Come vendere una casa con mutuo in corso

Per vendere una casa con mutuo in corso, anche se cointestato, devi cancellare l’ipoteca o trasferire l’ipoteca. Le prassi utili sono 4:

• Estinzione anticipata
• Sostituzione di garanzia
• Sfruttare il mutuo ponte
• Accollo al compratore

La banca non vanta un diritto di proprietà sulla casa ma vi ha “solo” istruito un’ipoteca a garanzia dei fondi al tempo erogati per l’acquisto. Non può dunque opporsi alla vendita a patto di rientrare della somma prestata completa di interessi.

Un grande punto da tenere in considerazione è il rapporto tra mutuo residuo e valore dell’immobile al momento della vendita. Per tutte le procedure, infatti, se non hai la liquidità integrale o se il prezzo di vendita è inferiore al debito, dovrai comunque compensare a tue spese.

Cosa serve

Per la vendita di una casa con un mutuo ancora in corso ti serviranno:

• Conteggio estintivo : In realtà sono due, uno preventivo da fare prima della messa in vendita ed uno al giorno del rogito. Il primo ti da l’indicazione circa la validità del rapporto costi/benefici della vendita (elemento valutativo), il secondo serve al saldo preciso di ogni somma dovuta.
• Atto Notarile : Nel caso di accollo, estinzione anticipata o sostituzione di garanzia dovrai provvedere al relativo atto con il Notaio. Solo nel caso di estinzione anticipata con applicazione della Legge 40/2007 “Bersani” la cancellazione dell’ipoteca sarà automatica e gratuita senza atto notarile previo rilascio da parte dell’Istituto di una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione d’ipoteca.
• Copia atto di mutuo : Tienilo sempre sottomano, servirà in tutti i casi

A questi specifici dovrai aggiungere, come per ogni compravendita, tutti gli altri documenti per vendere casa.

Come vendere una casa con mutuo in corso

Il primo passo è sicuramente la scelta della, o delle, strade percorribili in base al tuo caso specifico.

Un parametro che gioca fortemente nella scelta è la tua disponibilità finanziaria e quindi la tua eventuale capacità di saldare prestito ed interessi di tasca tua prima della vendita.

Estinzione anticipata

Consiste nel saldo del debito con relativa cancellazione dell’ipoteca che può avvenire in due modi:

• Pagando di tasca tua in anticipo la somma residua e firmando un atto Notarile per la cancellazione dell’ipoteca
• Tramite applicazione della Legge 40/2007 “Decreto Bersani” puoi estinguere il mutuo sfruttando il denaro ricavato dalla vendita. Sfruttando questa prassi, ormai consolidata, il tuo Istituto di credito presenzierà al rogito trattenendo la somma necessaria a coprire il debito. Fornirà dunque una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione la quale avverrà in modo automatico e gratuito entro 30-50 giorni dalla stipula.

Nel primo caso ovviamente dovrai disporre della liquidità per saldare il debito di tasca tua.

Nel secondo dovrai compensare con i tuoi fondi l’eventuale differenza passiva tra conteggio estintivo e ricavato della vendita.

Sostituzione di garanzia

Viene svolta sotto forma di atto Notarile e consiste nello spostamento dell’ipoteca su un altro immobile che non hai intenzione di vendere.

In pratica la banca libererà dall’ipoteca la casa in vendita tenendo a garanzia del mutuo l’immobile sostitutivo.

Perché il meccanismo funzioni, ovviamente, il secondo immobile dovrà avere un valore adatto a prestare la garanzia sul finanziamento in essere o tu dovrai compensare la differenza di tasca tua.

Sfruttare il mutuo ponte

Il mutuo ponte è una soluzione molto utile quando vuoi vendere casa con mutuo e ricomprarne un’altra.

La banca lo accende sul nuovo immobile per un importo massimo del 60% ed una durata limitata solitamente a 24 mesi. Quando vendi l’attuale estinguerai il mutuo ponte.

Il grande vantaggio di utilizzare questa metodologia è che essa ti permette di acquistare senza che la nuova casa risulti seconda casa, proprio per la manifesta e nativa tua intenzione di vendere quella già posseduta in tempi brevi.

Soluzione in vero poco sfruttata in Italia ma usuale in altri paesi e non così male come opzione.

Vendere casa con mutuo tramite accollo al compratore

Attraverso l’atto Notarile di accollo del mutuo l’ipoteca resta al suo posto ma viene, invece, cambiato l’attore del contratto.

Il compratore, infatti, sarà il nuovo intestatario del mutuo e dei relativi doveri di pagamento delle rate e degli interessi.

Strada percorribile ma presenta due criticità:

• Non puoi obbligare il compratore a scegliere il tuo mutuo, per cui devi essere pronto ad un “no”.
• La Banca Mutuataria non accetta il compratore, può succedere. Non tutti gli Istituti hanno gli stessi criteri per sancire la capacità di un soggetto di essere finanziato.
• La Banca non accetta il secondo immobile a garanzia

Tra le motivazioni del rifiuto di uno nuovo immobile a garanzia potrebbe anche esserci la sua non regolarità urbanistica e catastale come pure l’assenza di agibilità. Ti consiglio quindi, come d’altronde per ogni altra compravendita, di far redigere una relazione tecnica integrata dal tuo Geometra per certificare che è tutto in regola.

Non tutti i contratti di mutuo prevedono la possibilità di accollo quindi è opportuno che controlli prima di valutare questa strada.

Costi da sostenere

Nella vendita di una casa con mutuo in corso dovrai sostenere i seguenti costi:

• Saldo del debito e degli interessi nel caso di estinzione anticipata
• Spese di istruttoria delle pratiche bancarie
• Compensazione dell’eventuale differenza passiva tra prezzo di vendita, valore di accollo o valore dell’immobile sostitutivo nella sostituzione di garanzia e ricavato della vendita
• Costo dell’atto Notarile in tutti i casi tranne se opti per l’applicazione del Decreto Bersani

Questo ovviamente oltre a tutti gli altri costi per la vendita della casa in condizioni normali quali accertamento tecnico, eventuale agenzia immobiliare e come vediamo nel prossimo paragrafo, le imposte.

Le tasse da pagare

Come in ogni altra vendita immobiliare, oltre al pagamento di debito, interessi e spese, dovrai onorare la tassazione prevista nelle vari casi.

Nel vendere prima casa prima dei 5 anni dovrai compensare il 7% di imposta di registro risparmiato in sede di acquisto agevolato e solo qualora tu non ricompri un altro immobile “prima casa” entro un anno dal rogito di vendita dell’attuale. Se hai comprato la casa da un’impresa è valido lo stesso discorso ma anziché l’imposta di registro dovrai compensare l’IVA risparmiata all’epoca.

Dovrai pagare inoltre l’imposta sulla plusvalenza immobiliare come imposta sostitutiva al 26% o come IRPEF secondo il tuo scaglione di reddito nei seguenti casi:

• Quando vendi la prima casa prima dei 5 anni e non hai mantenuto in essa la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà.
• Se vendi una seconda casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto

La vendita di immobile ereditato, invece, non è mai soggetta ad imposta sulla plusvalenza (salvo lottizzazioni e terreni edificabili ma è un’altra storia). In questo caso resta in essere solo la compensazione dell’imposta di registro qualora tu abbia inquadrato l’eredita come “prima casa” e venda senza riacquisto prima del quinquennio.

Ti spiego tutto dettagliatamente nella mia guida sulle tasse vendita casa.

Quanto tempo serve per vendere una casa con mutuo in corso

I tempi per i normali adempimenti Bancari di estinzione, accollo, trasferimento non sono lunghi e, salvo criticità caso-specifiche, non incidono in modo negativo sui normali tempi di vendita.

Possono subentrare ritardi indiretti, come ad esempio nel caso tu necessiti di tempo per reperire i fondi necessari a saldare il debito. Se ti prepari prima il problema è risolto alla base.

Solo nel caso del mutuo ponte dovrai attendere i tempi necessari alla perizia ed all’Istruzione della pratica sul nuovo immobile, circa 2 mesi.

Cosa fare se il mutuo è già stato estinto ma c’è ancora l’ipoteca

E’ bene aprire una parentesi per parlare di una circostanza non così rara. Capita, infatti, di aver già estinto il mutuo e di ritrovarsi al momento del rogito con un Notaio che vede ancora l’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca a volte non viene fatta in automatico, ancor meno nel passato, dalla Banca dopo che si è finito di pagare.

Per questo motivo prima di mettere in vendita l’immobile è sempre bene fare una visura ipotecaria tramite l’Agenzia delle Entrate- Pubblicità immobiliare per verificare l’effettiva avvenuta cancellazione di tutte le trascrizioni contro.

Attraverso questa attività sarà anche possibile accertarsi che nel tempo altri soggetti non abbiano istruito ipoteche non volontarie come quella del mutuo, sul nostro immobile. Può succedere anche questo.

Vendere casa con mutuo non pagato

Può capitare a tutti che le condizioni di vita cambino repentinamente e che non si riesca più a pagare il mutuo sulla propria casa, creando un debito sul debito.

Se la situazione è transitoria è possibile sospendere il mutuo fino ad un anno, ma se se continua a non pagare la via successiva è quella del pignoramento della casa.

Se non sei in grado di pagare le rate dubito tu abbia la liquidità per saldare o compensare il debito a fronte della vendita della tua casa, qualora il ricavato non basti.

Le vie di uscita sono:

• Rinegoziare il mutuo con contestuale piano di rientro per abbassare la rata ed inserire nella stessa l’ammortamento del debito prodotto con le altre non pagate. Soluzioni valida quando la situazione è ai limiti e con uno sforzo sopportabile si riesce a mantenere la casa fino a livellare il divario tra prezzo della stessa e residuo mutuo
• Sfruttare la prassi di saldo e stralcio immobiliare. Te la spiego con un esempio. Metti caso che tu abbia 100.000 euro di debito con la banca e la casa ne valga oggi 70 sul mercato. Il tuo compratore farà una proposta all’Istituto di credito, sempre per esempio, a 60. Un Istituto di credito ha buoni motivi per accettare, prima di tutto poiché in questo modo evita pignoramento e tempi per la vendita giudiziaria che comunque potrebbe anche portare somme minori. Una soluzione che molte volte risolve i problemi di tutti in un colpo solo.

Dove tutto fallisce il pignoramento è l’unica uscita ma se sei lungimirante ed obiettivo, oltre che seguito da professionisti competenti, hai ancora possibilità di uscire dai problemi.

Il ruolo fondamentale delle proposte di acquisto o preliminari

Difficilmente una compravendita prevede solo il rogito. Nel mercato attuale quasi sempre c’è un atto negoziale a monte che può essere:

• La proposta di acquisto per chi vuole vendere casa con agenzia
• Il contratto preliminare nel vendere casa da privato

Premettendo che in pratica hanno lo stesso valore giuridico, essi sono quasi sempre necessari anche perché rientrano nelle cose che il compratore deve fornire alla banca per chiedere a sua volta il mutuo.

Con essi si formano i primi accordi e le prime, conseguenti, obbligazioni.

Per questo motivo dovranno riportare i dati dell’ipoteca e le successive modalità di gestione della transazione. Se ti impegni a vendere e poi non riesci a rogitare perché ti ritrovi senza i fondi necessari alla cancellazione sono dolori, solitamente dovrai restituire il doppio della caparra. Oltre a pagare l’agenzia.

Vendere casa con mutuo e ricomprarne un’altra

Come detto sopra il mutuo ponte è un ottima soluzione per vendita con immediato riacquisto ma non è l’unica.

Infatti puoi estinguere il mutuo, rogitare e comprare con calma la nuova casa. Soluzione che però prevede o che il compratore dopo il rogito ti lasci in casa alcuni mesi (raro) o che trovi una soluzione abitativa temporanea. Tutto questo sempre che tu abbia i fondi per saldare o compensare la differenza tra prezzo di vendita ottenuto e residuo mutuo.

Stesso discorso con l’accollo dell’attuale mutuo mentre la sostituzione di garanzia si presta meno perché non ti libera dal peso. A meno che tu non abbia reddito molto elevato sarà difficile avere un nuovo mutuo per la nuova casa.

Nota particolare già menzionata sopra sono le tempistiche che stringi con il compratore attraverso gli atti negoziali. Tieni sempre tempi di cuscino per gli imprevisti e ricorda che se devi chiedere un nuovo mutuo i tempi medi di erogazione, se tutto fila liscio, sono di circa 2 mesi per mutui fondiari all’80%. Tempi leggermente inferiori per mutui minori mentre per quelli al 100% con fondo di garanzia si puoi arrivare a 3 mesi circa.

Conclusioni

Puoi vendere una casa con mutuo in corso scegliendo tra estinzione anticipata, sostituzione di garanzia, mutuo ponte o accollo.

Devi scegliere in base alla tua situazione economica, allo stato del mutuo ed alle esigenze e possibilità del tuo compratore. Ovviamente quando il mutuo è cointestato tutti i cointestatari dovranno agire nello stesso modo ed avere entrambi i requisiti necessari a portare a termine l’operazione.

Per una vendita valorizzata è necessaria una corretta diligenza preventiva. Definisci correttamente tutti gli importi in ballo e pianifica le attività al meglio ricordando che è sempre meglio fare le cose con calma.

Prepara tutto in anticipo, fatti bene i conti e scrivi tutto correttamente sull’atto negoziale tenendo tempi di agio per sistemare le tue cose e stringendo con il compratore accordi sicuri e chiari. Se non sai come fare e vivi a Bologna, posso farlo io per te.