Due diligence immobiliare

due diligence immobiliare
Oggi vi parlo di uno degli argomenti che più mi stanno a cuore da diversi anni e su cui ho tenuto diverse sessioni come relatore e scritto parecchi testi. Il concetto di diligenza immobiliare raccontato senza grandi tecnicismi per poterlo sfruttare nel mercato di tutti i giorni

Due diligence immobiliare è il nome tecnico dell’argomento che trattiamo e rappresenta uno dei punti cardine del mio modo di pensare l’immobiliare ed il mio lavoro. Da applicare in ogni momento, sia che si voglia vendere casa che grandi immobili industriali essa è la chiave per valorizzare ed evitare errori.

Essa rappresenta, come vedremo nell’articolo, il meglio che possiamo fare per preparare un immobile alla vendita o per pianificarne la gestione nel migliore dei modi senza dimenticare che essa è un punto molto importante della valutazione immobiliare moderna.

Entriamo per gradi nel vivo del nostro percorso e nella seconda parte dell’articolo vediamo insieme un esempio di due diligence immobiliare per la vendita.

Cosa significa due diligence immobiliare

Nella prassi e’ il documento descrittivo delle caratteristiche qualitative e tecniche di un immobile, creato attraverso una serie di audit, ovvero verifiche, su vari aspetti tecnici ed amministrativi.

Concetto certamente non nuovo quello della dovuta diligenza ma che solo negli ultimi anni sta entrando a far parte del mercato immobiliare di tutti i giorni.

Io amo estenderne il significato da semplice relazione a vero e proprio modo di intendere l’immobiliare secondo un principio di diligenza e buon senso che vale per tutti gli immobili dal piccolo appartamento al grande compendio.

Gli aspetti presi in considerazione sono di tipo edile, amministrativo, economico e legale che analizzeremo in questo articolo e questo può spaventare poiché, soprattutto nel mercato ordinario, gli accertamenti preventivi sono spesso visti come somme a perdere e seccature.

Non è così, la due diligence immobiliare con tutti i suoi audit rappresenta il miglior investimento possibile per i vostri immobili poiché serve a farli rendere quanto più possibile evitando, inoltre, perdite di denaro dovute a gestione o transazioni con errori.

Come si redige una due diligence immobiliare

Come anticipato il processo è formato da vari audit, ovvero controlli, svolti da personale abilitato nelle varie discipline. Suddividiamoli nelle tre categorie principali.

  • Due diligence tecnica: impianti, opere murarie, prestazioni energetiche
  • Legale: trascrizioni, pesi, ipoteche, mutui esistenti, condominio, gestione
  • Amministrativa: conformità urbanistica, catastale, agibilità, vincoli

Come potete notare fin da subito l’insieme copre veramente tutti gli aspetti legati all’immobile ed alla sua regolarità e questo mi porta a sottolineare un punto già sopra accennato.

Abbiamo parlato di due diligence immobiliare all’interno di un processo di vendita ma essa è anche un grande strumento per la corretta gestione del vostro patrimonio immobiliare nel breve e lungo periodo. Perché? Permette di pianificare interventi necessari e relativi costi nel tempo.

A sua volta ogni audit ha un suo percorso di realizzazione in 3 fasi che possiamo riassumere così:

  • Checklist documentale: analisi di tutti i documenti necessari per l’audit
  • Controllo di coerenza con le normative in corso
  • Redazione della relazione parziale

L’unione delle relazioni parziali costituisce la relazione finale di due diligence immobiliare, ora vediamo le varie fasi nel dettaglio.

Checklist documentale di due diligence immobiliare

Come appena detto e’ la fase di reperimento e riordino di tutte la documentazione esistente inerente ogni specifico audit.

Facendo un esempio,durante una due diligence impiantistica la checklist prevederà di trovare tutta la documentazione esistente circa la realizzazione e lo stato degli impianti tecnologici dell’unità, le certificazioni, i documenti inerenti la manutenzione nel tempo.

Perché si chiama checklist documentale? Il metodo migliore per svolgerla è quello di elencare preventivamente le voci su un foglio di lavoro e man mano segnare con una crocetta quanto reperito e quanto assente.

Se alla fine della raccolta si noterà l’assenza di documenti essi andranno, ovviamente, prodotti. Sempre che ve ne sia la possibilità.

Sembra una banalità? Non lo è e questo si nota anche nel mercato immobiliari di tutti i giorni. Pensate, infatti, che ancora oggi buona parte dei venditori raccolgono i documenti per vendere casa solo dopo aver ricevuto una proposta di acquisto.

Questo con danni enormi sulla corretta conclusione della vendita specialmente per incongruità o mancanze inaspettate poiché le proposte stesse, secondo questa prassi scoordinata,vengono compilate senza avere la certezza dei dati inseriti.

I compratori vengono quindi mal informati delle circostanze relative all’immobile e da li nascono tutti quei contenziosi legali di cui spesso sentiamo parlare.

Possiamo quindi dare un’altra definizione di due diligence immobiliare dicendo che essa è il miglior metodo informativo delle circostanze relative ad un immobile.

Come si fa una due diligence immobiliare

Dopo aver raccolto tutta la documentazione necessaria per i vari audit, ne va analizzata la regolarità e la validità rispetto a quanto effettivamente esistente.

Ovvero, la seconda fase produce un confronto incrociato tra il contenuto dei documenti, lo stato fisico dell’immobile e le normative riguardanti ogni audit specifico.

E’ sbagliato pensare che dall’analisi corretta emergano solo criticità, è possibile anche il contrario e questo deve essere il motore per lavorare nel modo più approfondito possibile.

Uno dei casi più banali ma allo stesso tempo lampanti e frequenti di questo concetto riguarda, ad esempio, il rilevare delle capacità edificatorie residue sul lotto dell’immobile.

Relazione di due diligence immobiliare

Questo è il grande punto che rende la due diligence immobiliare fondamentale poiché garantisce ed assevera ogni circostanza relativa all’immobile.

A sua volta la garanzia permette di accelerare i tempi di vendita ed aumentare la sicurezza della cessione, metodo primo ed assoluto di valorizzazione immobiliare in un mercato competitivo e complesso come quello odierno.

Verba volant, scripta maneant. La differenza tra i classici superficiali controlli ordinari e questo tipo di approccio si manifesta proprio nella forma espressiva certificata ed asseverata

Passiamo ora alla descrizione del processo rapportato ad una circostanza usuale e quotidiana come la vendita di un’abitazione, specificando che il tutto è assolutamente riportabile ad ogni tipo di immobile, ovviamente scegliendo di volta in volta gli audit più appropriati.

Esempio di due diligence immobiliare

Nella vendita di un’abitazione è sempre bene partire dalla due diligence legale poiché con essa andremo a definire il rapporto tra l’immobile ed il diritto.

La checklist di due diligence legale menzionerà

  • Provenienza del bene (tipologia e continuità delle trascrizioni)
  • Diritti di terzi (scritture private, servitù, contratti di locazione in essere)
  • Ipoteche (da mutuo o altre)
  • Convenzioni (aree edilizia convenzionata)
  • Vincoli di commerciabilità
  • Situazione condominiale (gestione, previsioni, adempimenti)
  • Regime di condivisione dei beni
  • Titolari effettivi

Nel mercato immobiliare di tutti i giorni questo tipo di due diligence permetterà, ad esempio, la chiarificazione precisa di circostanze relative alle trascrizioni nel vendere casa con mutuo in corso oppure o quelle successorie nella vendita di immobile ereditato.

Nel primo caso ci darà indicazione del residuo mutuo, delle necessità per la cancellazione dell’ipoteca volontaria, dei costi, delle logistiche fisiche e temporali.

Nella cessione di immobili pervenuti per successione essa verificherà la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, il corretto svolgimenti dell’iter successorio e la relativa titolarità degli eredi.

Due diligence amministrativa

Durante l’ultimo decennio è cresciuta in maniera esponenziale l’attenzione verso gli aspetti urbanistici e catastali degli immobili anche in considerazione della grande mole di difformità ereditate da un passato carente di controlli.

  • Urbanistica e catasto
  • Agibilità
  • Destinazione d’uso
  • Vincoli urbanistici o paesaggistici
  • Prevenzione incendi
  • Destinazione urbanistica aree
  • Prestazione energetica

Caso recente è quello della relazione tecnica integrata richiesta, seppur non a titolo obbligatorio, in diverse Regioni Italiane come accertamento di conformità e corrispondenza urbanistica e catastale. Essa è a tutti gli effetti un audit di due diligence immobiliare.

Questi audit ci daranno le giuste linee guida per la gestione della vendita immobile con difformità urbanistiche o per la gestione di sanatoria in corso di vendita immobile, aspetti importantissimi per evitare il rischio di inadempienze contrattuali.

Negli audit amministrativi impossibile non menzionare anche la capacità dell’immobile a svolgere la funzione sociale ed economica per cui è stato costruito, sancita dal contenuto del certificato di agibilità. Doveroso ricordare in questo caso l’importanza della chiarificazione preventiva poiché se da un lato è vero che è possibile vendere casa senza agibilità dall’altro è necessario che la circostanza sia nota al compratore e che se ne tenga conto in sede di determinazione del prezzo.

La stessa prestazione energetica dei fabbricati è un punto importante di due diligence immobiliare in quanto fattore sempre più incisivo e valorizzante nelle transazioni.

Due diligence tecnica

La due diligence tecnica solitamente viene condotta durante lo svolgimenti dell’amministrativa. Le sue risultanze daranno anche le indicazioni circa costi ed attività da produrre per sistemare carenze di quest’ultima nominata.

  • Impianti tecnologici e loro tipologia
  • Stato manutentivo generale
  • Materiali utilizzati e loro criticità (es. presenza Eternit)
  • Eventuali problematiche di statica dell’edificio
  • Presenza pozzo artesiano o altri impianti specifici

Mille sono le concatenazioni tra le varie fasi di due diligence immobiliare e questo è un aspetto che deve far riflettere. Nessuno dei parametri relativi all’immobile è fine a stesso considerando che una mancanza inficia sui requisiti generali in modo poliedrico.

Vizi occulti, come difendersi con la due diligence immobiliare

Durante il rogito di vendita di un immobile il venditore solitamente sottoscrive una formula di rito sui vizi occulti, ovvero quei vizi dell’immobile non conosciuti e non visibili ad occhio nudo.

Una corretta due diligence immobiliare limita moltissimo la possibilità di scontrarsi con vizi occulti la cui gestione spesso e volentieri può creare contenziosi legali anche post vendita.

Ennesimo motivo per definire la dovuta diligenza come ottimo metodo di valorizzazione del proprio patrimonio nel tempo.

Audit fiscale

La parte di due diligence immobiliae fiscale è una di quelle in assoluto più trascurate nel mercato di tutti i giorni nonostante sia assolutamente importante per la quantificazione economica transazioni e gestione.

L’analisi delle imposte dovute,del carico annuale sulla redditività e di mille altri parametri sono fattori di prima importanza.

Ricordiamo, per fare un esempio di tutti i giorni, il caso in cui ci troviamo a vendere prima casa prima dei 5 anni. Attraverso una buona due diligence fiscale potremo quantificare eventuali crediti di imposta e tassazione sulla plusvalenza se esistente.

L’importanza lato acquirenti

Ho menzionato più volte in questo articolo come la due diligence sia un ottimo metodo di valorizzazione.

Pensiamo per esempio a chi sta provvedendo ad un acquisto prima casa, non pensate di come possa essere rassicurato dalla presentazione di una due diligence immobiliare completa a fugare ogni dubbio sull’acquisto?

Essa risponde in una volta sola ad ogni domanda sui controlli per comprare casa ed è utilissima anche per gli Istituti di credito che dovranno erogare il mutuo.

Costo della due diligence immobiliare

Prima di tutto ribadisco un concetto già più volte espresso nell’articolo

La due diligence immobiliare non è un costo ma un investimento, il migliore.

Ovviamente nel computo dei costi per vendere casa indice nelle fasi preparative ma essa viene ampiamente recuperata in sede di vendita.

Se proprio vogliamo dirla tutta, è un assurdo che ancora oggi ci siano privati e professionisti che commercializzano immobili senza questo tipo di attività a corredo di sicurezza e serenità.

Le stesse agenzie immobiliari potrebbero, attraverso tecnici convenzionati, offrire un buon servizio di due diligence immobiliare da includere nelle provvigioni o comunque a costi calmierati.

Volendo parlare a tutti i costi di cifre, riferendo a Bologna ed alla mia esperienza diretta, i costi di due diligence immobiliare partono mediamente da 800-900 euro per piccoli appartamenti.

Una persona, altro esempio, che vuole vendere casa privatamente potrebbe sfruttare questo tipo di servizio e poi provvedere alla commercializzazione in autonomia se non vuole avvalersi di un mediatore.

Conclusioni

La due diligence immobiliare è uno dei temi che da sempre mi stanno più a cuore e su cui ho avuto il piacere di partecipare in veste di relatore a corsi in diversi città. Ho anche registrato webinar e nel 2019 sono stato contributor per la business unit di WorldBank nel report finanziato dalla Commissione Europea “Doing Business in the Europen Union”.

Se avete domande potete utilizzare il modulo commenti qui sotto, mentre se volete un preventivo dei costi od ulteriori informazioni potete richiedermi una consulenza immobiliare. Come sempre vi ringrazio del tempo dedicato alla lettura, a presto.

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Fabio Zerbinati

Agente immobiliare e Perito. Scrivo questo blog con amore e passione per il mio lavoro.

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