Tutto quello che devi sapere se vuoi comprare casa da privato o con agenzia senza commettere errori.
Grazie al digitale metto a tua disposizione oltre 15 anni di esperienza nel settore immobiliare per assicurarti un acquisto sereno e valorizzato.
Consulenza in tutte le fasi preventive e decisionali. Se sei già dentro all’acquisto ti aiuto a gestire le criticità.
Quando vuoi semplicemente sapere quale prezzo offrire ed avere una visione delle caratteristiche della casa.
Quando vuoi comprare casa devi:
Per farlo da solo qui sotto c’è tutto quello che devi sapere, ma se vuoi usare meglio il tuo tempo contattami adesso.
La prima cosa da sapere prima di comprare casa è che l’elenco dei punti da controllare è talmente lungo da necessitare una guida come questa. Gli argomenti principali sono 4:
Questo in ogni caso e per ogni tipo di immobile, sia esso usato o nuovo appena realizzato dal costruttore.
Ti sembrerà assurdo, ma devi sapere che molto spesso neanche il proprietario della casa che vuoi comprare avrà tutte le notizie che ti servono per un acquisto sicuro. Questo il più delle volte per la superficialità che ha caratterizzato ogni acquisto immobiliare negli ultimi 50 anni.
Negli ultimi 10 sicuramente si è maturata più attenzione per quanto concerne abusi edilizi, agibilità e per quanto riguarda la situazione amministrativa delle case sul territorio. Questo processo sta portando alla luce migliaia di criticità trascinate da un passato superficiale e pressapochista.
In questa guida, lunga quindi mettiti comodo, ti parlerò anche di un aspetto che proprio non entra nella testa né degli operatori ne degli utenti: quello prettamente edile. Mi riferisco alle caratteristiche tecniche e costruttive, ad eventuali danni al fabbricato oltre alle più svariate problematiche il 90% delle volte totalmente ignorate.
Sia che tu stia comprando da un privato che da un’agenzia la prima regola aurea è quella di non sottoscrivere mai un preliminare o un proposta di acquistto prima di avere il quadro completo della situazione.
Più del 50% delle problematiche in compravendita nascono proprio da proposte di acquisto o accordi stipulati senza avere chiare le circostanze dell’immobile. Dopo la firma nascono i problemi, quindi meglio aspettare e pretendere trasparenza.
Spesso la paura di perdere l’occasione può portarti a voler chiudere l’affare ma ricorda: è sbagliato. Da oltre 13 anni assisto come perito e consulente le persone alle prese con i loro acquisti e sono certo di averti appena dato il migliore dei consigli.
Un altra cosa che devi sapere prima di comprare casa è che il tuo Notaio di fiducia non ha alcun ruolo di controllo su tutto quello di cui ti sto per parlare, salvo le trascrizioni. Non è il suo ruolo né lo è mai stato, anche se tanti ancora lo pensano.
In primo luogo se essa è regolarmente iscritta al registro delle imprese, se è abilitata all’esercizio della professione e se dispone dell’assicurazione obbligatoria per Legge. Un mediatore non abilitato non avrà alcun titolo per pretendere la provvigione agenzia immobiliare in caso di acquisto.
Per atto di provenienza di un immobile si intende il contratto di trasferimento della proprietà con cui il venditore è diventato proprietario.
Presta attenzione alle case donate poiché i diritti inerenti l’asse ereditario del donato possono creare impugnazioni del tuo acquisto anche dopo svariati anni. Inoltre, difficilmente una banca sarà disponibile ad erogare il mutuo, sempre per lo stesso motivo. Esistono soluzioni quali atti di cancellazione della donazione o assicurazioni specifiche, ma se puoi evita e basta.
La successione allo stesso modo presenta criticità da valutare bene, anche se mediamente meno spinose della donazione. E’ molto importante quando si parla di immobile ereditati verificare che l’accettazione di eredità sia stata correttamente trascritta.
Il rogito è il classico atto di trasferimento della proprietà a titolo oneroso. E’ necessario che tu lo legga bene poiché in esso saranno espressi eventuali diritti di terzi, servitù, criticità.
Il decreto di trasferimento disposto da un Giudice ha solitamente come oggetto case acquistate in asta, leggilo bene per assicurarti che non contenga disposizioni particolari.
Le trascrizioni nei registri immobiliari possono essere rilevate tramite un’ispezione presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.
Ipoteche, pesi, gravami, pignoramenti fanno tutti parte dello stesso insieme e dovranno essere cancellati prima del tuo acquisto. Caso classico? Quando la casa è stata acquistata con un mutuo avrà trascritta larelativa ipoteca.
Anche in questo caso vale il mio consiglio di apertura, assicurati che prima della proposta di acquisto o del preliminare non ce ne siano. Se ci sono, formalizza l’obbligo del venditore a cancellarle prima del rogito.
Per urbanistica si intende la disciplina inerente il rapporto tra immobile e normativa. Tanto per capirci ti sto parlando di abusi edilizi, nulla a che vedere o quasi con il catasto di cui ti parlo dopo. I documenti da controllare sono:
In Italia è il proprietario a dover garantire l’assenza di abusi edilizi sulla cosa venduta, ma fino a pochi anni fa ci si limitava ad autocertificare durante il rogito. Risultato? Un mare di casa acquistate con abusi edilizi e le conseguenti grane nel tempo.
Recentemente in molte Regioni è stato introdotto un documento che prende il nome di relazione tecnica integrata. Si tratta di un accertamento di conformità urbanistica e catastale svolta da un tecnico incaricato dal proprietario.
Il mio consiglio è di esporti con una proposta solo se essa è già stata redatta, il che purtroppo non accade spesso. Questo poiché non essendo un obbligo di Legge c’è ancora una certa reticenza.
Se il proprietario non l’ha fatta e comunque vuoi stringere accordi potresti inserire nella proposta una condizionale circa l’assenza di abusi.
Il Catasto è un organo fiscale dell’Agenzia del Territorio che cataloga i fabbricati attraverso 4 documenti:
A differenza di quello che molti pensano, il catasto ha ruolo sussidiario e non probante rispetto all’urbanistica. Questo significa che per accertare l’assenza di abusi è necessario controllare i documenti in Comune e non quelli catastali.
La planimetria catastale si intende difforme quando mostra modifiche tali da comportare una variazione de valore catastale dell’immobile su cui dovrai pagare l’imposta di registro. Il mio consiglio comunque è quello di pretendere l’aggiornamento anche in caso di non corrispondenze minori.
La visura catastale riporta dati quali quelli del proprietario, la classe e la destinazione urbanistica dell’immobile.
Gli altri due documenti posizionano l’immobile all’interno del fabbricato il primo e del territorio il secondo.
Gli accertamenti catastali rientrano nei controlli che vengono svolti per la relazione tecnica.
Ti sembrerà assurdo ma una fetta importante del patrimonio immobiliare in Italia manca di agibilità. Il concetto di agibilità racchiude tutta una serie di requisiti di salubrità, sicurezza, igiene e risparmio energetico e si manifesta con un documento che prende il nome di Certificato di agibilità.
Puoi legalmente comprare una casa senza agibilità a patto che tu sia informato della circostanza sin dall’inizio della trattativa e che il prezzo abbia tenuto conto del fatto.
Questo premesso, chiedi al proprietario o all’agenzia se hanno verificato. In caso contrario pretendi la verifica prima di firmare accordi.
Se gli aspetti urbanistici, catastali e di agibilità nel tempo sono stati tenuti in poco conto, ancora meno lo sono quelli edilizi. Una premessa che voglio subito farti riguarda la data di edificazione della casa.
Da un lato si è portati a pensare che più un edificio è vecchio più sia a rischio e può in parte essere vero ma non è un assoluto. Anche nelle recenti o nuove costruzioni è bene valutare attentamente una serie di aspetti di cui ti parlerò tra poco.
Per questo tipo controlli il mio consiglio è di rivolgerti ad un valutatore immobiliare ed ancora meglio ad una figura emergente nel nostro panorama, il patologo edile.
La prima cosa da sapere prima di comprare casa è che anche i migliori materiale perdono il loro valore se posati male. Fai attenzione alle fughe, a come sono stati posati i pavimenti e cerca di informarti circa la natura dei materiali stessi.
A prescindere dall’epoca degli stessi assicurati che svolgano a dovere il loro compito. Prova a capire se ci spifferi di aria tra il muro e l’infisso e se le guarnizioni tengono.
Passaggi di aria umida possono nel tempo creare ulteriori danni oltre ad essere un problema dal punto di vista energetico.
La classe energetica di un fabbricato ha sempre più peso nella valutazione oltre al fatto che il relativo attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio.
Per quanto concerne gli impianti è possibile l’acquisto anche se essi non sono a norma. Ovviamente devi saperlo e se ne deve essere tenuto conto in sede di determinazione del prezzo.
Da tenere ovviamente in grandissima considerazione i danni agli edifici possono avere diversa natura.
Le manifestazioni più classiche, rilevabili visivamente, sono le fessurazioni. Non necessariamente una crepa corrisponde ad un danno strutturale ma il controllo di un tecnico esperto è sempre consigliato.
L’insorgenza di muffe è un chiaro segnale che qualcosa non va nel verso giusto. Esse possono nascere sia da condizioni edilizi che da uso erroneo dell’unità.
Esempio del primo caso possono essere rivestimenti sbagliati o deteriorati, mancato rispetto delle norme sulla ventilazione interna e molto altro.
Classico esempio di cause legate all’uso riguarda l’utilizzo sbagliato del riscaldamento o l’eccessiva umidità prodotta dalle attività domestiche.
Se hai deciso di comprare un appartamento in condominio sarà opportuno che ti faccia rilasciare delega per confrontarti con l’amministratore del complesso.
Molte informazioni puoi ricavarle dal consuntivo e preventivo dell’esercizio in corso ma due parole in più fanno sempre bene. Inoltre, fattore spesso trascurato, è bene che ti accerti dell’assenza di liti condominiali in corso.
Soprattutto nei condomini con riscaldamento centralizzato è bene verificare la coerenza delle spese calore.
In questo caso, oltre a tutta la parte tecnica, si aggiunge quella inerente il costruttore. Ad esso, infatti, dovrai molto probabilmente versare delle quote progressive di avanzamento lavori.
Queste somme versate prima del rogito DEVONO essere protette da fidejussione bancaria. Non solo. Il mio consiglio è di interpellare un commercialista per un’analisi dello stato economico della ditta costruttrice.
E’ sempre meglio impegnarsi con costruttori solidi e con bilanci a posto onde evitare diatribe che in tale caso possono durare anni.
Un’analisi di questo tipo costa poco e salva la vita.
Assicurati che durante la costruzione che venga rispettato il capitolato pattuito. Inoltre, pattuisci nella proposta di acquisto o nel preliminare delle penali a carico del costruttore nel caso egli non rispettasse i tempi di consegna.
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Quando vedi un immobile giusto per te il primo passo è quello di bloccarlo. Lo puoi fare tramite una proposta di acquisto od un preliminare. In entrambi casi ti verrà chiesto di versare del denaro a titolo di deposito o caparra. In questo articolo di spiego tutto quello che devi sapere per versare le somme giuste e tutelarti.
La maggior parte delle persone inizia a cercare casa tramite il web, sia per comprare da privato che con agenzia. I siti per cercare casa sono moltissimi e comprendono portali immobiliari, siti delle agenzie, delle banche, degli enti e delle società di leasing. Milioni di inserzioni di vendita per coprire davvero tutte le tue esigenze.
Se decidi di comprare una casa per affittarla ricorda sempre di comprare in luoghi a forte richiesta di locazioni per garantirti continuità di reddito. Un buon investimento in case deve rendere almeno il 5% lordo all’anno. Il primo consiglio che ti do è di acquistare case facilmente rivendibili e con costi ordinari bassi. Il resto te lo spiego nell’articolo.
La guida sui migliori quartieri e zone dove comprare casa a Bologna in base alle singole esigenze abitative o di investimento.
Vivere a Bologna da studente o lavoratore. La città, informazioni su affitti, sull’acquistare casa e su dove farlo.
Nel comprare casa tramite agenzia ad ogni visita viene chiesta dal mediatore la firma del foglio visita immobiliare. Con esso il cliente dichiara di aver visto l’immobile o di aver ricevuto informazioni su di esso, per la prima volta tramite l’operato dell’agente. Ciò crea di fatto un vincolo tra i due attori, rotto solo da eventuali infrazioni del codice del consumo.
E’ legalmente possibile se il compratore è formalmente informato della situazione sin dall’inizio della trattativa. Di tale mancanza si deve tenere conto in sede di determinazione del prezzo, poiché una casa priva del certificato di agibilità subisce un deprezzamento che può arrivare anche al 40% nei casi più gravi
La parola d’ordine è non spendere necessariamente tutto quello che le banche si rendono disponibili ad erogare. Perché? Loro non tengono conto di imprevisti che posso arrivare in qualunque famiglia.
Possiamo definire il voucher mutuo un nulla osta reddituale rilasciato in forma scritta da alcune banche a chi vuole comprare casa con un mutuo. In pratica certifica che a fronte del proprio reddito l’utente potrà avere un mutuo di importo stabilito, se richiesto entro un lasso di tempo solitamente di 3/6 mesi.
La proposta d’acquisto è un accordo formale spesso redatto dalle agenzie immobiliari per permettere al potenziale acquirente di manifestare l’interesse all’acquisto in modo vincolante. Una volta accettata dal venditore, la natura del documento varia in contratto preliminare creando di fatto obbligazioni reciproche tra le parti. Per questo motivo è assolutamente importante che al momento della stesura si siano già verificate le caratteristiche amministrative dell’immobile, la regolarità urbanistica e l’assenza di trascrizioni.
Uno strumento controverso ma purtroppo attualissimo visto il grande numero di immobili pignorati in Italia. Vi racconto come provare ad acquistarli in questa guida.
La relazione tecnica integrata è un documento non obbligatorio introdotto nel mercato immobiliare nel 2017. Serve a valutare la condizione urbanistica e catastale, oltre che l’agibilità, di un immobile. Perché sia efficace è meglio farla prima del preliminare e se non è conforme sarà necessario sanare gli abusi o, se essi minori, tentare la vendita nello stato di fatto. Soluzione quest’ultima che comunque sconsiglio nel 99% dei casi. Lato acquirente è utilissima anche per l’ottenimento veloce del mutuo
L’acquisto prima casa gode di agevolazioni fiscali importanti e spesso è supportato da bandi e finanziamenti anche a fondo perduto. Oltre a questo, se l’immobile viene eletto ad abitazione principale vi saranno ulteriori sgravi sugli interessi del mutuo. E’ importante, per non perdere le agevolazioni, di non rientrare mai nel concetto di speculazione immobiliare.
La condizione sospensiva, o clausola sospensiva che dir si voglia, è una recita contrattuale che posticipa il perfezionamento di un contratto al verificarsi di un evento incerto. Può essere inserita sia nella proposta di acquisto che nel preliminare. Se da un lato rappresenta una tutela per vuole comprare casa con un mutuo, dall’altra pone grandi incertezze per chi vende. Ti spiego come utilizzarla al meglio e quali strategie sfruttare per renderla più efficace in trattativa
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