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Cose da controllare prima di comprare casa

L’acquisto di un immobile, sia esso un acquisto prima casa che qualsivoglia altro, è un passo che desta preoccupazioni e spesso ansia di commettere costosi errori. Proprio per questo motivo ho pensato di scrivere una guida per raccontarvi cosa controllare prima di comprare casa, sia essa in costruzione che usata, toccando tutti i punti classici per un acquisto sicuro.

Le materie che toccheremo sono diverse ed ognuna con le proprie specifiche considerazioni. Si parlerà di urbanistica, di diritto, di edilizia. Insomma, un bel percorso!

Quando fare i controlli per acquistare casa

Con questo paragrafo sono certo di darvi subito un grandissimo aiuto, poiché tocchiamo un punto dove moltissimi sbagliano. Errori che spesso derivano dalla fretta commerciale di “prenotare” formalmente la nostra nuova casa.

Questa “prenotazione” avviene solitamente in due modi diversi a seconda che si stia comprando con o senza agenzia immobiliare.

Nel prima caso essa viene formalizzata attraverso la proposta di acquisto, nel secondo tramite il preliminare Notarile. Per la cronaca, un preliminare può essere stipulato anche senza Notaio ma il mio consiglio è di sfruttare SEMPRE il suo operato.

I controlli sull’immobile devono essere svolti tutti prima di firmare atti negoziali, proposta d’acquisto o preliminare

Questo poiché dopo tali firme sono nascono reciproci obblighi e dobbiamo essere certi di volerli e poterli portare a termine positivamente. Per avere questa certezza dobbiamo avere un quadro estremamente completo della situazione dell’immobile.

Un grande punto oscuro del mercato immobiliare.

La domanda comune “cosa controllare prima di acquistare casa” trae in inganno poiché con tali atti non si compra nulla. E’ con il rogito che si acquista, ma i controlli vanno svolti molto prima.

Una parentesi su Agente immobiliare e Notaio

Prima di entrare nel vivo delle attività da svolgere apriamo una breve parentesi sull’acquisto in cui interviene un mediatore immobiliare, oltre ad un paio di considerazioni sul ruolo del Notaio.

L’agenzia immobiliare ha pochissimi obblighi di Legge sul controllo della cosa venduta. Questa è la prima cosa da sapere. Ci sono mediatori più attenti e che vanno oltre, altri che si fermano al mero ruolo definito da una norma che risale al 1989.

Alcune recenti sentenze della Corte di Cassazione hanno parzialmente smosso la situazione, ribadendo l’obbligo di informazione trasparente. Il punto è che resta sempre molto difficile capire a priori se tutto è stato svolto nel modo corretto. Spesso, infatti, se ne ha contezza solo ad accordi presi.

Per quanto riguarda il ruolo del Notaio è necessario sfatare un mito: egli non compie alcuna verifica tecnica sull’immobile. E’ dovere del venditore, il Notaio al massimo può consigliare ma sempre all’interno del suo ruolo di pubblico ufficiale.

Cosa chiedere all’agenzia immobiliare

Oltre a tutti i documenti ed alle informazioni che elencheremo più avanti ci sono un paio di cose da chiedere all’agenzia immobiliare prima di inziare qualsiasi tipo di rapporto.

In primo luogo se essa è regolarmente iscritta al registro delle imprese, se è abilitata all’esercizio della professione e se dispone dell’assicurazione obbligatoria per Legge.

Anche quella che può sembrare la migliore agenzia immobiliare del mondo se è abusiva non può svolgere il lavoro, reato penale.

Un mediatore non abilitato, inoltre, non avrà alcuno titolo per pretendere la provvigione agenzia immobiliare in caso di acquisto.

In secondo luogo cercate di capire dall’agente se egli ha già spronato il venditore a compiere i controlli di rito o se l’argomento è stato bypassato. Un agente immobiliare attento e che si è dato da fare per aumentare la sicurezza della transazione è sicuramente un bel passo avanti.

I primi controlli dentro noi stessi.

Prima di scendere nella parte “tecnica” dell’articolo analizziamo un attimo alcuni punti di controllo che non riguardano direttamente l’immobile ma la nostra vita.

In primo luogo analizziamo il nostro budget ed assicuriamoci la certezza di poter adempiere fino in fondo alle obbligazioni economiche. In questo calcolo teniamo presente che all’eventuale rata del mutuo si andranno ad aggiungere tutti i costi di gestione quali utenze, imprevisti, manutenzioni.

Sempre in ambito budget ricordiamo anche che al prezzo dovuto al venditore dovremo aggiungere tasse, onorari del Notaio, dell’Agente, costi di perizia della banca.

Non siate superficiali in questa fase, ne va del vostro futuro e proprio per questo motivo è necessario che, con o senza mediatore, siate bravi a condurre un’ottima trattativa. Ovviamente per la positiva conclusione dell’affare siate equi e prima di buttarvi analizzate bene la situazione e provvedete ad una buona valutazione della casa anche in funzione delle vostre personali esigenze.

Lasciate da parte emozioni, fretta ed improbabili aiuti. Largo a razionalità e buon senso anche se essi dovessero portarci a posticipare l’acquisto della casa di qualche anno.

Adesso che vi ho fatto questa ramanzina, dovuta, passiamo alla parte di accertamento vera e propria. Parto dall’acquisto di abitazioni usate e successivamente affronterò anche alcune accortezze sulle nuove costruzioni.

Cosa controllare prima di comprare una casa usata.

Le discipline che entrano in gioco sono diverse. Dalla tecnica all’edilizia, passando per catasto e diritto. La primissima cosa su cui accertarsi è la disponibilità sin dalle prime battute di tutta la documentazione dell’immobile.

  • Provenienza
  • Urbanistica e catasto
  • Trascrizioni e pesi
  • Stato edilizio dell’unità e del condominio
  • Costi di gestione e situazione condominiale

L’elenco dei documenti per vendere casa è molto ampio e nel link che vi ho appena lasciato li descrivo uno per uno.

Raccolta e controllo in realtà sono doveri del venditore ma essere a conoscenza delle basi vi aiuterà a capire il livello di diligenza della vostra controparte.

Entriamo nel dettaglio

Provenienza

Tra cosa controllare prima di comprare casa primissima nota merita l’atto di provenienza.

Il contratto di dar le indicazioni su come il venditore è diventato proprietario dell’immobile, se per rogito, successione o donazione.

Ci dirà se il bene al tempo era gravato di ipoteche, se sottoposto a vincoli o convenzioni e mille altre cose di cui parlo più a fondo nell’articolo che vi ho appena linkato.

Mai e poi mai firmare nulla senza prima aver letto a fondo questo documento.

I diversi tipi di provenienza hanno, infatti, diverse sensibilità da gestire nella compravendita.

Ad esempio nella vendita di immobile ereditato dovremo capire se gli eredi hanno provveduto a trascrivere l’accettazione di eredità nei registri immobiliari e se al momento della proposta d’acquisto sono effettivamente proprietari.

Ultima cosa, a volte agenzie o proprietari dispongono solo della nota di trascrizione dell’atto negli stessi registri immobiliari appena menzionati. Non basta, essa è un condensato del documento ufficiale, per avere contezza di tutte informazioni è quest’ultimo che dovremo analizzare.

Cosa controllare prima di comprare casa lato urbanistico

La prima voce tecnica riguarda uno degli argomenti più discussi ai giorni nostri. L’attenzione verso gli aspetti urbanistici è cresciuta moltissimo negli ultimi anni.

Da un lato un’ampia parte degli immobili sul mercato ha abusi edilizi, dall’altra è difficile per un compratore accertarli vista la necessità di deleghe della proprietà e di un tecnico abilitato.

E’ diligenza e dovere del venditore accertarsi della corrispondenza urbanistica

Tra le prime cosa da chiedere all’agenzia od al proprietario menziono proprio la stesura della relazione tecnica integrata. Non è obbligatoria ma assolutamente consigliata e ci fornisce subito un’indicazione valida su questi aspetti.

Se al momento del vostro interesse non è ancora stata redatta avete due opzioni.

  • Attendere di avere le risultanze
  • Subordinare proposta d’acquisto o preliminare all’assenza di abusi

Va ricordato in questo che è ammessa la vendita di immobile con difformità urbanistiche a patto che esso possa esistere e che il compratore ne sia formalmente edotto.

L’agibilità dell’immobile

Il proprietario può vendere casa senza agibilità a patto che il compratore ne sia al corrente e che se ne sia tenuto conto in sede di pattuizione del prezzo.

Nella vendita di immobile usato il venditore non ha l’obbligo di presentare il certificato di agibilità, ma se negli accordi l’immobile è dichiarato agibile dovrà ovviamente esserlo. La maggior parte dei problemi nasce proprio qui, vengono scritti atti dove un venditore anche in buona fede dichiara cose non controllate a dovere e che si rivelano errate.

La relazione tecnica darà le informazioni del caso anche su questo aspetto, a rafforzare come tale documento rivesta un ruolo importantissimo nel mercato immobiliare.

Cosa controllare prima di comprare casa: il Catasto

A lato della parte urbanistica, il cui organo di riferimento è il Comune in cui è collocato l’immobile, dovremo dare un’occhiata alla situazione catastale.

Il catasto è l’archivio che raccoglie le schede le planimetrie di tutti gli immobili ed ha un ruolo prevalentemente fiscale.

La planimetria dovrà rispecchiare l’effettiva struttura dell’immobile ed una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto dovrà essere corretta a cura e spesa del venditore.

A lato della planimetria c’è un altro documento: la visura catastale. Si tratta di una scheda riassuntiva delle caratteristiche dell’unità dal punto di vista dell’Agenzia del Territorio.

Contiene dati quali intestazione, rendita catastale, classe e categoria di appartenenza. Per chi non è del mestiere non è sempre di facile interpretazione, motivo per cui ho scritto una guida su come leggere la visura catastale. Sono certo che potrà esservi utile.

La congruità dei dati catastali è molto importante poiché da essi viene ricavato il valore catastale su cui calcolare le tasse per l’acquisto quali in primo luogo l’imposta di registro.

Informazioni importanti anche per quantificare in anticipo l’importo delle agevolazioni fiscali sfruttabili per l’acquisto di abitazione principale.

Trascrizioni, ipoteche e pesi

Se da un lato è vero che il Notaio prima del rogito controllerà queste voci, dall’altro e come già detto prima è bene capire la situazione sin dai primi atti.

E’ normale che ci siano ipoteche volontarie come nel caso di un proprietario che vuole vendere casa con mutuo in corso. Niente paura, ma sarebbe bene accertarsi che egli abbia i mezzi per cancellare l’ipoteca prima del rogito o tramite il così detto Decreto Bersani.

Per fare un’ispezione preventiva basta recarsi presso l’ufficio di Pubblicità immobiliare dell’Agenzia del Territorio con i dati del proprietario e dell’immobile.

Attraverso l’ispezione, dal costo irrisorio, avremo l’elenco completo di tutte le trascrizioni nei registri immobiliari, ipoteche comprese.

Stato edilizio e di manutenzione

Passiamo ora ad un aspetto spesso sottovalutato ma estremamente importante. Riguarda una valutazione edilizia sia del fabbricato che dell’unità e vi consiglio vivamente di delegare qualcuno che se ne intenda. Non vostro cugino, neanche se ha fatto il muratore 6 mesi. Un’ottima idea è un perito oppure un Geometra abilitato e con esperienza di cantiere.

Crepe, tamponature, infiltrazioni. Mille e mille possono essere le criticità quando si parla di edilizia ed un occhio attento può veramente evitarvi future inaspettate spese.

Anche in questo caso SEMPRE prima di proposta o preliminare in modo da menzionare eventuali criticità in tali documenti ed inserirli a pieno titolo nella trattativa.

Cosa controllare prima di comprare casa in merito agli impianti

Si può acquistare un immobile anche se gli impianti non sono a norma, ma va dichiarato sia nella proposta d’acquisto che nel rogito.

Impianto elettrico, gas, idrico e sanitario per essere a norma devono essere dotati delle relative certificazioni.

Quando la formalità non c’è, potrebbe esser che essi abbiano comunque i requisiti tecnici per essere messi successivamente a norma. Per capirlo sarebbe bene l’intervento di personale specializzato: elettricista per l’impianto elettrico, fontaniere per gas,idrico e sanitario.

Anche in questo caso il perito può darci ottime indicazioni, seppure non sia proprio sua materia spesso ha il corretto occhio “clinico”.

Il giusto prezzo

Tra cosa controllare prima di comprare casa come non nominare il prezzo di acquisto. A nessuno piace fare cattivi affari, no?

Le agenzie ormai sono quasi tutte aggiornate sui corretti metodi di valutazione ma spesso i privati provano a chiedere cifre un po troppo spinte.

Per fugare dubbi potreste richiedere una valutazione immobiliare a parte, non costa molto e vi fornisce ottime informazioni.

Solitamente i periti potranno anche darvi consigli su tutto quello di cui abbiamo parlato in termini urbanistici, catastali e di agibilità

La figura del perito in questi casi non è molto in voga, ma può dare veramente un grande aiuto, a maggior ragione nelle compravendite tra privati.

Cosa serve per chiedere il mutuo?

Visto che abbiamo parlato di mutuo approfondiamo un attimo il discorso dicendo che buona parte di quanto esposto sopra si servirà anche per la richiesta del mutuo.

  • Copia della proposta accettata
  • Documenti catastali
  • Atto di provenienza

Gli aspetti urbanistici verranno valutati anche dalla banca. Difficilmente pretenderà la relazione tecnica in quanto non obbligatoria ma se emergeranno abusi non erogherà il mutuo fino a sanatoria effettuata.

Motivo in più per impegnarsi su immobili già controllati e sui quali l’agenzia o il proprietario hanno già raccolto correttamente i documenti.

Durante i colloqui preventivi per la richiesta valutate bene la rata massima del mutuo che vi propongono, non sempre è bene basarsi sul calcolo reddituale della banca.

A proposito di finanziamenti vi ricordo anche che il patto di stabilità del 2016 ha introdotto la possibilità di sfruttare il leasing immobiliare privati per l’acquisto di abitazione principale.

Cosa controllare prima di comprare casa in un condominio

Pretendete prima di impegnarvi formalmente di prendere visione dei conteggi condominiali inerenti l’unità. Non li potete richiedere all’Amministratore per una questione di privacy, ma al venditore od all’agente si.

Verificate eventuali delibere, costi previsti, costi ordinari. Tutto quello di cui si è parlato almeno nelle due precedenti assemblee condominiali.

La cosa migliore, in vero, sarebbe che il venditore vi fornisse delega presso l’amministratore di condominio in modo che possiate parlare direttamente con lui per capire stato e previsioni in ordine alla gestione.

Passiamo ora ad ampliare il discorso su un altro tipo di acquisto.

Cosa controllare prima di comprare casa in costruzione

In questo caso, oltre a tutta la parte tecnica, si aggiunge quella inerente il costruttore. Ad esso, infatti, dovrete molto probabilmente versare delle quote progressive di avanzamento lavori.

Queste somme che voi versate prima del rogito DEVONO essere protette da fidejussione bancaria.

Non solo. Il mio consiglio è di interpellare un commercialista per un’analisi dello stato economico della ditta costruttrice.

E’ sempre meglio impegnarsi con costruttori solidi e con bilanci a posto onde evitare diatribe che in tale caso possono durare anni.

Un’analisi di questo tipo costa poco e salva la vita.

Ovviamente anche in questo caso non vengono meno tutti i controlli del capitolo precedente. Interpellate un geometra che verifichi la presenza e la conformità delle licenze di costruzione, richiedete al costruttore una previsione dei futuri costi di amministrazione condominiale ecc.

Per definizione non potrà essere preciso sui dettagli poiché ancora non esistenti, ma un’indicazione può darla.

Assicuratevi durante la costruzione che venga rispettato il capitolato pattuito e prevedete nella proposta di acquisto o nel preliminare delle penali a carico del costruttore nel caso egli non rispettasse i tempi di consegna pattuiti.

Conclusioni

Vi siete chiesti cosa controllare prima di comprare casa e vi siete ritrovati in un articolo di oltre 2000 parole, pensare che ci sarebbe da parlare ancora per ore.

Il mio consiglio è quello di farvi sempre assistere dalle persone giuste. Un buon agente immobiliare o se proprio preferite il fai-da-te un ottimo perito immobiliare o un tecnico con esperienza.

In merito ai mediatori, per chi vuole una marcia in più nel trovare casa, consiglio di valutare l’assunzione di un bravo property finder. E’ un consulente di parte dedicato proprio agli acquirenti.

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli, sono scritti con passione ed amore per il mio lavoro. Se siete intenti in un’operazione immobiliare potete anche pensare di richiedermi una consulenza immobiliare! A presto

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