Comprare casa: le cose da sapere

Tutto quello che devi sapere se vuoi comprare casa da privato o con agenzia senza commettere errori. 

Fabio Zerbinati

Fabio Zerbinati

Perito e consulente immobiliare. Fornisco consulenza online ed in presenza a persone ed aziende in tutta Italia per risolvere problemi ed evitarne di futuri.

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Cosa sapere prima di comprare casa

Quando vuoi comprare casa devi:

  • Definire l’obiettivo
  • Saperla cercare
  • Assicurarti che sia stata sanata
  • Prendere contatti con la banca per il mutuo
  • Pianificare bene i tempi per il rogito
  • Farti assistere per fare una proposta equa
  • Inviare la richiesta di mutuo
  • Controllare che negli atti non ci siano errori

Per farlo da solo qui sotto c’è tutto quello che devi sapere, ma se vuoi usare meglio il tuo tempo contattami adesso.

La prima cosa da sapere prima di comprare casa è che l’elenco dei punti da controllare è talmente lungo da necessitare una guida come questa. Gli argomenti principali sono 4:

  • Provenienza & trascrizioni
  • Urbanistica e catasto
  • Edilizia & impianti
  • Condominio se presente

Questo in ogni caso e per ogni tipo di immobile, sia esso usato o nuovo appena realizzato dal costruttore.

Ti sembrerà assurdo, ma devi sapere che molto spesso neanche il proprietario della casa che vuoi comprare avrà tutte le notizie che ti servono per un acquisto sicuro. Questo il più delle volte per la superficialità che ha caratterizzato ogni acquisto immobiliare negli ultimi 50 anni.

Negli ultimi 10 sicuramente si è maturata più attenzione per quanto concerne abusi edilizi, agibilità e per quanto riguarda la situazione amministrativa delle case sul territorio. Questo processo sta portando alla luce migliaia di criticità trascinate da un passato superficiale e pressapochista.

In questa guida, lunga quindi mettiti comodo, ti parlerò anche di un aspetto che proprio non entra nella testa né degli operatori ne degli utenti: quello prettamente edile. Mi riferisco alle caratteristiche tecniche e costruttive, ad eventuali danni al fabbricato oltre alle più svariate problematiche il 90% delle volte totalmente ignorate.

Consigli iniziali

Sia che tu stia comprando da un privato che da un’agenzia la prima regola aurea è quella di non sottoscrivere mai un preliminare o un proposta di acquistto prima di avere il quadro completo della situazione.

Più del 50% delle problematiche in compravendita nascono proprio da proposte di acquisto o accordi stipulati senza avere chiare le circostanze dell’immobile. Dopo la firma nascono i problemi, quindi meglio aspettare e pretendere trasparenza.

Spesso la paura di perdere l’occasione può portarti a voler chiudere l’affare ma ricorda: è sbagliato. Da oltre 13 anni assisto come perito e consulente le persone alle prese con i loro acquisti e sono certo di averti appena dato il migliore dei consigli.

Un altra cosa che devi sapere prima di comprare casa è che il tuo Notaio di fiducia non ha alcun ruolo di controllo su tutto quello di cui ti sto per parlare, salvo le trascrizioni. Non è il suo ruolo né lo è mai stato, anche se tanti ancora lo pensano.

Cosa chiedere all’agenzia immobiliare

In primo luogo se essa è regolarmente iscritta al registro delle imprese, se è abilitata all’esercizio della professione e se dispone dell’assicurazione obbligatoria per Legge. Un mediatore non abilitato non avrà alcun titolo per pretendere la provvigione agenzia immobiliare in caso di acquisto.

Cosa controllare prima di comprare una casa: Provenienza e trascrizioni

Provenienza

Per atto di provenienza di un immobile si intende il contratto di trasferimento della proprietà con cui il venditore è diventato proprietario.

  • Rogito
  • Donazione
  • Successione
  • Decreto

Presta attenzione alle case donate poiché i diritti inerenti l’asse ereditario del donato possono creare impugnazioni del tuo acquisto anche dopo svariati anni. Inoltre, difficilmente una banca sarà disponibile ad erogare il mutuo, sempre per lo stesso motivo. Esistono soluzioni quali atti di cancellazione della donazione o assicurazioni specifiche, ma se puoi evita e basta.

La successione allo stesso modo presenta criticità da valutare bene, anche se mediamente meno spinose della donazione. E’ molto importante quando si parla di immobile ereditati verificare che l’accettazione di eredità sia stata correttamente trascritta.

Il rogito è il classico atto di trasferimento della proprietà a titolo oneroso. E’ necessario che tu lo legga bene poiché in esso saranno espressi eventuali diritti di terzi, servitù, criticità.

Il decreto di trasferimento disposto da un Giudice ha solitamente come oggetto case acquistate in asta, leggilo bene per assicurarti che non contenga disposizioni particolari.

Trascrizioni

Le trascrizioni nei registri immobiliari possono essere rilevate tramite un’ispezione presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.

Ipoteche, pesi, gravami, pignoramenti fanno tutti parte dello stesso insieme e dovranno essere cancellati prima del tuo acquisto. Caso classico? Quando la casa è stata acquistata con un mutuo avrà trascritta larelativa ipoteca.

Anche in questo caso vale il mio consiglio di apertura, assicurati che prima della proposta di acquisto o del preliminare non ce ne siano. Se ci sono, formalizza l’obbligo del venditore a cancellarle prima del rogito.

Cosa controllare prima di comprare casa: urbanistica e catasto

Urbanistica

Per urbanistica si intende la disciplina inerente il rapporto tra immobile e normativa. Tanto per capirci ti sto parlando di abusi edilizi, nulla a che vedere o quasi con il catasto di cui ti parlo dopo. I documenti da controllare sono:

  • Licenza di costruzione
  • Varianti
  • Condoni
  • Pratiche edilize svolte

In Italia è il proprietario a dover garantire l’assenza di abusi edilizi sulla cosa venduta, ma fino a pochi anni fa ci si limitava ad autocertificare durante il rogito. Risultato? Un mare di casa acquistate con abusi edilizi e le conseguenti grane nel tempo.

Recentemente in molte Regioni è stato introdotto un documento che prende il nome di relazione tecnica integrata. Si tratta di un accertamento di conformità urbanistica e catastale svolta da un tecnico incaricato dal proprietario.

Il mio consiglio è di esporti con una proposta solo se essa è già stata redatta, il che purtroppo non accade spesso. Questo poiché non essendo un obbligo di Legge c’è ancora una certa reticenza.

Se il proprietario non l’ha fatta e comunque vuoi stringere accordi potresti inserire nella proposta una condizionale circa l’assenza di abusi.

Catasto

Il Catasto è un organo fiscale dell’Agenzia del Territorio che cataloga i fabbricati attraverso 4 documenti:

  • Planimetria catastale
  • Visura
  • Estratto di mappa
  • Elaborato planimetrico

A differenza di quello che molti pensano, il catasto ha ruolo sussidiario e non probante rispetto all’urbanistica. Questo significa che per accertare l’assenza di abusi è necessario controllare i documenti in Comune e non quelli catastali.

La planimetria catastale si intende difforme quando mostra modifiche tali da comportare una variazione de valore catastale dell’immobile su cui dovrai pagare l’imposta di registro. Il mio consiglio comunque è quello di pretendere l’aggiornamento anche in caso di non corrispondenze minori.

La visura catastale riporta dati quali quelli del proprietario, la classe e la destinazione urbanistica dell’immobile.

Gli altri due documenti posizionano l’immobile all’interno del fabbricato il primo e del territorio il secondo.

Gli accertamenti catastali rientrano nei controlli che vengono svolti per la relazione tecnica.

L’agibilità dell’immobile

Ti sembrerà assurdo ma una fetta importante del patrimonio immobiliare in Italia manca di agibilità. Il concetto di agibilità racchiude tutta una serie di requisiti di salubrità, sicurezza, igiene e risparmio energetico e si manifesta con un documento che prende il nome di Certificato di agibilità.

Puoi legalmente comprare una casa senza agibilità a patto che tu sia informato della circostanza sin dall’inizio della trattativa e che il prezzo abbia tenuto conto del fatto.

Questo premesso, chiedi al proprietario o all’agenzia se hanno verificato. In caso contrario pretendi la verifica prima di firmare accordi.

Stato edilizio e condizioni dell’immobile

Se gli aspetti urbanistici, catastali e di agibilità nel tempo sono stati tenuti in poco conto, ancora meno lo sono quelli edilizi. Una premessa che voglio subito farti riguarda la data di edificazione della casa.

Da un lato si è portati a pensare che più un edificio è vecchio più sia a rischio e può in parte essere vero ma non è un assoluto. Anche nelle recenti o nuove costruzioni è bene valutare attentamente una serie di aspetti di cui ti parlerò tra poco.

Per questo tipo controlli il mio consiglio è di rivolgerti ad un valutatore immobiliare ed ancora meglio ad una figura emergente nel nostro panorama, il patologo edile.

Materiali e pose

La prima cosa da sapere prima di comprare casa è che anche i migliori materiale perdono il loro valore se posati male. Fai attenzione alle fughe, a come sono stati posati i pavimenti e cerca di informarti circa la natura dei materiali stessi.

Infissi

A prescindere dall’epoca degli stessi assicurati che svolgano a dovere il loro compito. Prova a capire se ci spifferi di aria tra il muro e l’infisso e se le guarnizioni tengono.

Passaggi di aria umida possono nel tempo creare ulteriori danni oltre ad essere un problema dal punto di vista energetico.

Prestazione energetica ed impianti

La classe energetica di un fabbricato ha sempre più peso nella valutazione oltre al fatto che il relativo attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio.

Per quanto concerne gli impianti è possibile l’acquisto anche se essi non sono a norma. Ovviamente devi saperlo e se ne deve essere tenuto conto in sede di determinazione del prezzo.

Danni agli edifici

Da tenere ovviamente in grandissima considerazione i danni agli edifici possono avere diversa natura.

Le manifestazioni più classiche, rilevabili visivamente, sono le fessurazioni. Non necessariamente una crepa corrisponde ad un danno strutturale ma il controllo di un tecnico esperto è sempre consigliato.

Muffe

L’insorgenza di muffe è un chiaro segnale che qualcosa non va nel verso giusto. Esse possono nascere sia da condizioni edilizi che da uso erroneo dell’unità.

Esempio del primo caso possono essere rivestimenti sbagliati o deteriorati, mancato rispetto delle norme sulla ventilazione interna e molto altro.

Classico esempio di cause legate all’uso riguarda l’utilizzo sbagliato del riscaldamento o l’eccessiva umidità prodotta dalle attività domestiche.

Cosa sapere prima di comprare casa in un condominio

Se hai deciso di comprare un appartamento in condominio sarà opportuno che ti faccia rilasciare delega per confrontarti con l’amministratore del complesso.

  • Eventuali interventi di manutenzione straordinaria
  • Criticità note
  • Ripartizione spese

Molte informazioni puoi ricavarle dal consuntivo e preventivo dell’esercizio in corso ma due parole in più fanno sempre bene. Inoltre, fattore spesso trascurato, è bene che ti accerti dell’assenza di liti condominiali in corso.

Soprattutto nei condomini con riscaldamento centralizzato è bene verificare la coerenza delle spese calore.

Cosa controllare prima di comprare casa in costruzione

In questo caso, oltre a tutta la parte tecnica, si aggiunge quella inerente il costruttore. Ad esso, infatti, dovrai molto probabilmente versare delle quote progressive di avanzamento lavori.

Queste somme versate prima del rogito DEVONO essere protette da fidejussione bancaria. Non solo. Il mio consiglio è di interpellare un commercialista per un’analisi dello stato economico della ditta costruttrice.

E’ sempre meglio impegnarsi con costruttori solidi e con bilanci a posto onde evitare diatribe che in tale caso possono durare anni.

Un’analisi di questo tipo costa poco e salva la vita.

Assicurati che durante la costruzione che venga rispettato il capitolato pattuito. Inoltre, pattuisci nella proposta di acquisto o nel preliminare delle penali a carico del costruttore nel caso egli non rispettasse i tempi di consegna.



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