Come comprare una stanza dal vicino di casa

Come comprare una stanza dal vicino, ecco la procedura:

  • Il venditore deve creare in catasto, attraverso anche pratica di frazionamento in Comune, il subalterno che identifica la stanza che vuoi comprare.
  • Si stipula il rogito
  • Si eseguono le opere edili
  • Fondi il subalterno acquistato con il tuo immobile e presenta la fine lavori
  • Aggiorna l’agibilità
  • Se sei in condominio fai rifare all’amministratore le tabelle millesimali ed il riparto spese.

Il tutto condito dal dover rispettare una mare di norme, requisiti e burocrazia come in qualunque altra compravendita e su cui cerco di far chiarezza in questo articolo. Anzi, anche di più visto che gli aspetti tecnici di frazionamento e fusione devono essere valutati in anticipo e con attenzione.

I vantaggi di una transazione come questa sono, però, molti.

  • Non si trasloca
  • Restano invariate abitudini di vita e scuole
  • Si raggiunge l’obiettivo ingrandimento (e riduzione per il venditore)
  • Le spese sono decisamente più limitate rispetto ad una nuova casa

Il consiglio che do comunque a tutti è di valutare correttamente il rapporto costi/fattibilità/benefici prima di prendere decisioni.

Controllo della fattibilità tecnica

In qualunque vendita è il venditore che deve sincerarsi di ciò che vende dal punto di vista urbanistico, tecnico e catastale. Applicando questo principio, è lui che deve capire attraverso il suo Geometra se può venderti la stanza senza infrangere regolamenti e Leggi urbanistiche.

Un’attività di due diligence immobiliare, si chiama così, che per lui parte dalla raccolta di tutti documenti necessari per la vendita ed arriva alla considerazione di:

  • Tipo di opere necessarie. Se le opere interessano muri portanti dovranno essere eseguite nel rispetto della statica del fabbricato, pena gravi e giuste ripercussioni penali.
  • Rispetto degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi in essere
  • Costi per eseguire pratiche ed opere.
  • Effettiva possibilità di intervento sugli impianti tecnologici

A seconda del tipo di accordo che si trova con il venditore nulla toglie di compartecipare alle spese preparatorie dell’immobile, voce importante sui costi complessivi dell’operazione.

comprare una stanza dal vicino

Altro aspetto importante lato venditore è quello riguardante l’eventuale mutuo in corso sulla propria abitazione. Sarà necessaria una pratica di restrizione dell’ipoteca.

Per quello che riguarda gli impianti, a volte possono essere un ostacolo non da poco. Specialmente nel caso di impianti centralizzati e/o a pavimento.

Quanto costa comprare una stanza dal vicino?

Il costo finale è formato dalla somma di:

  • Eventuali sanatorie.
  • Costo dell’immobile
  • Onorario del Geometra per la pratica di fusione o compartecipazione ai costi di unica pratica edilizia
  • Opere edili per la fusione
  • Aggiornamento dell’agibilità (ovviamente, per entrambi gli immobili)
  • Imposte
  • Notaio

Ovviamente, per l’acquisto sarà possibile sfruttare un mutuo come per qualunque altro acquisto.

Affinché la pratica di fusione vada a buon fine il tuo immobile dovrà essere privo di difformità urbanistiche, in caso contrario dovrai prima produrre la sanatoria o il ripristino dello stato legittimo.

Dal punto di vista formale, solitamente è possibile giocarsi tutta la procedura con un’unica pratica edilizia. Se è possibile, il costo complessivo diviso due mi sembra un’ottima e politica soluzione.

Sia tu che il proprietario dovrete sostenere costi per le opere edilizi di demolizione ed erezione di porzioni di muratura. Se sono semplici divisori i costi saranno contenuti, se sono muri portanti pensateci bene perché tra calcolo statico e cerchiature si parla di cifre importanti. Inoltre, sarà necessario adeguare gli impianti, come minimo quello elettrico.

L’agibilità in realtà non va sempre aggiornata, la menziono nell’elenco perché spesso la si “scorda” ed invece è uno degli aspetti più importanti quando si parla di immobili e di sicurezza.

Sempre allo stesso modo dovrai pagare imposta di registro, ipotecaria e catastale. Se vuoi comprare una stanza dal vicino per ingrandire la prima casa, puoi utilizzare l’agevolazione acquisto prima casa pur essendo proprietario dell’altra porzione.

Le spese Notarili sono a carico del compratore per Legge, salvo diverso accordo tra le parti.

Come valutare una stanza

Se assumiamo la stanza come subalterno autonomo, la sua valutazione dovrebbe avvenire esattamente come quella di qualunque altro immobile.

E’ possibile consultare il sito dell’Agenzia del Territorio per vedere i valori medi ma farei alcune considerazioni di tipo prettamente commerciale.

Comprare una stanza dal vicino ti permette di migliorare la qualità abitativa senza l’esborso previsto dall’acquisto di una nuova casa. Questo per dire che se nella tua zona gli immobili si vendono a 2000 euro al metro quadro ma il tuo vicino ne chiede 3000 al metro per la stanza, in fondo ci hai comunque guadagnato.

Quanto tempo serve per comprare una stanza dal vicino

Mediamente in circa due mesi si dovrebbe arrivare alla conclusione delle attività. Le variabili che entrano in campo sono:

  • Il tempo necessario a reperire i documenti
  • Quello necessario ad eventuali sanatorie
  • La predisposizione della pratica edilizia, specialmente se sull’immobile sussistono vincoli come quello della Sovrintendenza ai Beni Culturali
  • Il tempo necessario all’esecuzione delle opere

Per ogni immobile sarà necessario un accesso agli atti depositati in Comune, quali licenze, concessioni e condoni. A volte ed in determinati Comuni i tempi di attesa possono essere lunghi, anche 3 mesi.

Per le sanatorie non ne parliamo neanche, dipende. Se si tratta di piccole difformità il problema non sussiste, se sono cose più gravi a volte non sono neanche sanabili.

Ovviamente, aggiungi quello degli imprevisti che tanto ci sono quasi sempre.

favicon fabio zerbinati immobiliare
Agente immobiliare a Bologna

Ti aiuto se devi vendere casa a Bologna, se vuoi affittarla o se hai deciso di comprare. Mi occupo anche di immobili commerciali

Oppure

34 risposte

  1. Buongiorno, nel mio condomio posto al piano terra, è presente una piccola stanza comune praticamente vuota. Io abito al primo piano e tra il mio appartamento e questa stanza comune non sono collegabili in nessun modo perchè non hanno muri confinanti. E’ possibile acquistarla? Grazie.

    1. Buongiorno. E’ necessario che la stanza venga identificata dal punto di vista catastale come unità autonoma e successivamente può essere venduta dal condominio però consenso dell’assemblea. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  2. Salve ho comprato un appartamentino che è su due piani in una palazzina ,pian terreno e primo piano.a fianco all ingresso indipendente mio c è un altra porta che sono una cantina e sopra altro vano bello grande .il proprietario della cantina mi ha proposto di comprarlo ,solo il piano di sopra che dovrei fare l apertura del muro nel mio primo piano e allargare la casa così di un vano ,è fattibile?quali sono i passaggi?viene oneroso ?conviene?grazie anticipatamente parlo di sant olcese come comune .

    1. Buongiorno. Deve interpellare un tecnico nel Suo Comune per capire se è possibile svolgere un cambio di destinazione d’uso del vano accessorio per trasformarlo in SU a fronte dell’accorpamento alla Sua unità immobiliare.
      Inoltre, deve far valutare dal suo tecnico se il muro su cui eventualmente si dovrebbe intervenire sia divisorio o portante.
      Non ultimo, tenga presente che dopo l’opera è necessario aggiornare l’agibilità.
      Cordialmente, Fabio Zerbinati

  3. Salve e i miei complimenti per il sito.
    Dovrei trasferire un ripostiglio di circa 1 mq, già diventato F4 e staccato dal sub principale, dove grava un ipoteca a seguito di un mutuo prima casa fatto nel 2020.
    Quali sono le possibilità di trasferire il sub F4, senza fare una restrizione ipotecaria?

  4. Buongiorno, sono proprietaria di due appartamenti contigui ( A e B), dovrei ingrandire l’appartamento A cedendo una stanza dell’appartamento B. Quello che vorrei chiederle è se è necessario presentare la pratica in comune (se CILA o SCIA) e provvedere successivamente alla variazione catastale o se bisogna prima frazionare, creare due subalterni, acquisire la stanza e poi presentare la pratica.
    La ringrazio in anticipo
    Cordiali saluti

  5. Buonasera, vivo in un condominio e vorrei acquistare circa 30 mq dell’ appartamento di sopra.. esiste un minimo di mq minimi sia per chi compra che per chi resta nell’ appartamento frazionato? Grazie mille!!

    1. Buongiorno a grazie per avermi scritto. Non direttamente ma i vani risultanti devono rispondere ai corretti requisiti urbanistici in base alla loro destinazione d’uso. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  6. Gentilissimo dott.Zerbinati, la ringrazio innanzitutto per la sua disponibilità e professionalità.
    Le vorrei chiedere se esiste una superficie minima che debba risultare dopo il frazionamento di un immobile.
    Ho un dubbio in merito alla proposta di acquisto di una stanza dell’appartamento a me confinante. Tale appartamento (stabile degli anni ‘20 del ‘900 sito in Bologna), che proprietaria metterà a breve in vendita causa trasferimento, risulta essere un piccolo bilocale (ca. 38mq, 2 vani con bagno).
    La stanza che vorrei acquistare (ca. 16 mq), confinante con la mia proprietà, al momento risulta essere la camera da letto del bilocale: mi chiedo pertanto se sia possibile acquistare la stanza da letto dell’appartamento che così, dopo il frazionamento, risulterebbe essere un piccolo monolocale (suppongo sui 20mq) con bagno separato, con misure immagino inferiori a quelle previste attualmente. Secondo lei è comunque possibile?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto.
      La dimensione minima per un monolocale a Bologna è di 28 mq compresivi del servizio igienico, direi dunque che l’unità privata della camera non potrebbe continuare ad esistere, urbanisticamente parlando, come appartamento. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  7. Buongiorno sig. Zerbinati, io e mio marito abbiamo stipulato un preliminare di compravendita per l’appartamento accanto al nostro.
    Vorremmo,ad acquisto avvenuto, effettuare una fusione cosicché sia considerato anch’esso prima casa.
    Le chiedo se può dirmi gentilmente, se al momento in cui il perito della banca verrà a fare la perizia sul nuovo immobile, ( per la concessione del mutuo)possa trovarlo già collegato all’altro appartamento oppure deve periziarlo come appartamento autonomo?
    Grazie mille!

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. La perizia deve essere svolta sull’oggetto della compravendita nella sua regolarità urbanistica e catastale. E’ assolutamente meglio se aspettate a fondere le due unità. Aggiungo in questo che anche dal punto di vista Giuridico la fusione pre rogito presenta diverse criticità da vagliare attentamente, motivo per cui vi consiglio di provvedere dopo la stipula del rogito. Con l’augurio di esservi stato di aiuto sono a porgere i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  8. Buongiorno Fabio e complimenti per la sua professionalità
    Mia moglie (ed io) vorrebbe comprare un appartamento, con una lieve difformità catastale, contiguo al mio, con lo scopo di frazionare una stanza e accorparla al mio attuale appartamento. per l’acquisto ha necessità di chiedere un mutuo.
    Dobbiamo per forza fare un atto notarile per la cessione della stanza o c’è un’altra forma ? quali potrebbero essere le altre implicazioni ?
    Grazie per la sua cortesia

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Partiamo dalla difformità, se essa non varia la rendita catastale non dovrebbe essere un problema stipulare l’atto ed ottenere il mutuo, in caso contrario sarà comunque da produrre la variazione catastale accompagnata se necessario dalla relativa pratica edilizia. Dal punto di vista tecnico non vedo problemi di sorta nella fusione senza rogito, essendo comunque lei cointestatario della nuova porzione, ma il mio consiglio è di rogitare per uniformare le intestazioni. Mi rendo conto che questo provoca il carico economico dell’onorario Notarile oltre imposta di registro sulla porzione in trasferimento, ma il risultato finale è il più lineare in assoluto. La seconda opzione, che sconsiglio, è una donazione della quota in fusione dalla moglie a lei il che da un lato farebbe risparmiare parte dell’imposta di registro, ma dall’altro costituirebbe diritti che in caso di futura vendita dell’immobile ampliato potrebbero portare qualche problema. Come sempre sulle pagine di questo blog ribadisco che l’obiettivo è per tutti noi quello di risparmiare, come è giusto che sia, ma nel settore immobiliare spesso e volentieri il risparmio di oggi corrisponde ad una mancata valorizzazione in futuro e sulla base di questa mia personalissima opinione rafforzo il consiglio appena lasciatole in merito alla vendita della quota in fusione. Con l’augurio di esserle stato di aiuto le invio i miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  9. Gentilissimo Sig. Zerbinati,
    mi complimento vivamente per il grande garbo e la totale precisione delle Sue risposte.
    Qualità assolutamente rare, specie ai giorni nostri. La ringrazio assai sentitamente per i suggerimenti utilissimi che anch’io ho potuto trarre dalle Sue esposizioni senza aver bisogno di rivolgerLe alcuna domanda.

    1. Buonasera, grazie grazie grazie! Il fatto di sapere che gli articoli vi sono utili è motivo di grande soddisfazione. Se ha dubbi, comunque, non esiti a scrivermi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  10. Salve sto comperando un immobile nel quale i proprietari hanno venduto nell anno 92 una stanza ai vicini..che documenti devo avere per far sì che sia regolare l’immobile che sto per comprare?loro dovevano richiedere una nuova abitabilità?grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Oggi ci ritroviamo davanti ad una normale vendita e quindi essa deve seguire le regole di base. Tra le prime da focalizzare dobbiamo avere la documentazione che ci “disegna” lo stato legittimo dell’immobile, ovvero come quel dato bene è agli occhi del Comune di competenza. Questo verrà fatto per mezzo di un accesso agli atti dove, puntando il mirino sul caso specifico, ci dovrà per forza essere anche una pratica di frazionamento dall’unità madre a quella odierna (oltre alla licenza primaria, ad eventuali condoni, altre pratiche ecc). Alla domanda sul certificato di agibilità la risposta è di conseguenza si. Dopo il frazionamento va conseguita una nuova agibilità per le due unità risultanti. Ovviamente restano in essere anche tutte le altre necessità: documentazione catastale, amministrativa ecc. Terrei a precisare alcune cose. In primis dovrebbe essere il venditore a dovervi fornire la documentazione, ma non è un obbligo di Legge. Le consiglio di insistere molto affinché venga nominato un tecnico per capire effettivamente le circostanze e come è stata svolta la pratica al tempo. In secondo luogo non accontentavi della documentazione catastale poiché non prova l’avvenuto frazionamento dell’immobile nel 92. In terzo luogo è possibile stipulare tramite un’autocertificazione di regolarità recitata dal venditore durante il rogito. Non vi mette al sicuro e lo sconsiglio fortemente poiché egli, non conoscendo la materia, potrebbe in buona fede dichiarare un falso in atto pubblico e sareste comunque voi successivamente a dovervi rivalere in opportuna sede, con tutte le criticità che la cosa comporta.
      Ultima infarinatura, se la transazione è mediata da un’agenzia immobiliare assolutamente utilizzate una clausola che ne annulli l’efficacia qualora dalla documentazione emergessero criticità (mancato frazionamento, impossibilità ad ottenere agibilità ecc).
      Non esiti a scrivermi se dovesse avere dubbi o curiosità in merito, sono qui per questo e se potrò essere utile sarà sempre un piacere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  11. Buongiorno, ho intenzione di acquistare 2 stanze più ingresso dal vicino di casa qui a Milano e fonderle con la mia prima casa che è contigua. Il geometra sostiene che la relativa pratica catastale di frazionamento mi genererà una uiu in categoria F/4; in tal caso non avendo rendita il notaio mi avverte che pagherò le imposte sul prezzo pagato. ci sono altri modi di operare senza passare per un F/4 e risparmiando quindi sulle imposte?
    grazie

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Nella casistica da me vissuta ho sempre utilizzato lo stato intermedio F4 per il trasferimento di porzioni non autonome. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Buongiorno, sono proprietaria della casa in cui vivo con mio marito e i miei tre figli a Formigine, in provincia di Modena. Mio marito è proprietario dell’appartamento adiacente. Vorremmo inglobare nella nostra casa una stanza dell’appartamento di mio marito per allargarci un po’! Saprebbe dirmi quanto costerebbe approssimativamente quest’operazione?
        Grazie mille e complimenti per questo blog sempre molto esauriente!

        1. Buonasera e grazie per avermi scritto. I costi purtroppo dipendono molto dal tipo di intervento necessario (es se il muro è portante o meno) e dal tipo di riscaldamento presente. In linea generale ci sarà la pratica edilizia per identificare la porzione in cessione e trasferirla, l’imposta di registro calcolata sempre sulla porzione e come accennato l’importo dell’opera fisica. Direi quindi di provvedere tramite preventivo del Geometra o Architetto e di uno (che sia timbrato e firmato) da parte della vostra impresa di fiducia.
          I costi dell’atto notarile sono quelli di qualsiasi altra vendita, sconsiglio vivamente di dirottare su donazioni. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  12. Salve, ho acquistato un appartamento di 2 vani più accessori. Inizialmente (come tutti gli appartamenti dello stabile) erano 3 vani più accessori, ma i vicini hanno “inglobato” un nostro vano più parte del balcone e ripostiglio nel loro appartamento, facendolo diventare di 4 vani più accessori.
    Il mio intento ora è quello di “riacquistare” il vano mancante con annesso balcone e ripostiglio. Come devo procedere? Premetto che ora nell’appartamento di 4 vani (adiacente al nostro) è in affitto e non è di nostra proprietà.
    Grazie

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per risponderLe a dovere avrei bisogno di capire come sono state prodotte le precedenti pratiche edilizie e quale lo stato legittimo ad oggi. In linea di massima l’iter è frazionamento- creazione del subalterno da scambiare- rogito con pratica aperta- fine lavori- accorpamento. Il tutto da adattare alla singola esigenza, non esiti a scrivermi anche in privato se ha bisogno di approfondire. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Salve,
        Siamo una famiglia con 3 bimbi e viviamo in un appartamento di3vani e mezzo. Sto valutando di chiedere la vendita di un vano al mio vicino nel momento in cui decideranno a vendere il loro appartamento ormai stretto.mi chiedevo, su che cifre ci si aggira in provincia di catania? Sia per l’iter iniziale(controlli,accatastamneto etc) che per la vendita di 12/14 mq con annesso balcone di 6mq? Grazie

        1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Purtroppo non ho gli strumenti per risponderle con precisione poiché opero nell’area di Bologna ed ogni luogo ha le proprie tariffe sia per quello che riguarda i tecnici che i valori immobiliari. Tenga presente che oltre al prezzo che pattuirete per i vani ci saranno come sempre i costi di imposta di registro, notaio, ipotecarie e catastali ecc. Inoltre nei casi da me seguiti a Bologna le due parti si sono equamente divise il costo delle pratiche di frazionamento ed accorpamento (comune e catasto). Nella nostra città tali pratiche hanno costi medi intorno ai 2500€ ma non le so proprio indicare equi onorari per Catania. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  13. Buona sera. Sto x comprare casa a piano terra. Alle spalle di questa c è un garage ed essendo, la casa, priva di cameretta, vorrei ricavarla comprando dal vicino almeno un 10 mq che andrebbero anche a squadrare meglio la casa. e previsto un atto notarile? vorrei capire i costi previsti? Quanto costa accatastare di nuovo entrambi i locali? a carico di chi? quanto mi costerebbe tra l acquisto accatastamento e se ci vuole un atto notarile? mi può indicare tutti i passaggi previsti? la ringrazio in anticipo

    1. Buonasera,
      assolutamente si, è necessario un atto notarile che potrà però aver luogo solo dopo aver creato un nuovo subalterno consistente nella porzione di 10mq oggetto di scambio.
      Tenga inoltre presente che essendo la destinazione d’uso attuale diversa si dovrà provvedere al relativo cambio da superficie accessoria a superficie utile con relativi oneri di urbanizzazione. Non le posso dare indicazione dei costi non avendo visionato l’immobile e non sapendo in quale Comune esso insiste. I costi di frazionamento in teoria dovrebbero essere a carico del venditore, mentre tutti quelli relativi all’acquisto a suo carico (notaio ecc). In alternativa, vista la particolarità di queste operazioni consiglio sempre di fare due conti dopo aver interpellato i tecnici e lo studio Notarile ed eventualmente suddividerli equamente. Per riassumerle i passaggi: intervento tecnico di frazionamento (geometra), Cessione (notaio), Fusione (geometra). Sperando di esserle stato di aiuto sono a porgerle i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  14. Buongiorno vorrei comprare una porzione della casa del mio vicino contigua alla mia casa (prima casa). So che è previsto che per porzioni contigue valgano tutte le agevolazioni prima casa. Quello che mi chiedo è che tipo di frazionamento può fare il vicino trattandosi di 40 mq (due stanze e corridoio) più terrazza a tetto (23 coperta e 30 aperta)? Sarebbe il piano superiore della sua abitazione che io poi collegherei alla mia. Una volta frazionate le due stanze a che categoria catastale apparterrebbero ?

    1. Buongiorno. Grazie per avermi scritto. Per poterLe rispondere nel dettaglio sarebbe necessario vedere gli elaborati dello stato legittimo dell’immobile. Le anticipo una prassi generale, fermo il fatto che deve esistere la possibilità tecnica di frazionamento dell’unità del Suo vicino.
      Infatti è esso che dovrà, attraverso idonea pratica edilizia da scegliersi proprio in base alle menzionate necessità tecniche, frazionare il bene. A seguito della pratica di frazionamento in Comune si provvederà al relativo aggiornamento catastale con creazione dei due subalterni. Lei acquisterà il subalterno di suo interesse e provvederà post rogito ad aprire una pratica edilizia di fusione con relativa pratica catastale.
      Per quanto riguarda la categoria catastale non dovrebbe subire modificazioni, ma per esserne certo dovrei far visionare la pratica ai tecnici. In merito a questo il primo passo è proprio capire al momento attuale di partenza quale sia l’inquadramento di quella porzione di immobile. Se essa figura come superficie utile o accessoria e quale destinazione d’uso ha, senza dimenticare una verifica dei requisiti (finestre, altezze ecc). Se non sono indiscreto, l’immobile è in Emilia Romagna? Ho un appuntamento in Comune a Bologna nei prossimi giorni e potrei cogliere l’occasione per fare qualche domanda specifica al caso. In attesa di Suo cortese riscontro sono a ringraziarLa per il tempo dedicato al mio blog e con la speranza di poterLe essere utile porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  15. buongiorno, vorrei comprare una stanza dell’appartamento adiacente al mio; sull l’intero immobile del vicino grava ipoteca, è possibile comnque comprare una porzione?

    1. Buongiorno. Un’ipoteca è un diritto reale di garanzia a favore della banca sull’immobile e per sua natura, ove vi è il consenso delle parti, tale diritto può essere modificato. Ergo, è assolutamente possibile la cessione purchè la banca sia d’accordo a rivedere l’ipoteca in base al futuro oggetto contrattuale. La banca stessa dovrà presenziare in atto pubblico di compravendita. Quello che le consiglio è prima di tutto di chiedere al venditore di fissare un appuntamento presso l’Istituto dove ha richiesto il mutuo e chiedere se vi sono i presupposti per l’operazione. Ottenuto il nulla osta, preferibilmente scritto, il venditore dovrà incaricare il tecnico per il frazionamento con regolare pratica edilizia ed aggiornamento DOCFA. Cordiali saluti

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