Una guida sulla valutazione immobili e sul suo ruolo nel mercato

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Valutazione immobile, gestione del patrimonio nel tempo e compravendite corrette vanno di pari passo. Aspetti intrecciati con la corretta diligenza immobiliare e con il moderno mondo commerciale. Un articolo con linee guida, consigli e spunti.
valutazione immobili

La valutazione immobili è un’arte. Partiamo subito dicendo questo, specificando che non è per nulla facile ed immediato assegnare un corretto valore ai nostri beni.

L’obiettivo dell’estimo, questo il nome della materia, è annullare innanzitutto la soggettività.

Questa guida non vuole insegnarvi l’arte, ma darvi gli strumenti per compiere le giuste scelte nella gestione del vostro patrimonio, nella scelta dei giusti professionisti e nelle compravendite dei vostri immobili.

Inizio questo percorso dicendovi che il tanto decantato valore ricavato moltiplicando la superficie dell’immobile per il valore medio al metro quadro è poco più che inutile.

Il prezzo corretto di un immobile è quel valore massimo a cui il bene può essere scambiato in un momento storico preciso e quindi è fortemente dipendente dalla restante offerta di mercato.

Questo il motivo per cui ad oggi il sistema più quotato per l’identificazione del giusto prezzo è quello che prevede l’analisi degli scambi di immobili così detti comparabili.

Essi sono oggetti simili per posizione, caratteristiche e destinazione a ciò che deve essere valutato. Le eventuali differenze, sempre presenti, vengono “aggiustate” tramite l’applicazione di quelli che chiamiamo coefficienti di merito.

Partiamo con un elenco degli argomenti per una più comoda navigazione. Parlerò ovviamente anche di superficie e calcolo al metro quadro in modo da darvi una visione d’insieme del discorso.

Come si misura una casa

Iniziamo dalle basi parlando di come eviscerare quella che in gergo prende il nome di consistenza di ciò che è da valutare. Il rilievo delle superfici è un passo ovviamente importantissimo e farlo in autonomia per un profano è operazione notevolmente complessa.

Come vedremo in seguito le migliori valutazioni immobiliari moderne non fanno del mero calcolo superficie-prezzo medio il punto focale. Una chiara identificazione della nostra consistenza è d’obbligo per essere equi e semplificare tutte le attività successive.

Tuttavia è importante avere chiari alcuni tecnicismi per non incorrere in grossolani errori. Partiamo con la nostra carrellata

I diversi tipi di superfici nella valutazione immobili

Ai profani potrà sembrare assurdo ma non esiste un solo valore ad indicare la superficie di un immobile. Possiamo riassumere in questa sede le tre principali. Quando parlerete con gli addetti al settore i termini che potrete sentire nei loro discorso sono superficie calpestabile ( o utile), superficie accessoria e superficie commerciale detta anche superficie lorda vendibile (SLV)

Superficie utile calpestabile o SU

E’ un parametro importante ai fini di una valutazione immobili poiché in base ad essa varia l’indice di vivibilità degli spazi. Dobbiamo, però, tenere in considerazione che quando si vende un immobile si cedono anche i muri e le quote degli accessori. Proprio per contemplare tutto questo, il valore che viene effettivamente preso in considerazione in termini commerciali è il seguente.

Il suo calcolo non impone particolari conoscenze tecniche e può essere svolto anche con un semplice metro. Sarà sufficiente misurare ogni lato dei vani e ricavare i metri quadri.

Superficie commerciale o lorda vendibile

E’ il valore di riferimento nella compravendita immobiliare. Essa include la superficie utile alla quale vengono addizionate le superfici occupate dai muri interni e da quelli perimetrali.

Verranno anche sommate nelle corrette quote quelle dei balconi, delle cantine e di tutte le superfici accessorie oggetto del prossimo paragrafo.

Superficie accessoria SA

Balconi, giardini, autorimesse, terrazzi rientrano tutti nel concetto di superfici accessorie ed ai fini commerciali vengono conteggiate in quote poiché ovviamente sono superfici non abitabili e che non prevedono la permanenza di persone. Come vedremo più avanti sarebbe molto utile prima della valutazione immobili reperire tutti precedenti edilizi anche per assicurarsi di quali parti dell’immobile sono inquadrata come superficie accessoria e quali utile. Cosa classico quello delle taverne, il più delle volte conteggiate come superficie utile quando invece la maggioranza di esse altro non sono che cantine adibite. Il punto è che valgono come cantine o poco più, ma non certo come una porzione abitativa a tutti gli effetti. Stesso discorso per mansarde, sottotetti, verande: necessitano di grande attenzione anche per non fuorviare i potenziali compratori con tutti i rischi giuridici che ciò potrebbe provocare in sede di compravendita.

Superficie catastale

Recentemente introdotta dall’Agenzia delle Entrate essa si avvicina molto come concetto alla superficie commerciale. Essa è riportata nella visura catastale ed è la consistenza di riferimento per il pagamento delle imposte. I coefficienti con cui vengono calcolate le incidenze delle superfici accessorie sono generici e non tengono conto delle singole peculiarità per cui risulta un dato mediamente considerabile ma non assoluto ai fini di una corretta valutazione immobili.

Come esempi esplicativi indicativi:

  • I balconi coperti vengono conteggiati ai fini della SLV per il 60%
  • Le cantine al 20%
  • I giardini al 5% se privati

Ho specificato indicativi poiché esistono diverse dottrine ed altrettante casistiche sui coefficienti di calcolo della superficie commerciale.

Menzione particolare meritano le famigerate taverne. Spesso calcolate come parte utile dell’abitazione ma in realtà superfici accessorie. Fattore questo che da sempre comporta grossolani errori nella valutazione immobili ed anche notevoli diatribe in ordine giuridico durante le compravendite.

Il mio consiglio è di ricavare la superficie commerciale tramite il vostro tecnico di fiducia o direttamente assoldando un perito immobiliare.

Valore degli immobili al metro quadro

Adesso che sappiamo quanto misura la nostra casa o il nostro immobile è necessario moltiplicare tale dato per il valore al metro quadro assegnato in quella determinata area.

Dove reperire tali valori? L’agenzia delle Entrate ha un ambiente digitale di catalogazione che permette anche la ricerca per indirizzo. Quest’ultimo prende il nome di GEOPOI.

Il metodo di cui stiamo parlando presenta, però, delle criticità non note solitamente al pubblico. Ve ne parlo nelle prossime righe.

Valutazione immobili Agenzia delle Entrate

OMI crea le tabelle di valore degli immobili attraverso i dati ricavati dalle compravendite e quindi verrebbe da pensare che siano estremamente precisi. In realtà non è così.

La prima causa di imprecisione nei valori è l’eccessiva ampiezza delle aree di riferimento in cui è suddiviso il territorio. Tutti voi sapete quanto la posizione possa influire sulla valutazione immobili. Tenendo presente che anche all’interno della stessa strada possono esserci differenze abissali sarà facile comprendere che un’area ampia è sinonimo di grandi differenze non considerate nell’assegnazione dei valori.

In secondo luogo, non per importanza, troviamo l’assenza nelle tabelle delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile. Esse infatti riportano valori solo in base allo stato: normale, ottimo ed a volte viene menzionato il range “da ristrutturare”. Decisamente poco se pensiamo che sul prezzo influiscono decine e decine di parametri che vanno dall’esposizione ai materiali utilizzati, al risparmio energetico.

Risulta inoltre impossibile correggere i parametri dettati poiché non abbiamo riferimenti sugli immobili scambiati dai quali sono stati estrapolati i valori. Non sappiamo se in quell’area sono stati venduti appartamenti o villette, se avevano o meno l’ascensore e così via.

I valori OMI dell’Agenzia del Territorio sono a mio avviso dei valori indicativi di confronto, ma la valutazione immobili deve basarsi su maggiori concretezze.

Calcolo valore immobile ONLINE

Da alcuni anni sono nate applicazioni e portali web che hanno come obiettivo quello di estrapolare un prezzo dell’immobile partendo da dati inseriti dal valutante.

Il limite di queste piattaforme online sta nel fatto che anche le più complete non raccolgo una quantità di parametri sufficiente. Non è un limite loro, ma funzionale poiché essendo studiate per il pubblico devono mantenere semplicità d’uso.

Alcune di esse, inoltre, partono dai dati dell’Agenzia del Territorio e quindi si trascinano dietro nativamente le imprecisioni di cui abbiamo parlato prima.

Anche in questo caso reputo che la valutazione immobili online possa dare un’indicazione più o meno veritiera ma non certo un prezzo su cui basare la vendita o la gestione interna del proprio patrimonio.

Valutazione immobili comparativa

E’ la chiave corretta per l’assegnazione del prezzo se pensiamo che il tramutare delle caratteristiche in un valore è un atto per la collocazione del bene nel mercato immobiliare.

Un immobile che nessuno vuole vale zero poiché a tali parametri non è in grado di svolgere la funzione economica per il quale è stato costruito.

Il metodo si basa su un concetto semplici quando proficuo che prevedere l’identificazione di immobili comparabili preferibilmente appena venduti e l’applicazione di correttivi per equiparare i valori al nostro oggetto da valutare.

L’ideale, quindi, sarebbe quello di avere a disposizione i dati degli immobili in zona appena venduti, completi delle caratteristiche degli stessi. E’ possibile? Si, attraverso programmi dedicati in vero parecchio costosi e non di utilizzo immediato per chi non è del settore. Ecco perché un analisi comparativa ben fatta deve per forza essere svolta da un perito o comunque da un soggetto che abbia contezza dei meccanismi e del funzionamento. I più curiosi possono dare un’occhiata al sito di Stimatrix, una delle piattaforme in questione.

Per chi invece proprio non ne vuole sapere di investire qualcosa a proprio vantaggio, c’è la via di ripiego. Essa non da gli stessi risultati ma è certamente migliore di quelle dei paragrafi precedenti.

Analisi comparativa dell’offerta di mercato

Prevede una ricerca attraverso i numerosi siti web oggi disponibili di tutti gli immobili più o meno simili al nostro attualmente in vendita.

L’obiettivo successivo è la scrematura che verrà fatta attraverso un’attenta analisi delle descrizioni, del materiale fotografico e dei dati inseriti negli annunci.

Anche questa attività darebbe risultati molto superiori se messa in opera da addetti al settore, ma con un po di impegno e studio potrete eviscerare valori abbastanza vicini alla realtà.

Essi vi serviranno ad esempio per scegliere l’agenzia immobiliare corretta. I mediatori che faranno valutazioni troppo basse o troppo alte saranno da scartare a priori.

A voi servono realtà e concretezza, non chiacchere.

L’obiettivo della scrematura è di avere alla fine un solo immobile comparabile di posizione, tipo e caratteristiche il più vicine possibile a ciò che dovete valutare.

Coefficienti di merito per la valutazione immobili

In questa sede non riporterò tutte le tabelle esistenti, non è lo scopo di questa guida. Concentriamoci sul punto focale: il concetto.

L’immobile comparabile non sarà mai uguale al nostro neanche se è quello del nostro dirimpettaio.

Quindi il prezzo del comparabile dovrà essere adatto in base alle caratteristiche, sia in positivo che in negativo.

Prima di proporvi un esempio per chiarificare il metodo è doverosa una precisazione: tutti i prezzi di pubblicità o quasi sono trattabili. Per avere, quindi, valori equi di partenza tenete conto di ciò. Nella mia città sul residenziale il coefficiente di trattativa media è circa del 10,4%.

Esempio di stima immobile.

Facciamo un breve esempio indicativo di stima immobiliare per capire il sistema. Mettiamo caso di dover valutare il nostro bilocale e di aver trovato un comparabile molto simile al nostro a 100.000€

Il comparabile è al primo piano, mentre il nostro è al terzo senza ascensore.

Dai 100.000€ in pubblicità togliamo la trattativa e quindi assumiamo circa 90.000€ come più probabile prezzo a cui il comparabile verrà venduto.

Un immobile al terzo piano senza ascensore vale mediamente il 20% in meno del corrispettivo al primo piano.

90.000€ – 20% = 72.000€

Ovviamente all’interno di una stessa valutazione immobili dovranno essere applicati tutti i coefficienti di merito del caso nello stesso modo al fine di estrapola un prezzo il più parametrato possibile.

Ovviamente, il fattore affettivo che avete sull’immobile non esiste tra i coefficienti di merito applicabili.

Costo valutazione immobili

Prima di parlare del costo dei professionisti parliamo del costo del fai da te. Risparmiare nella valutazione facendosela da soli può costare molto più che assoldare un perito. Perché perché se la sbagliate rischiate di favorire i vostri concorrenti facendo preferire il loro immobile al pubblico o per contro di non ottenere dal mercato la cifra massima ottenibile.

Detto questo è molto difficile prevedere il costo di una valutazione immobiliare in quanto essa dipendente da tanti fattori quali: dimensione dell’immobile, facilità di rilievo e mille altre cose.

Il mio consiglio prima di scegliere è quello di farvi fare diversi preventivi da valutare in base anche a quello che vi sto raccontando qui.

Per capirci si può partire da cifre di 250/300€ fino a migliaia e migliaia di euro.

La valutazione immobili online gratuita di cui abbiamo parlato sopra, invece, è gratuita ed un motivo c’è. In vero altre valutazioni sono solitamente gratuite, come ad esempio quelle dei mediatori.

Valutazione agenzia immobiliare

A fianco del perito, l’agente immobiliare è l’operatore più adatto ad una corretta valutazione immobili poiché ha piena padronanza del mercato immobiliare in quella determinata porzione di territorio.

Ci sono però da mettere in contro alcuni punti.

Da un lato ci sono agenzie immobiliare che sopravvalutano gli immobili per invogliare il venditore a conferire un incarico di vendita. Ovviamente il passo successivo sarà quello di lavorare per abbassare progressivamente il prezzo fino ad un valore realmente recepibile dal mercato.

Per contro altre tendono a valutazioni immobili al ribasso per garantirsi tempi di vendita più contenuti. Anche in questo da evitare poiché significa sperperare parte del proprio patrimonio.

Il mio consiglio è prima di tutto scegliere chi sposa il metodo comparativo e chi si renderà disponibile a fornire una valutazione timbrata e firmata.

Fatene fare tre e e valutate le risultanze. Eccessi da ambo i lati sono da scartare.

Stima immobile con abusi edilizi

Dopo questa carrellata parliamo di alcuni aspetti tremendamente trascurati nella valutazione immobili ed inerenti lo stato urbanistico e catastale.

Nel 90% dei casi, infatti, la stima fai da te o delle agenzie immobiliari viene fatta senza avere contezza della situazione urbanistica.

Sarebbe, dunque, fondamentale produrre le attività solamente dopo essere entrati in possesso dei precedenti edilizi in modo da avere un quadro chiaro delle destinazioni d’uso dei vari locali e di eventuali costi di sanatoria necessari a rendere commerciabile l’immobile.

Se la valutazione dell’immobile è 100.000€ ma ne servono 10.000€ di sanatoria edilizia per renderlo commerciabile questi ultimi andranno a limare il risultato finale poiché l’utile sarà 90.000€ sconsigliando assolutamente di caricarli sul prezzo. Ovviamente nei limiti, cifre sostenibili possono essere oggetto di trattativa, ma quando i costi di regolarizzazione sono elevati non si può pretendere che vengano monetizzati dal compratore.

Valutazione immobili senza agibilità

Stessa identica considerazione va fatta in base alla presenza o meno del certificato di agibilità. Esso è il documento che indica la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione sociale ed economica.

Con una premessa: il deprezzamento dovuto all’assenza di agibilità varia in base alla presenza o meno dei requisiti per il futuro ottenimento.

Se si tratta solo di dover depositare il nuovo documento il deprezzamento sarà minimo, mentre se per il futuro ottenimento sono necessarie opere edilizi o altre regolarizzazioni la differenza di valore potrà essere molto elevata, anche oltre il 50%.

Questo è un ulteriore validissimo motivo per affidare la valutazione immobili ad un perito o comunque ad un esperto specializzato.

Finita questa infarinatura generale voglio proseguire questa guida parlando delle linee generali di valutazione dei diversi tipi di immobile.

Come valutare un appartamento

La maggior parte degli Italiani vive in appartamenti per lo più collocati all’interno di condomini verticali od orizzontali. Mai farsi trarre in inganno da quello che possono aver vissuto gli altri abitanti dello stabile.

Quando si parla di valutazione immobili per appartamenti in condominio le differenze possono essere anche molto grandi all’interno dello stesso fabbricato.

Esposizione e piano sono i fattori di maggior differenziazione.

Parlando, invece, dei caratteri generali l’epoca costruttiva dell’edificio, il tipo di architettura, la collocazione spaziale sono tutti parametri di grande importanza.

Riassumendo, se vi state chiedendo come valutare un appartamento sappiate che il contenitore gioca un ruolo fondamentale e questo complica un po le cose poiché nella ricerca dei comparabili non sempre si riesce ad identificare un oggetto anche di medesima epoca, architettura e manutenzione esterna.

Parliamo ora degli immobili non destinati ad abitazione

Come valutare immobili commerciali

Tutto quello che abbiamo detto finora vale in linea di massima anche per negozi, botteghe ed affini. Si aggiungono però diversi fattori caratterizzanti nella valutazione.

La posizione gioca anche qui un ruolo fondamentale ma non necessariamente una posizione poco considerata a livelo abitativo lo è anche in termini commerciali.

Passaggio, passaggio, passaggio sono i parametri che più incidono.

Seguono numero di vetrine, loro esposizione ed un fattore di cui ancora non abbiamo parlato ma che è ora di nominare.

La valutazione immobili per redditività lorda.

Per gli immobili commerciali, nei quali l’aspetto sociale delle abitazioni lascia il posto interamente a quello economica, un buon metodo di verifica del dato viene proprio dal calcolare quando quel dato immobile rende una volta affittato.

Un vero calcolo di redditività non è da tutti e servono le competenze anche finanziarie adatte a creare precisione. E’, però, possibile avere una prima indicazione attraverso una semplice proporzione.

Mettiamo caso che il nostro negozio da valutare sia affittato a 1000€ al mese, ovvero 12.000€ annui. Mediamente un immobile commerciale deve rendere circa l’8% ogni anno.

La proporzione per ricavare la redditività lorda indicativa è del tipo: 12000:X=8:100

Questo nostro negozio esempio secondo la redditività vale dunque 150.000€

Non è un dato da prendere così come è ovviamente, va parametrato in base a tutto quello che ci siamo detti prima, ma ci regala un ottima indicazione.

Conclusioni e saluti

Chiudo per ora il nostro percorso dicendo che essere diligenti nelle fasi di valutazione, magari avvalendosi dei giusti professionisti, può dare grandi soddisfazioni nell’affrontare il moderno mercato immobiliare. Lo sapete, non è sempre accondiscendente.

Magari può interessarvi anche la mia guida 2019 su come vendere casa, è scritta con passione e vi invito alla lettura

Se poi siete di Bologna e volete un parere sul vostro immobile potete contattarmi scrivendo all’indirizzo fz@a-s-e.it

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura. A presto

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

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