Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su pinterest

La condizione sospensiva nella proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo

La condizione sospensiva mutuo è la clausola da utilizzare per la proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo stesso.

E’ una tutela importante per chi si cimenta in un acquisto prima casa o di altri immobili.

Allo stesso tempo, un’incertezza sul risultato da parte per chi vuole vendere casa.

condizione sospensiva mutuo
La condizione sospensiva mutuo è una clausola per tutelarsi contro eventuali dinieghi

Parliamo dalle basi giuridiche di questa clausola, del suo corretto uso e di alcune interpretazioni.

Condizione sospensiva ex art. 1353 codice civile

Il suo utilizzo è autorizzato e regolamentato dalle attuali normative.

Vi cito l’art.1353 del Codice Civile circa il condizionamento di un contratto.

Le parti possono subordinare l’efficacia del contratto a un avvenimento futuro ed incerto

Il codice civile riferisce a qualsiasi tipo di contratto.

Noi parliamo di proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo e preliminare di compravendita.

Come funziona nell’immobiliare

Cos’è un contratto immobiliare?

Sono tutti quei contratti che creano reciproche obbligazioni in una compravendita.

Tra tutti proposta di acquisto e preliminare sia esso sotto forma di scrittura privata che atto Notarile.

La prima classica delle compravendite mediate, il secondo di quelle tra privati.

In entrambi i casi il mio consiglio è di non scrivere mai contratti e clausole da soli.

Il concetto generale, rapportato ad una compravendita è questo

Io acquirente prometto di comprare la tua casa se si verifica una particolare circostanza. In caso c’è libera risoluzione del contratto senza danno.

In realtà risoluzione del contratto non è un termine perfetto.

Esso, infatti, con questa clausola non è ancora perfezionato. Una finezza, importante.

Alcune osservazioni.

La recita pende fortemente a tutela del compratore.

Il venditore, se non si avvera, deve ripartire da zero. Oltretutto senza poter recuperare il tempo perso.

Questo salvo diversi accordi scritti che andrebbero presi volta per volta.

Condizione sospensiva quando si chiede un mutuo

Viene richiesta in quasi tutte le compravendite immobiliari dove non c’è certezza ottenere il mutuo.

Essa posticipa gli effetti del contratto alla futura erogazione del finanziamento.

Ci sono due criticità spesso causa di malintesi. Una verso il venditore, l’altra con le agenzie immobiliari.

Il venditore rischia di perdere tempo

Questo soprattutto a fronte di una clausola mal scritta.

Un sistema per evitare?

Accettare una proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo solo se l’acquirente ha un voucher mutuo in mano.

Limita la probabilità di fallimento dell’operazione e di certo è un valido strumento di trattativa.

Sempre per quello che riguarda il compratore c’è un altro fattore importante.

Una buona clausola recita i termini dell’accordo, l’importo minimo ed i termini essenziali.

Dopo approfondiamo, ora passiamo al mediatore

Le agenzie di non incassare la provvigione

Il contratto non è perfezionato fino ad avveramento della condizione.

Questo farebbe pensare che, quindi, non vi sia accordo tra le parti. Per questo motivo molte agenzie sono restie ad inserirle.

Una proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo può mettere in discussione la provvigione. Per lo meno così verrebbe da dire.

In realtà, come vedremo nel capitolo a questo dedicato, le cose non stanno esattamente così.

Vediamo prima alcuni parametri da considerare per le corrette valutazioni del caso.

Il ruolo del mutuo richiesto, del prezzo e dell’immobile

Le indagini preventive sulla capacità di un acquirente di poter essere finanziato sono un fattore indispensabile.

Ma c’è un però.

Un venditore ha strumenti per facilitare il buon esito delle pratiche.

L’equità della pretesa è importantissima per aumentare le opportunità di riuscita.

A questa va aggiunta anche la corretta due diligence immobiliare per garantire la libera commerciabilità.

Una banca prima di erogare un mutuo provvederà ad una sua perizia immobiliare che considererà l’immobile sotto diversi aspetti.

Più il prezzo discosta in eccesso dai valori medi, meno sono le probabilità di approvazione del mutuo.

Allo stesso modo, più l’immobile è certificato lato tecnico più la positiva conclusione è vicina.

Questo a prescindere dall’aliquota richiesta, anch’essa importante.

Un compratore che richiede il 100% avrà, mediamente, meno possibilità di uno che chiede il 50%.

Dipende dall’ambiente generale della compravendita e della situazione economica dei singoli.

E’ molto difficile per un venditore indagare su questo aspetto. Lo può fare la banca.

Per contro, non c’è compratore adatto che tenga se l’immobile presenta problemi tecnici.

Altri aspetti legati all’immobile sono quelli inerenti trascrizioni e successioni.

Nella vendita di immobile ereditato, ad esempio, è bene accertarsi che i passaggi di proprietà siano già conclusi.

Provvigione agenzia dovuta con condizione sospensiva

Torniamo all’aspetto legato all’intermediazione, approfondendo.

Il ruolo di un’agente immobiliare è quello che mettere in contatto due o più parti al fine della conclusione di un affare.

Un contratto condizionato è comunque un accordo stretto per mezzo del mediatore.

Il fatto che gli effetti siano posticipati all’avveramento o meno della condizione sospensiva mutuo non ne cambia la natura.

Questo significa che, se non correttamente regolamentato il diritto al compenso, si dovrà pagare il mediatore.

Disegnando la clausola è bene specificare l’estensione della nullità anche al diritto alla provvigione agenzia immobiliare.

Non è l’unica specificazione necessaria. Più avanti nell’articolo andremo nel dettaglio.

La gestione dell’assegno di caparra

Un altro punto da definire riguarda la gestione dell’assegno di deposito all’agenzia.

Buona prassi è che il mediatore lo conservi fino a condizione avverata o meno.

Ogni decisione dovrà essere avvallata da un verbale di avveramento della condizione.

Questo con una precisazione, il mediatore stesso non può erigersi a Giudice nei casi di contenzioso.

Ergo, se ci sono problemi prima si va in arbitrato poi in tribunale. Meglio andarci cauti.

Avveramento della condizione sospensiva e relativo verbale

Un aspetto sottovalutato riguarda la dimostrazione di avveramento della condizione.

O, per contro, di non avveramento. Succede.

Questo punto resta spesso gestito in modo verbale. Errore, non va bene.

L’Istituto di Credito deve fornire una delibera adatta a perfezionare formalmente il contratto.

Per contro, è doveroso che esso dia una lettera di diniego all’erogazione del mutuo se mancano requisiti.

Ci si può accontentare di una email del direttore purché essa proveniente dall’account dell’Istituto.

Per soddisfare un condizionamento è necessario un formale atto di avveramento. Oppure, per contro, di diniego.

D’altro canto mediatore e proprietario hanno aspettato due mesi. Questi i tempi medi.

Non sarebbe giusto vedersi sfumare l’affare per un semplice cambio di idea del compratore.

Quest’ultimo è diligente se produce, per mano dell’Istituto di credito, un verbale di avveramento o mancato avveramento.

Usarla senza termine è sbagliato

Abbiamo citato sopra la necessità di altre specificazioni necessarie nel recitare bene una condizione contrattuale.

Anche il termine temporale è fondamentale.

Una condizione sospensiva mutuo senza termine implica che il venditore è tenuto ad attendere senza potersi liberare fino alla comunicazione.

Sempre che arrivi.

Spesso si finisce in un nulla verbale, ma sono un grande problema.

Ricordate, non sappiamo mai le intenzioni della nostra controparte.

Il termine ultimo per l’avveramento o meno della clausola tutela sia per il venditore che per l’acquirente.

Il primo saprà quando potersi rimettere sul mercato.

Il secondo una volta scaduti i termini non rischierà di vedersi recapitare richieste inattese.

Esempio di condizione sospensiva

Vediamo insieme come si potrebbe recitare una clausola completa.

Mi raccomando di non prenderla ed usarla in autonomia, mai.

Ogni clausola contrattuale deve essere scritta da un professionista. Adattata ad singolo contratto ed alle sue caratteristiche.

I fattori che abbiamo analizzato nell’articolo:

  • Importo minimo erogato
  • Termini della condizione sospensiva mutuo
  • Gestione del diritto alla provvigione

Un facsimile potrebbe recitare così.

proposta vincolata al buon esito del mutuo
Non usatela in autonomia!!

Questo è un esempio di clausola decisamente più completa rispetto alla media.

Ci sarebbero anche altri parametri sfruttabili :

Spesso però a livello negoziale non è profittevole estendere così tanto.

Altri casi di utilizzo

La condizione nel suo principio può essere usata per condizionare il contratto anche in altri casi.

Ad esempio può sfruttarla il venditore, vediamo qualche caso.

Possiamo subordinare all’ottenimento od alla presentazione del certificato di agibilità. Ne ho parlato anche nel mio articolo vendere casa senza agibilità.

Stesso discorso quando su un immobile non sono stati svolti gli accertamenti tecnici. Questo lo trovate, invece, nella guida sulla vendita immobile con difformità urbanistiche.

Sono testi scritti lato venditore ma da essi potrete capire le prassi corrette.

Quando non si può usare

La condizione sospensiva mutuo non può essere utilizzata in tutte le compravendite.

Restano fuori dal mercato quelle dove è necessaria l’immediata conclusione dell’affare.

Chi sa come funzionano le aste immobiliari avrà capito che mi riferisco sopratutto a tale opportunità.

Diverso discorso per le pratiche di saldo e stralcio immobiliare dove con fortuna si può tentare di inserirla. Nell’articolo appena linkato ne parlo meglio.

Conclusioni

La condizione sospensiva mutuo ha due accezioni opposte rispettivamente per chi compra e per chi vende.

Come sempre nel settore immobiliare la corretta via è quella dell’equilibrio.

Chi acquista preferisce una proposta vincolata al buon esito mutuo per tutelarsi. Con questa clausola, se ben scritta, evita ogni rischio di inadempienza.

Chi vende vorrebbe evitarla per avere la certezza della vendita.

Niente sicurezza di incasso niente pianificazione e questo non piace. Comprensibile allo stesso modo.

Esempi:

  • Si sono già impegnati per la nuova casa
  • Devono usare il ricavato per altri investimenti

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura del mio blog immobiliare.

Ci metto tutto l’impegno possibile!

In fondo alla pagina c’è l’area commenti per le domande. E, invece, vi serve potete richiedermi una consulenza immobiliare.

Hai ancora un minuto?

Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore, vorrei che visitassi la mia biografia!

Con i tasti qui sotto puoi condividere l’articolo sui tuoi social media, sarebbe grandioso!

Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su pinterest

Questo articolo ha 161 commenti.

  1. Anna zuzzaro

    salve, sono un venditore che ha sottoscritto un contratto dove c’era genericamente scritto “salvo approvazione mutuo nel tempo massimo di 60 gg” senza alcuna specificazione in merito alle sorti del contratto e dell’anticipo nè firma specifica sulla clausola stessa. dopo pochi giorni dalla stipula il compratore mi dice di non aver ottenuto il mutuo per situazioni pregresse, non mi dimostra niente e pretende la restituzione dell’anticipo. Sono comunque tenuta alla restituzione dell’anticipo senza batter ciglio?
    Grazie in anticipo per la risposta

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Ni, una condizione sospensiva deve essere verificata o meno da un verbale di avveramento sia esso positivo che negativo. La mera autocertificazione del terzo scricchiola e non poco. Il punto è che per forzare la mano è necessario dimostrare e questo non è facile. Eviterei di buttare soldi e tempo in richieste legali. Un appunto su chi ha scritto la clausola, forse era stanco e dovrebbe riposare……Non esiti a scrivermi se ha bisogno di approfondire. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. Paola

    Salve Fabio innanzitutto complimenti per la professionalità, precisione e competenza.
    Espongo in sintesi la situazione: mio marito ha accettato una proposta di acquisto immobiliare su modulo prestampato dell’agenzia immobiliare a garanzia della quale è stato versato un assegno non trasferibile a lui intestato a titolo di deposito cauzionale da far valere come caparra confirmatirua ex art. 1385 c. c.
    In fondo alla proposta è stata inserita la nota seguente : La proposta si ritiene valida salvo accettazione del mutuo.
    In termine ultimo per il rogito notarile è stato fissato al 31 maggio ma ad oggi sappiamo per via confidenziale che l’acquirente non ha ottenuto il mutuo
    Come può tutelarsi mio marito? Deve chiedere il verbale di diniego da parte della banca ottenuto il quale può ritenersi liberati dalla proposta?
    Grazie anticipatamente

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per i miei complimenti. Certo, è sempre bene richiedere la “prova” della mancata erogazione che può anche essere una semplice email del direttore di banca inviata da casella dell’Istituto. Visto il momento di emergenza sanitaria bisognerebbe poi capire se non è stato erogato per questione temporale o di requisiti, ma entriamo in un altro contesto e la invito a scrivermi per approfondire, nel caso sia necessario. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  3. Antonella

    Buonasera,
    Vorrei sapere se l’agente immobiliare è obbligato a seguire l’acquirente se salta la vendita.
    Purtroppo per problemi sopraggiunti di lavoro non abbiamo ottenuto mutuo, il compromesso era scaduto e il venditore ha dato la casa ad altro acquirente.
    Aveva incassata caparra che era sottoposta alla clausola “salvo buon esito mutuo”.

    Noi non pretendiamo nulla dal venditore se non la restituzione della caparra.

    Ora l’agente immobiliare deve seguirmi e curare lui la restituzione della caparra che il venditore ha incassato?

    Premetto che la notizia che la casa è stata venduta ad altro soggetto me l’ ha comunicata il proprietario.
    L’agenzia parlava di persona interessata

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, in linea generale l’agente ha già svolto il suo lavoro e quindi la risposta è negativa. Questo per il diritto, nella pratica mi pare assurdo che un agente lasci così a metà una questione cosi delicata. Onestamente mi sovviene di consigliare l’intervento di un legale per il recupero delle somme ove il venditore per qualsivoglia ragione non sia collaborativo. Questo ovviamente a seconda dei diritti effettivamente maturati e sui cui non posso esprimermi non avendo letto gli atti da voi stipulati. Vorrei poterle essere più utile e la invito a scrivermi se lo ritenesse necessario per approfondire. In attesa, le invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. Gabriele

    Buongiorno Fabio, vorrei presentarle la mia situazione: ho una proposta firmata con clausola “salvo buon esito mutuo”. Per tempistiche mal calcolate la proposta è scaduta, nel senso che la banca non ci diede una risposta entro la data firmata nella proposta di acquisto. Qualora la banca ora abbia accettato la mia richiesta di mutuo, ma io, per mille motivi relativi all’emergenza COVID, volessi ritirare la mia proposta, sono comunque vincolato al contratto, nonostante sia scaduto? Se ritrattassi, l’agente è tenuto a restituirmi comunque l’assegno con la caparra?

    Grazie!

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Gabriele e grazie per avermi scritto. La causa di forza maggiore è applicabile nell’emergenza sanitaria in corso ma per una risoluzione del contratto, per come interpreto io, è necessario dimostrare che a causa della stessa vi è effettiva impossibilità ad adempiere. Vedesi perdita o sensibili riduzione del lavoro, o comunque gravi evidenti motivi.
      In caso contrario è possibile posticipare i termini ultimi, questo si, per ritardi che spesso tra l’altro non dipendono dagli utenti come nel caso delle perizie bancarie a rilento.
      In merito all’agente egli non può mai erigersi a Giudice quindi potrà consegnare l’assegno se la risoluzione del contratto è consensuale e fermo restando che rimarrebbe in essere il diritto alla provvigione. La invito comunque ad un parere legale per la più profonda interpretazione della norma sul suo caso specifico. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  5. M

    Buonasera Fabio, mi sono casualmente imbattuta nel suo blog e non posso fare a meno di notare la disponibilità e la gentilezza mostrata nelle sue risposte e avrei piacere di sentire il suo parere in merito al mio caso per una soluzione in affitto. Io ed il mio ragazzo viviamo a Milano, città follemente veloce dal punto di vista immobiliare, e abbiamo ricevuto la notifica di disdetta dal proprietario di casa qualche mese fa, valida alla naturale scadenza dei primi 4 anni di locazione, nel nostro caso il 15 settembre 2020.

    Mentre eravamo intenti nella ricerca di una soluzione alternativa, ci siamo dovuti bloccare a causa del covid-19 che, come ben sa, ha colpito gravemente la Lombardia, creando situazioni di difficoltà non indifferenti. Vista la situazione, le nostre ricerche si sono rallentate, considerando anche il fatto che non si vedono nuovi annunci perchè anche l’attività delle agenzie si è arenata. Inoltre, ci tengo a sottolineare che l’idea è quella di trasferirsi nella nuova casa entro luglio, principalmente perchè siamo legati ad un preavviso di 3 mesi e, conoscendo il flusso che segue questa città, trovare una soluzione disponibile dal mese di agosto/settembre è davvero dura, a maggior ragione con gli slittamenti/accavallamenti dovuti al virus.
    Quando avevamo perso le speranze, ci è capitata un’occasione tramite un’agenzia, apparentemente perfetta per noi (di cui abbiamo soltanto foto e video) e libera da luglio ma che, a causa del virus, gli attuali inquilini e l’agenzia non vogliono assumersi il rischio di farci visitare. Per portarci avanti e per avere una “precedenza” sull’immobile, l’agenzia in questione ci ha proposto di fare una proposta di locazione con una clausola sospensiva che si verificherà con la visione dell’immobile e la nostra conferma di gradimento. Ci è stato inoltre chiesto, contestualmente alla proposta, di versare tramite bonifico la caparra confirmatoria di 3 mensilità alla proprietà, che ci verrà restituita nel caso in cui l’appartamento non dovesse piacerci. Ci è sembrata un’ottima idea viste le nostre serie intenzioni, ma siamo un pò insicuri sull’aspetto formale. Seguendo un pò quello che lei stesso ha scritto, l’idea era quella di inserire una clausola con una simile dicitura:

    “La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora ………. non visionino l’immobile e diano espressa conferma di gradimento entro e non oltre il giorno xx-xx-xxx. In caso di mancata delibera nei termini essenziali, da manifestarsi mezzo dichiarazione formale dei medesimi, resta inteso sin da ora ed ora che l’assegno n°….. del ……da noi depositato presso l’agenzia immobiliare ……….  dovrà esserci restituito entro giorni 2 lavorativi con relativo verbale di consegna, senza penali e/o richiesta di danno alcuna. Allo stesso modo la mancata delibera secondo i parametri minimi comporterà il non perfezionato diritto alla provvigione nei riguardi dell’agenzia immobiliare”.

    Un altro elemento importante è che, vista la volontà/necessità di lasciare l’attuale immobile entro il mese di luglio, dobbiamo dare la disdetta tassativamente entro il 14 di aprile, giorno ultimo in cui si vorrebbe programmare la visita dell’immobile, salvo nuova proroga delle restrizioni. Da qui una serie di dubbi:

    – le attuali inquiline sono restie alle visite. Che succede nel caso in cui non dovessimo riuscire a visionare l’immobile entro la data x per “cause di forza maggiore” legate al covi-19? È una situazione senza precedenti per tutti, ma ci aspettiamo che, con una proposta di locazione che dimostra le nostre serie intenzioni, gli inquilini siano obbligati a permettere la visita (chiaramente con le dovute precauzioni del caso); lei cosa ne pensa?
    – in questa situazione, qual è il documento formale che può avere validità legale e permetterci di essere tutelati nel caso in cui l’immobile non si riuscisse a visionare o comunque non ci dovesse piacere? È sufficiente una dichiarazione controfirmata dalla proprietà per riavere la caparra indietro?
    – come ci consiglia di muoverci per essere legalmente tutelati e stare tranquilli sulle tempistiche?

    La nostra paura più grande è esporci con l’attuale proprietario dando la disdetta di 3 mesi come da contratto (a meno che non riusciamo a chiedere un pò di flessibilità su cui però non vogliamo illuderci ) ma, contemporaneamente, non riuscire a vedere l’appartamento per via di questi impedimenti e, di conseguenza, rischiare di rimanere senza una casa oltre che di perdere la caparra visto che è comunque una situazione che non dipende dalle parti (non totalmente). Data lo scenario di incertezza che sembra delinearsi davanti a noi, siamo piuttosto interessati a bloccare questo immobile ma anche terrorizzati dall’idea che si possano approfittare della nostra urgenza che ci pone in una situazione di debolezza contrattuale.

    La ringrazio di cuore in anticipo, sperando possa darci qualche prezioso consiglio. Saluti, M.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Ho molte, anzi moltissime perplessità circa il modus operandi. In primo luogo Il bonifico, solitamente i depositi a corredo delle proposte andrebbero mantenuti in agenzia e consegnati alla stipula dei contratti. Secondo la linea da lei dettata, invece, verrebbero incassati dal proprietario e non tutti al mondo sono diligenti ed onesti. Senza una fidejussione di ritorno non le consiglierei mai questa strada.
      Si potrebbe fare la proposta ed in essa menzionare l’obbligo di versamento della caparra entro 24 ore dall’effettuata visita con conferma interesse.
      Altro punto stavolta di ordine commerciale, la stessa prassi a quanti altri candidati conduttori è stata proposta? Non vorrei che scattasse un’asta al rialzo nella quale voi dareste soldi in mano al terzo per poi essere solo usati al fine di un miglioramento della performance economica.
      Per quanto riguarda il dovere di concedere accesso visita da parte degli attuali conduttori, probabilmente sarà menzionato sul contratto di locazione ma direi che anche in questo senso entra in gioco il concetto di causa di forza maggiore.
      Direi che non si può obbligarli.
      Dopo le premesse, in risposta al suo secondo punto, le tutele legali potrebbero venire solo con un contratto ben studiato che va ben oltre la mera condizione sospensiva, il tutto molto difficile da mettere in piedi poiché dipendente dai terzi intorno a voi.
      Dal punto di vista economico, l’unico modo per tutelarsi sulle somme versate è una fidejussione a prima chiamata tratta su primario Istituto di Credito. In alternativa si potrebbe pensare ad una tutela assicurativa, ma sono tutte soluzioni che in questa situazione di emergenza risultano di difficile applicazione.
      Sono perplesso sul consiglio da darle, capisco l’urgenza e la difficoltà ma non mi piace per nulla la circostanza. Onestamente, a pelle, eviterei. Colgo l’occasione per inviarle i miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Sofia

    Buongiorno Fabio,

    Sto acquistando casa e ho firmato la clausola sospensiva con scadenza il 13/03 con dicitura “il proponente si impegna a comunicare al venditore entro il 13/03 l’impossibilità di accedere al finanziamento richiesto ” è già avvenuto il perito e non ho ottenuto risposta , essendo scaduto la clausola, ma in questo caso non di impossibilità di finanziamento ma di mancata risposta, visto adesso la situazione sanitaria non intendo prorogare nonostante più avanti avrò l’esito della perizia, vorrei bloccarmi con l’acquisto, come dovrei comportarmi con l’agenzia?

    Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, mi state scrivendo in tanti esattamente nella stessa condizione. Purtroppo ad oggi 15.03 non ci sono direttive comuni in funzione della situazione sanitaria ma solo l’eventuale possibilità di appellarsi all’art 1256 cc “Impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore” ma ci sono diversi ostacoli, in primis le tempistiche applicative. La cosa migliore è chiedere alla banca, ove possibile, una lettera di diniego del mutuo e sfruttarla come verbale di non avveramento della condizione. Non è corretto, ma in caso di emergenze come quella che viviamo non trovo il fare di necessità virtù una colpa grave. Senza verbale, lei si può ritirare dall’acquisto ma purtroppo sarà necessaria una trattativa sia con il venditore che con l’agenzia per cercare di limitare il danno, almeno finché, speriamo, il diritto non si esprima sulla situazione di emergenza. Spero di essere stato di aiuto e mi auguro che tutto vada per il meglio. Con l’occasione le invio un messaggio di solidarietà ed i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  7. Alessio

    Buonasera,
    ho firmato una proposta di acquisto subordinata alla deliberazione del mutuo entro il 14/4, con versamento dell’assegno di caparra di 15000€ al mediatore.
    L’emergenza sanitaria delle ultime settimane ha reso l’acquisto di questa casa non più economicamente sostenibile.
    La richiesta di mutuo è ancora pendente in Banca.
    Che opzioni ho per liberarmi dalla proposta di acquisto rientrando in possesso della caparra?
    grazie in anticipo

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera Alessio. Prima di tutto un messaggio di solidarietà per il difficile momento che viviamo. Una via sarebbe quella di ottenere un diniego del mutuo scritto dalla banca da utilizzare come verbale di non avveramento della condizione. Seconda opzione, molto difficile da portare a termine, è valutare con il legale se il contratto presenta vizi di nullità ma è una strada tortuosa e che difficilmente si riesce a percorrere con successo. Terza ipotesi, una trattativa con agenzia e venditore per una risoluzione consensuale degli accordi magari a fronte di un rimborso spese alla prima ed un danno ridotto al secondo. Ovviamente, la prima opzione sarebbe ideale in questo momento. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  8. Matteo

    Gentile Fabio, complimenti per il suo blog e per la grande disponibilità che dimostra a tutti noi. Solo una domanda in merito alla clausola sospensiva relativa esclusivamente al mutuo: nel caso in cui l’acquirente chiedesse il 100% del mutuo più finanziamento della somma necessaria ad affrontare le spese notarili e di mediazione, come si potrebbe comportare se ricevesse solo il mutuo ma non il finanziamento? La cifra relativa al finanziamento può essere considerata a tutti gli effetti parte integrante del mutuo? La clausola sospensiva si riterrebbe avverata oppure no?
    Nel contratto non erano specificati cifre e termini, solo la subordinazione del contratto al mutuo.

    ps: è lecita una situazione del genere?
    Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera Monica e Matteo, grazie per i complimenti e per avermi “letto”. Nel vostro caso è necessario estendere la sospensiva al finanziamento poiché di default quest’ultimo non è parte integrante del mutuo. Non avendo previsto la doppia sospensione, purtroppo, il mancato finanziamento non può essere inteso come mancata verifica della condizione essendo di fatto un atto separato dal mutuo stesso. E’ lecito? Si, ma io resto sempre male quando vedo che le persone non vengono correttamente informate prima di scrivere atti negoziali. Un parere legale più approfondito sul caso specifico non sarebbe male, non avendo letto i documenti non vorrei aver tralasciato qualche aspetto. Inoltre, proverei anche a verificare la possibilità di ricevere il finanziamento da qualche altra struttura di scorta nel caso la prima dinieghi. Colgo l’occasione per un messaggio di solidarietà visto il duro momento che viviamo e con l’auspicio che possiate risolvere positivamente il processo di acquisto. Non esitate a scrivermi anche in privato se avete bisogno di qualche consiglio più dettagliato (nella pagina contatti trovate anche il numero). I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  9. Rita

    Buongiorno mia figlia sta vendendo casa con
    l l’agenzia l’acquirente la trovata mia figlia ma l’agenzia vuole la penale di 1,800 € ma mia figlia a trovato casa co loro e però non gli piace il broker vuole trovarlo mia figlia il broker può farlo grazie Rita

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, chiedo scusa ma non sono certo di aver compreso. In linea generale se sua figlia ha violato la clausola di esclusiva può essere soggetta al pagamento della penale che, però, deve essere per Legge inferiore alla provvigione pattuita. Per il successivo acquisto, salvo vincoli contrattuali, sua figlia può scegliere il mediatore che preferisce. Sperando di aver colto il punto della situazione le invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  10. Fabiola

    Buongiorno,
    avrei bisogno di una delucidazione .
    Ho firmato una proposta di acquisto con la condizione sospensiva subordinata al mutuo con termine 15/04 . L’agente immobiliare mi ha fatto firmare però un ulteriore clausola , formulata su di un allegato a parte, in cui il venditore può , in questo lasso di tempo , vendere l’immobile ad altro acquirente che si proponga anche con una cifra più bassa rispetto alla mia , senza il pagamento di alcuna penale nei miei confronti e rendendo nullo il nostro contratto . Praticamente io mi sono impegnata esponendomi con la banca per l’attivazione del mutuo per un immobile che potrei vedermi soffiare via da altro acquirente. Per cui io mi impegno il venditore no. Io se avrò qualsiasi problema non potrò ritirarmi , pena perdita della caparra , mentre il venditore può vendere a chi vuole senza penali . Secondo lei è possibile impugnare questo comportamento inequo e rendere nullo il contratto ?
    Mi scusi ma essendo la prima volta mi sono resa conto di essermi fatta abbindolare .. ed ora non mi sento più tranquilla a proseguire ll.acquisto.
    Grazie per il suo gentile riscontro

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, come ho scritto nel testo la clausola sospensiva non piace ne alle agenzie ne ai venditori poiché essa di fatto non da la certezza della vendita. Uno squilibrio nei diritti verso uno degli attori di un contratto ha natura vessatoria e quindi in teoria sarebbe nullo per natura in un contratto immobiliare, ma il fatto che lei lo abbia sottoscritto appositamente ne garantisce, invece, la validità. Questo per lo meno in linea generale, l’unica che posso esporle visto che non ho letto quello che avete sottoscritto e non ho seguito in prima persona la negoziazione. Lei ovviamente si può ritirare nel momento in cui la banca diniega il mutuo, ma non per terze cause a meno che esse non formalizzate preventivamente nell’atto negoziale. Mi spiace molto per la situazione, leggo spesso di queste forzature ed onestamente vorrei vederle sparire dal mercato immobiliare. Mi auguro che lei possa risolvere tutto nel migliore dei modi e comunque per un’analisi più profonda della situazione e per trovare eventuali altri punti di nullità dei documenti firmati la invito a rivolgersi ad un legale, meglio se specializzato in diritto immobiliare. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  11. Noemi

    Buongiorno,

    io e il mio compagno abbiamo firmato una proposta di acquisto immobiliare con la clausola “proposta subordinata all’approvazione del mutuo” e con consegna dell’immobile alla stipula del rogito notarile da effettuare entro e non oltre questo fine mese.
    Durante la richiesta del mutuo presso la nostra banca è emerso che l’immobile era stato acquistato a giugno 2019 tramite atto di compravendita tra parenti (madre e figlio) e ad un valore pari a metà di quello che abbiamo pattuito. Motivo per cui la nostra banca non ha voluto deliberare il mutuo, anzi, ci ha consigliato di cambiare casa per paura di una possibile impugnazione da parte di un parente.
    L’agenzia immobiliare ci ha dato appuntamento con un broker che inizialmente non ha trovato nessuna banca disposta a deliberare un mutuo per tale appartamento (sempre per lo stesso motivo). Settimana scorsa, dopo aver ritirato la Caparra a garanzia della proposta di acquisto, la agenzia ci ha comunicato che il broker aveva trovato una banca con cui era fattibile il mutuo, ovviamente ad un tasso superiore a quello di mercato in questo momento, pagando anche un’assicurazione contro impugnazione. L’angenzia ci ha informato che il venditore ha solo una sorella che è al corrente di tutto e che non vuole assolutamente impugnare l’atto di compravendita anzi, sarebbe disposta a fare una scrittura privata impegnandosi a non fare nulla.
    Io e il mio compagno non ci fidiamo, non eravamo stati informati di questa “problematica” prima di firmare la proposta di acquisto. Possiamo rescindere dal contratto dato che la problematica è emersa durante la richiesta del mutuo? Oppure è sufficiente che la nostra banca non ci abbia concesso il mutuo per non essere obbligati a nessuna penale?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Mi pare, da quanto posso comprendere, che si possa rientrare in quanto previsto dall’Art 1759 codice civile, comma 1. Il mediatore ha obbligo di informazione per quanto di sua facoltà in merito alle circostanze insistenti sull’immobile e ciò non ha apparentemente avuto formalizzazione nella proposta. Non sono in grado con i dati in mio possesso al momento di poter giudicare o meno la validità del documento ma direi che almeno per quello che riguarda il diritto alla provvigione c’è molto di cui parlare. Vi consiglio, però, un parere legale per la corretta interpretazione del caso specifico. Comprendo i vostri dubbi, la materia è spinosa e se deciderete per la prosecuzione dell’acquisto vi invito a valutare bene con il Notaio tutte le forme cautelative possibili. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  12. Roberta

    Buongiorno,
    le chiedo un parere. Abbiamo accettato una proposta di acquisto soggetta ad accettazione di mutuo, proposta dal nostro agente. Termine della proposta al 23/01/2020. Clasuola aggiuntiva: la proposta è subordinata all’accettazione del mutuo da parte dell’istituto di credito scelto dai proponenti, i quali dovranno dare risposta scritta con esito positivo entro 30gg dalla data di accettazione della presente proposta, dopodiché la parte venditrice di riterrà libera di recedere”
    Gli acquirenti ci hanno comunicato l’OK alla delibera reddituale della Banca al 18/02 ma ancora non c’era la perizia. Non hanno rispettato pertanto i termini del 23/02, senza chiederci proroghe per iscritto e senza informarci di tali ritardi.
    La perizia è stata più bassa delle loro aspettative e hanno deciso di uscire in quanto non sostenibile per loro. Da quello che abbiamo capito la Banca avrebbe concesso il mutuo ma le condizioni non sembravano essere sostenibili dagli acquirenti.
    Mi chiedo:
    1) il non rispetto dei tempi da parte loro può influire a nostro favore?
    2) La caparra confirmatoria avremmo titolo per chiederla (ora è depositata dall’agente)?
    La ringrazio molto per l’aiuto.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Premettiamo sempre che ne l’agente ne gli attori possono erigersi a giudici e quindi per le eventuali pretese è necessario rivolgersi all’Arbitrato immobiliare. Purtroppo mi pare di capire che tutto nasce da una poco precisa recita della clausola sospensiva che non ha disegnato correttamente i parametri di mutuo minimi accettabili per il perfezionamento del contratto. Recita stessa oltretutto, a quanto comprendo, con termini essenziali per l’avveramento troppo corti visto che difficilmente un Istituto di credito ad oggi delibera in 30 giorni (mediamente 45/60) Per tutelarvi potreste chiedere una formale dichiarare della banca per capire se effettivamente le cose sono state correttamente riportate ed in questo caso direi che è più proficuo per tutti guardare al futuro con nuovi compratori. Rivalse legali costano e portano via altro tempo oltre al fatto che possono avere esiti opposti. Tutto questo, ovviamente, da intendersi come parere personale. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  13. Paolo

    Buongiorno , gentilmente vorrei un consiglio…
    ho fatto una proposta d’acquisto su un modulo prestampato scaricato da internet, fatto molto bene con aggiunta della clausola proposta legata all’approvazione del mutuo,è lasciato assegno di caparra . ho poi comunicato al venditore che la banca forse non accetta il mutuo e probabile che annulliamo tutto . Il giorno dopo lui incassa l’assegno di caparra e vuole tenersela . La banca mi ha subito fatto il foglio che il mutuo non è concesso . Ho diritto a riavere la caparra? Lui poteva incassarla e fare ciò ? Inoltre c’è la data che abbiamo fatto la proposta ma nessuna data sui termini di tale contratto…
    grazie mille !!

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, purtroppo non mi è possibile darle risposte sicure e precise senza vedere come avete formulato proposta e clausola, partendo subito dal fatto che non amo i moduli. Era molto meglio fare un preliminare notarile vincolato al mutuo. In linea generale le consiglio l’intervento di un legale specializzato in diritto immobiliare per chiarificare le obbligazioni reciproche effettivamente create con la sottoscrizione del documento e da li, eventualmente, provvedere alle richieste verso il venditore. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  14. Andrea

    Buongiorno volevo un chiarimento in merito alla richiesta di mutuo. Ovvero mettiamo il caso che il venditore accetti l’offerta di acquisto e che una volta accettata l’offerta, mi rechi in banca per richiedere un mutuo. Dopo la perizia della banca, il perito valuta l’immobile meno del valore di acquisto offerto e poi approvato dal venditore. A questo punto come funziona la rinuncia del mutuo, anche se la banca approva la sua erogazione di una cifra minore di quella prevista? quali costi devono essere affrontati da parte nostra, se presenti? É possibile rinunciare e far decadere il tutto? Nella proposta vi é la clausola, previa approvazione mutuo. Grazie e Buona giornata.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, tutto è possibile previo corretto accordo tra le parti e quindi tutto è contenuto nel come è stata scritta la clausola e quali reciproche obbligazione ha creato la stipula della proposta. Purtroppo molte clausole non riportano gli importi minimi da ottenere per il perfezionamento del contratto e quindi una buona via di uscita è ottenere dalla banca una lettera di diniego del mutuo generale che non riporti cifre specifiche. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  15. Ilaria

    Buongiorno , avrei necessità di capire la mia situazione da venditore . Ho accettato una proposta di acquisto, vincolata all erogazione del mutuo dell compratore, dove veniva precisato che mi avrebbero dato conferma scritta entro il 15 febbraio . Questo termine è scaduto e l agente immobiliare mi comunica che comunque il mutuo è stato accettato ma appunto il termine in cui mi doveva essere data risposta è scaduta. Sono ancora vincolata alla vendita o posso considerare il preliminare sciolto e non essere obbligata ad aspettare oltre ? Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, i parametri in ballo sono due. Prima di tutto non è l’agente che verbalmente comunica l’erogazione ma la banca con un verbale di assenso o diniego. La data di quest’ultimo è ciò che fa fede ma bisogna capire se i termini pattuiti in proposta sono da intendersi essenziali o meno visto che parliamo di non molti giorni di differenza. A mio avviso meglio essere cauti e mettersi a tavolino con il compratore e l’agente per capire l’effettivo stato delle cose da chiarificare ulteriormente pretendendo formali comunicazioni dell’Istituto di credito prescelto. Questo può avvenire anche mezzo email purché essa inviata dal Direttore o Funzionario della banca mezzo casella email intestata alla struttura. I miei migliori saluti Fabio Zerbinati

  16. Enzo

    Buonasera, le chiedo cortese parere in merito alla mia situazione. Vorrei acquistare un immobile senza intermediazione dell’agenzia, trovato l’accordo sul prezzo e pronto a buttare giù la proposta d’acquisto il venditore non vuole accettare la clausola del salvo buon fine mutuo. Per il mutuo mi sono rivolto ad un mediatore creditizio che mi ha assicurato che il rapporto reddito rata è ok, mentre amici che lavorano in banca (ma non si occupano di mutui) dicono che è al limite. Con il proprietario sono rimasto che avrei chiesto un voucher e poi a valle di quello agito di conseguenza, ma la strada del voucher l’ho poi scartata per il tasso svantaggioso rispetto a Bnl con iter normale. Ho avviato la pratica con Bnl che nei prossimi giorni mi darà un primo score (automatico dal sistema) di positività o meno. Ora la domanda è come poteri fare dato che poi la banca chiederà la proposta d’acquisto? Dato che la clausola non è percorribile e non posso permettermi di perdere soldi, è accettabile una proposta d’acquisto senza vincoli per entrambi? Nel senso che io non rischio soldi ed il venditore nel frattempo se si rompe di aspettare può vendere liberamente?
    La ringrazio anticipatamente per la disponibilità.

    Saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Una proposta non vincolante perde del suo senso ma in fondo, se la banca si accontenta, potrebbe essere una via di fuga. Il problema è che ne lei ne il venditore avete gli strumenti per scrivere una proposta che abbia un corretto senso legale. Per questo motivo vi consiglio la via dell’opzione, da scrivere direttamente dal Notaio. Il senso è quello da lei recitato, “se la banca mi da almeno X euro di mutuo entro il giorno xxxxx, io compro la tua casa”, “se tu trovi un altro acquirente prima del giorno xxxxxx, vendi a lui la casa e tutto si risolve cosi”. Costo limitato e risultato utile ad entrambi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  17. Roberto

    buonasera espongo la mia situazione.
    ho fatto un proposta di acquisto di una casa vincolata al buon esito del muto chiedo all’istituto bancario un mutuo consap 100% del valore dell’immobile tutto procede nel modo migliore abbiamo l’ok reddituale la perizia ok fino a quando ci rechiamo in banca e ci dicono che c’è come la chiamano loro una delibera condizionata (ma esiste?) dobbiamo estinguere un finanziamento in essere rispondiamo che per noi è impossibile chiuderlo al che loro ci stanno imponendo di firmare una rinuncia al mutuo ma io non voglio rinunciare al mutuo semmai sei tu banca che non mi stai concedendo il muto perchè non ho i requisiti.
    La domanda finale è possono loro impormi di firmare la rinuncia o sono io a poter pretendere un loro rifiuto alla concessione del mutuo. Grazie mille e scusi se non sono riuscito ad essere chiarissimo.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, onestamente è la prima volta che leggo di una situazione del genere quindi le rispondo meramente a rigor di logica. La banca non eroga il mutuo poiché a causa del precedente finanziamento in corso non vi reputa capienti. Quindi la banca diniega, non lei. Perché non esporre il caso ad un altro Istituto e metterli “in competizione”? Potrebbe essere un tentativo, mi spiace non poterLe essere più utile. Le allego il link alla direttive consap, magari ci trova qualcosa che può essere sfruttabile. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

      1. Mariagrazia

        Buongiorno sono il venditore, volevo spiegare la mia situazione e sapere se posso recedere dal contratto. Ho firmato la proposta d ‘acquisto e nell’ art 9 bis condizione sospensiva c’è la data del 8 maggio, al finr di verificare l’ottenimento drlla delibera di mutuo… Ecc. Ad oggi 6 maggio io non ho ricevuto nulla, l’agente immobiliare ha solo 1000 euro di caparra… Siccome qsta situazione dura da 6 mesi circa… Da giorno 9 maggio vorrei ritirare il tutto scrivendo una raccomandata all’agenzia. É possibile? Inoltre l’atto definitivo dovrebbe concludersi il 25 /06 ma a questo spero non si faccia nulla. Sicura di una sua risposta la ringrazio anticipatamente

        1. Fabio Zerbinati

          Buonasera, mi scuso del ritardo ma il suo messaggio era finito in spam. Purtroppo a causa dell’emergenza sanitaria in corso ci sono diversi aspetti da valutare in merito ai vari termini essenziali dei contratti immobiliari. Il mio consiglio è di pretendere una riunioni collettiva con acquirenti ed agente immobiliare per fare il punto della situazione e capire l’atteggiamento delle controparti. A tale riunione consiglio la presenza di un suo legale per indirizzare correttamente le decisioni comuni sulla base dei contratti firmati e delle disposizione di Legge attuali. Vorrei essere più preciso ma senza aver contezza degli atti ed in questa spiacevole circostanza sanitaria non mi è tecnicamente possibile. Attendo suoi aggiornamenti per approfondire in base agli sviluppi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  18. mary

    salve,
    ho visto un appartamento da un privato e sono andata in banca per richiedere un preventivo e vedere se la cosa poteva essere fattibile. nei documenti che la banca mi chiede c’è il compromesso.ho sentito in giro che il compromesso tra privati non va registrato e che è questione di fiducia verso il venditore; siamo arrivati ad un prezzo per l’immobile.naturalmente mi chiede un assegno come deposito cauzionale che noi vorremmo mettere come clausula che l’assegno ritorni indietro nel caso che il mutuo per qualsiasi motivo non venga accettato e nel caso stesso che il mutuo venga accettato.
    non so come svuluppare la clausula per non avere problemi in futuro che l’assegno viene trasformato in caparra o acconto. alla fine è un accordo tra di noi. una volta che la banca mi dirà se il mutuo è fattibile si andrà dal notaio per il rogito.
    solo dopo una risposta positiva dalla banca potrò dare i 6 mesi di preavviso visto che sono in affitto quindi anche li non so come scrivere nel compromesso. help ho paura di saltare qualche passaggio e poi trovarmi fregata.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, ha sentito male. Ogni atto negoziale è sottoposto a registrazione. Mai e poi mai fate scritture di questo tipo in autonomia se non avete le basi giuridiche per farle. Potete fare un preliminare Notarile condizionato al mutuo lasciando l’assegno in deposito presso il Notaio. Costa poco e tutela tutti. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  19. Raffaele

    Buongiorno. Come venditore ho accettato una proposta di acquisto subordinata al mutuo nella quale non è però esplicitata una data.
    E’ passato già un mese e non ho informazioni dall’agente nè dal possibile acquirente nonostante diversi solleciti. Posso tutelarmi in qualche modo a posteriori per non restare in attesa senza fine?
    Grazie in anticipo

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, un mese solitamente è poco se rapportato alla media che a Bologna rasenta i due mesi. Purtroppo ormai il contratto è sottoscritto e finchè non si ha un verbale di verifica od annullamento della clausola poco possiamo fare. Si ricordi di non restare a livello verbale ma di farsi comunque sempre consegnare un qualcosa di scritto dove si manifesti l’eventuale diniego del mutuo. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  20. lucia

    Buongiorno,volevo un consiglio
    devo acquistare casa ho parlato con il venditore e aspettiamo che finisca il termine dell’agenzia per poi vedercela tra di noi.Io però ho iniziato a richiedere il mutuo,ad oggi la banca non mi ha fatto sapere ancora niente ed io dovrei dargli un acconto al venditore solo che non so come comportarmi perchè non vorrei perdere soldi se nel caso non mi accettasero il mutuo.Può consegliami Lei.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, sento molta confusione nelle sue parole. Mai e poi mai dare soldi se non di fronte ad un Notaio. Potete fare un preliminare di vendita Notarile subordinato all’ottenimento del mutuo. Tenga presente che se aveva visitato la casa con l’agenzia e questa lo può dimostrare le sarà comunque richiesta la provvigione anche se scaduto l’incarico. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  21. Andrea

    Buanasera Fabio,
    ho letto con interesse questo articolo. La sua proposta di sospensiva è senza dubbio perfetta ma, almeno per mia recente esperienza, di difficile accettazione da parte di agenzia e venditore.

    Le spiego il mio caso e se mi vorrà dare un suo consiglio…
    La casa che sto acquistando ha un abuso edilizio che il venditore ha dichiarato di volere sanare prima del rogito. Il problema è che vuole far partire le pratiche dalla data del compromesso.
    Di conseguenza io dovrò attivare la banca (con la perizia) solo dopo il compromesso e a questo punto dopo i tempi necessaria affinchè tutto sia stato messo in ordine da un punto di vista urbanistico – catastale.
    Mi chiedo, non avere una clausola sospensiva in questo caso cosa comporta? Cosa potrei far inserire nella proposta?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Sono d’accordo con Lei ma attenzione, quello che vogliono gli altri non è e non deve essere Legge. Tantomeno quello che detta l’agente immobiliare. Egli, nella sua funzione, può consigliare ma ogni utente DEVE essere libero di esprimere le proposte più confacenti alla propria situazione. Nel suo caso non mi trova d’accordo poiché il venditore può tranquillamente iniziare la sanatoria, a suo rischio e pericolo, dopo il compromesso. Lei, invece, può tranquillamente avviare la pratica di mutuo. Il perito verrà informato degli abusi e ad egli, con un po di anticipo, si dovrà poi consegnare la sanatoria ultimata. Abusi e mutuo viaggiano su due binari differenti. Io le consiglio di inserire la sospensiva nel preliminare Notarile, magari lasciando le somme di caparra e di provvigione in deposito al Notaio. Tali somme potranno essere poi ritirate dagli aventi diritto a seguito del verbale di nulla osta della banca. Se proprio dovessero esserci problemi gestionali le consiglio di richiedere prima di ogni impegno un voucher mutuo, ovvero una pre delibera formale, che le darà una certa garanzia del successivo definitivo ottenimento. Non esiti a farmi sapere se ha ulteriori dubbi o necessità. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  22. Maria

    Buongiorno, mi è stata fatta una proposta di acquisto con la condizione sospensiva legata al mutuo, è possibile inserire una clausola di possibilità di recesso da ambo le parti senza penali? Se sì quale potrebbe essere la dicitura? L’agenzia immobiliare che segue la trattativa ha l’incarico scaduto e nella lettera di incarico prevedeva il diritto alla provvigione all’accettazione della proposta, posso chiedere di modificare le condizioni subordinando il diritto alla provvigione al rogito? La ringrazio per la risposta.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Quando vi è accordo tra le parti e non ci sono aspetti vessatori si può disegnare l’accordo come si vuole. Il punto è che mentre il proponente subordina la proposta ad un evento effettivo e non dipendente dalla sua volontà, il venditore dovrebbe comunque a sua volta giustificare la subordinazione. Lasciarla nel vuoto ed al mero libero arbitrio del momento trovo sia poco utile a tutti.
      Per quello che riguarda la mediazione, essa viene maturata al momento della presa visione da parte del proponente dell’avvenuta accettazione della proposta. Nulla toglie, però, di prendere accordi con l’agenzia per posticipare il compenso al successivo primo atto notarile: preliminare o rogito che sia. I miei più cordiali saluti

  23. Sonia

    Grazie della risposta. Le faccio un’ulteriore domanda. Se entro il 15 la Banca non ha accettato il mutuo.ho letto che è necessario comunicarlo all’agenzia altrimenti l’acquisto diventa obbligatorio. Ma tale comunicazione come deve avvenire? Tramite PEC, raccomandata o altro? La ringrazio per la risposta che ci darà. Buona giornata.

    1. Fabio Zerbinati

      E’ sempre un piacere. La via corretta è fornire all’agenzia per mezzo tracciabile (pec o raccomandata) la comunicazione allegando il diniego della banca. L’autocertificazione non è mai ben vista per ovvie ragioni anche se non vi è un obbligo di legge a fornire tali documenti. Anche una semplice email del direttore o dei funzionari incaricati potrebbe essere utile a dimostrare la buona fede e veridicità delle affermazioni. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  24. Sonia

    Buonasera Fabio. Abbiamo firmato una proposta di acquisto di un immobile e abbiamo insistito in modo che venisse inclusa la clausola sospensiva che indica chiaramente che tale proposta sarà nulla nel caso che il mutuo non venga accettato entro il 15 luglio. Abbiamo emesso un’assegno come caparra confirmatoria non ovviamente ancora riscosso e non abbiamo neanche pagato la provvigione all’Agenzia anche se la pretendevano subito.Per certo sappiamo che il mutuo non verrà accettato entro i termini stabiliti nella clausola. Ho due domande: in quest’Ultimo caso la proposta sarà nulla? Ciò cosa significa? Che potremmo farne un’altra anche di importo minore o decidere di non rifarla affatto e l’assegno ci verrebbe riconsegnato non dovendo neppure pagare la provvigione? La ringrazio della risposta. Buona sera

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. La clausola sospensiva in linea generale posticipa il perfezionamento del contratto al futuro evento mutuo. Se ben disegnata dunque libera dalle obbligazioni ove, ad esempio, non venga erogata una determina cifra entro e non oltre data certa. Nel momento in cui le obbligazioni vengono meno vi è la conclusione del tutto con restituzione dei depositi. Detto questo, una volta che il contratto è risolto potrete liberamente decidere se riformulare una nuova proposta o salutare ed iniziare altre trattative su altri immobili. Questo, ripeto come sempre, in linea generale poiché l’ambiente dipende dalla recita dell’intera proposta e della specifica formulazione della clausola. Sperando di esservi stato utile vi invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  25. Luigi Sorrentino

    Buonasera Fabio,
    io e mia moglie abbiamo sottoscritto un contratto preliminare con un’agenzia immobiliare per l’acquisto di un immobile al prezzo di 240.000€ che presenta la seguente condizione sospensiva

    “la presente proposta è subordinata alla concessione del mutuo che dovrà pervenire entro 30 gg lavorativi alla accettazione”

    Anche se (purtroppo) non l’abbiamo esplicitato nella condizione sospensiva, per riuscire ad acquistare casa abbiamo bisogno del 80% del prezzo dell’immobile, ovvero, 192.000€

    In queste condizioni abbiamo avviato l’iter con la banca ma i tempi per la valutazione del mutuo si sono allungati e abbiamo avuto necessità di chiedere all’agenzia (e quindi alla proprietà) una proroga fino a fine giugno. Nel frattempo il 19 giugno il perito fa il suo sopralluogo e valuta l’immobile 230.000 (10 mila euro in meno) ma questa valutazione, insieme alla risposta della banca ci arriva solo il giorno 2 Luglio (dopo la scadenza dei termini, senza che noi inviassimo nessuna comunicazione all’agenzia, ci sono stati solo telefonate di allineamento). In questa comunicazione formale la banca ci informa che la nostra richiesta di mutuo di 192.000 è stata rifiutata. (al telefono poi mi dicono che il problema riguarda il valore di perizia e che se noi volessimo procedere con 80% di 230.000 loro possono darci il mutuo)

    Ed ecco la domanda: poiché per noi non ci sono più le condizioni economiche per acquistare l’immobile possiamo con questo documento richiedere l’applicazione della sospensiva e non perdere caparra e spese di agenzia?

    Grazie in anticipo

    Luigi

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Consiglio sempre di disegnare la clausola sulle specifiche esigenze di mutuo ma in questo caso direi che la mancanza di parametri unita alla comunicazione formale della banca anch’essa senza numeri definiti possono essere di aiuto. Quella comunicazione direi possa aver valore di verbale di non avveramento della condizione e quindi mi pare che si possa definire il non perfezionamento del contratto. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

      1. Luigi

        Buongiorno Fabio,
        Innanzitutto grazie per la risposta; ho letto nei post in alto che le spese di intermediazione sono oggetto di valutazione specifica; nel nostro caso l’agenzia ci ha fatto firmare un documento in cui si dice che le spese di intermediazione sono da versare a compromesso firmato e/o “a trattativa conclusa positivamente”. In base a quanto riportato tra virgolette, e data l’opzione alternativa “e/o” sulle due condizioni; possiamo noi non essere obbligati a versare i costi di agenzia?

        Grazie ancora
        Luigi

        1. Fabio Zerbinati

          Buongiorno, tendo in questo blog a non sentenziare sulle implicazioni contrattuali poiché la disciplina è ampia e per essere precisi serve avere il polso di tutti i documenti sottoscritti. In linea generale da quello che mi riporta sopra io provvederei a richiedere una specifica liberatoria dall’agenzia onde evitare fraintendimenti. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  26. Claudia

    Buonasera, il mio compagno ed io abbiamo fatto una proposta di acquisto ma non abbiamo ancora avuto la delibera della banc per il mutuo (80%mutuo 20%anticipo).a tal proposito L agente ci ha detto che ci saremo dovuti affidare al suo consulente per verificare l’idoneità reddituale e per velocizzare la pratica in banca. L agente ci ha tenuto a specificare chesuperato lo step dei redditi, molto dipende dalla valutazione del perito e dalla concessione di quanto richiesto. Se il perito Ritiene che il valore dell’immobile sia nettamente inferiore al valore di mutuo richiesto, e se noi non abbiamo la liquidità per compensare la parte mancante, c’è qualche tutela che possiamo adottare per non perdere la caparra E non sostenere i costi dell agenzia? L agente mi diceva che in tal caso si perdono caparra e si pagano le commissioni all agenzia. Possibile mai che bisogna assumersi questo rischio, oltre ap pagamento dell’istruttoria?Oltretutto quanto può discostarsi la valutazione del perito dal valore offerto in fase di compromesso?
    Grazie mille questo blog è veramente interessante

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, intanto l’agente non può di certo obbligarvi ad avvalervi di un mediatore creditizio. Punto. Mi dispiace molto che vi troviate in questa situazione, l’acquisto di una casa dovrebbe essere un momento felice e sereno. La risposta è no, non è necessario assumersi questo rischio, era più che sufficiente che prima di fare la proposta vi invitasse ad andare in banca per produrre un voucher mutuo e che fosse inserita nella proposta stessa una sospensiva ben disegnata. Per quello che riguarda la valutazione del perito non è possibile stabilire a priori lo scarto dal prezzo di vendita.
      Al momento non è possibile far nulla se non aspettare e sperare che tutto vada per il meglio, assurdo lo so. Avete tutta la mia solidarietà, per quel poco che conta. I miei migliori saluti e grazie per i complimenti al blog, Fabio Zerbinati

  27. Sara

    Grazie mille della sua risposta e il suo tempo! Cordiali Saluti

    1. Fabio Zerbinati

      E’ sempre un piacere provare ad essere utile, cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  28. Sara

    Buongiorno
    Avrei bisogno di un parere o meglio un consiglio. Abbiamo sottoscritto una proposta d’acquisto senza aver pensato sulle conseguenze della proposta che dopo le nostre firme e diventato un contratto preliminare. Il nostro sbaglio é stato che abbiamo sottoscritto l’Articolo : Trascrizione del contratto con seguente contenuto:
    “La seguente proposta d’acquisto e subordinata a buon esisto dal mutuo richiesto dalla parte proponente. La caparra allegata alla seguente proposta potra essere rilasciata alla parte venditrice alla delibera del mutuo richiesto dalla parte proponente.” Cosa vuol dire? Se le cose vanno alla lunga e il proponente tira a le lunge con la banca (é già passasto un mese, ogni volta ci dicono, prossima settimana sapremo di più e non sentiamo niente) rimaniamo inchiodati a questo contratto? Come si potrebbe rimediare e richiedere un termine? anche se credo di sapere già la risposta. Siamo costretti ad aspettare. Cordiali Saluti e grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Si, è necessario aspettare visto che la clausola da quanto comprendo è stata recitata senza pattuizione di termini ultimi. Solitamente servono circa due mesi ai termini dei quali potreste provare a richiedere una comunicazione formale in merito all’avanzamento della pratica di mutuo. In alternativa si potrebbero superare gli accordi in proposta provvedendo ad un preliminare notarile contemplante a sua volta la sospensiva. Ovviamente in questo caso la clausola verrebbe disegnata nel modo corretto e le somme di deposito potrebbe essere lasciate sul conto dedicato del Notaio fino a verbale di avveramento o diniego della richiesta mutuo. Con l’auspicio di essere stato utile invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  29. Francesca

    Buonasera,
    Avrei bisogno di un parere perché temo di aver beccato qualcosa di strano. Ho fatto una proposta di acquisto per un immobile di 180mila euro con consegna assegno in agenzia. La proposta ovviamente era CONDIZIONATA AL MUTUO E AL BUON ESITO DELLA PERIZIA. Inoltre, avevamo chiesto al venditore di eseguire dei lavori entro il rogito, non specificando l inizio. I lavori sono stati già fatti ma Il perito della nostra banca ha valutato l immobile nettamente meno del prezzo di vendita, circa 20mila euro in meno e ovviamente la banca ci eroga prestito sul valore periziato. Quindi il. Mutuo sulla somma di vendita nn ce lo concedono e la perizia è andata male. A questo punto possiamo svincolarci senza perdere l assegno? Perché il venditore sta provando a richiederlo all agenzia in vista dei lavori che ha svolto fidandosi che tutto andasse bene. Insomma.. Che garanzie abbiamo?
    Grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, purtroppo non è possibile darLe una risposta concreta poiché è necessaria un’analisi della recita contrattuale. Solitamente la clausola viene disegnata in modo aperto, cosa a mio avviso sbagliata, ovvero senza specificare nel modo corretto i parametri di minima dell’erogazione.
      L’argomento è delicato e sul filo delle interpretazioni per cui il mio consiglio è di rivolgersi immediatamente ad un legale per la corretta analisi dell’atto negoziale e della subordinazione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  30. MATTEO

    Buongiorno, e se nella clausola si mettesse che è sufficiente, in caso di esito negativo della richiesta di mutuo, la semplice comunicazione mail da parte del proponente? C’è qualche legge che lo vieta?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto.
      No nulla lo vieta ma un venditore solitamente vuole, a mio avviso giustamente, qualcosa più di un’autocertificazione per ritenere interrotta l’operazione. Ricordiamoci sempre che una clausola di questo tipo da un lato tutela il compratore, dall’altro il venditore medesimo rischia di rimanere con un pugno di mosche in mano. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  31. Maria Teresa

    Buon pomeriggio,
    la ringrazio prima di tutto per tutte le risposte fornite perché mi sono state utilissime per capire meglio come gestire la situazione. Nelle domande poste e nelle relative risposte però non ho trovato nessun caso di acquisto di immobile in contanti senza richiesta di mutuo.
    Noi stiamo procedendo in tal senso. Dobbiamo formalizzare la nostra proposta di acquisto tramite agenzia per un immobile senza chiedere il mutuo. L’agenzia ci ha consegnato già la maggior parte dei documenti (visure e atto d’acquisto dell’attuale proprietario). Come posso tutelarmi tramite clausola per essere sicura che l’agenzia mi ha fornito tutti i documenti? Non vorrei che poi saltassero fuori dei documenti che non ho visionato. La ringrazio e spero di essere stata chiara.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera. L’elenco dei documenti necessari ad un acquisto sicuro va ben oltre quelli da lei nominati. Trova un elenco di massima nel mio articolo “documenti per vendere casa“. Nel suo caso utilizzerei un’altro tipo di clausola che prende il nome di risolutiva espressa. Mentre la sospensiva posticipa il perfezionamento del contratto ad un evento ignoto futuro, quella che lo ho nominato annulla le obbligazioni di un contratto perfezionato al non verificarsi di una condizione quale può essere appunto la non pervenuta documentazione richiesta al notaio entro e non oltre data certa. Non posso disegnarle la clausola per ovvie ragioni di responsabilità che non posso assumermi in operazioni non controllate da me. Il sunto è però sempre lo stesso ” la presente proposta perderà ogni efficacia ove i documenti XYZ non vengano consegnati al Notaio da me prescelto entro e non oltre data X”. L’aiuto di un legale le permetterà la miglior tutela in questo caso. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  32. Veronica

    Buongiorno Fabio.
    Complimenti per l’articolo e per le risposte sempre esaustive.
    Io e il mio compagno abbiamo trovato un immobile interessante e vorremmo procedere alla proposta.
    Dato che non sono molto ferrata in campo non vorrei sbagliare a scrivere le condizioni sospensiva e soprattutto le tempistiche.
    Abbiamo fatto una simulazione mutuo 100% con Consap e in linea di massima verrà accettato perché abbiamo molti requisiti idonei e buone buste e contratti di lavoro. Detto questo potrebbe aiutarmi a scrivere correttamente le condizioni relative a due questioni: la prima sulla concessione mutuo (dobbiamo esplicitare obbligatoriamente consap e 100%?) E quali tempistiche scrivere se la banca dice circa 2 mesi? La seconda condizione che vorrei inserire è relativa alla perizia, ovvero che la nostra proposta sarà valida oltre ad accettazione mutuo, anche in seguito a perizia che non sia inferiore al prezzo da noi proposto. Si può fare? Grazie mille, Veronica

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Veronica e grazie per il complimento sempre ben accetto. Assolutamente si, menzionate tutte le circostanze Consap, importo minimo, rata massima sostenibile. Per esperienza inoltre, 2 mesi sono un po pochini per il fondo di garanzia, per lo meno nella media casistica.
      Mi vorrà perdonare se non disegno direttamente la clausola per il vostro contratto ma comprenderà che devo legalmente limitarmi al mio ruolo di agente immobiliare e di informatore. Uno spunto di carattere generale l’ho comunque inserito nell’articolo e se ha un amico avvocato saprà integrarlo in pochi secondi disegnando la massima sicurezza del caso specifico. Si ricordi anche di estenderla al compenso dell’agenzia. Spero di esserle stato comunque di aiuto e ringraziandola nuovamente porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

      1. Veronica

        Perfetto Fabio grazie.
        Per cui scriveremo la clausola “…subordinata ad accettazione mutuo 100% con garanzia consap per un importo massimo di €xxx,xxx (perché scrivere la rata massima alla proposta dell’agenzia? Avendo noi già fatto simulazione ci sta bene la rata, anche se dovessero alzarsi i tassi di un po’ non ci sarebbero problemi di sostenibilità per cui non capisco perché scriverla in proposta)” inoltre aggiungeremo una cosa tipo ” accettazione proposta in seguito a perizia che non dovrà essere superiore a €xxx,xxx” e aggiungiamo la clausola della parcella dell’agenzia immobiliare come ho letto nel suo articolo.
        Togliendo il lessico, che ovviamente modificheremo in quello adatto, ho messo Tutto? Se può spiegarmi solo il perché della rata da specificare gliene sarei grata. Grazie ancora! Veronica

        1. Fabio Zerbinati

          Buongiorno. Il sunto è che è nella clausola è bene inserire tutto quello che riguarda i parametri e la natura del mutuo. Per quello che riguarda la rata mi è successo di vedere mutui erogati al valore corretto ma con rate mensili di molto superiori al previsto iniziale. Quello che la banca erogante ritiene sostenibile non è detto lo sia per la nostra famiglia, che in tutto questo conta più della banca sugli aspetti di libera decisione.
          Siate lungimiranti ed abusate nel prevenire, perché curare dopo è molto più difficoltoso! I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  33. Maria silvia

    Gentile Fabio, ho ottenuto voucher con banca intesa a gennaio 2019 e ho trovato la casa di mio interesse a febbraio. Poiché il voucher prevede l’80% ho fatto un tentativo, tramite broker per 95% (per farci stare le ristrutturazioni) con altra banca. Tentativo andato male perché l istituto ha controllato la situazione di mio marito (sposati in separazione dei beni) che ha pendenze equitalia per cui nulla di fatto. Ora vorrei tornare al voucher e nulla nella mia situazione è cambiato rispetto al momento del voucher. La banca vedendo il diniego di altro istituto potrebbe tornare indietro rispetto alla sua decisione iniziale di pre-delibera?
    Grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, grazie per avermi scritto. Si, il rischio è concreto poiché ad oggi la Banca che le deve erogare la liquidità potrebbe rifare lo studio e trovare traccia del diniego. Non è scienza assoluta ma una possibilità dipendente anche dal tipo di traccia lasciata dalla precedente richiesta.
      Le consiglio, eventualmente, di farsi assistere da un consulente finanziario per la gestione del rapporto con l’Istituto. I miei più Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  34. Gabriele Fornari

    Buonasera,
    ha ragione, avevo dimenticato di trascriverla, recita così anche nella punteggiatura:

    “Entro e non oltre il 23/2/2019 rilasciero’ in deposito all’agenzia immobiliare un assegno intestato alla parte venditrice e non trasferibile di €5.000,00 (diconsi euro cinquemila/00) con assegno bancario, da intendersi al momento dell’accettazione della presente proposta CAPARRA CONFIRMATORIA, con l’esplicito incarico al l’agente immobiliare di consegnarlo alla parte venditrice. La presente proposta sarà vincolata in via sospensiva al buon esito di una richiesta di mutuo bancario per la durata di 30 giorni, per cui il sopracitato assegno rimarrà in custodia dell’agente immobiliare.”

    Avendo acquistato un immobile come prima casa in luglio dello scorso anno, non mi rimane molto tempo prima di dover rimborsare i benefici allo Stato. Per questo ho fretta.

    Grazie ancora per i suoi preziosi pareri

    Gabriele Fornari

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, comprendo che l’incastro sia difficoltoso quando dipendente dal terzo , in questo caso Istituto di credito. Il punto è che 30 giorni sono mediamente pochi nel medio mercato ed ove il compratore non abbia già delibere formali in mano e consapevoli di questo forse era opportuno lasciare una via d’uscita in proposta. Soluzione difficilmente applicabile quando di mezzo c’è un intermediazione in corso…. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  35. Gabriele Fornari

    Buonasera,
    Ho un’appartamento in vendita e ho accettato una proposta di acquisto che comprende una clausola sospensiva di 30 giorni. Questo periodo dovrebbe servire ad ottenere il mutuo.
    Non credo siano sufficenti 30 giorni ma non potevo concedere altro tempo.
    Se trascorrono i 30 giorni senza delibere formali dalla banca posso ritenertmi completamente libero e procedere con altre proposte che sto ricevendo?
    Grazie
    Gabriele

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, dipende molto da come recita la clausola e senza averla letta mi è molto difficile darle un valido consiglio. A parte questo, non le è possibile tramite il suo compratore avere dalla banca un indicazione sugli sviluppi in modi da capire l’atteggiamento dell’Istituto? Le altre proposte, se veramente ci tengono, non possono aspettare 15 giorni in più? A loro volta sono offerte concrete e veritiere? Queste domande per esprimerle la mia perplessità sull’aprire altre trattative con un compratore già in corso di acquisto…I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  36. alessio

    buonasera.
    Tra privati come ci si deve regolare con l’assegno alla proposta se la stessa è subordinata al mutuo?
    Sarebbe meglio non dare assegni, ma se il venditore lo vuole per garanzia (con la promessa di restituirlo in caso di diniego del mutuo) come andrebbe gestito questo assegno nell’attesa del mutuo? Come caparra o con altro titolo (deposito, cauzione…)?
    Non sappiamo cosa scriverci…
    Grazie se mi darà un consiglio su come scrivere

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Tra privati la soluzione migliore è stipulare un preliminare Notarile la cui efficacia subordinata all’ottenimento del mutuo. In questo caso la somma di caparra può essere lasciata sul conto dedicato del Notaio sino ad avveramento della condizione. Sarà, dunque. il pubblico ufficiale a consegnare la stessa al venditore dopo il vostro ottenimento mutuo. I miei più cordiali saluti , Fabio Zerbinati

  37. Eleonora

    Buonasera,
    sto procedendo con quanto serve per l’acquisto di una casa. L’intenzione è di chiedere un mutuo all’80%.
    Nella proposta d’acquisto, già firmata ed accettata dal venditore, non è stata inserita alcuna clausola sospensiva sul mutuo, ma la vorrei inserire nel preliminare.
    Crede che possa essere un problema che nella proposta non era stata inserita alcuna clausola?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, la proposta accettata è un preliminare e quindi ogni modifica o integrazione negli atti successivi può aver luogo solo ove il venditore sia formalmente d’accordo. In caso contrario le obbligazioni sono già in essere. Provi a fissare un incontro con lui e provare a chiedere. Onestamente le consiglierei piuttosto di integrare, sempre con il comune accordo formale, la proposta ed andare a preliminare o rogito dopo l’avveramento della condizione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  38. Marco

    Salve,ho fatto una proposta di vendita con la clausola per l’accettazione del mutuo,la banca mi risponde che non lo posso avere su carta intestata.
    L’agenzia mi dice che non basta questo documento ma vuole la mia domanda di mutuo e sapere quando ho chiesto (80%-90%-100% di mutuo),altrimentidevo pagare la loro parcella.
    Possono richiedermi questi documenti?
    Grazie buona giornata.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Marco, che strano atteggiamento dell’Istituto. In fondo sono documenti suoi e si, per come la vedo io Lei ha pieno diritto a pretendere una copia delle Sue pratiche. Possibile che il direttore non possa ameno scrivere dal suo account di lavoro due righe dove indica la realtà dei fatti?
      I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  39. Ariannaay

    Buongiorno Fabio, se lei dovesse far inserire la clausola che mi indicava e precisamente
    “Sicuramente l’idea di estendere la clausola all’effettiva somma pervenuta mi trova d’accordo ma aggiungerei un’altra recita a suo favore che annulli dette obbligazioni contrattuali all’effettiva conclusa sanatoria entro data prestabilita. Questo per evitare che il compratore sia pronto con il mutuo e lei invece non possa stipulare a causa delle difformità rischiando quindi di essere inadempiente.”

    Come la imposterebbe? Cosa dovrei far scrivere nello specifico?
    Grazie infinite e buon lavoro.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno,
      un modello indicativo di clausola lo trova nell’articolo. Tengo a precisare che è solo un modello e va recitato dopo essere adeguatamente plasmato sugli aspetti contrattuali caso-specifici. Il mio consiglio in questi casi è di chiedere sempre un parere legale prima di redigere proposte, mentre un ampio confronto con il Notaio da Lei scelto prima della stipula del preliminare. I miei più cordiali saluti

  40. MONICA

    Bungiorno Fabio,
    le espongo brevemente la mia situazione speranzosa di ricevere un suo consiglio,
    sono in trattativa per un appartamento occupato dai proprietari i quali mi hanno chiesto un anno di tempo per poter liberare l’immobile. A questo punto la mia intenzione è di accettare le tempistiche ma di fare un preliminare di vendita subordinato all’ottenimento del mutuo e di stipulare entro i sei mesi dall’eventuale delibera. Nel caso in cui i proprietari riescano a liberare l’immobile prima dello scadere dei sei mesi sarei anche disposta ad anticipare la stipula. Il mio dubbio è però relativo all’acconto versato al momento del compromesso, se il mutuo non dovessi ottenerlo i 10000 che mi chiedono come acconto i venditori potrebbero incassarli come penale per inadempienza? per tutelare i 10000 versati potrei tenerli in sospensione presso il notaio? e in caso di mutuo non deliberato avrei diritto a riprendermi l’intera somma?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il problema è il tempo di validità della delibera e su questo deve mettersi d’accordo con la sua banca. Un anno è molto per cui potreste stipulare il rogito lasciando una parte del saldo prezzo in deposito sul conto dedicato del Notaio fino alla liberazione dell’unità. La risposta al suo ultimo quesito è sulla stessa linea di tutela, può lasciare i 10.000 allo stesso modo sul conto dedicato del Notaio fino ad avveramento della condizione sospensiva (solitamente 2 o 3 mesi massimo) e nel caso di diniego mutuo le verranno restituiti. Ovviamente recitate bene la clausola stessa nel preliminare. Spero di aver toccato tutti i punti con chiarezza, non esiti a scrivermi se ha dubbi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  41. Arianna

    Buongiorno Fabio,
    visto che le sue risposte sono sempre cosi chiare, provo ad esporle la mia perplessita’.

    Sto vendendo il mio appartamento, l’ácquirente ha inserito, su suggerimento agenzia, nella sua proposta solo la Clausola relative alla “Delibera reddituale” e non ad erogazione completa Mutuo (non ho ancora firmato l’accettazione).
    Siccome nel frattempo come venditore dovrei sanare la situazione catastale difforme, a fronte di una caparra/deposito di 3000 euro (dalla quale pagare sanatoria e aggiungere poi costi per provvigioni all’ágenzia), mi conviene richiedere inserimento in proposta per clausola ad erogazione Mutuo per evitare problemi dovuti alla sanatoria e dover versare il doppio della caparra poi all’acquirente?
    Spero di essere stata chiara
    Grazie mille
    Arianna

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Onestamente non la vedo una prassi serena per diversi motivi. In primis incassare la somma a deposito fiduciario ove non perfezionato il contratto non è il massimo per definizione. In secondo luogo lei mi parla di difformità catastale, ma la parte Comunale è a posto? Avete già in mano i precedenti edilizi? Sicuramente l’idea di estendere la clausola all’effettiva somma pervenuta mi trova d’accordo ma aggiungerei un’altra recita a suo favore che annulli dette obbligazioni contrattuali all’effettiva conclusa sanatoria entro data prestabilita. Questo per evitare che il compratore sia pronto con il mutuo e lei invece non possa stipulare a causa delle difformità rischiando quindi di essere inadempiente. Il mio consiglio è quello di interfacciarsi molto bene col il suo tecnico prima di prendere decisioni e con lui capire costi e tempistiche della regolarizzazione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Arianna

        Grazie milleFabio, si la parte comunale e’Ok, devo normalizzare spostamento pareti e un secondo bagno
        Non vorrei quindi alla fine trovarmi io in difetto se tale aggiornamento comportasse piu tempo del dovuto

        1. Fabio Zerbinati

          E’ un piacere. Consiglio, se proprio vuole procedere alla firma degli atti negoziali preveda tempi di agio anti imprevisti e magari si faccia assistere da un legale per introdurre un’adeguata clausola risolutiva espressa se dovessero emergere altre seccature tecniche. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

          1. Arianna

            Buongiorno Fabio, mi perdoni se approfitto ancora della sua gentilezza ma ho un ulteriore quesito da porle
            Ho contattato l’agenzia e mi hanno indicato che gli acquirenti sarebbero addirittura proiettati alla richiesta di un Mutuo Consao con erogazione al 100% dell’ímporto offerto per l’acquisto, vista la sola clausola di Delibera Reddituale inserita, secondo lei in questa modalità di richiesta Mutuo le probabilità di “Sorprese” e perdite di Tempo sono ancora più consistenti?

          2. Fabio Zerbinati

            Buongiorno, lei non abusa e per me è un piacere. Ovviamente maggiore è l’aliquota richiesta più si è soggetti a criticità, restando fermo il fatto che tutto è dipendente dalla loro capienza. Per le informazioni che ho io, da verificare con chi si occupa di mutui, ultimamente sembrerebbe che i denari a sostegno del fondo di garanzia stiano terminando. Però, ripeto, io non mi occupo di mutui e riporto mere informazioni verbali arrivatemi durante la mia attività e non da me verificate. Ho trovato un articolo che ne parla: Eccolo in questo link
            I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  42. clio82

    Grazie mille per la sua pronta risposta, Fabio. Oltretutto, una delle ragioni addotte dal proprietario è che, incassando la caparra, lui può ottenere un risarcimento per aver tolto la casa dal mercato e aver rinunciato così a nuovi potenziali acquirenti, “perdendo tempo” con noi. Attualmente col notaio stiamo pensando a un’altra soluzione: esigere la clausola sospensiva e inserirne un’altra, a favore del proprietario, secondo cui può continuare a far visitare l’appartamento ad altri potenziali acquirenti fino al rogito. In tal modo, se dovesse ottenere un’offerta più vantaggiosa, potrebbe dircelo e annulleremmo la trattativa, recuperando i soldi depositati presso il notaio. Se non dovesse andare in questo modo, rinunceremo ahimè all’appartamento!

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno,
      onestamente non credo che qualcuno lo abbia obbligato ad accettare la proposta. Inoltre un accordo preliminare anche se con caparra non implica il fatto che lui debba per forza fermare le visite. Pensi che il preliminare stesso lei lo potrebbe anche vendere ed allo stesso modo lui può vendere la casa ad un altro. Se ipotizziamo una caparra di 5000€ e lui trova un compratore a 15.000€ in più ha tutto il titolo per farlo. Per tutelarsi da questa dinamica l’unico sistema è la trascrizione dell’atto (non la sola registrazione)…Così su due piedi trovo quanto comunicatovi abbastanza singolare.Resto in attesa di sapere come è andata. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati.

  43. emma

    Buongiorno, grazie per il suo articolo così preciso. Io e mio marito abbiamo avviato una trattativa per l’acquisto di un appartamento senza agenzia e abbiamo già contattato un notaio per approntare una bozza di preliminare. Il proprietario, in chiare difficoltà economiche, si rifiuta di inserire la clausola sospensiva legata all’erogazione del mutuo perché ha bisogno della caparra, anche per iniziare le trattative per l’acquisto di una nuova casa. Noi abbiamo entrambi un contratto di lavoro a tempo determinato, che fra tre anni verrà reso a tempo indeterminato (ma trattandosi di un contratto universitario, la stabilizzazione non è inserita nel contratto): per questo, non possiamo avere la ragionevole certezza che la banca erogherà il mutuo. Come possiamo comportarci per proteggerci dalla perdita della caparra in caso di rifiuto della banca a concedere il mutuo? Grazie mille per la sua risposta.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto,
      purtroppo non mi sovviene alternativa che regga…o si sospende o si rischia. Questa seconda opzione però non la consiglio neanche nella più solida delle situazioni. Calcolando poi la difficoltà economica del proprietario eviterei anche di versare la caparra ove vi sia sospensiva limitando a mettere la somma sul conto dedicato del Notaio. Mi è lieta l’occasione per porgere i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  44. Mara

    Buongiorno Fabio,
    ho firmato una proposta di acquisto per un immobile, al cui interno non è stata inserita la clausola sospensiva (su espressa richiesta dell’agente immobiliare che ha esplicitamente affermato che la presenza di tale clausola avrebbe invalidato la trattativa. Non volendo in alcun modo rinunciare all’acquisto, ho firmato la proposta anche in assenza di tale clausola. Tra circa un mese ci sarà la firma del compromesso dinanzi al notaio e vorrei sapere se è possibile aggiungere la clausola in questa fase o se, non essendo presente nella proposta, non possa più essere inserita.

    La ringrazio in anticipo per la sua risposta e mi complimento con lei per la chiarezza del suo articolo.
    Grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. La risposta al Suo quesito è si, ovviamente con l’accordo della controparte. Senza esso il suo impegno a condurre l’operazione senza sospensiva resta in essere e va ottemperato. Il preliminare Notarile null’altro è che una integrazione della proposta accettata, anch’essa con valenza di accordo preliminare. Ove decideste di inserirla, le somme a deposito possono essere versate sul conto dedicato del Notaio. La differenza principale tra i due tipi di contratto risiede nel fatto che il preliminare stipulato dal Notaio è redatto in forma idonea alla trascrizione nei registri immobiliari mentre la proposta di agenzia non è lo, pur restando in essere l’obbligo di registrazione della stessa presso l’Agenzia delle Entrate. Resto in attesa di sapere se ha altri quesiti e colgo l’occasione per porgerLe i miei più cordiali saluti

  45. Nicola E.

    Sono totalmente in disaccordo con la sua indicazione:
    “Un professionista DEVE tutelare le parti che a lui si affidano” e comunque con tutto quanto descritto su in quanto, nel caso specifico del subordine mutuo, l’unica parte tutaleta è il proponente acquirente.

    Il venditore accettando tale condizione, non solo non incassa somme in acconto prezzo/caparra confirmatoria, ma si preclude la possibilità di vendere a terzi durante il periodo di validità del vincolo mutuo.

    Il mediatore, a sua volta, si vede drasticamente ridotto il periodo di validità dell’incarico di mediazione dall’attesa dell’ottenimento della delibera stessa. Un esempio pratico è l’incarico con validità 3 mesi… scende ad 1 per attendere circa 60 giorni per l’ottenimento mutuo, con il pericolo che il venditore, scontento di questa attesa che potrebbe portare ad un nulla di fatto, affidi ad un altra agenzia il suo immobile. Inoltre anche per lui (mediatore) gli viene negata la possibilità di incassare una provvigione a conclusione dell’affare in tempi ragionevoli, in un mercato immobiliare odierno particolarmente veloce e cinico. “Il Tempo E’ Denaro” Cit.

    Quindi ritengo che la spiegazione data sopra non sia corretta in quanto la mediazione deve soddisfare tutte e 3 le parti (venditore, acuirente e mediatore), cosa che in questo specifico caso l’unico a tutelarsi è il proponente.

    1. Fabio Zerbinati

      Egr. Collega, mi scuso nel ritardo della risposta. Un venditore che accetta una proposta subordinata ad un mutuo lo fa di sua scelta edotto delle relative criticità che dunque accetta di conseguenza. Per quanto riguarda i tempi di incarico, mi spiace ma per come vedo io la professione noi agenti immobiliari siamo servitori e non dirottatori del mercato, di esso prendiamo il bene e dobbiamo gestire le medesime criticità in un’ottica di corretto e sicuro servizio alle persone. Non utilizzare una sospensiva mette a rischio molte migliaia di euro (depositi fiduciari+provvigioni) del potenziale compratore, sicuramente troppi perchè il suo discorso possa ai miei occhi avere anche solo un barlume di accettabilità. Vero che a molti mediatori la sospensiva non piace perchè mette in dubbio il perfezionamento del contratto e quindi l’incasso dei denari, suvvia diciamola come è. Io non ho mai approvato l’atteggiamento commerciale che lei descrive, non lo approvo e non lo approverò mai, ma ognuno opera da professionista come meglio crede. Ultima nota in ordine al “mercato immobiliare cinico”. Il mercato immobiliare sono le persone che lo compongono ed esse non sono ciniche, sono le strategie commerciali degli operatori che le fanno diventare spesso anche involontariamente ciniche. Non approvo , dunque, neanche una sola lettera del suo messaggio. La ringrazio comunque per il contributo e le auguro buon lavoro. Cordiali saluti

  46. Enrica

    Buongiorno ,ho firmato una proposta di acquisto legata alla erogazione di mutuo entro la fine di agosto.ora metà settembre, mi viene detto che la banca causa ferie non ha esaminato la richiesta .Posso ritenermi libera e se si devo pagare la agenzia

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per poterLe rispondere a modo dovrei vedere la recita della clausola, la casistica è ampia. In linea di massima, però, la banca dovrebbe mandarle almeno due righe via email per dimostrare al terzo l’effettiva sua “buona fede contrattuale”. Cosa non sempre facile da ottenere. I miei più cordiali saluti

  47. Clio

    Buongiorno,
    ho appena visto un appartamento in vendita tramite agenzia che mi interesserebbe. Ci sono due clausole, l’appartamento sarà libero a luglio 2019 e la proposta non può essere subordinata all’accettazione del mutuo. voglio chiederla se la situazione è losca e poco chiara.

    grazie mille!

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Clio e grazie per avermi scritto. No, non vi è necessariamente situazione negativa ma segnalo due criticità. Durante proposta e preliminare è opportuna una tutela nel caso l’immobile non venga effettivamente liberato entra data pattuita. In secondo luogo la clausola sospensiva per il mutuo non è obbligatoria, ma doverosa nella sua tutela, io procederei alle firme solo avendo già in mano o una delibera formale della banca o un voucher mutuo. Sperando di esserle stato utile sono a porgere i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  48. E.

    In presenza di preliminare condizionato all’erogazione del mutuo, con assegno a titolo di caparra consegnato in deposito fiduciario all’Agenzia fino all’erogazione del mutuo, tale assegno può essere considerato a tutti gli effetti una caparra, anche se di fatto non ancora incassata dal venditore?
    Il venditore pur avendo firmato e accettato il preliminare può in qualche modo, fino alla concessione del mutuo, che la caparra non è esigibile, può risolvere il contratto (pur non essendo previsto dallo stesso)?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto.
      L’assegno di deposito indica il quantum del danno e si trasforma in caparra solo a perfezionamento del contratto ovvero a sospensiva risolta, salvo diversa indicazione espressa. Ad esempio potrebbe diventare un acconto prezzo, con le ovvie ripercussioni fiscali in sede di registrazione dei contratti.
      Non ho compreso molto chiaramente il secondo punto, può cortesemente chiarirmi la domanda? Le rispondo per il senso da me percepito: il venditore non può recedere da un contratto sospeso una volta che ha accettato tale sospensione a meno che la clausola non lo risolva di fatto. Resto in attesa di eventuali chiarimenti e considerazioni. I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  49. Pasquale

    Grazie per la sua cortese risposta e buona giorntata

  50. Pasquale

    Buongiorno e complimenti per il suo articolo. Desidereri porre un quesito. Sono parte venditrice e ho sottoscritto con parte acquirente una “proposta di acquisto immobiliare” che, nella circostanza, ha depositato in agenzia un assegno di 3000 euro diventando così caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) e con la sottoscrizione delle parti la predetta proposta è divenuta “Contratto preliminare”. Inoltre è stata inserita la seguente clausola: “La presente proposta d’acquisto sarà valida ed efficace solo se il sig. XXXX otterrà il mutuo ipotecario di cui al punto 2. g)” ossia “di euro XXXX con l’intervento di un istituto mutuatante scelto dal proponente anche previa garanzia ipotecaria concessa dalla parte venditrice oggetto del contratto.”.
    Domanda 1: In caso di mancanza delle condizioni per erogare il mutuo, l’istituto emette una dichiarazione che lo attesti e che consenta di risolvere il contratto?
    Domanda 2: Cosa accade se l’istituto dovesse ritenere l’acquirente idoneo per l’erogazione del mutuo, ma lo stesso non lo sottoscrive per motivazioni proprie (ad esempio tasso d’interesse non ritenuto conveniente o durata del mutuo non ritenuta confacente)? L’istituto attesta la mancanza dei requisiti o che l’acquirente non l’ha sottoscritto per sua volontà? E in tale circostanza la parte acquirente ha diritto alla restituzione della caparra confirmatoria?
    Ritengo che una questione sia la mancanza dei requisiti per ottenere il mutuo, altra questione sia la mancata erogazione per la non volontà dell’acquirente di accettare tasso e/o durata ovvero per altre situazioni non imputabili all’istituto erogante.
    Attendo una Sua autorevole risposta.
    Buona giornata.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto, vado per punti:
      1- Solitamente gli Istituti sono reticenti a scrivere, ma sotto pretesa lo fanno. Pretendete, almeno una email del direttore di filiale. Risolvere un contratto sulla parola mi sembra poco corretto.
      2-Nella clausola così recitante non è espresso alcun vincolo parametro-dipendente. Per come la interpreto io se la banca eroga, il contratto è valido a prescindere da tassi ecc. . Comprendo i suoi dubbi, è difficile dimostrare cosa effettivamente succede tra compratore e banca. Una via poteva essere di mettere in proposta l’obbligo dello stesso a reperire formali dichiarazioni dell’Istituto ma scricchiola anche tale soluzione…come si può addossare ad una persona un obbligo non da essa in primis dipendente?
      3- La somma a deposito viene restituita solo a contratto nullo e privo di efficacia.
      CONSIDERAZIONE : Io sono assolutamente d’accordo con la sua affermazione, ma le do una diversa interpretazione dell’uso di queste clausole: esse non devono essere usate per garantirsi la vendita ma per lasciare una porta di uscita dall’operazione in caso di problemi dipendenti da terzi o eventi. La vendita è garantita solo a rogito fatto ed aggiungo che un agente immobiliare non è un giudice e non può agire da tale, per cui ove vi siano problemi quell’assegno di deposito va gestito non di certo in autonomia. Restando in attesa di sapere se la risposta è stata esaudiente sono a porgerle i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  51. Lorenzo

    Buonasera
    Ho effettuato una proposta d’acquisto per un immobile con relativa accettazione da parte del venditore. Ora…prima di procedere con il preliminare, sono in attesa di una dichiarazione da parte dell’amministratore che attesti assenza di morosità a carico del venditore e liti in corso tra il condominio e terzi.
    Nel frattempo mi sono fatto consegnare il bilancio consultivo degli ultimi tre anni e ho scoperto che ci sono almeno tre liti in corso tra il condominio e tre società …vari decreti ingiuntivi oltre che con le società di cui sopra anche con diversi condomini…volevo sapere se posso ritirare la proposta d’acquisto senza pagare l’agenzia immobiliare.
    Premetto che nella proposta d’acquisto è stato scritto che la proposta è da intendersi sospesa finché non mi verranno consegnati tutta una serie di documenti, e che nel caso emergessero liti condominiali ecc.ecc. con riserva di annullare o riformulare un ulteriore proposta.(clausola risolutiva espressa).
    Inoltre nella proposta il venditore dichiarava che l’immobile alla data del rogito sarà libero da pregiudizi…ma chiaramente non è così…
    Ho aggiunto una clausola che in caso di mancata accettazione della proposta (nei modi e nei termini sopra elencati) nessuna provvigione sarà dovuta all’agente immobiliare.
    Poiché nella prima proposta, questa è la seconda, avevo firmato un foglio separatp con scritto che la provvigione sarebbe stata versata anche nel caso in cui le parti non dovesse stipulare il definitivo.
    Su questa proposta invece ho fatto aggiungere che la presente proposta ha efficacia novativa di ogni precedente accordo tra i sottoscrittori.
    Secondo voi se formulo una nuova proposta più bassa, o l’annullo a causa di queste pendenze e il venditore non accetta, sono comunque tenuto a pagare l’agenzi

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Io procederei per gradi. Prima rendendo nulla l’attuale con relativa dichiarazione di non dovuta provvigione per l’agenzia, poi una volta tutto risolto provvederei a nuovi indipendenti accordi. La dichiarazione del venditore in questo caso viene meno, visto che essa porterebbe inadempienza a contratto efficace, condizione non soddisfatta dal suo avvalersi della sospensiva. Ovviamente ogni passaggio deve essere formalizzato e sottoscritto dalle parti oltre che dall’agenzia per evitarsi “incomprensioni” . Con l’augurio di esserle stato utile la ringrazio per il tempo dedicato alla lettura e la invito a tenermi informato. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  52. Ernesto

    Buonasera. Noto le sue risposte molto ben articolate e costruttive.
    La mia domanda è da venditore: che garanzie posso chiedere nel preliminare nel caso l’acquirente non ottenga il mutuo nei tempi o non lo ottenga affatto? In pratica, come venditore, ricevo un danno perché smetto di far vedere la casa e perdo pure la bella stagione (è in campagna) e magari passo un altro anno cercando di vendere, spendendo anche per eventuali normali manutenzioni.
    C’è un modo per conservare almeno una caparra a titolo risarcitorio?
    Grazie infinite.
    Cordiali saluti
    Ernesto

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. La domanda è più che lecita. Una clausola sospensiva classica serve appunto ai compratori per non perdere somme a causa di decisioni di terzi, ergo banche nel caso dei mutui. Ci sono banche che utilizzano i così detti voucher mutuo , in pratica delle pre delibere formali che riducono moltissimo il rischio di inaspettato diniego, se il suo compratore ne può fornirne uno lei potrà firmare la sospensiva con più serenità poichè difficilmente vengono revocati. A questo potremmo aggiungere una strategia commerciale a suo favore: accettare proposte solo da persone che richiedano al massimo il 30% di mutuo ove esse pervengano in buona stagione, mentre “accontentarsi” di clienti con più bisogno di finanziamento solo in bassa stagione così da avere meno probabilità di perdere occasioni proficue.
      A mio avviso una penale non è la via giusta, perchè spesso non è colpa del compratore se l’Istituto si “sveglia male”. Mi piacerebbe approfondire con Lei, nell’attesa di ricevere il suo parere colgo l’occasione per ringraziarla del tempo dedicato ai miei articoli e per porgerle i miei più cordiali saluti.

  53. Raffaele

    Nel mio commento è stato tagliato proprio il testo della clausola.
    Gelielo ripropongo:

    La Proposta di Acquisto in oggetto è da ritenersi nulla e priva di qualsiasi efficacia qualora l’istituto di credito prescelto dall’acquirente per l’erogazione di un mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi il finanziamento richiesto o non lo deliberi in tempo utile da permettere lo svolgimento del rogito nei termini indicati nell’articolo 4 della Proposta di Acquisto.
    Al fine di poter attuare quanto sopra riportato, il Venditore si obbliga a fornire entro la data del 28/09/2018 (pena nullità della Proposta di Acquisto) i seguenti documenti

    -atti di provenienza degli immobili
    -dati catastali degli immobili;
    -planimetrie catastali degli immobili;
    -Relazione Tecnica Integrata

    Il Proponente si impegna, entro 30 giorno dal ricevimento dei documenti di cui sopra, a comunicare al Venditore, per tramite dell’Agenzia Immobiliare, l’emissione della delibera del mutuo.
    In caso di nullità della presente Proposta di Acquisto, al Proponente sarà restituita la somma di cui all’articolo 6 (€5000,00) entro 5 giorni dalla perdita di efficacia della Proposta di Acquisto senza penali e/o richiesta di danno alcuna.
    In caso di nullità della presente Proposta di Acquisto, nessuna provvigione o somma sarà corrisposta per la mediazione dell’Agenzia Immobiliare

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Raffaele. Come partenza può andare ma la estenderei. Le riassumo qualche osservazione. Non mi piace l’assenza di un termine essenziale definito per la delibera, userei la formula che le ho scritto nel messaggio precedente menzionando la cifra minima da ricevere entro e non oltre data certa.
      Manca in tutto questo un punto per lei essenziale, ovvero la regolamentazione della consegna dell’assegno. Io mi immagino una cosa di questo tipo, fermo restando che le consiglio vivamente un supporto legale per la verifica:” Ove la presente proposta accettata dal venditore egli è sin da ora ed ora per allora autorizzato a ricevere ed incassare la somma di xxxxxxx da me versata a titolo di deposito fiduciario qui a corredo con assegno numero xxxxxxxxxxx tratto su Istutito di Credito XXXXXXX filiale XXXXXXXX. A garanzia di detta somma ed in ordine alle clausole sospensive come ai punti XX e XX della presente il venditore fornisce fidejussione di pari importo da tenersi in essere fino a risoluzione delle clausole medesime”
      Ovviamente da mettere giù in legalese corretto.
      Punto successivo: Nel menzionare le documentazioni necessarie è bene fare riferimento alla futura unità figlia della fusione.
      30 Giorni per la delibera dal momento del reperimento documenti sono pochi, 60 giorni il mio consiglio a meno che non abbia già un Voucher in mano.
      La parte che lei menziona per la nullità va integrata con le garanzie fidejussorie che le ho menzionato qui e stesso discorso per il compenso agenzia, già da me inserito nel presente messaggio.
      Consiglio, vista la situzione e le reciproche obbligazioni io un parere legale lo chiederei, giusto per essere certi di scrivere nel modo corretto le cose. Solitamente io mi rivolgo a Viviana Temprati di Bologna, posso metterla in contatto se lo ritiene utile.
      Resto in attesa degli sviluppi e porgo i miei più cordiali saluti

  54. Raffaele

    La ringrazio anzitutto per la risposta ed i consigli forniti e mi riprometto di tenerla aggiornata sugli sviluppi della vicenda.
    Approfitterei della sua cortesia e della sua competenza per sottoporle la condizione di spospensiva che ho pensato:
    <>

    Le chiedo se, a parer suo, la clausola è ben formulata e se sono ben evidenti sia i due motivi di nullità della proposta (l’accettazione del mutuo e la consegna dei documenti entro e non oltre la data stabilita) sia il fatto che in caso di esito negatovo, mi resituiscono i 5000€ (incrociando le dita) e non devo niente a nessuno.
    L’unico dubbio che mi sorge è il seguente: quando la proposta diventa contratto? alla prima accettazione del venditore o quando comunico la delibera favorevole di mutuo? Se fosse alla prima accettazione della proposta, sarebbe ancora corretto utilizzare il termine “nullità della proposta” o sarebbe meglio usare “risoluzione della proposta”?
    Grazie ancora
    Saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Raffaele. Rispondo ai due messaggi separatamente. La proposta diventa contratto al momento dell’accettazione anche se subordinata al mutuo. Una buona “dicitura” che utilizzo spesso è “la presente proposta da ritenersi nulla e priva di efficacia alcuna, comprendendo la perdita diefficacia nei confronti dell’agenzia di intermediazioni immobiliari, ove l’Istituto prescelto per il mutuo xxxxxxx non deliberi formalmente detta erogazione almeno di € xxxxx entro e non oltre il xxxxxxxx”. Non mi ha mai dato problemi, credo possa essere uno spunto interessante per essere poi esteso al suo caso. Cordiali saluti

  55. Raffaele

    Buongiorno Dott. Zerbinati, approfitto della sua cortesia per chiederle una consulenza:
    l’immobile che intendo acquistare non è vendibile poiché proviene dalla fusione di due unità immobiliari e la cosa non è mai stata regolarizzata;
    il venditore pretende di riscuotere l’assegno della proposta, all’accettazione di quest’ultima, e mi assicura che con i soldi riscossi regolarizzerà l’immobile dandomene evidenza entro una certa data;
    io ho bisogno di chiedere un mutuo e voglio inserire la condizione di sospensiva legata all’ottenimento del mutuo entro una certa data (in modo da ottenere condizioni particolarmente favorevoli dalla banca … e provare ad richiedere il bonus ristrutturazioni 2018).
    Da quello che ho letto, la condizione di sospensiva è tale per cui il venditore può incassare l’assegno solo dal momento in cui si verificano le condizioni indicate….nel ns caso la cosa sarebbe, forse, un po’ atipica, ovvero permetterei al venditore di incassare l’assegno (in caso di accettazione della proposta) ma mi riserverei, nell’ipotesi di mancata delibera della banca, di annullare il contratto pretendendo la restituzione della cifra incassata (e senza alcun compenso verso l’agenzia immobiliare).
    Vorrei inoltre indicare, tra le cause di nullità della proposta, la tardiva consegna dei documenti necessari per chiedere il finanziamento entro la data da me indicata.
    Le chiedo se l’iter appena illustrato mi espone a dei rischi (a parte il rischio di dover “rincorrere” il venditore per farmi restituire la cifra incassata) o se questa è una strada tranquillamente percorribile.
    A tal proposito le chiedo se posso inserire nella proposta la frase “all’atto dell’accettazione della proposta di acquisto, il venditore è libero di incassare l’assegno depositato presso l’agenzia immobiliare, ma si obbliga a restituire interamente la cifra al proponente in caso di nullità della proposta per le due condizioni di sospensiva indicate.
    In caso di nullità della proposta di acquisto nessuna provvigione o somma sarà corrisposta per la mediazione dell’Agenzia Immobiliare”.
    La ringrazio e la saluto

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Faccio subito una premessa, non esiste nessun ragionevole motivo per cui il venditore debba provvedere alla sanatoria con fondi di terzi nel momento in cui non vi è un perfezionamento formale degli accordi. Nel libero arbitrio di tale scelta le consiglio di proteggere tale assegno con fidejussione bancaria su primario Istituto di Credito (se vengono spesi per la sanatoria almeno sappiamo dove riprenderli). A proseguimento userei una prassi di questo tipo: Per primissima cosa con tale somma il venditore deposita velocemente la pratica, aggiorna il catasto e consegna a lei le copie da dare alla banca entro e non oltre data certa, poichè quest’ultima per la delibera ha bisogno della documentazione del vero oggetto contrattuale. I tempi da pattuire, oltre che per la consegna dei documenti da parte del venditore, per la delibera del mutuo stesso dovranno essere di almeno due mesi dopo che la pratica edilizia è stata conclusa (questi i tempi medi per una pratica di erogazione mutuo). Detta condizione di ottenimento mutuo dovrà infatti “partire” dopo che la sanatoria ha avuto luogo definendo l’oggetto contrattuale. Nella clausola sospensiva del mutuo menzioni esplicitatamente il nulla dovuto all’agenzia esteso ad entrambi i casi di nullità. (direi che va bene la formula proposta da lei) , per diritto il loro lavoro ha avuto comunque come risultato un accordo, anche se condizionato. Una precisazione, io onestamente ritengo molto più corretto che il venditore “investa” del suo per sistemare l’immobile, lasciando l’assegno in deposito al Notaio….ma mi pare di capire che non è possibile.
      Ultima cosa, per un minimo in più di coordinamento sarebbe secondo me utile richiedere il mutuo ad un istituto che utilizza i Voucher, ci permetterebbe un po più di sicurezza nei vari passaggi. Spero di essere stato chiaro ed utile, ci terrei che mi tenesse aggiornato sugli sviluppi! Cordiali saluti

  56. Alberto

    Buongiorno,
    Ho effettuato proposta di acquisto di un immobile vincolandolo all’ottenimento del mutuo, indicando data per preliminare (in data utile per l’ottenimento della delibera da parte della banca, spero) e di rogito di compravendita. Per maggior tutela, vista la cifra di caparra concordata da versare in fase di preliminare, volevo inserire anche nel contratto preliminare di acquisto la clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo. L’agenzia che mi segue sostiene che, essendo un contratto confirmatorio, non è possibile subordinarlo all’ottenimento del mutuo; da quanto leggo, mi pare che la posizione dell’agente non sia corretta; mi sbaglio? Posso supportare la mia richiesta con riferimenti normativi inconfutabili? Me li puó fornire? La ringrazio per la consulenza; cordiali saluti.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Vado per gradi. La proposta di acquisto accettata è di suo un preliminare anche se non adatto ad essere trascritto nei registri immobiliari (ma è obbligatoria registrarla presso Agenzia delle Entrate). Al momento dell’accettazione l’assegno di deposito fiduciario che Lei ha lasciato all’agenzia varia la sua natura in caparra. Quindi la proposta accettata è un atto negoziale ed un contratto proprio come il preliminare notarile. Per medesima natura anche quest’ultimo può essere sospeso eccome, io che non uso proposte prestampate con i miei Clienti lavoro esattamente così: Stipulo il preliminare dal Notaio con clausola sospensiva, l’assegno di caparra viene trattenuto dal Notaio stesso insieme anche agli assegni dei miei compensi e relative fatture. Nel momento in cui arriva la delibera, si stipula il rogito. Rischi zero e zero moduletti che poco hanno a che fare con la corretta diligenza ma che servono solo al mediatore per “mettere un timbro” sull’operazione e che per contro sono dei preliminari del preliminare che solo caos fanno o quasi. L’agenzia ovviamente non vuole tale sospensiva in sede notarile perchè implicherebbe nel loro modo di vedere un ritardo nell’incasso della provvigione. Cosa anche questa non vera poichè in realtà potrebbero chiederla lo stesso, salvo altra idonea sospensiva ai fini della prestata intermediazione. Scelga un buon Notaio e la pretenda. I rischi se avete calcolato bene le date sono pochissimi o quasi nulli, ma la sua serenità vale la discussione . Mio personalissimo parere ovviamente. Spero di esserLe stato utile e porgo cordiali saluti . Fabio Zerbinati

  57. Roberto

    Buonasera,
    mi chiamo Roberto, vorrei chiedere dei consigli in merito alla compravendita con mutuo, ho molti dubbi sull’argomento. Cerco di andare più in dettaglio:
    ho intenzione di formulare una proposta per l’acquisto di un appartamento. Ovviamente sul modulo prestampato di agenzia inserirò la clausola relativa alla concessione del mutuo. Mi è stato risposto che il venditore potrebbe accettare “con riserva”.
    Cosa vorrebbe dire?
    Se il venditore troverà un diverso acquirente dovrò lo stesso pagare il compenso di agenzia e le spese di pratica mutuo?
    Inoltre quando si fornisce il compenso all’agente immobiliare durante l’iter di acquisto? Nel momento del rogito? O nel momento del rilascio del mutuo? O in altra fase?
    Grazie e cordiali saluti.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Faccio una premessa: c’è molta confusione in merito a queste dinamiche. Io mi muoverei in un’ottica di tutela assoluta. Per Legge l’agenzia matura il diritto alla provvigione nel momento in cui trova l’accordo tra le parti…indipendentemente dal contenuto dell’accordo stesso fatti salvi patti espressi. Rispondendo subito al quesito, dopo l’accettazione della proposta l’agenzia può già richiedere il compenso, solitamente posticipato al preliminare Notarile quando esso previsto. Quindi io assolutamente includerei nella sospensiva anche il diritto alla provvigione medesima, onde evitare proprio che possano esserci “pretese” da parte dell’agenzia stessa.. Ovvero espliciterei che “l’agenzia rinuncia ora ed ora per allora a qualsiasi richiesta di compenso in merito all’operazione ove non concesso mutuo per l’acquisto di importo pari ad almeno xxxx€ entro e non oltre il xxxxx”. Questa ovviamente oltre la classica sospensiva mutuo “la presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto XXXXXXXXX non eroghi mutuo bancario a finanziamento del presente acquisto per un importo di almeno € xxxx entro e non oltre il xxxxx”. Per quanto riguarda l’accettazione subordinata, essa è uno strumento che lascia al venditore la facoltà di reperire un altro compratore, magari che non deve chiedere mutuo. Non mi piace, punto..il rischio imprenditoriale di una trattativa deve essere sempre messo in conto e non deve gravare sulle spalle di chi compra. Le parti devono essere vincolate fino alla “sentenza” della banca. Ultima cosa: le somme di deposito cauzionale allegate alla caparra devono restare in agenzia fino a risoluzione delle clausole sospensive. Resto disponibile per approfondire se non fossi stato chiaro in qualche passaggio. La ringrazio ancora e porgo cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  58. Enrico

    Buongiorno, stiamo per acquistare una casa a schiera che sarà ultimata tra 12 mesi. Nel contratto preliminare con il costruttore è previsto un racconto del 30% dell’importo di vendita con saldo al rogito (ovviamente garantito da apposita fideiussione bancaria). Al rogito chiederemo iun m mutuo per un importo pari al 65% del valore di acquisto. In modo informale la banca, ad oggi, da parere positivo che però potrà essere formalizzato solo 6 mesi prima della stipula dell’atto di compravendita. Come faccio a tutelarmi nel caso la banca per qualsiasi motivo dovesse poi negare il mutuo al fine di recuperare i soldi anticipati? Quali clausole è opportuno inserire nel contratto preliminare?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Nel suo caso, ove il preliminare non sia stato già stipulato (in tal caso è integrabile con il benestare della controparte), è la condizione sospensiva a fare al caso Suo. “L’efficacia e validità del presente accordo preliminare è da ritenersi subordinata all’erogazione di mutuo bancario per importo pari xxxxxxx entro e non oltre il xxxxxxxx , detto mutuo già richiesto presso istituto ecc ecc.” . C’è da dire una cosa, le fidejussioni a suo favore hanno un costo per il costruttore, potrebbe essere che Le venga richiesto di accollarsi tale spesa, comunque contenuta.Inoltre se è presente agenzia immobiliare estenda l’inefficacia anche nei confronti del loro diritto alla provvigione per prestata intermediazioni. Spero di essere stato chiaro ed utili, la ringrazio per avermi contattato e resto disponibile se volesse approfondire. Cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  59. Giuseppe

    Buonasera Fabio,
    sto valutando l’acquisto di una casa nuova in costruzione da un’impresa, al momento con solo le fondamenta e fine lavori prevista dopo un anno dall’avvio dei lavori che partiranno appena riusciranno a vendere una sezione dell’immobile, un edificio trifamiliare. Nella proposta d’acquisto vorrei inserire la condizione sospensiva per vincolare l’acquisto all’ottenimemto del mutuo. L’impresa però non vuole procedere in questo modo perché a suo modo di vedere si esporrebbe a un alto rischio in quanto dovrebbe sostenere i costi di costruzione (+ fideiussioni ) per il completamento dell’intero edificio (2 sezioni rimarrebbero al grezzo internamente) col rischio di non incassare quanto pattuito. Non ho problemi al momento per il mutuo, ma in futuro non si sa mai. Come posso tutelarmi e al tempo stesso rassicurare il costruttore? Avrebbe senso limitare la sospensiva solo a fronte di particolari circostanze quali diniego motivato della banca, perdita del lavoro..vi sono casistiche standard replicabili?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera Giuseppe. Io concordo totalmente ed assolutamente con Lei circa il fatto che una banca, per definizione fatta di persone, possa variare i parametri di erogazione del mutuo, quindi è necessaria la tutela in merito. Però scavalco la sua domanda diretta e le rispondo con una considerazione: è il costruttore che deve rasserenare Lei, non il contrario…..mi pare che, però, non ci siano i presupposti da parte loro per farlo.
      Pagare interamente l’immobile senza neanche sapere effettivamente quando partiranno i lavori va oltre ogni sospensiva. Onestamente starei alla finestra e semmai, vediamo fra qualche tempo cosa succede. L’alternativa è valutare la disponibilità della Sua banca ad erogare un mutuo a segmenti secondo stato di avanzamento lavori, ovvero man mano che vengono eseguite le opere la banca eroga e verifica che le medesime vengano effettivamente svolte. Resto in attesa di Sue considerazioni e sperando di esserLe stato utile porgo cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  60. augusta

    ho bisogno di un consiglio , intendo acquistare un podere le condizioni sono due , l’erogazione di un mutuo e il fatto che l’azienda visionata da mio figlio dopo un periodo ragionevole ( tre mesi) risulti di suo gradimento, saranno inoltre indicate altre precisazioni , concessioni ecc..vorremmo fare una proposta di acquisto con sospensiva se i fattori non possono essere rispettati.
    1) erogazione mutuo
    2) documentazione regolare
    3) accettazione dell’azienda da parte di mio figlio, che nell’azienda vorrebbe lavorare per un periodo di almeno tre mesi.
    E’ possibile includere il punto3) nell’accordo?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi contattato. Solitamente un sospensiva viene utilizzata quando i fattori decisionali sono dipendenti da fattori esterni dimostrabili e non dal mero libero arbitrio, ma nulla osta all’utilizzo del caso anche se un contratto del genere reciterebbe “compro il tuo podere se decido liberamente di comprarlo”….se io fossi il venditore risponderei: “allora prima decidi di comprarlo poi ne parliamo”, punti di vista. La sua richiesta è assolutamente legittima ed usuale in quanto l’affiancamento professionale pre-acquisizione è pratica comune. L’unico punto che a mio avviso andrebbe migliorato riguarda la morfologia delle volontà, ovvero tradurre in fatti concreti i criteri di scelta di Suo figlio come ad esempio fatturato nei tre mesi di prova, numero di clienti entrati nell’attività (misurabili), costi di esercizio, e mille altre cose misurabili. A mio avviso invoglierebbe di più il venditore e forse sarebbe anche un valido strumenti per far si che lo stesso “giochi a carte scoperte” che in un’acquisto del genere è cosa importantissima. Mi faccia sapere cosa ne pensa ed al limite possiamo vedere come trovare una soluzione alternativa (es opzione di acquisto, o locazione provvisoria con prelazione a cifra pre-pattuita). Sperando di esserLe stato utile porgo cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  61. pasquale

    Buongiorno Dott. Fabio
    Ho seguito il suo consiglio e con un incontro amichevole con la controparte ho raggiunto l’accordo e mi sono rasserenato.
    Complimenti e mille grazie pasquale

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, la ringrazio moltissimo per avermi informato. Sapere di esserLe stato utile è per me grande soddisfazione. Resto a disposizione per ogni altra Sua futura necessità immobiliare. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  62. pasquale

    Buongiorno (riscontro commento del18-4
    Molto soddisfatto per la rapidità e contenuto della Sua risposta . Informazioni , per me, molto utili in quanto sono stato sprovveduto nell’ accettare la proposta di vendita compilata dall’agenzia , senza prevedere nessuna clausola di condizionamento dell’acquisto casa all’erogazione del mutuo e fra l’altro per i tempi del preliminare molto brevi.
    Ebbene ora, per consentirle altre risposte ai miei quesiti, aggiungo qui di seguito quanto potrebbe servire per inquadrare tutta la mia situazione..
    Il 30-3 l’agenzia ha preparato la proposta vendita (accettata dal venditore il 4-4) ove: 1) ho versato un mio assegno di 5000€ intestato al venditore 2) fissato la data 30-4 per il preliminare con altro assegno di 20000€ da versare 3) fissato termine rogito entro fine giugno con il versamento di un assegno a integrazione alla quota mutuo.
    Lunedì, 23-4 dovrei avere la disponibilità della banca per l’elargizione del mutuo (1^ fase) per poi passare alla perizia, che solo se tutto è ok e non ci sono vincoli di prezzo consentirà il prosieguo dell’operazione .
    Intanto , entro il 28-3 devo procedere con il preliminare , Ma la mia preoccupazione è quella di essere certo, che se il comune documenta che l’immobile non è soggetto al vincolo di prezzo , questo limite , non me lo posso ritrovare fra 10-20 anni quando potrei decidere di rivendere la casa. COME CAUTELARMI ? E ‘ il notaio che deve darmi sicurezza? Posso rimandare il preliminare fino a quando non mi viene fornita la convenzione del comune che in modo chiaro esclude qualsiasi vincolo di prezzo.?

    1)Descrizione , stato dell’immobile come riportato del modello proposta dell’agenzia :
    a) Ubicazione ——————
    b) Composizione ———————–
    c) Identificativi catastali ———————
    d) Proprietà SUPERFICIARIA , seguito dal nome del proprietario
    e) Atto di provenienza ASSEGNAZIONE DI ALLOGGIO DI COOPERATIVA
    2)Documento convenzione municipio ………datata 1983 al paragrafo art. 3 si legge :
    Il comune si impegna a non assoggettare le aree a limitazioni ed a diritti a favore di terzi che siano incompatibili con il diritto di superficie concesso.

    Mi scuso se chiedo troppo Mille grazie e cordiali saluti pasquale

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, non è assolutamente troppo: sono qui per rispondere ed aiutare tutte le volto che mi è consentito. Ferma l’imprecisione dei colleghi nel redigere la proposta, passiamo oltre. Se da un lato non ho mai visto revisioni postume delle convenzioni classiche nei miei anni di attività, dall’altro dove non vi è formalmente specificata l’impossibilità di revisioni nel tempo dei parametri non esiste la sicurezza che gli stessi restino tali…. quindi assolutamente è necessaria l’analisi della convenzione stessa per sottoscrivere un preliminare degno di tale nome (in vero, serviva anche per redigere una proposta degna). Nel Suo caso il tempo stringe e reperire questi documenti non è sempre immediato (se vuole posso guardarci…) quindi vedo come unica via un incontro amichevole con il venditore per pattuire concordemente l’inserimento in preliminare di una sospensiva che renda nulli gli accordi ove vi siano vincoli di prezzo o non sia menzionato il divieto di revisione della convenzione stessa nel tempo. Punto sull’agenzia, nonostante io non approvi il modus operandi dubito che Lei possa essere sollevato dalla provvigione qualunque sia l’esito delle analisi. Resto di attesa di nuove e di potermi rendere utile. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  63. pasquale

    Buonasera
    Dopo avere iniziato l’iter per l’acquisto casa, sono venuto a conoscenza che per le case di cooperative edilizie economiche e popolari ,con diritto di superfice per 99 anni rinnovabili per altri 99; possono esserci vincoli di prezzo . Infatti per l’atto ,il mio notaio chiede copia convenzione che evidenzia che non ci sono vincoli di prezzo ( la cooperativa risale agli anni 80)
    Pertanto Chiedo di sapere:
    1) Se ci sono vincoli di prezzo cosa deve fare il venditore e in mancanza se io posso richiedere l’annullamento del tutto senza perdere nulla ?
    2) Se non ci sono vincoli e io acquisto a prezzo di mercato , si può verificare che negli anni successivi , cambiano le regole ed io mi ritrovo con una casa di valore notevolmente più basso di quanto pagato?
    Grazie e cordiali saluti pasquale

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Assolutamente corretta la richiesta di visionare ed analizzare la convenzione. Il venditore è tenuto ad adempiere alle relative condizioni, anche di prezzo ed eventuali requisiti terzi. Per quanto riguarda la compravendita, dovrei sapere se è stato redatto un preliminare (o proposta accettata) e se in tale contratto è menzionato qualcosa in merito. Come linea generale, Lei non dovrebbe rischiare nulla (uso il condizionale solo per il fatto che non so come recitano eventuali contratti stipulati) in quanto è il venditore che si è eventualmente impegnato a vendere a determinate condizioni che non può rispettare a causa dei limiti imposti dalla convenzione menzionata. Per quanto riguarda gli aspetti commerciali nel tempo, purtroppo nessuno ha la sfera di cristallo ma non dovrebbero esserci problemi legati al caso specifico rimandando eventuali perdite al concetto generale di calo del mercato sempre in agguato in momenti di instabilità come quelli vissuti ai giorni nostri. Spero di esserLe stato utile e resto in attesa di eventuali altre Sue necessità. Fabio Zerbinati

  64. Antonio

    Buongiorno,
    complimenti per la chiarezza dell’articolo, ho un dubbio che genera due domande.
    Voglio acquistare un immobile, sottopongo un’offerta con condizione sospensiva e il venditore accetta tale proposta. La proposta è nulla finché il mutuo non viene accettato oppure diventa nulla solo al momento del diniego? Nel periodo che intercorre fra l’accettazione dell’offerta e la concessione del mutuo, se il venditore riceve un’offerta migliore, può respingere la mia (perché non ancora confermata)? Grazie per la cordiale risposta

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per il complimento! Molto dipende da come recita la clausola ma, in linea generale, la proposta ha piena valenza diventando “nulla e priva di efficacia” solo qualora verificata la condizione “mutuo non erogato”. Detto questo, ripeto salvo verifica della forma, il venditore che respinge una proposta accettata a favore di una postuma senza annullamento della prima è inadempiente alle obbligazioni sottoscritte. Magari, visto che in media per una delibera servono due mesi circa, egli potrà far visionare l’immobile a terzi per tutelarsi nella peggiore delle ipotesi ma le obbligazioni sono in essere e deve rispettarle. Spero di esserLe stato utile, cordiali saluti Fabio Zerbinati

  65. donatello

    Buongiorno, entro luglio dovrò vendere la mia seconda casa per evitare di pagare tutte le differenze di agevolazione usufruite per l acquisto di una nuova prima casa.
    Oltre la vendita c’è qualche altra soluzione per evitare queste spese? (ES: affitto con riscatto, vendita condizionata o qualcosa di simile?)
    grazie.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno,
      il concetto di prima casa è legato al principio di abitazione principale. Se il Suo immobile incide sulla sua facoltà di utilizzo dell’agevolazione non vi è altro modo che rogitarlo in quanto è necessario che vi sia un vero e proprio trasferimento della proprietà, situazione non verificata negli altri casi da Lei menzionati.

  66. Franca

    La ringrazio per la cortese risposta,
    l’acquirente era intenzionato ad aprire un’attività commerciale, da qui la verifica delle necessarie autorizzazioni preliminari: per questo ho pazientato, conoscendo i tempi della burocrazia.
    La raccomandata motivata dal mancato ottenimento del mutuo è stata una sorpresa inaspettata, poiché nell’ultima proroga del nostro accordo si faceva solo riferimento alla presentazione del progetto.
    Cordiali saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno,
      mi scuso del ritardo ma mi era sfuggito il Suo commento. Vi sarebbe la necessità di richiedere un formale diniego per evitare la strumentalizzazione della sospensiva mutuo in base ad altri parametri come le autorizzazioni Comunali. Purtroppo in assenza di collaboratività del compratore sarebbe necessaria un’azione, che sconsiglio anche se sacrosanta nel principio. Cordiali saluti

  67. Franca

    Buongiorno,
    nel mese di ottobre ho ricevuto una proposta d’acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo, con erogazione entro metà dicembre.
    Successivamente il potenziale acquirente mi chiede di posticipare i termini per mancanza dei permessi comunali. Ci accordiamo per il 15 gennaio.
    A gennaio mi viene comunicato a voce che non si è ancora pronti per rogitare.
    Attendo pazientemente. Venerdì chiedo un incontro al quale l’acquirente non si presenta e oggi ricevo una raccomandata in cui mi si chiede la caparra per mancato ottenimento del mutuo.
    Posso, a mia tutela, pretendere un diniego scritto da parte della Banca? Considerando che ad oggi l’unico problema sollevato erano le autorizzazioni comunali e nel frattempo ho rinunciato ovviamente ad altre proposte di acquisto?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Una domanda: per “permessi comunali” intende quanto in ordine urbanistico? In tal caso non è di certo il compratore a doversi attivare, ma Lei tramite i suoi tecnici. Passiamo al punto clausola sospensiva: la risposta è assolutamente SI, Lei ha tutto il diritto di richiedere formale diniego, il problema è che per pretenderlo serve un’azione ove non vi è collaboratività del proponente (come in questo caso, presumo).
      Non ho visto la pratica ne seguito l’iter completo ma da quello che mi scrive mi sembra una dinamica dove hanno influito altri eventi. Aggiungo una mia considerazione: se l’immobile è di natura facilmente commerciabile, meglio trovare un altro compratore piuttosto che imbarcarsi in azioni che hanno come sinonimo soldi ed ulteriore tempo spesi. Una raccomandazione: prima di ri-commercializzare il bene dia incarico al Suo geometra per una completa verifica urbanistica e catastale dello stesso (in Emilia Romagna è obbligatoria dal 1°Settembre 2017) , magari nella Sua Regione non lo è ma le normative in materia sono esattamente le stesse: è Lei a dichiarare la regolarità della cosa venduta. Sperando di esserLe stato utile resto a disposizione anche al 3271443613 e porgo cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  68. Andrea

    Nel caso venga esercitato il diritto della clausola sospensiva da parte dell’acquirente per mancata erogazione del mutuo, il venditore è comunque tenuto a pagare l’agente immobiliare? In effetti l’accettazione della proposta da parte del venditore sarebbe stata effettuata e come da incarico di vendita la provvigione sarebbe esigibile dall’agente nei confronti del venditore stesso. E’ però anche vero che il contratto non si è concluso per il motivo di cui sopra.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno,
      sono perfettamente d’accordo sul fatto che il contratto non sia concluso ove assente la circostanza ma è altrettanto vero che, se interpretiamo il ruolo dell’agenzia “di giungere ad un accordo tra le parti”, quest’ultimo è comunque verificato con l’accettazione della proposta in consapevolezza del contenuto tutto clausola compresa. Dipende a mio avviso molto da come è scritta la clausola medesima: in assenza di specificazioni c’è il forte rischio che un giudice imponga il pagamento. Io da agente non chiederei MAI la provvigione in un caso del genere, ma il mondo immobiliare è assai vario. Cordiali saluti

  69. vada

    Buonasera, sono il venditore di un’abitazione che a fine novembre ha accettato una proposta di acquisto da un acquirente che ha richiesto il mutuo. ad oggi non ancora esce il perito per la perizia dell’immobile. sulla proposta non c’è un termine entro il quale mi devono fornire la risposta di accettazione o diniego del mutuo.
    io non voglio più aspettare, sottolineo giustamente, posso farlo, vero? in che modo?
    grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Grande errore, non suo ovviamente. Il tema è spinoso poichè l’obbligazione è in essere da quanto comprendo (per “sentenziare” dovrei vedere l’intero testo della proposta). L’unica via che vedo, sulla base dei dati in mio possesso, è chiedere un incontro con la parte acquirente e sottoscrivere una reciproca rinunzia senza pretese di rimborso o danno. Stesso dicasi per la rinunzia dell’agenzia alla relativa provvigione…in teoria come ho scritto nel commento qui sotto il lavoro di “accordo tra le parti” è stato portato a termine, annessi e connessi. Se posso esserLe ulteriormente di aiuto mi contatti iberamente quando desidera. Cordiali saluti

  70. Andrea

    Buonasera,
    In caso di esercitazione da parte del promissario acquirente della clausola sospensiva relativa al diniego della banca all’erogazione del mutuo inserita nella proposta di acquisto, il venditore è ugualmente tenuto al pagamento delle commissioni all’agente immobiliare? In caso affermativo, come può tutelarsi?
    Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Salve, la giurisprudenza è contorta in merito e molto sta nella forma con cui viene esplicitata la clausola. L’atteggiamento giudiziale intende un preliminare come accordo tra le parti a prescindere dal contenuto e quindi l’avvenuta prestazione dell’agenzia. Le proposte di acquisto accettate sono considerate accordi preliminari, anche se non idonee alla trascrizione nei registri immobiliari il che provoca un certo conflitto di interpretazione. Io consiglio di esplicitare l’estensione della sospensione all’aspetto provvigione con una formula che potrebbe recitare indicativamente cosi :”la presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia anche nei confronti dell’agenzia immobiliare XXXXX, sedeXXXXX, , ove l’istituto da me prescelto non eroghi finanziamento all’acquisto di almeno €xxxxx entro e non oltre il XXXXX, specificando che in caso di mancata erogazione del medesimo finanziamento l’agenzia medesima rinunzia di fatto ora per allora ad ogni provvigione, pretesa o rimborso”. Un buon legale saprà scriverla meglio, ma il senso direi che abbastanza chiaro. Spero di esserle stato utile. Cordiali saluti

  71. lory

    salve il fine contrattuale è che servono le autorizzazioni del giudice tutelare per la vendita dato che risultano comproprietari proquota anche dei minori e pertanto nel compromesso vorrei specificare che l accordo tra le parti è valido solo all avversarsi di tale condizione

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Assolutamente formalizzabile. Il discorso è ovviamente dipendente dalla volontà della controparte di attendere l’intervento del giudice tutelare che può richiedere tempi abbastanza lunghi. Cordiali saluti

  72. Lory

    lato venditore può essere apposta condizione sospensiva se la vendita dell immobile è soggetta ad autorizzazione da parte del giudice tutelare in quanto comproprietari pro quota hereditatis dei minori? non vi è intermediazione dell agenzia

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, a prescindere dall’intermediazione resta vivo il principio secondo cui è l’accordo delle parti a farla da padrone, ovviamente in assenza di vessatorietà. Avrei bisogno di capire il fine contrattuale di detta clausola nel suo caso specifico.

    2. Luigi

      Salve sono un venditore che si è appoggiato ad una agenzia per vendere il mio appartamento. Il compratore ha richiesto il mutuo dopo aver fatto un preliminare con scadenza del suddetto prel.. Al 31/07 2019 . Sul preliminare l’agenzia mette che il contratto viene nullo alla negazione del mutuo. Intanto l’agenzia ha voluto incassare i suoi soldi per la provvigione. La mia domanda è se non dovesse andare a buon fine perché la banca nega la delibera al compratore, posso chiedere la restituzione della provvigione alla agenzia? La ringrazio a chi mi risponderà.

      1. Fabio Zerbinati

        Buonasera e grazie per avermi scritto. Il caso è oggetto di diatriba da tempo. Alcuni orientamenti sostengono che nonostante la clausola sospensiva l’agenzia abbia raggiunto accordo tra le parti e che quindi la provvigione sia dovuta. Altri si appellano al fatto che la sospensiva posticipa il perfezionamento del contratto.
        Purtroppo non posso darle una risposta certa sul futuro, sarebbe stato necessario esplicitare nella clausola stessa l’estensione al diritto provvigionale.
        Spero che tutto si possa comunque risolvere per il meglio, i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  73. simona

    Buonasera,
    se l’acquirente non ottiene il mutuo e quindi recede dalla proposta di acquisto dopo tre mesi di attesa, essendo comunque inserita in quest’ultima la clausola sospensiva proprio in relazione alla concessione del mutuo, io venditore, ho il diritto di avere la prova del diniego? Oppure devo fidarmi della parola e restituire la caparra nonostante i tre mesi persi ad aspettare?
    La logica mi direbbe che l’acquirente debba dimostrare il fatto ma dalla logica alla legge a volte c’è un abisso.
    Grazie
    Simona

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, questione spinosissima. L’acquirente dovrebbe dimostrare le circostanze, certo. Punto uno, molti istituti non rilasciano formalità in merito e per avere la “prova” è necessario attivare una procedura di richiesta formale che spesso non porta a nulla. Nella pratica basterebbe una email del direttore di filiale. Punto due..creo una riflessione…se un compratore arriva a dichiarare il falso per non comprare l’immobile, forse non vale neanche la pena scoprire la verità visto che successivamente per pretendere il risarcimento del “danno” sarebbe necessaria un’azione a sua volta necessitante di sforzi legali intesi come tempo e denaro visto che comunque Lei non può trattenere il deposito di sua volontà. Preciso un dato, tre mesi di attesa mi sembrano molti, a Bologna mediamente dopo 40 giorni si ha già un risultato…

  74. michele*

    salve,ero intenzionato ad acquistare una residenza estiva,la banca non ha deliberato il mutuo,con l agenzia ce una proposta di acquisto,sono tenuto a versare qualcosa in agenzia?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera Michele,
      sarebbe da analizzare il contenuto della proposta. In essa è sempre bene inserire una clausola sospensiva a tutela delle dinamiche di finanziamento. Essa può recitare indicativamente in questo modo “la presente proposta è da intendersi nulla e priva di efficacia ove l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo non deliberi suddetto finanziamento per la somma di almeno euro xxxxx entro e non oltre il xxxxx” . Ove la sua proposta sia stata accettata dal venditore e non presenti questa clausola, l’agenzia può richiedere il pagamento della provvigione in quanto il suo compito di raggiungere un accordo tra le parti è stato comunque raggiunto. Non decade il diritto in quanto la mancata compravendita ha luogo per cause esterne all’agenzia medesima (ovvero a causa della decisione bancaria). Come già anticipato è comunque da contestualizzare il discorso in base a ciò che è stato scritto in proposta. cordiali saluti

    2. Ciro tortorella

      Salve, vi illustro la mia situazione …
      Un mese fa, circa, ho fatto una proposta d’acquisto vincolata all’accettazione del mutuo con un assegno di 5000€.
      Purtroppo accade tutto nello stesso giorno .
      Ho la delibera del mutuo ma nello stesso giorno perdo il lavoro bloccando immediatamente il mutuo .
      L’agenzia , per ridarmi l’assegno che ho versato in precedenza, mi chiede una carta della banca che dice che attualmente non sono mutuabile.
      La banca, a sua volta, mi lascia una liberatoria dove dice che tra me e unicredit non c’e’ alcun rapporto in base alla richiesta di mutuo ipotecario in oggetto.
      Tutto questo all’agenzia non va bene .
      Vuole per forza una dichiarazione scritta dalla banca dove dice che io non sono mutuabile.
      Secondo voi, devo procedere per vie legali o e’ necessario la liberatoria più la lettera di dimissioni per farmi rientrare l’assegno?
      Grazie a chi mi risponderà.

      1. Fabio Zerbinati

        Buongiorno e grazie per avermi scritto. In questi casi consiglio sempre un parere legale. Per la mia interpretazione, in forza della lettera di dimissioni la banca potrebbe consegnarle una comunicazione di diniego del mutuo richiesto da utilizzare come mancato avveramento della condizione. Ove questo non fosse possibile, tramite il legale dimostrare la sua buona fede contrattuale e l’effettiva impossibilità corredata dalle formalità inerenti il lavoro ed il mutuo stesso. In linea generale una condizione sospensiva necessita di verbale di avveramento o mancato avveramento e sulla base di questo le richieste a lei pervenute. Sperando di essere stato utile ed esaustivo le invio i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

Lascia un commento

Benvenuto!

Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore per il mio lavoro di consulente, sperando che ti sia utile.