Il venditore, sia che venda privatamente che con agenzia, deve sostenere una serie di costi per la vendita di una casa ed in taluni casi ha anche spese notarili a suo carico. Un primo calcolo può essere questo:
- Costi per documenti e loro regolarizzazione: da 250€
- Tasse se vendita speculativa: 26% della plusvalenza e 7% compensazione registro
- Spese Notarili: da 400€ a 2000€ a seconda dei casi e se dovute
- Provvigione dell’agenzia se presente: dal 1% al 4% del prezzo
- Costi vivi: mediamente 500€ più trasloco
E’ diffusa la credenza che nel vendere casa da privato non vi sia costo alcuno. In realtà tutto quello che leggerai in questa guida è da tenere in considerazione. Unica voce eventualmente risparmiata è quella della provvigione ma anche qui il discorso è più complesso poiché dovrai aggiungere le spese per pubblicità, il tempo per i sopralluoghi e per la gestione degli imprevisti.
Il primo consiglio che ti lascio è quello di fare una chiara fotografia della tua situazione generale prima di buttarti nella vendita, così da valutare bene costi e benefici delle tue azioni.
Ti accompagno in tutto il percorso di vendita con la massima attenzione agli aspetti tecnici e fiscali per farti ottenere il massimo senza errori.
Costo dei documenti necessari alla vendita
Sono i costi vendita casa meno considerati ed allo stesso tempo quelli che possono rivelarsi di maggiore imprevista entità. Il mercato immobiliare di oggi è molto diverso da quello del passato dove bastava l’atto di provenienza e la planimetria catastale per rogitare.
Tra i costi riguardanti raccolta e controllo dei documenti per vendere casa ti menziono:
- Accesso agli atti presso il Comune: circa 200€
- Reperimento documenti catastali: Gratuiti per il proprietario
- Redazione relazione di conformità urbanistica e catastale da 350€ a 1500€
- Sanatoria di eventuali abusi rilevati: Da 1500€ in su
Le prime due voci riferiscono ad una prassi che svolgerà il tuo Geometra per reperire da Comune e Catasto tutti i disegni tecnici depositati. Essi servono per redigere un documento che in talune Regioni viene pretesto per la vendita e che prende il nome di relazione tecnica integrata che mediamente ha un costo dai 350€ ai 1500€ per gli immobili più grandi.
A prescindere dalla Regione dove vivi è il miglior investimento che tu possa fare per evitarti costose pratiche legali qualcosa la tua casa si fosse trascinata abusi edilizi dal passato. Capita spesso, fino a pochi anni fa nessuno controllava nulla o quasi.
In qualità di venditore oggi sei responsabile anche per gli abusi creati nel passato dai precedenti proprietari. Il costo dell’accertamento è quindi il miglior investimento che tu possa fare e successivamente potrai, nel caso, rivalere i tuoi diritti su chi ti ha venduto la casa.
Due parole sui costi di sanatoria
Almeno il 60% degli immobili controllati ogni anno rileva abusi edilizi più o meno gravi acquisiti dagli attuali ignari proprietari a causa dell’assenza di controlli.
Sono tra i costi vendita casa più annosi poiché ancora troppo spesso emergono a vendita iniziata e rappresentano un’imprevisto che può variare in modo sensibile il risultato economico della vendita.
La prima spesa da affrontare è la sanatoria, quando possibile. Il costo parte da un minimo di 2000 euro tra oblazione e tecnico per semplici pratiche cila in sanatoria su abusi minori.
Tale costo aumenta molto quando si ha a che fare con abusi maggiori e può arrivare a decine di migliaia di euro.
In taluni casi, gli abusi non sono sanabili e l’unico sistema per regolarizzare la casa è la demolizione degli stessi. Inoltre, non è detto che al compratore vada bene lo stesso l’immobile e quindi a tutto ciò dovrai anche aggiungere il costo del risarcimento del danno. Quest’ultimo solitamente quantificato dalla caparra confirmatoria versata in sede di preliminare.
Di questa dinamica importantissima parlo meglio in due guide. La prima è quella sulla vendita di immobile con abuso edilizio non sanato. L’altra invece è più specifica per situazioni già compromesse e ti da alcuni spunti per uscire dai guai quando possibile, si intitola rogitare con sanatoria in corso.
Le tasse da pagare
Quando la vendita è intesa come speculativa, ovvero avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, dovrai pagare alcune tasse:
- Imposta sulla plusvalenza se la casa non è ereditata: 26% in forma sostitutiva
- Compensazione imposta di registro prima casa: 7%
La plusvalenza immobiliare è la tassa sul guadagno tra prezzo di acquisto addizionato dei costi detraibili ed il ricavato della vendita. E’ tassata come imposta sostitutiva al 26% oppure a tua scelta come Irpef in sede di dichiarazione dei redditi secondo gli scaglioni di reddito. Non è dovuta nella vendita di immobile ereditato.
Quando vuoi vendere la prima casa prima dei cinque anni eviti la plusvalenza se hai avuto residenza nella casa per la maggior parte del periodo di proprietà. Dovrai invece corrispondere la differenza tra imposta di registro agevolata al 2% ed ordinaria al 9% oltre la mora. Per evitare questo l’unico modo è comprare una nuova prima casa entro un anno dal rogito.
Di tutto questo ti parlo meglio nella mia guida sulle tasse vendita casa.
Le spese Notarili a carico del venditore
Ci sono spese Notarili a carico del venditore solo in due casi:
- Se deve cancellare l’ipoteca: circa 1500€
- Quando deve trascrivere l’accettazione tacita di eredità: Circa 500€ per ogni coerede
Ti spetta il costo del Notaio per la cancellazione dell’ipoteca derivata dal mutuo oltre ovviamente al saldo del residuo mutuo. Per evitare questo costo Notarile puoi avvalerti di uno strumento Giuridico: il Decreto Bersani. Ti spiego il procedimento nella mia guida sulla vendita di una casa con mutuo in corso.
Se la casa che stai vendendo ti è pervenuta per successione ti spetta anche la spesa Notarile che prende il nome di trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Serve per garantire la continuità delle trascrizione nei registri immobiliari ed ha un costo medio di 500 euro per ogni coerede cedente. Trovi tutto nella guida sulla vendita di immobile ereditato.
Costi vendita casa con agenzia
Affidarsi ad un’agenzia immobiliare viene spesso visto come un costo elevato a perdere ma le considerazioni da fare sono parecchie.
Il costo dell’agenzia prende il nome di provvigione agenzia immobiliare e per il venditore varia dall’1% al 4% del prezzo di vendita. Essa include:
- Materiale e pubblicità
- Valutazione professionale
- Consulenza
- Sopralluoghi
- Costi vivi
Tutte spese che dovresti sostenere tu in caso contrario, unitamente al tempo che dovresti impiegare per ogni singola trattativa.
Alcune agenzie pur di avere più immobili da vendere propongo il servizio gratuito al venditore ma attenzione. Gratis e qualità non sono due termini che stanno bene insieme. Ti consiglio una lettura, il mio articolo su chi paga l’agenzia immobiliare.
Mediamente le provvigioni a carico del venditore variano dall’1% al 3% del prezzo di vendita e sono dovute solo se il mediatore effettivamente trova l’acquirente per la tua casa. Un consiglio tutelante: pattuisci chiaramente il compenso nel mandato di vendita.
E’ ovvio che il ruolo fondamentale lo gioca la qualità del mediatore medesimo. Se è bravo può farti spuntare prezzi di vendita ottimi ed essere quindi un’ottimo investimento per la cessione stessa e le tue tasche. Altre considerazioni in merito le trovi nella guida su come vendere casa con un’agenzia immobiliare.
Da menzionare assolutamente il costo della valutazione, solitamente gratuita da parte delle agenzie. Ti sconsiglio vivamente di prezzare da solo l’immobile, nessun proprietario è obiettivo. Qualora decidi di vendere privatamente ti consiglio di assoldare un perito per una valutazione seria e professionale. Ha un costo medio di circa 200 euro per appartamenti di 80 mq e può farti guadagnare molto tempo collocando correttamente la casa sul mercato.
Una casa fuori prezzo non la vuole nessuno e quindi vale zero. Non sbagliare questo passaggio, mai. Se hai fretta di vendere ci sono anche altre cose da considerare che trovi nella guida su come vendere casa velocemente.
Costi vendita casa generali
A tutti i costi elencati sopra dovrai aggiungere:
- Il trasloco
- Il saldo del condominio
- Pubblicità e tempo se vendi da solo
Il primo è ovvio, se vuoi cambiare casa devi utilizzare una ditta di traslochi e si parla di migliaia di euro solitamente.
Ti accompagno in tutto il percorso di vendita con la massima attenzione agli aspetti tecnici e fiscali per farti ottenere il massimo senza errori.
Per quello che riguarda il condominio, prima del rogito il tuo amministratore scriverà un documento per il Notaio certificando che hai pagato tutte le spese di tua competenza. E’ quindi ovvio che dovrai saldare almeno con qualche giorni di anticipo.
Come accennato sopra, se vendi senza agenzia ti spettano anche le spese necessarie per trovare acquirenti. Cartelli, pubblicità a pagamento perché quelle gratis te lo dico subito non funzionano più, tempo per sopralluoghi e relativi costi di spostamento.
Domande rapide e conclusioni sui costi vendita casa
Di seguito trovi le domande più frequenti che mi vengono poste e le relative risposte riassuntive.
I costi vendita casa sono formati da quelli per i documenti, la loro regolarizzazione, eventuali sanatorie. Devi poi aggiungere le tasse se vendita speculativa, alcune spese notarili, i costi vivi quali trasloco e saldo condominio. Se vendi con agenzia anche la provvigione che, però, può essere un ottimo investimento.
Dipende molto da quante tasse devi pagare e se nell’immobile sono necessarie sanatorie. In linea molto generale da privato di parte da un minimo di 2000 euro mentre se assumi un’agenzia dovrai aggiungere dall’1% al 3% di provvigione.
La tassa sulla plusvalenza solitamente ammonta al 26% se pagata come imposta sostitutiva al Notaio. Se invece scegli di pagarla come Irpef dovrai controllare in quale scaglione di reddito sei. Nella vendita della prima casa senza riacquisto ti spetta anche la compensazione dell’imposta di registro al 7% oltre mora del 30%
Cambiare casa è un’attività onerosa a prescindere che tu lo faccio da solo o tramite agenzia. I costi vendita casa sono infatti gli stessi nei due casi escludendo ovviamente la provvigione del mediatore. Quest’ultima però in taluni casi può essere il migliore investimento per ottenere prezzi più alti dalla vendita.
6 risposte
Ottimo articolo, complimenti!
Buonasera e grazie per i complimenti, sempre graditi anche dai colleghi. Cordiali saluti
Salve,
Cortesemente vorrei farle questa domanda…ho un immobile ereditato insieme a mia sorella 5 anni fa dopo la scomparsa di mio padre. Lo stiamo vendendo ed abbiamo una proposta di acquisto, l’ho firmata solo io ma ancora manca la firma di mia sorella. È comunque valida, e quindi vincolante, la proposta solo con la mia firma oppure no?
Se non dovesse firmarla e la proposta scadesse dovrei corrispondere la commissione all’agenzia immobiliare?
Grazie mille per qualsiasi chiarimento potrà darmi.
Buonasera e grazie per avermi scritto. Se la proposta è formulata nella forma di compromesso bilaterale come mi pare di capire, è valida seppur impugnabile da sua moglie, entro un anno. Ovviamente senza avere contezza degli atti e di come sono stati formulati fatico a darle la certezza, prenda quindi questa come una linea generale. Le riporto anche una sentenza della Cassazione in merito. Il perfezionamento della proposta in teoria, matura anche il diritto alla provvigione ma anche su questo punto è necessario capire come sono formulate le relative obbligazioni. Non è sempre detto che a proposta accettata corrisponda un provvigione dovuta. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
I COSTI SOSTENUTI NELLA VENDITA PRIMA CASA PER ACQUISTO DI UN’ALTRA SEMPRE PRIMA CASA, QUALI PROVVIGIONI PER L’AGENZIA, SONO DEDUCIBILI/DETRAIBILI COME QUELLI DI ACQUISTO (FINO A 1.000 €)???
grazie e saluti
Buonasera, no. Le detrazioni sono sfruttabili solo per l’acquisto facendo, inoltre, riferimento non solo al concetto prima casa ma anche a quello di abitazione principale. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati