Vendere casa da privato: come fare

Quando vuoi vendere casa da privato la via migliore è fare un contratto preliminare dal Notaio. Per l’art.1475 del codice civile lo deve scegliere e pagare l’acquirente. I contratti preliminari sono solitamente gratuiti, se fatti dallo studio che stipulerà anche il successivo rogito.

Tralasciamo in questa guida le solite stupidaggini su come fare le fotografie e sistemare la casa, ormai lo sai senza che te lo dica io. Intendo focalizzarmi sulle 2 cose più importanti, ovvero:

  • Documentazione
  • Costi e & Tasse

Il contratto preliminare è l’atto con cui vengono formalizzati i primi accordi di compravendita e con cui nascono i reciproci doveri tra venditore ed acquirente.

Prima di sottoscrivere qualsiasi tipo di impegno è necessario assicurarsi che la casa sia liberamente commerciabile e valutare attentamente il carico di costi e tasse sulla vendita.

Cosa serve per vendere casa da privato

La prima regola per tutelarti nella vendita da privato (e non solo) è quella di far redigere dal tuo Geometra una relazione tecnica integrata che assicuri l’assenza di abusi edilizi, difformità catastali e che comprovi l’agibilità del fabbricato.

La maggior parte dei rischi deriva, infatti, da problematiche tecniche ereditate da un passato completamente privo di controlli. E’ comune rilevare abusi edilizi nella totale buona fede del proprietario di turno, scoprirli prima di firmare accordi è di vitale importanza.

A lato di questo dovrai raccogliere tutta la documentazione relativa alla provenienza dell’immobile ed alle trascrizioni. Oltre ovviamente ai documenti caso specifici quali ad esempio il contratto di affitto nel caso tu stia vendendo un immobile affittato. Trovi tutto nella mia guida sui documenti per vendere casa.

Costi e tasse per vendere casa da privato

Il fatto che manchi la provvigione non rende la vendita priva di costi a carico del proprietario. A seconda dei casi, le spese possono lievitare anche considerevolmente. Questo soprattutto per l’eventuale regolarizzazione di problematiche urbanistiche e catastali e per la cancellazione di ipoteche.

Costi vivi

Ricapitolando le voci più incisive inerenti i costi vivi:

  • Controllo tecnico circa 500 euro per piccoli appartamenti
  • Trasloco circa 1000 euro
  • Eventuali sanatorie o ripristini a partire da 1500 euro
  • Saldo dell’ipoteca se presente un mutuo in corso

Restano a carico del venditore anche alcuni costi Notarili caso specifici, come la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità nella vendita di una casa ereditata.

Qualora la casa sia stata acquistata con un mutuo, dovrai cancellare l’ipoteca. Puoi farlo tramite un atto Notarile se hai i fondi per saldare il residuo mutuo. In caso contrario puoi farlo in sede di rogito gratuitamente tramite applicazione del così detto Decreto Bersani. Lo spiego nella guida sulla vendita di una casa con mutuo in corso.

Tasse

E’ dovuta l’imposta sulla plusvalenza immobiliare nella vendita di un immobile in cui non hai avuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà, dove la vendita avvenga prima dei 5 anni dall’acquisto. Se la casa è stata oggetto di Superbonus 110% e non sia stata abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà, resta in essere la plusvalenza se vendi prima dei 10 anni dalla fine lavori del Superbonus (Legge di Bilancio 2024).

Se hai deciso di vendere la prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto dovrai, inoltre, comprarne un’altra entro un anno dal rogito o dovrai compensare l’imposta risparmiata in primo acquisto. Se ricompri, invece, poi usufruire del credito di imposta anche dopo i 5 anni.

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