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Leasing immobiliare privati: alternativa al mutuo | 2019

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Considero il leasing prima casa la risposta del mondo bancario all'introduzione nel mercato del Rent-to-buy . Vi racconto pregi e difetti di questa nuova possibilità di finanziamento per l'acquisto di abitazioni.
leasing immobiliare privati

Il Leasing immobiliare privati chiamato anche leasing prima casa  a confronto con i mutui bancari: le differenze, pregi e difetti.

La Legge di stabilità introduce la possibilità di usufruire di Leasing immobiliare privati, chiamato anche leasing prima casa, per l’acquisto prima casa.

Il leasing immobiliare classico infatti non prevedeva la possibilità di acquisto di abitazioni “prima casa” da parte di privati.

Come funziona il leasing immobiliare privati.

Il principio di base è  lo stesso di ogni leasing immobiliare. La società di leasing attraverso un contratto di locazione finanziaria si impegna ad acquistare o far costruire l’immobile richiesto dall’utilizzatore finale, ovviamente su sue specifiche direttive.

In linea di massima al momento della sottoscrizione del contratto verrà versata una prima somma, mentre la restante parte in rate mensili. Proprio come un mutuo classico

La categoria più avvantaggiata da questo nuovo istituto sono sicuramente i giovani under 35 e con non più di 55.000 euro di reddito annuo.

Il leasing immobiliare privati garantisce le migliori agevolazioni alle fasce più a rischio.

A mio avviso non è un bene, poiché se non vi è la capienza ottenere il mutuo si presume una situazione non adatta ad un peso continuo di spesa nel tempo. Parere personale, ovviamente.

Tutto in questo caso è nella mani di una corretta valutazione immobile dal punto di vista economico e da corretti quanto coerenti considerazioni dell’Istituto concedente.

Le agevolazioni fiscali legate al leasing in questione sono notevoli.

Irpef al 19% sui canoni fino ad 8000€ e 19% sulla maxi-rata finale (max 20000€). Per gli altri soggetti le detrazione si applica al 50% dei massimali di cui sopra, quindi 4000€ di canone annuo e 10.000 di maxi-rata finale.

Le differenze tra leasing immobiliare privati e mutuo

La più eclatante è che icon un leasing non si diviene subito proprietari dell’immobile. Con il classico mutuo invece si, seppur con un ipoteca da parte della banca erogante.

La società che eroga il leasing concede l’immobile in uso all’utilizzatore finale con un contratto di locazione finanziaria.

L’utente se ne assume tutti i rischi, anche di perimento ed alla scadenza del contratto stesso avrà facoltà di acquistare il bene a prezzo prestabilito.

Sottolineo avrà facoltà. Ci sono alternative: Può scegliere infatti di riconsegnare l’immobile o di rinnovare il contratto di leasing immobiliare privati.

Nota rilevante in merito: la rendita della casa in leasing prima casa non fa parte della base imponibile su cui paghiamo le tasse.

Vantaggi del leasing abitativo

Il fatto di non essere proprietari ma solo utilizzatori è utile in tutti quei casi in cui si è , per esempio, soggetti fallibili. Tali soggetti infatti, rispondono, in caso di sofferenze societarie, col proprio patrimonio personale.. immobili compresi. Gli immobili in leasing non sono aggredibili da processi fallimentari.

In difformità da quanto previsto dai mutui bancari, a norma dei commi 79 e 80, l’utilizzatore potrà richiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici. Questo può, in verità, avvenire per non più di una volta e per un periodo massimo di 12 mesi. Tale sospensione è applicabile in conseguenza alla cessazione di rapporti di lavoro subordinati o in seguito alla cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’art. 409, numero 3, del codice di procedura civile. Al termine del periodo di sospensione, si riprenderà il pagamento dei “canoni” e la durata del contratto di leasing sarà implementata in base alla durata della pausa applicata. Tutto questo, importante, senza penali o costi di istruttoria.

Molti di voi si chiederanno in fondo quale fosse la necessità di creare questo tipo di istituto. La risposta è semplice quanto illuminante, sempre a mio avviso.

Il leasing immobiliare privati è la risposta del mondo bancario al Rent To Buy

Il nodo è cruciale. Il leasing abitativo o leasing prima casa ha come destinatari principali i giovani under 35 con redditi medio bassi. La stragrande maggioranza dei giovani con un’ alta probabilità di non continuità lavorativa e difficoltà nel pagare le rate.

Cosa succede se non si paga il leasing

Col leasing abitativo o leasing prima casa che dir si voglia, la banca ha un grossissimo vantaggio: è già proprietaria dell’immobile. In caso di mancato pagamento dei canoni accordati, può tranquillamente vendere un immobile sul normale mercato e non più attraverso il procedimento delle aste giudiziarie.

Come funziona? Se voi non pagate le rate del leasing prima casa, la banca sollecita la normale procedura di sfratto e pone il bene sul mercato immobiliare. Ora come voi ben sapete il mercato di oggi non brilla per dinamismo, il che crea un problema notevole nel caso specifico. Se la vendita del bene non compensa il valore pattuito nel leasing prima casa, sarà l’utilizzatore a doverne pagare la differenza oltre ad essersene già accollato i costi anche di perimento ove esistenti.

Ricapitolando: Per qualunque motivo voi non paghiate i canoni, senza aver sospeso ovviamente il contratto, la società di leasing attiva la procedura di sfratto. Vende l’immobile senza aspettare aste e se il ricavato della vendita non basta, risponde sempre e comunque l’utilizzatore.

Attenzione dunque: il leasing immobiliare privati o leasing prima casa può sembrare a prima vista una “agevolazione” per i giovani che vogliono comprare la prima casa. In realtà è uno strumento che può essere utile ma allo stesso tempo esso va scelto con grande cognizione di causa.

Vi lascio questo link: trovate un documento molto dettagliato sul prodotto leasing prima casa di Unicredit.

Se deciderete si utilizzare il leasing immobiliare privati per l’acquisto della vostra prima casa un’ultima raccomandazione: studiate a fondo il contratto di locazione finanziaria. Dovete essere certi che il contenuto sia di vostro pieno gradimento, vi accompagnerà per molti anni.

Il leasing abitativo è dunque un ulteriore strumento, valutabile, per chi si affaccia all’acquisto della propria prima casa.

Come sempre vi ringrazio del tempo che dedicate ai miei articoli. Qui sotto trovate una mia breve biografia e due note sul mio lavoro. Oltre ai collegamenti social. A presto 🙂

Di seguito trovi i tasti per condividere l’articolo sui tuoi social oltre ovviamente al box commenti se hai domande.

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

Questo articolo ha 4 commenti.

  1. Ciao Fabio, molto interessante questa che possiamo chiamare una novità. Domanda: il Notaio non è più della partita vero ? O deve essere coinvolto in qualche modo ?

    1. Buongiorno Francesco e grazie per avermi scritto. Il Notaio entra in gioco nel trasferimento di proprietà che non avrà per attori il venditore e l’utilizzatore ma venditore e società di leasing. Colgo l’occasione per porgerti i miei più cordiali saluti.

  2. Gent.le Fabio,
    complimenti per il blog, sono un collega e pertanto conosco lo strumento.
    E’ ottimo peccato che non ci siano banche disposte a farlo.
    Vivo e lavoro a Milano, e nessun Istituto di primaria o secondaria importanza lo adotta; anzi tutti mi hanno rivelato di non averne fatto neanche uno, ltri neancje lo conoscono.
    Un peccato!

    Buon lavoro
    angelo

    1. Buongiorno e grazie del complimento! Vero, lo strumento è ancora in sordina nell’uso. Qui a Bologna alcuni Istituti lo hanno in listino ma non vedo grandi pubblicità in merito. Peccato perché in taluni casi può essere utile. Un saluto, Fabio Zerbinati

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