Cosa controllare prima di comprare casa

Per il diritto Italiano è il proprietario a dover garantire della cosa che vende e quindi a lui spetta controllare e fornire i documenti. Purtroppo la diligenza media di privati e molte agenzie è a dir poco scarsa, retaggio di un passato molto superficiale. Molti controlli non potrai farli tu, salvo deleghe del proprietario stesso. L’elenco di questa guida ti servirà molto per capire quali documenti chiedere e se dall’altra parte hai persone attente ad evitare problemi. Le cose da controllare prima di comprare casa da privato o con agenzia prima di fare una proposta sono:

  • Se è stato svolto un accertamento di regolarità urbanistica e catastale. Viene svolto da un tecnico e controlla che non ci siano abusi edilizi o difformità. Inoltre assicura la corretta destinazione d’uso dell’immobile e dei suoi ambienti. In Italia moltissimi immobili presentano problemi nella totale buona fede dei proprietari. Questo poiché non si è controllato nulla per 40 anni e loro stessi hanno acquistato senza aver idea delle criticità sulla casa. In Emilia Romagna il documento che “certifica” questi aspetti si chiama relazione tecnica integrata,, purtroppo non è obbligatoria per Legge. Inoltre, spesso viene redatta per il rogito, se vuoi davvero tutelarti deve essere disponibile prima della trattativa. E’ un’attività che dovrebbe svolgere il proprietario e, per la cronaca, la percentuale di venditori ed agenzie che rispettano questo iter è molto scarsa.
  • Controlla gli aspetti fiscali. Sono strettamente legati a quelli catastali e ti permettono una precisa previsione delle tasse che pagherai per l’acquisto della prima casa o dei successivi immobili.
  • Controlla il tipo di provenienza. L’atto di provenienza è il contratto con cui il venditore è diventato proprietario. Può essere un rogito, una donazione, un’assegnazione/divisione, un decreto, una successione. Quella solitamente più spinosa è la donazione per una questione di diritti di terzi che spiegherò in un altro articolo. Se ti trovi di fronte ad una casa donata, il mio consiglio è di farti assistere anche da un legale.
  • Controlla trascrizioni ed ipoteche. Una visura ipotecaria ti mostra l’elenco delle trascrizioni e delle ipoteche sull’immobile. Se c’è solo quella del mutuo solitamente non crea problemi ed il proprietario la cancella gratuitamente i sede di rogito. Se ne emergono altre, la questione si fa più complessa e sarà necessario capire la reale situazione dietro alla volontà di vendere.
  • Analizza la documentazione del condominio. L’ultimo verbale di assemblea ti darà importanti informazioni sulle attività condominiali. Preventivo e consuntivo sui costi di gestione.
  • Stato generale della casa. La presenza di muffe, crepe e danni vari sono spesso campanelli d’allarme importanti che meritano verifiche più approfondite.
  • Stato degli impianti. Puoi acquistare la casa anche se non sono a norma ma va specificato negli atti e ne va tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Presta attenzione anche agli impianti meno comuni quali l’eventuale pozzo artesiano o il climatizzatore.
  • Che la valutazione sia in media. Con l’offerta equivalente in zona, ovviamente rapportata alle effettiva caratteristiche della casa tra cui lo stato conservativo, la presenza di ascensore ecc.
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Quali documenti chiedere prima di comprare casa

Riassumendo, prima di fare una proposta di acquisto all’agente immobiliare o un preliminare con un privato, chiedi:

  • Accesso agli atti: Se è stato o se è in corso per ottenere licenza, concessione, pratiche ed agibilità. Senza è molto rischioso firmare contratti e, soprattutto, senza che un tecnico l’abbia controllata.
  • Atto di provenienza: Ti serve a capire se ci sono diritti di terzi e molto altro
  • Visura catastale: Fornisce indicazioni non probanti su consistenza, classe e categoria
  • Planimetria catastale: Mostra in modo non probante la morfologia della casa ed ha risvolto fiscale
  • Attestato di prestazione energetica: Indica il livello di prestazione della casa
  • Ultimo verbale di assemblea: Mostra delibere e gestione dell’immobile
  • Consuntivo e preventivo condominiale: Per quantificare correttamente i costi di gestione
  • Eventuali convenzioni: Solitamente strette con il Comune di Competenza (es. Aree PEEP)

Ripetendo, la loro presenza nelle fasi iniziali della trattativa sarebbe fondamentale per formulare accordi sicuri. Purtroppo, in Italia ancora c’è mediamente poca diligenza in merito: preparati a dover insistere per averli. Inoltre, alcuni di essi saranno necessari per la richiesta di un’eventuale mutuo.

Documenti da chiedere per presentare domanda di mutuo

Essa potrà essere inoltrata formalmente alla banca dopo il perfezionamento della proposta di acquisto o del contratto preliminare. Servirà chiedere:

  • Atto di provenienza
  • Planimetria e visura catastale
  • Attestato di prestazione energetica
  • Copia della proposta o del preliminare

Senza, la banca non può procedere alla perizia ed all’erogazione. Ancora poche banche chiedono l’accertamento di conformità urbanistica e catastale. Questo il motivo per cui neanche la perizia del perito inviato dall’Istituto garantisce la regolarità dell’immobile.

Cosa controllare prima di comprare una casa di nuova costruzione

Quando scegli una casa di nuova costruzione è importantissimo controllare:

  • Chi è il venditore: La solidità di un costruttore è di primaria importanza per un acquisto sicuro. In questo senso ti consiglio sempre un’indagine approfondita e quando possibile di svolge un’ispezione ipotecaria per capire se ci sono situazione critiche. Per Legge il costruttore dovrà garantirti la fidejussione su tutti gli importi a titolo di caparra acquisto casa ed acconto. Inoltre, dovrà fornire, prima del rogito per Legge, il certificato di agibilità. Esso include conformità urbanistica, conformità impianti, rispetto delle norme igienico sanitarie e diversi altri aspetti.
  • Controlla ogni parola del capitolato. Il capitolato è il documento che prevede il tipo di materiali che verranno utilizzati per la costruzione. Spesso il costruttore si riserva di poterli sostituire senza il tuo consenso, magari per indisponibilità dei fornitori. E’ importante però specificare che i nuovi materiali dovranno avere uguali prestazioni e qualità. La libertà di scelta spesso viene utilizzata da persone poco serie per mero vantaggio economico e questo sicuramente non è accettabile.
  • La possibilità di penali sui ritardi. Nel contratto preliminare cerca sempre di pattuire delle penali per eventuali importanti ritardi nella consegna della casa finita. E’ ovvio che una settimana di tempo non incide ma quanto si parla di mesi è bene tutelarsi. Non sarà facile, non essendo un obbligo di Legge il costruttore cercherà di evitarlo per ovvie ragioni ma tentare non nuoce.
  • Il tipo di contratto preliminare. La trascrizione è il sistema di pubblicità immobiliare dello Stato, è un tuo diritto e quindi ti consiglio di esercitarlo. Essa evita che il costruttore possa vendere la casa ad altri dopo il compromesso e ti mette in una posizione di vantaggio su altri creditori in caso di fallimento dello stesso. E’ un costo di circa 2000 euro a tuo carico ma è anche un ottimo investimento per la tua serenità.
  • Richiedi la possibilità di accesso al cantiere. A più riprese e con i tuoi tecnici di fiducia, per controllare che l’avanzamento lavori rispetti quanto previsto da accordi e capitolato.

I controlli sull’agenzia immobiliare

Tra le cose da controllare prima di comprare casa da un’agenzia immobiliare, oltre tutte quelle menzionate sopra, dovrai assicurarti che:

  • Sia regolarmente abilitata presso la Camera di Commercio. Puoi verificarlo dal sito dell’Ente stesso, un’agenzia non abilitata non ha diritto alla provvigione. In più, l’esercizio abusivo è un reato penale.
  • Abbia l’assicurazione professionale. E’ un obbligo di Legge
  • Chiedi prima quali sono i compensi richiesti. Non c’è una norma di Legge, assicurati in anticipo dell’ammontare della provvigione. Cosi eviti brutte sorprese in corso d’opera. Ovviamente non scegliere per forza la più economica ma quella che ti propone il miglior rapporto qualità prezzo, un occhio alle recensioni non guasta mai.
  • Quando richiede il pagamento. Esso viene maturato all’accettazione della proposta ma tramite accordo può essere differito alle fasi successivi purché prima del rogito. I dati dei pagamenti vanno inseriti nell’atto stesso. Lo spiego meglio nella guida su come e quando pagare l’agenzia immobiliare.
  • Se la modulistica è depositata in Camera di Commercio. E’ un altro obbligo di Legge in capo al mediatore.
  • Controlla se la casa è trattata in esclusiva. Quando una casa è in vendita da più agenzie scegli prima con quale visitarle per evitare di pagare doppie provvigioni.

Come tutelarsi

Se ti trovi davanti un privato o un’agenzia che non dispongono, prima della trattativa, di tutti i documenti necessari diffida. Una proposta o un preliminare di compravendita hanno la stessa valenza e creano reciproci obblighi tra le parti. Firmarli senza le giuste informazioni è il salto nel vuoto che ancora oggi molti fanno e che crea l’80% dei contenziosi in materia immobiliare.

In alternativa, se proprio è la casa dei tuoi sogni, puoi sfruttare diverse clausole tra cui sospensiva (come la clausola sospensiva per l’ottenimento del mutuo) e risolutiva espressa. Servono a subordinare o risolvere il contratto se non si verificano le condizioni richieste quali assenza di abusi edilizi o ipoteche.

Grazie!

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