Vuoi vendere casa a Bologna?

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Sono 15 anni che lavoro per le persone che vogliono vendere casa a Bologna ed in questo testo cercherò di darti alcuni consigli e di spiegarti la procedura corretta per evitare errori. Nei prossimi capitoli ti parlerò di:

  • Convenienza della vendita
  • Obblighi e documenti necessari
  • Costi e tasse a carico del venditore
  • Valutazione della casa
  • Sistemi di trattativa
  • Adempimenti post rogito

La burocrazia cresce di continuo e con lei gli obblighi da rispettare. Non solo: è cambiata la tassazione sulla vendita, il modo di pubblicizzare e soprattutto sono cambiati gli acquirenti. Vivo questo cambiamento continuo ogni giorno, ad ogni nuovo incarico. La regola aurea è una: lavorare sodo e fare tutto nel migliore dei modi per evitare problemi alle persone che mi scelgono. Se cerchi una scappatoia o promesse miracolose non sono la persona che fa per te. Se, invece, vorrai ascoltarmi ti garantisco che ho tante cose da dire: quelle giuste per TE. Partiamo proprio dalla tua scelta di vendere.

Conviene vendere?

Vendere casa non è sempre la soluzione migliore, spesso avere un immobile è meglio che tenere soldi fermi in banca, specialmente quando l’inflazione corre come ai giorni nostri. 

Solitamente con i miei clienti punto molto su questo aspetto, credo che sia doveroso. Un buon consulente non deve solo vendere casa ma aiutare le persone a fare le scelte migliori anche se vanno, ovviamente, contro il proprio interesse professionale ed economico.

Un esempio? Vendere una casa ereditata può essere un grosso errore: spesso una spesa iniziale di ripristino parziale può trasformarsi in un grandioso investimento. Allo stesso modo, case comprate in lire rappresentano un asset capace di produrre una redditività superiore a molti altri investimenti ed al solo costo di manutenzione ed imposte.

Cosa serve e come tutelarsi

Chi vende casa deve garantire della regolarità urbanistica, amministrativa e fiscale dell’immobile. Pena guai seri.

Per prima cosa vanno raccolti e controllati tutti i documenti per vendere casa, sembra un’ovvietà ma ancora oggi si vedono in giro venditori che non sanno neanche di doverlo fare. 

La casa dovrà essere controllata da un Geometra o da un Architetto, potresti aver acquisito a tua insaputa difformità ed abusi a causa della mancanza di controlli del passato. A Bologna vige un protocollo d’intesa Notarile che prevede la presentazione al Notaio di una relazione tecnica integrata proprio per evitare agli acquirenti spiacevoli successive sorprese. Non tutela solo loro, evita a te il rischio di inadempienze contrattuali e spese non impreviste all’ultimo oltre ad essere un validissimo strumento di valorizzazione della vendita. Tu non spenderesti più volentieri se fossi certo che l’immobile è certificato? Il mio tassativo consiglio è di farla redigere prima ancora di mettere in vendita la casa. Ovviamente, se non hai un tecnico di fiducia ti presento la bravissima Roberta Roli.

Se vengono rilevati abusi hai due soluzioni: sanare l’immobile o ripristinare lo stato legittimo. La vendita di  un immobile con abuso edilizio non sanato è possibile solo in rarissimi casi e non è di certo ciò che ti consiglio di affrontare.

Discorso diverso se la casa dovesse risultare priva di agibilità. E’ legalmente possibile vendere una casa senza agibilità a patto di aver formalmente informato l’acquirente e di averne tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Ovvio, è meglio richiederla, se possibile, per evitare deprezzamenti.

Prima o contestualmente al rogito dovrai anche cancellare tutte le ipoteche. Caso classico quello della vendita di una casa con mutuo in corso la cui relativa ipoteca dovrà essere cancellata o con atto notarile o tramite l’applicazione del così detto “Decreto Bersani”.

Non c’è l’obbligo, invece, di mettere a norma gli impianti della casa. Basta che informi il compratore nel contratto preliminare e che lui sia d’accordo.

Prima del rogito dovrai far redigere all’amministratore di condominio una certificazione da presentare al Notaio circa l’avvenuto saldo di tutte le spettanze a tuo carico.

Se tutti seguissero questo semplice iter si abbatterebbero i costi inerenti contenziosi in materia immobiliare per almeno il 50%. Questo per darti un’idea del pessimo contesto che ancora oggi viviamo nel settore immobiliare. Approfondisco sui tuoi doveri di venditore nella mia guida intitolata obblighi di chi vende casa.

Costi e tasse per la vendita di una casa

L’unica differenza tra vendere casa da privato o vendere casa con l’agenzia è l’assenza della provvigione che per il venditore varia mediamente dal 2% al 4% oltre IVA. Io sono riuscito ad organizzarmi in modo molto “smart” grazie al digitale. A chi vuole vendere casa a Bologna riesco a fornire un servizio efficace e professionale con un costo compreso tra il 2% ed il 3% iva inclusa a seconda dell’immobile. 

Tra i costi fissi sempre a carico del venditore ci sono quelli relativi agli accertamenti tecnici, quelli per eventuali sanatorie, per la certificazione energetica o per cancellazione di ipoteche.

Secondo l’art.1475 codice civile, invece,  la scelta del Notaio ed i costi dell’atto di compravendita sono a carico dell’acquirente. Ci sono alcune spese notarili a carico del venditore solo quando:

  • Deve trascrivere un’accettazione tacita di eredità 
  • Vuole cancellare un’ipoteca tramite atto Notarile
  • Deve conferire una procura

Per approfondire e fare bene i conti leggi la mia guida sui costi vendita casa.

Chi vende un immobile deve pagare anche le tasse quando la vendita è ritenuta di tipo speculativo. L’attuale ordinamento definisce speculativa ogni vendita che avviene a meno di 5 anni dall’acquisto.

Vendere casa Bologna 

Puoi vendere la prima casa prima 5 anni dall’acquisto a patto di ricomprarne un’altra entro un anno. Se non lo fai dovrai pagare la differenza d’imposta risparmiata in sede di acquisto oltre more del 30%. Inoltre, se non hai avuto la residenza per almeno 3/4 del tempo di proprietà dovrai pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare.

Ti spiego tutto meglio con la mia guida sulle tasse vendita casa->

Come valutare casa

Il metodo migliore per una corretta valutazione immobiliare è quello di analizzare l’offerta di mercato inerente immobili simili e nella stessa area del tuo.

Nel confronto dovrai valutare le caratteristiche di ogni singolo immobile e rapportarle con quelle della casa che vuoi vendere, tenendo in primis presente che tutti i prezzi di pubblicità sono soggetti ad una trattativa media.

C’è da fare anche un’altra considerazione: una casa che nessuno vuole vale zero. Quello che consiglio sempre è di fare le cose con calma e cercare di capire la risposta di mercato senza inflazionare l’immobile. Ci vuole delicatezza perché è un attimo bruciarsi. Evita di sognare e sii ragionevole ma senza svendere.

Evita le valutazioni online, tools o algoritmi: ancora la tecnologia dei big data in Italia è troppo indietro e spesso sbagliano clamorosamente. 

Una buona soluzione è quella di contattarmi per una valutazione gratuita cliccando qui.

Come mettere in vendita una casa

La prima impressione gioca un ruolo basilare nella vendita di un immobile. Che tu voglia vendere casa da privato o affidandomi un mandato di vendita,  la casa dovrà essere presentata nelle sue massime potenzialità.

  • Una pulizia extra da grandi vantaggi, la gente lo percepisce. 
  • Butta tutto il superfluo: una casa troppo piena distrae gli acquirenti dalle cose importanti.
  • Se serve imbianca: può dare risultati incredibili.
  • Ottime fotografie: Evita, per favore, di fare 4 foto scarse col telefonino con la solita scusa “che tanto la gente chiama”. Serve qualità per portare qualità dei contatti. Un buon set di fotografia immobiliare lo fornisco come servizio incluso.

La casa dovrà essere mantenuta perfetta per tutto il periodo di vendita, il che è uno sforzo senza ombra di dubbio. Una soluzione potrebbe essere quella di creare uno o più open house nell’immobile per ottimizzare tempi e risorse. E’ una pratica che all’estero funziona, io l’ho provata più volte ma preferisco i classici appuntamenti singoli.

Per mostrare la casa al mercato è necessario usare i migliori siti per vendere casa ma senza limitarsi alle versioni base: quelle a maggiore visibilità sono riservate ai professionisti e rendono tanto di più.

In tutti i casi la parola d’ordine è qualità. Nelle fotografie, nella tipologia di annuncio, nei contenuti aggiuntivi. 

Se tutto è fatto correttamente i contatti non tarderanno ma ricorda, non conta far entrare in casa 1000 persone, ne basta una: quella giusta. Il mio lavoro sarà anche quello di scremare scremare le persone fuori profilo: è inutile che vedano la tua casa, la tua vita e la tua famiglia.

Sempre parlando di web io utilizzo diversi altri strumenti pubblicitari, riservati a noi professionisti, anche se sono tutt’ora poche le agenzie che li sfruttano concretamente. Potrebbe essere un altro motivo per scegliermi.

Ultimo appunto, non fermarsi MAI al solo web. Credimi, c’è ancora una marea di gente che non lo usa così assiduamente e, soprattutto, è uno strumento passivo.

Devi aspettare che le persone lo utilizzino. Io, invece, sono fermamente convinto che gli acquirenti vadano cercati, non attesi. Come? Sceglimi come tuo agente immobiliare e  te lo mostro.

La trattativa

La trattativa è la fase in cui venditore ed acquirente appena trovato contrattano, privatamente o per mano dell’agenzia immobiliare, circa le condizioni di acquisto.

I mediatori formalizzano gli accordi proposti dal compratore attraverso dei moduli che hanno valenza di contratto preliminare. Quando vuoi vendere casa da privato la via migliore è fare un contratto preliminare dal Notaio. Per l’art.1475 del codice civile lo deve scegliere e pagare l’acquirente. I contratti preliminari sono solitamente gratuiti, se fatti dallo studio che stipulerà anche il successivo rogito. Nel contratto preliminare il pubblico ufficiale riporterà tutti i punti della relazione tecnica e gli accordi presi in termini economici e temporali, assicurati sempre di calcolarli con i giusti margini di comodità.

Il punto importante da capire è che sia la proposta accettata sia il contratto preliminare hanno la stessa valenza e gli accordi in essi contenuti vanno rispettati. A tutela di questi accordi viene solitamente versata (anche se spesso non incassata) una somma a titolo di caparre confirmatoria ex art. 1385 cc.

Ti faccio un esempio. Se firmi che ti impegni a rogitare entro il 30 Settembre e poi ti ritrovi impossibilitato rischi di restituire il doppio della caparra ricevuta. Questo è il motivo per cui ad inizio articolo ho tanto insistito sul controllare la casa lato tecnico prima di ogni altra cosa.

Molti acquirenti richiedono di subordinare l’efficacia della proposta o del preliminare all’ottenimento del mutuo. Da un lato è comprensibile, in questo modo se la banca non da il mutuo non perdono caparra ed eventuale provvigione. Dall’altro valuta prima di accettare ed assicurati che almeno abbiano un parere preventivo da parte dell’Istituto di credito. Il rischio di perdere due mesi a vuoto è concreto.

E’ ovvio che se non hai fretta di vendere un pensiero lo puoi fare, ma se vuoi vendere casa velocemente è un’opzione che non fa al caso tuo.

Cose da fare dopo il rogito

Il lavoro non è finito neanche con il rogito poiché, subito dopo averlo stipulato, sarà necessario:

  • Inviare all’amministratore di condominio la certificazione di avvenuta stipula in modo che possa cambiare le intestazioni nelle tabelle millesimali ed ai fini delle assemblee.
  • Volturare, se non le hai chiuse, tutte le utenze al tuo acquirente o a chi lui ti indica. In tal senso, se lo fai tu, fatti mandare almeno una email dove ti autorizza all’intestazione, in caso contrario chiudile.
  • Dovrai inoltre comunicare al Comune il cambio di intestazioni ai fini della Tari, la tassa sui rifiuti.
  • Spostare la residenza
  • Aggiornare il tuo indirizzo sui documenti anagrafici quali carta di identità e patente.
  • Aggiorna anche le anagrafiche di eventuali servizi da te utilizzati in modo che tutte le comunicazioni via posta arrivino nella tua nuova casa.

Per fortuna molte di queste attività potrai farle comodamente da casa, online o telefonicamente. Solitamente per i miei clienti che vogliono vendere casa a Bologna provvedo io, così evito che tolgano altro tempo alle loro cose ed alla loro famiglia.

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