Plusvalenza immobiliare 2022

Il significato di plusvalenza immobiliare è la differenza positiva tra il prezzo di rivendita sottratto quello di acquisto a sua volta aumentato dei costi detraibili fiscalmente riconosciuti. La tassazione è regolata dal “Testo Unico Delle Imposte sui Redditi” (TIUR) agli artt. 67 e 68. Si calcola come aliquota IRPEF sugli scaglioni di reddito o imposta sostitutiva al 26%. E’ dovuta quando la vendita è speculativa, ovvero avviene entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. E’ dovuta per la prima casa solo se non l’hai utilizzata come abitazione principale almeno per il 50% del periodo di proprietà. Non è dovuta quando vendi un immobile ereditato, a patto che non sia un terreno edificabile.

L’imposta sulla plusvalenza è la principale tassa per la vendita di un immobile, abolita l’IVIM diversi anni fa.

Quando si paga l’imposta sulla plusvalenza

Puoi pagare la plusvalenza in due momenti diversi:

  • In sede di dichiarazione dei redditi
  • Durante il rogito di vendita, direttamente al Notaio

Se la paghi in sede di dichiarazione dei redditi sarà una voce costituente l’IRPEF e verrà calcolata secondo scaglioni di reddito come ti spiego nei prossimi capitoli. In alternativa puoi pagarla al Notaio in sede di vendita come imposta sostitutiva.

A quanto ammonta la tassazione nel 2022

Se la paghi come IRPEF in sede di dichiarazione dei redditi l’aliquota varia in base al tuo reddito partendo dal 23%, mentre l’imposta sostitutiva da pagare al Notaio è fissa al 26%

Ecco una tabella degli scaglioni IRPEF 2022 e delle relative aliquote di tassazione.

RedditoAliquota IRPEF
Fino a 15.000 €23%
Da 15.001 € a 28.000 €25%
Da 28.001€ a 50.000€35%
Da 50.000 in poi43%
Nuovi scaglioni IRPEF 2022 ed aliquote d’imposta

Dal secondo scaglione di reddito in poi conviene senza ombra di dubbio scegliere l’aliquota sostitutiva fissa al 26%

Un bel vantaggio che però non tutti possono sfruttare.

Non puoi usare l’aliquota fissa nei casi dettati dall’art. 67 comma 1 del TIUR, ovvero:

  • Se la vendita avviene all’interno di attività professionale
  • Imprese, società in nome collettivo o società (s.n.c.) in accomandita semplice (s.a.s.)
  • In relazione alla qualità di lavoratore dipendente

In tutti gli altri casi e con reddito superiore a 15.000€ , via libera

Calcolo della plusvalenza immobiliare 2022

Il calcolo della plusvalenza immobiliare si fa sommando al costo di acquisto le spese detraibili, sottraendo poi il tutto dal prezzo di rivendita. Sulla differenza attiva ricavata si applicano poi le aliquote di tassazione sia se scegli di pagare sotto forma di IRPEF come pure di imposta sostitutiva

Quali sono le spese detraibili per il calcolo della plusvalenza?

Per il calcolo della plusvalenza sono detraibili le seguenti spese:

  • Imposta di registro
  • Onorario del Notaio sostenuto per l’acquisto
  • Provvigione agenzia (questa ovviamente non nel vendere casa da privato)
  • Costi sostenuti per liberare la casa da trascrizioni, persi, ipoteche
  • Spese di ristrutturazione, non tutte solo quelle di tipo aumentativo
  • Imposta sostitutiva del mutuo (qui trovi la guida per vendere casa con mutuo in corso)
  • Spese straordinarie

Ovviamente si parla di spese e costi fiscalmente riconosciuti e documentabili, sempre al lordo dell’IVA. Vediamo insieme alcuni esempi di calcolo per chiarire il concetto.

Esempi di calcolo della plusvalenza immobiliare

Esempio 1:

Per prima cosa calcola la base imponibile, essa è composta dal prezzo dell’immobile o del terreno aumentato dei costi ammissibili. Puoi usare una tabella come questa:

VoceImporto
Prezzo dell’immobile120.000€
Imposta di registro, ipo. e cat.4320€
Onorario Notaio iva incl.1400€
Provvigione mediatore iva incl4300€
Pratica edilizia per ottenimento agibilità con relative opere3700€
TOTALE IMPONIBILE133.720€
Tabella per il calcolo imponibile al fine della determinazione della plusvalenza

Ovviamente il calcolo può essere molto più complesso in base alle voci da considerare caso per caso. In questa sede meglio tenere le cose semplici per capire i principi generali.

Rivendi l’immobile a 160.000€ generando così una plusvalenza di 26.280€, cifra soggetta ad imposta perché vendita prima dei 5 anni e la casa non è stata abitazione principale per almeno il 50% del tempo.

Se il tuo reddito è inferiore a 15.000 euro/annui, IRPEF pari al 23% di 26.280€ = 6.044,40€

Imposta sostitutiva 26% su 26.280 euro =8.832,80€

In questo caso, ti conviene certamente pagare l’imposta in sede di dichiarazione dei redditi come IRPEF.

Come lettura integrativa in merito alla valutazione preventiva dei parametri di una vendita ti consiglio la mia guida sulla due diligence immobiliare.

Esempio 2:

Utilizziamo la stessa tabella del primo esempio, ma supponendo che il tuo reddito dichiarato sia di 35.000€ annui.

Tuo reddito pari a 35.000 euro annui, IRPEF pari al 35% di 26.280€ = 9.198,00€ in sede di dichiarazione dei redditi, mentre con aliquota sostitutiva 26% paghi sempre 6.044,40€ al Notaio.

Ti ricordo che tutti gli altri costi notarili sono in capo all’acquirente.

Quando non è dovuta?

La plusvalenza immobiliare non si paga quando:

  • Hai ricevuto in eredità l’immobile, purché non sia un terreno edificabile
  • La casa donata è eletta ad abitazione principale
  • Vendi una prima casa che è stata abitazione principale per almeno il 50% del periodo di proprietà
  • Vendi una seconda casa dopo i 5 anni

Parlando di eredità, ti consiglio una lettura integrativa importate: Il mio testo sulla vendita di immobile ereditato

Quando è dovuta l’imposta sulla plusvalenza immobiliare?

Devi pagare la plusvalenza immobiliare quando:

  • Vendi la prima casa prima dei 5 anni salvo essa sia abitazione principale per il 50% del tempo di proprietà
  • Nella vendita della seconda casa prima dei 5 anni
  • Vendi una casa ricevuta in donazione prima dei 5 anni dall’acquisto del donante
  • Vendi una casa che hai costruito prima dei 5 anni dalla fine lavori
  • Sempre sui terreni edificabili prima e dopo i 5 anni anche se ereditati
  • Terreni agricoli non ereditati, se vendi prima dei 5 anni dall’acquisto
  • Nella cessione di cubatura
  • Nelle cessioni di natura transattiva

Nei prossimi capitoli trovi i relativi approfondimenti ma per semplificarti la vita posso aiutarti io, in tutta Italia con una specifica consulenza

Plusvalenza immobiliare prima casa

Paghi l’imposta quando non puoi provare di averla utilizzata come abitazione principale per almeno tre quarti del tempo di proprietà. Il metodo migliore per fornire prova è quello di produrre il certificato di residenza.

Altri strumenti utili per la dimostrazione sono le bollette a te intestate e le domiciliazioni dei conti correnti, ma il certificato di residenza vince su tutto il resto. Ecco perché esso è annoverato a pieno titolo nell’elenco dei documenti per vendere casa.

Nella vendita della prima casa avrai anche altre tasse nel caso tu non acquisti un’altra abitazione entro un anno, sempre sfruttando l’agevolazione. Tra queste la compensazione dell’imposta di registro in primis.

Ti consiglio una lettura integrativa su questo caso: la guida completa sulla vendita della prima casa

Plusvalenza immobiliare seconda casa

E’ sempre dovuta nella vendita di seconda casa non ereditata quando tale vendita è speculativa, ovvero avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. Questo ovviamente solo nel caso si generi effettiva plusvalenza tra il prezzo di acquisto aumentato dei costi sostenuti e quello di vendita.

E’ dovuta sulla vendita di case ricevute in donazione

Vige la regola generale a seconda che la donazione abbia previsto o meno l’agevolazione prima casa. Se ricevuta in donazione il quinquennio va calcolato dalla data di acquisto del donante. La donazione non interrompe, quindi, il periodo di 5 anni per il consolidamento dell’esenzione.

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Per il calcolo devi utilizzare il costo sostenuto dal donante in sede di acquisto dell’immobile aumentato dei costi sostenuti inerenti il bene medesimo.

Se il donatario, ovvero colui che riceve la donazione, utilizza l’agevolazione prima casa viene definitivamente meno anche la necessità temporale dei 5 anni. Questo ovviamente, a patto che sia anche destinata ad abitazione principale.

Quando la casa è di nuova costruzione

La plusvalenza su una casa di nuova costruzione è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di costruzione aumentato dei costi relativi quali:

  • Costi del contratto di appalto
  • Progettazione e direzione lavori
  • Oneri di urbanizzazione
  • Costi post costruzione quali successive ristrutturazioni aumentative delle caratteristiche

La plusvalenza cosi generata è dovuta per la vendita prima del quinquennio se la casa non è stata adibita ad abitazione principale per almeno il 50% del tempo di vita della casa. Nulla cambia, in sostanza, dalla normale vendita di case già costruite. Inoltre, restano in essere tutti i necessari requisiti del proprietario menzionati sopra.

Plusvalenza casa in costruzione

Viene in linea generale identificata con quella dei terreni edificabili aumentando il costo di acquisizione dei costi aumentativi sostenuti.

Devi però fare attenzione allo stadio dei lavori, se rientri nei parametri di casa costruita, vale quanto appena letto nel paragrafo sopra. Si intende casa costruita ai fini fiscali:

  • Rustico completato
  • Muri perimetrali delle varie unità eretti
  • Coperto realizzato

Da questo stadio in poi è casa venuta ad esistenza, prima di questo stadio segui la linea dei terreni edificabili che ti spiego adesso.

Plusvalenza immobiliare terreni edificabili

Se la vendita di un terreno edificabile genera plusvalenza, essa è sempre tassata anche dopo il quinquennio ed anche se il bene è pervenuto per successione.

Per il calcolo vale devi determinare il costo così:

  • Se l’acquisto fu oneroso esso è pari al costo di acquisto
  • Su terreni edificabili ereditati il costo è pari al valore dichiarato in dichiarazione di successione
  • Quando i terreni edificabili pervengono per donazione è il valore è quello citato nell’atto di donazione o quello accertato dal fisco

In tutti i casi ricordo ancora che devi addizionare al costo nativo quelli aumentativi quali:

  • Imposte sull’acquisto
  • Spese Notarili
  • Mediazione
  • Eventuali oneri di urbanizzazione sostenuti

Tieni presente inoltre che oggi il valore di acquisto dei terreni edificabili può essere rivalutato per compensare l’inflazione. Questo avviene per applicazione degli indici ISTAT anche su immobili pervenuti per donazione o successione (AdE n°8111/2002 a seguito di sentenza della Corte Costituzionale 328/2002). Non è più possibile, però, l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%

Terreni agricoli

Nel caso di terreni agricoli ritroviamo le esenzioni assenti in quelli edificabili. La tassa sulla plusvalenza è dovuta quando:

  • Si rivende prima dei 5 anni
  • Quando è pervenuto per donazione e si rivende prima dei 5 a far data dall’acquisto del donante

Il costo fiscalmente riconosciuto è quello di acquisto aumentato dei costi relativi documentati (imposte, notaio, mediazione). Nel caso di terreni agricoli donati il costo è quello sostenuto dal donante all’epoca di acquisto sempre addizionato dei costi accessori.

Quando si parla di terreni agricoli, a differenza di quelli edificabili, la provenienza per successione evita l’imposta.

Sempre a differenza di quelli edificabili, quando vendi un terreno agricolo puoi richiedere al Notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%

Cessione di cubatura

La cessione di cubatura è un atto di natura transazionale che ha come oggetto una capacità edificatoria di un terreno, ceduta a terreno continuo nel medesimo ambito territoriale. Il proprietario del fondo cedente vende il proprio diritto ad edificare aumentando la capacità edificatoria del lotto di atterraggio.

Quando ciò avviene tra privati la norma di riferimento è sempre quella del TIUR art 67 e art 68 e la plusvalenza è sempre imponibile e concorre alla formazione del reddito di fini IRPEF.

Diverso se la cessione avviene tra imprese, in tal caso la normativa di riferimento è sempre il TIUR ma viene riportata dagli artt. 85 e 86. In linea generale se il bene risulta come rimanenza (bene merce) la plusvalenza è ricavo d’esercizio e va tassata nell’anno di realizzazione. Se il bene è nelle immobilizzazioni si parla di plusvalenza patrimoniale che può essere tassata in 5 quote costanti annuali (ecco la fonte).

Cessioni di natura transattiva

Sono le cessioni realizzate all’interno di un accordo per porre fine ad una lite. La vendita di un immobile pervenuto per azione di transazione genera plusvalenza tassabile nel quinquennio.

Il costo di riferimento su cui basare il calcolo è quello contenuto nell’accordo di transazione stesso.

Come fare per non pagare la tassa sulla plusvalenza immobiliare?

Per non pagare l’imposta e limitare i costi per la vendita adibisci l’immobile ad abitazione principale per almeno il 50% del tempo di proprietà. In alternativa aspetta 5 anni dall’acquisto del bene. Se è un terreno edificabile la paghi sempre, prima e dopo i 5 anni ed anche se lo hai ereditato mentre per tutti gli altri tipi di immobili ereditati non paghi mai.

Non adibire ad abitazione principale pochi mesi prima della vendita. E’ scorretto, maldestro ed inutile poiché l’Agenzia delle Entrate ha imparato bene a notare attività di tipo strumentale.

Hai trovato un acquirente per la casa quando magari ti manca un anno solo per uscire dal quinquennio? Se il compratore è d’accordo puoi stipulare un preliminare ed immetterlo nell’abitazione, ma non te lo consiglierò mai. Oltre all’aspetto “etico” infatti, si innescano ben altre problematiche circa la garanzia di una serena stipula del rogito. Spesso ci si casca, soprattutto quando si vuole vendere casa velocemente, però non è il caso.

Ruolo nella valutazione ed aspetti decisionali

Da perito immobiliare devo aprire una piccola parentesi sul ruolo che la generazione di plusvalenza ha sugli aspetti decisionali di una vendita.

Devi mettere sul piatto della bilancia:

  • Importo della tassa
  • Costi da te sostenuti
  • Diritto di abitazione sfruttato
  • Costi futuri sull’immobile in caso di non vendita

Attraverso l’analisi di questi parametri ti sarà possibile capire se è il caso o meno di vendere in un dato momento. A volte, può essere profittevole aspettare o trovare soluzioni alternative.

Se hai bisogno di un aiuto in questo posso aiutarti, in tutta Italia, attraverso i miei servizi di valutazione immobiliare.

Conclusioni

L’imposta sulla plusvalenza immobiliare è la principale imposta che grava sulle persone fisiche alle prese con la vendita di un immobile, per le altre visita la mia guida sulle tasse vendita casa. Concorre solo con la compensazione dell’imposta di registro nella cessione di prima casa senza riacquisto. Lo stato ha previsto, per determinati casi, la possibilità di pagarla come imposta sostitutiva al 26% direttamente al Notaio. L’alternativa è quella di pagarla come redditi diversi nella formazione dell’IRPEF, ma se hai un reddito sopra i 15.000€ non conviene assolutamente.

Nel testo hai trovato le linee generali per i vari casi, le opportunità di esenzione e le casistiche in base ai tipi di provenienza (se onerosa o a titolo gratuito quali donazioni) oltre alle differenza sui vari tipi di immobile.

Devi sempre calcolare la plusvalenza (per lo meno indicativa) prima di buttarti in una vendita, perché è un fattore importantissimo per capire se stai facendo la scelta corretta.

Tutto questo, evitando maldestri stratagemmi e trucchi per evitare di pagare l’imposta. Oltre che non essere legali, non funzionano.

Ti ricordo che se hai necessità di supporto per fare le scelte corrette puoi richiedermi una consulenza immobiliare online.

8 risposte

  1. Buonasera ringrazio in anticipo per le risposte a queste mi due domande: rivendo dopo meno di 5 anni un piccolissimo immobile accatastato A10; anche in questo caso si calcola la plusvalenza? Nel corso degli anni ho avuto importanti spese straordinarie per interventi sulla facciata; posso considerarle tra le spese detraibili?

    1. Buonasera, la rivendita genera plusvalenza tassabile e per quello che riguarda le spese straordinarie dipende. Sono ammesse come costi detraibili tutte quelle che concorrono all’aumento del valore dell’immobile. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  2. siamo in due i proprietari al 50% di un immobile in vendita che genera plusvalenza di 15000, in fase di dichiarazione dobbiamo dividerla al 50 % e dichiarare (mod 730) , 7500 euro ogniuno ???
    Grazie

  3. Buongiorno, ho ereditato, tra l’altro, una casa regolarmente iscritta in catasto ma con sanatoria in corso dal 1995. Ora mi trovo a dover demolire questa abitazione, rinunciando al condono, in quanto non è conveniente ristrutturarla. In seguito provvederò a vendere la proprietà come terreno edificabile. Come mi verrà tassata la vendita? Grazie mille

    1. Buongiorno. Non procederei così poiché l’unico caso in cui la vendita di un immobile pervenuto per successione genera plusvalenza tassabile è proprio quello della vendita di terreni edificabili. Nel suo caso temo il rischio che, nonostante la successione abbia avuto come oggetto l’immobile, vi possa essere un’interpretazione Ade sfavorevole. Se vuole posso dare un’occhiata alla situazione nel suo complesso in sede di consulenza e studiare con lei la strategia adatta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  4. Buonasera, avendo acquistato una casa bifamiliare composta da 2 appartamenti ed avendo effettuato rogito in periodi diversi: primo appartamento (prima casa) ad ottobre scadono i 5 anni dal rogito mentre il secondo appartamento (seconda casa) acquistato circa 1 anno fa’, CHIEDO: dovessi rivendere ad ottobre entrambe le unità abitative andrei a pagare una plusvalenza?

    1. Buongiorno. Per la prima casa se ha avuto li residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non è dovuta imposta sulla plusvalenza eventualmente generata dalla vendita, per la quale comunque aspetterei la fine del quinquennio per evitare la compensazione dell’imposta di registro. Sul secondo appartamento, si è dovuta imposta sulla plusvalenza se vende a prezzo maggiore di quello di acquisto (oltre costi ammissibili) prima dei 5 anni. Cordialmente, Fabio Zerbinati

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