Plusvalenza immobiliare 2024

Il significato di plusvalenza immobiliare è la differenza positiva tra il prezzo di rivendita sottratto quello di acquisto a sua volta aumentato dei costi detraibili fiscalmente riconosciuti. La tassazione è regolata dal “Testo Unico Delle Imposte sui Redditi” (TIUR) agli artt. 67 e 68. Si calcola come aliquota IRPEF sugli scaglioni di reddito o imposta sostitutiva al 26%. E’ dovuta quando la vendita è speculativa, ovvero avviene entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. E’ dovuta per la prima casa solo se non l’hai utilizzata come abitazione principale almeno per il 50% del periodo di proprietà. Infatti, è proprio sul concetto di abitazione principale che si basa la formazione della base imponibile, prima che sulla mera applicazione dell’agevolazione prima casa sull’imposta di registro. Non è dovuta, invece, quando vendi un immobile ereditato, a patto che non sia un terreno edificabile.

L’imposta sulla plusvalenza è la principale tassa per la vendita, abolita l’IVIM diversi anni fa. Il suo conteggio preventivo è di grande importanza per definire correttamente il rapporto costi – benefici della vendita.

Quando si paga l’imposta sulla plusvalenza

Puoi pagare la plusvalenza in due momenti diversi:

  • In sede di dichiarazione dei redditi
  • Durante il rogito di vendita, direttamente al Notaio

Se la paghi in sede di dichiarazione dei redditi sarà una voce costituente l’IRPEF e verrà calcolata secondo scaglioni di reddito come ti spiego nei prossimi capitoli. In alternativa puoi pagarla al Notaio in sede di vendita come imposta sostitutiva.

A quanto ammonta la tassazione nel 2024

Se la paghi come IRPEF in sede di dichiarazione dei redditi l’aliquota varia in base al tuo reddito partendo dal 23%, mentre l’imposta sostitutiva da pagare al Notaio è fissa al 26%

Ecco una tabella degli scaglioni IRPEF 2024 e delle relative aliquote di tassazione.

RedditoAliquota IRPEF
Fino a 15.000 €23%
Da 15.001 € a 28.000 €25%
Da 28.001€ a 50.000€35%
Da 50.000 in poi43%
Scaglioni IRPEF 2024 ed aliquote d’imposta

Dal secondo scaglione di reddito in poi conviene senza ombra di dubbio scegliere l’aliquota sostitutiva fissa al 26%

Un bel vantaggio che però non tutti possono sfruttare.

Non puoi usare l’aliquota fissa nei casi dettati dall’art. 67 comma 1 del TIUR, ovvero:

  • Se la vendita avviene all’interno di attività professionale
  • Imprese, società in nome collettivo o società (s.n.c.) in accomandita semplice (s.a.s.)
  • In relazione alla qualità di lavoratore dipendente

In tutti gli altri casi e con reddito superiore a 15.000€ , via libera

Calcolo della plusvalenza immobiliare 2024

Il calcolo della plusvalenza immobiliare si fa sommando al costo di acquisto le spese detraibili, sottraendo poi il tutto dal prezzo di rivendita. Sulla differenza attiva ricavata si applicano poi le aliquote di tassazione sia se scegli di pagare sotto forma di IRPEF come pure di imposta sostitutiva

Quali sono le spese detraibili per il calcolo della plusvalenza?

Per il calcolo della plusvalenza sono detraibili le seguenti spese:

  • Imposta di registro
  • Onorario del Notaio sostenuto per l’acquisto
  • Provvigione agenzia (questa ovviamente non nel vendere casa da privato)
  • Costi sostenuti per liberare la casa da trascrizioni, persi, ipoteche
  • Spese di ristrutturazione, non tutte solo quelle di tipo aumentativo
  • Imposta sostitutiva del mutuo (qui trovi la guida per vendere casa con mutuo in corso)
  • Spese straordinarie

Ovviamente si parla di spese e costi fiscalmente riconosciuti e documentabili, sempre al lordo dell’IVA. Vediamo insieme alcuni esempi di calcolo per chiarire il concetto.

Esempi di calcolo della plusvalenza immobiliare

Esempio 1:

Per prima cosa calcola la base imponibile, essa è composta dal prezzo dell’immobile o del terreno aumentato dei costi ammissibili. Puoi usare una tabella come questa:

VoceImporto
Prezzo dell’immobile120.000€
Imposta di registro, ipo. e cat.4320€
Onorario Notaio iva incl.1400€
Provvigione mediatore iva incl4300€
Pratica edilizia per ottenimento agibilità con relative opere3700€
TOTALE IMPONIBILE133.720€
Tabella per il calcolo imponibile al fine della determinazione della plusvalenza

Ovviamente il calcolo può essere molto più complesso in base alle voci da considerare caso per caso. In questa sede meglio tenere le cose semplici per capire i principi generali.

Rivendi l’immobile a 160.000€ generando così una plusvalenza di 26.280€, cifra soggetta ad imposta perché vendita prima dei 5 anni e la casa non è stata abitazione principale per almeno il 50% del tempo.

Se il tuo reddito è inferiore a 15.000 euro/annui, IRPEF pari al 23% di 26.280€ = 6.044,40€

Imposta sostitutiva 26% su 26.280 euro =8.832,80€

In questo caso, ti conviene certamente pagare l’imposta in sede di dichiarazione dei redditi come IRPEF.

Come lettura integrativa in merito alla valutazione preventiva dei parametri di una vendita ti consiglio la mia guida sulla due diligence immobiliare.

Esempio 2:

Utilizziamo la stessa tabella del primo esempio, ma supponendo che il tuo reddito dichiarato sia di 35.000€ annui.

Tuo reddito pari a 35.000 euro annui, IRPEF pari al 35% di 26.280€ = 9.198,00€ in sede di dichiarazione dei redditi, mentre con aliquota sostitutiva 26% paghi sempre 6.044,40€ al Notaio.

Ti ricordo che tutti gli altri costi notarili sono in capo all’acquirente.

Quando non è dovuta?

La plusvalenza immobiliare non si paga quando:

  • Hai ricevuto in eredità l’immobile, purché non sia un terreno edificabile
  • La casa donata è eletta ad abitazione principale
  • Vendi una prima casa che è stata abitazione principale per almeno il 50% del periodo di proprietà
  • Vendi una seconda casa dopo i 5 anni

Parlando di eredità, ti consiglio una lettura integrativa importate: Il mio testo sulla vendita di immobile ereditato

Quando è dovuta l’imposta sulla plusvalenza immobiliare?

Devi pagare la plusvalenza immobiliare quando:

  • Vendi la prima casa prima dei 5 anni salvo essa sia abitazione principale per il 50% del tempo di proprietà
  • Nella vendita della seconda casa prima dei 5 anni
  • Vendi una casa ricevuta in donazione prima dei 5 anni dall’acquisto del donante
  • Vendi una casa che hai costruito prima dei 5 anni dalla fine lavori
  • Sempre sui terreni edificabili prima e dopo i 5 anni anche se ereditati
  • Terreni agricoli non ereditati, se vendi prima dei 5 anni dall’acquisto
  • Nella cessione di cubatura
  • Nelle cessioni di natura transattiva

Nei prossimi capitoli trovi i relativi approfondimenti ma per semplificarti la vita posso aiutarti io, in tutta Italia con una specifica consulenza

Plusvalenza immobiliare prima casa

Paghi l’imposta quando non puoi provare di averla utilizzata come abitazione principale per almeno tre quarti del tempo di proprietà. Il metodo migliore per fornire prova è quello di produrre il certificato di residenza.

Altri strumenti utili per la dimostrazione sono le bollette a te intestate e le domiciliazioni dei conti correnti, ma il certificato di residenza vince su tutto il resto. Ecco perché esso è annoverato a pieno titolo nell’elenco dei documenti per vendere casa.

Nella vendita della prima casa avrai anche altre tasse nel caso tu non acquisti un’altra abitazione entro un anno, sempre sfruttando l’agevolazione. Tra queste la compensazione dell’imposta di registro in primis.

Ti consiglio una lettura integrativa su questo caso: la guida completa sulla vendita della prima casa

Plusvalenza immobiliare seconda casa

E’ sempre dovuta nella vendita di seconda casa non ereditata quando tale vendita è speculativa, ovvero avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. Questo ovviamente solo nel caso si generi effettiva plusvalenza tra il prezzo di acquisto aumentato dei costi sostenuti e quello di vendita. A seguito del commento di un utente, specifico nuovamente che la formazione della base imponibile ruota intorno al concetto di speculazione. Quindi, anche qualora l’immobile sia stato acquistato senza agevolazione prima casa ma sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà, la vendita non genera plusvalenza tassabile.

E’ dovuta sulla vendita di case ricevute in donazione

Vige la regola generale a seconda che la donazione abbia previsto o meno l’agevolazione prima casa. Se ricevuta in donazione il quinquennio va calcolato dalla data di acquisto del donante. La donazione non interrompe, quindi, il periodo di 5 anni per il consolidamento dell’esenzione.

Per il calcolo devi utilizzare il costo sostenuto dal donante in sede di acquisto dell’immobile aumentato dei costi sostenuti inerenti il bene medesimo.

Se il donatario, ovvero colui che riceve la donazione, utilizza l’agevolazione prima casa viene definitivamente meno anche la necessità temporale dei 5 anni. Questo ovviamente, a patto che sia anche destinata ad abitazione principale.

Quando la casa è di nuova costruzione

La plusvalenza su una casa di nuova costruzione è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di costruzione aumentato dei costi relativi quali:

  • Costi del contratto di appalto
  • Progettazione e direzione lavori
  • Oneri di urbanizzazione
  • Costi post costruzione quali successive ristrutturazioni aumentative delle caratteristiche

La plusvalenza cosi generata è dovuta per la vendita prima del quinquennio se la casa non è stata adibita ad abitazione principale per almeno il 50% del tempo di vita della casa. Nulla cambia, in sostanza, dalla normale vendita di case già costruite. Inoltre, restano in essere tutti i necessari requisiti del proprietario menzionati sopra.

Plusvalenza casa in costruzione

Viene in linea generale identificata con quella dei terreni edificabili aumentando il costo di acquisizione dei costi aumentativi sostenuti.

Devi però fare attenzione allo stadio dei lavori, se rientri nei parametri di casa costruita, vale quanto appena letto nel paragrafo sopra. Si intende casa costruita ai fini fiscali:

  • Rustico completato
  • Muri perimetrali delle varie unità eretti
  • Coperto realizzato

Da questo stadio in poi è casa venuta ad esistenza, prima di questo stadio segui la linea dei terreni edificabili che ti spiego adesso.

Plusvalenza immobiliare terreni edificabili

Se la vendita di un terreno edificabile genera plusvalenza, essa è sempre tassata anche dopo il quinquennio ed anche se il bene è pervenuto per successione.

Per il calcolo vale devi determinare il costo così:

  • Se l’acquisto fu oneroso esso è pari al costo di acquisto
  • Su terreni edificabili ereditati il costo è pari al valore dichiarato in dichiarazione di successione
  • Quando i terreni edificabili pervengono per donazione è il valore è quello citato nell’atto di donazione o quello accertato dal fisco

In tutti i casi ricordo ancora che devi addizionare al costo nativo quelli aumentativi quali:

  • Imposte sull’acquisto
  • Spese Notarili
  • Mediazione
  • Eventuali oneri di urbanizzazione sostenuti

Tieni presente inoltre che oggi il valore di acquisto dei terreni edificabili può essere rivalutato per compensare l’inflazione. Questo avviene per applicazione degli indici ISTAT anche su immobili pervenuti per donazione o successione (AdE n°8111/2002 a seguito di sentenza della Corte Costituzionale 328/2002). Non è più possibile, però, l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%

Terreni agricoli

Nel caso di terreni agricoli ritroviamo le esenzioni assenti in quelli edificabili. La tassa sulla plusvalenza è dovuta quando:

  • Si rivende prima dei 5 anni
  • Quando è pervenuto per donazione e si rivende prima dei 5 a far data dall’acquisto del donante

Il costo fiscalmente riconosciuto è quello di acquisto aumentato dei costi relativi documentati (imposte, notaio, mediazione). Nel caso di terreni agricoli donati il costo è quello sostenuto dal donante all’epoca di acquisto sempre addizionato dei costi accessori.

Quando si parla di terreni agricoli, a differenza di quelli edificabili, la provenienza per successione evita l’imposta.

Sempre a differenza di quelli edificabili, quando vendi un terreno agricolo puoi richiedere al Notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%

Cessione di cubatura

La cessione di cubatura è un atto di natura transazionale che ha come oggetto una capacità edificatoria di un terreno, ceduta a terreno continuo nel medesimo ambito territoriale. Il proprietario del fondo cedente vende il proprio diritto ad edificare aumentando la capacità edificatoria del lotto di atterraggio.

Quando ciò avviene tra privati la norma di riferimento è sempre quella del TIUR art 67 e art 68 e la plusvalenza è sempre imponibile e concorre alla formazione del reddito di fini IRPEF.

Diverso se la cessione avviene tra imprese, in tal caso la normativa di riferimento è sempre il TIUR ma viene riportata dagli artt. 85 e 86. In linea generale se il bene risulta come rimanenza (bene merce) la plusvalenza è ricavo d’esercizio e va tassata nell’anno di realizzazione. Se il bene è nelle immobilizzazioni si parla di plusvalenza patrimoniale che può essere tassata in 5 quote costanti annuali (ecco la fonte).

Cessioni di natura transattiva

Sono le cessioni realizzate all’interno di un accordo per porre fine ad una lite. La vendita di un immobile pervenuto per azione di transazione genera plusvalenza tassabile nel quinquennio.

Il costo di riferimento su cui basare il calcolo è quello contenuto nell’accordo di transazione stesso.

Come fare per non pagare la tassa sulla plusvalenza immobiliare?

Per non pagare l’imposta e limitare i costi per la vendita adibisci l’immobile ad abitazione principale per almeno il 50% del tempo di proprietà. In alternativa aspetta 5 anni dall’acquisto del bene. Se è un terreno edificabile la paghi sempre, prima e dopo i 5 anni ed anche se lo hai ereditato mentre per tutti gli altri tipi di immobili ereditati non paghi mai.

Non adibire ad abitazione principale pochi mesi prima della vendita. E’ scorretto, maldestro ed inutile poiché l’Agenzia delle Entrate ha imparato bene a notare attività di tipo strumentale.

Hai trovato un acquirente per la casa quando magari ti manca un anno solo per uscire dal quinquennio? Se il compratore è d’accordo puoi stipulare un preliminare ed immetterlo nell’abitazione, ma non te lo consiglierò mai. Oltre all’aspetto “etico” infatti, si innescano ben altre problematiche circa la garanzia di una serena stipula del rogito. Spesso ci si casca, soprattutto quando si vuole vendere casa velocemente, però non è il caso.

Ruolo nella valutazione ed aspetti decisionali

Da agente immobiliare devo aprire una piccola parentesi sul ruolo che la generazione di plusvalenza ha sugli aspetti decisionali di una vendita.

Devi mettere sul piatto della bilancia:

  • Importo della tassa
  • Costi da te sostenuti
  • Diritto di abitazione sfruttato
  • Costi futuri sull’immobile in caso di non vendita

Attraverso l’analisi di questi parametri ti sarà possibile capire se è il caso o meno di vendere in un dato momento. A volte, può essere profittevole aspettare o trovare soluzioni alternative.

Se hai bisogno di un aiuto in questo posso aiutarti, in tutta Italia, attraverso i miei servizi di valutazione immobiliare.

Conclusioni

L’imposta sulla plusvalenza immobiliare è la principale imposta che grava sulle persone fisiche alle prese con la vendita di un immobile, per le altre visita la mia guida sulle tasse vendita casa. Concorre solo con la compensazione dell’imposta di registro nella cessione di prima casa senza riacquisto. Lo stato ha previsto, per determinati casi, la possibilità di pagarla come imposta sostitutiva al 26% direttamente al Notaio. L’alternativa è quella di pagarla come redditi diversi nella formazione dell’IRPEF, ma se hai un reddito sopra i 15.000€ non conviene assolutamente.

Nel testo hai trovato le linee generali per i vari casi, le opportunità di esenzione e le casistiche in base ai tipi di provenienza (se onerosa o a titolo gratuito quali donazioni) oltre alle differenza sui vari tipi di immobile.

Devi sempre calcolare la plusvalenza (per lo meno indicativa) prima di buttarti in una vendita, perché è un fattore importantissimo per capire se stai facendo la scelta corretta.

Tutto questo, evitando maldestri stratagemmi e trucchi per evitare di pagare l’imposta. Oltre che non essere legali, non funzionano.

58 risposte

  1. Buonasera,
    ho acquistato una casa il 20/12/2018 e fatto il compromesso di vendita il 16/12/2023 (poco meno di 5 anni), però il rogito è previsto per gennaio 2025, perché attualmente vige un contratto di affitto che deve concludersi. E’ una seconda cosa e non l’ho mai utilizzata come abitazione principale. Devo pagare la plusvalenza?
    Grazie.

    1. Ai fini del calcolo dell’eventuale plusvalenza tassabile è la data di rogito a far fede e non quella del preliminare. Detto questo, però, Agenzia delle Entrate potrebbe ritenere una strumentalità intrinseca agli accordi contenuti nel medesimo preliminare registrato. Il fatto di non averla mai usata come abitazione principale non incide dopo che sono trascorsi 5 anni, il punto è evitare che venga intesa da AdE come presa in giro, ovviamente e giustamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  2. Buonasera, ho acquistato un mini condominio a corpo. Ho successivamente accatastato il sottotetto e fatto il recupero del sottotetto ottenendo un nuovo appartamento che devo rivendere prima dei 5 anni. Come calcolo il prezzo di acquisto avendo acquistato a corpo l’intero edificio e vendendo adesso solo un pezzetto che non era precedentemente accatasto? Oltre ai costi di costruzione come si calcola il prezzo di acquisto? (Nel prezzo a corpo era compreso anche il sottotetto) Grazie

    1. Buongiorno. A grandi linee farei un calcolo millesimale sul prezzo di acquisto dell’intero accompagnato da una perizia giurata sul valore della porzione ancora da ristrutturare per poi fare il calcolo della plusvalenza tassabile tramite integrazione dei costi di recupero, pratiche di cambio d’uso e tutti gli altri costi ammissibili per l’unità in cessione. Calcolo spinoso, serve un bravo professionista. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  3. salve.
    ho acquistato una appartamento nel 2015 e ho intenzione di rivenderlo nel 2024. lo scorso anno però sono terminati i lavori del superbonus edilizio e quindi penso che sarò assoggettato a pagare l’imposta sulla probabile plusvalenza.
    volevo sapere se potrò porre in carico al prezzo di acquisto:
    – la quota spese relativo ai lavori di superbonus almeno in parte;
    – la quota spese relative ai lavori extra superbonus sostenute direttamente dal me;
    – l’attualizzazione del prezzo di acquisto e relative spese con l’inflazione dal 2015 al 2024.
    grazie

    1. Buongiorno. La recente normativa sulla plusvalenza nel caso di interventi di riqualificazione energetica è cambiata e devo ancora prendere dimestichezza con l’argomento. Mi spiace non poterle essere di aiuto sul caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  4. Buongiorno,
    secondo lei è possibile includere tra i costi ad incremento del valore di acquisto della casa anche la fattura del geometra che ha fatto la relazione tecnica di conformità edilizia e catastale che ci è stata richiesta per la vendita?
    Grazie della sua risposta

  5. Errato. Anche la seconda casa se adibita ad abitazione principale per la metà del tempo + 1gg non viene assoggettata a plusvalenza; quello che rileva è l’utilizzo dell’immobile (residenza) e non che sia prima o seconda o decima casa. Informiamoci bene prima di fare articoli e dare risposte di questo tipo.

    1. Buonasera e grazie per il contributo. Certo, la invito a leggere l’intero testo in modo corretto. Il principio fondante è quello di abitazione principale e non strettamente legato all’agevolazione prima casa inerente l’imposta di registro. Ho comunque provveduto a rimarcare più chiaramente il concetto nativamente espresso in apertura anche nel paragrafo dedicato alla plusvalenza seconda casa. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  6. buongiorno
    ho rivenduto la 2 casa entro 5 abbi, per il calcolo del valore di acquisto, oltre alla fattura dell’agenzia pagata quando l’ho acquistata posso considerare anche l’intermediazione immobiliare per a vendita?
    grazie

    1. Buongiorno. Concorrono tutte le spese sostenute per l’acquisto ed il miglioramento del bene, non vi è dunque un’esplicita menzione al caso di specie. Io interpreto lasciando fuori eventuali costi di vendita (quali ad es provvigioni), non avendo essi contribuito alla formazione del prezzo iniziale. Cordialmente, Fabio Zerbinati

      1. ho acquistato dei terreni con riservato dominio nel 1996.
        su quei terreni ho costruito un capannone e li ho riscattati nel 2023.
        ma ora il capannone non mi serve più e ho deciso di venderlo, mi spetta pagare la plusvalenza?

        1. Buongiorno, direi di si calcolando la base imponibile d’imposta sul delta positivo tra valore del bene al momento del “riscatto” e valore di cessione futura. La proprietà è rimasta al venditore fino al 2023..sarebbe però bene fare la domanda diretta ad Agenzia delle Entrata perché non vorrei che interpretassero l’allora contratto di immissione in possesso come insediamento di diritto reale estendendo quindi all’incremento di valore dal 1996. Non ho casistica diretta, purtroppo non riesco ad essere più preciso in questa sede. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  7. buongiorno. Ho acquistato un terreno edificabile 50 anni fa (500 mq ) per circa 3 milioni di lire. Vorrei venderlo, ma immagino che si debba riparametrare il prezzo di acquisto di allora ad oggi. Si può avere un’idea di quanto si rivaluta il prezzo? Mi dovrò rivolgere ad un professionista? Grazie

    1. Buongiorno, si esattamente. E’ possibile fare il conto ma è necessario affidarsi ad un ottimo perito che dovrà anche giurare la perizia (va bene giuramento Notarile). Cordialmente, Fabio Zerbinati

  8. Buongiorno, ho acquistato da privato un immobile a Milano da ristrutturare e rivendere. Durante i lavori è nato un contenzioso con il condominio che ha coinvolto avvocati da entrambe le parti. La questione si è risolta in sede di mediazione con un accordo nel quale è stabilito che ognuna delle parti dovrà pagare le proprie spese legali. La domanda è: posso detrarre dalla plusvalenza le mie spese legali (come spese straordinarie) che sono riconducibili alla ristrutturazione ?

  9. Buongiorno, lo scorso anno ho acquistato un immobile come prima casa.
    Esattamente dopo un anno e mezzo voglio rivenderlo per motivi familiari ad un prezzo superiore.
    La plusvalenza devo pagarla dato che non ho mai abitato nella casa.
    Volevo chiedere quali sono le spese detraibili:
    -fattura notaio rogito e mutuo
    -imposte
    -compenso agenzia immobiliare per la vendita
    Grazie mille

    1. Buongiorno. Non lo venda prima che siano passati 18 mesi. Se al momento della vendita lei ha avuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non paga imposta sulla plusvalenza ma dovrà riacquistare un altro immobile entro un anno pena il pagamento della compensazione dell’imposta di registro oltre mora. Per dimostrare di aver avuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà dovrà produrre un certificato di residenza presso il suo Comune e mantenere altre “prove” quali le bollette a lei intestate. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  10. Buongiorno, gentilmente vorrei sapere se le spese di ristrutturazione effettuate con lo sconto in fattura, vanno conteggiate al netto o al lordo dell’ intervento sul corrispettivo

  11. Buongiorno abbiamo venduto la casa dopo 3 anni e 6 mesi mi hanno detto che devo acquistare un altro immobile entro 1 anno dal rogito per non incorrere in questa extra tassazione ,e veo?

    1. Buonasera. Se si vende la prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto o si ricompra entro un anno una nuova abitazione utilizzando l’agevolazione o va “restituita” al fisco l’imposta di registro risparmiata in sede di primo acquisto oltre mora del 30% (salvo ravvedimento operoso). Qualora non avesse avuto nella casa oggi in vendita la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà sarà da pagare anche l’imposta sull’eventuale plusvalenza generata. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  12. Buongiorno, vorrei sapere se, nel caso di rivendita seconda casa detenuta all’estero prima dei 5 anni, le spese di agenzia immobiliare (in Spagna paga l’agenzia immobiliare chi vende e non chi compra) possono considerarsi oneri deducibili al momento del determinare la plusvalenza da assoggettare a tassazione (Ho letto che solo sono ammesse le spese di intermediazione per l’acquisto).

    1. Buongiorno, ha sicuramente senso pensarlo ma non le ho mai contemplate perchè dal mio punto di vista non rientrano nella formazione del costo totale iniziale del cespite e quindi ho sempre temuto che potessero essere oggetto di contestazione da parte di AdE. Le consiglio di inviare un’email di quesito all’Agenzia delle Entrate prima di provvedere. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  13. Buongiorno, ho acquistato una seconda casa l’anno scorso ad un prezzo molto favorevole e già vorrei venderla perché troppo piccola per l’uso che ne vorrei fare. Vorrei venderla ad un prezzo molto più alto e vorrei vendere anche la prima abitazione in quale vivo da molti anni per poter acquistare la mia prima casa dei sogni, avendo mio figlio disabile al 100% (adatta alle sue esigenze). In questo caso si paga la plusvalenza sulla seconda casa? Grazie e buon lavoro.

    1. Buonasera. Sulla vendita della seconda casa prima che sia trascorso il quinquennio si paga plusvalenza in due modi: o come imposta sostitutiva al 26% in sede di rogito o secondo gli scaglioni irpef di appartenenza in sede di dichiarazione dei redditi. La base imponibile è la differenza attiva tra il prezzo dell’odierna vendita e quello di acquisto aumentato dei costi ammissibili (menzionati in articolo). Sulla prima casa dopo i 5 anni non si paga imposta sulla plusvalenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  14. Buongiorno, le chiedo gentilmente una precisazione riguardo alla plusvalenza immobiliare di una seconda casa. Posso fare compromesso dopo 4 anni e mezzo dall’acquisto e il rogito dopo i 5 anni ? Ossia, fa riferimento il compromesso o il rogito per calcolare i 5 anni necessari per non pagare l’Irpef sulla plusvalenza? Grazie per l’aiuto.

    1. Buongiorno, ciò che fa fede in teoria è il rogito. Uso il termine in teoria, perché esiste l’obbligo di Legge di registrazione dei contratti preliminari e quindi io vedo sempre, sono un prudenziale, il rischio che AdE interpreti come speculativa la cessione. Onestamente, per stare sul sicuro io aspetterei anche qualche mese dopo lo scadere del quinquennio. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  15. Buongiorno, ho acquistato un appartamento ed adibito da subito, con trasferimento di residenza, ad abitazione principale.
    Nel caso di vendita, per scelte personali, dopo 4 mesi dall’acquisto, la plusvalenza non è dovuta in virtù del del maggior periodo residenza/proprietà, tuttavia può l’agenzia delle entrare contestare l’aspetto speculativo ed irrogare sanzioni? Se può, in base a quale normativa?

    1. Buonasera, quando la vendita avviene prima di 18 mesi dall’acquisto il rischio di contestazione è elevato, come pure quello di corresponsione dell’imposta. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  16. Buonasera. Se ho capito bene quindi, leggendo attentamente il suo articolo, se io faccio una operazione speculativa (esempio come seconda casa), nel calcolo della plusvalenza non posso considerare le spese di intermediazioni a meno che io non sia una società? Grazie

      1. Buonasera, sono un consulente finanziario con partita iva e per la prima volta mi sono buttato nel mercato immobiliare dove ho acquistato un’abitazione come seconda casa e dopo averla ristrutturata l ho anche suddivisa in due appartamenti al piano terra sfruttando bonus ristrutturazione ed ampliato la cubatura costruendo due mini appartamenti al primo piano per un totale di 4 piccoli appartamenti. Il mio intento era di metterli a reddito affittandoli, pertanto le chiedo, se avessi bisogno di liquidità potrei venderli tutti e 4 o ci sono dei limiti. Le dico ciò perché vorrei poter stare tranquillo e pagare la plusvalenza là dove grava e non vorrei che l’ade la considerasse come un’operazione speculativa malgrado abbia i requisiti di una tantum. Grazie in anticipo.

        1. Buongiorno, dubbio lecito perché la vendita di 4 appartamenti è chiaramente speculativa e lo è altrettanto agli occhi di AdE. A mio avviso resta però il concetto di una-tantum. mi spiego: lei non ha costruito 4 appartamenti 4 volte in un anno e quindi non è un operatore continuativo (presumo sia questo il suo dubbio). Io mi rivolgerei ad un bravo fiscalista e creerei comunque le prove circa il fatto che si tratti, nonostante i 4 rogiti, di una singola attività. Questo magari creando anche le “prove” in corso d’opera (singolo marketing, singolo incarico all’agenzia, ecc…). Però ripeto, non sono un fiscalista, a cui le consiglio vivamente di rivolgersi per il suo caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  17. Buongiorno,
    Appartamento acquistato ad Aprile 2022 e ora ho intenzione di venderlo.
    Le spese dell’arredamento sono detraibili con bonus mobili (ho acquistato un condizionatore pompa di calore che rientra tra le opere di manutenzione straordinaria, che quindi dà diritto al bonus mobili).
    Nemmeno in questo caso le spese per l’arredamento possono rientrare tra gli oneri deducibili insieme a notaio, agenzia, ecc?
    Grazie della risposta è complimenti per la chiarezza dell’articolo.

  18. Buonasera, ho acquistato a inizio a 2021 un bilocali che sto rivendendo ad un prezzo maggiore.
    Mi chiedevo se, tra gli oneri deducibili, possano rientrare (oltre a notaio e agenzia), anche:
    – arredamento (es. cucina)
    – zanzariere
    Grazie

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito, le zanzariere sicuramente si in quanto intervento “migliorativo”. Sull’arredo direi che è meglio non addentrarsi poiché non fa esattamente parte dell’immobile. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  19. buongiorno ho acquistato un terreno con rustico sopra nel 1987 , oggi nel rivenderlo ad un prezzo superiore considerando che il terreno non possiede nessuna cubatura perchè assorbita dal rustico ,devo pagare la plusvalenza ? grazie
    gerardo

    1. Buongiorno, l’unico caso in cui viene meno l’arco temporale del quinquennio è quello delle lottizzazioni e da quanto leggo non rientriamo nel caso di specie. Quindi direi di no, riservandomi nel caso di approfondire documentazione alla mano. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  20. Buonasera, ho appena comprato un immobile del quale mi sono pentito e sto già mettendolo in vendita pensando di frazionarlo per fare due unità immobiliari distinte, in modo da poter rientrare delle spese sostenute (notaio, parcella agenzia etc. etc.)
    Sulla plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile, mi pare di capire che sarà necessario pagare la tassazione al 26%, ma anche in questo caso sarà possibile usare le spese incrementali per abbattere l’imponibile?
    Nel caso specifico l’immobile è stato acquistato per 300k con agenzia e notaio sono arrivato a 315k considerando una ristrutturazione di circa 85k arrivo ad un ammontare di spesa totale di circa 400k; se riuscissi a vendere gli immobili a circa 200k l’uno, quale dovrebbe essere di tassazione che mi ritroverei a pagare?

    1. Buongiorno, assolutamente si: le spese di intervento per ristrutturazione e frazionamento sono ammissibili. Se si assume, come consigliato, la sostitutiva ella sarà sempre pari al 26% della differenza positiva generata dalla vendita. Rimetto un calcolo preciso sul caso di specie in sede di consulenza, documenti alla mano. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  21. Buongiorno, ho acquistato l’abitazione principale 2 anni fa e ora la voglio vendere a un prezzo più alto dell’acquisto. Dato che è stata utilizzata per tutto il periodo come prima casa, non ho da pagare la plusvalenza giusto? Ho altre tasse/costi legati al fatto che non sono trascorsi i 5 anni? Grazie.

    1. Quando si vende la prima casa prima del quinquennio avendovi avuto sempre la residenza non si paga imposta sulla plusvalenza ma resta in essere la compensazione dell’imposta di registro (o iva a seconda della controparte allora venditrice) qualora lei non ricompri un’altra abitazione prima casa entro un anno dal rogito di vendita dell’attuale. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  22. Buon giorno
    possiedo un terreno edificabile da oltre 20 anni. Circa 15 anni fa cominciai la costruzione ma purtroppo un vicino fece ricorso al Tar e blocco i lavori. Si accese un contenzioso ora concluso per cui ho riottenuto il permesso di costruire.
    A suo parere possono essere imputate come costi incrementativi:
    -Le spese legali che sono state cospicue..
    -Gli oneri urbanistrici già ed altri oneri connessi ad una particolre programma urbanistico già
    pagati al comune.
    I costi edilizi connessi all’inizio dei lavori esguiti 15 anni fa e poi bloccati.
    Grazie
    E. baschieri

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito.
      Se l’attività rientra nel concetto di lottizzazione la plusvalenza è ancora tassabile e direi che sono detraibili tutti tranne le spese legali. Questo in linea generale, per darle certezze dovrei avere contezza di situazione o documentazione. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  23. Buonasera ringrazio in anticipo per le risposte a queste mi due domande: rivendo dopo meno di 5 anni un piccolissimo immobile accatastato A10; anche in questo caso si calcola la plusvalenza? Nel corso degli anni ho avuto importanti spese straordinarie per interventi sulla facciata; posso considerarle tra le spese detraibili?

    1. Buonasera, la rivendita genera plusvalenza tassabile e per quello che riguarda le spese straordinarie dipende. Sono ammesse come costi detraibili tutte quelle che concorrono all’aumento del valore dell’immobile. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  24. siamo in due i proprietari al 50% di un immobile in vendita che genera plusvalenza di 15000, in fase di dichiarazione dobbiamo dividerla al 50 % e dichiarare (mod 730) , 7500 euro ogniuno ???
    Grazie

      1. Buongiorno Fabio,
        mi chiedevo se era possibile inserire nell’imponibile per abbattere la plusvalenza le spese sostenute per pavimenti / porte e sanitari (montati tutti in autonomia come privato dato che non ho p.iva)
        Grazie

        1. Buonasera, se ha le ricevute si può tentare di recuperare parte del costo materiali ma è molto spinosa come idea perché se ci pensa quegli stessi materiali potrebbero essere stati acquistati per altro immobile. Onestamente eviterei, anche perchè quasi tutte le attività edili richiedono l’intervento di impresa con durc e quindi il lavoro in autonomia non è contemplato ai fini fiscali. Cordialmente, Zerbinati

  25. Buongiorno, ho ereditato, tra l’altro, una casa regolarmente iscritta in catasto ma con sanatoria in corso dal 1995. Ora mi trovo a dover demolire questa abitazione, rinunciando al condono, in quanto non è conveniente ristrutturarla. In seguito provvederò a vendere la proprietà come terreno edificabile. Come mi verrà tassata la vendita? Grazie mille

    1. Buongiorno. Non procederei così poiché l’unico caso in cui la vendita di un immobile pervenuto per successione genera plusvalenza tassabile è proprio quello della vendita di terreni edificabili. Nel suo caso temo il rischio che, nonostante la successione abbia avuto come oggetto l’immobile, vi possa essere un’interpretazione Ade sfavorevole. Se vuole posso dare un’occhiata alla situazione nel suo complesso in sede di consulenza e studiare con lei la strategia adatta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  26. Buonasera, avendo acquistato una casa bifamiliare composta da 2 appartamenti ed avendo effettuato rogito in periodi diversi: primo appartamento (prima casa) ad ottobre scadono i 5 anni dal rogito mentre il secondo appartamento (seconda casa) acquistato circa 1 anno fa’, CHIEDO: dovessi rivendere ad ottobre entrambe le unità abitative andrei a pagare una plusvalenza?

    1. Buongiorno. Per la prima casa se ha avuto li residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non è dovuta imposta sulla plusvalenza eventualmente generata dalla vendita, per la quale comunque aspetterei la fine del quinquennio per evitare la compensazione dell’imposta di registro. Sul secondo appartamento, si è dovuta imposta sulla plusvalenza se vende a prezzo maggiore di quello di acquisto (oltre costi ammissibili) prima dei 5 anni. Cordialmente, Fabio Zerbinati

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