Vendere casa con ipoteca | Casistiche e metodi per fare tutto al meglio

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Vendere casa con ipoteca implica il dover gestire un punto in più rispetto alle normali cessioni. Fortunatamente per ogni casistica, o quasi, c'è una soluzione che mette al sicuro venditore e compratore.
vendere casa con ipoteca

Vendere casa con ipoteca è possibile ma la circostanza va gestita nel migliore dei modi per evitarsi problemi e non crearne al compratore.

E’ necessario fare diverse distinzioni per le varie casistiche che in fondo toccano una percentuale altissima di popolazione.

D’altronde, ogni casa acquistata con un mutuo ha la relativa ipoteca e non solo. Può infatti succedere di averne anche altre non volontarie e addirittura ignote.

Come sapere se sulla casa ci sono ipoteche.

Fondamentalmente è un gioco da ragazzi e se vi state chiedendo come vendere casa senza problemi questa analisi è tra le primissime da compiere.

Può infatti succedere di essere totalmente all’oscuro della presenza di una trascrizione di questo tipo sulla propria casa.

Frequentemente ciò accade, ad esempio, quando negli anni si è terminato il mutuo ma la banca non ha provveduto alla cancellazione formale. Niente paura, si risolve in un attimo se non ci sono altri problemi collegati.

Per scoprire tutto questo basta fare una visura ipotecaria tramite uno dei tanti servizi che trovate anche online oppure recarvi presso l’Ufficio dei Registri immobiliare – Agenzia del Territorio e richiedere l’elenco.

Se parliamo della semplice ipoteca derivante dal muto in sede di acquisto già dall’atto di provenienza possiamo trovarne traccia. Il controllo tramite visura è comunque da applicare lo stesso.

Essere a conoscenza dell’ipoteca permette un corretto avanzamento della vendita

Vendere non è solo mettere in pubblicità, lo dico praticamente in ogni articolo che scrivo. A maggior ragione vendere casa con ipoteca implica ulteriori attenzione rispetto a una cessione normale.

Il controllo ipotecario ha la stessa priorità di quello sugli abusi edilizi e sui diritti reali. Come già detto più volte i passaggi previsti dal mercato di oggi in merito impongono una fase di analisi preventiva in modo da stipulare atti negoziali ben strutturati.

Il più classico degli esempio è la proposta irrevocabile di acquisto, nel momento in cui l’accettate dovrete rispettarne il contenuto. E’ quindi fondamentale che essa sia redatta dal mediatore con ben chiara la situazione dell’immobile anche sotto questi aspetti.

Aspettare che sia il Notaio ad accorgersi delle trascrizioni può creare problemi di ordine temporale poiché se è vero che tutto si sistema o quasi dall’altro bisogna tener presente che potrebbero essere necessari tempi più lunghi di quelli previsti.

Il rischi di inadempienze contrattuali è dunque elevato. Vediamo ora le varie casistiche e le relative accortezze da applicare.

Vendere casa con ipoteca di valore inferiore al prezzo di vendita.

Un caso decisamente di agio che vi racconto con un esempio così ci capiamo meglio.

Mettiamo caso che l’immobile sia gravato da un’ipoteca per un valore residuo di 100.000€.

Vendere casa con ipoteca in questo caso è decisamente semplice poiché con il quantum percepito dal compratore provvederemo a saldare il debito con la banca.

Questo può essere fatto in due modi

Cancellazione dell’ipoteca tramite atto Notarile

Solitamente non si utilizza più, ma si può fare.

Una volta saldato il debito con la banca, anche contestualmente al rogito di vendita con intervento della stessa in atto, viene rilasciata una lettera di assenso alla cancellazione dell’ipoteca ed il Notaio registra già il tutto presso i Registri Immobiliari.

La pratica ha effetto immediato ed il tutto è già estinto.

Sfruttare la Legge Bersani per vendere casa con ipoteca

Tramite questa Legge è stato concesso alle banche di poter cancellare in proprio le ipoteche su un immobile, senza intervento del Notaio.

L’unica differenza consiste nel fatto che l’Istituto, dopo il pagamento del debito, fornirà al venditore una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione dell’ipoteca, già titolo per stipulare l’atto di vendita.

La vera cancellazione, però, richiederà circa 30-50 giorni, questo il tempo solitamente necessario.

Nessun problema neanche per il compratore che potrà tranquillamente acquistare la casa anche per mezzo di un mutuo. La lettera di assenso irrevocabile, infatti, è piena garanzia nei confronti della nuova banca erogante il mutuo per acquisto prima casa o altri tipi di finanziamento.

Vendere casa con ipoteca di valore superiore al prezzo di vendita

Qui c’è da gestire correttamente la criticità economica perché, ovviamente, è necessario pareggiare i conti per ottenere la già menzionata lettera di cancellazione.

Vendere casa con ipoteca di valore superiore a quanto ricavabile dalla cessione è possibile in due modi.

Tramite conguaglio se abbiamo le disponibilità

La soluzione di più immediata applicazione prevede un nostro diretto esborso. Il medesimo di importo pari alla differente tra il residuo di ipoteca e quanto ricavato dalla vendita.

In questo caso è necessario provvedere al saldo nei confronti della banca alcuni giorni prima in modo che il pagamento possa andare il liquidità nei tempi necessari per il rilascio dell’assenso alla cancellazione. Quest’ultimo, come già detto prima sarà a corredo del rogito per una lineare e serena stipula del rogito.

Cosa fare se non abbiamo i soldi per pagare l’ipoteca.

Situazione decisamente critica perché ovviamente la banca non produrrà alcun assenso alla cancellazione dell’ipoteca ove non pareggiato il debito.

Anche chiedere un finanziamento privato per liquidare l’Istituto di credito risulta spesso difficoltoso proprio per il carico ipotecario già esistente.

Ma allora come vendere casa con ipoteca in questo caso?

Le banche sanno bene che il 90% delle volte questa situazione si manifesta su immobili acquistati in momento di mercato più euforici e che, quindi, la cessione non può pareggiare i conti.

Inoltre, a differenza di quello che in molti credono, la banche non hanno tutto questo interesse nel pignorare e mettere un immobile nel circuito delle aste immobiliari.

Una soluzione perfetta per tutti e molto spesso applicabile prende il nome di saldo e stralcio immobiliare.

Attraverso una trattativa con la banca prodotta con l’aiuto di un consulente del debito viene ridotto il carico ipotecario sulla base di una nuova perizia. Giunti all’accordo l’immobile viene commercializzato ed il futuro compratore al momento del rogito intesterà i circolari del saldo prezzo direttamente al creditore anziché al proprietario.

Debiti estinti, ipoteca cancellata o in cancellazione tramite Legge Bersani comunque applicabile e tutti contenti.

Conclusioni

Vendere casa con ipoteca è possibile e non crea alcun problema al compratore se i rapporti con i creditori sono stati pianificati correttamente nelle fasi iniziali.

In caso contrario, obbligazioni contrattuali assunte con le proposte possono creare problemi derivanti dalle tempistiche necessarie per ottenere le lettere di assenso alla cancellazione.

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

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