Gli obblighi di chi vende casa, come tutelarsi dai rischi

Gli obblighi per chi vende casa sono:

• Garantire per la cosa venduta lato urbanistico e catastale
• Fornire i documenti necessari per mutuo del compratore e rogito
• Prestare garanzia da evizione e vizi occulti
• Procurare l’acquisto da parte del compratore
• Pagare le tasse se dovute
• Rispettare gli obblighi di custodia e consegna
• Saldare condominio ed utenze

Ricorda, tu sei il proprietario e quindi tu sei responsabile su tutti i fronti di ciò che vendi.

Per una corretta comprensione dei meccanismi di tutela è necessario distinguere la natura dei due contratti immobiliari classici: quello preliminare ed il rogito.

Con il primo il venditore promette di vendere a determinate condizioni, mentre l’acquirente promette di acquistare la casa alle stesse condizioni di prezzo e tempistiche. Anche le proposte di acquisto delle agenzie immobiliari, una volta accettate dal venditore, sono contratti preliminari.

Il rogito, invece, trasferisce definitivamente la proprietà dell’immobile e ad esso solitamente corrisponde la consegna.

Come tutelarsi quando si vende casa

Per tutelarsi il venditore deve rispettare gli obblighi del contratto preliminare dove questi risultino legittimi. Il mancato rispetto di questi obblighi formali rende inadempiente chi vende casa imponendo la corresponsione del danno.

Se nel preliminare prometti di vendere una casa regolare e dopo la firma scopri che non lo è, come spesso avviene, dovrai correre ai ripari. Questo puoi farlo regolarizzando l’immobile prima della data pattuita per il rogito ma purtroppo non è sempre possibile. Sforare i tempi significa non aver rispettato gli accordi e, al netto di una nuova negoziazione, dovrai pagare.

Le cose da controllare prima di vendere casa per tutelarsi sono:

• Urbanistica
• Catasto
• Agibilità
• Impianti
• Trascrizioni e pesi

I primi tre controlli verranno svolti nello stesso momento dal tuo Geometra. Assumere un tecnico non è obbligo di Legge. Devi però vederlo come il miglior investimento che tu possa fare anziché un mero aumento dei costi. Può evitarti di pagare costose penali o ancor peggio i danni per la risoluzione del contratto.

Per quanto riguarda gli impianti, come approfondisco in seguito, non è obbligatoria la messa a norma ma assicurati di scrivere sul preliminare che essi ad oggi non lo sono.

Sempre prima di metterti sul mercato ti consiglio anche di fare una visura ipotecaria. A volte vengono trascritte ipoteche o diritti senza che tu ne sia ancora a conoscenza. Altre volte posso derivare da sviste o mancata cancellazione, ad esempio dopo aver estinto il mutuo. E’ un controllo che fa anche il Notaio ma avere già la sicurezza prima del preliminare è molto meglio.

Se hai necessità di supporto, anche su una vendita già in corso, puoi contattarmi da qualunque città in Italia per una consulenza immobiliare online.

Obblighi di natura urbanistica e catastale

Il grande buco nero del mercato immobiliare degli ultimi 40 anni. Decine di migliaia di persone hanno acquistato casa in totale assenza di controlli in materia di abusi edilizi. Questi ultimi, infatti, non sono ne a carico del Notaio ne dell’agenzia ma solo del proprietario.

Negli ultimi anni l’attenzione verso questi aspetti è cresciuta portando alla luce dati importanti. Circa il 60% degli immobili che vengono oggi controllati presentano abusi, difformità o mancanza di agibilità.

Il venditore oggi ha l’obbligo di regolarizzare tali situazioni anche se non da lui direttamente prodotte. Deve inoltre garantire in sede di stipula che l’immobile è urbanisticamente regolare, dotato di agibilità e catastalmente conforme.

Il mio consiglio è di assumere questo tipo di attività, il nome tecnico è due diligence, come prima cosa in assoluto da fare quando si decide di vendere.

Se vuoi approfondire sul rapporto tra vendita e problemi urbanistici ti consiglio di leggere la mia guida sulla vendita di immobile con abuso edilizio non sanato.

Quali documenti deve consegnare chi vende casa

Il passaggio del capitolo precedente implica la raccolta, il controllo e l’eventuale regolarizzazione di tutti i i documenti tecnici di Comune e Catasto. L’elenco complessivo dei documenti per vendere casa è però più ampio ed include schematicamente:

• Relazione di conformità urbanistica e catastale
• Titolo di provenienza
• Planimetria e visura catastale
• Visura ipotecaria
• Documentazione energetica
• Certificazioni impianti se esistenti
• Documenti del condominio
• Documenti anagrafici, di residenza e stato di famiglia

La relazione di conformità urbanistica e catastale ti mette al sicuro da sorprese che possono impedirti di rogitare o, peggio, provocarti grosse perdite economiche. La causa principale di rischio è costituita dagli obblighi da te presi con l’accettazione di una proposta di acquisto o firma del contratto preliminare.

Se non riuscirai a sanare gli abusi nei tempi massimi previsti dal contratto ti ritroverai nei guai, seri. In linea generale, per darti un’idea, rischi di dover restituire il doppio della caparra da te incassata. Neanche il rogito può salvarti, anche se ci arrivi puoi ritrovarti con un atto di vendita nullo e dover restituire tutte le somme oltre il danno.

Ti sottolineo che almeno il 50% delle diatribe in ordine immobiliare derivano proprio da questa dinamica. I venditori pensano prima a trovare gli acquirenti pensando che sia tutto a posto e poi si ritrovano con un pugno di mosche.

La presenza di non conformità urbanistica o catastale, oltre a provocare incommerciabilità nella maggior parte dei casi, impedirà anche al tuo compratore di ottenere il mutuo. Motivo in più per farti trovare pronto.

Come tutelarsi quando si vende casa?

• Incarica subito il tuo geometra per un accertamento urbanistico e catastale
• Produci la sanatoria di eventuali difformità
• Aggiorna eventuale planimetria catastale non conforme
• Assicurati che ci sia l’agibilità
• Metti la casa in vendita

Solo in rarissimi casi è possibile rogitare con una sanatoria in corso o addirittura non sanare proprio. Prima di tutto gli abusi devono rientrare in quelli di minore entità. In secondo luogo, il compratore deve essere d’accordo ed informato sin dalla proposta di acquisto.

Due parole di dettaglio merita un altro aspetto trasversale ad urbanistica ed uso della casa, ne parlo nel prossimo capitolo.

L’obbligo di chi vende casa circa l’agibilità

L’agibilità è un principio, formalizzato tramite il certificato di agibilità, rilasciato dal Comune in base a requisiti di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico.

L’obbligo di presentare il certificato per il rogito è solo in capo al costruttore che vende una casa nuova mentre per le persone fisiche non è obbligatorio.

E’, però, obbligatorio che la casa sia agibile se non è stato pattuito il contrario a prescindere dalla disponibilità o meno del documento. Infatti, è legale vendere casa senza agibilità se il compratore ne è formalmente edotto sin da proposta e preliminare e se ne è tenuto conto nella decisione del prezzo offerto.

Cosa succede? Se prometti di vendere una casa agibile e poi, anche dopo il rogito, si scopre che non lo è risarcisci il danno e l’atto è nullo.

Quasi tutti si lanciano alla cieca, sembra sempre scontato che la propria casa sia dotata di agibilità ma non è così. Nella più totale buona fede del proprietario a sua volta vittima, esattamente come te.

Obbligo di presentare i titoli di provenienza

Il venditore ha obbligo di presentare l’atto di provenienza della propria casa al Notaio e di fornirlo all’acquirente per l’eventuale richiesta di mutuo

Si tratta dell’atto con cui tu sei diventato proprietario e può essere un rogito, una successione, una donazione o un’assegnazione. Ricordati di preparare anche quello precedente, è sempre meglio.

In merito a questo si aggiungono due specifici obblighi per chi vende una casa ereditata:

• Presentare la dichiarazione di successione
• Trascrivere l’accettazione tacita di eredità

Ti spiego questi due punti nella mia guida completa sulla vendita di immobile ereditato.

Obblighi di chi vende una casa in condominio

Quando vendi un appartamento in condominio è obbligo del venditore:

• Saldare tutte le spese di sua spettanza
• Comunicare la vendita all’amministratore
• Informare l’acquirente circa liti o problemi in corso
• Dopo il rogito comunicare il cambio all’amministratore

Pochi giorni prima del rogito dovrai richiedere all’amministratore di rilasciare un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze e l’assenza di liti.

Come tutelarsi? Fai un primo controllo con l’amministratore prima di mettere in vendita la casa e pattuisci nel contratto preliminare eventuali circostanze fuori norma.

Il caso particolare: le case con mutuo in corso

Tra gli obblighi di chi vende casa vi è quello della cancellazione di tutte le ipoteche prima del rogito. Il caso più classico, anche se purtroppo non l’unico, è quello dell’ipoteca derivata dal mutuo.

Essa può essere cancellata in due modi:

• Atto Notarile con corresponsione del residuo mutuo
• Applicazione Decreto Bersani

Il primo metodo ha un costo di circa 1500 euro per il Notaio oltre all’importo da dare alla banca. In alternativa puoi richiedere l’applicazione del Decreto menzionato.

In tal ultimo caso, la Banca si presenterà il giorno del rogito riscuotendo la somma a lei dovuta dal tuo acquirente. Allo stesso tempo, rilascerà una “lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione d’ipoteca” che sarà sufficiente al Notaio per rogitare. Entro 30 giorni la banca stessa provvederà gratuitamente a cancellare l’ipoteca stessa liberando l’immobile. Prassi sicura ed ormai consolidata, per tutelarti preavvisa la banca prima di mettere in vendita la casa. Farete un primo un primo conteggio indicativo del dovuto e vi accorderete per i passi successivi.

Spiego meglio questo passaggio nella mia guida sulla vendita di una casa con mutuo in corso.

Obblighi di chi vende casa: la certificazione energetica e degli impianti

La certificazione energetica indica il grado di prestazione energetica di un fabbricato secondo due parametri:

• La classe, espressa in lettere dalla G alla A (o superiori A++)
• L’indice numerico

Redigere e presentare la certificazione energetica è uno degli obblighi di chi vende casa ed è anche obbligo dell’agenzia immobiliare inserire i dati negli annunci di vendita. Ricorda che vale 10 anni se non applichi alla casa modifiche quali sostituzione infissi o caldaia. Per tutelarti controlla che sia valida.

Non è, invece, obbligatoria la presentazione della certificazione degli impianti elettrico, gas, idrico, sanitario a patto che la circostanza sia formalizzata nel preliminare e nella proposta. Ovviamente, un impianto sprovvisto di certificazione non è inteso come a norma e la migliore tutela in questo caso è di scriverlo a caratteri cubitali nella proposta di acquisto.

In caso contrario potresti ritrovarti a dover mettere a norma a tua cura e spesa, cosa di certo poco economica.

Gli obblighi di chi vende casa: garanzia su evizione e vizi occulti

In sede di stipula del rogito dovrai garantire il tuo acquirente su:

• Evizione
• Assenza di vizi occulti

L’evizione è un principio Giuridico tramite cui un terzo soggetto fa valere il suo diritto di proprietà sulla cosa venduta. Quando vendi dovrai garantire che la casa è di tua esclusiva proprietà e nessun altro vanta diritti su di essa. La garanzia dall’evizione è anche un elegante metodo di tutela dell’acquirente che acquista una casa pervenuta per donazione. Il legittimato attore sarà disincentivato ad azionare i diritti ereditari, caso classico quello dei figli illegittimi.

I vizi occulti sono tutti quei vizi non facilmente rilevabili attraverso la media diligenza di un normale utente. Facciamo qualche esempio:

• La muffa è visibile, diventa vizio occulto solo se volutamente nascosta
• Una perdita d’acqua senza effetto visibile di gocciolamento è un vizio occulto

Il venditore ha obbligo di garantire l’assenza di vizi occulti ex art. 1490 / 1492 del codice civile, pena risarcimento del danno. Per tutelarti sii sempre trasparente e non realizzare mai opere per nascondere difetti della casa.

Hai l’obbligo di pagare le tasse

Se vendi l’immobile prima che siano passati 5 anni dall’acquisto dovrai pagare alcune tasse sulla vendita in sede di stipula del rogito:

• L’imposta sulla plusvalenza
• La compensazione dell’imposta di registro se vendi la prima casa

La plusvalenza immobiliare è il guadagno tra il prezzo di vendita e quello di acquisto addizionato delle spese sostenute per acquistare e migliorare la casa. Non è dovuta se vendi una casa ereditata e non è dovuta per la prima casa solo se hai avuto li la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà.

Per vendere la prima casa prima dei 5 anni hai l’obbligo di comprarne un’altra, sempre con l’agevolazione, entro un anno. In caso contrario dovrai rimborsare l’imposta di registro risparmiata oltre mora del 30%. Niente compensazione, invece, quando vendi la seconda casa.

Cosa paga il venditore di una casa oltre le tasse?

Chi vende casa non paga il Notaio se non per attività strettamente legate alla propria posizione quali:

• Cancellazione Notarile di ipoteca
• Trascrizione accettazione tacita di eredità
• Atto di annullamento di una donazione

Le spese di imposta, del Notaio, dell’accensione del mutuo sono tutti a carico dell’acquirente.

Tutti argomenti di cui di ho già parlato sopra ma che descrivo meglio nella mia guida sui costi per la vendita di una casa.

Custodia e consegna della casa

Il venditore ha l’obbligo di mantenere la casa con diligenza per garantire il rogito alle stesse condizioni in cui essa è stata vista in sede di vendita.

Come tutelarsi da pretese? Crea un elenco di fotografie della casa e fallo firmare al tuo acquirente per certificare lo stato accettato.

Inoltre, dovrai consegnare la casa nei tempi e nelle modalità accordate dal contratto preliminare. Solitamente la consegna avviene contestualmente al rogito, ma in alcuni casi l’acquirente permette al venditore di permanere per brevi periodi utili alle attività di trasloco. In questi casi puoi lasciare una parte del saldo prezzo in deposito al Notaio fino a liberazione avvenuta per tutela dell’acquirente stesso.

Obblighi di chi vende casa dopo il rogito

Dopo aver venduto casa i tuoi obblighi sono:

• Spostare la residenza
• Volturare le utenze e la tassa dei rifiuti
• Inviare per conoscenza copia dell’atto all’Amministratore

Direi che le ragioni delle prime due voci sono più che ovvie. Una parentesi, dal 2011 non è più necessario dare comunicazione al Comune della vendita (salvo eventuali regolamenti territoriali).

L’invio e notifica all’Amministratore dell’atto è fondamentale per il cambio di intestazione dell’anagrafe condominiale. Quest’ultima necessaria per la corretta intestazione delle successive spettanze ordinarie e straordinarie.

Obblighi di chi vende casa con un’agenzia immobiliare

Avvalersi di un mediatore per la vendita fa scattare alcuni obblighi:

• Firmare la verifica antiriciclaggio
• Corrispondere la provvigione in modo tracciabile
• Rispettare gli accordi del mandato

Da alcuni anni in Italia il mediatore ha obbligo di verifica della clientela. In merito dovrai sottoscrivere la relativa modulistica, in caso contrario il professionista dovrà segnalare l’operazione.

La provvigione dell’agenzia immobiliare deve essere pagata in modo tracciabile ed i dati del pagamento dovranno essere inseriti, completi di importi, nel rogito.

Il mandato di vendita è un contratto che impone dei doveri anche al venditore. Assicurati di rispettarli sempre, in caso contrario sarai tenuto a pagare le penali.

Se vuoi approfondire ho una guida anche per chi vuole vendere casa con un’agenzia immobiliare.

Domande frequenti e conclusioni

Come hai visto in questa lunga guida numerosi sono gli obblighi per chi vende casa in ordine agli aspetti tecnici e legali. Il codice civile fornisce una chiara disciplina di tutte le casistiche comune circa trascrizioni, diritti reali, doveri di custodia e consegna. Questi ultimi con particolare riferimento alla gestione di vizi occulti eventualmente presenti nella casa.

Di seguito alcune delle domande che mi vengono frequentemente poste e le relative risposte rapide.