Vendere o comprare casa senza agibilità

Puoi legalmente vendere casa senza agibilità a patto che l’acquirente sia informato della situazione sin dall’inizio della trattativa e che di essa tu abbia tenuto conto nella determinazione del prezzo. Dall’altro lato, se vuoi comprare senza agibilità hai anche la necessità di informare la banca che dovrà erogare il mutuo, pena diniego.

Sembra un assurdo, eppure succede spesso nel vendere casa di scoprire che il nostro immobile è sprovvisto del certificato di agibilità e questo avviene il più delle volte quando abbiamo già stretto accordi con i compratori.

E’ uno dei motivi per cui nei miei testi insisto tanto sul fatto che quando si vuole mettere in vendita un immobile i primi passi sono proprio quelli inerenti la raccolta della documentazione ed all’analisi urbanistica e catastale.

In questo articolo percorreremo insieme tutto il processo di vendita e tutte le varie opzioni per arrivare al rogito senza problemi o danni. Partiamo dalle basi per poi approfondire.

Cos’è il certificato di agibilità

L’agibilità è il concetto che rende l’immobile adatto a svolgere la sua funzione civile e sociale, secondo requisiti di:

  • Sicurezza
  • Salubrità
  • Igiene
  • Risparmio energetico

Essa si manifesta “fisicamente” attraverso il relativo Certificato di Agibilità o Certificazione di conformità urbanistica ed Agibilità.

Il certificato di agibilità è uno dei più importanti documenti del mercato immobiliare, nonostante spesso alcuni operatori tendano a sminuirne l’importanza.

Vendere casa senza agibilità significa, quindi, vendere un immobile amministrativamente non in grado di svolgere il suo ruolo. Un compratore può decidere di acquistarlo ma deve esserne formalmente edotto sin dall’inizio delle attività di trattativa. Inoltre, del fatto se ne deve tenere conto in sede di determinazione del prezzo.

Nota importante a chiarire un frequente errore. L’agibilità non è la regolarità urbanistica e catastale. La prima dipende anche dalle seconde, ma non coincidono.

Vediamo quali sono gli organi chiamati in causa e quali i presupposti per l’ottenimento prima di analizzare l’iter di vendita.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

L’organo deputato al rilascio del certificato di agibilità è l’ufficio tecnico del Comune in cui è collocato l’immobile.

Tutte le pratiche di accertamento, rettifica ed ottenimento dovranno quindi essere inoltrate a questo Istituzione per mezzo di un tecnico abilitato quale Geometra, Architetto od Ingegnere.

La norma sul rilascio del certificato

Normativa vigente

Il Testo Unico dell’edilizia, D.P.R 380/2001 è stato modificato dal Decreto denominato SCIA 2, Segnalazione Certificata di Agibilità sostituendo di fatto il concetto di certificato di agibilità che però teniamo valido in questo articolo per chiarezza.

Il titolo deve essere richiesto richiesto solo per nuove costruzioni, ricostruzioni, aumenti di cubatura ed interventi sostanziali.

Secondo tale norma, quindi, un proprietari deve consegnare al compratore tale certificato solo nei casi menzionati

Il venditore non ha obbligo di consegna del certificato ma se promette di vendere un immobile agibilità deve garantire che lo sia

Non c’è un obbligo di Legge che imponga al venditore di un immobile usato sul quale non sono avvenuti particolari modifiche di consegnare all’acquirente il certificato di agibilità.

Il punto cruciale che tanti problemi causa è insistono nella mancanza di eduzione degli acquirenti.

Si può vendere casa senza agibilità?

La risposta è, come anticipato, che si può vendere casa senza agibilità purché si verifichino almeno queste due condizioni:

  • L’immobile può esistere nel suo stato di fatto
  • Il compratore è formalmente edotto della mancanza di agibilità sin dall’inizio delle trattative.
  • Si è tenuto conto della circostanza in sede di pattuizione del prezzo.

Un immobile può esistere se la costruzione è autorizzata dai corretti titoli edilizi mentre per quello che riguarda i punti due e tre inizio dicendo che sono causa del maggior numero di problemi durante le compravendite.

Rischi nel vendere casa senza agibilità

I rischi nel vendere casa senza agibilità sono dovuti soprattutto, come vedremo nei capitoli dedicati, alla mancanza di notorietà della situazione al momento della formalizzazione degli accordi di vendita.

Nel mercato immobiliare questi accordi vengono stretti attraverso proposta di acquisto e preliminare, sia esso Notarile che sotto forma di scrittura privata.

Quando tali contratti non tengono conto dell’effettiva situazione dell’immobile e delle tempistiche, oltre che della possibilità, di regolarizzazione, il rischio di inadempienza contrattuale è sempre dietro l’angolo.

Oltre all’inadempienza ed alla risoluzione onerosa del contratto altri rischi nella vendita di immobile senza agibilità possono essere inerenti ad una monetizzazione del danno. Decisamente meglio evitare.

In questo articoli vedremo nel dettaglio i vari passaggi di una corretta vendita integrandoli con i parametri specifici del vendere casa senza agibilità.

Dopo la parte tecnica parleremo anche degli aspetti inerenti a comunicazione e marketing che possono senza dubbio darci una mano nella corretta valorizzazione.

Nel prossimo capitolo affrontiamo anche un’altra nota introduttiva a smentire alcuni luoghi comuni. Non è ruolo del Notaio, infatti, verificare l’agibilità di un immobile, discorso ampliato nei limiti della corretta diligenza anche all’agenzia.

Agenzia immobiliare e Notaio: i doveri

Se da un lato è vero che un agente immobiliare non ha le competenze tecniche per verificare la presenza o meno di agibilità, dall’altro egli ha l’obbligo di informarsi correttamente sulla cosa che vende.

Questo tipo di diligenza viene messa in atto soprattutto consigliando il proprietario circa la necessità impellente di controllare attraverso tecnici nominati tutto quello che riguarda l’immobile. Un consiglio, sul mandato all’agenzia immobiliare formalizzate lo stato di avanzamento dei controlli onde evitare malintesi successivi.

Nello scegliere a quale agenzia immobiliare affidarsi, assicuratevi che durante i colloqui preventivi vi si consigli in questo senso, evitando strutture che affrontano con superficialità queste tematiche.

La mancata diligenza e la mancata comunicazione alle parti delle circostanze conoscibili possono essere causa della perdita dal parte del mediatore del diritto alla provvigione agenzia immobiliare.

Il Notaio ha come dovere il registrare il volere delle parti ed arriva nella transazione ad accordi già presi. Nel vendere casa senza agibilità è necessario che si sia già provveduto ad impostare correttamente le attività ben prima di presentarsi davanti al pubblico ufficiale.

Entriamo nella prima sezione operativa di una corretta vendita immobiliare.

La raccolta della documentazione come primo controllo

Durante ogni tipo di transazione il primo passo consiste nella raccolta dei documenti per vendere casa, attività che già di per se necessita dell’intervento del tecnico abilitato.

Sarà, infatti, necessario produrre un accesso agli atti presso il Comune dove è ubicato l’immobile per richiedere tutti i titoli urbanistici inerenti lo stesso.

Tra essi la licenza di costruzione, i condoni, le pratiche edilizie e, ovviamente, il certificato di agibilità.

Nota particolare la diamo ad un documento di recente introduzione ed a cui dedichiamo il prossimo capitolo.

Il ruolo della relazione tecnica: mai farla in ritardo

Molti di voi sapranno che in diverse Regioni da tempo viene consigliata, non è obbligatoria, la redazione di un documento che prende il nome di relazione tecnica integrata.

Si tratta di un accertamento urbanistico e catastale che accerta anche la presenza e la validità del certificato di agibilità.

Purtroppo viene redatto, il più delle volte, dopo che si sono già stretti accordi commerciali scritti.

Le verifiche preparatorie, infatti, permetterebbero di avere un disegno perfetto dell’immobile dal punto di vista amministrativo e quindi di poter instaurare trattative sicure e certificate.

Vuoi per mancanza di informazione, vuoi per pigrizia ancora oggi si posticipano queste attività ritrovandosi con sorprese decisamente difficili da gestire. Prima di approfondire questo punto c’è un’altro fattore da analizzare.

Qual’è il valore di una casa senza agibilità?

Non c’è una regola fissa dettata dai crismi della valutazione immobiliare, di certo meno della stessa casa quando agibile.

Nel calcolo del valore immobile senza agibilità i fattori che influenzano l’assegnazione di un corretto prezzo sono:

  • Presenza o meno dei requisiti edili per il futuro ottenimento
  • Entità delle eventuali opere necessarie per crearli
  • Costi da sostenere tra tecnici, lavori, sanzioni
  • Effettiva possibilità di ottenere il certificato
  • Co responsibilità del condominio

E’ ovvio che se l’immobile ha tutti i requisiti per ottenere un nuovo certificato e l’attività si limita al solo costo del tecnico per il deposito della modulistica la valutazione ne risentirà meno.

Nei casi più gravi, invece, si può arrivare a deprezzamenti molto considerevoli anche del 50%.

Se non avete raccolto i documenti non avete fatto la relazione tecnica e, senza di essa, non sapete se è presente il certificato di agibilità o se sono presenti abusi. Di conseguenza la valutazione sarà con tutta probabilità sbagliata e tutti gli atti successivi potenzialmente a rischio.

In apertura, infatti, abbiamo già ricordato che chi compra il vostro immobile dovrà essere messo nelle condizioni di scegliere liberamente se acquistare senza agibilità. Inoltre, se ne sarà dovuto tenere conto in sede di determinazione del prezzo.

La proposta di acquisto nel vendere casa senza agibilità

Proposta di acquisto immobiliare e preliminare rappresentano il primo contratto ufficiale in cui le due parti di un affare sanciscono i parametri dello scambio. E’ bene in questo senso ricordare anche che la prima, una volta accettata dal venditore, diventa allo stesso modo contratto preliminare.

In questo passaggio è insisto il grande problema legato al vendere casa senza agibilità.

Se siete stati diligenti nei controlli preventivi e vi siete accorti della mancanza del certificato avrete avuto il tempo di regolarizzare la situazione, potendo poi precedere alle normali attività di cessione.

In alternativa, come può essere utile in determinati casi, avete lasciato tutto così com’è ma avete comunicato al compratore le cose nel modo corretto ed avete pattuito il prezzo di conseguenza.

Caso classico di esempio in cui può essere utile lasciare le cose come stanno è inerente il vendere immobili da ristrutturare profondamente. Tanto vale che l’agibilità venga fatta direttamente dopo l’intervento poiché il venditore dovrebbe affrontare numerosi ed importanti costi per creare i requisti necessari.

Dove nelle proposte o nei preliminari non è segnalata l’assenza del titolo, il venditore non ha modo per dimostrare l’eduzione del compratore e quindi si trova davanti tre soluzioni.

  • Ottenerla prima del rogito
  • Rinviare i termini ultimi per il rogito con il comune accordo
  • Negoziare economicamente per compensare la mancanza

La terza ipotesi equivale a problemi anche legali oltre che a soldi buttati per cui cercherò di darvi le corrette linee guida ed alcuni metodi efficaci per risolvere anche situazioni di emergenza.

Prima di approfondire queste tre linee di sviluppo del vendere casa senza agibilità vorrei aprire una parentesi abbastanza lunga sul come si ottiene il certificato, i costi e le necessità. Sono informazioni utili per capire meglio le dinamiche ed problemi annessi ad accordi mal costruiti.

Come si ottiene il certificato di agibilità

La pratica, sia essa per nuova agibilità che per aggiornamento di una non più valida, deve essere svolta tramite l’intervento di un tecnico abilitato che la comporrà allegando le formalità dei requisiti necessari. Questi ultimi, da sottolineare, sono suscettibili di variazioni in base al Comune di riferimento e per darvi un’idea vi lascio un elenco dei più comuni.

  • Accatastamento
  • Documenti di identità di tutti i firmatari
  • SCIA per varianti se esistenti
  • Licenza di costruzione con elaborati
  • Dichiarazione di conformità impianti tecnologici
  • Documentazione impianto fognario
  • Certificato di collaudo statico
  • Prestazione energetica
  • Prevenzione incendi
  • Documentazione inquinamento acustico

La richiesta di un nuovo certificato di agibilità non è una cosa da poco. La lista di documenti, requisti e controlli necessari è ampia e può portar via parecchio tempo.

Una volta depositata la modulistica con tutti gli allegati il Comune si prenderà del tempo per la verifica di tutta la documentazione. Circa 90 giorni, dipende dai Comuni.

Rilascio per silenzio assenso o sopralluogo

Il nulla osta viene sancito secondo due distinti principi.

  • Il Comune rilascia per silenzio assenso: ovvero in mancanza di obiezione è da l’iter è da intendersi andato a buon fine
  • I tecnici comunali provvedo a sopralluogo fisico per la verifica dei dati

La seconda opzione, non di certo rara, viene sorteggiata a campionamento casuale. In realtà è preferibile poiché il sopralluogo dei tecnici a confermare i requisiti in loco è uno strumento ottimo in caso di contenziosi.

L’ottenimento per silenzio assenso è sempre un punto critico poiché suscettibile di verifiche ulteriori da parte del compratore. Affermazione questa che qualcuno potrà contestare ma vi posso garantire che la presenza del titolo non sempre è così probante.

Per capire ancora meglio le dinamiche che portano a problemi contrattuali vediamo alcuni punti chiave. Sono quelli che solitamente portano via la maggior parte del tempo rischiando di sforare i termini utili pattuiti nei contratti di vendita.

Conformità catastale

Valida in tutte le vendite, nel vendere casa senza agibilità la conformità catastale rappresenta a maggior ragione un punto focale in quando requisito per l’ottenimento.

La conformità catastale va di pari passo gli aspetti urbanistici.

La regolarità urbanistica

Se da un lato è vero che è ammessa la vendita immobile con difformità urbanistiche ove esse non sostanziali, è altrettanto vero che per ottenere una nuova agibilità l’immobile deve essere conforme.

Eventuali abusi andranno sanati attraverso pratiche quali CILA in sanatoria o SCIA e successivamente si dovrà provvedere al relativo aggiornamento catastale.

E’ quindi chiaro che siamo già davanti ad un punto su cui è difficile calcolare con precisione ed in anticipo i tempi di sanatoria, oltre che i relativi costi.

Eventuali opere edili nel vendere casa senza agibilità

Se manca un requisito ed è necessario ottenere il certificato tale requisito va creato anche, eventualmente, tramite le opportune opere edili. Altro fattore che rende estremamente difficile calcolare in anticipo costi e tempi.

Tanto per farvi un esempio in alcuni immobili abbiamo rilevato l’assenza del sifone Firenze, collegamento con la rete fognaria Comunale. Si è dovuto provvedere alla realizzazione e vi posso garantire che non è stato immediato.

Il ruolo degli impianti nel vendere casa senza agibilità

Anche la rispondenza degli impianti tecnologici a servizio dell’unità è requisito per l’ottenimento.

Sarà quindi necessario capire se essi sono già certificati, certificabili o se non è possibile senza intervento fisico.

In talune Regioni è possibile auto certificare questo aspetto sotto la propria responsabilità, cosa che non vi consiglio. E’ inoltre possibile in assenza di certificazioni incaricare il relativo personale specializzato per dichiarazioni postume di rispondenza alle normativa.

L’attestato di prestazione energetica

E’ obbligatorio per ogni vendita ed è requisito per l’ottenimento di agibilità. Non importa in quale classe è l’immobile, l’importante è che sia presente ed in corso di validità.

Approfondisci con l’articolo che ho scritto proprio sull’attestato di prestazione energetica.

In caso di assenza i tempi necessari ed i costi per ottenerlo sono limitati. Si parla di meno di una settimana ad un costo che parte dai 150€ per piccoli immobili.

L’agibilità delle parti comuni del fabbricato.

Quando il nostro vendere casa senza agibilità ha per oggetto un appartamento in condominio dovremo anche verificare la situazione in ordine allo stesso.

Punto estremamente spinoso viene che la stessa relazione tecnica compila secondo i modelli pubblici riferisce solo all’unità e non al contesto in cui essa è inserita.

L’assenza di agibilità delle parti comuni mediamente non comporta incommerciabilità. Può, però, creare problemi per l’ottenimento di quella delle singola unità oltre al sicuro malumore di un compratore che non era a conoscenza del problema.

Ovviamente la regolarizzazione in questo caso diventa materia anche condominiale e quindi i tempi complessivi di allungano di molto. Saranno infatti necessarie le relative delibere dell’assemblea di condominio per le attività di ottenimento agibilità parti comuni.

Quanto costa il certificato di agibilità

Visti ed analizzati questi aspetti, consci che non sono gli unici di cui tenere conto, vi sarà facile comprendere come non sia possibile calcolare i costi preventivamente. Questo almeno finché non si sono svolti tutti i controlli sulla presenza e validità dei documenti e dei requisti.

Se tutto è in ordine e l’assenza del certificato, come a volte succede, è solo dovuta ad una svista, l’attività si riduce ad una mera attività di deposito pratica. Il costo quindi diventa puramente quello del tecnico che avete incaricato.

Mille altri, però, possono essere gli interventi necessari, quindi per calcolare quanto costa il certificato di agibilità è necessario prima di tutto capire la situazione di partenza.

Nel vendere casa senza agibilità, dunque, vi è un notevole problema nel corretto calcolo preventivo dei costi vendita casa. Ulteriore motivo per regolarizzare il tutto prima di misurarsi con il mercato.

Dopo questo lungo preambolo sui fattori tecnici entriamo nell’ambito contrattuale, dividendolo nelle due casistiche principali.

Certificato di agibilità mancante prima della proposta

Mettiamo caso di essere stati diligenti e di aver controllato l’immobile prima di buttarci nel mercato, realizzando la mancanza di agibilità.

Apro una parentesi. Ci si ritrova spesso in questa situazione poiché in passato c’era molta meno attenzione, anche dai parte degli stessi costruttori quindi non pensiate che il vostro immobile sia dotato di agibilità solo perché lo avete rogitato serenamente 10 anni fa.

Non si controllava nulla e, nonostante chi vende oggi sia, il più delle volte, in assoluta buona fede è allo stesso modo responsabile anche dei pregressi.

Caso classico anche nella vendita di immobile ereditato , case di cui gli eredi non hanno alcun tipo di cronistoria o traccia degli eventi passati. Sono tutte circostanze che oggigiorno vengono alla luce grazie all’aumentato livello di due diligence immobiliare che si applica alle compravendite.

Soluzioni quando sappiamo che manca il certificato

Abbiamo due opzioni:

  • Quella che consiglio sempre è di ottenere il certificato di agibilità prima della commercializzazione in modo da valorizzare al massimo la cessione.
  • Vendere la casa senza agibilità comunicando il fatto agli acquirenti e scontando parte del prezzo. Da applicare quando c’è un buon vantaggio economico per entrambe le parti.

Il fatto di essere già a conoscenza della mancanza ci permette di scegliere la strada migliore per noi senza l’acqua alla gola dettata dai limiti temporali di proposte o preliminari in essere.

Un alternativa potrebbe anche essere quella di richiedere tutti i preventivi per l’ottenimento dell’agibilità, scegliere eventuali imprese ed il tecnico per il deposito della pratica. Attività per la quale attendere poi l’incasso della caparra acquisto casa in modo da non investire risorse di famiglia. Non mi piace e non consiglio mai questa soluzione poiché il buon esito è dipendente da eventuali imprevisti.

Meglio mettersi sul mercato ad agibilità già ottenuta, anche se questo ci porta via qualche mese.

Se mettiamo l’immobile in vendita comunicheremo da subito ai compratori che manca il certificato di agibilità, pattuendo con loro un equo prezzo.

Il tutto dovrà essere esplicitato in proposta, la quale menzionerà anche che le pratiche per il successivo ottenimento saranno a cura e spesa dell’acquirente una volta diventato proprietario.

Nulla toglie che esse possano persistere in capo al venditore, ma è una soluzione che solitamente di usa per sistemare le cose quando vengono scoperte in corso d’opera. Lo vediamo nel prossimo capitolo.

Agibilità mancante dopo la proposta.

Se non avete seguito l’iter descritto e l’assenza del certificato è stata rilevata dopo la proposta di acquisto è ovvia l’impossibilità di dimostrare l’eduzione del compratore sulla circostanza.

A questo punto entra in gioco la presenza o meno dei requisiti minimi per l’ottenimento di cui abbiamo ampiamente parlato in questo articolo.

Se essi sono presenti probabilmente sarà possibile risolvere il problema entro il termine ultimo pattuito per il rogito nel contratto.

Nel caso si debba, invece, provvedere ad altre attività è probabile che si rischi di sforare tali tempistiche.

Proposte e preliminari riportano termini ultimi essenziali per il rogito e quelle necessari all’ottenimento di agibilità posso sforarli rendendoci di fatto inadempienti.

Questo è il grande problema, quando stringiamo accordi che non considerano queste dinamiche dobbiamo essere comunque capaci di rispettarli, pena richiesta di danno. Non è tutto perduto come vedremo tra poco.

Come impostare il percorso prima del rogito

Vendere casa senza agibilità quando è promessa la vendita di immobile con titolo è possibile solo tramite un successivo accordo integrativo agli atti iniziali. Consensuale ovviamente.

Il contenuto dell’accordo può principalmente avere tre forme:

  • Il compratore accetta di procrastinare i termini ultimi degli accordi fino a data di nuova negoziazione.
  • Egli propone al venditore uno sconto a fronte della stipula nello stato di fatto, ove possibile tecnicamente.
  • Stipula la casa ma impone al venditore di ottenere il certificato entro e non oltre data pattuita post rogito. Prassi che ho già descritto in merito alla vendita di immobile con sanatoria in corso.

In quest’ultimo caso solitamente una parte del prezzo dell’immobile viene lasciato in deposito al Notaio fino ad ottenimento avvenuto.

Solo a quel punto chi vende potrà riscuotere l’ultima parte di prezzo che, per contro, verrà persa come danno se le cose dovessero andare storte.

Sono tre soluzioni che evitano il danno da inadempienza e risolvono il problema derivato da un iter di vendita poco adatto al mercato dei nostri giorni.

Serve il benestare dell’acquirente, ma per fortuna spesso almeno una delle tre strade si riesce ad applicarla, soprattutto quando c’è buona fede. Ergo, nel 90% dei casi.

Vendere casa senza agibilità e mutuo del compratore

Nota sicuramente da non tralasciare è il fatto che vendere casa senza agibilità può essere un intralcio all’erogazione di finanziamenti. Tra essi menzioniamo mutuo per acquisto prima casa e leasing immobiliare privati.

L’immettere sul mercato un immobile già correttamente impostato è quindi anche un metodo di valorizzazione immobiliare indiretto.

Tramite le attività di controllo, impostazione e regolarizzazione mettiamo il pubblico nelle condizioni di più facile accesso al credito ampliando le nostre possibilità di fruttuosa vendita.

Altri aspetti nel vendere casa senza agibilità

Gli aspetti legati al certificato di agibilità non devono, nella vendita, farci togliere l’attenzione dalle altre importanti attenzioni che il mercato immobiliare di oggi ci impone.

Parlo in primo luogo degli aspetti fiscali della cessione che insieme ai costi per le regolarizzazioni possono incidere non poco sul ricavato utile finale.

Nel vendere prima casa prima dei 5 anni, ad esempio, dovremo valutare bene la tassazione sulle plusvalenze ed eventuali crediti di imposta.

Conclusioni sul vendere casa senza agibilità

Spesso si è certi che i propri immobili siano perfetti e pronti per la vendita. Il fatto di aver stipulato rogiti Notarili nel passato non è abbastanza per poter avere queste sicurezze.

I controlli erano latenti e spesso inefficaci, il che provoca l’80% dei problemi nelle cessioni di oggi. La buona fede del venditore ha un peso, ma non sufficiente ad evitare problemi quando si rilevano difformità, problemi con agibilità o con la parte amministrativa in generale.

Chiarezza, trasparenza e l’incaricare i tecnici del caso è la chiave per valorizzare al meglio le proprie vendite.

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19 risposte

  1. Salve. Complimenti per il suo articolo. La concessione in sanatoria (ai sensi del capo IV della Legge 28/02/85 n. 47) rilasciata nel 1993 (primo condono) per la “trasformazione di una cantina in abitazione (mq. 11,00)”, in mancanza di successiva richiesta e/o di rilascio dell’allora vigente certificato di abitabilità “in deroga”, è questo un documento che autorizza, di per sè, all’uso abitativo? In pratica, basta solo questo documento per garantire l’agibilità in caso di vendita? Ovviamente io mi trovo nella impossibilità, oggi, di consegnare questo certificato all’acquirente. Quale sarebbe, quindi la dicitura esatta da scrivere nel preliminare per non avere problemi di inadempienza verso il compratore? L’unità immobiliare, è dotato di servizio igienico, ma, pur in presenza di un condono edilizio, non possiede i requisiti igienico sanitari previsti dalla normativa del 1975 (superficie minima, altezza, rapporti aeroilluminanti ecc.). La ringrazio. saluti AE

    1. Buonasera. E’ necessario verificare che sulla concessione a sanatoria sia menzionata l’autorizzazione all’uso. Il mio consiglio a scanso di interpretazioni, però, è di menzionare sul compromesso che l’immobile non è agibile e che il compratore è edotto della situazione e nulla ha a che pretendere oggi ne mai. Ovviamente, ciò da riportarsi anche sulla proposta di acquisto nel caso venda con agenzia (è un preliminare). Cordialmente, Fabio Zerbinati

  2. buongiorno, mi rifaccio al suo ultimo commento per chiederle un ulteriore chiarimento. In fase di firma di contratto preliminare per l’acquisto di un immobile di nuova costruzione, mi viene sottoposta la seguente frase “La parte promissaria acquirente, in considerazione di quanto in premessa, conosce ed accetta che il trasferimento della proprietà definitiva possa avvenire, purché in precedenza sia stata presentata la Segnalazione Certificata per l’Agibilità (SCA)”. Il fatto che si menzioni la presentazione della SCA piuttosto che il conseguimento della stessa, cambia qualcosa? Grazie in anticipo

  3. Salve, innanzitutto grazie mille per le informazioni esaustive.
    Sto acquistando un immobile e solo adesso, al momento del preliminare, scopro che non ha il certificato di agibilità.

    Questo non mi ha permesso di venirne a conoscenza prima e di poter trattare sul prezzo in fase di vendita.

    L’appartamento è da ristrutturare. Il venditore può comunque chiedere il certificato nonostante la ristrutturazione necessaria? Oppure è necessaria la ristrutturazione e poi la richiesta (e quindi il costo è a carico dell’acquirente)?
    Grazie

    1. Buongiorno, se avete già firmato il preliminare ci sono due opzioni. O il venditore riesce ad ottenere l’agibilità prima del rogito, o è in fallo pieno. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  4. Salve , se vendo un immobile sprovvisto di certificato di agibilità ma prima dell’atto metto al corrente il compratore e il notaio , che cosa può mettermi al riparo da eventuali ripercussioni del compratore? Cioè cosa deve esserci scritto nell’atto del notaio ? Grazie

    1. Buonasera, che il compratore ne è stato edotto sin dall’inizio della trattativa, che accetta la condizione e ne ha tenuto conto nel determinare il prezzo offerto e concordato liberamente per acquistare la casa. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  5. Buongiorno,
    grazie e complimenti per le informazioni che mette a disposizione.
    Le scrivo per chiedere un suo parere in merito alla seguente situazione:
    a breve dovrò stipulare il rogito per l’acquisto di un appartamento in un condominio di nuova costruzione, ho chiesto all’ufficio tecnico comunale se era stata presentata da parte del professionista della ditta costruttrice la Segnalazione certificata di conformità edilizia e agibilità, mi hanno risposto che era stata presentata, ma che l’ufficio tecnico l’aveva sospesa e chiesto integrazioni.
    A questo punto io posso comunque stipulare il rogito, sono comunque tutelata?
    Grazie per la disponibilità e cordiali saluti

    1. Buonasera e grazie per i complimenti. Se si tratta di nuova costruzione l’impresa ha l’obbligo di presentare l’agibilità al Notaio oltre alla fidejussione sulle somme a caparra del preliminare ed all’assicurazione decennale. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  6. Salve, un appartamento costruito nel 76 che da ufficio è diventato abitazione (A2) col condono edilizio del 1986 (concessione edilizia a sanatoria per cambio di destinazione d’uso) anche se sulla pianta è riportata l’altezza 2.64 m (corrispondente alla realtà cioè 2.646) è a norma solo a livello urbanistico comunale, ma non per il D.M. del 75 che prevede un’altezza minima di 2.7 m o mi sbaglio?
    Come dovrei procedere? Pensavo di verificare se al comune c’è il certificato di agibilitá e se non c’è, vorrei provare a sfruttare la tolleranza del 2 % di 2.70 m. Altrimenti dovrei abbassare il pavimento per arrivare a 2.70.
    Grazie per l’aiuto.

    1. Buongiorno, se la concessione a sanatoria vale come autorizzazione all’uso (c’è scritto sopra) direi che non ci sono problemi. Sicuramente, prima di sentenziare provi a vedere se c’è un’eventuale agibilità a monte e sopratutto se essa è stata rilasciata previo sopralluogo e non per silenzio assenso.
      In ultimo, siamo a filo delle tolleranze costruttive del 2%.
      A grandi linee direi che dovremmo uscirne senza variare le altezze interne, ovviamente rimetto eventuali “sentenze” in opportuna sede, previo visione di documentazione e stato dei luoghi. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  7. Buongiorno
    Nel caso in cui un compratore acquisti un immobile privo di certificato di agibilitá (esempio: casa vecchia, l’impianto elettrico è funzionante ma sicuramente nn corrispondente alle normative vigenti) il compratore può comunque vivere in quella casa? Metterci residenza etc?
    Il mio intento è acquistarne una in queste condizioni, viverla per un po’ di tempo per farmi la gousta idea dei lavori da farci, e successivamente mettere in cantiere le opere.

    È una cosa fattibile o andrei incontro ad impedimenti burocratici DOPO averla acquistata?

    1. Buongiorno a grazie per aver visitato il sito. Il problema maggiore è di tipo assicurativo sull’immobile, specialmente quando si parla dei requisiti di sicurezza dello stesso ed ancor più nel caso lo stesso venga messo a reddito. Detto questo, è legale l’acquisto con preventiva eduzione di lei compratore in atto pubblico. Una casa senza agibilità può essere abitata a proprio rischio e pericolo senza particolare problemi di tipo amministrativo. Nota importante però è la quantificazione preventiva dei costi per la creazione dei requisiti per il futuro ottenimento, valuti bene con un tecnico cosa sta comprando e cosa l’acquisto comporterà per il futuro. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Grazie Dott. Zerbinati per i suoi eccellenti consigli e spiegazioni, ho condiviso il suo sito coi miei contatti professionali.

    1. La ringrazio moltissimo sia per i complimenti sia per la condivisione. Quest’ultima per me di vitale importanza. Non esisti a scrivermi se ha bisogno di supporto! I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  9. Buonasera. Grazie per questo articolo molto interessante. Non riesco pero’ a ritrovare in esso un accenno al caso comune della documentazione obbligatoria per la vendita di un immobile anni 60′ che contenga abusi effettuati prima degli anni 2000 e mai sanati. Grazie in anticipo.

    1. Buonasera e grazie per i complimenti. Agibilità e difformità urbanistiche sono due argomenti che non vanno confusi seppur tra loro correlati. Per questo le consiglio di leggere il testo sulla vendita di immobile con difformità urbanistiche. E’ in corso di revisione questa settimana per cui approfitterò per focalizzare anche sugli abusi ante ’67 di suo specifico interesse. Direi che per Giovedì prossimo sarà pronto. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  10. Buongiorno, vedo che la data in testa a questo suo articolo è Luglio 2019…
    Non le risulta nulla riguardo alla nuova Segnalazione Certificata di Agibilità introdotta dal Decreto SCIA 2, il n. 222 del 2016?
    Cordiali Saluti

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. L’articolo menziona tale data a seguito di una modifica ma è di stesura antecedente. Il decreto Scia2 è volto alla semplificazione di diversi aspetti rispetto al precedente testo unico per l’edilizia, tra questi anche in ordine all’ottenimento di agibilità. A seguito del 222 è infatti possibile autocertificare con asseverazione di un tecnico abilitato. Il fatto però che si possa autocertificare non toglie la necessità di presenza dei requisiti per l’ottenimento. Riportando questo alle compravendite poco cambia: se ci sono i requisiti il tempo necessario si riduce, se mancano vanno comunque perseguiti o in alternativa il compratore deve essere edotto di tali circostanze in tutti gli atti negoziali prodotti. Proposte di acquisto comprese. Con l’auspucio di esserle stato utile le invio i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

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