Plusvalenza immobiliare e tasse sulla vendita

La plusvalenza immobiliare è la tassa sulla speculazione immobiliare applicata alla differenza positiva tra costo generale di acquisto di un immobile, comprese spese ammissibili, ed il prezzo di rivendita prima dei 5 anni dall’acquisto (o 10 dalla fine lavori Superbonus). Nel 2024 ammonta al 26% se pagata come imposta sostitutiva al Notaio, mentre varia dal 23% al 43% se la paghi come IRPEF in dichiarazione dei redditi. La normativa di riferimento è il “Testo Unico Delle Imposte sui Redditi” (TIUR) agli artt. 67 e 68, aggiornata all’art. 18 del Legge n. 213/23 all’art.67b-bis, comma 1 del TUIR stesso in merito alla plusvalenza derivata da interventi del Superbonus 110%.

Di fatto è l’unica delle tasse per la vendita di una casa a carico del venditore, nei casi previsti dalla norma ed in mancanza di esenzione come vedremo in seguito. In questa guida completa ti parlo di:

  • Plusvalenza superbonus 110%
  • Quando è dovuta
  • A quanto ammonta
  • Le spese detraibili
  • Esempio di calcolo delle tasse sulla vendita
  • La plusvalenza per i terreni

Prima di addentrarci in questo lungo discorso fiscale ti ricordo se che devi vendere una casa a Bologna posso spiegarti tutto di persona. Puoi chiedermi una consulenza gratuita e senza impegno cliccando qui.

Plusvalenza superbonus 110% e tasse sulla vendita

E’ di vitale importanza menzionare prima di tutto le novità di questo anno ed introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 in merito agli interventi di riqualificazione energetica derivati da applicazione del Superbonus 110%.

A partire dal 1° gennaio 2024, l’art. 18 del della Legge n. 213/23 ha previsto l’inserimento della lett. b-bis) all’art. 67, co. 1, del TUIR. lett. b-bis)

“Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.”

Tradotto in parole povere, lo stato non vuole che gli interventi realizzati con il superbonus diventino mere attività speculative di rivendita. A mio umile avviso, non ha tutti i torti visto che tali bonus gravano sulle tasche di tutti gli Italiani.

Ad ogni modo, il Notariato ha chiarito con lo studio 15/2024 che nel caso di plusvalenza tassabile generata da riqualificazione “Superbonus”, possa essere applicata l’imposta sostitutiva al 26% di cui ti parlo dopo.

Quando è dovuta la tassa sulla plusvalenza immobiliare

Plusvalenza e tasse vendita prima casa

E’ importante sottolineare con in ambito di tasse per la vendita non è tanto l’agevolazione “prima casa” ad avere ruolo, quando il concetto di abitazione principale.

Paghi l’imposta quando non puoi provare di averla utilizzata come abitazione principale per almeno tre quarti del tempo di proprietà. Ovviamente questo dovrai dimostrarlo tramite un certificato di residenza di cui parlo in modo più completo nella mia guida sui documenti per vendere casa. Altri elementi probanti aggiuntivi possono essere le bollette delle utenze ed il pagamento della tassa dei rifiuti.

Se la prima casa è stata oggetto di interventi di ristrutturazione da “Superbonus”, non si genera plusvalenza tassabile se si dimostra di aver mantenuto la residenza nell’immobile per la maggior parte dei 10 anni. Mentre, se la vendita avviene prima del decennio il requisito matura nel periodo effettivamente intercorso fino al rogito. Per chiarire, se vendi la prima casa oggetto di Superbonus dopo 7 anni dovrai dimostrare che è stata abitazione principale per almeno 5 circa.

Qualora la tua vendita sia soggetta a plusvalenza immobiliare, superbonus o meno, essa resterà in essere anche se riacquisti entro un anno. Quelle che cambiano sulla base di riacquisto o meno entro i 12 mesi sono altre tasse e nello specifico la compensazione dell’imposta di registro agevolata.

Se non acquisti entro l’anno dovrai, infatti, restituire il 7% risparmiato in sede di rogito oltre ad una mora del 30%. Di questo aspetto ti parlo in maniera più completa nella guida sulla vendita della prima casa.

Plusvalenza e tasse vendita seconda casa

E’ sempre dovuta nella vendita di seconda casa non ereditata quando tale vendita è speculativa, ovvero avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione ed a patto che non sia abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà. Questo ovviamente solo nel caso si generi effettiva plusvalenza tra il prezzo di acquisto aumentato dei costi ammissibili e quello di vendita.

E’, inoltre, dovuta quando la vendita avviene prima che siano trascorsi 10 anni dall’eventuale termine di lavori di riqualificazione energetica derivati dall’applicazione del superbonus 110%. In tale caso, prima che siano trascorsi 5 anni dall’ultimazione dei lavori i costi di intervento non sono detraibili, dopo i 5 anni si.

Plusvalenza vendita casa ereditata

Non esistono tasse per la vendita di una casa ereditata, tantomeno è dovuta alcuna plusvalenza immobiliare. Questo sia che in sede di successione venga utilizzata l’agevolazione prima casa, sia che si paghino le tasse ipotecarie e catastali in misura piena.

Esistono in questo caso altre tasse da pagare, te ne parlo nella mia guida sulle tasse per la vendita di casa ereditata.

Gli immobili ereditati restano inoltre esclusi da plusvalenza tassabile in merito a lavori di riqualificazione energetica derivati da applicazione del superbonus 110%

Sempre parlando di eredità, il discorso cambia per i terreni. Te ne parlo nel capitolo dedicato più avanti.

Plusvalenza sulla vendita di casa ricevuta in donazione

Vige la regola generale a seconda che la donazione abbia previsto o meno l’agevolazione prima casa. Se ricevuta in donazione il quinquennio va calcolato dalla data di acquisto del donante. La donazione non interrompe, quindi, il periodo di 5 anni per il consolidamento dell’esenzione.

Per il calcolo devi utilizzare il costo sostenuto dal donante in sede di acquisto dell’immobile aumentato dei costi sostenuti inerenti il bene medesimo.

Se il donatario, ovvero colui che riceve la donazione, utilizza l’agevolazione prima casa viene definitivamente meno anche la necessità temporale dei 5 anni. Questo ovviamente, a patto che sia anche destinata ad abitazione principale.

Plusvalenza vendita casa in costruzione

Viene in linea generale identificata con quella dei terreni edificabili aumentando il costo di acquisizione dei costi aumentativi sostenuti.

Devi però fare attenzione allo stadio dei lavori, se rientri nei parametri di casa costruita, vale quanto appena letto nel paragrafo sopra. Si intende casa costruita ai fini fiscali:

  • Rustico completato
  • Muri perimetrali delle varie unità eretti
  • Coperto realizzato

Da questo stadio in poi è casa venuta ad esistenza, prima di questo stadio segui la linea dei terreni edificabili che ti spiego adesso.

A quanto ammonta la plusvalenza immobiliare nel 2024

Puoi scegliere tra due modalità di pagamento della tassa sulla vendita. La prima prevede l’inserimento della plusvalenza tassabile nella dichiarazione dei redditi tramite il Modello 730 o Unico. In questo caso l’ammontare segue gli scaglioni di reddito che ti riporto qui sotto, a partire dal 23% per il 2024

RedditoAliquota IRPEF
Fino a 15.000 €23%
Da 15.001 € a 28.000 €25%
Da 28.001€ a 50.000€35%
Da 50.000 in poi43%

Dal secondo scaglione di reddito in poi conviene senza ombra di dubbio pagare la plusvalenza come aliquota sostitutiva fissa al 26% al Notaio in sede di rogito. In tale seconda ipotesi non dovrai poi inserirla nella dichiarazione dei redditi. E’ un vantaggio che, però, non puoi usare nei casi dettati dall’art. 67 comma 1 del TIUR, ovvero:

  • Se la vendita avviene all’interno di attività professionale
  • Imprese, società in nome collettivo o società (s.n.c.) in accomandita semplice (s.a.s.)
  • In relazione alla qualità di lavoratore dipendente

In tutti gli altri casi e con reddito superiore a 15.000€ annui, via libera.

Quali sono le spese detraibili per il calcolo della plusvalenza immobiliare?

Nella definizione della base imponibile per la tassazione della plusvalenza sulla vendita di un immobile, sono detraibili le seguenti spese.

  • Imposta di registro
  • Onorario del Notaio sostenuto per l’acquisto
  • Provvigione agenzia (questa ovviamente non nel vendere casa da privato)
  • Costi sostenuti per liberare la casa da trascrizioni, persi, ipoteche
  • Spese di ristrutturazione, non tutte solo quelle di tipo aumentativo
  • Imposta sostitutiva del mutuo (qui trovi la guida per vendere casa con mutuo in corso)
  • Spese straordinarie
  • I costi di riqualificazione energetica superbonus 110% solo dopo i 5 anni dai lavori

Ovviamente si parla di spese e costi ammissibili, ovvero fiscalmente riconosciuti e documentabili, sempre al lordo dell’IVA.

Costi detraibili per la plusvalenza di una casa in costruzione

La plusvalenza su una casa di nuova costruzione è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di costruzione aumentato dei costi relativi quali:

  • Costi del contratto di appalto
  • Progettazione e direzione lavori
  • Oneri di urbanizzazione
  • Costi post costruzione quali successive ristrutturazioni aumentative delle caratteristiche

La plusvalenza cosi generata è dovuta per la vendita prima del quinquennio se la casa non è stata adibita ad abitazione principale per almeno il 50% del tempo di vita della casa. Nulla cambia, in sostanza, dalla normale vendita di case già costruite. Inoltre, restano in essere tutti i necessari requisiti del proprietario menzionati sopra al fine dell’applicazione della tassazione.

Come si calcola la plusvalenza immobiliare: esempio

Il calcolo della plusvalenza immobiliare si fa sommando al costo di acquisto le spese detraibili, sottraendo poi il tutto dal prezzo di rivendita. Sulla differenza attiva ricavata si applicano poi le aliquote di tassazione sia se scegli di pagare sotto forma di IRPEF come pure di imposta sostitutiva

Per prima cosa calcola la base imponibile, essa è composta dal prezzo dell’immobile o del terreno aumentato dei costi ammissibili. Puoi usare una tabella come questa:

VoceImporto
Prezzo dell’immobile120.000€
Imposta di registro, ipo. e cat.4320€
Onorario Notaio iva incl.1400€
Provvigione mediatore iva incl4300€
Pratica edilizia per ottenimento agibilità con relative opere3700€
TOTALE IMPONIBILE133.720€

Ovviamente il calcolo può essere molto più complesso in base alle voci da considerare caso per caso. In questa sede meglio tenere le cose semplici per capire i principi generali.

Rivendi l’immobile a 160.000€ generando così una plusvalenza immobiliare di 26.280€, cifra soggetta a tassazione perché vendita prima dei 5 anni e la casa non è stata abitazione principale per almeno il 50% del tempo.

Se il tuo reddito è inferiore a 15.000 euro/annui, IRPEF pari al 23% di 26.280€ = 6.044,40€

Imposta sostitutiva 26% su 26.280 euro =8.832,80€

In questo caso, ti conviene certamente pagare l’imposta in sede di dichiarazione dei redditi come IRPEF.

Plusvalenza immobiliare e tasse vendita terreni

Se da un lato il metodo di calcolo delle tasse per la vendita è lo stesso che per le abitazioni, dall’altro cambia la formazione della base imponibile e soprattutto cambiano i requisiti quando si parla di terreni o cubature.

Plusvalenza e tasse vendita terreni edificabili

Se la vendita di un terreno edificabile genera plusvalenza, essa è sempre tassata anche dopo il quinquennio ed anche se il bene è pervenuto per successione.

Per il calcolo vale devi determinare il costo così:

  • Se l’acquisto fu oneroso esso è pari al costo di acquisto
  • Su terreni edificabili ereditati il costo è pari al valore dichiarato in dichiarazione di successione
  • Quando i terreni edificabili pervengono per donazione è il valore è quello citato nell’atto di donazione o quello accertato dal fisco

In tutti i casi ricordo ancora che devi addizionare al costo nativo quelli aumentativi quali:

  • Imposte sull’acquisto
  • Spese Notarili
  • Mediazione
  • Eventuali oneri di urbanizzazione sostenuti

Tieni presente inoltre che oggi il valore di acquisto dei terreni edificabili può essere rivalutato per compensare l’inflazione. Questo avviene per applicazione degli indici ISTAT anche su immobili pervenuti per donazione o successione (AdE n°8111/2002 a seguito di sentenza della Corte Costituzionale 328/2002). Non è più possibile, però, l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%

Plusvalenza immobiliare terreni agricoli

Nel caso di terreni agricoli ritroviamo le esenzioni assenti in quelli edificabili. La tassa sulla plusvalenza è dovuta quando:

  • Si rivende prima dei 5 anni
  • Quando è pervenuto per donazione e si rivende prima dei 5 a far data dall’acquisto del donante

Il costo fiscalmente riconosciuto è quello di acquisto aumentato dei costi relativi documentati (imposte, notaio, mediazione). Nel caso di terreni agricoli donati il costo è quello sostenuto dal donante all’epoca di acquisto sempre addizionato dei costi accessori.

Quando si parla di terreni agricoli, a differenza di quelli edificabili, la provenienza per successione evita l’imposta.

Sempre a differenza di quelli edificabili, quando vendi un terreno agricolo puoi richiedere al Notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%

Cessione di cubatura

La cessione di cubatura è un atto di natura transazionale che ha come oggetto una capacità edificatoria di un terreno, ceduta a terreno continuo nel medesimo ambito territoriale. Il proprietario del fondo cedente vende il proprio diritto ad edificare aumentando la capacità edificatoria del lotto di atterraggio.

Quando ciò avviene tra privati la norma di riferimento è sempre quella del TIUR art 67 e art 68 e la plusvalenza è sempre imponibile e concorre alla formazione del reddito di fini IRPEF.

Diverso se la cessione avviene tra imprese, in tal caso la normativa di riferimento è sempre il TIUR ma viene riportata dagli artt. 85 e 86. In linea generale se il bene risulta come rimanenza (bene merce) la plusvalenza è ricavo d’esercizio e va tassata nell’anno di realizzazione. Se il bene è nelle immobilizzazioni si parla di plusvalenza patrimoniale che può essere tassata in 5 quote costanti annuali (ecco la fonte).

Conclusioni e riflessioni sulle tasse per la vendita

L’attuale ordinamento tutela dal carico fiscale la vendita immobiliare di tipo non speculativo, mentre la speculazione immobiliare è soggetta a tassazione, che prende il nome di plusvalenza immobiliare.

Il limite ordinario per definire una vendita speculativa è fissato nei 5 anni dall’acquisto. Le recenti modifiche introdotte dalla Legge di bilancio 2024 lo hanno fissato, però, in 10 anni dall’ultimazione di eventuali lavori di ristrutturazione effettuati tramite applicazione del Superbonus 110%. Da quest’ultima modifica restano esonerate le vendita di immobili pervenuti per successione, intese non speculative per definizione.

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66 risposte

  1. Buongiorno,
    ho ricevuto in eredita l’89% di un immobile.
    Tramite avvocato e società di mediazione giuridica ho poi compensato il restante 11% con un altro immobile parziale sempre dello stesso asse ereditario ricevendo in compensazione una somma di 36000 euro dall’altro erede.
    Il tutto è stato tombato con avvocato, una società di mediazione giuridica ADR e con un notaio.
    Ora prima dei 5 anni vendo l’intero appartamento perchè ora di mia propità al 100%.
    Nasce però la plusvalenza per un 11%. Come costi da portare in detrazione dall’imponibile
    posso portare le seguenti spese?:

    FATTURE società di mediazione giuridica, prime con esito negativo alla compensazione e seconde con esito positivo
    FATTURE avvocato che ha seguito la pratica
    FATTURA notaio che ha certificato la tombazione dell’accordo di compensazioni quote eredità

    1. Buongiorno. Non le do una sentenza poiché non sono un fiscalista e non conosco la situazione oltre quella da lei esposta. In media, le spese accessorie di trasferimento sono detraibili in sede di formazione della base imponibile. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  2. Buonasera, per evitare di pagare la plusvalenza sul bonus 110, oltre a mettere l’immobile in affitto per 5 anni è possibile fare un affitto con riscatto?

    1. Per gli immobili oggetto di Superbonus, che non siano stati abitazione principale per la maggior parte del tempo di proprietà, la plusvalenza è dovuta ove la vendita avvenga prima di anni 10 dalla fine dei lavori. Nessun problema se lo mette in locazione, resto dubbioso in merito all’affitto con riscatto per interpretabilità da parte di AdE. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  3. Buona sera Le volevo, gentilmente, chiedere se la plus valenza è dovuta e con quale percentuale in caso di vendita di un terreno, avuto per successione, che al catasto risulta mandorleto mentre sul CDU ricade in area per attività produttive artigianali, industriali e terziarie commerciali. Lo venderò ad una società che realizzerà dei capannoni industriali per deposito merci. Grazie!

  4. Buongiorno, 2 anni fa ho acquistato una villetta con terreno agricolo circostante non aggraffato come seconda casa (prezzo 103k casa+10k terreni). . Ho effettuato ristrutturazione straordinaria villetta spendendo 70k appaltando ad unica ditta che ha curato le opere murarie, impianti infissi ecc., il tutto dimostrabile con fatture e bonifici parlanti.. Recupererò 35k con bonus 50% in 10 anni. Per l’atto notarile ho speso 7k. Per sopravvenute esigenze familiari sono costretto a vendere a 170k. (10k terreni e 160k villetta).103+70+7=180.. A mio avviso non devo dichiarare nessuna plusvalenza né al notaio né sul modello unico pf. E’ corretto? Grazie.

    1. Buongiorno. Lei è molto preciso ma da professionista non posso esprimermi con una “sentenza” fiscale senza avere contezza delle circostanze e dei documenti. Non sarebbe professionale. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  5. Buonasera,
    ho acquistato una casa il 20/12/2018 e fatto il compromesso di vendita il 16/12/2023 (poco meno di 5 anni), però il rogito è previsto per gennaio 2025, perché attualmente vige un contratto di affitto che deve concludersi. E’ una seconda cosa e non l’ho mai utilizzata come abitazione principale. Devo pagare la plusvalenza?
    Grazie.

    1. Ai fini del calcolo dell’eventuale plusvalenza tassabile è la data di rogito a far fede e non quella del preliminare. Detto questo, però, Agenzia delle Entrate potrebbe ritenere una strumentalità intrinseca agli accordi contenuti nel medesimo preliminare registrato. Il fatto di non averla mai usata come abitazione principale non incide dopo che sono trascorsi 5 anni, il punto è evitare che venga intesa da AdE come presa in giro, ovviamente e giustamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Buonasera, ho acquistato un mini condominio a corpo. Ho successivamente accatastato il sottotetto e fatto il recupero del sottotetto ottenendo un nuovo appartamento che devo rivendere prima dei 5 anni. Come calcolo il prezzo di acquisto avendo acquistato a corpo l’intero edificio e vendendo adesso solo un pezzetto che non era precedentemente accatasto? Oltre ai costi di costruzione come si calcola il prezzo di acquisto? (Nel prezzo a corpo era compreso anche il sottotetto) Grazie

    1. Buongiorno. A grandi linee farei un calcolo millesimale sul prezzo di acquisto dell’intero accompagnato da una perizia giurata sul valore della porzione ancora da ristrutturare per poi fare il calcolo della plusvalenza tassabile tramite integrazione dei costi di recupero, pratiche di cambio d’uso e tutti gli altri costi ammissibili per l’unità in cessione. Calcolo spinoso, serve un bravo professionista. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  7. salve.
    ho acquistato una appartamento nel 2015 e ho intenzione di rivenderlo nel 2024. lo scorso anno però sono terminati i lavori del superbonus edilizio e quindi penso che sarò assoggettato a pagare l’imposta sulla probabile plusvalenza.
    volevo sapere se potrò porre in carico al prezzo di acquisto:
    – la quota spese relativo ai lavori di superbonus almeno in parte;
    – la quota spese relative ai lavori extra superbonus sostenute direttamente dal me;
    – l’attualizzazione del prezzo di acquisto e relative spese con l’inflazione dal 2015 al 2024.
    grazie

    1. Buongiorno. La recente normativa sulla plusvalenza nel caso di interventi di riqualificazione energetica è cambiata e devo ancora prendere dimestichezza con l’argomento. Mi spiace non poterle essere di aiuto sul caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  8. Buongiorno,
    secondo lei è possibile includere tra i costi ad incremento del valore di acquisto della casa anche la fattura del geometra che ha fatto la relazione tecnica di conformità edilizia e catastale che ci è stata richiesta per la vendita?
    Grazie della sua risposta

  9. Errato. Anche la seconda casa se adibita ad abitazione principale per la metà del tempo + 1gg non viene assoggettata a plusvalenza; quello che rileva è l’utilizzo dell’immobile (residenza) e non che sia prima o seconda o decima casa. Informiamoci bene prima di fare articoli e dare risposte di questo tipo.

    1. Buonasera e grazie per il contributo. Certo, la invito a leggere l’intero testo in modo corretto. Il principio fondante è quello di abitazione principale e non strettamente legato all’agevolazione prima casa inerente l’imposta di registro. Ho comunque provveduto a rimarcare più chiaramente il concetto nativamente espresso in apertura anche nel paragrafo dedicato alla plusvalenza seconda casa. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  10. buongiorno
    ho rivenduto la 2 casa entro 5 abbi, per il calcolo del valore di acquisto, oltre alla fattura dell’agenzia pagata quando l’ho acquistata posso considerare anche l’intermediazione immobiliare per a vendita?
    grazie

    1. Buongiorno. Concorrono tutte le spese sostenute per l’acquisto ed il miglioramento del bene, non vi è dunque un’esplicita menzione al caso di specie. Io interpreto lasciando fuori eventuali costi di vendita (quali ad es provvigioni), non avendo essi contribuito alla formazione del prezzo iniziale. Cordialmente, Fabio Zerbinati

      1. ho acquistato dei terreni con riservato dominio nel 1996.
        su quei terreni ho costruito un capannone e li ho riscattati nel 2023.
        ma ora il capannone non mi serve più e ho deciso di venderlo, mi spetta pagare la plusvalenza?

        1. Buongiorno, direi di si calcolando la base imponibile d’imposta sul delta positivo tra valore del bene al momento del “riscatto” e valore di cessione futura. La proprietà è rimasta al venditore fino al 2023..sarebbe però bene fare la domanda diretta ad Agenzia delle Entrata perché non vorrei che interpretassero l’allora contratto di immissione in possesso come insediamento di diritto reale estendendo quindi all’incremento di valore dal 1996. Non ho casistica diretta, purtroppo non riesco ad essere più preciso in questa sede. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  11. buongiorno. Ho acquistato un terreno edificabile 50 anni fa (500 mq ) per circa 3 milioni di lire. Vorrei venderlo, ma immagino che si debba riparametrare il prezzo di acquisto di allora ad oggi. Si può avere un’idea di quanto si rivaluta il prezzo? Mi dovrò rivolgere ad un professionista? Grazie

    1. Buongiorno, si esattamente. E’ possibile fare il conto ma è necessario affidarsi ad un ottimo perito che dovrà anche giurare la perizia (va bene giuramento Notarile). Cordialmente, Fabio Zerbinati

  12. Buongiorno, ho acquistato da privato un immobile a Milano da ristrutturare e rivendere. Durante i lavori è nato un contenzioso con il condominio che ha coinvolto avvocati da entrambe le parti. La questione si è risolta in sede di mediazione con un accordo nel quale è stabilito che ognuna delle parti dovrà pagare le proprie spese legali. La domanda è: posso detrarre dalla plusvalenza le mie spese legali (come spese straordinarie) che sono riconducibili alla ristrutturazione ?

  13. Buongiorno, lo scorso anno ho acquistato un immobile come prima casa.
    Esattamente dopo un anno e mezzo voglio rivenderlo per motivi familiari ad un prezzo superiore.
    La plusvalenza devo pagarla dato che non ho mai abitato nella casa.
    Volevo chiedere quali sono le spese detraibili:
    -fattura notaio rogito e mutuo
    -imposte
    -compenso agenzia immobiliare per la vendita
    Grazie mille

    1. Buongiorno. Non lo venda prima che siano passati 18 mesi. Se al momento della vendita lei ha avuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non paga imposta sulla plusvalenza ma dovrà riacquistare un altro immobile entro un anno pena il pagamento della compensazione dell’imposta di registro oltre mora. Per dimostrare di aver avuto la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà dovrà produrre un certificato di residenza presso il suo Comune e mantenere altre “prove” quali le bollette a lei intestate. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  14. Buongiorno, gentilmente vorrei sapere se le spese di ristrutturazione effettuate con lo sconto in fattura, vanno conteggiate al netto o al lordo dell’ intervento sul corrispettivo

  15. Buongiorno abbiamo venduto la casa dopo 3 anni e 6 mesi mi hanno detto che devo acquistare un altro immobile entro 1 anno dal rogito per non incorrere in questa extra tassazione ,e veo?

    1. Buonasera. Se si vende la prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto o si ricompra entro un anno una nuova abitazione utilizzando l’agevolazione o va “restituita” al fisco l’imposta di registro risparmiata in sede di primo acquisto oltre mora del 30% (salvo ravvedimento operoso). Qualora non avesse avuto nella casa oggi in vendita la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà sarà da pagare anche l’imposta sull’eventuale plusvalenza generata. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  16. Buongiorno, vorrei sapere se, nel caso di rivendita seconda casa detenuta all’estero prima dei 5 anni, le spese di agenzia immobiliare (in Spagna paga l’agenzia immobiliare chi vende e non chi compra) possono considerarsi oneri deducibili al momento del determinare la plusvalenza da assoggettare a tassazione (Ho letto che solo sono ammesse le spese di intermediazione per l’acquisto).

    1. Buongiorno, ha sicuramente senso pensarlo ma non le ho mai contemplate perchè dal mio punto di vista non rientrano nella formazione del costo totale iniziale del cespite e quindi ho sempre temuto che potessero essere oggetto di contestazione da parte di AdE. Le consiglio di inviare un’email di quesito all’Agenzia delle Entrate prima di provvedere. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  17. Buongiorno, ho acquistato una seconda casa l’anno scorso ad un prezzo molto favorevole e già vorrei venderla perché troppo piccola per l’uso che ne vorrei fare. Vorrei venderla ad un prezzo molto più alto e vorrei vendere anche la prima abitazione in quale vivo da molti anni per poter acquistare la mia prima casa dei sogni, avendo mio figlio disabile al 100% (adatta alle sue esigenze). In questo caso si paga la plusvalenza sulla seconda casa? Grazie e buon lavoro.

    1. Buonasera. Sulla vendita della seconda casa prima che sia trascorso il quinquennio si paga plusvalenza in due modi: o come imposta sostitutiva al 26% in sede di rogito o secondo gli scaglioni irpef di appartenenza in sede di dichiarazione dei redditi. La base imponibile è la differenza attiva tra il prezzo dell’odierna vendita e quello di acquisto aumentato dei costi ammissibili (menzionati in articolo). Sulla prima casa dopo i 5 anni non si paga imposta sulla plusvalenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  18. Buongiorno, le chiedo gentilmente una precisazione riguardo alla plusvalenza immobiliare di una seconda casa. Posso fare compromesso dopo 4 anni e mezzo dall’acquisto e il rogito dopo i 5 anni ? Ossia, fa riferimento il compromesso o il rogito per calcolare i 5 anni necessari per non pagare l’Irpef sulla plusvalenza? Grazie per l’aiuto.

    1. Buongiorno, ciò che fa fede in teoria è il rogito. Uso il termine in teoria, perché esiste l’obbligo di Legge di registrazione dei contratti preliminari e quindi io vedo sempre, sono un prudenziale, il rischio che AdE interpreti come speculativa la cessione. Onestamente, per stare sul sicuro io aspetterei anche qualche mese dopo lo scadere del quinquennio. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  19. Buongiorno, ho acquistato un appartamento ed adibito da subito, con trasferimento di residenza, ad abitazione principale.
    Nel caso di vendita, per scelte personali, dopo 4 mesi dall’acquisto, la plusvalenza non è dovuta in virtù del del maggior periodo residenza/proprietà, tuttavia può l’agenzia delle entrare contestare l’aspetto speculativo ed irrogare sanzioni? Se può, in base a quale normativa?

    1. Buonasera, quando la vendita avviene prima di 18 mesi dall’acquisto il rischio di contestazione è elevato, come pure quello di corresponsione dell’imposta. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  20. Buonasera. Se ho capito bene quindi, leggendo attentamente il suo articolo, se io faccio una operazione speculativa (esempio come seconda casa), nel calcolo della plusvalenza non posso considerare le spese di intermediazioni a meno che io non sia una società? Grazie

      1. Buonasera, sono un consulente finanziario con partita iva e per la prima volta mi sono buttato nel mercato immobiliare dove ho acquistato un’abitazione come seconda casa e dopo averla ristrutturata l ho anche suddivisa in due appartamenti al piano terra sfruttando bonus ristrutturazione ed ampliato la cubatura costruendo due mini appartamenti al primo piano per un totale di 4 piccoli appartamenti. Il mio intento era di metterli a reddito affittandoli, pertanto le chiedo, se avessi bisogno di liquidità potrei venderli tutti e 4 o ci sono dei limiti. Le dico ciò perché vorrei poter stare tranquillo e pagare la plusvalenza là dove grava e non vorrei che l’ade la considerasse come un’operazione speculativa malgrado abbia i requisiti di una tantum. Grazie in anticipo.

        1. Buongiorno, dubbio lecito perché la vendita di 4 appartamenti è chiaramente speculativa e lo è altrettanto agli occhi di AdE. A mio avviso resta però il concetto di una-tantum. mi spiego: lei non ha costruito 4 appartamenti 4 volte in un anno e quindi non è un operatore continuativo (presumo sia questo il suo dubbio). Io mi rivolgerei ad un bravo fiscalista e creerei comunque le prove circa il fatto che si tratti, nonostante i 4 rogiti, di una singola attività. Questo magari creando anche le “prove” in corso d’opera (singolo marketing, singolo incarico all’agenzia, ecc…). Però ripeto, non sono un fiscalista, a cui le consiglio vivamente di rivolgersi per il suo caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  21. Buongiorno,
    Appartamento acquistato ad Aprile 2022 e ora ho intenzione di venderlo.
    Le spese dell’arredamento sono detraibili con bonus mobili (ho acquistato un condizionatore pompa di calore che rientra tra le opere di manutenzione straordinaria, che quindi dà diritto al bonus mobili).
    Nemmeno in questo caso le spese per l’arredamento possono rientrare tra gli oneri deducibili insieme a notaio, agenzia, ecc?
    Grazie della risposta è complimenti per la chiarezza dell’articolo.

  22. Buonasera, ho acquistato a inizio a 2021 un bilocali che sto rivendendo ad un prezzo maggiore.
    Mi chiedevo se, tra gli oneri deducibili, possano rientrare (oltre a notaio e agenzia), anche:
    – arredamento (es. cucina)
    – zanzariere
    Grazie

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito, le zanzariere sicuramente si in quanto intervento “migliorativo”. Sull’arredo direi che è meglio non addentrarsi poiché non fa esattamente parte dell’immobile. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  23. buongiorno ho acquistato un terreno con rustico sopra nel 1987 , oggi nel rivenderlo ad un prezzo superiore considerando che il terreno non possiede nessuna cubatura perchè assorbita dal rustico ,devo pagare la plusvalenza ? grazie
    gerardo

    1. Buongiorno, l’unico caso in cui viene meno l’arco temporale del quinquennio è quello delle lottizzazioni e da quanto leggo non rientriamo nel caso di specie. Quindi direi di no, riservandomi nel caso di approfondire documentazione alla mano. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  24. Buonasera, ho appena comprato un immobile del quale mi sono pentito e sto già mettendolo in vendita pensando di frazionarlo per fare due unità immobiliari distinte, in modo da poter rientrare delle spese sostenute (notaio, parcella agenzia etc. etc.)
    Sulla plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile, mi pare di capire che sarà necessario pagare la tassazione al 26%, ma anche in questo caso sarà possibile usare le spese incrementali per abbattere l’imponibile?
    Nel caso specifico l’immobile è stato acquistato per 300k con agenzia e notaio sono arrivato a 315k considerando una ristrutturazione di circa 85k arrivo ad un ammontare di spesa totale di circa 400k; se riuscissi a vendere gli immobili a circa 200k l’uno, quale dovrebbe essere di tassazione che mi ritroverei a pagare?

    1. Buongiorno, assolutamente si: le spese di intervento per ristrutturazione e frazionamento sono ammissibili. Se si assume, come consigliato, la sostitutiva ella sarà sempre pari al 26% della differenza positiva generata dalla vendita. Rimetto un calcolo preciso sul caso di specie in sede di consulenza, documenti alla mano. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  25. Buongiorno, ho acquistato l’abitazione principale 2 anni fa e ora la voglio vendere a un prezzo più alto dell’acquisto. Dato che è stata utilizzata per tutto il periodo come prima casa, non ho da pagare la plusvalenza giusto? Ho altre tasse/costi legati al fatto che non sono trascorsi i 5 anni? Grazie.

    1. Quando si vende la prima casa prima del quinquennio avendovi avuto sempre la residenza non si paga imposta sulla plusvalenza ma resta in essere la compensazione dell’imposta di registro (o iva a seconda della controparte allora venditrice) qualora lei non ricompri un’altra abitazione prima casa entro un anno dal rogito di vendita dell’attuale. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  26. Buon giorno
    possiedo un terreno edificabile da oltre 20 anni. Circa 15 anni fa cominciai la costruzione ma purtroppo un vicino fece ricorso al Tar e blocco i lavori. Si accese un contenzioso ora concluso per cui ho riottenuto il permesso di costruire.
    A suo parere possono essere imputate come costi incrementativi:
    -Le spese legali che sono state cospicue..
    -Gli oneri urbanistrici già ed altri oneri connessi ad una particolre programma urbanistico già
    pagati al comune.
    I costi edilizi connessi all’inizio dei lavori esguiti 15 anni fa e poi bloccati.
    Grazie
    E. baschieri

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito.
      Se l’attività rientra nel concetto di lottizzazione la plusvalenza è ancora tassabile e direi che sono detraibili tutti tranne le spese legali. Questo in linea generale, per darle certezze dovrei avere contezza di situazione o documentazione. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  27. Buonasera ringrazio in anticipo per le risposte a queste mi due domande: rivendo dopo meno di 5 anni un piccolissimo immobile accatastato A10; anche in questo caso si calcola la plusvalenza? Nel corso degli anni ho avuto importanti spese straordinarie per interventi sulla facciata; posso considerarle tra le spese detraibili?

    1. Buonasera, la rivendita genera plusvalenza tassabile e per quello che riguarda le spese straordinarie dipende. Sono ammesse come costi detraibili tutte quelle che concorrono all’aumento del valore dell’immobile. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  28. siamo in due i proprietari al 50% di un immobile in vendita che genera plusvalenza di 15000, in fase di dichiarazione dobbiamo dividerla al 50 % e dichiarare (mod 730) , 7500 euro ogniuno ???
    Grazie

      1. Buongiorno Fabio,
        mi chiedevo se era possibile inserire nell’imponibile per abbattere la plusvalenza le spese sostenute per pavimenti / porte e sanitari (montati tutti in autonomia come privato dato che non ho p.iva)
        Grazie

        1. Buonasera, se ha le ricevute si può tentare di recuperare parte del costo materiali ma è molto spinosa come idea perché se ci pensa quegli stessi materiali potrebbero essere stati acquistati per altro immobile. Onestamente eviterei, anche perchè quasi tutte le attività edili richiedono l’intervento di impresa con durc e quindi il lavoro in autonomia non è contemplato ai fini fiscali. Cordialmente, Zerbinati

  29. Buongiorno, ho ereditato, tra l’altro, una casa regolarmente iscritta in catasto ma con sanatoria in corso dal 1995. Ora mi trovo a dover demolire questa abitazione, rinunciando al condono, in quanto non è conveniente ristrutturarla. In seguito provvederò a vendere la proprietà come terreno edificabile. Come mi verrà tassata la vendita? Grazie mille

    1. Buongiorno. Non procederei così poiché l’unico caso in cui la vendita di un immobile pervenuto per successione genera plusvalenza tassabile è proprio quello della vendita di terreni edificabili. Nel suo caso temo il rischio che, nonostante la successione abbia avuto come oggetto l’immobile, vi possa essere un’interpretazione Ade sfavorevole. Se vuole posso dare un’occhiata alla situazione nel suo complesso in sede di consulenza e studiare con lei la strategia adatta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  30. Buonasera, avendo acquistato una casa bifamiliare composta da 2 appartamenti ed avendo effettuato rogito in periodi diversi: primo appartamento (prima casa) ad ottobre scadono i 5 anni dal rogito mentre il secondo appartamento (seconda casa) acquistato circa 1 anno fa’, CHIEDO: dovessi rivendere ad ottobre entrambe le unità abitative andrei a pagare una plusvalenza?

    1. Buongiorno. Per la prima casa se ha avuto li residenza per la maggior parte del tempo di proprietà non è dovuta imposta sulla plusvalenza eventualmente generata dalla vendita, per la quale comunque aspetterei la fine del quinquennio per evitare la compensazione dell’imposta di registro. Sul secondo appartamento, si è dovuta imposta sulla plusvalenza se vende a prezzo maggiore di quello di acquisto (oltre costi ammissibili) prima dei 5 anni. Cordialmente, Fabio Zerbinati

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