fbpx

Conformità urbanistica, catastale e due diligence nel vendere casa

Conformità urbanistica e due diligence immobiliare sono due termini attuali nel mercato immobiliare ma spesso vengono assunti come sinonimi. La giusta gerarchia ci dice che la seconda contiene la prima. L’ambito è quello dei controlli tecnici, urbanistici, amministrativi e catastali utili a vendere immobili senza problemi. Notevole anche l’utilità per valorizzarne la gestione nel breve e lungo periodo.

La valorizzazione immobiliare, infatti, non è un’attività solo estetica come spesso si suppone ma passa anche per questi aspetti. Conoscere la perfetta situazione manutentiva e tecnica di un immobile significa poter programmare interventi, tempi e costi di gestione o di vendita nel modo migliore.

Ad oggi possiamo dire che almeno il 70% dei contenziosi nelle compravendite immobiliari deriva da una mancanza di controlli adeguata. In particolar modo quando vengono presi impegni formali quali proposte di acquisto e preliminari senza avere chiara la situazione.

Cos’è la due diligence immobiliare

Nella sua accezione più pura essa è un documento descrittivo delle caratteristiche qualitative e tecniche di un immobile, ossia una vera e propria relazione. Amo estendere il concetto a tutte le attività di “dovuta diligenza” volte ad ottenere una “fotografia” dello stato di un immobile sotto vari aspetti, compreso quello della conformità urbanistica e catastale.

Gli altri aspetti di due diligence da tenere in considerazione sono quelli di tipo edile, economico e legale che analizzeremo in questo articolo. Si comprende subito, quindi, che le attività di preparazione alla vendita immobiliare sono numerose e tutte fondamentali quanto sovente sottovalutate. Avere la giusta cura in questa fase preliminare ci darà un grande strumento per farci percepire come venditori diligenti ed infonderà maggior sicurezza nei compratori.

  • RISORSA IMPORTANTE: Per avere una corretta visione d’insieme vi consiglio di leggere subito il mio testo sul vendere casa . E’ molto completo e tocca tutti gli aspetti in maniera coordinata.

Tenete presente che non potrete svilupparla in autonomia ma dovrete rivolgervi a tecnici e personale specializzato o, in alternativa, ad un consulente immobiliare che faccia questo per voi.

Come si redige una due diligence

Il processo è formato da vari audit, ovvero controlli, svolti da personale abilitato nelle varie discipline. Suddividiamoli in tre categorie:

  • Due diligence tecnica: impianti, opere murarie, prestazioni energetiche
  • Legale: trascrizioni, pesi, ipoteche, mutui esistenti, condominio, gestione
  • Amministrativa: conformità urbanistica, catastale, agibilità, vincoli

Le tre sezioni hanno lo stesso iter di sviluppo e per sfruttare un esempio concreto vi illustrerò il processo di audit proprio per la conformità urbanistica. Gli step sono 3 : checklist documentale, confronto con lo stato di fatto, stesura della relazione.

Cosa è la conformità urbanistica

Detta anche corrispondenza urbanistica, si ha quando lo stato legittimo di un immobile coincide con quello fisicamente rilevato. Il tutto nella piena rispondenza alle prescrizioni dettate dal regolamento edilizio del Comune di appartenenza. Lo stato legittimo è l’ultimo stato depositato inerente la conformazione dell’unità. Può essere quello della licenza di costruzione, della concessione a sanatoria, di varianti o di pratiche edilizie. Lo stato di fatto è quello che si “vede” fisicamente, la morfologia dell’immobile in sede di rilievo. La conformità urbanistica non è l’agibilità sempre contemplata nella due diligence immobiliare, per ottenere la seconda è necessario avere la prima.

La verifica di conformità urbanistica non si può fare in autonomia, non è un dovere dell’agenzia immobiliare e neanche del Notaio come qualcuno pensa. Ess è dovere del venditore (Cassazione, la n°11628 del 26 Marzo 2012) e nel suo interesse.

Come si ottiene la conformità urbanistica

Ogni discrepanza od opera eseguita in difformità da quanto autorizzato, salvo tolleranze, è definito abuso edilizio. Quest’ultimo può essere “perdonato” dal Comune attraverso delle multe che prendono il nome di sanatoria edilizia. I costi variano molti in base al tipo di abuso e non tutti sono sanabili. Se le opere sono realizzate sforando quanto previsto dal regolamento edilizio sarà necessario l’abbattimento.

Nel caso non ci siano abusi, oppure dopo averli sanati o ripristinati, il tecnico abilitato assevererà la conformità urbanistica dell’immobile.

Chi rilascia la conformità urbanistica

Come accennato sopra il Comune dove è ubicato l’immobile a rilasciare la conformità urbanistica dopo aver preso atto dell’asseverazione del tecnico che avete incaricato. Per andare nel dettaglio l’organo preposto è lo Sportello Edilizia Privata che riceve, controlla e protocolla le pratiche edilizie e le asseverazioni.

Conformità urbanistica per immobili ante ’67

Spesso si sente erroneamente dire che tutti gli immobili costruiti prima del 1967 sono oggi sanati d’ufficio. Mai bugia più grande anche se l’iter per la regolarizzazione è spesso semplificato. E’ necessario prima di tutto dimostrare l’esistenza dell’unità e la su conformazione al tempo. Questo a volte viene fatto addirittura richiedendo le fotografie aeree scattante in tempo di guerra ed archiviate presso dedicati uffici. Altri sistemi probanti sono le vecchie cartografie se datate o planimetrie catastali di primo impianto. Il vostro tecnico saprà quale via seguire.

Dopo questo doveroso preambolo informativo, in vero di molto semplificato per esigenze di redazione, partiamo con il processo di due diligence amministrativa sulla conformità urbanistica.

due diligence immobiliare
Più figura professionali lavorano insieme per creare audit sulle caratteristiche di un immobile

Come verificare la conformità urbanistica.

La prima attività da mettere in opera è la checklist documentale, parte fondante di ogni audit ed ogni due diligence. Prevede reperimento, raccolta ed analisi di tutta i documenti della casa. La prassi di richiesta al Comune si chiama accesso agli atti e può richiede tempi lunghi. A Bologna circa 2 mesi, se va bene.

  • Licenza, concessione o permesso di costruire
  • Varianti
  • Condoni e concessioni in sanatoria
  • Pratiche edilizie successive come DIA , CILA, SCIA
  • Agibilità
  •  Autorizzazione speciali quali ad esempio il prelevamento acque pubbliche

Il tutto comprendendo ogni elaborato grafico al fine di chiarificare tutti i passaggi subiti dall’immobile dal momento della costruzione in poi. Per dovere di cronaca spesso è successo di trovare condoni sbagliati o pratiche passate svolte male. Questo per dire che non basta collezionare tutti i precedenti edilizi, ma bisogna verificarne la validità.

Negli immobili in condominio la conformità urbanistica del fabbricato e delle parti Comuni è anche più sottovalutata di quella dell’unità ma può essere causa di gravi problemi in sede di vendita. Senza parlare poi della due diligence legale in merito alla gestione condominiale, praticamente bypassata.

Il più recente titolo abilitativo reperito, ove valido e validi i precedenti, è definito stato legittimo dell’immobile.

Rilievo tecnico stato di fatto

E’ la fase in cui il tecnico abilitato rileverà fisicamente l’immobile, misurandone ogni porzione e verificando la collocazione spaziale. Il processo successivo si chiama restituzione grafica del rilievo e trasforma quest’ultimo in un elaboratore grafico dello stato legittimo.

Il rilievo è un’attività che necessita di tempo e di precisione e dalla quale dipende in buona parte il costo della verifica di conformità urbanistica. Saranno anche quotate tutte le aperture esterne quali finestre e porte, punti fondamentali per assicurarsi che i prospetti esterni siano conformi. Discrepanze possono anche essere perseguite penalmente in caso di zone o immobili sottoposti a vincoli artistici o paesaggistici.

Confronto stato di fatto – stato legittimo

E’ il momento chiave di una due diligence sulla conformità urbanistica e viene svolto attraverso la sovrapposizione degli elaborati grafici rispettivamente dello stato legittimo e dello stato di fatto.

Come già accennato sopra, le eventuali difformità di consistenza superiore alle tolleranze previste nei regolamenti prendono il nome di abusi edilizi. Essi sono la prima causa di danni economici alle parti durante le compravendite immobiliari.

Gli abusi non sono tutti uguali, possiamo suddividerli in sostanziali e non. Hanno rispettivamente diverso peso giuridico sulla validità dei contratti immobiliari. E’ anche necessario valutare su quale porzione di immobile insiste l’abuso, se strutturale o di mera divisione interna.

Stesura del documento descrittivo

Ogni risultanza e relativa consistenza  rilevata nell’audit verrà elencata  nel documento di due diligence.  E’ consigliato averla pronta prima di mettere in vendita casa poiché fornisce indicazione sui costi e sui tempi di sanatoria necessari per la regolarizzazione. Permetterà al venditore di accettare o rifiutare proposte di acquisto in base alla loro natura più o meno adatta al caso specifico. Le relative trattative, inoltre, saranno molto più semplici e valorizzate grazie alla chiarezza assoluta che queste informazioni garantiscono.

La conformità catastale

Lo stesso identico processo appena illustrato sarà ripetuto per l’audit catastale, ricordando che il catasto è uno strumento con valenza fiscale. Si parla di conformità catastale quando l’immobile non ha subito nel tempo modifiche tali da produrre una variazione della rendita catastale.

Onestamente io consiglio sempre il deposito di una scheda catastale aggiornata anche nel caso di difformità minori per garantire la perfetta doppia corrispondenza tra gli elaborati depositati in Comune e quelli del Catasto.

Ovviamente le modifiche al catasto devono sempre essere accompagnate dalla relativa pratica in Comune. In passato era prassi di intervenire solo sulla planimetria catastale ma un è un grosso errore. Il catasto è probante, non probatorio ovvero non fornisce la prova giuridica dell’informazione contenuta.

Quando la conformità urbanistica è esatta tanto quanto la conformità catastale possiamo iniziare a la commercializzazione dell’immobile.

Nuova richiesta di conformità urbanistica

Ci sono casi in cui l’immobile è vendibile anche in presenza di abusi minori o mancanza di agibilità, ma il compratore ne deve essere formalmente edotto sin dai primi accordi. Se ne deve, inoltre, tenere conto in sede di determinazione dei prezzo di vendita e quindi il mio consiglio è quello di sanare sempre e comunque.

La sanatoria edilizia abbiamo già detto essere una multa il cui importo è proporzionale all’entità dell’abuso. Al costo dell’oblazione andrà aggiunto l’onorario del tecnico per la redazione ed il deposito della pratica. I tempi necessari non sono sempre facili da prevedere quindi meglio aspettare la conclusione prima di immettersi nel mercato.

Tutta la documentazione relativa alle attività di controllo e successiva regolarizzazione andranno consegnate, non per obbligo ma per diligenza, a Notaio ed Agente immobiliare.

Corrispondenza urbanistica e richiesta di mutuo

Un altro aspetto molto importante riguardo queste attività lo dettano le banche a cui i nostri compratori probabilmente di rivolgeranno per il mutuo. Un Istituto di Credito rilascerà il finanziamento solo ad immobile regolare e liberamente commerciabile.

Aver già sistemato tutto permetterò quindi anche maggior velocità e solidità al processo di erogazione del credito a tutto vantaggio della capacità di acquisto dei compratori. Fattore di cui, ovviamente, godrà anche chi vende.

Come sempre vi ringrazio del tempo che dedicate ai miei articoli. A presto

Grazie per aver letto l'articolo

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel vendere i propri immobili.

Vivi nella mia città e stai pensando di vendere?
Chiamami al 327.1443613 o scrivimi dal tasto qui sotto per una consulenza
Hai domande su questo articolo?
Usa il box commenti in fondo

Lascia un commento

Benvenuti!

Mi chiamo Fabio Zerbinati, sono un perito ed agente immobiliare. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel valutare vendere i propri immobili.

Se vivi nella mia città chiamami subito al 327.1443613 per una prima consulenza

Scrivimi da qui

Ti risponderò appena mi libero dagli appuntamenti