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Vendere casa | Come ottenere velocemente il miglior prezzo

Girando per internet nel tentativo di raccogliere consigli su come vendere casa noterete che molte pagine e molti articoli utilizzano spessissimo la parola “metodo”. Tutti hanno infallibili strategie per vendere casa velocemente o per ottenere il più alto prezzo di vendita.
Il digitale ha contribuito molto a questa tendenza, ma reputo sia stato fortemente frainteso. Il vero valore aggiunto di internet è la sua capacità di poter essere plasmato su misura per ogni specifica esigenza. Ogni abitazione ha il suo pubblico, ulteriormente circoscrivibile in base agli aspetti territoriali, sociali e economici. Interfacciarsi per mesi e mesi con potenziali acquirenti non in linea significa prima di tutto deprezzare la casa e soprattutto guastarsi l’esistenza senza ottenere il massimo dalla vendita.

Due note prima di iniziare

Ho scritto questo testo cercando di condensare tutto quello che ho imparato (ed imparo ogni giorno) in circa 15 anni di lavoro. Ovviamente ho riportato la mia esperienza diretta maturata insieme alle persone che in tutto questo tempo si sono affidate a me per vendere casa a Bologna.

Oltre ad essere un Agente Immobiliare sono Perito ed Esperto regolarmente iscritto presso la Camera di Commercio della mia città. Se anche voi vivete nella “nostra” amata città e state intraprendendo un’operazione immobiliare vi invito a visitare direttamente questa pagina.

Se mi contattate potremo parlare di persona di tutto quello che ho riportato in questo articolo. Detto questo, iniziamo dalle basi.

Chi cerca casa e la buyer persona

Buyer persona è un gergo tecnico, prometto di usarne pochissimi, che identifica tra chi cerca casa quella nicchia di acquirenti perfetti per acquistare proprio il nostro oggetto. Questi ci faranno ottenere il prezzo più alto nel minor tempo possibile.

Identificare preventivamente il profilo del giusto compratore ci regalerà due risultati eccellenti. Potremo creare annunci per vendere casa in modo molto specifico ed avremo uno strumento per scegliere tra i contatti pervenuti a chi mostrare un immobile. Se vogliamo vendere casa velocemente e senza stress lavorare su persone qualificate è ottimo.

In Italia buona parte del mercato immobiliare è locale. Più si è local migliori saranno i risultati per trovare chi cerca casa. Ogni piega del territorio può ospitare persone adatte ad un immobile.

Chi vuole vendere casa a Bologna, ad esempio, sa benissimo che in quartieri dove sono presenti Ospedali, aziende ed attività il mercato immobiliare va forte per determinate tipologie di immobili.

Il territorio non è l’unica discriminante, entrano in gioco molti fattori tra usi, consuetudini e necessità pratiche degli acquirenti. Chi cerca casa senza idee chiare farà spesso proposte di acquisto al ribasso sperando nell’affare e non per cambiare vita migliorandola. Evitiamoli.

Anche una casa difficile da vendere ha sempre un pubblico preventivamente definibile. Il famoso non riesco a vendere casa, sempre imputato solo ad un prezzo troppo alto, spesso deriva proprio da un mancato studio preventivo.

La raccolta dei documenti necessari

La raccolta della documentazione ad oggi è un’attività molto importante che inizia con un accesso agli atti. A Bologna sono necessari anche due mesi e per farlo sfrutto la collaborazione di ottimi tecnici. La carenza di precisione ed ordine nella raccolta è uno degli errori nel vendere casa più comuni.

Licenze di costruzione, certificazione energetica, relazione tecnica, condono, planimetrie catastali e relativa indagine, atto di provenienza e visure sono solo una piccola parte dei documenti necessari.

Contratti di affitto nel vendere casa con inquilino. Tutta la documentazione condominiale se esistente comprendendo una certificazione dell’avvenuto saldo delle spettanze, preventivi, consuntivi e via dicendo.

Non è ancora finita. Stato degli impianti tecnologici. Elettrico, acqua, idrico e gas oltre alle relative certificazioni indispensabili per dichiararli a norma. Dimostrarsi venditori diligenti aiuta a valorizzare vendita e trattativa.

Analizzeremo anche la parte delle trascrizioni e dei diritti. Visura ipotecaria, studio del mutuo in corso e scritture di eventuale edilizia convenzionata sono da valutare attentamente come pure le eventuali tasse sulla vendita.

Gli accertamenti tecnici nel vendere casa

Si può vendere casa senza agibilità o con alcuni tipi di abusi, ma il compratore deve essere edotto formalmente sin dall’inizio e si deve tenerne conto in sede di determinazione del prezzo. Evitiamo anche questo.

E’ mio uso fornirvi Geometra o Architetto per una verifica di conformità urbanistica e catastale.

Notai e potenziali compratori hanno grande attenzione verso questi aspetti. Sono importanti anche ai fini fiscali ed a Bologna per la stipula del rogito è richiesta un’asseverazione tecnica della conformità urbanistica e catastale.

Evita errori e valorizza la casa agli occhi dei compratori. E’ da fare anche se decidete di vendere casa da privato.

Tutto questo prima di mettere in vendita casa poiché pratiche edilizie, aggiornamenti catastali e sanatoria possono richiedere tempi e costi sensibili. Uno dei più grossi errori nel vendere casa è non preventivarli.

Valutare correttamente

L’obiettivo nel determinare il prezzo di una casa è quello di riuscire a vendere senza svendere nel minor tempo possibile. Collocare correttamente la casa nel mercato.

“Se è vero che ogni casa ha il suo prezzo è anche vero che una casa che nessuno vuole vale zero”

La valutazione deve annullare la soggettività e gli aspetti emozionali.

Il metodo comparativo trova il corretto equilibrio tra valore di stima assoluto e valore di mercato recepibile dai potenziali acquirenti. Analizzare i prezzi dei rogiti in zona e confrontarli per riportarli alla casa da vendere è un’attività dai grandi risultati.

Ricordiamo che un prezzo sbagliato della casa fa in modo che vengano vendute le altre.

Se la valutazione è corretta la buyer persona giusta comprerà a prezzo pieno, non al 30% in più quindi evitiamo di mettere la casa sul mercato ad un prezzo troppo alto. In Italia la trattativa media è del 15%, inutile fare preghiere. Lasciamo perdere prezzi dettati dall’Agenzia del Territorio o valutazioni online. Danno solo vaghe indicazioni di prezzo al metro quadro.

Determinare i costi per la vendita

A lato della valutazione dovremo analizzare quanto costa vendere casa. Farlo in anticipo ci eviterà errori nell’operazione.

Tra le voci più importanti troviamo sicuramente le eventuali plusvalenze e la provvigione dell’agenzia. Se vendiamo una prima casa, inoltre, sarà da valutare attentamente l’eventuale credito d’imposta.

La vecchia tassa sulla vendita chiamata IVIM non esiste più. Chi vende casa non ha spese notarili se non per la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

E’ bene anche determinare i costi per il trasloco chiedendo diversi preventivi.

Mettere casa in vendita

Al momento di mettere in vendita casa spesso ci si limita a creare un annuncio su un sito immobiliare. Vendere casa nell’era digitale non deve fuorviare. Tutti vogliono far credere che il 99,9% del mercato immobiliare passi in rete, non è vero. Quindi cercate di conferire il vostro incarico di mediazione a chi ha una visione ampia.

E’ necessario prendere il meglio dal passato per integrarlo con gli strumenti digitali oggi disponibili. Creare un mix tra le migliori attività digitali e quelle classiche territoriali. Parlando con le persone e selezionando i migliori acquirenti tra chi cerca casa.  Ricordiamo sempre che abbiamo a che fare con persone, non algoritmi.

Pensate, addirittura ci sono periodi per vendere casa migliori degli altri in base al tipo di immobile ed al luogo dove ci troviamo.

Chi vuole vendere casa da privato non potrà mai gestire tutti questi aspetti contemporaneamente per mancanza di tempo e carenza negli strumenti.

Credo, inoltre, nella collaborazione tra agenzie immobiliari per non limitare le opportunità di ogni proprietario venditore.

Valorizzazione e home stanging

Buttiamo le cose vecchie, cambiare casa cambiare vita. Puliamo, riordiniamo e ripristiniamo i piccoli danni da usura. Questo prima di realizzare le fotografie e prima di mostrare la casa ai potenziali compratori.

Una casa troppo piena crea confusione, una trascurata paura.

Per chi vuole una marcia in più ci sono sessioni di home staging. Possono aiutare ottenere il miglior prezzo di mercato.

Stessa cosa se vogliamo vendere una casa da ristrutturare. Ridiamole tono sgomberando, imbiancando e creando dei buoni contenuti per gli annunci di vendita. Un rendering professionale mostra le potenzialità in divenire della casa ed è molto utile.

Amo una fotografia immobiliare veritiera senza grandangoli eccessivi che deludono i potenziali compratori durante la visita. I video per vendere casa hanno grande impatto ma solo se di qualità.

Ottima la brochure della casa come promemoria per persone che magari stanno visitando decine di immobili.

Consigli per vendere casa: La pubblicità immobiliare

L’obiettivo è intercettare il maggior numero possibile di ottimi potenziali acquirenti scansando chi ha le idee poco chiare o chi non è adatto. La sicurezza non deve mai venire meno, anche quando si decide di cambiare casa.

Gli annunci porteranno contatti che faranno domande. Enorme errore, è chi vuole vendere casa che deve farle per capire se chi chiama è adatto per profilo e capacità economica.

L’equazione più visite uguale più probabilità di vendere casa è la più grande bugia. Deve entrare chi è veramente qualificato a farlo anche per evitare di mostrare la casa a perditempo o malintenzionati.

Questo vale sia per le attività volte a vendere casa su internet, sia per quelle territoriali sempre indispensabili. Oggi il marketing immobiliare online ed offline fornisce centinaia di possibilità per comunicare in modo molto preciso con chi cerca casa.

Se si vuole vendere casa velocemente ed al miglior prezzo di mercato bisogna sapere come selezionare gli strumenti e come usarli per ogni specifico caso.

Come utilizzare i siti internet

Milioni sono i siti sfruttabili più o meno specializzati. Punto sempre alla qualità e non alla quantità. Sarebbe bello avere siti di annunci di chi cerca casa ma purtroppo ad oggi mancano.

I portali nazionali sono siti che portano, mediamente, tanti contatti ma le persone hanno spesso intenti di ricerca poco chiari e bisogna scremare molto.  Non utilizzo e sconsiglio siti  gratuiti e generalisti come che lascio a chi vuole vendere casa privatamente. Tutti offrono pacchetti di visibilità dell’annuncio a pagamento ma non ho mai avuto grandi benefici. Tra i siti per vendere casa all’estero i migliori sono rightmoves.co e it.gate-away.com ma nel vendere casa a Bologna non sono molto popolari e ci sono soluzioni per vendere più velocemente.

I social network sono super sia nelle pubbliche relazioni in gruppi local e social streets che nelle campagne a pagamento di Facebook, LinkedIn ed Instagram. Esse sono potentissime per intercettare chi cerca casa, la vostra.

Google è un grande strumento per vendere casa tramite la creazione di mini siti e landing pages da pubblicizzare tramite AdWords. Usato da pochissimi agenti per le competenze che richiede.

Poche sono le applicazioni vere e proprie ma tra esse vi menziono NextDoor e Tik Tok app che all’estero spopola. Ne sentiremo parlare.
Blogs e forums e community  in linea con la buyer persona sono sinonimo di facile conclusione della vendita.

Vendere casa velocemente

Il corretto svolgimento delle attività preparative è a maggior ragione fondamentale quando ci troviamo a dover vendere casa velocemente. Uno degli errori più gravi in questi casi è farsi prendere dalla fretta di firmare accordi quando non si ha ancora la certezza di poter giungere a rogito nei tempi pattuiti.

Un buon marketing mix potrà tranquillamente sopperire all’attesa iniziale garantendo la facile e veloce identificazione dei compratori.

A tale punto saremo in grado di giungere all’atto di trasferimento della proprietà senza ulteriori rallentamenti. Ricordiamo sempre che vendere un immobile non significa ricevere una proposta ma stipulare il rogito.

Richieste di acquisto e trattativa nel vendere casa

E’ il momento di trasformare le richieste di acquisto pervenute da chi vuole cambiare casa in appuntamenti di vendita. Si possono fare open house per creare competizione tra i potenziali compratori e per preparare la casa al meglio in determinati momenti, ma io preferisco lavorare a singoli appuntamenti. La cosa migliore da fare per vendere casa velocemente è non perdere tempo con chi non la vuole.
Mai dimostrare di aver fretta di vendere. Durante i sopralluoghi dovremo limitare al massimo distrazioni come rumori molesti, troppe parole inutili ed odori sgradevoli che rovinano i sopralluoghi.

Tutti nella trattativa immobiliare proveranno ad abbassare il prezzo ma se abbiamo lavorato bene prima abbiamo grandi possibilità di chiudere la vendita con successo.

L’aggressività non trova assolutamente il mio appoggio, tanto meno nelle controproposte. Cordialità e gentilezza come pure trasparenza e precisione nel fornire le informazioni sono sempre apprezzate da chi vuole cambiare casa.

Valuteremo insieme le proposte di acquisto per capire costi e benefici di ognuna di esse fino al raggiungimento del migliore risultato possibile.

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Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel vendere i propri immobili.

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