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Documenti per vendere casa | Quali servono nel 2020

Con il passare degli anni il numero di documenti per vendere casa od altri tipi di immobile è cresciuto moltissimo, vediamo insieme quelli necessari nel 2020.

Già detto più volte su questo blog che la raccolta della documentazione è il primo passo quando si vuole vendere un immobile. In assenza della documentazione completa, infatti, è assolutamente impossibile essere equi nella determinazione del prezzo e nella previsione dei costi e dei tempi per arrivare al rogito.

La corretta raccolta, specialmente della parte urbanistica e catastale, è bene che sia fatta da un tecnico indipendentemente che si raccolgano i documenti per vendere casa privatamente che con agenzia immobiliare.

Reperire tutta la documentazione necessaria prima della commercializzazione permetterà di stringere i futuri atti negoziali prevedendo tempistiche e costi. Dall’erronea gestione di questo punto sappiate che deriva buona parte dei contenziosi in materia immobiliare.

  • UNA RISORSA IMPORTANTE PER TE!! Se stai leggendo questo articolo molto probabilmente ti stai informando per cambiare casa. Prima di addentrarti nella sfilza dei documenti che sta per arrivare leggi ora il mio testo definitivo sul vendere casa. E’ completo e tocca tutti gli aspetti del caso.

Detto questo ora possiamo partire con la nostra rassegna di documenti da trovare, raccogliere, verificare e riordinare.

Documenti per vendere casa: urbanistica e certificazioni

Descrivono lo stato legittimo di un immobile dal punto di vista del Comune dove esso è collocato e proprio a questo vanno richiesti con una prassi chiamata “accesso agli atti”.  E’ bene raccogliere tutta la cronistoria e non solo gli ultimi titoli edilizi visti anche i tempi necessari al reperimento. In Comuni come Bologna possono arrivare ad oltre due mesi. Tranquilli, non è un’attività particolarmente costosa e vi sarà utilissima nelle successive fasi di vendita.

Certificato di agibilità

Tra i documenti per vendere casa il certificato di agibilità è quello che sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la sua funzione e racchiude i requisiti di salubrità ed idoneità all’uso della casa. La sua assenza non implica l’impossibilità alla vendita ma sarà necessario capire perché non è stato rilasciato. Se dovessero mancare, infatti, i requisiti fisici per ottenerlo sarà necessario definire contrattualmente la gestione della situazione. Si può vendere l’immobile anche senza agibilità in linea di massima, ma sappiate che di questo il compratore deve essere formalmente edotto e che della circostanza si deve tenere conto in sede di determinazione del prezzo.

Licenza di costruzione

E’ il titolo con cui l’Amministrazione ha autorizzato la costruzione dell’edificio. Esso è composto da due parti: licenza e relativo elaborato grafico. Per assurdo posso garantirvi che anche nel pieno centro storico di Bologna succede di non trovare la licenza di costruzione. Fortunatamente si riesce spesso a rimediare con opportune sanatorie, specie nei casi in cui si riescono a trovare documenti storici comprovanti l’esistenza dell’immobile al 1967 quali voli aerei e vecchie cartografie.

Condono 

Non tutti gli immobili sono stati condonati. Esso è il titolo attraverso cui eventuali abusi edilizi furono regolarizzati forfettariamente. E’ composto da due parti: Concessione a sanatoria e relativo elaborato grafico, quest’ultimo non sempre presente. La concessione a sanatoria ha quasi sempre anche valore di autorizzazione all’uso, equiparabile all’agibilità menzionata sopra. La precisione al tempo dei condoni non era di casa e quindi è sempre bene dare una controllata agli elaborati.

Pratiche edilizie successive

DIA, CIL o le nuove CILA e SCILA. Sono diverse sigle che descrivono diversi tipi di pratiche edilizie. Ognuna di loro è il titolo con il quale vengono legittimate modiche all’immobile rispetto a quanto descritto dalla licenza di costruzione. Ogni modifica non corredata di pratica edilizia è a tutti gli effettivi un abuso e come tale dovrà essere soggetta alla relativa sanatoria edilizia.

Autorizzazioni paesaggistiche

Sono documenti necessari per vendere casa se essa insiste in aree sottoposte a vincoli. Ogni modifica alle parti esterne di un fabbricato in area vincolata deve essere accompagnata da autorizzazione paesaggistica. In caso contrario la sanatoria dovrà prevedere anche il passaggio presso la medesima commissione. Ergo? Tempi ancora più lunghi, quindi meglio partire per tempo.

Certificato di destinazione urbanistica del terreno

Stesso discorso per il CDU.  E’ equiparabile alla carta d’identità di un terreno. Ci dice se è edificabile ed in quale proporzione. A livello di obbligo è necessario fornirlo in sede di vendita solo quando il terreno ha superficie superiore a 5000 mq o nel caso di terreni agricoli. Onestamente lo richiedo sempre anche per giardini o lotti minori, non si sa mai. 

Certificato prevenzione incendi

In questo caso l’autorità competente è il Corpo Vigili del Fuoco. Il certificato prevenzione incendi è indispensabile quando siamo davanti a piani interrati dedicati ad autorimesse od immobili commerciali. Viene rilasciato ove il fabbricato rispetti le prescrizioni in materia anti incendio. Non è obbligatorio per la singola autorimessa.

Certificazioni di conformità impianti 

Un impianto tecnologico è da ritenersi a norma se è provvisto di certificazione. Quando si parla di documenti per vendere casa ricordiamo che non è obbligatorio fornire le certificazioni degli impianti purché il compratore rinunci formalmente ad averle negli atti negoziali. 

  • Certificazione impianto elettrico
  • Quella relativa all’impianto del gas
  • Conformità impianto idrico e sanitario
  • Libretto della caldaia

Solitamente esse sono corredate di visura della ditta esecutrice, schema dell’impianto ed elenco materiali utilizzati. Dal 2012 copia di ogni nuova certificazione deve essere depositata presso il Comune con relativo protocollo e quindi potete richiedere quelle smarrite con il solito accesso agli atti.

Relazione tecnica integrata

Non è annoverato tra i documenti per vendere casa di tutte le Regione e non è obbligatorio, seppur consigliato e spesso preteso. Consiste in un asseverazione tecnica della conformità urbanistica e catastale dell’immobile in corso di vendita.  La Relazione tecnica integrata è stata introdotta il 1° Settembre 2017 e per la sua redazione a Bologna servono circa 2 mesi e mezzo.

Certificazione energetica tra i documenti per vendere casa obbligatori

Tra i documenti per vendere casa è uno dei più conosciuti ed obbligatorio anche sulle locazioni tutte le volte che trattiamo un immobile dotato di impianti energetici. Esso assegna al bene una classe di prestazione di prestazione energetica dalla A alla G. Se manca bastano circa 10 giorni per farla e durerà 10 anni a meno che non vengano svolti lavori di riqualificazione energetica quali sostituzione di infissi, caldaie e così via.

Autorizzazione prelevamento acque pubbliche

Documento particolare questo, me ne rendo conto, ma nel mio lavoro mi è già capitato diverse volte di doverlo produrre. Tra i documenti per vendere casa possiamo definirlo un “fuori dal coro”. Consiste in un’autorizzazione riguardante il pozzo artesiano ad uso domestico spesso presente nei giardini di ville e villette. Il prelevamento, infatti, è gratuito ma regolamentato a livello Regionale con anche intervento del Comune di competenza.

Documenti per vendere casa : catastali e fiscali

Descrivono l’immobile secondo il punto di osservazione dell’Agenzia del Territorio ed hanno una forte correlazione  con quelli urbanistici dai quali derivano oltre che una funzione per lo più fiscale in quanto definiscono la rendita catastale. A sua volta quest’ultima permette di calcolare il valore catastale dell’immobile sul quale si pagano diverse imposte.

Planimetria catastale tra i primi documenti per vendere casa.

Tra i documenti necessari per vendere casa è uno dei più famosi e consiste nel disegno dell’unità immobiliare depositato presso l’Agenzia del Territorio e ad essa va richiesta nel caso non ne disponiamo. Attività quest’ultima che il proprietario od un suo delegato può fare anche online con costi leggermente superiori. Il mio consiglio è di reperire tutte le schede catastali esistenti, non solo l’ultima come spesso vedo fare.

Una planimetria catastale viene considerata difforme quando rispetto allo stato di fatto dell’immobile si riscontrano difformità tali da causare una variazione della rendita medesima. Nel caso non sia conforme è necessario un aggiornamento catastale.

Visura catastale.

E’ un documento che racchiude molte informazioni. Classe e categoria dell’immobile, intestazione del proprietario, rendita e consistenza. Esistono due forme principali di visura catastale: quella ordinaria e quella storica. La prima fotografa l’ultimo passaggio mentre la seconda disegna la cronistoria dei cambiamenti. Consiglio sempre quest’ultima, più completa e può darci informazioni utili per capire che è successo prima del nostro insediamento nell’immobile.

Estratto di mappa ed elaborato planimetrico

Il primo è’ un elaborato grafico dell’area dove insiste l’immobile il secondo ci mostra all’interno del fabbricato quelli che sono i vari subalterni e colloca spazialmente la nostra unità.

Documenti per vendere casa: amministrativi

Quando si raccolgono i documenti è chiaro come sia fondamentale avere a disposizione tutta la cronistoria delle trascrizioni sullo stesso.

Atto di provenienza

L’atto di provenienza il documento con quale siete diventati proprietari dell’immobile: può essere un rogito, una donazione, un verbale di aggiudicazione in asta o una successione. Possono essere richiesti al Notaio con cui avete stipulato oppure, se egli non è più in attività, tramite l’archivio Notarile.

Un grande consiglio che vi do è di non reperire solo l’ultimo, ma anche il precedente poiché un controllo in più su eventuali diritti di terzi non guasta mai.

Portate con voi la visura storica che avete chiesto in catasto e chiedete ai funzionari, sempre gentilissimi, di cercare tutti i numeri di repertorio in essa contenuti. 

Visura ipotecaria

E’ il documento in cui sono elencate le ipoteche e le trascrizioni gravanti sul vostro immobile. Il Notaio la fa di routine pochi giorni prima del rogito ma anticiparla evita sorprese all’ultimo minuto.

Ma il mio immobile non ha ipoteche, ho già pagato il mutuo!

A volte è un’affermazione falsa anche se fatta in buona fede poiché succede che a mutuo pagato ci si “scordi” di cancellare formalmente la relativa ipoteca. Potrebbero esserci anche altre trascrizioni di cui non si è a conoscenza, purtroppo capita e venirne a conoscenza per tempo permette di provvedere.

Documenti anagrafici

In questa categoria di documenti per vedere casa inseriamo anche tutti quelli che disegnano la formazione, la composizione e la variazione del nucleo famigliare dei venditori.

  • Carta di identità valida
  • Tessera sanitaria
  • Stato di famiglia
  • Certificato di nascita
  • Certificato di residenza

Servono al Notaio per accertarsi dell’identità delle parti e per comprendere all’interno del nucleo famigliare il regime di condivisione dei beni. Ovviamente devono essere tutti in corso di validità ed aggiornati. 

Documenti per vendere casa ereditata

Quando la casa che vogliamo vendere ci è pervenuta per eredità è necessario il certificato di di morte del “de cujus”, ovvero del precedente proprietario defunto.

  • Certificato di morte del “De Cujus”
  • Dichiarazione di successione
  • Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità o accettazione palese

Quest’ultima può essere fatta contestualmente al rogito di vendita ed a Bologna ha un costo medio di circa 400 € per ogni coerede venditore.

Convenzioni

Avete mai sentito di immobili costruiti su aree PEEP ad esempio? In pratica sono immobili costruiti in “convenzione” con il Comune che mantiene la proprietà del terreno su cui insiste l’immobile. E’ solo uno dei 1000 casi di possibili convenzioni. Ai fini di una vendita del proprio immobile è assolutamente doveroso verificare che non ve ne siano di attive. Alcune convenzioni per esempio impongono di vendere l’immobile solo a determinate classi di persone. Esempi sui limiti di commerciabilità? Limitazioni in base all’età o all’etnia dei compratori.

Diritto di prelazione

A seguito di convenzioni, accordi o nel caso di immobili commerciali e terreni è necessario dare a chi ne ha titolo la possibilità di esercitare il diritto di prelazione di turno. Solitamente ciò avviene tramite la notifica dell’atto ma ci sono anche casi in cui tutto questo si può fare prima e formalizzare con le relative dichiarazioni.

Documenti per vendere casa: condominiali e gestionali

Se l’immobile è in un condominio servirà tutta la relativa documentazione quale:

  • Ultimo verbali di assemblea con relative delibere
  • Consuntivi e preventivi
  • Tabelle millesimali e ripartizione spese
  • Regolamento di condominio
  • Dichiarazione di avvenuto saldo delle spettanze

Quest’ultima va redatta dall’amministratore pochi giorni prima del rogito ma è meglio preavvisarlo per tempo.

Documenti per vendere casa affittata

Anche nel caso stiamo vendendo un immobile occupato da inquilino è necessario fornire al Notaio ed al futuro compratore tutti i dati ed i contratti del caso.

  • Contratto di locazione
  • Ricevute di registrazione
  • Attestazione avvenuto pagamento canoni

Bisognerà inoltre avvisare il conduttore del nuovo Iban su cui versare i canoni ed ovviamente volturare il contratto di locazione appena ceduto l’immobile.

Documenti per vendere casa con agenzia immobiliare

C’è un documento che nel caso la vendita avvenga per mezzo di un mediatore è assolutamente necessario: la visura camerale dell’agenzia. Un agente immobiliare non abilitato all’esercizio della professione non ha i requisiti per pretendere la relativa provvigione. Accertatevi sin dall’inizio si affidarvi a professionisti abilitati, con regolare iscrizione al R.E.A. e polizza assicurativa.

Conclusioni sui documenti per vendere casa nel 2019.

Come abbiamo appena visto l’elenco di documenti per vendere casa ad oggi è parecchio lungo ed a volte soggetto a variazioni in base ai singoli casi. Da un lato questa complessità è una delle tante a rallentare e complicare il processo di vendita. Dall’altro aiuta ad una maggiore tutela dei consumatori. Preparate in anticipo un “pacchetto” completo di tutto quello che vi ho nominato: ordinate, sistemate, controllate. Nel momento in cui vi serviranno sarà tutto più facile ed immediato.

Come sempre vi ringrazio del tempo che dedicate ai miei articoli. A presto

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