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Vincoli e cose da sapere sull’incarico di mediazione per vendita immobiliare

Un incarico di mediazione per vendita immobiliare regola gli accordi tra chi vuole vendere casa e l’agenzia immobiliare . Può essere verbale, scritto o in esclusiva e, in base alla forma, cambiano vincoli e modalità di recesso. Queste ultime da gestire sempre secondo le regole del Codice del Consumo.

incarico di mediazione per vendita immobiliare
Una guida completa su vincoli, doveri e diritti in un incarico di vendita

Tipi di incarico

Come anticipato in apertura i vari tipi differiscono tra loro in base alla forma con cui vengono stipulati.

  • Verbale
  • Scritto non esclusivo
  • Scritto in esclusiva

In tutti casi il mediatore deve assicurare la diligenza del buon padre di famiglia. Questo sia per quello che riguarda la stipula che per le successive attività di vendita.

Il primo consiglio è di non farvi influenzare da pratiche commerciali aggressive.

Ogni incarico deve essere un valore aggiunto per il proprietario, non per l’agente immobiliare.

Altra cosa importante:

Per tutti i tipi di incarico, anche verbale, è obbligo di Legge la compilazione della pratica antiriciclaggio al momento della stipula.

Negli accordi verbali farà fede la data di pubblicazione dell’annuncio su siti per vendere casa e sugli altri canali. Diffidate di agenti che non rispettano la norma poiché è già una prima dimostrazione di superficialità.

La diligenza generale è la base per una serena vendita dell’immobile, la sua mancanza è il preludio di problemi.

La qualità del mandato pesa sui risultati tanto quanto altre attività importantissime come la valutazione immobiliare. Giusto per capirci.

Vediamo nel dettaglio le varie forme.

Verbale

L’autorizzare un mediatore a fotografare l’immobile e pubblicare un annuncio è prova di rapporto.

Sono ancora frequenti e vengono adottati da proprietari che non si vogliono impegnare troppo con un mediatore.

Non prevedono esclusività e con essi il venditore si riserva due possibilità:

  • Di vendere privatamente o con altri mediatori
  • Di far lavorare sull’immobile anche altre agenzie.

Ciò crea confusione che si nota spesso anche sulle pubblicità con immobili proposti da diverse agenzie a diverse condizioni.

Per approfondire questo punto potete leggere il mio articolo casa in vendita da due agenzie.

Prassi ancora comune e pessima per il mercato, tra le prime cause di deprezzamento degli oggetti.

Un punto importante di tutela:

E’ successo, purtroppo, che mediatori poco corretti abbiano pubblicizzato immobili senza il permesso del proprietario.

In questo caso va immediatamente spedita una raccomandata di fermo e segnalata la vicenda alla Camera di Commercio.

Come in tutte le professioni, anche nella nostra ci sono operatori seri e meno seri.

Scritto non in esclusiva

C’è una forma intermedia tra il semplice accordo verbale e l’accordo in esclusiva.

Si tratta dellincarico di mediazione per vendita immobiliare non in esclusiva con cui:

  • Un proprietario mantiene la libertà dell’incarico verbale
  • L’agenzia è più legittimata nel suo lavoro

E’ una soluzione che apprezzo e certamente migliore della forma verbale. Non ha alcun carattere vessatorio, è professionale, sprona alla prestazione.

Permette, inoltre, di recitare nel giusto modo le attività ed i doveri reciproci per una corretta prosecuzione della vendita.

In esclusiva

Dando l’esclusiva un proprietario si impegna per un periodo a lavorare solo con un mediatore.

Con una premessa:

Il mediatore deve assumere tutti gli obblighi deontologici e professionali utili alla buona conclusione dell’affare.

Gli agenti sono più propensi a darsi da fare poiché il rischio imprenditoriale su costo di attività e pubblicità è molto inferiore alle altre forme.

Lato proprietario a volte viene visto come una limitazione delle possibilità di vendita, cosa vera solo se ci si affida all’agenzia sbagliata.

Per tamponare questo aspetto mi raccomando di dare un’esclusiva solo ad agenzie che favoriscono la collaborazione professionale. Nel link ve ne parlo meglio.

Dopo vediamo gli aspetti legali in merito all’esclusiva.

Durata

Un incarico verbale termina, senza danno, nel momento in cui il proprietario dà comunicazione all’agente. Meglio farlo in forma scritta.

Negli incarichi scritti, in esclusiva o liberi, la data di fine va specificata.

Se non si arriva alla vendita ma siete contenti dell’operato del professionista potrete rinnovare l’accordo. Evitate, però, di prevedere il rinnovo tacito, anche su questo approfondiamo dopo.

Come calcolare i tempi?

  • Devono avere una durata adatta in base al mercato di riferimento
  • Non devono essere dispersivi, ne troppo corti

Un mediatore che mette in vendita, in un mercato medio, un immobile ben valutato dovrebbe riuscire a venderlo in un tempo di 3 o 4 mesi.

Tenete presente che anche dopo la scadenza restano dei vincoli su cui approfondiamo nel prossimo capitolo.

Vincoli

Ovviamente un incarico di mediazione per vendita immobiliare presenta degli obblighi per entrambe le parti.

L’equilibrio è un punto importantissimo. Sopratutto quando siamo davanti a contratti in esclusiva e relative penali per la violazione.

La clausola di esclusiva è considerabile condizione vessatoria se essa non viene bilancia dai doveri del mediatore.

Sempre estraendo dal Codice del Consumo.

Il consumatore deve potersi impegnare liberamente e dopo aver avuto il tempo di valutare condizioni ed informazioni.

Apriamo due paragrafi con i doveri di proprietario, con particolare riferimento alle clausole esclusive, e dell’agente immobiliare.

Doveri del proprietario

Quando si parla di incarico in esclusiva, infatti, il più ovvio è quello che vieta di affidare l’immobile ad altri professionisti durante la validità dell’accordo.

La violazione della clausola di esclusiva sarà gravata di penale. In merito a questo va ricordato che una penale non può mai essere di importo equiparabile al compenso pattuito.

Le basi del Codice del Consumo, la penale deve essere proporzionale alle attività svolte.

Perché l’esclusiva non sia vessatoria nei confronti del consumatore, lo ripeto, dovrà essere bilancia. Questo avviene attraverso la chiara, formale e netta assunzione di obblighi “compensativi” da parte dell’agenzia.

Doveri del mediatore

Vediamo un elenco da riportare sempre in incarico dei doveri minimi di un’agenzia immobiliare.

  • Il mediatore deve avere in ogni attività la diligenza del buon padre di famiglia.
  • Deve attivare tutta la sua struttura e mettere in campo tutto il proprio know-how per raggiungere l’obiettivo.
  • Ha il dovere di corretta informazione verso i compratori
  • Deve identificare correttamente la clientela
  • Deve mantenere la riservatezza sui dati personali

Oltre a queste basi imprescindibile gli aspetti vessatorio vengono colmati dall’assunzione di doveri espliciti quali:

  • Tipo di pubblicità svolta e modalità attuative
  • Qualità e tipologia delle altre attività da svolgersi

Il principio, riassumendo in modo semplice, è quello del dare per avere.

Il solo pretendere da parte del mediatore non deve esistere.

Molte sono le cose che si possono pattuire in anticipo per regolare il lavoro dell’agente.

Ad esempio possono essere disegnate le modalità di sopralluogo, se a singoli appuntamenti o in open house immobiliare. Come pure quali materiali stampare e come distribuirli.

Tra i doveri del mediatore poi, ne ricordiamo un’altro importantissimo:

Il professionista non dovrà mai limitarsi alle informazioni fornite dal proprietario. Ha dovere d’indagine, limitato alle sue competenze.

Per fare un esempio, egli non potrà certificare l’immobile lato tecnico poiché è lavoro da tecnico abilitato. Dovrà, però, consigliare il proprietario circa le attività di due diligence immobiliare da svolgere per la giusta tutela.

Dovrà, inoltre, comunicare con trasparenza ogni circostanza ed evoluzione delle notizie a proprietario e potenziali compratori.

Vincoli dopo la scadenza

Anche dopo la scadenza del contratto, in qualunque forma esso sia, resta in essere un particolare vincolo di compenso.

Se dopo la scadenza l’immobile viene venduto ad uno dei clienti presentati dall’agenzia nel periodo di validità, la provvigione è comunque dovuta.

Questo è il motivo per cui l’agenzia farà firmare ad ogni visitatore un foglio visita immobiliare. Serve a certificare che quella persona ha visto l’immobile per mezzo del lavoro del mediatore.

Ad ogni modo ricordo sempre che non è un obbligo affidarsi ad un’agenzia. Se lo si fa, è scorretto tentare di trarre un utile dal suo lavoro senza riconoscere il compenso.

Per contro, ci sono casi riconducibili ai doveri di cui abbiamo parlato prima in cui il diritto al compenso viene meno. Ne parlo nel mio articolo dal titolo: “quando pagare l’agenzia immobiliare“.

Obiettivi

L’obiettivo di un qualunque incarico di mediazione per vendita immobiliare è quello di trovare un compratore a condizioni pattuite quali:

  • Prezzo minimo di vendita dell’immobile
  • Tempi per stipula preliminare e rogito
  • Soddisfacimento di condizioni particolari

L’agente dovrà portare, durante il periodo di validità del rapporto, una proposta di acquisto immobiliare a condizioni pari o migliori di quelle pattuite.

Per contro, proposte a condizioni inferiori potranno essere accettate o rifiutate liberamente. A fronte di diniego il compenso non matura e proprio su questo aspetto apriamo il prossimo capitolo.

Compenso

In caso di accettazione della proposta l’agenzia avrà assolto il compito maturando il diritto alla provvigione agenzia immobiliare.

Il compenso da parte del venditore resta in essere anche quando una proposta pari o migliore alle condizioni di incarico non viene accettata.

Questo poiché l’obiettivo è stato comunque raggiunto, motivo per cui prima di conferirlo bisogna esseri sicuri di quello che si fa.

Il corrispettivo dovrà essere quantificato sul mandato, cosa che si può fare in due modi.

  • Proporzionale, aliquota percentuale del prezzo di vendita
  • Forfettario una tantum

Le aliquote applicate in Italia variano da un 1% ad un 4% oltre IVA in base al mediatore, al tipo di immobile ed ai servizi offerti.

Una voce importante nel computo dei costi vendita casa che però deve essere vista come un investimento. Una buona agenzia serve per risultati migliori di quelli ottenibili in una vendita tra privati.

Scegliete la migliore agenzia dopo averle attentamente valutate, sapendo che se la scelta è buona la vostra vendita ne gioverà parecchio.

Nella scelta tenete conto che un mediatore più costoso non significa per forza servizio migliore, ne il viceversa.

Cose serve per tutelarsi

Per la corretta stipula di un incarico di vendita sarebbe sempre bene compiere una serie di attività.

Firmare un contratto prima dei controlli rischia di diventare un’arma a doppio taglio.

Tre cose su tutte:

Raccogliere prima tutti i documenti per vendere casa, oggigiorno sono molti ed è sempre meglio controllare che sia tutto disponibile ed in ordine.

Redigere la relazione tecnica integrata per controllare la presenza di abusi edilizi, difformità catastali ed agibilità. E’ un documento consigliato che tutela al meglio se fatto prima della commercializzazione. Spesso gli stessi proprietari non conoscono le criticità del proprio immobile. Questo poiché nel passato si controllava poco, nel parlo meglio in due articoli:

Terzo punto, fare una visura ipotecaria. Essa controlla che sull’immobile non siano state poste trascrizioni. In essa troveremo anche quella dell’eventuale finanziamento.

Sulla gestione di una vendita con mutuo potete leggere la mia guida dal titolo vendere casa con mutuo.

Tutte le risultanze e le modalità di gestione di questi aspetti dovranno essere messi nell’incarico.

In merito alla diligenza il mediatore superficiale deve essere evitato come la peste.

Se vogliamo firmare lo stesso l’incarico ma ancora non abbiamo queste cose possiamo tutelarci con una clausola che vediamo adesso.

Clausola risolutiva espressa

Di volta in volta si può prevedere ogni specifico caso, ovviamente va scritta nel modo corretto.

Due esempio di utilizzo:

Annulla gli accordi dell’incarico di mediazione per vendita immobiliare se dagli accertamenti successivi al conferimento il bene risultasse non vendibile.

Stessa cosa se fosse vendibile ma la regolarizzazione imponesse al proprietario somme non equilibrate rispetto al valore dell’operazione.

Visto che abbiamo iniziato a parlare di clausole, ne riporto una da evitare.

Tacito rinnovo

Le clausole che comportano uno scompenso evidente a favore di uno solo degli attori del contratto è definita clausola vessatoria.

Una clausola vessatoria è nulla per definizione negli atti immobiliari salvo espressa accettazione.

Il tacito rinnovo gioca sulla dimenticanza nel suo annullamento ed è una clausola vessatoria.

In quanto clausola vessatoria per avere validità deve essere controfirmata appositamente secondo il principio della doppia firma, pena nullità.

Disdetta anticipata e recesso

Può capitare che si decida di non vendere più.

In questi casi si può disdire anticipatamente un incarico di mediazione per vendita immobiliare?

Se verbale in qualunque momento senza danno o pretesa del mediatore.

In quelli scritti non in esclusiva dipende da cosa si è pattuito, a volte si concorda per un eventuale rimborso delle spese sostenute.

Quello in esclusiva pone un po più di criticità.

Come per la violazione dell’esclusiva, il mediatore avrà diritto ad un rimborso. Questo dovrà, lo ripeto, essere proporzionale alle attività svolte e di importo palesemente inferiore alla provvigione.

Meglio pattuire bene le cose sul contratto per non discutere dopo.

E’ bene ricordare ancora un’altra cosa, accordi e pretese devono sempre seguire il principio di buona fede contrattuale.

Ad esempio, non mandate disdette per vendere l’immobile ad uno dei clienti presentati ed evitare la provvigione poiché finite dritti nei guai.

La buonafede contrattuale è un conto, la malafede un altro.

Facsimile

Partiamo subito con il dire che ormai quasi tutti gli incarichi di mediazione per vendita immobiliare vengono scritti su moduli .

Ogni agenzia deve depositare i propri formulari presso la Camera di Commercio e gli utenti possono verificarli su semplice richiesta.

Un discreto testo facsimile lo trovate in questo link, ovviamente non utilizzatelo in autonomia e non riproducetele.

Conclusioni sull’incarico di mediazione per vendita immobiliare

E’ importante capire il ruolo di questo contratto. Come detto in apertura non deve essere un valore per il mediatore, ma per il cliente.

Perché lo sia deve essere formulato nel modo giusto e dalle persone giuste. Il tutto sempre nel rispetto del Codice del Consumo.

Accertatevi sempre di affidarvi a strutture serie e di evitare eccessivi squilibri tra i vostri ed i loro doveri.

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate agli articoli del mio blog immobiliare. Sono scritti con amore e passione per il mio lavoro.

Sotto c’è il modulo commenti per le vostre domande!

Se, invece, volete un aiuto nelle vostre operazioni potete richiedermi una consulenza immobiliare. A presto.

Hai ancora un minuto?

Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore, vorrei che visitassi la mia biografia!

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Questo articolo ha 36 commenti.

  1. Yasmin

    Buonasera. Ho conferito incarico di vendita di un immobile ad un agenzia immobiliare che scade a novembre 2020. Premesso che l immobile è in affitto da più di 6 anni, questo mese, l attuale conduttore va via, e già un nostro amico è intenzionato a prenderla già a partire da luglio. Lo abbiamo detto all’agenzia che però dice che non possiamo farlo, altrimenti non le permettiamo di vendere l immobile se c’è sempre gente dentro. Noi non possiamo permetterci di lasciare l immobile vuoto inutilmente perché i soldi dell affitto, soprattutto in questo momento, sono di grande aiuto. Lei cosa ne pensa?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Voi siete i proprietari e voi decidete cosa fare con il vostro immobile. C’è solo da dire, nel vostro interesse, che il vostro nuovo inquilino dovrà da contratto rendere possibili gli appuntamenti all’agenzia e dovrà liberare il bene prima del rogito sempre che il compratore non lo tenga come inquilino. Nulla toglie, infatti, di vendere una casa locata. Un agente immobiliare deve fare, nella legalità, quello che vuole il suo cliente e non viceversa. Stop 🙂 . I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. Thomas

    Buongiorno signor Zerbinati,
    stiamo purtroppo avendo un’esperienza negativa con un’agenzia immobiliare che dopo 9 mesi non ci ha portato nessun cliente ed è evidente che non gli interessa di promuovere l’immobile. Il contratto che abbiamo firmato scade fra 3 mesi, noi vorremmo metterla in vendita ad un prezzo inferiore a quello pattuito con un’altra agenzia interessata e professionale. Il problema è che sul contratto firmato con l’agenzia che non si è comportata molto bene non è specificato se il conferimento di incarico di vendita è con esclusiva o senza esclusiva. Cosa prevede la legge in questo caso?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, dispiace molto sentire ancora di queste dinamiche. Purtroppo non vi è una linea “generale” e qui è necessario capire come è stato formulato il contratto e di conseguenza agire. Nel caso specifico il mio consiglio è di richiedere una riunione con l’agenzia per far luce su cosa stia accadendo e valutare insieme a loro la risoluzione del contratto ove ritenuta opportuna. In merito a questo potrebbe esservi richiesta una penale, se prevista, ricordandovi che essa non può mai essere di importo pari o vicino alla provvigione pattuita.
      Valutate anche l’opzione di farvi accompagnare da un vostro legale che possa indirizzare ogni eventuale accordo nella giusta direzione.
      Mi spiace non poter essere più utile, ma senza aver contezza degli atti firmati e delle circostanze tutte non mi è possibile andare più a fondo. Spero possiate risolvere velocemente e senza danni questa spiacevole situazione. I miei migliori saluti Fabio Zerbinati

  3. ELI

    EGREGIO SIG. ZERBINATI, GRAZIE DELLA SUA CORTESE E CELERE RISPOSTA.

    1. Fabio Zerbinati

      Grazie a Lei per aver letto il blog! Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  4. eli

    Buona sera dott.Zerbinati, vorrei sapere se valido un mandato di vendita immobiliare da me firmato in buona fede senza leggere le clausole di tacito rinnovo o penali di 2% del prezzo di vendita.. si tratta della vendita immobiliare ( di proprieta’ di mio figlio minorenne) alla fine rilevatosi non vendibile senza il permesso del giudice minorile e la firma del secondo genitore sul mandato appunto di vendita. le penali del 2% a me imposte dal prezzo stabilito sono validi ? non potevo conoscere i particolari legali nel momento della firma del mandato e la firma del secondo genitore tutore non e’ stata richiesta dall’agente

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera Elena, andiamo per gradi.La clausola di rinnovo automatico è vessatoria ed è valida solo se controfirmata secondo il principio della doppia firma. Per quello che riguarda la provvigione del 2% è nella media ma la penale non può essere di parti importo. Inoltre se l’incarico è stato firmato fuori dai locali dell’agenzia, ad esempio di corsa a casa sua, lei ha 10 giorni di tempo per recedere senza penale (Codice del Consumo art. 64).
      Per quello che riguarda la validità della firma, io vorrei capire come ha fatto l’agenzia a far firmare un incarico ad una persona non proprietaria dell’immobile e senza le autorizzazioni e/o procure del caso. La invito a rivolgersi ad un legale per i dettagli e la risoluzione dei rapporti con l’agenzia stessa, possibile secondo la mia opinione ed in base alle poche informazioni di cui dispongo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  5. Alessandra

    Buonasera,
    la disturbo per chiederle un’informazione. Ho sottoscritto un incarico di mediazione che scadrà a fine mese. Il 10 marzo ho ricevuto l’ultimo potenziale acquirente, poi a fronte dell’emergenza COVID19 le visite sono state sospese. Il termine di scadenza dell’incarico di mediazione subirà uno slittamento?
    Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, non c’è una procrastinazione d’ufficio per causa di forza maggiore. Restano, però, in essere tutte le altre obbligazioni reciproche tra cui il diritto alla provvigione nel caso lei venda l’immobile a clienti presentati dall’agenzia durante il periodo di validità del contratto.
      Molte persone, lo vedo nella mia attività, a seguito di questa emergenza sanitaria stanno decidendo di non vendere più e li si apre un altro discorso inerente la risoluzione anticipata del contratto di mediazione, ma non è comunque il suo caso essendo l’accordo stesso in naturale scadenza. Con l’augurio che stiate tutti bene e che possiamo presto uscire da questa grave condizione le invio i miei più sentiti ringraziamenti per aver visitato il blog ed, ovviamente, i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  6. Valentina

    Buongiorno dottor Zerbinati mi trovo in una situazone scomoda,e ho bisogno di certezze a livello legale.
    Ho venduto casa a con un’agenzia con contratto in esclusiva;ad Aprile dovrei avere il compromesso.
    Dall’ altra parte mi è stata accettata una proposta di acquisto per una casa (più grande), solo che per una sciocchezza (rata 26 euro pagata in ritardo, pagato tuuto il resto),rischio di non avere la delibera del mutuo.

    Nel caso in cui non mi venga concesso il mutuo,posso ritirarmi dalla vendita della mia?

    Con quali penali? E quali posso contrattare?

    Sottolineo il fatto che sono una mamma da sola con due figli e non posso andare a vivere da un’altra parte
    Quindi se non mi danno il mutuo per l’altra casa salta tutto

    Grazie per l’aiuto
    Sono in panico

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo per una certezza legale è necessario che Lei si rivolga ad un avvocato, titolo che io non ho ed oltretutto senza aver letto tutti gli atti da lei sottoscritti non mi è facile darle consigli sensati e specifici. Posso darle, questo si, alcune indicazioni circa le linee guida generali premettendo che il suo non è un problema di incarico di mediazione ma di obbligazioni nate con le proposte di acquisto. Nessuno può obbligarla a vendere casa, ma il ritiro contrattuale dagli accordi negoziali prevede di normale rito il pagamento della provvigione all’agenzia e la restituzione dell’assegno di deposito maggiorato del pari importo. Inoltre, abbiamo obblighi anche verso le persone che ci dovrebbero vendere la nuova casa maturati con la proposta di acquisto e li avremmo la perdita del deposito erogato in sede di proposta oltre alla provvigione di agenzia ove non sia stata utilizzata nel documento una clausola condizionale per il mutuo, l’avete usata?
      Parlando di come salvare il salvabile, come prima cosa, in assoluto provvederei ad interpellare anche altri istituti di credito spiegando la situazione e cercando una banca di scorta ove l’attuale si impuntasse definitivamente, onestamente sono abbastanza fiducioso che quella piccola pendenza possa essere rettificata e che, quindi, si possa reperire una banca erogante. Magari potrebbe richiedere l’intervento di un consulente finanziario per sondare più canali, nella mia città posso segnalarle un professionista molto in gamba.
      Parallelamente proverei a sondare il terreno con agenzie e controparti per capire se eventualmente sono disponibili a chiudere un occhio per la sopravvenuta problematica (succede, non ha ucciso nessuno) magari a fronte di un accordo economico fortemente ridotto.
      Terzo, sempre in concomitanza, l’intervento di un parere legale per capire se i contratti stipulati sono validi e se ci sono i requisiti per richiedere almeno la procrastinazione dei termini ultimi pattuiti in funzione della legiferazione arrivata con l’emergenza sanitaria, potrebbe darci il tempo per cercare meglio il finanziamento.
      La contrattazione può avvenire su tutti i fronti, sia con le agenzie che con venditore ed acquirente, ma ovviamente deve essere consensuale e non la si può imporre.
      Vorrei poterle dare un po più di serenità e certezze ma allo stadio attuale non mi è facile, provi a seguire le indicazioni che le ho dato e non esiti a scrivermi se dovesse avere qualche dubbio od ulteriore necessità. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  7. domenico

    Buongiorno.in data 02/09/2019 ho sottoscritto un conferimento incarico di mediazione per vendere casa,il prezzo della casa era stato stimato a 119.000,00 euro,poi dopo un paio di mesi circa vengo contattato per ridurre il prezzo a 99.000,00 euro,accetto, in quanto mi si prospettava un eventuale acquisto di casa all’asta con prezzi vantaggiosi al di sotto dei 99.000,00 euro. Dopo questo ribasso ci sono state delle visite e in data 06/03/2020 una proposta di acquisto a 95.000,00 euro che io non accetto (anche se buona)per il semplice e per me giustificato motivo di incertezza e confusione di questo brutto periodo dettata dalla pandemia da COVID19 che sta affliggendo tutti.Per questi gravi motivi ho chiesto agli agenti immobiliari di interrompere il mandato non avendo più sicurezze e spiegando le mie motivazioni di carattere economico e visto il momento negativo mi sarebbe stato difficile trovare un’altra casa ed ancora meno probabile trovare una casa all’asta come prospettatami, che tra l’altro me ne sarei dovuto occupare di persona cosa che non avevo capito nella fase di proposta a ribasso. Purtroppo nonostante le mie giustificazioni mi viene chiesto di pagare una penale di 2000,00 euro che frettolosamente pago pur di togliermi da questo imbarazzo. Faccio presente che non ho firmato nessun modulo di recesso e che il tutto si è svolto in forma verbale
    Per questi motivi posso chiedere la restituzione della penale?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Purtroppo in un caso come quello che affligge il Paese sarebbe necessaria una rigidità minore su queste dinamiche ma ad oggi essa è di libero arbitrio, non applicato nel suo caso specifico che trova tutto il mio supporto morale, per quanto poco possa contare. Ho due osservazioni generali da fare. Prima di tutto la penale non può essere di importo pari alla provvigione, quanto avevate pattuito come compenso per prestata intermediazione? In secondo luogo posso dire di essere assolutamente contrario alla forma verbale di risoluzione. E’ buona cosa, infatti, sottoscrivere una revoca formale dell’incarico e formalizzare il versamento della somma onde evitare eventuali future assurde pretese. Purtroppo avendo receduto dal contratto in corso di validità il rimborso spese direi che è dovuto, provi a valutare con un legale se il quantum corrisposto segue le linee che le ho dettato o meno. Vorrei poterle essere di maggiore aiuto ma purtroppo con le informazioni in mio possesso mi è molto difficile disegnare una strada valida. Mi auguro che lei possa risolvere nel migliore dei modi e colgo l’occasione per un messaggio di solidarietà ed i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  8. Dario

    Salve Fabrizio, ho trovato molto utile ed istruttivo questo suo articolo, denota una professionalità che oggi è difficile trovare. Mi sto apprestando a vendere un’appartamento ed ho già apportato diverse modifiche al contratto in esclusiva prestampato che l’agenzia mi ha inviato anticipandomelo da ia richiesta, ho eliminato clausole vessatorie come il rinnovo automatico e la penale se dovessi vendere per conto mio l’appartamento anche se ad acquirenti che non sono stati presentati dall’agenzia, mentre ho inserito una clausola penale nei miei confronti del 50% della provvigione pattuita se dovessi dare ad altre agenzie l’appartamento per la vendita, ma ho inserito nel caso vendessi per conto mio un rimborso per le spese professionali sostenute, ma non saprei quanto quantificare la cifra…..un consiglio ? Magari le potrei sottoporre il contratto di mediazione che vorrei sottoporre all’agente sempre se lei sia d’accordo a farlo. Mi dispiace che lei opera su Bologna perché avrei fatto di sicuro una chiacchierata con lei per vendere il mio appartamento in centro storico a Pisa. Attendo sue cordiali saluti. Dario

    1. Fabio Zerbinati

      Grazie per i complimenti e…buonasera. Allora, trovo il suo atteggiamento equo anche nei confronti dell’agente, spero che quest’ultimo abbia accettato di buon grado. Per quello che riguarda il contratto nella sua forma preferisco non intervenire, un legale è più idoneo di me. Quello che posso fare è segnarle un’ottima professionista del diritto immobiliare. E’ di Bologna ma nel suo caso non c’è problema di distanza territoriale. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  9. Piero

    Dott. Fabio Zerbinati,
    per favore può indicarmi un facsimile di incarico alla vendita di immobile residenziale
    compilato correttamente da sottoporre all’Agenzia cui darò l’incarico? eventualmente un sito dove reperirlo e che a Suo giudizio sia efficace e corretto, grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Piero, grazie per avermi scritto. Ogni agenzia per Legge deve utilizzare i formulari che ha depositato presso la relativa Camera di Commercio e quindi ad essi deve attenersi. Quelli redatti da FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) sono tra i migliori che ho visto in giro. I miei più cordiali saluti Fabio Zerbinati

  10. Rosy

    Buongiorno ho sottoscritto un incarico a vendere in esclusiva per 12 mesi fermo restando che a mio modo di vedere “incarico in esclusiva” significasse di non sottoscrivere altro incarico con altra agenzia. Elemento importante era la vendita in tempi brevissimi e trovando un mio vicino di casa interessato all’acquisto ho predisposto un preliminare di vendita. Avevo avvisato l’agenzia che il mio vicino di casa era intenzionato. L’agenzia vuole applicare la penale che corrisponde all’80% del 3% cioè il 2,4% sottolineando che ho firmato e che nella clausola penale viene ricompresa la vendita in via autonoma. Al momento della sottoscrizione chiesi se dovevo erogare una percentuale nel caso di vendita autonoma ma non vi venne assolutamente sottolineato che avrebbero applicato comunque la penale sopra indicata ma a mio modo di vedere era OBBLIGATO a sottolinearmi questo aspetto. Lo chiesi più volte anche telefonicamente ma MAI è stato citato l’art. 11 del contratto. Ho letto che nel caso in cui il venditore trovasse in modo autonomo il compratore NULLA è dovuto all’agenzia. Ho sottolineato all’agenzia che ritengo corretto rimborsare le spese sostenute (pubblicità, foto n. 3 incontri) ma insistono nel volere la citata percentuale. Ripeto nell’ART. 11 dell’incarico non viene specificato in modo CRISTALLINO che la penale è dovuta anche se la vendita è autonoma.
    Grazie e cordiali saluti.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, non avendo letto l’incarico non mi è possibile essere preciso ma le do alcune linee generali. Partiamo con il presupposto che, incarico o meno, lei con la sua casa deve essere libera di fare ciò che vuole. Per quanto riguarda le pretese dell’agenzia, legittimate dall’accordo, è da valutare quanto esse possano essere o meno ritenute vessatorie. e consiglio un parere legale ed eventualmente un arbitrato per trattare con la società di mediazione. I miei migliori saluti. Dott. Fabio Zerbinati

  11. Andrea

    Buongiorno, il mio mandato di vendita è scaduto ieri. Ho però ricevuto una proposta di acquisto a una cifra inferiore alla cifra pattuita. L’agente immobiliare mi dice di fare una contro proposta alla cifra che era di mio interesse perché c’è buona probabilità che l’interessato accetti la cifra che voglio.
    Io però ora, non sono interessato a fare una controproposta.
    Considerando che il mandato è scaduto ieri e che rifiuto l’ultima proposta, non incorro nella penale vero?
    Grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, posso darle solo un indicazione in linea generale poiché per essere preciso dovrei avere contezza di quanto avete concordemente pattuito in incarico. Diciamo che Lei avrebbe obblighi nei confronti dell’Agente solo se egli avesse portato un offerta a parametri pari o superiore a quelli menzionati in incarico. Ove essi inferiori, gli obiettivi sono sono raggiunti. Sperando di esserLe stato utile sono ad inviarLe i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  12. Massimo

    Buongiorno. Eravamo pronti a presentare una proposta di acquisto per un immobile. Ma a questo punto si scopre che il proprietario ha già venduto l’immobile In violazione del mandato in esclusiva con l’agenzia. Ci sono estremi per invalidare la vendita?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. No assolutamente no, l’incarico è un accordo tra agenzia e venditore ma il mancato rispetto non ha coseguenze oltre l’ambito nativo. Al massimo l’agenzia potrà richiedere il danno se lo riterrà opportuno e se previsto in modalità non vessatoria. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  13. Claudia

    Buongiorno, ho dato mandato ad una agenzia per la vendita della mia casa, ma la formula compilata sul contratto é ambigua: “la durata di questo incarico é fissata in 90 giorni a partire da oggi (11 marzo data della firma) e terminerà il 30 giugno, sarà rinnovabile per una sola volta per lo stesso periodo, salvo comunicazione scritta”. ’90 giorni’ e ’30 giugno’ sono stati compilati dell’agente, alla firma non ho fatto caso alla discrepanza.
    Vorrei capire quale sarebbe la data in cui si rinnova e quindi la scadenza effettiva: 90 giorni dal 11 marzo arrivano al 9 giugno, altri 90 arrivano al 7 settembre. Oppure dal 30 giugno altri 90 giorni fino al 28 settembre? Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, si molto ambigua. Purtroppo senza averla sotto mano non mi è possibile dare un giudizio, quello che posso anticipare è che il tacito rinnovo solitamente è inteso come vessatorio, come pure lo sono penali per recesso di importo simile alla provvigione. Le consiglio di andare in agenzia e pretendere una chiarificazione scritta. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  14. Pamela

    Buongiorno.. ho dato un mandato di vendita x casa mia a 12 mesi… ora però ho perso il lavoro e nn avendo in questo momento modo di fare un altro mutuo voglio bloccare la vendita… l’agenzia mi ha detto ke mi è stata fatta un offerta ke io però nn ho ankora ne visto ne accettato… posso rescindere il contratto senza pagare la penale di 5000€?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, le penali di importi simili alle provvigione nei contratti immobili sono vessatorie per natura. Il mio consiglio è di pattuire un rimborso per le spese professionali sostenute dall’agenzia ed uscire. Nessuno può obbligarla a vendere un immobile. Inoltre, se veramente fosse arrivata una proposta l’agente è in fallo poiché egli ha obbligo di solerte comunicazione formale in merito. Non può ricevere una proposta e non mostrarla al venditore. Non voglio pensare al caso in cui egli rediga una proposta fasulla per incassare la somma. Se vi fosse il sentore di ciò la invito a verificare anche mezzo autorità. Dubito, e spero fortemente, non si arrivi a tanto. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  15. francesca

    l’eslcusiva è una moda fashion solo italiana….la cluasola da inserire per non vendita dovrebbe esere un risarcimento per il venditore… altrimenti non è valuida la penale oer il venditore se usa un altra agenzia..
    ” qui nesciuno è fesso”

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, bello il paragone tra la sua attività nel settore fashion e l’immobiliare. Vorrei però precisare diverse cose in merito al suo intervento, comunque gradito. L’Italia è uno dei pochi Paesi al mondo dove ci sono mediatori che lavorano senza incarico, non il contrario come Lei sostiene. L’eventuale non vendita può derivare da più fattori e l’unico in cui si possa fare un accenno a penali&co riguarda il caso in cui venga formalmente dimostrato che l’agente non ha adempiuto ai suoi obblighi. Per quanto riguarda la clausola di esclusiva essa è vessatoria per natura, almeno nella forma solitamente utilizzata nei formulari medi, ma ciò non toglie il fatto che possa esserci un incarico formalizzante il rapporto tra cliente e professionista. Chiudo concordando con lei sul fatto che “qui nesciuno è fesso” sottolineando, però, che non mi sembra un’affermazione molto “fashion”. I miei più cordiali saluti, Dott. Fabio Zerbinati

  16. Paolo

    Buon giorno le chiederei gentilmente una informazione il mio incarico in esclusiva pone come data fino a fine vendita sono passati 10 mesi l’agente mi disse che in tre mesi l’avrebbe venduto in quanto appetibile x piu’ fattori a oggi nessuna proposta sono preoccupato la provigione di 1000 e e penale 3% da lui ho acquistato. Si puo ritenere valido incarico che ho firmato (in comunione di beni con la moglie che non ha firmato) la ringraziio x una sua risposta.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Essendo Lei comproprietario l’incarico è valido, strano però non aver pattuito un termine temporale definito. Per quanto concerne la provvigione essa sarà da corrispondersi, salvo diversi accordi, solo al raggiungimento degli obietti di prezzo e logistici contenuti nell’incarico medesimo.
      A prescindere dall’aspetto legale e gestionale, provi con l’agente a capire il perché della mancata vendita. Se essa dipende da mancato attivamento della struttura di intermediazione o da errati parametri di vendita dell’immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  17. Pierluigi

    Buongiorno. All atto del compromesso vorrei aggiungere e tutelarmi con la clausola sospensiva relativa alla concessione del mutuo, ma il venditore di una nota agenzia dice che dovrebbe farla trascrivere apposta dal notaio e il tutto a mie spese. É realmente così chiedo? Grazie Zerbinati..
    Pier

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La trascrizione del preliminare è facoltativa ed a carico solitamente del compratore ma non vedo alcun nesso logico con l’inserimento della clausola. Preciso che la trascrizione è un sistema di pubblicità immobiliare che non ha neanche nulla a che vedere con la Registrazione obbligatoria. Il preliminare Notarile è di fatto un’integrazione agli accordi presi in proposta e quindi è assolutamente prevedibile l’inserimento della recita. Tale attività consta fisicamente nello scrivere tre righe e quindi non vedo quali costi accessori dovrebbe provocare. Il punto focale, invece, è che essa non è stata inserita nel primo atto negoziale stesso e quindi si crea un conflitto tra quanto accettato dal proprietario e quando richiesto ad integrazione. Se lui è d’accordo nessun problema, in caso contrario si. Nel caso, invece, lei menzioni “compromesso” intendendo la proposta stessa da fare in agenzia, la risposta è no..non è necessaria alcuna “trascrizione” Notarile. Resto in attesa di capire se ho interpretato bene il suo quesito e colgo l’occasione per porgerle i miei più cordiali saluti

      1. Pierluigi

        Buongiorno e grazie
        quindi dovrei aggiungere la clausola nella proposta di acquisto iniziale e poi al Compromesso, é corretto ciò? É un mio diritto?
        Cordialmente
        Pierluigi

        1. Si. La clausola deve essere compresa in tutti gli atti negoziali ove non già perfezionati gli accordi a mezzo di dimostrazione di avveramento. Se si avvera l’ottenimento del mutuo nel periodo tra proposta e preliminare, nel secondo è superflua. Mi raccomando di menzionare i parametri di minima quale importo minimo ottenuto e tempistiche di erogazione. I miei più cordiali saluti

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