Proposta di acquisto, come funziona e come tutelarsi

proposta di acquisto
Oggi parliamo di uno dei documenti più frequenti nel mercato immobiliare ed in particolar modo usuale in tutte le compravendite che avvengono per mano di un'agenzia immobiliare.

Documento spesso sottovalutato nel suo ruolo e nelle obbligazioni che crea, la proposta di acquisto va scritta con consapevolezza e rispettando tutta una serie di accortezze importantissime per tutelarsi a dovere.

Conoscere nel migliore dei modi gli aspetti legali e commerciali è utile sia a chi vuole vendere casa per valutare correttamente le opportunità, sia a chi si sta cimentando nell’acquisto casa per non crearsi problemi.

Un lungo percorso dove cercherò di toccare tutti gli aspetti legati alla sua scrittura ed ai metodi per tutelarsi.

Cos’è la proposta di acquisto immobiliare

E’ un atto negoziale bilaterale, legalmente valido a tutti gli effetti se compilata correttamente, con cui si formalizzano i primi accordi durante una compravendita.

L’unica differenza da un preliminare Notarile consta nell’impossibilità di trascrivere l’atto nei registri immobiliari.

Una sorta di preliminare del preliminare, la proposta di acquisto viene usata nel 90% dei casi dalle agenzie per dimostrare che quella compravendita avviene grazie alla mediazione prodotta, maturando quindi il diritto alla provvigione agenzia immobiliare.

Approfondisci: Chi paga l’agenzia immobiliare? Un articolo per spiegarvi come viene ripartita la provvigione nei vari casi e dove vi spiego anche la differenza tra i vari tipi di agente immobiliare quali listing agent e property finder.

Ovviamente non serve solo all’agente immobiliare, è anche un valido strumento per “fermare un immobile” ed aggiudicarselo prima di altri potenziali compratori, a patto di redigerla correttamente.

Ha anche un altro importante ruolo grazie alla sua natura di atto negoziale, essa è il documento utile al compratore per i rapporti con la banca per l’erogazione del mutuo. Come vedremo in seguito questo aspetto è da valutare molto attentamente.

Come funziona la proposta di acquisto

In parte lo abbiamo già accennato nel paragrafo precedente, la proposta di acquisto funziona secondo il principio domanda-accettazione o diniego.

Il potenziale acquirente attraverso essa manifesta al venditore la sua volontà di acquista a determinate condizioni di prezzo e tempistiche, condendo il tutto con eventuali necessità di volta in volta da identificare.

L’accettazione per sottoscrizione da parte del venditore di una proposta irrevocabile di acquisto trasforma la medesima in un vero e proprio preliminare di compravendita.

Il suo contenuto produce quindi reciproche obbligazioni quali ad esempio l’obbligo del venditore ad arrivare a rogito secondo le direttive dettate ed il compratore a rispettare le medesime con la corresponsione del prezzo.

Allo stesso modo, ogni violazione dei reciproci accordi in essa contenuti prende il nome di inadempienza ed è motivo di contenzioso.

Per la cronaca, esiste un’altra forma equiparabile alla proposta di acquisto, questa volta unilaterale, che prende il nome di lettera di intenti.

In questo caso il documento è una mera manifestazione non vincolante di interesse all’acquisto a determinate condizioni. Le obbligazioni saranno rimandate al successivo preliminare Notarile e viene usata pochissimo nel mercato di tutti i giorni nonostante di tratti di uno strumento degno di considerazione.

Proposta di acquisto senza agenzia

Prima di entrare nel vivo della forma e sulla base di quanto appena espresso, vi dico subito che una proposta di acquisto redatta da persone incompetenti in materia, come è qualunque privato, è più un rischio che un utile risultando assolutamente sconsigiliata.

Molto meglio in questo caso utilizzare la lettera di intenti non vincolante menzionata nel paragrafo precedente

La soluzione migliore per le transazioni tra privati prevede il raggiungimento di accordi verbali e la stipula diretta di un preliminare Notarile. Mai scrivere un proposta di acquisto senza agenzia o senza un professionista competente.

Attenzione, anche in questo caso prima di firmare atti di qualunque natura è bene capire se sull’immobile sono state condotte le giuste analisi tecniche ed amministrative di cui parleremo in seguito.

Evitiamo preliminari fai da te, ne ho visti parecchi nel tempo e durante le consulenze maturate da questo blog immobiliare contando un numero abnorme di strafalcioni e conseguenti danni alle persone.

Visti i costi ridotti di un atto negoziale Notarile non vedo perché imbarcarsi in queste audaci quanto stupide forzature magari cercando sul web dei fac-simile o, ancora peggio, documenti precompilati.

Come fare una proposta in agenzia

Come anticipato, la proposta di acquisto classica viene prodotta dalle agenzie immobiliari ed il più delle volte viene scritta per mezzo di modulistica stampata che, ad onor di cronaca, non amo particolarmente.

Questo poiché nel complicato mercato immobiliare di oggi e come vedremo in seguito, talmente numerosi sono gli aspetti da contemplare che solo moduli veramente ben fatti possono essere ritenuti all’altezza.

Solitamente le migliori agenzie immobiliari si sono evolute sotto questo aspetto e tra i moduli che ho visto quelli delle Federazioni sono ad oggi i migliori con speciale riferimento a FIAIP e FIMAA.

Ogni società di mediazione ha l’obbligo di depositare i modelli ed i formulari presso la Camera di Commercio competente per territorio.

In tutti i casi ogni proposta di acquisto verrà corredata anche di un assegno fornito dal compratore ed intestato al venditore, mai all’agenzia, a diversi titoli quali deposito fiduciario, caparre confirmatoria o penitenziale.

Ultima nota prima degli approfondimenti, i documenti redatti secondo questa prassi sono il più delle volte proposte irrevocabili di acquisto, la cui irrevocabilità è limitata ai termini essenziali specificati. Di questi aspetti parliamo meglio dopo nei relativi paragrafi, ora vediamo cosa e come scrivere.

Cosa scrivere sulla proposta irrevocabile di acquisto

Entriamo ora nel vivo del nostro articolo analizzando insieme cosa scrivere sulla proposta di acquisto, le sezioni principali e, nei paragrafi successivi, come tutelarsi sotto i vari aspetti.

Censimento delle parti

Venditore e compratore vengono dettagliatamente censiti, con tutti  i dati anagrafici e di residenza. Nel caso l’immobile sia cointestato, assicuriamoci di indirizzare la proposta di acquisto a tutte le persone costituenti il 100% della proprietà.

Portate con voi carta di identità, codice fiscale o tessera sanitaria oltre al già menzionato libretto degli assegni. Nel caso acquistiate come azienda è procuratevi una visura Camerale aggiornata e, se società di capitali, delibera di CdA e relativa procura.

Anagrafica dell’immobile

Dati catastali, descrizione morfologica accurata e presenza di accessori vanno espressamente menzionati sul documento per identificare oltre ogni ragionevole dubbio l’immobile oggetto di proposta.

Ho scritto anche un articolo su come leggere una visura catastale, magari può tornarvi utile poiché in essa sono contenuti proprio questi dati.

Situazione urbanistica, impianti, pesi gravami, ipoteche

Come vedremo dopo, questo punto della proposta irrevocabile di acquisto è quello che crea il maggior numero di contenziosi poiché, purtroppo, viene spesso compilato in maniera superficiale e senza le corrette informazioni.

Proprio in merito a questo vi ricordo le recenti sentenze delle Corte di Cassazione le quali esprimono l’obbligo del mediatore di informarsi a fondo circa l’immobile oggetto di vendita secondo quanto contenuto nell’art. 1759 CC, Comma 1.

In questo rientrano tutti i criteri di agibilità, conformità urbanistica, presenza di ipoteche quali quelle volontarie da mutuo, diritti di terzi e quant’altro in ordine alla libera commerciabilità dell’immobile.

Leggere anche: Sanatoria in corso di vendita immobile, se si presenta questo tipo di situazione è bene descrivere perfettamente in proposta tutti gli aspetti inerenti i doveri del venditore.

Nota importante di questa sezione, lo stato e la presenza di certificazione per gli impianti tecnologici a servizio dell’unità devono essere chiaramente riportati sulla proposta irrevocabile di acquisto.

Prezzo, modalità di pagamento e validità della proposta di acquisto

La proposta di acquisto dovrà esprime chiaramente il prezzo offerto per l’immobile, le modalità di pagamento ed i termini temporali di irrevocabilità.

Termini essenziali entro e non oltre cui il documento è da intendersi valido e vincolante.

Non solo, nel documento dovranno anche essere contenuti i termini ultimi per la stipula del rogito con conseguente immissione in possesso e consegna dell’immobile.

Subordinazioni e pattuizioni speciali

Oltre alla base di minima appena menzionata, sarà necessario riportare formalmente nella proposta di acquisto eventuali necessità vincolanti per l’acquisto quali la subordinazione per l’ottenimento del mutuo che vedremo in seguito oppure il verificarsi di altre condizioni incerte al momento della formulazione.

Sconsiglio per motivi fiscali di includere gli arredi, lasciando il ruolo ad una scrittura privata a parte in modo che il prezzo dell’atto negoziale sia da intendersi per il solo immobile.

Quando in una compravendita immobiliare operano due distinti mediatori in regime di collaborazione tra agenzie immobiliari è bene descrivere il tutto e la relativa suddivisione delle future provvigioni.

Altro caso classico di pattuizioni speciali lo troviamo quando stiamo acquistando immobile all’interno di pratiche di saldo e stralcio immobiliare.

In questi casi il contratto dovrà contenere anche tutte le regolamentazioni specifiche della singola transazione soprattutto in merito alle decisioni del creditore.

Assegno proposta di acquisto immobiliare

Sempre parlando di contenuto della proposta di acquisto, l’assegno a corredo, oltre ad essere rafforzativo dell’impegno, quantifica il danno da inadempienza.

Si tratta di un assegno di conto corrente bancario che può essere inquadrato sotto diverse forme tra le quali prediligo quella di deposito fiduciario. Non è necessario sia circolare, con la proposta non si compra nulla, ci si fanno solo reciproche promesse.

Tale assegno quantifica il danno ed una volta che la proposta viene accettata dal venditore varia la sua natura in quota della complessiva caparra che sarà completata durante la stipula del preliminare Notarile se previsto. Nel caso questo non si avveri e si opti per andare direttamente a rogito assume, invece, natura di acconto prezzo.

Sulla proposta vi verrà chiesto di decidere se l’agenzia immobiliare può consegnarlo al venditore dopo l’accettazione della stessa o durante il successivo atto Notarile, preliminare o rogito che sia. Il mio consiglio è di far arrivare l’assegno nelle mani del venditore solo davanti al Notaio ed ovviamente pretendete sempre di averne una copia.

A chi intestare l’assegno

Sembra una banalità ma vi posso garantire che ho visto assegni intestati all’agenzia immobiliare o a terzi senza titolo.

L’assegno a corredo della proposta di acquisto deve essere intestato solo ed esclusivamente al proprietario dell’immobile.

Nel caso sia cointestato, l’assegno può menzionare entrambi i comproprietari.

Proposta di acquisto senza assegno di caparra o deposito

Nonostante nel 99% esso sia presente bisogna sfatare un luogo comune. Gli accordi contenuti in un’offerta di acquisto immobiliare sono perfettamente validi anche se non corredati di assegno. Diventa solo un po più complicato definire il quantum di eventuali inadempienze.

Proposta di acquisto per persona da nominare

Apriamo una parantesi importante in ordine al censimento delle parti descritto poco fa ricordando che è possibile applicare quello che in gergo tecnico prende il nome di Diritto di Nomina.

Il diritto di nomina permette al proponente di nominare un terzo per la successiva stipula del rogito.

E’ molto utile quando magari ancora il compratore non è certo se cointestare col coniuge o con i figli.

Viene riportata una recita più o meno di questo tenore ” il proponente……xxx.xxxxx, per se, persona, enti o società che si riserva di nomiare ecc ec….”.  Il diritto di nomina risulta utile anche quando insorgono problemi ed il compratore non può adempiere. In questo caso egli ha facoltà di cedere l’accordo al terzo.

Lato venditore ciò non rappresenta rischio alcuno poiché se il terzo in generale non adempie il proponente resta obbligato in solido e deve rispondere.

Diritto di prelazione

Quando oggetto della vostra proposta di acquisto è un immobile vincolato o costruito in edilizia convenzionata è necessario riportare gli effetti dell’eventuale esercizio del diritto di prelazione.

Dovete tenere presente che essa non è un atto sufficiente ed utilizzabile nell’esercizio del diritto di prelazione. O meglio utilizzabile si ma vale come il due di coppe o quasi.

La comunicazione per l’esercizio del diritto deve comprendere o un preliminare Notarile o un rogito e quindi sarà necessario comunque arrivare davanti al Notaio. Pensate che alcuni Notai in questo caso stipulano un primo rogito ed un ulteriore atto di perfezionamento dopo il mancato esercizio della prelazione.

Quanto dura la proposta di acquisto

Il periodo di validità della proposta è da riportarsi sulla medesima. Solitamente si impone al venditore di rispondere entro circa una settimana in modo da non tirare le cose troppo per la lunga.

Discorso diverso per il diritto che il mediatore vanta su uno specifico acquirente anche dopo l’eventuale scadenza della proposta. Ne parlo nel mio articolo sul foglio visita immobiliare

Per contro, chi vende deve ASSOLUTAMENTE diffidare di proposte con durate di 24 ore. La fretta è madre solo di cattivi affari, almeno questo è il mio pensiero e visto che è il mio articolo lo scrivo 🙂

Scaduto il termine di validità della proposta senza che essa sia accettata dal venditore perde ogni effetto ed efficacia. Tutti liberi senza nulla dovere a nessuno a qualsivoglia titolo.

Nota importante. Perché il contratto sia perfezionato non è sufficiente l’accettazione ma il proponente deve essere formalmente edotto del fatto. Questo può avvenire mezzo fax, pec, raccomandata o mezzo firma il calce per presa visione dell’avvenuta accettazione

Proposta di acquisto vincolata a concessione mutuo

Premetto che uno degli articoli più letti di questo mio blog è proprio inerente questo punto e che da esso scaturiscono migliaia di problemi. Si tratta di una condizione sospensiva per l’ottenimento del mutuo che posticipa il vero perfezionarsi dell’offerta di acquisto all’ottenimento del finanziamento necessario.

Lato venditore il mio consiglio è di non accettarle a meno che il proponente non si presenti con un voucher mutuo o delibera preventiva in mano poiché si rischia di perdere due mesi di tempo per ritrovarsi con un pugno di mosche.

Lato acquirente è una buona tutela se e solo se la clausola è scritta in modo valido menzionando cifra minima di mutuo da ottenere e la data ultima per l’arrivo della delibera.In aggiunta si possono menzionare altri parametri come la rata massima del mutuo che possa essere considerata accettabile.

Agli stessi compratori mi rivolgo dicendo, per contro, che a livello negoziale è meglio presentarsi da un proprietario con la corretta disponibilità economica per avanzare una trattativa profittevole.

E’, inoltre, opportuno specificare che in caso di mancata verifica della condizione anche il diritto alla provvigione dell’agenzia è da intendersi sfumato. Diverse sentenze sostengono il contrario e quindi c’è il rischio di vedersi come recapitare una richiesta di compenso. Ovviamente sta nel buon senso del mediatore, io non lo farei mai ma ci sono alcuni colleghi che magari non la pensano come me.

Visto che abbiamo iniziato a parlare di tutele reciproche, apriamo il paragrafo più importante.

Come tutelarsi nella proposta di acquisto

La tutela verso contro la mancata erogazione del mutuo non è l’unica, come abbiamo visto in questo lungo percorso la proposta di acquisto tocca tutti i lati inerenti gli attori e l’immobile.

La più alta percentuale di contenziosi nasce dalla carenza di informazioni disponibile e riportate sul documento, per cui prima di firmare qualunque atto assicuratevi di quanto segue:

  • Tutti i documenti per vendere la casa, quali precedenti edilizi, atto di provenienza, planimetria catastale, visura catastale, visura ipotecaria.
  • Che sia stato prodotto un accertamento di conformità urbanistica e catastale, ancora meglio se riportato tramite relazione tecnica integrata.
  • Assicurarsi della corretta destinazione d’uso dell’immobile
  • Che i venditori siano correttamente censiti e dimostrati effettivi proprietari tramite la verifica dell’atto di provenienza da cui evincere anche altri diritti di terzi.
  • L’agenzia può lavorare, purtroppo, anche senza mandato di vendita ma cercate di capire se l’immobile è in esclusiva o meno preferendo di gran lunga il primo caso. Si evita il rischio di ritrovarsi a combattere con altri proponenti, caso classico quando la casa è in vendita da due agenzie.

Mai e poi mai firmare una proposta di acquisto se non sono disponibili i documenti o il mediatore dimostra di non essersi informato a dovere sulla cosa che vende.

Tutti i punti appena visti sono più che importanti anche lato venditore che, con il rispetto della corretta diligenza evita pretese ed inadempienze. Sempre in capo a chi vende c’è un altro punto da valutare molto bene: le imposte ed il conseguente carico sulla vendita.

Caso classico nel vendere prima casa prima dei 5 anni, accettare proposte sena aver fatto correttamente il conto di imposte dovute ed eventuale tasse sulla plusvalenza può portare gravi scompensi economici sulla transazione.

Vediamo velocemente due casi classici di situazioni da specificare bene nel documento per la sicurezza di tutti gli attori.

Proposta di acquisto su immobile privo di agibilità

Si può vendere casa senza agibilità, a patto che il compratore ne sia formalmente edotto e se ne sia tenuto conto in sede di determinazione del prezzo.

La proposta di acquisto ed il suo contenuto sono proprio la forma di eduzione necessaria, ma se il mediatore non è a conoscenza dell’assenza del titolo la proposta resta comunque valida creando problemi notevoli ad entrambi le parti.

Viene, invece, meno ove dimostrato il diritto alla provvigione.

Stesso identico discorso nella vendita di immobile con difformità urbanistiche o nel caso di planimetria catastale non conforme allo stato di fatto. Sarà necessario pattuire nell’atto negoziali tutte le relative circostanze e gli obblighi di sanatoria.

Quando l’immobile è pervenuto per successione o donazione

Assicurarsi che ci sia stato un corretto controllo dell’atto di provenienza è importante anche per capire la natura della stessa.

Nella vendita di immobile ereditato, infatti, è bene sincerarsi che tutte le attività successorie siano terminate positivamente in modo da indirizzare la proposta agli effettivi proprietari.

Nel caso di donazione, invece, è bene riportare per esempio l’obbligo del venditore a fornire relativa assicurazione contro impugnazione.

Recesso dalla proposta di acquisto

Come più volte detto in questo lungo articolo, le proposte di acquisto sono spesso irrevocabili entro i termini essenziali in esse contenuti.

La recita da inserire è indicativamente questa:

La presente proposta è da intendersi irrevocabile fino alla giorno XX-XX-XXXX, termine ultimo dopo il quale essa perderà di ogni efficacia ove non accettata dal venditore.

Non è dunque possibile il recesso dalla proposta prima della scadenza, anche ove ancora non accettata.

Ogni modifica alla stessa post accettazione deve essere espressa in forma scritta bilateralmente accettata dal venditore.

Proposta di acquisto senza data

Nella giungla immobiliare dei giorni nostri si vede anche questo, da evitare come la peste. Una proposta di acquisto deve avere data e termini essenziali ben espressi per evitare contenziosi sulla validità temporale.

Quali rischi in merito alla proposta

Li riassumiamo in questo paragrafo visto che implicitamente ne abbiamo parlato in abbondanza. Essi possono essere praticamente azzerati se tutti gli accertamenti preventivi sono stati correttamente svolti secondo il giusto principio di due diligence immobiliare, purtroppo non sempre soddisfatto.

Proposta di acquisto non rispettata dal venditore

Abusi edilizi trovati dopo la proposta, sanatorie più lunghe del dovuto, ipoteche non cancellate possono impedire al venditore, anche se in buona fede, di stipulare il rogito entro i termini essenziali accettati.

In questo caso o si trova un comune accordo consensuale per cambiare i termini della transazione o il compratore può avanzare la pretesa di azionamento e rivalsa.

Mediamente, il venditore inadempiente corrisponde il doppio delle caparre ricevute oltre il maggior danno se dimostrabile. Non è Legge ferrea, bisogna analizzare caso per caso.

Se il compratore non rispetta gli obblighi

Un mutuo non concesso senza aver inserito la condizione sospensiva, un improvviso cambio di idea o qualsiasi altro imprevisto possono portare il compratore a non adempiere.

Perdita della caparra versate e per entrambi in tutti e due i casi provvigione da pagare visto che il mediatore, ove diligente nel suo operato, ha comunque maturato il diritto come ho approfondito anche nel mio articolo su quando pagare l’agenzia immobiliare.

Nullità della proposta di acquisto

Rari sono i casi di completa nullità della proposta, riassumibili in errori sostanziali nella definizione dell’oggetto contrattuale o poco altro.

Per dimostrare la nullità del documento un buon legale è il minimo sindacale.

La proposta di acquisto deve essere registrata

Una proposta di acquisto non è adatta alla trascrizione nei registri immobiliari, ma è soggetta a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dall’accettazione.

Il fatto che non possa essere trascritta implica che l’immobile può ancora essere venduto a terzi. Ovviamente con le naturali conseguenze di inadempienza da parte del venditore.

Costi di registrazione proposta di acquisto

Riferendoci alla normali compravendite tra privati su immobili residenziali.

  • 200 Imposta fissa
  • 0,5% degli importi versati a titolo di caparra/deposito fiduciario
  • 3% di eventuali importi imputati ad acconto prezzo
  • Marche da bollo (n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe)
  • Marche da bollo per allegati ove presenti (planimetrie, scritture ecc.)

Nel caso si proceda ad un ulteriore preliminare Notarile prima del termine ultimo per la registrazione, non decade l’obbligo. Si può ovviare registrandola come allegato del preliminare stesso.

A chi spetta la registrazione della proposta

E’ il proponente che si assume i costi di registrazione. E’ necessario ricordare che l’agenzia immobiliare è obbligata in solido al rispetto di questa obbligazione.

Ergo, per mancata registrazione delle proposte di acquisto può andare nei guai anche lei.

Facsimile proposta irrevocabile di acquisto

In una versione precedente di questo articolo avevo riprodotto un facsimile di un’offerta di acquisto media. Per la presente stesura, molto più completa ad onor di cronaca, vi rimando al file della proposta di acquisto di una Federazione Agenti Immobiliari. Lo trovate in questo link , non potete ovviamente riprodurlo ma al massimo prendere spunto.

Il mio consiglio ovviamente è sempre lo stesso più volte qui ripetuto, non redigete e non accettate proposte scritte in autonomia.

La proposta di acquisto delle aste immobiliari

In questo lungo articolo vi ho descritto il tipo di proposta di acquisto classica utilizzata per le normali compravendite immobiliare.

Non è adatta quando decidete di comprare un immobile in asta, in quel caso cambia la forma in modo integrale anche se diversi aspetti negoziali restano gli stessi.

Ne parlo meglio nel mio articolo su come funzionano le aste immobiliari, consiglio la lettura.

Conclusioni

Diamo alla proposta di acquisto l’importanza che merita poiché da essa scaturiscono obblighi, gioie e dolori. Prima di sottoscriverla, o se siete venditori di accettarla, valutatene attentamente il contenuto. Durante questa valutazione mai farvi influenzare da politiche commerciali aggressive ed assicuratevi che tutti i controlli preventivi siano stati svolti diligentemente.

Qui sotto c’è il modulo commenti per eventuali domande, visitate queste pagine se avete bisogno di una consulenza immobiliare o di una perizia immobiliare. Come sempre grazie per il tempo dedicato ai miei articoli, a presto.

Ps. Se ti è piaciuto l’articolo potresti condividerlo sui tuoi socials usando i tasti qui sotto? Sarebbe un grande aiuto

Condividi su facebook
Facebook
Condividi su twitter
Twitter
Condividi su linkedin
LinkedIn
Condividi su whatsapp
WhatsApp
Condividi su reddit
Reddit
Condividi su pinterest
Pinterest

Questo articolo ha 41 commenti.

  1. Maurizio

    Buongiorno, complimenti per la chiarezza che non ho trovato da nessuna parte. Mia cognata ha messo in vendita la casa con un’agenzia immobiliare. Nel frattempo l’ha fatta vedere al fratello di un amico che già da mesi era intenzionato a comprarla. Sfiga ha voluto che ha visita finita sono passati quelli dell’agenzia ed hanno preso la palla al balzo. Mettendo pressione al fratello dell’amico gli hanno fatto firmare una proposta di acquisto. Mia cognata si è fatta abbastanza fregare. È corretto? Loro non hanno firmato la presa di visione della casa, perché non è l’agenzia che ha messo loro in contatto. Se si aspetta la conclusione del mandato si hanno ugualmente vincoli? a me sembra che l’agenzia non sia stata del tutto corretta. Grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Beh di certo io non lo avrei fatto. Purtroppo quella proposta sottoscritta è una dimostrazione che l’agenzia può sfruttare per richiedere il diritto alla provvigione. Teniamo presente che se c’era un incarico in esclusiva sua cognata non doveva violarlo facendo vedere la casa. Un incarico viene conferito liberamente da un venditore e quindi quando si vuole vendere privatamente non ha senso sottoscriverli. A questo punto, onde evitare liti legali che non consiglio mai, direi che una riunione collettiva tra tutti voi e l’agenzia per trovare una corretta mediazione possa essere una strada percorribile . In caso contrario l’unica via è quella di un legale per analizzare le formalità e richiedere un arbitrato in quanto la scadenza del mandato non fa decadere la visione dell’immobile ed anche in assenza di foglio visita abbia una proposta che dimostra la relazione tra candidato acquirente ed agenzia. Forza, ma esiste. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. Giulio

    Buonasera, favorevolmente colpito dalla sua cortesia, professionalità e competenza, le sottopongo speranzoso anche il mio dilemma: ho visionato un appartamento con un agente che lo proponeva ad un prezzo, successivamente l’ho contatto per fare proposta di acquisto e mi ha informato che il prezzo richiesto era stato aumentato. Risentito per la scarsa professionalità ho rinunciato a fare la proposta. Dopo qualche settimana rispondendo ad un annuncio privato, dal proprietario dell’immobile ho appreso che quando l’immobile mi era stato proposto, l’agenzia non aveva ancora alcun mandato, e che a permetterne la visita a sua insaputa era stato un suo conoscente. In conclusione, poiché il proprietario nel mandato che ha conferito all’agenzia, dopo qualche settimana dalla mia visita, ha richiesto che venisse precisato che nessuna provvigione da questi era dovuta in caso di vendita a persone che avessero visionato la casa prima del conferimento del mandato, mi chiedo se io invece sarei tenuto, considerato il comportamento dell’agente per lo meno eticamente discutibile, a corrispondere la provvigione.
    La ringrazio e saluto.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per i complimenti. Il fatto che il mandato sia stato firmato dopo non incide sulle nostre attività in quanto comunque lei ha visionato l’immobile per mano del mediatore. Anzi, l’assenza di mandato riporta alla mediazione ordinaria e questo gioca addirittura a suo sfavore. Bisogna capire ora se il sollevamento dalla provvigione menzionata nel mandato riguarda solo chi visitò l’immobile senza intervento del mediatore rispondendo all’annuncio privato o anche a chi fu portato, come lei, dall’agente. A mio avviso non ci sono molti dubbi sul fatto che lei rientri nella prestata intermediazione, però si potrebbe tentare la via della trattativa con l’agente vista la dinamica poco lineare con cui tutto è stato impostato. Onestamente più che di mancata etica del mediatore stesso in questo caso parlerei di superficialità in quanto era suo dovere avere rapporti diretti con la proprietà e sincerarsi delle condizioni di vendita richieste e di tutto quanto inerente l’immobile,senza alcun dubbio. Ciò, però, non toglie il rapporto di mediazione instaurato e probabilmente certificato dal foglio visita che lei dovrebbe aver sottoscritto. In caso contrario si apre un mondo poiché è da dimostrare l’avvenuta intermediazione, lascio al mio interlocutore l’interpretazione. Sperando di esserle stato utile le invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  3. Fede

    Buonasera avvocato allora le espongo il mio problema . Dopo diverso tempo ho trovato l immobile adatto presso un agenzia al prezzo di 179.000 euro , firmo una proposta di acquisto con atto notarile entro il 31 marzo , la proposta di acquisto non viene firmata dalla parte venditrice quindi la trattativa finisce . Successivamw te dopo circa due mesi vengo contattato dal proprietario dell immobile dicendomi se ero interessato ad acquistare l appartamento ad una cifra superiore in quanto secondo lui l agenzia l altra volta l aveva diprezzato ci accordiamo e alla consegna dei documenti vedo che la casa al momento della proposta di acquisto non aveva ne l ape certificata 15 aprile ne l accatastamento certificato 16 maggio ne la fine lavori avvenuti l 11 maggio e quindi successiva abitabilita’ inoltre l immobile prima del nuovo accatastamento era accatastato come altri usi . Adesso l agenzia vorrebbe dare le provvigioni lei cosa ne pensa ?

    1. Fabio Zerbinati

      Mi ha appena conferito una Laurea ad Honorem! Grazie 🙂 In realtà non sono un Avvocato, io sono un agente immobiliare e Perito ed Esperto iscritto alla Camera di Commercio di Bologna. Le attività di questo blog sono legate per lo più proprio a questo secondo titolo. Passando al Suo quesito: Il ruolo dell’agente immobiliare è quello di mettere in contatto due o più parti al fine della conclusione di una affare. Essendo lei venuta in primo contatto con il venditore mezzo loro operato, questo ha prodotto un maturato diritto alla provvigione dell’agenzia. Per lo meno recitando la dottrina di base.
      Il fatto che la destinazione d’uso sia diversa potrebbe essere un appiglio in quando variazione sostanziale dell’oggetto contrattuale, ma per sentenziare bisogna andare a fondo quindi prenda la frase con la giusta ottica di mera indicazione.
      Il mio consiglio è di trattare con l’agenzia alla luce delle informazioni non precise fornitevi e di provvedere ad un preliminare Notarile dove il venditore si impegna a : Pratica edilizia per cambio d’uso ( l’uso va variato in Comune, non solo in Catasto), Corrispondenza urbanistica, Conformità catastale e nuova agibilità. L’ape è una bazzecola obbligatoria e dovrà farla lo stesso venditore prima del preliminare ma parliamo di nulla visto che ha un costo di 200€ circa e per farla bastano 4 giorni. Per tutto il resto attenzione perché è necessario capire se l’immobile ha i requisiti tecnici. Con l’auspicio di esserLe stato utile sono a porgerLe i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  4. Simone

    Buongiorno dott. Zerbinati. Innanzitutto vorrei complimentarmi con lei per l’ottimo blog che ha messo a disposizione di tutti gli utenti che sono in procinto di acquistare/vendere casa. Ho trovato una casa che ritengo interessante tramite agenzia immobiliare e sarei pronto per effettuare la mia proposta di acquisto. Il modulo prestampato dell’agenzia immobiliare è predisposto per avere solamente il nome di un soggetto (detto proponente). Io però la casa la vorrei cointestare; è possibile farlo in un secondo momento, oppure devono risultare “proponenti” entrambi gli intestatari della casa da acquistare? Il proponente è quello che deve possedere la maggior quota della casa oppure può avere anche solo una minima parte? Un altro dubbio: attualmente non posseggo un libretto di assegni (circa 2 mesi fa ho cambiato banca, e questa nuova banca rilascia il libretto di assegni solamente ai clienti da almeno 6 mesi (e io sono cliente da 2 mesi); la mia domanda è: l’assegno dato durante la proposta di acquisto, può essere firmato anche da persona diversa dal proponente o deve necessariamente essere firmato dal proponente? Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, la ringrazio molto per i complimenti! La proposta di acquisto è un atto negoziale che viene poi superato, nella gerarchia degli atti, dai successivi preliminare Notarile e rogito. Si assicuri che nel modulo sia previsto il diritto di nomina od eventualmente chieda tale integrazione. Una recita classica di tale diritto è “il proponente per sé, persone, enti o società che si riserva successivamente di nominare….”. In questo modo lei avrà la successiva facoltà di cointestare i successivi atti e quindi l’acquisto. Non vi è la necessità di preventivare le aliquote di acquisto. Tenga presente che chi firma la proposta si accolla le relative obbligazioni. Per quello che riguarda l’assegno sarebbe meglio se provenisse da conto intestato ad uno degli attori. In caso contrario utilizzate quello del terzo lasciandolo in deposito all’agenzia e restituitelo integro al titolare del conto durante gli atti successivi provvedendo a versare poi i complessivi importi dai vostri conti. Onestamente, a semplificazione, direi che richiedere un vostro libretto semplificherebbe le cose anche per gli step successivi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  5. Fabio Iana

    Gentile dott. Zerbinati spiega talmente bene con una disponibilità tale verso i suoi interlocutori veramente encomiabile. Le spiego il mio dubbio. Devo per forza accettare una proposta che mi viene (tramite agenzia) da un possibile acquirente? Intendo una proposta a prezzo pieno e senza alcun tipo di vizio? Io la vorrei rifiutare perchè non voglio più vendere. Devo pagare comunque e per intero la provvigione stabilità sul contratto stipulato con l’agenzia? In caso affermativo devo pagare solo quella riferita alla mia parte oppure anche quella che l’agenzia avrebbe percepito dall’acquirente se avessi regolarmente accettato la proposta? grazie mille.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Fabio, grazie per i complimenti! Lei non ha un obbligo di vendere, questo sia chiaro, ma l’agenzia in fondo ha fatto il suo lavoro e quindi con tutta probabilità chiederà la provvigione. In linea generale, a maggior ragione se aveva conferito un incarico, le sarà richiesto solo il compenso lato venditore. Ci sarebbe una cosa da sostenere, fermo restando che le consiglio un’amichevole trattativa con l’agenzia per spuntare un buon accordo economico. Lei mi parla di prezzo pieno, al lordo del compenso agenzia. Di fatto quello che le verrebbe in tasca da questo affare sarebbe il prezzo pattuito meno la provvigione e quindi così pieno non è. E’ una via spinosa da seguire e dal risultato incerto quindi a mio avviso è molto meglio optare per la prima strada che le ho suggerito. In fondo queste persone l’obiettivo lo hanno raggiunto e quindi si sono adoperate per lei….no? 🙂 Ringraziandola ancora le invio i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  6. Alice

    Buonasera,
    Ho fatto una proposta d’acquisto con consegna di assegno come caparra alla agenzia immobiliare. A dieci giorni dal rogito il proprietario mi dice che non libererà l’immobile per mesi perché non sa dove andare. Che valore legale ha la proposta? Posso chiedere dei danni o obbligare il venditore a firmare il rogito e ad uscire? Grazie

  7. Chiara

    Buongiorno pongo un quesito vista la professionalità dimostrata nell’esporre in maniera chiara come dovrebbe svilupparsi la vendita/acquisto di un immobile. Mia madre aveva accettato una proposta d’acquisto, non sapeva nulla dell’assegno di deposito (era un dato per me scontato), al momento del compromesso dal notaio il compratore si è tirato indietro e l’agenzia si è tenuta l’assegno che si era fatta intestare dichiarando che per legge è a garanzia delle provvigioni e non del venditore. Ha fatto vedere un cedolino in cui veniva detto che l’importo dell’assegno veniva imputato in conto provvigione alla conclusione dell’affare. Data la malafede dell’agente c’è modo di mettere un legale per recuperare la cifra? Oppure non essendo stato menzionato l’assegno nella proposta firmata da mia madre i soldi resteranno all’agenzia? La ringrazio anticipatamente per la risposta.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per i complimenti. E’ pessimo quello che è successo. Per poterLe dare indicazioni sul caso specifico dovrei vedere cosa ha firmato la mamma ma in linea generale il contratto è tra proprietario venditore ed acquirente. Il mio consiglio è quello di rivolgervi assolutamente ad un legale per un parere caso-specifico. Gli assegni di deposito fiduciario o caparre a corredo delle proposte sono a garanzia delle obbligazioni contenute ed in capo alle parti, non all’agenzia. Quest’ultima ha, per contro, effettivamente maturato il diritto alla provvigione per intervenuto accordo tra le parti ma non è questo il modo di esercitarlo. Mi spiace molto quando leggo queste cose, poiché ne viene colpita tutta la categoria. Spero Lei possa risolvere in maniera positiva e quanto prima. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Antonio

    Buongiorno, io e mia moglie nel mese di settembre abbiamo ricevuto una proposta di acqusito della nostra casa, l’immobile è di proprietà al 50% e siamo in separazione di beni.
    Il proponente a ognuno di noi ha trasmesso per raccomandata la proposta allegando però un assegno non trasferibile intestato solo a mia moglie.
    L’incarico di mediazione sottoscrito da entrambi con l’agenzia immobiliare prevedeva che, riporto testualmente: “l’agente immobiliare è autorizzato a far sottoscrivere agli aspiranti acquirenti una proposta di acquisto , e a comunicare agli stessi l’avvenuta accettazione; a ricevere e trattenere fiduciariamente gli eventuali assegni non trasferibili intestati al Venditore”.
    Essendo entrambi i coniugi venditori, l’aver emesso un assegno solo a nome della moglie può essere motivo di dichiarare la proposta nulla?
    La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta.
    Cordiali saluti.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, a mio avviso e come mero parere personale senza aver visto gli atti direi di no. La soluzione per la corretta successiva ripartizioni si applicherà in sede di trasferimento della proprietà. Durante la stipula del rogito restituite tale assegno di deposito fiduciario (non caparra) e fatevi portare i nuovi circolari per l’intero prezzo della casa suddivisi per le relative quote di spettanza. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  9. Fabio

    Salve Fabio,
    Ho letto molto attentamente il suo manoscritto sulla proposta di acquisto e lo trovo molto esaustivo e ben organizzato; avrei comunque qualche domanda aggiuntiva in merito alle clausole riguardanti le pertinenze e la concessione del mutuo:
    1) In caso di proposta per una villa con pertinenze anche separate dalla struttura principale (ad es. Legnaia, garage, terreno e muro perimetrale), queste pertinenze devono essere riportate nella proposta? devono figurare sulla visura catastale? in caso non figurino, costituiscono una irregolarità urbanistica che invalida la proposta?
    2) Allaccio fogna/servizio idrico possono essere considerate invalidanti in caso siano state eseguite irregolarmente? Esempio pratico se la villa possiede un pozzo nero che non è registrato al catasto oppure al comune e dopo la proposta lo vengo a scoprire, questo risulta essere irregolarità urbanistica che invalida la proposta?
    3) Nel mio caso specifico, io ho i soldi per completare l’acquisto anche se vorrei (in via cautelativa) richiedere un mutuo; tuttavia non ho ancora identificato l’istituto bancario e tantomeno l’importo/perizie ecc. In tal caso posso trovare una formula per definire una condizione sospensiva mutuo idonea? E se alla fine decidessi di acquistare senza mutuo, la proposta perderebbe di validità?
    4) Riguardo gli impianti tecnologici, se non chiedo certificati e non inserisco clausole (perché magari gli impianti sono accettabili anche se non in regola e certificati), a cosa si rischia di incorrere? che io sappia, l’unica certificazione che richiede attualmente la normativa è l’APE (senza la quale il rogito non si può fare).

    La ringrazio in anticipo per ogni chiarimento che voglia dare.
    Cordialmente.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per i complimenti. Mi scuso del ritardo ma mi sono concesso qualche giorno di ferie. Vado per gradi:
      – La proposta di acquisto deve contenere una completa descrizione dell’oggetto contrattuale. Il mio consiglio prima di scriverla è di verificare che quanto fisicamente presente in loco corrisponda a quanto autorizzato dal Comune di competenza. Eventuali abusi o variazioni sostanziali non invalidano la proposta ma producono il rischio di inadempienze contrattuali.
      – Stesso discorso, l’abuso o l’irregolarità non invalida la proposta a meno che non si opti per utilizzare delle adeguate clausole risolutive.
      – No, se alla fine lei si presenta senza mutuo non cambia nulla. Ovviamente rispettando tempistiche e somme al momento del rogito.
      – Non è obbligatorio che gli impianti siano a norma, ma il compratore ne deve essere formalmente edotto e di tale circostanza va specificato che se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. L’APE, invece, è obbligatoria.

      Resto disponibile ad ogni eventuale integrazione, sperando comunque di esserle stato utile. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  10. Marcella

    Salve,
    se dopo aver firmato una proposta di acquisto in agenzia immobiliare, l’agente non lo ha fatto controfirmare dal venditore, posso chiedere l’annullamento? Oppure, interessandomi l’appartamento ma, avendo fatto un errore “malizioso” (da quello che ho capito poi, l’agente, se avesse ricevuto una proposta più alta l’avrebbe venduto ad altri, in accordo col venditore) l’agente, posso rifiutarmi di pagargli la provvigione? Grazie per la cortese attenzione e buona serata

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Le proposte solitamente sono irrevocabili fino a data certa menzionata sulle stesse. Per quello che riguarda la provvigione direi che è dovuta visto che Lei ha visitato la casa tramite l’agente. Non mi piace l’atteggiamento da “asta”, seppur molti agenti lo mettano in campo trovo sia troppo sbilanciato a favore del venditore. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  11. Valentina Pasquon

    Buon giorno, in data 16 aprile ho firmato la proposta d’acquisto di in appartamento nuovo costruito nel 2013 al piano terra con un lastricato di proprietà che aveva delle perdite nei garage e nella parte comune dei garage, quindi nella proposta d’acquisto era stato specificato che prima del rogito doveva essere messo apposto a carico del venditore.
    Nella proposta la data per il rogito era il 31/07 l’agenzia mi aveva fissato la data per il rogito il 06 /08 ma oggi mi hanno chiamato per dirmi che il rogito è stato spostato il 27 / 08 in quanto i lavori fatti non hanno risolto il problema e che ci daranno un altro garage invece di quello accatastato con l’appartamento in quanto le perdite sono anche in quello.
    Ora volevo sapere se è possibile recedere il contratto con l’agenzia in quanto anche la banca ha rifatto le carte oramai per tre volte e ancora non siamo sicuri di un effettiva risoluzione del problema.
    La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta.
    Cordiali saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Difficile poterle dare un consiglio veritiero e solido senza aver preso contezza degli atti. In linea di massima, però, la variazione dell’oggetto contrattuale può essere solo consensuale e non imposta da una delle due parti. Detto questo non solo dovrebbe essere possibile recedere, ma sarebbe un gran favore al venditore ipoteticamente inadempiente agli obblighi presi.
      Discorso diverso per l’agenzia, ella ha svolto il proprio lavoro di intermediazione anche se per cause terze il tutto non è andato a buon fine. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  12. luca

    Buonasera, a gennaio ho ricevuto una proposta di acquisto della mia casa a certe condizioni : compromesso entro 31 maggio e rogito entro e non oltre 31 luglio. La proposta e stata sottoscritta da entrambe le parti. Un mese dopo l’acquirente si presenta con una nuova proposta Dove varia i termini. Niente compromesso ma rogito entro e non oltre 31 maggio. La nuova proposta non richiama la precedente e non precisa che sta a modificare la precedente ma è sottoscritta da entrambe le parti. Avendo ad oggi entrambe le proposte, quale si può ritenere valida? Inoltre se dovesse prorogarsi il termine del 31 maggio per accertamenti del mio geometra circa la regolarità edilizia ed urbanistica del mio immobile, il termine per la stipula del rogito può considerarsi perentorio se non risulta cosi definito nella proposta? In essa si scrive solo rogito entro e non oltre il 31 maggio o luglio.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Se la seconda proposta è stata da Lei accettata fondamentalmente valgono entrambe. Per quanto concerne la natura dei termini, se perentori o meno, dipende da come sono stati formulati in proposta e, ove essi effettivamente essenziali, ritardi nell’adempimento possono essere considerati principi di inadempienza. Purtroppo la recita “entro e non oltre” delinea una certa essenzialità. Nel caso effettivamente anche la seconda proposta sia stata accettata le consiglio di convocare le parti e pretendere la stipula del preliminare Notarile poiché secondo il principio di gerarchia degli atti esso supera di fatto gli accordi presi nelle proposte. In questo modo potete riscrivere senza danno gli accordi e portare a termine l’operazione contemplando anche la possibilità dei piccoli ritardi dovuti ai tempi di accertamento tecnico spesso indefiniti per natura a causa dei tempi di risposta delle amministrazioni nel fornire la documentazione. Spero di essere stato esaustivo, se avesse domande non esiti a scrivermi nuovamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  13. Stefano Beretta

    Buongiorno, ho letto la sua relazione sulla proposta di acquisto, soprattutto, sulla sua clausola ‘sospensiva su mutuo’. Pochi giorni fa io e mia moglie, che lavora in banca, ci siamo recati in una conosciuta agenzia immobiliare (che poi abbiamo saputo non avere l’esclusiva sulla vendita dell’immobile) di una nota località balneare, per formalizzare una proposta di acquisto per l’acquisto di un appartamento. Pur avendo disponibilità economiche, abbiamo deciso di fare un mutuo e abbiamo fatto inserire la clausola nella proposta….ovviamente l’agenzia ha fatto di tutto per non portare a termine la trattativa, cercando freneticamente nel breve arco temporale di scadenza della mia proposta, una possibile proposta di acquisto senza sospensiva….QUINDI MI DOMANDO, perché non dire le cose chiaramente e non accettare la mia proposta sin da subito e non far perdere tempo alle persone?
    Personalmente anche se legalmente possibile, ritengo il comportamento dell’agenzia eticamente scorretto e poco professionale

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il lavoro di un’agenzia non prevede per legge un incarico di vendita in esclusiva ma ciò non distoglie dal dover operare in regime di trasparenza e corretta informazione. Le clausole che posticipano il perfezionamento del contratto non sono ben viste, lo so, poiché posticipano anche il maturare del diritto alla provvigione, salvo alcune sentenze contrarie su cui però l’argomentazione è molto ampia. Il comportamento non è certo quello auspicabile, ma neanche aggredibile. L’unica cosa che tutti possiamo fare è sperare che a livello di Giurisprudenza cambino gli orientamenti nel più breve tempo possibile. Concordo, dunque, con lei. In pieno. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  14. Carmine D’Amato

    Salve ho un grave problema che vorrei esporle ,un agenziami ha fatto firmare una proposta d acquisto dove io acquirente mi faccio carico del certificato di agibilità ,ma consultando il mio tecnico ho scoperto che non ci sono i requisiti per averlo ,ho parlato anche con un legale ma non è stato chiaro ,forse non e pratico di queste problematiche,ho versato già una caparra da 10000 euro ,c’è qualche modo per svincolarmi da questa proposta (truffaldina),attendo un suo riscontro grazie per la cortesia

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Allora il punto è grave concordo, con l’assunzione di dovere lei ha di fatto dichiarato nella proposta di essere a conoscenza della mancanza di agibilità al punto di farsene carico. Era ovviamente da subordinare ai possibilità di ottenimento tramite clausola risolutiva espressa. Il punto ora però, mi sovviene, può essere commerciale. Mi spiego, un immobile privo di agibilità e privo non solo dei requisiti ma anche della capacità di ottenimento non è di fatto atto a svolgere la sua funzione economica e sociale. Detto questo vale molto meno della media corrispondente. Se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo? Potrebbe essere un appiglio.
      Secondo appiglio: Vessatorietà. Se da un lato è vero che siamo davanti ad un comune accordo dall’altro esso è creato fittiziamente e quindi crea un forte squilibrio a favore del venditore che in realtà dovrebbe garantire della cosa venduta.
      Terzo : ci sono, nella proposta, punti di nullità a cui attaccarsi per annullarne gli effetti?
      Quarto: oltre alla mancanza di agibilità l’immobile presenta vizi che ne comportino la non commerciabilità?
      Quinto: l’agenzia era edotta sul fatto che non fosse possibile ottenerla? E’ dimostrabile?
      Per quanto riguarda il legale, le “ordino” (amichevolmente ovviamente) di assumerne uno. Però deve essere specializzato in diritto urbanistico. Se vive in Emilia posso metterla in contatto con la persona che collabora con me.
      Lei non aveva il dovere di incaricare il suo tecnico prima di fare quella firma. Loro tutti avevano il dovere morale, deontologico e civile di informarsi sulla cosa in vendita. Detto questo, io non sarei così certo che non ci sia nulla da fare. La prego, mi faccia sapere se sono stato utile e se posso esserlo ulteriormente. Io sono un agente immobiliare e quando vedo queste cose mi sento chiamato in causa per appartenenza di categoria. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Carmine D’Amato

        Innanzitutto devo complimentarmi per le sue qualità di buon ascoltatore e sulla conoscenza che ha della materia ,devo prendere atto che forse non ho avuto ancora il piacere si trovarmi su un blog così utile e con una persona disponibile come lei signor Zerbinati ,la ringrazio per i consigli e per avermi spianato la stradò per il recupero della mia pratica ,grazie ai suoi consigli sono riuscito ad ottenere uno slittamento del compromesso che avverrà fra 10 giorni cosa da me gradita (anche perché mia mamma deve affrontare un intervento settimana prossima) ,non sono riuscito ad ottenere il deposito dell assegno dal notaio perché per quanto ho capito la parte venditrice ha bisogno dei miei 50000 euro per il riscatto del suolo della proprietà ovvero per il diritto di superficie, e inoltre ho scoperto che la parte venditrice venderà ma resterà socia della cooperativa perché la coperativa ha una causa in corso col comune e con dei condomini stessi ,conoscendo ora più dettagli aspetto un suo riscontro ,la ringrazio ancora e sarò lieto di offrirle un pranzo in costiera amalfitana se si trova di passaggio per Salerno

        1. Buongiorno, la ringrazio infinitamente per le belle parole e sono molto felice di essermi reso utile. Il blog è scritto con passione e dedizione per il mio lavoro e sapere che ha un ruolo nella serenità “immobiliare” delle persone è grande soddisfazione. Le auguro la più serena conclusione della sua operazione e non mancherò di visitare la sua magnifica terra, dove fra l’altro sono già stato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  15. Gabrio

    Buongiorno. Io ho un dubbio in realtà molto banale. lo sintetizzo in questo modo: do l’incarico ad un’agenzia stabilendo il prezzo di vendita che comparirà negli annunci. Inoltre, nella proposta viene indicato il prezzo di realizzo minimo a cui io venditore voglio giungere. Io posso rifiutare – senza dovere commissioni all’agenzia – qualsiasi proposta che non raggiunga, anche di pochissimo, il prezzo di realizzo, corretto?
    Es: stabiliamo con l’agenzia che la casa viene messa in vendita a 270.000 e che accettiamo proposte da 260.000 in su. Giunge una proposta di 259.000: posso rifiutarla e non dovere nulla all’agenzia in tutta serenità, corretto?
    Ringrazio anticipatamente e saluto.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La linea generale è giusta anche in forza nel fatto che bisognerebbe specificare se il prezzo minimo intende comprese anche le accessorie o meno. Detto questo, però, mi permetto di darle un consiglio. E’ vero e giusto che dalla vendita dobbiamo ricavare il massimo ma è anche vero che lei deve raggiungere l’obiettivo di vendita. Cerchi il suo corretto equilibrio nel discorso.
      Cosa importante. Proprio per valorizzare al massimo la sua vendita ed evitare di intoppi anche onerosi, dia incarico ad un tecnico per la verifica di conformità urbanistica e catastale, preferibilemente prima di firmare l’incarico in modo da disegnare correttamente l’oggetto contrattuale dal punto di vista amministrativo. Sperando di esserle stato utile le mando i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  16. Antonio

    Buongiorno

    Ieri ho firmato una proposta di acquisto per un appartamento, il venditore sta ancora pagando il mutuo e con parte del ricavato dalla vendita lo estinguerebbe.
    Nella proposta che ho fatto c’è questa condizione:
    “La porzione immobiliare in oggetto dovrà, a cura e spesa della parte venditrice, essere trasferita al momento del rogito notarile in conformità alle norme urbanistico -edilizie, in regola con le leggi vigenti e con i versamenti condominiali, libera da vincoli, vizi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli AD ECCEZIONE DI IPOTECA 1° GRADO VOLONTARIA”.
    (la parte in maiuscolo non era parte del modello prestampato)

    L’agente mi ha spiegato che l’eccezione dell’ ipoteca di 1° grado volontaria, era necessaria in quanto l’ipoteca verra estinta durante il rogito con parte del prezzo pattuito pre la casa, e quindi non si poteva inserire nella proposta che l’immobile fosse al rogito già esente da ipoteche.

    Però più leggo la formulazione della proposta e più mi sembra ambigua, quindi la mia domanda è: Ciò che mi ha detto l’agente è corretto? O implicitamente quella formulazione può sottintendere altro?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Concordo con l’ambiguità, con tutta probabilità in buona fede ma poco descrittiva dello sviluppo della situazione. Tale ipoteca non rappresenta un problema nella sua natura ad oggi, ma come dice Lei dovrà essere cancellata contestualmente al rogito e ciò doveva a mia avviso essere esplicitato. Proponga un’integrazione all’atto negoziale per chiarificare i fatti o eventualmente provveda ad un preliminare Notarile superante la proposta dove specificare il tutto con l’accordo del venditore. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  17. Alessia Romano

    Buongiorno

    Ho appena fatto una proposta di acquisto con vincolo di mutuo per l’acquisto di un bilocale soppalcato passato da C a A3 (abbiamo controllato le visure catastali storiche e attuali + planimetriche). L’agente immobiliare non voleva assolutamente inserire all’interno della proposta questo tipo di vincolo. Tuttavia alla fine siamo riusciti ad inserirlo. Adesso mi ritorna con la controproposta da parte della proprietà che si riassume in due opzioni:

    A. Il vincolo non viene inserito all’ottenimento del mutuo ma all’esito positivo di delibera e perizia sull’immobile
    B. Il vincolo rimane sull’ottenimento del mutuo ma vorrebbero un aumento sul prezzo finale pattuito

    Cosa cambia tra le due opzioni?
    grazie mille

    Alessia
    Grazie mille

    Alessia

    1. Buongiorno Alessia. Il vincolo a delibera e perizia può scricchiolare al fine della conclusione della affare che resta subordinata all’effettiva pervenuta liquidità. Mi è recentemente successo di vedere persone diniegate delle somme all’ultimo e quindi le garantisco che pur rientrando nella fantascienza immobiliare può succedere. Barattare la certezza con un aumento di somma invece lo vedo come un atto di mera propaganda commerciale che non approvo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  18. marco

    Buona sera, sono proprietario di un appartamento affidato ad una Agenzia ,regolarmente registrata ,stimato dalla stessa con un valore di 95.000 euro.Dopo una quindicina di giorni l’Agenzia mi ha inviato per e mail una proposta di acquisto per 89.000 euro subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo da parte dell’acquirente entro 45 giorni.””Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti senza nessuna penale per entrambe le parti “”.Dopo una settimana l’agenzia mi ha comunicato per e mail che l’acquirente non aveva ottenuto il mutuo e mi invitava a firmare una risoluzione consensuale di contratto per mancata approvazione del mutuo autorizzando la restituzione dell’assegno bancario ( 4.000 euro )dichiarando di non avere nulla da chiedere o pretendere.Cosa che ho fatto puntualmente.Dopo qualche giorno mi inviano un’ulteriore proposta acquisto di altro acquirente per un importo di 90.000 euro vincolata però ad una perizia della banca pari a 90.000 euro.Osservando la fotocopia dell’assegno bancario (5.000 euro) ,privo di data e luogo,ho notato che palesemente l’assegno era firmato ,in maniera illegibile, da una persona diversa da quella che aveva firmato la proposta (anche in questo caso una sigla illegibile ).
    Chiesto spiegazioni all’agenzia mi ha riferito telefonicamente che la parte compratrice non possedeva un libretto di assegni e pertanto aveva avuto in prestito un assegno da una terza persona !!!!L’agenzia ,comunque,aveva invitato l’acquirente a chiedere un libretto assegni alla propria Banca e trattandosi di una banca on line presumibilmente il libretto arriverà entro 15 giorni… A questo punto non vorrei dar seguito ,per ovvi motivi ,a questa ulteriore proposta.I miei dubbi : sono obbligato ad accogliere una richiesta acquisto subordinata ,questa volta, alla perizia bancaria pari a 90.000 euro? Posso chiedere modalità pagamento ed in particolare quale sarà la parte coperta da mutuo e la parte coperta da assegni CIRCOLARI?
    Posso esigere nel caso di esito negativo del mutuo /perizia una risposta scritta da parte della Banca?Come posso tutelermi?In particolare come la mettiamo con la provvigione dell’agenzia in considerazione che dalle proposte acquisto risulterebbe che la stessa Agenzia non chiede nessuna provvigione agli acquirenti?Posso oppormi ed eventuamente come tutelermi? Tutto questo in considerazione che nel mandato all’Agenzia ho sottoscritto che il pagamento della provvigione avverrà al momento del rogito. Grazie e buo n lavoro Marco

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Essendo “l’incarico” conferito all’agenzia menzionante un importo di 95.000€ ed essendo le offerte a valori inferiori lei non ha obbligo di accettazione. In realtà non lo avrebbe lo stesso però se la proposta fosse a cifre superiori l’agezia potrebbe vantare il raggiungimento del risultato, al netto delle clausole sospensive. Per quello che riguarda l’assegno del terzo la risposta è no. Non si può fare, non va bene ed aggiungo che rasenta l’assurdità poiché questo terzo non può rispondere dell’obbligazione altri a meno che non venga contrattualmente pattuito. Oltretutto non vendo il motivo di una mossa del genere visto che una proposta è valida anche se priva di deposito fiduciario. Potevano farla tranquillamente senza e prevedere un preliminare Notarile dopo l’avveramento delle condizioni sospensive permettendo così al compratore di munirsi di assegni od al limite di un circolare per la caparra (o addirittura direttamente il rogito). Lei, inoltre, può chiedere all’agenzia tutto quello che vuole, nei limiti di Legge, visto che la proposta non è loro ma è di proprietà degli attori. Per quanto riguarda la tipologia di assegni, se essi sono saldi prezzo di un rogito assolutamente circolari più parte mutuo. Se è un preliminare può andare anche un normale assegno visto che se non è coperto il compratore risulta inadempiente e quindi non è lei venditore ad incorrere in problemi. A seccature però si, ovviamente. Per quanto riguarda, invece, l’avveramento delle sospensive esse vanno formalmente dimostrate. Può bastare un’email del direttore dall’account della banca ma la cosa migliore sarebbe un verbale di diniego del mutuo. Faccio notare infine, che la sua sospensiva non riguarda tanto l’erogazione in se e per se ma il valore di perizia e quindi anche una copia della perizia stessa redatta dal perito potrebbe essere uno strumento utile. Ultimo punto, provvigione. Quella applicata dall’agenzia si chiamata intermediazione atipica unilaterale ed è autorizzata a livello legislativo ma non varia il rapporto venditore provvigione. Se l’agenzia le porta un’offerta pari o superiore al valori di incarico la provvigione è dovuta (ove vengano rispettati anche gli altri parametri di incarico quali aspetti temporali ecc) se l’agenzia porta proposte come in questo caso a valori inferiori abbiamo due casi. Se lei accetta la provvigione si matura, se lei rifiuta no. Spero di aver toccato tutti i punti e di essere stato esaustivo, non esiti a scrivermi qui se ha dubbi! Grazie a lei per aver letto i miei articoli, sono scritti con passione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Marco

        Grazie per l’attenzione.Il mio cruccio attualmente é riguardo l’eventuale pretesa della provvigione da parte dell’agenzia riguardo la prima proposta non andata in porto per il mancato ottenimento del mutuo da parte del promittente acquirente.Cosa consiglia? Grazie di cuore .Buona giornata.

        1. Buongiorno,
          la giurisprudenza è ambigua in tal dinamica. Se lei ha accettato la proposta, anorchè essa subordinata , vi sono possibilità che l’agenzia ottenga il diritto alla provvigione ove non diversamente esplicitato. Se lei non ha accettato formalmente, nessuna provvigione dovuta in quanto i parametri proposti sono inferiori a quelli di incarico. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  19. carmen

    sto acquistando un appartamento e ho fatto una proposta d’acquisto , ma fidandomi dei venditori avevamo pattuito una somma da dover spendere per alcuni lavori da eseguire in giardino, dove i proprietari mi avevano dato parola
    a eseguire entro una certa data, questo non e’ avvenuto hanno fatto lavori per una cifra inferiore rispetto a quelli pattuiti.
    mi sono enormemente offesa e vorrei retrocedere dalla proposta d’acquisto anche se ho dato gia’ un cospicuo acconto e meta’ parte all’agenzia , da premettere pagata solo da me. volevo sapere hai fini legali che valenza ha la proposta d’acquisto senza preliminare fatto dal notaio.
    attendo sue, grazie

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto,
      La proposta di acquisto, almeno nella stesura classica, è a tutti gli effetti un preliminare con tanto di reciproche obbligazioni. Differisce da quello Notarile solo per la forma non idonea alla trascrizione nei registri immobiliari. Ciò che contenuto nella proposta accettata va rispettato.
      Il punto è come è stata redatta e se le circostanze sono state correttamente esplicitate. Onestamente quando si esce dalla normale attività io consiglio sempre il preliminare Notarile, molto più completo ed ovviamente molto più tutelante…se ben fatto ovviamente. Detto e premesso questo, prima di intraprendere azioni di forza consiglio sempre l’amichevole componimento. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

Lascia un commento

Fabio Zerbinati

Agente immobiliare e Perito. Scrivo questo blog con amore e passione per il mio lavoro.

Di cosa mi occupo?

Vendere casa a Bologna

Perizie immobiliari

Consulenza immobiliare