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Sanatoria in corso di vendita casa | Come affrontarla

La corretta gestione di una sanatoria in corso di vendita di un immobile è alla base della buona riuscita della transazione e dell’evitare rischi da inadempienza contrattuale.

Esiste  un’enorme differenza tra gestire una regolarizzazione volta ad ottenere la conformità urbanistica per proprio vantaggio o durante una vendita. Nel link che vi ho appena lasciato trovate un articolo in merito veramente molto importante.

Ricordiamo sempre che durante una transazione dobbiamo fare i conti con le obbligazioni prese nei confronti di terzi tramite gli atti negoziali quali proposta o preliminare.

Vendita immobile non conforme urbanisticamente, si può?

Il normale diritto non vieta la vendita di un immobile con un abuso edilizio, a patto che l’immobile possa esistere nella sua morfologia di fatto. Il punto focale nella compravendita risiede nel fatto che il compratore deve essere formalmente edotto delle circostanze sin dai primi atti negoziali formali.

La risposta dunque è “si, con riserva”

E’ ammessa la vendita di un immobile non conforme urbanisticamente ove il venditore sia edotto delle circostanze e se ne sia tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Tutto questo alla condizione che l’immobile non presenti difformità sostanziali.

Prima si controlla la situazione, prima si scoprono eventuali problematiche. Questa è la chiave per stringere i successivi accordi in sicurezza. Gestire sanatoria in corso di vendita di un immobile ha come sinonimo ansia di non poter rispettare i tempi di consegna previsti o di dover rinunciare alla valorizzazione preventivata.

Non abuserò di termini specifici e normative, compito che lascio ai tecnici. Cercherò, invece, di darvi una chiara idea di come gestire il processo di sanatoria durante la vendita secondo la mia esperienza.

Cosa è una sanatoria edilizia

Per sanatoria edilizia si intende quel processo amministrativo di regolarizzazione per lo più onerosa degli abusi edilizi anche se parziali.

Una multa, così possiamo definirla parlando fuori dal mondo tecnico, attraverso cui il Comune concede la regolarizzazione di opere edili non autorizzate. L’applicazione della sanzione avviene attraverso gli oneri da versarsi al Comune durante lo sviluppo della sanatoria, ovvero le pratiche edilizie a sanatoria. 

Questo sempre che gli strumenti urbanistici ne permettano la permanenza. In taluni casi, infatti, non è possibile provvedere alla sanatoria. Sarà necessaria la demolizione del fabbricato od il ripristino dell’ultimo stato licenziato.

Sanatoria in corso di vendita di un immobile e variazione dell’oggetto contrattuale.

Per oggetto contrattuale intendo l’immobile come effettivamente visto dal compratore e menzionato sugli atti negoziali.

Esempio. Mettiamo caso che voi abbiate un appartamento all’ultimo piano del fabbricato e che abbiate da sempre due camere da letto nel classico livello superiore mansardato. Il fatto che voi le usiate da sempre come camere non implica che lo siano dal punto di vista amministrativo. Dipende dalla destinazione d’uso sancita in corso di licenza. A questo punto se voi promettete di vendere al terzo un immobile con due camere da letto e queste invece risultano in realtà mero sottotetto recuperato avrete due possibilità:

La prima è quella di una sanatoria in corso di vendita di un immobile con passaggio da superficie accessoria a superficie utile, sempre che sia possibile. In questo modo trasformate il sottotetto in camere da letto e potrete rispettare l’accordo di vendita.

Nella seconda il tecnico si rende conto che mancano i requisiti di minima per sanare l’abuso. Sottotetto è, sottotetto resta. Non sarete quindi in grado di rispettare gli accordi contrattuali di vendita poiché avete promesso di vendere due camere da letto amministrativamente inesistenti.

La vostra impossibilità a rispettare gli accordi formali presi in proposta non ha buona fede che regga. Il venditore, ossia voi, è responsabile della cosa venduta ed il non essere a conoscenza delle relative caratteristiche è punito.

Parliamoci chiaro, il 90% delle persone che leggono questo articolo si sono ritrovate a dover fare una sanatoria in corso di vendita di un immobile in un regime di assoluta buona fede.

La causa di questo? La mancanza di controlli in un passato dove per fare un rogito bastava una planimetria catastale. Oggi la situazione è diversa e tutti gli altarini del passato saltano fuori creando numerose criticità ad ancora più numerose persone.

Questo è il motivo per cui nel mio lavoro di agente immobiliare a Bologna non inizio neanche la commercializzazione se non ho chiara la situazione. 

Altro caso comune sulla sanatoria edilizia

Se abbiamo promesso di vendere un determinato oggetto contrattuale mentre poi esso varia nella sua natura amministrativa siamo nei guai doppi.

Mettetevi nei panni di un compratore. Fate una proposta di acquisto dove promettete di acquistare un monolocale per 100.000€ e poi si scopre che per il Comune quello è ancora un negozio e non si può neanche fare il cambio d’uso. Vi arrabbiereste, no?

La cosa assurda è che a causa di controlli nei decenni addietro voi stessi potreste aver comprato quel monolocale senza sapere che in realtà era un negozio. Raro? No.

Sanatoria in corso di vendita di un immobile e termini essenziali

Altro caso comune a rischio inadempienza vede l’immobile sanabile ma non nei termini essenziali della proposta di acquisto o del preliminare.

Qui abbiamo due possibilità.

La prima consiste in un atto integrativo degli accordi ove il compratore collaborativo. Documento in cui procrastinare i termini ultimi per gli atti successivi dei tempi necessari alla regolarizzazione.

La seconda vede un compratore che deve entrare per forza in possesso dell’immobile e che risulta parecchio seccato.

La strada in questo caso è, quando possibile, stipulare l’atto lasciando una parte del saldo prezzo in deposito sul conto dedicato del Notaio rogante. Tale somma garanzia al compratore della vostra futura diligenza a sanare il tutto. A regolarizzazione ultimata potrete ritirare la somma.

Lui entra in casa, si evitano Camera arbitrale e Giudici e la vendita va a buon fine. Ovviamente è un ripiego, a questo stadio non bisognerebbe mai arrivare.

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PER APPROFONDIRE SUL PROCESSO DI VENDITA CORRETTO: Ho scritto un articolo secondo me utilissimo proprio sul vendere casa. Vi consiglio di leggerlo subito in modo 

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Già che abbiamo menzionato l’iter legale da evitare approfondiamo. In campo immobiliare il primo passo in questi casi è la Camera Arbitrale immobiliare per la risoluzione dei contenziosi. Se va male, Giudice.

In tutto questo una nota sul ruolo del mediatore. Tenete presente nessuna agenzia immobiliare può erigersi a giudice nella gestione dei depositi o delle inadempienze. Ergo? Non sono cose che si risolvono in agenzia in 5 minuti.

Necessità di regolarizzazione nota prima della proposta

Altra casistica, questa volta più agevole. Non avendo ancora firmato accordi con una proposta di acquisto non abbiamo ancora impegni temporali per la conclusione dell’attività

La sanatoria edilizia potrà avere il suo corso senza creare rischio di inadempienze contrattuali. Anche eventuali necessità di demolizione o ripristino non graveranno sui terzi. Non saranno una gioia per voi, ovvio, ma almeno non sarete chiamati a risponderne.

E’ ovvio che fino al termine della sanatoria vi sconsiglio di firmare qualunque tipo di atto negoziale, proposta o preliminare che sia poiché i tempi di chiusura delle pratiche sono difficilmente calcolabili a priori con precisione

Se proprio non potete farne a meno, subordinatene l’efficacia al buon esito della sanatoria stessa in modo da avere una via d’uscita in caso di imprevisti.

Questo è il punto focale: gli imprevisti. Sia quando la sanatoria è attività indipendente sia quando siamo di fronte ad una sanatoria in corso di vendita di un immobile.

Presunti poiché dipendono anche da terze parti quali Comune, tecnico, eventuali altri organi preposti. Non solo, per esperienza succede spesso che durante una sanatoria edilizia spuntino fuori ulteriori problematiche inizialmente non evidenziate.

Sistemate tutto, attendete il titolo di chiusura del procedimento che si chiama concessione a sanatoria, e poi mettete in vendita l’immobile.

Costi di una sanatoria in corso di vendita di un immobile

Un altro aspetto importante riguarda il costo dell’attività. Qui dobbiamo aver presente non tanto l’onorario del tecnico o degli oneri da corrispondere ma il il quantum del danno se qualcosa va storto.

Nei casi più gravi possono essere in ballo diverse migliaia di euro a sballare completamente il conto economico della vendita. Il fatto di esserne a conoscenza prima degli accordi negoziali permette anche di valutare le proposte tenendo in considerazione la spesa necessaria per andare a rogito.

In caso contrario la somma dovrà essere defalcata dall’importo percepito dal compratore e quindi tolta dal conteggio finale dell’operazione.

Un buon affare immobiliare prevede per definizione il corretto calcolo dei costi benefici, ancor più forte questo quando il ricavato della vendita serve per un altro acquisto.

Vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura, spero possa esservi utile a vivere le vostre vendite senza problemi. A presto.

Grazie per aver letto l'articolo

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel vendere i propri immobili.

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Questo articolo ha 8 commenti.

  1. Buongiorno. Ho firmato un preliminare per l’acquisto di una casa. Ma quando è venuto il perito della banca per procedere con il mutuo, ha notato una non conformità edilizia esterna. La mia domanda è: l’agenzia immobiliare, sapendo che c’era questa possibilità doveva avvisarmi di questa cosa? Ora mi trovo a pagare un affitto fino a quando il venditore non sistema.

    1. Buongiorno, l’agente immobiliare ha obbligo di comunicare ogni informazione a lui nota e di investigare per quanto di sua competenza. In merito alla conformità urbanistica tale investigazione deve essere svolta da un tecnico incaricato dalla proprietà e certamente in questo l’agente ha il ruolo di ben consigliare il venditore su tali necessità. Detto questo, sarebbe da capire ed eventualmente dimostrare la quantità e la qualità delle informazioni detenute dal mediatore ed il livello di diligenza applicato. Il venditore, mi pare di capire, in questo caso non ha potuto mantenere le promesse fatte in sede di preliminare creando un “maggior danno”. Le consiglio di richiedere la consulenza di un legale esperto di diritto immobiliare per le valutazioni caso specifiche che io ovviamente non posso darle in quanto non a conoscenza della forma degli accordi intercorsi. I miei migliori saluti, dott. Fabio Zerbinati

  2. Buonasera, Le vorrei chiedere un’info in seguito a una situazione anomala che forse rientra in una delle casistiche enunciate qui.
    Come acquirenti abbiamo effettuato una proposta d’acquisto con la solita caparra a patto che fosse sanata una finestra non presente nella scheda catastale; l’agente immobiliare fissava il rogito e intanto rassicurava che per tale data avrebbe avuto pronta la sanatoria; man mano che si avvicinava la data gli chiedevamo lumi e lui ci rassicurava che era tutto a posto e che il geometra, incaricato della sanatoria, avrebbe avuto l’OK dal comune in tempo; arrivati al rogito, l’agente immobiliare ha portato la sanatoria fatta 1 mese prima e il notaio ha annotato la sanatoria nella vendita.
    La sera stessa però abbiamo scoperto con il nostro ingegnere, incaricato della ristrutturazione dell’immobile, che il geometra della parte venditrice ha comunicato uno stravolgimento della planimetria rispetto a 30 anni fa, tra cui lo spostamento del palazzo condominiale di 3 metri, la creazione di un pezzo di balcone inesistente in origine e porzioni di 2 stanze da letto dichiarate inabitabili a causa della poca luminosità delle stesse (ha preso misure delle finestre dall’esterno e non dall’interno che era più largo): ora l’ingegnere deve abbassare il soffitto a 2,40 metri in queste porzioni delle 2 stanze per circa 8mq.
    Secondo Lei ci possono essere delle possibilità di richiesta risarcimento alla parte venditrice visto che quest’aspetto non era presente inizialmente nella proposta? Sembra che l’agente immobiliare, temendo la perdita dell’affare, lo abbia fatto a posta a presentare la sanatoria al rogito (ovviamente nessuno dei presenti al rogito era ingegnere edile per capirci qualcosa). Immagino che ci saranno delle sanzioni anche al condominio per la parte relativa allo spostamento del palazzo.

    1. Buongiorno, in questa materia per darle certezze è necessario un tecnico e tutta la documentazione ma posso darle una linea generale che vale sempre. La variazione di quello che viene definito oggetto contrattuale è di certo rientrante tra quelle che provocano risoluzione del contratto, più o meno vigorosamente in base a quanto tali variazioni sono considerabili sostanziali. Il mio consiglio è di mettervi seduti ad un tavolo tecnico e capire prima di tutto se le difformità sono sanabili, i costi, i tempi. Da tale tavolo e dai relativi atteggiamenti poi valutare le strade percorribili tenendo a mente che senza ombra di dubbio, a mio avviso, il venditore avrebbe dovuto assicurarsi prima dello stato della cosa venduta. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  3. Buonasera,
    ho ereditato un’immobile così suddiviso: 5/6 a me ed 1/6 al figlio del marito di mia mamma (non mio fratello).
    Abbiamo deciso che avrei acquistato io la sua quota pari ad 1/6 per avere l’intera proprieta’.
    Durante un controllo per la relazione urbanistica è risultato che la soffitta non corrispondeva a quanto dichiarato nella mappa catastale , pertanto il geometra ha fatto una sanatoria .
    Da quanto ho letto il costo della relazione tecnica e la multa , per un totale di cirtca 2.500 euro dovrebbero essere a carico del venditore , in questo caso del figlio del marito di mia mamma. A me dovrebbero competere gli oneri del notaio.
    Altra questione spinosa… le spese condominiali che ho sempre pagato io negli ultimi 3 anni, dalla morte di mia mamma e del marito. so che dovrebbero essere ripartire in base alla quota di proprietà ma l’altro proprietario sostiene di non aver usufruito della casa in questi anni pertanto non vuole pagare .
    Altra cosa il valore dell’immobile . il valore catatstale è di circa 130.000 euro. noi l’abbiamo fatta valutare da 2 agenzie immobiliari ed entrambe ci hanno dato un valore di mercato di 150.000 euro. Abbiamo pattuito che gli avrei dato 25.000 euro pari ad 1/6 di 150.000. Vorrei sapere però nella valutazione fa fede il valore catastale o il valore di mercato.

    Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Trovo la situazione un po anomala in quanto si, solitamente è il venditore che garantisce della cosa venduta ma in questo caso essa è rappresentata da una porzione minima di un intero già di sua proprietà. Su questo quindi sarebbe anche, a mio umile avviso, una suddivisione dei costi in discrepanza dall’uso e consuetudine. Per quanto riguarda il valore catastale esso ha un senso nella valutazione generale ma in misura minima ai fini commerciali. Direi dunque che quanto da voi concordato è assolutamente equo. Il valore di un immobile è il più probabile valore di scambio di quel bene nel periodo di applicazione e quindi l’esservi basati sulle valutazioni commerciali è cosa buona e giusta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  4. Buonasera, ho letto vari Suoi articoli interessanti e utili e ho deciso di scriverLe per sottoporLe un mio dubbio. Ho ereditato una quota di un appartamento che quindi ora è in comproprietà con altri coeredi. Non sappiamo ancora se venderlo o cosa fare ma io vorrei verificare che sia tutto a posto. Se nel momento in cui otteniamo la mappa catastale ci accorgessimo che non corrisponde alla situazione reale io posso pretendere che si proceda alla verifica della conformità urbanistica ed edilizia e quindi alla verifica dello storico dei lavori/concessioni/eventuali sanatorie/condoni? Gli altri proprietari possono opporsi? Ma a questo punto davanti alla legge quale sarebbe la situazione? Che responsabilità ci sarebbero? La legge cosa dice nei confronti degli altri che non vogliono regolarizzare? Li si può forzare?
    Posso pretendere che le eventuali spese per quanto sopra indicato e per mettere in regola eventuali non conformità vengano sostenute e suddivise da tutti i proprietari dell’appartamento?
    A quel punto io posso procedere da sola o loro possono opporsi e impedirmi di procedere?
    E io cosa posso fare a quel punto? Di chi sono le responsabilità?
    Se loro io posso procedere da sola, le responsabilità e le spese sono solo mie?
    Grazie

    1. Buongiorno, questione spinosissima. Voi tutti congiuntamente siete “il venditore” e quindi rispondete come tale. Lei può assolutamente procedere a controlli e sanatoria, ma loro posso non partecipare. Il punto è che, invece, se non procedete e subentrano problemi rispondete tutti.
      Io chiuderei un occhio, forse due, e provvederei a far controllare l’immobile a prescindere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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