Per tutelarsi quando si vende una casa e vendere senza rischi un venditore deve raccogliere tutte le informazioni sul suo immobile e tradurle correttamente nel contratto preliminare. Ecco cosa fare:
- Un accertamento urbanistico, catastale e sull’agibilità
- Sanare eventuali difformità o ripristinare lo stato legittimo
- Una visura ipotecaria
- Eliminare eventuali diritti di terzi
- Controllare le certificazioni degli impianti e quella energetica
- Controllare l’assenza di liti nel condominio
- Conservare l’annuncio di vendita
Tre quarti dei contenziosi in materia immobiliare derivano dal fatto i venditori stipulano il contratto preliminare senza aver svolto tutti i passaggi preventivi di controllo. In questo è importante sapere che la proposta di acquisto accettata è, di fatto, un preliminare. Se un venditore non riesce a rispettare i patti con l’acquirente entro le date essenziali, diventa inadempiente e restituisce il doppio della caparra. Per contro, preferisci sempre la caparra all’acconto. L’acconto va restituito se il compratore si ritira o l’affare non va in porto mentre la caparra potrai riceverla per ripagarti del danno subito.
Il più importante dei consigli per come tutelarsi quando si vende una casa è proprio questo: non accettare mai proposte scritte se non hai chiarissima la situazione della tua casa e se esse non sono correttamente riportate.
Per quanto riguarda gli aspetti urbanistici e catastali devi incaricare il tuo Geometra di svolgere un accesso agli atti. Serve per garantire che non ci siano abusi, spesso trascinati dal passato a tua totale insaputa. Devi considerare che negli ultimi 40 anni di immobiliare nessuno ha mai controllato nulla in merito. Grande attenzione alla presenza del certificato di abitabilità o agibilità, tanti fabbricati sul territorio ne sono sprovvisti. Puoi vendere una casa senza agibilità solo se informi il compratore nella proposta di acquisto, tenendo anche conto della cosa nella determinazione del prezzo. Se vuoi vendere casa a Bologna quest’attività viene proprio richiesta dai Notai anche se non rientra negli obblighi di chi vende casa dettati dalla Legge. Il documento in oggetto prende il nome di relazione tecnica integrata.
Non si può, invece, vendere una casa con un abuso edilizio non sanato o catastalmente difforme. Se il tuo tecnico ha rilevato difformità puoi procedere alla sanatoria. Quando essa non è possibile dovrai ripristinare lo stato legittimo dettato dalla licenza di costruzione o dai titoli successivi quali varianti e condoni.
Svolgi sempre una visura ipotecaria, in passato mi è successo di scovare ipoteche di cui il proprietario non era a conoscenza. Spesso derivano dalla mancata cancellazione a seguito di estinzione del mutuo, ma possono anche essere di nuova tacita iscrizione. Se ne trovi, devi cancellarle prima della stipula del rogito e quindi devi essere sicuro di poterci riuscire.
Stesso discorso vale per tutti i diritti di terzi. Registra la risoluzione di eventuali contratti di affitto e controlla che non ci siano servitù di cui hai perso il ricordo. Se ci sono dovrai menzionarle nella proposta.
Per quanto riguarda gli impianti non è obbligatoria la messa a norma ma per tutelarsi quando si vende casa è bene scrivere sulla proposta l’effettivo stato. Un impianto senza certificazione non è dichiarabile a norma mentre uno con certificazione del paleolitico al massimo potrà essere a norma per l’epoca di installazione. La certificazione energetica vale dieci anni se dopo la sue redazione non sono state apportate modifiche prestazionali alla casa come il cambio infissi o della caldaia.
La materia condominiale è sempre troppo trascurata. Per tutelarsi quando si vende una casa è bene fare una chiamata all’amministratore per essere certi che non si siano insediate liti nel condominio.
In ultimo ma non per importanza conserva sempre una copia digitale dell’annuncio di vendita della tua casa. Esso contiene le foto dello stato in cui l’acquirente ha visitato l’immobile: non potrà dire che hai apportato modifiche successive.
Pochi punti ma di vitale importante che purtroppo una grandissima parte di chi vuole vendere casa non conosce, finendo anche oggigiorno in un mare di guai. La mancanza di informazione su questi aspetti è la prima causa in Italia di cause civili sulle compravendite. In questo sono complici anche molti operatori che non informano correttamente i propri clienti prima di fargli accettare proposte di acquisto o sottoscrivere contratti preliminari propri. Ti consiglio un’altra lettura per vendere casa senza rischi: gli obblighi di chi vende casa.
