Sanatoria in corso di vendita casa | Come affrontarla

sanatoria edilizia in corso di vendita casa
Oggi entriamo nel dettaglio di una delle situazioni più spinose che spesso affliggono le compravendite immobiliari, soprattutto quando non si è rispettato il giusto iter di vendita.

Da sempre scrivo di quanto sia importante per chi vuole vendere casa svolgere i controlli tecnici prima di entrare nel mercato. Condizione fondamentale per evitare di dover sostenere una sanatoria in corso di vendita di un immobile e relativi problemi nell’adempiere agli impegni presi con i compratori.

Mancanza di informazione e superficialità sono le prime cause di queste dinamiche spiacevoli e difficili da gestire.

Prima di entrare nel vivo vorrei anche ricordare un altro motivo che da importanza al corretto iter di vendita. Abusi edilizi, sanatorie e necessità varie incidono anche sulla corretta valutazione immobili. Ergo, controllare prima è un metodo per valorizzare il proprio patrimonio immobiliare.

Nel caso di problemi in sede di transazione ci sono alcune strade percorribili, fortunatamente, per evitare danni economici quali corresponsione del doppio della caparra ricevuta e maggior danno nei casi dobbiamo correre ai ripari.

Partiamo dalle basi e poi approfondiamo man mano.

Cos’è una sanatoria edilizia

E’ un’attività amministrativa di regolarizzazione onerosa degli abusi edilizi anche se parziali. Una multa, così possiamo definirla, attraverso cui il Comune perdona opere edili non autorizzate.

Per sanatoria in corso di vendita intendiamo quindi una regolarizzazione ad accordi già formalizzati.

Viene svolta attraverso quelle che prendono il nome di pratiche edilizie a sanatoria tra cui menzioniamo CILA in sanatoria e SCIA in Sanatoria.

Un punto importante nella nostra condizione è questo tipo di attività può necessitare di tempi più lunghi rispetto ai doveri di consegna dell’immobile pattuiti con l’acquirente nella proposta di acquisto immobiliare, approfondiamo in un capitolo a parte.

Vendita immobile non conforme urbanisticamente, si può?

Per il normale diritto è ammessa le vendita di immobile con difformità urbanistiche a patto che l’immobile stesso possa esistere nel suo stato di fatto.

Non solo, il compratore deve formalmente edotto della circostanza e se ne deve essere tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. In caso ciò non avvenga l’acquirente può pretendere la risoluzione del contratto.

Stesso identico discorso nel vendere casa senza agibilità, altro link che vi consiglio di leggere per approfondire queste dinamiche.

Per questo sarebbe così importante redigere la relazione tecnica integrata prima di ogni azione commerciale. Purtroppo anche nelle Regione dove la stesura è fortemente consigliata si provvede spesso e volentieri in ritardo.

La risposta dunque è “si, con riserva”

Entra in gioco la differenza tra abusi sostanziali e non dove i primi sono quelli che variano l’oggetto contrattuale, quali ad esempio aumenti di superficie o variazioni della destinazione d’uso.

Tra i secondi, invece, rientrano tutti gli abusi minori che se da un lato sempre necessitano di corretta gestione, dall’altro creano problemi più facilmente risolvibili.

Vorrei specificare che non stiamo parlando di una semplice planimetria catastale non conforme allo stato di fatto ma di discrepanze con gli elaborati depositati in Comune.

Ancora ad oggi ci sono diversi casi in cui gli immobili vengono commercializzati senza neanche aver provveduto ad una raccolta dei documenti necessari per la vendita.

Questo dovrebbe darci un indicazione circa l’esistenza di un diffuso, comune, problema nel quale ci addentriamo nel prossimo capitolo.

Il problema principale della sanatoria in corso di vendita

Abbiamo anticipato il nodo poco sopra, il problema principale dipende dalla prassi media sulle transazioni che vede solita la stipula di proposta o preliminare quando ancora non si è al corrente della situazione urbanistica.

In più, sui comuni moduli usati dai mediatori, viene spesso esplicitato che l’immobile è regolare, cosa assurda se non si ha la certezza sancita da un tecnico.

In merito alla non notorietà delle circostanze, caso eclatante è quello inerente la vendita di immobile ereditato. Il processo successorio, infatti, non prevede accertamenti tecnici e quindi gli eredi non informati ed in buona fede si buttano sul mercato per monetizzare.

L’avvenuta sottoscrizione degli impegni reciproci impone di gestire la sanatoria in corso di vendita casa, ovvero nel tempo che intercorre tra la scoperta dell’abuso ed il termine ultimo fissato per il rogito. Quest’ultimo, infatti, può essere procrastinato solo in forma scritta e consensuale tra le parti.

Teniamo anche presente che in taluni casi ci scontriamo con esigenze strette di acquirenti che a loro volta hanno già venduto la loro casa, punto che rientra con ragione nel concetto di maggior danno.

Ove non ci sia il comune accordo, l’acquirente ha tutto il diritto di vedere rispettati gli accordi contenuti negli atti negoziali menzionati.

Abbiamo tre situazioni comuni:

  • L’abuso può essere sanato in tempo a cura e spesa del venditore e qui abbiamo già risolto tutto
  • L’immobile non è sanabile, tribunale garantito salvo buon cuore dell’acquirente
  • La sanatoria si può fare ma necessita di tempi più lunghi, con un po di buon senso se ne esce.

Andiamo a fondo nella gestione del terzo punto con un paio di soluzioni che, seppur di ripiego, ci salvano e sono perfettamente autorizzate dalle normative vigenti.

Soluzioni per gestire una sanatoria in corso di vendita

Come abbiamo anticipato sopra la prima soluzione è quella di integrare la proposta o il preliminare procrastinando i termini stessi attraverso un’integrazione scritta ed in comune accordo con il compratore.

La seconda è un po più estrosa ma in certi casi funziona, per sapere se rientrate dovete parlarne con il vostro tecnico. Ve la semplifico perché possiate recepirne meglio il percorso, i fattori in gioco sono diversi e spesso caso-specifici.

  • Si apre la pratica edilizia a sanatoria, si pagano oneri al Comune ed onorario al professionista.
  • Con la pratica aperta si stipula in rogito menzionando nello stesso che tutti i costi e le attività per la positiva chiusura della fine lavori sono a cura e spesa del venditore.

Due accortezze:

  • Una parte del prezzo verrà lasciata in deposito al Notaio come garanzia del vostro obbligo.
  • Prima della stipula è necessario comunque il nuovo accatastamento per la corretta attribuzione della rendita catastale. Così l’imposta di registro sarà versata nella giusta misura e non sarà contestabile.

Una volta conclusa positivamente la sanatoria in corso di vendita consegnerete i titoli alla vostra controparte ed andrete dal Notaio a ritirare la somma a deposito.

Se va storto qualcosa ovviamente no, ma è ovvio: prima di percorrere questa strada è necessario un buon accertamento circa la possibilità di arrivare alla conformità urbanistica. Insomma, non si parte se non si è certi che si possa fare.

Cambio di intestazione della pratica

Alla linea che vi ho appena dettato è possibile apportare una variante alla sanatoria in corso di vendita. E’ utile in due casi:

  • Il compratore a fronte di uno sconto pattuito si assume cura e spese delle attività di sanatoria.
  • Lo stesso deve ristrutturare e modificare la casa che sta acquistando

La prassi inizia allo stesso modo. Voi aprite la pratica utilizzando direttamente il progetto dell’acquirente, pagate i dovuti oneri ed accatastate.

Procedete alla stipula specificando nell’atto di vendita tutte le circostanze. Dopo il rogito provvede ad un cambio di intestazione della pratica verso il compratore con opere a sua cura e spesa.

Il ruolo di agenzia immobiliare e Notaio

Gli obblighi sula cosa venduta sono a carico del proprietario e di nessun altro. Come pure è da smentire la responsabilità del Notaio, pubblico ufficiale che di certo può consigliare le corrette diligenze ma non imporle.

L’agenzia immobiliare ha come ruolo sancito dalla Legge 39/1989 quello di mettere in accordo due o più parti per la conclusione dell’affare e quindi non è direttamente responsabile di queste situazioni.

C’è, però, da dire che essa ha il dovere di informarsi sull’immobile che vende e che ha l’obbligo di trasparente trasmissione di tutte le circostanze conoscibili attraverso indagini non complesse.

Ecco quindi che, in taluni casi da approfondire con un legale, il mediatore che ha stretto accordi senza essersi correttamente informato può perdere il diritto alla provvigione agenzia immobiliare.

Ne parlo anche in un altro articolo dal titolo quando pagare l’agenzia immobiliare.

Detto questo, prima di conferire un incarico di mediazione per vendita immobiliare o prima di iniziare le pratiche per acquistare casa assicuratevi di essere davanti ad un mediatore diligente.

Conclusioni sulla sanatoria in corso di vendita

Purtroppo spesso ci trasciniamo abusi edilizi anche gravi dal passato ed oggi le superiori attività di due diligence immobiliare le portano irrimediabilmente alla luce.

Questo impone a volte di dover correre ai ripari e per farlo servono buon senso di tutte le parti e l’intervento di validi tecnici.

Grazie per il tempo che dedicate alla lettura del mio blog immobiliare, spero lo troviate utile. Se avete bisogno di assistenza potete usare l’area commenti qui sotto o potete contattarmi per una consulenza immobiliare. A presto.

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Questo articolo ha 14 commenti.

  1. roberto

    buongiorno e complimenti.
    sono proprietario di due immobili, di cui uno locato ed uno ancora occupato dal precedente inquilino, entrambi gli immobili presentano difformità tra lo stato dei luoghi e le piantine catastali.
    l’inquilino dell’immobile locato ha proposto di acquistare i due immobili, ed in considerazione del prezzo, di assumersi l’obbligo di sanarli e firmare un preliminare di compravendita in cui sarà edotto degli abusi e si impegnerà alla loro sanatoria entro il rogito.
    ecco il mio dubbio, in sede di rogito, in casa di mancata sanatoria cosa succede? io ho interesse a vendere e vorrei far ricadere l’impegno e la responsabilità della sanatoria su parte acquirente, il preliminare, così scritto, mi tutela o stiamo facendo qualche irregolarità?
    grazie in anticipo

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, se le difformità sono sostanziali è necessario sanare prima sempre che sia possibile. In caso contrario con il comune accordo si può mettere in piedi l’operazione ma ci sono diverse criticità. Una soluzione intermedia è aprire la pratica e rogitare con pratica aperta ed opere a cura e spese dell’acquirente, ma anche in questo caso è necessario capire la percorribilità nel suo caso specifico. Se vuole possiamo approfondire, i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. anna

    Spero di ricevere una cortese risposta: durante le visite fatte ad un immobil che vorrei acquistare ho rilevato una difformità catastale e l ho segnalata alla agenzia immobiliare che ha prontamente replicato che avrebbe provveduto a verificare.
    Dopo due mesi ho avanzato proposta d’ acquisto dell’ immobile inserendo la clausola che a rogito l’ immobile doveva essere non solo libero da cose e persone ma anche da gravami di sorta e in regola urbanisticamente e catastalmente. tra venti giorni dovrebbe esserci la firma del rogito e ho scoperto che la casa è occupata da un inquilino che non riesce ad uscire entro i venti giorni che rimangono e la sanatoria non è neanche stata presentata al comune.
    Che si fa in questi casi? si annulla il tutto? Per quanto mi riguarda non ho alcuna intenzione di andare a contenzioso , ma quali sono le possibilità di soluzione? Il venditore sembra non interessarsi molto alla cosa e l’ agenzia dice che ha le mani legate (da chi e cosa non saprei).
    grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, mi scuso del ritardo ma il blog ha moltissimi messaggi e le festività mi hanno un rallentato. La situazione non è rosea anche se ad essere in fallo, in vero, sono i venditori che hanno liberamente accettato la sua proposta. Concordo sull’evitare contenziosi e l’unica via ove possibile da parte vostra potrebbe essere integrare gli accordi di proposta procrastinando i termini ultimi. Ovviamente non è corretto ma l’unica, triste, alternativa è provvedere ad una chiamata a rogito cosa che comunque le consiglio di fare senza ombra di dubbio tramite il suo legale di fiducia. Mi rendo disponibile ad una telefonata di approfondimento per farmi perdonare del ritardo nella risposta. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  3. Michele

    buongiorno e complimenti per le informazioni che state dando, veramente.
    Ho promesso in vendita un immobile sottoscrivendo un preliminare. Una settimana dopo è emerso che occorre effettuare una sanatoria per delle difformità. Ho dato subito incarico ad tecnico il quale ha depositato la pratica in comune. Il problema è che sforeremo di circa 2 mesi il termine NON sostanziale previsto nel preliminare. Ho dato la mia disponibilità alla parte acquirente a farmi carico delle maggiori spese che devono sostenere per questo ritardo (affitto e quant’altro dimostrabile).
    Questo leggero ritardo puo’ costarmi il doppio della caparra? a cosa potrei andare incontro, grazie mille.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto e per i complimenti. Mi scuso del ritardo ma le festività e le numerose richieste in coda sul blog mi hanno rallentato nelle risposte. Il fatto che i termini non fossero sostanziali certamente aiuta, come pure aiuta la sua solerzia nel dimostrare buona fede contrattuale anche rendendosi disponibile alla compensazione del “danno”. Ad ulteriore aiuto nelle esigenze dell’acquirente si potrebbe prevedere, ove possibile, un’immissione anticipata in possesso mezzo integrazione Notarile. Questa darebbe la possibilità al compratore di insediarsi in casa anche se non rogitata per poi stipulare la vendita appena pronta la parte tecnica. Le consiglio però una buona caparra, giusto per non ritrovarsi poi nelle condizioni opposte. Di certo è stata una svista che era meglio evitare, ma da come la leggo mi pare assolutamente nella direzione corretta. Il diritto è chiaro, ma l’applicazione del medesimo e le relative azioni dipendono spesso e volentieri dall’atteggiamento degli attori. Mi auguro che lei possa vedere il suo iter svilupparsi nel migliore dei modi. Per farmi perdonare del ritardo mi rendo disponibile ad un approfondimento telefonico. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. Andrea

    Buongiorno. Ho firmato un preliminare per l’acquisto di una casa. Ma quando è venuto il perito della banca per procedere con il mutuo, ha notato una non conformità edilizia esterna. La mia domanda è: l’agenzia immobiliare, sapendo che c’era questa possibilità doveva avvisarmi di questa cosa? Ora mi trovo a pagare un affitto fino a quando il venditore non sistema.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, l’agente immobiliare ha obbligo di comunicare ogni informazione a lui nota e di investigare per quanto di sua competenza. In merito alla conformità urbanistica tale investigazione deve essere svolta da un tecnico incaricato dalla proprietà e certamente in questo l’agente ha il ruolo di ben consigliare il venditore su tali necessità. Detto questo, sarebbe da capire ed eventualmente dimostrare la quantità e la qualità delle informazioni detenute dal mediatore ed il livello di diligenza applicato. Il venditore, mi pare di capire, in questo caso non ha potuto mantenere le promesse fatte in sede di preliminare creando un “maggior danno”. Le consiglio di richiedere la consulenza di un legale esperto di diritto immobiliare per le valutazioni caso specifiche che io ovviamente non posso darle in quanto non a conoscenza della forma degli accordi intercorsi. I miei migliori saluti, dott. Fabio Zerbinati

  5. Alessandro

    Buonasera, Le vorrei chiedere un’info in seguito a una situazione anomala che forse rientra in una delle casistiche enunciate qui.
    Come acquirenti abbiamo effettuato una proposta d’acquisto con la solita caparra a patto che fosse sanata una finestra non presente nella scheda catastale; l’agente immobiliare fissava il rogito e intanto rassicurava che per tale data avrebbe avuto pronta la sanatoria; man mano che si avvicinava la data gli chiedevamo lumi e lui ci rassicurava che era tutto a posto e che il geometra, incaricato della sanatoria, avrebbe avuto l’OK dal comune in tempo; arrivati al rogito, l’agente immobiliare ha portato la sanatoria fatta 1 mese prima e il notaio ha annotato la sanatoria nella vendita.
    La sera stessa però abbiamo scoperto con il nostro ingegnere, incaricato della ristrutturazione dell’immobile, che il geometra della parte venditrice ha comunicato uno stravolgimento della planimetria rispetto a 30 anni fa, tra cui lo spostamento del palazzo condominiale di 3 metri, la creazione di un pezzo di balcone inesistente in origine e porzioni di 2 stanze da letto dichiarate inabitabili a causa della poca luminosità delle stesse (ha preso misure delle finestre dall’esterno e non dall’interno che era più largo): ora l’ingegnere deve abbassare il soffitto a 2,40 metri in queste porzioni delle 2 stanze per circa 8mq.
    Secondo Lei ci possono essere delle possibilità di richiesta risarcimento alla parte venditrice visto che quest’aspetto non era presente inizialmente nella proposta? Sembra che l’agente immobiliare, temendo la perdita dell’affare, lo abbia fatto a posta a presentare la sanatoria al rogito (ovviamente nessuno dei presenti al rogito era ingegnere edile per capirci qualcosa). Immagino che ci saranno delle sanzioni anche al condominio per la parte relativa allo spostamento del palazzo.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, in questa materia per darle certezze è necessario un tecnico e tutta la documentazione ma posso darle una linea generale che vale sempre. La variazione di quello che viene definito oggetto contrattuale è di certo rientrante tra quelle che provocano risoluzione del contratto, più o meno vigorosamente in base a quanto tali variazioni sono considerabili sostanziali. Il mio consiglio è di mettervi seduti ad un tavolo tecnico e capire prima di tutto se le difformità sono sanabili, i costi, i tempi. Da tale tavolo e dai relativi atteggiamenti poi valutare le strade percorribili tenendo a mente che senza ombra di dubbio, a mio avviso, il venditore avrebbe dovuto assicurarsi prima dello stato della cosa venduta. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  6. ERIKA

    Buonasera,
    ho ereditato un’immobile così suddiviso: 5/6 a me ed 1/6 al figlio del marito di mia mamma (non mio fratello).
    Abbiamo deciso che avrei acquistato io la sua quota pari ad 1/6 per avere l’intera proprieta’.
    Durante un controllo per la relazione urbanistica è risultato che la soffitta non corrispondeva a quanto dichiarato nella mappa catastale , pertanto il geometra ha fatto una sanatoria .
    Da quanto ho letto il costo della relazione tecnica e la multa , per un totale di cirtca 2.500 euro dovrebbero essere a carico del venditore , in questo caso del figlio del marito di mia mamma. A me dovrebbero competere gli oneri del notaio.
    Altra questione spinosa… le spese condominiali che ho sempre pagato io negli ultimi 3 anni, dalla morte di mia mamma e del marito. so che dovrebbero essere ripartire in base alla quota di proprietà ma l’altro proprietario sostiene di non aver usufruito della casa in questi anni pertanto non vuole pagare .
    Altra cosa il valore dell’immobile . il valore catatstale è di circa 130.000 euro. noi l’abbiamo fatta valutare da 2 agenzie immobiliari ed entrambe ci hanno dato un valore di mercato di 150.000 euro. Abbiamo pattuito che gli avrei dato 25.000 euro pari ad 1/6 di 150.000. Vorrei sapere però nella valutazione fa fede il valore catastale o il valore di mercato.

    Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Trovo la situazione un po anomala in quanto si, solitamente è il venditore che garantisce della cosa venduta ma in questo caso essa è rappresentata da una porzione minima di un intero già di sua proprietà. Su questo quindi sarebbe anche, a mio umile avviso, una suddivisione dei costi in discrepanza dall’uso e consuetudine. Per quanto riguarda il valore catastale esso ha un senso nella valutazione generale ma in misura minima ai fini commerciali. Direi dunque che quanto da voi concordato è assolutamente equo. Il valore di un immobile è il più probabile valore di scambio di quel bene nel periodo di applicazione e quindi l’esservi basati sulle valutazioni commerciali è cosa buona e giusta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. Alice

    Buonasera, ho letto vari Suoi articoli interessanti e utili e ho deciso di scriverLe per sottoporLe un mio dubbio. Ho ereditato una quota di un appartamento che quindi ora è in comproprietà con altri coeredi. Non sappiamo ancora se venderlo o cosa fare ma io vorrei verificare che sia tutto a posto. Se nel momento in cui otteniamo la mappa catastale ci accorgessimo che non corrisponde alla situazione reale io posso pretendere che si proceda alla verifica della conformità urbanistica ed edilizia e quindi alla verifica dello storico dei lavori/concessioni/eventuali sanatorie/condoni? Gli altri proprietari possono opporsi? Ma a questo punto davanti alla legge quale sarebbe la situazione? Che responsabilità ci sarebbero? La legge cosa dice nei confronti degli altri che non vogliono regolarizzare? Li si può forzare?
    Posso pretendere che le eventuali spese per quanto sopra indicato e per mettere in regola eventuali non conformità vengano sostenute e suddivise da tutti i proprietari dell’appartamento?
    A quel punto io posso procedere da sola o loro possono opporsi e impedirmi di procedere?
    E io cosa posso fare a quel punto? Di chi sono le responsabilità?
    Se loro io posso procedere da sola, le responsabilità e le spese sono solo mie?
    Grazie

    1. Buongiorno, questione spinosissima. Voi tutti congiuntamente siete “il venditore” e quindi rispondete come tale. Lei può assolutamente procedere a controlli e sanatoria, ma loro posso non partecipare. Il punto è che, invece, se non procedete e subentrano problemi rispondete tutti.
      Io chiuderei un occhio, forse due, e provvederei a far controllare l’immobile a prescindere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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Fabio Zerbinati

Agente immobiliare e Perito. Scrivo questo blog con amore e passione per il mio lavoro.

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