Provvigione agenzia immobiliare: tutto quello che devi sapere

La provvigione agenzia immobiliare è il compenso una-tantum per l’attività di intermediazione immobiliare messa in campo dal mediatore abilitato presso la Camera di Commercio nel momento in cui egli dimostra di aver favorito la conclusione di un affare. Il tutto è normato dall’art. 1755 del codice civile e successive sentenze per i vari casi di specie.

Non esistono delle tabelle vere e proprie a delimitare il compenso del mediatore e quindi è difficile stabilire a priori se è troppo alta. Le percentuali che ti menziono nell’articolo, sono quelle medie, non superarle.

Per la vendita ha un costo compreso tra l’1% ed il 5% del prezzo finale di vendita dell’immobile oltre iva. E’ dovuta quando l’agente immobiliare raccoglie una proposta di acquisto a prezzo superiore al valore di incarico anche se essa non viene accettata dal venditore. E’, invece, sempre dovuta quando la proposta viene accetta anche se in assenza di mandato ed anche se a prezzo inferiore a quello pattuito inizialmente. Importante, il compenso dell’agenzia lato venditore non può mai essere la differenza tra il prezzo richiesto ed il ricavato della vendita ove superiore. Il ricavato corrisponde al costo delle singole componenti dell’immobile e quindi trattenerne una parte è appropriazione indebita.

Nel caso dell’acquirente la percentuale è compresa tra il 2% ed il 5% sempre calcolati sul prezzo finale di vendita. In questo caso non è dovuta se il mediatore ha un incarico in esclusiva. Questo salvo che in sede di proposta non venga fatto stipulare all’acquirente stesso un mandato opposto per trattare l’immobile.

La provvigione per affitto è compresa tra l’equivalente di una mensilità del canone ed il 15% del canone annuo, sempre oltre iva.

Per un’asta immobiliare solitamente l’acquirente paga la stessa percentuale di ogni altro acquisto. Ci sono però casi in cui il compenso viene calcolato in misura fissa.

In tutti i casi il compenso all’agente per prestata intermediazione immobiliare deve essere effettuato tramite mezzi tracciabili quali assegni e bonifici, mai in nero ovviamente. La fattura sarà iva esente nei casi di regime forfettario dell’agente immobiliare.

E’ possibile la detrazione per l’acquisto della prima casa, mentre per la vendita è possibile detrarre solo quando il venditore agisce come persona giuridica.

Prima di proseguire ti ricordo che se hai problemi con un’operazione in corso puoi richiedermi, in qualunque città tu sia, una consulenza immobiliare.

IVA provvigione agenzia immobiliare

L’Iva sulla provvigione agenzia immobiliare nel 2021 è al 22%, in tutti quei casi in cui il mediatore operi in regime IVA. Sono esenti dall’aliquota IVA tutte le fatture per prestata intermediazione immobiliare emesse da mediatori in regime forfettario.

Iva provvigione agenzia immobiliare

L’aliquota è fissa per la vendita, l’acquirente ed anche per affitti ed aste, nei prossimi capitoli specifico caso per caso.

Provvigione agenzia immobiliare per la vendita

Quando vuoi vendere casa con agenzia immobiliare, l’aliquota della provvigione per la vendita è compresa di solito tra l’1% ed il 4% più iva. La percentuale si calcola sull’effettivo prezzo di vendita e non su quello, ovviamente, di valutazione immobiliare, ti faccio un esempio:

Prezzo finale di vendita 200.000 euro

Aliquota 3% + IVA 22% = 7320 euro.

provvigione agenzia immobiliare per vendita

Dovrai pagare il compenso per prestata intermediazione immobiliare sulla vendita in tre casi:

  • Se ti porta una proposta superiore al prezzo di pattuito nel mandato agenzia immobiliare, anche se non la accetti
  • Con o senza mandato, accetti una proposta di acquisto da lui prodotta a qualsivoglia prezzo
  • Vendi privatamente la casa all’acquirente presentato dal mediatore che ha fatto firmare il foglio visita

Per contro, nel vendere casa non dovrai pagare se:

  • Il mediatore risulta non essere abilitato presso la Camera di Commercio
  • In presenza di mandato, la proposta è ad un prezzo inferiore a quello pattuito e non la accetti
  • In assenza di mandato non accetti la proposta che ti sottopone

La provvigione agenzia immobiliare per la vendita non è detraibile dalle persone fisiche. Possono detrarre il costo le persone giuridiche che agiscono come operatori. Ad esempio, una società costruttrice che vende un appartamento può detrarla come costo nella relativa aliquota di legge.

Dovrai pagare dopo l’avvenuto accordo, quindi dopo l’accettazione della proposta di acquisto dell’acquirente. Quasi sempre, però, il pagamento è posticipato al primo atto Notarile successivo, solitamente il preliminare. Ti spiego il principio del mio articolo intitolato proprio quando pagare l’agenzia immobiliare.

E’ uno dei costi per la vendita di un immobile che più si fanno sentire, ma se il mediatore ha fatto un buon lavoro si recuperano ampiamente dal prezzo ottenuto.

L’alternativa è vendere casa da privato, ma fallo nel modo corretto perché non si scherza. Il rischio di incappare in grossolani errori è molto più elevato che in passato ed il costo risparmiato può trasformarsi in cifre perse ancora più elevate.

Provvigione in caso di mancata vendita

Se l’agente immobiliare che hai scelto non riesce a vendere il tuo immobile, non è dovuto compenso. Ci sono casi e località in cui non è facile vendere un immobile, può succedere anche quando ti affidi alle migliori agenzie.

Nel caso tu abbia dato un mandato, potresti aver pattuito nello stesso un rimborso spese per mancata vendita. Non è obbligatorio ma può succedere ad esempio quando avete pattuito attività particolari.

Per farti un esempio, nel caso di video con drone potresti esserti impegnato in caso di mancata vendita e rimborsare parte del costo.

Tutto questo è possibile anche senza aver dato un mandato ma basandosi sul riconoscimento di un buon lavoro comunque svolto. Non c’è aliquota o regola, ma il rimborso spesa in questo caso è prettamente legato agli accordi che vorrai prendere con l’agente.

Discorso diverso diverso se la mancata vendita deriva dal tuo recesso anticipato dal mandato. In questo caso dovrai corrispondere una penale che non può mai essere di importo simile alla provvigione. Essa andrebbe quantificata in base ai costi certificati che l’agente ha repertato. Solitamente, un forfettario pari al 40% è accettabile.

A quanto ammonta il compenso all'agenzia immobiliare
L’ammontare della provvigione

Provvigione agenzia immobiliare acquirente

La provvigione l’acquirente ha aliquota compresa tra il 2% ed il 4% più iva, sempre calcolata sul prezzo effettivo di acquisto, esempio è lo stesso:

Prezzo di acquisto 200.000 euro, provvigione 3%+IVA22% = 7320 euro.

Se sei un acquirente dovrai corrisponderla se:

  • Hai fatto una proposta di acquisto immobiliare ed essa viene accettata dal venditore
  • Quando hai visitato una casa con l’agenzia e poi la compri direttamente dal proprietario
  • Ti ritiri dall’acquisto dopo che il venditore ha accettato la tua proposta di acquisto immobiliare (Cass. 21-05-2010, n. 12527)
  • Visiti l’immobile e lo fai comprare ad una persona comunque a te riconducibile (Cass. 16-03-2018, n. 6552)

Chi vende una casa non ha il dovere di accettare la tua proposta. Al massimo se il prezzo è superiore al valore di incarico dovrà pagare il compenso all’agenzia ma non ti riguarda.

Provvigione agenzia immobiliare acquirente

Discorso diverso se visiti la casa e poi tenti di bypassare l’agenzia e comprare direttamente dal proprietario. L’agente immobiliare con il foglio visita che ti ha fatto firmare avrà diritto lo stesso al suo compenso. Lo stesso discorso vale anche se visiti la casa e poi la compri con un’altra agenzia, anche dopo la scadenza del mandato della prima. L’unico caso in cui il diritto ti solleva lo hai quando le condizioni di acquisto della seconda agenzia sono nettamente migliori di quelle della prima. Te ne parlo nel mio articolo intitolato casa in vendita da due agenzie.

Devo inoltre sottolinearti un altro caso, il recesso dell’acquirente. Se in qualità di acquirente recedi da una proposta di acquisto accettata dovrai comunque pagare il compenso all’agente immobiliare. Tieni presente che perdi anche la caparra acquisto casa depositata in sede di trattativa, questo per lo meno se è identificata come caparra confirmatoria e non come acconto prezzo. Oltre a tutto questo rischi di pagare pure la provvigione del venditore, quindi prima di fare una proposta assicurati che sia effettivamente ciò che desideri.

Per contro non dovrai pagare alcuna commissione d’agenzia per prestata intermediazione se:

  • La tua proposta viene rifiutata
  • Se hai vincolato la proposta all’ottenimento del mutuo e la banca non lo concede
  • Il mediatore ti ha taciuto volontariamente circostanze sull’immobile conoscibili per mezzo della media diligenza
  • L’agente immobile ha un incarico esclusivo per la vendita, questo lo sanno in pochi.

Sulla condizionale devi fare attenzione e devi prima di tutto leggere il mio articolo sulla condizione sospensiva mutuo. La clausola va disegnata bene e spesso è meglio specificare, appunto, che i suoi effetti sono estesi al diritto provvigionale.

Sugli ultimi due punti dell’elenco apro un paragrafo a parte, sono molto importati.

Come non pagare l’agenzia immobiliare

Un agente immobiliare ha alcuni doveri fondamentali secondo il principio della sua media diligenza. Egli non è ne un architetto ne un avvocato, ma dovrà almeno:

  • Studiare l’atto di provenienza dell’immobile
  • Prendere visione dei documenti catastali
  • Svolgere un’ispezione su ipoteche e trascrizioni

Non essendo un tecnico abilitato non può certificare la regolarità urbanistica della casa o quella castale. Però, se dai documenti che ti ho menzionato dovessero emergere delle circostanze note, egli ha il dovere della trasparente informazione. Pene perdita del diritto alla provvigione.

Ti faccio un esempio. Se sull’atto di provenienza ci fosse scritto che l’immobile non ha l’agibilità e l’agente immobiliare non te lo comunica e non lo scrive nella proposta, perde la provvigione agenzia immobiliare. Stessa cosa per abusi sostanziali, ipoteche o trascrizioni contro quali pignoramenti.

Un punto importante per capire chi deve pagare la provvigione e quando, è quello che riguarda il tipo di intermediazione immobiliare applicata, se tipica o atipica. Nella prima l’agente immobiliare lavora senza mandato e prevede il pagamento sia del venditore che dell’acquirente. Quando c’è un mandato viene meno la posizione super partes del mediatore sancita dalla Legge 39/89 del codice civile. In questo caso si parla di intermediazione atipica e solo in conferente incarico dovrebbe pagare.

Molte agenzie in seguito alle sentenze recenti su questo argomento hanno, infatti, inserito un incarico di parte acquirente che conferisce al mediatore mandato per trattare l’immobile. In questo caso anche l’acquirente paga mediazione, se no la può tranquillamente contestare. La cosa più difficile è sapere se l’agente ha o meno il mandato.

L’unico altro modo per non pagare è non affidarsi ad un’agenzia.

Detrazione fiscale per l’acquirente

L’importo in fattura è detraibile in sede di dichiarazione dei redditi tramite il modello 730 solo per l’acquisto prima casa e solo se la casa viene adibita ad abitazione principale entro i termini ex art.15 del TIUR. Si può scaricare nella misura del 19% su un massimale di 1000€, non parliamo di grandi cifre ma sempre meglio di nulla.

detrazione provvigione agenzia immobiliare

Questo vale solo per l’acquirente che, se rappresentato da più soggetti con i requisiti, dovrà dividere la detrazione in base alle quote di proprietà. Il venditore non detrae nulla anche se corrisponde mediazione.

Al fine della corretta detrazione da parte dell’acquirente di seguito un breve schema per i casi frequenti.

  • Nel caso ci sia solo un proprietario ma la fattura menzioni anche altri soggetti, dovrai annotare che l’onere provvigionale è stato corrisposto solo dal primo.
  • Se più comproprietari, la fattura deve riportare i dati di tutti i detraenti
  • Se intesti la fattura a chi non è proprietario dell’immobile, ad esempio intestata al padre che compra per il figlio, non puoi detrarre.

La detrazione è, inoltre, ammessa solo quando il mediatore è regolarmente abilitato all’esercizio della professione.

Se stai acquistando un immobile ti consiglio anche di visitare subito la sezione del sito dove trovi proprio tutto quello che ti serve per comprare casa.

Provvigione agenzia immobiliare per affitto

L’intermediazione immobiliare per affitto funziona nello stesso modo di quella per la vendita o per l’acquirente. Inoltre è soggetta allo stesso regime iva del 22% salvo agenti immobiliari in regime forfettario. L’ammontare provvigione dell’agenzia immobiliare per gli affitti è compreso tra l’equivalente di una mensilità del canone di affitto oltre iva ed il 15% del canone annuo sempre oltre iva.

provvigione agenzia immobiliare affitto

Il principio vale sia per l’affitto di una casa che per quello di immobili commerciali.

Come per la compravendita il diritto del mediatore matura all’accordo tra le parti, quindi con la proposta di locazione o con la firma del contratto di locazione.

Restano validi anche tutti gli altri punti:

  • il mediatore deve essere abilitato
  • deve agire secondo il principio di trasparente informazione

Il fatto che le provvigioni per affitto non siano pesanti come quelle per vendita o acquisto non significa che tu debba accettare tutto, no?

La provvigione per gli affitti transitori

La provvigione per affitti transitori al locatore solitamente si aggira intorno al 15%. Nel caso di affitti turistici le agenzie che prendono in carico la gestione dell’unità possono arrivare a compensi del 30% del fatturato annuo.

Dipende da agenzia ad agenzia, informati e vedi quale ti da il miglior rapporto tra servizi offerti e costo.

Neanche a dirlo anche in questo caso, il mediatore deve rispettare i requisiti deontologici e di Legge.

Provvigione agenzia immobiliare asta

Il compenso all’agenzia immobiliare per gli acquisti mezzo asta immobiliare può essere calcolato in due modi a discrezione dell’agente immobiliare.

  • Percentuale sul prezzo di aggiudicazione tra il 2% ed il 3% oltre iva
  • Forfettario per assistenza in base al lavoro svolto.

Nel primo caso sarà dovuta nel momento in cui ti aggiudichi l’immobile. Nel secondo solitamente paghi almeno una parte in anticipo e molto spesso, giustamente, anche una parte fissa se non ti aggiudichi l’asta. Questo perché le attività di preparazione ed assistenza vengono messe in campo al prescindere dal risultato.

provvigione per le aste immobiliari

Non esiste infatti una regola specifica e solitamente si fa riferimento all’acquisto in asta come qualunque altro. In realtà il mio pensiero è diverso e vedo questo tipo di attività più che altro riferibile alla consulenza acquisto casa.

Detto questo, personalmente ritengo più corretta l’applicazione di una tariffa fissa per le attività di assistenza alla partecipazione all’asta. Ne parlo meglio nella mia guida su come comprare casa all’asta.

Conclusioni

La provvigione agenzia immobiliare è dovuta ogni volta che un affare immobiliare, vendita affitto o asta, è concluso per mano del mediatore abilitato.

Gli importi spaziano dal 1% al 4% più iva per acquirente e venditore, mentre per l’affitto da una mensilità al 10-15% del canone annuo. Per l’acquirente durante un acquisto prima casa è concessa una parte di detrazione se egli elegge la casa ad abitazione principale. Nel caso il mediatore non rispetti la media diligenza e la trasparente informazione annessa, può perdere il diritto al proprio compenso.

Tutti gli importi sono da intendersi oltre IVA di Legga che nel 2021 è al 22%, questo tranne che per le fatture emesse da agenti immobiliari in regime forfettario.

Nel caso delle aste immobiliari, ogni professionista applica a sua discrezione o la percentuale sul prezzo di aggiudicazione o una tariffa forfettaria.

Lasciati aiutare
E' il mio lavoro

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 13 anni il mio lavoro è aiutare le persone che vogliono vendere o comprare immobili a Bologna. Se vivi in altre città fornisco consulenza via skype su tutti gli argomenti del blog. 

4 risposte

  1. Buongiorno
    Io oggi sto acquistando prima casa tramite agenzia, ho firmato la proposta,ho già dato anticipo alla proprietà, mi stanno mandando avanti le pratiche di mutuo ma l’agenzia non mi fa firmare il preliminare in quanto vuole le provv pagate ora (15000+iva) quando io vorrei pagarle all’atto notarile
    In più mi sta minacciando di pignorarmi un quinto dello stipendio..mi sento un po’ minacciata

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Un conto è il diritto, un conto il modo in cui si applica il diritto. Atteggiamenti di tipo “minatorio” o comunque aggressivi vanno senza ombra di dubbio contro il principio stesso di professionalità che un agente immobiliare dovrebbe mantenere. La richiesta proviene dall’applicazione letterale del diritto in materia di provvigione. Essa matura con l’avvenuto accordo tra venditore ed acquirente avvenuto per mano del mediatore, solitamente coincidente con la presa visione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore. Da quel momento in poi, è legittima la richiesta di pagamento poiché la struttura non vende case ma, appunto, il servizio che permette a due parti di mettersi in contatto per la conclusione dell’affare. Terrei inoltre a precisare che il mediatore è attore esterno alla transazione e non può certo “proibire” a due cittadini un atto, al massimo potrà pretendere la provvigione se effettivamente dovuta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  2. Buonasera, chiedo un informazione.
    A inizi gennaio tramite sito di vendite immobiliari ho notato una nuova costruzione.
    Ci siamo recati in agenzia nella quale abbiamo visionato le piantine generali e richiesto informazioni sui costi nel caso avessimo richiesto aggiunta di un locale.
    Successivamente non abbiamo più trovato interesse per gli immobili perche in cerca di altro.
    Verso maggio in un vicino cantiere il costruttore ha messo i suoi recapiti, e dato la conoscenza del costruttore ci siamo recati da lui e visionarlo fino ad arrivare al compromesso.
    Premetto che in agenzia non si è arrivata a trattativa alcuna ne scrittura effettiva di costi e tanto meno effettivo interesse mostrato.
    Ora l’agenzia rivendita le provvigioni è corretto?
    Grazie del suo aiuto rimango in attesa di gentile riscontro

    1. Buonasera, per definizione il mediatore è “colui attraverso il cui operato due o più parti vengono messe tra loro in contatto” e questo è avvenuto ad inizio anno, seppur sia mancato il perfezionamento contrattuale. Basti pensare che spesso nei famigerati “Fogli visita” viene proprio menzionata la voce “…dichiaro di aver ricevuto informazioni per la prima volta dall’agenzia XXX”. Ora a distanza di soli pochi mesi ed a parità di condizioni economiche iniziali il fatto di aver reperito in autonomia il contatto del proprietario non cancella quanto successo in precedenza e dunque l’agenzia, forte appunto dell’aver fornito per prima le informazioni, rivendica. Onestamente non li biasimo. La disciplina, però, è ampia e come già accennato suscettibile di tutte le norme del libero mercato e inerenti la mediazione. Per questo motivo mi è impossibile fornire una “sentenza” non avendo il quadro completo degli eventi e delle informazioni scambiate in merito a prezzi, accessori ecc. Sperando di esserle stato utile colgo l’occasione per inviare i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

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