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Relazione tecnica integrata. Cos’è, a cosa serve e quanto costa.

La relazione tecnica integrata è un documento, introdotto nel 2017, che certifica la regolarità urbanistica e catastale di un immobile. La può fare un Geometra, un Ingegnere o un Architetto. Non è obbligatoria per Legge ma solo consigliata ed ha un costo minimo di 300 euro.

Relazione Tecnica Integrata
Approfondiamo sulla dichiarazione richiesta da molti Notai

Cos’è la relazione tecnica integrata

RTI è la sigla abbreviante, ovviamente.

In ogni rogito del passato ogni venditore auto certificava la regolarità dell’immobile.

Questo attraverso una frase di rito che recitava più o meno così

Notaio chiede dichiarazione di un tecnico
La recita che da sempre causa problemi.

Lo vedete sicuramente anche nel vostro atto di provenienza e si basa su un principio fondamentale.

Il venditore di un immobile deve garantire della cosa venduta.

Il grande buco nero. Come può un privato senza competenze certificare questo?

Semplice. Non può!

La RTI non solleva il proprietario, ma mette basi più solide alle sue dichiarazioni.

Cosa controlla

La dichiarazione del tecnico è su tre materie, tutti molto importanti.

  • Urbanistica e vincoli
  • Catastale
  • Agibilità

La prima certifica la coerenza dello stato di fatto con i titoli depositati in Comune e la presenza di vincoli.

  • Licenza
  • Condono
  • Ultimo titolo

La seconda ripete il processo di confronto con gli elaborati del catasto, ne parlo meglio dopo.

Nella terza fase si verifica se l’immobile è provvisto o meno di agibilità.

Tutto questo per ogni singola unità, quindi se c’è un garage va fatta anche per quello.

Cosa non controlla

Non essendoci Legge non c’è regola fissa ma i modelli classici escludono:

  • Regolarità parti comuni
  • Confini del mappale
  • Agibilità parti comuni

Non vengono, inoltre, controllati impianti tecnologi e ne prestazione energetica.

E’ obbligatoria?

Assolutamente no, nonostante molti lo sostengano.

Non c’è alcuna Legge che ne imponga la stesura.

Esiste dal 1 Settembre 2017 a seguito di un protocollo d’intesa.

Tra chi? Notariato, Ordine Architetti, Collegio Geometri ed Ordine Ingegneri.

Da allora spesso è stata menzionata tra i documenti per vendere casa, come obbligo. Sbagliando

In merito, nel 2019, si è espressa l’Antitrust.

Cosa dice il il Garante sulla relazione tecnica integrata

L’osservazione è arrivata il 04.04.2019 da parte dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato – Direzione Manifatturiero e Servizi.

Inviata agli Ordini professionali, al Notariato ed alle Federazioni Agenti immobiliari.

Riassumiamo così il suo contenuto.

Relazione tecnica integrata non obbligatoria
Chi sostiene il contrario, sbaglia.

Nel prossimo link trovato il testo originale della comunicazione: Antitrust

Chi fa la relazione tecnica integrata?

Questo poiché essa viene redatta da un tecnico abilitato.

  • Geometra
  • Architetto
  • Ingegnere

L’incarico professionale dovrà essere conferito dal proprietario della casa. Il realtà potrebbe farlo anche l’acquirente, ma servono le deleghe del caso.

Se vivete a Bologna o Ferrara potete chiedere un preventivo ai tecnici che collaborano con me. Molti seri e molto in gamba, basta scrivermi a fz@a-s-e.it.

Perdonatemi per questa breve nota auto promozionale e proseguiamo col nostro discorso.

Quanto costa

L’antitrust si è espressa anche in merito al costo.

Deve essere libera definizione da parte dei redattori di tutti gli aspetti qualitativi ed economici della redazione.

Questo probabilmente espresso in merito alle convenzioni che taluni Comuni hanno applicato.

Sono dunque vietate tariffe forfettarie o concordate con Enti o Comuni.

Premesso questo, il prezzo varia in base a tre fattori principali.

  • Dimensione dell’immobile
  • Parcella del professionista
  • Numero di accessori

Per darvi un’indicazione si parte da un minimo di 300€ +iva per piccole unità. Esclusi i costi necessari per le eventuali sanatorie necessarie.

Diffidate dalle RTI a costo stracciato, se sono fatte male creano più danni dell’assenza.

Una voce in più nel computo costi vendita casa, è vero.

Come vedremo dopo, però, è anche uno strumento per valorizzare la vendita.

Chi paga la relazione tecnica integrata

Non c’è una Legge quindi non c’è una regola, ma solo un uso.

In Emilia Romagna ad esempio la paga chi vende, in Toscana chi compra.

Nulla toglie, però, di prendere accordi tra di voi per dividere il costo.

Io onestamente consiglio sempre di farla prima di mettere in vendita l’immobile. E’ una mia idea e quindi la rimborso a chi mi sceglie come consulente immobiliare per la vendita.

Chiudo subito la nota auto promozionale, passatemela, e torno al cuore del discorso.

Quando bisogna farla

Approfondiamo il concetto temporale, è parecchio importante.

Un Notaio richiede dichiarazione urbanistica di un tecnico prima del rogito, io dico che è troppo tardi.

Ovviamente ho ragione io e vi spiego perché.

Già quando stipulate una proposta di acquisto immobiliare o un preliminare create reciproci obblighi.

Il venditore, ad esempio, promette di rogitare entro due mesi.

Bene, se dalla relazione tecnica integrata emergono abusi edilizi non sanabili entro il rogito sono dolori.

Dolori che rappresentano una fetta enorme dei classici problemi di compravendita.

Può influire sulla valutazione?

Indirettamente si.

Motivo per cui, addirittura, sarebbe bene farla ancora prima di mettersi sul mercato.

Potrebbe rilevare, ad esempio, abusi non sanabili. Il successivo ripristino dei luoghi coinciderebbe con una variazione dell’oggetto contrattuale.

A sua volta questo cambiamento produrrebbe un diversa valutazione immobiliare.

Morale della favola, prima si fa meglio è.

Cosa fare se saltano fuori problemi, come nel 70% dei casi?

Non conforme, cosa fare

Se abbiamo già stipulato accordi dobbiamo per forza sanare. In alternativa potremmo rinegoziare, quando possibile, con il compratore.

Nel caso siamo ancora liberi va valutata la situazione. Ci sono casi in cui si può anche pensare di vendere casa cosi com’è.

Ne parlo meglio in due articoli che vi consiglio di leggere.

Sapere a cosa si va incontro permette di pianificare ogni passaggio della vendita.

Un atto di serietà verso voi stessi e verso i compratori. 

Quanto tempo ci vuole

Molto dipende dal tempo che il Comune impiega per fornire i precedenti edilizi dell’immobile.

Mediamente circa un mese e mezzo tra reperimento degli atti, rilievo tecnico e tutte le attività di confronto.

Ovviamente dovremmo aggiungere quello per eventuali sanatorie

Aspetti fiscali

Perché ogni Notaio richiede la dichiarazione di un tecnico?

Essa include i controlli catastali e quindi viene certificata la rendita catastale.

Da quest’ultima si calcola il valore catastale per il calcolo delle imposte.

L’asseverazione tecnica è un ulteriore controllo della corretta fiscalità in compravendita.

Esempio di relazione tecnica integrata

Adesso vi mostro un esempio di relazione tecnica integrata.

Ogni tecnico può redigerla nel modo che preferisce e con il livello di servizio che vuole. Sarà lui a doverla firmare ed assumersene le responsabilità

Ovviamente, non vale nulla se non è da lui firmata e timbrata.

Partiamo dal frontespizio dove troviamo i dati del tecnico abilitato e quelli di chi conferisce l’incarico.

Sotto parte la collocazione dell’immobile per indirizzo e città, per proseguire l’inizio dell’identificazione catastale.

esempio relazione tecnica integrata
Frontespizio comune

La seconda pagina continua con i riferimenti catastale, identificando il protocollo della planimetria ed altri dati.

A proposito, ho scritto un articolo su come correggere la planimetria catastale non conforme allo stato di fatto. Così avete un quadro maggiore.

Sempre nella stessa pagina troviamo la dichiarazione di conformità catastale.

Dichiarazione di conformità catastale RTI

Nelle sezioni successiva inizia la verifica di conformità urbanistica, quella Comunale per intenderci.

Vengono riportati i numeri di protocollo di tutti i precedenti edilizi

Sezione urbanistica relazione tecnica integrata

per due pagine, così per farvi un’idea di quante cose vengono analizzate.

elenco titoli abilitativi per Relazione tecnica integrata

Subito dopo abbiamo la pagina con i vincoli. Non finisce più lo so!

La relazione tecnica integrata elenca i precedenti edilizi

Nella pagina finale troviamo l’area dedicata all’agibilità e le dichiarazioni finale di corrispondenza urbanistica.

Dichiarazioni nella relazione tecnica integrata

C’è solitamente anche un altro foglio che non inserisco per comodità, contiene eventuali note del tecnico.

Gli allegati

A tutto questo andranno anche allegate le copie del certificato di agibilità se reperito.

Non solo, la planimetria catasta e la visura catastale.

A proposito di quest’ultima. Non è sempre di facile interpretazione ma contiene dati molti utili anche per la gestione.

Ho scritto un articolo su come leggere la visura catastale, così potete ricavarli in autonomia.

Considerazioni per i venditori

Lato venditore ha diverse implicazioni opposte tra loro:

  • Aumento dei costi per la cessione
  • Più situazioni da gestire, ergo seccature
  • Maggior tutela contro pretese e risoluzioni di contratto
  • Aumento della valorizzazione dell’immobile

Vi consiglio, ancora una volta, di incaricare il vostro tecnico prima di mettervi sul mercato.

Così godrete dei maggior vantaggi che questo documento può darvi.

Quelle per gli acquirenti

Lato acquirenti, beh…un grande vantaggio e basta.

Comprare un immobile certificato è una grande cosa, ma anche per loro vale la stessa cosa.

Controllate che sia disponibile prima di scrivere proposte o preliminari!

Se viene fatta in ritardo potreste comunque trovarvi a dover gestire criticità in corso d’opera. Meglio evitare!

Per approfondire ho scritto un articolo come dettagliato sull’acquisto prima casa, magari vi è utile!

Conclusioni sulla relazione tecnica integrata

Non è obbligatoria, è vero, ma c’è ci sono molti validi motivi per farla lo stesso.

Banche, Notai ed Agenzia immobiliare non vi possono obbligare ma se ve la consigliano fortemente non posso biasimarli.

Grazie per il tempo dedicato al mio blog immobiliare, è scritto con grande passione per il mio lavoro.

Se avete domande in fondo alla pagina c’è l’area commenti.

Per un aiuto in più potete richiedermi una consulenza immobiliare.

Hai ancora un minuto?

Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore, vorrei che visitassi la mia biografia!

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Questo articolo ha 54 commenti.

  1. Ottavio

    Buonasera,casualmente mi sono imbattuto in questa sua pagina e le sono davvero grato per la disponibilità e cortesia verso tutti gli intenti.le espongo il mio caso.a fine ottobre 2019 ho acquistato una appartamento in condominio.la parte venditrice era rappresentata da un avvocato tutelare.nell’atto di compravendita c’è inserita la clausola che io acquirente non posso rivalermi sul venditore per vizi, difformità urbanistiche/catastali o altro.pero c’è anche scritto che la parte venditrice dichiara conforme urbanisticamente l’immobile.dopo il rogito ho incaricato un tecnico per eseguire dei lavori e facendo l’accesso agli atti scopre che è difforme nella distribuzione interna dei locali e c’è un ampliamento oltre il 2% circa 4,40mq in più.l’atto è annullabile?la parte venditrice è responsabile dell’abuso?quale iter mi consiglia.spero in una sua risposta.nel frattempo cordiali saluti e complimenti.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, da quello che leggo parliamo di modifiche sostanziali e che cambiano di fatto la natura dell’oggetto contrattuale. Il mio consiglio è di andare a fondo con un legale specializzato in diritto immobiliare poiché per come la vedo io senza aver letto gli atti mi pare che quanto da lei firmato rientri nel concetto di clausola vessatoria. Le modifiche interne, ove non causa di variazione della rendita, erano un discorso su cui si poteva ragionare, ma una variazione di sagoma oltre tolleranze la vedo una questione decisamente più spinosa. Tutto questo a mero titolo di parere personale da approfondire, ripeto, con l’aiuto di un legale specializzato. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. Elisa

    Salve, la mia domanda è: chi tutela questa relazione?? Entrambe le parti?? Qual’è la tutela del venditore?? Il compratore trovasse difformità una volta acquistato senza relazione può impugnare la vendita?? E quanto tempo ha per farlo?? Grazie per la cortese attenzione

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Elisa e grazie per avermi scritto. La relazione è utile sia per chi vende che per chi compra poiché definisce chiaramente l’oggetto contrattuale. Nella fattispecie durante una compravendita è il venditore a dover garantire della cosa venduta e colui che rischia di ritrovarsi inadempiente. Quindi, la RTI tutela entrambe le parti con specifico punto sul venditore. Il compratore che dopo l’atto rileva comunque difformità può impugnare la situazione ma il venditore è in questo caso supportato dal timbro del tecnico che ha asseverato il documento. Il diritto mi pare dia circa 10 anni in questi casi per avanzare pretese. Scelga un buon tecnico, diligente e preciso. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  3. Carmen

    Buongiorno! Vorrei sapere se la relazione tecnica integrata va fatta anche nella vendita tra parenti(es. la sorella vende al fratello). Grazie mille!

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Si , è consigliata in ogni compravendita e mai da intendersi obbligatoria. I miei migliori saluti

    2. Debora Del Bono

      Salve, mi trovo in difficoltà. Dopo preliminare per l’acquisto di un immobile, sono vicina al rogito (mancano meno di 10 giorni). Ho scoperto solo adesso che esiste questo atto di conformità edilizia e catastale. Ho già idea che ci sia qualche aspetto non conforme (es. Un bagno al posto del ripostiglio), perciò vorrei richiedere la verifica con tecnico. In questo caso andrebbe a sforare la data fissata del rogito. A mio parere, non per colpa mia (ho diritto di avere la certezza della regolarità di ciò che acquisto) ma il notaio dice che basta la dichiarazione del venditore. Quindi io posso imporre la necessità di una verifica? In questo caso si andrebbe oltre i tempi fissati del rogito…sarebbe colpa mia o del venditore?

      1. Fabio Zerbinati

        Buonasera e grazie per avermi scritto. E’ il venditore a dover verificare la cosa che vende e lui è ad assumersi le relative responsabilità anche post-rogito. Lei deve rispettare le date essenziali pattuite ed eventualmente provvedere alla successiva verifica per poi notificare al venditore eventuali difformità rispetto a quanto pattuito in atto. Ovviamente questa è la linea generale senza aver contezza della circostanza specifica e degli atti già stipulati. Ricordo inoltre che l’autocertificazione del venditore in atto pubblico è un rischio per lo stesso ove venga fatta senza un preventivo controllo da parte del tecnico abilitato, mi stupisce che ancora venga proposta con leggerezza..Non esiti a contattarmi nuovamente nel caso le siano rimasti dubbi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. Raffaele

    Buonasera Dott. Zerbinati volevo chiederLe se la relazion tecnica integrata si rende necessaria anche per la vendità di garage.
    Sicuro di una sua risposta la ringrazio anticipatamente porgendoLe i miei saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Si. Ogni tipo di immobile.

  5. Federico

    Buonasera Dott. Zerbinati, ho bisogno di un consiglio per la seguente situazione: sono proprietario di un appartamento ereditato in un grande condominio ante 1967 di Ravenna, a inizio maggio ho firmato un preliminare di vendita. A 15gg dal rogito, a seguito dei controlli effettuati dal geometra dell’agenzia, è emersa una problematica spinosa riguardo le cantine che si trovano sul tetto dell’immobile: in sostanza ogni condomino possiede la cantina di cui la proprietà è altrui. Come posso affrontare la questione considerato il fatto che rischio, malgrado la mia buonafede, di dover pagare pesanti penali se salta il rogito previsto a strettissimo giro? E’ irrealistico pensare di poter sanare la situazione scambiandosi le cantine con gli altri condomini dato che potrebbero subentrare fattori come l’usocapione (persino quella in mio possesso potrebbe essere usocapita). Come mai nelle precedenti compravendite di appartamenti avvenute in quel palazzo, non sono mai emersi problemi (che io sappia) e soprattutto come mai il geometra dell’agenzia si è ridotto così tardi a compiere le dovute verifiche per la compilazione della RTI? Capisco che la responsabilità sia del venditore, ma io in buona fede mi sono affidato all’agenzia proprio per non avere questo tipo di problematiche e temo che questa verifica andasse fatta ben prima! Sono certo di aver già imparato una importante lezione per eventuali compravendite future. Grazie in anticipo per il Suo tempo e per la risposta.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il primo punto da chiarificare è il perché si sono creati questi errori. In linea di massima sarà un’attività Notarile comune assolutamente da produrre. Per quanto riguarda la sua vendita potrebbe tentare la via del deposito. Lasciando una parte del prezzo dal Notaio fino a situazione sistemata in modo che il compratore sia più sereno. Ovviamente è necessario un comune accordo per seguire questa strada.
      Il tecnico che ha trovato il problema come lo giustifica? Mi piacerebbe che mi tenesse informato sugli sviluppi,

  6. Marco

    Buongiorno,
    Gentilmente riesce a darmi un link o coordinate esatte per trovare la raccomandazione di cui parla in premessa relativa all’aggiornamento del 4 aprile …..L’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato – Direzione Manifatturiero e Servizi ha inviato un importante osservazione in ordine alla Relazione Tecnica Integrata.
    Mi sembra assurdo che per rogitare l’acquisto di un garage, esattamente a fianco al mio, con il venditore che ci conosciamo da 20 anni, si debba produrre tale relazione ad un costo non inferiore a 400/500, per una transazione immobiliare di poche migliaia di €uro.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, ecco la url dove trova il documento : https://www.archibo.it/sites/default/files/news/dc9285.pdf . Terrei però a precisare che non mi trova d’accordo sul discorso generale. La relazione tecnica è vero non essere obbligatoria, ma assolutamente consigliata in tutti i casi, anche nel suo. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. Gianluca Settimi

    Buongiorno.. Vorrei saper se la relazione tecnica sia “consigliata” come dal 4.4.2019, anche in caso di vendita di solo garage. Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno a grazie per avermi scritto. Si, è consigliata anche per le autorimesse. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  8. Gianna Bergamini

    Buongiorno, volevo sapere se la relazione di conformità urbanistica e conformità catastale, nonché certificazione impianti D.M. 37/2008 e attestato di prestazione energetica, sono necessari
    anche in caso di donazione da madre a figlio. grazie, saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno a grazie per avermi scritto. Assolutamente si, la donazione è comunque un atto che produce un cambio di proprietà e quindi è subordinato alle stesse esigenze. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  9. Giacomo

    Buongiorno, le scrivo in merito ad una compravendita che sto affrontando in Ferrara. Sto vendendo il mio immobile (appartamento) e un area cortiliva, e il mio tecnico (geometra) ha riscontrato una difformità nella planimetria. Il tecnico parla di errore grafico il quale non cambia la rendita catastale dell’immobile, vorrebbe che fosse il notaio a decidere se è necessario l’aggiornamento catastale in più richiede le firme mie e quella dell’acquirente sulla sua relazione. Se così non fosse si rifiuta di ultimare la relazione tecnica. Io ho già contattato il notaio, il quale riferisce che non c’è la necessità in quanto rientra nel margine di tolleranza. Ulteriormente vorrebbe graffare l’area cortiliva al garage. Il notaio anche per quest’ultima disposizione ritiene che non sia necessario. Come mi devo comportare? Grazie per il suo tempo.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Anche io sono nato a Ferrara ed ogni volta che posso vi ritorno. Posso capire che il tecnico le richieda, anche se non è dovuto. La relazione tecnica, infatti, è una sua assunzione di responsabilità e la firma del compratore ha un significato preciso del tipo: “tranquillo, non ti porto in camera arbitrale dopo il rogito”. In realtà la Legge Regionale del 75 dichiara non conforme la planimetria catastale con modifiche che comportino cambio di rendita, essendo la planimetria stessa strumento fiscale. Nel suo caso potremmo dire che è conforme salvo tolleranze, il punto è che essa ha anche ripercussione urbanistica e quindi se da un lato è vero che lei teoricamente non ha obbligo di redigerla nuovamente, dall’altro il consiglio che le do io è di farlo per un discorso di corrispondenza con gli elaborati del Comune. E’ assurdo lo so, la Legge dice no mentre io dico si. Però lo dico con cognizione su base esperenziale. Il Notaio solitamente punta l’aspetto fiscale, essendo lui in primis responsabile d’imposta, mentre sull’aspetto meramente urbanistico riferisce ai tecnici del caso. Comprendo il costo, la seccatura e l’assurdità ma ripeto, onde evitare io li investirei. Ultima cosa, giusto anche graffare le due schede per coerenza. Non è obbligatorio vero, però è corretta diligenza. Spero di essere stato chiaro e di aiuto. Mi saluti la nostra bella città. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  10. Daniela Braghiroli

    Salve! Le sottopongo il seguente quesito: il venditore risiede in Lombardia, il compratore e l’immobile sono ubicati in Emilia. Si è scoperto che l’immobile non corrisponde alla licenza edilizia, mentre è conforme alla planimetria catastale. Il venditore si avvale di un notaio ubicato in Lombardia e non ne vuol sapere di procedere alla sanatoria. Come si deve comportare il compratore che non vorrebbe rinunciare all’acquisto dell’immobile dato che soddisfa le sue esigenze? Grazie e complimenti per il suo sito web!

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Grazie per avermi scritto e per i complimenti. Un immobile con un abuso si può comprare nel momento in cui il compratore è formalmente edotto delle circostanze tutte tramite idonea descrizione delle stesse negli atti negoziali quali preliminari e rogiti. Ovviamente questo impone che sia stata compiuta un’approfondita analisi tecnica con tanto di colloquio con i tecnici in Comune per capire come comportarsi post rogito. Fermo restando che io ci andrei con i piedi di piombo poiché in futuro potreste ritrovarvi nella condizione opposta di doverlo vendere e non tutti sono disposti a questo tipo di rischi. Si sono rischi, poiché se le difformità dovessero risultare insanabili si entra in una disciplina parecchio spinosa. Per darle qualche consiglio in più sulle eventuali modalità pratiche di risoluzione delle problematiche avrei necessità di sapere quale tipo di difformità presenta l’immobile e di andare maggiormente nel dettaglio delle circostanze. Resto in attesa di sue eventuali nuove. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  11. Wilma

    Buonasera. Appartamento ereditato da più eredi, in Veneto. In veneto per la compravendita viene richiesta la dichiarazione urbanistica e catastale di un tecnico?
    In caso uno dei coeredi voglia comprare le quote dell’appartamento mia e dei miei famigliari (per un totale di un quarto della quota totale dell’appartamento) chi deve far fare e pagare la dichiarazione urbanistica/edilizia/catastale di un tecnico? Solo noi che vendiamo le nostre quote o anche il coerede che vende? O anche tutti gli altri coeredi proprietari di quote dell’appartamento? Se venissero fuori delle non conformità (ho gia visto io a colpo d’occhio che la planimetria che ho scaricato dal sito dell’agenzia delle entrate non corrisponde allo stato di fatto dell’appartamento e non ho invece la minima idea della conformità urbanistico/edilizia) chi dovrebbe pagare per la sanatoria? Solo noi che vendiamo o tutti i coeredi proprietari? Possono rifiutarsi?
    E se noi troviamo un compratore estraneo all’eredità disposto a comprare le nostre quote (mia e dei miei famigliari) corrispondenti ad un quarto della quota totale dell’appartamento possiamo comunque esigere che l’eventuale sanatoria venga pagata da tutti gli attuali coeredi?
    Ringrazio anticipatamente

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Dalle notizie in mio possesso il Veneto non ha pienamente recepito l’iter della RTI e diversi Notaio stipulano senza. La prassi generale in Emilia prevede che sia il venditore a dover provvedere fisicamente ed economicamente, ma nel caso specifico di transazione nello stesso nucleo potete liberamente accordarvi. Idem per eventuali sanatorie e si, possono rifiutarsi. Il mio consiglio è di descrivere, pattuire e prevedere correttamente le casistiche nel preliminare di compravendita in modo da evitare ripensamenti o fraintedimenti. In risposta all’ultimo quesito, direi di no visto che sarete voi a cedere al terzo le vostre quote. Resto in attesa di sapere se necessitate di ulteriori informazioni. I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  12. Paolo Marco BIANCO

    Gentile signor Zerbinati,
    innanzitutto buongiorno. Sono un ingegnere (Ord. Ingg. BO n. 5759/A).
    Ho avuto occasione in questi giorni di leggere quanto sulla sua pagina in riferimento alla dichiarazione di conformità urbanistico-edilizia che risulterebbe d’obbligo, a quanto scrive, dal 1° settembre 2017. Ne ho preso contezza dopo che ad un cliente che mi aveva chiesto una simile documentazione cui ho evidenziato, come mi è d’obbligo per deontologia professionale (che prevede fra i tanti obblighi anche quello di fornire al cliente corrette informazioni), della natura non cogente della suddetta dichiarazione. Perplesso (il cliente), mi ha fatto presente che non solo sistematicamente viene richiesta e che anche in rete (…come se questa fosse una fonte autorevole…) risulta che si tratti di una documentazione obbligatoria. Una ricerca veloce mi ha portato ad alcuni siti tra i quali il Suo.
    Mi permetto di evidenziare che gli obblighi in capo ai cittadini discendono da leggi dello Stato che ne ha anche a regolare e disciplinare l’operato di figure istituzionali ed esercenti professioni di pubblica utilità. Questi professionisti, peraltro, non hanno delega ad emanare leggi o obblighi, né possono esercitare la professione secondo proprie libere reinterpretazioni. Ciò detto, NON sussiste in capo alla parte alienante alcun obbligo nel senso da Lei descritto e il Consiglio Notarile di Bologna in uno scambio formale proprio con lo scrivente l’ha di recente pure ribadito. Il Protocollo d’intesa Notariato/Collegi professionali (che non è neppure una “disciplinare” come Lei la definisce nei suoi scritti) è un mero protocollo il cui valore giuridico a chi anche minimamente “mastica” la materia è ben noto da subito; in ogni caso anche il contenuto è chiaro. Per effetto NON esiste alcun obbligo di seguirlo né da parte dei cittadini (parti venditrici) né da parte dei tecnici (“diligentemente” come scrive Lei), neppure laddove per espressa richiesta dei propri clienti rilascino/attestino in materia conformità edilizio urbanistica. Pertanto è dir poco offensivo il solo pensare che i tecnici che seguano detto protocollo siano “diligenti” poiché di riflesso gli altri (quelli che non lo seguono) sono inevitabilmente e gratuitamente accusati di non esserlo.
    La invito alle verifiche del caso e ad operare (se lo riterrà) le correzioni del caso atteso che l’informazione ad oggi resa è distorta e foriera non solo di fraintendimenti quanto di costi gratuiti in capo ai cittadini. Naturalmente mi ritengo libero delle segnalazioni del caso.
    Cordialità

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno a Lei e grazie per il contributo. Parto a dalla Sua chiusura dalla quale mi dissocio poichè mai è stata ne tantomeno è mia intenzione giudicare la diligenza dei tecnici o dei professionisti. In primis deve essere chiaro che non è il tecnico a decidere se sia necessaria o meno la redazione della RTI, ma l’utente in funzione delle necessità di specie detta da terzi.Non è il tecnico diligente, ma il venditore che tutela se stesso e la controparte per mano del tecnico. Ciò detto e premesso Lei ha ragione, non vi è un obbligo di Legge in quanto lo stato non ha legiferato in merito ma resto della mia idea su come la presentazione di detta certificazione sia comunque un obbligo di fatto ove in Bologna, ad esempio, la totalità degli studi Notarili con cui il sottoscritto ha collaborato negli ultimi anni oggi pretende il documento pena rifiuto alla stipula. Non solo, molti studi lo pretendono addirittura per la stipula preliminare e non solo per il rogito. Vado oltre con un caso proprio di questi giorni in cui addirittura l’Istituto di credito del compratore ha preteso la RTI redatta dal tecnico del venditore pena rifiuto di proseguire con le attività di perizia ai fini dell’erogazione del finanziamento per l’acquisto. Ribadisco , confermo ciò che Lei sostiene e concordo inoltre , ma il diritto dai Lei riportato cozza ad oggi con la realtà applicativa dei fatti. Il punto è, più che il piccolo abuso minore, la corretta identificazione amministrativa dell’oggetto contrattuale entrando dunque di fatto questo tipo di documento in un ambiente non solo tecnico ma anche commerciale e di diritto. Sarà mia cura sottolineare maggiormente questo aspetto nei contenuti da me prodotti ma resto fermo sul fatto che ciò che io scrivo viene esclusivamente dalla mia quotidiana esperienza personale e professionale e quindi so per certo che in detti testi nulla ho fatto di diverso dal raccontare come oggi, in ogni compravendita da me mediata a far data dal 1°settembre 2017, sia stata pretesa la redazione della relazione tecnica integrata da parte del venditore mezzo tecnico di sua fiducia. Inoltre vorrei ricordare che se da un lato è vero che essa rappresenta un costo (a Ferrara addirittura vi è un accordo forfettario di 250€ ) dall’altro è uno strumento di tutela del venditore che per ovvie ragione di conoscenza, ove esso non sia del mestiere, non ha nessuna titolarità per sottoscrivere in sicurezza le dichiarazioni in atto pubblico relative alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile che sta cedendo andando di fatto ed in piena autonomia verso il concreto rischio di inserirsi in dinamiche contrattuali spinose ed a rischio inadempienza, sinonimo di cause civili a profusione e ben altre somme in ballo. Non solo, ricordiamoci anche che circa il 60% delle compravendite oggi viene mediata da agenzia immobiliare implicando ciò l’utilizzo di proposte di acquisto che di fatto sono dei preliminari, con il non trascurabile problema risiedente nella prematura e superficiale dichiarazione di regolarità tecnica. Mi spiace, Ingegnere, che Lei si sia sentito “offeso”, mai è stata mia intenzione. Lavoro tra i mattoni da 15 anni e lo faccio con amore, con passione e nel mio piccolo credo anche di essere ben preparato. Sarei ben lieto di conferire con Lei quando più le fa piacere e se lo ritiene opportuno. Ogni singola parola qui, lo ripeto, è il racconto del mio vissuto ed è messo a disposizione di chi vuole leggere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati (Ruolo Bo-3414 agenti d’affari in mediazione immobiliare).

      1. Paolo M. Bianco

        Raccontare come oggi vanno le cose è una cosa; dire che il modo in cui vanno è giusto, corretto e legale è un’altra cosa.
        Ad ogni buon conto anche io la ringrazio sentitamente del riscontro; e ciò non solo perché chi dedica tempo agli altri merita un plauso a prescindere, ma perché ogni lettore potrà avere sulla questione due interventi che focalizzano l’argomento da due punti di vista diversi… sensibilmente diversi; da cui anche la possibilità di valutazione in proprio.
        Rinnovo ogni cordialità. Ing. P.M. Bianco

        1. Fabio Zerbinati

          Certo, la pluralità di vedute, ove esse basate sul buon senso come nel Suo caso, è doverosa nei confronti di chi legge. Per quanto riguarda il caso specifico non posso che darLe ragione sulla situazione effettiva del diritto a prescindere da quanto, altrettanto realisticamente, avviene nei fatti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

          1. Paolo Marco Bianco

            Riprendo questo scambio dopo qualche tempo perché quando le cose non sono come debbono essere (o possono essere) prima o poi la realtà viene avanti. Quanto realisticamente avviene non sempre è lecito e legittimo (…e meno male!).
            Sulla richiesta/pretesa dei notai si è espressa proprio in questi giorni l’Antitrust con significazione a carico di tutte le categorie del settore in termini chiari: la documentazione pretesa non ha carattere obbligatorio. …e credo che null’atro vi sia da aggiungere se non che chi fino ad oggi è stato mal informato/consigliato ha solo subito costi gratuitamente.

          2. Fabio Zerbinati

            Buongiorno Ingegnere, si ho visto l’intervento del Garante della Concorrenza e del Mercato ed ho sulla base dello stesso ampliato l’articolo con il relativo aggiornamento. Come già dalle nostre ho sempre riportato quanto di effettivamente reale sul territorio con diligenza e corretto spirito di informazione. Come ha potuto notare già da mesi e mesi nell’articolo viene sottolineata l’assenza di un obbligo di Legge, ad oggi ulteriormente rimarcata in funzione degli sviluppi.
            I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  13. Alessandro

    Buonasera Fabio, ho letto con interesse il tuo articolo, poiché richiama un caso professionale che mi è stato prospettato qualche giorno fa ed ho delle domande da farti. Ti spiego prima il caso. Un cliente vuole vendere il suo appartamento a Reggio Emilia e mi ha chiesto per l’appunto di redigere l’Attestato di Regolarità Edilizia e Urbanistica. Nonostante sia un cliente ed un appartamento che già conosco molto bene, ho avviato la ricerca dei documenti ed ho fatto il sopralluogo. Ho notato nel cortile comune del fabbricato una struttura in lamiera, una sorta di deposito, che mi è stato riferito appartenere ad uno dei condomini (non il mio cliente) ed essere abusiva. A questo punto ti pongo due domande. Tale struttura, ed in generale le aree comuni, sono da citare nell’Attestato di Regolarità Edilizia e Urbanistica ed in caso affermativo la situazione sopra descritta può mandare a monte il rogito? Esiste un modello scaricabile a cui attenersi per redigere l’Attestato di Regolarità Edilizia e Urbanistica? Grazie in anticipo.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Architetto e grazie per avermi scritto. Il modello RTI assunto da Bologna, mio luogo di attività, prevede la dicitura di non avvenuta verifica delle parti Comuni ecco il link dove può scaricarlo. Detta prassi non è norma e il controllo delle parti Comuni può comunque essere prodotto e menzionato nella RTI stessa a livello di nota. Dopo aver parlato della linea generale, Le do la mia interpretazione. Se io fossi il professionista incaricato provvederei alla menzione del caso specifico in quanto come Lei sa al momento dell’acquisto dell’unità si acquistano anche le parti comuni in quota. Siamo davanti al chiaro esempio di integrazione tra gli aspetti meramente urbanistici e quelli intrecciati con la parte contrattuale legata alla compravendita.
      Non vi è l’obbligo di controllo delle parti comuni ma a tutela del Suo Cliente venditore il mio consiglio è assolutamente di abbondare, visto che dovrà interfacciarsi con compratori i cui “atteggiamenti contrattuali” ad oggi non sono noti. Spero di essere stato utile e resto in attesa di conoscere il suo parere e gli sviluppi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Alessandro

        Buonasera Fabio, ti ringrazio, innanzitutto, per la risposta, che ho letto con attenzione. Come impostazione generale io sono, ed ero, perfettamente in linea con il tuo pensiero. Ho, però, due dubbi, che vado ad esporti.
        1. Se nelle note cito questa costruzione in lamiera, ciò non inficia la Regolarità Edilizia ed Urbanistica, essendo la stessa abusiva e su parti comuni?
        2. Nel caso il citarla nelle note non inficiasse la Regolarità Edilizia ed Urbanistica, il notaio potrebbe legittimamente, per la natura abusiva di tale costruzione, rifiutarsi di redigere il rogito?
        Ti ringrazio in anticipo per la risposta.

        1. Fabio Zerbinati

          Buonasera Architetto,
          per come interpreto io, si. Il fabbricato in lamiera inficia la regolarità urbanistica del complesso in quanto insiste su una parte comune. Diciamo che a mio avviso ove l’acquirente ne sia edotto sia possibile comunque rogitare. A tal proposito bisogna anche vedere l’atteggiamento del Notaio prescelto. Proprio lo stesso pubblico ufficiale, non credo arriverà a rifiutarsi di rogitare, ma probabilmente menzionerà le circostanze in atto e pretenderà una qualche tutela verso il compratore. Per esempio potrebbe chiedere al venditore di procedere in sinergia con l’amministratore per l’intimazione di demolizione, assumendosi ogni onere e spesa di gestione della pratica condominiale. Resto in attesa del Suo parere e le porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  14. Paolo

    Io e mio fratello abbiamo ereditato un immobile. Io ho 1/4 dell’immobile e mio fratello 3/4 e vorremmo compravendere. Praticamente con 20.000€ mio fratello acquisterebbe la mia parte, cioé quel 1/4 . .Questo immobile ha delle parti non in regola e non sanabili, ma vorremmo comunque procedere assumendoci tutti i rischi del caso. Il notaio ci ha richiesto un tecnico “geometra” che non può ottenere la regolarizzazione delle carte e logicamente non vogliamo demolire parti di abitazioni (finestre, porte, muri e bagno), in poche parole siamo fermi in un oblio senza fine. Praticamente non possiamo muoverci, non possiamo compravendere, ma le pare giusto che questa legge limiti chi ha ereditato???

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non se ne esce. Da quello che leggo presumo si parli di un aumento di superficie non autorizzato e dubito che ad oggi ci sia un Notaio disponibile alla transazione, di certo non in Emilia. Comprendo il nervoso, ma l’eredità porta agli eredi sia il bene che le criticità e nel caso specifico queste ultime non sono da poco. Onestamente credo che vi siano solo due strade: o sperare in un futuro condono o in una variazione degli strumenti urbanistici della vostra area. In entrambi i casi opterei al momento per soluzioni diverse che non prevedano lo scambio.
      I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  15. enrico

    Buon giorno.Desidero acquistare un appartamento per il quale c’è la sanatoria pagata ,è in regola con il catasto,ma non c’è l’abitabilità.Si trova in una zona dove la maggior parte degli immobili non ha l’abitabilità .E’ Villagrazia di Carini ,zona di villeggiatura nei pressi di Palermo.La mia domanda è questa:posso chiedere il mutuo all’inps per l’acquisto? Io sono convenzionato in quanto impiegato statale.Grazie.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Enrico, grazie per avermi scritto. Andiamo per gradi..il fatto che sia “usuale” non possedere abitabilità in zona non è giustificativo, deve esserci e va perseguita. Ora il punto è capire perchè non c’è. Esistono i requisiti e non è stata presentata o mancano i requisiti per ottenerla? Nel primo caso bisogna provvedere, nel secondo va analizzata molto bene la situazione per evitare di trovarsi con un pugno di mosche in mano a maggior ragione se ci troviamo in zone di tutela. Per quanto riguarda il mutuo ho provato a leggere i requisiti sul loro sito ma non vi è molto, per cui scrivo la regolare generale: l’immobile deve avere la regolarità urbanistica e quindi anche abitabilità o in mancanza di essa, fermala rogitabilità del bene,se ne deve essere tenuto conto in sede di determinazione del prezzo di cessione. Per dare una linea generale un immobile privo di tale requisito, che lo autorizza di fatto a svolgere la funzione civile ed economica per la quale è stato costruito, vale anche il 40% in meno del prezzo commerciale medio corrispondente. Io onestamente pretenderei di investire i miei averi in un immobile in regola anche dal punto di vista dell’abitabilità medesima. Per quello che riguarda la sanatoria in corso o conclusa, corre su un binario differente e non è di certo sufficiente a dormire sonni sereni nel tempo. Spero di essere stato utile e resto a disposizione per ulteriori chiarimenti. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  16. Valentina

    Buongiorno

    Ho acquistato nel 2017 una casa (in Toscana) ad una persona che l’aveva ereditata da un amico. Il venditore è ricorso ad un tecnico (geometra) che ha confermato al momento del contratto di fronte al notaio la conformità legale del bene.

    Al momento di intraprendere i lavori di ristrutturazione, l’architetto che ho commissionato ha deposto il progetto in comune, il quale ha constatato la situazione non legale di una dependance situata in giardino ed una differenza di perimetro della casa rispetto a quanto registrato (40 cm su due lati). L’ufficio comunale ha insistito particolarmente sulla necessità di demolire la dependance (impossibile sanarla) ma stranamente non si è attardato sulla discrepanza constatata in quanto al perimetro reale della casa, la quale risale all’epoca stessa della costruzione (1910).

    Mi ritrovo adesso nell’obbligo di distruggere la dependance. Ma che fare in merito alla differenza di perimetro constatata? Perché in comune a questa differenza non è stata data particolare importanza?

    In più, quali sono i ricorsi dei quali mi posso prevalere di fronte al venditore (o al tecnico, il quale non ha svolto la sua missione di controllo in comune, ma solo al catasto) per un risarcimento o per l’annullamento stesso della vendita? E che modalità deve prendere il risarcimento per svolgersi nelle regole? Puo’ prendere la forma di un accordo fuori contratto o deve essere sanzionato davanti al notaio?

    Grazie in anticipo per il suo aiuto

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno,
      partiamo da un presupposto: essendo difformi sia fabbricato principale che accessorio siamo in nullità totale dell’atto e non parziale, nella seconda avremmo dovuto chiarificare il rapporto di quote. Io partirei all’attacco per “saggiare” la disponibilità del venditore a rispondere dei fatti. Ovviamente questo va fatto mezzo un buon legale di diritto civile per redigere le relative diffide. Una volta capito l’atteggiamento del medesimo venditore, e valutata la Sua voglia di mantenere l’immobile, in sede stragiudiziale si può anche tentare un “amichevole componimento” in simbiosi con un Notaio per la stesura dei nuovi atti. Tengo a precisare che per amichevole componimento a mio avviso sono dovuti come minimo tutti i costi di demolizione e smaltimento della depandance, i costi di sanatoria del fabbricato principale, una parziale restituzione del prezzo versato in quanto cambiante le consistenze e la restituzione parziale dell’imposta versata in quanto essa è stata calcolata su una consistenza catastale non rispondente al reale. Nel caso non sia possibile il componimento, purtroppo non c’è altra via che una sentenza in sede di giudizio. Preciso per rispondere implicitamente agli altri suoi quesiti: E’ il venditore responsabile della cosa venduta ed eventualmente a sua volta discuterà col tecnico che non ha svolto in modo corretto l’incarico di verifica conferitogli… Ultima cosa: la difformità del fabbricato principale è in eccesso o in difetto? Nel primo caso mi stupisce molto che il Comune non obietti (a meno che non abbia considerato l’aumento entro le tolleranze previste dagli strumenti urbanistici in essere) , nel secondo caso è un “male” sanabile senza troppi problemi per cui probabilmente lo hanno ritenuto secondario rispetto all’illegittimità della depandance. Mi può chiamare al 327-1443613 per approfondire e, se vuole, la posso mettere in contatto con un ottimo legale per più approfondite valutazioni. Spero di esserLe stato utile e di poterlo essere ancora di più in futuro, cordiali saluti

  17. Luca

    Buonasera, sono un architetto alle prese con la prima attestazione di conformità urbanistica.
    Vorrei sapere con quale metro di giudizio valutare un’eventuale difformità.
    Mi spiego.
    Come posso valutare la rilevanza di una difformità ai fini del rilascio dell’attestazione della conformità/non conformità urbanistica?
    Ad esempio: una porta spostata di 20 cm rispetto ai progetti depositati comporta una non conformità?
    Grazie in anticipo.

    1. Fabio Zerbinati

      Salve Architetto. La relazione ai fini Notarili obbligatoria in Emilia Romagna deve contenere la descrizione esatta di tutto ciò definibile difforme dallo stato licenziato. 20 cm è certamente una misura superiore alle tolleranze previste per lo meno a Bologna. Non è una modifica che va a cambiare l oggetto contrattuale, ma a mio avviso va assolutamente sanata ai fini di una compravendita. Importante anche verificare se tale modifica è su muro divisorio o strtturale/portante al fine di identificare la corretta pratica edilizia da presentare e l eventuale necessità in ordine sismico.

  18. bruna

    Salve, sto per acquistare una casa; negli archivi comunali il venditore ha procurato lo storico di tutte le licenze edilizie relative ad essa proprio per consentire ad un tecnico di elaborare la conformità edilizia. il problema è che proprio la prima licenza edilizia, quella di costruzione del fabbricato, non esiste una copia cartacea al momento, infatti cercando negli archivi il relativo numero compare una dicitura “pratica fuori posto”, al comune hanno detto che può capitare quando le pratiche sono molto antiche (risale al ’40), il venditore ha comunque altre licenze successive, ad esempio quella di adeguamento dei solai, e fanno tutte riferimento a questa prima licenza edilizia di cui quindi esiste numero e data di archiviazione ma non esiste una copia reale. A questo punto come si procede per la conformità edilizia? nelle pratiche urbanistiche successive, correttamente archiviate, non è sempre visibile tutta la planimetria della casa perchè sono sempre interventi parziali rispetto all’intero appartamento. La planimetria catastale è invece conforme allo stato dei fatti ma ho capito che ha poco valore.. grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera. Non è raro purtroppo che presso le amministrazioni manchino delle buste di documentazione. Spesso non a causa delle stesse ma di soggetti che in passato le hanno sottratte e mai più restituite. Succede ma proviamo ad ovviare…. Mancando la licenza dell’intero edificio è proprio su quest’ultimo che si dovrà lavorare in congiunzione con l’amministratore di condominio. Le attività devono essere volte al deposito di una nuova abitabilità in sostituzione della non più esistente scheda tecnico descrittiva. E’ necessario che l’edificio abbia i requisiti tecnici richiesti dal Suo Comune (a Bologna ad esempio è richiesta la presenza del sifone Firenze, della regolarità degli impianti tecnologici delle parti Comuni ecc ecc). Per dimostrare la conformità dell’immobile una strada perseguibile a Bologna (specifico poichè vedo che Lei è in altro Comune) è quella di basarsi sulla planimetria catastale del primo impianto (1939/40). Ove tale planimetria conforme allo stato di fatto, essa può essere assunta come valida dimostrazione dei luoghi in corso di ottenimento dell’abitabilità (ripeto: A Bologna quindi sarà da verificare se il Suo Comune ha la stessa visione della dinamica.) In caso questa via non sia perseguibile a mio avviso è necessario riprensentare tutta la pratica di abitabilità ex-novo partendo da rilievo tecnico dell’edificio..prassi lunga e dolorosa. Per dimostrare l’esistenza del fabbricato al 1967, ove se ne presentasse la necessità non essendo i titoli disponibili ritenuti sufficienti, i tecnici potranno richiedere presso gli archivi fotografici dell’epoca eventuali foto aeree scattate con data certa. Ovviamente la nuova abitabilità andrà perseguita anche per la singola unità che a sua volta dovrà possedere i requisiti richiesti dal Comune. Per quanto concerne il Suo acquisto, ove Lei voglia fermare la casa, sarebbe opportuno stipulare un preliminare notarile con clausola sospensiva all’ottenimento dei titoli di conformità entro e non oltre data certa pena nullità dell’accordo senza perdita di denaro per entrambe le parti, vista la manifesta buona fede del venditore da quello che Lei mi scrive. Non sapendo cosa ci si deve aspettare, meglio tutelarsi e questo va anche a favore del venditore stesso. Escluderei a priori la possibilità ad ora di rogitare. Resto a disposizione per ogni altra informazione segnalando,inoltre, che sono in contatto con un bravo tecnico della Sua zona che potrebbe seguirLa da vicino e con il polso giusto sull’area di cui stiamo parlando. In attesa di risentirLa, la saluto.

  19. Flora

    Buongiorno, le espongo il mio caso che può anche essere di interesse generale. Ho un accordo per vendere in immobile ante ’67 entro mura a Ferrara e ci apprestiamo al preliminare. Mentre la planimetria catastale sembra vedere al reale, ora scopro che agli atti del Comune il progetto approvato era diverso dallo stato di fatto attuale e l’evidenza è che così è sempre stato fin dalla sua costruzione quindi per modifiche in corso d’opera. Le difformità riguardano il mio appartamento (partizioni interne, elementi di facciata, marginalmente differente confine di proprietà col vicino) nonché parti comuni del condominio ed altri alloggi. Ma agli atti sono depositate anche certificazioni di “abitabilità” e perfino esplicitamente di “conformità al progetto approvato” rilasciate a fine lavori, datate pochi giorni di distanza dalla mappa catastale conforme. Dunque il benestare è stato rilasciato in maniera mendace dal funzionario comunale. Dovrei risponderne io?! Come procedo? Serve comunque sanatoria a mie spese e poi mi rivolgo al Tar o al precedente proprietario? Come se non bastasse, dagli atti sembra sussista sull’edificio un vincolo di tutela della soprintendenza di cui sono stata all’oscuro in questi anni di possesso del bene. Posso andare a compromesso con la pratica avviata o è troppo rischioso? Grazie per la sua attenzione.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera,
      per prima cosa parto dal presupposto che le ricerche dei precedenti edilizi siano state svolte in modo corretto e che non siano sfuggiti titoli successivi (es condoni ect ect). Esco recentemente da un’attività proprio a Ferrara molto simile alla Sua seppur avente con oggetto immobile non vincolato. Le linee di attività sono due: personale e condominiale, entrambe necessarie in quanto oggetto della compravendita sono anche le parti comuni in relativa quota.
      Postulato fondamentale è che in una compravendita immobiliare è il venditore a dover garantire della cosa venduta, questo già di per se indica che spetta a Lei sanare la posizione dell’unità. Tale sanatoria prevederà inoltre le relative autorizzazioni da parte della Sovrintendenza: il suo tecnico provvederà direttamente alle relative segnalazioni (in caso non sapesse a chi rivolgersi posso metterLa in contatto con un’ottimo professionista di Ferrara dove anche io sono nato). Contestualmente a tali attività sarà necessario e dovuto che l’amministrazione condominiale si adoperi con solerzia per la sanatoria delle parti comuni secondo stesso schema, comprendendo inoltre le giuste ridefinizioni dei confini tramite l’operato di tecnici nominati dalla stessa. Le attività di ordine condominiale saranno ovviamente a carico dei condomini tutti in quota di proprietà.
      Di tutto questo si dovrà far giusta menzione nel preliminare Notarile e, visti i tempi non definibili per le due sanatorie (in special modo quella condominiale), sarà opportuno stabilire termini ultimi essenziali per la stipula del definitivo rogito sufficientemente ampi. Nel caso da me seguito pochi mesi fa, abbiamo adottato un iter leggermente diverso che Le espongo. Pattuite le attività tutte di sanatoria nel preliminare e recepita una relazione di fattibilità da parte dei tecnici nominati si è anche provveduto al rogito con l’accortezza di lasciare una parte del prezzo complessivo in deposito al Notaio rogante tramite apposito verbale di deposito. Tale somma incassabile dal venditore solo a titoli di sanatoria tutti perseguiti. In questo modo si è potuta svolgere la compravendita in assoluta serenità delle parti evitando il rischio dettato da inadempienze alle obbligazioni preliminari dipendenti da terzi (es ritardi delle amministrazioni effettivamente poi riscontrati). Ovviamente in tal caso le difformità rilevate non variavano l’oggetto contrattuale, per essere preciso e poterLe indicare la via più adatta a Lei dovrei visionare la pratica e l’immobile. Per quanto concerne gli aspetti legati al vincolo di Sovrintendenza fanno specifico riferimento le linee di diritto. Avendo Lei acquistato da terzi tramite rogito e potendo Lei dimostrare di non essere l’artefice delle variazioni fisiche del bene non autorizzate dubito possano esserci sensate ripercussioni in sede civile o penale. Per quanto concerne, invece, i suoi diritti è cosa certa che la regolarità molto probabilmente dichiarata dall’allora venditore in atto non era nella fattispecie dichiarabile. Due le strade: l’amichevole componimento ove ve ne sia la possibilità e volontà o la pretesa in altra sede ove non prescritti i termini. Resto in attesa , anche telefonica al 327-1443613, di sue ulteriori necessità o novità in merito. La ringrazio per avermi contattato e porgo i miei più cordiali saluti.

  20. Vincenza*

    Alla sua gentile attenzione.
    I miei figli hanno acquistato un immobile da alcuni privati,sulla proposta d’acquisto fatta tramite un agente immobiliare i venditori dichiaravano che non ci fossero abusi edilizi,anche quando abbiamo rogitato davanti al notaio hanno dichiarato che tutto fosse in regola senza abusi o ipoteche,invece dopo abbiamo scoperto che la planimetria originale di questa casa era totalmente diversa da come è stata costruita anche se i venditori hanno aggiornato i dati catastali e rifatto una nuova planimetria .In comune mi hanno detto che bisogna pagare la sanatoria e che questo era compito dei venditori prima del rogito,ma i venditori rifiutano e i miei figli non possono ristrutturare la casa e stanno pagando un mutuo.Inoltre avendo richiesto un mutuo per acquisto e ristrutturazione non possono neanche pagare il materiale .Prima di presentare la proposta d’acquisto abbiamo assunto un tecnico per controllare qualsiasi abuso o altro ,la banca prima di accettare la richiesta del mutuo ha inviato un perito che controllasse l’immobile e i documenti,i venditori a loro volta avevano assunto un geometra per aggiornare i dati catastali ,allora mi chiedo è mai possibile che nessuno dei tre tecnici si sia accorto di questa irregolarità urbanistica?????

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Mi racconta purtroppo una quotidianità basata sulla netta distinzione tra conformità urbanistica e conformità catastale. I periti incaricati dalle banche nel 99,9% dei casi verificano solo quella catastale che nella sua natura ha fini fiscali e poco o nulla conta ai fini urbanistici. Il problema è che aggiornare una planimetria catastale è estremamente semplice e veloce, ma non “sana” eventuali difformità urbanistiche pre-esistenti. Ora, per la verifica di conformità urbanistica è necessario richiedere presso il Comune di competenza gli elaborati grafici dei titoli abilitativi (es licenza di costruzione, condoni, ect ect). A Bologna, per esempio, solo questa attività chiede oltre un mese di tempo e quindi la stragrande maggioranza delle proposte di acquisto o preliminari di compravendita vengono redatti senza aver chiare le effettive circostanze degli immobili e presumo sia proprio quello che è successo a Lei. La presenza dell’agente è irrilevante ahimè, non è obbligo dell’agenzia controllare la situazione urbanistica ed edilizia…semmai un buon agente avrebbe dovuto farlo a prescindere dall’obbligo, mio personale commento visto che ho fondato ASE proprio per evitare queste pessime dinamiche di mercato.
      L’autocertificazione in sede notarile è chiara:”Il venditore dichiara e garantisce che l’immobile è stato costruito in forza di licenza pg n° …..e che da allora non ha subito modifiche tali ect ect”. Troverà una frase proprio come questa nel suo rogito e qui i dubbi sono pochi, anzi nulli. Il venditore aveva ed ha l’obbligo di rispondere della cosa venduta. Per andare oltre dovrei capire l’entità delle difformità trovate, ovvero se esse sono tali da cambiare l’oggetto contrattuale o se si parla di difformità interne. Nel primo caso si può arrivare alla nullità dell’atto, nel secondo resta fermo che sempre e comunque, ove non diversamente pattuito a livello preliminare, ogni costo di sanatoria è a carico del venditore. Purtroppo se non sono collaborativi vi dovrete avvalere di un legale e qui bisogna capire se il gioco vale la candela in termini puramente economici e logistici.
      Assolutamente vera, inoltre, la necessità di sanare per procedere alla ristrutturazione poichè ogni nuova pratica edilizia deve partire da uno stato legittimo conforme (salvo casi particolari in cui Lei non rientra, vedi immobili in costruzione per esempio). Resto in attesa di ogni altra notizia in merito, sarà un piacere poterLe essere di aiuto.

  21. Claudio

    Ancora un paio di domande, vista la cortesia dimostrata.

    Questa disciplinare dovrà essere recepita da tutte le Regioni e indicativamente con quali tempi ? Da quanto ho compreso l’Emilia è stata la prima.

    A fronte della mancata consegna del Certificato, posso rifiutarmi di fare il rogito ? Non siamo più in condizioni di aspettare, visto che siamo ben oltre la data prevista dalla Proposta di Acquisto.

    Grazie ancora, Claudio

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera,
      in teoria si ma non è dato sapere al momento le tempistiche. In Emilia Romagna è operativa dal 1° Settembre 2017 anche se diversi Notai hanno anticipato l’inizio applicazione. Tengo a precisare che tale disciplinare impone l’obbligo di verifica di un immobile da parte di un tecnico abilitato.
      L’obbligazione della disciplinare dunque, in questa situazione, è già superata poichè avete già noto che l’immobile è difforme e questa condizione è avvenuta dopo la stipula degli accordi di vendita (proposta e preliminare se effettuato)
      Rispondo per punti:
      A- La disciplinare è del Notariato quindi, nel caso, dovrebbe essere il Notaio a non rogitare in assenza di Certificazione se recepita.
      B- Visto quanto detto prima, nel Suo caso il venditore ha dichiarato (magari in buona fede) la conformità dell’immobile, cosa non verificata. Ora, una proposta di acquisto accettata ha valore di preliminare anche se non è adatta ad essere trascritta nei registri immobiliari (c’è però l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate). Tale contratto, magari rinvigorito nella sua forza da un compromesso Notarile (è stato effettuato?), crea obbligazioni per le parti entrambe tra cui per il venditore di consegnare l’immobile a rogito nella Sua regolarità urbanistica. Ove questo non possa avvenire, il venditore stesso risulta semplicemente inadempiente alle obbligazioni contrattuali. Dunque il discorso non è tanto quello di rifiutarsi di fare il rogito, quanto di pretendere di fare il rogito solo dopo la sanatoria delle difformità in modo da rispettare gli accordi stipulati. Se queste possono essere sanate prima delle scadenze essenziali il venditore potrà provvedere, ove questo non fosse possibile per ragioni tecniche o di volontà Lei ha pieno diritto di seguire tre strade:
      1 – Dichiarare l’inadempienza (tramite un legale) e rivalersi sulle somme a deposito o caparre secondo termini di Legge
      2 – Accordare al venditore una procrastinazione dei termini ultimi per il rogito del tempo necessario alla sanatoria.
      3 – Come già descritto nel messaggio precedente rogitare lasciando una buona parte del saldo prezzo in deposito al Notaio che tramite un apposito verbale di deposito autorizzerà il venditore ad incassare quella parte di denaro solo a sanatoria effettuata (e positivamente conclusa).
      Resto in attesa di poter dare altre informazione se necessario. Non esiti a contattarci, è sempre un piacere poter essere di aiuto.

  22. Claudio

    Io vivo in Emilia, ma mi sono trovato a dover acquistare un immobile a Trieste, dove studia mia figlia. Sul compromesso di acquisto la parte venditrice ha dichiarato la conformità edilizia/urbanistica dell’immobile, ma da successive indagini in Comune questo non risultava vero. La parte venditrice e l’agenzia spingono per il rogito, e io “resisto” nonostante le pressioni, insistendo per avere un Certificato di Conformità. Il problema è che a Trieste i Notai non sembrano aver recepito la disciplinare -complici le agenzie- e continuano a rogitare tranquillamente come in precedenza. A questo punto la domanda è la seguente: sulla base della nuova disciplinare, posso pretendere che il Notaio richieda il Certificato alla parte venditrice ? Grazie.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per averci scritto,
      nel Suo caso direi che si va oltre la disciplinare ( è possibile che a Trieste non sia ancora recepita, mentre in Emilia-Romagna lo è a tutti gli effetti)e si entra nel normale diritto. La strada migliore prevede sicuramente che venga posticipato il rogito del tempo necessario al venditore per effettuare la giusta sanatoria delle difformità e rogitare nel pieno della regolarità urbanistica dichiarata in sede di compromesso. Questo è un atteggiamento pulito e trasparente applicabile se necessario tramite un’integrazione al preliminare (anch’essa da registrare) prolungando i termini essenziali ultimi per il rogito e descrivendo i fatti nella loro completezza. Massima tutela sua, del venditore e di tutta l’operazione. Un’ altra strada percorribile a discrezione del Notaio è quella che prevede di effettuare il rogito versando l’intero saldo prezzo ma lasciando in deposito al Notaio, tramite verbale di deposito, una parte di esso che il venditore potrà ricevere a sanatoria effettuata. Onestamente non vedo nessun ragionevole motivo, vista la pattuizione in compromesso, che Lei proceda all’acquisto in assenza di sanatoria. Nota sull’agenzia, non vedo per quale motivo pretendano questa “fretta” visto che comunque il diritto alla provvigione lo hanno già maturato. Attendo gli sviluppi, se vorrà, con l’augurio di essere stato chiaro e soprattutto utile. Può anche chiamarmi al 327-1443613. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    2. Notaio Massimo d'Ambrosio

      Purtroppo l’obbligo vale solo per i notai che hanno sede in Emilia e Romagna, trattandosi di una prescrizione dei consigli notarili di quella regione

      1. Fabio Zerbinati

        Buonasera Notaio, si la ringrazio per la precisazione importante. Ci auguriamo che presto la disciplinare si espanda anche nelle altre Regioni. È un passo importante a tutela dei consumatori e del mercato tutto. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

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