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Relazione tecnica e conformità urbanistica nella vendita.

relazione tecnica integrata obbligatoria a bologna
La relazione tecnica integrata è un documento molto discusso introdotto nel 2017.Non vi è una legge che ne imponga la necessità di redazione ma spesso e volentieri viene passato come obbligatorio dagli addetti ai lavori.

Indice

Dal 2017 il Notaio richiede la dichiarazione di un tecnico circa la conformità urbanistica e catastale dell’immobile venduto che prende il nome di Relazione tecnica integrata. Il documento nasce a seguito di un protocollo d’intesa tra il Notariato, il Collegio Geometri, l’Ordine Architetti e l’Ordine Ingegneri. Da ciò si evince subito come esso non sia un obbligo di Legge.

Con un importante aggiornamento del 04.04.2019 l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato – Direzione Manifatturiero e Servizi ha inviato un’ osservazione in ordine alla Relazione Tecnica Integrata. Questa comunicazione è stata inviata dal Garante a tutti agli Ordini professionali, al Notariato ed alle Federazioni Agenti immobiliari ed il suo contenuto può essere così riassunto.

Il Notaio, così come agenti immobiliari e professionisti non possono imporla ma solo CONSIGLIARLA. Non vi può, dunque, essere rifiuto alla stipula od alle attività di vendita. Resta fermo che una verifica urbanistica e catastale è assolutamente utile in ogni compravendita immobiliare.

Inoltre, al fine di evitare violazioni della normativa antitrust, è necessario che la definizione di tutti gli aspetti economici sottesi alla formazione della Relazione Tecnica, ove liberamente assunta, vengano lasciati alla libera definizione dei redattori. Questo probabilmente in merito alle convenzioni che taluni Comuni hanno applicato con creazione di tariffe forfettarie.

Se avete bisogno di ulteriori informazioni potete utilizzare il box commenti in fondo a questa pagina oppure, se siete di Bologna e dintorni potete contattarci in studio al 327.1443613 per un preventivo dei nostri bravissimi Geometri.

Partiamo prima di tutto con il definire quali sono le basi su cui viene redatto il documento, le attività che verranno svolte ed il perché se fatte prima della messa in vendita siano così utili ad evitarvi problemi.

Cosa è la conformità urbanistica

Detta anche corrispondenza urbanistica, si ha quando lo stato legittimo di un immobile coincide con quello fisicamente rilevato. Il tutto nella piena rispondenza alle prescrizioni dettate dal regolamento edilizio del Comune di appartenenza. Lo stato legittimo è l’ultimo stato depositato inerente la conformazione dell’unità. Può essere quello della licenza di costruzione, della concessione a sanatoria, di varianti o di pratiche edilizie. Lo stato di fatto è quello che si “vede” fisicamente, la morfologia dell’immobile in sede di rilievo.

E’ necessario specificare che conformità urbanistica ed agibilità sono due cose distinte. Per ottenere la seconda è necessaria la prima ma quest’ultima da sola non garantisce che l’immobile sia agibile. Da questo si evince anche che nella relazione tecnica integrata i due aspetti verranno analizzati separatamente aggiungendo anche la conformità catastale. Lo vedremo meglio in seguito.

La verifica di conformità urbanistica non si può fare in autonomia, non è un dovere dell’agenzia immobiliare e neanche del Notaio come qualcuno pensa. Essa è diligenza del venditore (Cassazione, la n°11628 del 26 Marzo 2012) e nel suo interesse da svolgersi tramite tecnico abilitato.

Come si ottiene la conformità urbanistica

Ogni discrepanza od opera eseguita in difformità da quanto autorizzato, salvo tolleranze, è definito abuso edilizio. Quest’ultimo può essere “perdonato” dal Comune attraverso delle multe che prendono il nome di sanatoria edilizia. I costi variano molti in base al tipo di abuso e non tutti sono sanabili. Il perdono non è sempre possibile, quando le modifiche sono in contrasto i regolamenti e gli strumenti urbanistici in essere vanno demolite.

conformità urbanistica
La conformità urbanistica di un immobile è oggi punto vitale per compravendite sicure

Chi rilascia la conformità urbanistica

Come accennato sopra il Comune dove è ubicato l’immobile a rilasciare la conformità urbanistica dopo aver preso atto dell’asseverazione del tecnico che avete incaricato. Per andare nel dettaglio l’organo preposto è lo Sportello Edilizia Privata che riceve, controlla e protocolla le pratiche edilizie e le asseverazioni.

Conformità urbanistica per immobili ante ’67

Spesso si sente, erroneamente, dire che tutti gli immobili costruiti prima del 1967 sono oggi sanati d’ufficio. Mai bugia più grande anche se l’iter per la regolarizzazione è spesso semplificato. E’ necessario prima di tutto dimostrare l’esistenza dell’unità e la sua conformazione al tempo. Questo a volte viene fatto richiedendo le fotografie aeree scattate in tempo di guerra ed archiviate presso dedicati uffici. Altri sistemi probanti sono le vecchie cartografie se datate o planimetrie catastali di primo impianto. Il vostro tecnico saprà quale via seguire.

Come verificare la conformità urbanistica.

La prima fase prevedere reperimento, raccolta ed analisi di tutta i documenti della casa. La prassi di richiesta al Comune si chiama accesso agli atti e può richiede tempi lunghi.

  • Licenza, concessione o permesso di costruire
  • Varianti
  • Condoni e concessioni in sanatoria
  • Pratiche edilizie successive come DIA , CILA, SCIA
  • Agibilità
  •  Autorizzazione speciali quali ad esempio il prelevamento acque pubbliche

Ogni titolo sarà completo di relativo elaborato grafico descrittivo dell’unità. Negli immobili in condominio la conformità urbanistica del fabbricato e delle parti Comuni è anche più sottovalutata di quella dell’unità ma può essere causa di gravi problemi in sede di vendita.

Il più recente titolo abilitativo reperito, ove valido e validi i precedenti, è definito stato legittimo dell’immobile.

Rilievo tecnico stato di fatto

E’ la fase in cui il tecnico abilitato rileverà fisicamente l’immobile, misurandone ogni porzione e verificando la collocazione spaziale. Il processo successivo si chiama restituzione grafica del rilievo e trasforma quest’ultimo in un elaboratore grafico dello stato legittimo.

Il rilievo è un’attività che necessita di tempo e di precisione e dalla quale dipende in buona parte il costo della verifica di conformità urbanistica. Saranno anche quotate tutte le aperture esterne quali finestre e porte, punti fondamentali per assicurarsi che i prospetti esterni siano conformi. Discrepanze possono anche essere perseguite penalmente in caso di zone o immobili sottoposti a vincoli artistici o paesaggistici.

Confronto stato di fatto – stato legittimo

Viene svolto attraverso la sovrapposizione degli elaborati grafici rispettivamente dello stato legittimo e quelli derivati dalla restituzione grafica dello stato di fatto.

La sovrapposizione permetterà al tecnico la facile identificazione di discrepanze e la possibilità di valutare se esse possano rientrare o meno nelle tolleranze autorizzate dal regolamento edilizio.

La conformità catastale

Lo stesso identico processo appena descritto sarà svolto anche per la verifica sulla conformità catastale dell’unità.

Mentre il i documenti relativi allo stato urbanistico sono depositati presso il Comune, in questo caso l’organo che fornirà i precedenti è il Catasto.

Un immobile può definirsi catastalmente regolare nel momento in cui non vengono rilevate difformità tali da produrre una variazione della rendita catastale. Quest’ultima è il quantum da cui viene ricavato il valore catastale dell’immobile ai fini del calcolo delle imposte.

Spesso succede di trovare modifiche minori, ossia discrepanze che però non producono un cambio di rendita. Il mio consiglio è di provvedere lo stesso all’aggiornamento delle schede catastali in modo da avere la piena doppia corrispondenza dello stato di fatto con i disegni depositati in Comune e quelli Catastali.

Cosa è la relazione tecnica integrata

La RTI, questa è la sigla abbreviante, è il documento che riassume tutte le risultanze delle attività appena descritte. Questo sia per la parte urbanistica che catastale, al fine di rilevare abusi edilizi o difformità che possano compromettere la solidità dell’atto di vendita. La RTI non sancisce dunque la regolarità urbanistica ne catastale ma descrive lo stato dell’immobile sotto questi aspetti.

RISORSE IMPORTANTI: Per avere una visione più ampia dell’utilità di invito a leggere tre testi molto importanti di questo blog. Il primo descrive l’insieme dei documenti per vendere casa, il secondo fornisce una visione completa del concetto di conformità urbanistica, il terzo è la mia guida generale per mettere casa in vendita nel migliore dei modi.

Durante un rogito Notarile, finora, ogni venditore certificava la regolarità della cosa venduta attraverso una frase di rito che recitava più o meno così:

“Il venditore dichiara e garantisce che il bene è stato costruito in forza di regolare licenza di costruzione PG n°xxxxxxxxx del xx-xx-xxxx, e che da allora non ha subito modifiche tali da dover richiedere l’aggiornamento dei titoli edilizi ecc ecc”.

Il testo, che potrete sicuramente trovare anche nel vostro atto di provenienza, si basava su un principio fondamentale sempre in essere: Il venditore di un immobile deve garantire della cosa venduta.

Come può, però, un privato cittadino senza competenze specifiche asseverare una dichiarazione del genere? Semplice. Non può. E’ quindi buona cosa che sia una persona competente in materia a verificare la situazione.

Chi paga la Relazione tecnica integrata

Il principio di base per rispondere a questa domanda l’ho menzionato poco fa, sono a carico del venditore la cura e la spesa per la redazione della relazione tecnica integrata. Per lo meno in Emilia Romagna, in altre Regioni come la Toscana solitamente è l’acquirente ad incaricare il tecnico.

Quando bisogna farla

La prassi in essere è che l’accertamento di conformità urbanistica e catastale avvenga prima degli atti Notarili ma a mio avviso è usanza sbagliata.

Consiglio di provvedere prima di mettere l’immobile sul mercato e di certo prima di sottoscrivere incarichi di vendita o proposte di acquisto.

Sono talmente convinto di avervi appena dato un ottimo consiglio che all’interno del mio studio immobiliare ho preferito avere ottimi geometri per curare questi aspetti piuttosto che altri mediatori. Prima si controlla, poi si va sul mercato, a tutto vantaggio di sicurezza e valorizzazione.

Questo poiché potrebbe sorgere la necessità di regolarizzare posizioni inaspettate. Mettiamo caso che saltino fuori 3000 euro di costi di sanatoria edilizia. Se lo sapete prima potrete anche ritoccare i vostri parametri di vendita, specificando che alcune irregolarità necessitano ci cifre ben superiori per la regolarizzazione. Altre ancora non sono sanabili o possono necessitare di mesi e mesi. Riassumendo, sapere a cosa si va incontro permette di pianificare ogni passaggio con serietà verso voi stessi e verso i compratori. 

La relazione tecnica integrata definisce l’oggetto contrattuale.

Ci dà una chiara descrizione dell’immobile dal punto di vista dell’Amministrazione e quindi dello stato legittimo di ciò che stiamo vendendo.

Classico esempio sono le mansarde, spesso menzionate sulle proposte di acquisto come porzioni abitative quando altrettanto spesso si tratta solo di sottotetti recuperati esteticamente. Se promettete di vendere una mansarda ed essa si rivela successivamente un sottotetto il compratore, ovviamente, pretenderà o il cambio d’uso se possibile o il risarcimento. Tradotto? Un mare di rogne e di soldi sperperati.

La RTI è un sistema di valorizzazione commerciale

Evitare costi o criticità non preventivate nel conto economico dell’operazione è importante, anzi importantissimo. Pensate al caso in cui con il ricavato della vendita dobbiate acquistare un altro immobile o dobbiate mandare vostro figlio all’Università. Meglio conoscere prima la propria disponibilità economica in modo preciso, no? La relazione tecnica integrata è in grado di prevedere con ottima approssimazione tutti i fattori di rischio appena citati.

I tempi di redazione della relazione tecnica integrata

Molto dipende dal tempo che il Comune impiega per fornire i precedenti edilizi dell’immobile. Al momento a Bologna la situazione è migliorata rispetto al periodo di introduzione del documento. Mediamente preventiviamo circa un mese tra reperimento degli atti, rilievo tecnico e tutte le attività di confronto. A tale periodo ovviamente dovremmo aggiungere quello necessario per eventuali regolarizzazioni.

Quanto costa la relazione tecnica integrata?

Ovviamente dipende dal tecnico che sceglierete, ognuno di loro ha e deve avere un proprio tariffario. Quello che posso dire secondo la mia esperienza è che il prezzo varia in base a tre fattori principali.

  • Dimensione dell’immobile
  • Costo del lavoro del professionista
  • Numero di accessori

Per darvi un’indicazione di massima si parte da un minimo di 300€ +iva per piccole unità fino a cifre sensibilmente superiori per immobili più grandi. Diffidate dalle RTI low cost, sono documenti importanti e necessitano di professionalità nella stesura.

A tale costo andranno poi aggiunti quelli per le eventuali regolarizzazioni successivamente necessarie alla vendita

Aspetti fiscali della relazione tecnica integrata.

Un Notaio è un pubblico ufficiale. Il suo ruolo all’interno di una compravendita è di assicurarsi dell’identità delle parti oltre ogni ragionevole dubbio, dell’assenza di trascrizioni e, inoltre, è responsabile d’imposta.

Se da un lato è vero che la relazione tecnica integrata è un valido strumento per eviscerare difformità edilizie ignote, dall’altro è anche un sistema di tutela della fiscalità in compravendita in quanto essa verifica anche lo stato catastale oltre che la conformità urbanistica.

Variazioni dell’immobile possono causare, infatti, variazioni del valore catastale e quindi della rendita catastale su cui vengono versate le imposte in sede di compravendita tra persone fisiche.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare

L’agenzia immobiliare non ha alcun obbligo merito alla RTI, ma ha un dovere su tutti: diligenza e trasparente informazione.

Essa deve assicurarsi sin dalle prime fasi di messa in vendita dell’immobile che il venditore sia al corrente di questa nuova opportunità. Non può obbligarlo a provvedere e non può sostituirsi ad esso, ma dovrebbe essere ferma a mio avviso nel consigliarne la stesura il prima possibile.

Nella corretta diligenza del proprio lavoro, un mediatore non dovrebbe mai far nascere obbligazioni contrattuali in assenza delle risultanze. Al massimo, dovrebbe condizionare l’efficacia degli accordi all’assenza di criticità.

Case study sulla relazione di regolarità edilizia

Mi era stato chiesto di valutare economicamente un podere composto da alcuni ettari di terreno agricolo su cui insistono due fabbricati, uno principale ed uno accessorio. La classica “stalla” dell’epoca per intenderci.

Dalla successiva richiesta dei precedenti edilizi emerse, però, un fatto importante. Proprio quest’ultimo fabbricato accessorio risultava non solo privo di certificato di agibilità ma completamente abusivo. Inoltre, non sanabile in quanto impossibile dimostrarne l’esistenza al 1967. L’ufficio tecnico del Comune implicato ha dunque sentenziato la necessità di demolizione.

E’ ovvio a questo punto che la valutazione, se svolta meramente su quanto esistente, sarebbe stata assolutamente iniqua nella realtà dei fatti. Un fabbricato solo in vendita e non due, differenza non da poco.

Lo stesso incarico di vendita sarebbe stato sbagliato, per non parlare di eventuali proposte di acquisto e/o preliminari proprio come vi ho spiegato prima. Se chiunque di voi avesse proposto al venditore di comprare due fabbricati non sarebbe stato di certo felice di scoprire che in realtà uno dei due non poteva continuare ad esistere.

Conclusioni sulla relazione tecnica integrata a Bologna

L’inserimento di tale verifica di conformità urbanistica e catastale è un grande passo per la tutela di venditori ed acquirenti. Questo almeno secondo il mio punto di vista. Il suo costo risulta sostenibile e considerabile come un ottimo investimento per evitare il rischio di perdere somme ben superiori derivate da risoluzione onerosa di contratti immobiliari e relativi risarcimenti del danno. 

Come sempre vi ringrazio del tempo che dedicate ai miei articoli. Un saluto.

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel vendere i propri immobili.Vivi nella mia città e stai pensando di vendere?
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Questo articolo ha 50 commenti.

  1. Salve, la mia domanda è: chi tutela questa relazione?? Entrambe le parti?? Qual’è la tutela del venditore?? Il compratore trovasse difformità una volta acquistato senza relazione può impugnare la vendita?? E quanto tempo ha per farlo?? Grazie per la cortese attenzione

    1. Buongiorno Elisa e grazie per avermi scritto. La relazione è utile sia per chi vende che per chi compra poiché definisce chiaramente l’oggetto contrattuale. Nella fattispecie durante una compravendita è il venditore a dover garantire della cosa venduta e colui che rischia di ritrovarsi inadempiente. Quindi, la RTI tutela entrambe le parti con specifico punto sul venditore. Il compratore che dopo l’atto rileva comunque difformità può impugnare la situazione ma il venditore è in questo caso supportato dal timbro del tecnico che ha asseverato il documento. Il diritto mi pare dia circa 10 anni in questi casi per avanzare pretese. Scelga un buon tecnico, diligente e preciso. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. Buongiorno! Vorrei sapere se la relazione tecnica integrata va fatta anche nella vendita tra parenti(es. la sorella vende al fratello). Grazie mille!

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Si , è consigliata in ogni compravendita e mai da intendersi obbligatoria. I miei migliori saluti

  3. Buonasera Dott. Zerbinati volevo chiederLe se la relazion tecnica integrata si rende necessaria anche per la vendità di garage.
    Sicuro di una sua risposta la ringrazio anticipatamente porgendoLe i miei saluti

    1. Buongiorno. Si. Ogni tipo di immobile.

  4. Buonasera Dott. Zerbinati, ho bisogno di un consiglio per la seguente situazione: sono proprietario di un appartamento ereditato in un grande condominio ante 1967 di Ravenna, a inizio maggio ho firmato un preliminare di vendita. A 15gg dal rogito, a seguito dei controlli effettuati dal geometra dell’agenzia, è emersa una problematica spinosa riguardo le cantine che si trovano sul tetto dell’immobile: in sostanza ogni condomino possiede la cantina di cui la proprietà è altrui. Come posso affrontare la questione considerato il fatto che rischio, malgrado la mia buonafede, di dover pagare pesanti penali se salta il rogito previsto a strettissimo giro? E’ irrealistico pensare di poter sanare la situazione scambiandosi le cantine con gli altri condomini dato che potrebbero subentrare fattori come l’usocapione (persino quella in mio possesso potrebbe essere usocapita). Come mai nelle precedenti compravendite di appartamenti avvenute in quel palazzo, non sono mai emersi problemi (che io sappia) e soprattutto come mai il geometra dell’agenzia si è ridotto così tardi a compiere le dovute verifiche per la compilazione della RTI? Capisco che la responsabilità sia del venditore, ma io in buona fede mi sono affidato all’agenzia proprio per non avere questo tipo di problematiche e temo che questa verifica andasse fatta ben prima! Sono certo di aver già imparato una importante lezione per eventuali compravendite future. Grazie in anticipo per il Suo tempo e per la risposta.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il primo punto da chiarificare è il perché si sono creati questi errori. In linea di massima sarà un’attività Notarile comune assolutamente da produrre. Per quanto riguarda la sua vendita potrebbe tentare la via del deposito. Lasciando una parte del prezzo dal Notaio fino a situazione sistemata in modo che il compratore sia più sereno. Ovviamente è necessario un comune accordo per seguire questa strada.
      Il tecnico che ha trovato il problema come lo giustifica? Mi piacerebbe che mi tenesse informato sugli sviluppi,

  5. Buongiorno,
    Gentilmente riesce a darmi un link o coordinate esatte per trovare la raccomandazione di cui parla in premessa relativa all’aggiornamento del 4 aprile …..L’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato – Direzione Manifatturiero e Servizi ha inviato un importante osservazione in ordine alla Relazione Tecnica Integrata.
    Mi sembra assurdo che per rogitare l’acquisto di un garage, esattamente a fianco al mio, con il venditore che ci conosciamo da 20 anni, si debba produrre tale relazione ad un costo non inferiore a 400/500, per una transazione immobiliare di poche migliaia di €uro.

    1. Buongiorno, ecco la url dove trova il documento : http://www.archibo.it/sites/default/files/news/dc9285.pdf . Terrei però a precisare che non mi trova d’accordo sul discorso generale. La relazione tecnica è vero non essere obbligatoria, ma assolutamente consigliata in tutti i casi, anche nel suo. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Buongiorno.. Vorrei saper se la relazione tecnica sia “consigliata” come dal 4.4.2019, anche in caso di vendita di solo garage. Grazie

    1. Buongiorno a grazie per avermi scritto. Si, è consigliata anche per le autorimesse. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  7. Buongiorno, volevo sapere se la relazione di conformità urbanistica e conformità catastale, nonché certificazione impianti D.M. 37/2008 e attestato di prestazione energetica, sono necessari
    anche in caso di donazione da madre a figlio. grazie, saluti

    1. Buongiorno a grazie per avermi scritto. Assolutamente si, la donazione è comunque un atto che produce un cambio di proprietà e quindi è subordinato alle stesse esigenze. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Buongiorno, le scrivo in merito ad una compravendita che sto affrontando in Ferrara. Sto vendendo il mio immobile (appartamento) e un area cortiliva, e il mio tecnico (geometra) ha riscontrato una difformità nella planimetria. Il tecnico parla di errore grafico il quale non cambia la rendita catastale dell’immobile, vorrebbe che fosse il notaio a decidere se è necessario l’aggiornamento catastale in più richiede le firme mie e quella dell’acquirente sulla sua relazione. Se così non fosse si rifiuta di ultimare la relazione tecnica. Io ho già contattato il notaio, il quale riferisce che non c’è la necessità in quanto rientra nel margine di tolleranza. Ulteriormente vorrebbe graffare l’area cortiliva al garage. Il notaio anche per quest’ultima disposizione ritiene che non sia necessario. Come mi devo comportare? Grazie per il suo tempo.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Anche io sono nato a Ferrara ed ogni volta che posso vi ritorno. Posso capire che il tecnico le richieda, anche se non è dovuto. La relazione tecnica, infatti, è una sua assunzione di responsabilità e la firma del compratore ha un significato preciso del tipo: “tranquillo, non ti porto in camera arbitrale dopo il rogito”. In realtà la Legge Regionale del 75 dichiara non conforme la planimetria catastale con modifiche che comportino cambio di rendita, essendo la planimetria stessa strumento fiscale. Nel suo caso potremmo dire che è conforme salvo tolleranze, il punto è che essa ha anche ripercussione urbanistica e quindi se da un lato è vero che lei teoricamente non ha obbligo di redigerla nuovamente, dall’altro il consiglio che le do io è di farlo per un discorso di corrispondenza con gli elaborati del Comune. E’ assurdo lo so, la Legge dice no mentre io dico si. Però lo dico con cognizione su base esperenziale. Il Notaio solitamente punta l’aspetto fiscale, essendo lui in primis responsabile d’imposta, mentre sull’aspetto meramente urbanistico riferisce ai tecnici del caso. Comprendo il costo, la seccatura e l’assurdità ma ripeto, onde evitare io li investirei. Ultima cosa, giusto anche graffare le due schede per coerenza. Non è obbligatorio vero, però è corretta diligenza. Spero di essere stato chiaro e di aiuto. Mi saluti la nostra bella città. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  9. Salve! Le sottopongo il seguente quesito: il venditore risiede in Lombardia, il compratore e l’immobile sono ubicati in Emilia. Si è scoperto che l’immobile non corrisponde alla licenza edilizia, mentre è conforme alla planimetria catastale. Il venditore si avvale di un notaio ubicato in Lombardia e non ne vuol sapere di procedere alla sanatoria. Come si deve comportare il compratore che non vorrebbe rinunciare all’acquisto dell’immobile dato che soddisfa le sue esigenze? Grazie e complimenti per il suo sito web!

    1. Buongiorno. Grazie per avermi scritto e per i complimenti. Un immobile con un abuso si può comprare nel momento in cui il compratore è formalmente edotto delle circostanze tutte tramite idonea descrizione delle stesse negli atti negoziali quali preliminari e rogiti. Ovviamente questo impone che sia stata compiuta un’approfondita analisi tecnica con tanto di colloquio con i tecnici in Comune per capire come comportarsi post rogito. Fermo restando che io ci andrei con i piedi di piombo poiché in futuro potreste ritrovarvi nella condizione opposta di doverlo vendere e non tutti sono disposti a questo tipo di rischi. Si sono rischi, poiché se le difformità dovessero risultare insanabili si entra in una disciplina parecchio spinosa. Per darle qualche consiglio in più sulle eventuali modalità pratiche di risoluzione delle problematiche avrei necessità di sapere quale tipo di difformità presenta l’immobile e di andare maggiormente nel dettaglio delle circostanze. Resto in attesa di sue eventuali nuove. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  10. Buonasera. Appartamento ereditato da più eredi, in Veneto. In veneto per la compravendita viene richiesta la dichiarazione urbanistica e catastale di un tecnico?
    In caso uno dei coeredi voglia comprare le quote dell’appartamento mia e dei miei famigliari (per un totale di un quarto della quota totale dell’appartamento) chi deve far fare e pagare la dichiarazione urbanistica/edilizia/catastale di un tecnico? Solo noi che vendiamo le nostre quote o anche il coerede che vende? O anche tutti gli altri coeredi proprietari di quote dell’appartamento? Se venissero fuori delle non conformità (ho gia visto io a colpo d’occhio che la planimetria che ho scaricato dal sito dell’agenzia delle entrate non corrisponde allo stato di fatto dell’appartamento e non ho invece la minima idea della conformità urbanistico/edilizia) chi dovrebbe pagare per la sanatoria? Solo noi che vendiamo o tutti i coeredi proprietari? Possono rifiutarsi?
    E se noi troviamo un compratore estraneo all’eredità disposto a comprare le nostre quote (mia e dei miei famigliari) corrispondenti ad un quarto della quota totale dell’appartamento possiamo comunque esigere che l’eventuale sanatoria venga pagata da tutti gli attuali coeredi?
    Ringrazio anticipatamente

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Dalle notizie in mio possesso il Veneto non ha pienamente recepito l’iter della RTI e diversi Notaio stipulano senza. La prassi generale in Emilia prevede che sia il venditore a dover provvedere fisicamente ed economicamente, ma nel caso specifico di transazione nello stesso nucleo potete liberamente accordarvi. Idem per eventuali sanatorie e si, possono rifiutarsi. Il mio consiglio è di descrivere, pattuire e prevedere correttamente le casistiche nel preliminare di compravendita in modo da evitare ripensamenti o fraintedimenti. In risposta all’ultimo quesito, direi di no visto che sarete voi a cedere al terzo le vostre quote. Resto in attesa di sapere se necessitate di ulteriori informazioni. I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  11. Gentile signor Zerbinati,
    innanzitutto buongiorno. Sono un ingegnere (Ord. Ingg. BO n. 5759/A).
    Ho avuto occasione in questi giorni di leggere quanto sulla sua pagina in riferimento alla dichiarazione di conformità urbanistico-edilizia che risulterebbe d’obbligo, a quanto scrive, dal 1° settembre 2017. Ne ho preso contezza dopo che ad un cliente che mi aveva chiesto una simile documentazione cui ho evidenziato, come mi è d’obbligo per deontologia professionale (che prevede fra i tanti obblighi anche quello di fornire al cliente corrette informazioni), della natura non cogente della suddetta dichiarazione. Perplesso (il cliente), mi ha fatto presente che non solo sistematicamente viene richiesta e che anche in rete (…come se questa fosse una fonte autorevole…) risulta che si tratti di una documentazione obbligatoria. Una ricerca veloce mi ha portato ad alcuni siti tra i quali il Suo.
    Mi permetto di evidenziare che gli obblighi in capo ai cittadini discendono da leggi dello Stato che ne ha anche a regolare e disciplinare l’operato di figure istituzionali ed esercenti professioni di pubblica utilità. Questi professionisti, peraltro, non hanno delega ad emanare leggi o obblighi, né possono esercitare la professione secondo proprie libere reinterpretazioni. Ciò detto, NON sussiste in capo alla parte alienante alcun obbligo nel senso da Lei descritto e il Consiglio Notarile di Bologna in uno scambio formale proprio con lo scrivente l’ha di recente pure ribadito. Il Protocollo d’intesa Notariato/Collegi professionali (che non è neppure una “disciplinare” come Lei la definisce nei suoi scritti) è un mero protocollo il cui valore giuridico a chi anche minimamente “mastica” la materia è ben noto da subito; in ogni caso anche il contenuto è chiaro. Per effetto NON esiste alcun obbligo di seguirlo né da parte dei cittadini (parti venditrici) né da parte dei tecnici (“diligentemente” come scrive Lei), neppure laddove per espressa richiesta dei propri clienti rilascino/attestino in materia conformità edilizio urbanistica. Pertanto è dir poco offensivo il solo pensare che i tecnici che seguano detto protocollo siano “diligenti” poiché di riflesso gli altri (quelli che non lo seguono) sono inevitabilmente e gratuitamente accusati di non esserlo.
    La invito alle verifiche del caso e ad operare (se lo riterrà) le correzioni del caso atteso che l’informazione ad oggi resa è distorta e foriera non solo di fraintendimenti quanto di costi gratuiti in capo ai cittadini. Naturalmente mi ritengo libero delle segnalazioni del caso.
    Cordialità

    1. Buongiorno a Lei e grazie per il contributo. Parto a dalla Sua chiusura dalla quale mi dissocio poichè mai è stata ne tantomeno è mia intenzione giudicare la diligenza dei tecnici o dei professionisti. In primis deve essere chiaro che non è il tecnico a decidere se sia necessaria o meno la redazione della RTI, ma l’utente in funzione delle necessità di specie detta da terzi.Non è il tecnico diligente, ma il venditore che tutela se stesso e la controparte per mano del tecnico. Ciò detto e premesso Lei ha ragione, non vi è un obbligo di Legge in quanto lo stato non ha legiferato in merito ma resto della mia idea su come la presentazione di detta certificazione sia comunque un obbligo di fatto ove in Bologna, ad esempio, la totalità degli studi Notarili con cui il sottoscritto ha collaborato negli ultimi anni oggi pretende il documento pena rifiuto alla stipula. Non solo, molti studi lo pretendono addirittura per la stipula preliminare e non solo per il rogito. Vado oltre con un caso proprio di questi giorni in cui addirittura l’Istituto di credito del compratore ha preteso la RTI redatta dal tecnico del venditore pena rifiuto di proseguire con le attività di perizia ai fini dell’erogazione del finanziamento per l’acquisto. Ribadisco , confermo ciò che Lei sostiene e concordo inoltre , ma il diritto dai Lei riportato cozza ad oggi con la realtà applicativa dei fatti. Il punto è, più che il piccolo abuso minore, la corretta identificazione amministrativa dell’oggetto contrattuale entrando dunque di fatto questo tipo di documento in un ambiente non solo tecnico ma anche commerciale e di diritto. Sarà mia cura sottolineare maggiormente questo aspetto nei contenuti da me prodotti ma resto fermo sul fatto che ciò che io scrivo viene esclusivamente dalla mia quotidiana esperienza personale e professionale e quindi so per certo che in detti testi nulla ho fatto di diverso dal raccontare come oggi, in ogni compravendita da me mediata a far data dal 1°settembre 2017, sia stata pretesa la redazione della relazione tecnica integrata da parte del venditore mezzo tecnico di sua fiducia. Inoltre vorrei ricordare che se da un lato è vero che essa rappresenta un costo (a Ferrara addirittura vi è un accordo forfettario di 250€ ) dall’altro è uno strumento di tutela del venditore che per ovvie ragione di conoscenza, ove esso non sia del mestiere, non ha nessuna titolarità per sottoscrivere in sicurezza le dichiarazioni in atto pubblico relative alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile che sta cedendo andando di fatto ed in piena autonomia verso il concreto rischio di inserirsi in dinamiche contrattuali spinose ed a rischio inadempienza, sinonimo di cause civili a profusione e ben altre somme in ballo. Non solo, ricordiamoci anche che circa il 60% delle compravendite oggi viene mediata da agenzia immobiliare implicando ciò l’utilizzo di proposte di acquisto che di fatto sono dei preliminari, con il non trascurabile problema risiedente nella prematura e superficiale dichiarazione di regolarità tecnica. Mi spiace, Ingegnere, che Lei si sia sentito “offeso”, mai è stata mia intenzione. Lavoro tra i mattoni da 15 anni e lo faccio con amore, con passione e nel mio piccolo credo anche di essere ben preparato. Sarei ben lieto di conferire con Lei quando più le fa piacere e se lo ritiene opportuno. Ogni singola parola qui, lo ripeto, è il racconto del mio vissuto ed è messo a disposizione di chi vuole leggere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati (Ruolo Bo-3414 agenti d’affari in mediazione immobiliare).

      1. Raccontare come oggi vanno le cose è una cosa; dire che il modo in cui vanno è giusto, corretto e legale è un’altra cosa.
        Ad ogni buon conto anche io la ringrazio sentitamente del riscontro; e ciò non solo perché chi dedica tempo agli altri merita un plauso a prescindere, ma perché ogni lettore potrà avere sulla questione due interventi che focalizzano l’argomento da due punti di vista diversi… sensibilmente diversi; da cui anche la possibilità di valutazione in proprio.
        Rinnovo ogni cordialità. Ing. P.M. Bianco

        1. Certo, la pluralità di vedute, ove esse basate sul buon senso come nel Suo caso, è doverosa nei confronti di chi legge. Per quanto riguarda il caso specifico non posso che darLe ragione sulla situazione effettiva del diritto a prescindere da quanto, altrettanto realisticamente, avviene nei fatti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

          1. Riprendo questo scambio dopo qualche tempo perché quando le cose non sono come debbono essere (o possono essere) prima o poi la realtà viene avanti. Quanto realisticamente avviene non sempre è lecito e legittimo (…e meno male!).
            Sulla richiesta/pretesa dei notai si è espressa proprio in questi giorni l’Antitrust con significazione a carico di tutte le categorie del settore in termini chiari: la documentazione pretesa non ha carattere obbligatorio. …e credo che null’atro vi sia da aggiungere se non che chi fino ad oggi è stato mal informato/consigliato ha solo subito costi gratuitamente.

          2. Buongiorno Ingegnere, si ho visto l’intervento del Garante della Concorrenza e del Mercato ed ho sulla base dello stesso ampliato l’articolo con il relativo aggiornamento. Come già dalle nostre ho sempre riportato quanto di effettivamente reale sul territorio con diligenza e corretto spirito di informazione. Come ha potuto notare già da mesi e mesi nell’articolo viene sottolineata l’assenza di un obbligo di Legge, ad oggi ulteriormente rimarcata in funzione degli sviluppi.
            I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  12. Buonasera Fabio, ho letto con interesse il tuo articolo, poiché richiama un caso professionale che mi è stato prospettato qualche giorno fa ed ho delle domande da farti. Ti spiego prima il caso. Un cliente vuole vendere il suo appartamento a Reggio Emilia e mi ha chiesto per l’appunto di redigere l’Attestato di Regolarità Edilizia e Urbanistica. Nonostante sia un cliente ed un appartamento che già conosco molto bene, ho avviato la ricerca dei documenti ed ho fatto il sopralluogo. Ho notato nel cortile comune del fabbricato una struttura in lamiera, una sorta di deposito, che mi è stato riferito appartenere ad uno dei condomini (non il mio cliente) ed essere abusiva. A questo punto ti pongo due domande. Tale struttura, ed in generale le aree comuni, sono da citare nell’Attestato di Regolarità Edilizia e Urbanistica ed in caso affermativo la situazione sopra descritta può mandare a monte il rogito? Esiste un modello scaricabile a cui attenersi per redigere l’Attestato di Regolarità Edilizia e Urbanistica? Grazie in anticipo.

    1. Buongiorno Architetto e grazie per avermi scritto. Il modello RTI assunto da Bologna, mio luogo di attività, prevede la dicitura di non avvenuta verifica delle parti Comuni ecco il link dove può scaricarlo. Detta prassi non è norma e il controllo delle parti Comuni può comunque essere prodotto e menzionato nella RTI stessa a livello di nota. Dopo aver parlato della linea generale, Le do la mia interpretazione. Se io fossi il professionista incaricato provvederei alla menzione del caso specifico in quanto come Lei sa al momento dell’acquisto dell’unità si acquistano anche le parti comuni in quota. Siamo davanti al chiaro esempio di integrazione tra gli aspetti meramente urbanistici e quelli intrecciati con la parte contrattuale legata alla compravendita.
      Non vi è l’obbligo di controllo delle parti comuni ma a tutela del Suo Cliente venditore il mio consiglio è assolutamente di abbondare, visto che dovrà interfacciarsi con compratori i cui “atteggiamenti contrattuali” ad oggi non sono noti. Spero di essere stato utile e resto in attesa di conoscere il suo parere e gli sviluppi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Buonasera Fabio, ti ringrazio, innanzitutto, per la risposta, che ho letto con attenzione. Come impostazione generale io sono, ed ero, perfettamente in linea con il tuo pensiero. Ho, però, due dubbi, che vado ad esporti.
        1. Se nelle note cito questa costruzione in lamiera, ciò non inficia la Regolarità Edilizia ed Urbanistica, essendo la stessa abusiva e su parti comuni?
        2. Nel caso il citarla nelle note non inficiasse la Regolarità Edilizia ed Urbanistica, il notaio potrebbe legittimamente, per la natura abusiva di tale costruzione, rifiutarsi di redigere il rogito?
        Ti ringrazio in anticipo per la risposta.

        1. Buonasera Architetto,
          per come interpreto io, si. Il fabbricato in lamiera inficia la regolarità urbanistica del complesso in quanto insiste su una parte comune. Diciamo che a mio avviso ove l’acquirente ne sia edotto sia possibile comunque rogitare. A tal proposito bisogna anche vedere l’atteggiamento del Notaio prescelto. Proprio lo stesso pubblico ufficiale, non credo arriverà a rifiutarsi di rogitare, ma probabilmente menzionerà le circostanze in atto e pretenderà una qualche tutela verso il compratore. Per esempio potrebbe chiedere al venditore di procedere in sinergia con l’amministratore per l’intimazione di demolizione, assumendosi ogni onere e spesa di gestione della pratica condominiale. Resto in attesa del Suo parere e le porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  13. Io e mio fratello abbiamo ereditato un immobile. Io ho 1/4 dell’immobile e mio fratello 3/4 e vorremmo compravendere. Praticamente con 20.000€ mio fratello acquisterebbe la mia parte, cioé quel 1/4 . .Questo immobile ha delle parti non in regola e non sanabili, ma vorremmo comunque procedere assumendoci tutti i rischi del caso. Il notaio ci ha richiesto un tecnico “geometra” che non può ottenere la regolarizzazione delle carte e logicamente non vogliamo demolire parti di abitazioni (finestre, porte, muri e bagno), in poche parole siamo fermi in un oblio senza fine. Praticamente non possiamo muoverci, non possiamo compravendere, ma le pare giusto che questa legge limiti chi ha ereditato???

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non se ne esce. Da quello che leggo presumo si parli di un aumento di superficie non autorizzato e dubito che ad oggi ci sia un Notaio disponibile alla transazione, di certo non in Emilia. Comprendo il nervoso, ma l’eredità porta agli eredi sia il bene che le criticità e nel caso specifico queste ultime non sono da poco. Onestamente credo che vi siano solo due strade: o sperare in un futuro condono o in una variazione degli strumenti urbanistici della vostra area. In entrambi i casi opterei al momento per soluzioni diverse che non prevedano lo scambio.
      I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  14. Buon giorno.Desidero acquistare un appartamento per il quale c’è la sanatoria pagata ,è in regola con il catasto,ma non c’è l’abitabilità.Si trova in una zona dove la maggior parte degli immobili non ha l’abitabilità .E’ Villagrazia di Carini ,zona di villeggiatura nei pressi di Palermo.La mia domanda è questa:posso chiedere il mutuo all’inps per l’acquisto? Io sono convenzionato in quanto impiegato statale.Grazie.

    1. Buongiorno Enrico, grazie per avermi scritto. Andiamo per gradi..il fatto che sia “usuale” non possedere abitabilità in zona non è giustificativo, deve esserci e va perseguita. Ora il punto è capire perchè non c’è. Esistono i requisiti e non è stata presentata o mancano i requisiti per ottenerla? Nel primo caso bisogna provvedere, nel secondo va analizzata molto bene la situazione per evitare di trovarsi con un pugno di mosche in mano a maggior ragione se ci troviamo in zone di tutela. Per quanto riguarda il mutuo ho provato a leggere i requisiti sul loro sito ma non vi è molto, per cui scrivo la regolare generale: l’immobile deve avere la regolarità urbanistica e quindi anche abitabilità o in mancanza di essa, fermala rogitabilità del bene,se ne deve essere tenuto conto in sede di determinazione del prezzo di cessione. Per dare una linea generale un immobile privo di tale requisito, che lo autorizza di fatto a svolgere la funzione civile ed economica per la quale è stato costruito, vale anche il 40% in meno del prezzo commerciale medio corrispondente. Io onestamente pretenderei di investire i miei averi in un immobile in regola anche dal punto di vista dell’abitabilità medesima. Per quello che riguarda la sanatoria in corso o conclusa, corre su un binario differente e non è di certo sufficiente a dormire sonni sereni nel tempo. Spero di essere stato utile e resto a disposizione per ulteriori chiarimenti. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  15. Buongiorno

    Ho acquistato nel 2017 una casa (in Toscana) ad una persona che l’aveva ereditata da un amico. Il venditore è ricorso ad un tecnico (geometra) che ha confermato al momento del contratto di fronte al notaio la conformità legale del bene.

    Al momento di intraprendere i lavori di ristrutturazione, l’architetto che ho commissionato ha deposto il progetto in comune, il quale ha constatato la situazione non legale di una dependance situata in giardino ed una differenza di perimetro della casa rispetto a quanto registrato (40 cm su due lati). L’ufficio comunale ha insistito particolarmente sulla necessità di demolire la dependance (impossibile sanarla) ma stranamente non si è attardato sulla discrepanza constatata in quanto al perimetro reale della casa, la quale risale all’epoca stessa della costruzione (1910).

    Mi ritrovo adesso nell’obbligo di distruggere la dependance. Ma che fare in merito alla differenza di perimetro constatata? Perché in comune a questa differenza non è stata data particolare importanza?

    In più, quali sono i ricorsi dei quali mi posso prevalere di fronte al venditore (o al tecnico, il quale non ha svolto la sua missione di controllo in comune, ma solo al catasto) per un risarcimento o per l’annullamento stesso della vendita? E che modalità deve prendere il risarcimento per svolgersi nelle regole? Puo’ prendere la forma di un accordo fuori contratto o deve essere sanzionato davanti al notaio?

    Grazie in anticipo per il suo aiuto

    1. Buongiorno,
      partiamo da un presupposto: essendo difformi sia fabbricato principale che accessorio siamo in nullità totale dell’atto e non parziale, nella seconda avremmo dovuto chiarificare il rapporto di quote. Io partirei all’attacco per “saggiare” la disponibilità del venditore a rispondere dei fatti. Ovviamente questo va fatto mezzo un buon legale di diritto civile per redigere le relative diffide. Una volta capito l’atteggiamento del medesimo venditore, e valutata la Sua voglia di mantenere l’immobile, in sede stragiudiziale si può anche tentare un “amichevole componimento” in simbiosi con un Notaio per la stesura dei nuovi atti. Tengo a precisare che per amichevole componimento a mio avviso sono dovuti come minimo tutti i costi di demolizione e smaltimento della depandance, i costi di sanatoria del fabbricato principale, una parziale restituzione del prezzo versato in quanto cambiante le consistenze e la restituzione parziale dell’imposta versata in quanto essa è stata calcolata su una consistenza catastale non rispondente al reale. Nel caso non sia possibile il componimento, purtroppo non c’è altra via che una sentenza in sede di giudizio. Preciso per rispondere implicitamente agli altri suoi quesiti: E’ il venditore responsabile della cosa venduta ed eventualmente a sua volta discuterà col tecnico che non ha svolto in modo corretto l’incarico di verifica conferitogli… Ultima cosa: la difformità del fabbricato principale è in eccesso o in difetto? Nel primo caso mi stupisce molto che il Comune non obietti (a meno che non abbia considerato l’aumento entro le tolleranze previste dagli strumenti urbanistici in essere) , nel secondo caso è un “male” sanabile senza troppi problemi per cui probabilmente lo hanno ritenuto secondario rispetto all’illegittimità della depandance. Mi può chiamare al 327-1443613 per approfondire e, se vuole, la posso mettere in contatto con un ottimo legale per più approfondite valutazioni. Spero di esserLe stato utile e di poterlo essere ancora di più in futuro, cordiali saluti

  16. Buonasera, sono un architetto alle prese con la prima attestazione di conformità urbanistica.
    Vorrei sapere con quale metro di giudizio valutare un’eventuale difformità.
    Mi spiego.
    Come posso valutare la rilevanza di una difformità ai fini del rilascio dell’attestazione della conformità/non conformità urbanistica?
    Ad esempio: una porta spostata di 20 cm rispetto ai progetti depositati comporta una non conformità?
    Grazie in anticipo.

    1. Salve Architetto. La relazione ai fini Notarili obbligatoria in Emilia Romagna deve contenere la descrizione esatta di tutto ciò definibile difforme dallo stato licenziato. 20 cm è certamente una misura superiore alle tolleranze previste per lo meno a Bologna. Non è una modifica che va a cambiare l oggetto contrattuale, ma a mio avviso va assolutamente sanata ai fini di una compravendita. Importante anche verificare se tale modifica è su muro divisorio o strtturale/portante al fine di identificare la corretta pratica edilizia da presentare e l eventuale necessità in ordine sismico.

  17. Salve, sto per acquistare una casa; negli archivi comunali il venditore ha procurato lo storico di tutte le licenze edilizie relative ad essa proprio per consentire ad un tecnico di elaborare la conformità edilizia. il problema è che proprio la prima licenza edilizia, quella di costruzione del fabbricato, non esiste una copia cartacea al momento, infatti cercando negli archivi il relativo numero compare una dicitura “pratica fuori posto”, al comune hanno detto che può capitare quando le pratiche sono molto antiche (risale al ’40), il venditore ha comunque altre licenze successive, ad esempio quella di adeguamento dei solai, e fanno tutte riferimento a questa prima licenza edilizia di cui quindi esiste numero e data di archiviazione ma non esiste una copia reale. A questo punto come si procede per la conformità edilizia? nelle pratiche urbanistiche successive, correttamente archiviate, non è sempre visibile tutta la planimetria della casa perchè sono sempre interventi parziali rispetto all’intero appartamento. La planimetria catastale è invece conforme allo stato dei fatti ma ho capito che ha poco valore.. grazie mille

    1. Buonasera. Non è raro purtroppo che presso le amministrazioni manchino delle buste di documentazione. Spesso non a causa delle stesse ma di soggetti che in passato le hanno sottratte e mai più restituite. Succede ma proviamo ad ovviare…. Mancando la licenza dell’intero edificio è proprio su quest’ultimo che si dovrà lavorare in congiunzione con l’amministratore di condominio. Le attività devono essere volte al deposito di una nuova abitabilità in sostituzione della non più esistente scheda tecnico descrittiva. E’ necessario che l’edificio abbia i requisiti tecnici richiesti dal Suo Comune (a Bologna ad esempio è richiesta la presenza del sifone Firenze, della regolarità degli impianti tecnologici delle parti Comuni ecc ecc). Per dimostrare la conformità dell’immobile una strada perseguibile a Bologna (specifico poichè vedo che Lei è in altro Comune) è quella di basarsi sulla planimetria catastale del primo impianto (1939/40). Ove tale planimetria conforme allo stato di fatto, essa può essere assunta come valida dimostrazione dei luoghi in corso di ottenimento dell’abitabilità (ripeto: A Bologna quindi sarà da verificare se il Suo Comune ha la stessa visione della dinamica.) In caso questa via non sia perseguibile a mio avviso è necessario riprensentare tutta la pratica di abitabilità ex-novo partendo da rilievo tecnico dell’edificio..prassi lunga e dolorosa. Per dimostrare l’esistenza del fabbricato al 1967, ove se ne presentasse la necessità non essendo i titoli disponibili ritenuti sufficienti, i tecnici potranno richiedere presso gli archivi fotografici dell’epoca eventuali foto aeree scattate con data certa. Ovviamente la nuova abitabilità andrà perseguita anche per la singola unità che a sua volta dovrà possedere i requisiti richiesti dal Comune. Per quanto concerne il Suo acquisto, ove Lei voglia fermare la casa, sarebbe opportuno stipulare un preliminare notarile con clausola sospensiva all’ottenimento dei titoli di conformità entro e non oltre data certa pena nullità dell’accordo senza perdita di denaro per entrambe le parti, vista la manifesta buona fede del venditore da quello che Lei mi scrive. Non sapendo cosa ci si deve aspettare, meglio tutelarsi e questo va anche a favore del venditore stesso. Escluderei a priori la possibilità ad ora di rogitare. Resto a disposizione per ogni altra informazione segnalando,inoltre, che sono in contatto con un bravo tecnico della Sua zona che potrebbe seguirLa da vicino e con il polso giusto sull’area di cui stiamo parlando. In attesa di risentirLa, la saluto.

  18. Buongiorno, le espongo il mio caso che può anche essere di interesse generale. Ho un accordo per vendere in immobile ante ’67 entro mura a Ferrara e ci apprestiamo al preliminare. Mentre la planimetria catastale sembra vedere al reale, ora scopro che agli atti del Comune il progetto approvato era diverso dallo stato di fatto attuale e l’evidenza è che così è sempre stato fin dalla sua costruzione quindi per modifiche in corso d’opera. Le difformità riguardano il mio appartamento (partizioni interne, elementi di facciata, marginalmente differente confine di proprietà col vicino) nonché parti comuni del condominio ed altri alloggi. Ma agli atti sono depositate anche certificazioni di “abitabilità” e perfino esplicitamente di “conformità al progetto approvato” rilasciate a fine lavori, datate pochi giorni di distanza dalla mappa catastale conforme. Dunque il benestare è stato rilasciato in maniera mendace dal funzionario comunale. Dovrei risponderne io?! Come procedo? Serve comunque sanatoria a mie spese e poi mi rivolgo al Tar o al precedente proprietario? Come se non bastasse, dagli atti sembra sussista sull’edificio un vincolo di tutela della soprintendenza di cui sono stata all’oscuro in questi anni di possesso del bene. Posso andare a compromesso con la pratica avviata o è troppo rischioso? Grazie per la sua attenzione.

    1. Buonasera,
      per prima cosa parto dal presupposto che le ricerche dei precedenti edilizi siano state svolte in modo corretto e che non siano sfuggiti titoli successivi (es condoni ect ect). Esco recentemente da un’attività proprio a Ferrara molto simile alla Sua seppur avente con oggetto immobile non vincolato. Le linee di attività sono due: personale e condominiale, entrambe necessarie in quanto oggetto della compravendita sono anche le parti comuni in relativa quota.
      Postulato fondamentale è che in una compravendita immobiliare è il venditore a dover garantire della cosa venduta, questo già di per se indica che spetta a Lei sanare la posizione dell’unità. Tale sanatoria prevederà inoltre le relative autorizzazioni da parte della Sovrintendenza: il suo tecnico provvederà direttamente alle relative segnalazioni (in caso non sapesse a chi rivolgersi posso metterLa in contatto con un’ottimo professionista di Ferrara dove anche io sono nato). Contestualmente a tali attività sarà necessario e dovuto che l’amministrazione condominiale si adoperi con solerzia per la sanatoria delle parti comuni secondo stesso schema, comprendendo inoltre le giuste ridefinizioni dei confini tramite l’operato di tecnici nominati dalla stessa. Le attività di ordine condominiale saranno ovviamente a carico dei condomini tutti in quota di proprietà.
      Di tutto questo si dovrà far giusta menzione nel preliminare Notarile e, visti i tempi non definibili per le due sanatorie (in special modo quella condominiale), sarà opportuno stabilire termini ultimi essenziali per la stipula del definitivo rogito sufficientemente ampi. Nel caso da me seguito pochi mesi fa, abbiamo adottato un iter leggermente diverso che Le espongo. Pattuite le attività tutte di sanatoria nel preliminare e recepita una relazione di fattibilità da parte dei tecnici nominati si è anche provveduto al rogito con l’accortezza di lasciare una parte del prezzo complessivo in deposito al Notaio rogante tramite apposito verbale di deposito. Tale somma incassabile dal venditore solo a titoli di sanatoria tutti perseguiti. In questo modo si è potuta svolgere la compravendita in assoluta serenità delle parti evitando il rischio dettato da inadempienze alle obbligazioni preliminari dipendenti da terzi (es ritardi delle amministrazioni effettivamente poi riscontrati). Ovviamente in tal caso le difformità rilevate non variavano l’oggetto contrattuale, per essere preciso e poterLe indicare la via più adatta a Lei dovrei visionare la pratica e l’immobile. Per quanto concerne gli aspetti legati al vincolo di Sovrintendenza fanno specifico riferimento le linee di diritto. Avendo Lei acquistato da terzi tramite rogito e potendo Lei dimostrare di non essere l’artefice delle variazioni fisiche del bene non autorizzate dubito possano esserci sensate ripercussioni in sede civile o penale. Per quanto concerne, invece, i suoi diritti è cosa certa che la regolarità molto probabilmente dichiarata dall’allora venditore in atto non era nella fattispecie dichiarabile. Due le strade: l’amichevole componimento ove ve ne sia la possibilità e volontà o la pretesa in altra sede ove non prescritti i termini. Resto in attesa , anche telefonica al 327-1443613, di sue ulteriori necessità o novità in merito. La ringrazio per avermi contattato e porgo i miei più cordiali saluti.

  19. Alla sua gentile attenzione.
    I miei figli hanno acquistato un immobile da alcuni privati,sulla proposta d’acquisto fatta tramite un agente immobiliare i venditori dichiaravano che non ci fossero abusi edilizi,anche quando abbiamo rogitato davanti al notaio hanno dichiarato che tutto fosse in regola senza abusi o ipoteche,invece dopo abbiamo scoperto che la planimetria originale di questa casa era totalmente diversa da come è stata costruita anche se i venditori hanno aggiornato i dati catastali e rifatto una nuova planimetria .In comune mi hanno detto che bisogna pagare la sanatoria e che questo era compito dei venditori prima del rogito,ma i venditori rifiutano e i miei figli non possono ristrutturare la casa e stanno pagando un mutuo.Inoltre avendo richiesto un mutuo per acquisto e ristrutturazione non possono neanche pagare il materiale .Prima di presentare la proposta d’acquisto abbiamo assunto un tecnico per controllare qualsiasi abuso o altro ,la banca prima di accettare la richiesta del mutuo ha inviato un perito che controllasse l’immobile e i documenti,i venditori a loro volta avevano assunto un geometra per aggiornare i dati catastali ,allora mi chiedo è mai possibile che nessuno dei tre tecnici si sia accorto di questa irregolarità urbanistica?????

    1. Buongiorno. Mi racconta purtroppo una quotidianità basata sulla netta distinzione tra conformità urbanistica e conformità catastale. I periti incaricati dalle banche nel 99,9% dei casi verificano solo quella catastale che nella sua natura ha fini fiscali e poco o nulla conta ai fini urbanistici. Il problema è che aggiornare una planimetria catastale è estremamente semplice e veloce, ma non “sana” eventuali difformità urbanistiche pre-esistenti. Ora, per la verifica di conformità urbanistica è necessario richiedere presso il Comune di competenza gli elaborati grafici dei titoli abilitativi (es licenza di costruzione, condoni, ect ect). A Bologna, per esempio, solo questa attività chiede oltre un mese di tempo e quindi la stragrande maggioranza delle proposte di acquisto o preliminari di compravendita vengono redatti senza aver chiare le effettive circostanze degli immobili e presumo sia proprio quello che è successo a Lei. La presenza dell’agente è irrilevante ahimè, non è obbligo dell’agenzia controllare la situazione urbanistica ed edilizia…semmai un buon agente avrebbe dovuto farlo a prescindere dall’obbligo, mio personale commento visto che ho fondato ASE proprio per evitare queste pessime dinamiche di mercato.
      L’autocertificazione in sede notarile è chiara:”Il venditore dichiara e garantisce che l’immobile è stato costruito in forza di licenza pg n° …..e che da allora non ha subito modifiche tali ect ect”. Troverà una frase proprio come questa nel suo rogito e qui i dubbi sono pochi, anzi nulli. Il venditore aveva ed ha l’obbligo di rispondere della cosa venduta. Per andare oltre dovrei capire l’entità delle difformità trovate, ovvero se esse sono tali da cambiare l’oggetto contrattuale o se si parla di difformità interne. Nel primo caso si può arrivare alla nullità dell’atto, nel secondo resta fermo che sempre e comunque, ove non diversamente pattuito a livello preliminare, ogni costo di sanatoria è a carico del venditore. Purtroppo se non sono collaborativi vi dovrete avvalere di un legale e qui bisogna capire se il gioco vale la candela in termini puramente economici e logistici.
      Assolutamente vera, inoltre, la necessità di sanare per procedere alla ristrutturazione poichè ogni nuova pratica edilizia deve partire da uno stato legittimo conforme (salvo casi particolari in cui Lei non rientra, vedi immobili in costruzione per esempio). Resto in attesa di ogni altra notizia in merito, sarà un piacere poterLe essere di aiuto.

  20. Ancora un paio di domande, vista la cortesia dimostrata.

    Questa disciplinare dovrà essere recepita da tutte le Regioni e indicativamente con quali tempi ? Da quanto ho compreso l’Emilia è stata la prima.

    A fronte della mancata consegna del Certificato, posso rifiutarmi di fare il rogito ? Non siamo più in condizioni di aspettare, visto che siamo ben oltre la data prevista dalla Proposta di Acquisto.

    Grazie ancora, Claudio

    1. Buonasera,
      in teoria si ma non è dato sapere al momento le tempistiche. In Emilia Romagna è operativa dal 1° Settembre 2017 anche se diversi Notai hanno anticipato l’inizio applicazione. Tengo a precisare che tale disciplinare impone l’obbligo di verifica di un immobile da parte di un tecnico abilitato.
      L’obbligazione della disciplinare dunque, in questa situazione, è già superata poichè avete già noto che l’immobile è difforme e questa condizione è avvenuta dopo la stipula degli accordi di vendita (proposta e preliminare se effettuato)
      Rispondo per punti:
      A- La disciplinare è del Notariato quindi, nel caso, dovrebbe essere il Notaio a non rogitare in assenza di Certificazione se recepita.
      B- Visto quanto detto prima, nel Suo caso il venditore ha dichiarato (magari in buona fede) la conformità dell’immobile, cosa non verificata. Ora, una proposta di acquisto accettata ha valore di preliminare anche se non è adatta ad essere trascritta nei registri immobiliari (c’è però l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate). Tale contratto, magari rinvigorito nella sua forza da un compromesso Notarile (è stato effettuato?), crea obbligazioni per le parti entrambe tra cui per il venditore di consegnare l’immobile a rogito nella Sua regolarità urbanistica. Ove questo non possa avvenire, il venditore stesso risulta semplicemente inadempiente alle obbligazioni contrattuali. Dunque il discorso non è tanto quello di rifiutarsi di fare il rogito, quanto di pretendere di fare il rogito solo dopo la sanatoria delle difformità in modo da rispettare gli acordi stipulati. Se queste possono essere sanate prima delle scadenze essenziali il venditore potrà provvedere, ove questo non fosse possibile per ragioni tecniche o di volontà Lei ha pieno diritto di seguire tre strade:
      1 – Dichiarare l’inadempienza (tramite un legale) e rivalersi sulle somme a deposito o caparre secondo termini di Legge
      2 – Accordare al venditore una procrastinazione dei termini ultimi per il rogito del tempo necessario alla sanatoria.
      3 – Come già descritto nel messaggio precedente rogitare lasciando una buona parte del saldo prezzo in deposito al Notaio che tramite un apposito verbale di deposito autorizzerà il venditore ad incassare quella parte di denaro solo a sanatoria effettuata (e positivamente conclusa).
      Resto in attesa di poter dare altre informazione se necessario. Non esiti a contattarci, è sempre un piacere poter essere di aiuto.

  21. Io vivo in Emilia, ma mi sono trovato a dover acquistare un immobile a Trieste, dove studia mia figlia. Sul compromesso di acquisto la parte venditrice ha dichiarato la conformità edilizia/urbanistica dell’immobile, ma da successive indagini in Comune questo non risultava vero. La parte venditrice e l’agenzia spingono per il rogito, e io “resisto” nonostante le pressioni, insistendo per avere un Certificato di Conformità. Il problema è che a Trieste i Notai non sembrano aver recepito la disciplinare -complici le agenzie- e continuano a rogitare tranquillamente come in precedenza. A questo punto la domanda è la seguente: sulla base della nuova disciplinare, posso pretendere che il Notaio richieda il Certificato alla parte venditrice ? Grazie.

    1. Buongiorno e grazie per averci scritto,
      nel Suo caso direi che si va oltre la disciplinare ( è possibile che a Trieste non sia ancora recepita, mentre in Emilia-Romagna lo è a tutti gli effetti)e si entra nel normale diritto. La strada migliore prevede sicuramente che venga posticipato il rogito del tempo necessario al venditore per effettuare la giusta sanatoria delle difformità e rogitare nel pieno della regolarità urbanistica dichiarata in sede di compromesso. Questo è un atteggiamento pulito e trasparente applicabile se necessario tramite un’integrazione al preliminare (anch’essa da registrare) prolungando i termini essenziali ultimi per il rogito e descrivendo i fatti nella loro completezza. Massima tutela sua, del venditore e di tutta l’operazione. Un’ altra strada percorribile a discrezione del Notaio è quella che prevede di effettuare il rogito versando l’intero saldo prezzo ma lasciando in deposito al Notaio, tramite verbale di deposito, una parte di esso che il venditore potrà ricevere a sanatoria effettuata. Onestamente non vedo nessun ragionevole motivo, vista la pattuizione in compromesso, che Lei proceda all’acquisto in assenza di sanatoria. Nota sull’agenzia, non vedo per quale motivo pretendano questa “fretta” visto che comunque il diritto alla provvigione lo hanno già maturato. Attendo gli sviluppi, se vorrà, con l’augurio di essere stato chiaro e soprattutto utile. Può anche chiamarmi al 327-1443613. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    2. Purtroppo l’obbligo vale solo per i notai che hanno sede in Emilia e Romagna, trattandosi di una prescrizione dei consigli notarili di quella regione

      1. Buonasera Notaio, si la ringrazio per la precisazione importante. Ci auguriamo che presto la disciplinare si espanda anche nelle altre Regioni. È un passo importante a tutela dei consumatori e del mercato tutto. Invito il pubblico ASE a seguire i video del Notaio D’Ambrosio sul suo canale Youtube, chiari e sicuramente utilissimi.

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Mi chiamo Fabio Zerbinati, sono un perito ed agente immobiliare. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel valutare vendere i propri immobili. Se vivi nella mia città chiamami subito al 327.1443613 per una prima consulenza

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