Tutti i documenti necessari per vendere casa

La raccolta dei documenti per vendere casa, necessari per compromesso e rogito, è la prima fase della procedura di vendita. Ecco l’elenco di quello che serve sia per vendere tra privati che con agenzia.

• Precedenti edilizi (licenza, permesso, pratiche, condono)
• Agibilità
• Relazione tecnica
• Planimetria e visura catastali
• Visura ipotecaria
• Atto di provenienza (rogito, donazione, successione)
• Documenti anagrafici
• Attestato di prestazione energetica
• Certificazioni impianti se a norma
• Dichiarazione avvenuto saldo spese di condominio
• Convenzioni se esistenti

Fino a pochi anni fa per stipulare un atto di vendita bastavano una planimetria catastale ed il rogito di provenienza, oggi non più. In questo discorso faccio particolare riferimento ai documenti inerenti gli aspetti urbanistici della tua casa quali titoli abilitativi ed agibilità.

Oggi rispondi, nella vendita, per ogni difformità o problematica che hai a tua volta comprato, ignaro, insieme all’immobile a causa della carenza di controlli. Per questo motivo prima di pensare, come purtroppo ancora moltissimi fanno, a fare pubblicità e trattative assicurati di avere tutto quello che serve e di averlo in ordine. Rispettando questa regola ancora così poco conclamata eviterai inaspettati e costosi errori.

Tieni presente l’attività di reperimento e controllo dei documenti tecnici in molti Comuni Italiani necessita di tempo, spesso solo per ricevere i documenti si parla anche di due mesi, oltre a quelli necessari per sistemare eventuali criticità. Il tuo geometra o il tuo architetto saranno figure fondamentali per le richieste, il controllo e la regolarizzazione.

La lista dei documenti per vendere casa, a cosa servono e come reperirli

Andiamo a fondo nel lungo elenco che ti ho riportato sopra per capire l’utilità di ognuno di essi ed il modo per reperirli nel caso tu, come è probabile non li abbia. Li dividiamo in tre gruppi, quello relativo al proprietario, quelli propri dell’immobile e quelli amministrativi.

La corretta diligenza è il migliore strumento per ottenere il massimo dalla vendita senza il rischio di perdere tempo e denaro. Tieni presente che un’acquirente ben informato, prima di condurre una trattativa, vorrà tutte le informazioni sull’immobile. Se hai tutto pronto potrai valorizzare al massimo l’attività ed infondere fiducia nella tua controparte. Inoltre, alcuni di essi saranno a lui necessari per la richiesta di mutuo. In merito a questo ho scritto un articolo complementare: documenti per comprare casa.

I documenti anagrafici necessari per vendere casa

Quelli di identità, di residenza e fiscali a cui vanno aggiunti quelli del nucleo famigliare. Questi ultimi descrivono il regime di condivisione dei beni e, quindi, sono anch’essi da presentare. Per quello che riguarda i certificati che ti elenco adesso, vanno tutti bene nella loro forma gratuita ed in carta libera rilasciata dal Comune.

• Carta d’identità e tessera sanitaria: Non hanno bisogno di presentazione. Servono per identificarti correttamente anche tramite codice fiscale. Se non li hai puoi richiedere la prima al tuo Comune e la seconda presso l’Agenzia del Territorio, anche online.
• Certificato di nascita : Serve sempre alla corretta identificazione del venditore, non tutti i Notai lo chiedo ma visto che viene rilasciato gratuitamente dal Comune meglio averlo.
• Certificato di residenza : E’ di grande importanza ai fini fiscali soprattutto nella vendita di una prima casa. Serve a capire se la cessione è soggetta o meno all’imposta sulla plusvalenza immobiliare. Lo rilascia il Comune.
• Stato di famiglia : Necessario per certificare il regime di comunione o meno della casa in vendita e quindi per impostare correttamente il rogito. Se non lo hai richiedilo sempre al tuo Comune.

Qualora l’immobile sia intestato alla tua società dovrai aggiungere anche tutti i documenti anagrafici della stessa:

• Visura camerale : contiene tutti dati di costituzione quali il R.E.A, la partita IVA ed inoltre indica i poteri assegnati.
• Delibera del Consiglio di amministrazione : Indispensabile nel caso di società di capitali. E’ l’atto formale con cui il CdA autorizza la vendita del bene.
• Procura : Necessaria per conferire il potere di firma, qualora non già conclamato, alla persona che presenzierà in atto.

Documenti dell’immobile

Tra i documenti per vendere casa sono i più difficili da raccogliere e soprattutto da verificare poiché inerenti a conformità urbanistica e titoli abilitativi. Per il loro reperimento e controllo dovrai avvalerti del tuo Geometra o del tuo Architetto: oggi sono figure che fanno parte integrante di ogni buona compravendita. Quando mi occupo della vendita per conto dei miei clienti provvedo io attraverso i miei tecnici, ma se vuoi vendere casa da privato dovrai provvedere tu. Non vedere mai questa attività come un mero aumento dei costi per vendita della casa ma come il migliore investimento per evitare problemi e perdite economiche.

Il punto importante su cui fermarsi risiede nel fatto che i tempi per reperirli possono essere lunghi. In realtà non è un vero obbligo diretto di presentarli, ma dovendo il venditore dichiarare nel rogito che è tutto a posto diventano indispensabili per evitarsi inaspettate cause civili e risarcimenti.

• Planimetria e visura catastale : Sono strumenti con un ruolo per lo più fiscale, tanto è che vanno reperiti presso l’Agenzia del Territorio. La prima rappresenta graficamente la casa, la seconda riporta altri importanti dati sulla stessa quali rendita catastale, categoria, intestati. Una cosa importante da sapere è che la documentazione catastale ha valore sussidiario e non probante rispetto ad urbanistica e trascrizioni. Questo vuol dire che non è dalla planimetria catastale che si possono rilevare abusi edili come molti sostengo, ma da quella tecnica che ti illustro dopo. Vale però il contrario: una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto implica incommerciabilità dell’immobile. Un nesso a doppio senso che impone adeguati controlli. Allo stesso modo la lettura dei dati contenuti nella visura catastale passano in secondo piano sia rispetto alla stessa urbanistica che a quelli derivati dalle trascrizioni. (ecco un articolo su come leggere una visura catastale)
• Precedenti edilizi : Devi reperirli presso il Comune tramite una prassi chiamata accesso agli atti. Licenza di costruzione, varianti, condoni. Servono a sancire l’assenza di abusi edilizi. Purtroppo la stragrande maggioranza delle volte non vengono richiesti prima di firmare contratti e da qui nasce almeno l’80% delle cause civili legate agli abusi. La strada migliore per vendere casa velocemente e senza errori è di richiederli e controllarli con il tuo Geometra prima di mettere casa in vendita. Non a caso è la prima cosa di cui mi occupo per i miei clienti. Se vuoi ti lascio una risorsa collegata: il mio articolo sulla vendita di un immobile con abuso non sanati.
• Certificato di agibilità : Stessa modalità di reperimento dei precedenti edilizi, è il documento che sancisce la capacità della casa di svolgere la propria funzione sociale ed economica. Include requisiti di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico. Nelle compravendite tra persone fisiche non è obbligatorio presentarlo al Notaio, ma è legalmente possibile vendere una casa senza agibilità solo se il compratore ne è formalmente edotto sin dall’inizio della trattativa. Un atto stipulato in assenza di agibilità e senza eduzione è un atto nullo, quindi attenzione perché purtroppo moltissimi immobili ne sono sprovvisti a totale insaputa del proprietario.
• Certificato di destinazione urbanistica (CDU) : E’ obbligatorio solo per giardini di superficie superiore a 5000 mq ma io solitamente lo richiedo sempre. Si reperisce dal Comune attraverso l’apposita modulistica. Serve a certificare la destinazione d’uso del terreno.
• Autorizzazione Paesaggistica e altre : Per immobili sottoposti al relativo vincolo, certifica che opere e modifiche successive sono state autorizzate dalla Sovrintendenza, scongiurando risvolti penali. Stesso discorso per quelle dei beni culturali.
• Certificazione energetica : Documento obbligatorio, costa circa 200 euro ed assegna alla casa una classe energetica. Va fatta subito, i suoi dati vanno per Legge inseriti negli annunci di vendita. Se vuoi approfondire puoi leggere il mio articolo su quando è obbligatoria la certificazione energetica.
• Certificazioni impianti : E’ possibile vendere una casa anche se gli impianti non sono a norma, ma se nei contratti non lo specifichi dovrai fornire le certificazioni di impianto elettrico, gas, idrico e sanitario. Tra i meno comuni, invece, troviamo quello relativo all’eventuale pozzo artesiano.

Consiglio importante: Per avere uno strumento aggiuntivo di sicurezza e valorizzazione della vendita ti consiglio di far certificare al tuo Geometra che è tutto a posto. Questa certificazione prende il nome di relazione tecnica integrata (Rti o Are a seconda dei territori). Non è obbligatoria ma se fatta prima di firmare contratti ha un grande potere tutelante. Purtroppo troppo spesso viene fatta solo prima del rogito a caparra versata, con conseguenti guai quando emergono brutte sorprese.

Riassumendo, prima di mettere casa in vendita provvedi ad un accesso agli atti, certifica la situazione con il Geometra, risolvi eventuali criticità e poi entra nel mercato con un immobile perfetto. Su questo aggiungo un’altra cosa, i periti delle banche spesso non vanno molto a fondo per le perizie pro mutuo ma se trovi quello preciso avere tutto pronto può evitarti di perdere il tanto agognato compratore.

Non a caso, quando aiuto le persone a vendere casa a Bologna agisco proprio in questo modo.

Documenti per vendere casa di tipo amministrativo

Sono i documenti inerenti le trascrizioni nei registri immobiliari, i diritti di terzi e le ipoteche.

• Atto di provenienza : E’ il titolo con cui sei diventato proprietario dell’immobile. Può essere un rogito, una donazione, un decreto di trasferimento. Esso contiene, inoltre, importanti dati circa urbanistica e diritti di terzi sull’immobile. Nota importante, quando si parla di documenti per la vendita di un immobile ereditato sarà necessario avere l’atto di provenienza del De Cujus, la dichiarazione di successione e la voltura catastale. Un dato importante dell’atto di provenienza è in primis la data di stipula, utile per capire se dovrai pagare tasse per la vendita.
• Visura ipotecaria : Si reperisce presso Agenzia delle Entrate ed è il certificato che elenca tutte le trascrizioni sull’immobile, quali ad esempio le ipoteche. Per la vendita nella stragrande maggioranza dei casi andranno cancellate, come ad esempio nel caso della vendita di una casa con mutuo in corso. Questo potrà essere fatto sia tramite atto notarile che sfruttando il così detto Decreto Bersani. La tua banca presenzierà in atto con una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione, previo saldo contestuale al rogito, che avverrà gratuitamente entro 30 giorni dalla stipula.
• Documenti del condominio : La reperisci dal tuo amministratore ed è formata da ultimo verbale di assemblea, preventivo e consuntivo oltre al riparto delle spese. Pochi giorni prima del rogito dovrai farti fare dall’amministratore un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze a tuo carico e dell’assenza di liti.
• Contratto di affitto : Quando vendi una casa affittata, l’acquirente diventerà locatore acquisendo i diritti del contratto di affitto. Per questo motivo va inserito nei documenti per vendere casa. Informa il conduttore del nuovo Iban e comunica il subentro all’Agenzia delle Entrate.
• Convenzioni : Le convenzioni sono accordi, solitamente stipulate in epoca costruttiva tra costruttore e Comune. Possono prevedere limitazioni alla vendita, condizioni particolari (caso classico quello delle aree PEEP), o addirittura indicare a quali soggetti l’immobile è vendibile. Il reperimento non è sempre semplice, soprattutto quando sono datate. Con un pizzico di fortuna possono essere allegate ai vecchi atti di provenienza.

Conclusioni e domande frequenti

Pur essendo pochi i documenti per vendere casa obbligatori per Legge, l’elenco di quelli necessari per una vendita serena e valorizzata è lungo. Parte dai tuoi documenti anagrafici e di stato di famiglia, passa per precedenti edilizi ed agibilità per arrivare a trascrizioni e documenti più specifici per i singoli casi. Pur quando non per Legge, la giusta diligenza nella raccolta preventiva e nel controllo è uno dei primi obblighi per chi vende una casa ai giorni nostri. Questo sia per tutelarsi contro costosi errori, sia per rispetto verso i futuri acquirenti che nella tua casa stanno investendo i risparmi di una vita.