La provvigione agenzia immobiliare è il compenso una-tantum per l’attività di intermediazione immobiliare messa in campo dal mediatore abilitato presso la Camera di Commercio nel momento in cui egli dimostra di aver favorito la conclusione di un affare. Il tutto è normato dall’art. 1755 del codice civile e successive sentenze per i vari casi di specie.
Non esistono delle tabelle vere e proprie a delimitare il compenso di un’agenzia immobiliare e quindi è difficile stabilire a priori se è troppo alta. Le percentuali che ti menziono nell’articolo, sono quelle medie, non superarle.
Per la vendita ha un costo compreso tra l’1% ed il 5% del prezzo finale di vendita dell’immobile oltre iva. E’ dovuta quando l’agente immobiliare raccoglie una proposta di acquisto a prezzo superiore al valore di incarico anche se essa non viene accettata dal venditore. E’, invece, sempre dovuta quando la proposta viene accetta anche se in assenza di mandato ed anche se a prezzo inferiore a quello pattuito inizialmente. Importante, il compenso dell’agenzia lato venditore non può mai essere la differenza tra il prezzo richiesto ed il ricavato della vendita ove superiore. Il ricavato corrisponde al costo delle singole componenti dell’immobile e quindi trattenerne una parte è appropriazione indebita.
Nel caso dell’acquirente la percentuale è compresa tra il 2% ed il 5% sempre calcolati sul prezzo finale di vendita. In questo caso non è dovuta se il mediatore ha un incarico in esclusiva. Questo salvo che in sede di proposta non venga fatto stipulare all’acquirente stesso un mandato opposto per trattare l’immobile.
La provvigione per affitto è compresa tra l’equivalente di una mensilità del canone ed il 15% del canone annuo, sempre oltre iva.
Per un’asta immobiliare solitamente l’acquirente paga la stessa percentuale di ogni altro acquisto. Ci sono però casi in cui il compenso viene calcolato in misura fissa.
In tutti i casi il compenso all’agente per prestata intermediazione immobiliare deve essere effettuato tramite mezzi tracciabili quali assegni e bonifici, mai in nero ovviamente. La fattura sarà iva esente nei casi di regime forfettario dell’agente immobiliare.
E’ possibile la detrazione per l’acquisto della prima casa, mentre per la vendita è possibile detrarre solo quando il venditore agisce come persona giuridica.
IVA provvigione agenzia immobiliare
L’Iva sulla provvigione agenzia immobiliare nel 2022 è al 22%, in tutti quei casi in cui il mediatore operi in regime IVA. Sono esenti dall’aliquota IVA tutte le fatture per prestata intermediazione immobiliare emesse da mediatori in regime forfettario.
L’aliquota è fissa per la vendita, l’acquirente ed anche per affitti ed aste, nei prossimi capitoli specifico caso per caso.
Provvigione agenzia immobiliare per la vendita
Quando vuoi vendere casa con agenzia immobiliare, l’aliquota della provvigione per la vendita è compresa di solito tra l’1% ed il 4% più iva.
La percentuale si calcola sull’effettivo prezzo di vendita, ti faccio un esempio:
Prezzo finale di vendita 200.000 euro
Aliquota 3% + IVA 22% = 7320 euro.
Dovrai pagare il compenso per prestata intermediazione immobiliare sulla vendita in tre casi:
- Se ti porta una proposta superiore al prezzo di pattuito nel mandato agenzia immobiliare, anche se non la accetti
- Con o senza mandato, accetti una proposta di acquisto da lui prodotta a qualsivoglia prezzo
- Vendi privatamente la casa all’acquirente presentato dal mediatore che ha fatto firmare il foglio visita
Per contro, nel vendere casa non dovrai pagare se:
- Il mediatore risulta non essere abilitato presso la Camera di Commercio
- In presenza di mandato, la proposta è ad un prezzo inferiore a quello pattuito e non la accetti
- In assenza di mandato non accetti la proposta che ti sottopone
La provvigione agenzia immobiliare per la vendita non è detraibile dalle persone fisiche. Possono detrarre il costo le persone giuridiche che agiscono come operatori. Ad esempio, una società costruttrice che vende un appartamento può detrarla come costo nella relativa aliquota di legge.
Dovrai pagare dopo l’avvenuto accordo, quindi dopo l’accettazione della proposta di acquisto dell’acquirente. Quasi sempre, però, il pagamento è posticipato al primo atto Notarile successivo, solitamente il preliminare. Ti spiego il principio del mio articolo intitolato proprio quando pagare l’agenzia immobiliare.
E’ uno dei costi per la vendita di un immobile che più si fanno sentire, ma se il mediatore ha fatto un buon lavoro si recuperano ampiamente dal prezzo ottenuto.
L’alternativa è vendere casa da privato, ma fallo nel modo corretto perché non si scherza. Il rischio di incappare in grossolani errori è molto più elevato che in passato ed il costo risparmiato può trasformarsi in cifre perse ancora più elevate.
Provvigione in caso di mancata vendita
Se l’agente immobiliare che hai scelto non riesce a vendere il tuo immobile, non è dovuto compenso. Ci sono casi e località in cui non è facile vendere un immobile, può succedere anche quando ti affidi alle migliori agenzie.
Nel caso tu abbia dato un mandato, potresti aver pattuito nello stesso un rimborso spese per mancata vendita. Non è obbligatorio ma può succedere ad esempio quando avete pattuito attività particolari.
Per farti un esempio, nel caso di video con drone potresti esserti impegnato in caso di mancata vendita e rimborsare parte del costo.
Tutto questo è possibile anche senza aver dato un mandato ma basandosi sul riconoscimento di un buon lavoro comunque svolto. Non c’è aliquota o regola, ma il rimborso spesa in questo caso è prettamente legato agli accordi che vorrai prendere con l’agente.
Discorso diverso diverso se la mancata vendita deriva dal tuo recesso anticipato dal mandato. In questo caso dovrai corrispondere una penale che non può mai essere di importo simile alla provvigione. Essa andrebbe quantificata in base ai costi certificati che l’agente ha repertato. Solitamente, un forfettario pari al 40% è accettabile.
Provvigione agenzia immobiliare acquirente
La provvigione l’acquirente ha aliquota compresa tra il 2% ed il 4% più iva, sempre calcolata sul prezzo effettivo di acquisto, esempio è lo stesso:
Prezzo di acquisto 200.000 euro, provvigione 3%+IVA22% = 7320 euro.
Se sei un acquirente dovrai corrisponderla se:
- Hai fatto una proposta di acquisto immobiliare ed essa viene accettata dal venditore
- Quando hai visitato una casa con l’agenzia e poi la compri direttamente dal proprietario
- Ti ritiri dall’acquisto dopo che il venditore ha accettato la tua proposta di acquisto immobiliare (Cass. 21-05-2010, n. 12527)
- Visiti l’immobile e lo fai comprare ad una persona comunque a te riconducibile (Cass. 16-03-2018, n. 6552)
Chi vende una casa non ha il dovere di accettare la tua proposta. Al massimo se il prezzo è superiore al valore di incarico dovrà pagare il compenso all’agenzia ma non ti riguarda.
Discorso diverso se visiti la casa e poi tenti di bypassare l’agenzia e comprare direttamente dal proprietario. L’agente immobiliare con il foglio visita che ti ha fatto firmare avrà diritto lo stesso al suo compenso. Lo stesso discorso vale anche se visiti la casa e poi la compri con un’altra agenzia, anche dopo la scadenza del mandato della prima. L’unico caso in cui il diritto ti solleva lo hai quando le condizioni di acquisto della seconda agenzia sono nettamente migliori di quelle della prima. Te ne parlo nel mio articolo intitolato casa in vendita da due agenzie.
Devo inoltre sottolinearti un altro caso, il recesso dell’acquirente. Se in qualità di acquirente recedi da una proposta di acquisto accettata dovrai comunque pagare il compenso all’agente immobiliare. Tieni presente che perdi anche la caparra acquisto casa depositata in sede di trattativa, questo per lo meno se è identificata come caparra confirmatoria e non come acconto prezzo. Oltre a tutto questo rischi di pagare pure la provvigione del venditore, quindi prima di fare una proposta assicurati che sia effettivamente ciò che desideri.
Per contro non dovrai pagare alcuna commissione d’agenzia per prestata intermediazione se:
- La tua proposta viene rifiutata
- Se hai vincolato la proposta all’ottenimento del mutuo e la banca non lo concede
- Il mediatore ti ha taciuto volontariamente circostanze sull’immobile conoscibili per mezzo della media diligenza
- L’agente immobile ha un incarico esclusivo per la vendita, questo lo sanno in pochi.
Sulla condizionale devi fare attenzione e devi prima di tutto leggere il mio articolo sulla condizione sospensiva mutuo. La clausola va disegnata bene e spesso è meglio specificare, appunto, che i suoi effetti sono estesi al diritto provvigionale.
Sugli ultimi due punti dell’elenco apro un paragrafo a parte, sono molto importati.
Come non pagare l’agenzia immobiliare
Un agente immobiliare ha alcuni doveri fondamentali secondo il principio della sua media diligenza. Egli non è ne un architetto ne un avvocato, ma dovrà almeno:
- Studiare l’atto di provenienza dell’immobile
- Prendere visione dei documenti catastali
- Svolgere un’ispezione su ipoteche e trascrizioni
Non essendo un tecnico abilitato non può certificare la regolarità urbanistica della casa o quella castale. Però, se dai documenti che ti ho menzionato dovessero emergere delle circostanze note, egli ha il dovere della trasparente informazione. Pene perdita del diritto alla provvigione.
Ti faccio un esempio. Se sull’atto di provenienza ci fosse scritto che l’immobile non ha l’agibilità e l’agente immobiliare non te lo comunica e non lo scrive nella proposta, perde la provvigione agenzia immobiliare. Stessa cosa per abusi sostanziali, ipoteche o trascrizioni contro quali pignoramenti.
Un punto importante per capire chi deve pagare la provvigione e quando, è quello che riguarda il tipo di intermediazione immobiliare applicata, se tipica o atipica. Nella prima l’agente immobiliare lavora senza mandato e prevede il pagamento sia del venditore che dell’acquirente. Quando c’è un mandato viene meno la posizione super partes del mediatore sancita dalla Legge 39/89 del codice civile. In questo caso si parla di intermediazione atipica e solo in conferente incarico dovrebbe pagare.
Molte agenzie in seguito alle sentenze recenti su questo argomento hanno, infatti, inserito un incarico di parte acquirente che conferisce al mediatore mandato per trattare l’immobile. In questo caso anche l’acquirente paga mediazione, se no la può tranquillamente contestare. La cosa più difficile è sapere se l’agente ha o meno il mandato.
L’unico altro modo per non pagare è non affidarsi ad un’agenzia.
Detrazione fiscale per l’acquirente
L’importo in fattura è detraibile in sede di dichiarazione dei redditi tramite il modello 730 solo per l’acquisto prima casa e solo se la casa viene adibita ad abitazione principale entro i termini ex art.15 del TIUR. Si può scaricare nella misura del 19% su un massimale di 1000€, non parliamo di grandi cifre ma sempre meglio di nulla.
Questo vale solo per l’acquirente che, se rappresentato da più soggetti con i requisiti, dovrà dividere la detrazione in base alle quote di proprietà. Il venditore non detrae nulla anche se corrisponde mediazione.
Al fine della corretta detrazione da parte dell’acquirente di seguito un breve schema per i casi frequenti.
- Nel caso ci sia solo un proprietario ma la fattura menzioni anche altri soggetti, dovrai annotare che l’onere provvigionale è stato corrisposto solo dal primo.
- Se più comproprietari, la fattura deve riportare i dati di tutti i detraenti
- Se intesti la fattura a chi non è proprietario dell’immobile, ad esempio intestata al padre che compra per il figlio, non puoi detrarre.
La detrazione è, inoltre, ammessa solo quando il mediatore è regolarmente abilitato all’esercizio della professione.
Se stai acquistando un immobile ti consiglio anche di visitare subito la sezione del sito dove trovi proprio tutto quello che ti serve per comprare casa.
Provvigione agenzia immobiliare per affitto
L’intermediazione immobiliare per affitto funziona nello stesso modo di quella per la vendita o per l’acquirente. Inoltre è soggetta allo stesso regime iva del 22% salvo agenti immobiliari in regime forfettario. L’ammontare provvigione dell’agenzia immobiliare per gli affitti è compreso tra l’equivalente di una mensilità del canone di affitto oltre iva ed il 15% del canone annuo sempre oltre iva.
Il principio vale sia per l’affitto di una casa che per quello di immobili commerciali.
Come per la compravendita il diritto del mediatore matura all’accordo tra le parti, quindi con la proposta di locazione o con la firma del contratto di locazione.
Restano validi anche tutti gli altri punti:
- il mediatore deve essere abilitato
- deve agire secondo il principio di trasparente informazione
Il fatto che le provvigioni per affitto non siano pesanti come quelle per vendita o acquisto non significa che tu debba accettare tutto, no?
La provvigione per gli affitti transitori
La provvigione per affitti transitori al locatore solitamente si aggira intorno al 15%. Nel caso di affitti turistici le agenzie che prendono in carico la gestione dell’unità possono arrivare a compensi del 30% del fatturato annuo.
Dipende da agenzia ad agenzia, informati e vedi quale ti da il miglior rapporto tra servizi offerti e costo.
Neanche a dirlo anche in questo caso, il mediatore deve rispettare i requisiti deontologici e di Legge.
Provvigione agenzia immobiliare asta
Il compenso all’agenzia immobiliare per gli acquisti mezzo asta immobiliare può essere calcolato in due modi a discrezione dell’agente immobiliare.
- Percentuale sul prezzo di aggiudicazione tra il 2% ed il 3% oltre iva
- Forfettario per assistenza in base al lavoro svolto.
Nel primo caso sarà dovuta nel momento in cui ti aggiudichi l’immobile. Nel secondo solitamente paghi almeno una parte in anticipo e molto spesso, giustamente, anche una parte fissa se non ti aggiudichi l’asta. Questo perché le attività di preparazione ed assistenza vengono messe in campo al prescindere dal risultato.
Non esiste infatti una regola specifica e solitamente si fa riferimento all’acquisto in asta come qualunque altro. In realtà il mio pensiero è diverso e vedo questo tipo di attività più che altro riferibile alla consulenza acquisto casa.
Detto questo, personalmente ritengo più corretta l’applicazione di una tariffa fissa per le attività di assistenza alla partecipazione all’asta. Ne parlo meglio nella mia guida su come comprare casa all’asta.
Conclusioni
La provvigione agenzia immobiliare è dovuta ogni volta che un affare immobiliare, vendita affitto o asta, è concluso per mano del mediatore abilitato.
Gli importi spaziano dal 1% al 4% più iva per acquirente e venditore, mentre per l’affitto da una mensilità al 10-15% del canone annuo. Per l’acquirente durante un acquisto prima casa è concessa una parte di detrazione se egli elegge la casa ad abitazione principale. Nel caso il mediatore non rispetti la media diligenza e la trasparente informazione annessa, può perdere il diritto al proprio compenso.
Tutti gli importi sono da intendersi oltre IVA di Legga che nel 2022 è al 22%, questo tranne che per le fatture emesse da agenti immobiliari in regime forfettario.
Nel caso delle aste immobiliari, ogni professionista applica a sua discrezione o la percentuale sul prezzo di aggiudicazione o una tariffa forfettaria.
68 risposte
I miei proprietari hanno venduto l appartamento attraverso un agenzia , lo stesso agente si è reso disponibile per cercarmi casa,se si dovesse fare l affare io devo darli percentuale?grazie
Buongiorno, certamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno Dottore,
Abbiamo contattato il proprietario di un immobile per l’acquisto, dopo il nostro primo incontro ci hanno informato che avevano dato incarico alla loro agenzia di fiducia, in quanto si trovavano bene con loro per sbrigar le pratiche. Noi gli dobbiamo una provvigione a questa agenzia?
Buongiorno, mediamente si salvo che non vengano stretti accordi diversi ed a maggior ragione se il vostro contatto è venuto dopo il conferimento di incarico. Non dovete vedere sempre l’agenzia come un costo, se è un buon professionista godrete anche voi delle relative tutele. Cordialmente, Fabio Zerbinati
BUONGIORNO, STO PER FARE UNA PROPOSTA PER L’ACQUISTO DI UN APPARTAMENTO, LA MIA PROPOSTA E’ INFERIORE AL PREZZO DI PUBBLICAZIONE, L’AGENZIA MI DICE CHE DEVO PAGARE LA COMMISSIONE SUL PREZZO DI PUBBLICAZIONE E ANCHE LA PARTE DEL VENDITORE, DICONO CHE PERCHE’ È INFERIORE IL VENDITORE NON PAGA L’OFFERTA E NON PUÒ PERDERE QUEI SOLDI. QUESTO È CORRETTO?
Buonasera. Il discorso è “il venditore vuole quella cifra piena, noi non rinunciamo alla provvigione e quindi paghi tutto tu per te stessa e per gli altri”. No, non ha senso.
Buongiorno dott. Zerbinati,
A conclusione del mandato in esclusiva, un’agenzia ci ha inviato la lista delle persone che hanno guardato l’immobile sul loro sito e che in alcuni casi li hanno contattati per chiedere qualche informazione, dicendoci che qualora qualcuna di queste persone dovesse acquistare l’immobile in data successiva alla scadenza del mandato, dovremmo corrispondere loro la provvigione.
Chiarisco che nessuna di queste persone ha mai formulato alcuna proposta, ne’ tanto meno noi siamo stati informati di alcun interesse da parte loro.
Da quello che leggo in rete, la loro richiesta mi sembra completamente priva di fondamento giuridico ma sono qui a chiederle la sua cortese opinione in merito.
Grazie
Buongiorno, ni. Se un cliente visita una casa o riceve documentazione ed informazioni rilevanti dall’agenzia per la prima volta può essere corretto da parte dell’agenzia vantare il diritto “su ciò che ha portato alla vendita” e quindi di privilegio economico. Dipende molto dal tipo di rapporto effettivamente creatosi tra acquirente ed agenzia e quanto ciò possa essere dimostrabile. Il fatto che scada l’incarico non incide direttamente su questo percorso di formazione del diritto provvigionale..
Buongiorno,
ho firmato il compromesso a dicembre 2022 somma finale € 195000, non appena la banca mi ha dato l’ok del mutuo ho attivato il notaio, e segna come data rogito 26/05/23, mi sentivo “in piano”….
Ieri l’agenzia (dopo 4/5 mesi, dopo numerevoli incontri e dopo aver già riscosso la loro provvigione) mi chiama e mi dice che dato che il venditore è un soggetto p.iva e anche se la fine lavori è avvenuta più di 5 anni fa devo pagare 7800 euro di iva.
Sono totalmente delusa dal loro comportamento e cercherò di andare a fondo della cosa… dovevano avvisarmi da tempo penso , giusto? posso fare qualcosa?
Grazie
Buongiorno, è necessario capire come è stato scritto il contratto poiché se è errata l’indicazione della proprietà vedo diversi punti di appiglio. E’ fuori dalla mia competenza di perito e mediatore dare “sentenze” ma direi che con un legale avrà risposte concrete. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno. Come funziona invece il rapporto tra le agenzie ??
Mettiamo che io sono un agente immobiliare con un immobile in vendita (in esclusiva)
Un collega mi porta un suo cliente . Come saranno ripartite le provvigioni ? Soprattutto
nel caso sia di diversa percentuale ??
Esempio io mi sono accordato con il mio cliente (venditore) per l’1% e la parte acquirente (per il tramite dell’altra agenzia) si è accordata per il 3%, come vengono ripartire tra le due agenzie ???
Grazie in anticipo per la collaborazione
Buonasera, dipende dall’accordo tra i due mediatori. Solitamente ognuno prende dal suo specifico cliente o , al massimo, si divide il cumulo provvigionale al 50%. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, forse le ė sfuggita l ordinanza n. 7781/2020, pubblicata il 10 aprile 2020, la Corte di Cassazione, che rende nulla la provvigione, col preliminare del preliminare, necessario è il vincolo del preliminare/compromesso. Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art.2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.”
“Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”
Buongiorno e grazie per il contributo. No non mi è sfuggita ma sfugge a lei il caso di specie che ha prodotto tale conclusione più che condivisibile e che si base sul tipo di formulazione della proposta contestata. Nella fattispecie:
– Il venditore aveva restituito la proposta via fax chiedendo un perfezionamento delle condizioni contenute
– Le numerose email tra le parti dimostravano che non erano state trovate le condizioni di accordo finale
– La formulazione della proposta prevedeva un contratto preliminare definitivo anzichè essere formulata quale contratto preliminare essa stessa e ciò è stato “incrociato” con il fatto che nel mandato di vendita il maturarsi della provvigione era vincolato alla stipula del contratto preliminare.
Qualora la proposta di acquisto sia redatta in modo tale da costituire contratto preliminare una volta perfezionata e qualora non vi siano in essa opzioni, condizionali, rimandi o palesi dimostrazioni di un mancato accordo la provvigione del mediatore viene maturata.
La maggior parte delle modulistiche attuali, con particolare riferimento a quelle redatte dalle Federazioni, costituiscono contratto preliminare e quindi escono dal caso di specie da lei citato.
I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
buongiorno, un vicino di casa, ha dato mandato di esclusiva di vendita del suo immobile ad una agenzia. Io però , lo sono venuto a sapere da solo, tramite il passa parola del vicinato. Qualora la mia offerta di acquisto, venisse accettata dal proprietario dell’immobile, lui so che dovrebbe ugualmente pagare la commissione all’agenzia ( avendogli dato mandato in esclusiva ) ma io , che ho fatto tutto da solo, sono tenuto a corrispondere all’agenzia ( che ignoro neppure chi sia ) la sua provvigione di vendita ?? Grazie e complimenti per l’interessante pagina….
Buongiorno, se ha dato mandato il suo vicino non può interagire direttamente con altri soggetti. Vi consiglio una trattativa e tre con l’agenzia, oppure di attendere la fine del mandato con il rischio che la casa venga venduta ad altri.
Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno e grazie in anticipo se vorrà dedicarmi un minuto del suo tempo!
Ho visto una mansarda che mi piace e che il proprietario intende vendere privatamente(parliamo di 50 mila euro circa).
Premesso che sono a conoscenza di fare attenzione agli acquisti in maniera privata però se mi rivolgo ad una agenzia immobiliare praticamente già mettendole in mano un acquisto(esclusa parte burocratica e notarile) e quindi evitando visite…fotografie..annunci sui vari giornali..ecc ecc……quale importo provvigionale potrebbero INDICATIVAMENTE richiedermi?
E’ una cosa fattibile oppure l’agenzia vorrebbe comunque l’intera parte di provvigione come previsto per legge?
Grazie mille – cordiali saluti Gianni P.
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Per questo tipo di attività (che svolgo anche io online in tutta Italia), è meglio rivolgersi a figure tecniche, quali un perito ed un geometra, per quanto riguarda gli aspetti urbanistici, mentre scelga un buon Notaio per il resto. Attenzione alla mansarde, purtroppo spesso sono tali solo per il catasto mentre urbanisticamente sono dei sottotetti non agibili. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
ho visitato una casa tramite l’agenzia.
Il contratto che i proprietari avevano con essa è giunto al termine e ci siamo accordati per acquistarla tra privati.
Come lèggevo dal vostro articolo, la provvigione dovrà essere comunque corrisposta all’agenzia ma volevo sapere se è trattabile visto che non è stata essa a concludere la vendita.
Inoltre, l’agente immobiliare durante la visita non ci ha detto che sull’immobile vi era un mutuo ancora in corso e che il ricavato della vendita sarebbe servito per sanarlo.
Buongiorno, l’agenzia non vende la casa ma il servizio che mette in contatto le parti e da quello che lei scrive l’agenzia lo ha fatto. Discorso diverso se lei si ritiene colpito da una mancata media diligenza del mediatore (principio giuridico). In tale ultimo caso le consiglio un supporto legale per valutare le basi di eventuali richieste. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
l’unica cosa che ho firmato quando sono andato a vedere la casa è un foglio in cui c’è scritto che il giorno XX ore XX sono andato a vederla.
Non ho fatto nessuna proposta con l’agenzia.
Il mio notaio dice che non dovrò pagare nulla, l’unico che dovrà pagare la percentuale è il venditore perché ha firmato un contratto con l’agenzia in cui era presente proprio questa clausola post termine.
È vero? Posso stare tranquillo? Non vorrei dichiarare il falso in un atto pubblico e incorrere in qualche sanzione.
Buongiorno. Purtroppo non le posso dire se è vero o no poiché non ho idea di cosa le parti abbiano effettivamente firmato. In linea generale, il foglio visita certifica il rapporto con l’agenzia e quindi a fronte di un successivo acquisto non intermediato l’agenzia medesima vanta diritto alla provvigione. Questo ovviamente in linea generale e senza che possa essere inteso di alcuna valenza legale o specifica sul caso di specie. Posso aggiungere, mi pare quantomeno assurdo che un Notaio si sbilanci su un aspetto quale quello da lei esposto, decisamente fuori dalla competenza Notarile. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno.
Ecco il mio quesito:
con l’agenzia immobiliare che tratta la vendita di un appartamento a cui sono interessato sono giunto all’accordo verbale di formulare una proposta d’acquisto (che sarà redatta da essa) per una determinata cifra senza riconoscimento di provvigione di mediazione da parte mia. In pratica la provvigione sarà pagata unicamente dalla parte venditrice
Nella proposta di acquisto, onde evitare sorprese, vorrei fosse evidenziato che la parte proponente non riconosce il pagamento di provvigione all’agenzia. Quale è la clausola da inserire?
Grazie.
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Non essendo un legale non è mio ruolo suggerire recite contrattuali e le consiglio in questo senza l’assistenza di un avvocato. In linea generale posso suggerire, più che nella proposta, di redarre una scrittura privata ad hoc. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno sto comprando un appartamento e ho richiesto che la fattura per le commissioni d’agenzia sia contestuale al pagamento. l’agente asserisce che potrà emetterla solo dopo aver avuto l’accredito sul suo conto. E regolare questa cosa? come faccio a verificare se sia iscritto regolarmente?
Buongiorno, può chiedere una pro-forma anticipata oltre definitiva post pagamento (comunque prima del rogito visto che i dati di fattura vanno inseriti nello stesso) e per verificare se è iscritto al ruolo deve visitare la sezione del sito della sua Camera di Commercio. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve, ho acquistato privatamente un appartamento un anno dopo averlo visionato con un’agenzia. Premetto che l’appartamento è nel parco dove vivevo con mia madre e l’agenzia la chiamai per volere dei venditori che in quel periodo si erano affidati ad un mediatore. Dico per volere dei venditori per sottolineare che sono venuto a conoscenza dell’immobile in vendita tramite i venditori stessi che conosco e non tramite l’agenzia. Premetto che le planimetrie degli appartamenti sono tutti uguali e quindi anche questo appartamento in vendita è uguale a quello di mia madre per cui la visita era allo scopo di valutare il rapporto prezzo/condizioni immobile. Dato che l’immobile si presentava come da capitolato e necessitava di una ristrutturazione non feci nessuna offerta e rinunciai all’acquisto (l’appartamento era in vendita a 170000 euro). Dopo circa un anno vedo il proprietario in quanto condomino e mi dice che la casa è ancora libera, che il contratto con l’agenzia è scaduto e le pretese sono decisamente più basse, così ci accordiamo per 140000 euro (30000 euro in meno). Pochi mesi dopo la vendita mi contatta l’agenzia che pretende la provvigione del 4% sul prezzo di 170000. Io mi chiedo se sia legittima la loro richiesta in quanto non vedo alcun valore aggiunto da parte del mediatore, considerando che anche se c’è stata la visita non è certo per merito loro se sono venuto a conoscenza dell’immobile, ne che abbia fatto incontrare parte venditrice e acquirente (già ci conoscevamo), inoltre il prezzo che avevano esposto era decisamente più alto (parliamo proprio di un’offerta diversa con 30000 euro di differenza). Oltre tutto ciò, se anche dovessi pagare qualcosa perché chiedono la provvigione sul prezzo da loro esposto al momento della visita e non su quello della vendita? anche la percentuale è stata decisa arbitrariamente. Ho letto che i mediatori devono dichiarare all’agenzia delle entrate la percentuale media di provvigione che prendono durante un certo anno fiscale. Posso in qualche modo verificare questo dato per vedere se è allineato a quanto mi chiedono? Io mi sono proposto di pagare eventualmente il disturbo della visita che feci con loro, ma si ostinano a chiedere questo 4% su 170000. L’unica cosa che non mi piace è che ho scoperto che il venditore aveva nel contratto un tacito rinnovo per cui pare che la vendita sia stata fatta durante questo periodo di validità del contratto. Questa cosa l’ho saputa dall’agenzia… io però, mi sento un po’ vittima perché quel contratto è stato stipulato tra venditore e mediatore, io non potevo assolutamente sapere nulla di questa situazione. Vorrei fare la cosa giusta, però francamente mi sembra una situazione molto particolare complicata.
Grazie del suo aiuto.
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Se l’agenzia immobiliare ha il foglio di visita o può provare di aver svolto con voi la visita può vantare il diritto alla provvigione salvo quanto dettato dal Codice del Consumo. In merito le consiglio un parere legale approfondito sul caso di specie. Per esperienza, nella media, sono situazioni che si risolvono in sede di trattativa sempre che non sussistano, appunto, appigli nel Codice medesimo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, sto per acquistare un locale C6 tramite un agenzia immobiliare.
L’agenzia mi chiede 10% di provvigione sul prezzo di acquisto (già scontato, di solito chiedono 15% . ….parola loro !!!)
Secondo me è troppo alta, visti prezzi intorno ai 3….4%!
Grazie del suo aiuto, rimango in attesa di gentile riscontro.
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito…beh si..direi che è decisamente alto rispetto al media che, però, si alza molto da quella da lei menzionata quando gli importi scambiati sono bassi. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno dott. Zerbinati,
ho dat mandato di compravendita per un appartamento di mia proprietà ad un prezzo minimo di €235k con commissione di vendita al 2% + iVa. Ora l’agenzia mi dice che ha ricevuto un offerta a 220K e negoziato una commissione del 4% con l’acquirente. A me sembra un chiaro confitto di interessi ed una riduzione del potenziale prezzo che andrò a percepire se l’acquirente pagasse una commissione cosi’ alta al mediatore. Posso evitare di pagare la mia commissione nel caso accettassi l’offerta, adducendo che tale commissione riduce in maniera significativa il prezzo rispetto a quello richiesto? Sottolineo che in molti altri paesi Europei l’intermediario agisce in esclusiva o per l’acquirente o per il venditore, altrimenti in chiaro conflitto. Grazie e cordiali saluti
Buongiorno. La mediazione tipica in Italia prevede il pagamento della provvigione da entrambe le parti dell’affare con onorari di libera definizione da parte del mediatore. C’è da fare un discorso. Per il diritto ” il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza avere con con loro rapporti di dipendenza, mandato o rappresentanza. Recenti sentenze hanno definito l’incarico di vendita come un atto che produce un rapporto, appunto di mandato, mettendo in discussione la facoltà del mediatore di chiedere la provvigione all’acquirente. In risposta, molte modulistiche delle proposte di acquisto hanno ovviato al rischio incorporando un incarico conferito dall’acquirente al mediatore per trattare l’acquisto stesso, ristabilendo la doppia provvigione. Sarebbe da analizzare tutto il contesto contrattuale in cui state agendo per capire se ci sono spazi di manovra, ma questa è materia legale e fuori dal mio lavoro di Perito. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera,
sono in procinto di acquistare un appartamento sul quale è stato dato mandato di esclusiva per la vendita.
L’agenzia chiede una cospicua provvigione fissa (circa il 5% )anche a me che sono l’acquirente.Io non ho dato alcun mandato all’agente per mio conto e inoltre l’agente si adopera molto per fare gli interessi del venditore e non i miei e non si dimostra sioerpartis. Posso io richiedere il modulo di esclusiva alla vendita dell’appartamento che sto acquistando? Sono tenuta io a pagare la cifra fissa che mi chiede l’agenzia?
Grazie e un caro saluto
Ps. Complimenti per il blog molto utile
Buongiorno, argomento di grande diatriba ed oggetto di recenti sentenze. Un incarico di vendita fa venire meno la posizione super partes del mediatore annullando il dovere provvigionale dell’acquirente. Per correre ai ripari molte modulistiche delle proposte di acquisto hanno, per contro, incorporato un incarico inverso che viene conferito dal compratore al mediatore per trattare l’acquisto, ripristinando il dovere di pagamento bilaterale. Disciplina spinosa, le consiglio nel caso l’intervento di un legale fermo restando che il 5% non è lontano dalla media usualmente applicata. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve , ho fatto una proposta di acquisto per un immobile , tramite un agenzia il prezzo era di 119.000 euro , la mia offerta è stata di 90.000 . gli agenti mi avevano detto che non sarebbe stata accettata e mi hanno fatto firmare oltre la proposta anche un foglio dove loro mi chiedono una provviggione di 25.000 euro. dicendomi che era come un forfait che se i propretatario avrebbe rifiutato i 90.000 loro avrebbero alzato il prezzo della proposta usando parte della provvigione. morale della favola il venditore ha accettato la prima offerta e loro vogliono 25.000 , premetto che i primi 15.000 li hanno gia avuti. adesso io gli chiedo di farmi uno sconto , perche fra virgolette mi sento truffata , non dico di non dare niente , ma siceramente penso sia troppo alta questa provvigione .grazie
Buonasera, pazzesco e fuori da ogni sensata ragione. La invito a rivolgersi quanto prima ad un legale senza ombra di dubbio. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
L’Agenzia immobiliare con cui ho già effettuato l’anno scorso la vendita di 7 appartamenti in blocco, unico atto con 4 acquirenti mi ha chiesto il 3 % di provvigione come concordato, oggi devo vendere solo un appartamento e mi comunica che gli immobili di valore inferiore ai 100 mila euro e venduti singolarmente viene applicato un compenso fisso di 3 mila euro per unità, premetto che oltre a questo immobile oggetto di vendita ne ho altri 6 da vendere, è corretto da parte dell’agenzia chiedere un compenso fisso ?
La ringrazio anticipatamente per la risposta.
Buongiorno. La provvigione andrebbe calcolata come aliquota, ma in fondo anche il compenso fisso a sua volta può esserlo..è più questione di forma che di fatto o legittimità. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho contattato un consulente per la vendita della mia casa che in poco tempo mi ha presentato una proposta di acquisto. Non ho firmato nessun mandato. La proposta aveva come frontespizio l’intestazione di un’agenzia immobiliare che non si è mai fatta viva con me ne’ ha mai firmato nulla che mi sia stato sottoposto. Al momento della consegna della caparra mi è stato chiesto un acconto e mi è stata rilasciata una ricevuta compilata a mano con scritto importo e seguirà fattura (che non ho mai ricevuto). Siccome questo tizio non è agente immobiliare abilitato e mi sta causando innumerevoli danni e sta agevolando spudoratamente soltanto l’acquirente, posso evitare di pagare il saldo di quanto a voce pattuito? E lui potrebbe far fare invece la fattura dall’agenzia che gli fa da prestanome anche se io non ci ho mai avuto a che fare? Lui ha posto la sua firma sulla proposta sotto la voce trattamento dati personali.
Grazie
Buonasera e grazie per aver letto il sito. Prima di tutto sarebbe opportuno capire che rapporti ci sono tra il soggetto e l’agenzia medesima (es. procacciatore di affari). Detto questo le consiglio comunque l’intervento di un legale (io sono un perito, questa è materia prettamente giuridica) a sua tutela. Colgo l’occasione per ricordare a tutti che l’esercizio abusivo della professione di agente immobiliare è reato perseguibile penalmente, prima di dare incarichi assicuratevi sempre con chi state iniziando a lavorare. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera.. Un’informazione… Ho fatto una proposta d’acquisto per la mia prima casa tramite agenzia.. La consulenza dell’agenzia, che si dovrebbe occupare del mutuo della banca è documenti vari, è compreso nel 3% che mi hanno chiesto al termine dell’acquisto oppure è un pagamento a parte?
In poche parole.. La consulenza, inizialmente gratis, devo pagarla a parte oltre al 3% da pagare a fine atto?
Buongiorno e grazie per avermi scritto. L’agenzia non si occupa della consulenza mutuo ma a volte alcune agenzie hanno accordi con strutture dedicate ed a volte facenti parte della stessa holding. Sono solitamente servizi a parte (mediamente costo dell’1,5% dell’importo del mutuo ottenuto). Tenga anche presente, quando parla di documenti, che le agenzie non hanno obbligo di verifica urbanistica presso il comune e questo dovrà farlo lei attraverso il suo geometra. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve
Vorrei approfondire il caso in cui l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione qualora ricevesse un incarico in esclusiva per la vendita di un immobile.
In più, come faccio a sapere se ha un incarico in esclusiva se l’incarico è stato dato verbalmente o non posso prendere visione del documento?
Grazie
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Certo, sapere se c’è un incarico non è semplice ed inoltre è necessario sincerarsi se nel modello di proposta di acquisto l’agenzia non abbia inserito un incarico inverso, ossia alla trattativa conferito dalla parte acquirente al fine di condurre la negoziazione medesima. In questo modo verrebbe ristabilito il diritto provvigionale bilaterale. Il tutto si basa sul principio di intermediazione tipica (super-partes) ed atipica, in atto quando il mediatore lavora in modo non equidistante dalle parti. Cosa che avviene, per definizione, quando ha un incarico di vendita. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, devo affittare casa per la prima volta,ho ricevuto un agente immobiliare il quale mi chiede come provvigione il 10 % dell’annualità.L’importo sì intende una tantum?una tantum a contratto ? cioè se il contratto e 4+4 lo pagherò ancora al rinnovo?
E ancora meglio affittare 3+2 con contratto fisso ,chiamato forse canone concordato ?si hanno più sgravi fiscali?
Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. La provvigione agenzia per affitto segue le stesse normative di diritto di quella per le compravendite e quindi ad ogni accordo tra le parti sarà dovuta mediazione. Quello richiesto è un compenso nella media e va quindi corrisposto una-tantum, nel senso che lei pagherà di nuovo quando verrà fatto un nuovo contratto con inquilini diversi da quelli attuali. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
a dicembre dello scorso anno ho firmato una proposta di acquisto di un immobile presso un’agenzia. La proposta (un appartamento + garage) non e’ mai stata accettata dal costruttore in quanto non previsto dal progetto di cantiere (quell’appartamento aveva solo posto auto) . In un secondo momento concludo direttamente col costruttore l’acquisto di un altro appartamento (stessa palazzina ma stesso garage della proposta) poiche’ l’agenzia ha manifestato oggettivamente carenza di informazioni corrette. Puo’ ora richiedere il pagamento della provvigione sull’acquisto dell’immobile diverso da quello registrato sulla proposta iniziale?
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Probabilmente un tentativo lo farà in quanto le ha presentato il cantiere ed il venditore ma visto che le unità sono diverse non penso riesca a dimostrare la titolarità sull’operazione. Quello dei cantieri è un punto su cui molti mi scrivono e purtroppo non c’è una regola aurea da seguire. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve,su un acquisto di un immobile,pari a 115mila/€,può l agenzia chiedermi 5mila/€ di provvigioni? Mi sembra un po’ eccessivo sinceramente. Come potrei negoziare? Grazie.
Buongiorno, succede si. Per quello che riguarda la negoziazione non c’è regola ma tentare non nuoce! Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera.. finalmente riuscirò a rogitare dopo che l’agenzia mi ha fatto perdere ben 4 mesi ( non mi ha consegnato il preliminare registrato come da mia richiesta al momento della firma..me lo ha consegnato dopo 3 mesi!)..sul contratto c’è scritto che mi obbligo a pagare le provvigioni..ma la percentuale di queste non è contemplato.. quanto può chiedermi?
Buongiorno e grazie per avermi scritto. L’agenzia è responsabile in solido per la registrazione delle proposte accettate. Detto questo, mediamente i compensi per prestata intermediazione variano dal 2% al 5% oltre iva. Aliquote medie, in realtà non c’è un tetto massimo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Salve avevo un mandato per vendere un immobile di proprietà di una sas. Successivamente l’acquirente vuole comprare le quote della società e di riflesso quindi l’immobile. Il venditore e l’acquirente sono tenuti comunque a riconoscermi le provvigioni?
Buonasera e grazie per aver letto il blog. L’oggetto del contratto cambia, certamente, ma mi pare ci siano tutti i presupposti per avanzare la richiesta visto che pur cambiando la forma del trasferimento il risultato finale è sempre il medesimo. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera
Se viene stipulato un contratto d’affitto da 18 mesi e quindi da locatore pago la mia parte di provvigione all’agenzia per il suddetto periodo, cosa accade se l’inquilino va via dopo soli 8 mesi? Posso chiedere all’agenzia che i restanti mesi vengano detratti dalla futura trattativa?
Grazie
Buonasera e grazie per aver letto il blog. No, la provvigione è il compenso per il servizio che l’ha messa in contatto con la controparte a prescindere dalla durata temporale della locazione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buona sera, vorrei sapere quali sono i termini relativi il versamento della provvigione all’agenzia immobiliare dopo la registrazione del preliminare e se posso attendere l’esito della banca per l’erogazione del mutuo.
Cordialità
Gaetano
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il mediatore matura il diritto alla provvigione quando il contratto viene perfezionato e dunque, in linea generale, quando viene fornito un verbale di avveramento della condizione sospensiva ove la proposta sia vincolata al mutuo stesso. Il problema maggiore sta nel fatto che spesso le clausole medie non disegnano correttamente questo passaggio lasciando molto spazio interpretativo, che a sua volta produce gravi problemi anche in ordine civile. Se la proposta non è vincolata il mediatore matura il diritto alla provvigione dopo che il proponente ha preso visione dell’avvenuta accettazione del contratto da parte del venditore. In tutti i casi ricordo che fatture e versamenti dovranno poi essere riportati negli atti notarili. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera sto acquistando una casa, è la mia prima casa ma non abitazione proncipale, la provvigione agenzia che mi sarà addebitata è del 2,5% non capisco però se questa provvigione deve essere divisa con il venditore o lui ne dovrà pagare un’altra.
Grazie
Buonasera, la provvigione del 2,5% + iva è in linea con la media e tutte due le parti devono corrisponderla salvo casi di Legge. Specifico che le aliquote possono anche cambiare tra venditore ed acquirente su base discrezionale dell’agenzia. Colgo l’occasione per ricordarle che fornisco consulenza per l’acquisto prima casa in tutta Italia via digitale (videoconferenze skype o similiari). I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno. Chiedo un informazione. Ho stipulato un compromesso in cui do incarico di vendere una casa. Chiedo 140000 € e concordiamo che tutta la parte eccedente sarà la provvigione del mediatore. E regolare ciò?grazie per una sua gentile risposta
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Dipende da come è stato formulato l’incarico (non è un compromesso) e dalla recita dello stesso. In linea generale, però, il compenso per sovraprezzo non è ammesso. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera, ho affittato lamia casa tramite agenzia ed ho pagato la commissione. A distanza di 1 anno l affittuario la vuole comprare. Devo pagare l agenzia che l aveva affittata?
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Salvo diversi precedenti accordi no, la prestata intermediazione fu svolta per la locazione. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno
Io oggi sto acquistando prima casa tramite agenzia, ho firmato la proposta,ho già dato anticipo alla proprietà, mi stanno mandando avanti le pratiche di mutuo ma l’agenzia non mi fa firmare il preliminare in quanto vuole le provv pagate ora (15000+iva) quando io vorrei pagarle all’atto notarile
In più mi sta minacciando di pignorarmi un quinto dello stipendio..mi sento un po’ minacciata
Buonasera e grazie per avermi scritto. Un conto è il diritto, un conto il modo in cui si applica il diritto. Atteggiamenti di tipo “minatorio” o comunque aggressivi vanno senza ombra di dubbio contro il principio stesso di professionalità che un agente immobiliare dovrebbe mantenere. La richiesta proviene dall’applicazione letterale del diritto in materia di provvigione. Essa matura con l’avvenuto accordo tra venditore ed acquirente avvenuto per mano del mediatore, solitamente coincidente con la presa visione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore. Da quel momento in poi, è legittima la richiesta di pagamento poiché la struttura non vende case ma, appunto, il servizio che permette a due parti di mettersi in contatto per la conclusione dell’affare. Terrei inoltre a precisare che il mediatore è attore esterno alla transazione e non può certo “proibire” a due cittadini un atto, al massimo potrà pretendere la provvigione se effettivamente dovuta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, chiedo un informazione.
A inizi gennaio tramite sito di vendite immobiliari ho notato una nuova costruzione.
Ci siamo recati in agenzia nella quale abbiamo visionato le piantine generali e richiesto informazioni sui costi nel caso avessimo richiesto aggiunta di un locale.
Successivamente non abbiamo più trovato interesse per gli immobili perche in cerca di altro.
Verso maggio in un vicino cantiere il costruttore ha messo i suoi recapiti, e dato la conoscenza del costruttore ci siamo recati da lui e visionarlo fino ad arrivare al compromesso.
Premetto che in agenzia non si è arrivata a trattativa alcuna ne scrittura effettiva di costi e tanto meno effettivo interesse mostrato.
Ora l’agenzia rivendita le provvigioni è corretto?
Grazie del suo aiuto rimango in attesa di gentile riscontro
Buonasera, per definizione il mediatore è “colui attraverso il cui operato due o più parti vengono messe tra loro in contatto” e questo è avvenuto ad inizio anno, seppur sia mancato il perfezionamento contrattuale. Basti pensare che spesso nei famigerati “Fogli visita” viene proprio menzionata la voce “…dichiaro di aver ricevuto informazioni per la prima volta dall’agenzia XXX”. Ora a distanza di soli pochi mesi ed a parità di condizioni economiche iniziali il fatto di aver reperito in autonomia il contatto del proprietario non cancella quanto successo in precedenza e dunque l’agenzia, forte appunto dell’aver fornito per prima le informazioni, rivendica. Onestamente non li biasimo. La disciplina, però, è ampia e come già accennato suscettibile di tutte le norme del libero mercato e inerenti la mediazione. Per questo motivo mi è impossibile fornire una “sentenza” non avendo il quadro completo degli eventi e delle informazioni scambiate in merito a prezzi, accessori ecc. Sperando di esserle stato utile colgo l’occasione per inviare i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati