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Come tutelarsi nella proposta di acquisto immobiliare.

La proposta di acquisto immobiliare, con o senza assegno, è il primo accordo vincolante per impegnare le parti in una compravendita immobiliare. Una volta accettata dal venditore si trasforma in un preliminare con tutti gli effetti civili del caso, per cui è bene sapere come farla tutelandosi al meglio.

proposta di acquisto immobiliare
Tutto quello che dovete sapere per tutelarvi nella proposta di acquisto immobiliare

Cos’è nel dettaglio

E’ un atto negoziale tra acquirente e venditore, valido a tutti gli effetti di Legge se compilata correttamente, che crea i primi accordi durante una compravendita.

Con essa chi è in procinto di acquistare casa ferma l’immobile ad un certo prezzo prima dell’arrivo di altri potenziali interessanti.

Non solo.

E’ il documento utile al compratore per poter avanzare la richiesta di mutuo alla banca

Come vedremo in seguito, questo aspetto ha bisogno di alcune attenzioni particolari.

A sua volta il venditore lega a sé il compratore prima che trovi un’altra casa ed in un mercato con molta offerta non è di certo un male.

Dal punto di vista di un’agenzia immobiliare, invece, essa è uno strumento utile anche per maturare il diritto alla provvigione agenzia immobiliare.

Prima di approfondire apriamo una parentesi informativa

La lettera d’intenti

Per la cronaca, esiste un’altra forma di offerta immobiliare, questa volta unilaterale, che prende il nome di lettera di intenti.

E’ una manifestazione non vincolante di interesse all’acquisto che posticipa i reciproci obblighi al preliminare Notarile.

Le agenzie non la sfruttano molto poiché, non essendo vincolante, posticipa anche lo stesso diritto al compenso.

Lo reputo uno strumento degno di considerazione e, come vedremo dopo, risolverebbe alcune criticità degli atti vincolanti.

Torniamo all’argomento principale.

Senza agenzia

Se avete individuato l’immobile senza l’aiuto di un mediatore sconsiglio di fare scritture tra privati, per definizione incompetenti in materia.

E’ più un rischio che altro.

Si potrebbe usare la lettera di intenti citata prima, ma la soluzione migliore tra privati è la stipula diretta di un preliminare Notarile. Costa poco ed evita parecchi problemi.

Allo stesso modo evitiamo preliminari fai da te. Ne ho visti molti nel tempo e solitamente contengono assurdità che mettono a rischio persone ed operazione. Questo vale per qualunque tipo di immobile, anche se state solo pensando di comprare una stanza dal vicino.

Perché imbarcarsi in queste stupide forzature magari cercando sul web dei facsimile o, ancora peggio, documenti precompilati?

Non ha senso.

Proposta in agenzia

E’ il caso più classico nel mercato di tutti i giorni.

Il più delle volte viene scritta per mezzo di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare. Moduli che, ad onor di cronaca, non amo particolarmente.

Perché? Gli aspetti da contemplare sono tanti ed esseri completi riempiendo dei campi non è sempre facile.

Solo moduli veramente ben fatti possono essere ritenuti all’altezza.

Fortunatamente negli anni le migliori agenzie immobiliari si sono evolute sotto questo aspetto e sfruttano formulari sempre più precisi.

Quelli delle Federazioni sono ad oggi i migliori, per lo meno che io sappia, con speciale riferimento a FIAIP e FIMAA.

Una nota in merito:

Ogni agenzia deve depositare i modelli presso la Camera di Commercio competente per territorio.

Prima di scrivere una proposta di acquisto immobiliare assicuratevi che il mediatore sia abilitato all’esercizio della professione e che abbia provveduto al deposito.

In caso contrario, fuga a gambe levate.

Per persona da nominare

Sia nelle scritture tra privati che fatte in agenzia è possibile applicare quello che prende il nome di Diritto di Nomina.

Il diritto di nomina permette al proponente di nominare un terzo per la successiva stipula del rogito.

E’ molto utile quando, ad esempio, il compratore non è ancora certo se cointestare col coniuge o con i figli.

Viene riportata una recita più o meno di questo tenore

” il proponente……xxx.xxxxx, per se, persona, enti o società che si riserva di nomiare ecc ec….”. 

Il diritto di nomina risulta utile anche quando insorgono problemi ed il compratore non può adempiere. In questo caso egli può cedere l’accordo al terzo.

Lato venditore ciò non rappresenta un rischio poiché se il terzo non adempie il proponente resta obbligato in solido.

Come funziona

Funziona secondo il principio domanda-accettazione o diniego.

Il potenziale acquirente, una volta convinto di voler acquistare un certo immobile, manifesta al venditore la sua volontà in modo scritto.

Il tutto a determinate condizioni di prezzo, tempi di pagamento e condizioni specifiche caso per caso.

L’accettazione per sottoscrizione da parte del venditore la trasforma in contratto preliminare di compravendita.

Tenete a mente questa affermazione perché più avanti nel testo la riprenderemo.

Nel 95% dei casi la solidità dell’interesse all’acquisto viene promossa allegando un assegno.

Approfondiamo.

Assegno proposta di acquisto immobiliare

Non è necessario sia circolare, con la proposta non si compra nulla, ci si fanno solo reciproche promesse.

Legalmente tale somma può avere diverse nature:

  • Deposito fiduciario
  • Caparra Confirmatoria
  • Caparra Penitenziale

Una volta che la proposta viene accettata dal venditore varia comunque la sua natura in:

  • Quota della complessiva caparra se previsto un preliminare successivo
  • Acconto prezzo se si va direttamente a rogito

Nei due casi, come vedremo nel capitolo sulla registrazione, cambiano le imposte da versare.

Solitamente la somma versa è pari a circa un 5% del prezzo proposto, ma resta di libera scelta. Cifre troppo basse legano poco, troppo alte espongono troppo.

Consegna dell’assegno

Vi verrà chiesto di decidere se l’agenzia immobiliare può consegnarlo al venditore dopo l’accettazione.

Io consiglio di autorizzare la consegna solo a preliminare o rogito

Il motivo è semplice. Uno incassa l’assegno, lo spende e, se succede qualcosa, diventa un problema recuperare i soldi.

A chi intestare l’assegno

Mai intestare l’assegno all’agenzia.

Sembra una banalità ma vi posso garantire che ho visto farlo come pure ho visto intestarlo a terzi.

L’assegno a corredo deve essere intestato solo ed esclusivamente al proprietario dell’immobile.

Nel caso ci siano più proprietari, l’assegno li può menzionare tutti.

Proposta di acquisto immobiliare senza assegno

Gli accordi contenuti in un’offerta di acquisto sono perfettamente validi anche se non corredati di assegno.

Dal punto di vista commerciale ovviamente una proposta senza assegno invoglia meno all’accettazione. Dato di fatto anche questo.

Diventa solo un po più complicato definire il quantum di eventuali inadempienze, ma di questi aspetti parliamo dopo.

Affrontiamo prima il discorso inerente irrevocabilità e tempi di durata dell’accordo.

Quanto dura

Questo documento è irrevocabile fino a data prestabilita sullo stesso, quindi prima di appoggiare la penna siate sicuri di quello che fate.

E’ possibile tornare indietro con un recesso prima della scadenza, ma con discussioni e la quasi certa pretesa del danno da parte dell’agenzia.

Un periodo di validità della proposta di circa una settimana è sufficiente a qualunque venditore per prendere una decisione.

Ho purtroppo visto scrivere anche documenti senza data di scadenza. Non fatelo mai perché mettono dubbi sulla durata dei reciproci obblighi.

Accettazione

La proposta diventa contratto nel momento in cui il suo contenuto viene accettato in forma scritta dal proprietario.

Questo deve avvenire entro la data di validità di cui abbiamo parlato sopra, ma c’è anche un altro punto.

Il pieno perfezionamento del contratto di ha quando il proponente viene informato dell’avvenuta accettazione scritta.

Questo può avvenire mezzo fax, PEC, raccomandata o con un’ulteriore firma il calce per presa visione dell’avvenuta accettazione.

A questo punto essa diventa un vero e proprio preliminare, attraverso cui nascono gli obblighi tra venditore ed acquirente oltre che con l’agenzia.

Una volta accetta va registrata, vediamo come

Registrazione obbligatoria

Una proposta di acquisto immobiliare non è adatta alla trascrizione nei registri immobiliari ma si deve registrare presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dall’accettazione.

La trascrizione è il metodo di pubblicità immobiliare. Questo significa che un venditore, anche a proposta accettata, può comunque vendere l’immobile ad un altra persona.

Dovrà certamente pagare il danno al proponente come spiego meglio dopo nel capitolo sulle inadempienze, ma lo può fare.

Per questo motivo consiglio sempre di prevedere anche un preliminare Notarile a stretto giro, sopratutto quando si opta per una data del rogito lontana.

Caso su tutti quando stiamo comprando un immobile ancora in costruzione.

Costi di registrazione

La registrazione ha ovviamente un costo formato da imposte e marche da bollo.

Le quantifichiamo così:

  • 200 Imposta fissa
  • 0,5% degli importi versati a titolo di caparra/deposito fiduciario
  • 3% di eventuali importi imputati ad acconto prezzo
  • Marche da bollo (n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe)
  • Marche da bollo per allegati ove presenti (planimetrie, scritture ecc.)

Se si stipula un preliminare Notarile prima del termine ultimo per la registrazione, non decade l’obbligo.

Si può ovviare registrandola come allegato del preliminare stesso.

A chi spetta la registrazione

E’ il proponente che si assume i costi di registrazione, ma bisogna anche ricordare che l’agenzia immobiliare è obbligata in solido.

Per mancata registrazione, quindi, può andare nei guai anche lei.

Non accettata

Cosa succede se non viene accettata?

Fondamentalmente nulla, perdere ogni effetto ed efficacia.

Tutti liberi senza nulla dovere a nessuno a qualsivoglia titolo. Ovviamente è possibile farne un’altra se si vuole provare a migliorare le condizioni.

C’è un solo caso in cui la non accettazione non libera da doveri e riguarda il venditore.

Se ha conferito un incarico di mediazione per vendita immobiliare e rifiuta un’offerta pari o migliore alle condizioni pattuite deve comunque pagare la provvigione.

Restituzione dell’assegno

Quando non accettata l’assegno deve essere subito riconsegnato al proponente.

La somma verrà restituita interamente senza interessi o riduzioni a qualsivoglia titolo.

Per fare le cose al meglio sarebbe bene scrivere un verbale con la relativa data di consegna.

Ovviamente in questo caso non è dovuta provvigione al mediatore.

Rischi da cui tutelarsi

Abbiamo detto che una volta accettata produce reciproci obblighi tra acquirente e venditore.

I rischi più comuni sono quelli che rientrano nel concetto di inadempienza contrattuale. Chi non rispetta quanto promesso può subire il meccanismo di risarcimento quantificato in base all’importo dell’assegno.

Questo ovviamente salvo mancato esercizio del diritto. Se c’è buona fede può anche succedere di trovare persone comprensive ma meglio non fare affidamento su questo.

Il problema maggiore risiede nel fatto che molto spesso nei moduli vengono date per certe alcune condizioni non verificate.

Nel prossimo paragrafo vediamo alcuni dei casi più comuni e successivamente come tutelarci.

I rischi non sono solo quelli tra venditore ed acquirente, ma anche di tra entrambi e l’agenzia.

Anche se nell’accordo subentrano criticità, l’agenzia che ha diligentemente operato avrà comunque diritto al compenso.

Discorso molto diverso se, invece, è dimostrabile incuria del mediatore.

Recenti sentenze delle Corte di Cassazione esprimono il dovere del mediatore di informarsi sull’immobile oggetto di vendita (art. 1759 CC, Comma 1)

Per capire meglio direi di procedere a qualche esempio e poi ci concentriamo su come evitare guai.

Proposta di acquisto non rispettata dal venditore

Mettiamo caso un proprietario abbia accettato una proposta dove viene detto che la casa non ha abusi edilizi ed è agibile, accordando di rogitare in due mesi.

Queste dichiarazioni sono un obbligo nei confronti del compratore che possiamo tradurre così:

Io venditore ti prometto di rogitare la mia casa entro due mesi e che essa in quel momento non avrà abusi edilizi e sarà dotata del certificato di agibilità.

Ancora oggi, purtroppo, la stragrande maggioranza degli accordi vengono scritti senza che siano già stati svolti i controlli.

Il grande buco nero del mercato immobiliare. Nel 90% dei casi i proprietari sono in buona fede e cadono nel problema solo per mancanza di informazione.

Moltissimi abusi sono spettri di un passato dove gli immobili si controllavano ancora meno di oggi.

Nel momento in cui criticità di questo tipo non possono essere regolarizzate entro la data ultima abbiamo due opzioni:

  • Si integra consensualmente il contratto cambiando le date
  • Il compratore aziona la richiesta del danno

Mediamente, il venditore inadempiente corrisponde il doppio delle caparre ricevute oltre il maggior danno se dimostrabile.

Non è Legge ferrea, bisogna analizzare caso per caso.

Se il compratore non rispetta gli obblighi

La maggior parte della cause di incommerciabilità sono sulle spalle dei venditori, ma la medaglia si può roversciare.

Anche l’acquirente si può trovare nell’impossibilità di stipulare per motivi solitamente inerenti un’improvvisa incapacità economica.

Se la situazione è temporanea, con il comune accordo formalizzato si possono posticipare le date.

In caso contrario il compratore perde la caparra versata, oltre il maggior danno se previsto.

Rischi verso l’agenzia

Come abbiamo detto sopra, una proposta di acquisto immobiliare accettata e perfezionata sancisce un accordo tra le parti e quindi l’agenzia matura il diritto alla provvigione.

Questo anche se poi la vendita non avviene.

In generale, quindi, possiamo dire che prima di formulare il contratto dobbiamo accertarci di limitare tutti i rischi del caso.

Quando si può dimostrare che non c’è stata corretta informazioni si possono risolvere positivamente i contenziosi, in questo articolo però voglio evitare che nascano.

Vediamo insieme cosa serve e cosa controllare per scrivere in sicurezza

Cosa serve

Le cose che il proponente deve portare con sé sono poche:

  • Carta di identità
  • Codice fiscale
  • Libretto assegni di conto corrente
  • Delibera CdA, procura o simili se interviene per persona giuridica

Ma cosa serve fare per evitare tutte le criticità di cui abbiamo parlato prima?

L’acquirente presentarsi con la giusta disponibilità economica con particolare riferimento ad un eventuale mutuo o leasing immobiliare privati.

Per tutelarsi in base alla sua capacità economica ha due strade:

  • Richiedere prima alla banca un Voucher Mutuo
  • Condizionare il contratto, questo lo vediamo dopo

Chi deve mettere in campo gli sforzi maggiori di tutela è il venditore.

Dovrà infatti avere la corretta diligenza per recuperare tutte le informazioni utili a certificare le condizioni dell’immobile che verranno menzionate in proposta. I punti sono:

  • Conformità urbanistica e catastale
  • Agibilità
  • Assenza di ipoteche
  • Stato di eventuali diritti di terzi

Adesso vi chiederete…

Come può un compratore assicurarsi che il proprietario sia stato diligente?

Non c’è un metodo solido, purtroppo, ma assicurarsi della presenza di alcuni documenti ed attività svolte riduce i rischi del 90%

Vediamo insieme le linee guida su cosa chiedere per tutelarsi.

Cosa chiedere

Gli argomenti delle domande sono di tre tipi: tecnici, di provenienza e di trascrizioni.

Per assicurarvi che ci sia stata la corretta attenzione nella raccolta dei documenti per vendere casa fare queste domande.

Per poterla redigere il tecnico del venditore deve richiedere e verificare tutti i documenti urbanistici e catastali in blocco. Questa asseverazione contempla anche l’agibilità. Purtroppo è prassi frequente farla prima del rogito ma essa tutela le parti solo se è presente prima di questi accordi.

  • Quale tipo di provenienza ha l’immobile

L’agenzia deve mostrarvi una copia dell’atto di provenienza e deve conoscerne il contenuto. Quando un immobile proviene da una donazione o il proprietario è in corso di vendita immobile ereditato ci sono alcune sensibilità da gestire. Ne parlo nel link che vi ho appena lasciato.

  • Se ci sono ipoteche

Chiedete se è stata fatta una visura ipotecaria, una buona agenzia deve farla. La presenza di un mutuo in corso deve essere ben regolata. Stesso discorso per ipoteche non volontarie.

Se il mediatore non vi mostra una visura ipotecaria recente sull’immobile pensate 4 volte prima di scrivere.

Nel momento in cui tutti questi aspetti sono verificati i rischi calano molto, se non c’è chiarezza o ancora non si è provveduto meglio pensarci un attimo.

E’ vero, si rischia di perdere l’immobile ma per come la vedo io è meglio che finire nei guai.

Una strada per salvare la situazione è quella di subordinare la scrittura alle risultanze di tutti gli accertamenti non ancora disponibili.

Facsimile

In una versione precedente di questo articolo avevo riprodotto un facsimile di una proposta di acquisto immobiliare. Per la presente stesura, molto più completa, vi rimando al file della di una Federazione Agenti Immobiliari che trovate in questo link . Non potete ovviamente riprodurlo ma può essere uno spunto per capire come sono fatti i moduli.

Quello che voglio fare con voi in questo articolo, dopo le nozioni di base citate, è ripercorrere tutti i passaggi.

Vediamo insieme la struttura di un classico contratto in tutte le sue parti e clausole.

Dati venditore e acquirente

Attraverso i documenti di identità vengono identificati venditore ed acquirente.

Devono essere riportati per entrambi:

  • Nome e Cognome
  • Date di nascita
  • Codice fiscale
  • Residenza
  • Recapiti

Nel caso l’immobile sia cointestato, assicuriamoci di indirizzarla a tutti i comproprietari.

Immobile e dati catastali

La descrizione dell’immobile verrà riportata in due forme diverse:

  • Estetica
  • Catastale

La prima è una descrizione normalissima che deve riportare:

  • Il numero di stanze,
  • La loro destinazione d’uso (stanza, cucina, ripostiglio, bagno)
  • Presenza di pertinenze (cantina, giardino, soffitta)

Quella catastale, invece, identifica l’unità attraverso i numeri di registrazione presso l’Agenzia del Territorio

  • Foglio
  • Mappale
  • Subalterno

Tutto questo serve per identificare oltre ogni ragionevole dubbio l’immobile di nostro interesse. Se fosse presente più di un’unità, ad esempio il garage, il processo va ripetuto due volte.

I dati catastali si trovano sull’atto di provenienza, sulla planimetria e sulla visura. Se non la sapete interpretare ho scritto un articolo dal titolo come leggere la visura catastale. Problema risolto.

Vedete come torna utile l’essersi assicurati della presenza dei documenti?

Informazioni tecniche

Un buon contratto dovrà riportare una sezione che elenca tutte le caratteristiche tecniche, urbanistiche ed amministrative dell’immobile.

I moduli delle Federazioni che di cui vi ho parlato sopra, soprattutto nelle versioni recenti, lo fanno in modo valido.

Urbanistica, catasto, agibilità

Se è presente la relazione tecnica di cui abbiamo parlato prima basterà riportarne il contenuto.

Se ha rilevato abusi si può fare lo stesso la proposta, ma il venditore deve essere sicuro di poterli sistemare prima del rogito.

Stesso discorso per l’agibilità. Si può vendere casa senza agibilità ed un acquirente può decidere di acquistarla, ma deve essere consapevole e libero di valutare la circostanza. Non è una situazione che può emergere dal nulla per superficialità.

Impianti

In quale stato sono gli impianti

  • Elettrico
  • Idrico
  • Gas-Sanitario

Ci sono le certificazioni? Il venditore si impegna a farle o la vendita avviene senza?

Anche in questo caso tutto è permesso se il compratore è d’accordo e le cose vengono riportate per quello che sono.

Prezzo e modalità di pagamento

Si dovranno esprime chiaramente la volontà di acquistare il bene a un certo prezzo offerto per l’immobile e le modalità di pagamento.

  • Prezzo complessivo
  • Importo dell’assegno di deposito con numero assegno in proposta
  • Integrazione caparra a preliminare
  • Cifra di saldo prezzo a rogito

Andranno anche scritti i metodi di pagamento. A rogito sempre e solo assegni circolari mentre per gli atti precedenti vanno bene quelli di conto corrente.

Validità

Il termine di entro cui deve intendersi valida ed irrevocabile. Come abbiamo detto prima una settimana può andare bene.

Più il tempo è lungo più può essere sfruttato dal venditore o dall’agenzia per trovare condizioni migliori da altri acquirenti.

Tempi troppo brevi vengono spesso interpretati come politiche commerciali aggressive e per esperienza non sono ben viste dai proprietari.

Termini essenziali

I termini temporali da inserire in una proposta di acquisto immobiliare sono:

  • Data per l’eventuale preliminare Notarile
  • Giorno ultimo utile per il rogito

A lato di tutto questo andrà specificato il momento in cui il venditore consegnerà l’immobile, solitamente contestuale al rogito stesso.

E’ possibile pattuire un’immissione in possesso anticipata successiva alla data dell’atto di vendita, ma è bene prevedere delle tutele.

Subordinazioni

Questa è una sezione molto importante dove regolamentare tutte le situazioni ancora non ben definite di cui abbiamo parlato prima.

Le subordinazioni non piacciono molto ai venditore ne alle agenzie, poiché di fatto posticipano il perfezionamento del contratto. Tuttavia, tutelarsi è la parola d’ordine per i compratori.

Vediamo le due più comuni

Diritto di prelazione

Ci sono casi in cui terze parti vantano diritto di prelazione sull’acquisto, vediamone alcuni.

  • Immobili vincolati dalle Belle Arti
  • Quote di immobile ereditato
  • Alloggi popolari assegnati

In questi casi il contratto deve essere subordinato al mancato esercizio della prelazione sollevando il proponente da eventuali pretese di danno o pagamento di provvigioni.

Dobbiamo aggiungere alcune considerazioni.

La proposta non è un atto sufficiente ed utilizzabile nell’esercizio del diritto di prelazione.

Alcuni la utilizzano ma vale come il due di coppe o quasi.

La comunicazione per l’esercizio del diritto deve comprendere o un preliminare Notarile o un rogito.

Pensate che alcuni Notai in questo caso stipulano due atti. Un primo rogito ed un ulteriore atto di perfezionamento dopo il mancato esercizio della prelazione.

Proposta di acquisto immobiliare vincolata a concessione mutuo

E’ possibile inserire una condizione sospensiva mutuo che posticipa il perfezionarsi dell’offerta di acquisto all’ottenimento del finanziamento.

Lato venditore il mio consiglio è di non accettarle a meno che il proponente non si presenti con il voucher già descritto.

Si rischia di perdere due mesi di tempo per ritrovarsi con un pugno di mosche.

Lato acquirente è una buona tutela se e solo se la clausola è scritta in modo valido.

Qui vi ricordo solo le due più importanti:

  • Estendere la condizione al diritto al compenso dell’agenzia
  • Definire importo minimo del mutuo e data ultima per l’arrivo dell’erogazione

Nell’articolo del link trovate tutte le informazioni che vi servono, vi prego di leggerlo perché è parte integrante di tutto quello che ci siamo detti oggi.

Compenso agente

Solitamente il compenso dell’agente non viene riportato nel contratto ma in una scrittura a parte.

Un riconoscimento di debito che prende il nome di dichiarazione provvigionale.

Concordatela sempre prima di firmare per non dover discutere dopo.

Conclusioni sulla proposta di acquisto immobiliare

Diamo alla proposta di acquisto l’importanza che merita poiché da essa scaturiscono obblighi, gioie e dolori.

Prima di sottoscriverla, o se siete venditori di accettarla, valutatene attentamente il contenuto.

Durante questa valutazione mai farvi influenzare da politiche commerciali aggressive. Assicuratevi sempre che tutti i controlli preventivi siano stati svolti come si deve.

Qui sotto c’è il modulo commenti per eventuali domande.

Come sempre grazie per il tempo dedicato al mio blog immobiliare e vi invito a visitare la pagina sulla mia consulenza immobiliare per un aiuto in più. A presto.

Hai ancora un minuto?

Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore, vorrei che visitassi la mia biografia!

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Questo articolo ha 43 commenti.

  1. Maurizio

    Buongiorno, complimenti per la chiarezza che non ho trovato da nessuna parte. Mia cognata ha messo in vendita la casa con un’agenzia immobiliare. Nel frattempo l’ha fatta vedere al fratello di un amico che già da mesi era intenzionato a comprarla. Sfiga ha voluto che ha visita finita sono passati quelli dell’agenzia ed hanno preso la palla al balzo. Mettendo pressione al fratello dell’amico gli hanno fatto firmare una proposta di acquisto. Mia cognata si è fatta abbastanza fregare. È corretto? Loro non hanno firmato la presa di visione della casa, perché non è l’agenzia che ha messo loro in contatto. Se si aspetta la conclusione del mandato si hanno ugualmente vincoli? a me sembra che l’agenzia non sia stata del tutto corretta. Grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Beh di certo io non lo avrei fatto. Purtroppo quella proposta sottoscritta è una dimostrazione che l’agenzia può sfruttare per richiedere il diritto alla provvigione. Teniamo presente che se c’era un incarico in esclusiva sua cognata non doveva violarlo facendo vedere la casa. Un incarico viene conferito liberamente da un venditore e quindi quando si vuole vendere privatamente non ha senso sottoscriverli. A questo punto, onde evitare liti legali che non consiglio mai, direi che una riunione collettiva tra tutti voi e l’agenzia per trovare una corretta mediazione possa essere una strada percorribile . In caso contrario l’unica via è quella di un legale per analizzare le formalità e richiedere un arbitrato in quanto la scadenza del mandato non fa decadere la visione dell’immobile ed anche in assenza di foglio visita abbia una proposta che dimostra la relazione tra candidato acquirente ed agenzia. Forza, ma esiste. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. Giulio

    Buonasera, favorevolmente colpito dalla sua cortesia, professionalità e competenza, le sottopongo speranzoso anche il mio dilemma: ho visionato un appartamento con un agente che lo proponeva ad un prezzo, successivamente l’ho contatto per fare proposta di acquisto e mi ha informato che il prezzo richiesto era stato aumentato. Risentito per la scarsa professionalità ho rinunciato a fare la proposta. Dopo qualche settimana rispondendo ad un annuncio privato, dal proprietario dell’immobile ho appreso che quando l’immobile mi era stato proposto, l’agenzia non aveva ancora alcun mandato, e che a permetterne la visita a sua insaputa era stato un suo conoscente. In conclusione, poiché il proprietario nel mandato che ha conferito all’agenzia, dopo qualche settimana dalla mia visita, ha richiesto che venisse precisato che nessuna provvigione da questi era dovuta in caso di vendita a persone che avessero visionato la casa prima del conferimento del mandato, mi chiedo se io invece sarei tenuto, considerato il comportamento dell’agente per lo meno eticamente discutibile, a corrispondere la provvigione.
    La ringrazio e saluto.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per i complimenti. Il fatto che il mandato sia stato firmato dopo non incide sulle nostre attività in quanto comunque lei ha visionato l’immobile per mano del mediatore. Anzi, l’assenza di mandato riporta alla mediazione ordinaria e questo gioca addirittura a suo sfavore. Bisogna capire ora se il sollevamento dalla provvigione menzionata nel mandato riguarda solo chi visitò l’immobile senza intervento del mediatore rispondendo all’annuncio privato o anche a chi fu portato, come lei, dall’agente. A mio avviso non ci sono molti dubbi sul fatto che lei rientri nella prestata intermediazione, però si potrebbe tentare la via della trattativa con l’agente vista la dinamica poco lineare con cui tutto è stato impostato. Onestamente più che di mancata etica del mediatore stesso in questo caso parlerei di superficialità in quanto era suo dovere avere rapporti diretti con la proprietà e sincerarsi delle condizioni di vendita richieste e di tutto quanto inerente l’immobile,senza alcun dubbio. Ciò, però, non toglie il rapporto di mediazione instaurato e probabilmente certificato dal foglio visita che lei dovrebbe aver sottoscritto. In caso contrario si apre un mondo poiché è da dimostrare l’avvenuta intermediazione, lascio al mio interlocutore l’interpretazione. Sperando di esserle stato utile le invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  3. Fede

    Buonasera avvocato allora le espongo il mio problema . Dopo diverso tempo ho trovato l immobile adatto presso un agenzia al prezzo di 179.000 euro , firmo una proposta di acquisto con atto notarile entro il 31 marzo , la proposta di acquisto non viene firmata dalla parte venditrice quindi la trattativa finisce . Successivamw te dopo circa due mesi vengo contattato dal proprietario dell immobile dicendomi se ero interessato ad acquistare l appartamento ad una cifra superiore in quanto secondo lui l agenzia l altra volta l aveva diprezzato ci accordiamo e alla consegna dei documenti vedo che la casa al momento della proposta di acquisto non aveva ne l ape certificata 15 aprile ne l accatastamento certificato 16 maggio ne la fine lavori avvenuti l 11 maggio e quindi successiva abitabilita’ inoltre l immobile prima del nuovo accatastamento era accatastato come altri usi . Adesso l agenzia vorrebbe dare le provvigioni lei cosa ne pensa ?

    1. Fabio Zerbinati

      Mi ha appena conferito una Laurea ad Honorem! Grazie 🙂 In realtà non sono un Avvocato, io sono un agente immobiliare e Perito ed Esperto iscritto alla Camera di Commercio di Bologna. Le attività di questo blog sono legate per lo più proprio a questo secondo titolo. Passando al Suo quesito: Il ruolo dell’agente immobiliare è quello di mettere in contatto due o più parti al fine della conclusione di una affare. Essendo lei venuta in primo contatto con il venditore mezzo loro operato, questo ha prodotto un maturato diritto alla provvigione dell’agenzia. Per lo meno recitando la dottrina di base.
      Il fatto che la destinazione d’uso sia diversa potrebbe essere un appiglio in quando variazione sostanziale dell’oggetto contrattuale, ma per sentenziare bisogna andare a fondo quindi prenda la frase con la giusta ottica di mera indicazione.
      Il mio consiglio è di trattare con l’agenzia alla luce delle informazioni non precise fornitevi e di provvedere ad un preliminare Notarile dove il venditore si impegna a : Pratica edilizia per cambio d’uso ( l’uso va variato in Comune, non solo in Catasto), Corrispondenza urbanistica, Conformità catastale e nuova agibilità. L’ape è una bazzecola obbligatoria e dovrà farla lo stesso venditore prima del preliminare ma parliamo di nulla visto che ha un costo di 200€ circa e per farla bastano 4 giorni. Per tutto il resto attenzione perché è necessario capire se l’immobile ha i requisiti tecnici. Con l’auspicio di esserLe stato utile sono a porgerLe i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  4. Simone

    Buongiorno dott. Zerbinati. Innanzitutto vorrei complimentarmi con lei per l’ottimo blog che ha messo a disposizione di tutti gli utenti che sono in procinto di acquistare/vendere casa. Ho trovato una casa che ritengo interessante tramite agenzia immobiliare e sarei pronto per effettuare la mia proposta di acquisto. Il modulo prestampato dell’agenzia immobiliare è predisposto per avere solamente il nome di un soggetto (detto proponente). Io però la casa la vorrei cointestare; è possibile farlo in un secondo momento, oppure devono risultare “proponenti” entrambi gli intestatari della casa da acquistare? Il proponente è quello che deve possedere la maggior quota della casa oppure può avere anche solo una minima parte? Un altro dubbio: attualmente non posseggo un libretto di assegni (circa 2 mesi fa ho cambiato banca, e questa nuova banca rilascia il libretto di assegni solamente ai clienti da almeno 6 mesi (e io sono cliente da 2 mesi); la mia domanda è: l’assegno dato durante la proposta di acquisto, può essere firmato anche da persona diversa dal proponente o deve necessariamente essere firmato dal proponente? Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, la ringrazio molto per i complimenti! La proposta di acquisto è un atto negoziale che viene poi superato, nella gerarchia degli atti, dai successivi preliminare Notarile e rogito. Si assicuri che nel modulo sia previsto il diritto di nomina od eventualmente chieda tale integrazione. Una recita classica di tale diritto è “il proponente per sé, persone, enti o società che si riserva successivamente di nominare….”. In questo modo lei avrà la successiva facoltà di cointestare i successivi atti e quindi l’acquisto. Non vi è la necessità di preventivare le aliquote di acquisto. Tenga presente che chi firma la proposta si accolla le relative obbligazioni. Per quello che riguarda l’assegno sarebbe meglio se provenisse da conto intestato ad uno degli attori. In caso contrario utilizzate quello del terzo lasciandolo in deposito all’agenzia e restituitelo integro al titolare del conto durante gli atti successivi provvedendo a versare poi i complessivi importi dai vostri conti. Onestamente, a semplificazione, direi che richiedere un vostro libretto semplificherebbe le cose anche per gli step successivi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  5. Fabio Iana

    Gentile dott. Zerbinati spiega talmente bene con una disponibilità tale verso i suoi interlocutori veramente encomiabile. Le spiego il mio dubbio. Devo per forza accettare una proposta che mi viene (tramite agenzia) da un possibile acquirente? Intendo una proposta a prezzo pieno e senza alcun tipo di vizio? Io la vorrei rifiutare perchè non voglio più vendere. Devo pagare comunque e per intero la provvigione stabilità sul contratto stipulato con l’agenzia? In caso affermativo devo pagare solo quella riferita alla mia parte oppure anche quella che l’agenzia avrebbe percepito dall’acquirente se avessi regolarmente accettato la proposta? grazie mille.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Fabio, grazie per i complimenti! Lei non ha un obbligo di vendere, questo sia chiaro, ma l’agenzia in fondo ha fatto il suo lavoro e quindi con tutta probabilità chiederà la provvigione. In linea generale, a maggior ragione se aveva conferito un incarico, le sarà richiesto solo il compenso lato venditore. Ci sarebbe una cosa da sostenere, fermo restando che le consiglio un’amichevole trattativa con l’agenzia per spuntare un buon accordo economico. Lei mi parla di prezzo pieno, al lordo del compenso agenzia. Di fatto quello che le verrebbe in tasca da questo affare sarebbe il prezzo pattuito meno la provvigione e quindi così pieno non è. E’ una via spinosa da seguire e dal risultato incerto quindi a mio avviso è molto meglio optare per la prima strada che le ho suggerito. In fondo queste persone l’obiettivo lo hanno raggiunto e quindi si sono adoperate per lei….no? 🙂 Ringraziandola ancora le invio i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  6. Alice

    Buonasera,
    Ho fatto una proposta d’acquisto con consegna di assegno come caparra alla agenzia immobiliare. A dieci giorni dal rogito il proprietario mi dice che non libererà l’immobile per mesi perché non sa dove andare. Che valore legale ha la proposta? Posso chiedere dei danni o obbligare il venditore a firmare il rogito e ad uscire? Grazie

  7. Chiara

    Buongiorno pongo un quesito vista la professionalità dimostrata nell’esporre in maniera chiara come dovrebbe svilupparsi la vendita/acquisto di un immobile. Mia madre aveva accettato una proposta d’acquisto, non sapeva nulla dell’assegno di deposito (era un dato per me scontato), al momento del compromesso dal notaio il compratore si è tirato indietro e l’agenzia si è tenuta l’assegno che si era fatta intestare dichiarando che per legge è a garanzia delle provvigioni e non del venditore. Ha fatto vedere un cedolino in cui veniva detto che l’importo dell’assegno veniva imputato in conto provvigione alla conclusione dell’affare. Data la malafede dell’agente c’è modo di mettere un legale per recuperare la cifra? Oppure non essendo stato menzionato l’assegno nella proposta firmata da mia madre i soldi resteranno all’agenzia? La ringrazio anticipatamente per la risposta.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per i complimenti. E’ pessimo quello che è successo. Per poterLe dare indicazioni sul caso specifico dovrei vedere cosa ha firmato la mamma ma in linea generale il contratto è tra proprietario venditore ed acquirente. Il mio consiglio è quello di rivolgervi assolutamente ad un legale per un parere caso-specifico. Gli assegni di deposito fiduciario o caparre a corredo delle proposte sono a garanzia delle obbligazioni contenute ed in capo alle parti, non all’agenzia. Quest’ultima ha, per contro, effettivamente maturato il diritto alla provvigione per intervenuto accordo tra le parti ma non è questo il modo di esercitarlo. Mi spiace molto quando leggo queste cose, poiché ne viene colpita tutta la categoria. Spero Lei possa risolvere in maniera positiva e quanto prima. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Antonio

    Buongiorno, io e mia moglie nel mese di settembre abbiamo ricevuto una proposta di acqusito della nostra casa, l’immobile è di proprietà al 50% e siamo in separazione di beni.
    Il proponente a ognuno di noi ha trasmesso per raccomandata la proposta allegando però un assegno non trasferibile intestato solo a mia moglie.
    L’incarico di mediazione sottoscrito da entrambi con l’agenzia immobiliare prevedeva che, riporto testualmente: “l’agente immobiliare è autorizzato a far sottoscrivere agli aspiranti acquirenti una proposta di acquisto , e a comunicare agli stessi l’avvenuta accettazione; a ricevere e trattenere fiduciariamente gli eventuali assegni non trasferibili intestati al Venditore”.
    Essendo entrambi i coniugi venditori, l’aver emesso un assegno solo a nome della moglie può essere motivo di dichiarare la proposta nulla?
    La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta.
    Cordiali saluti.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, a mio avviso e come mero parere personale senza aver visto gli atti direi di no. La soluzione per la corretta successiva ripartizioni si applicherà in sede di trasferimento della proprietà. Durante la stipula del rogito restituite tale assegno di deposito fiduciario (non caparra) e fatevi portare i nuovi circolari per l’intero prezzo della casa suddivisi per le relative quote di spettanza. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

      1. Antonio

        Ciao fabio ottima guida, però ad essere sincero preferivo il fac simile di proposta d’acquisto precedente dove erano specificate alcune clausole a tutela dell’acquirente come quella sospensiva per il mutuo, quella su eventuali trascrizioni, quella sulle spese condominiali che in questa non sono presenti.

        1. Fabio Zerbinati

          Buonasera Antonio e grazie per avermi scritto. Il facsimile è stato tolto per evitare che utenti possano usarlo in autonomia senza supporto di un professionista quale un consulente, un avvocato o comunque una figura abilitata. Lasciarlo disponibile avrebbe significato mettere a rischio le persone, questo blog ha lo scopo opposto 🙂 I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  9. Fabio

    Salve Fabio,
    Ho letto molto attentamente il suo manoscritto sulla proposta di acquisto e lo trovo molto esaustivo e ben organizzato; avrei comunque qualche domanda aggiuntiva in merito alle clausole riguardanti le pertinenze e la concessione del mutuo:
    1) In caso di proposta per una villa con pertinenze anche separate dalla struttura principale (ad es. Legnaia, garage, terreno e muro perimetrale), queste pertinenze devono essere riportate nella proposta? devono figurare sulla visura catastale? in caso non figurino, costituiscono una irregolarità urbanistica che invalida la proposta?
    2) Allaccio fogna/servizio idrico possono essere considerate invalidanti in caso siano state eseguite irregolarmente? Esempio pratico se la villa possiede un pozzo nero che non è registrato al catasto oppure al comune e dopo la proposta lo vengo a scoprire, questo risulta essere irregolarità urbanistica che invalida la proposta?
    3) Nel mio caso specifico, io ho i soldi per completare l’acquisto anche se vorrei (in via cautelativa) richiedere un mutuo; tuttavia non ho ancora identificato l’istituto bancario e tantomeno l’importo/perizie ecc. In tal caso posso trovare una formula per definire una condizione sospensiva mutuo idonea? E se alla fine decidessi di acquistare senza mutuo, la proposta perderebbe di validità?
    4) Riguardo gli impianti tecnologici, se non chiedo certificati e non inserisco clausole (perché magari gli impianti sono accettabili anche se non in regola e certificati), a cosa si rischia di incorrere? che io sappia, l’unica certificazione che richiede attualmente la normativa è l’APE (senza la quale il rogito non si può fare).

    La ringrazio in anticipo per ogni chiarimento che voglia dare.
    Cordialmente.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per i complimenti. Mi scuso del ritardo ma mi sono concesso qualche giorno di ferie. Vado per gradi:
      – La proposta di acquisto deve contenere una completa descrizione dell’oggetto contrattuale. Il mio consiglio prima di scriverla è di verificare che quanto fisicamente presente in loco corrisponda a quanto autorizzato dal Comune di competenza. Eventuali abusi o variazioni sostanziali non invalidano la proposta ma producono il rischio di inadempienze contrattuali.
      – Stesso discorso, l’abuso o l’irregolarità non invalida la proposta a meno che non si opti per utilizzare delle adeguate clausole risolutive.
      – No, se alla fine lei si presenta senza mutuo non cambia nulla. Ovviamente rispettando tempistiche e somme al momento del rogito.
      – Non è obbligatorio che gli impianti siano a norma, ma il compratore ne deve essere formalmente edotto e di tale circostanza va specificato che se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. L’APE, invece, è obbligatoria.

      Resto disponibile ad ogni eventuale integrazione, sperando comunque di esserle stato utile. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  10. Marcella

    Salve,
    se dopo aver firmato una proposta di acquisto in agenzia immobiliare, l’agente non lo ha fatto controfirmare dal venditore, posso chiedere l’annullamento? Oppure, interessandomi l’appartamento ma, avendo fatto un errore “malizioso” (da quello che ho capito poi, l’agente, se avesse ricevuto una proposta più alta l’avrebbe venduto ad altri, in accordo col venditore) l’agente, posso rifiutarmi di pagargli la provvigione? Grazie per la cortese attenzione e buona serata

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Le proposte solitamente sono irrevocabili fino a data certa menzionata sulle stesse. Per quello che riguarda la provvigione direi che è dovuta visto che Lei ha visitato la casa tramite l’agente. Non mi piace l’atteggiamento da “asta”, seppur molti agenti lo mettano in campo trovo sia troppo sbilanciato a favore del venditore. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  11. Valentina Pasquon

    Buon giorno, in data 16 aprile ho firmato la proposta d’acquisto di in appartamento nuovo costruito nel 2013 al piano terra con un lastricato di proprietà che aveva delle perdite nei garage e nella parte comune dei garage, quindi nella proposta d’acquisto era stato specificato che prima del rogito doveva essere messo apposto a carico del venditore.
    Nella proposta la data per il rogito era il 31/07 l’agenzia mi aveva fissato la data per il rogito il 06 /08 ma oggi mi hanno chiamato per dirmi che il rogito è stato spostato il 27 / 08 in quanto i lavori fatti non hanno risolto il problema e che ci daranno un altro garage invece di quello accatastato con l’appartamento in quanto le perdite sono anche in quello.
    Ora volevo sapere se è possibile recedere il contratto con l’agenzia in quanto anche la banca ha rifatto le carte oramai per tre volte e ancora non siamo sicuri di un effettiva risoluzione del problema.
    La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta.
    Cordiali saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Difficile poterle dare un consiglio veritiero e solido senza aver preso contezza degli atti. In linea di massima, però, la variazione dell’oggetto contrattuale può essere solo consensuale e non imposta da una delle due parti. Detto questo non solo dovrebbe essere possibile recedere, ma sarebbe un gran favore al venditore ipoteticamente inadempiente agli obblighi presi.
      Discorso diverso per l’agenzia, ella ha svolto il proprio lavoro di intermediazione anche se per cause terze il tutto non è andato a buon fine. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  12. luca

    Buonasera, a gennaio ho ricevuto una proposta di acquisto della mia casa a certe condizioni : compromesso entro 31 maggio e rogito entro e non oltre 31 luglio. La proposta e stata sottoscritta da entrambe le parti. Un mese dopo l’acquirente si presenta con una nuova proposta Dove varia i termini. Niente compromesso ma rogito entro e non oltre 31 maggio. La nuova proposta non richiama la precedente e non precisa che sta a modificare la precedente ma è sottoscritta da entrambe le parti. Avendo ad oggi entrambe le proposte, quale si può ritenere valida? Inoltre se dovesse prorogarsi il termine del 31 maggio per accertamenti del mio geometra circa la regolarità edilizia ed urbanistica del mio immobile, il termine per la stipula del rogito può considerarsi perentorio se non risulta cosi definito nella proposta? In essa si scrive solo rogito entro e non oltre il 31 maggio o luglio.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Se la seconda proposta è stata da Lei accettata fondamentalmente valgono entrambe. Per quanto concerne la natura dei termini, se perentori o meno, dipende da come sono stati formulati in proposta e, ove essi effettivamente essenziali, ritardi nell’adempimento possono essere considerati principi di inadempienza. Purtroppo la recita “entro e non oltre” delinea una certa essenzialità. Nel caso effettivamente anche la seconda proposta sia stata accettata le consiglio di convocare le parti e pretendere la stipula del preliminare Notarile poiché secondo il principio di gerarchia degli atti esso supera di fatto gli accordi presi nelle proposte. In questo modo potete riscrivere senza danno gli accordi e portare a termine l’operazione contemplando anche la possibilità dei piccoli ritardi dovuti ai tempi di accertamento tecnico spesso indefiniti per natura a causa dei tempi di risposta delle amministrazioni nel fornire la documentazione. Spero di essere stato esaustivo, se avesse domande non esiti a scrivermi nuovamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  13. Stefano Beretta

    Buongiorno, ho letto la sua relazione sulla proposta di acquisto, soprattutto, sulla sua clausola ‘sospensiva su mutuo’. Pochi giorni fa io e mia moglie, che lavora in banca, ci siamo recati in una conosciuta agenzia immobiliare (che poi abbiamo saputo non avere l’esclusiva sulla vendita dell’immobile) di una nota località balneare, per formalizzare una proposta di acquisto per l’acquisto di un appartamento. Pur avendo disponibilità economiche, abbiamo deciso di fare un mutuo e abbiamo fatto inserire la clausola nella proposta….ovviamente l’agenzia ha fatto di tutto per non portare a termine la trattativa, cercando freneticamente nel breve arco temporale di scadenza della mia proposta, una possibile proposta di acquisto senza sospensiva….QUINDI MI DOMANDO, perché non dire le cose chiaramente e non accettare la mia proposta sin da subito e non far perdere tempo alle persone?
    Personalmente anche se legalmente possibile, ritengo il comportamento dell’agenzia eticamente scorretto e poco professionale

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Il lavoro di un’agenzia non prevede per legge un incarico di vendita in esclusiva ma ciò non distoglie dal dover operare in regime di trasparenza e corretta informazione. Le clausole che posticipano il perfezionamento del contratto non sono ben viste, lo so, poiché posticipano anche il maturare del diritto alla provvigione, salvo alcune sentenze contrarie su cui però l’argomentazione è molto ampia. Il comportamento non è certo quello auspicabile, ma neanche aggredibile. L’unica cosa che tutti possiamo fare è sperare che a livello di Giurisprudenza cambino gli orientamenti nel più breve tempo possibile. Concordo, dunque, con lei. In pieno. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  14. Carmine D’Amato

    Salve ho un grave problema che vorrei esporle ,un agenziami ha fatto firmare una proposta d acquisto dove io acquirente mi faccio carico del certificato di agibilità ,ma consultando il mio tecnico ho scoperto che non ci sono i requisiti per averlo ,ho parlato anche con un legale ma non è stato chiaro ,forse non e pratico di queste problematiche,ho versato già una caparra da 10000 euro ,c’è qualche modo per svincolarmi da questa proposta (truffaldina),attendo un suo riscontro grazie per la cortesia

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Allora il punto è grave concordo, con l’assunzione di dovere lei ha di fatto dichiarato nella proposta di essere a conoscenza della mancanza di agibilità al punto di farsene carico. Era ovviamente da subordinare ai possibilità di ottenimento tramite clausola risolutiva espressa. Il punto ora però, mi sovviene, può essere commerciale. Mi spiego, un immobile privo di agibilità e privo non solo dei requisiti ma anche della capacità di ottenimento non è di fatto atto a svolgere la sua funzione economica e sociale. Detto questo vale molto meno della media corrispondente. Se ne è tenuto conto in sede di determinazione del prezzo? Potrebbe essere un appiglio.
      Secondo appiglio: Vessatorietà. Se da un lato è vero che siamo davanti ad un comune accordo dall’altro esso è creato fittiziamente e quindi crea un forte squilibrio a favore del venditore che in realtà dovrebbe garantire della cosa venduta.
      Terzo : ci sono, nella proposta, punti di nullità a cui attaccarsi per annullarne gli effetti?
      Quarto: oltre alla mancanza di agibilità l’immobile presenta vizi che ne comportino la non commerciabilità?
      Quinto: l’agenzia era edotta sul fatto che non fosse possibile ottenerla? E’ dimostrabile?
      Per quanto riguarda il legale, le “ordino” (amichevolmente ovviamente) di assumerne uno. Però deve essere specializzato in diritto urbanistico. Se vive in Emilia posso metterla in contatto con la persona che collabora con me.
      Lei non aveva il dovere di incaricare il suo tecnico prima di fare quella firma. Loro tutti avevano il dovere morale, deontologico e civile di informarsi sulla cosa in vendita. Detto questo, io non sarei così certo che non ci sia nulla da fare. La prego, mi faccia sapere se sono stato utile e se posso esserlo ulteriormente. Io sono un agente immobiliare e quando vedo queste cose mi sento chiamato in causa per appartenenza di categoria. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Carmine D’Amato

        Innanzitutto devo complimentarmi per le sue qualità di buon ascoltatore e sulla conoscenza che ha della materia ,devo prendere atto che forse non ho avuto ancora il piacere si trovarmi su un blog così utile e con una persona disponibile come lei signor Zerbinati ,la ringrazio per i consigli e per avermi spianato la stradò per il recupero della mia pratica ,grazie ai suoi consigli sono riuscito ad ottenere uno slittamento del compromesso che avverrà fra 10 giorni cosa da me gradita (anche perché mia mamma deve affrontare un intervento settimana prossima) ,non sono riuscito ad ottenere il deposito dell assegno dal notaio perché per quanto ho capito la parte venditrice ha bisogno dei miei 50000 euro per il riscatto del suolo della proprietà ovvero per il diritto di superficie, e inoltre ho scoperto che la parte venditrice venderà ma resterà socia della cooperativa perché la coperativa ha una causa in corso col comune e con dei condomini stessi ,conoscendo ora più dettagli aspetto un suo riscontro ,la ringrazio ancora e sarò lieto di offrirle un pranzo in costiera amalfitana se si trova di passaggio per Salerno

        1. Fabio Zerbinati

          Buongiorno, la ringrazio infinitamente per le belle parole e sono molto felice di essermi reso utile. Il blog è scritto con passione e dedizione per il mio lavoro e sapere che ha un ruolo nella serenità “immobiliare” delle persone è grande soddisfazione. Le auguro la più serena conclusione della sua operazione e non mancherò di visitare la sua magnifica terra, dove fra l’altro sono già stato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  15. Gabrio

    Buongiorno. Io ho un dubbio in realtà molto banale. lo sintetizzo in questo modo: do l’incarico ad un’agenzia stabilendo il prezzo di vendita che comparirà negli annunci. Inoltre, nella proposta viene indicato il prezzo di realizzo minimo a cui io venditore voglio giungere. Io posso rifiutare – senza dovere commissioni all’agenzia – qualsiasi proposta che non raggiunga, anche di pochissimo, il prezzo di realizzo, corretto?
    Es: stabiliamo con l’agenzia che la casa viene messa in vendita a 270.000 e che accettiamo proposte da 260.000 in su. Giunge una proposta di 259.000: posso rifiutarla e non dovere nulla all’agenzia in tutta serenità, corretto?
    Ringrazio anticipatamente e saluto.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. La linea generale è giusta anche in forza nel fatto che bisognerebbe specificare se il prezzo minimo intende comprese anche le accessorie o meno. Detto questo, però, mi permetto di darle un consiglio. E’ vero e giusto che dalla vendita dobbiamo ricavare il massimo ma è anche vero che lei deve raggiungere l’obiettivo di vendita. Cerchi il suo corretto equilibrio nel discorso.
      Cosa importante. Proprio per valorizzare al massimo la sua vendita ed evitare di intoppi anche onerosi, dia incarico ad un tecnico per redigere la relazione tecnica intregrata, preferibilmente prima di firmare l’incarico in modo da disegnare correttamente l’oggetto contrattuale. Sperando di esserle stato utile le mando i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  16. Antonio

    Buongiorno

    Ieri ho firmato una proposta di acquisto per un appartamento, il venditore sta ancora pagando il mutuo e con parte del ricavato dalla vendita lo estinguerebbe.
    Nella proposta che ho fatto c’è questa condizione:
    “La porzione immobiliare in oggetto dovrà, a cura e spesa della parte venditrice, essere trasferita al momento del rogito notarile in conformità alle norme urbanistico -edilizie, in regola con le leggi vigenti e con i versamenti condominiali, libera da vincoli, vizi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli AD ECCEZIONE DI IPOTECA 1° GRADO VOLONTARIA”.
    (la parte in maiuscolo non era parte del modello prestampato)

    L’agente mi ha spiegato che l’eccezione dell’ ipoteca di 1° grado volontaria, era necessaria in quanto l’ipoteca verra estinta durante il rogito con parte del prezzo pattuito pre la casa, e quindi non si poteva inserire nella proposta che l’immobile fosse al rogito già esente da ipoteche.

    Però più leggo la formulazione della proposta e più mi sembra ambigua, quindi la mia domanda è: Ciò che mi ha detto l’agente è corretto? O implicitamente quella formulazione può sottintendere altro?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Concordo con l’ambiguità, con tutta probabilità in buona fede ma poco descrittiva dello sviluppo della situazione. Tale ipoteca non rappresenta un problema nella sua natura ad oggi, ma come dice Lei dovrà essere cancellata contestualmente al rogito e ciò doveva a mia avviso essere esplicitato. Proponga un’integrazione all’atto negoziale per chiarificare i fatti o eventualmente provveda ad un preliminare Notarile superante la proposta dove specificare il tutto con l’accordo del venditore. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  17. Alessia Romano

    Buongiorno

    Ho appena fatto una proposta di acquisto con vincolo di mutuo per l’acquisto di un bilocale soppalcato passato da C a A3 (abbiamo controllato le visure catastali storiche e attuali + planimetriche). L’agente immobiliare non voleva assolutamente inserire all’interno della proposta questo tipo di vincolo. Tuttavia alla fine siamo riusciti ad inserirlo. Adesso mi ritorna con la controproposta da parte della proprietà che si riassume in due opzioni:

    A. Il vincolo non viene inserito all’ottenimento del mutuo ma all’esito positivo di delibera e perizia sull’immobile
    B. Il vincolo rimane sull’ottenimento del mutuo ma vorrebbero un aumento sul prezzo finale pattuito

    Cosa cambia tra le due opzioni?
    grazie mille

    Alessia
    Grazie mille

    Alessia

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Alessia. Il vincolo a delibera e perizia può scricchiolare al fine della conclusione della affare che resta subordinata all’effettiva pervenuta liquidità. Mi è recentemente successo di vedere persone diniegate delle somme all’ultimo e quindi le garantisco che pur rientrando nella fantascienza immobiliare può succedere. Barattare la certezza con un aumento di somma invece lo vedo come un atto di mera propaganda commerciale che non approvo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  18. marco

    Buona sera, sono proprietario di un appartamento affidato ad una Agenzia ,regolarmente registrata ,stimato dalla stessa con un valore di 95.000 euro.Dopo una quindicina di giorni l’Agenzia mi ha inviato per e mail una proposta di acquisto per 89.000 euro subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo da parte dell’acquirente entro 45 giorni.””Diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti senza nessuna penale per entrambe le parti “”.Dopo una settimana l’agenzia mi ha comunicato per e mail che l’acquirente non aveva ottenuto il mutuo e mi invitava a firmare una risoluzione consensuale di contratto per mancata approvazione del mutuo autorizzando la restituzione dell’assegno bancario ( 4.000 euro )dichiarando di non avere nulla da chiedere o pretendere.Cosa che ho fatto puntualmente.Dopo qualche giorno mi inviano un’ulteriore proposta acquisto di altro acquirente per un importo di 90.000 euro vincolata però ad una perizia della banca pari a 90.000 euro.Osservando la fotocopia dell’assegno bancario (5.000 euro) ,privo di data e luogo,ho notato che palesemente l’assegno era firmato ,in maniera illegibile, da una persona diversa da quella che aveva firmato la proposta (anche in questo caso una sigla illegibile ).
    Chiesto spiegazioni all’agenzia mi ha riferito telefonicamente che la parte compratrice non possedeva un libretto di assegni e pertanto aveva avuto in prestito un assegno da una terza persona !!!!L’agenzia ,comunque,aveva invitato l’acquirente a chiedere un libretto assegni alla propria Banca e trattandosi di una banca on line presumibilmente il libretto arriverà entro 15 giorni… A questo punto non vorrei dar seguito ,per ovvi motivi ,a questa ulteriore proposta.I miei dubbi : sono obbligato ad accogliere una richiesta acquisto subordinata ,questa volta, alla perizia bancaria pari a 90.000 euro? Posso chiedere modalità pagamento ed in particolare quale sarà la parte coperta da mutuo e la parte coperta da assegni CIRCOLARI?
    Posso esigere nel caso di esito negativo del mutuo /perizia una risposta scritta da parte della Banca?Come posso tutelermi?In particolare come la mettiamo con la provvigione dell’agenzia in considerazione che dalle proposte acquisto risulterebbe che la stessa Agenzia non chiede nessuna provvigione agli acquirenti?Posso oppormi ed eventuamente come tutelermi? Tutto questo in considerazione che nel mandato all’Agenzia ho sottoscritto che il pagamento della provvigione avverrà al momento del rogito. Grazie e buo n lavoro Marco

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Essendo “l’incarico” conferito all’agenzia menzionante un importo di 95.000€ ed essendo le offerte a valori inferiori lei non ha obbligo di accettazione. In realtà non lo avrebbe lo stesso però se la proposta fosse a cifre superiori l’agezia potrebbe vantare il raggiungimento del risultato, al netto delle clausole sospensive. Per quello che riguarda l’assegno del terzo la risposta è no. Non si può fare, non va bene ed aggiungo che rasenta l’assurdità poiché questo terzo non può rispondere dell’obbligazione altri a meno che non venga contrattualmente pattuito. Oltretutto non vendo il motivo di una mossa del genere visto che una proposta è valida anche se priva di deposito fiduciario. Potevano farla tranquillamente senza e prevedere un preliminare Notarile dopo l’avveramento delle condizioni sospensive permettendo così al compratore di munirsi di assegni od al limite di un circolare per la caparra (o addirittura direttamente il rogito). Lei, inoltre, può chiedere all’agenzia tutto quello che vuole, nei limiti di Legge, visto che la proposta non è loro ma è di proprietà degli attori. Per quanto riguarda la tipologia di assegni, se essi sono saldi prezzo di un rogito assolutamente circolari più parte mutuo. Se è un preliminare può andare anche un normale assegno visto che se non è coperto il compratore risulta inadempiente e quindi non è lei venditore ad incorrere in problemi. A seccature però si, ovviamente. Per quanto riguarda, invece, l’avveramento delle sospensive esse vanno formalmente dimostrate. Può bastare un’email del direttore dall’account della banca ma la cosa migliore sarebbe un verbale di diniego del mutuo. Faccio notare infine, che la sua sospensiva non riguarda tanto l’erogazione in se e per se ma il valore di perizia e quindi anche una copia della perizia stessa redatta dal perito potrebbe essere uno strumento utile. Ultimo punto, provvigione. Quella applicata dall’agenzia si chiamata intermediazione atipica unilaterale ed è autorizzata a livello legislativo ma non varia il rapporto venditore provvigione. Se l’agenzia le porta un’offerta pari o superiore al valori di incarico la provvigione è dovuta (ove vengano rispettati anche gli altri parametri di incarico quali aspetti temporali ecc) se l’agenzia porta proposte come in questo caso a valori inferiori abbiamo due casi. Se lei accetta la provvigione si matura, se lei rifiuta no. Spero di aver toccato tutti i punti e di essere stato esaustivo, non esiti a scrivermi qui se ha dubbi! Grazie a lei per aver letto i miei articoli, sono scritti con passione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Marco

        Grazie per l’attenzione.Il mio cruccio attualmente é riguardo l’eventuale pretesa della provvigione da parte dell’agenzia riguardo la prima proposta non andata in porto per il mancato ottenimento del mutuo da parte del promittente acquirente.Cosa consiglia? Grazie di cuore .Buona giornata.

        1. Fabio Zerbinati

          Buongiorno,
          la giurisprudenza è ambigua in tal dinamica. Se lei ha accettato la proposta, anorchè essa subordinata , vi sono possibilità che l’agenzia ottenga il diritto alla provvigione ove non diversamente esplicitato. Se lei non ha accettato formalmente, nessuna provvigione dovuta in quanto i parametri proposti sono inferiori a quelli di incarico. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  19. carmen

    sto acquistando un appartamento e ho fatto una proposta d’acquisto , ma fidandomi dei venditori avevamo pattuito una somma da dover spendere per alcuni lavori da eseguire in giardino, dove i proprietari mi avevano dato parola
    a eseguire entro una certa data, questo non e’ avvenuto hanno fatto lavori per una cifra inferiore rispetto a quelli pattuiti.
    mi sono enormemente offesa e vorrei retrocedere dalla proposta d’acquisto anche se ho dato gia’ un cospicuo acconto e meta’ parte all’agenzia , da premettere pagata solo da me. volevo sapere hai fini legali che valenza ha la proposta d’acquisto senza preliminare fatto dal notaio.
    attendo sue, grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto,
      La proposta di acquisto, almeno nella stesura classica, è a tutti gli effetti un preliminare con tanto di reciproche obbligazioni. Differisce da quello Notarile solo per la forma non idonea alla trascrizione nei registri immobiliari. Ciò che contenuto nella proposta accettata va rispettato.
      Il punto è come è stata redatta e se le circostanze sono state correttamente esplicitate. Onestamente quando si esce dalla normale attività io consiglio sempre il preliminare Notarile, molto più completo ed ovviamente molto più tutelante…se ben fatto ovviamente. Detto e premesso questo, prima di intraprendere azioni di forza consiglio sempre l’amichevole componimento. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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