Provvigione agenzia immobiliare: ammontare, calcolo, iva e detrazioni

Secondo l’art.1755 del Codice Civile la provvigione agenzia immobiliare è il compenso dell’agente immobiliare per compravendite e affitti. Essa è dovuta nel momento in cui egli dimostra di aver favorito la conclusione di un affare.

L’ammontare della provvigione è mediamente pari a:

  • Tra l’1% ed il 3% per chi vende
  • Tra il 2% ed il 4% per chi compra.
  • Da una mensilità del canone al 12% del canone annuo per gli affitti

Deve essere una percentuale, non è legale che il mediatore trattenga una parte del prezzo dell’immobile. Neanche a dirlo, a tutti i prezzi sopra va aggiunta l’IVA al 22%: pagare l’agente immobiliare in nero è illegale.

Non esistono delle tabelle vere e proprie a delimitare il costo dell’agenzia immobiliare e quindi è difficile stabilire a priori se essa è troppo alta per il tuo specifico caso. Ad incidere sulla sua correttezza certamente concorrono la qualità e la natura dei servizi prestati.

Devi pagare l’agenzia immobiliare dopo l’avvenuto accordo tra le parti che solitamente si manifesta con l’accettazione della proposta di acquisto o di affitto da parte del proprietario di casa.

E’ possibile la detrazione per l’acquisto della prima casa, mentre per la vendita è possibile detrarre solo quando il venditore agisce come persona giuridica. Esiste anche una piccola detrazione per le provvigioni sugli affitti degli studenti fuori sede.

La provvigione va pagata da entrambe le parti poiché, per la Legge Italiana, il mediatore è una figura super-partes. Questo salvo diverso accordo o la presenza di mandati che annullino il principio di equidistanza del professionista dagli attori del contratto di compravendita o affitto.

L’agente immobiliare non abilitato presso la Camera di Commercio non ha diritto alla provvigione, ne un eventuale compenso a lui versato sarà detraibile.

IVA provvigione agenzia immobiliare

L’Iva sulla provvigione agenzia immobiliare nel 2024 è al 22%, in tutti quei casi in cui il mediatore operi in regime IVA.

Aliquota iva provvigione agenzia immobiliare 2024

Sono esenti dall’aliquota IVA solo le fatture emesse da mediatori in regime forfettario.

Chi paga l’agenzia immobiliare

Entrambe le parti dell’affare, venditore e acquirente, pagano l’agenzia immobiliare che lavora in regime tipico. Nel solo caso di agenzie in regime atipico, o di accordi caso per caso, una delle due parti può essere sollevata. Per capire chi paga l’agenzia immobiliare devi prima di tutto avere chiaro il ruolo giuridico del mediatore.

Egli non vende la casa, ma il servizio che mette in relazione un venditore ed un acquirente o un locatore ed un conduttore. Nulla cambia, quindi, tra compravendite e locazioni.

Secondo la Legge 39/1989, infatti, egli è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza avere con loro rapporti di dipendenza, mandato o rappresentanza. In questa condizione tipica, super-partes, entrambe le parti pagano l’agenzia immobiliare sia per la vendita che per l’affitto secondo la normativa di riferimento all’art. 1755 del codice civile.

Negli ultimi anni la Giurisprudenza ha, però, delineato quella che in gergo prende il nome di intermediazione immobiliare atipica. Rientrano in essa tutti quei casi in cui il mediatore opera sotto mandato, appunto, di una sola delle due parti. In regime atipico, solo il cliente che ha conferito il mandato ad agire dovrebbe pagare il compenso.

Chi vuole vendere casa paga l’agenzia immobiliare:

  • Nella mediazione tipica, ovvero senza incarico
  • Nella mediazione atipica quando è lui mandante

Io motivo è insito nella figura del mediatore secondo la Giurisprudenza. Se non hai conferito un formale incarico la tua vendita rientra nella mediazione tipica e “super-partes”. Quest’ultima prevede il pagamento della provvigione da entrambe le parti.

Ciò salvo un eventuale preventivo accordo col mediatore, se formalizzato ha piena validità. Un buon sistema per ridurre i costi per la vendita della casa è, quindi, quello di pattuire preventivamente un compenso equo con l’agenzia.

Se, invece, conferisci un mandato di vendita all’agente immobiliare dovrai pagare la provvigione in base a quanto pattuito nell’incarico stesso. Questo è valido sia quando ti rivolgi alle agenzie classiche sia, a maggior ragione, quando assumi consulenti di parte per la vendita.

Pagare l’agenzia immobiliare

Puoi pagare l’agenzia immobiliare:

  • In una compravendita: tra il perfezionamento della proposta di acquisto ed il rogito
  • Per un affitto: tra la proposta di affitto e la stipula del contratto

Il motivo è insito nel ruolo stesso del mediatore secondo la Legge 39/1989. Egli non vende o affitta un immobile ma il servizio che mette in accordo due parti per la conclusione dell’affare. E’ quindi l’accordo e non il negozio a maturare il diritto al compenso del mediatore.

La parcella dell’agenzia deve essere pagata da entrambe le parti e solo attraverso mezzi tracciabili quali assegno oppure bonifico. I dati del pagamento vanno inseriti nel rogito e nella scheda antiriciclaggio dell’agenzia.

Inoltre ricorda: pagare l’agenzia immobiliare in nero è un reato.

Devi pagare l’agenzia anche quando:

  • Sei l’acquirente e ti ritiri da una proposta di acquisto accettata o dal compromesso
  • Vuoi vendere casa e rifiuti una proposta a condizioni superiori a quanto pattuito nel mandato di vendita
  • Hai firmato un foglio di visita e compri direttamente dal proprietario

Il mediatore abilitato che risulta diligente e raggiunge gli obiettivi deve essere pagato.

Quando non pagare l’agenzia immobiliare

Non devi pagare l’agenzia immobiliare se:

  • Vuoi comprare casa e la tua proposta non viene accettata entro il termine di irrevocabilità
  • Sei il venditore e l’agente non ti porta una proposta idonea nel periodo di validità dell’incarico
  • Il contratto di accordo contiene una condizione sospensiva non verificata. Tale clausola posticipa il perfezionarsi del contratto ad un evento futuro, come l’approvazione di un mutuo. Se il mutuo non arriva ed hai usato la clausola non devi pagare l’agenzia, ne perdi la caparra.
  • Un mediatore non è abilitato all’esercizio della professione (se ne trovi uno puoi segnalarlo, ecco il link su come fare). L’esercizio abusivo della professione è un reato penale, assicurati sempre di scegliere bene a quale agenzia affidarti.
  • Egli tace notizie sull’affare a lui note o conoscibili nella media diligenza.

La media diligenza del mediatore prevede:

  • Studiare l’atto di provenienza dell’immobile
  • Prendere visione dei documenti catastali quali planimetria e visura
  • Svolgere un’ispezione su ipoteche e trascrizioni

Quando dallo studio obbligatorio di questi documenti l’agente può evincere situazioni o informazioni rilevanti per la bontà dell’affare ha il dovere di comunicarle alle parti. Pena perdita del diritto alla provvigione.

Per la cronaca, sono una goccia nel mare rispetto a quello che è necessario sapere oggi su un immobile per garantire la sicurezza delle parti. Servirebbe un duro cambio normativo sull’intermediazione immobiliare, ma questo è un parere personale e non dovrei esternarlo in un articolo informativo. L’ho fatto lo stesso.

Come si calcola la provvigione

La provvigione dell’agenzia si calcola come aliquota sull’effettivo prezzo di vendita , è illegale che il mediatore trattenga una parte del prezzo dell’immobile come compenso per prestata intermediazione immobiliare.

Esempio di calcolo della provvigione per compravendita:

  1. Prezzo finale di compravendita 200.000 euro
  2. Aliquota 3% su 200.000 euro + IVA 22%
  3. Provvigione = 7320 euro.

La provvigione per l’affitto si calcola o come equivalente di una mensilità del canone di affitto più iva o come aliquota sul canone annuo. Ad esempio: canone mensile 1000 euro = canone annuo 12.000 euro x 10% = 1.200 euro + iva 22% = 1464 euro.

La provvigione dell’agenzia è detraibile?

Il venditore non può detrarre la provvigione a meno che non sia una persona giuridica e stia svolgendo attività professionale, come un costruttore. L’acquirente può detrarla con il modello 730 solo per l’acquisto prima casa e solo se la casa viene adibita ad abitazione principale entro i termini ex art.15 del TIUR. In questo caso si può scaricare nella misura del 19% con massimale di 1000€.

La detrazione è ammessa solo quando il mediatore è regolarmente abilitato all’esercizio della professione.

Se l’acquirente è rappresentato da più soggetti con i requisiti, dovrà dividere la detrazione in base alle quote di proprietà.

Ecco un breve schema per i casi frequenti.

  • Nel caso ci sia solo un proprietario ma la fattura menzioni anche altri soggetti, dovrai annotare che l’onere provvigionale è stato corrisposto solo dal primo.
  • Se più comproprietari, la fattura deve riportare i dati di tutti i detraenti
  • Se intesti la fattura a chi non è proprietario dell’immobile, ad esempio intestata al padre che compra per il figlio, non puoi detrarre.

E’ possibile detrarre la provvigione sull’affitto:

  • Se sei uno studente fuori sede
  • Quando l’affitto della casa rientra nei tuoi costi professionali

Disamina bene prima di portarla in detrazione, un buon commercialista o un Caf ti daranno le indicazioni migliori.

Conclusioni

La provvigione agenzia immobiliare è dovuta ogni volta che un affare immobiliare, compravendita o affitto, è concluso per mano del mediatore abilitato.

Mediamente ammonta tra 1% ed il 3% più iva per il venditore, tra il 2% ed il 4% per l’acquirente, mentre per l’affitto da una mensilità al 10-15% del canone annuo. Tutti gli importi sono da intendersi oltre IVA di Legge che nel 2024 è al 22%, questo tranne che per le fatture emesse da agenti immobiliari in regime forfettario iva esente.

Sono possibile alcune piccole detrazioni per l’acquisto della prima casa è nel caso di affitto a studenti fuori sede o nell’ambito di affitti strumentali al tuo lavoro.

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86 risposte

  1. Buon giorno sono un disabile ho venduto un appartamento,chiedo se al momento di fare la fattura dell’agenzia immobiliare posso usufruire della legge 104 del iva al 4%.
    Molte grazie.

    1. Buongiorno. Purtroppo non sono al corrente della possibilità di sfruttare la 104 in quanto il materiale da me reperito parla solo dell’acquisto di beni e non di servizi. Le consiglio di inviare la domanda direttamente all’Agenzia delle Entrare attraverso i loro sistemi online. Cordialmente, Zerbinati

  2. Buonasera. Ho visitato una casa a un Prezzo di 60.000 mila e la agenzia mi hanno chiesto 5000 euro di provigione. Mi sembra troppo. Ancora non ho firmato niente con agenzia. Volevo a sua parere se e giusto pagare questa soma .grazie

  3. Buongiorno,
    è lecito chiedere il pagamento della provvigione quando la trattativa, in una proposta di acquisto, è stata condotta da un’agente, non iscritto alla camera di commercio e/o senza iscrizione Rea, che lavora presso un’agenzia sotto forma di srl (ovviamente la societù è regolarmente iscritta come lo è il rappresentante legale)? Nel caso specifico l’agente non so com’è inquadrato all’interno della società però ha condotto dall’inizio alla fine la trattativa ( e per trattativa intendo visite, acquisizione di informazioni su richiesta del possibile acquirente, stesura della proposta di acquisto su modelli prestampati chiaramenti firmati dal legale rappresentante….) Per quanto riguarda la provvigione il possibile acquirente ha firmato un modulo sempre in presenza dell’agente non iscirtto ma non in presenza del legale rappresentante.
    Inoltre chiedo la validità dei messaggi di whatsapp nelle comunicazioni tra agente non iscirtto e possibile acquirente.
    Grazie Elisabetta

    1. Buongiorno Elisabetta, grazie per aver visitato il sito. Non sono un avvocato e quindi non posso esprimermi nello specifico. Quello che posso riportare è un concetto di norma, ovvero che la mediazione può essere svolta solo da soggetti abilitati presso la Camera di Commercio, provvisti di partita iva ed assicurazione. Un procacciatore di affari ha altri ruoli. Cordiali saluti, Zerbinati

  4. Salve sto vedendo casa valore 71000€ e l’agente immobiliare sul contratto di vendita a scritto di volere alla vendita 5000€ più iva di parcella… Sarebbe regolare oppure non può farlo? grazie

    1. Buongiorno. Non vi è limite ai compensi professionali ne esistono tabelle. La media di consuetudine è tra il 2% ed il 3% ma per importi piccoli come nel suo caso è abbastana comune una lievitazione. Meglio sempre accordarsi prima. Cordialmente, Zerbinati

  5. Buongiorno. la fattura rilasciata dall agente immobiliare deve essere intestata contestualmente al venditore e all’acquirente ? oppure deve emettere due fatture ‘. La ringrazio

  6. Ho preso una casa in affitto a 360euro mensili con due mesi di cauzione in cedolare secca pagando alla agenzia immobiliare 500euro. Posso pretendere una ricevuta da poter scaricare? Se sì, quale? Grazie anticipatamente
    Roberto

    1. Buonasera. Ai fini fiscali per eventuali detrazioni del canone fa fede la registrazione del contratto unita alle contabili dei versamenti del canone mentre per quello che riguarda la provvigione, ovviamente, la fattura.

  7. Buongiorno,

    È lecito per un’ agenzia immobiliare chiedere di pagare le spese di agenzia solo in caso di recesso per gravi motivi?

      1. Buongiorno. Non c’è una Legge che limita i compensi professionali che sono, quindi, di libera applicazione e possono variare anche in base al tipo di servizio prestato. Questo vale per tutti: medici, architetti, imprese varie ecc. Tariffe così elevate solitamente vengono applicate su immobili di costo molto basso. Per prezzi medi solitamente l’aliquota di uso e consuetudine varia dal 3% al 5% per il compratore e dal 2% al 3% per il venditore. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  8. Buongiorno, vorrei chiederle un’informazione: sto per acquistare casa con il mio compagno, l’agenzia ci ha detto che per far si che il proprietario attuale accetti la nostra proposta di acquisto ha abbassato la provvigione nei suoi confronti, ma dice che vorrà alzarla nei nostri confronti al di la del prezzo finale di vendita.. Questo è possibile? La ringrazio in anticipo.

  9. I miei proprietari hanno venduto l appartamento attraverso un agenzia , lo stesso agente si è reso disponibile per cercarmi casa,se si dovesse fare l affare io devo darli percentuale?grazie

  10. Buongiorno Dottore,
    Abbiamo contattato il proprietario di un immobile per l’acquisto, dopo il nostro primo incontro ci hanno informato che avevano dato incarico alla loro agenzia di fiducia, in quanto si trovavano bene con loro per sbrigar le pratiche. Noi gli dobbiamo una provvigione a questa agenzia?

    1. Buongiorno, mediamente si salvo che non vengano stretti accordi diversi ed a maggior ragione se il vostro contatto è venuto dopo il conferimento di incarico. Non dovete vedere sempre l’agenzia come un costo, se è un buon professionista godrete anche voi delle relative tutele. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  11. BUONGIORNO, STO PER FARE UNA PROPOSTA PER L’ACQUISTO DI UN APPARTAMENTO, LA MIA PROPOSTA E’ INFERIORE AL PREZZO DI PUBBLICAZIONE, L’AGENZIA MI DICE CHE DEVO PAGARE LA COMMISSIONE SUL PREZZO DI PUBBLICAZIONE E ANCHE LA PARTE DEL VENDITORE, DICONO CHE PERCHE’ È INFERIORE IL VENDITORE NON PAGA L’OFFERTA E NON PUÒ PERDERE QUEI SOLDI. QUESTO È CORRETTO?

  12. Buongiorno dott. Zerbinati,
    A conclusione del mandato in esclusiva, un’agenzia ci ha inviato la lista delle persone che hanno guardato l’immobile sul loro sito e che in alcuni casi li hanno contattati per chiedere qualche informazione, dicendoci che qualora qualcuna di queste persone dovesse acquistare l’immobile in data successiva alla scadenza del mandato, dovremmo corrispondere loro la provvigione.
    Chiarisco che nessuna di queste persone ha mai formulato alcuna proposta, ne’ tanto meno noi siamo stati informati di alcun interesse da parte loro.
    Da quello che leggo in rete, la loro richiesta mi sembra completamente priva di fondamento giuridico ma sono qui a chiederle la sua cortese opinione in merito.
    Grazie

    1. Buongiorno, ni. Se un cliente visita una casa o riceve documentazione ed informazioni rilevanti dall’agenzia per la prima volta può essere corretto da parte dell’agenzia vantare il diritto “su ciò che ha portato alla vendita” e quindi di privilegio economico. Dipende molto dal tipo di rapporto effettivamente creatosi tra acquirente ed agenzia e quanto ciò possa essere dimostrabile. Il fatto che scada l’incarico non incide direttamente su questo percorso di formazione del diritto provvigionale..

  13. Buongiorno,
    ho firmato il compromesso a dicembre 2022 somma finale € 195000, non appena la banca mi ha dato l’ok del mutuo ho attivato il notaio, e segna come data rogito 26/05/23, mi sentivo “in piano”….
    Ieri l’agenzia (dopo 4/5 mesi, dopo numerevoli incontri e dopo aver già riscosso la loro provvigione) mi chiama e mi dice che dato che il venditore è un soggetto p.iva e anche se la fine lavori è avvenuta più di 5 anni fa devo pagare 7800 euro di iva.
    Sono totalmente delusa dal loro comportamento e cercherò di andare a fondo della cosa… dovevano avvisarmi da tempo penso , giusto? posso fare qualcosa?
    Grazie

    1. Buongiorno, è necessario capire come è stato scritto il contratto poiché se è errata l’indicazione della proprietà vedo diversi punti di appiglio. E’ fuori dalla mia competenza di perito e mediatore dare “sentenze” ma direi che con un legale avrà risposte concrete. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  14. Buongiorno. Come funziona invece il rapporto tra le agenzie ??
    Mettiamo che io sono un agente immobiliare con un immobile in vendita (in esclusiva)
    Un collega mi porta un suo cliente . Come saranno ripartite le provvigioni ? Soprattutto
    nel caso sia di diversa percentuale ??
    Esempio io mi sono accordato con il mio cliente (venditore) per l’1% e la parte acquirente (per il tramite dell’altra agenzia) si è accordata per il 3%, come vengono ripartire tra le due agenzie ???

    Grazie in anticipo per la collaborazione

    1. Buonasera, dipende dall’accordo tra i due mediatori. Solitamente ognuno prende dal suo specifico cliente o , al massimo, si divide il cumulo provvigionale al 50%. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  15. Buonasera, forse le ė sfuggita l ordinanza n. 7781/2020, pubblicata il 10 aprile 2020, la Corte di Cassazione, che rende nulla la provvigione, col preliminare del preliminare, necessario è il vincolo del preliminare/compromesso. Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art.2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.”

    “Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un “affare” in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. “preliminare di preliminare”

    1. Buongiorno e grazie per il contributo. No non mi è sfuggita ma sfugge a lei il caso di specie che ha prodotto tale conclusione più che condivisibile e che si base sul tipo di formulazione della proposta contestata. Nella fattispecie:
      – Il venditore aveva restituito la proposta via fax chiedendo un perfezionamento delle condizioni contenute
      – Le numerose email tra le parti dimostravano che non erano state trovate le condizioni di accordo finale
      – La formulazione della proposta prevedeva un contratto preliminare definitivo anzichè essere formulata quale contratto preliminare essa stessa e ciò è stato “incrociato” con il fatto che nel mandato di vendita il maturarsi della provvigione era vincolato alla stipula del contratto preliminare.

      Qualora la proposta di acquisto sia redatta in modo tale da costituire contratto preliminare una volta perfezionata e qualora non vi siano in essa opzioni, condizionali, rimandi o palesi dimostrazioni di un mancato accordo la provvigione del mediatore viene maturata.

      La maggior parte delle modulistiche attuali, con particolare riferimento a quelle redatte dalle Federazioni, costituiscono contratto preliminare e quindi escono dal caso di specie da lei citato.

      I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  16. buongiorno, un vicino di casa, ha dato mandato di esclusiva di vendita del suo immobile ad una agenzia. Io però , lo sono venuto a sapere da solo, tramite il passa parola del vicinato. Qualora la mia offerta di acquisto, venisse accettata dal proprietario dell’immobile, lui so che dovrebbe ugualmente pagare la commissione all’agenzia ( avendogli dato mandato in esclusiva ) ma io , che ho fatto tutto da solo, sono tenuto a corrispondere all’agenzia ( che ignoro neppure chi sia ) la sua provvigione di vendita ?? Grazie e complimenti per l’interessante pagina….

    1. Buongiorno, se ha dato mandato il suo vicino non può interagire direttamente con altri soggetti. Vi consiglio una trattativa e tre con l’agenzia, oppure di attendere la fine del mandato con il rischio che la casa venga venduta ad altri.
      Cordialmente, Fabio Zerbinati

  17. Buongiorno e grazie in anticipo se vorrà dedicarmi un minuto del suo tempo!
    Ho visto una mansarda che mi piace e che il proprietario intende vendere privatamente(parliamo di 50 mila euro circa).
    Premesso che sono a conoscenza di fare attenzione agli acquisti in maniera privata però se mi rivolgo ad una agenzia immobiliare praticamente già mettendole in mano un acquisto(esclusa parte burocratica e notarile) e quindi evitando visite…fotografie..annunci sui vari giornali..ecc ecc……quale importo provvigionale potrebbero INDICATIVAMENTE richiedermi?
    E’ una cosa fattibile oppure l’agenzia vorrebbe comunque l’intera parte di provvigione come previsto per legge?
    Grazie mille – cordiali saluti Gianni P.

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Per questo tipo di attività (che svolgo anche io online in tutta Italia), è meglio rivolgersi a figure tecniche, quali un perito ed un geometra, per quanto riguarda gli aspetti urbanistici, mentre scelga un buon Notaio per il resto. Attenzione alla mansarde, purtroppo spesso sono tali solo per il catasto mentre urbanisticamente sono dei sottotetti non agibili. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  18. Buongiorno,
    ho visitato una casa tramite l’agenzia.
    Il contratto che i proprietari avevano con essa è giunto al termine e ci siamo accordati per acquistarla tra privati.
    Come lèggevo dal vostro articolo, la provvigione dovrà essere comunque corrisposta all’agenzia ma volevo sapere se è trattabile visto che non è stata essa a concludere la vendita.
    Inoltre, l’agente immobiliare durante la visita non ci ha detto che sull’immobile vi era un mutuo ancora in corso e che il ricavato della vendita sarebbe servito per sanarlo.

    1. Buongiorno, l’agenzia non vende la casa ma il servizio che mette in contatto le parti e da quello che lei scrive l’agenzia lo ha fatto. Discorso diverso se lei si ritiene colpito da una mancata media diligenza del mediatore (principio giuridico). In tale ultimo caso le consiglio un supporto legale per valutare le basi di eventuali richieste. Cordialmente, Fabio Zerbinati

      1. Buongiorno,
        l’unica cosa che ho firmato quando sono andato a vedere la casa è un foglio in cui c’è scritto che il giorno XX ore XX sono andato a vederla.
        Non ho fatto nessuna proposta con l’agenzia.
        Il mio notaio dice che non dovrò pagare nulla, l’unico che dovrà pagare la percentuale è il venditore perché ha firmato un contratto con l’agenzia in cui era presente proprio questa clausola post termine.
        È vero? Posso stare tranquillo? Non vorrei dichiarare il falso in un atto pubblico e incorrere in qualche sanzione.

        1. Buongiorno. Purtroppo non le posso dire se è vero o no poiché non ho idea di cosa le parti abbiano effettivamente firmato. In linea generale, il foglio visita certifica il rapporto con l’agenzia e quindi a fronte di un successivo acquisto non intermediato l’agenzia medesima vanta diritto alla provvigione. Questo ovviamente in linea generale e senza che possa essere inteso di alcuna valenza legale o specifica sul caso di specie. Posso aggiungere, mi pare quantomeno assurdo che un Notaio si sbilanci su un aspetto quale quello da lei esposto, decisamente fuori dalla competenza Notarile. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  19. Buongiorno.
    Ecco il mio quesito:
    con l’agenzia immobiliare che tratta la vendita di un appartamento a cui sono interessato sono giunto all’accordo verbale di formulare una proposta d’acquisto (che sarà redatta da essa) per una determinata cifra senza riconoscimento di provvigione di mediazione da parte mia. In pratica la provvigione sarà pagata unicamente dalla parte venditrice
    Nella proposta di acquisto, onde evitare sorprese, vorrei fosse evidenziato che la parte proponente non riconosce il pagamento di provvigione all’agenzia. Quale è la clausola da inserire?
    Grazie.

    1. Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Non essendo un legale non è mio ruolo suggerire recite contrattuali e le consiglio in questo senza l’assistenza di un avvocato. In linea generale posso suggerire, più che nella proposta, di redarre una scrittura privata ad hoc. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  20. Buongiorno sto comprando un appartamento e ho richiesto che la fattura per le commissioni d’agenzia sia contestuale al pagamento. l’agente asserisce che potrà emetterla solo dopo aver avuto l’accredito sul suo conto. E regolare questa cosa? come faccio a verificare se sia iscritto regolarmente?

    1. Buongiorno, può chiedere una pro-forma anticipata oltre definitiva post pagamento (comunque prima del rogito visto che i dati di fattura vanno inseriti nello stesso) e per verificare se è iscritto al ruolo deve visitare la sezione del sito della sua Camera di Commercio. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  21. Salve, ho acquistato privatamente un appartamento un anno dopo averlo visionato con un’agenzia. Premetto che l’appartamento è nel parco dove vivevo con mia madre e l’agenzia la chiamai per volere dei venditori che in quel periodo si erano affidati ad un mediatore. Dico per volere dei venditori per sottolineare che sono venuto a conoscenza dell’immobile in vendita tramite i venditori stessi che conosco e non tramite l’agenzia. Premetto che le planimetrie degli appartamenti sono tutti uguali e quindi anche questo appartamento in vendita è uguale a quello di mia madre per cui la visita era allo scopo di valutare il rapporto prezzo/condizioni immobile. Dato che l’immobile si presentava come da capitolato e necessitava di una ristrutturazione non feci nessuna offerta e rinunciai all’acquisto (l’appartamento era in vendita a 170000 euro). Dopo circa un anno vedo il proprietario in quanto condomino e mi dice che la casa è ancora libera, che il contratto con l’agenzia è scaduto e le pretese sono decisamente più basse, così ci accordiamo per 140000 euro (30000 euro in meno). Pochi mesi dopo la vendita mi contatta l’agenzia che pretende la provvigione del 4% sul prezzo di 170000. Io mi chiedo se sia legittima la loro richiesta in quanto non vedo alcun valore aggiunto da parte del mediatore, considerando che anche se c’è stata la visita non è certo per merito loro se sono venuto a conoscenza dell’immobile, ne che abbia fatto incontrare parte venditrice e acquirente (già ci conoscevamo), inoltre il prezzo che avevano esposto era decisamente più alto (parliamo proprio di un’offerta diversa con 30000 euro di differenza). Oltre tutto ciò, se anche dovessi pagare qualcosa perché chiedono la provvigione sul prezzo da loro esposto al momento della visita e non su quello della vendita? anche la percentuale è stata decisa arbitrariamente. Ho letto che i mediatori devono dichiarare all’agenzia delle entrate la percentuale media di provvigione che prendono durante un certo anno fiscale. Posso in qualche modo verificare questo dato per vedere se è allineato a quanto mi chiedono? Io mi sono proposto di pagare eventualmente il disturbo della visita che feci con loro, ma si ostinano a chiedere questo 4% su 170000. L’unica cosa che non mi piace è che ho scoperto che il venditore aveva nel contratto un tacito rinnovo per cui pare che la vendita sia stata fatta durante questo periodo di validità del contratto. Questa cosa l’ho saputa dall’agenzia… io però, mi sento un po’ vittima perché quel contratto è stato stipulato tra venditore e mediatore, io non potevo assolutamente sapere nulla di questa situazione. Vorrei fare la cosa giusta, però francamente mi sembra una situazione molto particolare complicata.
    Grazie del suo aiuto.

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Se l’agenzia immobiliare ha il foglio di visita o può provare di aver svolto con voi la visita può vantare il diritto alla provvigione salvo quanto dettato dal Codice del Consumo. In merito le consiglio un parere legale approfondito sul caso di specie. Per esperienza, nella media, sono situazioni che si risolvono in sede di trattativa sempre che non sussistano, appunto, appigli nel Codice medesimo. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  22. Buonasera, sto per acquistare un locale C6 tramite un agenzia immobiliare.
    L’agenzia mi chiede 10% di provvigione sul prezzo di acquisto (già scontato, di solito chiedono 15% . ….parola loro !!!)
    Secondo me è troppo alta, visti prezzi intorno ai 3….4%!
    Grazie del suo aiuto, rimango in attesa di gentile riscontro.

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito…beh si..direi che è decisamente alto rispetto al media che, però, si alza molto da quella da lei menzionata quando gli importi scambiati sono bassi. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  23. Buongiorno dott. Zerbinati,

    ho dat mandato di compravendita per un appartamento di mia proprietà ad un prezzo minimo di €235k con commissione di vendita al 2% + iVa. Ora l’agenzia mi dice che ha ricevuto un offerta a 220K e negoziato una commissione del 4% con l’acquirente. A me sembra un chiaro confitto di interessi ed una riduzione del potenziale prezzo che andrò a percepire se l’acquirente pagasse una commissione cosi’ alta al mediatore. Posso evitare di pagare la mia commissione nel caso accettassi l’offerta, adducendo che tale commissione riduce in maniera significativa il prezzo rispetto a quello richiesto? Sottolineo che in molti altri paesi Europei l’intermediario agisce in esclusiva o per l’acquirente o per il venditore, altrimenti in chiaro conflitto. Grazie e cordiali saluti

    1. Buongiorno. La mediazione tipica in Italia prevede il pagamento della provvigione da entrambe le parti dell’affare con onorari di libera definizione da parte del mediatore. C’è da fare un discorso. Per il diritto ” il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza avere con con loro rapporti di dipendenza, mandato o rappresentanza. Recenti sentenze hanno definito l’incarico di vendita come un atto che produce un rapporto, appunto di mandato, mettendo in discussione la facoltà del mediatore di chiedere la provvigione all’acquirente. In risposta, molte modulistiche delle proposte di acquisto hanno ovviato al rischio incorporando un incarico conferito dall’acquirente al mediatore per trattare l’acquisto stesso, ristabilendo la doppia provvigione. Sarebbe da analizzare tutto il contesto contrattuale in cui state agendo per capire se ci sono spazi di manovra, ma questa è materia legale e fuori dal mio lavoro di Perito. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  24. Buonasera,
    sono in procinto di acquistare un appartamento sul quale è stato dato mandato di esclusiva per la vendita.
    L’agenzia chiede una cospicua provvigione fissa (circa il 5% )anche a me che sono l’acquirente.Io non ho dato alcun mandato all’agente per mio conto e inoltre l’agente si adopera molto per fare gli interessi del venditore e non i miei e non si dimostra sioerpartis. Posso io richiedere il modulo di esclusiva alla vendita dell’appartamento che sto acquistando? Sono tenuta io a pagare la cifra fissa che mi chiede l’agenzia?

    Grazie e un caro saluto
    Ps. Complimenti per il blog molto utile

    1. Buongiorno, argomento di grande diatriba ed oggetto di recenti sentenze. Un incarico di vendita fa venire meno la posizione super partes del mediatore annullando il dovere provvigionale dell’acquirente. Per correre ai ripari molte modulistiche delle proposte di acquisto hanno, per contro, incorporato un incarico inverso che viene conferito dal compratore al mediatore per trattare l’acquisto, ripristinando il dovere di pagamento bilaterale. Disciplina spinosa, le consiglio nel caso l’intervento di un legale fermo restando che il 5% non è lontano dalla media usualmente applicata. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  25. Salve , ho fatto una proposta di acquisto per un immobile , tramite un agenzia il prezzo era di 119.000 euro , la mia offerta è stata di 90.000 . gli agenti mi avevano detto che non sarebbe stata accettata e mi hanno fatto firmare oltre la proposta anche un foglio dove loro mi chiedono una provviggione di 25.000 euro. dicendomi che era come un forfait che se i propretatario avrebbe rifiutato i 90.000 loro avrebbero alzato il prezzo della proposta usando parte della provvigione. morale della favola il venditore ha accettato la prima offerta e loro vogliono 25.000 , premetto che i primi 15.000 li hanno gia avuti. adesso io gli chiedo di farmi uno sconto , perche fra virgolette mi sento truffata , non dico di non dare niente , ma siceramente penso sia troppo alta questa provvigione .grazie

  26. Buongiorno,
    L’Agenzia immobiliare con cui ho già effettuato l’anno scorso la vendita di 7 appartamenti in blocco, unico atto con 4 acquirenti mi ha chiesto il 3 % di provvigione come concordato, oggi devo vendere solo un appartamento e mi comunica che gli immobili di valore inferiore ai 100 mila euro e venduti singolarmente viene applicato un compenso fisso di 3 mila euro per unità, premetto che oltre a questo immobile oggetto di vendita ne ho altri 6 da vendere, è corretto da parte dell’agenzia chiedere un compenso fisso ?
    La ringrazio anticipatamente per la risposta.

    1. Buongiorno. La provvigione andrebbe calcolata come aliquota, ma in fondo anche il compenso fisso a sua volta può esserlo..è più questione di forma che di fatto o legittimità. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  27. Buongiorno, ho contattato un consulente per la vendita della mia casa che in poco tempo mi ha presentato una proposta di acquisto. Non ho firmato nessun mandato. La proposta aveva come frontespizio l’intestazione di un’agenzia immobiliare che non si è mai fatta viva con me ne’ ha mai firmato nulla che mi sia stato sottoposto. Al momento della consegna della caparra mi è stato chiesto un acconto e mi è stata rilasciata una ricevuta compilata a mano con scritto importo e seguirà fattura (che non ho mai ricevuto). Siccome questo tizio non è agente immobiliare abilitato e mi sta causando innumerevoli danni e sta agevolando spudoratamente soltanto l’acquirente, posso evitare di pagare il saldo di quanto a voce pattuito? E lui potrebbe far fare invece la fattura dall’agenzia che gli fa da prestanome anche se io non ci ho mai avuto a che fare? Lui ha posto la sua firma sulla proposta sotto la voce trattamento dati personali.
    Grazie

    1. Buonasera e grazie per aver letto il sito. Prima di tutto sarebbe opportuno capire che rapporti ci sono tra il soggetto e l’agenzia medesima (es. procacciatore di affari). Detto questo le consiglio comunque l’intervento di un legale (io sono un perito, questa è materia prettamente giuridica) a sua tutela. Colgo l’occasione per ricordare a tutti che l’esercizio abusivo della professione di agente immobiliare è reato perseguibile penalmente, prima di dare incarichi assicuratevi sempre con chi state iniziando a lavorare. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  28. Buonasera.. Un’informazione… Ho fatto una proposta d’acquisto per la mia prima casa tramite agenzia.. La consulenza dell’agenzia, che si dovrebbe occupare del mutuo della banca è documenti vari, è compreso nel 3% che mi hanno chiesto al termine dell’acquisto oppure è un pagamento a parte?
    In poche parole.. La consulenza, inizialmente gratis, devo pagarla a parte oltre al 3% da pagare a fine atto?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. L’agenzia non si occupa della consulenza mutuo ma a volte alcune agenzie hanno accordi con strutture dedicate ed a volte facenti parte della stessa holding. Sono solitamente servizi a parte (mediamente costo dell’1,5% dell’importo del mutuo ottenuto). Tenga anche presente, quando parla di documenti, che le agenzie non hanno obbligo di verifica urbanistica presso il comune e questo dovrà farlo lei attraverso il suo geometra. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  29. Salve
    Vorrei approfondire il caso in cui l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione qualora ricevesse un incarico in esclusiva per la vendita di un immobile.
    In più, come faccio a sapere se ha un incarico in esclusiva se l’incarico è stato dato verbalmente o non posso prendere visione del documento?
    Grazie

    1. Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Certo, sapere se c’è un incarico non è semplice ed inoltre è necessario sincerarsi se nel modello di proposta di acquisto l’agenzia non abbia inserito un incarico inverso, ossia alla trattativa conferito dalla parte acquirente al fine di condurre la negoziazione medesima. In questo modo verrebbe ristabilito il diritto provvigionale bilaterale. Il tutto si basa sul principio di intermediazione tipica (super-partes) ed atipica, in atto quando il mediatore lavora in modo non equidistante dalle parti. Cosa che avviene, per definizione, quando ha un incarico di vendita. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  30. Buonasera, devo affittare casa per la prima volta,ho ricevuto un agente immobiliare il quale mi chiede come provvigione il 10 % dell’annualità.L’importo sì intende una tantum?una tantum a contratto ? cioè se il contratto e 4+4 lo pagherò ancora al rinnovo?
    E ancora meglio affittare 3+2 con contratto fisso ,chiamato forse canone concordato ?si hanno più sgravi fiscali?

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. La provvigione agenzia per affitto segue le stesse normative di diritto di quella per le compravendite e quindi ad ogni accordo tra le parti sarà dovuta mediazione. Quello richiesto è un compenso nella media e va quindi corrisposto una-tantum, nel senso che lei pagherà di nuovo quando verrà fatto un nuovo contratto con inquilini diversi da quelli attuali. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  31. Buongiorno,
    a dicembre dello scorso anno ho firmato una proposta di acquisto di un immobile presso un’agenzia. La proposta (un appartamento + garage) non e’ mai stata accettata dal costruttore in quanto non previsto dal progetto di cantiere (quell’appartamento aveva solo posto auto) . In un secondo momento concludo direttamente col costruttore l’acquisto di un altro appartamento (stessa palazzina ma stesso garage della proposta) poiche’ l’agenzia ha manifestato oggettivamente carenza di informazioni corrette. Puo’ ora richiedere il pagamento della provvigione sull’acquisto dell’immobile diverso da quello registrato sulla proposta iniziale?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Probabilmente un tentativo lo farà in quanto le ha presentato il cantiere ed il venditore ma visto che le unità sono diverse non penso riesca a dimostrare la titolarità sull’operazione. Quello dei cantieri è un punto su cui molti mi scrivono e purtroppo non c’è una regola aurea da seguire. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  32. Salve,su un acquisto di un immobile,pari a 115mila/€,può l agenzia chiedermi 5mila/€ di provvigioni? Mi sembra un po’ eccessivo sinceramente. Come potrei negoziare? Grazie.

  33. Buonasera.. finalmente riuscirò a rogitare dopo che l’agenzia mi ha fatto perdere ben 4 mesi ( non mi ha consegnato il preliminare registrato come da mia richiesta al momento della firma..me lo ha consegnato dopo 3 mesi!)..sul contratto c’è scritto che mi obbligo a pagare le provvigioni..ma la percentuale di queste non è contemplato.. quanto può chiedermi?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. L’agenzia è responsabile in solido per la registrazione delle proposte accettate. Detto questo, mediamente i compensi per prestata intermediazione variano dal 2% al 5% oltre iva. Aliquote medie, in realtà non c’è un tetto massimo. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  34. Salve avevo un mandato per vendere un immobile di proprietà di una sas. Successivamente l’acquirente vuole comprare le quote della società e di riflesso quindi l’immobile. Il venditore e l’acquirente sono tenuti comunque a riconoscermi le provvigioni?

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. L’oggetto del contratto cambia, certamente, ma mi pare ci siano tutti i presupposti per avanzare la richiesta visto che pur cambiando la forma del trasferimento il risultato finale è sempre il medesimo. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  35. Buonasera
    Se viene stipulato un contratto d’affitto da 18 mesi e quindi da locatore pago la mia parte di provvigione all’agenzia per il suddetto periodo, cosa accade se l’inquilino va via dopo soli 8 mesi? Posso chiedere all’agenzia che i restanti mesi vengano detratti dalla futura trattativa?
    Grazie

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. No, la provvigione è il compenso per il servizio che l’ha messa in contatto con la controparte a prescindere dalla durata temporale della locazione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  36. Buona sera, vorrei sapere quali sono i termini relativi il versamento della provvigione all’agenzia immobiliare dopo la registrazione del preliminare e se posso attendere l’esito della banca per l’erogazione del mutuo.
    Cordialità
    Gaetano

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il mediatore matura il diritto alla provvigione quando il contratto viene perfezionato e dunque, in linea generale, quando viene fornito un verbale di avveramento della condizione sospensiva ove la proposta sia vincolata al mutuo stesso. Il problema maggiore sta nel fatto che spesso le clausole medie non disegnano correttamente questo passaggio lasciando molto spazio interpretativo, che a sua volta produce gravi problemi anche in ordine civile. Se la proposta non è vincolata il mediatore matura il diritto alla provvigione dopo che il proponente ha preso visione dell’avvenuta accettazione del contratto da parte del venditore. In tutti i casi ricordo che fatture e versamenti dovranno poi essere riportati negli atti notarili. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  37. Buonasera sto acquistando una casa, è la mia prima casa ma non abitazione proncipale, la provvigione agenzia che mi sarà addebitata è del 2,5% non capisco però se questa provvigione deve essere divisa con il venditore o lui ne dovrà pagare un’altra.
    Grazie

    1. Buonasera, la provvigione del 2,5% + iva è in linea con la media e tutte due le parti devono corrisponderla salvo casi di Legge. Specifico che le aliquote possono anche cambiare tra venditore ed acquirente su base discrezionale dell’agenzia. Colgo l’occasione per ricordarle che fornisco consulenza per l’acquisto prima casa in tutta Italia via digitale (videoconferenze skype o similiari). I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  38. Buongiorno. Chiedo un informazione. Ho stipulato un compromesso in cui do incarico di vendere una casa. Chiedo 140000 € e concordiamo che tutta la parte eccedente sarà la provvigione del mediatore. E regolare ciò?grazie per una sua gentile risposta

    1. Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Dipende da come è stato formulato l’incarico (non è un compromesso) e dalla recita dello stesso. In linea generale, però, il compenso per sovraprezzo non è ammesso. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  39. Buonasera, ho affittato lamia casa tramite agenzia ed ho pagato la commissione. A distanza di 1 anno l affittuario la vuole comprare. Devo pagare l agenzia che l aveva affittata?

  40. Buongiorno
    Io oggi sto acquistando prima casa tramite agenzia, ho firmato la proposta,ho già dato anticipo alla proprietà, mi stanno mandando avanti le pratiche di mutuo ma l’agenzia non mi fa firmare il preliminare in quanto vuole le provv pagate ora (15000+iva) quando io vorrei pagarle all’atto notarile
    In più mi sta minacciando di pignorarmi un quinto dello stipendio..mi sento un po’ minacciata

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Un conto è il diritto, un conto il modo in cui si applica il diritto. Atteggiamenti di tipo “minatorio” o comunque aggressivi vanno senza ombra di dubbio contro il principio stesso di professionalità che un agente immobiliare dovrebbe mantenere. La richiesta proviene dall’applicazione letterale del diritto in materia di provvigione. Essa matura con l’avvenuto accordo tra venditore ed acquirente avvenuto per mano del mediatore, solitamente coincidente con la presa visione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte del venditore. Da quel momento in poi, è legittima la richiesta di pagamento poiché la struttura non vende case ma, appunto, il servizio che permette a due parti di mettersi in contatto per la conclusione dell’affare. Terrei inoltre a precisare che il mediatore è attore esterno alla transazione e non può certo “proibire” a due cittadini un atto, al massimo potrà pretendere la provvigione se effettivamente dovuta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  41. Buonasera, chiedo un informazione.
    A inizi gennaio tramite sito di vendite immobiliari ho notato una nuova costruzione.
    Ci siamo recati in agenzia nella quale abbiamo visionato le piantine generali e richiesto informazioni sui costi nel caso avessimo richiesto aggiunta di un locale.
    Successivamente non abbiamo più trovato interesse per gli immobili perche in cerca di altro.
    Verso maggio in un vicino cantiere il costruttore ha messo i suoi recapiti, e dato la conoscenza del costruttore ci siamo recati da lui e visionarlo fino ad arrivare al compromesso.
    Premetto che in agenzia non si è arrivata a trattativa alcuna ne scrittura effettiva di costi e tanto meno effettivo interesse mostrato.
    Ora l’agenzia rivendita le provvigioni è corretto?
    Grazie del suo aiuto rimango in attesa di gentile riscontro

    1. Buonasera, per definizione il mediatore è “colui attraverso il cui operato due o più parti vengono messe tra loro in contatto” e questo è avvenuto ad inizio anno, seppur sia mancato il perfezionamento contrattuale. Basti pensare che spesso nei famigerati “Fogli visita” viene proprio menzionata la voce “…dichiaro di aver ricevuto informazioni per la prima volta dall’agenzia XXX”. Ora a distanza di soli pochi mesi ed a parità di condizioni economiche iniziali il fatto di aver reperito in autonomia il contatto del proprietario non cancella quanto successo in precedenza e dunque l’agenzia, forte appunto dell’aver fornito per prima le informazioni, rivendica. Onestamente non li biasimo. La disciplina, però, è ampia e come già accennato suscettibile di tutte le norme del libero mercato e inerenti la mediazione. Per questo motivo mi è impossibile fornire una “sentenza” non avendo il quadro completo degli eventi e delle informazioni scambiate in merito a prezzi, accessori ecc. Sperando di esserle stato utile colgo l’occasione per inviare i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

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