Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su pinterest

Leasing immobiliare privati: alternativa al mutuo

Il leasing immobiliare privati, o leasing immobiliare abitativo, è una forma di finanziamento sostitutiva al mutuo adatto all’acquisto prima casa.

Leasing immobiliare privati
Col patto di stabilità 2016 è stato introdotto il leasing immobiliare privati

Il leasing immobiliare classico non prevedeva la possibilità di acquisto di abitazioni “prima casa” da parte di privati.

La Legge di stabilità 2016 introduce la possibilità di usufruire di Leasing immobiliare privati per l’acquisto di abitazione principale.

Strumento finanziario interessante se be sfruttato e che rappresenta di fatto anche un possibile ampliamento del pubblico per chi deve vendere casa.

Vediamo insieme le caratteristiche ed il meccanismo.

Come funziona il leasing immobiliare privati

Il principio di base è  lo stesso di ogni leasing immobiliare.

La società attraverso un contratto di locazione finanziaria si impegna ad acquistare, o far costruire l’immobile, richiesto dall’utilizzatore finale, ovviamente su sue specifiche direttive.

In linea di massima al momento della sottoscrizione del contratto verrà versata una prima somma.

La restante parte in rate mensili di X euro annui proprio come un mutuo.

Al termine del periodo di ammortamento si potranno avere due opzioni:

  • Lasciare l’immobile alla banca
  • Versare il prezzo di riscatto finale e diventare proprietari

Vantaggi fiscali

La categoria più avvantaggiata da questo nuovo istituto sono sicuramente i giovani under 35 e con non più di 55.000 euro di reddito annuo.

Il leasing immobiliare privati garantisce le migliori agevolazioni alle fasce più a rischio.

Ovviamente non è tutto oro ciò che luccica, almeno per il mio personale parere.

Se non vi è la capienza per ottenere il mutuo, o essa è ai limiti, si presume una situazione non adatta ad un peso continuo di spesa nel tempo.

Tutto in questo caso è nella mani di una corretta perizia immobiliare e di corrette quanto coerenti considerazioni della società erogante.

Dichiarazione dei redditi

Le agevolazioni fiscali in sede di dichiarazione dei redditi sono comunque notevoli e di certo meritano una valutazione.

Irpef al 19% sui canoni fino ad 8000€ e 19% sulla maxi-rata finale (max 20000€).

Per gli altri soggetti le detrazione si applica al 50% dei massimali di cui sopra, quindi 4000€ di canone annuo e 10.000 di maxi-rata finale.

Stipula del contratto

In un’operazione di leasing immobiliare privati abbiamo 2 atti:

  • Acquisto da parte della società
  • Contratto di locazione finanziario

L’imposta di registro viene comunque calcolata in base ai requisiti dell’utilizzatore finale.

  • 1,5% Imposta di registro
  • 50€ cadauna imposte ipotecarie e catastali

Nel caso l’operazione sia soggetta IVA

  • 4%
  • Imposta di registro 200€
  • Ipotecaria e catastale 200€ cadauna

A differenza dei normali acquisti la base imponibile dell’imposta di registro è sempre il prezzo e non è applicabile in principio prezzo-valore.

Esempio.

La casa costa 200.000€ , la relativa imposta di registro sarà 3 mila euro.

Inoltre, l’imposta di registro non potrà mai essere inferiore a 1000 euro.

A tutto questo saranno sempre da aggiungere altri 200€ di imposta di registro per la registrazione del contratto di locazione finanziaria.

Differenze tra leasing immobiliare privati e mutuo

La più eclatante è che con un leasing non si diviene subito proprietari dell’immobile.

Con il classico mutuo invece si, seppur con un ipoteca da parte della banca erogante.

La società che eroga il leasing concede l’immobile in uso all’utilizzatore finale con un contratto di locazione finanziaria.

L’utente se ne assume tutti i rischi, anche di perimento

Alla scadenza del contratto stesso avrà, come anticipato sopra, facoltà di acquistare il bene versamento del prezzo di riscatto.

Nota rilevante in merito: la rendita della casa in leasing prima casa non fa parte della base imponibile su cui paghiamo le tasse.

Vantaggi del leasing abitativo

Il fatto di non essere proprietari ma solo utilizzatori è utile in tutti quei casi in cui si è , per esempio, soggetti fallibili.

Tali soggetti infatti, rispondono, in caso di sofferenze societarie, col proprio patrimonio personale, immobili compresi.

Gli immobili in leasing non possono essere aggrediti da processi fallimentari contro l’utilizzatore.

In difformità da quanto previsto dai mutui bancari, a norma dei commi 79 e 80 c.c., l’utilizzatore potrà richiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici.

Questo può, in verità, avvenire per non più di una volta e per un periodo massimo di 12 mesi.

Tale sospensione è applicabile in conseguenza alla cessazione di rapporti di lavoro subordinati o in seguito alla cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’art. 409, numero 3, del codice di procedura civile.

Al termine del periodo di sospensione, si riprenderà il pagamento dei “canoni” e la durata del contratto di leasing sarà implementata in base alla durata della pausa applicata.

Tutto questo, importante, senza penali o costi di istruttoria.

Una considerazione sul leasing immobiliare privati

Molti di voi si chiederanno in fondo quale fosse la necessità di creare questo tipo di istituto.

La risposta è semplice quanto illuminante, sempre a mio avviso.

Il leasing immobiliare privati, per come la vedo io, è la risposta del mondo bancario al Rent To Buy

Il nodo è cruciale.

Il leasing abitativo o leasing immobiliare privati ha come destinatari principali i giovani under 35 con redditi medio bassi.

La stragrande maggioranza dei giovani con un’ alta probabilità di non continuità lavorativa e difficoltà nel pagare le rate.

Cosa succede se non si paga il leasing

Col leasing la banca ha un grossissimo vantaggio: è già proprietaria dell’immobile.

In caso di mancato pagamento dei canoni accordati, può tranquillamente vendere un immobile sul normale mercato e non più attraverso il procedimento delle aste giudiziarie.

Come funziona?

Se voi non pagate le rate del leasing, la banca sollecita la normale procedura di sfratto e pone il bene sul mercato immobiliare.

Ora come voi ben sapete il mercato di oggi non brilla per dinamismo, il che crea un problema notevole nel caso specifico.

Se la vendita non compensa il valore del leasing, sarà l’utilizzatore a doverne pagare la differenza più costi di perimento.

Ricapitoliamo.

Per qualunque motivo voi non paghiate i canoni, senza aver sospeso ovviamente il contratto, la società di leasing attiva la procedura di sfratto.

Vende l’immobile senza aspettare aste e se il ricavato della vendita non basta, risponde sempre e comunque l’utilizzatore.

Attenzione dunque.

Il leasing immobiliare privati può sembrare a prima vista una “agevolazione” per i giovani che vogliono comprare la prima casa.

Da un punto di vista effettivamente lo è, ma come ogni strumento va scelto dopo un’attenta analisi della situazione.

Pena rimettere migliaia di euro, costante di ogni problema inerente il mercato immobiliare.

Vi lascio questo link: trovate un documento molto dettagliato sul prodotto leasing di Unicredit.

Se deciderete si utilizzare il leasing immobiliare privati per l’acquisto della vostra prima casa un’ultima raccomandazione.

Studiate a fondo il contratto di locazione finanziaria.

Dovete essere certi che il contenuto sia di vostro pieno gradimento, vi accompagnerà per molti anni.

Il leasing abitativo è dunque un ulteriore strumento, valutabile, per chi si affaccia all’acquisto della propria prima casa.

L’acquisto tramite leasing

Ovviamente sarà la società di leasing a tutelarsi nell’acquisto.

Restano validi, infatti, tutti i criteri di una compravendita ordinaria.

Dalla corretto controllo dei documenti per vendere casa alla consigliata stesura della relazione tecnica integrata.

Lettura di approfondimento: cosa controllare prima di comprare casa.

Nota importante riguarda gli aspetti prettamente commerciali della transazione, visto che l’acquisto viene effettuato dalla società di leasing.

Ricordatevi di specificare bene la circostanza nella proposta di acquisto immobiliare e magari di subordinarla al benestare della società.

Potete utilizzare una clausola molto simile alla condizione sospensiva mutuo.

Così vi tutelate e non rischiate di buttare, anche in questo caso, migliaia di euro al vento.

Conclusioni

Come sempre vi ringrazio del tempo che dedicate al mio blog immobiliare.

In fondo alla pagina trovate l’area commenti se avete domande, per necessità più concrete potete, invece, richiedermi una consulenza immobiliare. A presto

Hai ancora un minuto?

Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore, vorrei che visitassi la mia biografia!

Con i tasti qui sotto puoi condividere l’articolo sui tuoi social media, sarebbe grandioso!

Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su pinterest

Questo articolo ha 10 commenti.

  1. Martina

    Buongiorno, trovo molto interessante questo “nuovo” modo di acquistare casa. Ho alcune curiostià riguardanti i passi da fare con l’agenzia immobiliare in caso si decida di procedere con il leasing, immagino che comunque la banca abbia bisogno di un preliminare di vendita ed in questo caso è sempre bene inserire una clausola sospensiva che ci tuteli nel caso in cui l’istituto di credito non dia parere positivo sul leasing e quale portebbe essere la dicitura corretta? Verrà sempre coinvolto un perito che dovrà stimare il valore dell’immobile e quindi il compratore rischia di ottenere un leasing minore del prezzo pattuito con il venditore?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, è uno strumenti con pro e contro come tutti. Il punto focale è che non siete voi ad acquistare, ma la società di leasing e quindi il mio consiglio è prima di andare da loro e richiedere le prassi interne adottate, non sono tutte uguali. Di seguito seguire quanto dettato. La perizia dell’immobile viene comunque svolta ma non ho notizie circa i parametri di eventuali dinieghi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. rossella

    buongiorno sto cercando disperatamente un istituto di credito che abbia questo prodotto…e diverse banche lo mettono a listino. ma poi mi dicono che non lo hanno mai fatto e non mi sanno dare informazioni né fare una proposta.
    a chi mi posso rivolgere? sarebbe la soluzione perfetta per me!! devo solo trovare un istituto disponibile!

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, Unicredit Leasing spa dovrebbe essere attiva a Bologna. E’ un prodotto, in effetti, non molto usato al momento per quello che riguda le compravendite tra privati. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  3. karim

    ciao fabio..ti rinfrazio per il blog molto esauriente..volevo chiederti se sai qualche societa di leasing per privati che utilizza questa formula oltre a unicredit leasing? io sono di mantova e non ho problemi a spostarmi..grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera Karim, onestamente al momento mi sovvengono solo loro. Ti consiglio di non affidarti ad eventuali strutture poco solide ma di restare sempre e comunque su società dai mezzi economici forti. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. angelo

    Gent.le Fabio,
    complimenti per il blog, sono un collega e pertanto conosco lo strumento.
    E’ ottimo peccato che non ci siano banche disposte a farlo.
    Vivo e lavoro a Milano, e nessun Istituto di primaria o secondaria importanza lo adotta; anzi tutti mi hanno rivelato di non averne fatto neanche uno, ltri neancje lo conoscono.
    Un peccato!

    Buon lavoro
    angelo

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie del complimento! Vero, lo strumento è ancora in sordina nell’uso. Qui a Bologna alcuni Istituti lo hanno in listino ma non vedo grandi pubblicità in merito. Peccato perché in taluni casi può essere utile. Un saluto, Fabio Zerbinati

  5. Fabrizio Barbieri

    Ciao Fabio, molto interessante questa che possiamo chiamare una novità. Domanda: il Notaio non è più della partita vero ? O deve essere coinvolto in qualche modo ?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Francesco e grazie per avermi scritto. Il Notaio entra in gioco nel trasferimento di proprietà che non avrà per attori il venditore e l’utilizzatore ma venditore e società di leasing. Colgo l’occasione per porgerti i miei più cordiali saluti.

Lascia un commento

Benvenuto!

Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore per il mio lavoro di consulente, sperando che ti sia utile.