Comprare casa senza agibilità, tutele e conseguenze

Puoi comprare casa senza agibilità purché tu sia a conoscenza della circostanza sin dall’inizio della trattativa e che del fatto se ne sia tenuto conto in sede di determinazione del prezzo.

Deve essere dimostrato che stai liberamente provvedendo all’acquisto per una tua scelta e che non ti sei ritrovato in una situazione inaspettata.

Ti sembrerà assurdo ma in Italia ad oggi ci sono moltissime case, anche di recente costruzione, prive di agibilità. Questo per i più svariati motivi e non pensare solo a ruderi o chissà quali rovine.

Il 90% dei contenziosi derivano dal fatto che vengono stilati preliminari per case che poi si rivelano prive di agibilità ad accordi presi. In questi casi è il venditore a dover rispondere, nelle modalità che ti spiegherò tra poco.

Cos’è l’agibilità

Possiamo definirla il requisito che rende l’immobile adatto a svolgere la sua funzione civile e sociale. Essa viene rilasciata secondo parametri di:

  • Sicurezza
  • Salubrità
  • Igiene
  • Risparmio energetico

Essa si manifesta “fisicamente” attraverso il relativo Certificato di Agibilità o Certificazione di conformità urbanistica ed Agibilità.

Come rendersi conto della mancanza e come fare

Il grosso problema consiste nel fatto che ancora oggi pochissimi venditori provvedono ad un controllo tecnico prima di buttarsi sul mercato. Solitamente in buona fede, certi che sia tutto a posto.

Purtroppo veniamo da un passato immobiliare scellerato e ci trasciniamo abusi e problemi senza esserne consapevoli, solo che la legge non ammette ignoranza.

In alcune Regioni dal 2017 viene promosso un documento non obbligatorio denominato relazione tecnica integrata.

Esso oltre alla verifica urbanistica e catastale prevedere anche il controllo dell’agibilità. Peccato che spesso venga fatto ad accordi preliminari presi, perdendo gran parte del suo potere tutelante.

Come tutelarsi

Il mio consiglio è di non firmare mai una proposta di acquisto od un preliminari senza che il venditore abbia fornito una verifica svolta da un tecnico.

Facendo nascere gli obblighi contrattuali a situazione chiara è possibile pattuire formalmente ogni reciproco dovere, necessità e condizione.

Il tutto nella massima libertà di scelta, base fondante di ogni conseguenza giuridica dell’acquisto.

Perché comprare una casa senza agibilità

Potresti voler comprare una casa senza agibilità poiché, ad esempio, i requisiti per ottenerla ci sono ed hai avuto un valido sconto dal prezzo.

Oppure perché si tratta di un immobile comunque profondamente da ristrutturare e sempre a fronte di un buon prezzo vale la pena provvedere all’intervento.

Quando comprare una casa senza agibilità

Non posso darti un’indicazione generale ed univoca. Quello che è importante capire è se esistono già i requisiti di minima per depositarla o se per ottenerli sono necessari interventi.

Nel secondo caso, è ovviamente importante quantificare economicamente il loro importo per capire la validità dell’investimento.

Comprare la prima casa senza agibilità

Se da un lato comprare una casa senza agibilità può essere profittevole dal punto di vista speculativo dall’altro ha delle implicazioni non da poco.

Il concetto di prima casa va di pari passo con quello di abitazione principale eletta entro 18 mesi dall’acquisto. Una casa priva di agibilità in teoria non potrebbe essere abitata anche se nella realtà dei fatti molte lo sono.

Il mio consiglio è comunque quello di non imbarcarti in questo tipo di acquisti per creare la tua prima casa. Al massimo puoi subordinare la proposta di acquisto al fatto che il venditore ottenga il titolo prima del rogito.

Lettura integrativa: La mia guida definitiva sull’acquisto prima casa

Quanto costa

Il prezzo della casa che vuoi comprare priva di agibilità è pari al costo della stessa casa agibile detratti i costi per ottenere il titolo.

Il deposito di certificato di agibilità non ha un costo importante nel momento in cui esistono tutti i requisti tra cui:

  • Regolarità urbanistica e catastale
  • Impianti a norma
  • Rapporti illumino ventilanti corretti
  • Collegamenti fognari

Quelli menzionati sono solo un’infinitesima parte del totale ma già dovrebbero darti un’idea della complessità della richiesta. Nel momento in cui anche uno solo dei requisiti manca, esso va creato.

Questo implica forti oscillazioni dei costi e dei tempi per regolarizzare la situazione, ancora di più se nelle opere dovessero subentrare attività condominiali.

Sono concetti che spiego dettagliatamente anche dal punto di vista del proprietario nel mio articolo intitolato vendere casa senza agibilità.

Conseguenze

Se da un lato puoi comprare una casa senza agibilità dall’altro devi sapere che nella sua gestione dovrai affrontare delle conseguenze. La cosa importante è conoscerle, così le eviti e fai le cose nei tempi giusti, ti elenco le principali nei prossimi due paragrafi

Affittare una casa comprata senza agibilità

Non si può e la mancanza del titolo è motivo di risoluzione del contratto di affitto. Questo salvo che l’inquilino non viva da tempo all’interno dell’unità. Questo agli occhi di alcuni orientamenti del diritto ha provato che l’immobile poteva comunque svolgere la propria funzione.

Menzione ulteriore riguarda i requisiti, se mancano quelli di sicurezza ed igiene rischi anche di avere sulla coscienza la salute e la vita delle persone.

Approfondisco il discorso nel mio articolo sul comprare casa per affittarla.

Richiedere mutuo senza agibilità

Il nodo è sempre lo stesso inerente la coerenza del preliminare con le circostanze. Se la pratica è corretta si può ottenere il mutuo anche in assenza di agibilità. Se nell’accordo la condizione non era menzionata la banca bloccherà la pratica.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare

Il mediatore, pur non avendo diretti doveri di verifica urbanistica, ha quello di trasparente informazione. Egli deve comunicare alle parti le situazioni a lui conoscibili secondo la media diligenza.

Se il mediatore tace l’assenza di agibilità per concludere la trattativa, perde il diritto alla provvigione.

Il punto importante è valutare se l’agente poteva essere a conoscenza della mancanza secondo il principio di diligenza esposto sopra. Ad esempio attraverso la lettura dell’atto di provenienza che a volte può riportare le informazioni del caso.

Il mio consiglio comunque è sempre quello di pretendere una verifica tecnica, lo ripeto, prima di firmare proposte o preliminari.

Lasciati aiutare
E' il mio lavoro

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 13 anni il mio lavoro è aiutare le persone che vogliono vendere o comprare immobili a Bologna. Se vivi in altre città fornisco consulenza via skype su tutti gli argomenti del blog. 

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *