Tutti gli obblighi di chi vende casa

Gli obblighi per chi vende casa sono:

  • Garantire per la cosa venduta lato urbanistico e catastale
  • Garantire l’assenza di ipoteche, trascrizioni e diritti di terzi
  • Fornire i documenti necessari per mutuo del compratore e rogito
  • Prestare garanzia da evizione e vizi occulti
  • Procurare l’acquisto da parte del compratore
  • Pagare le tasse se dovute
  • Rispettare gli obblighi di custodia e consegna
  • Saldare condominio ed utenze

Durante il rogito di vendita dovrai dichiarare che l’immobile è urbanisticamente corrispondente ai titoli abilitativi, catastalmente conforme e dovrai comunicare eventuale mancanza di agibilità. E’ una dichiarazione classica che il 99% delle persone negli ultimi 40 anni ha fatto senza aver idea di cosa dichiarava. Nel vendere casa rischi di pagarne le conseguenze perché sei responsabile anche di abusi edilizi e problemi che non sai neanche di aver acquistato insieme all’immobile.

Prima del rogito dovrai cancellare ogni eventuale ipoteca gravante sulla casa, quale quella derivata dal mutuo. Se devi vendere una casa con un mutuo in corso, potrai sfruttare il c.d. “Decreto Bersani” con cui potrai cancellare l’ipoteca gratuitamente. Attenzione, sulla tua casa potrebbero esserci ipoteche a tua insaputa quali mancate cancellazioni di mutui estinti o altre di nuova tacita istruzione, fai una visura ipotecaria per essere sicuro.

I documenti per vendere casa devono essere in corso di validità, completi e non devono presentare vizi. Alcuni, come la certificazione energetica, sono obbligatori altri fortemente consigliati.

L’evizione è un principio Giuridico tramite cui un terzo soggetto fa valere il suo diritto di proprietà sulla cosa venduta. Quando vendi devi garantire che la casa è di tua esclusiva proprietà e nessun altro vanta diritti su di essa. I vizi occulti sono tutti quei vizi non rilevabili attraverso la media diligenza di un normale utente. Una perdita d’acqua senza effetto visibile di gocciolamento è un vizio occulto. Il venditore ha obbligo di garantire l’assenza di vizi occulti ex art. 1490 / 1492 del codice civile.

Tra gli obblighi di chi vende casa sicuramente c’è il dover procurare l’acquisto all’acquirente. Sembra quasi ridicolo ma credimi, da qui nasce il 50% del contenziosi. lo spiego nel mio articolo su come tutelarsi quando si vende una casa.

Al momento del rogito dovrai pagare l’eventuale imposta sulla plusvalenza immobiliare qualora tu scelga di pagarla come imposta sostituiva al 26%.

Tra i più importanti obblighi di chi vende casa c’è quello di consegnarla all’acquirente nel medesimo stato conservativo in cui l’ha vista. Non sto dicendo che non puoi liberarla dagli arredi se l’accordo è quello, ma non fare modifiche morfologiche o estetiche dopo il compromesso.

Sempre per l’atto di trasferimento di proprietà dovrai fornire al Notaio un certificato, rilasciato dall’Amministratore di Condominio. Serve per attestare l’avvenuto saldo di tutte le spettanze a carico tuo e dell’unità che vendi.

Quando vengo “assunto” da un cliente per vendere casa a Bologna di solito mi occupo io di gestire tutti i suoi obblighi inerenti la vendita. Scegli sempre agenzie che siano attente in questo senso.

Obblighi di chi vende casa dopo il rogito

Il venditore dopo il rogito deve:

  • Spostare la residenza
  • Volturare le utenze e la tassa dei rifiuti
  • Inviare, per conoscenza, copia dell’atto all’Amministratore

Direi che le ragioni delle prime due voci sono più che ovvie. Una parentesi, dal 2011 non è più necessario dare comunicazione al Comune della vendita (salvo eventuali regolamenti territoriali).

L’invio e notifica all’Amministratore dell’atto è fondamentale per il cambio di intestazione dell’anagrafe condominiale. Quest’ultima necessaria per la corretta intestazione delle successive spettanze ordinarie e straordinarie.

Conclusioni

Numerosi sono gli obblighi per chi vende casa in ordine agli aspetti tecnici e legali. Il codice civile fornisce una chiara disciplina di tutte le casistiche comuni circa trascrizioni, diritti reali, doveri di custodia e consegna. Questi ultimi con particolare riferimento alla gestione di vizi occulti eventualmente presenti nella casa. Il mio consiglio è quello di leggere subito la mia guida su come tutelarsi quando si vende una casa. Li ti spiego come gestire al meglio tutti gli obblighi di cui ti ho appena parlato.

Domande frequenti

Cosa è obbligatorio lasciare quando si vende casa?

Tutto ciò che fa parte della casa come struttura e le relative dotazioni quali impianti in primis. Il bagno deve essere funzionante e provvisto di sanitari. L’impianto elettrico deve essere completo di tutta la componentistica, lampadine comprese. Potrai invece rimuovere tutti i tuoi oggetti personali e gli arredi. Tutto questo salvo diverso formale accordo con il compratore.

Si può rimanere in casa dopo il rogito?

Attraverso il comune accordo con il compratore è possibile ma se ciò non avviene la casa va consegnata contestualmente al rogito. Solitamente nei casi di consegna dopo il rogito una parte del prezzo viene lasciata in deposito al Notaio per tutela del compratore.

Quando si vende casa bisogna comunicarlo al Comune?

No, dal 2011 non è più necessario, salvo specifici regolamenti territoriali

4 risposte

  1. Salve.Ho acquisto l’appartamento 2 anni fa come prima casa.Ho abitato sempre qui dal primo GG.Adesso lo voglio vendere per comprare un altro con garage.Pago la plusvalenza visto che prezzo di acquisto e più basso al confronto di quello di vendita?Nell frattempo prezzi delle case sono aumentati.Devo vendere con un prezzo aggiornato per poter comprare un altro subito.Grazie se m risponda

    1. Buongiorno, se ha avuto sempre la residenza (legalmente riconosciuta) li non paga plusvalenza. In caso contrario si, tenendo presente che al fine del calcolo della base imponibile dovrà considerare anche i costi ammissibili spiegati in articolo. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  2. buongiorno,volevo fare una domanda:
    ho acquistato casa a ottobre ancora impegnata dai vecchi propietari il rogito con consegna delle chiavi avverra’ il 4maggio
    nel frattempo avendo un ampio giardino non e’ stata fatta nessuna manutenzione e ora mi trovo un metro di erba che dopo l’atto sara’ da falciare a chi toccherebbe il taglio erba visto che e’ un lavoro ordinario?
    grazie mille

    1. Buonasera, senza dubbio rientra nella corretta custodia dell’immobile e quindi a carico di chi lo occupa…ma a livello legale non rappresenta motivo di nullità contrattuale o inadempienza. Questo sempre che la manca custodia non abbia provocato danni al fabbricato…cosa che dubito. Cordialmente, Fabio Zerbinati

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