Con il passare degli anni il numero di documenti necessari per vendere un immobile è cresciuto moltissimo. Vediamo insieme l’elenco completo e come trovare quelli che non avete già a disposizione.
Come ho già detto molte volte su questo blog, la raccolta della documentazione è il primo passo da compiere quando si decide di mettere in vendita un bene.
Così importante che la stessa valutazione immobile fatta in assenza della documentazione è assolutamente a rischio di essere completamente sballata. Questo per l’ovvia necessità ai fine della determinazione del prezzo di avere una chiara descrizione amministrativa del bene. Il processo può richiedere anche mesi.
Per questo motivo nella mia attività professionale non commercializzo mai un immobile se non ho già in mano tutto il necessario. Lavorare in assenza dei documenti necessari per vendere un immobile vuol dire mettere a rischio sia il venditore che il compratore.
Dividiamo i documenti necessari per vendere un immobile in tre categorie. Il primo consiglio è di raccoglierli nell’ordine in cui li menziono. La parte tecnica è quella che solitamente richiede più tempo.
Vi svelo un trucco che uso quotidianamente: funziona benissimo. Create una checklist, un elenco su un foglio di carta e fate una crocetta a fianco dei documenti già in vostro possesso. Così non vi dimenticherete nulla.
Assicuratevi che ognuno di essi sia completo di allegati ed elaborati. Un documento incompleto non serve a nulla.
Gli argomenti trattati:
Documenti tecnici
Sono i documenti che descrivono lo stato legittimo di un immobile dal punto di vista del Comune dove esso è collocato.
Per questo motivo è proprio al Comune che dovrete richiederli attraverso una prassi che prende il nome di “Accesso agli atti”. Ogni luogo ha le sue modalità solitamente reperibili online.
Difficilmente sarete voi in prima persona a fare la richiesta, anche se nessuno ve lo vieta. Più profittevole è incaricare un tecnico, possibilmente radicato professionalmente nello stesso Comune.
Tenete presente che in alcune città i tempi possono essere lunghi, a Bologna attualmente circa 2 mesi.
Certificato di agibilità
E’ il documento che sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la sua funzione sociale ed economica.
Esso racchiude tutta una serie di requisiti di salubrità ed idoneità all’uso e tra i documenti necessari per vendere un immobile è risulta uno dei primi per il quale verificarne l’esistenza.
Per approfondire l’argomento vi rimando ad un altro articolo del blog: Certificato di agibilità e suo ruolo nelle compravendite.
Licenza di costruzione
E’ il titolo con cui l’Amministrazione ha autorizzato la costruzione dell’edificio. Esso è composto da due parti: licenza e relativo elaborato grafico.
Condono
Non tutti gli immobili sono stati condonati. Esso è il titolo attraverso cui eventuali abusi edilizi furono regolarizzati forfettariamente.
Anche in questo caso esso è composto da due parti: Concessione a sanatoria e relativo elaborato grafico.
In vero quest’ultimo non sempre presente, dipende dai casi.
Pratiche edilizie successive.
DIA, CIL o le nuove CILA e SCILA. Sono diverse sigle che descrivono diversi tipi di pratiche edilizie. Ognuna di loro è il titolo con il quale vengono legittimate modiche all’immobile rispetto a quanto descritto dalla licenza di costruzione. Ogni modifica non corredata di pratica edilizia è a tutti gli effettivi un abuso e come tale dovrà essere soggetta alla relativa sanatoria edilizia
Autorizzazioni paesaggistiche
Riguardano solo gli immobili collocati in aree sottoposte al medesimo vincolo e sono obbligatorie per ogni modifica all’immobile che riguardi facciate o comunque parti esterne dello stesso.
Diventa quindi nominabile tra i documenti necessari per vendere un immobile solo in questi casi ma per rigore di cronaca è giusto menzionarlo.
Certificato di destinazione urbanistica del terreno
Stesso discorso per il CDU. E’ il documento in cui viene descritto ciò che è possibile costruire sul terreno.
E’ bene richiederlo ogni qualvolta siamo in presenza di giardini o comunque lotti di terreno di buone dimensioni.
Certificato prevenzione incendi
In questo caso l’autorità competente è il Corpo Vigili del Fuoco. Il certificato prevenzione incendi è indispensabile quando siamo davanti a piani interrati dedicati ad autorimesse od immobili commerciali.
Certificazioni impianti tecnologici.
Un impianto tecnologico è da ritenersi a norma quando è provvisto di certificazione in corso di validità. In caso contrario non è norma.
Ne esistono diversi: elettrico, gas, idrico e sanitario. Se dichiariamo a norma gli impianti in corso di compravendita le dobbiamo avere tutte.
Solitamente esse sono corredate di visura della ditta esecutrice, schema dell’impianto ed elenco materiali utilizzati.
Relazione tecnica integrata
Riguarda poche Regioni, in primis l’Emilia Romagna. Ne ho parlato diffusamente su questo blog e riassumo dicendo che esso è un documento che fotografa lo stato urbanistico e catastale dell’immobile.
Un approfondimento ampio e strutturato lo trovate nel mio articolo sulla relazione tecnica integrata.
La redazione di questo documento prevede e racchiude diverse delle voci appena nominate. E’ necessario infatti sia un accesso agli atti sia il reperimento della documentazione catastale.
Il tutto verrà confrontato con le risultanze del rilievo tecnico per scovare difformità urbanistiche e non conformità catastali.
Saranno in esso anche elencati i titoli tutti dell’immobile quali, appunto, licenza di costruzione, varianti, condoni.
Vi ricordo che non si tratta di un obbligo di Legge, ma una necessità di fatto visto che il 99,9% dei Notai Emiliani non stipula la vendita in assenza del documento.
Anche nelle Regioni dove non viene richiesta dal Notaio questa attività è assolutamente consigliata.
Autorizzazione prelevamento acque pubbliche
Documento particolare questo, me ne rendo conto, ma nel mio lavoro mi è già capitato diverse volte di doverlo produrre.
Consiste in un’autorizzazione riguardante i pozzi artesiani, ad esempio quelli per l’irrigazione dei giardini.
Ha un iter particolare, ne parlo nel mio articolo proprio su come regolarizzare i pozzi artesiani ad uso domestico
Documenti catastali e fiscali
Descrivono l’immobile secondo il punto di osservazione dell’Agenzia del Territorio. Se siete di Bologna in questo link trovate tutte le informazioni per il reperimento : Catasto di Bologna
Essi hanno ovviamente una correlazione con i documenti tecnici di cui abbiamo parlato. Per questo motivo in sede di compravendita solitamente di parla di doppia corrispondenza.
Planimetria catastale.
E’ il disegno dell’unità immobiliare depositata presso il catasto e sul quale vengono e calcolati dati fiscali come rendita catastale e consistenza catastale.
Una planimetria catastale viene considerata difforme quando rispetto allo stato di fatto dell’immobile si riscontrano difformità tali da causare una variazione della rendita medesima.
Tra i documenti necessari per vendere un immobile è probabilmente il più conosciuto. Questo proprio in forza della grande attenzione Notarile, non dimentichiamo che un Notaio è responsabile d’imposta.
E’ reperibile presso il Catasto, il mio consiglio è quello di chiedere tutte le planimetrie catastali del vostro immobile, anche quelle passate. Possono essere molto utili a chiarificare dubbi relativi alla parte tecnica.
Visura catastale.
E’ un documento che racchiude molte informazioni. Classe e categoria dell’immobile, intestazione del proprietario, rendita e consistenza.
Ne esistono di due tipi: quella ordinaria e quella storica.
La prima fotografa l’ultimo passaggio mentre la seconda disegna la cronistoria dei cambiamenti.
Consiglio sempre quest’ultima, più completa e può darci informazioni utili per capire che è successo prima del nostro insediamento nell’immobile.
Documenti amministrativi dell’immobile
Quando si raccolgono i documenti necessari per vendere un immobile è chiaro come sia fondamentale avere a disposizione tutta la cronistoria delle trascrizioni sullo stesso.
Atto di provenienza
L’atto di provenienza il documento con quale siete diventati proprietari dell’immobile: può essere un rogito, una donazione, un verbale di aggiudicazione in asta o una successione.
Gli atti di provenienza possono essere richiesti al Notaio con cui avete stipulato oppure, se egli non è più in attività, tramite l’archivio Notarile.
Un grande consiglio che vi do è di non reperire solo l’ultimo, ma anche il precedente. Questo perchè un controllo in più su eventuali diritti di terzi non guasta mai.
Portate con voi la visura storica che avete chiesto in catasto e chiedete ai funzionari, sempre gentilissimi, di cercare tutti i numeri di repertorio in essa contenuti.
La visura ipotecaria
La visura ipotecaria può essere richiesta presso ogni ufficio dell’Agenzia delle Entrate e consiste in un elenco delle ipoteche e delle trascrizioni gravanti sul vostro immobile.
Ma il mio immobile non ha ipoteche, ho già pagato il mutuo!
A volte è un’affermazione falsa anche se fatta in buona fede.
Anche quando tutto il mutuo è stato pagato ci si scorda di cancellare formalmente la relativa ipoteca. Questa azione viene sovente fatta contestualmente all’atto di vendita ma sapere prima di questa necessità può essere utile per organizzare bene attività e spese di compravendita.
Inoltre, potrebbero esserci delle trascrizioni di cui non si è a conoscenza, purtroppo capita.
La copia di questo documento cosa circa 10€. Il Notaio che rogiterà la vendita sicuramente provvederà a farla pochi giorni prima dell’atto ma ripeto, vale la pena di anticiparlo per evitarsi sorprese.
Stato di famiglia
Di tutti i comproprietari. Servono al Notaio per accertare il regime di condivisione o meno dei beni e definire i relativi diritti. Si richiedono presso l’anagrafe cittadina.
Certificato di morte
Di precedenti comproprietari. Serve a certificare quanto contenuto nella successione. Dove si chiede? Sempre all’anagrafe.
Eventuali convenzioni
Avete mai sentito di immobili costruiti su aree PEEP ad esempio? In pratica sono immobili costruiti in “convenzione” con il Comune di Bologna che mantiene la proprietà del terreno su cui insiste l’immobile. E’ solo uno dei 1000 casi di possibili convenzioni. Ai fini di una vendita del proprio immobile è assolutamente doveroso verificare che non ve ne siano di attive.
Alcune convenzioni per esempio impongono di vendere l’immobile solo a determinate classi di persone, per esempio solo anziani o solo appartenenti a particolari gruppi. <
Documenti condominiali e gestionali
Ultimo verbale di assemblea, consuntivo e preventivo esercizio in corso, delibere, ripartizioni spese sono tutti dati utilissimi.
Non dimenticatevi, inoltre, di reperire una copia aggiornata del regolamento di condominio.
Sono strumenti validissimi porsi sul mercato con grande trasparenza che ai giorni nostri è quanto mai fondamentale per la corretta valorizzazione.
Pochi giorni prima del rogito di vendita, ricordatevi di farvi fare dall’amministratore una certificazione in carta libera sull’avvenuto saldo di tutte le spese a vostro carico.
I Notai giustamente la chiedono.
La parte gestionale invece la dovreste avere a portata di mano. Intendo eventuali contratti di locazione o comodato attivi in primis.
Inoltre è sempre buona cosa avere i contratti di fornitura servizi delle varie utenze. Utili al compratore e sempre segno di grande precisione averli disponibili ed ordinati.
Conclusioni
La mole di documenti necessari per vendere un immobile oggi è enorme. Da un lato ciò aumenta il livello di verifica in funzione degli atti tutelando i consumatori.
Dall’altro il reperimento e la produzione sono attività non sempre immediate e che spesso richiedono molto tempo. Vi consiglio quindi di preparare un “pacchetto” completo di tutto quello che vi ho nominato anche se non state per vendere.
Ordinate, sistemate, controllate. Nel momento in cui vi serviranno sarà tutto più facile ed immediato.
Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli. Qui sotto trovate qualche nota in più sul mio lavoro. A presto.
