Il mercato immobiliare in città è attualmente molto vivo e veloce, se hai deciso di comprare casa a Bologna in questa guida trovi tutto quello che devi sapere per affrontarlo al meglio.
- Dove comprare o investire
- Come cercare l’immobile
- Quanto costa
- Quali tasse dovrai pagare e le agevolazioni disponibili
- Cosa controllare per un acquisto sicuro
Prima di iniziare ti lascio subito quello che ritengo il miglior consiglio che posso darti, sii veloce nelle decisioni ma non farti prendere dalla fretta. Quest’ultima è madre solo di cattivi affari e seccature che quando si parla di immobiliare equivalgono a soldi buttati al vento.
Dove comprare casa a Bologna
Le zone più ambite dove comprare casa a Bologna sono quelle del quadrante sud, sia est che ovest
- Porzione sud del centro
- Zona Murri
- Zona Mazzini
- Zona Saragozza
Per porzione sud del centro intendo l’area compresa tra l’asse via Ugo Bassi – Via Rizzoli ed i viali Aldini, Panzacchi e Carducci. Le zone intorno alle vie Murri e Mazzini sono fuori dalla cinta dei viali, lato est e comprendono la zona dell’Ospedale S. Orsola. L’area intorno a Via Saragozza, invece, si trova ad ovest del centro. Il lato sud nel suo insieme si sviluppa, uscendo dai viali, verso la parte pedecollinare, scelta ambitissima per chi vuole qualità abitativa ed ha le possibilità economiche di poterla valutare.
Il centro storico include anche la zona Universitaria che se da un lato non è la zona più calma e silenziosa della città può essere una buona scelta per chi ha deciso di studiare a Bologna e non vuole stare in affitto.
Sempre parlando di centro, una zona degna di nota è quella del nuovo polo multiculturale nei dintorni del Museo di Arte Moderna (Mambo). Negli ultimi anni è in grande riqualificazione, comoda e leggermente più accessibile del quadrante sud.
Tutte le altre aree sono da evitare? No assolutamente. Quelle evidenziate sono le più richieste e quelle con i prezzi mediamente più elevati.
Le porzioni di città più distanti dai viali di circonvallazione vedono prezzi più accessibili, non di certo bassi, e possono essere ottime soluzioni. Questo soprattutto quando comode al posto di lavoro o per le logistiche familiari. Tra essere le aree denominate Bolognina e S. Donato permettono di spendere meno e poter vivere il centro di Bologna in modo abbastanza agevole.
Un consiglio che ti do è di scegliere sempre aree con forte presenza di servizi ed attività. I mezzi pubblici a Bologna funzionano molto bene e sono fondamentali per chi non vuole passare ore in auto.
Per una mappa più dettagliata della città ti rimando alla mia guida sui Quartieri di Bologna.
Come sta andando il mercato immobiliare a Bologna
Al momento attuale, inizio 2023, il mercato di Bologna è ancora in crescita. Nonostante l’aumento dei tassi dei mutui e la perdita della possibilità di sconto in fattura sulle ristrutturazioni.
I tempi di permanenza di una casa sul mercato, se è correttamente prezzata, varia da pochi giorni a massimo due mesi nei casi di immobili in posizioni meno ambite.
La velocità di mercato maggiore si riscontra negli immobili di piccole dimensioni, richiesti sia per uso residenti sia per i numerosi studenti e lavoratori.
Quanto è difficile trovare casa a Bologna? Ad oggi parecchio, l’offerta non è molto elevata a fronte della richiesta, specialmente nelle zone più ambite quali possono essere il centro storico e le aree del primo “fuori porta”.
E’ molto importante quindi, pianificare correttamente l’operazione soprattutto quando i fondi per l’acquisto devono provenire anche dalla vendita di un immobile già di proprietà. Il mio consiglio è quello di mettere in vendita la casa e pattuire nel contratto preliminare un tempo di consegna di 6 mesi. In questo modo è possibile utilizzare la caparra ricevuta per fermare la nuova casa e successivamente incastrare le date dei due rogiti nel modo corretto.
In questo posso aiutarti con il mio servizio dedicato per chi vuole vendere casa a Bologna.
Come trovare casa a Bologna
Buona parte del mercato immobiliare corre su internet e nello specifico.
- I portali immobiliari
- I Siti delle agenzie
Sui portali quali immobiliare.it , casa.it, subito.it e molti altri puoi trovare sia case vendute direttamente dai privati sia case commercializzate dalle tante agenzie sul territorio.
Alcune di essere lavorano in determinate aree della città, altre su tutto il territorio ed anche in provincia. Ti consiglio di prenderti il giusto tempo per visitare più siti e magari lasciare la tua richiesta. Puoi farlo sia chiamando che, solitamente, attraverso un modulo apposito. Se vuoi iniziare adesso puoi visitare la pagina della mia agenzia immobiliare a Bologna.
Per chi è propenso, esistono anche altre piattaforme dove cercare immobili a Bologna. Per farti un esempio, su intribunale.net trovi gli annunci autorizzati dal Tribunale per le vendite in asta. Quelle delle aste è un mercato difficile e molto spinoso, se vuoi affacciarti e non sei esperto fornisco consulenze per aiutarti.
Solo internet? No. Se hai deciso di vivere a Bologna ti consiglio di farti un giro per le zone di tuo interesse poiché ancora oggi diversi privati utilizzano i cartelli di vendita sulle proprie abitazioni.
Quanto costa una casa a Bologna
I prezzi variano moltissimo in base alle zone ed al tipo di casa, per farti qualche esempio:
- Le case nuove dai 4000€ al mq ai 6500€ al mq
- L’usato di qualità in centro intorno ai 4500 euro al mq
- L’usato medio nelle zone fuori porta dai 2500 euro al mq ai 3500 euro al mq
L’alternativa è comprare case da ristrutturare ma non è facile trovarle e, ad oggi, devi considerare che i costi di ristrutturazione sono molto elevati. Si parla di circa 1500 euro al mq con medie finiture se la casa necessita di ristrutturazione integrale, al lordo di bonus e detrazioni. L’attuale revoca della possibilità di sconto in fattura potrebbe coadiuvare un lieve calo di questi costi ma lo scopriremo solo vivendo.
Le zone più economiche sono quelle più distanti dal centro e meno servite, attenzione. Quando è possibile vale la pena un piccolo sacrificio, magari comprando una casa più piccola ma in posizione migliore.
Parlando di periferia, non c’è una regola fissa. Alcuni paesi intorno a Bologna sono molto richiesti ed anche costosi, primo tra tutti S. Lazzaro di Savena con prezzi pari alle ambite zone residenziali della città.
Per approfondire sui prezzi ti consiglio la mia pagina sulla valutazione immobili a Bologna.
Gli altri costi da sostenere
Al costo della casa dovrai aggiungere:
- Le tasse : Registrazione del contratto preliminare, imposta di registro, ipotecaria e catastale e l’iva se acquisti da costruttore
- La provvigione dell’agenzia, mediamente pari al 3% del prezzo di acquisto più iva
- L’onorario del Notaio sia l’atto di compravendita
- Il costo per l’eventuale mutuo (istruttoria + Notaio)
- Il costo del trasloco
Delle tasse parlo in modo dettagliato nel prossimo capitolo poiché variano in base al tipo di venditore ed alle agevolazioni cui puoi usufruire
La provvigione d’agenzia ovviamente devi pagarla solo se compri tramite mediatore, non vederla sempre come un costo a perdere però. Se l’agenzia è valida ti aiuterà molto a fare le cose nel modo corretto e nel rispetto delle normative attuali.
Il costo di un rogito dai Notai Bolognesi varia in base al professionista ed al prezzo della casa, diciamo da 1500 euro a 3000 euro, in sede di rogito pagherai anche le tasse che solitamente sono incluse nel relativo preventivo.
La richiesta di mutuo in banca costa circa 500 euro e comprende l’uscita del perito. Per la successiva erogazione sarà necessario un atto Notarile, contestuale al rogito, che ha un costo indicativo di 1500 euro.
Il costo del trasloco varia molto in base all’azienda ed alle tue necessità, i prezzi sono mediamente alti quindi ti consiglio di chiedere alcuni preventivi anticipati.
Le tasse e le agevolazioni
Le tasse per chi vuole comprare casa a Bologna seguono la norma Nazionale e sono:
- Imposta di registro
- IVA solo nel caso di acquisto da impresa richiedente regime Iva
- Imposte ipotecaria e catastale
Ad oggi l’imposta di registro è al 9% del valore catastale dell’immobile se compri da persona fisica. Un bel vantaggio se pensi che i valori catastali sono molto più bassi di quelli effettivamente scambiati. Nelle normali compravendite tra persone fisiche imposte ipotecaria e catastale vengono pagate 50 euro cadauna in misura forfettaria.
Se compri da costruttore l’acquisto non è di base soggetto ad iva. Nella norma, infatti, interviene l’imposta di registro sempre al 9% ma con base imponibile l’effettivo prezzo scambiato. Qualora il venditore richiede di applicare il regime iva, essa è al 10% del prezzo. In tale ultimo caso imposta di registro, ipotecaria e catastale saranno pagate in misura fissa 200 euro cadauna.
Qualora tu abbia i requisiti per utilizzare l’agevolazione prima casa:
- Acquisto da persona fisica: Imposta di registro al 2% sul valore catastale con minimale di 1000 euro, imposta ipotecaria e catastale in misura fissa 50 euro cadauna
- Se compri da impresa a imposta di registro: Imposta al 2% sul prezzo scambiato con minimale 1000 euro, imposte ipotecarie e catastali 50 euro cadauna
- Se compri da impresa con vendita soggetta ad IVA essa è al 4% del prezzo, con imposta di registro, ipotecaria e catastale 200 euro cadauna.
Per approfondire ti lascio i due link al sito Agenzie delle Entrate:
Se hai meno di 36 anni ed ISEE sotto i 40,000 euro e vuoi comprare casa a Bologna hai un’ulteriore possibilità di sgravio fiscale.
Quanto previsto dal Decreto Sostegni Bis è stato prorogato a favore di tutte le persone aventi requisiti che rogiteranno casa entro il 31 Dicembre 2023. Esse potranno godere di:
- Per acquisti non soggetti IVA: imposta di registro, ipotecaria e catastale gratuite
- Se l’acquisto è soggetto a IVA hai sempre registro, ipotecaria e catastale gratuita ed in più un credito di imposta pari all’IVA che versi.
Ecco il testo ufficiale di Agenzie delle Entrate in merito under 36.
Cosa guardare per evitare fregature
Gli aspetti da valutare sono:
- Tipo di provenienza
- Diritti di terzi
- Situazione urbanistica e catastale
- Eventuali danni al fabbricato
Per tipo di provenienza intendo con quale contratto il venditore è diventato proprietario. Esso può essere un rogito, una successione, una donazione, un’assegnazione.
Il rogito solitamente non presenta particolari problematiche ed è il tipo di provenienza che più di tutti limita i rischi.
Sulle eredità il discorso si amplia poiché possono essere soggette ad impugnazione tra coeredi ed altre dinamiche che mi riservo di approfondire in un successivo articolo dedicato. Le case provenienti per donazione, invece, di problemi ne creano e non pochi.
Sulle case donate vige sempre o quasi la spada di Damocle di eventuali rivalse da parte di figli illegittimi. Questo è uno dei motivi per cui molte banche non erogano mutui su case con questo tipo di provenienza. Ci sono alcuni sistemi per spuntarla, quali atti di revoca ed assicurazioni dedicate.
Per quanto concerne gli aspetti tecnici, urbanistici e catastali, in Emilia Romagna e quindi anche a Bologna i Notaio chiederanno al venditore di presentare una relazione tecnica redatta dal proprio Geometra di fiducia. Il punto critico consta nel fatto che i Notai la chiedono in fase di rogito mentre il mio consiglio è di scegliere case che abbiano il documento pronto prima di stipulare proposte di acquisto/contratto preliminare. Per darti due numeri, almeno il 50% delle case a Bologna presente abusi edilizi più o meno gravi o mancano di agibilità. Il tutto a totale insaputa, spesso, del venditore che a sua volta ha comprato ignaro della problematica…in passato nessuno controllava nulla.
Parlando in ultimo dei danni al fabbricato, è ovvio che ti servirebbe il supporto di una persona esperta. In linea generale i segnali più semplici da identificare sono: crepe in casa o nelle parti comuni, segni di infiltrazioni, muffe.
Se hai deciso di comprare casa a Bologna puoi contattarmi sia lasciando un commento qui sotto sia visitando la mia pagina personale.
