Planimetria catastale |Come richiederla, costi, modalità di lettura e tutto quello che può esserti utile.

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La planimetria catastale è probabilmente il più comune tra i documenti caratteristici del mondo immobiliare.

Se da un lato ha anche un senso dal punto di visto urbanistico, dall’altro possiamo dire che essa ha carattere e funzione in ambito per lo più fiscale.

La planimetria catastale è quel documento descrittivo della morfologia di una unità immobiliare, depositato presso il Catasto.

Per chiarezza il Catasto è, a sua volta, l’organo amministrativo di raccolta e censimento di tutti gli immobili presenti sul territorio ed è diviso in due ambiti: Catasto Fabbricati e Catasto Terreni

Entrambi gli archivi, un tempo costituiti da mappe cartacee, oggi sono interamente rasterizzati.

Il catasto fabbricati è l’archivio digitale contenente le mappe di tutti gli immobili censiti sul territorio. Essi sono catalogati in base all’assegnazione di numeri identificativi basati sulla divisione del territorio stesso in Sezioni, Fogli, Mappali e Subalterni, qui riportati in ordine decrescente di dimensione.

La planimetria catastale della vostra casa sarà identificata proprio da una serie di numeri come questa : Foglio XXX Mapp. XXX Sub XX dove il primo indica l’area della città, il secondo il fabbricato, il terzo l’unità.

Come richiedere la planimetria catastale

Un primo tentativo è trovare nei cassetti di casa il vostro atto di provenienza, solitamente la planimetria sarà allegata. Il problema su questo metodo risiede nel fatto che potremmo non avere la certezza che essa sia l’ultima depositata in catasto. Motivo per cui è sempre consigliabile rivolgersi a quest’ultimo con una richiesta ex novo.

La copia della planimetria è gratuita e può essere fornita ad un proprietario o eventualmente a persone da lui delegate in forma scritta. Il delegato dovrà avere anche una copia del documento di identità del delegante.

In alternativa può essere richiesta online, sono moltissimi gli e-commerce che se ne occupano.

Prima di approfondire il lato fiscale vi lascio il link alla pagina dell’Agenzia delle Entrate in merito ai dati catastali.

Come leggerla

Il documento è composto da diverse sezioni. In alto troviamo una tabella con alcuni dati quali:

  • Indirizzo dell’immobile
  • Identificativi catastali (Foglio, mappale, sub.)

Subito sotto un dato molto importante: la scala metrica.

Al centro del foglio la rappresentazione grafica dell’unità immobiliare e degli accessori legati direttamente a quel particolare subalterno, come può essere ad esempio la cantina.

Sul lato la strisciata riassuntiva dei dati menzionati e quelli del richiedente copia.

Planimetria catastale con misure.

No, mi spiace. Il catasto non fornisce le misure quotate ma come appena anticipato solamente la scala di rappresentazione.

Con un righello sarà poi possibile estrapolare le misure, sempre tenendo conto degli errori grafici e delle tolleranze.

La verifica della conformità tra planimetria e luoghi è comunque attività tecnica, ci penserà il vostro geometra a capire se va tutto bene o se, come vedremo dopo, sono necessari aggiornamenti.

Dalla planimetria al valore catastale

La rendita catastale è quel valore associato all’immobile dal catasto sulla base della morfologia dello stesso e di altre sue caratteristiche sempre censite nell’archivio medesimo quali : Zona Censuaria, Categoria Catastale, Superficie catastale.

Da segnalare che solo negli ultimi anni è stato introdotto il valore della superficie catastale, prima veniva utilizzata un’altra unità di misura: il vano.

Sulla planimetria catastale non troverete tutti questi dati. Essi sono contenuti in un altro documento sempre facente parte degli archivi catastali : La visura catastale dell’immobile.

Dalla rendita catastale si ricava a sua volta il valore catastale dell’immobile. Tale valore è il valore minimo su cui pagare l’imposta di registro quando si compra una casa da un’altra persona fisica.

Quando sarete in sede di compravendita il Notaio sicuramente farà riferimento alle planimetrie catastali degli immobili, per identificare i beni e definirne gli aspetti fiscali.

Ovviamente come già menzionato prima il catasto ha anche impatto sulla regolarità urbanistica, questo aspetto influisce dunque sul processo di vendita di un immobile

Non si scappa, in Emilia Romagna il Notaio richiede dichiarazione di un tecnico prima di ogni vendita e comunque anche nelle altre Regioni una buona agenzia immobiliare dovrebbe indirizzarvi verso la giusta diligenza.

Se tale certificazione dimostra difformità catastali è necessario procedere alla sanatoria del caso con relativa correzione della planimetria catastale.

Correzione planimetria catastale.

Ci sono diversi tipo di difformità catastali, ma il consiglio è quello sempre di correggere la planimetria catastale errata anche quando tale attività non va ad incidere sulla rendita catastale.

Per difformità minori si intendono tutte quelle che non cambiano di fatto le consistenze dei singoli vani e che quindi non influiscono mediamente sui valori ai fini fiscali. Tali difformità risultano però punti spinosi in sede di vendita del bene.

Come detto più volte la planimetria è solo uno dei tanti documenti per vendere casa.

Un’attività di controllo quindi è assolutamente consigliata prima della commercializzazione dell’immobile.

E’ ovvio come dal punto di vista pratico correggere la planimetria catastale non sia un’operazione da produrre solo in caso di compravendita. Proprio poiché essa ha influenza fiscale è bene che sia conforme allo stato dei luoghi.

Il tecnico che voi incaricherete, dopo aver provveduto al rilievo dello stato dei luoghi, compilerà una pratica specifica attraverso un programma dedicato chiamato DOCFA.

Il documento prodotto dal software a sua volta verrà firmato digitalmente dal tecnico stesso ed inviato presso l’Agenzia del Territorio attraverso la piattaforma Sister.

Questo è un importante punto di controllo dell’amministrazione sui censimenti catastali. Sono i tecnici ad asseverare il deposito, a vigilare sulla correttezza dello stesso e soprattutto ad assumersene le responsabilità in caso di errori.

Tempistiche necessarie per la correzione

A differenza delle pratiche edilizie non è necessaria la richiesta dei precedenti edilizi e relative lunghe attese. In pochi giorni da quando incaricate il tecnico avrete risolto tutto.

Se va tutto bene, nel giro di 24 ore il processo di aggiornamento catastale è concluso. In caso contrario sarà necessario revisionare il lavoro, le cause possibili sono molteplici.

Nessuno di noi correggerà mai in prima persona la propria planimetria catastale, ma ritengo sia importante essere informati sui processi riguardanti una spesa da sostenere.

Il ruolo nella compravendita

La conformità e la corrispondenza della planimetria catastale di un immobile ricoprono un ruolo molto importante in tutte le fasi di compravendita: dalla proposta di acquisto al rogito, passando per mutuo e versamento delle imposte.

Questo prima di tutto a causa degli aspetti fiscali del documento

Planimetria sbagliata può essere sinonimo di rendita catastale sbagliata e quindi di imposta di registro versata non in giusta misura.

Per le persone in procinto di vendere casa è dunque opportuno procedere al controllo ed eventuale regolarizzazione prima della commercializzazione.

Per chi è in procinto di acquisto prima casa o successivi essa diventa fondamentale per le attività preventive e di richiesta del mutuo.

I costi

Come anticipato la richiesta della planimetria catastale presso il catasto non ha costi.

Sostenibili anche quelli dei servizi online, circa 10 euro.

Discorso diverso, invece, per i costi di regolarizzazione ed aggiornamento.

Molto dipende dalla dimensione dell’immobile e quindi dal tempo necessario per il rilievo tecnico. Basandosi su una media nella città di Bologna si parte da circa 500€+iva per piccole unità.

Tenete presente, però, che spesso la correzione della planimetria catastale deve essere accompagnata anche dalla regolarizzazione urbanistica corrispondente. Questo avviene tramite sanatoria edilizia con pratiche diverse a seconda delle difformità. Le più conosciute sono la CILA in sanatoria e la SCIA in sanatoria, ma non sono le uniche.

Ancora una volta dunque vi riporto uno dei concetti base di questo blog immobiliare.

E’ sempre necessario analizzare con lauto anticipo la situazione per calcolare nel modo corretto quanto costa vendere casa, evitare intoppi e gestire al meglio i propri immobili.

Più evitiamo sorprese, meno rischi corriamo. Sia economici che logistici.

Conclusione

I vostri immobili necessitano amore per garantire nel tempo soddisfazione, averne cura è doveroso ed un controllo dal punto di vista urbanistico e catastale ha lo stesso identico senso di un esame del sangue umano. Meglio farlo per non doversi curare dopo.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura e vi saluto. A presto 🙂

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

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