Costi vendita casa nel 2020

costi vendita casa
Conoscere in anticipo rispetto alla commercializzazione i costi della compravendita che si sta per affrontare permette una corretta pianificazione dell'operazione evitando sorprese in corso d'opera. Oggi ci occupiamo delle spese a carico del venditore. Prima analizzando le casistiche e poi valutando il calcolo. Ecco l'indice:

Quando si parla di immobiliare sembra sempre che gli unici soggetti sottoposti a spesa siano i compratori mentre ad oggi notevoli sono i costi vendita casa per chi decide di vendere casa.

Costi vendita casa per il venditore

Chi vende si deve chiedere prima quanto costa vendere casa in modo da pianificare al meglio l’operazione.

Ancora prima della commercializzazione è necessario mettere mano al portafogli, per lo meno se si vogliono fare le cose in modo adeguato. Mi riferisco alla fase preparativa dell’immobile, composta di due discipline: quella amministrativa e quella estetica. Sappiate che sono entrambe molto importanti ed allo stesso tempo spesso stupidamente trascurate.

Vediamo l’elenco completo delle voci e poi approfondiamo il discorso.

  • Raccolta documentazione
  • Accertamento tecnico e sanatorie se necessarie
  • Perizia o valutazione
  • Preparazione estetica, tempo ed eventuali interventi
  • Produzione contenuti: fotografie, volantini, video ecc
  • Pubblicità (volantini, siti, cartelli ecc)
  • Tempo speso in sopralluoghi e trattative
  • Agenzia immobiliare se presente
  • Estinzione del mutuo
  • Cancellazione di eventuali ipoteche
  • Trascrizione di eredità se l’immobile è pervenuto per successione
  • Consulenze caso specifiche (es. donazioni e situazione particolari)
  • Tasse sulle plusvalenze quando prodotte
  • Credito d’imposta prima casa
  • Trasloco

Un elenco notevole di cui alcune voci specifiche per determinate situazioni. Adesso vediamo caso per caso a cosa andiamo incontro.

Costi per vendere casa privatamente

Quando dovete calcolare i costi vendita casa da privato potete prendere tutto l’elenco sopra e togliere una sola voce: il costo della mediazione.

C’è da dire che spesso e volentieri poi ne vanno aggiunte altre che nascono per mancanza di esperienza di chi vuole fare da solo.

  • Costi per risoluzione di contratti di vendita mal impostati
  • Costi per rimborso di caparre e maggiori danni
  • Mancato parziale incasso per commercializzazione sbagliata

Bisogna ricordare, infatti, che il venditore è responsabile della cosa venduta. Ogni errore anche se in buona fede rischia di produrre inadempienze contrattuali e problemi. Tradotti in gergo immobiliare significano una cosa sola: un sacco di tempo ed soldi buttati al vento.

Costi agenzia vendita casa

Il costi vendita casa quando ci si affida ad un’agenzia non sono necessariamente superiori alla vendita tra privati. Questo deriva anche, ed in buona parte, da quello che abbiamo appena detto nel paragrafo sopra. Teniamo presente che tutto è valido nel momento in cui scegliamo buoni professionisti, quelli che non lo sono è meglio evitarli. Del resto, come in tutte le professioni del mondo.

Per esperienza vi consiglio di diffidare di chi lavora a provvigione zero. Sono agenti che non investono per migliorare i vostri risultati e che spesso hanno poca propensione a fornirvi una buona consulenza oltre al minimo indispensabile.

Mediamente le provvigioni a carico di un venditore oscillano tra l’1% ed il 4%. Valori superiori devono essere giustificati da attività qualitativamente elitarie, rarissime nel mercato ordinario. Una provvigione agenzia immobiliare comprende solitamente:

  • Raccolta documentazione
  • Perizia o valutazione
  • Produzione contenuti: fotografie, volantini, video ecc
  • Pubblicità (volantini, siti, cartelli ecc)
  • Tempo speso in sopralluoghi e trattative
  • Consulenze caso specifiche (es. donazioni e situazione particolari)
  • Stesura e registrazione proposte (tasse escluse)

Prima di affidare un incarico di mediazione per vendita immobiliare pattuite con la struttura cosa è compreso o meno nella provvigione in modo da pianificare al meglio tutti i costi.

Costi vendita casa prima dei 5 anni

A carico di chi vende l’immobile restano le eventuali plusvalenze tra il costo di acquisto e l’utile ricavato dalla vendita. Il discorso è ampio e dedicherò presto un articolo dedicato a questo. Per evitarle è necessario dimostrare che la vendita non è svolta a fini speculativi.

Spesa ancora maggiorata quando dobbiamo vendere prima casa prima dei 5 anni, caso in cui alle plusvalenze dobbiamo aggiungere la mora sulle imposte non versate ove non ricompriamo entro 1 anno.

Spese per la preparazione amministrativa dell’immobile

Il consiglio che da sempre lascio su questo blog immobiliare è quello di mettere questa fase come prima su tutte. E’ fondamentale per il corretto svolgimento di tutte le fasi successive di vendita.

La raccolta dei documenti per vendere casa ha un costo. Il classico trio atto di provenienza, planimetria catastale, visura catastale serve ma oggi non è assolutamente sufficiente. Non solo, difficilmente un privato è in grado di raccogliere tutta la parte tecnica in modo corretto.

Quest’ultima a sua volta è fondamentale per il secondo step. Il controllo della conformità urbanistica e catastale dell’immobile e la redazione della relativa relazione tecnica integrata.

Nominare un tecnico, geometra o Architetto che sia per un controllo sulla situazione urbanistica e catastale dell’immobile.

Egli dovrà richiedere per vostro conto i precedenti edilizi presso il Comune di competenza oltre a tutti i restanti documenti.

Titoli quali certificato di agibilità e licenze sono indispensabili per una corretta vendita.

Nel vendere casa fare questo prima di tutto il resto non solo permette di pianificare i costi, ma di ridurre tempi ed eventuali problematiche in corso d’opera.

I costi di questa attività sono dipendenti dal professionista scelto e dalla dimensione dell’immobile che sarà da rilevare interamente. A Bologna mediamente per un appartamento di 80 mq parliamo di cifre intorno ai 600 € per la redazione del documento che, come menzionato poco da, prende il nome di Relazione Tecnica Integrata. La somma comprende oneri di cancelleria, onorario del professionista, copie dei precedenti edilizi, rilievo, restituzione grafica e stesura relazione.

Spese per l’eventuale regolarizzazione urbanistica e catastale.

Se dagli accertamenti risulta tutto in ordine questo capitolo possiamo saltarlo a piè pari. Se, invece, rientrate nel 70% dei casi circa dovremmo aggiungere al costo precedente quello per la sanatoria edilizia o per la regolarizzazione della planimetria catastale non conforme allo stato di fatto.

Impossibile quantificare preventivamente senza sapere qual’è il contesto da regolarizzare.In linea di massima le voci che compongono la spesa finale sono due: oneri al Comune, oneri al Catasto ed onorario del professionista. Come detto prima, sapere in anticipo vi permetterà di preventivare tutto al meglio.

Spese di valutazione o perizia

Le agenzie immobiliari le forniscono quasi sempre gratuitamente. Purtroppo come per tutte le cose gratis del mondo bisogna assicurarsi che siano fatte in modo corretto e non siano strumentali a ricevere un incarico.

Per chi vende da privato o per chi vuole un servizio di qualità è possibile interpellare un Perito immobiliare.

Mai e poi mai affidarsi solo ai prezzi di AdE poiché vanno interpretati, molto meglio affidarsi ad una valutazione immobiliare professionale.

Quanto costa vendere casa se la prepariamo esteticamente.

Non sono obbligatorie ma spesso ampiamente consigliate per la migliore valorizzazione della vendita. Quantificarle a priori non è possibile ma possiamo riassumere i punti fondamentali sui quali poi potrete chiedere i preventivi del caso.

Solitamente una buona imbiancatura e pulizia sono le prime cose da fare. Ricordatevi che il colpo d’occhio dei potenziali compratori vale mezza vendita.

Ottima occasione per buttare le cose vecchie, pulire, riordinare e de personalizzare. Essere asettici senza togliere carattere alla casa è d’obbligo

Per chi vuol il massimo da questa fase esiste la possibilità di sfruttare servizi professionali di home staging. Se ben fatti possono aiutare molto nel valorizzare.

Il livello di interventi è vario e caso-specifico. Per la cronaca si può arrivare a veri e proprio interventi edili nei casi in cui ci si accorga che essi sono necessari alla regolarizzazione edilizia di cui sopra o perfetti per esaltare caratteristiche importanti dell’immobile.

Produzione dei contenuti multimediali

Il mercato di oggi corre sul web e nelle attività di preparazione estetica dell’immobile inseriamo anche quelle di produzione dei contenuti quali fotografie, brochures, video.

Se vi affidate ad un’ottima agenzia immobiliare probabilmente saranno costi integrati nella provvigione per prestata intermediazione finale. Se invece optate per il fai-da-te consiglio vivamente un fotografo specializzato in fotografia immobiliare o, nel caso, lo stesso home stager.

Un buon set di fotografia immobiliare, ad esempio, ha costi a partire da 300€ per immobili da 80 mq circa.

Molto più costosi i video che possono arrivare anche a 1000€ nel caso di contenuti realizzati anche con droni, utilissimi nel caso di fabbricati indipendenti.

Spese per la commercializzazione

Per commercializzazione intendo tutte quelle spese necessarie per far arrivare il vostro avviso di vendita ai potenziali compratori.

Possiamo nominare le attività di advertising sia web che territoriali tra le quali alcune gratuite, altre meno.

Con pochi euro potrete acquistare i classici cartelli, sembra un metodo obsoleto ma in realtà dal punto di vista territoriale funziona. Attenzione ai regolamenti comunali sulla pubblica affissione, multe in agguato.

I volantini sono un po più costosi, con circa 300 euro potrete farne una buona quantità e la loro distribuzione avrà un ulteriore costo azzerabile se avete voglia di girare un po in prima persona. Azzerabile per modo di dire visto che il vostro tempo è denaro e va di certo contemplato nei costi vendita casa.

I siti per vendere casa per i privati sono spesso gratuiti nella loro versione base ma se volete è possibile acquistare pacchetti visibilità. Servono a mettere il vostro immobile in cima alla lista dei competitor.

Stesso dicasi per i social networks: gruppi, pagine e profili permettono inserzioni gratuite. Per una spinta in più potreste, però, creare una pagina business nell’immobile e sfruttare il sistema di advertising a pagamento.

Nella quantificazione di quanto costa vendere casa è ovviamente importante inserire il costo del tempo necessario a produrre tutte queste attività.

Quanto costa vendere casa dal punto di vista fiscale.

La vecchia imposta a carico del venditore che si chiamava IVIM non esiste più da anni. Oggi i costi fiscali di imposta e bolli sono tutti a carico del compratore.

Tra i più corposi sicuramente l’imposta di registro ed i costi di registrazione o trascrizione degli atti negoziali. Anche i costi di registrazione della proposta irrevocabile di acquisto sono a carico del compratore.

Altre voci, sempre a carico del compratore riguardano le imposte ipotecarie e catastali.

Quanto costa il Notaio per vendere casa

Solitamente chi vende casa non paga il Notaio. Consuetudine vuole che scelto e pagato dal compratore. Parlando di numeri anche qui siamo dipendenti dalle scelte del singolo. Per quanto riguarda Bologna mediamente si parla di 1500€ per la stipula a carico del compratore di immobili di circa 80 mq , oltre imposte di cui sopra.

A questi il compratore dovrà aggiungere altri 1000€ circa per l’onorario del Notaio in merito all’eventuale atto di mutuo.

Inoltre, saranno da mettere in preventivo i costi di registrazione del preliminare e, se si vuole, di trascrizione. In quest’ultimo caso anche ulteriori 1500€

Ultima voce in questo caso a carico del venditore è l’accettazione tacita di eredità in caso di vendita immobile ereditato.

Costi vendita casa accessori

Prima di avventurarsi nella vendita è bene fare anche un calcolo di quanto costa vendere casa in funzione delle spese accessorie.

La prima riguarda sicuramente il trasloco, farsi fare qualche preventivo in anticipo non solo vi permetterà di programmare bene ma anche di farvi un’idea della tipologia di servizio.

In questo capitolo menzioniamo anche i costi per la chiusura delle utenze. Solitamente irrisori ma in questa fase sarà necessario saldare eventuali arretrati.

Stesso discorso per le spese condominiali. Prima del rogito andrà saldato tutto il pregresso, salvo diverso accordo con il compratore.

Costi vendita casa, conclusioni

Come avrete capito in questo lungo percorso gli aspetti economici della vendita sono molti e vanno analizzati prima di buttarsi alla cieca.

Tutto quello che viene prima della commercializzazione è il migliore investimento che potete fare per la vendita se fatto con criterio di qualità, principio che sottolineo in ogni articolo di questo blog immobiliare.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato ai miei articoli. Qui sotto trovate due righe su di me e su cosa posso fare per voi. Se avete domande in fondo alla pagina c’è il modulo contatti o in alternativa potete richiedermi una consulenza immobiliare anche via skype.

Stai pensando di vendere un immobile a Bologna?

Da oltre 10 anni aiuto persone ed aziende proprio in questo. Puoi richiedermi qualche informazione in più chiamando il 327.1443613 od inserendo la tua email qui sotto.

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Fabio Zerbinati

Agente immobiliare e Perito. Scrivo questo blog con amore e passione per il mio lavoro.

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