Comprare una stanza come soluzione per ingrandirsi
Come comprare una stanza dal vicino di casa per ingrandire la propria

Comprare una stanza come soluzione per ingrandirsi

Comprare una stanza da un vicino è una possibilità che spesso non prendiamo in considerazione quando necessitiamo di una casa più grande.

Nella mia attività di agente immobiliare a Bologna l’ho già proposto più volte ed in diversi casi è stato un successo.

Ci vuole solo un po di fortuna ed un giusto coordinamento dei professionisti.

Se state valutando di cambiare casa perché intanto non date un’occhiata al mio portfolio di immobili in vendita a Bologna? Magari trovate quello giusto per voi!

Fortuna? Si..certo! Dobbiamo avere un vicino di casa disposto a venderci una parte della sua abitazione. Inoltre dobbiamo aver chiaro che per comprare una stanza dovremo svolgere lavori edili e coordinare bene più figure professionali.

Vediamo come comportarci nella pratica, qui di seguito un elenco dei punti toccati.

Controllo della fattibilità tecnica

Tramite un tecnico od un perito sarà necessario prima di tutto rendersi conto se dal punto di vista edilizio l’operazione è fattibile.

Non è sufficiente, infatti, l’adiacenza. Se si vuole comprare una stanza dal proprio vicino è necessario andare molto più a fondo.

Sono da considerare il tipo di opere, i volumi ed i rapporti illuminanti finali ed un mare di altre cosa che non sto a menzionarvi con inutili tecnicismi.

In questa fase sarà anche necessario provvedere ad un calcolo dei costi complessivi dell’operazione per valutarne l’effettiva utilità, li vediamo nel dettaglio dopo.

Ai costi tecnici, Notarili e fiscali dovrete ovviamente aggiungere il costo della stanza e qui una buona valutazione immobile deve tenere conto della variazione morfologica non di uno, ma di due immobili

Come procedere dal punto di vista amministrativo per comprare una stanza

Per poter vendere un immobile esso deve essere censito presso il Catasto fabbricati e questo vale anche nel caso di una singola stanza.

Il primo passo dunque, dopo l’analisi urbanistica e catastale, è proprio quello di provvedere all’apertura di una pratica edilizia con lo schema della modifica. Vi ricordo che se l’immobile è in Emilia Romagna sarà comunque necessario redigere la Relazione tecnica integrata, documento dove verranno riportate proprio le risultanze dell’analisi appena nominata.

Una nota. Se nell’immobile cedente la stanza saranno rilevati abusi edilizi con tutta probabilità sarà necessario provvedere a sanatoria edilizia per proseguire l’iter.

Si tratta di una pratica di frazionamento ed accorpamento con creazione del relativo subalterno in catasto che verrà venduto e poi successivamente unito all’unità ricevente. Per comprare una stanza, dunque, essa va creata come entità autonoma dal punto di vista urbanistico e catastale.

I lavori fisici possono essere eseguiti dopo il rogito stesso lasciando la pratica aperta e cambiandone l’intestazione dopo l’atto al fine della dichiarazione di fine lavori ed accatastamento finale.

L’importante i fini Notarili è la conformità catastale dell’oggetto contrattuale per un corretto pagamento dell’imposta di registro. Possiamo dire che dal punto di vista fiscale comprare una stanza non è diverso da quello che succede quanto si vuole comprare un immobile intero.

Quanto costa comprare una stanza dal vicino di casa

Per arrivare all’obiettivo di ingrandirsi senza cambiare casa dobbiamo preventivare questi costi.

  • Un tecnico: Da un lato è vero che le spese di controllo, frazionamento ed accatastamento solitamente sono a carico di chi vuole vendere casa. In questo caso, però, sarebbe più congruo dividere il tutto al 50% tra compratore e venditore
  • Notaio: A carico del compratore come ho spiegato anche nel mio articolo “Chi vende casa paga il Notaio, solitamente no”. Oltre all’onorario si dovranno versare l’imposta di registro e quelle ipotecarie e catastali. Il calcolo verrà effettuata in base alla rendita catastale attribuita al “subalterno stanza” durante il frazionamento.
  • Opera fisica di frazionamento e fusione. Qui preventivare non è possibile, il consiglio è chiedere un computo alla vostra impresa di fiducia.

I benefici

I vantaggi nel comprare una stanza sono molti, è fuori discussione. Non si trasloca, non si cambiano abitudini e scuole, si raggiunge l’obiettivo ingrandimento con spese molto inferiori all’acquisto di una casa nuova. Con i tempi che corrono non male, no?

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato ai miei articoli! A presto 🙂

Fabio Zerbinati

Sono un agente immobiliare oltre che perito a Bologna. Il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Mi occupo sia del comparto residenziale sia commerciale/produttivo, mia grande passione. Ho aperto questo blog circa 2 anni fa ed oggi con quasi 10,000 visite al mese è diventato 'l'espressione digitale" di tutto il mio lavoro. Negli ultimi due anni mi ha portato anche ad essere chiamato come relatore/docente in corsi sulla corretta diligenza immobiliare. Sempre sullo stesso argomento ho registrato webinar e basato la mia crescita professionale. Sono contributore 2019 della business unit di "World Bank". Qui sotto ci sono i miei contatti social media, ci vediamo li?

Questo articolo ha 12 commenti.

  1. buongiorno, vorrei comprare una stanza dell’appartamento adiacente al mio; sull l’intero immobile del vicino grava ipoteca, è possibile comnque comprare una porzione?

    1. Buongiorno. Un’ipoteca è un diritto reale di garanzia a favore della banca sull’immobile e per sua natura, ove vi è il consenso delle parti, tale diritto può essere modificato. Ergo, è assolutamente possibile la cessione purchè la banca sia d’accordo a rivedere l’ipoteca in base al futuro oggetto contrattuale. La banca stessa dovrà presenziare in atto pubblico di compravendita. Quello che le consiglio è prima di tutto di chiedere al venditore di fissare un appuntamento presso l’Istituto dove ha richiesto il mutuo e chiedere se vi sono i presupposti per l’operazione. Ottenuto il nulla osta, preferibilmente scritto, il venditore dovrà incaricare il tecnico per il frazionamento con regolare pratica edilizia ed aggiornamento DOCFA. Cordiali saluti

  2. Buongiorno vorrei comprare una porzione della casa del mio vicino contigua alla mia casa (prima casa). So che è previsto che per porzioni contigue valgano tutte le agevolazioni prima casa. Quello che mi chiedo è che tipo di frazionamento può fare il vicino trattandosi di 40 mq (due stanze e corridoio) più terrazza a tetto (23 coperta e 30 aperta)? Sarebbe il piano superiore della sua abitazione che io poi collegherei alla mia. Una volta frazionate le due stanze a che categoria catastale apparterrebbero ?

    1. Buongiorno. Grazie per avermi scritto. Per poterLe rispondere nel dettaglio sarebbe necessario vedere gli elaborati dello stato legittimo dell’immobile. Le anticipo una prassi generale, fermo il fatto che deve esistere la possibilità tecnica di frazionamento dell’unità del Suo vicino.
      Infatti è esso che dovrà, attraverso idonea pratica edilizia da scegliersi proprio in base alle menzionate necessità tecniche, frazionare il bene. A seguito della pratica di frazionamento in Comune si provvederà al relativo aggiornamento catastale con creazione dei due subalterni. Lei acquisterà il subalterno di suo interesse e provvederà post rogito ad aprire una pratica edilizia di fusione con relativa pratica catastale.
      Per quanto riguarda la categoria catastale non dovrebbe subire modificazioni, ma per esserne certo dovrei far visionare la pratica ai tecnici. In merito a questo il primo passo è proprio capire al momento attuale di partenza quale sia l’inquadramento di quella porzione di immobile. Se essa figura come superficie utile o accessoria e quale destinazione d’uso ha, senza dimenticare una verifica dei requisiti (finestre, altezze ecc). Se non sono indiscreto, l’immobile è in Emilia Romagna? Ho un appuntamento in Comune a Bologna nei prossimi giorni e potrei cogliere l’occasione per fare qualche domanda specifica al caso. In attesa di Suo cortese riscontro sono a ringraziarLa per il tempo dedicato al mio blog e con la speranza di poterLe essere utile porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  3. Buona sera. Sto x comprare casa a piano terra. Alle spalle di questa c è un garage ed essendo, la casa, priva di cameretta, vorrei ricavarla comprando dal vicino almeno un 10 mq che andrebbero anche a squadrare meglio la casa. e previsto un atto notarile? vorrei capire i costi previsti? Quanto costa accatastare di nuovo entrambi i locali? a carico di chi? quanto mi costerebbe tra l acquisto accatastamento e se ci vuole un atto notarile? mi può indicare tutti i passaggi previsti? la ringrazio in anticipo

    1. Buonasera,
      assolutamente si, è necessario un atto notarile che potrà però aver luogo solo dopo aver creato un nuovo subalterno consistente nella porzione di 10mq oggetto di scambio.
      Tenga inoltre presente che essendo la destinazione d’uso attuale diversa si dovrà provvedere al relativo cambio da superficie accessoria a superficie utile con relativi oneri di urbanizzazione. Non le posso dare indicazione dei costi non avendo visionato l’immobile e non sapendo in quale Comune esso insiste. I costi di frazionamento in teoria dovrebbero essere a carico del venditore, mentre tutti quelli relativi all’acquisto a suo carico (notaio ecc). In alternativa, vista la particolarità di queste operazioni consiglio sempre di fare due conti dopo aver interpellato i tecnici e lo studio Notarile ed eventualmente suddividerli equamente. Per riassumerle i passaggi: intervento tecnico di frazionamento (geometra), Cessione (notaio), Fusione (geometra). Sperando di esserle stato di aiuto sono a porgerle i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  4. Salve, ho acquistato un appartamento di 2 vani più accessori. Inizialmente (come tutti gli appartamenti dello stabile) erano 3 vani più accessori, ma i vicini hanno “inglobato” un nostro vano più parte del balcone e ripostiglio nel loro appartamento, facendolo diventare di 4 vani più accessori.
    Il mio intento ora è quello di “riacquistare” il vano mancante con annesso balcone e ripostiglio. Come devo procedere? Premetto che ora nell’appartamento di 4 vani (adiacente al nostro) è in affitto e non è di nostra proprietà.
    Grazie

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per risponderLe a dovere avrei bisogno di capire come sono state prodotte le precedenti pratiche edilizie e quale lo stato legittimo ad oggi. In linea di massima l’iter è frazionamento- creazione del subalterno da scambiare- rogito con pratica aperta- fine lavori- accorpamento. Il tutto da adattare alla singola esigenza, non esiti a scrivermi anche in privato se ha bisogno di approfondire. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  5. Buongiorno, ho intenzione di acquistare 2 stanze più ingresso dal vicino di casa qui a Milano e fonderle con la mia prima casa che è contigua. Il geometra sostiene che la relativa pratica catastale di frazionamento mi genererà una uiu in categoria F/4; in tal caso non avendo rendita il notaio mi avverte che pagherò le imposte sul prezzo pagato. ci sono altri modi di operare senza passare per un F/4 e risparmiando quindi sulle imposte?
    grazie

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Nella casistica da me vissuta ho sempre utilizzato lo stato intermedio F4 per il trasferimento di porzioni non autonome. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Salve sto comperando un immobile nel quale i proprietari hanno venduto nell anno 92 una stanza ai vicini..che documenti devo avere per far sì che sia regolare l’immobile che sto per comprare?loro dovevano richiedere una nuova abitabilità?grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Oggi ci ritroviamo davanti ad una normale vendita e quindi essa deve seguire le regole di base. Tra le prime da focalizzare dobbiamo avere la documentazione che ci “disegna” lo stato legittimo dell’immobile, ovvero come quel dato bene è agli occhi del Comune di competenza. Questo verrà fatto per mezzo di un accesso agli atti dove, puntando il mirino sul caso specifico, ci dovrà per forza essere anche una pratica di frazionamento dall’unità madre a quella odierna (oltre alla licenza primaria, ad eventuali condoni, altre pratiche ecc). Alla domanda sul certificato di agibilità la risposta è di conseguenza si. Dopo il frazionamento va conseguita una nuova agibilità per le due unità risultanti. Ovviamente restano in essere anche tutte le altre necessità: documentazione catastale, amministrativa ecc. Terrei a precisare alcune cose. In primis dovrebbe essere il venditore a dovervi fornire la documentazione, ma non è un obbligo di Legge. Le consiglio di insistere molto affinché venga nominato un tecnico per capire effettivamente le circostanze e come è stata svolta la pratica al tempo. In secondo luogo non accontentavi della documentazione catastale poiché non prova l’avvenuto frazionamento dell’immobile nel 92. In terzo luogo è possibile stipulare tramite un’autocertificazione di regolarità recitata dal venditore durante il rogito. Non vi mette al sicuro e lo sconsiglio fortemente poiché egli, non conoscendo la materia, potrebbe in buona fede dichiarare un falso in atto pubblico e sareste comunque voi successivamente a dovervi rivalere in opportuna sede, con tutte le criticità che la cosa comporta.
      Ultima infarinatura, se la transazione è mediata da un’agenzia immobiliare assolutamente utilizzate una clausola che ne annulli l’efficacia qualora dalla documentazione emergessero criticità (mancato frazionamento, impossibilità ad ottenere agibilità ecc).
      Non esiti a scrivermi se dovesse avere dubbi o curiosità in merito, sono qui per questo e se potrò essere utile sarà sempre un piacere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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