Un incarico di mediazione per vendita immobiliare è il mandato all’agenzia immobiliare per la vendita di immobile . Può essere verbale, scritto o in esclusiva e, in base alla forma, cambiano vincoli e modalità di recesso. Queste ultime da gestire sempre secondo le regole del Codice del Consumo.
Scopri chi sono e come posso aiutarti
Tipi di incarico
Come anticipato in apertura i vari tipi differiscono tra loro in base alla forma con cui vengono stipulati.
- Verbale
- Scritto non esclusivo
- Scritto in esclusiva
In tutti casi il mediatore deve assicurare la diligenza del buon padre di famiglia. Questo sia per quello che riguarda la stipula che per le successive attività di vendita.
Il primo consiglio è di non farvi influenzare da pratiche commerciali aggressive.
Ogni incarico deve essere un valore aggiunto per il proprietario, non per l’agente immobiliare.
Altra cosa importante:
Per tutti i tipi di incarico, anche verbale, è obbligo di Legge la compilazione della pratica antiriciclaggio al momento della stipula.
Negli accordi verbali farà fede la data di pubblicazione dell’annuncio su siti per vendere casa e sugli altri canali. Diffidate di agenti che non rispettano la norma poiché è già una prima dimostrazione di superficialità.
La diligenza generale è la base per una serena vendita dell’immobile, la di un adeguato mandato agenzia immobiliare è il preludio di problemi
La qualità del mandato pesa sui risultati tanto quanto altre attività importantissime come la valutazione immobiliare. Giusto per capirci.
Vediamo nel dettaglio le varie forme.
Verbale
L’autorizzare un mediatore a fotografare l’immobile e pubblicare un annuncio è prova di rapporto.
Sono ancora frequenti e vengono adottati da proprietari che non si vogliono impegnare troppo con un mediatore.
Non prevedono esclusività e con essi il venditore si riserva due possibilità:
- Di vendere privatamente o con altri mediatori
- Di far lavorare sull’immobile anche altre agenzie.
Ciò crea confusione che si nota spesso anche sulle pubblicità con immobili proposti da diverse agenzie a diverse condizioni.
Prassi ancora comune e pessima per il mercato, tra le prime cause di deprezzamento degli oggetti.
Un punto importante di tutela:
E’ successo, purtroppo, che mediatori poco corretti abbiano pubblicizzato immobili senza il permesso del proprietario.
In questo caso va immediatamente spedita una raccomandata di fermo e segnalata la vicenda alla Camera di Commercio.
Come in tutte le professioni, anche nella nostra ci sono operatori seri e meno seri.
Mandato agenzia immobiliare non in esclusiva
C’è una forma intermedia tra il semplice accordo verbale e l’accordo in esclusiva.
Si tratta dell‘incarico di mediazione per vendita immobiliare non in esclusiva con cui:
- Un proprietario mantiene la libertà dell’incarico verbale
- L’agenzia è più legittimata nel suo lavoro
E’ una soluzione che apprezzo e certamente migliore della forma verbale. Non ha alcun carattere vessatorio, è professionale, sprona alla prestazione.
Permette, inoltre, di recitare nel giusto modo le attività ed i doveri reciproci per una corretta prosecuzione della vendita.
In esclusiva
Dando l’esclusiva un proprietario si impegna per un periodo a lavorare solo con un mediatore.
Con una premessa:
Il mediatore deve assumere tutti gli obblighi deontologici e professionali utili alla buona conclusione dell’affare.
Gli agenti sono più propensi a darsi da fare poiché il rischio imprenditoriale su costo di attività e pubblicità è molto inferiore alle altre forme.
Lato proprietario a volte viene visto come una limitazione delle possibilità di vendita, cosa vera solo se ci si affida all’agenzia sbagliata.
Per tamponare questo aspetto mi raccomando di dare un’esclusiva solo ad agenzie che favoriscono la collaborazione professionale. Nel link ve ne parlo meglio.
Dopo vediamo gli aspetti legali in merito all’esclusiva.
Durata mandato agenzia immobiliare
Un incarico verbale termina, senza danno, nel momento in cui il proprietario dà comunicazione all’agente. Meglio farlo in forma scritta.
Negli incarichi scritti, in esclusiva o liberi, la data di fine va specificata.
Se non si arriva alla vendita ma siete contenti dell’operato del professionista potrete rinnovare l’accordo. Evitate, però, di prevedere il rinnovo tacito, anche su questo approfondiamo dopo.
Come calcolare i tempi?
- Devono avere una durata adatta in base al mercato di riferimento
- Non devono essere dispersivi, ne troppo corti
Un mediatore che mette in vendita, in un mercato medio, un immobile ben valutato dovrebbe riuscire a venderlo in un tempo di 3 o 4 mesi.
Tenete presente che anche dopo la scadenza restano dei vincoli su cui approfondiamo nel prossimo capitolo.
Vincoli nel mandato agenzia immobiliare
Ovviamente un incarico di mediazione per vendita immobiliare presenta degli obblighi per entrambe le parti.
L’equilibrio è un punto importantissimo. Sopratutto quando siamo davanti a contratti in esclusiva e relative penali per la violazione.
La clausola di esclusiva è considerabile condizione vessatoria se essa non viene bilancia dai doveri del mediatore.
Sempre estraendo dal Codice del Consumo.
Il consumatore deve potersi impegnare liberamente e dopo aver avuto il tempo di valutare condizioni ed informazioni.
Apriamo due paragrafi con i doveri di proprietario, con particolare riferimento alle clausole esclusive, e dell’agente immobiliare.
Doveri del proprietario
Quando si parla di incarico in esclusiva, infatti, il più ovvio è quello che vieta di affidare l’immobile ad altri professionisti durante la validità dell’accordo.
La violazione della clausola di esclusiva sarà gravata di penale. In merito a questo va ricordato che una penale non può mai essere di importo equiparabile al compenso pattuito.
Le basi del Codice del Consumo, la penale deve essere proporzionale alle attività svolte.
Perché l’esclusiva non sia vessatoria nei confronti del consumatore, lo ripeto, dovrà essere bilancia. Questo avviene attraverso la chiara, formale e netta assunzione di obblighi “compensativi” da parte dell’agenzia.
Doveri del mediatore
Vediamo un elenco da riportare sempre in incarico dei doveri minimi di un’agenzia immobiliare.
- Il mediatore deve avere in ogni attività la diligenza del buon padre di famiglia.
- Deve attivare tutta la sua struttura e mettere in campo tutto il proprio know-how per raggiungere l’obiettivo.
- Ha il dovere di corretta informazione verso i compratori
- Deve identificare correttamente la clientela
- Deve mantenere la riservatezza sui dati personali
Oltre a queste basi imprescindibile gli aspetti vessatorio vengono colmati dall’assunzione di doveri espliciti quali:
- Tipo di pubblicità svolta e modalità attuative
- Qualità e tipologia delle altre attività da svolgersi
Il principio, riassumendo in modo semplice, è quello del dare per avere.
Il solo pretendere da parte del mediatore non deve esistere.
Molte sono le cose che si possono pattuire in anticipo per regolare il lavoro dell’agente.
Ad esempio possono essere disegnate le modalità di sopralluogo, se a singoli appuntamenti o in open house immobiliare. Come pure quali materiali stampare e come distribuirli.
Tra i doveri del mediatore poi, ne ricordiamo un’altro importantissimo:
Il professionista non dovrà mai limitarsi alle informazioni fornite dal proprietario. Ha dovere d’indagine, limitato alle sue competenze.
Per fare un esempio, egli non potrà certificare l’immobile lato tecnico poiché è lavoro da tecnico abilitato. Dovrà, però, consigliare il proprietario circa le attività di due diligence immobiliare da svolgere per la giusta tutela.
Dovrà, inoltre, comunicare con trasparenza ogni circostanza ed evoluzione delle notizie a proprietario e potenziali compratori.
Vivi a Bologna? Ho dedicato una sezione del sito a chi vuole vendere casa.
Vincoli dopo la scadenza del mandato agenzia immobiliare
Anche dopo la scadenza del contratto, in qualunque forma esso sia, resta in essere un particolare vincolo di compenso.
Se dopo la scadenza l’immobile viene venduto ad uno dei clienti presentati dall’agenzia nel periodo di validità, la provvigione è comunque dovuta.
Ad ogni modo ricordo sempre che non è un obbligo affidarsi ad un’agenzia. Se lo si fa, è scorretto tentare di trarre un utile dal suo lavoro senza riconoscere il compenso.
Per contro, ci sono casi riconducibili ai doveri di cui abbiamo parlato prima in cui il diritto al compenso viene meno. Ne parlo nel mio articolo dal titolo: “quando pagare l’agenzia immobiliare“.
Obiettivi
L’obiettivo di un qualunque incarico di mediazione per vendita immobiliare è quello di trovare un compratore a condizioni pattuite quali:
- Prezzo minimo di vendita dell’immobile
- Tempi per stipula preliminare e rogito
- Soddisfacimento di condizioni particolari
L’agente dovrà portare, durante il periodo di validità del rapporto, una proposta di acquisto immobiliare a condizioni pari o migliori di quelle pattuite.
Per contro, proposte a condizioni inferiori potranno essere accettate o rifiutate liberamente. A fronte di diniego il compenso non matura e proprio su questo aspetto apriamo il prossimo capitolo.
Compenso
In caso di accettazione della proposta l’agenzia avrà assolto il compito maturando il diritto alla provvigione agenzia immobiliare.
Il compenso da parte del venditore resta in essere anche quando una proposta pari o migliore alle condizioni di incarico non viene accettata.
Questo poiché l’obiettivo è stato comunque raggiunto, motivo per cui prima di conferirlo bisogna esseri sicuri di quello che si fa.
Il corrispettivo dovrà essere quantificato sul mandato, cosa che si può fare in due modi.
- Proporzionale, aliquota percentuale del prezzo di vendita
- Forfettario una tantum
Le aliquote applicate in Italia variano da un 1% ad un 4% oltre IVA in base al mediatore, al tipo di immobile ed ai servizi offerti.
Una voce importante nel computo dei costi vendita casa che però deve essere vista come un investimento. Una buona agenzia serve per risultati migliori di quelli ottenibili in una vendita tra privati.
A proposito, ho una guida sul blog che spiega a quale agenzia immobiliare affidarsi.
Cose serve per tutelarsi
Per la corretta stipula di un incarico di vendita sarebbe sempre bene compiere una serie di attività.
Firmare un contratto prima dei controlli rischia di diventare un’arma a doppio taglio.
Tre cose su tutte:
Raccogliere prima tutti i documenti per vendere casa, oggigiorno sono molti ed è sempre meglio controllare che sia tutto disponibile ed in ordine.
Redigere la relazione tecnica integrata per controllare la presenza di abusi edilizi, difformità catastali ed agibilità. E’ un documento consigliato che tutela al meglio se fatto prima della commercializzazione. Spesso gli stessi proprietari non conoscono le criticità del proprio immobile. Questo poiché nel passato si controllava poco, nel parlo meglio in due articoli:
Terzo punto, fare una visura ipotecaria. Essa controlla che sull’immobile non siano state poste trascrizioni. In essa troveremo anche quella dell’eventuale finanziamento.
Sulla gestione di una vendita con mutuo potete leggere la mia guida dal titolo vendere casa con mutuo.
Tutte le risultanze e le modalità di gestione di questi aspetti dovranno essere messi nell’incarico.
In merito alla diligenza il mediatore superficiale deve essere evitato come la peste.
Se vogliamo firmare lo stesso l’incarico ma ancora non abbiamo queste cose possiamo tutelarci con una clausola che vediamo adesso.
Clausola risolutiva espressa
Di volta in volta si può prevedere ogni specifico caso, ovviamente va scritta nel modo corretto.
Due esempio di utilizzo:
Annulla gli accordi dell’incarico di mediazione per vendita immobiliare se dagli accertamenti successivi al conferimento il bene risultasse non vendibile.
Stessa cosa se fosse vendibile ma la regolarizzazione imponesse al proprietario somme non equilibrate rispetto al valore dell’operazione.
Visto che abbiamo iniziato a parlare di clausole, ne riporto una da evitare.
Tacito rinnovo
Le clausole che comportano uno scompenso evidente a favore di uno solo degli attori del contratto è definita clausola vessatoria.
Una clausola vessatoria è nulla per definizione negli atti immobiliari salvo espressa accettazione.
Il tacito rinnovo gioca sulla dimenticanza nel suo annullamento ed è una clausola vessatoria.
In quanto clausola vessatoria per avere validità deve essere controfirmata appositamente secondo il principio della doppia firma, pena nullità.
Disdetta anticipata e recesso del mandato agenzia immobiliare
Può capitare che si decida di non vendere più.
In questi casi si può disdire anticipatamente un incarico di mediazione per vendita immobiliare?
Se verbale in qualunque momento senza danno o pretesa del mediatore.
In quelli scritti non in esclusiva dipende da cosa si è pattuito, a volte si concorda per un eventuale rimborso delle spese sostenute.
Quello in esclusiva pone un po più di criticità.
Come per la violazione dell’esclusiva, il mediatore avrà diritto ad un rimborso. Questo dovrà, lo ripeto, essere proporzionale alle attività svolte e di importo palesemente inferiore alla provvigione.
Meglio pattuire bene le cose sul contratto per non discutere dopo.
E’ bene ricordare ancora un’altra cosa, accordi e pretese devono sempre seguire il principio di buona fede contrattuale.
Ad esempio, non mandate disdette per vendere l’immobile ad uno dei clienti presentati ed evitare la provvigione poiché finite dritti nei guai.
La buonafede contrattuale è un conto, la malafede un altro.
Facsimile
Partiamo subito con il dire che ormai quasi tutti gli incarichi di mediazione per vendita immobiliare vengono scritti su moduli .
Ogni agenzia deve depositare i propri formulari presso la Camera di Commercio e gli utenti possono verificarli su semplice richiesta.
Un discreto testo facsimile lo trovate in questo link, ovviamente non utilizzatelo in autonomia e non riproducetele.
Conclusioni sull’incarico di mediazione per vendita immobiliare
E’ importante capire il ruolo di questo contratto. Come detto in apertura non deve essere un valore per il mediatore, ma per il cliente.
Perché lo sia deve essere formulato nel modo giusto e dalle persone giuste. Il tutto sempre nel rispetto del Codice del Consumo.
Accertatevi sempre di affidarvi a strutture serie e di evitare eccessivi squilibri tra i vostri ed i loro doveri.
63 risposte
Buongiorno, ho un contratto in esclusiva con un agenzia immobiliare per la vendita di un appartamento.
Al momento del contratto ci hanno comunicato che vanno in esclusiva per 24 mesi, senza dirci che c’era la possibilita’ anche della non esclusiva che ho letto dopo quando mi hanno consegnato il contratto. Sul contrato c’e’ scritto che devo corrispondere all’ agenzia il 4 x cento al momento della mediazione…ed essendo in esclusiva fra parentesi VIENE scritto che non posso vendere l appartamento da solo e non posso darlo ad altre agenzie immobiliare.
E sul punto delle vendita non in esclusiva viene messo una sbarra su tutto.
ora mi trovo diverse acquirenti che vorrebberlo acquistarlo senza passare dall ageniza, ho letto il contratto non ce’ scritto se vado in penale e di quanto e’ la penale…
come posso differire tutto cio’, posso disdire il contratto prima del termine? per sapere la penale che non ce’ scritto sul contratto?
RINGRAZIO MOLTO PER LA DISPONIBILITA’
SALUTI SILVIA
Buonasera e grazie per aver visitato il sito. La penale per interruzione secondo il Codice del Consumo deve essere inferiore alla provvigione pattuita ma non viene stabilito il quantum che può variare in base alle attività messe in opera dall’agenzia. Vorrei però che lei riflettesse su due punti. Il primo è che probabilmente molte di quelle persone sanno che lei vende casa grazie proprio alla pubblicità dell’agenzia. Secondo, come spiego spesso nei miei testi vendere una casa non vuol dire solo farla vedere ed andare dal Notaio per incassare. Lei in autonomia sarebbe davvero in grado di gestire gli aspetti tecnici ed amministrativi di una vendita dei giorni nostri? Non bisogna vedere sempre l’agenzia come un costo a perdere, lo è solo se è una pessima agenzia. Aggiungo un terzo, un acquirente prova a risparmiare e ci può stare ma se queste persone sono prima venute in contatto con il mediatore mi permetta…non sono molto corrette e fare affari con persone poco corrette non lo consiglierò mai a nessuno a priori. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve, nel maggio del 2020 ho dato incarico di vendita in esclusiva di un immobile di mia proprietà. Oggi mi rendo conto che dove c è scritto durata dell incarico non è stato scritto nulla. Posso disdire comunque questo mandato?
Grazie
Buonasera, per darle riscontro sensato dovrei vedere il contratto nel suo insieme ma prima di disdire senza certezze è meglio assicurarsi della situazione onde evitare penali. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho stipulato un contratto di mediazione in esclusiva per la vendita dell’ immobile. Il mio dirimpettaio mi ha contattato in privato, per una stipula diretta, senza mediazione al prezzo esattamente pattuito. Sono tenuta a pagare l’intera mia commissione o solo una percentuale della stessa a titolo di penale? Premetto che il contratto non cita nessuna penale. In ogni caso, non sono tenuta a corrispondere il mancato guadagno, ovvero la commissione del mancato acquirente?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Le consiglio di non violare la clausola di esclusiva ma di negoziare con l’agenzia o un recesso anticipato oppure una provvigione ridotta forfettariamente per i fatti intervenuti. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno,
con agenzia dó esclusiva, dicendo che non vendo casa+box a meno di un tot.
Nel contratto di esclusiva mettono quel tot come prezzo di incarico di vendita, ed io, tranquillo anche degli accordi verbali, che chiaramente si riferivano ad un prezzo di pubblicità piú alto (per lasciare margine di trattativa), firmo.
Con sorpresa, invece hanno subito messo in pubblicità lo stesso identico prezzo minimo da me richiesto per vendere.
Quindi, dopo mie lamentele (anche scritte), verbalmente dicono che aggiungeranno “non trattabile”.
Con altra mia sorpresa, invece, a piacimento loro dividono box e casa in due annunci, sottoprezzando ancora di piú la casa (in tal proposito avevo solo detto all’inizio che mi potevano andare bene due compratori differenti in contemporanea, e null’altro), e mantenendo nel totale la cifra minima di vendita.
Questo in un solo mese di esclusiva.
Ne mancano altri tre.
Sono loro, comportamenti scorretti (a parole certamente), anche sulla carta?
Facendo finta non ci fossero stati accordi verbali, è lecito per una agenzia in esclusiva partire subito col prezzo di incarico di vendita, e poi suddividere in pubblicità i due immobili a prezzi da loro messi, senza farmi sapere nulla?
Grazie
Quando fininsce mandato, c’è scritto che cessa, e non si rinnova.
Invio comunque loro email dove ribadisco il concetto e gli ricordo di togliere pubblicità e cartelli? Con quale anticipo?
Grazie
Buonasera e grazie per aver letto il sito. Nulla toglie che a mandato finito e casa non venduta lei possa ribadire il termine della prestazione professionale. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera e grazie per aver letto il sito. No, non è assolutamente corretto perché gli accordi si rispettano, punto. Non avendo scritto il tutto in sede di incarico vedo dura dimostrare inadempienze da parte dell’agenzia per recedere dal medesimo accordo ma sicuramente è un punto da analizzare meglio con un legale. Lato compravendita lei dovrà pagare la provvigione solo se loro portano una proposta a prezzo pari al prezzo di incarico. In merito a ciò addirittura alcuni orientamenti sostengono che dovendo il venditore pagare anche la provvigione il prezzo di proposta dovrebbe essere più alto, proprio per bilanciare il successivo costo del servizio. Le consiglio comunque, ed ha fatto bene a farlo, di mettere sempre tutto nero su bianco man mano che le cose non seguono i patti stabiliti. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buonasera avvocato ad aprile 2020ho sottoscritto un incarico di vendita a distanza (tramite whatsapp) ad un agenzia immobiliare, dopo poco tempo (2 mesi)ci giunge una proposta di acquisto conforme per quanto riguarda la cifra ma diversa nelle tempistiche del rogito, nel frattempo io e mia moglie ci rendiamo conto di aver perso una decisione affrettata pertanto inviamo una raccomandata in cui intendiamo esercitare il diritto di recesso previsto dal codice del consumo che nel caso in esame è di un anno in quanto il diritto di recedere entro 14 giorni della stipula del contratto non è stato indicato. L’agenzia ci ha citarlo in causa in quanto pretendo il pagamento della penale di ben 9000 euro!! L’80 per cento del 3 per cento delle provvigioni, potremmo secondo lei avanzare domanda riconvenzionale per chiedere l’annullamento del contratto e richiesta danni per responsabilità precontrattuale per mancata informazione al consumatore del diritto di recesso sui contratti stipulati a distanza?
La ringrazio avvocato
Grazie per aver letto il blog e per la Laurea in Giurisprudenza ad honorem. Non sono avvocato ma un semplice consulente che mette passione in ciò che fa. Allora, prima di tutto colgo l’occasione ah hoc per ricordare a tutti i lettori del blog, per l’ennesima volta, di non scrivere lettere, documenti, segnalazioni o richieste in autonomia. I legali ed i consulenti esistono per un motivo, evitare queste situazioni favorite da un diritto generale poco chiaro ed a volte anche da poca chiarezza di taluni operatori (senza riferire in ciò al caso di specie, ndr). Detto questo, se la proposta non è stata accettata, le difformità temporali rispetto al mandato sono sufficienti a non intenderlo come portato a termine. In tale caso non è dovuta alcuna provvigione e se la scadenza del mandato è vicina tanto vale attenderne la fine “naturale”. In questa sede e senza contezza degli atti, non posso emettere una “sentenza” o un parere definitivo, ma in linea generale le rispondo così: l’80%, secondo la mia opinione, è eccessivamente vicino all’intero per non cadere in natura vessatoria. Le consiglio un’immediata assistenza legale ( se vuole in Emilia Romagna collaboro con ottimi professionisti) per gestire i rapporti con l’agenzia a fronte di un’approfondita e professionale analisi di atti e circostanze. Resto disponibile per qualsivoglia aiuto di mia competenza e le invio i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati
Salve e complimenti per il sito e la sua professionalità e disponibilità.
Mia moglie è in
cinta e ha messo in vendita a Roma la sua casa con un contratto di esclusività. Dopo due mesi si è scoperta soffrire di stress e sta avendo problemi di forte ansia ed ha quindi deciso di rescindere il contratto per non nuocere alla sua salute ed alla gravidanza, ma non ho soldi per pagare la penale.
Esistono soluzioni oltre la naturale scadenza del contratto per interrompere il mandato di vendita senza penale?
Grazie per la disponibilità.
Giuseppe Mariotti.
Buonasera e grazie per i complimenti! La causa di forza maggiore esiste e se la condizione clinica è certificata a mio avviso potrebbe essere legalmente usata. Il punto è che serve un buon legale ed ha un costo. Partendo dal fatto che un’agenzia dovrebbe servire i propri clienti e non metterli in difficoltà, tengo a precisare che l’importo di una penale non può mai essere pari a quello della provvigione e che per quantificarla è necessaria la dimostrazione dei costi sostenuti. Provi a richiedere una mediazione tramite il suo avvocato di fiducia, questo mi sento di consigliare. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno Dott. Zerbinati,
ho un contratto in esclusiva con un’agenzia immobiliare che scadrà a fine agosto, ma mi sono reso conto che non stanno pubblicizzando a dovere il mio immobile, quindi non sono per niente soddisfatto e darò disdetta entro i termini.
Per non aspettare altri 2 mesi, posso inserire io l’annuncio sui vari siti di vendite immobiliari e prendere appuntamenti?
A parte dover pagare la penale menzionata sul contratto nel caso vendessi per mio conto (improbabile in soli 2 mesi), potrei incorrere in altri problemi? Ovvierei il problema rimandando la vendita a settembre quando non avrò più il contratto 🙂
Grazie
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Se è dimostrato che l’agenzia non ha messo in campo le attività necessarie a portare a termine il mandato la clausola penale assume natura prettamente vessatoria e quindi nulla per definizione in un contratto immobiliare. Le sconsiglio di agire in autonomia ma di richiedere un incontro, magari con relativa assistenza legale, per ridefinire o risolvere consensualmente il mandato stesso, magari a fronte di un equo rimborso spese. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve
Ho dato in esclusiva a una agenzia la vendita del mio appartamento Mi sono affidata a un conoscente che non lavora nella zona dove e immobile ho firmato il mandato di vendita
Visto le numerose richieste di visionare la casa che mi sono arrivate mi sono resa conto che il prezzo consigliatomi era nettamente inferiore ai prezzi di mercato della zona
Per evitare di svendere la casa vorrei bloccare il mandato di vendita
A quali penali vado incontro
Non ho inserito nel mandato il diriritto di recesso che era solo di 48 ore
Grazie per la risposta
Buonasera e grazie per avermi scritto. In linea generale e senza aver letto il contenuto dell’incarico direi che la cosa migliore è un accordo consensuale con l’agente. In fondo se è un buon agente è anche nel suo interesse vendere l’immobile in modo equo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Ho incaricato un’agenzia per la vendita di un immobile NON in esclusiva. Dopo 7 mesi l’agenzia non ha presentato nemmeno un potenziale interessato, anche solo per visitare l’immobile. Ora tramite conoscenze e casualmente mi è capitato un acquirente che comprerebbe ad un prezzo forse superiore a quello dato all’agenzia (la cosa è ancora da trattare). L’agenzia può rivendicare provvigioni?
Grazie
Buonasera e grazie per avermi scritto. Dipende da cosa avete scritto nel mandato, sempre che sia stato formulato in forma scritta. Se in forma verbale direi che non c’è motivo di pretesa. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, sono interessata ad una casa che ho visto in vendita con diverse agenzie, sicchè immagino che abbia un mandato non in esclusiva, ho visionato l’immobile con una di queste agenzie e adesso sarei interessata a formulare una proposta, devo farlo per forza con l’agenzia con cui ho visto la casa? e se l’altra agenzia chiedesse provvigioni minori? Ho qualche possibilità di scelta?
Buongiorno
Sono comproprietaria di un immobile per il quale, in accordo con tutti i proprietari, stiamo dando il mandato ad una agenzia immobiliare .
La mia domanda è la seguente, se l’agenzia trova un acquirente alle condizioni firmate nel mandato, ma uno degli altri proprietari non vuole firmare la vendita, chi sarà responsabile del pagamento delle provvigioni? L’agenzia si potrebbe rivalere anche su di me che invece voglio vendere?
La ringrazio anticipatamente per la risposta e per i consigli che ho trovato in questa pagina.
Buonasera, grazie per aver letto il blog e per i complimenti. L’incarico di vendita deve essere firmato, salvo la presenza di procure speciali, da tutti i comproprietari. Le consiglio di pattuire formalmente le modalità di corresponsione in funzione di questi specifici dubbi in modo che tutti i comproprietari medesimi e l’agenzia siano al corrente dei doveri in caso arrivassero proposte conformi ai requisiti di incarico. Questo regolerebbe eventuali cambi di rotta di una parte dei proprietari, senza creare danno a lei. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, gradirei avere un suo parere in merito a questa situazione: ho firmato un contratto in esclusiva con una agenzia immobiliare per la vendita della mia casa. Mi hanno sottoposto una proposta di acquisto a prezzo pieno ma con una clausola sospensiva di 90 giorni in favore della parte proponente condizionata ad ottenimento di mutuo, che dunque posticipa il perfezionamento del contratto e che in caso di non approvazione mutuo produrrà la risoluzione dell’accordo senza alcun effetto (dunque la caparra al momento nelle mani dell’agente immobiliare verrà restituita all’acquirente). Preciso che nel contratto di incarico da me firmato non ho specificato nulla in merito alla mia volontà di accettare o meno clausole sospensive o risolutive; specifico inoltre che nel contratto firmato con l agenzia al punto COMPENSO ALL’AGENTE è scritto che qualora l’agente procuri una proposta di acquisto corrispondente alle condizioni indicate per la vendita (al prezzo di vendita da me richiesto) o ad un prezzo inferiore ma accettato dal venditore, lo stesso si obbliga a corrispondere il compenso di mediazione. Io voglio rifiutare la proposta in quanto non intendo accettare tale clausola sospensiva perché a mio avviso è clausola vessatoria. Questa tipologia di condizione è a esclusiva tutela dell’acquirente in quanto addossa su di me tutte le incertezze inerenti l’ottenimento di un mutuo, oltre al rischio di una sospensione della vendita dell’immobile per il periodo di 90 giorni e, se questa non si verifica di non vedere del tutto. Però ho un grosso dubbio in merito. Se rifiuto la proposta devo comunque corrispondere la provvigione all’agenzia? Io so che ai sensi dell’art. 1755 cc il mediatore ha diritto alla provvigione se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Per “conclusione dell’affare” si intende il compimento di un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio, fra cui si annovera, in caso di formazione progressiva del contratto, anche la conclusione di un primo accordo che preveda la successiva stipula di un preliminare. Ma io al momento ho solo firmato un incarico esclusivo di vendita con l’agenzia. La ringrazio in anticipo per il suo parere. Nadia
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il suo dubbio è più che legittimo e più volte ripreso dalla Giurisprudenza, che si è espressa in modi vari tanto per rendere le cose semplici. Ironia a parte devo fare una premessa di forma, non rilevante ai fini della situazione: la clausola sospensiva non è una clausola vessatoria anche se di fatto crea uno svantaggio al venditore specialmente in termini di attesa incerta.
Tornando a noi, è fuori dubbio che l’agenzia possa sostenere un raggiungimento degli obiettivi e concordo sulla sua “linea difensiva” centrata sul fatto che sull’incarico non è menzionata la possibilità di proposte subordinate.
Mi è molto difficile darle una sentenza certa ed univoca, oltretutto senza avere contezza dell’incarico, ma direi che un colloquio preventivo con il mediatore per formalizzare la non dovuta provvigione, questo da farsi prima dell’invio del diniego, sia una soluzione sensata ed efficace. Fatto tutto questo provvederei anche ad un aggiornamento dell’incarico di mediazione medesimo contemplando il caso di specie.
Ove dovesse trovare problemi nel seguire la linea, le consiglio comunque l’intervento di un legale per gestire la situazione.
Non esiti a farmi sapere se ha bisogno di ulteriori informazioni, i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera, mi accingo ad incaricare un’agenzia per la vendita di un mio immobile e mi sorge un dubbio. Qualora io riceva una proposta di acquisto subordinata alla vendita di un altro immobile già di proprietà del compratore oppure all’ottenimento di un mutuo e decida di accettarla, cosa succede nel caso la condizione non si verifichi e la vendita non si concluda? Sono tenuta comunque a corrispondere all’agente immobiliare la sua provvigione, visto che mi pare di aver capito che tale diritto matura al momento in cui accetto la proposta di acquisto? Grazie
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Tutto dipende da cosa si scrive sull’incarico visto che le varie clausole sono spesso motivo di interpretazioni tra le più varie. Il mio consiglio è di formalizzare sull’incarico medesimo che esso non si riterrà portato positivamente a termine nel caso pervengano proposte di acquisto subordinate anche ove il prezzo proposto sia pari o superiore a quando pattuito sull’incarico medesimo. L’obiettivo sarà dunque da intendersi raggiunto solo ed esclusivamente a proposta di acquisto o preliminare di compravendita perfettamente perfezionato. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera. Ho conferito incarico di vendita di un immobile ad un agenzia immobiliare che scade a novembre 2020. Premesso che l immobile è in affitto da più di 6 anni, questo mese, l attuale conduttore va via, e già un nostro amico è intenzionato a prenderla già a partire da luglio. Lo abbiamo detto all’agenzia che però dice che non possiamo farlo, altrimenti non le permettiamo di vendere l immobile se c’è sempre gente dentro. Noi non possiamo permetterci di lasciare l immobile vuoto inutilmente perché i soldi dell affitto, soprattutto in questo momento, sono di grande aiuto. Lei cosa ne pensa?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Voi siete i proprietari e voi decidete cosa fare con il vostro immobile. C’è solo da dire, nel vostro interesse, che il vostro nuovo inquilino dovrà da contratto rendere possibili gli appuntamenti all’agenzia e dovrà liberare il bene prima del rogito sempre che il compratore non lo tenga come inquilino. Nulla toglie, infatti, di vendere una casa locata. Un agente immobiliare deve fare, nella legalità, quello che vuole il suo cliente e non viceversa. Stop 🙂 . I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno signor Zerbinati,
stiamo purtroppo avendo un’esperienza negativa con un’agenzia immobiliare che dopo 9 mesi non ci ha portato nessun cliente ed è evidente che non gli interessa di promuovere l’immobile. Il contratto che abbiamo firmato scade fra 3 mesi, noi vorremmo metterla in vendita ad un prezzo inferiore a quello pattuito con un’altra agenzia interessata e professionale. Il problema è che sul contratto firmato con l’agenzia che non si è comportata molto bene non è specificato se il conferimento di incarico di vendita è con esclusiva o senza esclusiva. Cosa prevede la legge in questo caso?
Buonasera, dispiace molto sentire ancora di queste dinamiche. Purtroppo non vi è una linea “generale” e qui è necessario capire come è stato formulato il contratto e di conseguenza agire. Nel caso specifico il mio consiglio è di richiedere una riunione con l’agenzia per far luce su cosa stia accadendo e valutare insieme a loro la risoluzione del contratto ove ritenuta opportuna. In merito a questo potrebbe esservi richiesta una penale, se prevista, ricordandovi che essa non può mai essere di importo pari o vicino alla provvigione pattuita.
Valutate anche l’opzione di farvi accompagnare da un vostro legale che possa indirizzare ogni eventuale accordo nella giusta direzione.
Mi spiace non poter essere più utile, ma senza aver contezza degli atti firmati e delle circostanze tutte non mi è possibile andare più a fondo. Spero possiate risolvere velocemente e senza danni questa spiacevole situazione. I miei migliori saluti Fabio Zerbinati
EGREGIO SIG. ZERBINATI, GRAZIE DELLA SUA CORTESE E CELERE RISPOSTA.
Grazie a Lei per aver letto il blog! Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buona sera dott.Zerbinati, vorrei sapere se valido un mandato di vendita immobiliare da me firmato in buona fede senza leggere le clausole di tacito rinnovo o penali di 2% del prezzo di vendita.. si tratta della vendita immobiliare ( di proprieta’ di mio figlio minorenne) alla fine rilevatosi non vendibile senza il permesso del giudice minorile e la firma del secondo genitore sul mandato appunto di vendita. le penali del 2% a me imposte dal prezzo stabilito sono validi ? non potevo conoscere i particolari legali nel momento della firma del mandato e la firma del secondo genitore tutore non e’ stata richiesta dall’agente
Buonasera Elena, andiamo per gradi.La clausola di rinnovo automatico è vessatoria ed è valida solo se controfirmata secondo il principio della doppia firma. Per quello che riguarda la provvigione del 2% è nella media ma la penale non può essere di parti importo. Inoltre se l’incarico è stato firmato fuori dai locali dell’agenzia, ad esempio di corsa a casa sua, lei ha 10 giorni di tempo per recedere senza penale (Codice del Consumo art. 64).
Per quello che riguarda la validità della firma, io vorrei capire come ha fatto l’agenzia a far firmare un incarico ad una persona non proprietaria dell’immobile e senza le autorizzazioni e/o procure del caso. La invito a rivolgersi ad un legale per i dettagli e la risoluzione dei rapporti con l’agenzia stessa, possibile secondo la mia opinione ed in base alle poche informazioni di cui dispongo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera,
la disturbo per chiederle un’informazione. Ho sottoscritto un incarico di mediazione che scadrà a fine mese. Il 10 marzo ho ricevuto l’ultimo potenziale acquirente, poi a fronte dell’emergenza COVID19 le visite sono state sospese. Il termine di scadenza dell’incarico di mediazione subirà uno slittamento?
Grazie
Buongiorno, non c’è una procrastinazione d’ufficio per causa di forza maggiore. Restano, però, in essere tutte le altre obbligazioni reciproche tra cui il diritto alla provvigione nel caso lei venda l’immobile a clienti presentati dall’agenzia durante il periodo di validità del contratto.
Molte persone, lo vedo nella mia attività, a seguito di questa emergenza sanitaria stanno decidendo di non vendere più e li si apre un altro discorso inerente la risoluzione anticipata del contratto di mediazione, ma non è comunque il suo caso essendo l’accordo stesso in naturale scadenza. Con l’augurio che stiate tutti bene e che possiamo presto uscire da questa grave condizione le invio i miei più sentiti ringraziamenti per aver visitato il blog ed, ovviamente, i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati
Buongiorno dottor Zerbinati mi trovo in una situazone scomoda,e ho bisogno di certezze a livello legale.
Ho venduto casa a con un’agenzia con contratto in esclusiva;ad Aprile dovrei avere il compromesso.
Dall’ altra parte mi è stata accettata una proposta di acquisto per una casa (più grande), solo che per una sciocchezza (rata 26 euro pagata in ritardo, pagato tuuto il resto),rischio di non avere la delibera del mutuo.
Nel caso in cui non mi venga concesso il mutuo,posso ritirarmi dalla vendita della mia?
Con quali penali? E quali posso contrattare?
Sottolineo il fatto che sono una mamma da sola con due figli e non posso andare a vivere da un’altra parte
Quindi se non mi danno il mutuo per l’altra casa salta tutto
Grazie per l’aiuto
Sono in panico
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo per una certezza legale è necessario che Lei si rivolga ad un avvocato, titolo che io non ho ed oltretutto senza aver letto tutti gli atti da lei sottoscritti non mi è facile darle consigli sensati e specifici. Posso darle, questo si, alcune indicazioni circa le linee guida generali premettendo che il suo non è un problema di incarico di mediazione ma di obbligazioni nate con le proposte di acquisto. Nessuno può obbligarla a vendere casa, ma il ritiro contrattuale dagli accordi negoziali prevede di normale rito il pagamento della provvigione all’agenzia e la restituzione dell’assegno di deposito maggiorato del pari importo. Inoltre, abbiamo obblighi anche verso le persone che ci dovrebbero vendere la nuova casa maturati con la proposta di acquisto e li avremmo la perdita del deposito erogato in sede di proposta oltre alla provvigione di agenzia ove non sia stata utilizzata nel documento una clausola condizionale per il mutuo, l’avete usata?
Parlando di come salvare il salvabile, come prima cosa, in assoluto provvederei ad interpellare anche altri istituti di credito spiegando la situazione e cercando una banca di scorta ove l’attuale si impuntasse definitivamente, onestamente sono abbastanza fiducioso che quella piccola pendenza possa essere rettificata e che, quindi, si possa reperire una banca erogante. Magari potrebbe richiedere l’intervento di un consulente finanziario per sondare più canali, nella mia città posso segnalarle un professionista molto in gamba.
Parallelamente proverei a sondare il terreno con agenzie e controparti per capire se eventualmente sono disponibili a chiudere un occhio per la sopravvenuta problematica (succede, non ha ucciso nessuno) magari a fronte di un accordo economico fortemente ridotto.
Terzo, sempre in concomitanza, l’intervento di un parere legale per capire se i contratti stipulati sono validi e se ci sono i requisiti per richiedere almeno la procrastinazione dei termini ultimi pattuiti in funzione della legiferazione arrivata con l’emergenza sanitaria, potrebbe darci il tempo per cercare meglio il finanziamento.
La contrattazione può avvenire su tutti i fronti, sia con le agenzie che con venditore ed acquirente, ma ovviamente deve essere consensuale e non la si può imporre.
Vorrei poterle dare un po più di serenità e certezze ma allo stadio attuale non mi è facile, provi a seguire le indicazioni che le ho dato e non esiti a scrivermi se dovesse avere qualche dubbio od ulteriore necessità. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno.in data 02/09/2019 ho sottoscritto un conferimento incarico di mediazione per vendere casa,il prezzo della casa era stato stimato a 119.000,00 euro,poi dopo un paio di mesi circa vengo contattato per ridurre il prezzo a 99.000,00 euro,accetto, in quanto mi si prospettava un eventuale acquisto di casa all’asta con prezzi vantaggiosi al di sotto dei 99.000,00 euro. Dopo questo ribasso ci sono state delle visite e in data 06/03/2020 una proposta di acquisto a 95.000,00 euro che io non accetto (anche se buona)per il semplice e per me giustificato motivo di incertezza e confusione di questo brutto periodo dettata dalla pandemia da COVID19 che sta affliggendo tutti.Per questi gravi motivi ho chiesto agli agenti immobiliari di interrompere il mandato non avendo più sicurezze e spiegando le mie motivazioni di carattere economico e visto il momento negativo mi sarebbe stato difficile trovare un’altra casa ed ancora meno probabile trovare una casa all’asta come prospettatami, che tra l’altro me ne sarei dovuto occupare di persona cosa che non avevo capito nella fase di proposta a ribasso. Purtroppo nonostante le mie giustificazioni mi viene chiesto di pagare una penale di 2000,00 euro che frettolosamente pago pur di togliermi da questo imbarazzo. Faccio presente che non ho firmato nessun modulo di recesso e che il tutto si è svolto in forma verbale
Per questi motivi posso chiedere la restituzione della penale?
Buonasera e grazie per avermi scritto. Purtroppo in un caso come quello che affligge il Paese sarebbe necessaria una rigidità minore su queste dinamiche ma ad oggi essa è di libero arbitrio, non applicato nel suo caso specifico che trova tutto il mio supporto morale, per quanto poco possa contare. Ho due osservazioni generali da fare. Prima di tutto la penale non può essere di importo pari alla provvigione, quanto avevate pattuito come compenso per prestata intermediazione? In secondo luogo posso dire di essere assolutamente contrario alla forma verbale di risoluzione. E’ buona cosa, infatti, sottoscrivere una revoca formale dell’incarico e formalizzare il versamento della somma onde evitare eventuali future assurde pretese. Purtroppo avendo receduto dal contratto in corso di validità il rimborso spese direi che è dovuto, provi a valutare con un legale se il quantum corrisposto segue le linee che le ho dettato o meno. Vorrei poterle essere di maggiore aiuto ma purtroppo con le informazioni in mio possesso mi è molto difficile disegnare una strada valida. Mi auguro che lei possa risolvere nel migliore dei modi e colgo l’occasione per un messaggio di solidarietà ed i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati
Salve Fabrizio, ho trovato molto utile ed istruttivo questo suo articolo, denota una professionalità che oggi è difficile trovare. Mi sto apprestando a vendere un’appartamento ed ho già apportato diverse modifiche al contratto in esclusiva prestampato che l’agenzia mi ha inviato anticipandomelo da ia richiesta, ho eliminato clausole vessatorie come il rinnovo automatico e la penale se dovessi vendere per conto mio l’appartamento anche se ad acquirenti che non sono stati presentati dall’agenzia, mentre ho inserito una clausola penale nei miei confronti del 50% della provvigione pattuita se dovessi dare ad altre agenzie l’appartamento per la vendita, ma ho inserito nel caso vendessi per conto mio un rimborso per le spese professionali sostenute, ma non saprei quanto quantificare la cifra…..un consiglio ? Magari le potrei sottoporre il contratto di mediazione che vorrei sottoporre all’agente sempre se lei sia d’accordo a farlo. Mi dispiace che lei opera su Bologna perché avrei fatto di sicuro una chiacchierata con lei per vendere il mio appartamento in centro storico a Pisa. Attendo sue cordiali saluti. Dario
Grazie per i complimenti e…buonasera. Allora, trovo il suo atteggiamento equo anche nei confronti dell’agente, spero che quest’ultimo abbia accettato di buon grado. Per quello che riguarda il contratto nella sua forma preferisco non intervenire, un legale è più idoneo di me. Quello che posso fare è segnarle un’ottima professionista del diritto immobiliare. E’ di Bologna ma nel suo caso non c’è problema di distanza territoriale. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Dott. Fabio Zerbinati,
per favore può indicarmi un facsimile di incarico alla vendita di immobile residenziale
compilato correttamente da sottoporre all’Agenzia cui darò l’incarico? eventualmente un sito dove reperirlo e che a Suo giudizio sia efficace e corretto, grazie
Buongiorno Piero, grazie per avermi scritto. Ogni agenzia per Legge deve utilizzare i formulari che ha depositato presso la relativa Camera di Commercio e quindi ad essi deve attenersi. Quelli redatti da FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) sono tra i migliori che ho visto in giro. I miei più cordiali saluti Fabio Zerbinati
Buongiorno ho sottoscritto un incarico a vendere in esclusiva per 12 mesi fermo restando che a mio modo di vedere “incarico in esclusiva” significasse di non sottoscrivere altro incarico con altra agenzia. Elemento importante era la vendita in tempi brevissimi e trovando un mio vicino di casa interessato all’acquisto ho predisposto un preliminare di vendita. Avevo avvisato l’agenzia che il mio vicino di casa era intenzionato. L’agenzia vuole applicare la penale che corrisponde all’80% del 3% cioè il 2,4% sottolineando che ho firmato e che nella clausola penale viene ricompresa la vendita in via autonoma. Al momento della sottoscrizione chiesi se dovevo erogare una percentuale nel caso di vendita autonoma ma non vi venne assolutamente sottolineato che avrebbero applicato comunque la penale sopra indicata ma a mio modo di vedere era OBBLIGATO a sottolinearmi questo aspetto. Lo chiesi più volte anche telefonicamente ma MAI è stato citato l’art. 11 del contratto. Ho letto che nel caso in cui il venditore trovasse in modo autonomo il compratore NULLA è dovuto all’agenzia. Ho sottolineato all’agenzia che ritengo corretto rimborsare le spese sostenute (pubblicità, foto n. 3 incontri) ma insistono nel volere la citata percentuale. Ripeto nell’ART. 11 dell’incarico non viene specificato in modo CRISTALLINO che la penale è dovuta anche se la vendita è autonoma.
Grazie e cordiali saluti.
Buongiorno, non avendo letto l’incarico non mi è possibile essere preciso ma le do alcune linee generali. Partiamo con il presupposto che, incarico o meno, lei con la sua casa deve essere libera di fare ciò che vuole. Per quanto riguarda le pretese dell’agenzia, legittimate dall’accordo, è da valutare quanto esse possano essere o meno ritenute vessatorie. e consiglio un parere legale ed eventualmente un arbitrato per trattare con la società di mediazione. I miei migliori saluti. Dott. Fabio Zerbinati
Buongiorno, il mio mandato di vendita è scaduto ieri. Ho però ricevuto una proposta di acquisto a una cifra inferiore alla cifra pattuita. L’agente immobiliare mi dice di fare una contro proposta alla cifra che era di mio interesse perché c’è buona probabilità che l’interessato accetti la cifra che voglio.
Io però ora, non sono interessato a fare una controproposta.
Considerando che il mandato è scaduto ieri e che rifiuto l’ultima proposta, non incorro nella penale vero?
Grazie mille
Buongiorno, posso darle solo un indicazione in linea generale poiché per essere preciso dovrei avere contezza di quanto avete concordemente pattuito in incarico. Diciamo che Lei avrebbe obblighi nei confronti dell’Agente solo se egli avesse portato un offerta a parametri pari o superiore a quelli menzionati in incarico. Ove essi inferiori, gli obiettivi sono sono raggiunti. Sperando di esserLe stato utile sono ad inviarLe i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno. Eravamo pronti a presentare una proposta di acquisto per un immobile. Ma a questo punto si scopre che il proprietario ha già venduto l’immobile In violazione del mandato in esclusiva con l’agenzia. Ci sono estremi per invalidare la vendita?
Buongiorno e grazie per avermi scritto. No assolutamente no, l’incarico è un accordo tra agenzia e venditore ma il mancato rispetto non ha coseguenze oltre l’ambito nativo. Al massimo l’agenzia potrà richiedere il danno se lo riterrà opportuno e se previsto in modalità non vessatoria. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno, ho dato mandato ad una agenzia per la vendita della mia casa, ma la formula compilata sul contratto é ambigua: “la durata di questo incarico é fissata in 90 giorni a partire da oggi (11 marzo data della firma) e terminerà il 30 giugno, sarà rinnovabile per una sola volta per lo stesso periodo, salvo comunicazione scritta”. ’90 giorni’ e ’30 giugno’ sono stati compilati dell’agente, alla firma non ho fatto caso alla discrepanza.
Vorrei capire quale sarebbe la data in cui si rinnova e quindi la scadenza effettiva: 90 giorni dal 11 marzo arrivano al 9 giugno, altri 90 arrivano al 7 settembre. Oppure dal 30 giugno altri 90 giorni fino al 28 settembre? Grazie
Buongiorno, si molto ambigua. Purtroppo senza averla sotto mano non mi è possibile dare un giudizio, quello che posso anticipare è che il tacito rinnovo solitamente è inteso come vessatorio, come pure lo sono penali per recesso di importo simile alla provvigione. Le consiglio di andare in agenzia e pretendere una chiarificazione scritta. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno.. ho dato un mandato di vendita x casa mia a 12 mesi… ora però ho perso il lavoro e nn avendo in questo momento modo di fare un altro mutuo voglio bloccare la vendita… l’agenzia mi ha detto ke mi è stata fatta un offerta ke io però nn ho ankora ne visto ne accettato… posso rescindere il contratto senza pagare la penale di 5000€?
Buonasera, le penali di importi simili alle provvigione nei contratti immobili sono vessatorie per natura. Il mio consiglio è di pattuire un rimborso per le spese professionali sostenute dall’agenzia ed uscire. Nessuno può obbligarla a vendere un immobile. Inoltre, se veramente fosse arrivata una proposta l’agente è in fallo poiché egli ha obbligo di solerte comunicazione formale in merito. Non può ricevere una proposta e non mostrarla al venditore. Non voglio pensare al caso in cui egli rediga una proposta fasulla per incassare la somma. Se vi fosse il sentore di ciò la invito a verificare anche mezzo autorità. Dubito, e spero fortemente, non si arrivi a tanto. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
l’eslcusiva è una moda fashion solo italiana….la cluasola da inserire per non vendita dovrebbe esere un risarcimento per il venditore… altrimenti non è valuida la penale oer il venditore se usa un altra agenzia..
” qui nesciuno è fesso”
Buongiorno, bello il paragone tra la sua attività nel settore fashion e l’immobiliare. Vorrei però precisare diverse cose in merito al suo intervento, comunque gradito. L’Italia è uno dei pochi Paesi al mondo dove ci sono mediatori che lavorano senza incarico, non il contrario come Lei sostiene. L’eventuale non vendita può derivare da più fattori e l’unico in cui si possa fare un accenno a penali&co riguarda il caso in cui venga formalmente dimostrato che l’agente non ha adempiuto ai suoi obblighi. Per quanto riguarda la clausola di esclusiva essa è vessatoria per natura, almeno nella forma solitamente utilizzata nei formulari medi, ma ciò non toglie il fatto che possa esserci un incarico formalizzante il rapporto tra cliente e professionista. Chiudo concordando con lei sul fatto che “qui nesciuno è fesso” sottolineando, però, che non mi sembra un’affermazione molto “fashion”. I miei più cordiali saluti, Dott. Fabio Zerbinati
Buon giorno le chiederei gentilmente una informazione il mio incarico in esclusiva pone come data fino a fine vendita sono passati 10 mesi l’agente mi disse che in tre mesi l’avrebbe venduto in quanto appetibile x piu’ fattori a oggi nessuna proposta sono preoccupato la provigione di 1000 e e penale 3% da lui ho acquistato. Si puo ritenere valido incarico che ho firmato (in comunione di beni con la moglie che non ha firmato) la ringraziio x una sua risposta.
Buongiorno e grazie per avermi scritto. Essendo Lei comproprietario l’incarico è valido, strano però non aver pattuito un termine temporale definito. Per quanto concerne la provvigione essa sarà da corrispondersi, salvo diversi accordi, solo al raggiungimento degli obietti di prezzo e logistici contenuti nell’incarico medesimo.
A prescindere dall’aspetto legale e gestionale, provi con l’agente a capire il perché della mancata vendita. Se essa dipende da mancato attivamento della struttura di intermediazione o da errati parametri di vendita dell’immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buongiorno. All atto del compromesso vorrei aggiungere e tutelarmi con la clausola sospensiva relativa alla concessione del mutuo, ma il venditore di una nota agenzia dice che dovrebbe farla trascrivere apposta dal notaio e il tutto a mie spese. É realmente così chiedo? Grazie Zerbinati..
Pier
Buongiorno e grazie per avermi scritto. La trascrizione del preliminare è facoltativa ed a carico solitamente del compratore ma non vedo alcun nesso logico con l’inserimento della clausola. Preciso che la trascrizione è un sistema di pubblicità immobiliare che non ha neanche nulla a che vedere con la Registrazione obbligatoria. Il preliminare Notarile è di fatto un’integrazione agli accordi presi in proposta e quindi è assolutamente prevedibile l’inserimento della recita. Tale attività consta fisicamente nello scrivere tre righe e quindi non vedo quali costi accessori dovrebbe provocare. Il punto focale, invece, è che essa non è stata inserita nel primo atto negoziale stesso e quindi si crea un conflitto tra quanto accettato dal proprietario e quando richiesto ad integrazione. Se lui è d’accordo nessun problema, in caso contrario si. Nel caso, invece, lei menzioni “compromesso” intendendo la proposta stessa da fare in agenzia, la risposta è no..non è necessaria alcuna “trascrizione” Notarile. Resto in attesa di capire se ho interpretato bene il suo quesito e colgo l’occasione per porgerle i miei più cordiali saluti
Buongiorno e grazie
quindi dovrei aggiungere la clausola nella proposta di acquisto iniziale e poi al Compromesso, é corretto ciò? É un mio diritto?
Cordialmente
Pierluigi
Si. La clausola deve essere compresa in tutti gli atti negoziali ove non già perfezionati gli accordi a mezzo di dimostrazione di avveramento. Se si avvera l’ottenimento del mutuo nel periodo tra proposta e preliminare, nel secondo è superflua. Mi raccomando di menzionare i parametri di minima quale importo minimo ottenuto e tempistiche di erogazione. I miei più cordiali saluti