Home staging: in cosa consiste e quali vantaggi ti porta

Home staging è una tecnica di marketing immobiliare che rientra nel più ampio concetto di valorizzazione immobiliare. Nata negli Usa, l’inventrice è Barb Schwarz, oggi è in forte sviluppo anche in Italia. L’obiettivo è di portare alla luce ed agli occhi di acquirenti o potenziali conduttori le vere potenzialità della casa. Il lavoro viene svolto dall’home stager, la figura professionale specializzata, attraverso una serie di attività su arredi, luci e colori dell’abitazione. In taluni casi possono essere applicati anche interventi di edilizia leggera mentre sono rarissimi, se non inesistenti, attività edili di tipo strutturale.

Un buon intervento adegua il layout della casa alle esigenze del mercato di riferimento e spesso lo amplia. Liberare la casa dalle personalizzazioni recupera potenziali clienti che a prima vista avrebbero scartato il tuo immobile. Buona parte degli utenti, infatti, faticano a farsi l’idea corretta degli spazi e delle potenzialità. Questo soprattutto quando devono spogliarlo da anni di vita altrui e relativi usi.

Il lavoro include anche la produzione del materiale pubblicitario che potrai usare (o potrà usare il tuo mediatore se scegli di vendere casa tramite agenzia immobiliare) per promuovere la casa:

• Fotografie professionali
• Video
• Materiale 3d
• Brochures

Un tipo di marketing con aspetti fortemente emozionali, tanto più efficace quanto più tarato in base ad un corretto studio dei potenziali acquirenti o conduttori.

La promessa dei migliori home stager è di ridurre i tempi di vendita o di affitto producendo anche un incremento del ricavato. Il mio parere è che sia vero a patto di scegliere solo ottimi professionisti.

In questo caso il costo diventa un ottimo investimento per vendere casa.

Chi è l’home stager

E’ un professionista della valorizzazione immobiliare da non confondere con l’interior designer. Attualmente in Italia la professione non vanta un vero e proprio albo. Esistono, però, associazioni di categoria e scuole che stanno lavorando molto per formare gli operatori e divulgare sempre di più questa attività.

Un bravo/a home stager non rende diversa la casa, non racconta bugie, non denatura. Aiuta le persone a capire cosa stanno comprando o affittando e come sarà la loro vita in quel posto.

Se ci pensi un duro lavoro anche in considerazione del fatto che deve fare tutto questo senza conoscere personalmente il destinatario del suo lavoro. E’ una delle differenze principali tra home stager e interior designer. Il secondo opera in sinergia con il committente-destinatario.

Come funziona

Una buona sessione semplifica la vita a compratori e conduttori, questo è l’aspetto più importante.

• Decodifica le vere caratteristiche della casa rendendole leggibili anche da chi non ha occhio, ovvero la maggioranza degli utenti.
• Riduce il sovraccarico iniziale che potrebbe portarli a temere eccessivi costi o attività per adeguare l’immobile alle loro esigenze. Questo efficacemente sottolineato da Carlotta Marelli nel suo articolo sull’HS che ti consiglio di leggere.

Non deve passare il messaggio che l’home staging sia solo spostare due mobili e cambiare cuscini. E’ uno strumento che per funzionare necessita di studio, pianificazione e qualità nella messa in opera. Il meccanismo corretto è composto di tre fasi.

• Rilievo
• Studio
• Opera

Ti ricorda nulla? Se hai letto il mio articolo sulla due diligence immobiliare dovrebbe. Come avrai notato nel mio blog lotto da sempre per promuovere sicurezza tecnica ed amministrativa nelle compravendite. Bene, ma che c’entra con l’home staging? Te lo spiego subito, sono i due lati di una medaglia che si chiama valorizzazione immobiliare. Una di tipo estetico, l’altra tecnico.

Entrambe le discipline sono volte, ognuna per la sua spettanza, ad evidenziare le caratteristiche di una casa al fine di garantirne le migliori prestazioni dal punto di vista economico.

Il rilievo prevede la “fotografia” da parte dell’home stager della situazione di partenza. Lo studio è l’analisi delle possibilità di intervento e la stesura di uno o più progetti applicabili. L’opera è la produzione fisica della sessione di HS.

Una volta messa in scena la sessione, entra in gioco la produzione del materiale multimediale che serve a promuovere la casa sia che tu lo faccia in autonomia che con un ottimo agente immobiliare.

L’importanza di un ottimo set di fotografia immobiliare è enorme, le foto sono il primo media che le persone incontrano nel cercare casa. Sono lo strumento che ferma i potenziali acquirenti sulla tua, prima che arrivino all’annuncio di un’altra.

A proposito di annunci, fanno parte dell’ecosistema: la parola d’ordine è equilibrio tra aspetti informativi ed emozionali. Niente narrazioni alla Oscar Wilde, niente cose del tipo “appartamento con bagno e balcone”: serve buon senso, emozione ed obiettività.

E’ molto importante che il tutto diventi un palcoscenico e non una sceneggiata. La casa diventa un prodotto, come quelli che vedi nei migliori negozi e proprio allo stesso modo deve essere presentato nella sua spontanea natura.

Home staging su case vuote

Una casa vuota è asettica, spesso e volentieri troppo asettica per produrre quello scatto emozionale che produce la volontà di acquisto. Dare un’anima ad una casa, questa è la mission del caso.

Alcune delle attività classiche di home staging su case vuote sono:

• Pulizia – Imbiancatura
• Ripristini
• L’inserimento di simulazioni di arredi e complementi
• Cura di piccoli dettagli per suggerire attività di vita quotidiane

Vuota non deve significare trascurata. Primo step sicuramente una profonda pulizia degli ambienti con relativa imbiancatura. Sarà anche bene ripristinare quei piccoli danni provocati dal vivere quotidiano. Tra questi i più classici sono i fori e le impronte a muro dei quadri come pure piccoli danni agli intonaci.

Gli arredi possono essere presi a noleggio o, come spesso avviene, essere proposte versioni nei più disparati materiali con un effetto finale molto simile a quello “reale”.

Il concetto si applica perfettamente anche alle case nuove, appena costruite. La creazione di un layout definitivo aiuta i visitatori a percepire bene gli spazi e le opportunità di arredo che gli ambienti vuoti tendono a nascondere. Unito ad un ottimo book sui materiali, sulle pose e sugli aspetti tecnici e di prestazione energetica crea un ecosistema di marketing di sicura efficacia.

In merito alle case nuove apro una nota anche per gli addetti ai lavori. Come suggerisce il sito Ediltecnico, questo tipo di pratica può creare un’ottima sinergia tra imprese costruttrici e negozi di arredamento. Gli arredi a noleggio forniti da questi ultimi, infatti, possono poi essere acquistati dai clienti che spesso vogliono la vita facile.

Case abitate

Dovrei chiedere conferma ad un home stager ma per come la vedo io la situazione più difficile si ha nelle case abitate. Personalizzazioni, accumuli seriali di oggetti nel tempo, animali domestici e molti altri diventano parametri di disturbo.

Non a caso la prima attività in questi casi prende il nome di Decluttering, la depersonalizzazione. L’obiettivi è quello di togliere dalla casa tutti quegli oggetti non in armonia con il progetto. Operazione non proprio immediata se pensi che allo stesso tempo è fondamentale mantenere la quotidianità di chi la abita.

Non lo solo, diventa più complicato anche il mantenimento della sessione. Questo è uno dei motivi, non l’unico, per cui vedo l’HS sposarsi perfettamente con gli open house immobiliare, soprattutto quando si parla di case vissute quotidianamente. Il connubio ha anche un vantaggio, riduce il tempo di allestimento necessario (o almeno dovrebbe) e quindi il costo.

Case in ristrutturazione: Cos’è l’home staging virtuale

Hai comprato un immobile per ristrutturarlo e rivenderlo? Il tuo obiettivo è quello di monetizzare al meglio ed il più velocemente possibile l’intervento. Il problema è che se le persone faticano a percepire un immobile, ne fanno ancora di più a percepire un cantiere.

L’home staging virtuale consiste in una serie di attività di produzione di materiale il cui scopo è quello di mostrare come sarà l’immobile…prima che esista.

• Renderings di qualità
• Visite 3d sulla base del progetto con tanto di arredi
• E-Book descrittivo dei materiali e del loro uso

Anche in questo caso aggiungo la presentazione della relazione tecnica integrata, il documento che mostra ai potenziali compratori la qualità della casa dal lato urbanistico, catastale e di agibilità. Credimi, oggi è fondamentale per infondere sicurezza in persone che stanno investendo i risparmi di una vita.

L’home staging virtuale può essere di grande aiuto anche in case abitate, quando magari dobbiamo mostrare potenzialità per la cui messa in opera servano opere edili. E’ chiaro che difficilmente un proprietario accetterà di modificare a fondo la casa mentre ci vive, in questo modo il problema viene superato agevolmente. Dell’home staging virtuale ha parlato anche Alfio Bardolla, ecco il link: Home Staging: Cos’è e Come Funziona

Affitti & Affitti turistici

Già nel corso dell’articolo ti ho anticipato che il servizio è di grande utilità anche nel modo degli affitti ed una particolare menzione va a quello degli affitti turistici extralberghieri.

E’ un mercato che corre veloce sul web attraverso applicazioni quali possono essere AirB&B, Booking.com o similari. Sono portali con un enorme traffico ed una grande offerta di alloggi da parte di Hosts ed Aziende specializzate.

Esattamente come nelle vendite, un’ottima sessione accompagna dalla relativa produzione del materiale pubblicitario ti sarà di grande aiuto. I clienti scorrono veloci il web, il colpo d’occhio è ciò che li frena dallo scrolling forsennato. L’home staging è ciò che aiuta a fermare lo scroll sul tuo immobile e non su quello del tuo competitor.

Pensa questo: spesso si tratta di persone che vengono in vacanza o clienti di tipo business. Entrambi vogliono stare bene ed essere ospitati in una casa accogliente ed in ordine. Far vedere da subito qualità è sinonimo di risultato praticamente ottenuto. Dovrai aggiungere solo un buon servizio di accoglienza per costruire il tuo pubblico fedele nel tempo.

Ti ho parlato di affitti turistici e B&b ma se hai un Hotel, o una struttura ricettiva in generale, tutto quello che hai appena letto è perfettamente valido!

Stesso discorso se hai deciso di comprare una casa per affittarla, un buon servizio di valorizzazione ti permetterà di ridurre al massimo i periodi sfitti. In questo modo ottimizzi la redditività ed avrai più candidati tra cui scegliere.

Insomma, quando si parla di presentare bene l’immobile sul mercato, un servizio di qualità fa la differenza.

Quando non funziona

Ti premetto subito, come dice correttamente l’articolo di Cartabianca (Federica Ferrari), che l’HS non fa miracoli (per il momento). Per funzionare è necessario che tutto l’ecosistema sia omogeneo. Ecco una lista di aspetti su cui tu o la tua agenzia dovrete lavorare sodo per far quadrare la vendita.

• La casa non deve essere fuori prezzo
• Evita il fai da te, solo professionisti competenti, pena grossolani errori
• La pubblicità deve essere svolta in modo coordinato e qualitativamente elevato
• Le visite devono essere condotte nel modo corretto
• Non devono esserci problemi tecnici che possano bloccare la vendita

Puoi fare tutto quello che vuoi, ma se sbagli a valutare la casa non la vendi. Allestisci, prega, supplica…non serve, il mercato immobiliare è quello e con la crisi del 2012 è pure morto il famoso amatore.

Mai creare confusione, gli annunci di vendita devono essere ben studiati ed omogenei su tutti i siti per vendere casa, sui social network e sui media tradizionali. L’ultima cosa di cui ha bisogno una persona concentrata nell’acquisto è sentirsi spiazzata prima ancora di visitarla. E’ anche il motivo per cui ti sconsiglio di dare la casa a più agenzie, chi vede una casa in vendita da due agenzie già subisce il primo dubbio.

Non parliamo poi dei rapporti con i compratori (o conduttori), specialmente quando scegli di vendere casa da privato. Bisogna saperci fare, punto. Dopo 15 anni di lavoro serrato nel settore immobiliare ti do subito quattro consigli, non ignorarli.

• Sii gentile, non sai quanto serve.
• Aiuta le persone a capire
• Non raccontare stupidaggini, dimostra evidenze
• Viva quella sana umiltà, le persone stanno investendo i risparmi di una vita.

E’ finito, anche se molti operatori fan finta di nulla, quel tempo in cui l’immobiliare era terra di squali e prepotenza. Bisogna esseri seri, è il più grande strumento di valorizzazione immobiliare e quello che infonde più fiducia in chi vuole comprare casa.

Quanto costa un servizio di home staging?

Il costo del servizio di home staging solitamente è compreso tra l’1% ed il 2% del valore dell’immobile ma ovviamente molto dipende dal tipo di attività applicate. Cifre più alte esistono ma devono essere giustificate da servizi di qualità eccelsa.

In linea generale il costo è composto da:

• Onorario del professionista
• Durata dell’allestimento e quindi anche del noleggio arredi
• Tipologia di materiali ed opere installati o realizzati
• Realizzazione materiale multimediale

Ad esempio, se la casa è in pessime condizioni e serve un intervento molto invasivo ed integrale il costo può salire. Per contro, se si tratta solo di piccole accortezze magari si riesce a risparmiare qualcosa. Devi però tenere a mente che un buon intervento valorizza la vendita; quello che a prima vista può sembrarti un ulteriore costo per la vendita della casa, in realtà è un investimento.

Una variabile importante che incide sul prezzo è anche la durata dell’allestimento. Ovviamente mantenerlo ha un costo economico oltre che pratico.

Come giustamente ci fa notare il sito di edilnet.it, l‘home staging è anche in grado di far risparmiare. Se la tua casa è vuota, tu subisci un costo fisso finché non trovi un compratore o un inquilino. Riducendo i tempi per farlo, riduce l’esborso passivo per la gestione della casa, imprevisti inclusi.

Esempi Home Staging prima e dopo

Mi sono rivolto ad una home stager chiedendole di mostrarci alcuni esempi di home staging prima e dopo. Si chiama Lara Bruni e questi sono alcuni lavori che ci ha regalato per mostrare i vari casi di cui ti ho parlato sopra.

Esempi di home staging su casa vuota

Come ti dicevo sopra la missione dell’HS quando si tratta di una casa vuota è quello di darle un’anima. Riuscire a far vedere alle persone come potrebbe essere la loro vita in quel posto.

Visto che risultato? Pensa alla differenza di impatto già durante la selezione sui siti immobiliari! Se tu stessi cercando casa su quale faresti click prima?

Esempi di home staging casa arredata

Depersonalizzare, il decluttering di cui ti parlavo prima, è la prima fase quando si parla di case abitate. Il passaggio successivo in questo caso ha previsto la revisione leggera degli arredi, delle luci e qualche ritocco. Il risultato è eccellente e permette la realizzazione di materiale fotografico di sicuro impatto.

Qui sotto invece l’esempio di applicazione del metodo su un ingresso ampio ma che prima faceva proprio tutt’altro effetto!

Consigli

Credo nell’home staging e penso che sia una grande opportunità per aumentare il livello qualitativo nel mercato immobiliare. Ecco alcuni consigli:

• Prenditi tempo. Ci sono tanti professionisti ma come in tutte le professioni (compresa la mia) alcuni non valgono.
• Non farti prendere da promesse folgoranti. Nessuno fa miracoli.
• Evita gli eccessi, parola d’ordine pulizia e semplicità…piacciono a tutti
• Affida la valutazione economica ad un perito
• Lavora con il tuo professionista per non tradire le aspettative.

Forse ti sembreranno ovvietà ma credimi, sono errori che vedo fare spessissimo.

Sull’ultimo punto è importante approfondire. Potrebbe venirti in mente, per risparmiare o per comodità, di limitare l’allestimento al tempo necessario per le fotografie e la produzione del materiale. Nulla di più sbagliato. Le persone vedranno la pubblicità per poi ritrovarsi in un ambiente diverso durante la visita. Tu inizieresti volentieri una trattativa con un venditore che sin dall’inizio ha tradito la tua fiducia? Non credo.

Conclusioni

Non tutto quello che importiamo dagli USA o dagli altri Paesi è funzionale nel nostro tessuto sociale ed economico, l’home staging si. Il significato del termine, traducendo letteralmente, è “la messa in scena della casa”. Nato negli States si presta perfettamente per valorizzare il favoloso patrimonio immobiliare della nostra amata Italia. La figura professionale dedicata è l’home stager, non confonderlo con l’interior designer. Quest”ultimo infatti opera per adeguare un immobile alle esigenze del committente, l’Hs a quelle del pubblico di riferimento.

Questo l’obiettivo, decodificare la casa per esaltarne i punti di forza e renderla maggiormente “leggibile” da compratori ed potenziali conduttori. Si presta, infatti, sia per le vendite che per gli affitti ed anche per tutti quegli immobili di tipo turistico alberghiero o extralberghiero.