Documenti per vendere casa: la lista completa 2024

La lista dei documenti per vendere casa:

  • Copia del contratto preliminare o della proposta di acquisto accettata
  • Carta di identità
  • Tessera sanitaria
  • Certificato di residenza
  • Visura catastale
  • Relazione tecnica
  • Visura ipotecaria
  • Atto di provenienza
  • Attestato di prestazione energetica
  • Certificazioni impianti se a norma
  • Documenti del condominio
  • Convenzioni
  • Mandato all’agenzia

Quella appena letta è la lista generale a cui vanno aggiunti quelli specifici caso per caso. In questa guida ti parlerò anche di:

  • I documenti per vendere una casa ereditata
  • Quelli per vendere un appartamento in condominio
  • Cosa serve per vendere una casa affittata
  • La documentazione per una casa vecchia
  • Il caso delle case da ristrutturare
  • Riassunto sui costi
  • Le domande frequenti

Passo dopo passo ti spiegherò come richiederli, perché servono ed il costo. Vanno tutti consegnati al Notaio e molti, in anticipo, all’acquirente poiché necessari alla sua richiesta di mutuo.

Il primo ed assoluto consiglio che ti lascio: prima di mettere in vendita la casa assicurati di avere tutto quello che ti elenco qui. Fai controllare tutto dal tuo agente immobiliare e la parte tecnica dal tuo Geometra o Architetto di fiducia. La carenza di controlli nel passato ha causato l’accumulo di moltissime problematiche latenti che oggi, grazie alla cresciuta attenzione, verranno sicuramente a galla.

Il secondo consiglio mi riguarda direttamente. Diffida di un agente immobiliare che non si assicura di tutto questo prima di mettere in vendita la tua casa. Non sta facendo i tuoi interessi ma solo i suoi.

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Partiamo con la descrizione di tutti i documenti necessari in ogni compravendita per poi affrontare, nei capitoli successivi, quelli per i casi specifici.

I documenti per vendere casa

Copia del preliminare o della proposta accettata

Il primo è il classico documento contrattuale che fissa gli accordi in una compravendita tra privati, quindi senza agenzia immobiliare. La proposta di acquisto viene utilizzata da queste ultime ed ha indicativamente lo stesso significato. Entrambi i documenti descrivono gli accordi intercorsi tra le parti che dovranno essere rispettati e riprodotti nel rogito.

Non stipulare mai un contratto preliminare tra privati o una proposta senza il supporto del tuo Notaio o del tuo agente di fiducia e senza prima aver letto attentamente questa guida. Con la firma nascono i reciproci obblighi e devi essere sicuro di essere in regola con tutto.

La proposta di acquisto immobiliare, una volta accettata dal venditore, ha più o meno lo stesso valore quindi vale esattamente la stessa raccomandazione.

Le agenzie forniscono la consulenza per la proposta di acquisto includendola nel costo della provvigione. Per quello che riguarda il contratto preliminare, molto spesso i Notaio lo forniscono gratuitamente se lo studio sarà lo stesso a stipulare il futuro rogito.

Documenti anagrafici del proprietario

Sono i documenti del proprietario o dei comproprietari ed oltre ad identificarli nell’atto di rogito alcuni hanno il ruolo di definizione degli aspetti fiscali e di diritto della compravendita

Carta di identità e tessera sanitaria

Non hanno bisogno di grandi presentazioni. Devono essere in corso di validità, leggibili e non compromessi.

Certificato di residenza

Il certificato di residenza è il più classico e specifico tra i documenti per la vendita della prima casa prima dei 5 anni. Serve per certificare che hai avuto la residenza nell’immobile per la maggior parte di tempo di proprietà. Quando ciò si verifica potrai procedere alla vendita stessa senza pagare l’imposta sulla plusvalenza immobiliare eventualmente generata dalla vendita, anche senza riacquisto entro l’anno successivo al rogito. Puoi richiederlo gratuitamente tramite il tuo SPID.

Certificato di stato libero

Serve per certificare quali siano gli eventuali diritti di comunione o non comunione dei bene durante la compravendita. Come quello di residenza può essere richiesto gratuitamente tramite SPID.

Documenti catastali ed urbanistici dell’immobile

Sono i documenti dell’immobile che servono a certificare la regolarità urbanistica e la conformità catastale dello stesso. Non mettere in vendita la casa se non ti sei prima assicurato che essa sia perfetta sotto questi aspetti. Garantire la regolarità di un immobile ti mette al riparo da una marea di problemi e rappresenta in assoluto il primo tra gli obblighi di chi vende una casa.

Documentazione catastale

I documenti catastali possono essere richiesti gratuitamente dal proprietario in Catasto.

La visura catastale contiene tutti i dati dell’immobile e della proprietà, con valore sussidiario rispetto alle trascrizioni nei registri immobiliari. Può essere di due tipi, ordinaria e storica. La prima elenca i dati dell’immobile ad oggi, la seconda riporta tutta la cronistoria catastale nel tempo.

La planimetria catastale è la rappresentazione della casa depositata presso il catasto ed è obbligatoria per la vendita. Non basta averla, deve essere conforme allo stato di fatto dell’immobile. Qualora tu abbia una planimetria catastale non conforme dovrai provvedere con il tuo Geometra o Architetto a regolarizzare la posizione.

Altri due documenti catastali importanti sono l’estratto di mappa che colloca l’immobile nel tessuto urbano e l’elaborato planimetrico che lo identifica spazialmente all’interno del complesso immobiliare

Precedenti edilizi

Per ottenere i documenti urbanistici è necessario svolgere un accesso agli atti presso il tuo Comune. In questo caso il costo varia da Comune a Comune e ti consiglio di farlo fare dal tuo Geometra, aggiungendo quindi il suo onorario. I precedenti edilizi sono tutti quei titoli abilitativi rilasciati sull’immobile sin dalla costruzione quali: permesso di costruire, varianti, condono, pratiche edilizie (come cila e scia)ed il certificato di agibilità di cui ti parlo adesso.

Solo in rarissimi casi di minore entità è possibile la vendita di una casa con abuso edilizio e capita spesso di ritrovarsi difformità acquisite dal passato a causa dell’assenza di controlli. Prima lo scopri, meglio è.

Certificato di agibilità / abitabilità

Il certificato di agibilità sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione civile e sociale. Viene rilasciato dal Comune in base a precisi requisiti di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.

Nelle compravendita tra persone fisiche il venditore non ha obbligo di consegnarlo al compratore, cosa invece obbligatoria per il costruttore che vende una casa nuova.

Attenzione, però. Il non obbligo di consegna non significa liberi tutti. E’ legalmente possibile vendere una casa senza agibilità solo se il compratore ne è stato formalmente edotto sin dall’inizio della trattativa e ne ha tenuto conto in sede di determinazione del prezzo offerto. E’ dunque necessario assicurarsi che sia stata rilasciata.

In Emilia Romagna ed il particolare a Bologna (alcune altre Regioni hanno recepito), tutti questi aspetti tecnici vengono condensati nella relazione tecnica integrata. Essa è una certificazione redatta da un tecnico abilitato circa la conformità catastale e l’assenza di abusi edilizi. Trovi la spiegazione nel mio articolo sulla relazione tecnica integrata.

Documenti legali ed amministrativi

Sono tutti i documenti inerenti le trascrizioni nei registri immobiliari, la provenienza dell’immobile in corso di vendita ed eventuali diritti di terzi.

Trascrizioni

Le trascrizioni sono i documenti trascritti nei registri immobiliari dello Stato. La visura ipotecaria rileva le trascrizioni e le ipoteche che dovrai cancellare per vendere. Caso classico quello della vendita di una casa con mutuo in corso, che prevede la cancellazione dell’ipoteca volontaria al fine della stipula del rogito. Può essere svolta online a costi molto contenuti inserendo i dati reperiti in visura catastali quale foglio, mappale e subalterno. In alternativa può essere richiesta per codice fiscale del proprietario.

Provenienza

L’atto di provenienza è’ il titolo con cui sei diventato proprietario della casa che vendi. Esso può essere un rogito, una donazione, una successione, un’assegnazione o un decreto di trasferimento del Giudice. Sono tutti atti pubblici tranne il Decreto, chiunque può richiederli su qualsiasi immobile.

La copia di un rogito, di una donazione o di un’assegnazione può essere richiesta gratuitamente al Notaio che l’ha stipulata. Se egli non è più in attività dovrai recarti presso il distretto Notarile della tua città con i numeri di repertorio dell’atto da richiedere. Il costo di tale copia solitamente è compreso tra 50 e 100 euro. Un decreto di trasferimento, invece, può essere richiesto solo in tribunale e solo dagli aventi causa. Ne parlo meglio in un mio testo generale e completo sull’atto di provenienza.

Diritti di terzi

Su un immobile possono gravare diritti di terze persone di varia natura. Tra i più classici troviamo le servitù attive e passive e le convenzioni.

Le servitù legalmente costituite sono rilevabili dagli atti di provenienza, motivo per cui è sempre bene andare a ritroso il più possibile e non fermarsi all’ultimo

Le convenzioni possono essere di varia natura, le più comuni sono quelle a favore del Comune dove è ubicato l’immobile. Caso classico le aree dette “Peep” dove il terreno su cui è costruito l’immobile resta di proprietà dello Stato fino all’avvenuto riscatto. Proprio circa questo ultimo dovrai fornire la documentazione di buon esisto e di avvenuto pagamento di tutti gli oneri.

Certificazioni impianti ed energetica

L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio per Legge e dovresti inserire i relativi dati anche nell’annuncio di vendita. Serve a certificare la classe energetica dell’unità e non è da confondere con le certificazioni degli impianti tecnologici.

Le certificazioni degli impianti non sono documenti per vendere casa obbligatori per Legge. Puoi vendere una casa anche se esse non esistono e gli impianti non sono a norma ma deve essere specificata la situazione nel contratto preliminare e/o nella proposta di acquisto. Le classiche sono la certificazione dell’impianto elettrico, dell’impianto idrico-gas-sanitario e quella radiotelevisiva. Tra le certificazioni meno comuni ricorda quella relativa all’eventuale pozzo artesiano, talvolta presente nei nostri giardini.

Il mandato all’agenzia

Il mandato è il contratto con cui incarichi l’eventuale agenzia immobiliare a reperire un acquirente per il tuo immobile. Da un lato non è esattamente un documento necessario per la vendita ma merita menzione poiché con esso vengono formalizzati parametri della vendita stessa ed i doveri del mediatore.

In questa sede mi fermo qui, se vuoi approfondire leggi la guida sul mandato all’agenzia immobiliare.

Documenti per vendere una casa ereditata

Se la casa che vuoi vendere ti è pervenuta per eredità, successione o testamento che sia, dovrai fornire tutti i documenti relativi al passaggio giuridico. I documenti per vendere una casa ereditata sono:

  • Atto di provenienza del De Cujus (la persone deceduta)
  • Certificato di morte
  • Documenti d’identità di tutti gli eredi
  • Dichiarazione di successione
  • Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità
  • Voltura catastale
  • Documenti dell’immobile (planimetria, visure, licenze, agibilità)

Atto di provenienza del defunto

E’ il contratto con cui la persona deceduta diventò proprietaria della casa. Può essere un rogito, una donazione, un’assegnazione oppure a sua volta una successione.

Se non lo hai dovrai fare una visura ipotecaria e con quella rivolgerti al Notaio che lo stipulò se egli è ancora in attività. In caso contrario le copie possono essere richieste al Distretto Notarile della tua città.

Per i titoli derivati da assegnazione in asta l’unica strada è richiedere copia al Tribunale.

Certificato di morte

Serve al Notaio come complemento alla dichiarazione di successione per certificare la cronistoria degli eventi. Puoi richiederlo gratuitamente presso gli uffici dell’anagrafe cittadina.

Dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione è un documento obbligatorio per la vendita di una casa ereditata. L’erede, o gli eredi, devono presentarla entro un anno dall’inizio del processo successorio che inizia con la morte del De Cujus.

Dal 2014 puoi presentare la dichiarazione di successione solo per via telematica e quindi per mezzo del tuo del tuo Notaio, Caf o Commercialista. Il tutto ha un costo compreso tra 500€ e 1000€.

Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità

Quando una casa perviene per successione è necessario trascrivere l’effettiva accettazione nei registri immobiliari attraverso un documento che, appunto, prende il nome di trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

E’ una trascrizione obbligatoria per la tutela dell’acquirente contro eventuali rivalse di terzi. La trascrizione, infatti, è il sistema di pubblicità immobiliare dello Stato. Chi trascrive per primo il proprio diritto lo consolida oltre ogni ragionevole dubbio. Si può fare davanti al Notaio durante l’atto di vendita ad un costo di circa 500 euro per ogni successione implicata nella vendita.

Voltura catastale

La voltura catastale è il primo atto volontario valido per dimostrare che si è tacitamente accettata l’eredità, valore questo non concesso alla mera dichiarazione di successione. Essa non avviene in automatico, puoi farla in autonomia recandoti in Catasto oppure chiedere al professionista che hai incaricato di provvedere.

Vuoi una visione più completa? Visita subito la mia guida generale per vendere un immobile ereditato.

Documenti per vendere un appartamento

Quando la casa è all’interno di un condominio, come nel caso di un appartamento o di una villetta a schiera, dovrai fornire anche tutti i documenti relativi al complesso.

  • Ultimo verbale di assemblea con delibere
  • Consuntivo e preventivo spese di condominio
  • Riparto spese condominiali
  • Bilancio del condominio
  • Certificazione di avvenuto saldo delle spettanze

Richiedi al tuo amministratore l’ultimo verbale di assemblea, consuntivo e preventivo, il riparto spese ed il bilancio. A pochi giorni dalla vendita richiedi all’amministratore un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a tuo carico da presentare al Notaio.

Per Legge, tutte le spese di condominio ordinarie maturate fino alla data del rogito sono a tuo carico. Per quanto riguarda quelle straordinarie sono a tuo carico tutte quelle deliberate prima del rogito anche se le opere vengono eseguite successivamente alla stipula.

Potrebbe anche essere necessaria la certificazione della caldaia condominiale che va sempre richiesta all’Amministratore.

Per essere sicuro di non incorrere in problemi futuri assicurati che sia presente l’agibilità delle parti comuni.

Tutti i documenti per vendere un appartamento o case in un condominio sono forniti gratis dall’Amministratore. Ovviamente, quelli inesistenti dovranno essere prodotti a fronte di una delibera dell’Assemblea e con un costo variabile caso per caso.

Documenti per vendere una casa affittata

La vendita non fa venire meno l’eventuale contratto di affitto registrato ed avente come oggetto la casa. Dopo il rogito dovrà dunque essere volturato a favore del nuovo proprietario che da quel giorno inizierà a percepire il canone.

I documenti per la vendita di una casa affittata sono:

  • La copia del contratto di affitto
  • La ricevuta di registrazione del contratto
  • Le ricevute di tutti gli adempimenti successivi
  • La voltura delle utenze se intestate al proprietario
  • La probante dell’avvenuto pagamento dei canoni
  • La certificazione di avvenuto saldo delle spese condominiali

La copia del contratto di affitto non verrà richiesta dal Notaio ma ovviamente fa fornita all’acquirente per poterne valutare le condizioni. Questo proprio perché dal giorno del rogito dovrà farsene carico.

Diventando lui responsabile del contratto vanno forniti sia gli estremi di prima registrazione sia quelli di tutti gli eventuali successivi adempimenti. Rientrano, infatti, nei doveri fiscali del proprietario.

Qualora il proprietario sia intestatario delle utenze dell’inquilino, esse andranno volturate al compratore o all’inquilino medesimo secondo gli accordi presi.

Le ultime due voci sembrano scontate ma neanche troppo. Se una persona compra una casa affittata ha diritto di sapere che l’inquilino paga il dovuto.

Documenti per vendere una casa vecchia

Quando una casa è particolarmente vecchia, o storica, può succedere che non sia in possesso di molti documenti tecnici quali licenza di costruzione o agibilità. Ma allora, come fare a dimostrare la legittimità dell’immobile?

In mancanza di titoli abilitativi quello che ci viene in soccorso è il catasto di primo impianto, risalente al periodo tra il 1939 ed il 1940. E’ uno dei pochi casi in cui una planimetria catastale può essere assunta come prova della regolarità urbanistica di un immobile.

Caso classico quello di fabbricati antichi nei centri storici o di case storiche sia in centro che in campagna.

Per reperire la planimetria catastale di primo impianto è necessario fissare un appuntamento presso il Catasto Storico e chiedere di visionare la busta. Il costo è di circa 30 euro ma spesso è meglio che mandi il tuo geometra e quindi dovrai aggiungere anche il suo onorario.

Documenti per vendere una casa da ristrutturare

Sono esattamente di stessi di qualunque altra casa o appartamento. Non si sono obblighi aggiuntivi. Però, ci sono documenti che possono aiutarti a facilitare la vendita:

  • Ipotesi di progetto
  • Preventivo per ristrutturazione e direzione lavori

Molti acquirenti non hanno mai ristrutturato una casa e faticano a vedere l’immobile nel suo splendore futuro.

Investire qualcosa per redigere un’ipotesi di progetto di ristrutturazione e far fare un relativo preventivo di spesa può essere un’arma a tuo favore. Da un lato permetti all’acquirente di vedere una planimetria di come sarà la casa. Dall’altro il preventivo limiterà con i fatti la forte leva di mercato che ovviamente tutti proveranno ad usare visti i lavori necessari. Metterli davanti al fatto compiuto, credimi, fa la differenza.

Il costo di un ipotesi di progetto varia molto in base ai casi ed alle esigenze, chiedi al tuo Architetto di fiducia un preventivo ed un consiglio.

Quanto costano i documenti per vendere casa

Non c’è una risposta univoca per tutti i casi e tutte le situazioni. Provo a darti un’indicazione generale riassuntiva così:

  • Documentazione catastale gratis in catasto
  • Documenti anagrafici gratis, anche tramite SPID
  • Urbanistici in Comune: 100 euro di oneri + 300euro il Geometra
  • Relazione tecnica: a partire da 400 euro a seconda della casa
  • Sanatorie eventuali: a partire da 2000 euro
  • Documenti condominiali gratis dall’amministratore
  • Certificazione energetica a partire da 200 euro
  • Dichiarazione di successione case ereditate circa 1000 euro
  • Contratto preliminare o proposta gratis da Notaio o Agenzia (provvigione)

A questi dovrai aggiungere i costi per la regolarizzazione di eventuali problemi o mancanze rilevate. Te ne parlo più precisamente nella mia guida sui costi vendita casa.

E’, però, chiaro che se vuoi vendere casa a Bologna fai prima a richiedermi un prima consulenza gratuita cliccando qui. Così ti spiego tutto di persona davanti ad un caffè ed ovviamente senza alcun impegno.

Domande frequenti

Quali sono i documenti da presentare al Notaio per la vendita?

Devi sempre consegnare al Notaio i tuoi documenti di identità, la certificazione energetica, la relazione tecnica (solo alcune Regioni), l’atto di provenienza, la planimetria catastale (se la casa è molto vecchia sarà anche necessario fornire il catasto di primo impianto) e la visura catastale. Nel caso di case ereditate dovrai portare la dichiarazione di successione, l’atto di provenienza del De Cujus, la voltura catastale e dovrai trascrivere l’accettazione tacita di eredità se non vi è un testamento pubblicato. Se la casa è in un condominio dovrai portare al Notaio una certificazione dell’Amministratore che dichiari l’avvenuto saldo di tutte le spettanze a tuo carico.

Quali documenti consegnare all’acquirente?

All’acquirente devi consegnare la copia del contratto preliminare o della proposta di acquisto da te accettata, la planimetria catastale, la visura catastale, la relazione tecnica (non in tutte le Regioni) e la certificazione energetica. Servono anche alla sua richiesta di mutuo ed alla delibera dello stesso da parte della banca dopo il sopralluogo del perito.

E’ obbligatorio fornire le certificazioni degli impianti per la vendita?

No, è legalmente possibile vendere una casa anche se gli impianti non sono a norma e sprovvisti quindi di certificazioni. E’ obbligatorio però specificare la condizione nel contratto preliminare e nella proposta di acquisto precisando che il compratore ne è stato edotto e ne ha tenuto conto nella determinazione del prezzo offerto.

Grazie per aver letto l'articolo

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26 risposte

  1. Grazie della risposta; ma mi permetto ancora di chiedere una precisazione. Ho capito per quanto riguarda i titoli abilitativi, ma per le planimetrie catastali mancanti, che il Notaio continua a pretendere, che mi suggerisce. Sono veramente obbligatorie?

    Grazie ancora.

  2. Buongiorno, stiamo cercando di “vendere” (si fa per dire) un immobile ereditato da ns padre, e proveniente da avi, quindi costruito almeno 150 anni orsono. Esso è in regola per quanto riguarda gli atti di provenienza, abbastanza dal punto di vista catastale (mappali e subalterni), ma sprovvisto invece di planimetrie, e privo di qualsiasi certificazione urbanistica ( P.D.C., agibilità, APE.. ecc).
    Alla luce di quanto ho letto nelle Sue pregevoli guide, la situazione sembrerebbe disperata: Le chiedo se è veramente così e se può cortesemente darmi qualche consiglio sul minimo da farsi per poter procedere alla “vendita” visto che un volenteroso acquirente ci sarebbe.
    La ringrazio e La saluto

    1. Buonasera e grazie per i complimenti. In assenza di titoli abilitativi farà fede il catasto storico di primo impianto del 1939-1940. Basta richiedere un appuntamento in catasto ed andare nelle buste storiche, ovviamente consiglio che sia il vostro tecnico a farlo. Detto questo, altro consiglio. All’epoca non esisteva il principio di agibilità. Le consiglio però di specificare nel contratto preliminare che l’immobile ne è sprovvisto con relativa eduzione del compratore che accetta la situazione avendone tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  3. Buon giorno un’informazione nel caso i documenti anagrafici sono solo con foto digitali si può procedere con rogito….?

    1. Buongiorno, il Notaio ha il dovere di verificare l’identità delle parti e non penso proprio si accontenti di una fotografia durante la stipula. Magari possono essere anticipati digitalmente allo studio per comodità, ma poi in sede di rogito portarti in versione originale ed in corso di validità. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  4. Buongiorno, ho letto con attenzione i suoi preziosi e dettagliati consigli per il venditore. Mi accingo ad affrontare anche io questa titanica impresa ed avendo ricavato un ripostiglio con una semplice parete di siporex senza quindi aumentare la volumetria dell’immobile, è il caso di buttarla giù o legalizzarla? Nel secondo caso cosa fare, quanto tempo richiede e con quali costi? Grazie

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Qualora il divisorio sia eretto da pavimento a soffitto, qualunque sia il materiale (ciò, però, soggetto a diverse interpretazioni dei singoli Comuni), va rimosso o sanato qualora vi siano i requisiti idonei per la sanatoria medesima (rispetto dei rapporti aero-illuminanti, altezze ecc). Le consiglio prima di mettere casa in vendita di richiedere tramite il suo Geometra un accesso agli atti presso il Suo Comune. Questo per avere tutta la documentazione urbanistica e controllarla a fondo, compresa l’agibilità. Purtroppo in passato nulla si controllava e quindi ognuno dei nostri immobili può essere soggetto ad abusi e mancanza di agibilità senza che noi ne siamo al corrente. I costi dipendono molto dall’onorario del Geometra. In linea indicativa, per una CILA a sanatoria, sono 1000 euro di multa al Comune (ridotti a 500 se si dimostra che l’abuso ha più di 5 anni), più il nuovo accatastamento, più onorario del tecnico. Sistemata la situazione le consiglio di far certificare al tecnico stesso che l’immobile è regolare urbanisticamente e catastalmente conforme oltre che dotato di agibilità. Se siete a Bologna posso aiutarvi nella vendita e mettervi a disposizione i miei tecnici convenzionati per i relativi preventivi. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  5. Buonasera, intanto le faccio i complimenti per le informazioni molto chiare che riesce a dare, vorrei chiederle un’ informazione, sto’ vendendo casa e avrei bisogno del certificato di abitabilità che me lo fecero nel 2008 ma non L’ ho mai ricevuto, come potrei recuperarlo ? Se si recupera, oppure devo richiedere un certificato nuovo e in questo caso a chi richiederlo ? Grazie e scusi il disturbo

    1. Buongiorno. La copia del certificato di abitabilità o agibilità può essere richiesta tramite pratica di accesso agli atti depositati presso il Settore Urbanistica del Suo Comune. Solitamente sul sito web di ogni Comune c’è la pagina apposita , la modulistica da presentare e le istruzioni. In alternativa, può chiedere al suo Geometra di provvedere alla richiesta. Il costo per richiedere il certificato di agibilità è pari al costo degli oneri di segreteria richiesti dal Suo Comune, solitamente cifre molto contenute a cui aggiungere, eventualmente, l’onorario del Geometra. Tenga presente che per inviare la richiesta servono pochi minuti ma che per inviare i documenti alcuni Comuni impiegano tempi importanti anche di mesi. Purtroppo. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  6. Salve e grazie mille per l’articolo. Sto in fase di trattativa con un acquirente e ho scoperto solo ora, guardando una planimetria degli anni ’30, di avere una cantina privata. Il problema è che non si riesce a identificare quale sia per prenderne i rilievi e aggiornare la planimetria e relativa DOCFA, e quindi concludere poi il rogito. Anche altri condomini ne possiedono una ma non sanno quale sia la loro. L’amministratore non ne sa nulla. Ha qualche consiglio su come procedere? Bisogna dividere la cantina dal resto dell’appartamento creando due subalterni così da poter vendere solo l’appartamento? In tal caso poi ci toccherà pagare IMU della cantina e altre eventuali spese? Ci sono altre possibili soluzioni, che so, donazioni al condominio ecc?
    La ringrazio molte. Buona anno.

    1. Buonasera. Prima di tutto è necessario andare indietro e visionare tutti i rogiti ed i passaggi di proprietà dell’immobile per capire gli effettivi diritti reali trasmessi nel tempo: il catasto non prova la proprietà. Fatto questo subentra un altro problema: la regolarità urbanistica del piano fondi. Se non riuscite ad indentificarla presumo che sia cambiata la conformazione del piano medesimo nel tempo: anche in questo caso il catasto non è probante. Direi di procedere con un accesso agli atti anche presso l’archivio storico del Comune oltre a verificare l’esistenza di altre planimetrie nelle catasto storico, incrociare i dati con quanto reperito nei rogiti e cercare di fare chiarezza.
      Attualmente, a fronte di un aggiornamento catastale la divisione dei due subalterni è obbligatoria ma non mi pare molto profittevole la soluzione di estromettere il fondo dalla vendita poiché, appunto, resterebbe in pancia e gravato di IMU oltre che di tutte le quote per le manutenzioni straordinarie nel tempo.
      Donazione al condominio per trasformare le cantine in parti comuni, nel peggiore dei casi potrebbe avere un senso ma non ci solleverebbe dal dovere di indagine urbanistica sul piano fondi medesime e comporterebbe comunque tutta una serie di atti notarili e la relativa necessità di chiarezza su ciò che si sta donando. Cordialmente, Fabio Zerbinati

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Il certificato di matrimonio serve per certificare, appunto, la situazione del nucleo famigliare al fine del corretto mantenimento dei diritti dei coniugi durante la vendita. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  7. Grazie tante per le utilissime informazioni! Ho deciso di vendere casa e oggi inizio quest’impresa in privato, poi eventualmente tramite agenzia. Se fossi stata a Bologna mi sarei rivolta a lei anche per una valutazione ma sono di casa – spero ancora per poco – a Firenze. Grazie ancora

    1. Grazie! Per aver letto il blog, per avermi scritto e per i complimenti. Mi permetto anche un consiglio, vendere privatamente è un diritto ma attenzione a queste variazioni in corso d’opera perché rischiano di inflazionare l’immobile agli occhi di un mercato attento. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  8. La ringrazio per questo lungo elenco. Ha dimostrato di essere professionale. La contatterò se avrò bisogno di una consulenza. grazie ancora.

    1. Buongiorno e grazie. In primis per aver letto il mio blog ed in secondo luogo per averlo apprezzato. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  9. Buonasera. Mi scusi, ma sono strettamente e assolutamente indispensabili tutti questi documenti? Ho venduto attraverso un’agenzia immobiliare (disgraziata tra l’altro…) un appartamento a 500 km da casa mia. Mi hanno richiesto una serie di documenti ma non tutti questi, non mi sono per esempio interfacciata col comune di residenza. E poi sono andata ovviamente per il rogito.
    p.s. l’appartamento tra l’altro è stato ereditato e l’acquirente ha dovuto accendere un mutuo.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Sono necessari se vuole evitarsi seccature, il fatto che la sua agenzia ne chieda meno non è per nulla un buon segno. Ad oggi gli aspetti da considerare nella vendita sono : urbanistico, trascrizioni, catasto, agibilità, energetico. Per ognuno di questi aspetti è necessaria la relativa documentazione, anche in virtù del fatto che ci trasciniamo abusi edilizi delle più svariate nature da un passato in cui non si controllava purtroppo nulla. Vendere casa oggi necessita di diligenza, se giustamente trova difficoltoso operare così in autonomia la invito a scegliere un ottimo mediatore della sua zona che possa sollevarla dai doveri che oggi la nostra burocrazia impone. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  10. buon Giorno , puo dirmi per favore se non ci sono obblighi di informare i confinanti della abitazione messa in vendita
    Grazie

    1. Buongiorno, sulle normali compravendite immobiliari il confinante non ha diritto di prelazione. Tale diritto è riservato nei casi di terreni agricoli ed è vantato dal confinante se coltivatore diretto. Il tutto salvo convenzioni o accordi speciali da analizzare caso per caso. Dal lato commerciale, invece, tenga presente che chi ha un interesse logistico all’acquisto del suo immobile può essere un ottimo cliente e forse informare i confinanti è una delle migliori attività di marketing locale. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  11. Ho letto con attenzione tutta la documentazione necessaria in caso di compravendita. Volevo gentilmente chiedervi se è indispensabile per il compratore chiedere, in caso di modifiche all’immobile, l’Elaborato Grafico. Grazie

    1. Buongiorno, il compratore è deve essere informato di tutte le circostanze anche urbanistiche sull’immobile. Non è obbligo di ricevere l’elaborato grafico, ma vi è un dovere implicito di base circa il dovere del venditore a regolarizzare eventuali difformità. Detto questo è assolutamente consigliato a chi compra di richiedere copia di tutta la documentazione urbanistica o un relazione tecnica redatta dal professionista del venditore. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

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