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Due diligence immobiliare, cosa controllare prima di vendere.

due diligence immobiliare
La verifica della conformità urbanistica e catastale di un immobile è di primaria importanza per prevenire problemi durante la vendita e per una corretta gestione dell'immobile. Parliamo di due diligence e di come valorizzare il nostro patrimonio immobiliare.

Indice

Cos’è la due diligence immobiliare? E’ il documento descrittivo delle caratteristiche qualitative e tecniche di un immobile, creato attraverso una serie di audit, ovvero verifiche, su vari aspetti che vedremo insieme oggi.

Concetto certamente non nuovo quello della dovuta diligenza ma che solo negli ultimi anni sta entrando a far parte del mercato immobiliare di tutti i giorni. Io ne estendo da sempre il significato non solo alla sua forma fisica di documento ma ad un quid che va oltre. Un gesto di amore e rispetto verso gli sforzi fatti in passato per diventare proprietari di quell’immobile.

Gli aspetti presi in considerazione sono di tipo edile, amministrativo, economico e legale che analizzeremo in questo articolo. Si comprende subito, quindi, che le attività di preparazione alla vendita immobiliare sono numerose e tutte fondamentali quanto ancora troppo spesso sottovalutate.

RISORSA IMPORTANTE: Per avere la corretta visione del processo di vendita vi consiglio di leggere subito il mio testo sul vendere casa . Condensa 15 anni di lavoro come mediatore a Bologna.

E’ subito da specificare che gli accertamenti preventivi alla vendita non possono essere svolti in autonomia da un privato. Serviranno tecnici e personale specializzato ma il tutto può essere fatto con somme contenute e che non vanno mai viste come costi a perdere. Esse infatti evitano sperperi di denaro di ben altra entità e valorizzano la vendita agli occhi di un mercato oggi sempre più esigente.

Come si redige una due diligence immobiliare

Il processo è formato da vari audit, ovvero controlli, svolti da personale abilitato nelle varie discipline. Suddividiamoli in tre categorie:

  • Due diligence tecnica: impianti, opere murarie, prestazioni energetiche
  • Legale: trascrizioni, pesi, ipoteche, mutui esistenti, condominio, gestione
  • Amministrativa: conformità urbanistica, catastale, agibilità, vincoli

Come potete notare fin da subito l’insieme copre veramente tutti gli aspetti legati all’immobile ed alla sua regolarità con una grande osservazione da fare.

Abbiamo parlato di due diligence all’interno di un processo di vendita ma essa è anche un grande strumento per la corretta gestione del vostro patrimonio immobiliare nel breve e lungo periodo. Perché? Permette di pianificare interventi necessari e relativi costi nel tempo.

I vari tipi di audit avranno tutti lo stesso iter di svolgimenti a sua volta costituito da tre fasi.

Checklist documentale

E’ la fase di reperimento e riordino di tutte la documentazione esistente inerente ogni specifico audit. Facciamo un esempio.

Durante l’audit sugli impianti la checklist prevederà di trovare tutta la documentazione esistente circa la realizzazione degli stessi, le certificazioni, i documenti inerenti la manutenzione nel tempo.

Perché si chiama checklist documentale? Il metodo migliore per svolgerla è quello di elencare preventivamente le voci su un foglio di lavoro e man mano segnare con una crocetta quanto reperito e quanto assente.

Se alla fine della raccolta si noterà l’assenza di documenti essi andranno, ovviamente, prodotti. Sempre che ve ne sia la possibilità.

Sembra una banalità? Non lo è, pensate che ancora oggi buona parte dei venditori raccolgono la documentazione necessaria solo dopo aver ricevuto le proposte di acquisto. Questo con danni enormi sulla corretta conclusione della vendita specialmente per incongruità o mancanze inaspettate.

Verifica e controllo

Non basta raccogliere la documentazione, ne va anche analizzata la regolarità e la validità rispetto a quanto effettivamente esistente. Parliamo sempre con esempi per essere più chiari su questa fase di due diligence immobiliare.

Troviamo la certificazione dell’impianti elettrico risalente al 1990 ma nel 2010 lo abbiamo rifatto. Quella certificazione non serve a nulla poiché redatta su un impianto poi modificato o non più esistente.

Se un documento manca va prodotto, se un documento non è regolare va regolarizzato oppure il futuro compratore dovrà essere formalmente edotto della circostanza. Non solo, della medesima condizione si dovrà tenere conto in sede di determinazione del prezzo di vendita.

Stesura della due diligence, il report

Verba volant, scripta maneant. La differenza tra i classici superficiali controlli del mercato ordinario e questo tipo di approccio si manifesta proprio nella forma espressiva.

Una due diligence culmina con la stesura del relativo report sottoscritto dal redattore.

Nella due diligence immobiliare uno degli audit riguarda la conformità urbanistica ed il report di chiusura prende il nome di relazione tecnica.

Analizziamo ora l’interno sistema di controllo del vostro immobile. Mi riferirò nel testo alle abitazioni ma il tutto è assolutamente riportabile ad ogni tipo di immobile, ovviamente scegliendo di volta in volta gli audit più appropriati.

Due diligence legale per vendita casa

Nella vendita di un’abitazione è sempre bene partire dalla due diligence legale. Questo poiché nel audit previsti troviamo quelli inerenti:

  • Provenienza del bene (tipologia e continuità delle trascrizioni)
  • Diritti di terzi (scritture private, servitù, contratti di locazione in essere)
  • Ipoteche (da mutuo o altre)
  • Convenzioni (aree edilizia convenzionata)
  • Vincoli di commerciabilità
  • Situazione condominiale (gestione, previsioni, adempimenti)
  • Regime di condivisione dei beni
  • Titolari effettivi

Integrando i dati derivati dalla parte legale sarà possibile ottenere quanto necessario per la fase amministrativa e per svolgere quest’ultima in modo più preciso.

Due diligence amministrativa

In materia di compravendita immobiliare la parte amministrativa è composta in primis dagli aspetti urbanistici e catastali. Questi ultimi legati a doppio filo con la fiscalità della transazione. Gli audit da fare:

  • Urbanistica e catasto
  • Agibilità
  • Destinazione d’uso
  • Vincoli urbanistici o paesaggistici
  • Prevenzione incendi
  • Destinazione urbanistica aree
  • Prestazione energetica

Per completezza, in vero quasi mai adempiuta, sarà bene produrre gli audit anche per le parti comuni del fabbricato ove l’unità in corso di vendita sia posta in condominio.

Audit tecnici

La due diligence tecnica solitamente viene condotta durante lo svolgimenti dell’amministrativa. Le sue risultanze daranno anche le indicazioni circa costi ed attività da produrre per sistemare carenze di quest’ultima nominata.

  • Impianti tecnologici e loro tipologia
  • Stato manutentivo generale
  • Materiali utilizzati e loro criticità (es. presenza Eternit)
  • Eventuali problematiche di statica dell’edificio
  • Presenza pozzi o falde

Esempio. Se dalla parte amministrativa si evince la mancanza di agibilità la parte tecnica ci verrà in auto. Questo poiché per ottenere il nuovo certificato è necessaria la conformità degli impianti tecnologici che avremmo già reperito e verificato.

Mille sono le concatenazioni tra le varie fasi di due diligence immobiliare.

Vizi occulti e come difendersi

Durante il rogito di vendita di un immobile il venditore solitamente sottoscrive una formula di rito sui vizi occulti, ovvero quei vizi dell’immobile non conosciuti e non visibili ad occhio nudo.

Una corretta due diligence limita moltissimo la possibilità di scontrarsi con vizi occulti la cui gestione spesso e volentieri può creare contenziosi legali anche post vendita.

Altro motivo per definire la dovuta diligenza come ottimo metodo di valorizzazione del proprio patrimonio nel tempo.

Conclusioni

La due diligence immobiliare è uno dei temi che da sempre mi stanno più a cuore e su cui ho avuto il piacere di partecipare in veste di relatore a corsi in diversi città. Ho anche registrato webinar e nel 2020 sono stato contributor per la business unit di WorldBank nel report finanziato dalla Commissione Europea.

Se avete bisogno di ulteriori informazioni potete usare il box commenti qui sotto o se siete nell’area di Bologna potete chiamarmi al 327.1443613.

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli. A presto.

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel vendere i propri immobili.Vivi nella mia città e stai pensando di vendere?
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Mi chiamo Fabio Zerbinati, sono un perito ed agente immobiliare. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel valutare vendere i propri immobili. Se vivi nella mia città chiamami subito al 327.1443613 per una prima consulenza

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