Proposta di acquisto di un immobile: cosa è e come tutelarsi

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La proposta di acquisto è un documento utilizzato per lo più dall agenzie immobiliari per formalizzare gli accordi tra venditore e compratore sancendo che essi sono stati raggiunti proprio grazie all'operato del mediatore.
Proposta di acquisto in agenzia immobiliare.

La proposta di acquisto è il documento usato dall’agenzia immobiliare per formalizzare gli accordi tra venditore e compratore. Ovviamente sancendo che i medesimi sono intercorsi grazie all’operato del mediatore.

Ha, dunque, due connotazioni importanti.

  • Rappresenta la prima formalità con cui venditore e compratore stringono accordi.
  • Dimostra che l’accordo è avvenuto per mano del mediatore.

E’ vero che molte aziende richiedono il pagamento durante il preliminare Notarile, ma il diritto è comunque maturato. Parlo di questo aspetto in modo più approfondito nel mio articolo intitolato “Quando pagare l’agenzia immobiliare“, magari dategli un’occhiata dopo.

La proposta di acquisto classica viene prodotta per lo più tramite modulistica prestampata. I relativi modelli dovrebbero essere depositati da ogni agenzia immobiliare in Camera di Commercio.

Per come la vedo io, ogni operazione immobiliare è unica e singolare a prescindere che sia un acquisto prima casa o all’interno del comparto commerciale. Già il fatto di sentirmi limitato nell’accurata esposizione delle circostanze da un modulo prestampato non mi va molto a genio. Questo è uno dei principali motivi che mi hanno portato ad non usarle più ormai da tempo o per lo meno a limitarne molto l’uso.

Come è fatta una classica proposta di acquisto

Lo schema di proposta di acquisto è più o meno sempre lo stesso in ogni agenzia immobiliare. Ci sono moduli fatti decorosamente e moduli pessimi: questo è un dato di fatto.

Vediamo i punti salienti ma prima una precisazione. Il foglio visita immobiliare che probabilmente avete firmato in sede di primo sopralluogo all’immobile ha già formalizzato che quell’operazione avviene per mano del mediatore o listing agent che sia.

Non vi salti dunque in mente di provare ad inviare la proposta di acquisto direttamente al proprietario poiché anche in assenza di incarico di vendita in esclusiva dell’agente vedreste recapitarvi a casa la richiesta di provvigione.

Censimento delle parti

Venditore e compratore vengono dettagliatamente censiti, con tutti  i dati anagrafici e di residenza. La proposta deve sempre essere indirizzata al vero proprietario dell’immobile e non all’agenzia immobiliare. Nel momento in cui sarai seduto in agenzia per compilarla, ti dovrai assicurare che sia disponibile una visura catastale aggiornata sull’immobile ed il rogito di provenienza. In realtà sarebbe bene fossero presenti anche molti altri documenti, fra un po ne parlo.

Visura e rogito di provenienza servono in questa fase per essere certi di indirizzare la proposta di acquisto alle persone giuste. Non crediate che sia una cosa scontata, se ne parlo è perché vale la pena sottolinearlo.

A favore del proponente è contemplato di solito il così detto diritto di nomina. Una clausola che permette di poter intestare gli atti successivi ad altre persone, enti o società. L’effettiva trasmissione dell’accordo avverrà con un successivo “verbale di nomina”.

Un caso di applicazione? Quando un genitore propone l’acquisto di un immobile che poi intesta al figlio.

Il diritto di nomina risulta utile anche quando insorgono problemi ed il compratore non può adempiere. In questo caso egli ha facoltà di cedere l’accordo a terzi. Resta comunque inteso che dove questi ultimi non rispetteranno le obbligazioni sarà sempre il primo a dover rispondere.

Definizione dell’oggetto contrattuale nella proposta di acquisto

Ovvero dell’immobile/i oggetto di compravendita identificati sia da una chiara descrizione morfologica che dai relativi identificativi catastali. Questi ultimi dati sono contenuti in documenti quali planimetria catastale, visura catastale ed atto di provenienza. Sempre cosa buona e giusta provvedere ad un controllo incrociato di quanto contenuto nei singoli documenti menzionati. Può succedere che ci siano incongruenze ed in quel caso è bene sincerarsi del motivo, spesso costituito da mancati aggiornamenti nel tempo. E’ bene, anche in questo caso, far presente di ogni circostanza sulla proposta di acquisto.

Dalla visura si evince un altro dato importante, la rendita catastale. Da quest’ultima si calcola valore catastale dell’immobile su cui sarà da pagare l’imposta di registro nelle compravendite tra persone fisiche. Consiglio di chiedere subito all’agenzia immobiliare un’anticipazione dell’imposta che da pagare per evitare sorprese a giochi fatti.

La definizione dell’oggetto contrattuale dovrebbe però tener presente anche della situazione urbanistica. Vediamo adesso cosa intendo.

Definire correttamente l’oggetto contrattuale necessiterebbe delle risultanze di una verifica urbanistica.

Facciamo un esempio.

Se accettando la vostra proposta di acquisto promettono di vendervi una camera mansardata che invece è un sottotetto non penso siate contenti. Un esempio a caso su molti possibili, madornali errori vengono spesso fatti anche su taverne o menzionando parti di immobile non legittime.

Per assurdo ciò può succedere anche se da visure, catasto e provenienze non emerge nulla di tutto questo. Ciò che fa veramente fede in questo senso è la documentazione depositata presso il Comune dove insiste l’immobile.

Onde evitare sorprese, prima di scrivere la proposta chiedete all’Agenzia se è stata svolta una verifica di corrispondenza urbanistica e conformità catastale. Questa attività in Emilia Romagna sfocia in un documento, non obbligatorio ma utile, che prende il nome di Relazione Tecnica Integrata.

In caso contrario trovate più avanti nell’articolo un buon sistema per tutelarvi per mezzo di adeguate clausole.

Nella stragrande maggioranza dei casi la proposta di acquisto viene stipulata in totale assenza di verifiche. Ciò implica che vengano lasciate al caso ed alle parti le eventuali successive discussioni.

Il problema risiede sempre nei termini essenziali degli accordi. Non è sempre detto che l’eventuale sanatoria in corso di vendita possa essere terminata dal venditore rispettando gli accordi temporali.

Per darvi qualche dato in più.

Nel 60% minimo delle compravendite a Bologna emergono dalle verifiche difformità necessitanti di sanatoria edilizia. Se queste ultime fossero note prima della stipula della proposta di acquisto in agenzia immobiliare si potrebbero pattuire tempistiche di sicurezza tali da essere certi di avere il tempo necessario alle attività di regolarizzazione prima che scadano i termini. In assenza di tali informazioni, invece, si deve correre ai ripari successivamente sperando di fare in tempo. A volte non è possibile ed il venditore incorre in quelle che in gergo prendono il nome di inadempienze contrattuali.

Le subordinazioni nella proposta

La strada di tutela contro l’arrivo dettato da eventi futuri ignoti si chiama subordinazione della proposta. Vi descrivo le due più frequenti

La prima è la condizione sospensiva mutuo  che posticipa il perfezionamento del contratto all’ottenimento di un mutuo con requisiti minimi. Vi ricordo di utilizzare questa condizione anche nel caso disponiate di un voucher mutuo. La sicurezza non è mai troppa.

La seconda invece e la clausola risolutiva espressa che rompe gli accordi già formati ove subentrino prima del rogito abusi edilizi e problematiche tecniche ostative alla vendita.

Pattuizione del prezzo proposto e modalità di pagamento.

Vi esorto subito ad una considerazione commerciale su questo punto. I prezzi di pubblicità e sui portali immobiliari difficilmente non sono negoziabili. Il mio consiglio è sempre quello di inserire nella proposta di acquisto un prezzo  adeguato alle vostre esigenze, senza troppo farsi indirizzare da altri. Se ci pensiamo non sempre la valutazione immobile viene fatta nel modo corretto ma non possiamo certo diventare vittime di errori altrui.

Non esiste un valore univoco per una casa, è un parametro con una componente soggettiva e ciò deve essere rispettato. Nei limiti ovviamente.

In questa sezione della proposta di acquisto vengono inoltre pattuiti i tempi di corresponsione ultimi delle varie quote di pagamento.

Quanto a preliminare come caparra e quanto a rogito come saldo prezzo. Eventualmente se i due atti distano molto tra loro si possono prevedere pagamenti intermedi, solitamente cerco di evitarli.

L’assegno di deposito alla proposta di acquisto

Negli anni ne ho sentite di tutti i colori in merito a questo famoso assegno. Tale somma serve a quantificare il danno da inadempienza.

Nel momento in cui fate la proposta di acquisto l’assegno che rilascerete potrà essere un normale assegno di conto corrente bancario. Attenzione: deve essere intestato a tutti i venditori. Ne ad uno solo, ne tanto meno all’agenzia.

Non è necessario un assegno circolare, obbligatorio invece a rogito per il versamento del saldo prezzo.

Quando la proposta di acquisto viene accettata il titolo varia la sua natura. Se nella transazione è previsto un preliminare Notarile l’assegno muterà di natura da deposito fiduciario in caparra, mentre se è previsto rogito diretto esso sarà considerato un acconto prezzo anche in sede di registrazione della proposta.

Sulla proposta vi verrà chiesto di decidere se l’agenzia immobiliare può consegnarlo al venditore dopo l’accettazione della stessa o durante il successivo atto Notarile, preliminare o rogito che sia.

Il mio consiglio è di far arrivare l’assegno nelle mani del venditore solo davanti al Notaio ed ovviamente pretendete sempre di averne una copia.

Già che abbiamo menzionato il pubblico ufficiale ricordiamoci sempre di farci fare un preventivo dei costi anticipato visto che il Notaio lo paga il compratore.

Situazione amministrativa: Trascrizioni, gravami, ipoteche, servitù, diritti di terzi.

Devono prima di tutto essere dati noti ed ovviamente messi in contratto con la migliore descrizione possibile.

Molti di essi possono essere trovati nella visura ipotecaria. Assicuratevi che l’agenzia immobiliare ne abbia fatta una. Fra questi, quelli ostativi alla compravendita devono essere corretti attraverso i relativi atti. Capita molto spesso, per esempio, di trovare ipoteche non cancellate nonostante sia pagato il debito oppure contratti di locazione ancora vivi dal punto di vista fiscale poiché non registrato il recesso. Tutte sensibilità sanabili, ma bisogna conoscerle. A volte i tempi di regolarizzazione anche in ambito amministrativo possono essere più lunghi del previsto e creare problemi nel rispetto degli obblighi assunti in sede di proposta di acquisto

Impianti tecnologici:

E bene menzionare nella proposta lo stato degli impianti tecnologici a servizio dell’unità. Se essi sono dotati di certificazione, se sono funzionanti, se hanno ricevuto la giusta manutenzione nel tempo.

Io vi illustro così la situazione: se l’impianto è a norma deve avere la relativa certificazione, comprensiva di schema dell’impianto, dei materiali utilizzati e della visura dell’impresa esecutrice . Tale certificazione dovrebbe anche essere depositata in Comune (art. 11 del DM 37/2008 ). In vero non sarebbe sufficiente neanche questo soprattutto quando si parla di vecchie certificazioni poiché basta aver aggiunto una presa elettrica a scombinare la vicenda. Per la certezza si dovrebbero chiamare i relativi tecnici e far redigere prima della proposta nuove certificazioni o un controllo circa la validità di quelle esistenti.

Come orientamento generale se in proposta gli impianti vengono definiti a norma il venditore ha l’obbligo di dimostralo fornendovi entro la data del rogito le relative, valide, certificazioni.

Consegna dell’immobile

E’ una voce della proposta di acquisto che descrive in quale stato e con quale dinamica viene consegnato l’immobile.

Vi consiglio sempre di pretendere l’immissione in possesso contestuale al rogito ed al pagamento del saldo prezzo. Consegne posticipate meritano quasi sempre depositi cauzionali contro eventuali imprevisti, meglio evitare.

La formula di rito classica “libero e vacuo da persone e cose” è quella che consiglio. Se ci si accorda per includere nella cessione arredi o altro ritengo molto più proficua una scrittura privata a parte. Un’ulteriore tutela contro “fraintendimenti” potrebbe essere quella di allegare a questa scrittura privata anche un set fotografico di ciò che verrà consegnato. Permette una migliore identificazione e un controllo su eventuali danni pre-rogito.

Periodo di validità della proposta di acquisto

E’ il termine ultimo di efficacia della stessa. Se essa non viene accettata dal venditore entro tale tempistica perde ogni suo effetto, anche nei confronti del mediatore. Cosa molto importante risiede nel fatto che per perfezionare il contratto non è sufficiente l’accettazione ma il proponente deve essere formalmente edotto del suo avveramento. Questo si dimostra attraverso una ulteriore firma del proponente stesso per presa visione dell’avvenuta accettazione oppure mezzo raccomandata A/R,  fax, pec o telegramma.

A scanso di equivoci è opportuno scrivere sulla proposta i vostri recapiti più utilizzati. Se l’accettazione del venditore vi viene inviata su una pec che non guardate può essere un problema, ovviamente.

Condizioni particolari

Nella proposta di acquisto classica di un’agenzia immobiliare solitamente è previsto uno spazio da riempire con  pattuizioni caso-specifiche. Mai troppo gradite ai mediatori perchè entrano a far parte del contratto a tutti gli effetti ed è noto come più cose si mettono in un contratto più si rischia che qualcuna crei criticità.

Il mio consiglio è  l’equilibrio, l’importante è che la compravendita vada avanti nel rispetto delle normative e della correttezza.Se proponete che venga installata una vasca da bagno in oro zecchino dubito possa essere presa in considerazione.

La proposta di acquisto deve essere registrata

Una proposta di acquisto non viene redatta in forma adatta per la trascrizione nei registri immobiliari, ma è soggetta a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dall’accettazione.

Il fatto che non possa essere trascritta implica che l’immobile può ancora essere venduto a terzi. Ovviamente con le naturali conseguenze di inadempienza da parte del venditore.

Costi di registrazione proposta di acquisto

Riferendoci alla normali compravendite tra privati su immobili residenziali.

  • 200 Imposta fissa
  • 0,5% degli importi versati a titolo di caparra/deposito fiduciario
  • 3% di eventuali importi imputati ad acconto prezzo
  • Marche da bollo (n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe)
  • Marche da bollo per allegati ove presenti (planimetrie, scritture ecc.)

Nel caso si proceda ad un ulteriore preliminare notarile prima del termine ultimo per la registrazione, non decade l’obbligo, ma si può ovviare registrandola come allegato del preliminare stesso.

In caso di immobili di lusso

Quando oggetto della vostra proposta di acquisto è un immobile vincolato dovete tenere presente che essa non è un atto sufficiente ed utilizzabile nell’esercizio del diritto di prelazione. O meglio utilizzabile si ma vale come il due di coppe o quasi.

La comunicazione deve comprendere o un preliminare Notarile o un rogito.

Pensate che alcuni Notai in questo caso stipulano un primo rogito ed un ulteriore atto di perfezionamento dopo il mancato esercizio della prelazione.

Ultime considerazioni sulla proposta di acquisto

Come ho spiegato sopra, una volta chiuso il contratto l’agenzia ha maturato il diritto alla provvigione per prestata intermediazione immobiliare e non c’è condizione sospensiva che tenga, va pagata.

Per evitare malintesi è molto meglio se prima delle firme si sottoscrive un documento a parte per pattuire il quantum del compenso. Solitamente il preliminare Notarile è un buon momento, visto che esso crea obbligazioni molto più complete della semplice proposta di acquisto accettata.

Negli anni ho limitato sempre più l’utilizzo del modulo per la proposta di acquisto a favore di due alternative che ritengo migliori.

La prima prevede la stesura di una proposta su misura, perfettamente descrittiva di tutte le caratteristiche della compravendita.

La seconda prevede un primo accordo verbale tra le parti, o al massimo con uno scambio di e-mail, ed un rapido preliminare Notarile.

FAC Simile proposta irrevocabile di acquisto

Di seguito vi riporto il fac simile di una proposta di acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo ed all’assenza di abusi gravi prodotta su immobile con ipoteca derivante dal mutuo del venditore da cancellarsi tramite applicazione della Legge Bersani. Il vostro consulente o legale sapranno adattarla benissimo al vostro caso.

ATTENZIONE: NON USATELA IN AUTONOMIA COPIANDOLA DAL SITO. OGNI OPERAZIONE IMMOBILIARE NECESSITA DI AGGIUSTAMENTI SU MISURA ED ASSISTENZA DI UN PROFESSIONISTA.

OGGETTO: Proposta di acquisto-Preliminare di compravendita avente per

oggetto immobile in Comune di__________(____) Via _____________n°______

Il sottoscritto_____________________________nato a________________(__) il______________, residente in _________________(__), via _____________n°_______c.f._____________________________di seguito riportato per comodità come “il proponente”

DIRITTO DI NOMINA: Redigo la presente riservandomi il successivo diritto di nomina a favore di terze persone, enti o società che mi riservo di nominare al fine del definitivo atto di trasferimento della proprietà

INDIRIZZO LA PRESENTE PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO: alla proprietà dell’immobile in oggetto meglio successivamente descritto dichiarando sin da ora ed ora per allora di averlo visitato e ritenuto idoneo oltre che pieno gradimento. Detta proprietà composta dai signori

a- XXXXXXXX, nato a ____________(__), il ___________,residente in __________(__) , via _________________n°_____, c.f._________________

per comodità da ora in poi nominato come “il venditore”.

OGGETTO CONTRATTUALE: Immobile consistente in appartamento al piano ____ catastale dell’edificio sito nella via ___________ al civico ____, meglio descritto come appartamento composto da ingresso, cucina abitabile, 3 camere, bagno, balcone oltre cantina al piano terra catastale oltre l’uso di posto auto condominiale assegnato ed oltre ogni pertinenza a servizio dello stesso e servitù ove legalmente costituita. Il tutto censito presso il competente NCEU con identificativi catastali :

FOGLIO: _____  MAPP _______: SUBALTERNO _______, piani _______, cat A/3, classe 3, vani 5, RCL _________€

La presente proposta, immediatamente efficace ed irrevocabile, si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorché il proponente avrà avuto conoscenza, mediante comunicazione scritta, eventualmente tramite l’Agente immobiliare, a mezzo raccomandata A.R o telegramma dell’avvenuta accettazione nella sua integrità da parte del venditore, detta accettazione da riceversi entro e non oltre il giorno ___________ pena nullità e perdita di efficacia della presente.

Il contratto definitivo dovrà essere stipulato nella forma dell’atto pubblico presso Notaio a scelta del proponente purché con studio nella Regione Emilia Romagna, entro e non oltre il giorno ____________________

CONDIZIONI PROPOSTE PER L’ACQUISTO:

a- PREZZO: Il prezzo proposto per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente, come sopra descritto,, è di euro _________,00 (in lettere,00) , da corrispondersi  secondo le seguenti modalità:

Quanto ad euro ________(lettere) vengono da me oggi lasciati in deposito fiduciario presso l’agenzia immobiliare mezzo assegno di CC Bancario intestato al venditore, di pari importo. Assegno che potrà essere consegnato al venditore solo in occasione del preliminare Notarile quale parte integrante della relativa caparra confirmatoria.

Quanto ad € __________(lettere) a titolo di caparra confirmatoria saranno da me versati al venditore mezzo assegno di CC bancario a lui intestato contestualmente al preliminare Notarile da stipularsi entro e non oltre il giorno_________presso lo studio del Notaio __________in ____________(__)

Quanto ad euro _________,00 (lettere,00-) a titolo di saldo prezzo saranno versati dal compratore mezzo assegni circolari per complessivo pari importo, intestati all’Istituto di Credito “____________________”, contestualmente ad atto notarile di trasferimento della proprietà presso lo studio Notarile prescelto.

b- URBANISTICA : Il prezzo proposto è da intendersi per l’immobile nella piena corrispondenza urbanistica e conformità catastale. Restano inoltre a carico del venditore eventuali spese di sanatoria o aggiornamento volte alla regolarizzazione di abusi o difformità

c- PESI,  GRAVAMI, IPOTECHE : Al momento della stipula del definitivo atto di trasferimento della proprietà l’immobile dovrà essere libero da pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie,  gravami. Fatta salva ipoteca volontaria per mutuo prima casa da cancellarsi a cura e spesa del venditore mezzo applicazione Legge “Bersaniossia legge n. 40/2007.

d- CONDOMINIO: Al momento della stipula del definitivo atto di trasferimento della proprietà il venditore dovrà aver provveduto al saldo di ogni onere condominiale a suo carico, detto adempimento da certificarsi mezzo idonea dichiarazione scritta da parte dell’amministratore di condominio. Restano a carico del venditore tutte le spese ordinarie fino alla data di stipula dell’atto di trasferimento della proprietà e tutte le spese straordinarie già deliberate anche ove esse non ancora eseguite. A carico del venditore restado anche tutti i costi relativi alle utenze maturati sino alla data del rogito comprendendo i costi relativi alla chiusura delle medesime.

e- CLAUSOLA DI CONCILIAZIONE : Qualsiasi controversia nascente tra le parti in ragione della presente proposta potrà essere sottoposta a conciliazione secondo le previsioni del Regolamento della Camera Arbitrale Immobiliare . Resta salva la facoltà per le parti di far valere i propri diritti attraverso le vie giudiziarie ordinarie ove falliti i tentativi di mediazione. Competente per il caso il foro di____________

f- CONSEGNA DELL’IMMOBILE e POSSESSO GIURIDICO: Il possesso giuridico dell’immobile sarà contestuale alla stipula dell’atto notarile di trasferimento della proprietà oltre che contestuale alla consegna dell’immobile, detta consegna da intendersi ad immobile libero e vacuo da persone e cose.

g- SPESE ATTO PUBBLICO: Spese ed imposte inerenti la vendita, saranno a carico dell’acquirente, escluse solamente quelle per legge a carico del venditore. Restando a carico del venditore tutte le spese relative alla cancellazione dell’ipoteca esistente, delle regolarizzazioni urbanistiche e catastali, della liberazione dell’immobile.

h- CLAUSOLE RISOLUTIVE ESPRESSE: La presente proposta perderà di ogni efficacia anche nei confronti dell’azienda di intermediazione qualora l’Istituto di Credito “____________________”  non provveda a fornire contestualmente al rogito Notarile, o antecedentemente ad esso, lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione d’ipoteca utile al fine dell’applicazione della Legge “Bersani” legge n. 40/2007 sopra menzionata al fine della cancellazione dell’ipoteca oggi esistente sull’immobile e sopra menzionata.

Allo stesso modo la presente perderà ogni efficacia ove dagli accertamenti tecnici eventualmente eseguiti prima della data stipula dell’atto Notarile di trasferimento della proprietà emergessero difformità tali da precludere la libera commerciabilità dell’immobile in ordine alle vigenti disposizioni in materia. Eventuali difformità emergenti a trasferimento concluso saranno gestite nei termini dettati dall’attuale Giurisprudenza.

i: CONDIZIONE SOSPENSIVA: La presente proposta irrevocabile di acquisto sarà da intendersi perfezionata al formale assenso dell’Istituto di Credito ___________________________sede di ________________________(__) all’erogazione di mutuo per importo minimo di € __________________(lettere) e rata massima mensile per i primi due anni di euro ________________(__) . Detta comunicazione dovrà essere fornita alla dal proponente al venditore anche per mezzo del mediatore entro e non oltre giorni 65 dalla data di stipula della presente, pena nullità e perdita di efficacia degli accordi. Ove tale finanziamento diniegato o ammesso a parametri non soddisfacenti i requisiti di minima appena menzionati la presente sarà da considerarsi nulla e priva di efficacia alcuna. Eventuali nullità tutte estese anche nei confronti della società di intermediazioni immobiliari.

i- INTERMEDIAZIONE: Il presente accordo nasce a seguito dell’attività di intermediazione della qui scrivente agenzia immobiliare ASE di Zerbinati Fabio, sede legale in Bologna via del Porto 30, P.IVA 02964041202, REA Bo-480901 nella persona del titolare Dott. Fabio Zerbinati c.f. ZRBFBA78E12G916Y domiciliato per la carica presso la sede legale dell’agenzia che agisce nel caso in regime atipico sotto incarico esclusivo del venditore.

l- PRIVACY: Ai sensi del Regolamento UE. 679/2016 (GDPR)  l’Agenzia informa le parti che presso i suoi uffici sono trattati dati personali che la riguardano consistenti in: nominativo, indirizzo, recapiti telefonici, indirizzi email. Tali dati saranno conservati presso gli uffici in appositi archivi cartacei ed informatizzati; verranno effettuati esclusivamente i trattamenti strettamente necessari all’esecuzione della presente proposta. Per le finalità predette il conferimento dei dati personali è obbligatorio ed in caso di rifiuto non potrà essere data esecuzione al contratto. I dati verranno conservati e trattati limitatamente ai limiti imposti di Legge. L’Agenzia informa inoltre che il titolare del trattamento è il titolare dell’agenzia dott. Fabio Zerbinati e che in qualsiasi momento si potranno esercitare i diritti di cui all’art. 7 del decreto citato.

CONCLUSIONI

Come sempre vi ringrazio del tempo che dedicate a quello che scrivo. Ci metto passione!

Se state comprando la vostra nuova casa ed allo stesso tempo dovete vendere la vecchia vi consiglio di leggere la mia guida su come vendere casa.

Qui sotto trovate qualche riga su di me ed i collegamenti social. A presto.

Di seguito trovi i tasti per condividere l’articolo sui tuoi social ed il link per iscriverti alla newsletter. Oltre ovviamente al box commenti se hai domande.

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

Questo articolo ha 26 commenti.

  1. sto acquistando un appartamento e ho fatto una proposta d’acquisto , ma fidandomi dei venditori avevamo pattuito una somma da dover spendere per alcuni lavori da eseguire in giardino, dove i proprietari mi avevano dato parola
    a eseguire entro una certa data, questo non e’ avvenuto hanno fatto lavori per una cifra inferiore rispetto a quelli pattuiti.
    mi sono enormemente offesa e vorrei retrocedere dalla proposta d’acquisto anche se ho dato gia’ un cospicuo acconto e meta’ parte all’agenzia , da premettere pagata solo da me. volevo sapere hai fini legali che valenza ha la proposta d’acquisto senza preliminare fatto dal notaio.
    attendo sue, grazie

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto,
      La proposta di acquisto, almeno nella stesura classica, è a tutti gli effetti un preliminare con tanto di reciproche obbligazioni. Differisce da quello Notarile solo per la forma non idonea alla trascrizione nei registri immobiliari. Ciò che contenuto nella proposta accettata va rispettato.
      Il punto è come è stata redatta e se le circostanze sono state correttamente esplicitate. Onestamente quando si esce dalla normale attività io consiglio sempre il preliminare Notarile, molto più completo ed ovviamente molto più tutelante…se ben fatto ovviamente. Detto e premesso questo, prima di intraprendere azioni di forza consiglio sempre l’amichevole componimento. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  2. Buona sera, sono proprietario di un appartamento affidato ad una Agenzia ,regolarmente registrata ,stimato dalla stessa con un valore di 95.000 euro.Dopo una quindicina di giorni l’Agenzia mi ha inviato per e mail una proposta di acquisto per 89.000 euro subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo da parte dell’acquirente entro 45 giorni.””Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti senza nessuna penale per entrambe le parti “”.Dopo una settimana l’agenzia mi ha comunicato per e mail che l’acquirente non aveva ottenuto il mutuo e mi invitava a firmare una risoluzione consensuale di contratto per mancata approvazione del mutuo autorizzando la restituzione dell’assegno bancario ( 4.000 euro )dichiarando di non avere nulla da chiedere o pretendere.Cosa che ho fatto puntualmente.Dopo qualche giorno mi inviano un’ulteriore proposta acquisto di altro acquirente per un importo di 90.000 euro vincolata però ad una perizia della banca pari a 90.000 euro.Osservando la fotocopia dell’assegno bancario (5.000 euro) ,privo di data e luogo,ho notato che palesemente l’assegno era firmato ,in maniera illegibile, da una persona diversa da quella che aveva firmato la proposta (anche in questo caso una sigla illegibile ).
    Chiesto spiegazioni all’agenzia mi ha riferito telefonicamente che la parte compratrice non possedeva un libretto di assegni e pertanto aveva avuto in prestito un assegno da una terza persona !!!!L’agenzia ,comunque,aveva invitato l’acquirente a chiedere un libretto assegni alla propria Banca e trattandosi di una banca on line presumibilmente il libretto arriverà entro 15 giorni… A questo punto non vorrei dar seguito ,per ovvi motivi ,a questa ulteriore proposta.I miei dubbi : sono obbligato ad accogliere una richiesta acquisto subordinata ,questa volta, alla perizia bancaria pari a 90.000 euro? Posso chiedere modalità pagamento ed in particolare quale sarà la parte coperta da mutuo e la parte coperta da assegni CIRCOLARI?
    Posso esigere nel caso di esito negativo del mutuo /perizia una risposta scritta da parte della Banca?Come posso tutelermi?In particolare come la mettiamo con la provvigione dell’agenzia in considerazione che dalle proposte acquisto risulterebbe che la stessa Agenzia non chiede nessuna provvigione agli acquirenti?Posso oppormi ed eventuamente come tutelermi? Tutto questo in considerazione che nel mandato all’Agenzia ho sottoscritto che il pagamento della provvigione avverrà al momento del rogito. Grazie e buo n lavoro Marco

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Essendo “l’incarico” conferito all’agenzia menzionante un importo di 95.000€ ed essendo le offerte a valori inferiori lei non ha obbligo di accettazione. In realtà non lo avrebbe lo stesso però se la proposta fosse a cifre superiori l’agezia potrebbe vantare il raggiungimento del risultato, al netto delle clausole sospensive. Per quello che riguarda l’assegno del terzo la risposta è no. Non si può fare, non va bene ed aggiungo che rasenta l’assurdità poiché questo terzo non può rispondere dell’obbligazione altri a meno che non venga contrattualmente pattuito. Oltretutto non vendo il motivo di una mossa del genere visto che una proposta è valida anche se priva di deposito fiduciario. Potevano farla tranquillamente senza e prevedere un preliminare Notarile dopo l’avveramento delle condizioni sospensive permettendo così al compratore di munirsi di assegni od al limite di un circolare per la caparra (o addirittura direttamente il rogito). Lei, inoltre, può chiedere all’agenzia tutto quello che vuole, nei limiti di Legge, visto che la proposta non è loro ma è di proprietà degli attori. Per quanto riguarda la tipologia di assegni, se essi sono saldi prezzo di un rogito assolutamente circolari più parte mutuo. Se è un preliminare può andare anche un normale assegno visto che se non è coperto il compratore risulta inadempiente e quindi non è lei venditore ad incorrere in problemi. A seccature però si, ovviamente. Per quanto riguarda, invece, l’avveramento delle sospensive esse vanno formalmente dimostrate. Può bastare un’email del direttore dall’account della banca ma la cosa migliore sarebbe un verbale di diniego del mutuo. Faccio notare infine, che la sua sospensiva non riguarda tanto l’erogazione in se e per se ma il valore di perizia e quindi anche una copia della perizia stessa redatta dal perito potrebbe essere uno strumento utile. Ultimo punto, provvigione. Quella applicata dall’agenzia si chiamata intermediazione atipica unilaterale ed è autorizzata a livello legislativo ma non varia il rapporto venditore provvigione. Se l’agenzia le porta un’offerta pari o superiore al valori di incarico la provvigione è dovuta (ove vengano rispettati anche gli altri parametri di incarico quali aspetti temporali ecc) se l’agenzia porta proposte come in questo caso a valori inferiori abbiamo due casi. Se lei accetta la provvigione si matura, se lei rifiuta no. Spero di aver toccato tutti i punti e di essere stato esaustivo, non esiti a scrivermi qui se ha dubbi! Grazie a lei per aver letto i miei articoli, sono scritti con passione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Grazie per l’attenzione.Il mio cruccio attualmente é riguardo l’eventuale pretesa della provvigione da parte dell’agenzia riguardo la prima proposta non andata in porto per il mancato ottenimento del mutuo da parte del promittente acquirente.Cosa consiglia? Grazie di cuore .Buona giornata.

        1. Buongiorno,
          la giurisprudenza è ambigua in tal dinamica. Se lei ha accettato la proposta, anorchè essa subordinata , vi sono possibilità che l’agenzia ottenga il diritto alla provvigione ove non diversamente esplicitato. Se lei non ha accettato formalmente, nessuna provvigione dovuta in quanto i parametri proposti sono inferiori a quelli di incarico. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  3. Buongiorno

    Ho appena fatto una proposta di acquisto con vincolo di mutuo per l’acquisto di un bilocale soppalcato passato da C a A3 (abbiamo controllato le visure catastali storiche e attuali + planimetriche). L’agente immobiliare non voleva assolutamente inserire all’interno della proposta questo tipo di vincolo. Tuttavia alla fine siamo riusciti ad inserirlo. Adesso mi ritorna con la controproposta da parte della proprietà che si riassume in due opzioni:

    A. Il vincolo non viene inserito all’ottenimento del mutuo ma all’esito positivo di delibera e perizia sull’immobile
    B. Il vincolo rimane sull’ottenimento del mutuo ma vorrebbero un aumento sul prezzo finale pattuito

    Cosa cambia tra le due opzioni?
    grazie mille

    Alessia
    Grazie mille

    Alessia

    1. Buongiorno Alessia. Il vincolo a delibera e perizia può scricchiolare al fine della conclusione della affare che resta subordinata all’effettiva pervenuta liquidità. Mi è recentemente successo di vedere persone diniegate delle somme all’ultimo e quindi le garantisco che pur rientrando nella fantascienza immobiliare può succedere. Barattare la certezza con un aumento di somma invece lo vedo come un atto di mera propaganda commerciale che non approvo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  4. Buongiorno

    Ieri ho firmato una proposta di acquisto per un appartamento, il venditore sta ancora pagando il mutuo e con parte del ricavato dalla vendita lo estinguerebbe.
    Nella proposta che ho fatto c’è questa condizione:
    “La porzione immobiliare in oggetto dovrà, a cura e spesa della parte venditrice, essere trasferita al momento del rogito notarile in conformità alle norme urbanistico -edilizie, in regola con le leggi vigenti e con i versamenti condominiali, libera da vincoli, vizi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli AD ECCEZIONE DI IPOTECA 1° GRADO VOLONTARIA”.
    (la parte in maiuscolo non era parte del modello prestampato)

    L’agente mi ha spiegato che l’eccezione dell’ ipoteca di 1° grado volontaria, era necessaria in quanto l’ipoteca verra estinta durante il rogito con parte del prezzo pattuito pre la casa, e quindi non si poteva inserire nella proposta che l’immobile fosse al rogito già esente da ipoteche.

    Però più leggo la formulazione della proposta e più mi sembra ambigua, quindi la mia domanda è: Ciò che mi ha detto l’agente è corretto? O implicitamente quella formulazione può sottintendere altro?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Concordo con l’ambiguità, con tutta probabilità in buona fede ma poco descrittiva dello sviluppo della situazione. Tale ipoteca non rappresenta un problema nella sua natura ad oggi, ma come dice Lei dovrà essere cancellata contestualmente al rogito e ciò doveva a mia avviso essere esplicitato. Proponga un’integrazione all’atto negoziale per chiarificare i fatti o eventualmente provveda ad un preliminare Notarile superante la proposta dove specificare il tutto con l’accordo del venditore. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  5. Buongiorno. Io ho un dubbio in realtà molto banale. lo sintetizzo in questo modo: do l’incarico ad un’agenzia stabilendo il prezzo di vendita che comparirà negli annunci. Inoltre, nella proposta viene indicato il prezzo di realizzo minimo a cui io venditore voglio giungere. Io posso rifiutare – senza dovere commissioni all’agenzia – qualsiasi proposta che non raggiunga, anche di pochissimo, il prezzo di realizzo, corretto?
    Es: stabiliamo con l’agenzia che la casa viene messa in vendita a 270.000 e che accettiamo proposte da 260.000 in su. Giunge una proposta di 259.000: posso rifiutarla e non dovere nulla all’agenzia in tutta serenità, corretto?
    Ringrazio anticipatamente e saluto.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La linea generale è giusta anche in forza nel fatto che bisognerebbe specificare se il prezzo minimo intende comprese anche le accessorie o meno. Detto questo, però, mi permetto di darle un consiglio. E’ vero e giusto che dalla vendita dobbiamo ricavare il massimo ma è anche vero che lei deve raggiungere l’obiettivo di vendita. Cerchi il suo corretto equilibrio nel discorso.
      Cosa importante. Proprio per valorizzare al massimo la sua vendita ed evitare di intoppi anche onerosi, dia incarico ad un tecnico per la verifica di conformità urbanistica e catastale, preferibilemente prima di firmare l’incarico in modo da disegnare correttamente l’oggetto contrattuale dal punto di vista amministrativo. Sperando di esserle stato utile le mando i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  6. Salve ho un grave problema che vorrei esporle ,un agenziami ha fatto firmare una proposta d acquisto dove io acquirente mi faccio carico del certificato di agibilità ,ma consultando il mio tecnico ho scoperto che non ci sono i requisiti per averlo ,ho parlato anche con un legale ma non è stato chiaro ,forse non e pratico di queste problematiche,ho versato già una caparra da 10000 euro ,c’è qualche modo per svincolarmi da questa proposta (truffaldina),attendo un suo riscontro grazie per la cortesia

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Allora il punto è grave concordo, con l’assunzione di dovere lei ha di fatto dichiarato nella proposta di essere a conoscenza della mancanza di agibilità al punto di farsene carico. Era ovviamente da subordinare ai possibilità di ottenimento tramite clausola risolutiva espressa. Il punto ora però, mi sovviene, può essere commerciale. Mi spiego, un immobile privo di agibilità e privo non solo dei requisiti ma anche della capacità di ottenimento non è di fatto atto a svolgere la sua funzione economica e sociale. Detto questo vale molto meno della media corrispondente. Se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo? Potrebbe essere un appiglio.
      Secondo appiglio: Vessatorietà. Se da un lato è vero che siamo davanti ad un comune accordo dall’altro esso è creato fittiziamente e quindi crea un forte squilibrio a favore del venditore che in realtà dovrebbe garantire della cosa venduta.
      Terzo : ci sono, nella proposta, punti di nullità a cui attaccarsi per annullarne gli effetti?
      Quarto: oltre alla mancanza di agibilità l’immobile presenta vizi che ne comportino la non commerciabilità?
      Quinto: l’agenzia era edotta sul fatto che non fosse possibile ottenerla? E’ dimostrabile?
      Per quanto riguarda il legale, le “ordino” (amichevolmente ovviamente) di assumerne uno. Però deve essere specializzato in diritto urbanistico. Se vive in Emilia posso metterla in contatto con la persona che collabora con me.
      Lei non aveva il dovere di incaricare il suo tecnico prima di fare quella firma. Loro tutti avevano il dovere morale, deontologico e civile di informarsi sulla cosa in vendita. Detto questo, io non sarei così certo che non ci sia nulla da fare. La prego, mi faccia sapere se sono stato utile e se posso esserlo ulteriormente. Io sono un agente immobiliare e quando vedo queste cose mi sento chiamato in causa per appartenenza di categoria. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Innanzitutto devo complimentarmi per le sue qualità di buon ascoltatore e sulla conoscenza che ha della materia ,devo prendere atto che forse non ho avuto ancora il piacere si trovarmi su un blog così utile e con una persona disponibile come lei signor Zerbinati ,la ringrazio per i consigli e per avermi spianato la stradò per il recupero della mia pratica ,grazie ai suoi consigli sono riuscito ad ottenere uno slittamento del compromesso che avverrà fra 10 giorni cosa da me gradita (anche perché mia mamma deve affrontare un intervento settimana prossima) ,non sono riuscito ad ottenere il deposito dell assegno dal notaio perché per quanto ho capito la parte venditrice ha bisogno dei miei 50000 euro per il riscatto del suolo della proprietà ovvero per il diritto di superficie, e inoltre ho scoperto che la parte venditrice venderà ma resterà socia della cooperativa perché la coperativa ha una causa in corso col comune e con dei condomini stessi ,conoscendo ora più dettagli aspetto un suo riscontro ,la ringrazio ancora e sarò lieto di offrirle un pranzo in costiera amalfitana se si trova di passaggio per Salerno

        1. Buongiorno, la ringrazio infinitamente per le belle parole e sono molto felice di essermi reso utile. Il blog è scritto con passione e dedizione per il mio lavoro e sapere che ha un ruolo nella serenità “immobiliare” delle persone è grande soddisfazione. Le auguro la più serena conclusione della sua operazione e non mancherò di visitare la sua magnifica terra, dove fra l’altro sono già stato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. Buongiorno, ho letto la sua relazione sulla proposta di acquisto, soprattutto, sulla sua clausola ‘sospensiva su mutuo’. Pochi giorni fa io e mia moglie, che lavora in banca, ci siamo recati in una conosciuta agenzia immobiliare (che poi abbiamo saputo non avere l’esclusiva sulla vendita dell’immobile) di una nota località balneare, per formalizzare una proposta di acquisto per l’acquisto di un appartamento. Pur avendo disponibilità economiche, abbiamo deciso di fare un mutuo e abbiamo fatto inserire la clausola nella proposta….ovviamente l’agenzia ha fatto di tutto per non portare a termine la trattativa, cercando freneticamente nel breve arco temporale di scadenza della mia proposta, una possibile proposta di acquisto senza sospensiva….QUINDI MI DOMANDO, perché non dire le cose chiaramente e non accettare la mia proposta sin da subito e non far perdere tempo alle persone?
    Personalmente anche se legalmente possibile, ritengo il comportamento dell’agenzia eticamente scorretto e poco professionale

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il lavoro di un’agenzia non prevede per legge un incarico di vendita in esclusiva ma ciò non distoglie dal dover operare in regime di trasparenza e corretta informazione. Le clausole che posticipano il perfezionamento del contratto non sono ben viste, lo so, poiché posticipano anche il maturare del diritto alla provvigione, salvo alcune sentenze contrarie su cui però l’argomentazione è molto ampia. Il comportamento non è certo quello auspicabile, ma neanche aggredibile. L’unica cosa che tutti possiamo fare è sperare che a livello di Giurisprudenza cambino gli orientamenti nel più breve tempo possibile. Concordo, dunque, con lei. In pieno. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Buonasera, a gennaio ho ricevuto una proposta di acquisto della mia casa a certe condizioni : compromesso entro 31 maggio e rogito entro e non oltre 31 luglio. La proposta e stata sottoscritta da entrambe le parti. Un mese dopo l’acquirente si presenta con una nuova proposta Dove varia i termini. Niente compromesso ma rogito entro e non oltre 31 maggio. La nuova proposta non richiama la precedente e non precisa che sta a modificare la precedente ma è sottoscritta da entrambe le parti. Avendo ad oggi entrambe le proposte, quale si può ritenere valida? Inoltre se dovesse prorogarsi il termine del 31 maggio per accertamenti del mio geometra circa la regolarità edilizia ed urbanistica del mio immobile, il termine per la stipula del rogito può considerarsi perentorio se non risulta cosi definito nella proposta? In essa si scrive solo rogito entro e non oltre il 31 maggio o luglio.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Se la seconda proposta è stata da Lei accettata fondamentalmente valgono entrambe. Per quanto concerne la natura dei termini, se perentori o meno, dipende da come sono stati formulati in proposta e, ove essi effettivamente essenziali, ritardi nell’adempimento possono essere considerati principi di inadempienza. Purtroppo la recita “entro e non oltre” delinea una certa essenzialità. Nel caso effettivamente anche la seconda proposta sia stata accettata le consiglio di convocare le parti e pretendere la stipula del preliminare Notarile poiché secondo il principio di gerarchia degli atti esso supera di fatto gli accordi presi nelle proposte. In questo modo potete riscrivere senza danno gli accordi e portare a termine l’operazione contemplando anche la possibilità dei piccoli ritardi dovuti ai tempi di accertamento tecnico spesso indefiniti per natura a causa dei tempi di risposta delle amministrazioni nel fornire la documentazione. Spero di essere stato esaustivo, se avesse domande non esiti a scrivermi nuovamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  9. Buon giorno, in data 16 aprile ho firmato la proposta d’acquisto di in appartamento nuovo costruito nel 2013 al piano terra con un lastricato di proprietà che aveva delle perdite nei garage e nella parte comune dei garage, quindi nella proposta d’acquisto era stato specificato che prima del rogito doveva essere messo apposto a carico del venditore.
    Nella proposta la data per il rogito era il 31/07 l’agenzia mi aveva fissato la data per il rogito il 06 /08 ma oggi mi hanno chiamato per dirmi che il rogito è stato spostato il 27 / 08 in quanto i lavori fatti non hanno risolto il problema e che ci daranno un altro garage invece di quello accatastato con l’appartamento in quanto le perdite sono anche in quello.
    Ora volevo sapere se è possibile recedere il contratto con l’agenzia in quanto anche la banca ha rifatto le carte oramai per tre volte e ancora non siamo sicuri di un effettiva risoluzione del problema.
    La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta.
    Cordiali saluti

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Difficile poterle dare un consiglio veritiero e solido senza aver preso contezza degli atti. In linea di massima, però, la variazione dell’oggetto contrattuale può essere solo consensuale e non imposta da una delle due parti. Detto questo non solo dovrebbe essere possibile recedere, ma sarebbe un gran favore al venditore ipoteticamente inadempiente agli obblighi presi.
      Discorso diverso per l’agenzia, ella ha svolto il proprio lavoro di intermediazione anche se per cause terze il tutto non è andato a buon fine. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  10. Salve,
    se dopo aver firmato una proposta di acquisto in agenzia immobiliare, l’agente non lo ha fatto controfirmare dal venditore, posso chiedere l’annullamento? Oppure, interessandomi l’appartamento ma, avendo fatto un errore “malizioso” (da quello che ho capito poi, l’agente, se avesse ricevuto una proposta più alta l’avrebbe venduto ad altri, in accordo col venditore) l’agente, posso rifiutarmi di pagargli la provvigione? Grazie per la cortese attenzione e buona serata

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Le proposte solitamente sono irrevocabili fino a data certa menzionata sulle stesse. Per quello che riguarda la provvigione direi che è dovuta visto che Lei ha visitato la casa tramite l’agente. Non mi piace l’atteggiamento da “asta”, seppur molti agenti lo mettano in campo trovo sia troppo sbilanciato a favore del venditore. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  11. Salve Fabio,
    Ho letto molto attentamente il suo manoscritto sulla proposta di acquisto e lo trovo molto esaustivo e ben organizzato; avrei comunque qualche domanda aggiuntiva in merito alle clausole riguardanti le pertinenze e la concessione del mutuo:
    1) In caso di proposta per una villa con pertinenze anche separate dalla struttura principale (ad es. Legnaia, garage, terreno e muro perimetrale), queste pertinenze devono essere riportate nella proposta? devono figurare sulla visura catastale? in caso non figurino, costituiscono una irregolarità urbanistica che invalida la proposta?
    2) Allaccio fogna/servizio idrico possono essere considerate invalidanti in caso siano state eseguite irregolarmente? Esempio pratico se la villa possiede un pozzo nero che non è registrato al catasto oppure al comune e dopo la proposta lo vengo a scoprire, questo risulta essere irregolarità urbanistica che invalida la proposta?
    3) Nel mio caso specifico, io ho i soldi per completare l’acquisto anche se vorrei (in via cautelativa) richiedere un mutuo; tuttavia non ho ancora identificato l’istituto bancario e tantomeno l’importo/perizie ecc. In tal caso posso trovare una formula per definire una condizione sospensiva mutuo idonea? E se alla fine decidessi di acquistare senza mutuo, la proposta perderebbe di validità?
    4) Riguardo gli impianti tecnologici, se non chiedo certificati e non inserisco clausole (perché magari gli impianti sono accettabili anche se non in regola e certificati), a cosa si rischia di incorrere? che io sappia, l’unica certificazione che richiede attualmente la normativa è l’APE (senza la quale il rogito non si può fare).

    La ringrazio in anticipo per ogni chiarimento che voglia dare.
    Cordialmente.

    1. Buongiorno e grazie per i complimenti. Mi scuso del ritardo ma mi sono concesso qualche giorno di ferie. Vado per gradi:
      – La proposta di acquisto deve contenere una completa descrizione dell’oggetto contrattuale. Il mio consiglio prima di scriverla è di verificare che quanto fisicamente presente in loco corrisponda a quanto autorizzato dal Comune di competenza. Eventuali abusi o variazioni sostanziali non invalidano la proposta ma producono il rischio di inadempienze contrattuali.
      – Stesso discorso, l’abuso o l’irregolarità non invalida la proposta a meno che non si opti per utilizzare delle adeguate clausole risolutive.
      – No, se alla fine lei si presenta senza mutuo non cambia nulla. Ovviamente rispettando tempistiche e somme al momento del rogito.
      – Non è obbligatorio che gli impianti siano a norma, ma il compratore ne deve essere formalmente edotto e di tale circostanza va specificato che se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. L’APE, invece, è obbligatoria.

      Resto disponibile ad ogni eventuale integrazione, sperando comunque di esserle stato utile. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

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