L’ intermediazione immobiliare è il lavoro del mediatore che ha come scopo di mettere in contatto due o più parti per la conclusione di un affare. Questo ultimo inteso in modo equivalente come compravendita o locazione di immobili.
Esistono due tipologie di intermediazione: quella tipica e quella atipica.
La mediazione immobiliare tipica prevede che il mediatore operi senza avere con le parti rapporti di dipendenza, mandato o rappresentanza. Deve essere, quindi, in posizione super-partes ed equidistante da entrambi gli attori dell’affare.
La mediazione atipica entra in gioco quando il mediatore lavora a favore specifico di una delle parti dell’affare come nel caso di figure quali listing agent e property finder.
Nell’attuale mercato, quindi, la maggior parte delle compravendite avvengono in mediazione atipica poiché svolte sulla base di un mandato di vendita conferito dal proprietario al mediatore.
La vera mediazione tipica non dovrebbe prevedere alcun tipo di mandato.
Come funziona l’intermediazione
Il mediatore non vende ne affitta immobili ma vende il servizio professionale utile alle venditore ed acquirente (o conduttore e locatore) per venire a contatto tra loro.
La prova dell’avvenuta prestazione si ha con la stipula per mano del mediatore di un accordo negoziale tra le parti.
Il più diffuso è la proposta di acquisto immobiliare (o di locazione) che se sottoscritta da entrambe le parti ha pieno valore di contratto preliminare.
Chi può fare intermediazione immobiliare
La figura del mediatore è legittimata dall’odierno ordinamento giuridico tramite l’articolo 1754 del codice civile che ne disegna l’attività con particolare riferimento alla mediazione tipica.
Sempre il codice civile elenca i doveri del mediatore con l’articolo 1759 inerente la trasparente informazione. Egli, infatti, ha il dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
E’ importante sottolineare come al mediatore venga richiesto di rispettare il principio di media diligenza. Egli infatti non è deputato al controllo urbanistico, ad esempio, degli immobili in quanto non è tecnico abilitato per tali attività.
Come si diventa agente immobiliare
Con l’art.80 del Decreto Legislativo 59/10 è stato soppresso il Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio.
Sono però rimasti in essere i requisiti necessari per poter svolgere l’attività di intermediazione immobiliare.
Prima di tutto è necessario frequentare il relativo corso di formazione (6 mesi) e superare il relativo esame finale. Successivamente l’agente immobiliare dovrà registrare la propria partita IVA al Registro delle Imprese e munirsi di assicurazione professionale obbligatoria.
Tra i requisiti di accesso è importate anche ricordare che egli:
- non deve essersi fregiato di reati contro la persona o contro il patrimonio.
- Deve avere cittadinanza Italiana
- Deve essere maggiorenne
- Avere il diploma di scuola superiore come minimo
- Deve godere dei Diritti Civili
Un mediatore non abilitato è un mediatore abusivo penalmente perseguibile oltre al fatto che in alcun modo ha diritto al proprio compenso per le attività eventualmente svolte.
Quanto costa un’intermediazione immobiliare
Il compenso dell’agente immobiliare abilitato prende il nome di provvigione e viene maturato alla sottoscrizione dell’atto negoziale. Da quel momento il professionista può richiedere il pagamento della somma (approfondisci questo aspetto con l’articolo su quando pagare l’agenzia immobiliare)
Non vi è una tabella di prezziario univoca, diciamo che per le compravendite la media è compresa tra il 2% ed il 5% per parte.
Nel caso di mediazione atipica, ovvero in presenza di un mandato conferito da una delle due parti, la provvigione dovrebbe essere corrisposta per l’appunto solo dalla parte mandante. Questa precisazione nasce in epoca moderna tramite l’interpretazione data dalla Giurisprudenza circa il mandato di mediazione che molte agenzie utilizzano per avere l’esclusiva. Su tale precisazione, ovviamente, molti mediatori sono corsi ai ripari tramite la creazione di incarichi inversi da far sottoscrivere alla controparte per ristabilire il diritto alla provvigione bilaterale. Ne parlo in modo più completo nell’articolo “chi paga l’agenzia immobiliare“.
I diritti del mediatore
Il mondo dell’intermediazione immobiliare e la relativa Giurisprudenza accordano anche diritti al mediatore abilitato.
In primis quello del compenso qualora l’affare immobiliare si sia effettivamente concluso grazie al suo intervento.
In merito a ciò tale diritto resta in essere anche in quei casi in cui il potenziale acquirente dopo aver visitato l’immobile (o ottenuto rilevanti informazioni sullo stesso), chiude l’affare “scavalcando” l’agente. Quest’ultimo, dimostrando l’effettivo ruolo avuto, potrà rivendicare il diritto anche dopo l’avvenuta stipula del rogito. Solitamente, la “certificazione” dell’operato del mediatore è costituita dal foglio visita immobiliare fatto sottoscrivere dallo stesso all’acquirente in sede di sopralluogo.
Questo oltre ovviamente a quanto pattuito negli eventuali incarichi di vendita o ricerca immobiliare.
