Documenti per vendere casa

In questo articolo parlo di:

La raccolta dei documenti per vendere casa, necessari per compromesso e rogito, è la prima fase della procedura di vendita. Ecco l’elenco di quello che serve nel 2021 sia per vendere privatamente che con agenzia.

  • Precedenti edilizi (licenza, permesso, pratiche)
  • Agibilità
  • Condono
  • Relazione tecnica
  • Planimetria e visura catastali
  • Visura ipotecaria
  • Atto di provenienza (rogito, donazione, successione)
  • Documenti del proprietario
  • Atto di mutuo se esistente
  • Attestato di prestazione energetica
  • Certificazioni impianti se esistenti
  • Dichiarazioni Condominiali avvenuto saldo
  • Visura Agenzia immobiliare se presente

La raccolta dei documenti necessari per vendere casa viene troppo spesso svolta in ritardo mentre è il primo passo in assoluto per una corretta vendita.

Ti spiego tutto in questo articolo: a cosa servono, cosa sono, quali sono obbligatori e come reperirli.

Proprietario

Quelli di identità, di residenza e fiscali a cui vanno aggiunti quelli del nucleo famigliare. Questi ultimi descrivono il regime di condivisione dei beni e, quindi, sono anch’essi da presentare.

  • Carta d’identità
  • Codice fiscale o Tessera sanitaria
  • Certificato di nascita
  • Certificato di residenza
  • Stato di famiglia
  • Permesso se cittadino fuori UE
  • Convenzioni extra matrimoniali

Se smarrisci la carta d’identità od il codice fiscale basta che vai rispettivamente in Comune e all’Agenzia delle Entrate e nel giro di pochi giorni avrai i nuovi

Il certificato di nascita serve come controllo d’identità, mentre quello di residenza serve per controllare le date ai fini fiscali della prima casa.

Persone giuridiche

La lista comprende tutti i documenti della società aggiungendo anche quelli di chi interviene durante l’atto di compravendita.

La visura camerale contiene tutti dati di costituzione quali il R.E.A, la partita IVA ed inoltre indica i poteri assegnati.

  • Visura camerale
  • Delibera del Consiglio di amministrazione, società di capitali
  • Procura a vendere per società di persone
  • Certificato di attribuzione della partita IVA

La delibera del Consiglio di Amministrazione serve alle società di capitali per autorizzare la vendita mentre nelle società di persone interviene il legale rappresentante.

Immobile

Tra i documenti per vendere casa sono i più difficili da raccogliere e soprattutto da verificare poiché inerenti a conformità urbanistica e titoli abilitativi.

  • Catastali
  • Urbanistici
  • Energetici
  • Provenienza

Affida raccolta e controllo al tuo tecnico poiché sono indispensabili a certificare l’assenza di abusi, difformità e la presenza di agibilità.

Servono anche per redigere la relazione tecnica integrata, un documento non obbligatorio ma sempre consigliato e di cui parlo molto in questo blog.

Dai controlli spesso saltano fuori abusi di cui tu non sei conoscenza a causa della poca attenzione del passato verso questi aspetti.

Pensa, potresti aver comprato una casa con abusi e non saperlo neanche. Per la cronaca questo avviene nel 60% delle case, per lo meno a Bologna.

Risorsa: leggi il mio articolo vendita immobile con difformità urbanistiche,

Catastali

Pochi lo sanno ma sono documenti fiscali e quindi devono essere recenti e conformi poiché partecipano al giusto versamento delle tasse prima che agli aspetti tecnici.

Sarà sempre il tuo tecnico di fiducia a reperirli e controllarli, vanno a braccetto con quelli urbanistici di cui ti parlo adesso.

Urbanistici

I precedenti edilizi andranno richiesti al Comune tramite un accesso agli atti, procedura oggi assolutamente indispensabile.

Sia che tu voglia vendere casa da privato che con un’agenzia dovrei sempre interpellare il tuo geometra prima di ogni altra cosa.

  • Licenza di costruzione o permesso di costruire
  • Varianti in corso d’opera
  • Condono edilizio e concessione in sanatoria
  • Pratiche edilizie Cil, Cila, Scia
  • Sanatorie successive
  • Documenti sismici se presenti
  • Certificato prevenzione incendi

I tempi per ricevere questi documenti per vendere casa dipendono da Comune a Comune, prima provvedi meglio è.

Agibilità

Non è esattamente un documento urbanistico ma come loro necessita di grande attenzione.

Il certificato di agibilità sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione sociale ed economica. Il tutto secondo principi di sicurezza, salubrità e risparmio energetico.

Dal 2013 non c’è più distinzione abitabilità – agibilità perché i termini sono stati fusi nella Segnalazione Certificata di Agibilità.

Non è sempre obbligatorio presentarlo, ma attento alle dichiarazioni mendaci. Come ti ho detto per gli abusi potresti aver acquistato una casa non agibile e neanche saperlo!

Lo spiego meglio nel mio articolo vendere casa senza agibilità.

Sembra assurdo lo so, eppure ti posso garantire che capita più spesso di quello che pensi.

Documenti per vendere casa vincolata

Controllare tutti i vincoli è di vitale importanza perché se violi qualche Legge in merito entri subito in materia penale.

I principali vincoli che possiamo trovare sono:

  • Paesaggistico
  • Rurale
  • Belle Arti

Il vincolo paesaggistico è classico delle aree ad esempio collinari o di litorale.

Quello rurale, invece è facile: campagna! Immobili quali casali, stalle, fienili ristrutturati e non spesso sono vincolati. Se ci pensi è giusto, raccontano un pezzo di storia del nostro Paese.

Le Belle Arti censiscono gli immobili secondo criteri di tutela del patrimonio artistico e vale lo stesso che ti ho detto per gli altri vincoli con un’aggiunta:

Le Belle Arti vantano diritto di prelazione sulla vendita.

Si notifica la vendita e si attende il mancato esercizio del diritto di prelazione che solitamente arriva è per silenzio assenso dopo 180 giorni.

Documenti per vendere casa con giardino

Se stai vendendo una casa con giardino ci sono due documenti nella lista di cui dobbiamo proprio ricordarci.

CDU è il certificato di destinazione urbanistica del terreno ed onestamente io lo richiedo sempre anche se il giardino è più piccolo. In questo documento trovi:

  • Tipo di lotto,
  • Capacità edificatoria
  • Destinazione d’uso.

Se supera i 5000 metri quadri è proprio obbligatorio, in caso contrario facoltativo.

Energetici e Impianti

I documenti sulla prestazione energetica sono documenti per vendere casa obbligatori, mentre quelli degli impianti no. Questo a patto che il compratore sia d’accordo sulla loro eventuale assenza.

  • Attestato di prestazione energetica
  • Certificazione impianto elettrico
  • Quella degli impianti gas-idrico-sanitario

L’attestato di prestazione energetica obbligatorio ci darà due dati principali:

  • Classe energetica
  • Indice di prestazione energetica.

La classe energetica è in lettere da “A” a “G” mentre l’indice di prestazione energetica è numerico ed è espresso in Kilo wattora/metro quadro/anno.

In pratica ti dice quanta energia serve per portare la casa in condizioni di comfort.

La certificazione energetica vale 10 anni dalla stesura. Sempre che non vengano svolte opere che ne variano i dati.

Quindi se cambi gli infissi o la caldaia dovrai anche fare un nuovo APE, questa la sigla che lo indica.

Passiamo agli impianti dicendo subito che le loro certificazioni servono a dimostrare che sono a norma di Legge.

Ma se la casa è vecchia o comunque non avete le certificazioni?

E’ possibile vendere se gli impianti sono sprovvisti di certificazioni. Il compratore lo deve sapere e se ne deve tenere conto nel pattuire il prezzo.

Se manca la certificazione ma ci sono i requisiti tecnici, puoi chiedere ad un elettricista o ad un fontaniere una dichiarazione di rispondenza, non costa molto.

Provenienza

L’atto di provenienza è di certo tra quelli più conosciuti poiché con esso sei diventato proprietario della casa e può essere di diversi tipi:

  • Rogito
  • Donazione
  • Decreto di trasferimento del Giudice
  • Dichiarazione di Successione.

Rogito o donazione si chiedono al Notaio se vivo, mentre se è deceduto bisogna andare all’Archivio Notarile della vostra città.

Dovrai andarci con il numero di repertorio che trovi nella visura catastale.

A Bologna una copia dell’atto è solitamente gratuita se il Notaio è vivo, mentre dall’Archivio Notarile costa circa 30 euro.

Il decreto di trasferimento, invece, si chiede alla Cancelleria del Tribunale. Possono recarsi l’aggiudicatario, l’esecutato o un legale.

La successione è un documento fiscale che approfondisco nel capito sulle eredità.

Trascrizioni e pesi

La trascrizione è un il mezzo di pubblicità immobiliare dello Stato e tutti possono controllare la lista delle trascrizioni su un immobile.

Qualunque atto su un immobile viene trascritto nei registri immobiliari

Devi recarti presso l’ufficio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e chiedere una visura ipotecaria dove troverai:

  • Ipoteche, ad esempio quella del mutuo
  • Altre eventuali trascrizioni
  • Trascrizioni con diritti di terzi

Sempre presso lo stesso ufficio si può anche approfondire chiedendo le note di trascrizione degli atti trovati.

Il Notaio provvede ma farne una in anticipo evita “sviste” all’ultimo minuto sempre spiacevoli da sistemare.

Questo tipo di attività, se fatta per tempo, dona serenità ai tuoi compratori che è un’ottima cosa in ogni trattativa.

Documenti per vendere casa con mutuo

Nel vendere casa con mutuo servono in più tutti quelli del finanziamento.

  • Copia del contratto di mutuo
  • Piano ammortamento
  • Atto o lettera di assenso alla cancellazione di ipoteca

I primi due specialmente quando il compratore decide di accollarsi il debito. Quando questo non avviene sono superflui in quanto mutuo stesso ed ipoteca vengono estinti e cancellati prima dell’atto di vendita.

L’ipoteca del mutuo si cancella anche gratuitamente con il Decreto Bersani, tramite cui la banca presenterà in atto la lettera irrevocabile di assenso.

Edilizia convenzionata

Le convenzioni creano diritti di terzi e vanno lette poiché possono contenere vincoli.

Ce ne sono alcune, ad esempio, che limitano le categorie di persone a cui puoi vendere ed altre che permettono la vendita solo dopo un certo periodo.

Quando devi vendere un immobile in edilizia convenzionata, quindi, dovrai presentare:

  • Copia della convenzione se ancora in essere
  • Atto di chiusura della convenzione o riscatto
  • Diniego alla prelazione

Non sono sempre facili da trovare e spesso serve una ricerca profonda poiché gli Enti nel tempo hanno magari cambiato nome o sede.

Condominio

Quando vuoi vendere un appartamento in condominio, vendi in quota anche le parti comuni quali vano scale e cortile.

E’ chiaro quindi che dovrai fornire ai tuoi compratori anche tutti i documenti che le riguardano.

In questo ci viene incontro l’Amministratore di condominio a cui dovrai chiedere.

  • Ultimi due verbali di assemblea
  • Consuntivo e preventivo di esercizio
  • Regolamento di condominio
  • Tabelle millesimali
  • Lettera avvenuto saldo spettanze

La lettera di avvenuto saldo delle spettanze è bene farla fare pochi giorni prima del rogito, magari avvisa l’amministratore per tempo così non lo metti in difficoltà

Documenti per vendere una casa ereditata

I documenti per vendita immobile ereditato riguardano soprattutto la continuità delle trascrizioni ed il diritto di proprietà degli eredi.

  • Dichiarazione di successione
  • Atto di provenienza precedente
  • Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità
  • Certificato di morte del De Cujus
  • Stato di famiglia degli eredi

La successione va sempre associata al vecchio atto di acquisto poiché si completano a vicenda tra gli aspetti fiscali e delle trascrizioni.

La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità è un documento che serve a tradurre nei registri immobiliari il fatto di aver accettato l’eredità stessa.

Serve a garantire la continuità delle trascrizioni nei registri e puoi anche farla dal Notaio durante la vendita ad un costo di circa 400 euro per coerede.

Documenti per vendere casa con inquilino

Tra i documenti per vendere casa affittata elenco tutti i contratti ed i dati della locazione perché servono al trasferimento dei diritti ed alla voltura verso il nuovo proprietario.

  • Contratto di locazione o comodato
  • Ricevute di registrazione del contratto
  • Attestazione avvenuto pagamento canoni

Informa il conduttore del nuovo Iban e comunica il subentro all’Agenzia delle Entrate.

Vendita con agenzia

Quando vendi casa per mezzo di un’agenzia immobiliare, alcuni dei documenti si creeranno man mano che la procedura di vendita avanza.

Mi riferisco soprattutto alla proposta di acquisto, l’atto negoziale con cui stringerai i primi accordi con il tuo acquirente.

  • Visura camerale dell’agenzia
  • Incarico di mediazione
  • Patentino agente immobiliare
  • Copie delle fatture
  • Pratica antiriciclaggio
  • Proposta di acquisto registrata
  • Eventuali manleve

Visura e patentino abilitano alla professione quindi, se mancano, niente provvigione agenzia immobiliare. Le fatture si consegnano al Notaio poiché servono ai controlli antiriciclaggio.

La proposta di acquisto immobiliare deve essere registrata e conservata mentre l’incarico non si registra.

Documenti per vendere casa a Bologna

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Questo articolo ha 10 commenti.

  1. maria virginia de lisio

    Grazie tante per le utilissime informazioni! Ho deciso di vendere casa e oggi inizio quest’impresa in privato, poi eventualmente tramite agenzia. Se fossi stata a Bologna mi sarei rivolta a lei anche per una valutazione ma sono di casa – spero ancora per poco – a Firenze. Grazie ancora

    1. Fabio Zerbinati

      Grazie! Per aver letto il blog, per avermi scritto e per i complimenti. Mi permetto anche un consiglio, vendere privatamente è un diritto ma attenzione a queste variazioni in corso d’opera perché rischiano di inflazionare l’immobile agli occhi di un mercato attento. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. Massimo

    La ringrazio per questo lungo elenco. Ha dimostrato di essere professionale. La contatterò se avrò bisogno di una consulenza. grazie ancora.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie. In primis per aver letto il mio blog ed in secondo luogo per averlo apprezzato. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  3. Silvia Perani

    Buonasera. Mi scusi, ma sono strettamente e assolutamente indispensabili tutti questi documenti? Ho venduto attraverso un’agenzia immobiliare (disgraziata tra l’altro…) un appartamento a 500 km da casa mia. Mi hanno richiesto una serie di documenti ma non tutti questi, non mi sono per esempio interfacciata col comune di residenza. E poi sono andata ovviamente per il rogito.
    p.s. l’appartamento tra l’altro è stato ereditato e l’acquirente ha dovuto accendere un mutuo.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Sono necessari se vuole evitarsi seccature, il fatto che la sua agenzia ne chieda meno non è per nulla un buon segno. Ad oggi gli aspetti da considerare nella vendita sono : urbanistico, trascrizioni, catasto, agibilità, energetico. Per ognuno di questi aspetti è necessaria la relativa documentazione, anche in virtù del fatto che ci trasciniamo abusi edilizi delle più svariate nature da un passato in cui non si controllava purtroppo nulla. Vendere casa oggi necessita di diligenza, se giustamente trova difficoltoso operare così in autonomia la invito a scegliere un ottimo mediatore della sua zona che possa sollevarla dai doveri che oggi la nostra burocrazia impone. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. Colla

    buon Giorno , puo dirmi per favore se non ci sono obblighi di informare i confinanti della abitazione messa in vendita
    Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, sulle normali compravendite immobiliari il confinante non ha diritto di prelazione. Tale diritto è riservato nei casi di terreni agricoli ed è vantato dal confinante se coltivatore diretto. Il tutto salvo convenzioni o accordi speciali da analizzare caso per caso. Dal lato commerciale, invece, tenga presente che chi ha un interesse logistico all’acquisto del suo immobile può essere un ottimo cliente e forse informare i confinanti è una delle migliori attività di marketing locale. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  5. Arturo

    Ho letto con attenzione tutta la documentazione necessaria in caso di compravendita. Volevo gentilmente chiedervi se è indispensabile per il compratore chiedere, in caso di modifiche all’immobile, l’Elaborato Grafico. Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, il compratore è deve essere informato di tutte le circostanze anche urbanistiche sull’immobile. Non è obbligo di ricevere l’elaborato grafico, ma vi è un dovere implicito di base circa il dovere del venditore a regolarizzare eventuali difformità. Detto questo è assolutamente consigliato a chi compra di richiedere copia di tutta la documentazione urbanistica o un relazione tecnica redatta dal professionista del venditore. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

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