Plusvalenza immobiliare e tassazione per casa e terreni

La plusvalenza immobiliare è la differenza positiva tra il prezzo di rivendita sottratto quello di acquisto a sua volta aumentato dei costi detraibili sostenuti. Viene tassata come IRPEF o imposta sostitutiva quando la vendita è speculativa, ovvero avviene entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. Parlando di prima casa paghi solo se non l’hai utilizzata come abitazione principale almeno per il 50% del periodo di proprietà. Non è mai dovuta quando vendi un immobile ereditato, a patto che non sia un terreno edificabile.

E’ necessaria una precisazione sul costo di acquisto dei beni immobili di cui più volte ti farò menzione durante il testo. Devi intenderlo sempre come costo fiscalmente riconosciuto, man mano ti descriverò le varie casistiche.

La normativa di riferimento è quella dettata dal “Testo Unico Delle Imposte sui Redditti” (TIUR) agli artt. 67 e 68.

L’imposta sulla plusvalenza è la principale tassa per la vendita di un immobile, abolita l’IVIM diversi anni fa.

Quando si paga l’imposta sulla plusvalenza

Puoi scegliere se:

  • Pagarla come IRPEF nella dichiarazione dei redditi secondo aliquote basate sugli scaglioni di reddito
  • Liquidarla come imposta sostitutiva al 26% dell’imponibile direttamente alla stipula del rogito

Come ti spiego meglio nel prossimo capitolo, la prima soluzione è vantaggiosa solo se il tuo reddito è inferiore al primo scaglione IRPEF.

A quanto ammonta nel 2021

Se scegli di pagarla sotto forma di IRPEF in sede di dichiarazione dei redditi l’aliquota varia in base al tuo reddito partendo dal 23%.

In alternativa puoi richiedere, come ti dirò dopo non in tutti casi, l’applicazione dell’imposta sostitutiva che è del 26% sulla base imponibile. Essa dovrai pagarla direttamente al Notaio in sede di stipula del rogito.

Vige il principio generale:

Al crescere del tuo reddito è conveniente scegliere la sostitutiva.

Ecco una tabella degli scaglioni IRPEF 2021 e delle relative aliquote d’imposta.

RedditoAliquota IRPEF
Fino a 15.000 €23%
Da 15.001 € a 28.000 €27%
Da 28.001€ a 55.000€38%
Da 55.001€ a 75.000€41%
Oltre i 75.000€ €43%
Scaglioni IRPEF 2021 ed aliquote d’imposta

Dal secondo scaglione di reddito in poi conviene senza ombra di dubbio scegliere l’aliquota fissa al 26%

Un bel vantaggio che però non tutti possono sfruttare.

Non puoi usare l’aliquota fissa nei casi dettati dall’art. 67 comma 1 del TIUR, ovvero:

  • Se la vendita avviene all’interno di attività professionale
  • Imprese, società in nome collettivo o società (s.n.c.) in accomandita semplice (s.a.s.)
  • In relazione alla qualità di lavoratore dipendente

In tutti gli altri casi e con reddito superiore a 15.000€ , via libera

Quali sono i costi detraibili nel calcolo della plusvalenza

Al fine del calcolo della plusvalenza al prezzo di acquisto dell’immobile dovrai sommare:

  • Imposta di registro
  • Onorario del Notaio sostenuto per l’acquisto
  • Provvigione agenzia (questa ovviamente non nel vendere casa da privato)
  • Costi sostenuti per liberare la casa da trascrizioni, persi, ipoteche
  • Spese di ristrutturazione, non tutte solo quelle di tipo aumentativo
  • Imposta sostitutiva del mutuo (qui trovi la guida per vendere casa con mutuo in corso)
  • Spese straordinarie

Ovviamente si parla di costi fiscalmente riconosciuti e documentabili, sempre al lordo dell’IVA.

Come si calcola la plusvalenza immobiliare: 3 esempi pratici

Quando si parla di tasse e tassazione è bene avere chiare le cose, per aiutarti ecco due esempi di calcolo dell’imposta sulla plusvalenza.

Esempio 1:

Per prima cosa calcola la base imponibile, essa è composta dal prezzo dell’immobile o del terreno aumentato dei costi ammissibili. Puoi usare una tabella come questa:

VoceImporto
Prezzo dell’immobile120.000€
Imposta di registro, ipo. e cat.4320€
Onorario Notaio iva incl.1400€
Provvigione mediatore iva incl4300€
Pratica edilizia per ottenimento agibilità con relative opere3700€
TOTALE IMPONIBILE133.720€
Tabella per il calcolo imponibile al fine della determinazione della plusvalenza

Ovviamente il calcolo può essere molto più complesso in base alle voci da considerare caso per caso. In questa sede meglio tenere le cose semplici per capire i principi generali.

Rivendi l’immobile a 160.000€ generando così una plusvalenza di 26.280€, cifra soggetta ad imposta perché vendita prima dei 5 anni e la casa non è stata abitazione principale per almeno il 50% del tempo

Se il tuo reddito è inferiore a 15.000 euro/annui, IRPEF pari al 23% di 26.280€ = 6.044,40€

Imposta sostitutiva 26% su 26.280 euro =8.832,80€

In questo caso, ti conviene certamente pagare l’imposta in sede di dichiarazione dei redditi come IRPEF.

Come lettura integrativa in merito alla valutazione preventiva dei parametri di una vendita ti consiglio la mia guida sulla due diligence immobiliare.

Esempio 2:

Utilizziamo la stessa tabella del primo esempio, ma supponendo che il tuo reddito dichiarato sia di 35.000€ annui. o

Tuo reddito pari a 35.000 euro annui, IRPEF pari al 38% di 26.280€ = 9.986,40€ in sede di dichiarazione dei redditi, mentre con aliquota sostitutiva 26% paghi sempre 6.044,40€ al Notaio in sede di Stipula del rogito. Ti ricordo che tutti gli altri costi notarili sono in capo all’acquirente.

Ti sarà chiaro che se hai i requisiti per la sostituiva, essa conviene senza ombra di dubbio ogni volta che il tuo reddito supera il primo scaglione.

Ruolo nella valutazione ed aspetti decisionali

Da perito immobiliare devo aprire una piccola parentesi sul ruolo che la generazione di plusvalenza tassabile ha sugli aspetti decisionali di una vendita.

Devi mettere sul piatto della bilancia:

  • Importo della tassa
  • Costi da te sostenuti
  • Diritto di abitazione sfruttato
  • Costi futuri sull’immobile in caso di non vendita

Attraverso l’analisi di questi parametri ti sarà possibile capire se è il caso o meno di vendere in un dato momento. A volte, può essere profittevole aspettare o trovare soluzioni alternative.

Se hai bisogno di un aiuto in questo posso aiutarti, in tutta Italia, attraverso i miei servizi di valutazione immobiliare.

Quando non è dovuta

La plusvalenza immobiliare non è tassata nei seguenti casi

  • Se hai ricevuto in eredità l’immobile, purché non sia un terreno edificabile
  • Quando la casa donata è eletta ad abitazione principale
  • Nella vendita di prima casa se è stata abitazione principale per almeno il 50% del periodo di proprietà
  • Quando vendi una seconda casa dopo i 5 anni

Parlando di eredità, ti consiglio una lettura integrativa importate: Il mio testo sulla vendita di immobile ereditato

Quando è dovuta l’imposta sulla plusvalenza immobiliare

Devi pagarla quando:

  • Se vendi la prima casa prima dei 5 anni salvo essa sia abitazione principale per il 50% del tempo di proprietà
  • Nella vendita della seconda casa prima dei 5 anni
  • Quando vendi una casa ricevuta in donazione prima dei 5 anni dall’acquisto del donante
  • Se vendi una casa che hai costruito prima dei 5 anni dalla fine lavori
  • Paghi sempre sui terreni edificabili prima e dopo i 5 anni anche se ereditati
  • Per i terreni agricoli non ereditati, se vendi prima dei 5 anni dall’acquisto
  • Nella cessione di cubatura
  • Nelle cessioni di natura transattiva

Nei prossimi capitoli trovi i relativi approfondimenti ma per semplificarti la vita posso aiutarti io, in tutta Italia con una specifica consulenza

Vendita prima casa prima dei 5 anni

Paghi l’imposta quando non puoi provare di averla utilizzata come abitazione principale per almeno tre quarti del tempo di proprietà. Il metodo migliore per fornire prova è quello di produrre il certificato di residenza.

Altri strumenti utili per la dimostrazione sono le bollette a te intestate e le domiciliazioni dei conti correnti, ma il certificato di residenza vince su tutto il resto. Ecco perché esso è annoverato a pieno titolo nell’elenco dei documenti per vendere casa.

Nella vendita della prima casa avrai anche altre tasse nel caso tu non acquisti un’altra abitazione entro un anno, sempre sfruttando l’agevolazione. Tra queste la compensazione dell’imposta di registro in primis.

Ti consiglio una lettura integrativa su questo caso: la guida completa sulla vendita della prima casa

Plusvalenza immobiliare vendita seconda casa

E’ sempre dovuta nella vendita di seconda casa non ereditata quando tale vendita è speculativa, ovvero avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. Questo ovviamente solo nel caso si generi effettiva plusvalenza tra il prezzo di acquisto aumentato dei costi sostenuti e quello di vendita.

L’imposta dovuta sulla vendita di case ricevute in donazione

Vige la regola generale a seconda che la donazione abbia previsto o meno l’agevolazione prima casa. Nel caso di immobili ricevuti in donazione il quinquennio va calcolato dalla data di acquisto del donante. La donazione non interrompe quindi il periodo di 5 anni per il consolidamento dell’esenzione.

Per il calcolo devi utilizzare il costo sostenuto dal donante in sede di acquisto dell’immobile aumentato dei costi sostenuti inerenti il bene medesimo.

Se il donatario, ovvero colui che riceve la donazione, utilizza l’agevolazione prima casa viene definitivamente meno anche la necessità temporale dei 5 anni. Questo ovviamente, a patto che sia anche destinata ad abitazione principale.

Quando la casa è di nuova costruzione

La plusvalenza sulla vendita di una casa di nuova costruzione è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di costruzione aumentato dei costi relativi quali:

  • Costi del contratto di appalto
  • Progettazione e direzione lavori
  • Oneri di urbanizzazione
  • Costi post costruzione quali successive ristrutturazioni aumentative delle caratteristiche

L’imposta sulla plusvalenza cosi generata è dovuta per la vendita prima del quinquennio se la casa non è stata adibita ad abitazione principale per almeno il 50% del tempo di vita della casa. Nulla cambia, in sostanza, dalla normale vendita di case già costruite. Inoltre, restano in essere tutti i necessari requisiti del proprietario menzionati sopra.

Plusvalenza case in costruzione

Viene in linea generale identificata con quella dei terreni edificabili aumentando il costo di acquisizione dei costi aumentativi sostenuti.

Devi però fare attenzione allo stadio dei lavori, se rientri nei parametri di casa costruita, vale quanto appena letto nel paragrafo sopra. Si intende casa costruita ai fini fiscali:

  • Rustico completato
  • Muri perimetrali delle varie unità eretti
  • Coperto realizzato

Da questo stadio in poi è casa venuta ad esistenza, prima di questo stadio segui la linea dei terreni edificabili che ti spiego adesso.

Plusvalenza immobiliare terreni edificabili

Se la vendita di un terreno edificabile genera plusvalenza, essa è sempre tassata anche dopo il quinquennio ed anche se il bene è pervenuto per successione.

Per il calcolo vale devi determinare il costo così:

  • Se l’acquisto fu oneroso esso è pari al costo di acquisto
  • Su terreni edificabili ereditati il costo è pari al valore dichiarato in dichiarazione di successione
  • Quando i terreni edificabili pervengono per donazione è il valore è quello citato nell’atto di donazione o quello accertato dal fisco

In tutti i casi ricordo ancora che devi addizionare al costo nativo quelli aumentativi quali:

  • Imposte sull’acquisto
  • Spese Notarili
  • Mediazione
  • Eventuali oneri di urbanizzazione sostenuti

Tieni presente inoltre che oggi il valore di acquisto dei terreni edificabili può essere rivalutato per compensare l’inflazione. Questo avviene per applicazione degli indici ISTAT anche su immobili pervenuti per donazione o successione (AdE n°8111/2002 a seguito di sentenza della Corte Costituzionale 328/2002). Non è più possibile, però, l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%

Terreni agricoli

Nel caso di terreni agricoli ritroviamo le esenzioni assenti in quelli edificabili. La tassa sulla plusvalenza è dovuta quando:

  • Si rivende prima dei 5 anni
  • Quando è pervenuto per donazione e si rivende prima dei 5 a far data dall’acquisto del donante

Il costo fiscalmente riconosciuto è quello di acquisto aumentato dei costi relativi documentati (imposte, notaio, mediazione). Nel caso di terreni agricoli donati il costo è quello sostenuto dal donante all’epoca di acquisto sempre addizionato dei costi accessori.

Quando si parla di terreni agricoli, a differenza di quelli edificabili, la provenienza per successione evita l’imposta.

Sempre a differenza di quelli edificabili, quando vendi un terreno agricolo puoi richiedere al Notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%

Cessione di cubatura

La cessione di cubatura è un atto di natura transazionale che ha come oggetto una capacità edificatoria di un terreno, ceduta a terreno continuo nel medesimo ambito territoriale. Il proprietario del fondo cedente vende il proprio diritto ad edificare aumentando la capacità edificatoria del lotto di atterraggio.

Quando ciò avviene tra privati la norma di riferimento è sempre quella del TIUR art 67 e art 68 e la plusvalenza è sempre imponibile e concorre alla formazione del reddito di fini IRPEF.

Diverso se la cessione avviene tra imprese, in tal caso la normativa di riferimento è sempre il TIUR ma viene riportata dagli artt. 85 e 86. In linea generale se il bene risulta come rimanenza (bene merce) la plusvalenza è ricavo d’esercizio e va tassata nell’anno di realizzazione. Se il bene è nelle immobilizzazioni si parla di plusvalenza patrimoniale che può essere tassata in 5 quote costanti annuali (ecco la fonte).

Cessioni di natura transattiva

Sono le cessioni realizzate all’interno di un accordo per porre fine ad una lite. La vendita di un immobile pervenuto per azione di transazione genera plusvalenza tassabile nel quinquennio.

Il costo di riferimento su cui basare il calcolo è quello contenuto nell’accordo di transazione stesso.

Come fare per non pagare la tassa sulla plusvalenza immobiliare

Per non pagare l’imposta e limitare i costi per la vendita adibisci l’immobile ad abitazione principale per almeno il 50% del tempo di proprietà. In alternativa aspetta 5 anni dall’acquisto del bene. Se è un terreno edificabile la paghi sempre, prima e dopo i 5 anni ed anche se lo hai ereditato mentre per tutti gli altri tipi di immobili ereditati non paghi mai.

Non adibire ad abitazione principale pochi mesi prima della vendita. E’ scorretto, maldestro ed inutile poiché l’Agenzia delle Entrate ha imparato bene a notare attività di tipo strumentale.

Hai trovato un acquirente per la casa quando magari ti manca un anno solo per uscire dal quinquennio? Se il compratore è d’accordo puoi stipulare un preliminare ed immetterlo nell’abitazione, ma non te lo consiglierò mai. Oltre all’aspetto “etico” infatti, si innescano ben altre problematiche circa la garanzia di una serena stipula del rogito.

Conclusioni

L’imposta sulla plusvalenza immobiliare è la principale imposta che grava sulle persone fisiche alle prese con la vendita di un immobile. Concorre solo con la compensazione dell’imposta di registro nella cessione di prima casa senza riacquisto. Lo stato ha previsto, per determinati casi, la possibilità di pagarla come imposta sostitutiva al 26% direttamente al Notaio. L’alternativa è quella di pagarla come redditi diversi nella formazione dell’IRPEF, ma se hai un reddito sopra i 15.000€ non conviene assolutamente.

Nel testo hai trovato le linee generali per i vari casi, le opportunità di esenzione e le casistiche in base ai tipi di provenienza (se onerosa o a titolo gratuito quali donazioni) oltre alle differenza sui vari tipi di immobile.

Devi sempre calcolare la plusvalenza (per lo meno indicativa) prima di buttarti in una vendita, perché è un fattore importantissimo per capire se stai facendo la scelta corretta.

Tutto questo, evitando maldestri stratagemmi e trucchi per evitare di pagare l’imposta. Oltre che non essere legali, non funzionano.

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