Raccolta, riordino e verifica dei documenti per vendere casa hanno raggiunto un grado di complessità notevole a causa della burocrazia che non smette mai di complicarci le cose. Si tratta di un’attività preparatoria alla vendita di grandissima importanza ed allo stesso tempo ancora oggi tristemente presa sottogamba. Da essa dipendono infatti corretta valutazione dell’immobile e verifica della commerciabilità. Nonostante questo vedo costantemente persone che posticipano il controllo dei documenti all’arrivo del compratore. Pessima prassi.
Prima di addentrarti nella sfilza dei documenti che sta per arrivare leggi ora il mio testo definitivo sul vendere casa. Ti darà il giusto ordine per fare le cose al meglio
Di seguito trovate una descrizione accurata sul reperimento e sull’importanza in compravendita di ognuno dei documenti necessari per vendere casa. Come prima divisione macroscopica possiamo dire che l’intero è suddiviso in documenti amministrativi ed anagrafici, urbanistici e tecnici.
Carta d’identità
Il ruolo del Notaio è quello di sincerarsi dell’identità delle parti, sia compratore che venditore. E’ quindi ovvio, come minimo sindacale, che dovrete presentare la vostra carta d’identità. Assicuratevi sin dall’inizio che sia in corso di validità. A volte una banale svista può portare seccature. Mi raccomando anche di segnalare eventuali cambi di residenza non aggiornati sul documento.
Certificato di nascita
Ebbene si, richiedetene copia recente poiché molti Notai, proprio nella diligenza dovuta nell’autenticare le parti, lo richiedono. Va bene in carta libera e non ha costi per il rilascio.
Certificato di residenza
Steso identico discorso in ordine alla verifica anagrafica delle parti. Sempre in carta libera e come sopra gratuito.
Stato di famiglia
E’ il documento rilasciato dall’anagrafe del proprio Comune.Delinea la composizione del nucleo e gli eventuali legami tra i vari componenti. E’ indispensabile, ad esempio, per certificare il regime di condivisione dei beni o, per contro, la non condivisione. Ha validità di 6 mesi, quindi non usatene di vecchi. Una buona notizia, è gratuito poiché basta richiederlo in carta libera.
Tessera sanitaria
Stesso discorso, questa volta più orientato di fini fiscali. Controllate la validità della vostra tessera sanitaria o ex codice fiscale. Non importa la funzionalità della banda magnetica o del chip, servono solo i dati stampati su di essa
Quanto sopra costituisce la parte anagrafica e fiscale dei documenti per vendere casa. Ora partiamo analizzando il secondo gruppo.
Permesso di soggiorno
Per tutti i cittadini fuori UE è ovviamente necessario fornire la copia del permesso di soggiorno. Nel caso sia l’acquirente a doverlo esibire è bene accertarsi prima di sottoscrivere proposte di acquisto.
Documenti per vendere casa: Tecnici
In questa sezione troviamo tutti gli atti che sanciscono la proprietà e tutta la documentazione urbanistica, ipotecaria e catastale. Proprio tali ultime voci sono di grande importanza anche, come già detto, ai fini della definizione dell’oggetto contrattuale e quindi della valutazione dell’immobile.
In questa fase sarà necessario giocoforza incaricare un tecnico per produrre un accesso agli atti presso gli uffici del Comune o gli organi preposti.
Il passo successivo prevederà la verifica di quanto trovato ed il confronto con lo stato di fatto per delineare l’effettiva commerciabilità dell’immobile. Le lacune, frequenti, in questa fase costituiscono l’80% delle cause di contenziosi legali in materia di compravendita. Giusto per essere chiari.
Certificato di agibilità
Tra i documenti necessari per la vendita il certificato di agibilità è quello che sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la sua funzione e racchiude i requisiti di salubrità ed idoneità all’uso della casa. La sua assenza non implica l’impossibilità di vendere ma sarà necessario capire perché non è stato rilasciato. Se dovessero mancare, infatti, i requisiti fisici per ottenerlo sarà necessario definire contrattualmente la gestione della situazione. Sappiate che il compratore deve essere formalmente edotto circa lo stato di agibilità e che della circostanza si deve tenere conto in sede di determinazione del prezzo.
Sul documento sarà specificato se il rilascio è avvenuto a seguito di sopralluogo dei tecnici del Comune o per semplice silenzio assenso. Nel primo caso, a maggior ragione, è bene produrre una verifica dell’effettiva presenza di tutti i requisiti necessari all’ottenimento.
Licenza di costruzione o permesso di costruire
E’ il titolo con cui l’Amministrazione ha autorizzato la costruzione dell’edificio. Esso è composto da due parti: licenza e relativo elaborato grafico. Per assurdo posso garantirvi che anche nel pieno centro storico di Bologna succede di non trovare la licenza di costruzione. Fortunatamente si riesce spesso a rimediare con opportune sanatorie, specie nei casi in cui si possano reperire documenti storici comprovanti l’esistenza dell’immobile al 1967 quali voli aerei e vecchie cartografie.
Condono edilizio e concessione in sanatoria
Non tutti gli immobili sono stati condonati. Esso è il titolo attraverso cui eventuali abusi edilizi furono regolarizzati forfettariamente. E’ composto da due parti: Concessione a sanatoria e relativo elaborato grafico, quest’ultimo non sempre presente. La concessione a sanatoria ha quasi sempre anche valore di autorizzazione all’uso, equiparabile all’agibilità menzionata sopra. La precisione al tempo dei condoni non era di casa e quindi è sempre bene dare una controllata agli elaborati.
Pratiche Cila, Scia successive
DIA, CIL o le nuove CILA e SCILA. Sono diverse sigle che descrivono diversi tipi di pratiche edilizie. Ognuna di loro è il titolo con il quale vengono legittimate modiche all’immobile rispetto a quanto descritto dalla licenza di costruzione. Ogni modifica non corredata di pratica edilizia è a tutti gli effettivi un abuso e come tale dovrà essere soggetta alla relativa sanatoria.
Certificato di destinazione urbanistica del terreno CDU
E’ equiparabile alla carta d’identità di un terreno. Ci dice se è edificabile ed in quale proporzione. A livello di obbligo è necessario fornirlo in sede di vendita solo quando il terreno ha superficie superiore a 5000 mq o nel caso di terreni agricoli. Onestamente lo richiedo sempre anche per giardini o lotti minori, non si sa mai.
Prelevamento acque pubbliche
Necessario in tutti quei casi di presenza di pozzi artesiani ad uso domestico quali, ad esempio, quelli per l’irrigazione dei giardini. Il prelevamento dell’acqua è gratuito ma regolamentato a livello Regionale con anche intervento del Comune di competenza.
Un pozzo non regolare o si chiude o si regolarizza se ha i requisiti di Legge. Durante una compravendita l’irregolarità può creare problemi quindi attenzione anche a questo, seppur meno conosciuto, aspetto.
Autorizzazione paesaggistica
Molto importante per tutte quelle unità site in aree di tutela paesaggistica. Ogni modifica alle parti esterne di un fabbricato in area vincolata deve essere accompagnata da autorizzazione. In caso contrario la sanatoria dovrà prevedere anche il passaggio presso la medesima commissione. Ergo? Tempi ancora più lunghi, quindi meglio verificare per tempo.
Certificato prevenzione incendi
In questo caso l’autorità competente è il Corpo Vigili del Fuoco. Il certificato prevenzione incendi è indispensabile quando siamo davanti a piani interrati dedicati ad autorimesse od immobili commerciali. Viene rilasciato ove il fabbricato rispetti le prescrizioni in materia anti incendio. Non è obbligatorio per la singola autorimessa
Relazione tecnica
La menziono per ultima nella sezione dei documenti per vendere casa ma in realtà è la punta della piramide. Si tratta di un documento, non obbligatorio ma fortemente consigliato, in cui il tecnici incaricato provvederà ad elencare tutte le risultante dell’analisi di tutti i documenti urbanistici appena elencati. In essa sarà inoltre compresa l’analisi catastale. Proprio ora iniziamo a parlare di una nuova sezione.
Documenti per vendere casa: catastali
La documentazione catastale ha fini fiscali e non urbanistici, anche se con l’urbanistica stessa è reciprocamente legata a doppio filo.
Ogni modifica morfologica catastale deve essere accompagna dalla relativa pratica edilizia e viceversa. Questo a garantire la corretta assegnazione della consistenza e quindi della rendita catastale su cui si calcolano le imposte.
Planimetria catastale
Tra i documenti necessari per vendere casa è uno dei più famosi e consiste nel disegno dell’unità immobiliare depositato presso l’Agenzia del Territorio e ad essa va richiesta nel caso non ne disponiamo. Attività quest’ultima che il proprietario od un suo delegato può fare anche online con costi leggermente superiori. Il mio consiglio è di reperire tutte le schede catastali esistenti, non solo l’ultima come spesso vedo fare.
Una planimetria catastale viene considerata difforme quando rispetto allo stato di fatto dell’immobile si riscontrano difformità tali da causare una variazione della rendita medesima. Nel caso non sia conforme è necessario, come detto sopra, un aggiornamento catastale corredato dalla relativa pratica edilizia.
Visura catastale
E’ un documento che racchiude molte informazioni. Classe e categoria dell’immobile, intestazione del proprietario, rendita e consistenza. Esistono due forme principali di visura catastale: quella ordinaria e quella storica. La prima fotografa l’ultimo passaggio mentre la seconda disegna la cronistoria dei cambiamenti. Consiglio sempre quest’ultima, più completa e può darci informazioni utili per capire che è successo prima del nostro insediamento nell’immobile.
Estratto di mappa ed elaborato planimetrico
Il primo è’ un elaborato grafico dell’area dove insiste l’immobile. E’ necessario per la corretta identificazione spaziale all’interno del tessuto urbano. Il secondo ci mostra all’interno del fabbricato quelli che sono i vari subalterni e colloca spazialmente la nostra unità, utile ad esempio per l’identificazione dei confinanti da riportare nell’atto di vendita.
Documenti per vendere casa: edili
Passiamo ora ad una seri di documenti necessari alla vendita che descrivono, stavolta, l’immobile dal punto di vista edile e delle prestazioni.
Vanno anche essi analizzati per assicurarsi della validità poiché il loro contenuto verrà riportato nel rogito e quindi è bene non produrre false dichiarazioni anche se, come spesso accade per superficialità, involontarie.
Certificazione energetica
Tra i documenti per vendere casa è uno dei più conosciuti ed obbligatorio anche sulle locazioni tutte le volte che trattiamo un immobile dotato di impianti energetici. Esso assegna al bene una classe di prestazione di prestazione energetica dalla A alla G. Se manca bastano circa 10 giorni per farla e durerà 10 anni a meno che non vengano svolti lavori di riqualificazione energetica quali sostituzione di infissi, caldaie e così via.
Certificazioni di conformità degli impianti
Un impianto tecnologico è da ritenersi a norma se è provvisto di certificazione. Quando si parla di documenti necessari ricordiamo che non è obbligatorio fornire le certificazioni degli impianti purché il compratore rinunci formalmente ad averle negli atti negoziali.
- Certificazione impianto elettrico
- Quella relativa all’impianto del gas
- Conformità impianto idrico e sanitario
- Libretto della caldaia
Solitamente esse sono corredate di visura della ditta esecutrice, schema dell’impianto ed elenco materiali utilizzati. Dal 2012 copia di ogni nuova certificazione deve essere depositata presso il Comune con relativo protocollo e quindi potete richiedere quelle smarrite con il solito accesso agli atti.
Documenti per vendere casa: Amministrativi
In questa sezione raggruppiamo tutti i documenti riguardanti il diritto di proprietà, gli eventuali diritti di terzi, la parte condominiale e alcune documentazioni caso-specifiche quali ad esempio quelle necessarie in caso di una casa ereditata o occupata da inquilino al momento della vendita.
Atto di provenienza
Partiamo con il più comune di tutti i documenti per vendere casa o altri immobili. L’atto di provenienza il documento con quale siete diventati proprietari dell’immobile e può essere:
- Rogito
- Donazione
- Decreto di trasferimento del Giudice
- Successione.
Possono essere richiesti al Notaio con cui avete stipulato oppure, se egli non è più in attività, tramite l’archivio Notarile. Un grande consiglio: non reperite solo l’ultimo, ma anche il precedente poiché un controllo in più su eventuali diritti di terzi non guasta mai.
Visura ipotecaria
E’ il documento in cui sono elencate le ipoteche e le trascrizioni gravanti sul vostro immobile. Il Notaio la fa di routine pochi giorni prima del rogito ma anticiparla evita sorprese all’ultimo minuto. Esatto sorprese, può capitare infatti che risultino ipoteche di cui non ci si aspetta l’esistenza. Possono derivare da trascrizioni di terzi o possono essere quelle del precedente mutuo di cui, pur avendo avendo terminato il pagamento, non si è provveduto alla cancellazione.
Convenzioni extra matrimoniali
E’ necessario fornire tutte le informazioni e le copie di eventuali convenzioni extra matrimoniale che possano direttamente o indirettamente creare diritti di terzi.
Delega o procura
In tutti quei casi in cui il terzo operi in nome e per conto di un attore è necessario che l’operato sia legittimato dalla relativa documentazione.Per vendere un immobile è necessaria una procura speciale redatta da un Notaio.
Documenti del mutuo in corso
Sempre in merito di trascrizioni e diritti di terzi ricordiamo che se stiamo vendendo una casa ancora gravata di mutuo sarà necessario fornire al Notaio una copia del contratto di mutuo stipulato. In vero può essere anche uno strumento utile ai compratori nell’eventualità sia possibile valutare un accollamento del mutuo stesso. Oltre al contratto sarà bene recuperare una copia del piano di ammortamento completo.
Convenzioni – Edilizia convenzionata
Le convenzioni creano diritti di terzi, solitamente Enti pubblici, e per questo motivo il loro contenuto va attentamente valutato prima di stringere accordi negoziali. Avete mai sentito di immobili costruiti su aree PEEP ad esempio? In pratica sono immobili costruiti in “convenzione” con il Comune che mantiene la proprietà del terreno su cui insiste l’immobile. E’ solo uno dei 1000 casi di possibili convenzioni. Ai fini di una vendita del proprio immobile è assolutamente doveroso verificare che non ve ne siano di attive. Alcune convenzioni per esempio impongono di vendere l’immobile solo a determinate classi di persone. Esempi sui limiti di commerciabilità? Limitazioni in base all’età o all’etnia dei compratori.
Eventuale diritto di prelazione
A seguito di convenzioni, accordi o nel caso di immobili commerciali e terreni è necessario dare a chi ne ha titolo la possibilità di esercitare il diritto di prelazione di turno. Solitamente ciò avviene tramite la notifica dell’atto ma ci sono anche casi in cui tutto questo si può fare prima e formalizzare con le relative dichiarazioni.
Documentazione condominiale
Se l’immobile è in un condominio servirà tutta la relativa documentazione. Chi acquista un appartamento, infatti, diventa proprietario in quota anche delle parti comuni del fabbricato e delle stesse si assume responsabilità ed oneri
- Ultimo verbali di assemblea con relative delibere
- Consuntivi e preventivi
- Tabelle millesimali e ripartizione spese
- Regolamento di condominio
- Dichiarazione di avvenuto saldo delle spettanze
Quest’ultima va redatta dall’amministratore pochi giorni prima del rogito ma è meglio preavvisarlo per tempo.
Documenti per vendere una casa ereditata
Si tratta, appunto, di documenti caso specifici che servono ad attestare il corretto trasferimento dei diritti di proprietà da chi non c’è più agli attuali proprietari.
Dichiarazione di successione
Va sempre allegato anche l’atto di provenienza con cui chi è mancato era divenuto proprietario dell’immobile. Questo per ulteriore verifica della continuità delle trascrizioni.
Certificato di morte del “De Cujus”
E’ sufficiente produrlo in carta libera presso la propria anagrafe e non ha costi di produzione.
Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità
Si tratta della formalità con cui un atto palese quale è quello di accettare un’eredità diventa un documento adatto ad essere trascritto nei registri immobiliari.Quest’ultima può essere fatta contestualmente al rogito di vendita ed a Bologna ha un costo medio di circa 400 € per ogni coerede venditore.
Documenti per vendere casa affittata
Anche nel caso stiamo vendendo un immobile occupato da inquilino è necessario fornire al Notaio ed al futuro compratore tutti i dati ed i contratti del caso.
- Contratto di locazione
- Ricevute di registrazione
- Attestazione avvenuto pagamento canoni
Bisognerà inoltre avvisare il conduttore del nuovo Iban su cui versare i canoni ed ovviamente volturare il contratto di locazione appena ceduto l’immobile.
Quando c’è un’agenzia immobiliare
C’è un documento che nel caso la vendita avvenga per mezzo di un mediatore è assolutamente necessario: la visura camerale dell’agenzia. Un agente immobiliare non abilitato all’esercizio della professione non ha i requisiti per pretendere la relativa provvigione. Accertatevi sin dall’inizio si affidarvi a professionisti abilitati, con regolare iscrizione al R.E.A. e polizza assicurativa.
Restando in tema di provvigione è bene sapere che le copie di tutti gli assegni e delle relative fatture per prestata intermediazione andranno consegnate al Notaio contestualmente alla stipula del rogito.
Conclusioni
L’elenco dei documenti per vendere casa appena esposto è da intendersi addirittura non esaustivo. Molte sono le fattispecie caso-specifiche che possono essere richieste di volta in volta.
Mi raccomando, anche se volete vendere in autonomia fatevi sempre assistere in questa fase poiché da essa dipende buona parte dell’operazione.
Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli. A presto
