Relazione tecnica integrata: obbligo, costo e normativa

La relazione tecnica integrata è una certificazione dello stato urbanistico, catastale e di agibilità di un immobile da presentare al Notaio durante ogni compravendita o donazione. Viene chiamata anche RTI o RRE (relazione regolarità urbanistica), nomi diversi per per la stessa cosa.

La redige un tecnico abilitato quale Geometra, Architetto o Ingegnere a seguito del confronto tra i precedenti edilizi richiesti al Comune di competenza, oltre alla documentazione catastale, e lo stato di fatto dell’immobile.

La relazione tecnica integrata è obbligatoria?

La relazione tecnica integrata non è obbligatoria per Legge, è nata nel 2017 da un protocollo d’intesa tra il Notariato e gli Ordini professionali. In merito, nel 2019, si è espresso l’Antitrust specificandone la non obbligatorietà ed il fatto che non possano esistere standardizzazioni realizzative e/o convenzioni di sorta. Il fatto che non sia obbligatoria non rende illegale la sua richiesta in quanto, ormai, rientrante negli usi e consuetudini locali (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262). Questo almeno per l’area di Bologna, dove tutto è nato.

Qualora tu voglia farla, devi tassativamente redigerla prima della formazione dei reciproci obblighi tra venditore e compratore, pena la perdita di gran parte del suo grande potere tutelante. Tale formazione coincidente con l’accettazione della proposta di acquisto da parte del proprietario stesso o la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita. Il mio consiglio è di far fare la relazione tecnica integrata assolutamente prima della messa in vendita dell’immobile.

In merito a questo, ti ricordo che se devi vendere casa a Bologna posso spiegarti tutto di persona con una prima consulenza gratuita che mi puoi chiedere semplicemente contattandomi. I tecnici con cui collaboro, poi, possono fornirti anche tutti i preventivi che ti servono per la tua relazione tecnica.

Quanto costa la relazione tecnica integrata?

Il costo medio parte da circa 400 euro oltre IVA, Cassa Previdenziale del professionista (4% per gli Architetti) ed oneri Comunali che a Bologna sono di 25€ ogni 6 pratiche edilizie richieste.

Questo per piccoli appartamenti, mentre per immobili più grandi il prezzo aumenta. Questo poiché aumenta il tempo ed il lavoro del professionista che deve rilevare lo stato di fatto dell’immobile.

Chi paga la relazione tecnica integrata?

In Emilia Romagna per uso è a carico del venditore salvo diverso accordo tra le parti, mentre in altre Regioni come la Toscana è a carico acquirente. Non esiste alcuna legiferazione in merito, si parla dunque di consuetudini e null’altro. Il costo rientra in quelli deducibili in sede di determinazione della base imponibile per il calcolo della plusvalenza immobiliare.

A cosa serve la relazione tecnica integrata

Serve a certificare la situazione urbanistica, catastale e di agibilità di un immobile, ovvero a rilevare abusi edilizi, difformità catastali o mancato rilascio del certificato di agibilità. Importante sottolineare che essa non solleva il proprietario dai suoi obblighi di garanzia sulla cosa che vende.

In ogni rogito il proprietario, infatti, per mano del Notaio sottoscrive da sempre una clausola di questo tenore:

“Con la firma del presente atto il venditore dichiara e garantisce che l’immobile oggetto di compravendita è stato edificato in forza dei seguenti titoli abilitativi e che da allora non ha subito modifiche tali da rendersi necessari aggiornamenti degli stessi.”

Fino al 2017 tutti hanno fatto queste dichiarazioni senza avere la benché minima idea di cosa stavano dichiarando. Dal 2017, anno di introduzione, si è scoperchiato questo grande vaso di Pandora riempitosi in 40 anni di autocertificazioni inutili.

Case regolarmente acquistate in passato si dimostrano irregolari oggi nella totale buona fede del proprietario. Questo con ingenti carichi economici di sanatoria a carico del medesimo, per Legge sottoposto agli obblighi di chi vende casa a prescindere che dal fatto che egli sia o meno l’autore della difformità rilevata.

La scoperta di problematiche postuma rispetto alla formazione delle obbligazioni di compravendita è tra le prime cause di contenziosi in materia immobiliare. Non tutti gli abusi, infatti, sono sanabili e ciò ha più volte reso il venditore di turno inadempiente a quanto pattuito nel compromesso, con ovvie ripercussioni sulla relativa caparra.

Questo il motivo per cui consiglio di redigerla prima della sottoscrizione di tali atti. Qualora emergano abusi o difformità si ha il tempo di intervenire in tutta calma e senza il rischio di danni economici.

Dal mio punto di vista, si tratta di un’attività di due diligence immobiliare che rappresenta anche un’ottimo strumento di valorizzazione della vendita. Un acquirente spenderà sempre più volentieri su un immobile certificato rispetto ad un altro carente di informazioni. Non è un caso se sempre più persone la richiedono prima di fare una proposta, è di fatto rientrata tra i documenti da controllare prima di comprare casa.

Quando serve la RTI

E’ consigliata per ogni compravendita o donazione di immobile tra persone fisiche, tra aziende o tra costruttore ed acquirente. Non viene redatta per i passaggi tramite testamento o successione, ma l’erede vorrà provvedere in corso di successiva vendita a terzi. Neanche i passaggi per Decreto Giudiziale sono sottoposti a RTI, in quanto già presente la perizia del CTU.

Si può rinunciare alla Relazione tecnica integrata?

Le parti, venditore e compratore, possono di comune accordo rinunciare alla presentazione della RTI in sede di atto pubblico. Rinunciare, però, non significa legittimare la vendita di un immobile difforme, restando dunque pienamente in essere gli obblighi del venditore anche dopo il rogito.

Cosa serve per fare una relazione tecnica integrata

Devi incaricare un tecnico abilitato e sarà lui a raccogliere:

  • I precedenti edilizi
  • La documentazione catastale
  • L’agibilità / Abitabilità

Il tecnico richiede i precedenti edilizi al Comune di riferimento attraverso una prassi che prende il nome di accesso agli atti. Tra loro menzioniamo la licenza di costruzione o permesso di costruire, le varianti, i condoni e tutte le pratiche edilizie applica all’immobile.

La planimetria catastale, invece, viene reperita presso il Catasto Edilizio Urbano della tua città. E’ importante ricordare che il catasto ha carattere sussidiario e non probante rispetto ai precedenti edilizi. Ovvero, ciò che fa fede sono gli elaborati depositati presso il Comune e non quelli catastali che hanno un ruolo per lo più fiscale.

Ultimo ma non certo per importanza, il certificato di agibilità. In una compravendita tra persone fisiche non è obbligatoria la consegna al compratore. E’, però, obbligatorio specificare un’eventuale mancanza nei accordi negoziali, pena nullità dell’atto di compravendita.

La relazione tecnica integrata include quindi tutta la parte tecnica dei documenti per vendere casa.

Come viene fatta la RTI

Una volta raccolta tutta la documentazione necessaria, il tecnico provvederà al rilievo dell’immobile oggetto di controllo. Dove per rilievo si intende la misurazione interna di dettaglio al fine di disegnare l’effettiva conformazione quotata del bene. Detto elaborato prende il nome di stato di fatto.

Il tecnico confronta quest’ultima con i disegni dell’ultimo titolo abilitativo valido emesso sull’immobile, che prende il nome di stato legittimo. Ogni difformità misurativa tra i due elaborati superiore al 2% è intesa come abuso edilizio. Questo in quanto il 2% è la percentuale di tolleranza costruttiva oggi autorizzata dallo Stato, seppur al vaglio l’ipotesi di innalzarla al 5% (anno 2024).

Nonostante il catasto abbia valore sussidiario e non probante sull’urbanistica, il tecnico confronta lo stato di fatto anche con l’elaborato della planimetria catastale. In questo caso è difformità catastale ogni variazione misurativa e morfologica della planimetria che comporti, secondo l’attuale ordinamento, una variazione della rendita catastale.

E’ un circolo chiuso, se la planimetria catastale è conforme ma l’immobile non corrisponde ai titoli urbanistici, non è regolare come pure non è regolare nel viceversa. Per questo si parla di doppia conformità nella compravendita, per essere al sicuro devi garantire che sia l’urbanistica sia il catasto siano corrispondenti allo stato di fatto. Questo fatte salve le tolleranze costruttive come dall’art. 34 del TIUR e le eventuali legiferazioni locali, come ad esempio quanto all’art. 19 bis per la città di Bologna.

Quanto tempo serve per fare una RTI?

Il Comune di riferimento ha, per Legge, 30 giorni di tempo per consegnare i documenti richiesti tramite l’accesso agli atti. Nel frattempo, il tecnico può procedere al rilievo dei luoghi ed all’impostazione del documento, limitando ulteriori dispendi.

Quanto dura la relazione tecnica integrata?

Una relazione tecnica integrata non ha durata definita poiché manca una Legge che ne regoli i parametri. Dovrai certamente rifarla dopo ogni modifica morfologia all’immobile, qualora tu voglia venderlo. Se hai una RTI datata e vuoi vendere l’immobile, puoi chiamare il tecnico per aggiornarla anziché rifarla ex-novo.

Cosa non controlla la RTI?

La relazione è riferita esclusivamente all’immobile oggetto di vendita ed alle sue pertinenze. Non vengono controllate le parti comuni del condominio se presente. Inoltre, non vengono controllati per natura gli aspetti inerenti impianti, dotazioni, vizi realizzativi, danni al fabbricato.

Cosa fare se la relazione tecnica integrata non è conforme

La RTI non sancisce la regolarità dell’immobile ma ne fotografa la reale situazione. Dovrai dunque gestirle al fine della vendita o con il ripristino dello stato di fatto o con pratiche a sanatoria. Inoltre, tieni presente che le difformità sono spesso causa di blocco delle pratiche di mutuo del compratore. Ecco i vari casi di intervento a fronte di una relazione tecnica non conforme.

La relazione tecnica evidenzia abusi edilizi

Se rileva una difformità urbanistica, fuori tolleranza costruttiva del 2%, è necessario procedere al ripristino dello stato legittimo o, a scelta, di una pratica edilizia a sanatoria. Nel caso di abusi lievi solitamente una cila a sanatoria, mentre per tutti gli altri si passa alle Scia a sanatoria. Al termine delle pratiche a sanatoria sarà necessario aggiornare anche il catasto se non già conforme. La vendita di un immobile con abuso edilizio sarebbe di suo spesso legalmente possibile, ma di fatto l’abuso sottende una non conformità catastale che di fatto blocca la libera commerciabilità.

In rari casi è possibile rogitare con la sanatoria in corso, ma solo quando le difformità sono lievi e non tali da avere come conseguenza la mancata non conformità catastale.

Il catasto non è conforme

La conformità catastale è obbligatoria per la vendita ai sensi dell’art. 29 comma 1 bis L. 52/85, come modificata dal D.L. n. 78/10, convertito in L. n. 122/10, specificando che una planimetria catastale è conforme anche nel caso di lievi modifiche rispetto allo stato di fatto tali da non comportare modificazioni della rendita catastale.

Quando la planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto ma i titoli urbanistici lo sono, devi solo aggiornare il catasto.

Se la planimetria catastale è conforme ma c’è discrepanza oltre il 2% tra titoli abilitativi e stato di fatto, è necessario ripristinare i luoghi o svolgere una sanatoria. A seconda della scelta sarà poi necessario adeguare il catasto. E’ un caso abbastanza comune, in passato usava spesso la pessima prassi di aggiornare solo il catasto durante le varie ristrutturazioni per evitare il pagamento delle pratiche edilizie, oggi se ne paga lo scotto.

Manca l’agibilità / Abitabilità

Quando manca l’agibilità o si richiede l’ottenimento prima della data fissa per il rogito o si vende l’immobile in sua assenza. E’ infatti legalmente possibile vendere una casa senza agibilità qualora il compratore ne sia formalmente edotto sin dall’inizio della trattativa e se ne sia tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Il venditore deve specificare nella proposta di acquisto e nel preliminare, pena nullità dell’atto di trasferimento e danno assicurato.

Nota importante in merito, attenzione ai certificati di agibilità datati. Spesso i Notai richiedono un’ulteriore asseverazione tecnica che ne sostenga la validità ad oggi, ovvero che sull’immobile non siano nel tempo stati svolti lavori che ne possano averla inficiata. Non è sufficiente, dunque, che illo tempore sia stata rilasciata, ma ciò che conta che oggi sia in corso di validità.

Ad oggi la normativa non prevede più la richiesta del certificato di agibilità ma la certificazione del tecnico abilitato per mezzo della Segnalazione Certificata di Agibilità. In pratica il tecnico che deposita tale segnalazione a fronte del controllo dei requisiti dell’immobile. Tra questi, appunto, la regolarità urbanistica ed il soddisfacimento dei parametri inerenti sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico del fabbricato.

Esempio di relazione tecnica integrata

Non esiste un modello univoco di RTI in quanto non legiferata ed anche a seguito della specificazione dell’Antitrust nel 2019.

Ogni tecnico può redigerla secondo il proprio modus professionale.

In Emilia Romagna vige uno schema di maggiore utilizzo che trovi a questo link, gentilmente pubblicato dall’Ordine degli Ingegneri di Bologna

Relazione tecnica integrata falsa

Redigere una RTI falsa è un reato che comporta anche un secondo reato conseguente da parte del proprietario. Durante il rogito egli, anche sulla base della certificazione, dichiarerà che l’immobile è liberamente commerciabile in ordine all’attuale normativa urbanistica. In presenza di difformità esso è un falso in atto pubblico ed è un reato penale.

Stesso identico discorso vale per una relazione tecnica integrata sbagliata. Dove dimostrabile il non dolo del tecnico resta comunque il falso dichiarato dal venditore durante l’atto pubblico con le ovvie ripercussioni giuridiche. Egli resta responsabile della cosa venduta in merito agli aspetti urbanistici anche dopo il rogito. Questo, salvi i termini di prescrizione che per gli abusi meno gravi sono ad oggi di 5 anni dalla stipula dell’atto.

Conclusioni

Se da un lato la relazione tecnica integrata risulta in un aggravio di costi per la vendita di un immobile, dall’altro è uno strumento utile per evitare danni maggiori a seguito di inadempienza contrattuale.

La mancanza di una norma a supporto lascia la giusta libertà professionale ai tecnici abilitati per la sua redazione, ma allo stesso tempo lascia indefinite le linee guida di realizzazione. In primis, quelle sugli aspetti temporali che giocano un ruolo fondamentale nel mantenimento della sua funzione tutelante.

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93 risposte

  1. Buongiorno, grazie di queste informazioni. Le chiedo un parere: sono a richiedere la relazione tecnica per la vendita di un’immobile accatastato all’urbano, in campagna. Nel terreno circostante la casa, sulla particella agricola, è stata costruita una casetta in legno di circa 20mq di superficie, senza autorizzazione. prima di smontarla, visto che al compratore sarebbe utile averla integra, mi chiedo se il tecnico debba necessariamente asseverare la conformità anche sulla parte agricola. Grazie.

    1. Buongiorno. Dal punto di vista formale si, trattasi di abuso. E’ da verificare la possibilità eventuale di regolarizzare la superficie in questione. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  2. Buonasera,
    volevo sottoporre porre un quesito. Ho incaricato un tecnico per fare RTI. L’architetto ha rilevato una difformità nella misura di una porta finestra di 10 cm di larghezza, per cui non rientrando nelle tolleranze mi consiglia di sanare “l’abuso”. Dato che io non ho fatto nessuno abuso e ho comprato direttamente da costruttore non credo sia giusto che l’onere debba essere a carico mio. Ha consigli da darmi? La ringrazio vivamente.

    1. Buonasera, purtroppo oggi è lei che risponde della cosa venduta e quindi a lei spetta la regolarizzazione. Dall’altra parte, se la difformità in questione non si è prescritta temporalmente ed il costruttore è ancora in attività, dal mio punto di vista, potrebbe essere utile un tentativo di recupero dell’esborso oggi necessario. Su questo però rimando ad un parere legale sul caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati

    2. Una difformità di una finestratura dell’ordine di 10 cm non può costituite impedimento ad alcuna compravendita di beni immobili. Non ci è nulla da sanare o regolarizzare relativamente sia urbanisticamente che catastalmente per una regolare compravendita.

      1. Buonasera Ingegnere. Mi permetto di contraddirla in parte. Le modifiche prospettiche, oltre quanto previsto dalle tolleranze costruttive, sono abusi a tutti gli effetti ed al punto tale che nella città di Bologna prevedono un’ammenda di 2000 euro di oblazione oltre ai costi del professionista per la relativa pratica di sanatoria. Inoltre, in presenza di vincoli sull’immobile, come può essere un vincolo paesaggistico o delle belle arti, possono avere anche risvolti penali. Questi ultimi presenti anche nel caso che l’abuso sia stato realizzato dopo l’anno 2006 (sismica, una finestra è per definizione su una struttura portante). In condizioni ordinarie e con abuso realizzato ante 2006, non provocando variazioni di rendita, è vero che di per se non costituisce impedimento giuridico alla vendita, ma è altrettanto vero che non consiglierò mai nessuno all’acquisto di immobili non corrispondenti ai titoli urbanistici e non sposo la linea di chi nel 2024 ancora non valuta che un acquirente ha diritto ad una casa perfetta. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  3. Buonasera volevo porre un quesito.
    La relazione tecnica integrata è obbligatoria in caso di compravendita di immobile di nuova costruzione e con l’agibilità?
    grazie e cordiali saluti

    1. Buongiorno, la relazione tecnica integrata NON è MAI obbligatoria. Partiamo da questo, dicendo che nel caso venga richiesta per la stipula e la si voglia fare non vi è differenza tra immobile ed immobile. Prima di tutto è bene ricordare che non per forza una nuova costruzione, a maggior ragione con agibilità rilasciata per silenzio assenso, è urbanisticamente regolare. Sicuramente ai giorni nostri il rischio di difformità oltre tolleranza rispetto al progetto è inferiore al passato ma un controllo non guasta mai.
      Cordialmente, Fabio Zerbinati

  4. Buonasera dott. Zerbinati la ringrazio anticipatamente per la risposta al mio quesito.
    Dovrei comprare un immobile a Bologna al quale è stata demolita una parete della loggia per aumentare la zona cucina.
    Sulla planimetria catastale il muro (che conteneva finestra e porta finestra) è ancora presente.
    Nel contratto l’agenzia sotto indicazione del venditori ha scritto che l’immobile sarà urbanisticamente e catastalmente regolare al rogito e che tra i documenti che la proprietà mi deve fornire è presente anche la relazione tecnica integrata.
    Al preliminare (regolarmente trascritto dal notaio) devo versare una bella cifra, per poi fare il rogito.
    La banca mi rilascerà il mutuo anche senza la RTI?
    E se si viene a sapere che la modifica è insanabile dopo che ho versato l’anticipo e la casa è invendibile rischio di perdere i soldi che ho anticipato?

    Attendo un suo gradito riscontro
    Buona serata

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il punto per la banca non è tanto la RTI , quanto il fatto che l’abuso se notato dal perito bloccherebbe di fatto il processo di delibera. I rischi sono diversi in tutto questo, dal pagare una provvigione al dover rincorrere le caparre versate. Mi rendo disponibile per un approfondimento se le fa piacere, cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  5. Buongiorno, purtroppo il mio caso è un po complesso.
    Ho acquistato l’immobile con relazione tecnica integrata che a quanto pare non è stata fatta in maniera regolare o meglio, dichiara il falso. Allo stato di fatto vi sono abusi da sanare e ciò non era stato messo sulla relazione. In pratica non sono state controllate le tavole depositate al catasto con la reale dimensione. Le finestre sono più basse di 7 cm rispetto a quello che è stato depositato (140cm) e quindi oltre le tolleranze ammesse per accedere al bonus 110 %. Mi consiglia di far causa o mando giù il boccone amaro e sano la situazione a mie spese?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Direi che la via di mezzo mi pare la soluzione migliore. Chiedere un incontro congiunto con tecnici ed ex venditore per trovare un componimento amichevole sulla vicenda. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Salve, le scrivo in quanto necessito di alcuni chiarimenti. Tra qualche mese vado a rogito per un immobile che intendo ristrutturare e il geometra che insieme all’impresa edile ha eseguito il sopralluogo mi ha detto che è obbligatorio avere la relazione tecnica integrata dell’immobile per iniziare i lavori di ristrutturazione visto che seguirà l’apertura di una CILA. Senza questa relazione non posso iniziare i lavori: È effettivamente così? In qualità di futuro proprietario posso incaricare lo steso geometra che ha eseguito sopralluogo per la compilazione della rti?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. No assolutamente no. La relazione tecnica prima di tutto non è obbligatoria, anche se molti Notai si rifiutano di stipulare l’atto in sua assenza. Il discorso è questo, per poter rogitare l’immobile deve essere urbanisticamente conforme (in linea generale, ci sono eccezioni anche su questo punto). Per definirlo tale è necessario verificare la corrispondenza dei titoli in Comune e Catasto con lo stato dei luoghi. Ciò è quello che viene fatto per redigere una RTI. Il tutto però non ha nulla a che vedere con la Cila, non serve la RTI ma servono i precedenti edilizi per depositare la pratica. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. Salve,
    ho acquistato un immobile il 26/02/2020 tramite agenzia immobiliare.
    sono andata da un geometra per verificare se era possibile ampliare la casa. ll geometra ha voluto verificare la relazione tecnica integrata rilasciata per il rogito ed è emerso che ci sono delle difformità.
    All’interno della casa dai disegni la scala risulta che ha meno scalini di quelli effettivi, compare un muro nel sottoscala quando in realtà non c’è, il motore del condizionatore posizionato sul balcone non viene menzionato, oltre al fatto che in giardino ci sono dei scalini che non compaiono da nessuna parte e una gettata di cemento con relativa pavimentazione.
    inoltre dai disegni compare un pergolato che non c’è.
    a questo punto, dovrei sanare tutto, ma non mi sembra corretto che sia io a sostenere le spese.
    il geom che ha fatto la relazione ha redatto un documento falso.
    Come devo precedere? sono emerse tali difformità entro l’anno dall’acquisto, le spese le deve sostenere il vecchio proprietario? inoltre devo denunciare il geom che ha redatto un documento falso in atto pubblico?

    grazie anticipatamente.
    saluti

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Più che vero e proprio falso in atto pubblico la chiamerei Rti fatta male e superficialmente, almeno da quello che mi illustra qui. A mio avviso dovreste creare un tavolo di confronto con il vecchio proprietario e regolarizzare la situazione, specialmente quella del pergolato. Denuncia e falso in atto pubblico mi sembrano termini molto forti, non mi pare ci siano i presupposti quali variazioni dell’oggetto contrattuale o tentativi di truffa. A prescindere dal fatto, fondamentale, del mio non essere un legale quello che posso suggerirle è di cercare ove possibile una composizione giusta ed amichevole, tutti possono sbagliare…basta recuperare. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. riproponiamo i quesiti privi di alcuni errori grammaticali per i quali ci scusiampo. Buonasera Dott., Zerbinati
    abbiamo bisogno di suoi chiarimenti circa la seguente situazione:
    siamo quattro fratelli che hanno ricevuto in recentemente in eredità un immobile sito nella città di Foggia appartenente ad uno stabile di 60 inquilini.
    Questo immobile del 1920, all’incirca 35 anni fa ha subito, un rimodellamento delle facciate interne ed esterne e nella tal circostanza, l’impresa esecutrice dei lavori propose a tutti i 60 inquilini la creazione ex novo di un balcone esclusivamente inerente a bagno o cucina o entrambi, che affacciavano comunque tutti esclusivamente nel cortile interno dello stabile.
    Tra tutti, circa 25 o 30 condomini , nostri genitori compresi, accettarono la creazione di questi nuovi balconi, uno per ogni unità, e la cosa fu quindi effettuata. Parliamo degli metà degli anni 80.
    Ora, in sede di verifica catastale , abbiamo notato che il balcone non è presente nella mappa al catasto e vorremmo quindi verificare se questa lacuna sia presente anche nella documentazione presente al Comune.
    Il primo quesito è:
    in qualità di proprietari, abbiamo tutti o anche uno solo di noi frateli, il diritto e la speranza concreta di vederci acconsentire la richiesta di visure e di ottenimento di copia della documentazione presentata al Comune?
    Il secondo quesito è:
    Poiché abbiamo anche intenzione prima o poi di vendere questo immobile, nel caso dovessimo affidare ad un tecnico la redazione della DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ CATASTALE necessaria per vendere, dovremmo evidentemente pagare quest’ultimo per la sua prestazione ma, nel caso che ci fosse difformità per il mancato inserimento a suo tempo, del citato balcone, che succederebbe? saremmo quindi costretti a sanare aggiunendo anche una sanzione?
    Il terzo quesito è:
    Poi, in sede di produzione della successiva corretta DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ CATASTALE saremo tenuti a pagare nuovamente il tecnico per tale dichiarazione?
    La responsabilità del mancato aggiornamento al Comune, che dovrebbe comunque a suo tempo aver dovuto concedere le licenze ed i permessi per lavori di una così grande magnitudine, è imputabile all’impresa od ai proprietari? A 35 anni dagli avvenimenti la eventuale responsabilit dell’impresa si è estinta?.. e la nostra, in qualit di eredi, è vigente?
    Molte grazie anticipate per il prezioso aiuto, gentile Dottor. Zerbinati

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Situazione abbastanza comune come è comune l’iter. Ognuno di voi in qualità di comproprietario può incaricare un tecnico per una verifica degli elaborati in Comune e del relativo stato legittimo. Ove il balcone mancante e sanabile, provvedere tramite medesimo tecnico alla sanatoria del caso e successivo aggiornamento catastale (e nel caso sia necessario dell’agibilità). Ultimo quesito sulla prescrizione, vista la possibilità di dimostrare la data di realizzazione dell’abuso forse un tentativo potrebbe essere possibile, ma a grandi linee dubito possa essere vantaggioso visto tempistiche e costi legali da sostenere eventualmente per la rivalsa. Cosi su due piedi mi viene da pensare che sia meglio evitarsi dei mal di pancia di anni e risolvere la situazione in autonomia. Ovvio che se vi dovesse essere l’obbligo di demolizione dei balconi cambia il discorso costi/benefici.

    1. Buongiorno e grazie a lei per aver letto il blog! La relazione tecnica è semplicemente uno screening della situazione dell’immobile lato urbanistico e catastale, quindi resterà valida fino a che sull’immobile stesso non verranno eseguite modifiche, pratiche edilizie, variazioni, ecc. Il mio consiglio è sempre quello di farla anche se nell’immediato non si ha intenzione di vendere. Questo poiché essa è un ottimo strumento per monitorare lo stato del proprio patrimonio immobiliare ed evitarsi sorprese quando su di esso si dovranno eseguire operazioni. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  9. Buongiorno. Complimenti per la chiarezza. Sono un architetta e ho una cliente acquirente. Vorrebbe acquistare un magazzino (catastalmente) di cui non sappiamo se esiste la consistenza urbanistica in immobile ante ’67in centro città (dunque senza possibilità di aumento di capienza urbanistica). In Comune non sono più presenti gli atti di fabbrica (cartelletta vuota). I proprietari sostengono che la dicitura magazzino e la dichiarazione catastale sono state conseguenza di voler pagare imposte minori ma che in effetti i locali nascono ad uso laboratorio (ne hanno le caratteristiche edilizie). Si trovano in seminterrato ai piedi di una rampa (dunque completamente finestrato senza muri controterra) e tutti i locali adiacenti sono uffici o laboratori. Mi si chiede di redigere l’attestazione di conformità urbanistica (pagata da entrambe le parti), che evidentemente non sussiste. A cosa dovrei condizionare il buon esito dell’acquisto per tutelare la mia cliente? Che responsabilità mi sto prendendo? Grazie davvero

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. L’esistenza al ’67 va comunque provata o mezzo vecchi impianti catastali o mezzo voli aerei e compagnia bella. Il passo successivo è valutare la conformità con i luoghi e procedere a sanare il tutto con relativo aggiornamento docfa. Se proprio è necessario stipulare atti negoziali prima di tali attività, subordinerei l’acquisto alla piena regolarità urbanistica oltre conformità catastale ed agibilità con deposito di tutti i nuovi disegni presso il Comune. Io onestamente le consiglierei di impegnarsi solo quando il venditore ha provveduto, sono troppe e troppo nebulose ad oggi le attività da svolgere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Buongiorno Dottor Zerbinati, vorrei chiederle due informazioni
        Sto comprando un immobile all’asta e so che sono state riscontrate delle irregolarità, ovvero è stata tolta una tramezza all’ interno dell’appartamento ed è stato realizzato un corpo aggettante che occupa il corridoio comune nella cantina. Queste irregolarità devono essere sanate in che modo? Tramite un tecnico che devo trovare io?
        La ringrazio in anticipo per la disponibilità

        1. Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Negli acquisti in asta l’aggiudicatario è gravato dalle opere di regolarizzazione e quindi si, una volta ottenuto il decreto di trasferimento dovrà incaricare un tecnico di sua fiducia per la sanatoria del caso…sempre che sia sanabile. In caso contrario saranno a sua cura e spesa le opere di ripristino dello stato legittimo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  10. Buongiorno Dr. Zerbinati, sono proprietario di un immobile in vendita e vorrei chiederle se nella relazione tecnica che certifica la conformità urbanistica e catastale, devono comparire anche eventuali lavori realizzati sull’immobile successivamente alla costruzione, che hanno avuto l’autorizzazione del comune di pertinenza. In tal caso quali documenti devono essere allegati relativamente a questi lavori?
    Grazie.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Assolutamente si, tutta la cronistoria delle variazioni e la loro coerenza con lo stato dei luoghi. Per la relazione tecnica è quindi necessario un accesso agli atti presso lo sportello edilizia del comune di competenza al fine di reperire tutti i precedenti. Non solo, anche l’agibilità sarà da verificare e menzionarsi oltre a tutto quello che il suo tecnico riterrà opportuno. Ricordo, infatti, che la redazione non è soggetta a standards e che quindi ogni professionista ha libero arbitrio nella qualità della stesura. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  11. Buongiorno Dottor Zerbinati.
    La ringrazio per l’articolo interessante. Le chiedo un parere in qualità di tecnico: la Relazione tecnica integrata, a suo avviso, può trattare esclusivamente la conformità ai progetti edilizi e, ovviamente, alla documentazione catastale, senza entrare nel merito dell’aspetto energetico, acustico, strutturale, etc.? Mi spiego meglio: esistono diverse situazioni di immobili costruiti non di recente che presentano mancanze sugli aspetti sopracitati, per esempio assenza del progetto acustico o della relazione ex L.10/91, etc. Ritiene che si possa comunque certificare la conformità edilizia al progetto (in ogni caso autorizzato)? Probabilmente sarebbe opportuno citare le mancanze suddette nella relazione.
    Grazie

    1. Buongiorno e grazie avermi scritto. Grande osservazione su cui mi dilungo con le mie opinioni, visto che nulla in merito è normato. I modelli usualmente dettati non prevedono analisi degli aspetti strutturali, acustici, energetico ecc. Il motivo a mio avviso è semplice: la rti è ad oggi più uno strumento di verifica della fiscalità dell’operazione che di tutela degli utenti sotto gli aspetti tecnico-edili dell’immobile. L’accertamento di corrispondenza urbanistica, seppur utile al fine tutela, ha nella sua natura l’importante conseguenza dell’aggiornamento catastale. La chiarificazione, dunque, dell’aspetto urbanistico è funzionale all’aggiornamento DOCFA e relativa rendita catastale a tutela dei responsabili d’imposta. Adesso, l’antitrust si è specificatamente espressa circa il fatto che la RTI non può e non deve essere intesa come servizio standardizzato nella forma o negli onorari lasciando ai tecnici la dovuta e piena libertà realizzativa oltre che si richiesta economica. Detto questo divido i tecnici in due grandi famiglie: la prima segue il modello nell’ottica commerciale minima, la seconda eroga un vero servizio che molto si avvicina al concetto nativo di due diligence (l’unico veramente utile agli utenti). Come risposta alla sua domanda, infine: Si, un vero accertamento a tutela delle persone dovrebbe essere a 360° e non dovrebbe certo costare 250€, sempre come opinione personale. Se le fa piacere mi rendo disponibile ad un confronto telefonico. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  12. Buonasera dottor Zerbinati,
    sto per acquistare da mio fratello, metà appartamento genitori deceduti, l’altra metà è già mia. La RTI ha evidenziato che appartamento del 1972, ha una difformità fra licenza edilizia presentata al comune di Bologna e catasto (quindi da sempre è così), in merito ad un muro laterale di un balconcino (problematica di tutto il condominio). Il notaio nicchia nel fare il rogito, dice che è meglio sanare il tutto prima, io vorrei fare dopo la sanatoria in modo da coinvolgere l’intero condominio. A suo parere il rogito è fattibile?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. E’ ovvio, come sostenuto dal Notaio, che sia sempre meglio sanare le situazioni pregresse per evitare successivi problemi. Allo stesso modo però ritengo condivisibile la sua linea di interpellare il condominio per frazionare i costi generali. Provi a chiedere al Notaio di formulare la corretta dicitura sull’atto in modo ad formalizzare “la presa di coscienza” della situazione. Cosa importante, gli abusi di cui lei mi parla non riguardano, a quanto pare, la superficie dell’unità, ma sarebbe bene approfondire col il tecnico che l’eventuale sanatoria non comporti variazioni della rendita catastale, forse è questa la paura del Notaio stesso essendo lui in primis responsabile d’imposta. Se le fa piacere possiamo approfondire la situazione in video chiamata (o chiamata normale ovviamente). Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  13. Buongiorno, intanto complimenti per la chiarezza con cui analizza un argomento così controverso e complicato. Le chiedo un parere: I miei genitori a marzo 2019 hanno venduto un immobile a Ravenna. L’appartamento era in regola ed il tecnico si è “attaccato” ad una difformità riguardo alla posizione di un gradino condominiale. In pratica ha fatto pagare oltre € 2.000,00 per sanare questa difformità (con tutte le complicazioni del caso, essendo condominiale e non privato, consultazioni con amministratore, assemblea, accollo di tutte le spese per l’esclusività dell’interesse, tempi, ecc…).
    Da quanto ho capito leggendo il suo articolo il geometra non era tenuto a verificare le parti comuni, giusto? Prima di trarre conclusioni sulla correttezza del tecnico avrei piacere di ricevere un suo parere professionale.
    La ringrazio, buon lavoro

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. E’ vero, nella relazione tecnica le parti comuni solitamente non vengono considerate ma il documento stesso è soggetto qualitativamente alla diligenza del tecnico. Quello che posso dire è che il Geometra in questione è stato molto diligente, molto. Alla fine non vedo appellabilità, quando si compra un immobile si comprano anche le parti comuni in quota e quindi è il modello generale carente, non l’extra diligenza rispetto ad esso. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  14. Buonasera Sig. Zerbinati,
    vorrei sapere se la relazione di conformità urbanistica e conformità catastale, nonché la certificazione impianti D.M. 37/2008 e attestato di prestazione energetica hanno una “scadenza”.
    In occasione della divisione con mio fratello di immobili ereditati abbiamo prodotto questi documenti per il notaio. Se e quando a nostra volta venderemo dovremo produrli nuovamente?

  15. Buonasera, sono un libero professionista della provincia di Napoli alle prese con la prima attestazione di conformità urbanistica, in realta’ mi è stato chiesto di periziare per ben 15 immobili di cui ho solamente dati catastali, mi chiedevo per preventivare il tutto un ordine di grandezze (considerando le ricerche a farsi, oltre ai dovuti sopralluoghi) per l’espletamento dell’incarico. Grazie

    1. Buongiorno ing. Coppola. L’antitrust è stato chiaro circa la libertà nell’applicazione delle tariffe. In linea generale a Bologna appartamenti tra gli 80 ed i 100 me vengono certificati con prezzi intorno ai 350/400 euro. Molto dipende, però, dalla difficoltà nel rilievo tecnico e dalle circostanze caso specifiche. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  16. Gentile Fabio. Ma la RTI è necessaria anche qualora l’agente immobiliare abbia fatto avere a me compratore sia le planimetrie (catasto fabbricati e catasto edilizio) che la visura storica? Cosa altro potrebbe “nascondere” l’immobile da acquistare? Grazie mille!

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La RTI comprende gli accertamenti urbanistici e quelli sull’agibilità del fabbricato in corso di cessione. La documentazione catastale non è assolutamente sufficiente e certificare la libera commerciabilità dell’immobile e l’assenza di abusi edilizi e della stessa agibilità. Documento non obbligatorio, ma consigliatissimo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  17. Buonasera,casualmente mi sono imbattuto in questa sua pagina e le sono davvero grato per la disponibilità e cortesia verso tutti gli intenti.le espongo il mio caso.a fine ottobre 2019 ho acquistato una appartamento in condominio.la parte venditrice era rappresentata da un avvocato tutelare.nell’atto di compravendita c’è inserita la clausola che io acquirente non posso rivalermi sul venditore per vizi, difformità urbanistiche/catastali o altro.pero c’è anche scritto che la parte venditrice dichiara conforme urbanisticamente l’immobile.dopo il rogito ho incaricato un tecnico per eseguire dei lavori e facendo l’accesso agli atti scopre che è difforme nella distribuzione interna dei locali e c’è un ampliamento oltre il 2% circa 4,40mq in più.l’atto è annullabile?la parte venditrice è responsabile dell’abuso?quale iter mi consiglia.spero in una sua risposta.nel frattempo cordiali saluti e complimenti.

    1. Buonasera, da quello che leggo parliamo di modifiche sostanziali e che cambiano di fatto la natura dell’oggetto contrattuale. Il mio consiglio è di andare a fondo con un legale specializzato in diritto immobiliare poiché per come la vedo io senza aver letto gli atti mi pare che quanto da lei firmato rientri nel concetto di clausola vessatoria. Le modifiche interne, ove non causa di variazione della rendita, erano un discorso su cui si poteva ragionare, ma una variazione di sagoma oltre tolleranze la vedo una questione decisamente più spinosa. Tutto questo a mero titolo di parere personale da approfondire, ripeto, con l’aiuto di un legale specializzato. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  18. Salve, la mia domanda è: chi tutela questa relazione?? Entrambe le parti?? Qual’è la tutela del venditore?? Il compratore trovasse difformità una volta acquistato senza relazione può impugnare la vendita?? E quanto tempo ha per farlo?? Grazie per la cortese attenzione

    1. Buongiorno Elisa e grazie per avermi scritto. La relazione è utile sia per chi vende che per chi compra poiché definisce chiaramente l’oggetto contrattuale. Nella fattispecie durante una compravendita è il venditore a dover garantire della cosa venduta e colui che rischia di ritrovarsi inadempiente. Quindi, la RTI tutela entrambe le parti con specifico punto sul venditore. Il compratore che dopo l’atto rileva comunque difformità può impugnare la situazione ma il venditore è in questo caso supportato dal timbro del tecnico che ha asseverato il documento. Il diritto mi pare dia circa 10 anni in questi casi per avanzare pretese. Scelga un buon tecnico, diligente e preciso. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  19. Buongiorno! Vorrei sapere se la relazione tecnica integrata va fatta anche nella vendita tra parenti(es. la sorella vende al fratello). Grazie mille!

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Si , è consigliata in ogni compravendita e mai da intendersi obbligatoria. I miei migliori saluti

    2. Salve, mi trovo in difficoltà. Dopo preliminare per l’acquisto di un immobile, sono vicina al rogito (mancano meno di 10 giorni). Ho scoperto solo adesso che esiste questo atto di conformità edilizia e catastale. Ho già idea che ci sia qualche aspetto non conforme (es. Un bagno al posto del ripostiglio), perciò vorrei richiedere la verifica con tecnico. In questo caso andrebbe a sforare la data fissata del rogito. A mio parere, non per colpa mia (ho diritto di avere la certezza della regolarità di ciò che acquisto) ma il notaio dice che basta la dichiarazione del venditore. Quindi io posso imporre la necessità di una verifica? In questo caso si andrebbe oltre i tempi fissati del rogito…sarebbe colpa mia o del venditore?

      1. Buonasera e grazie per avermi scritto. E’ il venditore a dover verificare la cosa che vende e lui è ad assumersi le relative responsabilità anche post-rogito. Lei deve rispettare le date essenziali pattuite ed eventualmente provvedere alla successiva verifica per poi notificare al venditore eventuali difformità rispetto a quanto pattuito in atto. Ovviamente questa è la linea generale senza aver contezza della circostanza specifica e degli atti già stipulati. Ricordo inoltre che l’autocertificazione del venditore in atto pubblico è un rischio per lo stesso ove venga fatta senza un preventivo controllo da parte del tecnico abilitato, mi stupisce che ancora venga proposta con leggerezza..Non esiti a contattarmi nuovamente nel caso le siano rimasti dubbi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  20. Buonasera Dott. Zerbinati volevo chiederLe se la relazion tecnica integrata si rende necessaria anche per la vendità di garage.
    Sicuro di una sua risposta la ringrazio anticipatamente porgendoLe i miei saluti

  21. Buonasera Dott. Zerbinati, ho bisogno di un consiglio per la seguente situazione: sono proprietario di un appartamento ereditato in un grande condominio ante 1967 di Ravenna, a inizio maggio ho firmato un preliminare di vendita. A 15gg dal rogito, a seguito dei controlli effettuati dal geometra dell’agenzia, è emersa una problematica spinosa riguardo le cantine che si trovano sul tetto dell’immobile: in sostanza ogni condomino possiede la cantina di cui la proprietà è altrui. Come posso affrontare la questione considerato il fatto che rischio, malgrado la mia buonafede, di dover pagare pesanti penali se salta il rogito previsto a strettissimo giro? E’ irrealistico pensare di poter sanare la situazione scambiandosi le cantine con gli altri condomini dato che potrebbero subentrare fattori come l’usocapione (persino quella in mio possesso potrebbe essere usocapita). Come mai nelle precedenti compravendite di appartamenti avvenute in quel palazzo, non sono mai emersi problemi (che io sappia) e soprattutto come mai il geometra dell’agenzia si è ridotto così tardi a compiere le dovute verifiche per la compilazione della RTI? Capisco che la responsabilità sia del venditore, ma io in buona fede mi sono affidato all’agenzia proprio per non avere questo tipo di problematiche e temo che questa verifica andasse fatta ben prima! Sono certo di aver già imparato una importante lezione per eventuali compravendite future. Grazie in anticipo per il Suo tempo e per la risposta.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il primo punto da chiarificare è il perché si sono creati questi errori. In linea di massima sarà un’attività Notarile comune assolutamente da produrre. Per quanto riguarda la sua vendita potrebbe tentare la via del deposito. Lasciando una parte del prezzo dal Notaio fino a situazione sistemata in modo che il compratore sia più sereno. Ovviamente è necessario un comune accordo per seguire questa strada.
      Il tecnico che ha trovato il problema come lo giustifica? Mi piacerebbe che mi tenesse informato sugli sviluppi,

  22. Buongiorno,
    Gentilmente riesce a darmi un link o coordinate esatte per trovare la raccomandazione di cui parla in premessa relativa all’aggiornamento del 4 aprile …..L’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato – Direzione Manifatturiero e Servizi ha inviato un importante osservazione in ordine alla Relazione Tecnica Integrata.
    Mi sembra assurdo che per rogitare l’acquisto di un garage, esattamente a fianco al mio, con il venditore che ci conosciamo da 20 anni, si debba produrre tale relazione ad un costo non inferiore a 400/500, per una transazione immobiliare di poche migliaia di €uro.

  23. Buongiorno.. Vorrei saper se la relazione tecnica sia “consigliata” come dal 4.4.2019, anche in caso di vendita di solo garage. Grazie

    1. Buongiorno a grazie per avermi scritto. Si, è consigliata anche per le autorimesse. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  24. Buongiorno, volevo sapere se la relazione di conformità urbanistica e conformità catastale, nonché certificazione impianti D.M. 37/2008 e attestato di prestazione energetica, sono necessari
    anche in caso di donazione da madre a figlio. grazie, saluti

    1. Buongiorno a grazie per avermi scritto. Assolutamente si, la donazione è comunque un atto che produce un cambio di proprietà e quindi è subordinato alle stesse esigenze. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  25. Buongiorno, le scrivo in merito ad una compravendita che sto affrontando in Ferrara. Sto vendendo il mio immobile (appartamento) e un area cortiliva, e il mio tecnico (geometra) ha riscontrato una difformità nella planimetria. Il tecnico parla di errore grafico il quale non cambia la rendita catastale dell’immobile, vorrebbe che fosse il notaio a decidere se è necessario l’aggiornamento catastale in più richiede le firme mie e quella dell’acquirente sulla sua relazione. Se così non fosse si rifiuta di ultimare la relazione tecnica. Io ho già contattato il notaio, il quale riferisce che non c’è la necessità in quanto rientra nel margine di tolleranza. Ulteriormente vorrebbe graffare l’area cortiliva al garage. Il notaio anche per quest’ultima disposizione ritiene che non sia necessario. Come mi devo comportare? Grazie per il suo tempo.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Anche io sono nato a Ferrara ed ogni volta che posso vi ritorno. Posso capire che il tecnico le richieda, anche se non è dovuto. La relazione tecnica, infatti, è una sua assunzione di responsabilità e la firma del compratore ha un significato preciso del tipo: “tranquillo, non ti porto in camera arbitrale dopo il rogito”. In realtà la Legge Regionale del 75 dichiara non conforme la planimetria catastale con modifiche che comportino cambio di rendita, essendo la planimetria stessa strumento fiscale. Nel suo caso potremmo dire che è conforme salvo tolleranze, il punto è che essa ha anche ripercussione urbanistica e quindi se da un lato è vero che lei teoricamente non ha obbligo di redigerla nuovamente, dall’altro il consiglio che le do io è di farlo per un discorso di corrispondenza con gli elaborati del Comune. E’ assurdo lo so, la Legge dice no mentre io dico si. Però lo dico con cognizione su base esperenziale. Il Notaio solitamente punta l’aspetto fiscale, essendo lui in primis responsabile d’imposta, mentre sull’aspetto meramente urbanistico riferisce ai tecnici del caso. Comprendo il costo, la seccatura e l’assurdità ma ripeto, onde evitare io li investirei. Ultima cosa, giusto anche graffare le due schede per coerenza. Non è obbligatorio vero, però è corretta diligenza. Spero di essere stato chiaro e di aiuto. Mi saluti la nostra bella città. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  26. Salve! Le sottopongo il seguente quesito: il venditore risiede in Lombardia, il compratore e l’immobile sono ubicati in Emilia. Si è scoperto che l’immobile non corrisponde alla licenza edilizia, mentre è conforme alla planimetria catastale. Il venditore si avvale di un notaio ubicato in Lombardia e non ne vuol sapere di procedere alla sanatoria. Come si deve comportare il compratore che non vorrebbe rinunciare all’acquisto dell’immobile dato che soddisfa le sue esigenze? Grazie e complimenti per il suo sito web!

    1. Buongiorno. Grazie per avermi scritto e per i complimenti. Un immobile con un abuso si può comprare nel momento in cui il compratore è formalmente edotto delle circostanze tutte tramite idonea descrizione delle stesse negli atti negoziali quali preliminari e rogiti. Ovviamente questo impone che sia stata compiuta un’approfondita analisi tecnica con tanto di colloquio con i tecnici in Comune per capire come comportarsi post rogito. Fermo restando che io ci andrei con i piedi di piombo poiché in futuro potreste ritrovarvi nella condizione opposta di doverlo vendere e non tutti sono disposti a questo tipo di rischi. Si sono rischi, poiché se le difformità dovessero risultare insanabili si entra in una disciplina parecchio spinosa. Per darle qualche consiglio in più sulle eventuali modalità pratiche di risoluzione delle problematiche avrei necessità di sapere quale tipo di difformità presenta l’immobile e di andare maggiormente nel dettaglio delle circostanze. Resto in attesa di sue eventuali nuove. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  27. Buonasera. Appartamento ereditato da più eredi, in Veneto. In veneto per la compravendita viene richiesta la dichiarazione urbanistica e catastale di un tecnico?
    In caso uno dei coeredi voglia comprare le quote dell’appartamento mia e dei miei famigliari (per un totale di un quarto della quota totale dell’appartamento) chi deve far fare e pagare la dichiarazione urbanistica/edilizia/catastale di un tecnico? Solo noi che vendiamo le nostre quote o anche il coerede che vende? O anche tutti gli altri coeredi proprietari di quote dell’appartamento? Se venissero fuori delle non conformità (ho gia visto io a colpo d’occhio che la planimetria che ho scaricato dal sito dell’agenzia delle entrate non corrisponde allo stato di fatto dell’appartamento e non ho invece la minima idea della conformità urbanistico/edilizia) chi dovrebbe pagare per la sanatoria? Solo noi che vendiamo o tutti i coeredi proprietari? Possono rifiutarsi?
    E se noi troviamo un compratore estraneo all’eredità disposto a comprare le nostre quote (mia e dei miei famigliari) corrispondenti ad un quarto della quota totale dell’appartamento possiamo comunque esigere che l’eventuale sanatoria venga pagata da tutti gli attuali coeredi?
    Ringrazio anticipatamente

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Dalle notizie in mio possesso il Veneto non ha pienamente recepito l’iter della RTI e diversi Notaio stipulano senza. La prassi generale in Emilia prevede che sia il venditore a dover provvedere fisicamente ed economicamente, ma nel caso specifico di transazione nello stesso nucleo potete liberamente accordarvi. Idem per eventuali sanatorie e si, possono rifiutarsi. Il mio consiglio è di descrivere, pattuire e prevedere correttamente le casistiche nel preliminare di compravendita in modo da evitare ripensamenti o fraintedimenti. In risposta all’ultimo quesito, direi di no visto che sarete voi a cedere al terzo le vostre quote. Resto in attesa di sapere se necessitate di ulteriori informazioni. I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  28. Gentile signor Zerbinati,
    innanzitutto buongiorno. Sono un ingegnere (Ord. Ingg. BO n. 5759/A).
    Ho avuto occasione in questi giorni di leggere quanto sulla sua pagina in riferimento alla dichiarazione di conformità urbanistico-edilizia che risulterebbe d’obbligo, a quanto scrive, dal 1° settembre 2017. Ne ho preso contezza dopo che ad un cliente che mi aveva chiesto una simile documentazione cui ho evidenziato, come mi è d’obbligo per deontologia professionale (che prevede fra i tanti obblighi anche quello di fornire al cliente corrette informazioni), della natura non cogente della suddetta dichiarazione. Perplesso (il cliente), mi ha fatto presente che non solo sistematicamente viene richiesta e che anche in rete (…come se questa fosse una fonte autorevole…) risulta che si tratti di una documentazione obbligatoria. Una ricerca veloce mi ha portato ad alcuni siti tra i quali il Suo.
    Mi permetto di evidenziare che gli obblighi in capo ai cittadini discendono da leggi dello Stato che ne ha anche a regolare e disciplinare l’operato di figure istituzionali ed esercenti professioni di pubblica utilità. Questi professionisti, peraltro, non hanno delega ad emanare leggi o obblighi, né possono esercitare la professione secondo proprie libere reinterpretazioni. Ciò detto, NON sussiste in capo alla parte alienante alcun obbligo nel senso da Lei descritto e il Consiglio Notarile di Bologna in uno scambio formale proprio con lo scrivente l’ha di recente pure ribadito. Il Protocollo d’intesa Notariato/Collegi professionali (che non è neppure una “disciplinare” come Lei la definisce nei suoi scritti) è un mero protocollo il cui valore giuridico a chi anche minimamente “mastica” la materia è ben noto da subito; in ogni caso anche il contenuto è chiaro. Per effetto NON esiste alcun obbligo di seguirlo né da parte dei cittadini (parti venditrici) né da parte dei tecnici (“diligentemente” come scrive Lei), neppure laddove per espressa richiesta dei propri clienti rilascino/attestino in materia conformità edilizio urbanistica. Pertanto è dir poco offensivo il solo pensare che i tecnici che seguano detto protocollo siano “diligenti” poiché di riflesso gli altri (quelli che non lo seguono) sono inevitabilmente e gratuitamente accusati di non esserlo.
    La invito alle verifiche del caso e ad operare (se lo riterrà) le correzioni del caso atteso che l’informazione ad oggi resa è distorta e foriera non solo di fraintendimenti quanto di costi gratuiti in capo ai cittadini. Naturalmente mi ritengo libero delle segnalazioni del caso.
    Cordialità

    1. Buongiorno a Lei e grazie per il contributo. Parto a dalla Sua chiusura dalla quale mi dissocio poichè mai è stata ne tantomeno è mia intenzione giudicare la diligenza dei tecnici o dei professionisti. In primis deve essere chiaro che non è il tecnico a decidere se sia necessaria o meno la redazione della RTI, ma l’utente in funzione delle necessità di specie detta da terzi.Non è il tecnico diligente, ma il venditore che tutela se stesso e la controparte per mano del tecnico. Ciò detto e premesso Lei ha ragione, non vi è un obbligo di Legge in quanto lo stato non ha legiferato in merito ma resto della mia idea su come la presentazione di detta certificazione sia comunque un obbligo di fatto ove in Bologna, ad esempio, la totalità degli studi Notarili con cui il sottoscritto ha collaborato negli ultimi anni oggi pretende il documento pena rifiuto alla stipula. Non solo, molti studi lo pretendono addirittura per la stipula preliminare e non solo per il rogito. Vado oltre con un caso proprio di questi giorni in cui addirittura l’Istituto di credito del compratore ha preteso la RTI redatta dal tecnico del venditore pena rifiuto di proseguire con le attività di perizia ai fini dell’erogazione del finanziamento per l’acquisto. Ribadisco , confermo ciò che Lei sostiene e concordo inoltre , ma il diritto dai Lei riportato cozza ad oggi con la realtà applicativa dei fatti. Il punto è, più che il piccolo abuso minore, la corretta identificazione amministrativa dell’oggetto contrattuale entrando dunque di fatto questo tipo di documento in un ambiente non solo tecnico ma anche commerciale e di diritto. Sarà mia cura sottolineare maggiormente questo aspetto nei contenuti da me prodotti ma resto fermo sul fatto che ciò che io scrivo viene esclusivamente dalla mia quotidiana esperienza personale e professionale e quindi so per certo che in detti testi nulla ho fatto di diverso dal raccontare come oggi, in ogni compravendita da me mediata a far data dal 1°settembre 2017, sia stata pretesa la redazione della relazione tecnica integrata da parte del venditore mezzo tecnico di sua fiducia. Inoltre vorrei ricordare che se da un lato è vero che essa rappresenta un costo (a Ferrara addirittura vi è un accordo forfettario di 250€ ) dall’altro è uno strumento di tutela del venditore che per ovvie ragione di conoscenza, ove esso non sia del mestiere, non ha nessuna titolarità per sottoscrivere in sicurezza le dichiarazioni in atto pubblico relative alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile che sta cedendo andando di fatto ed in piena autonomia verso il concreto rischio di inserirsi in dinamiche contrattuali spinose ed a rischio inadempienza, sinonimo di cause civili a profusione e ben altre somme in ballo. Non solo, ricordiamoci anche che circa il 60% delle compravendite oggi viene mediata da agenzia immobiliare implicando ciò l’utilizzo di proposte di acquisto che di fatto sono dei preliminari, con il non trascurabile problema risiedente nella prematura e superficiale dichiarazione di regolarità tecnica. Mi spiace, Ingegnere, che Lei si sia sentito “offeso”, mai è stata mia intenzione. Lavoro tra i mattoni da 15 anni e lo faccio con amore, con passione e nel mio piccolo credo anche di essere ben preparato. Sarei ben lieto di conferire con Lei quando più le fa piacere e se lo ritiene opportuno. Ogni singola parola qui, lo ripeto, è il racconto del mio vissuto ed è messo a disposizione di chi vuole leggere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati (Ruolo Bo-3414 agenti d’affari in mediazione immobiliare).

      1. Raccontare come oggi vanno le cose è una cosa; dire che il modo in cui vanno è giusto, corretto e legale è un’altra cosa.
        Ad ogni buon conto anche io la ringrazio sentitamente del riscontro; e ciò non solo perché chi dedica tempo agli altri merita un plauso a prescindere, ma perché ogni lettore potrà avere sulla questione due interventi che focalizzano l’argomento da due punti di vista diversi… sensibilmente diversi; da cui anche la possibilità di valutazione in proprio.
        Rinnovo ogni cordialità. Ing. P.M. Bianco

        1. Certo, la pluralità di vedute, ove esse basate sul buon senso come nel Suo caso, è doverosa nei confronti di chi legge. Per quanto riguarda il caso specifico non posso che darLe ragione sulla situazione effettiva del diritto a prescindere da quanto, altrettanto realisticamente, avviene nei fatti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

          1. Riprendo questo scambio dopo qualche tempo perché quando le cose non sono come debbono essere (o possono essere) prima o poi la realtà viene avanti. Quanto realisticamente avviene non sempre è lecito e legittimo (…e meno male!).
            Sulla richiesta/pretesa dei notai si è espressa proprio in questi giorni l’Antitrust con significazione a carico di tutte le categorie del settore in termini chiari: la documentazione pretesa non ha carattere obbligatorio. …e credo che null’atro vi sia da aggiungere se non che chi fino ad oggi è stato mal informato/consigliato ha solo subito costi gratuitamente.

          2. Buongiorno Ingegnere, si ho visto l’intervento del Garante della Concorrenza e del Mercato ed ho sulla base dello stesso ampliato l’articolo con il relativo aggiornamento. Come già dalle nostre ho sempre riportato quanto di effettivamente reale sul territorio con diligenza e corretto spirito di informazione. Come ha potuto notare già da mesi e mesi nell’articolo viene sottolineata l’assenza di un obbligo di Legge, ad oggi ulteriormente rimarcata in funzione degli sviluppi.
            I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  29. Buonasera Fabio, ho letto con interesse il tuo articolo, poiché richiama un caso professionale che mi è stato prospettato qualche giorno fa ed ho delle domande da farti. Ti spiego prima il caso. Un cliente vuole vendere il suo appartamento a Reggio Emilia e mi ha chiesto per l’appunto di redigere l’Attestato di Regolarità Edilizia e Urbanistica. Nonostante sia un cliente ed un appartamento che già conosco molto bene, ho avviato la ricerca dei documenti ed ho fatto il sopralluogo. Ho notato nel cortile comune del fabbricato una struttura in lamiera, una sorta di deposito, che mi è stato riferito appartenere ad uno dei condomini (non il mio cliente) ed essere abusiva. A questo punto ti pongo due domande. Tale struttura, ed in generale le aree comuni, sono da citare nell’Attestato di Regolarità Edilizia e Urbanistica ed in caso affermativo la situazione sopra descritta può mandare a monte il rogito? Esiste un modello scaricabile a cui attenersi per redigere l’Attestato di Regolarità Edilizia e Urbanistica? Grazie in anticipo.

    1. Buongiorno Architetto e grazie per avermi scritto. Il modello RTI assunto da Bologna, mio luogo di attività, prevede la dicitura di non avvenuta verifica delle parti Comuni ecco il link dove può scaricarlo. Detta prassi non è norma e il controllo delle parti Comuni può comunque essere prodotto e menzionato nella RTI stessa a livello di nota. Dopo aver parlato della linea generale, Le do la mia interpretazione. Se io fossi il professionista incaricato provvederei alla menzione del caso specifico in quanto come Lei sa al momento dell’acquisto dell’unità si acquistano anche le parti comuni in quota. Siamo davanti al chiaro esempio di integrazione tra gli aspetti meramente urbanistici e quelli intrecciati con la parte contrattuale legata alla compravendita.
      Non vi è l’obbligo di controllo delle parti comuni ma a tutela del Suo Cliente venditore il mio consiglio è assolutamente di abbondare, visto che dovrà interfacciarsi con compratori i cui “atteggiamenti contrattuali” ad oggi non sono noti. Spero di essere stato utile e resto in attesa di conoscere il suo parere e gli sviluppi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Buonasera Fabio, ti ringrazio, innanzitutto, per la risposta, che ho letto con attenzione. Come impostazione generale io sono, ed ero, perfettamente in linea con il tuo pensiero. Ho, però, due dubbi, che vado ad esporti.
        1. Se nelle note cito questa costruzione in lamiera, ciò non inficia la Regolarità Edilizia ed Urbanistica, essendo la stessa abusiva e su parti comuni?
        2. Nel caso il citarla nelle note non inficiasse la Regolarità Edilizia ed Urbanistica, il notaio potrebbe legittimamente, per la natura abusiva di tale costruzione, rifiutarsi di redigere il rogito?
        Ti ringrazio in anticipo per la risposta.

        1. Buonasera Architetto,
          per come interpreto io, si. Il fabbricato in lamiera inficia la regolarità urbanistica del complesso in quanto insiste su una parte comune. Diciamo che a mio avviso ove l’acquirente ne sia edotto sia possibile comunque rogitare. A tal proposito bisogna anche vedere l’atteggiamento del Notaio prescelto. Proprio lo stesso pubblico ufficiale, non credo arriverà a rifiutarsi di rogitare, ma probabilmente menzionerà le circostanze in atto e pretenderà una qualche tutela verso il compratore. Per esempio potrebbe chiedere al venditore di procedere in sinergia con l’amministratore per l’intimazione di demolizione, assumendosi ogni onere e spesa di gestione della pratica condominiale. Resto in attesa del Suo parere e le porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  30. Io e mio fratello abbiamo ereditato un immobile. Io ho 1/4 dell’immobile e mio fratello 3/4 e vorremmo compravendere. Praticamente con 20.000€ mio fratello acquisterebbe la mia parte, cioé quel 1/4 . .Questo immobile ha delle parti non in regola e non sanabili, ma vorremmo comunque procedere assumendoci tutti i rischi del caso. Il notaio ci ha richiesto un tecnico “geometra” che non può ottenere la regolarizzazione delle carte e logicamente non vogliamo demolire parti di abitazioni (finestre, porte, muri e bagno), in poche parole siamo fermi in un oblio senza fine. Praticamente non possiamo muoverci, non possiamo compravendere, ma le pare giusto che questa legge limiti chi ha ereditato???

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non se ne esce. Da quello che leggo presumo si parli di un aumento di superficie non autorizzato e dubito che ad oggi ci sia un Notaio disponibile alla transazione, di certo non in Emilia. Comprendo il nervoso, ma l’eredità porta agli eredi sia il bene che le criticità e nel caso specifico queste ultime non sono da poco. Onestamente credo che vi siano solo due strade: o sperare in un futuro condono o in una variazione degli strumenti urbanistici della vostra area. In entrambi i casi opterei al momento per soluzioni diverse che non prevedano lo scambio.
      I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  31. Buon giorno.Desidero acquistare un appartamento per il quale c’è la sanatoria pagata ,è in regola con il catasto,ma non c’è l’abitabilità.Si trova in una zona dove la maggior parte degli immobili non ha l’abitabilità .E’ Villagrazia di Carini ,zona di villeggiatura nei pressi di Palermo.La mia domanda è questa:posso chiedere il mutuo all’inps per l’acquisto? Io sono convenzionato in quanto impiegato statale.Grazie.

    1. Buongiorno Enrico, grazie per avermi scritto. Andiamo per gradi..il fatto che sia “usuale” non possedere abitabilità in zona non è giustificativo, deve esserci e va perseguita. Ora il punto è capire perchè non c’è. Esistono i requisiti e non è stata presentata o mancano i requisiti per ottenerla? Nel primo caso bisogna provvedere, nel secondo va analizzata molto bene la situazione per evitare di trovarsi con un pugno di mosche in mano a maggior ragione se ci troviamo in zone di tutela. Per quanto riguarda il mutuo ho provato a leggere i requisiti sul loro sito ma non vi è molto, per cui scrivo la regolare generale: l’immobile deve avere la regolarità urbanistica e quindi anche abitabilità o in mancanza di essa, fermala rogitabilità del bene,se ne deve essere tenuto conto in sede di determinazione del prezzo di cessione. Per dare una linea generale un immobile privo di tale requisito, che lo autorizza di fatto a svolgere la funzione civile ed economica per la quale è stato costruito, vale anche il 40% in meno del prezzo commerciale medio corrispondente. Io onestamente pretenderei di investire i miei averi in un immobile in regola anche dal punto di vista dell’abitabilità medesima. Per quello che riguarda la sanatoria in corso o conclusa, corre su un binario differente e non è di certo sufficiente a dormire sonni sereni nel tempo. Spero di essere stato utile e resto a disposizione per ulteriori chiarimenti. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  32. Buongiorno

    Ho acquistato nel 2017 una casa (in Toscana) ad una persona che l’aveva ereditata da un amico. Il venditore è ricorso ad un tecnico (geometra) che ha confermato al momento del contratto di fronte al notaio la conformità legale del bene.

    Al momento di intraprendere i lavori di ristrutturazione, l’architetto che ho commissionato ha deposto il progetto in comune, il quale ha constatato la situazione non legale di una dependance situata in giardino ed una differenza di perimetro della casa rispetto a quanto registrato (40 cm su due lati). L’ufficio comunale ha insistito particolarmente sulla necessità di demolire la dependance (impossibile sanarla) ma stranamente non si è attardato sulla discrepanza constatata in quanto al perimetro reale della casa, la quale risale all’epoca stessa della costruzione (1910).

    Mi ritrovo adesso nell’obbligo di distruggere la dependance. Ma che fare in merito alla differenza di perimetro constatata? Perché in comune a questa differenza non è stata data particolare importanza?

    In più, quali sono i ricorsi dei quali mi posso prevalere di fronte al venditore (o al tecnico, il quale non ha svolto la sua missione di controllo in comune, ma solo al catasto) per un risarcimento o per l’annullamento stesso della vendita? E che modalità deve prendere il risarcimento per svolgersi nelle regole? Puo’ prendere la forma di un accordo fuori contratto o deve essere sanzionato davanti al notaio?

    Grazie in anticipo per il suo aiuto

    1. Buongiorno,
      partiamo da un presupposto: essendo difformi sia fabbricato principale che accessorio siamo in nullità totale dell’atto e non parziale, nella seconda avremmo dovuto chiarificare il rapporto di quote. Io partirei all’attacco per “saggiare” la disponibilità del venditore a rispondere dei fatti. Ovviamente questo va fatto mezzo un buon legale di diritto civile per redigere le relative diffide. Una volta capito l’atteggiamento del medesimo venditore, e valutata la Sua voglia di mantenere l’immobile, in sede stragiudiziale si può anche tentare un “amichevole componimento” in simbiosi con un Notaio per la stesura dei nuovi atti. Tengo a precisare che per amichevole componimento a mio avviso sono dovuti come minimo tutti i costi di demolizione e smaltimento della depandance, i costi di sanatoria del fabbricato principale, una parziale restituzione del prezzo versato in quanto cambiante le consistenze e la restituzione parziale dell’imposta versata in quanto essa è stata calcolata su una consistenza catastale non rispondente al reale. Nel caso non sia possibile il componimento, purtroppo non c’è altra via che una sentenza in sede di giudizio. Preciso per rispondere implicitamente agli altri suoi quesiti: E’ il venditore responsabile della cosa venduta ed eventualmente a sua volta discuterà col tecnico che non ha svolto in modo corretto l’incarico di verifica conferitogli… Ultima cosa: la difformità del fabbricato principale è in eccesso o in difetto? Nel primo caso mi stupisce molto che il Comune non obietti (a meno che non abbia considerato l’aumento entro le tolleranze previste dagli strumenti urbanistici in essere) , nel secondo caso è un “male” sanabile senza troppi problemi per cui probabilmente lo hanno ritenuto secondario rispetto all’illegittimità della depandance. Mi può chiamare al 327-1443613 per approfondire e, se vuole, la posso mettere in contatto con un ottimo legale per più approfondite valutazioni. Spero di esserLe stato utile e di poterlo essere ancora di più in futuro, cordiali saluti

  33. Buonasera, sono un architetto alle prese con la prima attestazione di conformità urbanistica.
    Vorrei sapere con quale metro di giudizio valutare un’eventuale difformità.
    Mi spiego.
    Come posso valutare la rilevanza di una difformità ai fini del rilascio dell’attestazione della conformità/non conformità urbanistica?
    Ad esempio: una porta spostata di 20 cm rispetto ai progetti depositati comporta una non conformità?
    Grazie in anticipo.

    1. Salve Architetto. La relazione ai fini Notarili obbligatoria in Emilia Romagna deve contenere la descrizione esatta di tutto ciò definibile difforme dallo stato licenziato. 20 cm è certamente una misura superiore alle tolleranze previste per lo meno a Bologna. Non è una modifica che va a cambiare l oggetto contrattuale, ma a mio avviso va assolutamente sanata ai fini di una compravendita. Importante anche verificare se tale modifica è su muro divisorio o strtturale/portante al fine di identificare la corretta pratica edilizia da presentare e l eventuale necessità in ordine sismico.

  34. Salve, sto per acquistare una casa; negli archivi comunali il venditore ha procurato lo storico di tutte le licenze edilizie relative ad essa proprio per consentire ad un tecnico di elaborare la conformità edilizia. il problema è che proprio la prima licenza edilizia, quella di costruzione del fabbricato, non esiste una copia cartacea al momento, infatti cercando negli archivi il relativo numero compare una dicitura “pratica fuori posto”, al comune hanno detto che può capitare quando le pratiche sono molto antiche (risale al ’40), il venditore ha comunque altre licenze successive, ad esempio quella di adeguamento dei solai, e fanno tutte riferimento a questa prima licenza edilizia di cui quindi esiste numero e data di archiviazione ma non esiste una copia reale. A questo punto come si procede per la conformità edilizia? nelle pratiche urbanistiche successive, correttamente archiviate, non è sempre visibile tutta la planimetria della casa perchè sono sempre interventi parziali rispetto all’intero appartamento. La planimetria catastale è invece conforme allo stato dei fatti ma ho capito che ha poco valore.. grazie mille

    1. Buonasera. Non è raro purtroppo che presso le amministrazioni manchino delle buste di documentazione. Spesso non a causa delle stesse ma di soggetti che in passato le hanno sottratte e mai più restituite. Succede ma proviamo ad ovviare…. Mancando la licenza dell’intero edificio è proprio su quest’ultimo che si dovrà lavorare in congiunzione con l’amministratore di condominio. Le attività devono essere volte al deposito di una nuova abitabilità in sostituzione della non più esistente scheda tecnico descrittiva. E’ necessario che l’edificio abbia i requisiti tecnici richiesti dal Suo Comune (a Bologna ad esempio è richiesta la presenza del sifone Firenze, della regolarità degli impianti tecnologici delle parti Comuni ecc ecc). Per dimostrare la conformità dell’immobile una strada perseguibile a Bologna (specifico poichè vedo che Lei è in altro Comune) è quella di basarsi sulla planimetria catastale del primo impianto (1939/40). Ove tale planimetria conforme allo stato di fatto, essa può essere assunta come valida dimostrazione dei luoghi in corso di ottenimento dell’abitabilità (ripeto: A Bologna quindi sarà da verificare se il Suo Comune ha la stessa visione della dinamica.) In caso questa via non sia perseguibile a mio avviso è necessario riprensentare tutta la pratica di abitabilità ex-novo partendo da rilievo tecnico dell’edificio..prassi lunga e dolorosa. Per dimostrare l’esistenza del fabbricato al 1967, ove se ne presentasse la necessità non essendo i titoli disponibili ritenuti sufficienti, i tecnici potranno richiedere presso gli archivi fotografici dell’epoca eventuali foto aeree scattate con data certa. Ovviamente la nuova abitabilità andrà perseguita anche per la singola unità che a sua volta dovrà possedere i requisiti richiesti dal Comune. Per quanto concerne il Suo acquisto, ove Lei voglia fermare la casa, sarebbe opportuno stipulare un preliminare notarile con clausola sospensiva all’ottenimento dei titoli di conformità entro e non oltre data certa pena nullità dell’accordo senza perdita di denaro per entrambe le parti, vista la manifesta buona fede del venditore da quello che Lei mi scrive. Non sapendo cosa ci si deve aspettare, meglio tutelarsi e questo va anche a favore del venditore stesso. Escluderei a priori la possibilità ad ora di rogitare. Resto a disposizione per ogni altra informazione segnalando,inoltre, che sono in contatto con un bravo tecnico della Sua zona che potrebbe seguirLa da vicino e con il polso giusto sull’area di cui stiamo parlando. In attesa di risentirLa, la saluto.

  35. Buongiorno, le espongo il mio caso che può anche essere di interesse generale. Ho un accordo per vendere in immobile ante ’67 entro mura a Ferrara e ci apprestiamo al preliminare. Mentre la planimetria catastale sembra vedere al reale, ora scopro che agli atti del Comune il progetto approvato era diverso dallo stato di fatto attuale e l’evidenza è che così è sempre stato fin dalla sua costruzione quindi per modifiche in corso d’opera. Le difformità riguardano il mio appartamento (partizioni interne, elementi di facciata, marginalmente differente confine di proprietà col vicino) nonché parti comuni del condominio ed altri alloggi. Ma agli atti sono depositate anche certificazioni di “abitabilità” e perfino esplicitamente di “conformità al progetto approvato” rilasciate a fine lavori, datate pochi giorni di distanza dalla mappa catastale conforme. Dunque il benestare è stato rilasciato in maniera mendace dal funzionario comunale. Dovrei risponderne io?! Come procedo? Serve comunque sanatoria a mie spese e poi mi rivolgo al Tar o al precedente proprietario? Come se non bastasse, dagli atti sembra sussista sull’edificio un vincolo di tutela della soprintendenza di cui sono stata all’oscuro in questi anni di possesso del bene. Posso andare a compromesso con la pratica avviata o è troppo rischioso? Grazie per la sua attenzione.

    1. Buonasera,
      per prima cosa parto dal presupposto che le ricerche dei precedenti edilizi siano state svolte in modo corretto e che non siano sfuggiti titoli successivi (es condoni ect ect). Esco recentemente da un’attività proprio a Ferrara molto simile alla Sua seppur avente con oggetto immobile non vincolato. Le linee di attività sono due: personale e condominiale, entrambe necessarie in quanto oggetto della compravendita sono anche le parti comuni in relativa quota.
      Postulato fondamentale è che in una compravendita immobiliare è il venditore a dover garantire della cosa venduta, questo già di per se indica che spetta a Lei sanare la posizione dell’unità. Tale sanatoria prevederà inoltre le relative autorizzazioni da parte della Sovrintendenza: il suo tecnico provvederà direttamente alle relative segnalazioni (in caso non sapesse a chi rivolgersi posso metterLa in contatto con un’ottimo professionista di Ferrara dove anche io sono nato). Contestualmente a tali attività sarà necessario e dovuto che l’amministrazione condominiale si adoperi con solerzia per la sanatoria delle parti comuni secondo stesso schema, comprendendo inoltre le giuste ridefinizioni dei confini tramite l’operato di tecnici nominati dalla stessa. Le attività di ordine condominiale saranno ovviamente a carico dei condomini tutti in quota di proprietà.
      Di tutto questo si dovrà far giusta menzione nel preliminare Notarile e, visti i tempi non definibili per le due sanatorie (in special modo quella condominiale), sarà opportuno stabilire termini ultimi essenziali per la stipula del definitivo rogito sufficientemente ampi. Nel caso da me seguito pochi mesi fa, abbiamo adottato un iter leggermente diverso che Le espongo. Pattuite le attività tutte di sanatoria nel preliminare e recepita una relazione di fattibilità da parte dei tecnici nominati si è anche provveduto al rogito con l’accortezza di lasciare una parte del prezzo complessivo in deposito al Notaio rogante tramite apposito verbale di deposito. Tale somma incassabile dal venditore solo a titoli di sanatoria tutti perseguiti. In questo modo si è potuta svolgere la compravendita in assoluta serenità delle parti evitando il rischio dettato da inadempienze alle obbligazioni preliminari dipendenti da terzi (es ritardi delle amministrazioni effettivamente poi riscontrati). Ovviamente in tal caso le difformità rilevate non variavano l’oggetto contrattuale, per essere preciso e poterLe indicare la via più adatta a Lei dovrei visionare la pratica e l’immobile. Per quanto concerne gli aspetti legati al vincolo di Sovrintendenza fanno specifico riferimento le linee di diritto. Avendo Lei acquistato da terzi tramite rogito e potendo Lei dimostrare di non essere l’artefice delle variazioni fisiche del bene non autorizzate dubito possano esserci sensate ripercussioni in sede civile o penale. Per quanto concerne, invece, i suoi diritti è cosa certa che la regolarità molto probabilmente dichiarata dall’allora venditore in atto non era nella fattispecie dichiarabile. Due le strade: l’amichevole componimento ove ve ne sia la possibilità e volontà o la pretesa in altra sede ove non prescritti i termini. Resto in attesa , anche telefonica al 327-1443613, di sue ulteriori necessità o novità in merito. La ringrazio per avermi contattato e porgo i miei più cordiali saluti.

  36. Alla sua gentile attenzione.
    I miei figli hanno acquistato un immobile da alcuni privati,sulla proposta d’acquisto fatta tramite un agente immobiliare i venditori dichiaravano che non ci fossero abusi edilizi,anche quando abbiamo rogitato davanti al notaio hanno dichiarato che tutto fosse in regola senza abusi o ipoteche,invece dopo abbiamo scoperto che la planimetria originale di questa casa era totalmente diversa da come è stata costruita anche se i venditori hanno aggiornato i dati catastali e rifatto una nuova planimetria .In comune mi hanno detto che bisogna pagare la sanatoria e che questo era compito dei venditori prima del rogito,ma i venditori rifiutano e i miei figli non possono ristrutturare la casa e stanno pagando un mutuo.Inoltre avendo richiesto un mutuo per acquisto e ristrutturazione non possono neanche pagare il materiale .Prima di presentare la proposta d’acquisto abbiamo assunto un tecnico per controllare qualsiasi abuso o altro ,la banca prima di accettare la richiesta del mutuo ha inviato un perito che controllasse l’immobile e i documenti,i venditori a loro volta avevano assunto un geometra per aggiornare i dati catastali ,allora mi chiedo è mai possibile che nessuno dei tre tecnici si sia accorto di questa irregolarità urbanistica?????

    1. Buongiorno. Mi racconta purtroppo una quotidianità basata sulla netta distinzione tra conformità urbanistica e conformità catastale. I periti incaricati dalle banche nel 99,9% dei casi verificano solo quella catastale che nella sua natura ha fini fiscali e poco o nulla conta ai fini urbanistici. Il problema è che aggiornare una planimetria catastale è estremamente semplice e veloce, ma non “sana” eventuali difformità urbanistiche pre-esistenti. Ora, per la verifica di conformità urbanistica è necessario richiedere presso il Comune di competenza gli elaborati grafici dei titoli abilitativi (es licenza di costruzione, condoni, ect ect). A Bologna, per esempio, solo questa attività chiede oltre un mese di tempo e quindi la stragrande maggioranza delle proposte di acquisto o preliminari di compravendita vengono redatti senza aver chiare le effettive circostanze degli immobili e presumo sia proprio quello che è successo a Lei. La presenza dell’agente è irrilevante ahimè, non è obbligo dell’agenzia controllare la situazione urbanistica ed edilizia…semmai un buon agente avrebbe dovuto farlo a prescindere dall’obbligo, mio personale commento visto che ho fondato ASE proprio per evitare queste pessime dinamiche di mercato.
      L’autocertificazione in sede notarile è chiara:”Il venditore dichiara e garantisce che l’immobile è stato costruito in forza di licenza pg n° …..e che da allora non ha subito modifiche tali ect ect”. Troverà una frase proprio come questa nel suo rogito e qui i dubbi sono pochi, anzi nulli. Il venditore aveva ed ha l’obbligo di rispondere della cosa venduta. Per andare oltre dovrei capire l’entità delle difformità trovate, ovvero se esse sono tali da cambiare l’oggetto contrattuale o se si parla di difformità interne. Nel primo caso si può arrivare alla nullità dell’atto, nel secondo resta fermo che sempre e comunque, ove non diversamente pattuito a livello preliminare, ogni costo di sanatoria è a carico del venditore. Purtroppo se non sono collaborativi vi dovrete avvalere di un legale e qui bisogna capire se il gioco vale la candela in termini puramente economici e logistici.
      Assolutamente vera, inoltre, la necessità di sanare per procedere alla ristrutturazione poichè ogni nuova pratica edilizia deve partire da uno stato legittimo conforme (salvo casi particolari in cui Lei non rientra, vedi immobili in costruzione per esempio). Resto in attesa di ogni altra notizia in merito, sarà un piacere poterLe essere di aiuto.

  37. Ancora un paio di domande, vista la cortesia dimostrata.

    Questa disciplinare dovrà essere recepita da tutte le Regioni e indicativamente con quali tempi ? Da quanto ho compreso l’Emilia è stata la prima.

    A fronte della mancata consegna del Certificato, posso rifiutarmi di fare il rogito ? Non siamo più in condizioni di aspettare, visto che siamo ben oltre la data prevista dalla Proposta di Acquisto.

    Grazie ancora, Claudio

    1. Buonasera,
      in teoria si ma non è dato sapere al momento le tempistiche. In Emilia Romagna è operativa dal 1° Settembre 2017 anche se diversi Notai hanno anticipato l’inizio applicazione. Tengo a precisare che tale disciplinare impone l’obbligo di verifica di un immobile da parte di un tecnico abilitato.
      L’obbligazione della disciplinare dunque, in questa situazione, è già superata poichè avete già noto che l’immobile è difforme e questa condizione è avvenuta dopo la stipula degli accordi di vendita (proposta e preliminare se effettuato)
      Rispondo per punti:
      A- La disciplinare è del Notariato quindi, nel caso, dovrebbe essere il Notaio a non rogitare in assenza di Certificazione se recepita.
      B- Visto quanto detto prima, nel Suo caso il venditore ha dichiarato (magari in buona fede) la conformità dell’immobile, cosa non verificata. Ora, una proposta di acquisto accettata ha valore di preliminare anche se non è adatta ad essere trascritta nei registri immobiliari (c’è però l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate). Tale contratto, magari rinvigorito nella sua forza da un compromesso Notarile (è stato effettuato?), crea obbligazioni per le parti entrambe tra cui per il venditore di consegnare l’immobile a rogito nella Sua regolarità urbanistica. Ove questo non possa avvenire, il venditore stesso risulta semplicemente inadempiente alle obbligazioni contrattuali. Dunque il discorso non è tanto quello di rifiutarsi di fare il rogito, quanto di pretendere di fare il rogito solo dopo la sanatoria delle difformità in modo da rispettare gli accordi stipulati. Se queste possono essere sanate prima delle scadenze essenziali il venditore potrà provvedere, ove questo non fosse possibile per ragioni tecniche o di volontà Lei ha pieno diritto di seguire tre strade:
      1 – Dichiarare l’inadempienza (tramite un legale) e rivalersi sulle somme a deposito o caparre secondo termini di Legge
      2 – Accordare al venditore una procrastinazione dei termini ultimi per il rogito del tempo necessario alla sanatoria.
      3 – Come già descritto nel messaggio precedente rogitare lasciando una buona parte del saldo prezzo in deposito al Notaio che tramite un apposito verbale di deposito autorizzerà il venditore ad incassare quella parte di denaro solo a sanatoria effettuata (e positivamente conclusa).
      Resto in attesa di poter dare altre informazione se necessario. Non esiti a contattarci, è sempre un piacere poter essere di aiuto.

  38. Io vivo in Emilia, ma mi sono trovato a dover acquistare un immobile a Trieste, dove studia mia figlia. Sul compromesso di acquisto la parte venditrice ha dichiarato la conformità edilizia/urbanistica dell’immobile, ma da successive indagini in Comune questo non risultava vero. La parte venditrice e l’agenzia spingono per il rogito, e io “resisto” nonostante le pressioni, insistendo per avere un Certificato di Conformità. Il problema è che a Trieste i Notai non sembrano aver recepito la disciplinare -complici le agenzie- e continuano a rogitare tranquillamente come in precedenza. A questo punto la domanda è la seguente: sulla base della nuova disciplinare, posso pretendere che il Notaio richieda il Certificato alla parte venditrice ? Grazie.

    1. Buongiorno e grazie per averci scritto,
      nel Suo caso direi che si va oltre la disciplinare ( è possibile che a Trieste non sia ancora recepita, mentre in Emilia-Romagna lo è a tutti gli effetti)e si entra nel normale diritto. La strada migliore prevede sicuramente che venga posticipato il rogito del tempo necessario al venditore per effettuare la giusta sanatoria delle difformità e rogitare nel pieno della regolarità urbanistica dichiarata in sede di compromesso. Questo è un atteggiamento pulito e trasparente applicabile se necessario tramite un’integrazione al preliminare (anch’essa da registrare) prolungando i termini essenziali ultimi per il rogito e descrivendo i fatti nella loro completezza. Massima tutela sua, del venditore e di tutta l’operazione. Un’ altra strada percorribile a discrezione del Notaio è quella che prevede di effettuare il rogito versando l’intero saldo prezzo ma lasciando in deposito al Notaio, tramite verbale di deposito, una parte di esso che il venditore potrà ricevere a sanatoria effettuata. Onestamente non vedo nessun ragionevole motivo, vista la pattuizione in compromesso, che Lei proceda all’acquisto in assenza di sanatoria. Nota sull’agenzia, non vedo per quale motivo pretendano questa “fretta” visto che comunque il diritto alla provvigione lo hanno già maturato. Attendo gli sviluppi, se vorrà, con l’augurio di essere stato chiaro e soprattutto utile. Può anche chiamarmi al 327-1443613. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    2. Purtroppo l’obbligo vale solo per i notai che hanno sede in Emilia e Romagna, trattandosi di una prescrizione dei consigli notarili di quella regione

      1. Buonasera Notaio, si la ringrazio per la precisazione importante. Ci auguriamo che presto la disciplinare si espanda anche nelle altre Regioni. È un passo importante a tutela dei consumatori e del mercato tutto. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

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