Saldo e stralcio immobiliare, la soluzione quando non si paga il mutuo.

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Il saldo e stralcio immobiliare è quella procedura volta ad evitare il pignoramento di un immobile quando si crea un debito non direttamente estinguibile.
saldo e stralcio immobiliare a bologna

La pratica definita saldo e stralcio immobiliare è un’ottima soluzione quando non si paga il mutuo per l’immobile o quando sullo stesso insistono ipoteche che non siamo in grado di cancellare con la nostra liquidità.

In questi ultimi anni ho accompagnato diverse persone in questo processo e posso dire che ha moltissimi vantaggi e pochissimi svantaggi.

Cosa significa saldo e stralcio

Il significato è insito nella scomposizione del termine stesso: saldo del debito in misura ridotta e stralcio dell’ipoteca gravante sull’immobile al fine della vendita medesima.

Si tratta nel complesso di una strategia, solitamente coadiuvata da più professionisti, volta alla trattativa con un creditore per chiudere una posizione debitoria secondo parametri sostenibili dal debitore.

Un metodo efficacissimo per vendere casa con ipoteca dribblando danni al venditore ed ai compratori

Il creditore nei casi del saldo e stralcio immobiliare può essere rappresentato sotto varie forme, le più comuni direi che sono la Banca che ha erogato il mutuo o il Condominio.

Tenete presente che questo tipo di procedura presenta, come vedremo man mano qui, diverse necessità e che i tempi possono essere lunghi. Per questo motivo se ritenete di avere bisogni come vendere casa velocemente o vendere per acquistare altri immobili è bene agire con ampio anticipo

Gli attori di un corretto saldo e stralcio.

Non esistono attori principali e secondari, serve essere squadra ed anche il creditore va interfacciato con la corretta empatia. Egli non è il nemico da combattere ma il soggetto con cui fare tutti un buon affare.

In questo discorso di evince ancora di più come in una pratica di saldo e stralcio immobiliare sia fondamentale l’intervento congiunto di una squadra efficace. Ho scelto nella mia professione di lavorare con tecnici, legali, consulenti e professionisti anziché altri agenti immobiliari non per nulla.

La figura del consulente del debito ha le conoscenze finanziarie per una corretta analisi delle circostanze debitorie. Fondamentali.

Un buon agente immobiliare, meglio se anche perito, ha la capacità di dimostrare l’effettiva potenzialità di monetizzazione dell’immobile in ordine al momento di mercato.

Un legale ha il polso della situazione in merito ai diritti di un debitore.

Un tecnico ha la capacità di garantire la libera commerciabilità dell’immobile in ordine urbanistico ed amministrativo.

Un esempio pratico in merito al saldo e stralcio.

Mi rendo conto che il discorso possa non essere immediato per i non addetti ai lavori e quindi un esempio pratico credo sia perfetto prima di entrare nel dettaglio.

Vi racconto un caso reale che ho seguito proprio in questi mesi.

Giuseppe e Franca, nomi ovviamente di fantasia, avevano comprato la loro casa tramite un mutuo nel 2008 a circa 168.000€.

Dopo alcuni anni per tutta una serie di sfortune che nella vita possono sempre arrivare a tutti noi, si ritrovano a non poter più sostenere la rata di mutuo mensile.

Ciò crea un ritardo ed un accumulo e così mi chiamano per vendere la casa.

Nel 2018 valuto la casa 80.000€ a causa della crisi, ma il residuo mutuo è ancora 120.000€ e quindi non eravamo nella possibilità di cancellare l’ipoteca con la sola normale vendita.

L’intervento del consulente del debito

Per aiutare i ragazzi ho interpellato un professionista del debito, per definizione più competente di me negli aspetti finanziari ed insieme a lui abbiamo creato una strategia per trattare con la banca ed evitare l’esproprio.

La sua analisi era volta a provare l’effettiva incapacità della coppia al pagamento, la mia a dimostrare l’effettivo prezzo di probabile vendita al momento attuale.

Il tutto è stato accompagnato da un calcolo sul presunto valore ricavabile dalla Banca tramite un’asta, da confrontarsi con i numeri di una eventuale pratica di saldo e stralcio immobiliare.

Essendo quest’ultimo ipoteticamente di molto inferiore alla mia valutazione immobiliare siamo riusciti in simbiosi a produrre un accordo con l’Istituto. Quale? Ha accettato di cancellare l’ipoteca derivante dai 120.000€ di debito a fronte di un pagamento di soli 80.000€.

A questo punto, dopo i normali accertamenti tecnici sull’immobile, ho provveduto alla commercializzazione ed al reperimento del compratore a quella cifra pattuita.

Problema risolto. Casa venduta, debito estinto, vita nuova il tutto con Banca rientrata economicamente e compratore soddisfatto per aver comprato ad una buona cifra di mercato

Quando si può presentare una domanda di saldo e stralcio

Non c’è una regola ed ogni caso è storia a sé. Quello che vi posso dire per esperienza è che tanto più è dimostrabile la necessità della procedure tanto più alte sono le probabilità di riuscita.

Con una precisazione, nessuno e dico nessuno può farvi promesse di nessun tipo. Un creditore può rifiutare, sempre.

L’arma vincente è in primis la capacità di negoziazione dei professionisti che si interfacciano con lui. In secondo luogo l’effettiva pratica dimostrazione della congruità della richiesta di saldo e stralcio immobiliare.

L’importanza degli accertamenti tecnici nella pratica di saldo e stralcio

Ho menzionato, come sovente in questo blog, l’importanza degli accertamenti tecnici in questo tipo di procedura, perché?

Semplice, una volta che il consulente delegato a trattare il creditore ha trovato l’accordo economico si entra nel processo di vendita dell’immobile. Quest’ultimo differisce pochissimo da una normale compravendita.

L’accertamento di conformità urbanistica ed edilizia va dunque svolto nelle primissime fasi della procedura in modo da avere il tempo per eventuali sanatorie volte alla libera vendita.

Gli atti negoziali e la loro corretta impostazione

Ho detto che il processo di saldo e stralcio è quasi uguale ad una normale compravendita come processo generale ma dobbiamo specificare una sensibilità di ordine negoziale.

Una volta attivata la procedura e trovato un valido compratore andrà formalizzato un atto negoziale di accordo, proposta irrevocabile di acquisto o preliminare, che una volta sottoscritto per accettazione dal venditore andrà in visione del creditore.

A tal proposito io uso solitamente utilizzare una clausola risolutiva espressa a tutela degli attori. In cosa consiste? E’ una recita che annulla e toglie efficacia all’accordo negoziale ove il creditore effettivamente non adempia agli accordi economici iniziali.

In questo modo sia il debitore che il compratore evitano danni da inadempienza contrattuale ove dovesse interrompersi il processo di saldo e stralcio immobiliare.

Vantaggi e svantaggi del saldo e stralcio immobiliare.

Parto dagli svantaggi, onestamente non ne trovo.

Con una corretta strategia di saldo e stralcio immobiliare devono essere tutti contenti. Il debitore annulla il debito e può iniziare una nuova vita.

Il creditore recupera una somma maggiore e più rapida di quella ottenibile tramite esproprio ed asta.

I professionisti lavorano e vi posso garantire che oltre all’aspetto economico delle attività in questo tipo di procedura c’è anche quello umano.

Mai come nelle pratiche di saldo e stralcio immobiliare ben riuscite mi sono sentito utile alle persone. Non è poco, almeno per me.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato ai miei articoli, sono scritti con passione. Qui sotto trovate altre due righe su di me e sul mio lavoro oltre che i miei contatti per raggiungermi sui social media. A presto.

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

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