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Provvigione agenzia immobiliare | Quando è dovuta e le sue caratteristiche

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provvigione agenzia immobiliare

Per provvigione agenzia immobiliare si intende il compenso dovuto al mediatore per prestata intermediazione sia in ordine alle compravendite che alle locazioni.

Molte volte mi vengono chieste delucidazioni sia presso la mia agenzia immobiliare a Bologna sia qui sul blog un po da tutte le parti dello stivale.

Per questo motivo ho pensato di scrivere un articolo completo cercando di condensare tutte le risposte in un’unico testo. Visto che è un po lungo potete usare l’indice qui sotto per cercare ciò che vi interessa.

Cosa comprende la provvigione agenzia immobiliare

Il mediatore ha come scopo professionale il mettere in contatto più parti per la conclusione dell’affare.

Detto questo il compenso per prestata intermediazione, questa la dicitura corretta, comprende tutte le attività svolte per raggiungere l’obiettivo oltre ovviamente all’onorario per l’applicazione del know-how.

Per fare alcuni esempi essa comprende i costi vivi quali telefonia e spostamenti, la pubblicità, il tempo del mediatore ecc.

Non comprende ovviamente imposte sulla vendita o sull’acquisto, costi di registrazione degli atti, bolli e compagnia bella.

Supplementi alla provvigione

Ci possono essere casi in cui il cliente pattuisce col mediatore attività supplementari che possono, secondo il comune accordo tra i due, essere incluse o extra.

Esempio possono essere video aerei con drone, spostamenti particolari, brochures grafiche in alta qualità e diverse altre cose sempre più attuali nel mercato di oggi.

E’ molto importante in questo caso pattuire cosa è compreso nella provvigione agenzia immobiliare e cosa no sin dalle prime battute. Questo vale sia per il venditore che per chi compra. Il primo deve pattuire in sede di incarico di vendita in esclusiva, mentre il secondo PRIMA di scrivere un’eventuale proposta irrevocabile di acquisto.

Quando è dovuta la provvigione agenzia immobiliare

Fondamentalmente quando il mediatore ha ufficialmente raggiunto l’accordo tra le parti che nella maggior parte dei casi si manifesta proprio con la proposta irrevocabile di acquisto accettata o con un preliminare Notarile. Hanno praticamente lo stesso significato giuridico.

Provvigione da parte del venditore

In questo caso per raggiungimento degli obiettivi si intende il produrre un accordo di vendita a cifra pari o superiore a quella pattuita sull’incarico di vendita.

Essa sarà da corrispondersi anche ove l’immobile venga venduto dopo il periodo di validità dell’incarico stesso a persone, enti o società che abbiano preso informazioni o visitato l’immobile per mezzo del mediatore.

Visto che si tratta di una voce importante nel computo economico finale della transazione è cosa opportuna avere chiare le idee. Sapere in anticipo quanto costa vendere casa o altri immobili è fondamentale per la corretta pianificazione.

Provvigione da parte del compratore

Per quanto riguarda il compratore,invece, è praticamente sempre dovuta quando egli ha visitato o ricevuto informazioni sull’immobile tramite il professionista. Il foglio visita immobiliare è proprio una prima dichiarazione in questo senso.

Tale dichiarazione vale, oltre che per il soggetto sottoscrivente, anche per persone, enti o società a lui riconducibili.

Allo stesso modo prima descritto, il compratore dovrà pagare l’agenzia anche ove acquisti l’immobile dopo la scadenza dell’incarico di vendita “scavalcando” il mediatore.

Unica deroga che spesso regge davanti ai contenziosi:

Il compratore che vede l’immobile con un’agenzia al prezzo di pubblicità X e provvigione Y ha diritto di poterlo acquistare con altra agenzia che lo pubblicizza a prezzo inferiore, pari caratteristiche, e che magari applica aliquota minore.

Diritto del consumatore a scegliere il prezzo più conveniente. Sappiate, però, che il primo mediatore può rivendicare e può anche succedere che la mediazione venga ripartita tra le due aziende. Il tutto con notevoli discussioni e probabilmente l’intervento dei legali. Ciò implica il mio consiglio di evitare ove le differenze non siano veramente importanti.

Quando non è dovuta la provvigione all’agenzia?

In primis quando il mediatore non è abilitato all’esercizio della professione tramite la regolare iscrizione in Camera di Commercio. Prima di mettere mano al portafogli chiedete di visionare il patentino o, in alternativa, chiamate quella della vostra città e chiedete se il soggetto è abilitato.

La provvigione, inoltre, non dovrebbe essere dovuta da entrambe le parti quando il mediatore anziché operare in regime super parte lo fa a favore di uno solo degli attori secondo lo stesso principio di cui parlo nel capitolo successivo.

Chi paga la provvigione?

Ci sono però da fare diverse distilnzioni in base anche al tipo di rapporto professionale instaurato tra cliente e professionista.

Partiamo ricordando che il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per concludere un affare senza avere con esse rapporti di dipendenza, mandato o rappresentanza.

In linea di massima possiamo dire che entrambe le parti pagano la provvigione se l’operazione è in regime tipico. Molto probabilmente sarà solo una, venditore o compratore, nel caso che il mediatore operi in regime atipico come nel caso di listing agent e property finder. In quest’ultimo caso infatti il loro operato non è super partes ma orientato maggiormente alla soddisfazione del proprio esclusivo cliente.

Grande diatriba su cui ho approfondito sul mio articolo intitolato proprio ” Chi paga l’agenzia immobiliare “.

Sempre sullo stesso argomento una nota di approfondimento è doverosa nel caso di collaborazione tra agenzie immobiliari. In questo caso, come approfondito nell’articolo appena menzionato, solitamente ogni azienda di intermediazione percepirà compenso solo dal proprio esclusivo cliente. Saranno poi eventualmente le stesse aziende a pattuire i parametri di suddivisione dei ricavati.

Riporto solo un’ultima cosa che trovate anche nell’articolo appena citato. A prescindere dalla Giurisprudenza esistono casi di comune accordo in cui alcuni mediatori derogano. Qui si apre un altro mondo, poiché il derogare non deve voler dire offrire un servizio scadente, quindi valutare bene se a deroga è fondata su motivi validi o solo scadente tattica commerciale.

Quando pagare la provvigione agenzia immobiliare

Visto tutto quanto appena esposto è diretta conseguenza il fatto che la provvigione matura alla formalità di accordo tra le parti.

Il pagamento dunque sarebbe già liquidabile dopo l’accettazione della proposta di acquisto ove essa perfezionata o, in sua assenza, al primo atto Notarile successivo.

Uso classico, però, è quello di attendere proprio il preliminare Notarile per il pagamento. Questo poiché, nonostante Giuridicamente la proposta accettata abbia valore simile, l’atto del Notaio è sua integrazione validata dal pubblico ufficiale. In merito a tutto questo ho scritto un articolo più esaustivo intitolato proprio “Quando pagare l’agenzia immobiliare“.

Nota importante: assegni di provvigione agenzia immobiliare e relative fattura vanno menzionate in atto pubblico e quindi copia deve essere consegnata al Notaio.

Con il comune accordo del mediatore nulla vieta il pagamento posticipato al rogito Notarile , anche se solitamente ciò non accade poiché quest’ultimo può aver luogo anche diversi mesi dopo il raggiungimento degli accordi.

Percentuale massima provvigione agenzia immobiliare?

Ciò non è di fatto regolamentato a livello di codice civile ma solo di usi e consuetudini.

Premesso questo la linea generale detta un 3%+IVA per ogni parte gravata dal dovere di pagamento, almeno a Bologna.

Sconti e riduzioni possono essere liberamente applicati dal mediatore, con la consapevolezza che un eccesso in questo senso può destare sospetti di pagamenti in nero dall’Agenzia delle Entrate.

Onde evitare ciò, meglio sottoscrivere a lato una dichiarazione aggiuntiva ai fini fiscali dove lo stesso professionista e l’attore interessato dichiarano vicendevolmente i motivi dello sconto.

Allo stesso modo, cifre superiori possono essere applicate. A questo punto il più è capire se lo sono per un valido motivo.

Ad esempio per servizi supplementari o per risultati sopra le aspettative.

La provvigione non può essere un sovra prezzo

Prassi assolutamente sbagliata è, invece, quella del sovra prezzo. La provvigione agenzia immobili DEVE essere una percentuale del prezzo di scambio dell’immobile e non la differenza tra il prezzo corrisposto dal compratore e quello richiesto dal venditore.

Questo perché quel prezzo è corrisponde al prezzo dell’insieme delle singole componenti dell’immobile e quindi trattenerne una parte è equiparabile all’appropriazione di porzioni di immobile. Legalmente non possibile.

E’ consentito, invece, pre quantificare forfettariamente un compenso a prescindere dall’aliquota percentuale.

Ad esempio è possibile stabilire che per le attività di vendita dell’immobile il compenso finale sarà di € 5000+IVA anziché del 2%,3% ecc.

IVA provvigione agenzia immobiliare

Già che abbiamo menzionato la parte fiscale facciamo chiarezza sui relativi numeri.

La provvigione agenzia immobiliare oggi è gravata da IVA al 22% in tutti quei casi in cui il mediatore operi in regime IVA.

Esclusi ad oggi 2019 sono i clienti che si avvalgono di mediatori in regime forfettario iva esente, sarà mia cura aggiornare l’articolo se questo dovesse variare nel tempo. Affermazione valida per ogni scritto di questo blog immobiliare.

La provvigione è scaricabile?

La provvigione agenzia immobiliare è scaricabile dal modello 730 per l’acquisto prima casa nella misura del 19% su un massimale di 1000€.

Questo vale solo per il compratore che se rappresentato da più soggetti con detenenti i requisti dovranno ripartire la detrazione in base alla quota di proprietà.

Anche in questo caso, per usufruire della detrazione è necessario che il mediatore sia regolarmente abilitato all’esercizio della professione e che la sua posizione sia attiva.

Come non pagare l’agenzia immobiliare?

A conclusione di questa carrellata sulla provvigione agenzia immobiliare vi svelo il trucco più efficace su come vendere casa o acquistarla senza pagare onorari

Evitare di avvalersi del mediatore.

Non è un obbligo di Legge ma sfruttare l’intervento di professionisti è e deve rimanere un libero arbitrio degli attori.

Visto che abbiamo anche nominato la parola Legge, vi lascio un riferimento normativo sugli argomenti appena esposti.

Vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli. Qui sotto trovare qualche riga su di me e sul mio lavoro, oltre ai miei collegamenti social, mi piacerebbe ritrovarvi li. A presto.

Di seguito trovi i tasti per condividere l’articolo sui tuoi social oltre ovviamente al box commenti se hai domande.

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

Questo articolo ha 2 commenti.

  1. Buonasera, chiedo un informazione.
    A inizi gennaio tramite sito di vendite immobiliari ho notato una nuova costruzione.
    Ci siamo recati in agenzia nella quale abbiamo visionato le piantine generali e richiesto informazioni sui costi nel caso avessimo richiesto aggiunta di un locale.
    Successivamente non abbiamo più trovato interesse per gli immobili perche in cerca di altro.
    Verso maggio in un vicino cantiere il costruttore ha messo i suoi recapiti, e dato la conoscenza del costruttore ci siamo recati da lui e visionarlo fino ad arrivare al compromesso.
    Premetto che in agenzia non si è arrivata a trattativa alcuna ne scrittura effettiva di costi e tanto meno effettivo interesse mostrato.
    Ora l’agenzia rivendita le provvigioni è corretto?
    Grazie del suo aiuto rimango in attesa di gentile riscontro

    1. Buonasera, per definizione il mediatore è “colui attraverso il cui operato due o più parti vengono messe tra loro in contatto” e questo è avvenuto ad inizio anno, seppur sia mancato il perfezionamento contrattuale. Basti pensare che spesso nei famigerati “Fogli visita” viene proprio menzionata la voce “…dichiaro di aver ricevuto informazioni per la prima volta dall’agenzia XXX”. Ora a distanza di soli pochi mesi ed a parità di condizioni economiche iniziali il fatto di aver reperito in autonomia il contatto del proprietario non cancella quanto successo in precedenza e dunque l’agenzia, forte appunto dell’aver fornito per prima le informazioni, rivendica. Onestamente non li biasimo. La disciplina, però, è ampia e come già accennato suscettibile di tutte le norme del libero mercato e inerenti la mediazione. Per questo motivo mi è impossibile fornire una “sentenza” non avendo il quadro completo degli eventi e delle informazioni scambiate in merito a prezzi, accessori ecc. Sperando di esserle stato utile colgo l’occasione per inviare i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

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