Planimetria catastale non conforme allo stato di fatto

planimetria catastale non conforme allo stato di fatto
Oggi parliamo di uno dei documenti più comuni nel mercato immobiliare e di come risolvere in tranquillità i classici problemi ad esso legati.

Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto crea errori di attribuzione di rendita catastale, della consistenza e del valore catastale su cui vengono calcolate le imposte.

Non per nulla è anche uno dei primi documenti per vendere casa da raccogliere e controllare quando decidiamo di sfidare il mercato immobiliare

Proprio continuando a parlare di mercato una non conformità della planimetria catastale ha ripercussioni su tutte le fasi del vendere casa o altri immobili, così come pure può rappresentare un problema per i futuri acquirenti in sede di richiesta del mutuo.

Per chi vende i rischi di una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto si possono ripercuotere su tutte le attività di due diligence immobiliare e sulla valutazione immobili.

Partiamo dalle basi e poi entriamo nel vivo del discorso nei capitoli successivi.

Cos’è la planimetria catastale

La planimetria catastale è quel documento descrittivo della morfologia di una unità immobiliare, depositato presso il Catasto.

Per chiarezza il Catasto è, a sua volta, l’organo amministrativo di raccolta e censimento di tutti gli immobili presenti sul territorio ed è diviso in due ambiti: Catasto Fabbricati e Catasto Terreni.

Il catasto fabbricati è l’archivio digitale contenente le mappe di tutti gli immobili censiti sul territorio. Essi sono catalogati in base all’assegnazione di numeri identificativi basati sulla divisione del territorio stesso in Sezioni, Fogli, Mappali e Subalterni.

Entrambi gli archivi, un tempo costituiti da mappe cartacee, oggi sono interamente rasterizzati, ovvero portati in forma digitale.

Come richiedere la planimetria catastale

Ci sono diversi modi per reperire la planimetria catastale del vostro immobile.

Un primo tentativo è trovare nei cassetti di casa l’atto di provenienza del vostro immobile, solitamente la planimetria sarà allegata. Il problema su questo metodo risiede nel fatto che potremmo non avere la certezza che essa sia l’ultima depositata in catasto.

E’, quindi, sempre meglio recarsi direttamente presso quest’ultimo. La copia della planimetria è gratuita e può essere fornita ad un proprietario o eventualmente a persone da lui delegata con apposito modulo. Il delegato dovrà avere anche una copia del documento di identità del delegante.

In alternativa può essere richiesta online, sono moltissimi gli e-commerce che se ne occupano anche se in questo caso il costo è più elevato.

C’è da tenere presente che una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto può essere variata solo da un tecnico abilitato. Se state agendo per le verifiche del caso meglio far fare tutto a lui, risparmiando tempo ed evitando inutili attività duplicate.

Come leggere la planimetria catastale

La planimetria catastale si presenterà come una pagina suddivisa intestazione, corpo principale e striscia laterale.

Nell’intestazione troveremo:

  • Indirizzo dell’immobile
  • Foglio, indica l’area della città
  • Mappale, solitamente coincide con il fabbricato
  • Subalterno, la vostra unità.

Vi lascio il link alla pagina dell’Agenzia delle Entrate in merito proprio ai dati catastali.

Al centro del foglio la rappresentazione grafica dell’unità immobiliare e degli accessori legati direttamente a quel particolare subalterno, come può essere ad esempio la cantina.

In basso sul lato destro troviamo una sorta di bussola che ci mostra l’orientamento spaziale e l’esposizione dell’immobile.

Sul lato del foglio trovate la strisciata riassuntiva dei dati catastali e quelli del richiedente copia.

In basso a sinistra trovate un altro dato importante: la scala metrica. Ci indica il rapporto dimensionale tra le effettive misure dell’unità e quelle rappresentate.

Planimetria catastale con misure.

Il catasto non fornisce le misure quotate ma come appena anticipato solamente la scala di rappresentazione.

Con un righello sarà poi possibile estrapolare le misure reali con un’ottima approssimazione, sempre tenendo conto degli errori grafici e delle tolleranze.

In questo modo sarà, come vedremo dopo, possibile rapportare l’elaborato grafico all’effettiva struttura dell’immobile.

Cosa significa planimetria catastale non conforme allo stato di fatto?

Parlando in termini semplici, una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto è un documento che rappresenta l’immobile in modo diverso dall’effettiva struttura dello stesso.

Esempi? Discrepanze nel collocamento di porte o muri interni cosi come delle finestre.

C’è anche da fare un’altra precisazione, un conto è conforme, un conto è corrispondente. Si può reputare una planimetria non conforme se le modifiche rispetto allo stato di fatto provocano una variazione della rendita catastale. Lievi difformità catastali che non producono cambiamenti del valore non creano non conformità, ma non corrispondenza.

Come vedremo dopo io vi consiglio di correggerla in entrambe le situazioni secondo quel principio che prende il nome di doppia conformità, tanto in voga nel mercato immobiliare.

Cause di non conformità della planimetria

Un primo caso classico che scaturisce in planimetria catastale non conforme allo stato di fatto lo abbiamo appena visto.

Ogni attività edile di modifica degli immobili devono essere accompagnate sia dalla relativa pratica edilizia che dall’aggiornamento catastale. In mancanza di pratica il risultato è un abuso edilizio con annessa nuova difformità catastale.

Per questo nella vendita di immobile con difformità urbanistiche , altro sostantivo ad indicare abusi, prima di correggere la planimetria catastale errata è necessario provvedere alla sanatoria presso il Comune.

Ulteriore caso classico è quello degli immobili ricevuti in eredità, sui quali magari nel tempo furono apportate modifiche mai aggiornate ed ovviamente sconosciute agli eredi.

Articolo di approfondimento in merito: la vendita di immobile ereditato nel quale sottolineo proprio la necessità di indagare appena si diventa proprietari dell’immobile, anche nel caso si decida di non venderlo.

Gli errori costruttivi e la mancanza delle varianti alle vecchie licenze sono altri casi classici che si manifestano in una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto. I costruttori una volta non erano precisi ed attenti come oggi e spesso ci tocca correre ai ripari.

Dalla planimetria al valore catastale

Apriamo una parantesi per dare maggiore risalto all’importanza di questo documenti con particolare riferimento ai fini fiscali di cui abbiamo già accennato.

L’immobile viene tradotto in planimetria catastale attraverso un preciso rilievo tecnico e la successiva restituzione grafica.

Questo processo è accompagnato dall’assegnazione, in base ai parametri dello stesso immobile, di importanti dati quali, primi tra tutti, consistenza e rendita catastale.

La consistenza di riferimento fino ad alcuni anni fa era espressa in vani, oggi si è aggiunta quella espressa in superficie catastale, importante dato per il versamento di imposte di dirette sulla casa.

La rendita catastale deriva dai dati sulla consistenza integrati con altri quali Dalla rendita catastale, invece, attraverso l’applicazione di coefficienti si ricava il valore catastale dell’immobile.

Su quest’ultimo, ad esempio, verrà poi calcolata l’imposta di registro nelle compravendite tra persone fisiche nella misura del 2% per acquisto prima casa e del 9 % sugli acquisti senza agevolazioni. Lo vediamo meglio in seguito.

La rendita catastale è quel valore associato all’immobile dal catasto sulla base della morfologia dello stesso e di altre sue caratteristiche sempre censite nell’archivio medesimo quali : Zona Censuaria, Categoria Catastale, Superficie catastale.

Sulla planimetria catastale non troverete tutti questi dati, essi sono contenuti in un altro documento sempre facente parte degli archivi catastali : la visura. Per approfondire potete leggere il mio articolo su come leggere una visura catastale.

Come ci si accorge di una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto

Anche i meno esperti possono notare una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto quando le differenze sono macroscopiche, ma la vera attività di controllo prende il nome di indagine catastale.

Essa deve essere svolta da un tecnico abilitato che provvederà ad un nuovo rilievo della struttura dell’immobile che verrà poi confrontato graficamente con l’elaborato catastale.

Un’indagine catastale è il modo per capire se la planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto.

Eventuali difformità saranno regolarizzate attraverso il processo che descriviamo nel prossimo capito e che prende il nome di variazione catastale.

Variazione planimetria catastale non conforme allo stato di fatto

Il tecnico che voi incaricherete, dopo aver provveduto al rilievo dello stato dei luoghi, compilerà una pratica specifica attraverso un programma dedicato chiamato DOCFA.

Il documento prodotto dal software a sua volta verrà firmato digitalmente dal tecnico stesso ed inviato presso l’Agenzia del Territorio attraverso la piattaforma Sister.

Questo è un importante punto di controllo dell’amministrazione sui censimenti catastali. Sono i tecnici ad asseverare il deposito, a vigilare sulla correttezza dello stesso e soprattutto ad assumersene le responsabilità in caso di errori.

Quanto tempo serve per la variazione catastale

A differenza delle pratiche edilizie non è necessaria la richiesta dei precedenti edilizi, sempre che non ci sia il sospetto di abusi. In pochi giorni da quando incaricate il tecnico avrete risolto tutto.

Nel giro di 24 ore il processo di variazione catastale sarà concluso salvo richieste di rettifica del catasto, può succedere.

Il problema però, come anticipato sopra,consiste nel fatto che quasi mai la variazione della planimetria catastale non conforme allo stato di fatto può essere prodotta senza la correzione anche dei relativi elaborati in Comune.

Questo allunga di fatto tempi e costi per sistemare il tutto.

Planimetria Catasto-Comune, il rapporto

Spesso la correzione della planimetria catastale deve essere, infatti, accompagnata anche dalla regolarizzazione urbanistica corrispondente presso il Comune dove è ubicato l’immobile.

Quello di aggiornare solo il catasto era un trucchetto spesso utilizzato in passato, quando vi erano meno attenzioni, per non spendere in sanatorie, ma di questi soluzioni oggi paghiamo le conseguenze.

La regolarizzazione urbanistica avviene tramite sanatoria edilizia con pratiche diverse a seconda delle difformità rilevate. Le più conosciute sono la CILA in sanatoria e la SCIA in sanatoria.

Capirete quindi che una semplice planimetria catastale non conforme allo stato di fatto può essere il preludio di ben altre situazioni da risolvere.

Quanto costa la variazione della planimetria catastale

Come anticipato la richiesta della planimetria catastale presso il catasto è gratuita e quindi da sola indice poco o nulla, ad esempio, sui costi per vendere casa o quelli le normali attività di gestione.

Discorso diverso per quello che riguarda le variazioni catastali in cui dovremo tenere conto di:

  • Onorario tecnico per rilievo e deposito pratica
  • Eventuali oneri di sanatoria edilizia

La prima voce da sola solitamente avrebbe costi abbastanza sostenibili. Facendo l’esempio della mia città, si può ottenere la variazione della planimetria catastale non conforme allo stato di fatto con cifre intorno ai 400/500€.

Ben diverse le cifre per i costi della sanatoria edilizia che include anche le oblazioni, ovvero le multe, ed alcune volte anche interventi edili di adeguamento quando gli abusi non sono sanabili.

Perché correggere planimetria catastale non conforme allo stato di fatto.

Con questo capitolo apriamo il discorso sulle principali motivazioni, brevemente già menzionate, sulle motiviazioni che dovrebbe spingerci a corregge immediatamente le planimetrie difformi.

Le elenchiamo qui sotto e poi dedichiamo un capitolo ad ognuna di esse:

  • Ci permette di adeguare i valori per corretto pagamento delle imposte
  • Rende gli atti negoziali non corretti
  • Blocca il Notaio nella stipula del rogito
  • Permette al compratore di ottenere il mutuo senza intoppi

Vediamo, approfondendo, i diversi punti.

Conformità della planimetria ed imposte varie

Imposte dirette sulla casa quali tassa sui rifiuti ed IMU vengono calcolate dall’Agenzia delle Entrate sulla base dei valori catastali.

Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto può causare un errore nel calcolo del dovuto che potrebbe essere poi contestato dall’agenzia stessa.

Assicurarsi che siano stata effettuata la giusta variazione catastale ci permette di versare correttamente i tributi senza il rischio di inaspettate pretese nel tempo.

Entriamo ora nella sezione dedicata al ruolo della planimetria nella compravendita immobiliare.

Planimetria non conforme e proposte di acquisto

Quando in una compravendita reperiamo un compratore egli manifesterà formalmente l’intenzione di acquisto tramite un contratto che prende il nome di proposta di acquisto.

Tutti e due gli atti creano reciproci obblighi tra acquirente e venditore e, quindi, è necessario su di essi menzionare, ad esempio, una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto. Andranno, inoltre, esplicitate le successive dinamiche ed obbligazioni per la variazione necessaria.

Questo è uno dei motivi per cui consiglio spesso di indagare sulla situazione urbanistica e catastale degli immobili e di farlo prima di mettersi sul mercato.

In questa affermazione si nota anche il mio parere sull’importante di redigere la relazione tecnica integrata prima di buttarsi nella vendita. Questo tipo di controllo comprende anche l’indagine catastale e ci mette nelle condizioni di portare alla luce ogni tipo di difformità. Il tutto prima di prenderci obblighi con terzi, non è poco.

Approfondiamo sulle obbligazioni contrattuali, è importante.

Aggiornamento, variazione ed problemi nella vendita

Con la proposta o con il preliminare, infatti, promettiamo di stipulare il rogito di vendita entro data certa e dovremo anche essere certi di poter adempiere.

Se dalla semplice planimetria catastale non conforme allo stato di fatto saltasse fuori la necessità di regolarizzazione urbanistica avremo certamente un’inaspettato allungamento dei tempi necessari alla regolarizzazione.

Quando i tempi pattuiti sono comunque sufficienti alla regolarizzazione siamo comunque a posto. In caso contrario abbiamo due le opzioni:

  • Allungarli tramite un accordo scritto e consensuale integrativo degli accordi
  • Rispondere del danno per la mancata stipula

Ho trattato il primo punto in un articolo molto ampio sulla vendita immobile con difformità urbanistiche, concetti integrati ed assolutamente riportabili alla situazione catastale.

Nel secondo purtroppo il venditore si ritrova dalla parte del torto e quindi si può solo sperare in una negoziazione.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare

L’agente immobiliare in teoria non ha alcun obbligo di verifica urbanistica e catastale ma ha obbligo di informarsi sulla cosa che vende.

Uno dei crismi per scegliere la migliore agenzia immobiliare è proprio quello, durante i colloqui preventivi, di capire quanta attenzione o meno il mediatore pone sotto questi aspetti.

C’è un altro punto da mettere a fuoco, nell’esercizio della sua professione egli deve utilizzare la così detta diligenza del buon padre di famiglia. In merito a ciò ha obbligo di trasparente e precisa comunicazione di tutte le circostanze inerenti l’immobile alle parti, pena mettere a rischio il suo diritto alla provvigione agenzia immobiliare.

Chi non ne ha, non vi tutela. Ovviamente non sono gli unici punti per scegliere bene, nell’articolo che vi ho linkato trovate tutti gli altri, per lo meno sotto il mio punto di vista. Prima di conferire un incarico di mediazione per vendita immobiliare analizzate a fondo le persone con cui state per lavorare.

Notaio richiede la conformità della planimetria catastale

L’impatto di una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto non si mostra solo negli atti negoziali ma anche nelle attività di stipula Notarile.

Neanche il Notaio ha obbligo di verifica urbanistica e catastale, ma farà dichiarare al venditore, scrivendolo nel rogito, che la planimetria è conforme. Se non si è svolta l’indagine, questo tipo di affermazione potrà ogni volta essere potenzialmente falsa.

Tale prassi deriva dal ruolo del Notaio quale responsabile di imposta, non avendo lui gli strumenti per controllare urbanistica e catasto, sfrutta il principio della dichiarazione.

Motivo per cui a maggior ragione è necessario redigere la RTI e motivo per cui la consigliano così fortemente.

Per giusta cronaca solitamente lo fanno in ordine al rogito poiché è il punto di loro maggior interesse. Io, ripeto allo stremo, la consiglio prima di mettere in vendita l’immobile.

Planimetria non conforme allo stato di fatto ed agibilità

Sempre in tema tecnico apriamo una parantesi di approfondimento sulla relazione tra planimetria catastale ed agibilità dell’immobile.

Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto non rende nulla la rilasciata agibilità dell’immobile.

Quando, però, ci troviamo a dover richiedere un nuovo certificato di agibilità la conformità catastale è uno dei requisti necessari.

Di queste dinamiche parlo molto a fondo nel mio articolo vendere casa senza agibilità.

Un’anticipazione? Spesso i proprietari sono assolutamente ignari dell’assenza di questo importante titolo a cause dei mancati controlli nel passato.

Planimetria catastale non conforme allo stato di fatto e richieste mutuo.

Spostiamo adesso l’attenzione lato acquirente con specifica attenzione tra una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto e le richieste di ottenimento del mutuo.

E’ molto semplice, quando un utente richiede un mutuo la banca invia un perito per le valutazioni del caso.

Se la planimetria non è conforme, il perito segnala il fatto e la banca non eroga il mutuo fino a variazione effettuata.

Ergo, correggere la planimetria catastale errata prima di mettersi sul mercato è anche un modo che il venditore ha per assicurarsi un più facile introito economico in sede di vendita.

Conclusioni

I vostri immobili necessitano amore per garantire nel tempo soddisfazione, averne cura è doveroso ed un controllo dal punto di vista urbanistico e catastale ha lo stesso identico senso di un esame del sangue umano. Meglio farlo per non doversi curare dopo.

Per quello che riguarda i casi di vendita vi saluto lasciandovi altri due link ad altrettanti articoli a cui tengo molto:

Al loro interno troverete molti altri link per approfondire sui vari argomenti navigare sempre più in profondità in questo blog immobiliare che scrivo con passione ed amore per il mio lavoro.

Per eventuali domande c’è il modulo commenti qui sotto, in alternativa potete richiedermi direttamente una consulenza immobiliare. A presto

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Fabio Zerbinati

Agente immobiliare e Perito. Scrivo questo blog con amore e passione per il mio lavoro.

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