Devi pagare tasse per la vendita di una casa, indifferentemente se tra privati o con agenzia, solo se essa avviene prima che siano passati 5 anni dall’acquisto, ovvero quando la vendita è intesa come speculativa. In caso caso dovrai pagare:
- Tassa sulla plusvalenza
- Compensazione tassa di registro prima casa
La prima dovrai pagarla solo se non hai avuto residenza nella casa per la maggior parte del tempo di proprietà. La seconda tassa può essere evitata se ricompri un’altra abitazione con agevolazione prima casa entro un anno dalla vendita.
Il calcolo esatto delle tasse da pagare sulla vendita della tua casa deve rientrare nelle attività preventive. Un conteggio esatto ti permette di avere un quadro sui costi – benefici della vendita.
La tassa sulla plusvalenza
E’ la tassa sulla speculazione immobiliare ed è dovuta solo se vendi un immobile prima dei 5 anni dall’acquisto ad un prezzo superiore a quello dell’acquisto stesso aumentato dei costi detraibili.
Esempio:
Casa acquistata da 2 anni a 130.000 euro
Costi di ristrutturazione: 30.000 euro
Spese Notarili ed accessorie: 10.000 euro
Totale 170.000 euro
Se oggi rivendi la casa a 200.000 euro generi una plusvalenza tassabile si 30.000€
La tassa sulla plusvalenza può essere poi pagata in due modi:
- Come imposta sostitutiva al Notaio pari al 26%
- Sotto forma di Irpef in sede di dichiarazione dei redditi
Devi scegliere tra le due modalità in base al tuo reddito. Se è superiore ai 15.000 euro annui conviene sempre la sostitutiva.
Nel caso tu scelga di pagarla come Irpef dovrai riferirti agli scaglioni in essere. Trovi tutto nella mia guida definitiva sulla plusvalenza immobiliare.
Tasse vendita prima casa
Se vendi la prima casa prima che siano passati 5 anni dal suo acquisto hai due possibilità:
- Pagare la differenza risparmiata con l’agevolazione
- Comprare un altro immobile agevolato entro un anno
L’agevolazione prima casa infatti è un bonus che permette di ridurre l’imposta di registro dal 9% al 2% utilizzando come base imponibile:
- Il valore catastale nelle compravendite tra persone fisiche
- Il prezzo effettivo in tutte le altre
La vendita prima del quinquennio ti impone quindi di corrispondere il 7% di differenza a meno che tu non ricompri un’altra casa sfruttando l’agevolazione entro un anno dalla vendita.
In quest’ultimo caso potrai anche utilizzare il credito d’imposta eventualmente generato defalcando da quella della nuova casa la tassa già pagata in primo acquisto.
Trovi tutto nella mia guida su come vendere la prima casa prima dei 5 anni.
Tasse vendita seconda casa
Nella vendita della seconda casa dovrai sempre pagare la plusvalenza se la vendi prima che siano passati 5 anni dall’acquisto. Le aliquote sono le stesse di cui ti ho parlato prima, quindi 26% se scegli l’imposta sostitutiva mentre se paghi come Irpef dovrai seguire gli scaglioni di reddito.
Non ci sarà, invece, alcuna compensazione dell’imposta di registro in quanto il precedente acquisto non aveva usufruito del bonus.
Tasse vendita casa ereditata
La vendita di immobili pervenuti per successione non genera mai plusvalenza tassabile salvo il caso dei terreni edificabili.
Se in sede di dichiarazione di successione hai usufruito dell’agevolazione prima casa per la tassa di successione, la rivendita sarà soggetta alla compensazione della relativa imposta se avviene prima del quinquennio. Questo sempre a patto che tu non ricompri un’altra prima casa entro un anno dal rogito.
Avrai, inoltre, alcune spese non esattamente definibili tasse, prima tra tutte la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
Ti spiego tutto nel dettagli nella mia guida sulle tasse per la vendita di immobile ereditato.
Altre spese
Le tasse per la vendita di una casa vanno, nei casi in cui siano applicabili, addizionate di altri costi a carico a del venditore. Tra questi:
- Sanatorie di abusi edilizi
- Agenzia immobiliare
- Trasloco
- Cancellazione dell’ipoteca nella vendita di una casa con mutuo in corso.
Alcuni di essi potranno entrare a far parte dei costi migliorativi detraibili in sede di calcolo dell’imposta sulla plusvalenza, altri purtroppo no.
Una visione completa la trovi nella mia guida sui costi vendita casa.
Domande frequenti e conclusioni
Di seguito le risposte rapide alle vostre domande più frequenti sulla tassazione per la vendita di una casa.
Se la vendita avviene prima che siano passati 5 anni dall’acquisto dovrai pagare l’imposta sulla plusvalenza se non hai avuto residenza per la maggior parte del tempo di proprietà e non hai ereditato la casa. Quando vendi la prima casa, inoltre, dovrai compensare l’imposta di registro risparmiata oltre la mora a meno che tu non ricompri una nuova casa con l’agevolazione entro un anno dalla vendita.
Quando la vendita rientra nella speculazione immobiliare dovrai pagare il 26% sulla plusvalenza generata o in alternativa versare l’imposta come Irpef in sede di dichiarazione dei redditi secondo il tuoi scaglione di reddito. Nella vendita di prima casa senza riacquisto entro un anno di nuova casa agevolata dovrai compensare il 7% di imposta risparmiata, oltre mora del 30%, calcolato sul valore catastale nella compravendita tra privati o sul prezzo definitivo in tutti gli altri casi.
Come avrai compreso, grande ruolo nel calcolo delle tasse per la vendita di una casa gioca la natura speculativa o meno della vendita stessa. Il termine dei 5 anni fa da sparti acque, se vendi prima paghi la tassa sulla plusvalenza quando quest’ultima generata e tassabile. Quando vendi dopo il quinquennio non dovrai pagare alcuna imposta ma solamente sostenere i normali costi operativi.
Se sei in procinto di cedere la tua casa ti consiglio, prima di buttarti nel mercato alla cieca, di leggere attentamente la mia guida completa per vendere casa da privato.
