Con il passare degli anni il numero di documenti per vendere casa od altri tipi di immobile è cresciuto moltissimo. In questa guida ho cercato di elencarveli tutti in una razionale divisione in base alla “natura”. Un lavoro decisamente non facile visto che oltre ai classici sempre validi ne esistono una marea caso-specifici.
Come ho già detto molte volte su questo blog, la raccolta della documentazione è il primo passo da compiere quando si decide di mettere in vendita un immobile. Questo vale sempre, sia che si tratti di una casa, di un negozio o di un immobile industriale.
In assenza della documentazione completa, infatti, è assolutamente impossibile essere equi nella determinazione del prezzo come pure disegnare un corretto iter di vendita che sia veramente al riparo da imprevisti.
Prima di iniziare la carrellata vi lascio un consiglio: Per prima cosa occupatevi della parte urbanistica e catastale. E’ la più lunga da reperire e da questa dipendono moltissimo i successivi tempi necessari per arrivare al rogito.
Già che ho lasciato un consiglio ne lancio anche un’altro. Create una checklist. Cosa è? Un elenco su un foglio di carta su cui farete una crocetta a fianco dei documenti già in vostro possesso. Così non vi dimenticherete nulla.
Assicuratevi che ognuno di essi sia completo di allegati ed elaborati. Un documento incompleto non serve a nulla.
Gli argomenti trattati:
Documenti per vendere casa: partiamo da quelli tecnici.
Sono i documenti che descrivono lo stato legittimo di un immobile dal punto di vista del Comune dove esso è collocato.
Per questo motivo è proprio al Comune stesso che dovrete richiederli attraverso una prassi che prende il nome di “Accesso agli atti”. Ogni città ha le proprie modalità e modulistica solitamente reperibili online.
Difficilmente sarete voi in prima persona a fare la richiesta, anche se nessuno ve lo vieta. Più profittevole è incaricare un tecnico, possibilmente radicato professionalmente nello stesso Comune.
Tenete presente che in alcune città i tempi possono essere lunghi e se vi state arrovellando su come vendere casa velocemente sappiate che in Comuni come Bologna possono servire 3 mesi solo per questo fondamentale passaggio.
Certificato di agibilità
E’ il documento che sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la sua funzione sociale ed economica.
Il certificato di agibilità racchiude tutta una serie di requisiti di salubrità ed idoneità all’uso e tra i documenti necessari per vendere un immobile è risulta uno dei primi per il quale verificare l’esistenza.
La sua assenza non implica di default l’impossibilità alla vendita ma in questo caso sarà necessario capire il motivo per il quale non è stato rilasciato.
Se dovessero mancare, infatti, i requisiti fisici per il futuro ottenimento sarà necessario in sede di vendita a chi spetta la loro realizzazione ed entro quali archi temporali.
Si può vendere l’immobile anche senza agibilità in linea di massima, ma sappiate che di questo il compratore deve essere formalmente edotto e che della circostanza si deve tenere conto in sede di determinazione del prezzo.
Licenza di costruzione
E’ il titolo con cui l’Amministrazione ha autorizzato la costruzione dell’edificio. Esso è composto da due parti: licenza e relativo elaborato grafico.
Per assurdo posso garantirvi che anche nel pieno centro storico di Bologna è successo spesso di non trovare la licenza. Il problema non certo trascurabile ma per fortuna solitamente si riesce a sanare il tutto.
Il documento fu introdotto dalla Legge urbanistica del 1942 ma solitamente già il dimostrare l’esistenza del fabbricato 1967 è un grande vantaggio per la regolarizzazione. I metodi per la dimostrazione sono diversi: dalle planimetrie catastali di primo impianto ai voli aerei del periodo bellico reperibili tramite gli archivi della Raf.
Niente paura, non lo farete voi ma il vostro tecnico, io ve lo racconto solo per dovere di cronaca.
Condono
Non tutti gli immobili sono stati condonati. Esso è il titolo attraverso cui eventuali abusi edilizi furono regolarizzati forfettariamente.
Anche in questo caso esso è composto da due parti: Concessione a sanatoria e relativo elaborato grafico.
La concessione a sanatoria ha quasi sempre anche valore di autorizzazione all’uso, equiparabile all’agibilità menzionata sopra.
Per quello che riguarda gli elaborati grafici è da sottolineare che non sempre sono presenti.
Altra notizia non da poco: E’ più volte successo che gli stessi condoni risultassero sbagliata o comune non adatti ad una compravendita dei tempi nostri.
Pratiche edilizie successive. Documenti per vendere casa fondamentali
DIA, CIL o le nuove CILA e SCILA. Sono diverse sigle che descrivono diversi tipi di pratiche edilizie. Ognuna di loro è il titolo con il quale vengono legittimate modiche all’immobile rispetto a quanto descritto dalla licenza di costruzione. Ogni modifica non corredata di pratica edilizia è a tutti gli effettivi un abuso e come tale dovrà essere soggetta alla relativa sanatoria edilizia.
Reperire tutte le pratiche prima della commercializzazione permetterà di stringere i futuri atti negoziali prevedendo le corrette tempistiche.
Dall’erronea gestione di questo punto sappiate che deriva buona parte dei contenziosi in materia immobiliare.
Autorizzazioni paesaggistiche
Riguardano solo gli immobili collocati in aree sottoposte al medesimo vincolo.
Possiamo dire che autorizzazioni di questo tipo sono documenti necessari per vendere casa o altri immobili solo nel caso essi insistano in aree sottoposte a vincolo paesaggistico.
Ogni modifica alle parti esterne di un fabbricato in area vincolata deve essere accompagnata da autorizzazione paesaggistica. In caso contrario la sanatoria dovrà prevedere anche il passaggio presso la medesima commissione. Ergo? Tempi ancora più lunghi, quindi meglio saperlo il prima possibile.
Certificato di destinazione urbanistica del terreno
Stesso discorso per il CDU. E’ equiparabile alla carta d’identità di un terreno. Ci dice se è edificabile ed in quale proporzione.
A livello di obbligo è necessario fornirlo in sede di vendita solo quando il terreno ha superficie superiore a 5000 mq.
Onestamente lo richiedo sempre anche per giardini o lotti minori, non si sa mai. Neanche a dirlo, sui terreni agricoli è la prima cosa da richiedere.
Certificato prevenzione incendi
In questo caso l’autorità competente è il Corpo Vigili del Fuoco. Il certificato prevenzione incendi è indispensabile quando siamo davanti a piani interrati dedicati ad autorimesse od immobili commerciali.
Viene rilasciato ove il fabbricato rispetti le prescrizioni in materia anti incendio. Non è obbligatorio per la singola autorimessa.
Certificazioni impianti tecnologici.
Un impianto tecnologico è da ritenersi a norma quando è provvisto di certificazione in corso di validità. In caso contrario non è norma. Quando si parla di documenti per vendere casa ricordiamo che non è obbligatorio fornire le certificazioni degli impianti purché il compratore rinunci formalmente ad averle negli atti negoziali.
Ne esistono diversi: elettrico, gas, idrico e sanitario. Se dichiariamo a norma gli impianti in corso di compravendita le dobbiamo avere tutte.
Solitamente esse sono corredate di visura della ditta esecutrice, schema dell’impianto ed elenco materiali utilizzati.
Dal 2012 copia di ogni nuova certificazione deve essere depositata presso il Comune con relativo protocollo.
Relazione tecnica integrata
Riguarda poche Regioni, in primis l’Emilia Romagna. Ne ho parlato diffusamente su questo blog e riassumo dicendo che esso è un documento che fotografa lo stato urbanistico e catastale dell’immobile.
Un approfondimento ampio e strutturato lo trovate nel mio articolo sulla relazione tecnica integrata.
La redazione di questo documento prevede e racchiude diverse delle voci appena nominate. E’ necessario infatti sia un accesso agli atti sia il reperimento della documentazione catastale.
Il tutto verrà confrontato con le risultanze del rilievo tecnico per scovare abusi edilizi e difformità catastali.
Saranno in esso anche elencati i titoli tutti dell’immobile quali, appunto, licenza di costruzione, varianti, condoni.
Vi ricordo che non si tratta di un obbligo di Legge ma di una attività assolutamente consigliata quando si deve vendere un immobile.
Certificazione energetica
La certificazione energetica viene spesso confusa con la certificazione degli impianti di cui abbiamo parlato prima. In realtà è documento redatto da un tecnico abilitato che tramite un programma dedicato assegna all’immobile una classe energetica. I valori sono espressi in lettere dalla G alla dove la A nelle sue varianti è la migliore prestazione.
Per varianti intendo A2 , A3, A4 che nel tempo sono state create per distinguere gli immobili dalle prestazioni implementate grazie ai nuovi arrivi tecnologici.
Tempo di realizzazione circa 10 giorni e costi mediamente contenuti.
Questo è un documento necessario per vendere casa e tutti gli immobili dotati di apparati energetici, obbligatorio anche per le locazioni.
Autorizzazione prelevamento acque pubbliche
Documento particolare questo, me ne rendo conto, ma nel mio lavoro mi è già capitato diverse volte di doverlo produrre. Tra i documenti per vendere casa possiamo definirlo un “fuori dal coro”.
Consiste in un’autorizzazione riguardante il pozzo artesiano ad uso domestico spesso presente nei giardini di ville e villette.
Il prelevamento, infatti, è gratuito ma regolamentato a livello Regionale con anche intervento del Comune di competenza.
Documenti per vendere casa : catastali e fiscali
Descrivono l’immobile secondo il punto di osservazione dell’Agenzia del Territorio.
Essi hanno ovviamente una correlazione con i documenti tecnici di cui abbiamo parlato finora.
Il motivo è semplice. Dalla documentazione urbanistica deriva quella catastale e quest’ultima forma la rendita catastale.
A sua volta la rendita permette di calcolare il valore catastale dell’immobile sul quale si pagano diverse imposte.
Planimetria catastale tra i primi documenti per vendere casa.
E’ il disegno dell’unità immobiliare depositata presso il catasto. Tra i primissimi documenti che tutti quelli che vogliono comprare casa vi chiederanno. Aggiungendo banche, notai, agenti e tecnici.
Una planimetria catastale viene considerata difforme quando rispetto allo stato di fatto dell’immobile si riscontrano difformità tali da causare una variazione della rendita medesima.
La correzione di una planimetria catastale non confermo è, dunque, un atto a cavallo tra gli aspetti fiscali ed urbanistici della transazione.
Tra i documenti per vendere casa è probabilmente il più conosciuto. Questo proprio in forza della grande attenzione Notarile, non dimentichiamo che un Notaio è responsabile d’imposta.
E’ reperibile presso il Catasto della vostra città. Il mio consiglio è quello di chiedere tutte le planimetrie catastali del vostro immobile, anche quelle passate. Possono essere molto utili a chiarificare dubbi relativi alla parte tecnica.
Ultima raccomandazione: non confondete la planimetria catastale che gli elaborati grafici del Comune. La parte urbanistica viene sancita da questi ultimi.
Visura catastale.
E’ un documento che racchiude molte informazioni. Classe e categoria dell’immobile, intestazione del proprietario, rendita e consistenza.
Esistono due forme principali di visura catastale: quella ordinaria e quella storica.
La prima fotografa l’ultimo passaggio mentre la seconda disegna la cronistoria dei cambiamenti.
Consiglio sempre quest’ultima, più completa e può darci informazioni utili per capire che è successo prima del nostro insediamento nell’immobile.
Documenti per vendere casa, la parte amministrativa
Quando si raccolgono i documenti è chiaro come sia fondamentale avere a disposizione tutta la cronistoria delle trascrizioni sullo stesso.
Atto di provenienza
L’atto di provenienza il documento con quale siete diventati proprietari dell’immobile: può essere un rogito, una donazione, un verbale di aggiudicazione in asta o una successione.
Gli atti di provenienza possono essere richiesti al Notaio con cui avete stipulato oppure, se egli non è più in attività, tramite l’archivio Notarile.
Un grande consiglio che vi do è di non reperire solo l’ultimo, ma anche il precedente. Questo perchè un controllo in più su eventuali diritti di terzi non guasta mai.
Portate con voi la visura storica che avete chiesto in catasto e chiedete ai funzionari, sempre gentilissimi, di cercare tutti i numeri di repertorio in essa contenuti.
Uno dei primi documenti per vendere casa che viene richiesto. La visura ipotecaria può essere richiesta presso ogni ufficio dell’Agenzia delle Entrate e consiste in un elenco delle ipoteche e delle trascrizioni gravanti sul vostro immobile.
La visura ipotecaria
Ma il mio immobile non ha ipoteche, ho già pagato il mutuo!
A volte è un’affermazione falsa anche se fatta in buona fede.
Anche quando tutto il mutuo è stato pagato ci si scorda di cancellare formalmente la relativa ipoteca. Questa azione viene sovente fatta contestualmente all’atto di vendita ma sapere prima di questa necessità può essere utile per organizzare bene attività e spese di compravendita.
Inoltre, potrebbero esserci delle trascrizioni di cui non si è a conoscenza, purtroppo capita.
La copia di questo documento cosa circa 10€. Il Notaio che rogiterà la vendita sicuramente provvederà a farla pochi giorni prima dell’atto ma ripeto, vale la pena di anticiparlo per evitarsi sorprese.
Documenti anagrafici
Se fosse necessario il solo connubio carta di identità e tessera sanitaria sarebbe facile ed immediato, ma non è così.
In questa categoria di documenti necessari per vedere casa inseriamo anche tutti quelli che disegnano la formazione, la composizione e la variazione del nucleo famigliare dei venditori.
Stato di famiglia e Certificato di nascita
Di tutti i comproprietari. Servono al Notaio per accertare il regime di condivisione o meno dei beni e definire i relativi diritti. Si richiedono presso l’anagrafe cittadina.
Qualche anno fa erano pochissimi i Notaio a richiederlo, basando l’atto sulle autocertificazioni degli attori.
Ora è consuetudine produrlo e lo stesso identico discorso vale per il certificato di nascita. Ricordiamoci che tra gli obblighi del Notaio vi è quello di accertare l’identità delle parti.
Certificato di morte di precedente proprietario
Serve a rafforzamento e certificazione di quanto contenuto nella successione. Dove si chiede? Sempre all’anagrafe.
Indispensabile ovviamente quando il bene in corso di vendita è pervenuto per eredità.
Caso questo appena menzionato che prevede anche la produzione di un’altro documento specifico: la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità. Ne parliamo ora.
Documenti necessari quando la casa è ereditata
Il fatto di vendere un immobile pervenutoci in eredità è un atto di dimostrazione passiva del fatto che abbiamo accettato il medesimo beneficio.
Il Notaio provvederà, tramite un atto dunque palese, a trascrivere questa accettazione implicita nei registri immobiliari in modo che non sia possibile a terzi metterla in discussione.
Questa formalità prende il nome di trascrizione di accettazione tacita di eredità.
Solitamente ha un costo di circa 400 euro per ogni erede e può essere fatta anche contestualmente al rogito di vendita.
Il mio consiglio però è sempre lo stesso: fatela prima così non ci pensate più, tanto è un documento obbligatorio per vendere casa o altri immobili in queste circostanze.
Eventuali convenzioni
Avete mai sentito di immobili costruiti su aree PEEP ad esempio? In pratica sono immobili costruiti in “convenzione” con il Comune che mantiene la proprietà del terreno su cui insiste l’immobile.
E’ solo uno dei 1000 casi di possibili convenzioni. Ai fini di una vendita del proprio immobile è assolutamente doveroso verificare che non ve ne siano di attive.
Alcune convenzioni per esempio impongono di vendere l’immobile solo a determinate classi di persone.
Esempi sui limiti di commerciabilità?
Limitazioni in base all’età o all’etnia dei compratori.
Documenti per vendere casa: condominiali e gestionali
Ultimo verbale di assemblea, consuntivo e preventivo esercizio in corso, delibere, ripartizioni spese sono tutti dati utilissimi.
Non dimenticatevi, inoltre, di reperire una copia aggiornata del regolamento di condominio.
Sono strumenti validissimi porsi sul mercato con grande trasparenza che ai giorni nostri è quanto mai fondamentale per la corretta valorizzazione.
Pochi giorni prima del rogito di vendita, ricordatevi di farvi fare dall’amministratore una certificazione in carta libera sull’avvenuto saldo di tutte le spese a vostro carico.
I Notai giustamente la chiedono.
La parte gestionale, invece, la dovreste avere a portata di mano. Intendo eventuali contratti di locazione o comodato attivi in primis.
Inoltre è sempre buona cosa avere i contratti di fornitura servizi delle varie utenze. Utili al compratore e sempre segno di grande precisione averli disponibili ed ordinati.
Conclusioni sui documenti per vendere casa nel 2019.
La mole di documenti necessari per vendere casa o altri immobili oggi è enorme. Da un lato ciò aumenta il livello di verifica in funzione degli atti tutelando i consumatori, dall’altro il reperimento e la produzione sono attività non sempre immediate e che spesso richiedono molto tempo.
Vi consiglio quindi di preparare un “pacchetto” completo di tutto quello che vi ho nominato e di conservarlo.
Ordinate, sistemate, controllate. Nel momento in cui vi serviranno sarà tutto più facile ed immediato.
Un’ultima cosa. Ad inizio articolo ho fatto menzione del mio lavoro come agente immobiliare. In realtà negli ultimi anni mi sono immedesimato sempre più in una figura che descrivo nell’articolo ” Listing agent “, ovvero un consulente specializzato nel raggiungere gli obiettivi dei venditori. se avete voglia leggetelo, mi farebbe piacere.
Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli. Qui sotto trovate qualche nota in più sul mio lavoro ed i collegamenti social. A presto.