Conviene comprare casa per affittarla quando può rendere almeno il 5% lordo all’anno ed è situata in una posizione ad alta richiesta di affitti.
Proprio il tipo di conduttore più rilevante determina il tipo di immobile da acquistare. Dovresti, infatti, investire in appartamenti da affittare partendo dalle esigenze di chi dovrà corrispondere i canoni.
Sempre su questo concetto devi scegliere dove comprare con cautela basandoti sulle zone maggiormente richieste dai diversi tipi di inquilini.
Un primo consiglio generale valido per tutti i casi riguarda i requisiti tecnici minimi. Tra questi deve avere bassi costi di gestione ed un valido rapporto vani-metratura, evitando immobili troppo grandi a causa del forte impatto IMU. L’affitto, inoltre, non coincide con il principio di abitazione principale facendo perdere di fatto importanti sgravi quali quelli sugli interessi passivi del mutuo.
Quando conviene comprare casa per affittarla
Evita di investire in appartamenti da affittare in città dove la richiesta di locazioni è bassa. Il mio consiglio è di farlo in centri con poli di interesse validi quali possono essere:
- Grandi aziende
- Attrattività turistica
- Atenei Universitari
Ovvero posti dove le persone hanno bisogno di abitare.
Comprare casa per affittarla usando l’agevolazione prima casa
Se vuoi comprare casa per affittarla puoi anche usare l’agevolazione prima casa. Non perdi i vantaggi fiscali se mantieni la residenza nel comune dove hai acquistato, anche se in un altro immobile.
Perdi però la possibilità di sfruttare l’agevolazione per la casa dei sogni se prima non vendi quella comprata e se lo fai prima dei 5 anni, paghi un mare di tasse.
Io ti consiglio ti tenere separare, salvo necessità specifiche, l’acquisto prima casa dagli acquisti per investimento.
Quanto pagare la casa
Devi pagarla il prezzo utile per ottenere una redditività minima del 5% lordo annuale ed ora ti spiego come si fa il calcolo.
Parti dal canone di affitto che sei certo potrai percepire una volta affittata, mettiamo caso che esso sia di 700€ al mese.
700 x 12 mesi = 8400€ all’anno lordi a cui poi dovrai togliere tasse quali cedolare secca o irpef ed ovviamente i costi per manutenzioni impreviste
Per calcolare la redditività lorda al 5% dovrai applicare questa regola:
(Canone annuo x 100)/5 ovvero = 168.000€ che è l’investimento massimo da fare in base al canone che puoi ottenere.
Questa somma dovrà contenere:
- Costo della casa
- Imposta di registro, ipotecarie e catastali
- Atto notarile ed atto di mutuo
- Se fai mutuo anche gli interessi passivi
- Ristrutturazione e/o adeguamento impianti se necessari
Ho appena eliminato l’85% dell’offerta di mercato, per lo meno in città come Bologna, sappi che non sarà facile trovare la casa adatta. Il vero calcolo di redditività è più complesso, ma se segui questa regola hai già fatto un gran passo avanti.
Dove conviene comprare casa per affittarla
Per gli affitti tradizionali le città con più di 50.000 abitanti sono sempre migliori dei piccoli centri. Questo ancora più se hanno università, aziende, ospedali, attrazioni particolari.
Io ti consiglio in linea generale di investire in luoghi che garantiscano una redditività continuativa nel tempo e non temporanea o stagionale. Nei prossimi paragrafi comunque ti parlo delle varie opportunità.
Comprare per affittare a studenti
Scegli solo città Universitarie con Atenei importanti. Scegli inoltre zone delle stesse vicine agli Atenei o comune perfettamente servite dai mezzi pubblici di collegamento con le Università.
Se sei tra quelli che pensano che comprare casa per affittarla a studenti sia una follia ti sbagli. Gli studenti garantiscono, mediamente, una redditività per buona parte dell’anno ed una buona continuità nel tempo. Non è vero che tutti gli studenti sono vandali atti a distruggere i tuoi sogni, ce ne sono migliaia pronti a rendere il tuo investimento un buon investimento.
Investire in appartamenti da affittare ai turisti
Le città d’arte pagano sempre, salvo emergenze sanitarie (ndr). In questo caso i requisiti di posizione sono dettati dal seguente rapporto:
Comodità alle infrastrutture di trasporto / Comodità ai luoghi di interesse
E’ ovvio che non potrai mai comprare casa per affittarla comoda all’aeroporto Ciampino ed anche al Colosseo, ma il principio che ti ho esposto devi tenerlo ben chiaro in mente.
Ci sono poi le località di mare e di montagna, ma attenzione perché investire in un immobile che rende solo 6 mesi l’anno non è sempre una buona scelta. In questo caso conta ancora di più il prezzo di acquisizione dell’asset e la validità della località turistica.
Negli ultimi anni in molte città il fenomeno delle locazioni temporanee ha allettatto molto, ma è un mercato per definizione soggetto a:
- Mode
- Eventi sociali
- Problemi sanitari (!)
- Competizione, il marketing turistico sa il fatto suo
E’ importante sapere che la ricettività turistica è regolamentata. Una volta acquistato l’immobile dovrai presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso gli uffici competenti del tuo Comune.
Dovrai inoltre verificare il regolamento di condominio e le norme locali per assicurarti che non ci siano delibere che vietano l’attività. Se non puoi farlo prima di impegnarti all’acquisto vincola la proposta di acquisto all’ottenimento delle autorizzazioni.
Io ti consiglio e ti consiglierò sempre di comprare immobili da mettere a reddito con la più alta possibilità di continuità.
Quale tipo di casa conviene comprare
Devi comprare una casa adatta al pubblico che la vorrà affittare e quindi dimentica subito quello che piace a te.
Se vuoi comprare casa per affittarla a studenti è meglio che ci sia il maggior numero di camere in rapporto alla metratura.
Nel caso degli affitti a famiglie e lavoratori ricorda che le persone vogliono stare comode, quindi una buona zona giorno, l’autorimessa, le camere di almeno 13/14 mq.
Quando si parla di turisti il discorso cambia poiché essi tra le migliaia di appartamenti sceglieranno in base ai componenti del gruppo viaggiatore.
La regola aurea è di investire in appartamenti quanto più piccoli possibile, purché adatti al tipo di inquilino che li occuperà
Questo poiché saranno minori i costi di IMU e di manutenzione straordinaria nel tempo. Sono anche mediamente più abbordabili da un numero maggiore di inquilini.
Ricorda che un buon investimento non da reddito solo dalla locazione. Esso deve portare vantaggio anche grazie alla possibilità di una veloce e valorizzata vendita in ogni momento.
Ti consiglio inoltre di scegliere sempre case con basse spese condominiali perché se per caso resti senza inquilino per un eviti di perdere tutto quello che hai guadagnato.
I requisiti tecnici indispensabili
Sono quelli che consiglio in qualunque acquisto immobiliare con particolare riferimento ai punti importanti per la sicurezza degli inquilini.
- Deve essere agibile o devi ottenere l’agibilità prima di affittare
- Gli impianti devono essere a norma
- Deve rispettare i requisiti di sicurezza UNI CIG 7129
- Affittala sempre salubre e pulita
In merito al primo punto ti consiglio di approfondire con la mia guida su come comprare casa senza agibilità
La mancanza di regolarità in uno o più punti può essere motivo di:
- Risoluzione contrattuale
- Rischio per la sicurezza delle persone
- Risarcimento danni
Quando decidi di comprare casa per affittarla prima di pretendere buoni inquilini chiedi a te stesso di essere un investitore onesto, serio e dalla parte delle persone. Ne godrà con il tempo anche il tuo reddito oltre che la tua anima.
Comprare casa all’estero per affittarla
Lo fanno in tanti ed in tanti hanno anche grandi soddisfazioni ma io consiglio sempre di comprare casa per affittarla in posizioni dove puoi avere un controllo costante.
Per gli investimenti all’estero esistono aziende specializzate, però ovviamente devi pagarle facendo scendere la redditività. La gestione degli imprevisti, inoltre, non è sempre immediata.
Quello che vedo fare spesso è unire l’utile al dilettevole. Affittare la casa all’estero tenendosi un buco libero per fare le ferie. Può essere un’idea ma se ami cambiare meta turistica ogni anno non ha molto senso.
