Cosa devi sapere sull’incarico di mediazione per vendita immobiliare

Incarico di mediazione per vendita immobiliare
Analizziamo in profondità un contratto immobiliare molto comune nel mercato di tutti i giorni: quello che regola gli accordi tra agenzia immobiliare e proprietario dell'immobile da vendere.

Cos’è un incarico di mediazione per vendita immobiliare?

Un incarico di mediazione per vendita immobiliare è un accordo tra proprietario ed agente immobiliare dove il primo incarica il secondo di trovare un compratore per l’immobile a determinate condizioni

Il primo consiglio che vi lascio è di non prendere accordi se non siete veramente convinti, di prenderli serenamente e di non farvi influenzare da pratiche commerciali aggressive.

Ogni incarico di vendita deve essere un valore aggiunto per chi vuole vendere casa, non per l’agente immobiliare.

Un incarico di mediazione immobiliare ben redatto è la base per una serena vendita dell’immobile mentre se esso contiene errori o sviste tutto l’iter di commercializzazione potrà risentirne.

Conferire correttamente l’incarico, infatti, ha lo stesso peso sulla buona riuscita di di quello che possono avere altre attività importantissime quali valutazione immobiliare.

Iniziamo il nostro percorso in cui vedremo come scriverlo correttamente, come tutelarsi,

Quali forme di incarico di mediazione per vendita immobiliare esistono?

Esistono diversi tipi di incarico di mediazione per vendita immobiliare che differiscono tra loro sia nella forma che nei reciproci obblighi tra agenzia immobiliare e proprietario.

Per tutti indifferentemente vigono gli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia, antiriciclaggio e quelli riguardanti il GDPR (privacy).

La prima differenza la possiamo fare tra incarichi scritti ed incarichi di mediazione verbali.

Incarico di mediazione verbale per la vendita

Sono molto frequenti nel mercato immobiliare in Italia e spesso vengono pretesi da proprietari che vogliono sondare l’operato di un’agenzia senza impegnarsi troppo.

Un incarico verbale produce obblighi reciprochi ma ovviamente la forma non espressa crea non pochi problemi nel farli valere a seguito di malintesi.

Ovviamente sono incarichi non esclusivi, dove il venditore si riserva la possibilità di vendere privatamente come pure quella di far lavorare sull’immobile anche altre agenzie.

Ciò crea confusione di mercato che si nota spesso anche sui vari siti per vendere casa dove lo stesso immobile viene pubblicizzato da più mediatori a condizioni diverse. Per approfondire questo punto leggi anche il mio articolo casa in vendita da due agenzie.

Prassi ancora usuale ma che non fa bene ne al mercato ne all’immobile con il rischio di seri deprezzamenti a causa di una commercializzazione di bassa qualità.

Incarico di vendita scritto non in esclusiva

Esiste una forma intermedia di incarico di mediazione per vendita immobiliare a cavallo tra il semplice accordo verbale e l’incarico in esclusiva classico su cui approfondirò nel dettaglio in questo articolo.

Si tratta dell’incarico scritto non in esclusiva con cui un proprietario può mantenere tutti i vantaggi dell’incarico verbale ma attraverso cui l’agente immobiliare può essere maggiormente legittimato nel proprio ruolo.

Una soluzione adottabile, di certo migliore dei confusionari incarichi verbali, ed in cui è possibile recitare correttamente le attività ed i doveri reciproci per una corretta prosecuzione della vendita.

Adesso entriamo nel vivo della forma più classica che la maggior parte del mediatori vi chiederanno di sottoscrivere.

Incarico di vendita per mediazione immobiliare in esclusiva

Un incarico di vendita per mediazione immobiliare in esclusiva è un contratto in cui il proprietario si impegna per un determinato periodo a lavorare solo con un mediatore.

Non solo, con esso il mediatore deve assumere tutti gli obblighi deontologici e professionali necessari ed utili alla buona conclusione dell’affare.

E’ la formula preferita dagli agenti immobiliari e, allo stesso tempo, spesso non gradita a molti venditori poiché vista come una limitazione delle possibilità di vendita.

Questo può essere di fatto vero se si commette un errore nello scegliere la migliore agenzia immobiliare per il proprio caso, affidandosi ad un professionista non adatto.

Per contro, gli agenti sono mediamente più propensi a darsi da fare per la buona riuscita della vendita poiché l’incarico di vendita in esclusiva limita fortemente il rischio imprenditoriale degli stessi.

Essi, infatti, riducono il rischio di investire in pubblicità, lavoro e spostamenti per vedere poi l’immobile venduto da altri ed un conseguente mancato incasso del compenso.

Quando conferire un incarico di mediazione in esclusiva

Prima di analizzare la forma, approfondiamo gli aspetti temporali e non in merito al conferimento di un incarico di mediazione per vendita immobiliare.

Come anticipato in apertura è opportuno essere sicuri di quello che si fa, quindi il conferimento non deve essere mai prodotto in un clima di fretta commerciale. Confrontatevi in famiglia, valutate il mercato immobiliare per capire se l’operazione di cambio casa è fattibile e intervistate più mediatori per scegliere bene.

Affidarsi sempre e solo a professionisti abilitati all’esercizio della professione, cosa che potete verificare chiedendo il patentino ogni volta. Controllata anche che siano assicurati come Legge prevede.

Spiego spesso su questo blog immobiliare che una buona vendita deve partire con i due step di due diligence immobiliare:

L’ideale, quindi, sarebbe conferire un incarico di mediazione per vendita immobiliare dopo che sull’immobile sono stati svolti tutti i controlli di rito.

In caso contrario, come vedremo in seguito, è possibile menzionare sull’incarico stesso il fatto che essi ancora non sono stati prodotti e regolamentare il tutto per non ritrovarsi a discutere in caso di incommerciabilità del bene o altri intoppi.

Come scrivere un incarico di mediazione per vendita immobiliare

Partiamo subito con il dire che ormai quasi tutti gli incarichi di mediazione per vendita immobiliare vengono scritti su moduli . Ogni agenzia deve depositare i propri formulari presso la Camera di Commercio e gli utenti possono verificarli su semplice richiesta.

Le Federazioni agenti immobiliari forniscono alle agenzie associate moduli studiati dai relativi consulenti legali ed ormai direi di buona fattura. Per menzionarne alcuni ricordo quelli di FIAIP , FIMMA ed ANAMA.

Anche i grandi gruppi immobiliari quali Tecnocasa, Remax ed altri hanno moduli costruiti dai propri uffici legali. Stiamo in allerta sui modelli fai da te delle piccole agenzie perché spesso sono obsoleti e poco adatti al mercato di oggi. Per lo meno vedendo quelli che mi invitate su questo blog 🙂

Entriamo nel vivo del discorso su cosa scrivere nell’incarico di vendita.

Anagrafica del proprietario e dell’agenzia immobiliare

Le parti di un incarico di mediazione per vendita immobiliare sono due: il venditore ed il mediatore, nessun altro.

Nella prima parte del documento, quindi, dovrà essere riportata l’anagrafica completa del proprietario dell’immobile o di tutti i comproprietari.

Ci sono casi in cui i comproprietari conferiscono ad un solo soggetto una procura, anche questa circostanza dovrà essere menzionata in incarico specificando quali sono i poteri accordati.

Nella vendita di immobile ereditato dovranno partecipare tutti i coeredi ed in merito a questo punto ricordo che il processo successorio deve essere già adempiuto.

Per quello che riguarda il censimento del mediatore, si dovrà citare

  • Ragione sociale
  • Sede legale
  • Anagrafica rappresentante legale
  • Anagrafica consulente specifico
  • Abilitazioni professionali e numeri Registro Imprese

Magari prima di sottoscrivere controllate, non c’è nulla di male, che i dati siano corretti richiedendo all’agenzia una copia della loro visura Camerale.

Descrizione dell’immobile in vendita e dati catastali

Dopo la corretta nomina delle parti è arrivato il momento di censire e descrivere l’immobile per identificarlo correttamente.

Oltre alla descrizione estetica del numero di camere, dei vani e di eventuali accessori andranno inseriti anche i dati Catastali. L’agenzia immobiliare solitamente provvede in autonomia alla visura per recuperarli, in alternativa essi possono essere trovati sull’atto di provenienza.

Se volete farlo in autonomia ho scritto un articolo su come leggere la visura catastale correttamente, potrebbe esservi utile una lettura.

Mi raccomando di inserire tutti i dati di tutti gli accessori presenti quali autorimesse, aree scoperte e cantine.

Situazione urbanistica, catastale ed agibilità

In uno dei capitoli precedenti abbiamo toccato questo importante aspetto, al momento della stipula del mandato di vendita sarebbe bene che fossero già stati svolti gli accertamenti urbanistici.

La vendita di immobile con difformità urbanistiche, infatti, presenta delle particolarità operative che sono fondamentali per non incorrere in problemi durante la transazione.

Stesso identico discorso per vendere casa senza agibilità, tutte circostanze frequenti nel mercato immobiliare a causa degli scarsi controlli del passato.

Perché descrivere tutto questo in un incarico di mediazione per vendita immobiliare? Semplice, regola le successive attività di sanatoria ed informa il mediatore sulle future tempistiche di consegna da menzionare ai compratori.

Il fatto poi di aver chiarificato con anticipo eventuali irregolarità vi darà modo di sistemare le cose senza dover svolgere una sanatoria in corso di vendita ad accordi formali già sottoscritti.

Pratiche edilizie a sanatoria quali CILA in sanatoria, SCIA, nuove agibilità possono richiedere molto tempo e pianificarne la gestione sin dall’incarico è cosa tanto buona e giusta quanto spesso sottovalutata.

Sempre come già detto in questo articolo, se non si è controllato nulla è bene inserire una clausola di recesso gratuito ove insorgesse problemi sulla libera commercialità dell’immobile, ne parliamo nel capitolo sulle clausole.

Ipoteche e trascrizioni

Il principio esposto per la parte urbanistica e catastale viene buono anche per quanto riguarda ipoteche, trascrizioni, pesi e diritti di terzi.

Onde evitare incomprensioni durante la vendita è bene menzionare sul mandato ogni notizia in merito.

Caso di esempio, nel vendere casa con mutuo è bene riportare l’esistenza di ipoteca volontaria e verificare in anticipo se con il ricavato della vendita saremo in grado di cancellarla.

In caso contrario prima di firmare un incarico di mediazione per vendita immobiliare accordiamoci con la banca ed assicuriamoci di poter portare correttamente a termine la transazione.

Altro caso che merita attenzioni preventive lo si ha nel vendere prima casa prima dei 5 anni. Calcoliamo bene eventuali crediti di imposta e tassazione sulla plusvalenza sempre per un concetto di pianificazione precisa.

Quando l’incarico di mediazione immobiliare può ritenersi assolto?

Entriamo nel vivo delle dinamiche inerenti la vendita vera e propria, con un altro punto molto sensibile. L’incarico di vendita conterrà, infatti, i requisiti commerciali minimi con il cui raggiungimento il mediatore potrà ritenere assolto il compito.

  • Prezzo minimo di vendita dell’immobile
  • Tempistiche per stipula preliminare e rogito
  • Importo minimo della caparra
  • Tempi di consegna dell’immobile

Ove l’agente immobiliare, all’interno del periodo di durata del mandato di vendita, porterà al proprietario una proposta di acquisto immobiliare a condizioni pari o migliorative rispetto a quelle pattuite egli avrà assolto il compito.

Per questo motivo è bene descrivere sul mandato stesso tutte le esigenze in modo preciso ed eventualmente utilizzare clausole di uscita quando le informazioni scarseggiano.

La corretta diligenza evita, non mi stancherò mai di ripeterlo, di discutere successivamente a causa di punti contrattuali lasciati troppo liberi di interpretazione.

Quanto dura l’incarico di mediazione per vendita immobiliare?

Un incarico di mediazione per vendita immobiliare deve avere termini di validità ben definiti. Allo stesso tempo consoni all’effettivo mercato ricordando che incarichi di mediazione immobiliare troppo corti non favoriscono il buon raggiungimento dei migliori obiettivi, troppo lunghi rischiano di essere dispersivi.

Un mediatore che pone sul mercato un bene a fronte di una corretta valutazione dovrebbe essere in grado di raggiungere l’obiettivo all’interno di incarichi semestrali. Il mio consiglio è quindi di affidare incarichi di durata compresa tra tre e sei mesi, non di più.

Se poi la sfortuna colpisce ma siete contenti dell’operato del professionista nessuno vi impedisce di rinnovare l’accordo.

In merito a questo un altro consiglio importante: nessun rinnovo automatico, dopo vediamo perché.

Pattuizione della provvigione

Il mediatore che raggiunge gli obiettivi di vendita del proprio Cliente matura il diritto alla provvigione agenzia immobiliare.

In sede di conferimento di incarico di mediazione per vendita immobiliare è necessario quindi pattuire il corrispettivo.

Esso può essere menzionato in due modi diversi:

  • Proporzionale, aliquota percentuale del prezzo di vendita
  • Forfettario una tantum

Mediamente le aliquote applicate in Italia variano da un 1% ad un 4% in base al mediatore, al tipo di immobile ed ai servizi offerti e sono, quindi, una voce importante nel computo dei costi vendita casa.

Non è detto che un mediatore che costa di più offra un servizio migliore, ne il viceversa. Scegliete l’agenzia sapendo che se la scelta è buona la vostra vendita ne gioverà parecchio.

Obblighi del proprietario nel mandato di mediazione immobiliare

Ovviamente un incarico di mediazione per vendita immobiliare presenta degli obblighi per entrambe le parti.

A carico del venditore il più lampante è quello che vieta di affidare l’immobile anche ad altri professionisti durante la validità dell’accordo.

La violazione della clausola di esclusiva sarà gravata di penale. In merito a questo va ricordato che una penale non può mai essere di importo equiparabile al compenso pattuito.

Altro obbligo del venditore è di informare l’agente su tutte le circostanze note, seppur ciò non possa essere reputato sufficiente per soddisfare il dover di informazione del mediatore stesso sulla cosa venduta.

Il professionista, infatti, avrà il dovere di informarsi in base alle sue competenze circa la cosa venduta. Non solo, egli dovrà comunicare correttamente ogni circostanza agli acquirenti siano essi in procinto di acquisto prima casa, immobili commerciali o di qualunque altra natura.

Questo per sottolineare che il contenuto di questo articolo vale per qualsiasi tipo di immobile o compravendita.

Obbligazioni del mediatore nell’incarico di mediazione per vendita immobiliare

Pochi lo sanno ma anche l’agenzia immobiliare ha un mare di obblighi verso chi gli conferisce un incarico di vendita ed il proprietario ha tutto il diritto di controllarne la corretta messa in opera. Pena risoluzione del contratto.

Essi, ovviamente, devono essere tutti ben esplicitati in incarico.

  • Obbligo del mediatore è di seguire in ogni attività la diligenza del buon padre di famiglia.
  • Deve attivare tutta la sua struttura e mettere in campo tutto il proprio know how per raggiungere l’obiettivo. Il mediatore che riceve un incarico di mediazione per vendita immobiliare e “dorme” è inadempiente.
  • Dovere di costante e corretta informazione verso i compratori, con pubblicità e comunicazioni veritiere.
  • Il mediatore ha dovere di corretta identificazione della Clientela, di gestione oculata dei dati personali e della giusta riservatezza.

In sede di conferimento sarebbe anche opportuno e chiarificatore prevedere quali attività commerciali saranno svolte e come.

Ad esempio possono essere disegnate le modalità di sopralluogo, gli orari sfruttabile e molte altre cose quali termini di organizzazione di open house immobiliari, attività web e territoriali e tutto quello che si ritiene importante.

Il venditore dovrà essere costantemente informato circa ogni sviluppo delle attività di vendita.

Clausole vessatorie da non inserire in un incarico di mediazione per vendita immobiliare.

Le clausole che comportano uno scompenso evidente a favore di uno solo degli attori del contratto è definita clausola vessatoria ed è nulla per definizione negli atti immobiliari salvo espressa accettazione.

Una delle clausole da evitare in un incarico di mediazione per vendita immobiliare è quella del tacito rinnovo, spesso ancor tristemente utilizzata.

E’ una recita che fa leva sul concetto di svista, visto che si attività ove il proprietario non la annulli prima del termine previsto mezzo lettera raccomandata.

In quanto clausola vessatoria per avere validità deve essere controfirmata appositamente secondo il principio della doppia firma, pena nullità.

Lo stesso concetto andrà applicato ogni volta che vi verranno proposte condizioni troppo a favore dell’agenzia.

Clausole da inserire in un incarico di mediazione per vendita immobiliare

Sono due clausole la cui utilità è esponenzialmente aumentata con il variare del mercato immobiliare. Non sono obbligatorie, ma consigliate.

Clausola risolutiva espressa per incommerciabilità

L’abbiamo nominata nel capitolo sulla regolarità urbanistica come strumento quando non si sono ancora svolti i controlli di rito.

Essa annulla gli accordi dell’incarico di mediazione per vendita immobiliare se dagli accertamenti successivi al conferimento il bene risultasse non vendibile o se la regolarizzazione imponesse al proprietario somme non equilibrate rispetto al valore dell’operazione.

Ovviamente va scritta nel modo corretto riportando tutti i parametri di nullità.

Clausola per la collaborazione tra agenzie

Con questo tipo di clausola il mediatore accetta eventuali compratori presentati da altre agenzie, senza aggravio di costi per il venditore. Il tutto da riprendersi adeguatamente per chiarezza nella futura proposta irrevocabile di acquisto.

In un’ottica di dinamismo del mercato e calcolando che un buon mediatore dovrebbe avere la vendita come primo obiettivo l’assunzione di obbligo alla collaborazione immobiliare è doverosa.

Eventualmente si possono pattuire in anticipo le agenzie con cui il mediatore dovrà collaborare e stabilire con le stesse i termini anche economici della partnership.

Disdetta anticipata dell’incarico di  vendita in esclusiva

Si può disdire anticipatamente un incarico di mediazione per vendita immobiliare? Anche in questo caso, come per la violazione dell’esclusiva, il mediatore avrà diritto ad un rimborso delle spese sostenute da pattuire nel contratto.

Esse non potranno essere di importo pari al compenso pattuito.

Su questo punto entra in gioco anche il discorso relativo alla titolarità del potenziali compratori.

Se il proprietario da disdetta al contratto e poi vende l’immobile ad uno dei clienti portati dall’agenzia, la provvigione è comunque dovuta.

Per certificare questa titolarità i mediatore solitamente fanno firmare ad ogni acquirente il così detto foglio visita immobiliare.

Quindi, date disdetta se non volete proseguire con le attività di vendita ma non fatelo se state pensando di scavalcare l’agenzia per motivi economici. Non è una scelta saggia anche in virtù del fatto che nessuno vi aveva obbligato a firmare un incarico.

L’unico modo per non pagare una provvigione è vendere casa privatamente ed è un diritto di tutti gli utenti.

Tengo a precisare che il recesso dovrebbe essere comunque gratuito entro i primi 14 giorni post stipula incarico e che il quantum di rimborso non dovrebbe essere l’intera provvigione come spesso accade.

Antiriciclaggio e privacy per l’incarico di vendita.

Ci sono altri due punti importanti relativi al conferimento di un incarico di mediazione.

Il primo riguarda la normativa antiriciclaggio. Ogni mediatore è tenuto in sede di stipula dell’incarico, anche se verbale, a compilare il fascicolo antiriciclaggio ed ogni Cliente è tenuto a firmarlo.

Il  secondo riguarda l’adempimento dettato dal GDPR in ordine al trattamento dei dati personali. Il Cliente deve essere edotto circa le modalità di trattamento dei dati e deve ricevere copia dell’informativa privacy.

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli, sono scritti con amore e passione per il mio lavoro. Sotto c’è il modulo commenti per le vostre domande, mentre per un aiuto più concreto potete richiedermi una consulenza immobiliare. A presto.

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Questo articolo ha 26 commenti.

  1. Valentina

    Buongiorno dottor Zerbinati mi trovo in una situazone scomoda,e ho bisogno di certezze a livello legale.
    Ho venduto casa a con un’agenzia con contratto in esclusiva;ad Aprile dovrei avere il compromesso.
    Dall’ altra parte mi è stata accettata una proposta di acquisto per una casa (più grande), solo che per una sciocchezza (rata 26 euro pagata in ritardo, pagato tuuto il resto),rischio di non avere la delibera del mutuo.

    Nel caso in cui non mi venga concesso il mutuo,posso ritirarmi dalla vendita della mia?

    Con quali penali? E quali posso contrattare?

    Sottolineo il fatto che sono una mamma da sola con due figli e non posso andare a vivere da un’altra parte
    Quindi se non mi danno il mutuo per l’altra casa salta tutto

    Grazie per l’aiuto
    Sono in panico

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo per una certezza legale è necessario che Lei si rivolga ad un avvocato, titolo che io non ho ed oltretutto senza aver letto tutti gli atti da lei sottoscritti non mi è facile darle consigli sensati e specifici. Posso darle, questo si, alcune indicazioni circa le linee guida generali premettendo che il suo non è un problema di incarico di mediazione ma di obbligazioni nate con le proposte di acquisto. Nessuno può obbligarla a vendere casa, ma il ritiro contrattuale dagli accordi negoziali prevede di normale rito il pagamento della provvigione all’agenzia e la restituzione dell’assegno di deposito maggiorato del pari importo. Inoltre, abbiamo obblighi anche verso le persone che ci dovrebbero vendere la nuova casa maturati con la proposta di acquisto e li avremmo la perdita del deposito erogato in sede di proposta oltre alla provvigione di agenzia ove non sia stata utilizzata nel documento una clausola condizionale per il mutuo, l’avete usata?
      Parlando di come salvare il salvabile, come prima cosa, in assoluto provvederei ad interpellare anche altri istituti di credito spiegando la situazione e cercando una banca di scorta ove l’attuale si impuntasse definitivamente, onestamente sono abbastanza fiducioso che quella piccola pendenza possa essere rettificata e che, quindi, si possa reperire una banca erogante. Magari potrebbe richiedere l’intervento di un consulente finanziario per sondare più canali, nella mia città posso segnalarle un professionista molto in gamba.
      Parallelamente proverei a sondare il terreno con agenzie e controparti per capire se eventualmente sono disponibili a chiudere un occhio per la sopravvenuta problematica (succede, non ha ucciso nessuno) magari a fronte di un accordo economico fortemente ridotto.
      Terzo, sempre in concomitanza, l’intervento di un parere legale per capire se i contratti stipulati sono validi e se ci sono i requisiti per richiedere almeno la procrastinazione dei termini ultimi pattuiti in funzione della legiferazione arrivata con l’emergenza sanitaria, potrebbe darci il tempo per cercare meglio il finanziamento.
      La contrattazione può avvenire su tutti i fronti, sia con le agenzie che con venditore ed acquirente, ma ovviamente deve essere consensuale e non la si può imporre.
      Vorrei poterle dare un po più di serenità e certezze ma allo stadio attuale non mi è facile, provi a seguire le indicazioni che le ho dato e non esiti a scrivermi se dovesse avere qualche dubbio od ulteriore necessità. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. domenico

    Buongiorno.in data 02/09/2019 ho sottoscritto un conferimento incarico di mediazione per vendere casa,il prezzo della casa era stato stimato a 119.000,00 euro,poi dopo un paio di mesi circa vengo contattato per ridurre il prezzo a 99.000,00 euro,accetto, in quanto mi si prospettava un eventuale acquisto di casa all’asta con prezzi vantaggiosi al di sotto dei 99.000,00 euro. Dopo questo ribasso ci sono state delle visite e in data 06/03/2020 una proposta di acquisto a 95.000,00 euro che io non accetto (anche se buona)per il semplice e per me giustificato motivo di incertezza e confusione di questo brutto periodo dettata dalla pandemia da COVID19 che sta affliggendo tutti.Per questi gravi motivi ho chiesto agli agenti immobiliari di interrompere il mandato non avendo più sicurezze e spiegando le mie motivazioni di carattere economico e visto il momento negativo mi sarebbe stato difficile trovare un’altra casa ed ancora meno probabile trovare una casa all’asta come prospettatami, che tra l’altro me ne sarei dovuto occupare di persona cosa che non avevo capito nella fase di proposta a ribasso. Purtroppo nonostante le mie giustificazioni mi viene chiesto di pagare una penale di 2000,00 euro che frettolosamente pago pur di togliermi da questo imbarazzo. Faccio presente che non ho firmato nessun modulo di recesso e che il tutto si è svolto in forma verbale
    Per questi motivi posso chiedere la restituzione della penale?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Purtroppo in un caso come quello che affligge il Paese sarebbe necessaria una rigidità minore su queste dinamiche ma ad oggi essa è di libero arbitrio, non applicato nel suo caso specifico che trova tutto il mio supporto morale, per quanto poco possa contare. Ho due osservazioni generali da fare. Prima di tutto la penale non può essere di importo pari alla provvigione, quanto avevate pattuito come compenso per prestata intermediazione? In secondo luogo posso dire di essere assolutamente contrario alla forma verbale di risoluzione. E’ buona cosa, infatti, sottoscrivere una revoca formale dell’incarico e formalizzare il versamento della somma onde evitare eventuali future assurde pretese. Purtroppo avendo receduto dal contratto in corso di validità il rimborso spese direi che è dovuto, provi a valutare con un legale se il quantum corrisposto segue le linee che le ho dettato o meno. Vorrei poterle essere di maggiore aiuto ma purtroppo con le informazioni in mio possesso mi è molto difficile disegnare una strada valida. Mi auguro che lei possa risolvere nel migliore dei modi e colgo l’occasione per un messaggio di solidarietà ed i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  3. Dario

    Salve Fabrizio, ho trovato molto utile ed istruttivo questo suo articolo, denota una professionalità che oggi è difficile trovare. Mi sto apprestando a vendere un’appartamento ed ho già apportato diverse modifiche al contratto in esclusiva prestampato che l’agenzia mi ha inviato anticipandomelo da ia richiesta, ho eliminato clausole vessatorie come il rinnovo automatico e la penale se dovessi vendere per conto mio l’appartamento anche se ad acquirenti che non sono stati presentati dall’agenzia, mentre ho inserito una clausola penale nei miei confronti del 50% della provvigione pattuita se dovessi dare ad altre agenzie l’appartamento per la vendita, ma ho inserito nel caso vendessi per conto mio un rimborso per le spese professionali sostenute, ma non saprei quanto quantificare la cifra…..un consiglio ? Magari le potrei sottoporre il contratto di mediazione che vorrei sottoporre all’agente sempre se lei sia d’accordo a farlo. Mi dispiace che lei opera su Bologna perché avrei fatto di sicuro una chiacchierata con lei per vendere il mio appartamento in centro storico a Pisa. Attendo sue cordiali saluti. Dario

    1. Fabio Zerbinati

      Grazie per i complimenti e…buonasera. Allora, trovo il suo atteggiamento equo anche nei confronti dell’agente, spero che quest’ultimo abbia accettato di buon grado. Per quello che riguarda il contratto nella sua forma preferisco non intervenire, un legale è più idoneo di me. Quello che posso fare è segnarle un’ottima professionista del diritto immobiliare. E’ di Bologna ma nel suo caso non c’è problema di distanza territoriale. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. Piero

    Dott. Fabio Zerbinati,
    per favore può indicarmi un facsimile di incarico alla vendita di immobile residenziale
    compilato correttamente da sottoporre all’Agenzia cui darò l’incarico? eventualmente un sito dove reperirlo e che a Suo giudizio sia efficace e corretto, grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Piero, grazie per avermi scritto. Ogni agenzia per Legge deve utilizzare i formulari che ha depositato presso la relativa Camera di Commercio e quindi ad essi deve attenersi. Quelli redatti da FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) sono tra i migliori che ho visto in giro. I miei più cordiali saluti Fabio Zerbinati

  5. Rosy

    Buongiorno ho sottoscritto un incarico a vendere in esclusiva per 12 mesi fermo restando che a mio modo di vedere “incarico in esclusiva” significasse di non sottoscrivere altro incarico con altra agenzia. Elemento importante era la vendita in tempi brevissimi e trovando un mio vicino di casa interessato all’acquisto ho predisposto un preliminare di vendita. Avevo avvisato l’agenzia che il mio vicino di casa era intenzionato. L’agenzia vuole applicare la penale che corrisponde all’80% del 3% cioè il 2,4% sottolineando che ho firmato e che nella clausola penale viene ricompresa la vendita in via autonoma. Al momento della sottoscrizione chiesi se dovevo erogare una percentuale nel caso di vendita autonoma ma non vi venne assolutamente sottolineato che avrebbero applicato comunque la penale sopra indicata ma a mio modo di vedere era OBBLIGATO a sottolinearmi questo aspetto. Lo chiesi più volte anche telefonicamente ma MAI è stato citato l’art. 11 del contratto. Ho letto che nel caso in cui il venditore trovasse in modo autonomo il compratore NULLA è dovuto all’agenzia. Ho sottolineato all’agenzia che ritengo corretto rimborsare le spese sostenute (pubblicità, foto n. 3 incontri) ma insistono nel volere la citata percentuale. Ripeto nell’ART. 11 dell’incarico non viene specificato in modo CRISTALLINO che la penale è dovuta anche se la vendita è autonoma.
    Grazie e cordiali saluti.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, non avendo letto l’incarico non mi è possibile essere preciso ma le do alcune linee generali. Partiamo con il presupposto che, incarico o meno, lei con la sua casa deve essere libera di fare ciò che vuole. Per quanto riguarda le pretese dell’agenzia, legittimate dall’accordo, è da valutare quanto esse possano essere o meno ritenute vessatorie. e consiglio un parere legale ed eventualmente un arbitrato per trattare con la società di mediazione. I miei migliori saluti. Dott. Fabio Zerbinati

  6. Andrea

    Buongiorno, il mio mandato di vendita è scaduto ieri. Ho però ricevuto una proposta di acquisto a una cifra inferiore alla cifra pattuita. L’agente immobiliare mi dice di fare una contro proposta alla cifra che era di mio interesse perché c’è buona probabilità che l’interessato accetti la cifra che voglio.
    Io però ora, non sono interessato a fare una controproposta.
    Considerando che il mandato è scaduto ieri e che rifiuto l’ultima proposta, non incorro nella penale vero?
    Grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, posso darle solo un indicazione in linea generale poiché per essere preciso dovrei avere contezza di quanto avete concordemente pattuito in incarico. Diciamo che Lei avrebbe obblighi nei confronti dell’Agente solo se egli avesse portato un offerta a parametri pari o superiore a quelli menzionati in incarico. Ove essi inferiori, gli obiettivi sono sono raggiunti. Sperando di esserLe stato utile sono ad inviarLe i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  7. Massimo

    Buongiorno. Eravamo pronti a presentare una proposta di acquisto per un immobile. Ma a questo punto si scopre che il proprietario ha già venduto l’immobile In violazione del mandato in esclusiva con l’agenzia. Ci sono estremi per invalidare la vendita?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. No assolutamente no, l’incarico è un accordo tra agenzia e venditore ma il mancato rispetto non ha coseguenze oltre l’ambito nativo. Al massimo l’agenzia potrà richiedere il danno se lo riterrà opportuno e se previsto in modalità non vessatoria. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Claudia

    Buongiorno, ho dato mandato ad una agenzia per la vendita della mia casa, ma la formula compilata sul contratto é ambigua: “la durata di questo incarico é fissata in 90 giorni a partire da oggi (11 marzo data della firma) e terminerà il 30 giugno, sarà rinnovabile per una sola volta per lo stesso periodo, salvo comunicazione scritta”. ’90 giorni’ e ’30 giugno’ sono stati compilati dell’agente, alla firma non ho fatto caso alla discrepanza.
    Vorrei capire quale sarebbe la data in cui si rinnova e quindi la scadenza effettiva: 90 giorni dal 11 marzo arrivano al 9 giugno, altri 90 arrivano al 7 settembre. Oppure dal 30 giugno altri 90 giorni fino al 28 settembre? Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, si molto ambigua. Purtroppo senza averla sotto mano non mi è possibile dare un giudizio, quello che posso anticipare è che il tacito rinnovo solitamente è inteso come vessatorio, come pure lo sono penali per recesso di importo simile alla provvigione. Le consiglio di andare in agenzia e pretendere una chiarificazione scritta. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  9. Pamela

    Buongiorno.. ho dato un mandato di vendita x casa mia a 12 mesi… ora però ho perso il lavoro e nn avendo in questo momento modo di fare un altro mutuo voglio bloccare la vendita… l’agenzia mi ha detto ke mi è stata fatta un offerta ke io però nn ho ankora ne visto ne accettato… posso rescindere il contratto senza pagare la penale di 5000€?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, le penali di importi simili alle provvigione nei contratti immobili sono vessatorie per natura. Il mio consiglio è di pattuire un rimborso per le spese professionali sostenute dall’agenzia ed uscire. Nessuno può obbligarla a vendere un immobile. Inoltre, se veramente fosse arrivata una proposta l’agente è in fallo poiché egli ha obbligo di solerte comunicazione formale in merito. Non può ricevere una proposta e non mostrarla al venditore. Non voglio pensare al caso in cui egli rediga una proposta fasulla per incassare la somma. Se vi fosse il sentore di ciò la invito a verificare anche mezzo autorità. Dubito, e spero fortemente, non si arrivi a tanto. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  10. francesca

    l’eslcusiva è una moda fashion solo italiana….la cluasola da inserire per non vendita dovrebbe esere un risarcimento per il venditore… altrimenti non è valuida la penale oer il venditore se usa un altra agenzia..
    ” qui nesciuno è fesso”

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, bello il paragone tra la sua attività nel settore fashion e l’immobiliare. Vorrei però precisare diverse cose in merito al suo intervento, comunque gradito. L’Italia è uno dei pochi Paesi al mondo dove ci sono mediatori che lavorano senza incarico, non il contrario come Lei sostiene. L’eventuale non vendita può derivare da più fattori e l’unico in cui si possa fare un accenno a penali&co riguarda il caso in cui venga formalmente dimostrato che l’agente non ha adempiuto ai suoi obblighi. Per quanto riguarda la clausola di esclusiva essa è vessatoria per natura, almeno nella forma solitamente utilizzata nei formulari medi, ma ciò non toglie il fatto che possa esserci un incarico formalizzante il rapporto tra cliente e professionista. Chiudo concordando con lei sul fatto che “qui nesciuno è fesso” sottolineando, però, che non mi sembra un’affermazione molto “fashion”. I miei più cordiali saluti, Dott. Fabio Zerbinati

  11. Paolo

    Buon giorno le chiederei gentilmente una informazione il mio incarico in esclusiva pone come data fino a fine vendita sono passati 10 mesi l’agente mi disse che in tre mesi l’avrebbe venduto in quanto appetibile x piu’ fattori a oggi nessuna proposta sono preoccupato la provigione di 1000 e e penale 3% da lui ho acquistato. Si puo ritenere valido incarico che ho firmato (in comunione di beni con la moglie che non ha firmato) la ringraziio x una sua risposta.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Essendo Lei comproprietario l’incarico è valido, strano però non aver pattuito un termine temporale definito. Per quanto concerne la provvigione essa sarà da corrispondersi, salvo diversi accordi, solo al raggiungimento degli obietti di prezzo e logistici contenuti nell’incarico medesimo.
      A prescindere dall’aspetto legale e gestionale, provi con l’agente a capire il perché della mancata vendita. Se essa dipende da mancato attivamento della struttura di intermediazione o da errati parametri di vendita dell’immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  12. Pierluigi

    Buongiorno. All atto del compromesso vorrei aggiungere e tutelarmi con la clausola sospensiva relativa alla concessione del mutuo, ma il venditore di una nota agenzia dice che dovrebbe farla trascrivere apposta dal notaio e il tutto a mie spese. É realmente così chiedo? Grazie Zerbinati..
    Pier

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La trascrizione del preliminare è facoltativa ed a carico solitamente del compratore ma non vedo alcun nesso logico con l’inserimento della clausola. Preciso che la trascrizione è un sistema di pubblicità immobiliare che non ha neanche nulla a che vedere con la Registrazione obbligatoria. Il preliminare Notarile è di fatto un’integrazione agli accordi presi in proposta e quindi è assolutamente prevedibile l’inserimento della recita. Tale attività consta fisicamente nello scrivere tre righe e quindi non vedo quali costi accessori dovrebbe provocare. Il punto focale, invece, è che essa non è stata inserita nel primo atto negoziale stesso e quindi si crea un conflitto tra quanto accettato dal proprietario e quando richiesto ad integrazione. Se lui è d’accordo nessun problema, in caso contrario si. Nel caso, invece, lei menzioni “compromesso” intendendo la proposta stessa da fare in agenzia, la risposta è no..non è necessaria alcuna “trascrizione” Notarile. Resto in attesa di capire se ho interpretato bene il suo quesito e colgo l’occasione per porgerle i miei più cordiali saluti

      1. Pierluigi

        Buongiorno e grazie
        quindi dovrei aggiungere la clausola nella proposta di acquisto iniziale e poi al Compromesso, é corretto ciò? É un mio diritto?
        Cordialmente
        Pierluigi

        1. Si. La clausola deve essere compresa in tutti gli atti negoziali ove non già perfezionati gli accordi a mezzo di dimostrazione di avveramento. Se si avvera l’ottenimento del mutuo nel periodo tra proposta e preliminare, nel secondo è superflua. Mi raccomando di menzionare i parametri di minima quale importo minimo ottenuto e tempistiche di erogazione. I miei più cordiali saluti

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Fabio Zerbinati

Agente immobiliare e Perito. Scrivo questo blog con amore e passione per il mio lavoro.

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