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Vendere casa con mutuo in corso ed ipoteca

Si può vendere casa con mutuo in corso?

Ovviamente si, se così non fosse tre quarti degli Italiani non potrebbero cambiare casa prima di averlo estinto. Vendere casa con mutuo ed ipoteca è all’ordine del giorno, basta seguire l’iter corretto per non trovarsi in difficoltà.

Se vivete nella mia città vi risparmio la lettura di questo articolo, basta visita la mia pagina sulla vendita di immobili e tutto vi sarà più chiaro.

Entrando nel vivo dell’articolo affronteremo l’argomento sotto due aspetti principali. Il primo inerente la prassi legale, mentre successivamente gli aspetti legati ai costi-benefici in base ai criteri di valutazione immobiliare che nella vendita di casa con mutuo giocano un ruolo ancora maggiore del solito.

Detto questo chiariamo le basi e poi vediamo l’iter da seguire ed i vari casi comuni un po a tutti noi.

Cos’è un mutuo?

Il mutuo è uno strumento bancario attraverso cui gli Istituti di Credito erogano somme di denaro alle persone che voglio acquistare casa. Ovviamente è un business e l’utile della banca è dato dagli interessi sulle somme concesse.

Ovviamente non fanno beneficenza, è chiaro. Vogliono anche delle garanzie oltre a quella che può essere la solidità economica dell’utente. Quali? Iscrivono un’ipoteca sulla casa, solitamente per un valore doppio rispetto al mutuo stesso.

Se il titolare non paga, la banca forte della trascrizione farà valere i suoi diritti con il pignoramento dell’immobile.

Si può vendere casa con mutuo in corso a patto che l’ipoteca stessa venga cancellata e questo può essere fatto sia prima della vendita se si dispone delle somme, sia contestualmente al rogito se, invece, per la cancellazione è necessaria parte del ricavato della cessione.

Primo passo per vendere casa con mutuo residuo

Prima ancora di pensare di vendere un immobile gravato di mutuo è necessario recarsi presso la banca che l’ha erogato e farsi fare un conteggio esatta del residuo mutuo che si deve pagare affinché l’Istituto cancella l’ipoteca.

E’ il primo passo perché a causa delle variazioni di mercato può essere che il ricavato della vendita non sia sufficiente a saldare il residuo, rappresentando di fatto un ostacolo alla cessione.

Le vie percorribili sono 3:

  • Se si ha la disponibilità e si vuole, si può compensare di tasca propria.
  • Non si vende, aspettando tempi di mercato migliori
  • Si prova una negoziazione con la banca, a volte riescono.

Avere ben chiara la situazione con largo anticipo ci permette di non prendere accordi vincolanti con i potenziali acquirenti e poi non essere in grado di rispettarli finendo con tutta probabilità a dover compensare il danno.

Se, invece, stiamo per vendere casa con mutuo residuo di importo inferiore al prezzo di mercato possiamo procedere alla normale messa in vendita.

Il ruolo della valutazione nel vendere casa con ipoteca.

Proprio per quanto appena detto, mai come in questi casi una stima di mercato corretta dell’immobile è fondamentale per capire se sia o meno il caso di vendere.

La valutazione professionale permetterà, infatti, di capire esattamente quanto ricavare dalla vendita e se la somma è sufficiente a saldare il residuo mutuo.

In questo passo affidarsi a valutazioni gratuite o online non è proprio il caso, anche perché se dovessimo trovarci a dover trattare con la banca la perizia di un professionista può ritornarci molto utile. I costi sono contenuti a fronte di grande sicurezza nelle fasi successive. Da fare, stop.

Durante la valutazione sarà anche importante fare un prospetto di tutti i costi accessori della vendita quali accertamento tecnico, eventuale agenzia e come vediamo nel prossimo paragrafo, le imposte.

Vendere casa con mutuo prima dei 5 anni

Altro fattore importante da considerare, a maggior ragione se dobbiamo vendere prima casa prima dei 5 anni.

I valori infatti devono tenere in considerazione due punti che possono inficiare la nostra capacità economica di pagare la banca:

  • Credito di imposta se non ricompriamo un’altra prima casa entro un anno
  • Eventuali plusvalenze per speculazione immobiliare

Nell’articolo che vi ho appena linkato approfondisco il punto della cessione prima del quienquennio.

Se il mutuo è già stato estinto

E’ bene aprire una parentesi per parlare di una circostanza non cosi rara. Capita, infatti, di aver già estinto il mutuo e di ritrovarsi al momento del rogito con un Notaio che vede ancora l’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca a volte non viene fatta in automatico dalla banca dopo che si è finito di pagare.

Per questo motivo prima di mettere in vendita l’immobile è sempre bene fare una visura ipotecaria tramite l’Agenzia delle Entrate- Pubblicità immobiliare per verificare l’effettiva avvenuta cancellazione di tutte le trascrizioni.

Attraverso questa attività sarà anche possibile accertarsi che nel tempo altri soggetti non abbiano istruito ipoteche non volontarie come quella del mutuo, sul nostro immobile. Può succedere anche questo.

Vendere casa con mutuo cointestato

Tutto quello che abbiamo appena detto si raddoppia nel vendere casa con mutuo cointestato poiché ognuno dei cointestatari dovrà avere la capacità di saldare la propria quota.

La vendita, infatti, provoca una divisione dei ricavati in base alle quote di proprietà.

Vendere per comprarne un’altra

Tutte le analisi preventive sugli aspetti economici sono a maggior ragione utilissime nel caso in cui dobbiamo vendere casa con mutuo per comprarne un’altra.

Dobbiamo essere sicuri che ciò che rimane dal saldo del mutuo, dalle imposte e dai costi vivi ci permetta effettivamente di acquistare il nuovo immobile.

E’ anche ovvio quindi, che prima di vendere l’attuale sia più che opportuno verificare i prezzi delle case che intendiamo acquistare per non ritrovarci con un pugno di mosche e senza casa.

Potete farlo in autonomia o chiedere una consulenza allo stesso perito che avete interpellato per la valutazione.

Come cancellare l’ipoteca nel vendere casa con mutuo

Per la cancellazione dell’ipoteca abbiamo due strade percorribili ma la più utile e frequente prevede che ciò avvenga, gratuitamente, durante il rogito di vendita.

Importante ricordare che nel vendere casa con mutuo sarà necessario informare la banca preventivamente poiché i funzionari dovranno essere presenti alla stipula.

Vediamo le due strade percorribili.

Cancellazione dell’ipoteca tramite atto Notarile

Solitamente non si utilizza più, ma si può fare. Una volta saldato il debito con la banca, anche contestualmente al rogito di vendita con intervento della stessa in atto, viene rilasciata una lettera di assenso alla cancellazione dell’ipoteca ed il Notaio registra già il tutto presso i Registri Immobiliari. La pratica ha effetto immediato ed il tutto è già estinto.

Sfruttare la Legge Bersani per vendere casa con ipoteca

Tramite questa Legge è stato concesso alle banche di poter cancellare in proprio le ipoteche su un immobile, senza intervento del Notaio. L’unica differenza consiste nel fatto che l’Istituto, dopo il pagamento del debito, fornirà al venditore una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione dell’ipoteca, già titolo per stipulare l’atto di vendita.

La vera cancellazione, però, richiederà circa 30-50 giorni, questo il tempo solitamente necessario. Nessun problema neanche per il compratore che potrà tranquillamente acquistare la casa anche per mezzo di un mutuo. La lettera di assenso irrevocabile, infatti, è piena garanzia nei confronti della nuova banca erogante il mutuo per acquisto prima casa o altri tipi di finanziamento.

Accollo del mutuo al compratore

L’accollo del mutuo è il trasferimento del residuo e dell’ipoteca al compratore. Strada percorribile in diversi casi ma presenta due criticità:

  • Non possiamo obbligare il compratore a scegliere il nostro mutuo, per cui dobbiamo essere pronti ad un “no”. Ergo, è necessario comune aver predisposto tutto come appena descritto nell’articolo
  • La Banca Mutuataria non accetta il compratore, può succedere. Non tutti gli Istituti hanno gli stessi criteri per sancire la capacità di un soggetto di essere finanziato.

Durante le fasi preventive di cui abbiamo parlato possiamo chiedere alla banca indicazioni circa il loro atteggiamento verso gli accolli. Giusto per avere un’indicazione da spendere con i potenziali acquirenti.

Vendere casa con mutuo non pagato

Purtroppo molti Italiani sono in difficoltà e capita che essi, pur nella totale buona fede, non siano più in grado di pagare il mutuo.

E’ possibile vendere casa con mutuo non pagato, addirittura anche se è già in arrivo o arrivato il pignoramento.

Due vie che approfondirò in articoli dedicati:

  • Dimostrando l’effettiva incapacità di pagare, avanzare una trattativa in saldo e stralcio. Il potenziale compratore produrrà una proposta di acquisto del debito alla banca a condizioni di favore.
  • Ricavare dalla vendita tutto quanto necessario per saldare le rate non pagate e le somme necessarie alla cancellazione.

Ipotesi, la seconda, non di facile perseguimento visto il calo dei mercati negli anni passati.

Il ruolo fondamentale delle proposte di acquisto o preliminari

Nel mercato immobiliare vige una regola spesso disattesa ma fondamentale per la serenità di tutti gli utenti.

Ogni compratore deve essere formalmente edotto delle circostanze di acquisto.

Aver svolto tutti gli accertamenti preventivi ci permetterà di firmare le proposte di acquisto od i preliminari di vendita sicuri. Importante descrivere nel dettaglio tutto quello che riguarda il mutuo in corso, altre ipoteche o necessità particolari come accolli o pratiche di saldo e stralcio. Gli atti stessi possono essere subordinati alle circostanze con il comune accordo del compratore.

Scrivere un atto negoziale incompleto è la prima causa di problemi. Evitiamoli e siamo diligenti nella fasi preventive.

Ricordarsi di controllare l’immobile

L’ho accennato ad inizio articolo ma un paragrafo è bene dedicarlo agli aspetti tecnici anche in questo caso di primaria importanza. In questo articolo sul vendere casa con mutuo abbiamo focalizzatogli aspetti preparativi circa la gestione del finanziamento in corso.

Non vengono meno, però, tutti gli altri classici di ogni vendita immobiliare da gestire sempre prima di rapportarsi con i potenziali compratori.

Sarà quindi necessario:

  • Controllare catasto ed urbanistica
  • Assicurarsi della presenza e regolarità di tutta la documentazione
  • Creare un marketing di qualità per valorizzare

Se deciderete di vendere in autonomia sappiate che è un’attività che richiede tempo ed impegno. Facendolo con un professionista, scegliete chi vi offre un servizio completo e di qualità

Conclusioni

Vendere casa con ipoteca e mutuo in corso è possibile e non crea alcun problema al compratore se i rapporti con i creditori sono stati pianificati correttamente nelle fasi iniziali.

In caso contrario, obbligazioni contrattuali assunte con le proposte possono creare problemi derivanti dalle tempistiche necessarie per ottenere le lettere di assenso alla cancellazione.

Come sempre vi ringrazio del tempo che dedicate ai miei articoli. Qui sotto trovate il modulo per i commenti se avete domande.

Avete bisogno di supporto? Visitate la pagina sulla consulenza immobiliare.

A presto.

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