Da sempre scrivo di quanto sia importante per chi vuole vendere casa svolgere i controlli tecnici prima di entrare nel mercato. Condizione fondamentale per evitare di dover sostenere una sanatoria in corso di vendita di un immobile e relativi problemi nell’adempiere agli impegni presi con i compratori.
Mancanza di informazione e superficialità sono le prime cause di queste dinamiche spiacevoli e difficili da gestire.
Prima di entrare nel vivo vorrei anche ricordare un altro motivo che da importanza al corretto iter di vendita. Abusi edilizi, sanatorie e necessità varie incidono anche sulla corretta valutazione. Ergo, controllare prima è un metodo per valorizzare il proprio patrimonio immobiliare.
Nel caso di problemi in sede di transazione ci sono alcune strade percorribili per evitare danni economici. Tra questi in primis la corresponsione del doppio della caparra acquisto casa ricevuta per quanto riguarda il venditore e il costo di eventuali azioni legali a carico dell’acquirente.
Scopri chi sono e come posso aiutarti
Cos’è una sanatoria edilizia
E’ un’attività amministrativa di regolarizzazione onerosa degli abusi edilizi anche se parziali. Una multa, così possiamo definirla, attraverso cui il Comune perdona opere edili non autorizzate.
Per sanatoria in corso di vendita intendiamo quindi una regolarizzazione ad accordi già formalizzati.
Viene svolta attraverso quelle che prendono il nome di pratiche edilizie a sanatoria tra cui menzioniamo CILA in sanatoria e SCIA in Sanatoria.
Attività che possono necessitare di tempi più lunghi rispetto ai doveri di consegna dell’immobile pattuiti con l’acquirente nella proposta di acquisto immobiliare o nel preliminare. Ritardi che, di fatto, creano problemi ad entrambe le parti.
Vendita immobile non conforme urbanisticamente, si può?
Per il normale diritto è ammessa le vendita di immobile con difformità urbanistiche a patto che l’immobile stesso possa esistere nel suo stato di fatto.
Non solo, il compratore deve formalmente essere edotto della circostanza e se ne deve essere tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. In caso ciò non avvenga l’acquirente può pretendere la risoluzione del contratto. Stesso discorso nel vendere casa senza agibilità, altro link che vi consiglio di leggere per approfondire queste dinamiche.
Per questo sarebbe così importante redigere la relazione tecnica integrata prima di ogni azione commerciale. Purtroppo anche nelle Regione dove la stesura è fortemente consigliata si provvede spesso e volentieri in ritardo.
La risposta alla domanda di partenza, dunque, “si, con riserva”
Nel calcolo delle tempistiche entra in gioco anche la differenza tra abusi sostanziali e non, dove i primi sono quelli che variano l’oggetto contrattuale. Tra questi, ad esempio, aumenti di superficie o variazioni della destinazione d’uso. Rientrano negli abusi minori le piccole modifiche interne. Se da un lato anch’essi necessitano di corretta gestione, dall’altro sono mediamente di più rapida e semplice regolarizzazione.
Vorrei specificare che non stiamo parlando di una semplice planimetria catastale non conforme allo stato di fatto ma di discrepanze con gli elaborati depositati in Comune.
Ancora ad oggi ci sono diversi casi in cui gli immobili vengono commercializzati senza neanche aver provveduto ad una raccolta dei documenti necessari per la vendita.
Questo dovrebbe darci un indicazione circa l’esistenza di un diffuso, comune, problema nel quale ci addentriamo nel prossimo capitolo.
Il problema principale della sanatoria in corso di vendita
Deriva dalla prassi media sulle transazioni che, purtroppo, anche oggi prevede la stipula della proposta di acquisto quando ancora non si è al corrente della situazione urbanistica.
In più, sui comuni moduli usati dai mediatori, viene spesso esplicitato che l’immobile è regolare, cosa assurda se non si ha la certezza sancita da un tecnico.
In merito alla non notorietà delle circostanze, caso eclatante è quello inerente la vendita di immobile ereditato. Il processo successorio, infatti, non prevede accertamenti tecnici e quindi gli eredi non informati ed in buona fede si buttano sul mercato per monetizzare immobili su cui non hanno alcuna informazione.
L’avvenuta sottoscrizione degli impegni reciproci impone di gestire la sanatoria in corso di vendita casa, ovvero nel tempo che intercorre tra la scoperta dell’abuso ed il termine ultimo fissato per il rogito. Quest’ultimo, infatti, può essere procrastinato solo in forma scritta e consensuale tra le parti.
Teniamo anche presente che in taluni casi ci scontriamo con esigenze strette di acquirenti che a loro volta hanno già venduto la loro casa, punto che rientra con ragione nel concetto di maggior danno.
Ove non ci sia il comune accordo, l’acquirente ha tutto il diritto di vedere rispettati gli accordi contenuti negli atti negoziali menzionati.
Abbiamo tre situazioni comuni:
- L’abuso può essere sanato in tempo a cura e spesa del venditore e qui abbiamo già risolto tutto
- L’immobile non è sanabile, tribunale garantito salvo buon cuore dell’acquirente
- La sanatoria si può fare ma necessita di tempi più lunghi, con un po di buon senso se ne esce.
Andiamo a fondo nella gestione del terzo punto con un paio di soluzioni che, seppur di ripiego, ci salvano e sono perfettamente autorizzate dalle normative vigenti.
Soluzioni per gestire una sanatoria in corso di vendita
Come abbiamo anticipato sopra la prima soluzione è quella di integrare la proposta o il preliminare procrastinando i termini stessi attraverso un’integrazione scritta ed in comune accordo con il compratore.
La seconda è un po più estrosa ma in certi casi funziona, per sapere se rientrate dovete parlarne con il vostro tecnico. Ve la semplifico perché possiate recepirne meglio il percorso, i fattori in gioco sono diversi e spesso caso-specifici.
- Si apre la pratica edilizia a sanatoria, si pagano oneri al Comune ed onorario al professionista.
- Con la pratica aperta si stipula in rogito menzionando nello stesso che tutti i costi e le attività per la positiva chiusura della fine lavori sono a cura e spesa del venditore.
Due accortezze:
- Una parte del prezzo verrà lasciata in deposito al Notaio come garanzia del vostro obbligo.
- Prima della stipula è necessario comunque il nuovo accatastamento per la corretta attribuzione della rendita catastale. Così l’imposta di registro sarà versata nella giusta misura e non sarà contestabile.
Una volta conclusa positivamente la sanatoria in corso di vendita consegnerete i titoli alla vostra controparte ed andrete dal Notaio a ritirare la somma a deposito.
Se va storto qualcosa ovviamente no, ma è ovvio: prima di percorrere questa strada è necessario un buon accertamento circa la possibilità di arrivare alla conformità urbanistica. Insomma, non si parte se non si è certi che si possa fare.
Cambio di intestazione della pratica
Alla linea che vi ho appena dettato è possibile apportare una variante alla sanatoria in corso di vendita. E’ utile in due casi:
- Il compratore a fronte di uno sconto pattuito si assume cura e spese delle attività di sanatoria.
- Lo stesso deve ristrutturare e modificare la casa che sta acquistando
La prassi inizia allo stesso modo. Voi aprite la pratica utilizzando direttamente il progetto dell’acquirente, pagate i dovuti oneri ed accatastate.
Procedete alla stipula specificando nell’atto di vendita tutte le circostanze. Dopo il rogito provvede ad un cambio di intestazione della pratica verso il compratore con opere a sua cura e spesa.
Il ruolo di agenzia immobiliare e Notaio
Gli obblighi sula cosa venduta sono a carico del proprietario e di nessun altro. Come pure è da smentire la responsabilità del Notaio, pubblico ufficiale che di certo può consigliare le corrette diligenze ma non imporle.
L’agenzia immobiliare ha come ruolo sancito dalla Legge 39/1989 quello di mettere in accordo due o più parti per la conclusione dell’affare e quindi non è direttamente responsabile di queste situazioni.
C’è, però, da dire che essa ha il dovere di informarsi sull’immobile che vende e che ha l’obbligo di trasparente trasmissione di tutte le circostanze conoscibili attraverso indagini non complesse.
Ecco quindi che, in taluni casi da approfondire con un legale, il mediatore che ha stretto accordi senza essersi correttamente informato può perdere il diritto alla provvigione agenzia immobiliare.
Ne parlo anche in un altro articolo dal titolo quando pagare l’agenzia immobiliare.
Detto questo, prima di conferire un incarico di mediazione per vendita immobiliare o prima di iniziare le pratiche per acquistare casa assicuratevi di essere davanti ad un mediatore diligente.
Conclusioni sulla sanatoria in corso di vendita
Purtroppo spesso ci trasciniamo abusi edilizi anche gravi dal passato ed oggi le superiori attività di due diligence immobiliare le portano irrimediabilmente alla luce.
Questo impone a volte di dover correre ai ripari e per farlo servono buon senso di tutte le parti e l’intervento di validi tecnici.
118 risposte
Buongiorno mi rivolgo a Lei sperando possa aiutarmi a risolvere la questione. In corso trattativa di vendita, da verifiche del mio tecnici presso il comune, sono emerse difformità urbanistiche e paesaggistiche(portafinestra trasformata in finestra) ancorché sanabile che il precedente proprietario (mio venditore nel 2014) non mi aveva evidenziato. Anzi nel preliminare presso Agenzia immobiliare e nel susseguente atto pubblico dichiarava la regolarità urbanistica e catastale. Visto che non risponde al cellulare, ho provveduto ad inviare lettera di diffida, che non ha ritirato. La mia domanda è :il mio venditore è responsabile pienamente in eventuale causa per le formali false dichiarazioni? È avvenuta la prescrizione o decorre dalla conoscenza delle difformità? In sintesi quante probabilità ho di successo in eventuale causa civile?
La ringrazio anticipatamente per il consiglio che potrà darmi.
Distinti saluti.
Buongiorno. Non sono un legale e non è il mio ruolo dare “sentenze” ma posso dire che se vi è una dichiarazione in atto pubblico fasulla, ciò non lascia molto spazio ad interpretazioni. Inoltre, quando si parla di paesaggistica si rischia anche di entrare in ambito penale. Il mio consiglio è sicuramente quello di confrontarsi con un legale specializzato (possibilmente) in diritto immobiliare e studiare il miglior piano di azione per far valere i propri eventuali diritti. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, vorrei acquistare una casa con affitto a riscatto ma nella planimetria della casa ho notato che sono state tolti due muri ( non portanti) per creare un open space. Vorrei sapere se devo chiedere al proprietario di sanare il tutto prima di firmare il contratto a riscatto o il proprietario può sanare mentre io pago gli affitti e inizio ad abitare? Grazie
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. L’affitto con riscatto nella sua forma canonica posticipa il trasferimento del diritto reale al futuro rogito e quindi, se cosi fosse (mi baso su quello che lei mi comunica) si potrebbe pensare, intanto, di entrare. Il problema consta nel fatto della sanabilità poiché spesso questo tipo di interventi mandano fuori range i rapporti aero-illuminanti dei vani, rendendo insanabile la modifica e di fatto invalidando l’agibilità rilasciata.
Prima di firmare accordi vi consiglio un’approfondita verifica urbanistica sui titoli in Comune per capire l’effettivo stato e le effettive possibilità. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Ho firmato un compromesso a fine Marzo. Il rogito doveva essere fatto entro il 30/06. Purtroppo il perito della banca ha scoperto un abuso e quindi slittato tutto.( la data del rogito era già fissata).Ad oggi 20/10 non hanno ancora chiuso la sanatoria. Sto pagando affitto e magazzini a Causa di questo problema. Posso chiedere i danni. La vendita è tra privati.. e il compromesso è stato regolarmente registrato. Se chiediamo info ci dicono che devono pagare la chiusura. Il notaio ovviamente senza il titolo non vuole rogitare
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. E’ necessaria un’analisi del contratto preliminare e dei relativi termini essenziali e sicuramente in questo senso le consiglio immediato supporto legale. Dal mio punto di vista di perito e consulente, il venditore non ha adempiuto agli obblighi del contratto preliminare (salvo che non ci fossero condizionali in questo senso). Per quello che riguarda il Notaio, probabilmente il tipo di pratica non ha permesso di depositare subito il DOCFA e quindi capisco che non se la senta di stipulare. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, io ho acquistato 6 anni fa un appartamento con una sanatoria in atto per aver chiuso un balcone e verandato.
I vecchi proprietari hanno pagato nel lontano 2012 tutto quello che c’era da pagare ma non è mai stata ritirata la concessione. Sull’atto di mutuo c’è scritto che i venditori si sarebbero dovuti occupare dell’avanzamento della pratica ma dopo anni non è ancora stato fatto.
Chi si deve occupare della pratica? Io nuovo proprietario posso fare rivalsa su di loro o sono costretto a pagare qualcosa? Loro mi hanno proposto di fare una voltura della sanatoria.
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. A rigor di logica dovrebbero essere loro a completare il procedimento. Onestamente non vedo il motivo di volturare una sanatoria in questa circostanza. Cordialmente, Fabio Zerbinati
buona sera,
stiamo acquistando un immobile, a una settimana dal rogito il venditore ci dice che non ci sono le misure nella distanza tra la casa e il confine col vicino (i famosi 5 mt). il problema però è nato dopo che il vicino ha costruito (dopo l abitazione che vogliamo acquistare) e per dividere è stato fatto un muretto che è andato a togliere dieci cm al nostro giardino praticamente e quindi cm ai 5 mt. come ci si comporta? come faccio che ho rogito praticamente tra 5 giorni? contiamo il fatto che utilizziamo le agevolazioni prima casa under 36 e si può fare solo fino a giugno 2022. presumo che per una sanatoria ci vogliano più di 2 mesi. grazie!
Buonasera, se il mutuo è già passato si può anche pensare di stipulare l’atto lasciando il dovere al venditore di interfacciarsi con il vicino per la regolarizzazione dei confini. Il punto è che se quest’ultimo ha “preso terreno” non di sua proprietà l’unica strada mi parrebbe la demolizione e ricostruzione del muretto rispettando le distanze.
Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera io ho venduto una casa con difformità , nel rogito abbiamo scritto che le spese di sanatoria erano a mio carico , poi il tecnico ha aperto una scia e dopo digitato è stata fatta voltura al nuovo proprietario. Poi abbiamo fatto una scrittura privata nella quale c era scritto che dovevo lasciare al notaio un assegno di 30000€ per garanzia il quale l avrebbe tenuto in deposito per 6 mesi, tempistica per lavori. Adesso sono passati i 6 mesi ho ritirato l assegno dal notaio, ma i lavori non sono stati fatti. Il nuovo proprietario può ancora rivalersi su di me?
Buonasera, è difficile poterle dare una risposta concreta poiché necessiterei di vedere gli atti e gli accordi stipulati. In linea molto generale se l’obbligazione era a suo carico direi di si. Mi rendo comunque disponibile in sede di consulenza a studiare meglio il suo caso. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,ho fatto compromesso per la vendita della casa (locata)che si presentava a norma ed in ottime condizioni.Ora un mese prima del rogito inquilino dichiara di aver infiltrazione importante sul muro dovuta a pioggia.Io venditore come mi devo comportare?
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Il primo passo è una perizia per capire la causa del danno, successivamente ed in base ad essa valutare in capo a chi resta l’intervento di ripristino. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, sono in causa per eredità , mi hanno attribuito una casa abusiva , che però tramite ingegnere del tribunale abbiamo pagato la sanatoria , ho saputo che il condono non lo rilasciano più , pagato la sanatoria è una casa vendibile a tutti gli effetti ? Cioè è una casa uguale a tutte le altre ? Grazie in anticipo !
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Certo, se è sanata correttamente è regolare e quindi commerciabile. Le consiglio in merito di assicurarsi con il suo tecnico che ci sia anche l’agibilità. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho letto con interesse le sue risposte sopra, molto utili.
Il mio problema è differente, piú lieve credo:
ho una porta a due ante in piú tra due stanze interne(che hanno già una loro porta “storica”) , che non risulta nel catasto, e nemmeno nella planimetria comunale. Se aperta si crea un unico salotto piú grande, anche se con strettoia.
Posso comunque vendere tranquillamente come mi è stato detto?
Nella peggiore delle ipotesi, mi tocca sanare prima o dopo rogito, con un impatto comunque nullo sul prezzo di vendita?
Potrei in caso di offerta vantaggiosa per l’acquirente, accettare a condizione che in via generale, eventuali piccoli problemi (piccole difformità come questa, impianto non completamente con mesaa a terra) che potessero sorgere (casa ereditata) siano eventualmente a suo carico?
Grazie.
Buongiorno e grazie per aver vistato il sito. Nonostante la maggiorata apertura che lei descrive difficilmente possa incidere sulla rendita catastale, a mio avviso è meglio ridurla a quanto licenziato o eventualmente sanarla se possibile. Per quanto concerne gli impianti è possibile la vendita anche se non sono a norma, con l’accortezza di formalizzare la circostanza in tutti gli accordi negoziali e di specificare che se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo di vendita. Le consiglio comunque di incaricare un tecnico per un controllo approfondito in Comune ed in catasto per assicurarsi che non ci siano altre cose da sistemare oltre ad una verifica della regolare presenza di agibilità dell’immobile. Le ricordo inoltre che se volesse un supporto esterno fornisco assistenza via digitale per accompagnarla nelle attività ed evitarle errori. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno ho una seconda casa da 32 anni al mare devo vendere e fissato contrattualizzazione tra 20 giorni faccio visura al catasto e mi accorgo che nel passaggio dal Catasto di Catanzaro a quello di Crotone ove risiede immobile non è stata recepita la variazione di proprietà che risulta ancora intestata alla società del villaggio. Tramite studio tecnico con pec invio documentazione contrattuale e planimetrie con riferimenti catastali di Catanzaro. Trascorsi 45 giorni e tre solleciti sempre con pec del tecnico ad oggi non è ancora stata completata la variazione. Posso vendere comunque entro il 2021 la casa in questa situazione? Devo rimandare la stipula al 2022 che però comporta difficoltà di data per gli acquirenti e oneri per Imu e tasse comunali di cui dovrei farmi carico? Grazie
Buonasera e grazie per aver letto il sito. Difficile, il catasto durante una compravendita è materia molto delicata su questi aspetti mentre risulta sussidiario rispetto all’urbanistica per quelli tecnici. Strano però che il tecnico non riesca a fare la variazione, è una pratica solitamente rapida ed indolore quando ci sono i titoli giusti a monte. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve, avrei una domanda relativa a un processo ritardato di svincolo di un box. Io sono l’acquirente e nel compromesso il venditore si era impegnato a svincolare il box (che non vuole vendere) ma a pochi giorni dal rogito (stipulato 4 mesi dopo il compromesso), il notaio informa che non si può rogitare causa mancanza dello svincolo. Il venditore aveva già pagato la procedura ma sembra ci sia stato un problema tra comune e catasto e in pratica ora c e la possibilità che lo svincolo non si possa fare se non in 3 mesi (causa problema di accertamento di compatibilità paesaggistica del box). Sia io che il venditore vorremmo mantenere il rogito facendo inserire una clausola nell’atto in cui il venditore si impegna a completare lo svincolo a sue spese. Mi sa dire se questo si può fare , e se si, quali sono eventuali rischi per l’acquirente ? Il nostro notaio ha rifiutato di rogitare in quanto la mancanza di svincolo rende nullo l’atto.
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. A prescindere che ci possa essere o meno una strada per stipulare un rogito solido, cosa su cui ho seri dubbi, il mio atteggiamento prudenziale mi porta a non consigliare mai forzature negli atti. Al massimo potreste prevedere un’immissione in possesso anticipata ed attendere la chiarificazione dello svincolo per poi stipulare. Il rischio ovviamente è che emergano situazioni impreviste bloccanti il processo e quindi a quel punto sarebbe sicuramente necessario l’intervento di un giudice anche solo per annullare l’atto di vendita. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, sto vendendo un immobile ma ho qualche dubbio. L ultima pratica depositata in comune è una scia in sanatoria per una finestra. Lo stato di fatto riguardo questa pratica presenta alcune lievi difformità di cartongesso. In comune sono presenti altre pratiche, dalla licenza edilizia del 50 fino ad oggi. Il problema sta che il locale allo stato dei fatti nasce da un accorpamento degli anni 60 mai presentato al comune, poi dagli anni 60 vine presentato accorpato in catasto, e dagli anni 80 in comune.Il tecnico mi fa cmq la rti. In base alla L.R . 14/2020 posso vendere tranquillo? Devo fare menzionare tale legge nella rti.? Grazie mille.
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Per darle una risposta sensata dovrei prendere contezza di documenti e circostante ma in linea generale la situazione mi preoccupa. Con quale titolo negli anni 80 iniziamo a vedere accorpati i cespiti? Mio lato ed in via generale se non vi è il titolo abilitativo correlato l’immobile ad oggi risulta inesistente dal punto di vista amministrativo e quindi un atto di compravendita nullo. In questi casi il decreto semplificazione da lei nominato fa ben poco.. Il tutto ripeto, in linea molto generale ed in tal senso mi rendo disponibile ad una consulenza di approfondimento. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
buona sera , io sono interessato al acquisto della casa di mia sorella, ma lei sta ancora aspettando il “fine lavori” del super bonus 110 % sfruttato con lo sconto in fattura.
Secondo lei devo aspettare il fine lavori per andare a rogito o posso farlo anche prima?
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Mi è difficile dare “sentenze” senza aver contezza di situazione effettiva e documenti. In linea generale tendo ad essere molto prudenziale e quindi direi che attendere è la via che comporta meno rischi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, sto acquistando un appartamento in cui sono state fatte delle variazioni sanate da parte dell’architetto, il quale ha prodotto attestato di stato legittimo, in cui assevera delle variazioni che sono entro le tolleranze del 2%, variazioni non soggette a nessuna ulteriore comunicazione non alterando la regolarita’ edilizia, Il perito a cui la banca ha dato mandato ha prodotto esito negativo nella perizia dicendo che il tutto doveva essere sanato, non valutando il DL 76/2020. La banca e’ in attesa di ulteriore documentazione per erogare il mutuo.
Come mi devo comportare? Ed in caso di problematiche posso ottenere il doppio della caparra data in fase di compromesso?
Grazie mille e complimenti
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Senza contezza delle circostanze e della documentazione non posso dirle se ci sono i presupposti per dichiarare un venditore inadempiente e quindi appellarsi all’art 1385cc. Il linea generale, molto generale, se il diniego del mutuo avviene a causa di una mancanza tecnica dell’unità è ovvio che il proponente sia parte lesa e non il viceversa. Purtroppo è situazione comune e come sempre il grosso problema deriva da recite poco strutturate delle condizioni sospensive. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Grazie mille per la risposta e ancora complimenti
Grazie! Buona giornata.
Buongiorno,
noi abbiamo appena comprato una casa e parlando con la proprietaria successivamente alla firma del preliminare, vista la nostra volontà di buttare giù una parete ci è stato detto che non era possibile visto che passano i tubi delle caldaie degli appartamento sottostanti al nostro. Noi avevamo già esposto la nostra idea all’agenzia al momento della prima e seconda visita della casa, ci avevano detto che era possibile farlo visto che erano pareti tavolate. Possiamo contestare il contratto?
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Se la circostanza non è menzionata nel contratto stesso no. Al massimo si può cercare di capire se vi siano altri punti di nullità da sfruttare per negoziare una risoluzione consensuale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
le pongo la mia situazione, avendo seguito i suoi articoli. Lato venditore volevo capire come inquadrare la mia posizione.
Ho acquistato nel 2012 un immobile e ora in procinto di Rogito (compromesso già firmato) è emerso a seguito della scia in sanatoria che l’appartamento presenta una difformità urbanistica (rapporto aeroilluminante non rispettato). Il riscontro da parte del comune per il proseguo della scia prevede il ripristino di una parete (abbattutta dai precedenti proprietari ante 2012 di cui non ne ero a conoscenza, quindi aimè anche io ho acquistato con questa difformità).
La parete in oggetto andrebbe a ridurre di circa 4mq lo spazio del salone/angolo cottura.
Ora le chiedo posso risolvere ripristinando la parete e arrivare al rogito con scia in sanatoria approvata ed evitare che salti rogito o che possano essermi richiesta la restituzione della caparra (con evventuale richiesta danni).
Preciso che la mediazione è seguita da un’agenzia immobiliare, che ho tempestivamente informato, appena sono venuta a conoscenza della problematica, ma ancora non riesce a darmi riscontri sulle intenzioni del futuro acquirente.
La difformità a suo avviso rientra tra quelle lievi o tra quelle gravi per la quali la responsabilità resta in capo al venditore e quindi sono io inadempiente?
grazie per il suo riscontro, e per le sue pubblicazioni molto utili ed interessanti.
Buongiorno, molto dipende da come è stato descritto l’oggetto contrattuale nel contratto preliminare. Purtroppo un errato rapporto aero-illuminante non è cosa di poco conto, essendo di fatto uno dei requisiti sui quali si fonda il rilascio dell’agibilità dell’immobile. Prima però di dichiararci inadempienti ne passa. Se vuole possiamo approfondire via consulenza il caso di specie e studiare i corretti rapporti con la parte acquirente e le sue specifiche necessità (es. richiesta mutuo). I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve,
sto acquistando un immobile e il proprietario sta sanando una finestra che è stata accatastata come finestra anziché porta finestra. è possibile effettuare il rogito dal notaio in corso di sanatoria?
Grazie dell’attenzione
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non provocando variazione della rendita catastale direi che, pattuendo correttamente le circostante in sede contrattuale, si potrebbe stipulare. Questo a grandi linee senza aver preso contezza degli elaborati. Specifico inoltre che l’immobile non deve essere sottoposto a vincoli paesaggistici. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve, dobbiamo vendere una casa di villeggiatura, abbiamo già trovato gli acquirenti,a metà mese dovremmo rogitare,il notaio ha chiesto la relazione tecnica di conformità,ho incaricato il geometra che mi ha fatto lApe e mi ha detto che con molta probabilità ci saranno delle cose da sanare in quanto presume mancante le comunicazioni al comune.I lavori sono stati eseguiti da mio padre , quindi non saprei quantificare gli eventuali abusi.a livello catastale è tutto ok,ma adesso la mia paura è che con un’eventuale sanatoria la spesa sia più della vendita dell’immobile.Che mi consiglia?in questo caso è possibile rogitare? grazie e complimenti
Buonasera, è possibile rogitare solo in caso si tratti di abusi minori e con il benestare formale del compratore. Il mio consiglio comunque è di sanare o, nel caso il compratore sia d’accordo ed il costo conveniente, ripristinare lo stato legittimo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
io vorrei acquistare una casa con sanatoria in corso (cartine sbagliate, due buchi che non corrispondono, una finestra forse sbagliata, niente volumi extra + vincolo paesaggistico)
Lei parla di tecnici, ma che tecnico ? dove e come si trova un “tecnico” è un termine generico.
grazie.
La pratica di sanatoria è stata richiesta 8 mesi fa, il comune ha rimbalzato alla provincia che rimbalza alla soraintendenza (penso si chiamasse cosi), ed ancora non si ha certezza, non ho fretta ma neanche vorrei perdere l’acquisto.
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Per tecnici si intende Geometri, Architetti, Ingegneri. E’ normale prassi in zone sottoposte a vincolo che ogni pratica edilizia in sanatoria e non passi per la relativa Soprintendenza e purtroppo ciò porta spesso a tempistiche lunghe. Dette attività sono solitamente a carico del venditore salvo diversi accordi tra le parti. A seconda del tipo di difformità rilevate, degli aspetti ad esse relativi nei vari casi di specie è possibile a volte (assolutamente non sempre) trovare soluzioni che permettano di rogitare con atti solidi prima della chiusura delle attività di regolarizzazione. Il tutto sempre pattuendo le relative tutele e, ripeto, solo nei casi in cui tutto ciò sia possibile per natura e circostanze. Resto disponibile se volesse approfondire e colgo l’occasione per porgere i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati
BUONGIORNO, ABBIAMO FATTO UNA PROPOSTA D’ACQUISTO ACCETTATA CON CAPARRA DI 3000 EURO, CON AGENZIA.
DOVEVAMO AVERE TUTTO ENTRO IL 15 OTTOBRE MA CI HANNO INFORMATI CHE C’E’ UN ABUSO EDILIZIO CHE OVVIAMENTE E’ LA PROPRIETARIA CHE DEVE SISTEMARE, XKE SULLA PROPOSTA C’ERA SCRITTO CHE CE LA CONSEGNAVA CON SANATORIA E TUTTO IL RESTO.
L’AGENZIA CI HA DETTO CHE X EVITARE DI ASPETTARE MOLTO TEMPO XKE RICHIEDERE LA DOCUMENTAZIONE NON CI SARA’ ENTRO IL 15 OTTOBRE MA PROBABILMENTE A DICEMBRE.
CI HANNO PROPOSTO DI ENTRARE ENTRO IL 15, DARE UNA PARTE DELLA SOMMA CHE MANCA E ENTRARE ASPETTANDO CHE CI CONSEGNANO LE CARTE MANCANTI E QUANDO ARRIVERANNO CONCLUDERE.
L’ABUSO EDILIZIO DOVREBBE ESSERE UN ALLARGAMENTO DEL BAGNO.
LA SIGNORA E’ ANZIANA E VORREMMO SAPERE SE A DICEMBRE CI SARANNO LE CARTE MA ANDRA’ SISTEMATO QUALCOSA (SPERANDO CHE NON SI DEBBA BUTTARE GIU’ IL BAGNO) COME FACCIAMO A SINCERARCI CHE FARA’ QUELLO CHE DEVE E NEL CASO IL NOTAIO E L’AGENZIA ANDREBBERO PAGATI SE ENTRIAMO IL 15 OTTOBRE O QUANDO ARRIVANO LE CARTE CON SANATORIA?
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Sono d’accordo con il dubbio che vi siete posti, più che legittimo. Tanto più forte deve essere tanto più possono essere in dubbio le possibilità di sanatoria. Se non sanabile, infatti, ci sarebbe il ripristino dei luoghi e quindi una variazione più o meno importante della casa rispetto a quando da voi accettato. A grandi linee ci sono due strade e se volete mi rendo disponibile ad una consulenza per studiare meglio il caso specie. Nel primo caso a fronte dell’entrata in casa si potrebbe comune far lasciare una somma a garanzia lasciata in deposito al Notaio dalla venditrice fino a regolarizzazione ottenuto (ferma la necessità di pattuire un termine ultimo). L’alternativa è quella di procrastinare i termini per gli atti definitivi fino a quanto, entro un limite da voi deciso, non sarà tutto sanato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera e grazie per aver letto il blog. L’articolo 100 a Bologna è stato abolito e quindi non più utilizzabile. Per quanto riguarda le modifiche interne all’unità, non mi pare siano tali ne da produrre variazione di rendita e ne tantomeno incommerciabilità. L’unico punto riguarda la successiva sanatoria eventualmente richiesta al compratore nel momento in cui aprirà la sua pratica. Ora le vie sono due, o si stipula (sempre che il Notaio dia nulla osta) e ci si impegna a pagare la sanzione nel momento in cui essa verrà richiesta, oppure si può aprire direttamente la pratica a sanatoria (cila con esecuzione postuma delle opere), stipulare e successivamente cambiare intestazione alla pratica. In questa seconda opzione. Tutto questo a grandi linee ed in ordine generale, senza avere contezza del caso di specie, su cui comunque possiamo approfondire via skype se le fa piacere. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno abbiamo fatto un preliminare con affitto a riscatto che si conclude a novembre ,abbiamo scoperto che i balconi non sono a norma con i disegni del comune ma con il catasto si . Ma posso rogitare chiedendo al venditore di sanare gli abusi anche in caso di vendita oppure devo aspettare per rogitare fino a sanatoria completata ?(premetto che è un condominio)e tutti i balconi non sono a norma grazie aspetto sue info
Buonasera, situazione abbastanza comune forse derivata da una mancata variante al progetto iniziale. In linea generale ci sono due strade. La prima (consigliata) prevede di correggere solo la nostra unità attraverso pratica a sanatoria o, a volte viene ammessa, rettifica a seguito di erronea rappresentazione grafica. La seconda invece prevede di stipulare assumendosi l’onere della futura spesa quando il condominio delibererà la regolarizzazione generale delle facciate. Dipende anche dal Notaio di turno poiché variazioni dimensionali dei balconi potrebbe anche produrre variazione della rendita dell’unità e quindi proporsi come ostacolo alla stipula dell’atto. Per darle una risposta univoca dovrei prendere contezza del caso di specie. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Scusi il disturbo, mi è capitato per caso il suo blog.
Approfitto per chiederle un parere.
Abbiamo avviato acquisto di un immobile, ci è stato deliberato il mutuo (quindi ha passato perizia positiva)
Al momento del rogito, il venditore si tira indietro perché vuole vendere in maniera corretta, in quanto veniamo a sapere che la sanatoria che ci Era stato detto che Era stata pagata, non era passata alla soprintendenza per una legge regionale siciliana.
Il 12luglio passa una lagge che permette finalmente la firma su questa sanatoria pagato 20anni fa.
Ma attendiamo esito positivo alla firma.
Alternativa demolire tale abuso.
Il problema è che non sappiamo come temporeggiare alla banca per il rogito o se possiamo farlo con queste dinamiche.
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. A prescindere dalla banca, non potrei mai consigliarle ne in privato ne pubblicamente di stipulare un atto su una casa con un abuso e tanto meno ancora in zona vincolata. Se avete tempo provate ad aspettare l’arrivo della sanatoria, se la delibera è in scadenza a grandi linee vi consiglio di stipulare un nuovo preliminare rivedendo gli accordi sotto gli aspetti temporali. Tenete presente che è il venditore in questo caso a non adempiere alle obbligazioni prese e quindi non penso proprio possa permettersi di rifiutare. Mi rendo comunque disponibile ad una consulenza per studiare meglio il caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho acquistato un appartamento con una pratica di condono aperta, precisamente i proprietari non avevano mai ritirato la concessione in sanatoria già rilasciata anni prima dal comune, non risultavano quindi impedimenti tecnici al rilascio. Dopo 3 dall’acquisto ho ottenuto il rilascio delle suddette concessioni in sanatoria, dopo aver dovuto riaprire la pratica a mio nome. Nel rogito è previsto che i venditori mi rifondano di tutti i costi e l’agente immobiliare mi ha detto che l’originale spetta a loro e a me una copia conforme, il geometra che mi ha seguito non è d’accordo, visto che le concessioni sono state rilasciate a mio nome e riguardano quello che ormai è il mio appartamento. Premetto che all’acquisto mi avevano confermato che la pratica era ben avviata e avrei dovuto pagare solo i costi di rilascio, quando in realtà risultava archiviata e ho dovuto integrare anche nuova documentazione. Data la sua grande competenza, sarei grato per un suo parere.
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Per poterle dare una linea concreta dovrei prendere visione del rogito stipulato e dei relativi accordi eventualmente in esso contenuti con particolare riferimento alla forma con cui essi sono stati tradotti. In merito alla pratica, a grandi linee, io mi trovo d’accordo con il suo geometra sul ritiro della copia originale fermo restando con non vedo grandi problemi neanche nel mantenere copia conforme delle pratica medesima, purché provvista di timbro di recepimento da parte del Comune. Fortunatamente, ogni passaggio da lei descritto è dimostrabile (es archiviazione, sua nuova apertura pratica, integrazione ecc.), punto di fondamentale importanza per esercitare quando definito in sede di stipula. Resto disponibile per una consulenza più approfondita sul caso di specie e colgo l’occasione per inviarle i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati
Salve, è possibile che un tribunale venda un immobile con abusi non sanabili (perché centro storico o per altro motivo) relativamente a vani non abbattibili? In questo caso l’immobile risulterebbe persino non rivedibile…
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Si è possibile, i trasferimenti giudiziari non seguono la stessa linea di quelli ordinari ed è il motivo per cui quando si compra in asta è sempre bene farsi assistere nella corretta interpretazione della perizia del CTU e delle conseguenze di quanto in essa esplicitato. Detto questo, è a dir poco strano che non sia possibile ne il ripristino dello stato legittimo mezzo intervento fisico, ne una sanatoria. In merito a ciò mi rendo disponibile per approfondire e colgo l’occasione per porgere i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati
Buongiorno,
nel mio caso mi ritrovo una planimetria non conforme allo stato di fatto della casa che devo acquistare, in particolare dove è accatastato un ripostiglio mi ritrovo un bagno (è comunque abitabile e finestrato, ha tutte le caratteristiche necessarie poter essere accatastato come bagno).
Abbiamo sospeso il preliminare, in attesa che il venditore verifichi che si possa effettivamente sanare la situazione. Ammesso che questo possa essere fatto, se nel preliminare inseriamo una clausola per cui il venditore si impegna e si fa carico di sanare la situazione, il perito della banca potrebbe darmi perizia negativa o tiene in considerazione dell’accordo/clausola inserita sul preliminare (e successivamente nel rogito)? Avendo fretta di acquistare e di entrare in casa sarebbe necessario rogitare prima di aver sanato effettivamente la situazione, ho solo il dubbio per la perizia della banca.
Grazie
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Dubbio legittimo e concreto. Nella peggiore delle ipotesi non è possibile smontare i sanitari prima della perizia per poi rimontarli in corso d’opera? La conformità, infatti, si può ripristinare sia con le sanatorie che con il ritorno allo stato legittimo e spesso è la soluzione più comoda specialmente quando si ha fretta! Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buona Sera,
Nel mio caso non si tratta di una sanatoria ma di un progetto di recupero del sottotetto. Vorrei sapere se valgono le stesse considerazione fatte per la sanatoria ovvero: pagare gli oneri, depositare le piantine catastali e cambiare l’intestatario del progetto a rogito effettuato.
Grazie,
Francesco
Buonasera e grazie per avermi scritto. Difficile applicare l’iter descritto per il suo caso, poiché un cambio di destinazione d’uso da accessorio ad abitazione (se è ciò che lei intende come recupero) è una variazione sostanziale, il che rende spinoso aggiornare il catasto al fine della stipula. Faccio presente, inoltre, che prima di tutto è necessario presentare il progetto in comune con relativo pagamento degli eventuali oneri. Ciò in linea generale senza avere contezza del caso di specie, se vuole approfondire mi rendo disponibile a studiare la situazione insieme ai suoi tecnici per capire come procedere in sicurezza. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Ottimo blog davvero! Una domanda sola: rogito fatto due mesi fa. Si scoprono due incongruenze non gravi ( e che rimontano al primo proprietario, ben 50 anni prima, ma bloccano ristrutturazione.) Si deve sanare. A chi spettano le spese?
Buonasera e grazie per aver visitato il blog ed ovviamente per i complimenti! Il venditore è responsabile della cosa venduta anche se ha “ereditato” le difformità, quindi chi le ha venduto la casa dovrebbe sanare, salvo che preventivamente non siano stati formalizzati accordi diversi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho un dubbio in merito alla situazione in cui mi trovo. Sto acquistando un immobile e poiché devo effettuare delle ristrutturazioni , ancor prima del rogito il mio architetto ha effettuato una verifica e rilevato una piccola difformità sulle piante depositate in comune. Il catasto è invece conforme. Abbiamo quindi slittato il rogito di circa 10gg per dare la possibilità ai venditori di effettuare la pratica di sanatoria.
La pratica è stata protocollata ed inviata al Comune ma non è detto (direi quasi sicuro)che tutto si risolva entro la data del rogito. Si tratta di una piccola difformità, dovrei comunque far inserire in rogito che eventuali ulteriori oneri sono a carico del venditore?
Aggiungo inoltre che nè l’agenzia nè il perito della banca si erano accorti di questa difformità. C’è il rischio che la banca mi neghi il mutuo se c è una pratica di sanatoria in atto? Grazie
Cordiali saluti
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Da quello che lei mi dici non si tratta di abusi sostanziali che possano inficiare la commerciabilità del bene. Detto questo, però, eviterei di segnalare la cosa alla banca visto che comunque è in corso di sanatoria e quindi stiamo operando con la corretta diligenza senza ledere nessuno. In linea generale comunque, se rogitate a pratica aperta è ovviamente necessario menzionare in atto i doveri di ciascuna parte in merito. Se ha necessità di approfondire mi rendo disponibile per una consulenza specifica. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera,
ho letto i Suoi vari articoli molto interessanti e volevo sottoporLe un mio dubbio. Ho
firmato un compromesso di vendita del mio appartamento e l’agenzia immobiliare mi chiede il certificato di conformità dell’immobile prima di andare a rogito. Mando avanti la pratica con il geometra che fa il sopralluogo e trova che la stanza accatastata come camera è un bagno. Dovrei fare l’atto a fine luglio ma la pratica ovviamente deve ancora essere chiusa, tranne al catasto che invece siamo riusciti a sistemare. La mia domanda è: posso rogitare ugualmente inserendo nell’atto che la richiesta di sanatoria è stata avviata e che tutte le spese sono a mio carico?
Grazie
Buonasera e grazie per aver letto il blog. In linea generale non si tratta di abuso sostanziale e quindi direi che è possibile stipulare ove il catasto sia conforme. Resteranno in capo a lei venditore cura e spesa per la positiva conclusione della regolarizzazione. Solitamente a tutela di queste attività e della parte acquirente potrebbe essere utile lasciare una parte del saldo prezzo in deposito al Notaio fino a sanatoria positivamente conclusa. Tutto questo ove, ovviamente, vengano rispettati gli accordi preliminari in ordine alla corretta descrizione dell’oggetto contrattuale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Nel 1995 ho venduto un mio immobile con atto notarile ove è riportato, con allegata copia autentica:
– Concessione Edilizia del 30.12.1978;
– Domanda di Concessione in Sanatoria del 29.03.1986;
– Bollettini attestanti il pagamento della relativa oblazione;
Nell’Art. 3 dell’atto è riportato: ” quanto sopra descritto viene venduto e successivamente acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova e si possiede dalla parte venditrice, con tutti i relativi diritti, usi, azioni e ragioni, dipendenze e pertinenze ed accessori inerenti, servitù attive e passive”.
Nel 2020 gli attuali proprietari hanno provveduto alla conclusione della pratica provvedendo agli “Oneri Concessori” e ottenendo la Concessione in sanatoria in data 13.01.2021 .
Chiedo se detti oneri sono a carico degli attuali proprietari ovvero a mio carico dopo 26 anni. grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. La formula sullo stato di fatto è più che altro formula di rito in ordine “estetico” e non incidente sui doveri di tipo amministrativo in capo al venditore. Secondo la mia opinione, gli oneri restano a suo carico ma per sentenziare dovrei prendere contezza di tutta la documentazione in versione integrale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve anch’io ho letto i suoi articoli e le risposte che ha dato ai numerosi lettori, Le faccio i miei complimenti per l esaustività e la preparazione in meteria. Vorrei chiederle gentilmente lumi su una questione. Nella proposta d’acquisto per un immobile, ho inserito quale condizione essenziale che sia sanata con cila una difformità. Ebbene l’agenzia immobiliare mi ha rassicurata sul fatto che la settimana prossima il venditore presenterà al Comune competente cila in sanatoria e che la stessa sarà regolarmente protocollata. Unico problema è che ho necessità di stipulare entro il 30/7c.a.(altra condizione apposta nella proposta d acquisto) e l’agenzia mi ha detto che potrei comunque rogitare inserendo nell’atto solo il numero di protocollo della domanda in sanatoria che è stata presentata, sebbene la stessa non sia stata ancora chiusa. Potrei inserire nell’atto che sarà onere della parte venditrice ritirare la cila e consegnarla all acquirente e che eventuali sanzioni ulteriori, in relazione alla domanda protocollata, saranno poste a suo carico? La ringrazio per l’attenzione
Buongiorno e grazie per avermi scritto e per i complimenti. Ci sono diverse considerazioni da fare. Prima di tutto assicuratevi con il tecnico che la cila sia l’attività adatta e che non sia necessaria una scia. La discriminante principale in questi casi è la sostanzialità o meno degli abusi. Se sostanziali la prassi da lei, ed anche nell’articolo, indicata non va bene poiché essi provocano incommerciabilità dell’immobile in molti casi. Se si tratta di opere minori, invece, possiamo tentare la stipula. Assicuratevi che, però, prima del rogito sia disponibile l’aggiornamento catastale poiché errori nel versamento dell’imposta di registro potrebbero portare a fastidiosi problemi con AdE, dei quali sarebbe responsabile anche il Notaio. Per quanto concerne le tutele, le consiglio di pattuire che una parte del saldo prezzo (es 15.000 euro) venga lasciata in deposito al Notaio fino a cila consolidata. Bisogna precisare che la cila non è un titolo abilitativo, ma una semplice comunicazione al comune e nella sua forma di sanatoria una comunicazione con “multa”. Nell’atto confermo di menzionare anche il persistere degli obblighi economici ed amministrativa del venditore in ordine alla regolarizzazione svolta anche dopo la stipula dell’atto (normale diritto, ma specificare lo stesso non costa nulla e chiarisce molto a tutti). Resto disponibile ad entrare più nel dettaglio del caso di specie se doveste averne necessità. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
La ringrazio infinitamente per la Sua risposta. Giovedì scriverò all’agenzia seguendo i Suoi preziosi suggerimenti e La terrò aggiornata sulla questione.
Cordiali saluti ed ancora mille grazie.
Carmen
Grazie a lei per aver letto il blog, ci metto impegno e sapere che è utile è una grande soddisfazione! Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve, ho ereditato una villetta da parte dei miei genitori la quale vorrei vendere. La villetta in questione ha ancora la sanatoria aperta per la quale sono stati pagati per intero gli oneri di oblazione e gli oneri concessori richiesti dal Comune, ma ancora non è stata presentata la perizia giurata da parte di un tecnico. Posso venderla lo stesso se l’eventuale compratore si accolla tutte le spese per la chiusura della sanatoria in cambio di uno sconto sul prezzo?
Grazie
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Dipende dal tipo di abuso in corso di sanatoria, quando si parla di abusi sostanziali mentre per piccole modifiche interne si può tentare. e vuole posso approfondire con lei il caso specifico. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, grazie dell’articolo pubblicato.
Sto per acquistare un immobile a Milano che avrebbe bisogno di una sanatoria (si tratta semplicemente di due piccoli tramezzi che però non rendono l’immobile conforme con la situazione catastale). Sono un professionista e dovrò totalmente ristrutturare l’appartamento in oggetto, demolendo completamente i tramezzi ora presenti. Mi chiedevo se fosse possibile far evitare il venditore le spese di sanatoria facendo un preliminare che permetta al compratore di iniziare subito i lavori tramite CILA, prima del rogito finale. In questo caso presenterei a catasto direttamente la pianta di progetto con modifiche fatte. Il perito per il mutuo verrebbe a valutare l’immobile solo dopo aver effettuato i lavori, prima del rogito finale. Mi faccia sapere cosa ne pensa. Grazie molte
P.S ho notato inoltre che nel decreto semplificazioni probabilmente le motifiche di piccoli tramezzi non hanno necessità di una sanatoria, questo può essere il caso?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Pur non essendo sostanziali è necessaria al fine della stipula dell’atto la conformità catastale. Questo per garantire la correttezza nel versamento dell’imposta di registro dovuta. La linea da lei descritta regge ma va impostata diversamente a mio avviso. La cila dovrà essere aperta da lei in quanto proprietario. A questo punto si hanno 3 anni di tempo per l’esecuzione delle opere. A cila aperta sarà necessaria la variante catastale corrispondente. Fatto questo si stipula a Cila aperta e dopo il rogito si provvede al cambio di intestazione della pratica a favore del compratore che potrà scegliere se eseguire le opere o depositare una variante in base alle sue esigenze. In alternativa, si può presentare la cila già seguendo gli elaborati richiesti dal compratore, questo sempre che sia vantaggioso in termini economici. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve e complimenti per il suo articolo, attuale e interessante. Volevo chiederle, dato che sono in fase di vendita del mio immobile e come molti, presenta delle difformità, quale sia la forma migliore per poter stipulare un preliminare di compravendita senza rischi per entrambe le parti. Potrebbe essere possibile stipulare un preliminare subordinato al buon esito della sanatoria, pertanto in caso di buon esito si prosegue, e in caso negativo l’annullamento del contratto con eventuale restituzione della caparra senza penale? Oppure è possibile il ricevimento della caparra, solo dopo il buon esito della sanatoria? La ringrazio infinitamente se mi vorrà rispondere e le porgo i miei migliori saluti
Buonasera, grazie per aver letto i miei articoli e per i complimenti. A seconda dei casi entrambe le strade sono percorribili anche se vista la lungimiranza che lei dimostra nell’informarsi prima direi che la soluzione migliore è sempre quella di sanare tutto e poi mettere in vendita. In caso lei abbia già il suo compratore può pensare di fare il preliminare con condizione sospensiva che lo rende nullo e privo di efficacia qualora, ad esempio, emergano necessità di sanatoria per importi superiori ad X euro. Eviterei comunque l’incasso della caparra da parte del compratore, al massimo in deposito al Notaio. Se vuole approfondire sul caso specifico mi rendo disponibile anche via skype. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Grazie mille per per la celere ed esaustiva risposta. Lei mi conferma quello che avevo intuito, mi chiedevo altresì se possibile ricevere una somma, piuttosto che con la formula della caparra confirmatoria, in forma di acconto sul prezzo, in tal caso per qualsiasi problematica dovesse venir meno l’accordo, può essere annullato e restituita la caparra, oppure conviene anche in questo caso specificare il subordine al buon esito della sanatoria come detto sopra? La ringrazio ancora una volta per la Sua cordialità e per l’attenzione ricevuta.
Buonasera, giustissimo il principio di inquadramento come acconto prezzo (ne parlo nel mio articolo sulla caparra acquisto casa), però io comunque metterei giù gli accordi con la condizionale ed eviterei il versamento della somma in mano alla controparte. A prescindere dall’onestà possono sempre subentrare imprevisti che a loro volta magari possono complicare il recupero delle somme versate, sempre che non vengano coperte da fidejussione bancaria. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho trovato molto interessante questo blog e nello specifico mi trovo in caso molto simile. Sto sanando un immobile che vorrei vendere e in particolare ho 3 tipologie di difformità, ossia un variazione di destinazione d’uso, un’eccedenza di cubatura a causa di un altezza che non corrisponde a quanto depositato in comune che ne consegue anche un difformità strutturale. Il tutto è stato già affrontato in comune anche se ad oggi la sanatoria non è stata ancora presentata. Nel mentre ho trovato un acquirente che vuole acquistare e che è a conoscenza delle irregolarità ed ad accollarsele senza che io proceda a sanarle. Ora a me starebbe anche bene perché andrei a risparmiare dei bei soldi, ma quello che capisco è che è anche rendendo edotti le varie difformità nell’atto di compravendita questo non è sufficiente a liberarmi della responsabilità delle irregolarità commesse. E’ possibile vendere l’immobile senza aprire una sanatoria solo rendendo edotto il problema nell’atto di compravendita? E’ inoltre condizione sufficiente affinché io non abbia problemi in futuro sia con l’attuale acquirente che con i vari successivi e con gli enti (comuni, regione)?
Attendo un riscontro, grazie.
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Mi prospetta un caso abbastanza difficile da risolvere secondo le indicazioni dell’articolo poiché stiamo parlando di abusi che provocano variazione dell’oggetto contrattuale ed incommerciabilità del bene. Detto questo trovo la strada del deposito spiegata nel testo di difficile se non impossibile applicazione. Potremmo studiare un iter diverso. Potremmo studiare un iter diverso sul caso di specie. Ad esempio stipulare un preliminare con immissione in possesso e l’accordo di stipulare l’atto a sanatoria conclusa da ritenersi essa a cura e spesa del compratore. Andrebbe inoltre previste via vi fuga reciproche dal contratto ove la sanatoria non andasse a buon fine. Ovviamente è solo un’idea di massima che dovrei vagliare in modo più approfondito e con contezza della situazione e della documentazione. Resto disponibile ad aiutarla e colgo l’occasione per porgerle i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati
Grazie della risposta. In realtà secondo la legge regionale le tipologie di difformità non sono ritenute di tipo essenziale (art. 139 legge regionale 1/2015) e per tanto non dovrebbe essere il bene incommericiabile. Mi è stato consigliato di fare una scrittura privata con dichiarazione delle problematiche, ma non so come questa possa “vivere” con eventuale atto notarile.
Buonasera, il mutamento della destinazione d’uso è abuso sostanziale senza ombra di dubbio alcuno, come pure l’aumento di volumetria che nella Legge Regionale viene circoscritto ad un implemento abusivo del 15%. Non sposo assolutamente la scrittura privata della quale inoltre vedo molto difficile la solidità legale. Quello che le consiglio a grandi linee è di lavorare a livello di compromesso, eventualmente concedendo al compratore l’uso del bene fino a sanatoria conclusa. Aggiungo una cosa per esperienza personale diretta, attenzione alle Leggi Regionali…a volte si scontrano con la norma Nazionale e possono comunque essere messe in discussione in sede di Giudizio. A prescindere dalla legittimità o meno, non sono un legale, quello che mi sento di consigliarle da subito è di creare un tavolo di lavoro condiviso tra i suoi tecnici e quelli dell’acquirente per impostare la transazione in modo si consensuale, ma con un atto che possa reggere. Circostanza quest’ultima a mio avviso non presente ad oggi. Mi rendo disponibile ad approfondire il caso di specie, per darle dei consigli significativi e precisi ho necessità di studiare la situazione in modo più dettagliato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno e complimenti per il blog. Avrei da chiedere il suo aiuto per un acquisto da poco effettuato. Dopo aver raggiunto un accordo con il venditore, abbiamo fatto richiesta di mutuo, durante la perizia della banca è emerso un piccolo abuso che il venditore sosteneva di aver sanato. Approfondendo la questione è venuto fuori che la pratica era quasi completa, il venditore ha integrato i documenti mancanti e il mutuo è stato erogato. Abbiamo fatto atto di compravendita, ma ad oggi la concessione in sanatoria risulta ancora alla firma del dirigente del comune e non possiamo procedere alla ristrutturazione dell’immobile.
Al momento mi ritrovo con un’immobile, acquistato e che sto pagando, senza poterne usufruire e per il quale è stato fatto un atto notarile. Mi chiedo e Le chiedo, ma tutto ciò è normale?
Attendo con ansia una sua risposta, grazie anticipatamente.
Buonasera, nonostante la chiarezza delle sue parole volevo chiederle una delucidazione. Sto acquistano un immobile che nella realtà differiva dalla piantina catastale ovvero ha la cucina posizionata in un annesso e un soppalco costruito dal venditore. Sembrerebbe che entrambe le situazioni possano essere “sanate” come recupero del sottotetto. Attualmente è stata presentata dal venditore una pratica che ha come oggetto “scia alternativa al permesso di costruire per recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti etc..”. Volevo sapere se posso procedere ad acquistare l immobile (con accettazione di mutuo) con questa pratica in corso e come potevo tutelarmi se qualcosa non andasse. Mi hanno detto che se il comune non risponde entro 30 giorni si può considerare un silenzio assenso ma che ha comuqnue 18 mesi per venire a fare i controlli ed esprimere eventuali altre richieste .. come posso fare?? Quando dovrei stabilire il rogito ..
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per darle una risposta certa ed univoca dovrei avere contezza della pratica presentata e della situazione generale e quindi posso solo darle alcuni suggerimenti. In primis sul mutuo, dubito che la banca eroghi fino a pratica positivamente conclusa, quindi preveda tempi lunghi nel preliminare, secondo le indicazioni fornite dal tecnico. Le pratiche si, sono campionabili e sarebbe bene pattuire anche una tutela successiva al rogito che fondamentalmente è di Legge, ma formalizzarla è altrettanto una buona idea. Purtroppo devo restare molto vago poiché non conosco nel il comune in cui l’immobile si trova ne i dettagli della situazione, se vuole comunque possiamo cercare di approfondire. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera dott. Zerbinati, complimenti per i suoi articoli. La contatto perché ci troviamo nella seguente situazione: saremmo interessati a fare una proposta di acquisto per una villetta, e nel caso in cui andasse a buon fine dovremo contestualmente chiedere un mutuo per circa 1/3 della somma richiesta. Ci siamo però accorti che nel sottotetto non abitabile è presente un piccolo bagno (da planimetria risulta ripostiglio), e che nella tavernetta sono presenti una cucina (da planimetria risulta sgombero) e una lavanderia con sanitari. Ci siamo informati e molti consigliano di chiedere, fin dalla proposta, un impegno scritto dei proprietari a sanare la situazione entro l’atto (anche perché rischiamo di ricevere parere negativo dalla banca). Il dubbio, di carattere molto pratico, è: quale è nel concreto il modo migliore di sanare queste situazioni? Inoltre se l’impegno è di sanare “entro l’atto”, la banca verrebbe a verificare quel giorno stesso dicendoci al momento dell’atto se possiamo avere il mutuo o no? Non siamo certi della bontà di questa soluzione e le saremmo grati se potesse darci qualche consiglio. Grazie!
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Il problema maggiore consta nel fatto che, mediamente, queste situazioni non sono sanabili. La soluzione quindi è di smontare tutto quello presente nelle superfici accessorie (sottotetto, cantina), prima della perizia della banca. A questo punto la proposta potrebbe recitare proprio l’impegno del venditore a ripristinare l’immobile come da ultimo titolo abilitativo prima della perizia della banca. Questo poiché, come da lei correttamente supposto, un Istituto di credito non erogherebbe il mutuo su immobile nell’attuale situazione. Questo ovviamente come discorso derivato dalla media dei casi e senza avere contezza dell’effettiva circostanza. Non esitate a farmi sapere se avete necessità di approfondire, i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno dott. Zerbinati.
Stiamo per vendere una casa terra-tetto a Fidenza, in centro storico e risalente a più di 100 anni fa, interamente da ristrutturare. Ci sono ovviamente alcune difformità ed una in particolare nel cortile, non sanabile. Questo però lo abbiamo scoperto dopo il contratto preliminare. Il nostro tecnico ci ha detto che possiamo ugualmente vendere, purchè il compratore accetti questa difformità. Fin qui bene, l’acquirente comprerebbe l’immobile così com’è senza pretendere diversamente. Poi abbiamo scoperto che il problema è nella sua richiesta del mutuo: il funzionario della banca non dà il consenso se l’immobile non è in regola con la sanatoria. Il mutuo per il compratore è assolutamente necessario. Le chiedo gentilmente se non c’è una possibilità di vendere ad esempio con una deroga, con l’impegno scritto di sanarla in primavera 2021 quando verrà ristrutturato? Grazie e cordiali saluti.
Matteo.
Buonasera e grazie per avermi scritto. Il fatto che non sia sanabile è un problema non da poco, ma di potrebbe tentare una strada intermedia. Lei quale attuale proprietario dovrebbe aprire una pratica edilizia a sanatoria secondo un progetto approvabile e che vada bene al compratore. Successivamente alla pratica redigere un aggiornamento catastale conforme al progetto in divenire dell’immobile, con assegnazione della relativa rendita. A questo punto stipulare l’atto di cessione con opere carico del compratore. Subito dopo l’atto verrà fatto un cambio di intestazione della pratica verso quest’ultimo che avrà poi anche la possibilità, se di suo gradimento, di depositare eventuali varianti. Con un buon rapporto tecnico-banca-notaio potrebbe funzionare, in alcune occasioni simili sono riuscito a sbrogliare la situazione. Molto dipende dall’atteggiamento dell’Istituto di credito, ovviamente. Se dovesse avere bisogno di approfondire non esiti a contattarmi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera e complimenti. Ho sottoscritto come venditore il compromesso per un immobile da me ereditato. In questa casa sono presenti degli abusi (la costruzione di un piccolo ripostiglio e delle verande). In buona fede ed ingenuamente ero convinto che l’abuso fosse stato sanato, anche perché nella pianta catastale sono presenti le modifiche. Ma da una ricerca (che ho sbagliato a non fare prima del compromesso) scopro che la pratica di condono (richiesto nel 1986) non è ancora conclusa. Ho fatto domanda al Comune dove è l’immobile per concludere la pratica, mi sono stati richiesti una serie di documenti, tra cui l’autorizzazione svincolo idrogeologico. A questo punto i tempi per concludere la compravendita si allungano di tanto e dovrei modificare con l’acquirente la data per la firma del rogito. Tra l’altro ho paura che la domanda possa essere respinta. Il notaio propone di concludere ugualmente la vendita specificando nel contratto che la pratica passerebbe all’acquirente nel momento in cui si conclude. Se andiamo avanti in questa maniera l’acquirente chiede di risparmiare il 5% sul prezzo concordato. Vorrei chiederle se facendo così, una volta venduto, sarei veramente libero da questa situazione ed eventuali spese e sanzioni che questa comporta anche in futuro. Spero di essere stato chiaro. Grazie
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non è semplice senza avere il polso della situazione darle una risposta granitica ed univoca. Di certo aprire la pratica prima del rogito a suo nome è cosa buona e giusta, come pure provvedere ad un accatastamento conforme all’elaborato della sanatoria in modo da assicurarsi la coerenza della rendita. A questo punto le vie sono due, la prima è che il compratore lasci una parte del saldo prezzo al Notaio fino a pratica conclusa. Nella seconda ipotesi, quella prevista dal Notaio stesso, si cambia intestazione alla sanatoria ed il nuovo proprietario provvederà a portarla avanti, solitamente è una via che si persegue quanto poi il compratore ha intenzione di depositare una variante per la propria ristrutturazione lasciando comunque al cedente il pagamento degli oneri di sanatoria. Direi tutto bene in entrambi i casi, importante che nell’atto venga ben precisato che esso supera ogni altro precedente accordo e che il compratore solleva il venditore da ogni altra futura qualsivoglia pretesa. Un consiglio, io un’assistenza legale per controllare gli atti la chiederei, giusto per stare dalla parte dei bottoni. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinat
Salve chiedo il suo supporto in merito alla mia situazione.
Abbiamo inserito nella proposta d’acquisto accettata dal venditore che avremmo fatto degli accertamenti catastali e di regolarità edilizia (corrispondenza tra stato di fatto e quanto approvato in Comune) e in caso di eventuali irregolarità sanibili, queste sarebbero dovute essere sanate dal venditore prima del rogito. A pochi giorni dalla firma del compromesso ci siamo resi conto che nel progetto originale risultava una finestra al posto di una porta finestra in una stanza. Non avendo possibilità di verificare, prima della stipula del preliminare, con accesso agli atti la variante al progetto depositata in Comune
(il comune é molto piccolo con un accesso possibile a settimana e funzionario poco collaborativo in quanto alla nostra prima richiesta di accesso agli atti ci ha fornito solo agibilità) ma volendo procedere con il preliminare pena la perdita della caparra versata, é possibile inserire di nuovo nel preliminare la clausola che prevede l’impegno della parte venditrice di sanare l’eventuale irregolarità prima dell’atto notarile? Oppure é necessario che alla firma del compromesso sia già tutto regolarizzato?
Probabilmente il tutto é stato gestito nella variante ma non avendone accesso nell’immediato vorremmo tutelarci
Buonasera e grazie per avermi scritto. Certo, il compromesso è una scrittura integrativa e supera la proposta, ovviamente serve il benestare del venditore. In nessun modo le modifiche possono essere unilaterali. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Salve e complimenti per la chiarezza di esposizione. Sarei molto interessato all’acquisto di un immobile che necessita di un importante intervento di ripristino con demolizione di alcune opere per le quali è stata rigettata la sanatoria richiesta col condono 2004. Il prezzo che è stato pattuito tiene conto dei costi di ripristino che dovrei sostenere una volta in possesso del bene. Quale tutela posso prendere in fase di compromesso? O meglio, esiste un modo per procedere a effettuare i lavori necessari al ripristino, a mio carico, prima della compravendita?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Scricchiola molto che sia lei a svolgere le opere prima di avere titolo sull’immobile. E’ possibile attraverso contratti di comodato e diverse altre soluzioni tampone che però non le consiglio. A mio avviso sarebbe più corretto che l’attuale proprietario depositasse la pratica edilizia a suo nome mezzo progetto acquirente con opere a carico acquirente post rogito. Una volta stipulato si cambia intestazione alla pratica e si portano a termine i lavori. Molto più lineare e senza implicazioni fiscali notevoli. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Salve dovrei vendere un magazzino che ha un problema dovrei sanare una situazione, nella planimetria interna il geometra che aveva svolto dei lavori non ha fatto il frazionamento dividendo il deposito e adesso dovrei sanarlo posso vendere lo stesso avendo giá un compratore o devo aspettare la sanatoria ?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Dipende da tipo di frazionamento e da cosa ha implicato il medesimo. Una via potrebbe essere quella di aprire la pratica edilizia, rogitare e cambiare intestazione alla pratica post atto. Ovviamente devono esistere i presupposti tecnici ed il totale accordo del compratore. Si dovrà, inoltre, provvedere all’aggiornamento docfa per rogitare con la rendita catastale a sua volta aggiornata. Le consiglio prima di muovere qualsiasi passo di incaricare un tecnico e coordinarsi con il Notaio del possibile compratore. Se vi è agenzia, aspetti a stipulare proposte di acquisto fino alla chiarificazione della situazione. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, Le vorrei chiedere un parere, in giugno del c.a. ha stipulato dal Notaio un contratto preliminare di compravendita del mio immobile con atto registrato. Il Notaio ha trattenuto la caparra di 200.000 euro in attesa delle cancellazioni di trascrizioni NON EFFICACI (fondo patrimoniale del vecchio proprietario FONDO DECATUTO). Inoltre è stata presentata da parte del mio tecnico una domanda in SANATORIA di una piccola piscina ( 18 mq) che è in attesa del parere della Commissione qualità ( il tecnico ha già ricevuto l’ok verbale da parte del responsabile del Comune) Secondo Lei è possibile rogitare inserendo nell’atto che è in corso la sanatoria della piscina e per maggiore garanzia della parte acquirente far trattenere al Notaio il costo della sanatoria? Oppure il Notaio non può rogitare con una lieve difformità?
Buongiorno a grazie per avermi scritto. Non trattandosi di una sostanziale modifica dell’oggetto contrattuale direi che è possibile stipula previo accordo del compratore. A garanzie di quest’ultimo la soluzione del deposito delle somme concordemente pattuite presso il Notaio, ove essere disponibile a trattenerle, è una soluzione condivisibile e che io stesso adotto quando possibile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
buongiorno,e complimenti.volevo chiederle un informazione ,ho comprato una casa a settembre 2019 ,dovevo fare dei lavori ,ho chiamato un ingeniere che ha riscontrato dei problemi ,ci vuole una sanatoria ,la mia domanda ,chi deve pagare la sanatoria ,e se posso chiedere un risarcimento per il tempo che è passato ,che sono nove mesi e la casa nel frattempo è invecchiata ,e se posso chiedere che l imu ,mi vanga rimborsato dal venditore ,perchè essendo prima casa non si paga ,ma a me tocca pagare perchè non posso fare la residenza ,grazie
Buonasera, grazie per i complimenti e per avermi scritto. Per risponderle a modo dovrei avere contezza del contenuto dell’atto ma in linea generale il venditore avrebbe dovuto sincerarsi della regolarità urbanistica e catastale. Il mio consiglio è di consultarsi con un legale specializzato in diritto immobiliare per adattare la linea generale al suo caso specifico, credo che egli sarà d’accordo con la mia opinione, ossia che il venditore dovrebbe collaborare attivamente per sistemare quanto difforme. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho degli immobili indivisi in comproprietà con altri eredi in cui uno di questi è aperta una cila a nome mio.
Chiedo se è possibile portare in divisione gli immobili con l’atto senza dover chiudere la cila a me intestata visto che lo stesso immobile mi è stato assegnato.
Grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Direi che si può mettere in piedi il trasferimento a patto che vi sia il nuovo accatastamento con relativa assegnazione della rendita corretta secondo il nuovo schema dell’immobile. La cila aperta non dovrebbe creare nessun problema. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Salve e complimenti per questo utilissimo blog.
Ho stipulato un compromesso per L’acquisto di una casa da rogitare entro il 31 luglio 2020.
Avendo delle difformità e qualche piccolo abuso, abbiamo pattuito con il venditore di abbassare un po’ il prezzo è di addossare le spese per la sanatoria a me acquirente.
Ad oggi ho ingaggiato due ingegneri e anticipato le prime spese di sanatoria.
posso firmare io la documentazione da presentare in comune avendo già un compromesso registrato? O devo attendere la firma del venditore viste le cause di forza maggiore dovute al Coronavirus ?
Questo allungherebbe i tempi e rischieremmo di non riuscire a rogitare entro il 31 luglio. O meglio potrei rigirare lo stesso?
Grazie mille
Buongiorno e grazie per i complimenti. Il compromesso non trasferisce diritto di proprietà ma è sufficiente far firmare le pratiche di sanatoria all’attuale proprietario, cosa che può già essere fatta. Discorso diverso se dovete attuare opere fisiche sull’immobile, essendo le responsabilità sempre a suo carico il tutto andrebbe regolato in modo molto più “severo”.
Così facendo egli concluderà la sanatoria tramite i tecnici nominati e con costi come regolati a livello di accordi.
Lo slittamento per cause di forza maggiore dettato dall’emergenza sanitaria può essere invocato, se dimostrabile la sua necessità, anche a prescindere dalla sanatoria in corso per la quale direi, alla luce delle poche informazioni che mi ha dato, tutti i tempi del caso. La ringrazio per avermi scritto e resto disponibile a qualsiasi chiarimento. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno e complimenti per i suoi articoli, in periodo di CoronaVirus come questo il 22 febb 2020 ho firmato un preliminare di compravendita (tramite agenzia immobiliare) per acquisto di un villino al mare con rogito da fare entro il 9 aprile 2020.
L’immobile in questione e’ stato oggetto di ampliamento nel 1984/85 ed il venditore ha presentato regolare domanda di sanatoria nel 1988 ed inserito quindi sia al Catasto che nella Visura Catastale le modifiche di ampliamento.
Tra l’altro nel preliminare ha dichiarato di essere in possesso del Permesso in sanatoria rilasciato dal comune di ….. come da domanda al protocollo del 1988.
La realta’ e che non esiste un regolare Permesso ed eventuale Certificato di condonabilita’, quindi ad oggi la parte acquirente ha dato mandato al Tecnico per poter fare tutte le pratiche al fine di ottenere i documenti necessari per il Rogito Notarile. In virtu’ di cio’ prevedo che i termini del Rogito non saranno rispettati e probabile slitterannno di 3/5 mesi.
Ora come devo comportarmi visto che i termini sono cambiati o cambieranno, ho gia’ pagato una buona caparra confirmatoria e da un punto di vista economico italiano alcune situazioni sono cambiate.
Ho cercato di parlare telefonicamente con il venditore per trovare soluzione ma fa finta di non sentire e mi ha chiesto di avere pazienza sui termini affinche’ si procede all’ottenimento dei documenti, quindi ho proceduto ad inviare Raccomandata per una chiamata d’atto entro fine mese di Aprile.
La ringrazio in anticipo per una sua cortese risposta.
Buongiorno e grazie per i complimenti, provo a metterci più impegno possibile! E’ purtroppo molto comune quello che le è successo, la superficialità pur nella buona fede generale genera diversi problemi contrattuali ed in modo specifico proprio sui termini essenziali.
Nel suo caso specifico prima di tutto bisogna capire con il tecnico incarico se quell’aumento di superficie è effettivamente sanabile e come verrà inquadrato. Tale abusi infatti sono considerabili sostanziali e possono dunque variare l’oggetto contrattuale con effetti a scalare fino anche alla nullità dell’atto di vendita.
Prima di tutto per come la vedo io ha fatto bene comunque ad inviare una chiamata a rogito, giusto per mettere le cose in chiaro.
L’avere pazienza è una strada, ovvero anziché stipulare il rogito al 30 Aprile potete fare con il Notaio un’integrazione al preliminare descrivendo tutte le nuove circostanze e tempistiche e registrandola nuovamente.
Se il tecnico garantisce che sarà possibile la sanatoria, potreste anche seguire la via alternativa che ho descritto nel corpo del testo. Provvedete all’accatastamento conforme in modo da essere sicuri sui parametri fiscali e stipulate il rogito senza però versare tutto il saldo prezzo. Potreste ed esempio lasciare una somma pari a 20/25.000 euro (non conosco gli importi totali dell’operazione) in deposito al Notaio che il venditore potrà prelevare a sanatoria positivamente conclusa e nuova agibilità ottenuta se previsto aggiornamento. La stessa somme, invece, verrà persa dal venditore nel caso non possa sistemarvi l’abitazione. In questo modo diventate proprietari, siete economicamente tutelati e potete utilizzare il bene.
Ripeto, questa strada solo se il tecnico garantisce che l’abuso è sanabile vista la gravità dell’abuso.
Terza opzione, chiamare inadempienza ma non la consiglio prima di tutto poiché siamo in un periodo storico calza a pennello con il concetto giuridico di causa di forza maggiore e quindi sarebbe tutto da vedere circa i termini essenziali dell’atto. In secondo luogo restate senza la casa al mare e con l’estate che arriva non mi pare una buona idea. Terzo amo il concetto di perdono, queste persone sono state superficiali è vero, ma deriva un gran parte dei casi dalla mancanza di informazione. Questo è anche uno dei motivi per cui ho iniziato a scrivere questo blog. Mi auguro che lei e la sua famiglia siate al sicuro da questa besti nera che ci ha colpiti e che possiate presto godervi la vostra nuova casa al mare, io darei oro per poter raggiungere la mia! I miei migliori saluti.
buongiorno e complimenti.
sono proprietario di due immobili, di cui uno locato ed uno ancora occupato dal precedente inquilino, entrambi gli immobili presentano difformità tra lo stato dei luoghi e le piantine catastali.
l’inquilino dell’immobile locato ha proposto di acquistare i due immobili, ed in considerazione del prezzo, di assumersi l’obbligo di sanarli e firmare un preliminare di compravendita in cui sarà edotto degli abusi e si impegnerà alla loro sanatoria entro il rogito.
ecco il mio dubbio, in sede di rogito, in casa di mancata sanatoria cosa succede? io ho interesse a vendere e vorrei far ricadere l’impegno e la responsabilità della sanatoria su parte acquirente, il preliminare, così scritto, mi tutela o stiamo facendo qualche irregolarità?
grazie in anticipo
Buonasera, se le difformità sono sostanziali è necessario sanare prima sempre che sia possibile. In caso contrario con il comune accordo si può mettere in piedi l’operazione ma ci sono diverse criticità. Una soluzione intermedia è aprire la pratica e rogitare con pratica aperta ed opere a cura e spese dell’acquirente, ma anche in questo caso è necessario capire la percorribilità nel suo caso specifico. Se vuole possiamo approfondire, i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Spero di ricevere una cortese risposta: durante le visite fatte ad un immobil che vorrei acquistare ho rilevato una difformità catastale e l ho segnalata alla agenzia immobiliare che ha prontamente replicato che avrebbe provveduto a verificare.
Dopo due mesi ho avanzato proposta d’ acquisto dell’ immobile inserendo la clausola che a rogito l’ immobile doveva essere non solo libero da cose e persone ma anche da gravami di sorta e in regola urbanisticamente e catastalmente. tra venti giorni dovrebbe esserci la firma del rogito e ho scoperto che la casa è occupata da un inquilino che non riesce ad uscire entro i venti giorni che rimangono e la sanatoria non è neanche stata presentata al comune.
Che si fa in questi casi? si annulla il tutto? Per quanto mi riguarda non ho alcuna intenzione di andare a contenzioso , ma quali sono le possibilità di soluzione? Il venditore sembra non interessarsi molto alla cosa e l’ agenzia dice che ha le mani legate (da chi e cosa non saprei).
grazie
Buonasera, mi scuso del ritardo ma il blog ha moltissimi messaggi e le festività mi hanno un rallentato. La situazione non è rosea anche se ad essere in fallo, in vero, sono i venditori che hanno liberamente accettato la sua proposta. Concordo sull’evitare contenziosi e l’unica via ove possibile da parte vostra potrebbe essere integrare gli accordi di proposta procrastinando i termini ultimi. Ovviamente non è corretto ma l’unica, triste, alternativa è provvedere ad una chiamata a rogito cosa che comunque le consiglio di fare senza ombra di dubbio tramite il suo legale di fiducia. Mi rendo disponibile ad una telefonata di approfondimento per farmi perdonare del ritardo nella risposta. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
buongiorno e complimenti per le informazioni che state dando, veramente.
Ho promesso in vendita un immobile sottoscrivendo un preliminare. Una settimana dopo è emerso che occorre effettuare una sanatoria per delle difformità. Ho dato subito incarico ad tecnico il quale ha depositato la pratica in comune. Il problema è che sforeremo di circa 2 mesi il termine NON sostanziale previsto nel preliminare. Ho dato la mia disponibilità alla parte acquirente a farmi carico delle maggiori spese che devono sostenere per questo ritardo (affitto e quant’altro dimostrabile).
Questo leggero ritardo puo’ costarmi il doppio della caparra? a cosa potrei andare incontro, grazie mille.
Buonasera e grazie per avermi scritto e per i complimenti. Mi scuso del ritardo ma le festività e le numerose richieste in coda sul blog mi hanno rallentato nelle risposte. Il fatto che i termini non fossero sostanziali certamente aiuta, come pure aiuta la sua solerzia nel dimostrare buona fede contrattuale anche rendendosi disponibile alla compensazione del “danno”. Ad ulteriore aiuto nelle esigenze dell’acquirente si potrebbe prevedere, ove possibile, un’immissione anticipata in possesso mezzo integrazione Notarile. Questa darebbe la possibilità al compratore di insediarsi in casa anche se non rogitata per poi stipulare la vendita appena pronta la parte tecnica. Le consiglio però una buona caparra, giusto per non ritrovarsi poi nelle condizioni opposte. Di certo è stata una svista che era meglio evitare, ma da come la leggo mi pare assolutamente nella direzione corretta. Il diritto è chiaro, ma l’applicazione del medesimo e le relative azioni dipendono spesso e volentieri dall’atteggiamento degli attori. Mi auguro che lei possa vedere il suo iter svilupparsi nel migliore dei modi. Per farmi perdonare del ritardo mi rendo disponibile ad un approfondimento telefonico. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno. Ho firmato un preliminare per l’acquisto di una casa. Ma quando è venuto il perito della banca per procedere con il mutuo, ha notato una non conformità edilizia esterna. La mia domanda è: l’agenzia immobiliare, sapendo che c’era questa possibilità doveva avvisarmi di questa cosa? Ora mi trovo a pagare un affitto fino a quando il venditore non sistema.
Buongiorno, l’agente immobiliare ha obbligo di comunicare ogni informazione a lui nota e di investigare per quanto di sua competenza. In merito alla conformità urbanistica tale investigazione deve essere svolta da un tecnico incaricato dalla proprietà e certamente in questo l’agente ha il ruolo di ben consigliare il venditore su tali necessità. Detto questo, sarebbe da capire ed eventualmente dimostrare la quantità e la qualità delle informazioni detenute dal mediatore ed il livello di diligenza applicato. Il venditore, mi pare di capire, in questo caso non ha potuto mantenere le promesse fatte in sede di preliminare creando un “maggior danno”. Le consiglio di richiedere la consulenza di un legale esperto di diritto immobiliare per le valutazioni caso specifiche che io ovviamente non posso darle in quanto non a conoscenza della forma degli accordi intercorsi. I miei migliori saluti, dott. Fabio Zerbinati
Buonasera, Le vorrei chiedere un’info in seguito a una situazione anomala che forse rientra in una delle casistiche enunciate qui.
Come acquirenti abbiamo effettuato una proposta d’acquisto con la solita caparra a patto che fosse sanata una finestra non presente nella scheda catastale; l’agente immobiliare fissava il rogito e intanto rassicurava che per tale data avrebbe avuto pronta la sanatoria; man mano che si avvicinava la data gli chiedevamo lumi e lui ci rassicurava che era tutto a posto e che il geometra, incaricato della sanatoria, avrebbe avuto l’OK dal comune in tempo; arrivati al rogito, l’agente immobiliare ha portato la sanatoria fatta 1 mese prima e il notaio ha annotato la sanatoria nella vendita.
La sera stessa però abbiamo scoperto con il nostro ingegnere, incaricato della ristrutturazione dell’immobile, che il geometra della parte venditrice ha comunicato uno stravolgimento della planimetria rispetto a 30 anni fa, tra cui lo spostamento del palazzo condominiale di 3 metri, la creazione di un pezzo di balcone inesistente in origine e porzioni di 2 stanze da letto dichiarate inabitabili a causa della poca luminosità delle stesse (ha preso misure delle finestre dall’esterno e non dall’interno che era più largo): ora l’ingegnere deve abbassare il soffitto a 2,40 metri in queste porzioni delle 2 stanze per circa 8mq.
Secondo Lei ci possono essere delle possibilità di richiesta risarcimento alla parte venditrice visto che quest’aspetto non era presente inizialmente nella proposta? Sembra che l’agente immobiliare, temendo la perdita dell’affare, lo abbia fatto a posta a presentare la sanatoria al rogito (ovviamente nessuno dei presenti al rogito era ingegnere edile per capirci qualcosa). Immagino che ci saranno delle sanzioni anche al condominio per la parte relativa allo spostamento del palazzo.
Buongiorno, in questa materia per darle certezze è necessario un tecnico e tutta la documentazione ma posso darle una linea generale che vale sempre. La variazione di quello che viene definito oggetto contrattuale è di certo rientrante tra quelle che provocano risoluzione del contratto, più o meno vigorosamente in base a quanto tali variazioni sono considerabili sostanziali. Il mio consiglio è di mettervi seduti ad un tavolo tecnico e capire prima di tutto se le difformità sono sanabili, i costi, i tempi. Da tale tavolo e dai relativi atteggiamenti poi valutare le strade percorribili tenendo a mente che senza ombra di dubbio, a mio avviso, il venditore avrebbe dovuto assicurarsi prima dello stato della cosa venduta. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera,
ho ereditato un’immobile così suddiviso: 5/6 a me ed 1/6 al figlio del marito di mia mamma (non mio fratello).
Abbiamo deciso che avrei acquistato io la sua quota pari ad 1/6 per avere l’intera proprieta’.
Durante un controllo per la relazione urbanistica è risultato che la soffitta non corrispondeva a quanto dichiarato nella mappa catastale , pertanto il geometra ha fatto una sanatoria .
Da quanto ho letto il costo della relazione tecnica e la multa , per un totale di cirtca 2.500 euro dovrebbero essere a carico del venditore , in questo caso del figlio del marito di mia mamma. A me dovrebbero competere gli oneri del notaio.
Altra questione spinosa… le spese condominiali che ho sempre pagato io negli ultimi 3 anni, dalla morte di mia mamma e del marito. so che dovrebbero essere ripartire in base alla quota di proprietà ma l’altro proprietario sostiene di non aver usufruito della casa in questi anni pertanto non vuole pagare .
Altra cosa il valore dell’immobile . il valore catatstale è di circa 130.000 euro. noi l’abbiamo fatta valutare da 2 agenzie immobiliari ed entrambe ci hanno dato un valore di mercato di 150.000 euro. Abbiamo pattuito che gli avrei dato 25.000 euro pari ad 1/6 di 150.000. Vorrei sapere però nella valutazione fa fede il valore catastale o il valore di mercato.
Grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Trovo la situazione un po anomala in quanto si, solitamente è il venditore che garantisce della cosa venduta ma in questo caso essa è rappresentata da una porzione minima di un intero già di sua proprietà. Su questo quindi sarebbe anche, a mio umile avviso, una suddivisione dei costi in discrepanza dall’uso e consuetudine. Per quanto riguarda il valore catastale esso ha un senso nella valutazione generale ma in misura minima ai fini commerciali. Direi dunque che quanto da voi concordato è assolutamente equo. Il valore di un immobile è il più probabile valore di scambio di quel bene nel periodo di applicazione e quindi l’esservi basati sulle valutazioni commerciali è cosa buona e giusta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, ho letto vari Suoi articoli interessanti e utili e ho deciso di scriverLe per sottoporLe un mio dubbio. Ho ereditato una quota di un appartamento che quindi ora è in comproprietà con altri coeredi. Non sappiamo ancora se venderlo o cosa fare ma io vorrei verificare che sia tutto a posto. Se nel momento in cui otteniamo la mappa catastale ci accorgessimo che non corrisponde alla situazione reale io posso pretendere che si proceda alla verifica della conformità urbanistica ed edilizia e quindi alla verifica dello storico dei lavori/concessioni/eventuali sanatorie/condoni? Gli altri proprietari possono opporsi? Ma a questo punto davanti alla legge quale sarebbe la situazione? Che responsabilità ci sarebbero? La legge cosa dice nei confronti degli altri che non vogliono regolarizzare? Li si può forzare?
Posso pretendere che le eventuali spese per quanto sopra indicato e per mettere in regola eventuali non conformità vengano sostenute e suddivise da tutti i proprietari dell’appartamento?
A quel punto io posso procedere da sola o loro possono opporsi e impedirmi di procedere?
E io cosa posso fare a quel punto? Di chi sono le responsabilità?
Se loro io posso procedere da sola, le responsabilità e le spese sono solo mie?
Grazie
Buongiorno, questione spinosissima. Voi tutti congiuntamente siete “il venditore” e quindi rispondete come tale. Lei può assolutamente procedere a controlli e sanatoria, ma loro posso non partecipare. Il punto è che, invece, se non procedete e subentrano problemi rispondete tutti.
Io chiuderei un occhio, forse due, e provvederei a far controllare l’immobile a prescindere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati