistare un’altra abitazione con agevolazione prima casa dopo aver rogitato la vendita della precedente, nella vendita dopo i 5 anni non paga plusvalenza. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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