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Comprare una stanza, la soluzione per ingrandirsi

Comprare una stanza da un vicino è una strategia che nella mia attività di consulente immobiliare ho già proposto più volte a chi voleva una casa più grande.

Percorso riuscito con successo e che ha permesso a chi doveva ingrandirsi di non vendere casa in questi periodi di mercato non sempre effervescente.

comprare una stanza dal vicino
Hai un confinante? Ti spiego come comprare una stanza dal vicino

Ci vuole solo un po di fortuna, questo è certo. Il nostro confinante deve essere disposto a vendere una parte della sua abitazione.

Vi serviranno anche i giusti professionisti, in primis un bravo Geometra. Ci sarà da lavorare sia materialmente che sotto il profilo amministrativo.

Nell’immobiliare senza le persone giuste non si fa nulla di buono, come dico spesso su questo blog immobiliare.

Andiamo per gradi ed analizziamo il percorso corretto.

Controllo della fattibilità tecnica

Tramite un tecnico od un perito sarà necessario prima di tutto rendersi conto se dal punto di vista edilizio ed urbanistico l’operazione è fattibile.

Un’attività di due diligence immobiliare, si chiama così.

Ha costi contenuti ma è fondamentale per capire se e come impegnarsi nelle successive fasi commerciali.

Non è sufficiente l’adiacenza.

Se si vuole comprare una stanza dal vicino è necessario andare molto più a fondo.

Sono da considerare:

  • Tipo di opere
  • Volumi
  • Rapporti illuminanti
  • Un mare di altre cose che non sto a menzionarvi

In questa fase sarà anche necessario provvedere ad un calcolo dei costi complessivi dell’operazione.

Valutiamo l’utilità ma anche che l’operazione sia favorevole a 360°

Quali sono i costi tecnici? Questi, dopo vediamo quali altri dovremo affrontate.

  • Geometra
  • Sanatorie se necessarie
  • Nuove pratiche edilizie
  • Oneri se richiesti
  • Opere edili
  • Accatastamento

Sempre meno di una casa intera ma comunque da considerare bene.

La regolarità urbanistica dell’immobile confinante

Oltre alla fattibilità tecnica dell’intervento il proprietario dovrà rispettare tutti i criteri di una classica compravendita.

I documenti per vendere casa restano gli stessi, la stanza venduta è un immobile come tutti gli altri.

Sia noi sia il nostro confinante dovremo compiere una verifica di conformità urbanistica e catastale sui due rispettivi immobili.

Se sono presenti abusi non è possibile aprire la successiva pratica di frazionamento ed accorpamento.

Prima sarà necessario sanare entrambi gli immobili, oltre ovviamente a correggere la planimetria catastale non conforme allo stato di fatto.

Sarebbe anche opportuno dotare la stanza in cessione di una relazione tecnica integrata .

Serve per formalizzare le risultanze dell’analisi urbanistica e per scrivere un preliminare di vendita degno di tale nome.

Di queste dinamiche ho parlato diffusamente anche in un altro importante articolo di questo blog.

Il titolo? Vendita di immobile con difformità urbanistiche.

Magari potreste leggerli per comprendere le dinamiche ed i vari rischi connessi. Siete compratori, ma avere chiare le dinamiche vi serve di certo!

Passiamo alla parte finanziaria.

Se c’è un mutuo di mezzo

Se l’immobile da cui vogliamo acquistare la stanza è ancora gravato da mutuo sarà necessario il corretto rapporto, nostro e del proprietario, con l’Istituto di credito.

Dovremo, infatti, produrre una revisione dello stesso e della relativa ipoteca in funzione della variazione.

Senza il benestare della Banca non è possibile svolgere l’operazione quindi prima ci si chiede meglio è.

Tipo di pratica edilizia per comprare una stanza dal vicino

Cosa fare dopo la verifica urbanistica e catastale e l’eventuale nulla osta bancario?

E’ necessario provvedere all’apertura di una pratica edilizia in Comune con lo schema della modifica. Solitamente si inquadra come stato transitorio.

Si tratta di una pratica di frazionamento ed accorpamento.

Servirà anche la creazione del relativo subalterno in catasto.

La stanza così identificata verrà venduta e successivamente accorpata all’unità ricevente.

Per comprare una stanza dal vicino, dunque, il vano deve essere identificato come entità autonoma dal punto di vista urbanistico e catastale.

I lavori fisici possono essere eseguiti dopo il rogito stesso lasciando la pratica aperta.

Cambieremo l’intestazione dopo l’atto.

Alla fine del percorso sarà necessario anche il nuovo aggiornamento catastale definitivo post fusione.

Tranquilli, lo farà il Geometra tramite l’apposita pratica DOCFA per entrambe le unità.

Aggiornamento dell’agibilità dei due immobili

Una volta conclusa la pratica e svolti i lavori sarà anche necessario aggiornare l’agibilità delle due unità.

Il certificato di agibilità sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione sociale ed economica.

E’ quindi importante che tutto sia in regola per dormire sonni tranquilli sia nella corretta gestione nel tempo.

Se in futuro decidessimo di alienare il bene sarà già tutto in ordine.

Approfondita questo argomento con il mio articolo Vendere casa senza agibilità. Si può fare ma ci sono un sacco di cose da sapere per valorizzare al meglio l’operazione.

Se gli immobili sono in un condominio

La pratica di frazionamento ed accorpamento produrrà una variazione nelle consistenze delle due unità.

Una in riduzione ed una in ampliamento.

Si dovrà comunicare l’avvenuto intervento all’amministratore di condominio.

Per cosa?

  • Redigere nuove tabelle millesimali
  • Fare una nuova ripartizione delle spese di condiminio

In vero l’amministratore, non lo abbiamo detto, dovrà essere informato anche prima dell’inizio dei lavori.

Chi compra può richiedere mutuo o finanziamenti?

Assolutamente si, proprio come in qualunque altro tipo di compravendita immobiliare.

Identiche restano anche le attenzioni da prestare.

Ad esempiol ‘inserimento di una condizione sospensiva per il mutuo nel preliminare a tutelarvi se fosse negata l’erogazione.

Gli importi saranno molto inferiori a quelli di un acquisto prima casa. Detto questo nessuno vi toglie di sfruttare anche un normale finanziamento personale.

Discorso diverso, invece, per il leasing immobiliare privati che in questo caso è davvero di difficile utilizzo.

Imposte e plusvalenze

Visto che abbiamo toccato il punto fiscale approfondiamo.

Ci sono alcune circostanze in cui sopratutto il venditore deve prestare attenzione.

La porzione di immobile ceduta, infatti, porta con sé la relativa aliquota di imposta.

Mi riferisco soprattutto all’eventuale tassazione sulla plusvalenza per la vendita di immobile prima dei cinque anni.

Più more e credito di imposta, se mancano rispettivamente comunicazione e riacquisto.

Anche il venditore deve, dunque, analizzare bene il rapporto costi benefici della cessione.

Quanto costa comprare una stanza dal vicino

In apertura abbiamo visto i costi tecnici, adesso vediamo quanto costa un’operazione di questo tipo nel dettagli.

Costi accessori, dei professionisti, del Notai, l’impresa e così via.

Tecnico, Geometra o Architetto che sia. Direi che sarebbe congruo dividerli al 50%, no?

  • Raccolta documenti e sanatorie preventive
  • Oneri
  • Pratica di frazionamento ed accorpamento
  • Accatastamento ed agibilità

Notaio, a carico del compratore come ho spiegato nel mio articolo “Chi vende casa paga il Notaio, solitamente no”

  • Onorario
  • Onorario per l’atto di mutuo
  • Imposte di registro, calcolata sulla rendita catastale attribuita al “subalterno stanza”.
  • Ipotecarie e catastali

Impresa, vi serve per forza.

  • Opera fisica di demolizione e ricostruzione di muri

Varia molto, chiedete sempre un paio di preventivi.

Agenzia immobiliare, raramente presente in questi casi. Se l’idea è arrivata dal mediatore è bene con lui pattuire un’equa provvigione agenzia immobiliare.

Costo della stanza

Quanto costa comprare una stanza dal vicino al metro quadro?

Parlando del prezzo della stanza vanno tenute in considerazione un po di cose.

Chi acquista, infatti, avrà un risparmio elevatissimo rispetto al cambiare casa ed inoltre non varierà le proprie abitudini di vita.

In questo caso affidarsi ad un perito per una valutazione immobili professionale è quanto mai consigliato.

La stanza possiamo acquistarla anche al doppio del valore commerciale medio al metro quadro.

Faremmo comunque un’ottimo affare sotto molteplici punti di vista, parere personale ovviamente.

I benefici

I vantaggi di una transazione come questa sono molti, è fuori discussione

  • Non si trasloca
  • Restano invariate abitudini di vita e scuole
  • Si raggiunge l’obiettivo ingrandimento
  • Le spese sono decisamente più limitate rispetto ad una nuova casa

Con i tempi che corrono non male, no?

Se avete bisogno di aiuto nelle vostre compravendite potete richiedermi una consulenza immobiliare. Le posso fornire anche via skype non vivete nella mia città.

Il modulo commenti in fondo alla pagina potete usarlo per le domande relative all’articolo.

Grazie per il tempo dedicato alla lettura, a presto!

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Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore, vorrei che visitassi la mia biografia!

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Questo articolo ha 20 commenti.

  1. Mariella

    Buongiorno sig. Zerbinati, io e mio marito abbiamo stipulato un preliminare di compravendita per l’appartamento accanto al nostro.
    Vorremmo,ad acquisto avvenuto, effettuare una fusione cosicché sia considerato anch’esso prima casa.
    Le chiedo se può dirmi gentilmente, se al momento in cui il perito della banca verrà a fare la perizia sul nuovo immobile, ( per la concessione del mutuo)possa trovarlo già collegato all’altro appartamento oppure deve periziarlo come appartamento autonomo?
    Grazie mille!

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. La perizia deve essere svolta sull’oggetto della compravendita nella sua regolarità urbanistica e catastale. E’ assolutamente meglio se aspettate a fondere le due unità. Aggiungo in questo che anche dal punto di vista Giuridico la fusione pre rogito presenta diverse criticità da vagliare attentamente, motivo per cui vi consiglio di provvedere dopo la stipula del rogito. Con l’augurio di esservi stato di aiuto sono a porgere i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  2. Domenico

    Buongiorno Fabio e complimenti per la sua professionalità
    Mia moglie (ed io) vorrebbe comprare un appartamento, con una lieve difformità catastale, contiguo al mio, con lo scopo di frazionare una stanza e accorparla al mio attuale appartamento. per l’acquisto ha necessità di chiedere un mutuo.
    Dobbiamo per forza fare un atto notarile per la cessione della stanza o c’è un’altra forma ? quali potrebbero essere le altre implicazioni ?
    Grazie per la sua cortesia

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Partiamo dalla difformità, se essa non varia la rendita catastale non dovrebbe essere un problema stipulare l’atto ed ottenere il mutuo, in caso contrario sarà comunque da produrre la variazione catastale accompagnata se necessario dalla relativa pratica edilizia. Dal punto di vista tecnico non vedo problemi di sorta nella fusione senza rogito, essendo comunque lei cointestatario della nuova porzione, ma il mio consiglio è di rogitare per uniformare le intestazioni. Mi rendo conto che questo provoca il carico economico dell’onorario Notarile oltre imposta di registro sulla porzione in trasferimento, ma il risultato finale è il più lineare in assoluto. La seconda opzione, che sconsiglio, è una donazione della quota in fusione dalla moglie a lei il che da un lato farebbe risparmiare parte dell’imposta di registro, ma dall’altro costituirebbe diritti che in caso di futura vendita dell’immobile ampliato potrebbero portare qualche problema. Come sempre sulle pagine di questo blog ribadisco che l’obiettivo è per tutti noi quello di risparmiare, come è giusto che sia, ma nel settore immobiliare spesso e volentieri il risparmio di oggi corrisponde ad una mancata valorizzazione in futuro e sulla base di questa mia personalissima opinione rafforzo il consiglio appena lasciatole in merito alla vendita della quota in fusione. Con l’augurio di esserle stato di aiuto le invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  3. Paolo Grillo

    Gentilissimo Sig. Zerbinati,
    mi complimento vivamente per il grande garbo e la totale precisione delle Sue risposte.
    Qualità assolutamente rare, specie ai giorni nostri. La ringrazio assai sentitamente per i suggerimenti utilissimi che anch’io ho potuto trarre dalle Sue esposizioni senza aver bisogno di rivolgerLe alcuna domanda.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, grazie grazie grazie! Il fatto di sapere che gli articoli vi sono utili è motivo di grande soddisfazione. Se ha dubbi, comunque, non esiti a scrivermi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. Giorgia

    Salve sto comperando un immobile nel quale i proprietari hanno venduto nell anno 92 una stanza ai vicini..che documenti devo avere per far sì che sia regolare l’immobile che sto per comprare?loro dovevano richiedere una nuova abitabilità?grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Oggi ci ritroviamo davanti ad una normale vendita e quindi essa deve seguire le regole di base. Tra le prime da focalizzare dobbiamo avere la documentazione che ci “disegna” lo stato legittimo dell’immobile, ovvero come quel dato bene è agli occhi del Comune di competenza. Questo verrà fatto per mezzo di un accesso agli atti dove, puntando il mirino sul caso specifico, ci dovrà per forza essere anche una pratica di frazionamento dall’unità madre a quella odierna (oltre alla licenza primaria, ad eventuali condoni, altre pratiche ecc). Alla domanda sul certificato di agibilità la risposta è di conseguenza si. Dopo il frazionamento va conseguita una nuova agibilità per le due unità risultanti. Ovviamente restano in essere anche tutte le altre necessità: documentazione catastale, amministrativa ecc. Terrei a precisare alcune cose. In primis dovrebbe essere il venditore a dovervi fornire la documentazione, ma non è un obbligo di Legge. Le consiglio di insistere molto affinché venga nominato un tecnico per capire effettivamente le circostanze e come è stata svolta la pratica al tempo. In secondo luogo non accontentavi della documentazione catastale poiché non prova l’avvenuto frazionamento dell’immobile nel 92. In terzo luogo è possibile stipulare tramite un’autocertificazione di regolarità recitata dal venditore durante il rogito. Non vi mette al sicuro e lo sconsiglio fortemente poiché egli, non conoscendo la materia, potrebbe in buona fede dichiarare un falso in atto pubblico e sareste comunque voi successivamente a dovervi rivalere in opportuna sede, con tutte le criticità che la cosa comporta.
      Ultima infarinatura, se la transazione è mediata da un’agenzia immobiliare assolutamente utilizzate una clausola che ne annulli l’efficacia qualora dalla documentazione emergessero criticità (mancato frazionamento, impossibilità ad ottenere agibilità ecc).
      Non esiti a scrivermi se dovesse avere dubbi o curiosità in merito, sono qui per questo e se potrò essere utile sarà sempre un piacere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  5. salvo

    Buongiorno, ho intenzione di acquistare 2 stanze più ingresso dal vicino di casa qui a Milano e fonderle con la mia prima casa che è contigua. Il geometra sostiene che la relativa pratica catastale di frazionamento mi genererà una uiu in categoria F/4; in tal caso non avendo rendita il notaio mi avverte che pagherò le imposte sul prezzo pagato. ci sono altri modi di operare senza passare per un F/4 e risparmiando quindi sulle imposte?
    grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Nella casistica da me vissuta ho sempre utilizzato lo stato intermedio F4 per il trasferimento di porzioni non autonome. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Lucia

    Salve, ho acquistato un appartamento di 2 vani più accessori. Inizialmente (come tutti gli appartamenti dello stabile) erano 3 vani più accessori, ma i vicini hanno “inglobato” un nostro vano più parte del balcone e ripostiglio nel loro appartamento, facendolo diventare di 4 vani più accessori.
    Il mio intento ora è quello di “riacquistare” il vano mancante con annesso balcone e ripostiglio. Come devo procedere? Premetto che ora nell’appartamento di 4 vani (adiacente al nostro) è in affitto e non è di nostra proprietà.
    Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per risponderLe a dovere avrei bisogno di capire come sono state prodotte le precedenti pratiche edilizie e quale lo stato legittimo ad oggi. In linea di massima l’iter è frazionamento- creazione del subalterno da scambiare- rogito con pratica aperta- fine lavori- accorpamento. Il tutto da adattare alla singola esigenza, non esiti a scrivermi anche in privato se ha bisogno di approfondire. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Alexia

        Salve,
        Siamo una famiglia con 3 bimbi e viviamo in un appartamento di3vani e mezzo. Sto valutando di chiedere la vendita di un vano al mio vicino nel momento in cui decideranno a vendere il loro appartamento ormai stretto.mi chiedevo, su che cifre ci si aggira in provincia di catania? Sia per l’iter iniziale(controlli,accatastamneto etc) che per la vendita di 12/14 mq con annesso balcone di 6mq? Grazie

        1. Fabio Zerbinati

          Buonasera e grazie per avermi scritto. Purtroppo non ho gli strumenti per risponderle con precisione poiché opero nell’area di Bologna ed ogni luogo ha le proprie tariffe sia per quello che riguarda i tecnici che i valori immobiliari. Tenga presente che oltre al prezzo che pattuirete per i vani ci saranno come sempre i costi di imposta di registro, notaio, ipotecarie e catastali ecc. Inoltre nei casi da me seguiti a Bologna le due parti si sono equamente divise il costo delle pratiche di frazionamento ed accorpamento (comune e catasto). Nella nostra città tali pratiche hanno costi medi intorno ai 2500€ ma non le so proprio indicare equi onorari per Catania. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. giuseppe

    Buona sera. Sto x comprare casa a piano terra. Alle spalle di questa c è un garage ed essendo, la casa, priva di cameretta, vorrei ricavarla comprando dal vicino almeno un 10 mq che andrebbero anche a squadrare meglio la casa. e previsto un atto notarile? vorrei capire i costi previsti? Quanto costa accatastare di nuovo entrambi i locali? a carico di chi? quanto mi costerebbe tra l acquisto accatastamento e se ci vuole un atto notarile? mi può indicare tutti i passaggi previsti? la ringrazio in anticipo

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera,
      assolutamente si, è necessario un atto notarile che potrà però aver luogo solo dopo aver creato un nuovo subalterno consistente nella porzione di 10mq oggetto di scambio.
      Tenga inoltre presente che essendo la destinazione d’uso attuale diversa si dovrà provvedere al relativo cambio da superficie accessoria a superficie utile con relativi oneri di urbanizzazione. Non le posso dare indicazione dei costi non avendo visionato l’immobile e non sapendo in quale Comune esso insiste. I costi di frazionamento in teoria dovrebbero essere a carico del venditore, mentre tutti quelli relativi all’acquisto a suo carico (notaio ecc). In alternativa, vista la particolarità di queste operazioni consiglio sempre di fare due conti dopo aver interpellato i tecnici e lo studio Notarile ed eventualmente suddividerli equamente. Per riassumerle i passaggi: intervento tecnico di frazionamento (geometra), Cessione (notaio), Fusione (geometra). Sperando di esserle stato di aiuto sono a porgerle i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  8. Simone

    Buongiorno vorrei comprare una porzione della casa del mio vicino contigua alla mia casa (prima casa). So che è previsto che per porzioni contigue valgano tutte le agevolazioni prima casa. Quello che mi chiedo è che tipo di frazionamento può fare il vicino trattandosi di 40 mq (due stanze e corridoio) più terrazza a tetto (23 coperta e 30 aperta)? Sarebbe il piano superiore della sua abitazione che io poi collegherei alla mia. Una volta frazionate le due stanze a che categoria catastale apparterrebbero ?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Grazie per avermi scritto. Per poterLe rispondere nel dettaglio sarebbe necessario vedere gli elaborati dello stato legittimo dell’immobile. Le anticipo una prassi generale, fermo il fatto che deve esistere la possibilità tecnica di frazionamento dell’unità del Suo vicino.
      Infatti è esso che dovrà, attraverso idonea pratica edilizia da scegliersi proprio in base alle menzionate necessità tecniche, frazionare il bene. A seguito della pratica di frazionamento in Comune si provvederà al relativo aggiornamento catastale con creazione dei due subalterni. Lei acquisterà il subalterno di suo interesse e provvederà post rogito ad aprire una pratica edilizia di fusione con relativa pratica catastale.
      Per quanto riguarda la categoria catastale non dovrebbe subire modificazioni, ma per esserne certo dovrei far visionare la pratica ai tecnici. In merito a questo il primo passo è proprio capire al momento attuale di partenza quale sia l’inquadramento di quella porzione di immobile. Se essa figura come superficie utile o accessoria e quale destinazione d’uso ha, senza dimenticare una verifica dei requisiti (finestre, altezze ecc). Se non sono indiscreto, l’immobile è in Emilia Romagna? Ho un appuntamento in Comune a Bologna nei prossimi giorni e potrei cogliere l’occasione per fare qualche domanda specifica al caso. In attesa di Suo cortese riscontro sono a ringraziarLa per il tempo dedicato al mio blog e con la speranza di poterLe essere utile porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  9. alessio

    buongiorno, vorrei comprare una stanza dell’appartamento adiacente al mio; sull l’intero immobile del vicino grava ipoteca, è possibile comnque comprare una porzione?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno. Un’ipoteca è un diritto reale di garanzia a favore della banca sull’immobile e per sua natura, ove vi è il consenso delle parti, tale diritto può essere modificato. Ergo, è assolutamente possibile la cessione purchè la banca sia d’accordo a rivedere l’ipoteca in base al futuro oggetto contrattuale. La banca stessa dovrà presenziare in atto pubblico di compravendita. Quello che le consiglio è prima di tutto di chiedere al venditore di fissare un appuntamento presso l’Istituto dove ha richiesto il mutuo e chiedere se vi sono i presupposti per l’operazione. Ottenuto il nulla osta, preferibilmente scritto, il venditore dovrà incaricare il tecnico per il frazionamento con regolare pratica edilizia ed aggiornamento DOCFA. Cordiali saluti

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