Quanto costa vendere casa | Se lo sai prima puoi pianificare meglio
Un'analisi su quanto costa vendere casa

Quanto costa vendere casa | Se lo sai prima puoi pianificare meglio

Sapere quanto costa vendere casa in anticipo rispetto alla commercializzazione permette una corretta pianificazione dell’operazione evitando sorprese in corso d’opera.

Le voci sono diverse e diversa è la loro ripartizione tra venditore e compratore. Le vediamo tutte così da creare un quadro completo.

Vi lascio un indice per facilitare il percorso nell’articolo.

Sappiate che ancora prima della commercializzazione è necessario mettere mano al portafogli, per lo meno se si vogliono fare le cose in modo adeguato.

Mi riferisco alla fase preparativa dell’immobile, composta di due discipline: quella amministrativa e quella estetica. Sappiate che sono entrambe molto importanti ed allo stesso tempo spesso stupidamente trascurate. Se vi state ponendo domande su come vendere casa velocemente nel modo corretto tenete ben presente di seguire questo iter.

Spese per la preparazione amministrativa dell’immobile

Il consiglio che da sempre lascio su questo blog immobiliare è quello di mettere questa fase come prima su tutte.

Nominare un tecnico, geometra o Architetto che sia per un controllo sulla situazione urbanistica e catastale dell’immobile.

Egli dovrà richiedere per vostro conto i precedenti edilizi presso il Comune di competenza oltre a tutti i restanti documenti per vendere casa o altri immobili, per lo meno in questa fase quelli tecnici, amministrativi e catastali.

Il classico trio atto di provenienza, planimetria catastale, visura catastale serve ma non è certo esaustivo per il corretto svolgimento delle attività.

Questo al fine di poter confrontare quello che viene definito stato legittimo con lo stato di fatto del bene, ovvero con la reale conformazione morfologica dello stesso oltre alla presenza di titolo quali certificato di agibilità e licenze. Insomma, un accertamento di conformità urbanistica e catastale.

Nel vendere casa fare questo prima di tutto il resto non solo permette di pianificare i costi, ma di ridurre tempi ed eventuali problematiche in corso d’opera.

I costi di questa attività sono dipendenti dal professionista scelto e dalla dimensione dell’immobile che sarà da rilevare interamente. A Bologna mediamente per un appartamento di 80 mq parliamo di cifre intorno ai 600 € per la redazione del documento che prende il nome di Relazione Tecnica Integrata. Questi comprendono oneri di cancelleria, onorario del professionista, copie del precedenti, restituzione grafica e stesura relazione.

Spese per l’eventuale regolarizzazione urbanistica e catastale.

Se dagli accertamenti risulta tutto in ordine questo capitolo possiamo saltarlo a piè pari. Se, invece, rientrate nel 70% dei casi circa dovremmo aggiungere al costo precedente quello per la sanatoria edilizia o per la regolarizzazione catastale.

Impossibile quantificare preventivamente senza sapere qual’è il contesto da regolarizzare.

In linea di massima le voci che compongono la spesa finale sono due: oneri al Comune, oneri al Catasto ed onorario del professionista.

Come detto prima, sapere in anticipo vi permetterà di preventivare tutto al meglio.

Quanto costa vendere casa se la prepariamo esteticamente.

Non sono obbligatorie ma spesso ampiamente consigliate per la migliore valorizzazione della vendita.

Quantificarle a priori non è possibile ma possiamo riassumere i punti fondamentali sui quali poi potrete chiedere i preventivi del caso.

Solitamente una buona imbiancatura e pulizia sono le prime cose da fare. Ricordatevi che il colpo d’occhio dei potenziali compratori vale mezza vendita.

Ottima occasione per buttare le cose vecchie, pulire, riordinare e de personalizzare. Essere asettici senza togliere carattere alla casa è d’obbligo

Per chi vuol il massimo da questa fase esiste una figura professionale che si occupa proprio di questo: l’home stager.

Il livello di interventi è vario e caso-specifico. Per la cronaca si può arrivare a veri e proprio interventi edili nei casi in cui ci si accorga che essi sono necessari alla regolarizzazione edilizia di cui sopra o perfetti per esaltare caratteristiche importanti dell’immobile.

Produzione dei contenuti multimediali

Il mercato di oggi corre sul web e nelle attività di preparazione estetica dell’immobile inseriamo anche quelle di produzione dei contenuti quali fotografie, brochures, video.

Se vi affidate ad un’ottima agenzia immobiliare probabilmente saranno costi integrati nella provvigione per prestata intermediazione finale. Se invece optate per il fai-da-te consiglio vivamente un fotografo specializzato in fotografia immobiliare o, nel caso, lo stesso home stager.

Un buon set di fotografia immobiliare, ad esempio, ha costi a partire da 300€ per immobili da 80 mq circa.

Molto più costosi i video che possono arrivare anche a 1000€ nel caso di contenuti realizzati anche con droni, utilissimi nel caso di fabbricati indipendenti.

Spese per la commercializzazione

Per commercializzazione intendo tutte quelle spese necessarie per far arrivare il vostro avviso di vendita ai potenziali compratori.

Possiamo nominare le attività di advertising sia web che territoriali tra le quali alcune gratuite, altre meno.

Con pochi euro potrete acquistare i classici cartelli, sembra un metodo obsoleto ma in realtà dal punto di vista territoriale funziona. Attenzione ai regolamenti comunali sulla pubblica affissione, multe in agguato.

I volantini sono un po più costosi, con circa 300 euro potrete farne una buona quantità e la loro distribuzione avrà un ulteriore costo azzerabile se avete voglia di girare un po in prima persona. Azzerabile per modo di dire visto che il vostro tempo è denaro.

I siti online per i privati sono spesso gratuiti nella loro versione base ma se volete è possibile acquistare pacchetti visibilità per mettere il vostro immobile in cima alla lista dei competitor.

Stesso dicasi per i social networks: gruppi, pagine e profili permettono inserzioni gratuite ma per una spinta in più potreste creare una pagina business nell’immobile e sfruttare il sistema di advertising a pagamento.

Nella quantificazione di quanto costa vendere casa è ovviamente importante inserire il costo del tempo necessario a produrre tutte queste attività.

Quanto costa vendere casa dal punto di vista fiscale.

La vecchia imposta a carico del venditore che si chiamava IVIM non esiste più da anni.

Oggi i costi fiscali di imposta e bolli sono tutti a carico del compratore.

Tra i più corposi sicuramente l’imposta di registro ed i costi di registrazione o trascrizione degli atti negoziali. Anche i costi di registrazione della proposta irrevocabile di acquisto sono a carico del compratore.

Altre voci, sempre a carico del compratore riguardano le imposte ipotecarie e catastali.

A carico di chi vende l’immobile restano le eventuali plusvalenze tra il costo di acquisto e l’utile ricavato dalla vendita. Il discorso è ampio e dedicherò presto un articolo dedicato a questo.

Il costo dell’agenzia immobiliare.

Qui si apre un mondo perché ci sono diversi metodi di lavoro delle aziende di intermediazione immobiliare a seconda dei quali cambia chi paga l’agenzia immobiliare ed in quale quota.

Nel caso più frequente saranno entrambe le parti a corrispondere la provvigione finale. Dipende dal tipi di incarico di vendita in esclusiva che si stipula con loro e dal metodo di lavoro.

Il costo di questa è molto variabile. Ci sono addirittura casi in cui la provvigione agenzia immobiliare dal venditore è azzerata.

Mediamente le provvigioni a carico di un venditore oscillano tra l’1% ed il 4%. Valori superiori devono essere giustificati da attività qualitativamente elitarie, rarissime nel mercato ordinario.

E’ il caso ad esempio dei servizi atipici offerti da listing agent e property finder. Figure professionali abilitate all’esercizio dell’intermediazione ma solitamente operanti in uno spirito molto più consulenziale che commerciale.

Solitamente la provvigione racchiude in se anche tutti i costi vivi sostenuti per la commercializzazione. Prima di affidare l’incarico un incarico di vendita fatevi mettere nero su bianco ogni dettaglio, così si evitano future inutili discussioni.

Quando costa il Notaio per vendere casa

Chi vende casa paga il Notaio solo in ordine ad alcuni costi accessori. Il costo del Notaio è solitamente a carico del compratore, come pure la scelta del pubblico ufficiale. Non è una Legge ma un consuetudine.

Parlando di numeri anche qui siamo dipendenti dalle scelte del singolo.

Per quanto riguarda Bologna mediamente si parla di 1500€ per la stipula di immobili di circa 80 mq , oltre imposte di cui sopra.

A questi il compratore dovrà aggiungere altri 1000€ circa per l’onorario del Notaio in merito all’eventuale atto di mutuo.

Inoltre, saranno da mettere in preventivo i costi di registrazione del preliminare e se si vuole, di trascrizione. In quest’ultimo caso anche ulteriori 1500€

Ultima voce in questo caso a carico del venditore è l’accettazione tacita di eredità in caso di vendita casa o altri immobili provenienti per successione.

Costi accessori

Prima di avventurarsi nella vendita è bene fare anche un calcolo di quanto costa vendere casa in funzione delle spese accessorie.

La prima riguarda sicuramente il trasloco, farsi fare qualche preventivo in anticipo non solo vi permetterà di programmare bene ma anche di farvi un’idea della tipologia di servizio.

In questo capitolo menzioniamo anche i costi per la chiusura delle utenze. Solitamente irrisori ma in questa fase sarà necessario saldare eventuali arretrati.

Stesso discorso per le spese condominiali. Prima del rogito andrà saldato tutto il pregresso, salvo diverso accordo con il compratore.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato ai miei articoli. Qui sotto trovate i collegamenti ai miei social media, se mi raggiungete ci teniamo in contatto. A presto

Fabio Zerbinati

Sono un agente immobiliare oltre che perito a Bologna. Il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Mi occupo sia del comparto residenziale sia commerciale/produttivo, mia grande passione. Ho aperto questo blog circa 2 anni fa ed oggi con quasi 10,000 visite al mese è diventato 'l'espressione digitale" di tutto il mio lavoro. Negli ultimi due anni mi ha portato anche ad essere chiamato come relatore/docente in corsi sulla corretta diligenza immobiliare. Sempre sullo stesso argomento ho registrato webinar e basato la mia crescita professionale. Sono contributore 2019 della business unit di "World Bank". Qui sotto ci sono i miei contatti social media, ci vediamo li?

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