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Cosa controllare prima di comprare casa

L’acquisto di un immobile è un passo che desta preoccupazioni e proprio per questo motivo ho pensato di scrivere una guida per raccontarvi cosa controllare prima di acquistare casa, sia essa in costruzione che usata.

Le materie che toccheremo sono diverse ed ognuna con le proprie specifiche considerazioni. Si parlerà di urbanistica, di diritto, di edilizia. Insomma, un bel percorso!

Quando fare i controlli per acquistare casa

Con questo paragrafo sono certo di darvi subito un grandissimo aiuto, poiché tocchiamo un punto dove moltissimi sbagliano. Errori che spesso derivano dalla fretta commerciale di “prenotare” formalmente la nostra nuova casa.

Questa “prenotazione” avviene solitamente in due modi diversi a seconda che si stia comprando con o senza agenzia immobiliare.

Nel prima caso essa viene formalizzata attraverso la proposta di acquisto, nel secondo tramite il preliminare Notarile. Per la cronaca, un preliminare può essere stipulato anche senza Notaio ma il mio consiglio è di sfruttare SEMPRE il suo operato.

I controlli sull’immobile devono essere svolti tutti prima di firmare atti negoziali, proposte o preliminari che siano.

Questo poiché dopo tali firme sono nascono reciproci obblighi e dobbiamo essere certi di volerli e poterli portare a termine positivamente. Per avere questa certezza dobbiamo avere un quadro estremamente completo della situazione dell’immobile.

Un grande punto oscuro del mercato immobiliare.

La domanda comune “cosa controllare prima di acquistare casa” trae in inganno poiché con tali atti non si compra nulla. E’ con il rogito che si acquista, ma i controlli vanno svolti molto prima.

Una parentesi su Agente immobiliare e Notaio

Prima di entrare nel vivo delle attività da svolgere apriamo una breve parentesi sull’acquisto in cui interviene un mediatore immobiliare, oltre ad un paio di considerazioni sul ruolo del Notaio.

L’agenzia immobiliare ha pochissimi obblighi di Legge sul controllo della cosa venduta. Questa è la prima cosa da sapere.Ci sono mediatori più attenti e che vanno oltre, altri che si fermano al mero ruolo definito da una norma che risale al 1989.

Se state pensando di acquistare un immobile tramite agenzia assicuratevi prima di tutto che essa sia iscritta al registro delle imprese, che sia abilitata all’esercizio della professione e che disponga dell’assicurazione obbligatoria per Legge. Per approfondire questo punto ho scritto tempo fa un articolo proprio sul come scegliere la migliore agenzia immobiliare per le proprie esigenze.

In secondo luogo cercate di capire dall’agente se egli ha già spronato il venditore a compiere i controlli di rito o se l’argomento è stato bypassato. Un agente immobiliare attento e che si è dato da fare per aumentare la sicurezza della transazione è sicuramente un bel passo avanti.

Per quanto riguarda il ruolo del Notaio è necessario sfatare un mito: egli non compie alcuna verifica tecnica sull’immobile. E’ dovere del venditore, il Notaio al massimo può consigliare ma sempre all’interno del suo ruolo di pubblico ufficiale.

I primi controlli dentro noi stessi.

Prima di scendere nella parte “tecnica” dell’articolo analizziamo un attimo alcuni punti di controllo che non riguardano direttamente l’immobile ma la nostra vita.

In primo luogo analizziamo il nostro budget ed assicuriamoci la certezza di poter adempiere fino in fondo alle obbligazioni economiche. In questo calcolo teniamo presente che all’eventuale rata del mutuo si andranno ad aggiungere tutti i costi di gestione quali utenze, imprevisti, manutenzioni.

Sempre in ambito budget ricordiamo anche che al prezzo dovuto al venditore dovremo aggiungere tasse, onorari del Notaio, dell’Agente, costi di perizia della banca.

Non siate superficiali in questa fase, ne va del vostro futuro e proprio per questo motivo è necessario che, con o senza mediatore, siate bravi a condurre un’ottima trattativa. Ovviamente per la positiva conclusione dell’affare siate equi e prima di buttarvi analizzate bene la situazione e provvedete ad una buona valutazione della casa anche in funzione delle vostre personali esigenze.

Lasciate da parte emozioni, fretta ed improbabili aiuti. Largo a razionalità e buon senso anche se essi dovessero portarci a posticipare l’acquisto della casa di qualche anno.

Adesso che vi ho fatto questa ramanzina, dovuta, passiamo alla parte di accertamento vera e propria.

Cosa controllare prima di acquistare una casa usata.

Le discipline che entrano in gioco sono diverse. Dalla tecnica all’edilizia, passando per catasto e diritto. La primissima cosa su cui accertarsi è la disponibilità sin dalle prime battute di tutta la documentazione dell’immobile.

  • Urbanistica e catasto
  • Provenienza
  • Trascrizioni e pesi
  • Stato edilizio dell’unità e del condominio
  • Costi di gestione e situazione condominiale

Urbanistica e catasto

La prima voce riguarda uno degli argomenti più discussi ai giorni nostri. L’attenzione verso gli aspetti urbanistici e catastali è cresciuta moltissimo negli ultimi anni. Da un lato un’ampia parte degli immobili sul mercato ha abusi edilizi o difformità catastali, dall’altra è difficile per un compratore accertarli vista la necessità di deleghe della proprietà e di un tecnico abilitato. E’ diligenza del venditore accertarsi della corrispondenza urbanistica e della conformità catastale così come della presenza di agibilità. Se non lo ha ancora fatto o attendete o subordinati proposta di acquisto o preliminare Notarile all’assenza di criticità.

Trascrizioni, pesi e provenienza

Sulla seconda e terza voce, invece, potete intervenire autonomamente ed a costi irrisori. Basterà recarsi presso l’ufficio pubblicità immobiliare dell’agenzia del territorio e compiere una visura ipotecaria. Da essa emergeranno tutte le trascrizioni e le eventuali ipoteche presenti. Niente paura, potrebbero essere semplici ipoteche volontarie derivate dal mutuo e che posso essere facilmente cancellate prima del Rogito. Questo tipo di controllo viene svolto anche dal Notaio ma quando viene usata la proposta di acquisto in agenzia è bene riportare tutti gli estremi delle varie trascrizioni e specificare l’obbligo del venditore alla cancellazione entro data certa, pena nullità del contratto. Così eviterete di ritrovarvi in diatribe che possono durare mesi se non anni.

Riassunto veloce su cosa controllare prima di acquistare casa dal punto di vista amministrativo: che tipo di provenienza ha l’immobile, di chi è l’immobile, quali ipoteche o diritti di terzi esistono

Sempre presso lo stesso ufficio potrete richiede copia della nota di trascrizione dell’atto di provenienza. Così saprete dell’esistenza di eventuali donazioni o di altri diritti di terzi.

Stato edilizio e di manutenzione

Spesso sottovalutato ma estremamente importante. Riguarda una valutazione edilizia sia del fabbricato che dell’unità e vi consiglio vivamente di delegare qualcuno che se ne intenda. Non vostro cugino, neanche se ha fatto il muratore 6 mesi. Un’ottima idea è un perito oppure un Geometra abilitato e con esperienza di cantiere.

Crepe, tamponature, infiltrazioni. Mille e mille possono essere le criticità quando si parla di edilizia ed un occhio attento può veramente evitarvi future inaspettate spese.

Anche in questo caso SEMPRE prima di proposta o preliminare in modo da menzionare eventuali criticità in tali documenti ed inserirli a pieno titolo nella trattativa.

Cosa controllare prima di acquistare casa a livello di condominio

Pretendete prima di impegnarvi formalmente di prendere visione dei conteggi condominiali inerenti l’unità. Non li potete richiedere all’Amministratore per una questione di privacy, ma al venditore od all’agente si.

Verificate eventuali delibere, costi previsti, costi ordinari. Tutto quello di cui si è parlato almeno nelle due precedenti assemblee condominiali.

La cosa migliore, in vero, sarebbe che il venditore vi fornisse delega presso l’amministratore di condominio in modo che possiate parlare direttamente con lui per capire stato e previsioni in ordine alla gestione.

Passiamo ora ad ampliare il discorso su un altro tipo di acquisto.

Cosa controllare prima di acquistare casa in costruzione

In questo caso, oltre a tutta la parte tecnica, si aggiunge quella inerente il costruttore. Ad esso, infatti, dovrete molto probabilmente versare delle quote progressive di avanzamento lavori.

Queste somme che voi versate prima del rogito DEVONO essere protette da fidejussione bancaria.

Non solo. Il mio consiglio è di interpellare un commercialista per un’analisi dello stato economico della ditta costruttrice.

E’ sempre meglio impegnarsi con costruttori solidi e con bilanci a posto onde evitare diatribe che in tale caso possono durare anni.

Un’analisi di questo tipo costa poco e salva la vita.

Ovviamente anche in questo caso non vengono meno tutti i controlli del capitolo precedente. Interpellate un geometra che verifichi la presenza e la conformità delle licenze di costruzione, richiedete al costruttore una previsione dei futuri costi di amministrazione condominiale ecc.

Per definizione non potrà essere preciso sui dettagli poiché ancora non esistenti, ma un’indicazione può darla.

Assicuratevi durante la costruzione che venga rispettato il capitolato pattuito e prevedete nella proposta di acquisto o nel preliminare delle penali a carico del costruttore nel caso egli non rispettasse i tempi di consegna pattuiti.

Conclusioni e risorse utili

Vi siete chiesti cosa controllare prima di acquistare casa e vi siete ritrovati in un articolo di quasi 1500 parole. E’ un riassunto!

Il mio consiglio è quello di farvi sempre assistere dalle persone giuste. Un buon agente immobiliare o se proprio preferite il fai-da-te un ottimo perito immobiliare o un tecnico con esperienza.

Se volete approfondire vi invito a leggere la mia guida sull’acquisto prima casa, tocca in modo molto più ampio le varie fasi di ricerca e negoziazione.

Se vivete a nella mia città e volete comprare un immobile potete visitare la sezione immobili in vendita a Bologna di questo sito. Magari c’è quello che cercate!

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli, sono scritti con passione ed amore per il mio lavoro. A presto.

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