Comprare casa

La guida completa

I passaggi per comprare casa, che sia da privato o con agenzia, sono:

    • Calcolare i costi e le tasse da sostenere
    • Valutare i tempi necessari
    • Cercare l’immobile giusto

    • Tutelarsi dalle problematiche

    • Svolgere una trattativa
    • Concludere l’affare

Come puoi vedere, la trattativa è solo al penultimo posto. Il 90% degli errori, infatti, deriva proprio dalla cattiva abitudine di stringere accordi senza che siano chiare condizioni, criticità, stato dei documenti.

In questa lunga guida per comprare casa cercherò di trasmetterti nel modo più chiaro possibile oltre 15 anni di esperienza.

Prima di analizzare tutti gli step della guida, un breve paragrafo introduttivo e l’invito a leggere la guida specifica per la mia città: comprare casa a Bologna.

Cosa sapere prima di comprare casa

Le 3 più importanti cose da sapere:

  • In Italia moltissimi immobili hanno abusi edilizi più o meno gravi, spesso all’insaputa dei proprietari.
  • Non è ruolo ne del Notaio ne dell’agenzia immobiliare (o quasi) di controllare l’immobile che stai comprando
  • La tua possibilità di avere un mutuo dipende anche dalla regolarità della casa

Si intende abuso edilizio una realizzazione edilizia diversa da quanto previsto dal progetto o dalle sue varianti. Nulla a che vedere, o quasi, con gli aspetti catastali che hanno, in realtà, una valenza per lo più fiscale.

Ma come è possibile che un proprietario oggi non sia a conoscenza della situazione della sua casa? Semplice, per 40 anni nessuno ha mai controllato nulla o quasi. Questo poiché per il rogito veniva semplicemente richiesta un’autocertificazione del proprietario oltre alla mera conformità della planimetria catastale. 

A chi spetta indagare sulla regolarità della casa dal punto di vista tecnico? Molte persone pensano spetti al loro Notaio, alcune all’agenzia immobiliare. In realtà non è così: è il proprietario che deve assicurarsi di ciò che vende, restando responsabile anche dopo il rogito.

Grande problema, poiché chi non è “del mestiere” non ha la benché minima idea di doverlo fare ed agisce nel 99% dei casi in buona fede.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare deve rispettare due principi giuridici. Quello di “media diligenza” e quello di trasparente informazione.

Ha, dunque, dei doveri. Non quello, però, di reperire i documenti presso il Comune, incaricare un tecnico e stabilire se ci siano o meno abusi edilizi.  Ella dovrà leggere l’atto di provenienza, guardare la planimetria catastale, fare una visura sulle ipoteche e riportare diligentemente e con chiarezza ciò di cui viene messa a conoscenza.

Capisci il grande nodo? Gran parte delle trattative ancora oggi vengono svolte senza avere le cose chiare. Risultato? Cause civili come se piovessero, soldi e fegato persi da un sacco di persone, mutui negati all’ultimo.

Certo, perché se è vero che i spesso i periti delle Banche non controllano gran che (dato di fatto non me ne vogliano), è altrettanto vero che bloccano istantaneamente la pratica se vengono a conoscenza di problemi.

Come fare? Nel corso di questa guida e nei numerosi articoli connessi ti spiego tutto. 

Dopo questo avvertimento sulle cose da sapere, faccio un passo indietro e ti accompagno passo dopo passo partendo dalla pianificazione economica.

Costi da sostenere

In senso economico, appunto, tra comprare casa da privato o con un agente l’unica differenza è la provvigione di quest’ultimo. Le voci di spesa da considerare sono:

     

      • Costo del Notaio per Legge a carico acquirente.

      • Spese per il mutuo se lo richiedi

      • Tasse da pagare

    L’onorario di un Notaio varia in base al costo dell’immobile ad alle tariffe applicate dallo studio. Richiedi sempre almeno due preventivi per controllo, tenendo presente che un atto di compravendita per un appartamento di 80 mq difficilmente costerà meno di 1500€. A questi in sede di stipula dovrai aggiungere le tasse di cui ti parlerò tra poco e, se sfrutti un mutuo, le spese relative a quest’ultimo.

    Un atto Notarile di mutuo costa circa altri mille euro a cui dovrai aggiungere:

       

        • Istruttoria che, in media, ha un costo di 500€ tra perizia e pratiche di attivazione.

        • Gli interessi per tutto il periodo di ammortamento.

        • La rata mensile che dovrà essere effettivamente supportabile. Su questo, ti consiglio di leggere il articolo sulla rata massima del mutuo da sostenere.

      Dal 2016 lo Stato Italiano permette anche l’utilizzo del leasing per l’acquisto della prima casa, ma in realtà è ben poco comune rispetto ai normali mutui e, spesso, assai meno vantaggioso.

      Tornando sui costi nel caso di acquisto con un’agenzia, la media per l’acquirente (entrambe le parti pagano l’agenzia, salvo casi specifici) varia dal 3% al 5% del prezzo di vendita finale e potrà essere corrisposta solo attraverso mezzi tracciabili. Essa va pagata ad accordi firmati, l’agenzia infatti non vende la casa ma il servizio che mette in contatto le due parti. Nulla toglie di accordarsi, comunque, per pagamenti differiti purché avvengano prima del rogito in quanto andranno inseriti nell’atto stesso. Lo spiego meglio nella guida su come e quando pagare l’agenzia immobiliare.

      Tasse da pagare per comprare casa

      Il fisco Italiano distingue due tipi di tassazione in base alla natura speculativa o meno della compravendita. All’interno di questi due gruppi un’ulteriore distinzione viene fatta in base al tipo di venditore, se persona fisica o giuridica.

         

          • Con l’agevolazione prima casa, se il venditore è persona fisica, dovrai pagare il 2% del valore catastale per minimo 1000 euro oltre imposte ipotecarie in misura fissa 50€ cadauna. Mentre se compri da un costruttore pagherai il 3% di IVA e le stesse ipotecarie e catastali. Ti spiego meglio i dettagli sulla guida acquisto prima casa.

          • In un acquisto seconda casa, soluzione adatta se hai già immobili acquistati con l’agevolazione o se vuoi comprare casa per affittarla, le cose cambiano. Con venditore persona fisica l’imposta di registro sale al 9% sul valore catastale. Quando a il proprietario è costruttore l’imposta di registro è del 12% sempre oltre ipotecarie e catastali in misura fissa di 50€ cadauna. Se il costruttore è soggetto IVA questa sarà dal 10% al 22%, base imponibile intero importo, mentre imposta di registro, ipotecaria e catastale saliranno a 200€ caduna.

        Il 2022 ha goduto di bonus e vantaggi fiscali speciali per gli under 36 con meno di 40.000€ di reddito annuo. Terrò aggiornato questo testo appena ci saranno le direttive 2023!

        Questo per quanto riguarda le tasse strettamente legate all’atto di compravendita. A loro dovrai poi aggiungere quelle sulla proprietà (IMU, che non paghi per la prima casa) e la TASI, la tassa sui rifiuti.

        Fai sempre un computo corretto prima di iniziare una trattativa così la potrai condurre con i numeri ben chiari in testa, evitando di caricare te stesso e la tua famiglia di spese non previste. Fare prima i conti, inoltre, ti permetterà di capire se sei effettivamente in grado di affrontare un acquisto. Nel caso contrario potrai, senza subire danni, valutare soluzioni alternative come l’affitto o l’acquisto di una stanza dal tuo vicino se ti devi ingrandire.

        Quanto tempo serve per comprare casa

        Come cercare una casa da comprare

        Buona parte delle offerte, sia di privati che di agenti immobiliari, le trovi sul web. 

        I più importanti siti per cercare casa sono:

           

            • Immobiliare.it

            • Casa.it

            • Wikicasa

          Nell’ultimo troverai solo annunci delle migliori agenzie mentre nei primi anche quelli dei privati.

          I portali immobiliari non sono, però, le uniche piattaforme internet dove cercare. A questi dovrai aggiungere i social network e diversi siti che pochissimi visitato. I siti delle banche, ad esempio, hanno quasi sempre una sezione dedicata. Allo stesso modo quelli di enti e società di leasing. In questi ultimi casi spesso si tratta di immobili “off-market” sui quali c’è molta meno concorrenza rispetto ai portali tradizionali.

          Se vuoi comprare casa in asta trovi gli annunci ufficiali sui siti autorizzati dal Tribunale. Ricorda in questo caso di non affidarti agli annunci che trovi sui portali tradizionali, sono inseriti dalle agenzie senza alcun titolo e non è neanche troppo legale.

          L’ultima dritta che ti lascio non vale se vuoi comprare casa da privato. Si tratta, infatti, dei siti Istituzionali di ogni agenzia immobiliare. Attraverso questi, solitamente, potrai anche iscriverti per ricevere gli annunci degli ultimi arrivi.

          Solo internet? No, molti immobili non passano per la rete. Il passaparola territoriale in Italia è ancora un ottimo strumento e visitare la zona dove vuoi comprare può portarti ottime soprese.

          Svolgere una ricerca tenendo monitorati tutti questi canali per un lasso di tempo di alcuni mesi può essere snervante e dispendioso. Una buona soluzione è quella di avvalersi di un property finder, professionista dedicato proprio alla ricerca di case su commissione.

          Un consiglio che mi sento da darti è di chiarirti prima i requisiti principali della casa da comprare. Così si limiti molto gli sforzi successivi. Per farti un esempio, chi decide di vivere nella mia Bologna spesso si trova in difficoltà nella scelta dei migliori quartieri caso per caso. Vedo persone visitare case in mezza città, per rendersi conto solo dopo mesi di aver completamente mancato l’obiettivo. Meglio capire prima ed agire dopo, molto meglio.

          Come tutelarsi 

          Non sta al Notaio controllare la casa che stai comprando ne, in parte, all’agente immobiliare. Il proprietario risponde della cosa che vende. Quali indicatori di diligenza per un acquisto sicuro devi prestare attenzione a:

             

              • Disponibilità dei giusti documenti quali accertamento di conformità urbanistica e catastale, atto di provenienza e visura ipotecaria. Questo oltre alle classiche planimetria e visura catastale. A proposito di lascio il link alla mini guida su come leggere la visura catastale.

              • Stato generale dell’immobile. Guarda se ci sono muffe o crepe, magari in presenza di un tuo esperto quale può essere un geometra o un perito.

              • Situazione del condominio. Spese impreviste, liti in corso, spese condominiali inaspettate posso diventare fastidiose nella vita di tutti i giorni.

            Il vero punto nero sta nel fatto che, purtroppo, sono pochissimi i proprietari diligenti e che mettono sul mercato un immobile dopo essersi assicurati della situazione. Neanche l’agenzia immobiliare ha un vero e proprio dovere di controllo. Essa, infatti, dovrà riportare in modo trasparente le informazioni conoscibili con la media diligenza, ma non ha ruolo attivo negli accertamenti tecnici. Per media diligenza dell’agente immobiliare si intende ciò che può emergere dalla lettura dell’atto di provenienza o dall’analisi della planimetria. Con una precisazione, il catasto ha funzione per lo più fiscale quindi non sarà la planimetria catastale non conforme allo stato di fatto a sancire la presenza di abusi quanto la documentazione da reperire in Comune tramite il relativo accesso agli atti.

            Negli ultimi 40 anni di immobiliare sono stati trasferiti milioni di immobili su tutto il territorio Nazionale, con abusi edilizi più o meno gravi. Il tutto nella totale buona fede degli attori, almeno nella maggioranza dei casi. Tradotto, oggi qualunque immobile tu veda in vendita da privati o agenzie può potenzialmente avere difformità se non è stato recentemente controllato.

            E’ solo una piccola parte di tutte le attenzioni che dovrai porre. Approfondisco molto questo discorso nella mia guida su cosa controllare prima di comprare casa.

            La miglior tutela è quella di firmare atti negoziali solo dopo attenta due diligence su quello che stai comprando. Questo in un mondo ideale che non è il nostro. Spesso mancheranno i documenti, la casa non sarà stata controllata e neanche il proprietario o l’agenzia sapranno veramente cosa ti stanno vendendo. Qui entrano in gioco le clausole contrattuali quali clausola risolutiva espressa e clausola condizionale.

            Il loro scopo è, rispettivamente, quello di rompere o posticipare il perfezionamento del contratto in base all’avveramento o meno di determinate situazioni.

            Un esempio di clausola risolutiva espressa può essere una recita che annulla gli accordi senza danno per la parti qualora vengano istruite nuove ipoteche prima del rogito.

            La clausola condizionale, o condizione sospensiva, viene spesso utilizzata da chi vuole comprare casa con un mutuo e non possiede ancora un voucher dalla banca. Essa posticipa il perfezionamento dell’accordo alla delibera del mutuo. Se la banca non lo concede, l’acquirente non perde la caparra. Purtroppo spesso vengono scritte male e creano lo stesso problemi, ma se ben recitate sono certamente uno strumento utile.

            Possono essere utilizzate per tutti gli aspetti di cui ti ho parlato finora:

               

                • Vincolare il contratto alla presenza del certificato di agibilità o all’assenza di abusi edilizi se non è ancora stato svolto il corretto controllo.

                • All’assenza di liti condominiali se non è presente la documentazione al momento della firma del contratto.

                • All’erogazione del mutuo per un importo minimo deciso a monte

              Dal punto di vista commerciale non sono ben viste da proprietari ed agenzie perché, appunto, posticipano la sicurezza della vendita. La soluzione sarebbe una maggior diligenza iniziale ma ognuno deve assumersi le conseguenze delle proprie azioni, no?

              Un altro aspetto di tutela importante riguarda l’acquisto con agenzia. Spesso capita che la stessa casa sia in vendita da due o più agenzie immobiliari. Scegli bene prima con chi visitarla per evitare di dover pagare provvigioni doppie.

              Come fare una trattativa

              La trattativa immobiliare avviene in due modalità diverse a seconda che tu voglia comprare casa da privato o tramite un’agenzia immobiliare.

              L’errore più grande che ancora oggi molti commettono in tutti e due i casi è di firmare gli atti negoziali di cui ti parlo ora prima di avere tutte le informazioni relative all’immobile.

              In un acquisto tra privati la trattativa verbale sfocia nella stipula di un contratto preliminare, che consiglio sempre di fare dal Notaio (lo sceglie per Legge l’acquirente). Evita sempre di scrivere contratti in autonomia.

              Le agenzie immobiliari utilizzano, per formalizzare gli accordi, un contratto che prende il nome di proposta di acquisto. Essa, una volta accettata dal venditore assume la stessa valenza del contratto preliminare la relativa formazione dei reciproci accordi.

              In entrambi i casi, contestualmente alla firma dei contratti, l’acquirente versa al venditore una somma iniziale. Essa solitamente è sottoforma di caparra confirmatoria (art. 1385 e 1386 cc) e serve a quantificare il danno per eventuale mancato rispetto degli accordi contrattuali di una o dell’altra parte. Ti spiego tutto nella guida sulla caparra acquisto casa.

              Capirai bene che, quindi, fare una proposta di acquisto o un preliminare senza avere tutti i documenti, gli accertamenti e le informazioni sulla casa è come fare un salto nel vuoto senza paracadute.

              Questo purtroppo avviene almeno nel 70% di tutte le transazioni sul territorio Italiano e provoca la maggior parte dei contenziosi in materia immobiliare. Auspico da tempo una variazione normativa che cambi le cose, nel frattempo vediamo nel prossimo capitolo alcune tutela sfruttabili per limitare i danni.

              Conclusione dell’affare