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Quali documenti servono per vendere casa nel 2020?

Servono quelli del proprietario e dell’immobile come provenienza, precedenti edilizi, catastali ed energetici. Vediamo la lista completa dei documenti per vendere casa oltre a rogito, ape e planimetria che non bastano proprio più!

documenti per vendere casa
La lista completa dei documenti per vendere casa

Approfondiamo subito il testo dell’immagine poiché è di vitale importanza.

Vanno raccolti in anticipo poiché servono per i controlli tecnici. Non solo, una coerente valutazione immobiliare non può essere fatta senza averli studiati.

Questo sia nel vendere casa privatamene che tramite un’agenzia immobiliare, le basi non cambiano.

Il mediatore non attento a questo aspetto va scartato perché non diligente. Pensate, lo stesso incarico di mediazione per vendita immobiliare non si potrebbe scrivere bene.

Dopo questa premessa, iniziamo a vedere insieme la lista completa.

Proprietario

Quelli di identità, di residenza e fiscali a cui vanno aggiunti quelli del nucleo famigliare. Questi ultimi descrivono il regime di condivisione dei beni e, quindi, sono anch’essi da presentare.

  • Carta d’identità
  • Codice fiscale o Tessera sanitaria
  • Certificato di nascita
  • Certificato di residenza
  • Stato di famiglia
  • Permesso se cittadino fuori UE
  • Convenzioni extra matrimoniali

Se smarrite carta d’identità o codice fiscale basta andare rispettivamente in Comune e all’Agenzia delle Entrate. Nel giro di pochissimo tempo avrete quelli nuovi.

Il certificato di nascita serve come controllo d’identità, nelle compravendite oggi si tende ad abbondare. Quello di residenza, invece, è utile per controllare le date di residenza ai fini fiscali della prima casa.

Persone giuridiche

La lista comprende tutti i documenti della società aggiungendo anche quelli di chi interviene durante l’atto di compravendita.

La visura camerale contiene tutti dati di costituzione quali il R.E.A, la partita IVA ed inoltre indica i poteri assegnati. La lista quindi potremmo scriverla così:

  • Visura camerale
  • Delibera del Consiglio di amministrazione, società di capitali
  • Procura a vendere per società di persone
  • Certificato di attribuzione della partita IVA

La delibera del Consiglio di Amministrazione serve perché autorizza la compravendita immobiliare. Questo nelle società di capitali.

Nelle società di persone non c’è Consiglio di Amministrazione e quindi o vende il legale rappresentante o un procuratore.

Immobile

Tra i documenti per vendere casa sono i più difficili da raccogliere e soprattutto da verificare poiché inerenti a conformità urbanistica e titoli abilitativi.

Li elenchiamo così e poi approfondiamo un po.

  • Catastali
  • Urbanistici
  • Energetici
  • Provenienza

Affidate raccolta e controllo al vostro tecnico poiché sono indispensabili. A cosa? Controllare abusi edilizi, conformità catastale, agibilità e destinazione d’uso.

Servono anche per redigere la relazione tecnica integrata. Documento non obbligatorio ma sempre consigliato e di cui parlo molto in questo blog.

Risorsa: leggete il mio articolo vendita immobile con difformità urbanistiche,

Dai controlli spesso saltano fuori abusi di cui il proprietario non è a conoscenza a causa della poca attenzione del passato verso questi aspetti.

Pensate, potreste aver comprato una casa con abusi e non saperlo neanche. Per la cronaca questo avviene nel 60% delle case, per lo meno nella mia città.

Catastali

Pochi lo sanno ma sono documenti fiscali e quindi devono essere recenti e conformi poiché partecipano al giusto versamento delle tasse.

  • Planimetria catastale
  • Visura catastale
  • Estratto di mappa (area urbana)
  • Elaborato planimetrico (schema edificio)

In merito alla planimetria vi ricordo una cosa importante e vi lascio anche un altro link.

Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto impedisce di stipulare l’atto di compravendita.

Anche la visura dovrà essere recente ed aggiornata. Se volete ho scritto un articolo anche su come leggere la visura catastale.

Chi non è del settore potrebbe fare fatica ad interpretarla, sono sicuro che vi servirà leggero!

Urbanistici

I precedenti edilizi andranno richiesti al Comune tramite un accesso agli atti. Anche in questo caso abbiamo una lista completa lunga ma ci penserà il vostro tecnico!

E’ proprio indispensabile oggi, sia che vogliate vendere privatamente che con un’agenzia il vostro geometra andrà sempre chiamato!

  • Licenza di costruzione o permesso di costruire
  • Varianti in corso d’opera
  • Condono edilizio e concessione in sanatoria
  • Pratiche edilizie Cil, Cila, Scia
  • Sanatorie successive
  • Documenti sismici se presenti
  • Certificato prevenzione incendi

I tempi per ricevere questi documenti per vendere casa dipendono da Comune a Comune ed è quindi bene provvedere il prima possibile.

Agibilità

Non è esattamente un documento urbanistico ma come loro necessita di grande attenzione.

Il certificato di agibilità sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione sociale ed economica. Il tutto secondo principi di sicurezza, salubrità e risparmio energetico.

Dal 2013 non c’è più distinzione abitabilità – agibilità perché i termini sono stati fusi nella Segnalazione Certificata di Agibilità.

Non è sempre obbligatorio presentarlo, ma attenti alle dichiarazioni mendaci. Come abbiamo detto per gli abusi potreste aver acquistato una casa non agibile e neanche saperlo!

Lo spiego meglio nel mio articolo vendere casa senza agibilità.

Sembra assurdo lo so, eppure vi posso garantire che capita più spesso di quello che pensate.

Documenti per vendere casa vincolata

Controllare tutti i vincoli è di vitale importanza perché se si viola qualche Legge in merito si entra subito in materia penale.

I principali vincoli che possiamo trovare sono:

  • Paesaggistico
  • Rurale
  • Belle Arti

Su un immobile vincolato ogni modifica deve essere autorizzata dalla Sovrintendenza.

Il vincolo paesaggistico è classico delle aree ad esempio collinari o di litorale.

Quello rurale, invece è facile: campagna! Immobili quali casali, stalle, fienili ristrutturati e non spesso sono vincolati. Se ci pensate è giusto, raccontano un pezzo di storia del nostro Paese.

Le Belle Arti censiscono gli immobili secondo criteri di tutela del patrimonio artistico e vale lo stesso che abbiamo detto per gli altri vincoli con un’aggiunta:

Le Belle Arti vantano diritto di prelazione sulla vendita.

Si notifica la vendita e si attende il mancato esercizio del diritto di prelazione che solitamente arriva è per silenzio assenso dopo 180 giorni.

Se c’è giardino

Se stiamo vendendo una casa con giardino ci sono due documenti nella lista di cui dobbiamo proprio ricordarci.

CDU è il certificato di destinazione urbanistica del terreno ed onestamente io lo richiedo sempre anche se il giardino è più piccolo. In questo documento troviamo:

  • Tipo di lotto,
  • Capacità edificatoria
  • Destinazione d’uso.

Se supera i 5000 metri quadri è proprio obbligatorio, in caso contrario facoltativo.

Energetici e Impianti

I documenti sulla prestazione energetica sono documenti per vendere casa obbligatori.

Già che si siamo, in questo paragrafo parliamo anche degli impianti poiché se ci pensate vanno a braccetto con gli stessi aspetti energetici.

Ecco la lista:

  • Attestato di prestazione energetica
  • Certificazione impianto elettrico
  • Quella degli impianti gas-idrico-sanitario

L’attestato di prestazione energetica obbligatorio ci darà due dati principali:

  • Classe energetica
  • Indice di prestazione energetica.

La classe energetica è in lettere da “A” a “G” mentre l’indice di prestazione energetica è numerico ed è espresso in Kilo wattora/metro quadro/anno.

In pratica ci dice quanta energia serve per portare la casa in condizioni di comfort.

La certificazione energetica vale 10 anni dalla stesura. Sempre che non vengano svolte opere che ne variano i dati.

Quindi se cambiate gli infissi o la caldaia dovrete anche fare un nuovo APE, questa la sigla che lo indica.

documenti vendita immobile ereditato prestazione energetica
Esempio attestato di prestazione energetica

Passiamo agli impianti dicendo subito che le loro certificazioni servono a dimostrare che sono a norma di Legge.

Ma se la casa è vecchia o comunque non avete le certificazioni?

E’ possibile vendere se gli impianti sono sprovvisti di certificazioni. Il compratore lo deve sapere e se ne deve tenere conto nel pattuire il prezzo.

Nei casi in cui manca la certificazione, ma ci sono i requisiti tecnici si può chiedere ad elettricista o fontaniere una dichiarazione di rispondenza. Non costa molto ed è un qualcosa in più.

Dopo questa carrellata tecnica cambiamo argomento.

Provenienza

L’atto di provenienza è di certo tra quelli a voi più conosciuti poiché con esso siete diventati proprietari della vostra casa.

  • Rogito
  • Donazione
  • Decreto di trasferimento del Giudice
  • Dichiarazione di Successione.

Rogito o donazione si chiedono al Notaio se vivo, mentre se è deceduto bisogna andare all’Archivio Notarile della vostra città.

Dovrete andarci con il numero di repertorio che trovate nella visura catastale.

Documenti per vendere casa privatamente
Una copia di atto di compravendita immobiliare

Nella mia città una copia dell’atto è solitamente gratuita se il Notaio è vivo, mentre dall’Archivio Notarile costa circa 30 euro.

Il decreto di trasferimento, invece, si chiede alla Cancelleria del Tribunale. Possono recarsi l’aggiudicatario, l’esecutato o un legale.

La successione è un documento fiscale che approfondisco nel capito sulle eredità.

Trascrizioni e pesi

La trascrizione è un il mezzo di pubblicità immobiliare dello Stato e tutti possono controllare la lista delle trascrizioni su un immobile.

Qualunque atto su un immobile viene trascritto nei registri immobiliari

Bisogna recarsi presso l’ufficio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e richiedere una visura ipotecaria.

Costa pochissimo e scopriremo tutto quello che c’è.

  • Ipoteche, ad esempio quella del mutuo
  • Altre eventuali trascrizioni
  • Trascrizioni con diritti di terzi

Sempre presso lo stesso ufficio si può anche approfondire chiedendo le note di trascrizione degli atti trovati.

Il Notaio provvede ma farne una in anticipo evita “sviste” all’ultimo minuto sempre spiacevoli da sistemare.

Non ultimo, questo tipo di attività, se fatta per tempo, dona serenità ai vostri compratori e si sa, per una trattativa è un’ottima cosa!

Documenti per vendere casa con mutuo

Nel vendere casa con mutuo servono in più tutti quelli del finanziamento.

  • Copia del contratto di mutuo
  • Piano ammortamento
  • Atto o lettera di assenso alla cancellazione di ipoteca

I primi due specialmente quando il compratore decide di accollarsi il debito. Quando questo non avviene sono superflui in quanto mutuo stesso ed ipoteca vengono estinti e cancellati prima dell’atto di vendita.

L’ipoteca del mutuo in particola si cancella anche gratuitamente con il Decreto Bersani. La banca presenterà in atto la lettera irrevocabile di assenso.

Accordatevi bene con l’Istituto di credito per essere tutti presenti al rogito.

Edilizia convenzionata

Le convenzioni creano diritti di terzi e vanno lette poiché possono contenere vincoli.

Ce ne sono alcune, ad esempio, che limitano le categorie di persone a cui possiamo vendere ed altre che permettono la vendita solo dopo un certo periodo.

Quando dobbiamo vendere un immobile in edilizia convenzionata, quindi, dovremo presentare:

  • Copia della convenzione se ancora in essere
  • Atto di chiusura della convenzione o riscatto
  • Diniego alla prelazione

Non sono sempre facili da trovare. Spesso serve una ricerca profonda anche perché capita che gli Enti che hanno sottoscritto la convenzione hanno cambiato nome o non ci sono più.

Condominio

Quando vogliamo vendere un appartamento in condominio vediamo in quota anche le parti comuni quali vano scale e cortile.

E’ chiaro quindi che dovremo fornire ai nostri compratori anche tutti i documenti che le riguardano.

regolamento di condominio
Copia regolamento di condominio e tabelle millesimali

In questo ci viene incontro l’Amministratore di condominio a cui dovremo chiedere.

  • Ultimi due verbali di assemblea
  • Consuntivo e preventivo di esercizio
  • Regolamento di condominio
  • Tabelle millesimali
  • Lettera avvenuto saldo spettanze

Informano il compratore delle delibere anche se le spese sono a carico del venditore.

La lettera di avvenuto saldo delle spettanze è bene farla fare pochi giorni prima del rogito, magari avvisata l’amministratore per tempo così non lo mettete in difficoltà

Documenti per vendere casa ereditata

I documenti per vendita immobile ereditato riguardano sopratutto la continuità delle trascrizioni ed il diritto di proprietà degli eredi.

La lista in questo caso include:

  • Dichiarazione di successione
  • Atto di provenienza precedente
  • Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità
  • Certificato di morte del De Cujus
  • Stato di famiglia degli eredi

La successione va sempre associata al vecchio atto di acquisto poiché si completano a vicenda tra gli aspetti fiscali e delle trascrizioni.

La trascrizione dell’accettazione tacita di eredità è un documento che serve a tradurre nei registri immobiliari il fatto di aver accettato l’eredità stessa.

E’ uno strumento per garantire la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari. Potete anche farla dal Notaio quando rogitate ad un costo di circa 400 euro per coerede.

Di tutto questo parlo molto più a fondo nel mio articolo sulla vendita immobile ereditato che vi consiglio assolutamente di leggere!

Se c’è un inquilino

Tra i documenti per vendere casa affittata elenco tutti i contratti ed i dati della locazione perché servono al trasferimento dei diritti ed alla voltura verso il nuovo proprietario.

  • Contratto di locazione o comodato
  • Ricevute di registrazione del contratto
  • Attestazione avvenuto pagamento canoni

Informate il conduttore del nuovo Iban e comunicate il subentro all’Agenzia delle Entrate.

Vendita con agenzia

Quelli che servono per vendere tramite agenzia immobiliare non sono diversi dai documenti per vendere casa privatamente, ma dobbiamo aggiungerne alcuni.

Sono gli unici che non potremo raccogliere in anticipo perché si creano mano mano che procede la vendita e la lista recita così:

  • Visura camerale dell’agenzia
  • Incarico di mediazione
  • Patentino agente immobiliare
  • Copie delle fatture
  • Pratica antiriciclaggio
  • Proposta di acquisto registrata
  • Eventuali manleve

Visura e patentino abilitano alla professione quindi, se mancano, niente provvigione agenzia immobiliare. Le fatture si consegnano al Notaio poiché servono ai controlli antiriciclaggio.

La proposta di acquisto immobiliare deve essere registrata e conservata mentre l’incarico non si registra.

Conclusioni

La lista completa dei documenti necessari ad oggi è cresciuta molto poiché sono più numerose le attenzioni di Notai e mercato immobiliare in generale.

Da un lato questo aumenta la burocrazia che non piace a nessun, dall’altro aumenta la tutela di venditori e compratori rispetto ad un passato di cui anche oggi subiamo la negligenza.

In merito alla diligenza vi lascio un link ad un mio articolo sulla due diligence immobiliare, parla proprio di come vanno svolti i vari controlli.

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate agli articoli del mio blog immobiliare.

Qui sotto trovate il box commenti se avete domande o dubbi.

Se vivete nella mia città, potete chiedermi una consulenza immobiliare per la vendita. A presto.

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Questo articolo ha 4 commenti.

  1. Colla

    buon Giorno , puo dirmi per favore se non ci sono obblighi di informare i confinanti della abitazione messa in vendita
    Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, sulle normali compravendite immobiliari il confinante non ha diritto di prelazione. Tale diritto è riservato nei casi di terreni agricoli ed è vantato dal confinante se coltivatore diretto. Il tutto salvo convenzioni o accordi speciali da analizzare caso per caso. Dal lato commerciale, invece, tenga presente che chi ha un interesse logistico all’acquisto del suo immobile può essere un ottimo cliente e forse informare i confinanti è una delle migliori attività di marketing locale. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. Arturo

    Ho letto con attenzione tutta la documentazione necessaria in caso di compravendita. Volevo gentilmente chiedervi se è indispensabile per il compratore chiedere, in caso di modifiche all’immobile, l’Elaborato Grafico. Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, il compratore è deve essere informato di tutte le circostanze anche urbanistiche sull’immobile. Non è obbligo di ricevere l’elaborato grafico, ma vi è un dovere implicito di base circa il dovere del venditore a regolarizzare eventuali difformità. Detto questo è assolutamente consigliato a chi compra di richiedere copia di tutta la documentazione urbanistica o un relazione tecnica redatta dal professionista del venditore. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

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