La procedura corretta per vendere casa da privato

Che tu voglia vendere casa da privato o meno il primo punto è capire se conviene davvero vendere, a volte non è la scelta migliore. Nel caso tu decida, ti consiglio di seguire attentamente la procedura che trovi in questo articolo, sono 13 anni di esperienza condensati in un testo. Rispetta i tuoi obblighi di proprietario e sii diligente per evitare costosi errori.

Dopo aver raccolto i documenti e controllato l’immobile rifai un conto dei costi totali e delle tasse per valutare se ne vale la pena in base al prezzo di vendita che stabilisci. Quest’ultimo deve essere equo e competitivo, se chiedi troppo non ottieni nulla. Segui questi consigli e sei già a metà dell’opera per vendere velocemente e senza problemi.

Quando conviene

Prima di entrare nel merito della procedura e dei consigli ti invito a fare un’attenta riflessione se conviene vendere la tua casa. Può essere che tu lo abbia già fatto, ma ti posso garantire che tanti privati a cui ho fornito consulenza poi hanno optato per altre strade quali l’affitto.

Non c’è una regola assoluta per definire la convenienza di una vendita, devi valutarla obiettivamente sulla base delle tue specifiche esigenze. Il tutto senza farti prendere da inutili ansie e paure, essere proprietario non è un male se sai gestire correttamente l’immobile.

Prima di tutto bisogna capire quanto hai pagato la tua casa e quanto puoi ottenere oggi. Inoltre, valuta bene cosa implica non essere più proprietario nel tempo e se sei davvero sicuro che quell’immobile non ti servirà più.

A volte non si tiene conto del fatto che case comprate in lire o ereditate possono garantire un reddito maggiore di molti altri investimenti.

Corso online

Per vendere casa privatamente

Corso in videoconferenza di un’ora e mezza per spiegarti come vendere passo dopo passo, velocemente e senza errori. Il tutto personalizzato per le tue specifiche esigenze. 13 anni di esperienza subito per te, in tutta Italia, a 99€ iva incl.

Come vendere casa da privato

La procedura per vendere casa da privato oltre essere soggetta ad obblighi è composta da 4 passaggi che devi svolgere nel seguente esatto ordine:

  • Raccolta documenti
  • Verifica urbanistica, catastale e di agibilità
  • Valutazione economica oltre costi-benefici
  • Messa in vendita

Nell’articolo approfondisco ogni punto ma se vuoi che ti spieghi tutto prima di commettere errori, in qualunque città tu sia, chiedimi ora una consulenza immobiliare online.

Stabilire il prezzo di vendita

Per stabilire il corretto prezzo ti consiglio fortemente di assumere un perito per una valutazione professionale e disinteressata.

Molte agenzie offrono valutazioni gratuite, a volte anche molto ben fatte. Se hai deciso di non avvalerti di mediazione non sfruttarle, non è corretto.

Non affidarti mai ai prezzi online dell’Agenzia del Territorio. Sono calcolati su aree ed immobili molto vari per natura e tipologia. Essi possono fornirti solo vaghe indicazioni.

Se vivi a Bologna e nei dintorni posso valutare la tua vendita da privato anche sotto gli aspetti di convenienza della cessione e tecnici: richiedi una valutazione immobiliare

Obblighi

obblighi per vendere casa da privato

Come proprietario e venditore hai il dovere di garantire della cosa venduta dal punto di vista tecnico, giuridico ed amministrativo. Nei rogiti di vendita degli ultimi 40 anni leggerai sempre l’assunzione di responsabilità che ti ho menzionato. Sono autocertificazioni, fatte senza cognizione di causa, che hanno prodotto la vendita di migliaia di case con abusi edilizi. Le conseguenze oggi sono a tuo carico anche se sei in buona fede.

Dal 2017 è stato introdotto un documento, per il vero non obbligatorio ma che ti consiglio come se lo fosse, utile a certificare quello che andrai a dichiarare nell’atto di vendita. Si tratta di un controllo urbanistico, catastale e di agibilità che prende il nome di relazione tecnica integrata.

Hai inoltre l’obbligo di cancellare ogni ipoteca prima del rogito e di produrre l’attestato di prestazione energetica.

Impianti

Puoi vendere casa privatamente senza dover mettere a norma gli impianti. La cosa importante è che venga riportata la loro condizione sia nel preliminare che nel rogito.

Documenti

La lista dei documenti necessari è molto ampia e si divide tra quelli che ti riguardano come proprietario e quelli dell’immobile.

Tra i tuoi documenti di proprietario:

  • Carta di identità e codice fiscale
  • Stato di famiglia

Quelli dell’immobile sono divisi in legali ed urbanistici/amministrativi

  • Atto di provenienza
  • Visura e planimetria catastale
  • Relazione tecnica (comprende urbanistica ed agibilità)
  • Attestato di prestazione energetica.

Se la casa è ereditata dovrai aggiungere dichiarazione di successione, trascrizione accettazione di eredità. Quando hai un inquilino invece servirà il contratto di affitto. In ultimo, nel caso ci sia un mutuo in corso dovrai avere il contratto di mutuo e lettera irrevocabile per la cancellazione d’ipoteca.

La lista è lunga, ti spiego tutto dettagliatamente nella mia guida completa sui documenti per vendere casa.

Costi

I costi per vendere casa da privato sono costituiti dai costi vivi per le diverse situazioni. Ad essi dovrai aggiungere eventuali tasse di cui ti parlo nel prossimo capitolo.

  • Accertamento tecnico
  • Trasloco
  • Cancellazione d’ipoteca se presente ad esempio un mutuo
  • Trascrizione accettazione tacita di eredità se vendi una casa ereditata
  • Sgombero e trasloco
  • Set fotografia immobiliare

Dal punto di vista Notarile il proprietario non ha costi, te lo spiego anche nel mio articolo intitolato chi vende casa non paga il Notaio.

Pensavi che vendere senza agenzia fosse gratis? Non lo è.

Attento perché a volte per risparmiare sulle attività preventive porta spese doppie. Errori nella documentazione e nei controlli possono essere causa di costose risoluzione contrattuali.

Per un quadro completo leggi subito la mia guida sui costi vendita casa.

Costi per la vendita di casa ereditata

Se vendi un immobile pervenuto per successione, oltre alle tasse di cui ti parlo dopo, dovrai trascrivere l’accettazione tacita di eredità. E’ un atto notarile con un costo medio intorno ai 500€ per ogni coerede e può essere fatto in sede di rogito di vendita.

Per approfondire leggi la mi guida sulla vendita di immobile ereditato

Costi per la vendita di immobile con difformità

Nella vendita di una casa dove sono stati trovati abusi dovrai sostenere prima del rogito i costi per la sanatoria edilizia. Quando gli abusi non sono sostanziali è possibile vendere casa senza sanare ma attenzione.

Il tuo compratore deve essere stato informato in forma scritta sin dall’inizio della trattativa. Delle difformità, inoltre, devi aver tenuto conto in sede di determinazione del prezzo di vendita.

In questo caso ho la guida che fa per te: La vendita di immobile con abuso non sanato

Costi per la vendita di casa con mutuo

Se vuoi vendere una casa con mutuo in corso dovrai conteggiare i costi per la cancellazione dell’ipoteca. In alternativa, se l’acquirente è d’accordo, puoi tentare l’accollo del mutuo stesso.

Quando vi è un finanziamento ancora in corso è molto importante assicurarsi che la vendita garantisca una somma adatta a saldare il debito con la banca. Nel caso non sia possibile ci sono due casi:

  • Pagare la differenza di tasca propria
  • Trattare con la banca

Mutuo in corso? Ecco la guida per vendere casa con mutuo

Costi per la vendita di una casa senza agibilità

E’ possibile vendere una casa priva di agibilità se il compratore è informato della cosa sin dall’inizio della trattativa e che nel decidere il prezzo ne avete tenuto conto.

Visto che una casa senza agibilità vale meno della stessa casa agibile il mio consiglio nel 70% dei casi è quello di ottenerla prima di mettere in vendita l’immobile.

Il costo per ottenerla varia in base alla necessità o meno di creare i requisiti edili ed amministrativi necessari. Ti spiego tutto meglio nella mia guida su come vendere una casa senza agibilità.

Tasse da pagare per vendere casa da privato

Non devi pagare tasse per la vendita della tua casa quando non rientri nella speculazione immobiliare. Quest’ultima viene definita dal tempo intercorso tra il tuo acquisto e la successiva cessione che deve essere superiore ai 5 anni.

Se vendi la tua casa prima dei 5 anni paghi l’imposta del 28% sulla plusvalenza, che è il guadagno tra il prezzo di acquisto e quello di rivendita. Questo a meno che tu non abbia utilizzato la casa come abitazione principale per almeno due terzi del tempo.

Tasse per vendere casa privatamente

Tasse sulla vendita della prima casa prima dei 5 anni

Se vendi una prima casa prima dei 5 anni oltre alla plusvalenza dovrai compensare l’imposta di registro pagata in misura ridotta in sede di acquisto. Questo lo eviti se ricompri una nuova prima casa entro un anno dalla vendita.

Non sbagliare, leggi subito il mio articolo vendere la prima casa prima dei 5 anni.

Tasse vendita casa ereditata

In questo caso l’imposta viene pagata al momento della successione attraverso quella che prende il nome, appunto, di tassa di successione. Fortunatamente la vendita di un immobile ereditato non genera plusvalenza.

Siti per vendere casa da privato

Una volta completata tutta la procedura per vendere casa privatamente sei pronto a mettere l’immobile sul mercato. Di certo il classico cartello fornisce ancora discreti risultati su chi abita nelle tue vicinanze, ma buona parte dei compratori inizia la ricerca sul web.

I siti migliori per vendere casa da privato più conosciuti sono:

A questi aggiungo alcuni siti generalisti che hanno anche una sezione per le case in vendita, quali:

  • Subito.it
  • Bakeka.it

Sono tutti siti gratuiti per vendere casa da privato a meno che tu non voglia acquistare pacchetti di visibilità extra.

Ti parlo del loro uso e dei dettagli nel mio articolo completo sui siti per vendere casa.

Consigli

Ti consiglio prima di tutto di valorizzare al massimo la vendita mostrando la casa dopo averla pulita, svuotata delle cose vecchie e magari anche imbiancata. Assicurati inoltre di fare ottime fotografie, un fotografo costa poco ed aiuta tanto, tantissimo. Altro punto spesso trascurato è di scegliere il periodo corretto per la vendita in base al tipo di immobile.

Scegli buone giornate e cura a fondo i dettagli poiché i tuoi potenziali compratori oggi hanno molta scelta. Quando c’è scelta, sono proprio i dettagli a fare la differenza.

Corso online

Per vendere casa privatamente

Corso in videoconferenza di un’ora e mezza per spiegarti come vendere passo dopo passo, velocemente e senza errori. Il tutto personalizzato per le tue specifiche esigenze. 13 anni di esperienza subito per te, in tutta Italia, a 99€ iva incl.

Lascia un commento