Sanatoria in corso di vendita di un immobile | Gestione e consigli

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Un conto è affrontare una sanatoria edilizia senza vincoli temporali verso un compratore. Un conto è gestirla proprio in relazione agli obblighi formali stretti con lui tramite proposte e preliminari.
sanatoria in corso di vendita di un immobile

La corretta gestione di una sanatoria in corso di vendita di un immobile è alla base della buona riuscita della transazione e dell’evitare rischi da inadempienza contrattuale.

Esiste, infatti, un’enorme differenza tra gestire una regolarizzazione fine a se stessa o durante una vendita. Questo poiché nel secondo caso dobbiamo fare i conti con le obbligazioni prese nei confronti di terzi tramite gli atti negoziali quali proposta o preliminare.

Vendita immobile non conforme urbanisticamente, si può?

Il normale diritto non vieta la vendita di un immobile con un abuso edilizio, a patto che l’immobile possa esistere. Il punto focale nella compravendita risiede nel fatto che il compratore deve essere formalmente edotto delle circostanze sin dai primi atti negoziali formali.

La risposta dunque è “si, con riserva”

E’ ammessa la vendita di un immobile non conforme urbanisticamente ove il venditore è edotto delle circostanze e se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo.

Il primo metodo per evitare problemi quindi è una diretta conseguenza di quanto appena detto.

Se vi state chiedendo come vendere casa seguendo l’iter migliore sappiate che la prima cosa da fare è la verifica urbanistica.

Prima la si fa, prima si scoprono eventuali problematiche e quindi si possono stringere i successivi accordi tenendo conto dei tempi e dei costi anziché gestire una sanatoria in corso di vendita di un immobile.

Detto questo iniziamo il nostro percorso. Non abuserò di termini specifici e normative, compito che lascio ai tecnici. Cercherò, invece, di darvi una chiara idea di come gestire il processo di sanatoria in corso nella vendita di un immobile secondo la mia esperienza di agente immobiliare.

Vi lascio un indice per navigare meglio nell’articolo:

Cosa è una sanatoria edilizia

Per sanatoria edilizia si intende quel processo amministrativo di regolarizzazione per lo più onerosa degli abusi edilizi anche se parziali.

Una multa, così possiamo definirla parlando fuori dal mondo tecnico, attraverso cui il Comune concede la regolarizzazione di opere edili non autorizzate. Nel caso in cui gli strumenti urbanistici ne permettano la permanenza.

In taluni casi addirittura non è possibile provvedere alla sanatoria in corso di vendita di un immobile e sarà necessaria o la demolizione del fabbricato od il ripristino dell’ultimo stato licenziato.

L’applicazione della sanzione avviene attraverso gli oneri da versarsi al Comune durante lo sviluppo della sanatoria, ovvero le pratiche edilizie a sanatoria. Questo il nome delle formalità

Il tecnico da voi incaricato deciderà, sulla base del tipo di abuso scovato, tra Cila in Sanatoria, Scia, ecc.

Vi rimando ad altri articoli di questo blog immobiliare per descrivere questo tipo di pratiche. Qui concentriamoci sul rapporto tra sanatoria in corso e vendita di un immobile, chiarendo un punto importantissimo.

Sanatoria in corso di vendita di un immobile e variazione dell’oggetto contrattuale.

Quest’ultimo è l’immobile che state vendendo, non tanto nella sua morfologia quanto nella sua consistenza agli occhi dell’amministrazione.

Esempio. Mettiamo caso che voi abbiate un appartamento all’ultimo piano del fabbricato e che abbiate da sempre due camere da letto nel classico livello superiore mansardato.

Il fatto che voi le usiate da sempre come camere non implica che lo siano dal punto di vista amministrativo. Dipende dalla destinazione d’uso sancita in corso di licenza.

A questo punto se voi promettete di vendere al terzo un immobile con due camere da letto e queste invece risultano in realtà mero sottotetto recuperato avrete due possibilità:

La prima è quella di una sanatoria in corso di vendita di un immobile con passaggio da superficie accessoria a superficie utile, sempre che sia possibile. In questo modo trasformate il sottotetto in camere da letto e potrete rispettare l’accordo di vendita.

Nella seconda il tecnico si rende conto che mancano i requisiti di minima per sanare l’abuso. Sottotetto è, sottotetto resta. Non sarete quindi in grado di rispettare gli accordi contrattuali di vendita poiché avete promesso di vendere due camere da letto amministrativamente inesistenti.

La vostra impossibilità a rispettare gli accordi formali presi in proposta non ha buona fede che regga. Il venditore, ossia voi, è responsabile della cosa venduta ed il non essere a conoscenza delle relative caratteristiche è punito.

Parliamoci chiaro, il 90% delle persone che leggono questo articolo si sono ritrovate a dover fare una sanatoria in corso di vendita di un immobile in un regime di assoluta buona fede.

La causa di questo? La mancanza di controlli in un passato dove per fare un rogito bastava una planimetria catastale. Oggi la situazione è diversa e tutti gli altarini del passato saltano fuori creando numerose criticità ad ancora più numerose persone.

Questo è il motivo per cui nel mio lavoro di agente immobiliare a Bologna non inizio neanche la commercializzazione se non ho chiara la situazione. Danno anche per me, visto che solo per avere dal Comune i documenti necessari ai controlli servono più di due mesi.

Altro caso comune

Se abbiamo promesso di vendere un determinato oggetto contrattuale mentre poi esso varia nella sua natura amministrativa siamo nei guai doppi.

Mettetevi nei panni di un compratore. Fate una proposta di acquisto dove promettete di acquistare un monolocale per 100.000€ e poi si scopre tramite la verifica di conformità urbanistica che per il Comune quello è ancora un negozio e non si può neanche fare il cambio d’uso. Vi arrabbiereste, no?

La cosa assurda è che a causa di controlli nei decenni addietro voi stessi potreste aver comprato quel monolocale senza sapere che in realtà era un negozio. Raro? No.

Sanatoria in corso di vendita di un immobile e termini essenziali

Altro caso comune a rischio inadempienza vede l’immobile sanabile ma non nei termini essenziali della proposta di acquisto o del preliminare.

Qui abbiamo due possibilità.

La prima consiste in un atto integrativo degli accordi ove il compratore collaborativo. Documento in cui procrastinare i termini ultimi per gli atti successivi dei tempi necessari alla regolarizzazione.

La seconda vede un compratore che deve entrare per forza in possesso dell’immobile e che risulta parecchio seccato.

La strada in questo caso è, quando possibile, stipulare l’atto lasciando una parte del saldo prezzo in deposito sul conto dedicato del Notaio rogante.

Tale somma garanzia al compratore della vostra futura diligenza a sanare il tutto. A regolarizzazione ultimata potrete ritirare la somma.

Lui entra in caso, si evitano Camera arbitrale e Giudici e la vendita va a buon fine. Ovviamente è un ripiego, a questo stadio non bisognerebbe mai arrivare.

Già che abbiamo menzionato l’iter legale da evite approfondiamo. In campo immobiliare il primo passo in questi casi è la Camera Arbitrale immobiliare per la risoluzione dei contenziosi. Se va male, Giudice.

In tutto questo una nota sul ruolo del mediatore. Tenete presente nessuna agenzia immobiliare può erigersi a giudice nella gestione dei depositi ne delle inadempienze. Giusto per fare chiarezza, non sono cose che si risolvono in agenzia ne in 5 minuti.

Necessità di regolarizzazione nota prima della proposta

Altra casistica, questa volta più agevole. Non avendo ancora firmato accordi con una proposta di acquisto non abbiamo ancora impegni temporali per la conclusione dell’attività

La sanatoria edilizia potrà avere il suo corso senza creare rischio di inadempienze contrattuali. Anche eventuali necessità di demolizione o ripristino non graveranno sui terzi. Non saranno una gioia per voi, ovvio, ma almeno non sarete chiamati a risponderne.

E’ ovvio che fino al termine della sanatoria vi sconsiglio di firmare qualunque tipo di atto negoziale, proposta o preliminare che sia poiché i tempi di chiusura delle pratiche sono difficilmente calcolabili a priori con precisione

Se proprio non potete farne a meno, subordinatene l’efficacia al buon esito della sanatoria stessa in modo da avere una via d’uscita in caso di imprevisti.

Questo è il punto focale: gli imprevisti. Sia quando la sanatoria è attività indipendente sia quando siamo di fronte ad una sanatoria in corso di vendita di un immobile.

Presunti poiché dipendono anche da terze parti quali Comune, tecnico, eventuali altri organi preposti. Non solo, per esperienza succede spesso che durante una sanatoria edilizia spuntino fuori ulteriori problematiche inizialmente non evidenziate.

Pensate che a Bologna servono circa 3 mesi solo per reperire i precedenti edilizi necessari agli accertamenti.

Sistemate tutto, attendete il titolo di chiusura del procedimento che si chiama concessione a sanatoria, e poi mettete in vendita l’immobile.

Costi di una sanatoria in corso di vendita di un immobile

Un altro aspetto importante riguarda il costo dell’attività. Qui dobbiamo aver presente non tanto l’onorario del tecnico o degli oneri da corrispondere ma il il quantum del danno se qualcosa va storto.

Nei casi più gravi possono essere in ballo diverse migliaia di euro a sballare completamente il conto economico della vendita.

Il fatto di esserne a conoscenza prima degli accordi negoziali permette anche di valutare le proposte tenendo in considerazione la spesa necessaria per andare a rogito.

In caso contrario la somma dovrà essere defalcata dall’importo percepito dal compratore e quindi tolta dal conteggio finale dell’operazione.

Un buon affare immobiliare prevede per definizione il corretto calcolo dei costi benefici, ancor più forte questo quando il ricavato della vendita serve per un altro acquisto.

Vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura, spero possa esservi utile a vivere le vostre vendite senza problemi. Qui sotto trovate due righe in più su di me e sul mio lavoro oltre ai collegamenti social. A presto.

Di seguito trovi i tasti per condividere l’articolo sui tuoi social ed il link per iscriverti alla newsletter. Oltre ovviamente al box commenti se hai domande.

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

Questo articolo ha 4 commenti.

  1. Buonasera, ho letto vari Suoi articoli interessanti e utili e ho deciso di scriverLe per sottoporLe un mio dubbio. Ho ereditato una quota di un appartamento che quindi ora è in comproprietà con altri coeredi. Non sappiamo ancora se venderlo o cosa fare ma io vorrei verificare che sia tutto a posto. Se nel momento in cui otteniamo la mappa catastale ci accorgessimo che non corrisponde alla situazione reale io posso pretendere che si proceda alla verifica della conformità urbanistica ed edilizia e quindi alla verifica dello storico dei lavori/concessioni/eventuali sanatorie/condoni? Gli altri proprietari possono opporsi? Ma a questo punto davanti alla legge quale sarebbe la situazione? Che responsabilità ci sarebbero? La legge cosa dice nei confronti degli altri che non vogliono regolarizzare? Li si può forzare?
    Posso pretendere che le eventuali spese per quanto sopra indicato e per mettere in regola eventuali non conformità vengano sostenute e suddivise da tutti i proprietari dell’appartamento?
    A quel punto io posso procedere da sola o loro possono opporsi e impedirmi di procedere?
    E io cosa posso fare a quel punto? Di chi sono le responsabilità?
    Se loro io posso procedere da sola, le responsabilità e le spese sono solo mie?
    Grazie

    1. Buongiorno, questione spinosissima. Voi tutti congiuntamente siete “il venditore” e quindi rispondete come tale. Lei può assolutamente procedere a controlli e sanatoria, ma loro posso non partecipare. Il punto è che, invece, se non procedete e subentrano problemi rispondete tutti.
      Io chiuderei un occhio, forse due, e provvederei a far controllare l’immobile a prescindere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  2. Buonasera,
    ho ereditato un’immobile così suddiviso: 5/6 a me ed 1/6 al figlio del marito di mia mamma (non mio fratello).
    Abbiamo deciso che avrei acquistato io la sua quota pari ad 1/6 per avere l’intera proprieta’.
    Durante un controllo per la relazione urbanistica è risultato che la soffitta non corrispondeva a quanto dichiarato nella mappa catastale , pertanto il geometra ha fatto una sanatoria .
    Da quanto ho letto il costo della relazione tecnica e la multa , per un totale di cirtca 2.500 euro dovrebbero essere a carico del venditore , in questo caso del figlio del marito di mia mamma. A me dovrebbero competere gli oneri del notaio.
    Altra questione spinosa… le spese condominiali che ho sempre pagato io negli ultimi 3 anni, dalla morte di mia mamma e del marito. so che dovrebbero essere ripartire in base alla quota di proprietà ma l’altro proprietario sostiene di non aver usufruito della casa in questi anni pertanto non vuole pagare .
    Altra cosa il valore dell’immobile . il valore catatstale è di circa 130.000 euro. noi l’abbiamo fatta valutare da 2 agenzie immobiliari ed entrambe ci hanno dato un valore di mercato di 150.000 euro. Abbiamo pattuito che gli avrei dato 25.000 euro pari ad 1/6 di 150.000. Vorrei sapere però nella valutazione fa fede il valore catastale o il valore di mercato.

    Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Trovo la situazione un po anomala in quanto si, solitamente è il venditore che garantisce della cosa venduta ma in questo caso essa è rappresentata da una porzione minima di un intero già di sua proprietà. Su questo quindi sarebbe anche, a mio umile avviso, una suddivisione dei costi in discrepanza dall’uso e consuetudine. Per quanto riguarda il valore catastale esso ha un senso nella valutazione generale ma in misura minima ai fini commerciali. Direi dunque che quanto da voi concordato è assolutamente equo. Il valore di un immobile è il più probabile valore di scambio di quel bene nel periodo di applicazione e quindi l’esservi basati sulle valutazioni commerciali è cosa buona e giusta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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