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Proposta di acquisto casa: cosa è e come tutelarsi

Per proposta di acquisto si intende il contratto con cui vengono fissati i primi accordi durante una compravendita. Si tratta di una formalità valida per Legge a tutti gli effetti, sempre che sia formulata correttamente. 

Proprio a causa della sua forza contrattuale una proposta di acquisto poco chiara o, ancora peggio, contente punti illegittimi è la prima causa di contenziosi in materia di transazioni. 

In questo articolo vedremo insieme la forma, le criticità connesse e cercherò di darvi utili consigli derivati da oltre 10 anni di lavoro come agente immobiliare a Bologna. In merito a questo vi lascio subito un mio pensiero personale: non le amo particolarmente. 

Da un lato sono documenti validi per chiudere gli accordi in modo formale, dall’altro andrebbe redatte solamente dopo tutta una serie di accertamenti che nel mercato immobiliare medio quasi mai  si vedono.

Come funziona la proposta di acquisto

Nel 90% dei casi si tratta di atti bilaterali dove un candidato compratore manifesta i parametri di acquisto proposti al venditore dell’immobile.

Quest’ultimo, dopo averli valutati, può decidere se accettare a meno.

L’accettazione per sottoscrizione da parte del venditore di una proposta irrevocabile di acquisto trasforma la medesima in un vero e proprio preliminare di compravendita.

I contenuti assumono dunque natura di reciproche obbligazioni. Il venditore si impegna ad arrivare a rogito secondo le direttive dettate ed il compratore a rispettare le medesime. Ogni eventuale variazione degli accordi dopo l’accettazione è valida solo se espressa in modo scritto e consensuale tra le parti.

Allo stesso modo, ogni violazione dei reciproci accordi in essa contenuti prende il nome di inadempienza ed è motivo di contenzioso.

C’è un’altra forma di proposta di acquisto questa volta unilaterale: la lettera di intenti. In questo caso il documento è una mera manifestazione non vincolante di interesse all’acquisto a determinate condizioni. Le obbligazioni saranno rimandate al successivo preliminare Notarile. Viene usata pochissimo nel mercato di tutti i giorni ma in realtà si tratta di uno strumento degno di considerazione.

Proposta di acquisto senza agenzia

Proprio in base a quanto appena espresso risulta chiaro che redigere in autonomia una proposta di acquisto durante una compravendita tra privati è quanto mai sconsigliabile.

Molto meglio in questo o utilizzare la lettera di intenti non vincolante o prendere normali accordi verbali. In entrambi i casi la successiva formalità sarà un preliminare Notarile con cui i contenuti verranno tradotti nella corretta forma giuridica.

Eviterei anche preliminari fai da te, ne ho visti parecchi nel tempo e nelle consulenze date da questo blog ed onestamente ho visto grandi strafalcioni. Visti i costi ridotti di un atto negoziale Notarile non vedo perché imbarcarsi in queste attività.

La proposta irrevocabile di acquisto in agenzia immobiliare

Le agenzie immobiliari utilizzano quasi sempre questa formalità in quanto nel caso specifico essa assume anche un’altra connotazione.

La proposta accettata per l’agenzia immobiliare è la dimostrazione formale che l’affare si è perfezionato grazie al suo operato. Ergo, con l’accettazione della proposta da parte del venditore il mediatore matura il diritto alla provvigione.

Molte aziende posticipano il pagamento al successivo preliminare ma ciò non toglie che giuridicamente il diritto ad incassare lo hanno già. Esso, inoltre, persiste anche nel caso non si giunga poi alla stipula del rogito. Motivo in più per assicurarsi che le attività di controllo preventivo siano state svolte correttamente e che tutti i documenti per vendere casa siano stati raccolti e verificati. 

La proposta di acquisto classica viene redatta per lo più tramite modulistica prestampata. I relativi formulari dovrebbero essere depositati da ogni agenzia immobiliare presso la propria Camera di Commercio. Io onestamente preferisco scriverle in modo specifico per ogni singola transazione poiché non sempre le circostanze e le necessità delle parti sono facilmente riportabili su modelli prestampati.

Ovviamente, esistono modelli pessimi e modelli discreti. Assicuratevi per lo meno che siano tra quelli forniti dalla Associazioni di Categoria quali FIAIP, FIMAA, ANAMA.

Com’è fatta una proposta di acquisto

Addentriamoci nel discorso per analizzare insieme la forma che deve avere il documento e parlare un po di alcuni luoghi comuni da sfare.

Prima di tutto premettiamo che l’offerta di acquisto viene inviata dal compratore al venditore per mezzo dell’agenzia, e non indirizzata a quest’ultima.

Censimento delle parti

Venditore e compratore vengono dettagliatamente censiti, con tutti  i dati anagrafici e di residenza. In questa fase è buona cosa assicurarsi che l’intestazione del venditore corrisponda con l’effettivo proprietario.

Il compratore viene solitamente censito dall’agenzia anche mezzo documenti di identità necessari anche alla stesura della pratica anti riciclaggio. Obbligo di Legge già in questa fase.

Proposta di acquisto per persona da nominare

Il diritto di nomina, questo il nome tecnico, è una voce spesso contenuta sia nella proposta irrevocabile di acquisto che nel preliminare che permette al proponente di nominare un terzo per la successiva stipula del rogito.

E’ molto utile quando magari ancora il compratore non è certo se cointestare col coniuge o con i figli. 

Viene riportata una recita più o meno di questo tenore ” il proponente……xxx.xxxxx, per se, persona, enti o società che si riserva di nomiare ecc ec….”.  Il diritto di nomina risulta utile anche quando insorgono problemi ed il compratore non può adempiere. In questo caso egli ha facoltà di cedere l’accordo al terzo.

Lato venditore ciò non rappresenta rischio alcuno poiché se il terzo in generale non adempie il proponente resta obbligato in solido e deve rispondere.

Definizione oggetto contrattuale

E’ la descrizione morfologica dell’immobile accompagna dalla corretta identificazione catastale. In questa fase è bene assicurarsi che i dati riportati nella proposta di acquisto corrispondano perfettamente con quelli contenuti della visura catastale e nell’atto di provenienza.

La definizione dell’oggetto contrattuale dovrebbe, però, tener conto anche della situazione urbanistica. Questo con particolare riferimento a punti cruciali quali

  • Presenza di agibilità
  • Corrispondenza urbanistica
  • Corretta destinazione d’uso

Dalla documentazione catastale non è possibile evincere questi punti. Ciò che fa fede in questo senso è la quella depositata presso il Comune dove insiste l’immobile. Onde evitare sorprese, prima di scrivere la proposta chiedete all’Agenzia se è stata svolta una verifica di corrispondenza urbanistica e conformità catastale. 

Spesso per superficialità o fretta commerciale la proposta di acquisto viene stipulata in totale assenza di verifiche. Ciò implica che vengano lasciate al caso ed alle parti le eventuali successive discussioni.

Il problema risiede nel dover rispettare termini essenziali reciproci. Se la proposta prevede un rogito entro e non oltre 2 mesi e ciò non è possibile sono ovviamente rogne a carico della parte in difetto. Quando si parla di urbanistica è il proprietario, non c’è storia.

Per darvi qualche dato in più.

Nel 60% minimo delle compravendite a Bologna emergono dalle verifiche difformità necessitanti di sanatoria edilizia. Se queste ultime fossero note prima della stipula della proposta di acquisto in agenzia immobiliare si potrebbero pattuire tempistiche di sicurezza. In assenza di tali informazioni, invece, si deve correre ai ripari successivamente sperando di fare in tempo. 

Prezzo, tempistiche e modalità di pagamento.

Nella proposta irrevocabile di acquisto dovranno essere precisamente espressi

  • Prezzo totale
  • Valore della caparra
  • Termini temporali essenziali per preliminare Notarile e Rogito
  • Modalità di pagamento delle somme. A Rogito sempre assegni circolari

Le date dovranno essere esplicitate per ogni singolo successivo passaggio. Preliminare entro e non oltre il giorno xx.xx.xxxx e rogito con versamento del saldo prezzo entro e non oltre il giorno xx.xx.xxxx

Trascrizioni, gravami, ipoteche, servitù, diritti di terzi.

Il contenuto della visura ipotecaria, sempre da fare, deve essere fedelmente riportato sulla proposta di acquisto.

Può, ad esempio, di trovare ipoteche non cancellate nonostante sia pagato il debito oppure contratti di locazione ancora vivi dal punto di vista fiscale poiché non registrato il recesso. Conoscendo la situazione e rendendo partecipe formalmente il compratore sono, solitamente, tutte cose sistemabili. Quando vengono dimenticate o peggio omesse sono dolori. Essere precisi è un dovere, punto.

Se l’immobile in corso di vendita ha un mutuo in corso va menzionato e va menzionata la divisione dei doveri e l’iter che dovrà fare il finanziamento stesso con relativa ipoteca. 

Impianti tecnologici:

E bene menzionare nella proposta irrevocabile di acquisto lo stato degli impianti tecnologici a servizio dell’unità. Se essi sono dotati di certificazione, se sono funzionanti, se hanno ricevuto la giusta manutenzione nel tempo.

Se l’impianto è a norma deve avere la relativa certificazione, comprensiva di schema dell’impianto, dei materiali utilizzati e della visura dell’impresa esecutrice . Tale certificazione dovrebbe anche essere depositata in Comune (art. 11 del DM 37/2008 ). Se le certificazioni non sono disponibili meglio stare dalla parte dei bottoni e dire che gli impianti non sono a norma e che di tale circostanza se ne tenuto conto in sede di determinazione del prezzo.

Consegna dell’immobile

Una buona proposta di acquisto deve contenere tutte le circostanze relative alla successiva consegna dell’immobile.

Vi consiglio sempre di pretendere l’immissione in possesso contestuale al rogito ed al pagamento del saldo prezzo. Consegne posticipate meritano quasi sempre depositi cauzionali contro eventuali imprevisti, meglio evitare.

La formula di rito classica “libero e vacuo da persone e cose” è quella che consiglio. Se ci si accorda per includere nella cessione arredi o altro ritengo molto più proficua una scrittura privata a parte. 

Condizioni particolari

Nella proposta di acquisto classica di un’agenzia immobiliare solitamente è previsto uno spazio da riempire con  pattuizioni caso-specifiche. 

Lato venditore queste ultime vanno analizzate molto bene poiché spesso implicano situazioni fuori media e quindi oggetto di doverose valutazioni. Lato acquirente, domandare è lecito rispondere è cortesia quindi meglio evitare richieste troppo stravaganti. In 15 anni ho visto un po di tutto.

Diritto di prelazione

Quando oggetto della vostra proposta di acquisto è un immobile vincolato o costruito in edilizia convenzionata è necessario riportare gli effetti dell’eventuale esercizio del diritto di prelazione.

Dovete tenere presente che essa non è un atto sufficiente ed utilizzabile nell’esercizio del diritto di prelazione. O meglio utilizzabile si ma vale come il due di coppe o quasi.

La comunicazione per l’esercizio del diritto deve comprendere o un preliminare Notarile o un rogito e quindi sarà necessario comunque arrivare davanti al Notaio. Pensate che alcuni Notai in questo caso stipulano un primo rogito ed un ulteriore atto di perfezionamento dopo il mancato esercizio della prelazione.

Assegno proposta di acquisto immobiliare

Si tratta di un assegno di conto corrente bancario che può essere inquadrato in diversi modi. Io preferisco menzionarlo come deposito fiduciario a corredo dell’accordo negoziale. Non è necessario sia circolare, con la proposta non si compra nulla, ci si fanno solo reciproche promesse.

Tale assegno quantifica il danno ed una volta che la proposta viene accettata dal venditore varia la sua natura in caparra. O meglio, in parte della complessiva caparra che sarà più corrisposta nel caso venga stipulato anche un preliminare Notarile.

Quando si opta per andare direttamente a rogito assume, invece, natura di acconto prezzo.

In base alle due casistiche appena riportante varierà anche il costo di registrazione della proposta presso l’Agenzia delle Entrate come vedremo tra poco.

Sulla proposta vi verrà chiesto di decidere se l’agenzia immobiliare può consegnarlo al venditore dopo l’accettazione della stessa o durante il successivo atto Notarile, preliminare o rogito che sia. Il mio consiglio è di far arrivare l’assegno nelle mani del venditore solo davanti al Notaio ed ovviamente pretendete sempre di averne una copia.

A chi intestare l’assegno

Sembra una banalità ma vi posso garantire che ho visto assegni intestati all’agenzia immobiliari o a terzi senza titolo. L’assegno a corredo della proposta di acquisto deve essere intestato solo ed esclusivamente al proprietario dell’immobile.

Nel caso sia cointestato, l’assegno può menzionare entrambi i comproprietari.

Proposta di acquisto senza assegno di caparra o deposito

Nonostante nel 99% esso sia presente bisogna sfatare un luogo comune. Gli accordi contenuti in un’offerta di acquisto immobiliare sono perfettamente validi anche se non corredati di assegno.

Diventa solo un po più complicato definire il quanto di eventuali inadempienze. 

Quanto dura la proposta di acquisto

Il periodo di validità della proposta è da riportarsi sulla medesima. Solitamente si impone al venditore di rispondere entro circa una settimana in modo da non tirare le cose troppo per la lunga. 

Per contro, chi vende deve ASSOLUTAMENTE diffidare di proposte con durate di 24 ore. La fretta è madre solo di cattivi affari, almeno questo è il mio pensiero e visto che è il mio articolo lo scrivo 🙂

Scaduto il termine di validità della proposta senza che essa sia accettata dal venditore perde ogni effetto ed efficacia. Tutti liberi senza nulla dovere a nessuno a qualsivoglia titolo.

Nota importante. Perché il contratto sia perfezionato non è sufficiente l’accettazione ma il proponente deve essere formalmente edotto del fatto. Questo può avvenire mezzo fax, pec, raccomandata o mezzo firma il calce per presa visione dell’avvenuta accettazione

Proposta di acquisto vincolata al mutuo

Premetto che uno degli articoli più letti di questo mio blog è proprio inerente questo punto e che da esso scaturiscono migliaia di problemi. Si tratta di una clausola che posticipa il vero perfezionarsi dell’offerta di acquisto all’ottenimento del finanziamento necessario.

Lato venditore il mio consiglio è di non accettarle a meno che il proponente non si presenti con un voucher mutuo o delibera preventiva in mano. Si rischia di perdere due mesi di tempo per ritrovarsi con un pugno di mosche.

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RISORSA IMPORTANTE: Ho scritto un altro articolo secondo me favoloso che vi racconta nel dettaglio tutto il processo corretto per vendere casa. Leggetelo subito, è il condensato di 15 anni di lavoro 

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Lato acquirente è una buona tutela se e solo se la clausola è scritta in modo valido menzionando cifra minima di mutuo da ottenere e data ultima per l’arrivo della delibera. Ai compratori mi rivolgo dicendo, per contro, che è meglio presentarsi da un proprietario con la corretta disponibilità economica anche per trattare in modo corretto.

E’, inoltre, opportuno specificare che in caso di mancata verifica della condizione anche il diritto alla provvigione dell’agenzia è da intendersi sfumato. Diverse sentenze sostengono il contrario e quindi c’è il rischio di vedersi come recapitare una richiesta di compenso. Ovviamente sta nel buon senso del mediatore, io non lo farei mai ma ci sono alcuni colleghi che magari non la pensano come me.

La proposta di acquisto deve essere registrata

Una proposta di acquisto non è redatta in forma adatta per la trascrizione nei registri immobiliari, ma è soggetta a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dall’accettazione.

Il fatto che non possa essere trascritta implica che l’immobile può ancora essere venduto a terzi. Ovviamente con le naturali conseguenze di inadempienza da parte del venditore.

Costi di registrazione proposta di acquisto

Riferendoci alla normali compravendite tra privati su immobili residenziali.

  • 200 Imposta fissa
  • 0,5% degli importi versati a titolo di caparra/deposito fiduciario
  • 3% di eventuali importi imputati ad acconto prezzo
  • Marche da bollo (n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe)
  • Marche da bollo per allegati ove presenti (planimetrie, scritture ecc.)

Nel caso si proceda ad un ulteriore preliminare Notarile prima del termine ultimo per la registrazione, non decade l’obbligo, ma si può ovviare registrandola come allegato del preliminare stesso.

A chi spetta la registrazione della proposta

E’ il proponente che si assume i costi di registrazione. E’ necessario ricordare che l’agenzia immobiliare è obbligata in solido al rispetto di questa obbligazione.

Ergo, per mancata registrazione delle proposte di acquisto può andare nei guai anche lei.

FAC Simile proposta irrevocabile di acquisto

In una versione precedente di questo articolo avevo riprodotto un fac simile di un’offerta di acquisto media. Per la presente stesura, molto più completa ad onor i cronaca, vi rimando al .pdf della proposta di acquisto di una Federazione Agenti Immobiliari. La trovate in questo link , non potete ovviamente riprodurla ma al massima prendere spunto.

Il mio consiglio ovviamente è sempre lo stesso, non redigete e non accettate proposte scritte in autonomia ma affidatevi a chi è competente.

CONCLUSIONI

Diamo alla proposta di acquisto l’importanza che merita. Da essa scaturiscono obblighi, gioie e dolori. Prima di sottoscriverla, o sei siete venditori di accettarla, valutatene attentamente il contenuto. Durante questa valutazione mai farvi influenzare da politiche commerciali aggressive.

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli. A presto.

Grazie per aver letto l'articolo

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel vendere i propri immobili.

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Questo articolo ha 32 commenti.

  1. Gentile dott. Zerbinati spiega talmente bene con una disponibilità tale verso i suoi interlocutori veramente encomiabile. Le spiego il mio dubbio. Devo per forza accettare una proposta che mi viene (tramite agenzia) da un possibile acquirente? Intendo una proposta a prezzo pieno e senza alcun tipo di vizio? Io la vorrei rifiutare perchè non voglio più vendere. Devo pagare comunque e per intero la provvigione stabilità sul contratto stipulato con l’agenzia? In caso affermativo devo pagare solo quella riferita alla mia parte oppure anche quella che l’agenzia avrebbe percepito dall’acquirente se avessi regolarmente accettato la proposta? grazie mille.

    1. Buongiorno Fabio, grazie per i complimenti! Lei non ha un obbligo di vendere, questo sia chiaro, ma l’agenzia in fondo ha fatto il suo lavoro e quindi con tutta probabilità chiederà la provvigione. In linea generale, a maggior ragione se aveva conferito un incarico, le sarà richiesto solo il compenso lato venditore. Ci sarebbe una cosa da sostenere, fermo restando che le consiglio un’amichevole trattativa con l’agenzia per spuntare un buon accordo economico. Lei mi parla di prezzo pieno, al lordo del compenso agenzia. Di fatto quello che le verrebbe in tasca da questo affare sarebbe il prezzo pattuito meno la provvigione e quindi così pieno non è. E’ una via spinosa da seguire e dal risultato incerto quindi a mio avviso è molto meglio optare per la prima strada che le ho suggerito. In fondo queste persone l’obiettivo lo hanno raggiunto e quindi si sono adoperate per lei….no? 🙂 Ringraziandola ancora le invio i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  2. Buongiorno pongo un quesito vista la professionalità dimostrata nell’esporre in maniera chiara come dovrebbe svilupparsi la vendita/acquisto di un immobile. Mia madre aveva accettato una proposta d’acquisto, non sapeva nulla dell’assegno di deposito (era un dato per me scontato), al momento del compromesso dal notaio il compratore si è tirato indietro e l’agenzia si è tenuta l’assegno che si era fatta intestare dichiarando che per legge è a garanzia delle provvigioni e non del venditore. Ha fatto vedere un cedolino in cui veniva detto che l’importo dell’assegno veniva imputato in conto provvigione alla conclusione dell’affare. Data la malafede dell’agente c’è modo di mettere un legale per recuperare la cifra? Oppure non essendo stato menzionato l’assegno nella proposta firmata da mia madre i soldi resteranno all’agenzia? La ringrazio anticipatamente per la risposta.

    1. Buongiorno e grazie per i complimenti. E’ pessimo quello che è successo. Per poterLe dare indicazioni sul caso specifico dovrei vedere cosa ha firmato la mamma ma in linea generale il contratto è tra proprietario venditore ed acquirente. Il mio consiglio è quello di rivolgervi assolutamente ad un legale per un parere caso-specifico. Gli assegni di deposito fiduciario o caparre a corredo delle proposte sono a garanzia delle obbligazioni contenute ed in capo alle parti, non all’agenzia. Quest’ultima ha, per contro, effettivamente maturato il diritto alla provvigione per intervenuto accordo tra le parti ma non è questo il modo di esercitarlo. Mi spiace molto quando leggo queste cose, poiché ne viene colpita tutta la categoria. Spero Lei possa risolvere in maniera positiva e quanto prima. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  3. Buongiorno, io e mia moglie nel mese di settembre abbiamo ricevuto una proposta di acqusito della nostra casa, l’immobile è di proprietà al 50% e siamo in separazione di beni.
    Il proponente a ognuno di noi ha trasmesso per raccomandata la proposta allegando però un assegno non trasferibile intestato solo a mia moglie.
    L’incarico di mediazione sottoscrito da entrambi con l’agenzia immobiliare prevedeva che, riporto testualmente: “l’agente immobiliare è autorizzato a far sottoscrivere agli aspiranti acquirenti una proposta di acquisto , e a comunicare agli stessi l’avvenuta accettazione; a ricevere e trattenere fiduciariamente gli eventuali assegni non trasferibili intestati al Venditore”.
    Essendo entrambi i coniugi venditori, l’aver emesso un assegno solo a nome della moglie può essere motivo di dichiarare la proposta nulla?
    La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta.
    Cordiali saluti.

    1. Buongiorno, a mio avviso e come mero parere personale senza aver visto gli atti direi di no. La soluzione per la corretta successiva ripartizioni si applicherà in sede di trasferimento della proprietà. Durante la stipula del rogito restituite tale assegno di deposito fiduciario (non caparra) e fatevi portare i nuovi circolari per l’intero prezzo della casa suddivisi per le relative quote di spettanza. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. Salve Fabio,
    Ho letto molto attentamente il suo manoscritto sulla proposta di acquisto e lo trovo molto esaustivo e ben organizzato; avrei comunque qualche domanda aggiuntiva in merito alle clausole riguardanti le pertinenze e la concessione del mutuo:
    1) In caso di proposta per una villa con pertinenze anche separate dalla struttura principale (ad es. Legnaia, garage, terreno e muro perimetrale), queste pertinenze devono essere riportate nella proposta? devono figurare sulla visura catastale? in caso non figurino, costituiscono una irregolarità urbanistica che invalida la proposta?
    2) Allaccio fogna/servizio idrico possono essere considerate invalidanti in caso siano state eseguite irregolarmente? Esempio pratico se la villa possiede un pozzo nero che non è registrato al catasto oppure al comune e dopo la proposta lo vengo a scoprire, questo risulta essere irregolarità urbanistica che invalida la proposta?
    3) Nel mio caso specifico, io ho i soldi per completare l’acquisto anche se vorrei (in via cautelativa) richiedere un mutuo; tuttavia non ho ancora identificato l’istituto bancario e tantomeno l’importo/perizie ecc. In tal caso posso trovare una formula per definire una condizione sospensiva mutuo idonea? E se alla fine decidessi di acquistare senza mutuo, la proposta perderebbe di validità?
    4) Riguardo gli impianti tecnologici, se non chiedo certificati e non inserisco clausole (perché magari gli impianti sono accettabili anche se non in regola e certificati), a cosa si rischia di incorrere? che io sappia, l’unica certificazione che richiede attualmente la normativa è l’APE (senza la quale il rogito non si può fare).

    La ringrazio in anticipo per ogni chiarimento che voglia dare.
    Cordialmente.

    1. Buongiorno e grazie per i complimenti. Mi scuso del ritardo ma mi sono concesso qualche giorno di ferie. Vado per gradi:
      – La proposta di acquisto deve contenere una completa descrizione dell’oggetto contrattuale. Il mio consiglio prima di scriverla è di verificare che quanto fisicamente presente in loco corrisponda a quanto autorizzato dal Comune di competenza. Eventuali abusi o variazioni sostanziali non invalidano la proposta ma producono il rischio di inadempienze contrattuali.
      – Stesso discorso, l’abuso o l’irregolarità non invalida la proposta a meno che non si opti per utilizzare delle adeguate clausole risolutive.
      – No, se alla fine lei si presenta senza mutuo non cambia nulla. Ovviamente rispettando tempistiche e somme al momento del rogito.
      – Non è obbligatorio che gli impianti siano a norma, ma il compratore ne deve essere formalmente edotto e di tale circostanza va specificato che se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. L’APE, invece, è obbligatoria.

      Resto disponibile ad ogni eventuale integrazione, sperando comunque di esserle stato utile. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  5. Salve,
    se dopo aver firmato una proposta di acquisto in agenzia immobiliare, l’agente non lo ha fatto controfirmare dal venditore, posso chiedere l’annullamento? Oppure, interessandomi l’appartamento ma, avendo fatto un errore “malizioso” (da quello che ho capito poi, l’agente, se avesse ricevuto una proposta più alta l’avrebbe venduto ad altri, in accordo col venditore) l’agente, posso rifiutarmi di pagargli la provvigione? Grazie per la cortese attenzione e buona serata

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Le proposte solitamente sono irrevocabili fino a data certa menzionata sulle stesse. Per quello che riguarda la provvigione direi che è dovuta visto che Lei ha visitato la casa tramite l’agente. Non mi piace l’atteggiamento da “asta”, seppur molti agenti lo mettano in campo trovo sia troppo sbilanciato a favore del venditore. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  6. Buon giorno, in data 16 aprile ho firmato la proposta d’acquisto di in appartamento nuovo costruito nel 2013 al piano terra con un lastricato di proprietà che aveva delle perdite nei garage e nella parte comune dei garage, quindi nella proposta d’acquisto era stato specificato che prima del rogito doveva essere messo apposto a carico del venditore.
    Nella proposta la data per il rogito era il 31/07 l’agenzia mi aveva fissato la data per il rogito il 06 /08 ma oggi mi hanno chiamato per dirmi che il rogito è stato spostato il 27 / 08 in quanto i lavori fatti non hanno risolto il problema e che ci daranno un altro garage invece di quello accatastato con l’appartamento in quanto le perdite sono anche in quello.
    Ora volevo sapere se è possibile recedere il contratto con l’agenzia in quanto anche la banca ha rifatto le carte oramai per tre volte e ancora non siamo sicuri di un effettiva risoluzione del problema.
    La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta.
    Cordiali saluti

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Difficile poterle dare un consiglio veritiero e solido senza aver preso contezza degli atti. In linea di massima, però, la variazione dell’oggetto contrattuale può essere solo consensuale e non imposta da una delle due parti. Detto questo non solo dovrebbe essere possibile recedere, ma sarebbe un gran favore al venditore ipoteticamente inadempiente agli obblighi presi.
      Discorso diverso per l’agenzia, ella ha svolto il proprio lavoro di intermediazione anche se per cause terze il tutto non è andato a buon fine. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  7. Buonasera, a gennaio ho ricevuto una proposta di acquisto della mia casa a certe condizioni : compromesso entro 31 maggio e rogito entro e non oltre 31 luglio. La proposta e stata sottoscritta da entrambe le parti. Un mese dopo l’acquirente si presenta con una nuova proposta Dove varia i termini. Niente compromesso ma rogito entro e non oltre 31 maggio. La nuova proposta non richiama la precedente e non precisa che sta a modificare la precedente ma è sottoscritta da entrambe le parti. Avendo ad oggi entrambe le proposte, quale si può ritenere valida? Inoltre se dovesse prorogarsi il termine del 31 maggio per accertamenti del mio geometra circa la regolarità edilizia ed urbanistica del mio immobile, il termine per la stipula del rogito può considerarsi perentorio se non risulta cosi definito nella proposta? In essa si scrive solo rogito entro e non oltre il 31 maggio o luglio.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Se la seconda proposta è stata da Lei accettata fondamentalmente valgono entrambe. Per quanto concerne la natura dei termini, se perentori o meno, dipende da come sono stati formulati in proposta e, ove essi effettivamente essenziali, ritardi nell’adempimento possono essere considerati principi di inadempienza. Purtroppo la recita “entro e non oltre” delinea una certa essenzialità. Nel caso effettivamente anche la seconda proposta sia stata accettata le consiglio di convocare le parti e pretendere la stipula del preliminare Notarile poiché secondo il principio di gerarchia degli atti esso supera di fatto gli accordi presi nelle proposte. In questo modo potete riscrivere senza danno gli accordi e portare a termine l’operazione contemplando anche la possibilità dei piccoli ritardi dovuti ai tempi di accertamento tecnico spesso indefiniti per natura a causa dei tempi di risposta delle amministrazioni nel fornire la documentazione. Spero di essere stato esaustivo, se avesse domande non esiti a scrivermi nuovamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Buongiorno, ho letto la sua relazione sulla proposta di acquisto, soprattutto, sulla sua clausola ‘sospensiva su mutuo’. Pochi giorni fa io e mia moglie, che lavora in banca, ci siamo recati in una conosciuta agenzia immobiliare (che poi abbiamo saputo non avere l’esclusiva sulla vendita dell’immobile) di una nota località balneare, per formalizzare una proposta di acquisto per l’acquisto di un appartamento. Pur avendo disponibilità economiche, abbiamo deciso di fare un mutuo e abbiamo fatto inserire la clausola nella proposta….ovviamente l’agenzia ha fatto di tutto per non portare a termine la trattativa, cercando freneticamente nel breve arco temporale di scadenza della mia proposta, una possibile proposta di acquisto senza sospensiva….QUINDI MI DOMANDO, perché non dire le cose chiaramente e non accettare la mia proposta sin da subito e non far perdere tempo alle persone?
    Personalmente anche se legalmente possibile, ritengo il comportamento dell’agenzia eticamente scorretto e poco professionale

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il lavoro di un’agenzia non prevede per legge un incarico di vendita in esclusiva ma ciò non distoglie dal dover operare in regime di trasparenza e corretta informazione. Le clausole che posticipano il perfezionamento del contratto non sono ben viste, lo so, poiché posticipano anche il maturare del diritto alla provvigione, salvo alcune sentenze contrarie su cui però l’argomentazione è molto ampia. Il comportamento non è certo quello auspicabile, ma neanche aggredibile. L’unica cosa che tutti possiamo fare è sperare che a livello di Giurisprudenza cambino gli orientamenti nel più breve tempo possibile. Concordo, dunque, con lei. In pieno. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  9. Salve ho un grave problema che vorrei esporle ,un agenziami ha fatto firmare una proposta d acquisto dove io acquirente mi faccio carico del certificato di agibilità ,ma consultando il mio tecnico ho scoperto che non ci sono i requisiti per averlo ,ho parlato anche con un legale ma non è stato chiaro ,forse non e pratico di queste problematiche,ho versato già una caparra da 10000 euro ,c’è qualche modo per svincolarmi da questa proposta (truffaldina),attendo un suo riscontro grazie per la cortesia

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Allora il punto è grave concordo, con l’assunzione di dovere lei ha di fatto dichiarato nella proposta di essere a conoscenza della mancanza di agibilità al punto di farsene carico. Era ovviamente da subordinare ai possibilità di ottenimento tramite clausola risolutiva espressa. Il punto ora però, mi sovviene, può essere commerciale. Mi spiego, un immobile privo di agibilità e privo non solo dei requisiti ma anche della capacità di ottenimento non è di fatto atto a svolgere la sua funzione economica e sociale. Detto questo vale molto meno della media corrispondente. Se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo? Potrebbe essere un appiglio.
      Secondo appiglio: Vessatorietà. Se da un lato è vero che siamo davanti ad un comune accordo dall’altro esso è creato fittiziamente e quindi crea un forte squilibrio a favore del venditore che in realtà dovrebbe garantire della cosa venduta.
      Terzo : ci sono, nella proposta, punti di nullità a cui attaccarsi per annullarne gli effetti?
      Quarto: oltre alla mancanza di agibilità l’immobile presenta vizi che ne comportino la non commerciabilità?
      Quinto: l’agenzia era edotta sul fatto che non fosse possibile ottenerla? E’ dimostrabile?
      Per quanto riguarda il legale, le “ordino” (amichevolmente ovviamente) di assumerne uno. Però deve essere specializzato in diritto urbanistico. Se vive in Emilia posso metterla in contatto con la persona che collabora con me.
      Lei non aveva il dovere di incaricare il suo tecnico prima di fare quella firma. Loro tutti avevano il dovere morale, deontologico e civile di informarsi sulla cosa in vendita. Detto questo, io non sarei così certo che non ci sia nulla da fare. La prego, mi faccia sapere se sono stato utile e se posso esserlo ulteriormente. Io sono un agente immobiliare e quando vedo queste cose mi sento chiamato in causa per appartenenza di categoria. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Innanzitutto devo complimentarmi per le sue qualità di buon ascoltatore e sulla conoscenza che ha della materia ,devo prendere atto che forse non ho avuto ancora il piacere si trovarmi su un blog così utile e con una persona disponibile come lei signor Zerbinati ,la ringrazio per i consigli e per avermi spianato la stradò per il recupero della mia pratica ,grazie ai suoi consigli sono riuscito ad ottenere uno slittamento del compromesso che avverrà fra 10 giorni cosa da me gradita (anche perché mia mamma deve affrontare un intervento settimana prossima) ,non sono riuscito ad ottenere il deposito dell assegno dal notaio perché per quanto ho capito la parte venditrice ha bisogno dei miei 50000 euro per il riscatto del suolo della proprietà ovvero per il diritto di superficie, e inoltre ho scoperto che la parte venditrice venderà ma resterà socia della cooperativa perché la coperativa ha una causa in corso col comune e con dei condomini stessi ,conoscendo ora più dettagli aspetto un suo riscontro ,la ringrazio ancora e sarò lieto di offrirle un pranzo in costiera amalfitana se si trova di passaggio per Salerno

        1. Buongiorno, la ringrazio infinitamente per le belle parole e sono molto felice di essermi reso utile. Il blog è scritto con passione e dedizione per il mio lavoro e sapere che ha un ruolo nella serenità “immobiliare” delle persone è grande soddisfazione. Le auguro la più serena conclusione della sua operazione e non mancherò di visitare la sua magnifica terra, dove fra l’altro sono già stato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  10. Buongiorno. Io ho un dubbio in realtà molto banale. lo sintetizzo in questo modo: do l’incarico ad un’agenzia stabilendo il prezzo di vendita che comparirà negli annunci. Inoltre, nella proposta viene indicato il prezzo di realizzo minimo a cui io venditore voglio giungere. Io posso rifiutare – senza dovere commissioni all’agenzia – qualsiasi proposta che non raggiunga, anche di pochissimo, il prezzo di realizzo, corretto?
    Es: stabiliamo con l’agenzia che la casa viene messa in vendita a 270.000 e che accettiamo proposte da 260.000 in su. Giunge una proposta di 259.000: posso rifiutarla e non dovere nulla all’agenzia in tutta serenità, corretto?
    Ringrazio anticipatamente e saluto.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La linea generale è giusta anche in forza nel fatto che bisognerebbe specificare se il prezzo minimo intende comprese anche le accessorie o meno. Detto questo, però, mi permetto di darle un consiglio. E’ vero e giusto che dalla vendita dobbiamo ricavare il massimo ma è anche vero che lei deve raggiungere l’obiettivo di vendita. Cerchi il suo corretto equilibrio nel discorso.
      Cosa importante. Proprio per valorizzare al massimo la sua vendita ed evitare di intoppi anche onerosi, dia incarico ad un tecnico per la verifica di conformità urbanistica e catastale, preferibilemente prima di firmare l’incarico in modo da disegnare correttamente l’oggetto contrattuale dal punto di vista amministrativo. Sperando di esserle stato utile le mando i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  11. Buongiorno

    Ieri ho firmato una proposta di acquisto per un appartamento, il venditore sta ancora pagando il mutuo e con parte del ricavato dalla vendita lo estinguerebbe.
    Nella proposta che ho fatto c’è questa condizione:
    “La porzione immobiliare in oggetto dovrà, a cura e spesa della parte venditrice, essere trasferita al momento del rogito notarile in conformità alle norme urbanistico -edilizie, in regola con le leggi vigenti e con i versamenti condominiali, libera da vincoli, vizi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli AD ECCEZIONE DI IPOTECA 1° GRADO VOLONTARIA”.
    (la parte in maiuscolo non era parte del modello prestampato)

    L’agente mi ha spiegato che l’eccezione dell’ ipoteca di 1° grado volontaria, era necessaria in quanto l’ipoteca verra estinta durante il rogito con parte del prezzo pattuito pre la casa, e quindi non si poteva inserire nella proposta che l’immobile fosse al rogito già esente da ipoteche.

    Però più leggo la formulazione della proposta e più mi sembra ambigua, quindi la mia domanda è: Ciò che mi ha detto l’agente è corretto? O implicitamente quella formulazione può sottintendere altro?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Concordo con l’ambiguità, con tutta probabilità in buona fede ma poco descrittiva dello sviluppo della situazione. Tale ipoteca non rappresenta un problema nella sua natura ad oggi, ma come dice Lei dovrà essere cancellata contestualmente al rogito e ciò doveva a mia avviso essere esplicitato. Proponga un’integrazione all’atto negoziale per chiarificare i fatti o eventualmente provveda ad un preliminare Notarile superante la proposta dove specificare il tutto con l’accordo del venditore. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  12. Buongiorno

    Ho appena fatto una proposta di acquisto con vincolo di mutuo per l’acquisto di un bilocale soppalcato passato da C a A3 (abbiamo controllato le visure catastali storiche e attuali + planimetriche). L’agente immobiliare non voleva assolutamente inserire all’interno della proposta questo tipo di vincolo. Tuttavia alla fine siamo riusciti ad inserirlo. Adesso mi ritorna con la controproposta da parte della proprietà che si riassume in due opzioni:

    A. Il vincolo non viene inserito all’ottenimento del mutuo ma all’esito positivo di delibera e perizia sull’immobile
    B. Il vincolo rimane sull’ottenimento del mutuo ma vorrebbero un aumento sul prezzo finale pattuito

    Cosa cambia tra le due opzioni?
    grazie mille

    Alessia
    Grazie mille

    Alessia

    1. Buongiorno Alessia. Il vincolo a delibera e perizia può scricchiolare al fine della conclusione della affare che resta subordinata all’effettiva pervenuta liquidità. Mi è recentemente successo di vedere persone diniegate delle somme all’ultimo e quindi le garantisco che pur rientrando nella fantascienza immobiliare può succedere. Barattare la certezza con un aumento di somma invece lo vedo come un atto di mera propaganda commerciale che non approvo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  13. Buona sera, sono proprietario di un appartamento affidato ad una Agenzia ,regolarmente registrata ,stimato dalla stessa con un valore di 95.000 euro.Dopo una quindicina di giorni l’Agenzia mi ha inviato per e mail una proposta di acquisto per 89.000 euro subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo da parte dell’acquirente entro 45 giorni.””Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti senza nessuna penale per entrambe le parti “”.Dopo una settimana l’agenzia mi ha comunicato per e mail che l’acquirente non aveva ottenuto il mutuo e mi invitava a firmare una risoluzione consensuale di contratto per mancata approvazione del mutuo autorizzando la restituzione dell’assegno bancario ( 4.000 euro )dichiarando di non avere nulla da chiedere o pretendere.Cosa che ho fatto puntualmente.Dopo qualche giorno mi inviano un’ulteriore proposta acquisto di altro acquirente per un importo di 90.000 euro vincolata però ad una perizia della banca pari a 90.000 euro.Osservando la fotocopia dell’assegno bancario (5.000 euro) ,privo di data e luogo,ho notato che palesemente l’assegno era firmato ,in maniera illegibile, da una persona diversa da quella che aveva firmato la proposta (anche in questo caso una sigla illegibile ).
    Chiesto spiegazioni all’agenzia mi ha riferito telefonicamente che la parte compratrice non possedeva un libretto di assegni e pertanto aveva avuto in prestito un assegno da una terza persona !!!!L’agenzia ,comunque,aveva invitato l’acquirente a chiedere un libretto assegni alla propria Banca e trattandosi di una banca on line presumibilmente il libretto arriverà entro 15 giorni… A questo punto non vorrei dar seguito ,per ovvi motivi ,a questa ulteriore proposta.I miei dubbi : sono obbligato ad accogliere una richiesta acquisto subordinata ,questa volta, alla perizia bancaria pari a 90.000 euro? Posso chiedere modalità pagamento ed in particolare quale sarà la parte coperta da mutuo e la parte coperta da assegni CIRCOLARI?
    Posso esigere nel caso di esito negativo del mutuo /perizia una risposta scritta da parte della Banca?Come posso tutelermi?In particolare come la mettiamo con la provvigione dell’agenzia in considerazione che dalle proposte acquisto risulterebbe che la stessa Agenzia non chiede nessuna provvigione agli acquirenti?Posso oppormi ed eventuamente come tutelermi? Tutto questo in considerazione che nel mandato all’Agenzia ho sottoscritto che il pagamento della provvigione avverrà al momento del rogito. Grazie e buo n lavoro Marco

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Essendo “l’incarico” conferito all’agenzia menzionante un importo di 95.000€ ed essendo le offerte a valori inferiori lei non ha obbligo di accettazione. In realtà non lo avrebbe lo stesso però se la proposta fosse a cifre superiori l’agezia potrebbe vantare il raggiungimento del risultato, al netto delle clausole sospensive. Per quello che riguarda l’assegno del terzo la risposta è no. Non si può fare, non va bene ed aggiungo che rasenta l’assurdità poiché questo terzo non può rispondere dell’obbligazione altri a meno che non venga contrattualmente pattuito. Oltretutto non vendo il motivo di una mossa del genere visto che una proposta è valida anche se priva di deposito fiduciario. Potevano farla tranquillamente senza e prevedere un preliminare Notarile dopo l’avveramento delle condizioni sospensive permettendo così al compratore di munirsi di assegni od al limite di un circolare per la caparra (o addirittura direttamente il rogito). Lei, inoltre, può chiedere all’agenzia tutto quello che vuole, nei limiti di Legge, visto che la proposta non è loro ma è di proprietà degli attori. Per quanto riguarda la tipologia di assegni, se essi sono saldi prezzo di un rogito assolutamente circolari più parte mutuo. Se è un preliminare può andare anche un normale assegno visto che se non è coperto il compratore risulta inadempiente e quindi non è lei venditore ad incorrere in problemi. A seccature però si, ovviamente. Per quanto riguarda, invece, l’avveramento delle sospensive esse vanno formalmente dimostrate. Può bastare un’email del direttore dall’account della banca ma la cosa migliore sarebbe un verbale di diniego del mutuo. Faccio notare infine, che la sua sospensiva non riguarda tanto l’erogazione in se e per se ma il valore di perizia e quindi anche una copia della perizia stessa redatta dal perito potrebbe essere uno strumento utile. Ultimo punto, provvigione. Quella applicata dall’agenzia si chiamata intermediazione atipica unilaterale ed è autorizzata a livello legislativo ma non varia il rapporto venditore provvigione. Se l’agenzia le porta un’offerta pari o superiore al valori di incarico la provvigione è dovuta (ove vengano rispettati anche gli altri parametri di incarico quali aspetti temporali ecc) se l’agenzia porta proposte come in questo caso a valori inferiori abbiamo due casi. Se lei accetta la provvigione si matura, se lei rifiuta no. Spero di aver toccato tutti i punti e di essere stato esaustivo, non esiti a scrivermi qui se ha dubbi! Grazie a lei per aver letto i miei articoli, sono scritti con passione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Grazie per l’attenzione.Il mio cruccio attualmente é riguardo l’eventuale pretesa della provvigione da parte dell’agenzia riguardo la prima proposta non andata in porto per il mancato ottenimento del mutuo da parte del promittente acquirente.Cosa consiglia? Grazie di cuore .Buona giornata.

        1. Buongiorno,
          la giurisprudenza è ambigua in tal dinamica. Se lei ha accettato la proposta, anorchè essa subordinata , vi sono possibilità che l’agenzia ottenga il diritto alla provvigione ove non diversamente esplicitato. Se lei non ha accettato formalmente, nessuna provvigione dovuta in quanto i parametri proposti sono inferiori a quelli di incarico. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  14. sto acquistando un appartamento e ho fatto una proposta d’acquisto , ma fidandomi dei venditori avevamo pattuito una somma da dover spendere per alcuni lavori da eseguire in giardino, dove i proprietari mi avevano dato parola
    a eseguire entro una certa data, questo non e’ avvenuto hanno fatto lavori per una cifra inferiore rispetto a quelli pattuiti.
    mi sono enormemente offesa e vorrei retrocedere dalla proposta d’acquisto anche se ho dato gia’ un cospicuo acconto e meta’ parte all’agenzia , da premettere pagata solo da me. volevo sapere hai fini legali che valenza ha la proposta d’acquisto senza preliminare fatto dal notaio.
    attendo sue, grazie

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto,
      La proposta di acquisto, almeno nella stesura classica, è a tutti gli effetti un preliminare con tanto di reciproche obbligazioni. Differisce da quello Notarile solo per la forma non idonea alla trascrizione nei registri immobiliari. Ciò che contenuto nella proposta accettata va rispettato.
      Il punto è come è stata redatta e se le circostanze sono state correttamente esplicitate. Onestamente quando si esce dalla normale attività io consiglio sempre il preliminare Notarile, molto più completo ed ovviamente molto più tutelante…se ben fatto ovviamente. Detto e premesso questo, prima di intraprendere azioni di forza consiglio sempre l’amichevole componimento. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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