CILA in sanatoria

Ho scritto questo articolo sulla Cila in sanatoria poiché nel mercato immobiliare di oggi ci troviamo spesso e volentieri a dover sistemare situazioni che ci trasciniamo silenti da un passato dove i controlli urbanistici sugli immobili erano molto inferiori a quelli odierni.

Molte persone nel tempo hanno applicato ai loro immobili modifiche non autorizzate, vuoi per leggerezza vuoi per risparmiare, che oggi devono per forza essere regolarizzate prima di un rogito.

Cos’è la Cila in sanatoria

La Cila in sanatoria, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, e’ la pratica edilizia che ha soppiantato la precedente Dia a sanatoria per la regolarizzazione di abusi edilizi minori.

Possiamo interpretarla come una multa che il Comune applica per la regolarizzazione.

Cosa si può sanare con una Cila a sanatoria.

Rientrano negli abusi edilizi minori quelli che non comportano, ad esempio, aumenti di superficie, modifiche alla sagoma od alle strutture portanti.

Per citare qualche casistica usuale, possiamo utilizzarla per sanare l’apertura o chiusura di porte interne se fatte su muri non portanti.

Allo stesso modo per sanare lo spostamento abusivo di muri interni divisori. In merito a questo vi ricordo che è necessaria anche se le divisione sono state realizzate in cartongesso o similari.

Con una Cila a sanatoria non potrete, invece, sanare la realizzazione della veranda, variazioni della destinazione d’uso o variazioni prospettiche.

Cosa serve e chi la fa

Il tecnico da voi incarico ( Geometra, Architetto o Ingegnere) provvederà ad un Accesso agli Atti presso il vostro il vostro Comune.

Questo per reperire le copie dei precedenti edilizi, permessi di costruire, varianti, ultime pratiche dove venga mostrato lo stato legittimo dell’immobile.

Ovvero, quello effettivamente autorizzato. E’ sempre bene raccogliere anche l’atto di provenienza dell’immobile per vedere se riporta numeri di protocollo di documenti che possono essere utili.

Il secondo passaggio è costituito dal rilievo tecnico dello stato di fatto, l’effettiva morfologia dei luoghi.

Il confronto tra i due elaborati identificherà le difformità la cui modifica sarà a sua volta restituita graficamente, con relativa regolarizzazione, durante il deposito della sanatoria.

Quanto tempo ci vuole?

Un accesso agli atti a Bologna porta via circa 20 / 30 giorni durate i quali si può provvedere al rilievo tecnico per risparmiare tempo.

A differenza della vecchia DIA non è neanche necessario attendere i 30 giorni di silenzio assenso.

Possiamo quindi dire che, mediamente ed in assenza di imprevisti, una Cila in sanatoria può essere svolta, a Bologna, in circa in mese e mezzo. Molto meno se si hanno già i precedenti in casa, succede raramente.

Quanto costa una CILA in sanatoria

Il costo della pratica ha due componenti primarie: l’onorario del professionista e l’oblazione, altro nome per indicare la multa.

Al momento attuale l’importo di quest’ultima in ordine alla Cila in Sanatoria è di 1000€.

L’onorario a sua volta varia in base a diversi parametri. Primo tra tutti la dimensione dell’ immobile, il numero di sopralluoghi necessari e la gestione di eventuali imprevisti.

cila in sanatoria
Tutto quello che devi sapere sulla cila in sanatoria

Oltre al costo della cila in sanatoria ci sarà da aggiungere molto probabilmente quello del successivo aggiornamento catastale tramite pratiche DOCFA.

Sarà infatti necessario aggiornare la planimetria catastale non conforme allo stato di fatto per completare il cerchio Comune-Catasto ed avere un immobile perfetto.

Art 19 bis Legge Regionale 23/2004

Altro caso in cui possiamo evitare, sempre a Bologna, la multa si ha quando le difformità risalgono all’epoca della costruzione che non vide le necessario varianti in corso d’opera.

Parliamo in questo caso delle Tolleranze Costruttive, che ovviamente vanno dimostrate.

Come? Uno degli esempio più classici lo abbiamo quando nel certificato di agibilità dell’epoca viene menzionato il sopralluogo del tecnico Comunale o dell’ufficiale sanitario.

Ne ho parlato anche nel mio articolo vendere casa senza agibilità, se avete voglia date un’occhiata.

Tale circostanze permette l’applicazione del Art.19 commi 1,2,3,4. Non mi dilungo oltre, il vostro Geometra valuterà se è possibile scegliere questa via.

Il ruolo nella valutazione dell’immobile

Una corretta valutazione prevede una chiara identificazione dell’oggetto da valutare.

Da un lato è vero che la cila in sanatoria non riguarda per natura modifiche sostanziali, dall’altro può essere l’occasione per scoprire nuove difformità.

Prima si controlla, prima si sistema, più sicuri si è.

Inoltre, i costi vendita casa prevedono come voce proprio anche tutte le necessarie regolarizzazioni.

Nel momento in cui si perizia l’immobile si deve tenere in considerazione ogni circostanza urbanistica.

L’applicazione preventiva di controlli, sanatorie e regolarizzazioni è, non smetterò mai di sostenerlo, il punto fondamentale per la sicurezza nella vendita.

Una nota a rafforzare questo concetto vorrei spenderla per tutti quei casi in cui ci ritroviamo a vendere un immobile ereditato su cui, quindi, conosciamo ben poco.

Mai come in tale circostanza è necessario prima di tutto assicurarsi della cosa che stiamo per vendere. Ora entriamo nel caso specifico.

La cila in sanatoria nel vendere casa o altri immobili

Prima dei dettami legali parliamo di quelli che riguardano il corretto iter di messa in vendita. Proprio per non incorrere in imprevisti di percorso, l’attuale complicato mercato immobiliare ci impone un’accurata analisi dei documenti per vendere casa.

Tra essi, come vedrete nell’articolo appena linkato, ci sono proprio i precedenti edilizi.

Il nesso è a doppio senso. Senza documenti non si può fare una cila in sanatoria così come pure nessun’altra pratica. Se non si fanno le pratiche, ove necessarie, non si può perseguire la conformità urbanistica dell’immobile. Senza regolarità urbanistica non è detto che l’immobile sia liberamente commerciabile. Dipende dal tipo di difformità rilevate e dalla loro essere sostanziali o meno come ho spiegato nel mio articolo su come vendere immobile con difformità urbanistiche.

Anche nel caso di modifiche minori, però, chi vuole comprare casa deve essere formalmente edotto sin dall’inizio delle trattative. Questo implica che in una eventuale proposta di acquisto immobiliare deve essere espressa la necessità di sanatoria e la relativa regolamentazione degli obblighi e doveri assunti dalle parti.

Quando le difformità emergono successivamente agli accordi o le tempistiche per sanare sforano i termini ultimi per il rogito si rischiano inadempienze contrattuali. Ergo, un mare di grane e questo è il motivo per cui nelle pagine di questo blog consiglio sempre di redigere la relazione tecnica integrata prima di mettere in vendita l’immobile.

Questo il motivo per cui ogni accertamento ed ogni pratica edilizia dovrebbe essere già terminata nel momento in cui si mette in vendita l’immobile. Non a caso sempre più spesso si inizia a parlare di vera e propria due diligence immobiliare per la tutela delle compravendita.

Vediamo ora come comportaci se purtroppo ci sono ritardi dovuti ad imprevisti.

Se la vendita è già in corso

Mettiamo caso di aver firmato un preliminare e che solo dopo ci siamo accorti di dover applicare una cila in sanatoria per sistemare qualche piccola modifica “sfuggita” nel tempo.

E’ possibile stipulare lo stesso il rogito? Ni.

Questo può avvenire solo ed esclusivamente se il compratore è disposto a venirci incontro. Nella vendita di un immobile con sanatoria in corso la prima soluzione è posticipare la data ultima del rogito del tempo necessario alla chiusura della pratica. In alternativa possiamo aprire la cila, accatastare con l’impianto definitivo e stipulare con la pratica aperta.

La successiva fine lavori a cura e spesa del venditore in modo che l’acquirente non subisca danno alcuno.

In questi casi è bene che una parte del prezzo venga versata al venditore ma lasciata in deposito al Notaio fino a conclusione della sanatoria. Altro sistema per addolcire un compratore che si ritrova in questo tipo di situazione.

Grazie per il tempo dedicato alla lettura. Per ricevere un aiuto sulla gestione delle pratiche edilizie in compravendita è possibile richiedermi una consulenza immobiliare via skype o similari.

Lasciati aiutare
E' il mio lavoro

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 13 anni il mio lavoro è aiutare le persone alle prese con il settore immobiliare. Fornisco consulenza online ed in loco per risolvere problemi, evitarne di nuovi ed aiutarti a gestire alla perfezione vendite, locazioni e gestione.

77 risposte

  1. Buonasera, io da una settimana fatto un mezza parete in cartongesso tipo una L, con una porta scorrevole, per dividere sala dalla cucina open space ed in più una parete sempre in cartongesso,antirumore in cameretta, confinante con il vicino. Ora vengo a sapere che per il bonus 110,possa nascere problemi con il Comune. Un geometra dice di no,in quanto l’amministratore basta che presenti cilas con le nuove leggo che non guarda le deformità edilizie. Problema sorge se vendo(acquistato 21/9/2021). Come mi devo comportare? Grazie di cuore

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non sono ad oggi aggiornato in pieno sulla Cilas e quindi mi astengo in ordine al bonus 100%. Per la vendita, però, l’immobile va sanato (o ripristinato lo stato legittimo se non sanabile, ad esempio per mancanza corretto rapporto aero ventilante). Cordialmente, Fabio Zerbinati

  2. Salve dott. Zerbinati, dalla visura storica di un immobile ereditato, che ho messo in vendita, risulta una fusione catastale fatta nel 2002 senza opere, il notaio chiede un titolo edilizio di suddetta fusione che non c’è, immagino non fu fatto proprio perché non ci furono opere edili. Cosa bisogna fare in questo caso?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Verificata l’assenza di titolo, l’unica via è sanare il tutto attraverso pratica edilizia a sanatoria quali Cila in sanatoria o scia in sanatoria a seconda del tipo di opere. In alternativa, ritornare alle native due unità. Quest’ultima soluzione solitamente risolve un mare di problemi e crea pure vantaggi lato commerciale. In tal senso mi rendo disponibile per una consulenza per approfondire costi e benefici delle due soluzioni. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  3. Salve, chiedo cortesemente un consulto. La mia abitazione é composta da piano terra e seminterrato pertinente da 2.30 metri, il piano terra é conforme alla planimetria in tutto, tramezzi, volumi… La mia domanda é se nel seminterrato ho creato un tramezzo con annesso una zona lavanderia, deve essere modificato il disegno della planimetria? Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Certo, anche le modifiche su superfici accessorie necessitano di relativa pratica edilizia e successivo aggiornamento catastale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Buonasera, nel 1988quando comprammo un appartamento mio marito fece spostare di poco nemmeno un metro la porta della cantina per agevolare l’entrata al garage. Non fu fatta nessuna sanatoria non ci pensammo. mi è sorto il dubbio di non essere in regola per questa piccola variazione. La ringrazio attendo risposta distinti saluti Patrizia Contri

        1. Buongiorno e grazie per aver letto il blog. La modifica non è sostanziale ne dovrebbe comportare variazione di rendita ma il mio consiglio è quello di sanare, sempre che lo spostamento non rientri a livello dimensionale nelle tolleranze previste dallo strumento urbanistico. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  4. Buongiorno
    3 anni fa ho ristrutturato un appartamento riducendo le dimensioni di una finestra ed aprendo una portafinestra non esistente che affacciandosi al tetto di una cantina è diventato un piccolo balcone.
    Posso sanare?
    Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Non le posso dire senza avere contezza dei documenti e delle circostanze se la situazione è sanabile o meno. Inoltre mi chiedo, la cantina il cui tetto è diventato balcone è di sua proprietà? Onestamente vedo la situazione alquanto critica e la invito a consultare il suo tecnico di fiducia quanto prima per chiarificare la situazione ed eventualmente ripristinare i luoghi se necessario. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Sto vendendo casa. Ho una cabina armadio / ripostiglio creato dal vecchio inquilino più di 18 anni fa , creata in muratura nella stanza da letto.
        la stanza adesso risulta 13 metri quadrati e leggendo su internet dovrebbe esser minimo 14 per esser regolare come camera da letto matrimoniale. Per una singola bastano 9 metri se ho capito bene.
        Cosa comporta e come mi devo comportare?
        Bastano i 1000 euro di multa della sanatoria o ci saranno spese in più?
        Non so se mi son spiegato bene

        1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. E’ necessario oltre alla metratura verificare il corretto rapporto aero-illuminante e capire se l’intervento può essere sanato. Nel caso lo sia il fatto che si tratti di camera singola ha riscontri puramente commerciali. Tenga presente che alla multa va aggiunto l’onorario del tecnico e la variazione catastale, solitamente si parla di cifre intorno ai 2500 euro, mediamente. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  5. Complimenti, articolo sulla CILA ben fatto… a tratti molto generico e poco tecnico, ma moto chiaro nella sua semplicità!

    1. Grazie Geometra! L’articolo vuole per natura essere poco tecnico e di fatto generico poiché deve essere capito ed inteso nei suoi concetti generali dai non addetti ai lavori! Per i tecnicismi ci siete già voi! I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    2. La cila in sanatoria può essere utilizzata per regolarizzare una cabina armadio di 6 mq che è stata ricavata all’interno di una camera matrimoniale tramite la realizzazione di una paretina in cartongesso? Se sono in corso lavori per efficientamento energetico (superbonus 110) con Scia depositata, va a compromettere il beneficio fiscale ? Si potrebbe integrare la Scia stessa visto che i lavori sono ancora in corso?

      1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Si è comunque un abuso e quindi in ordine al bonus va sanata. In linea generale dovrebbe essere sufficiente la scia, sempre che vengano poi rispettati i termini dello strumento urbanistico quali ad esempio la dimensione residua della camera da letto. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Buongiorno il condominio sta accedendo al 110 per cento e il tecnico mi ha mostrato la piantina in cui la mia cucina e sala che sono un unico vano aperto ,mentre 35 anni fa è stato fatto un piccolo muretto lungo 2 metri e alto 1 mt per dividere un po la cucina e appoggiarci il tavolo .l’ufficio tecnico comunale mi dice che in teoria non modifica la luce e non chiude quindi non devo presentare sanatorie le cosa dice?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Non essendo eretto da pavimento a soffitto posso comprendere l’atteggiamento del Comune, ma io le consiglio di sanare lo stesso. Questo a maggior ragione per evitare discussioni successive in ordine al superbonus. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. Buongiorno Architetto, sono proprietario di due appartamenti (affittati a diversi inquilini) in entrambi circa 6 anni fà senza preventiva autorizzazione ho demolito la parete in mattoni forati posta tra soggiorno e cucina. Essendo un unica proprietà secondo lei è possibile presentare un unica cila e pagare di conseguenza una sola volta la sanzione ?
    Grazie

    1. Buonasera, grazie per avermi scritto e per la Laurea ad honorem in Architettura. Sono un semplice consulente immobiliare ed un perito, non architetto. Premesso questo, la risposta è no. Essendo due unità immobiliari distinte ed autonome saranno due sanatorie altrettanto indipendenti l’una dall’altra. Se volesse risparmiare c’è, eventualmente, la possibilità di ricreare i muri divisori. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Salve, ho appena comprato un’immobile in asta in un condominio di 7 abitazioni. Dobbiamo fare il bonus 110 e stiamo procedendo alla sanatoria( io ho tempo 4 mesi dal decreto di trasferimento). Il mio immobile presenta due lievi difformità: abbattimento parte di parete del soggiorno e aumento volumetrico del bagno a discapito di una stanza. L’architetto mi ha chiesto: 1000 euro sanzione Cila, 100 euro diritti segreteria , 250 euro sopralluogo in sito per rielievo ecc, 1200 euro onorario,rimborso spese 200 euro , più a parte pratica docfa per variazione 1 planimetria 250 euro + onorario docfa 500 euro. Totale 3280 . Siccome sono ignorante il costo è nella media, mi trovo a Treviso. In più il mio immobile è ante 67, era comunque necessaria la sanatoria per il bonus 110 ?
    Grazie mille per la disponibilità

  9. Buongiorno,
    Ho ereditato un bilocale con alcune difformità in provincia di Ravenna, tra cui:

    – è stata montata una veranda sulla loggia
    – spostato l angolo cucina
    – montato un pergolato con telo fisso.

    Come e a Quanto ammonta sanare queste difformità?
    Quale potrebbe essere il compenso del tecnico?

    Grazie per la sua disponibilità

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Premettendo che è necessario capire l’effettiva sanabilità degli abusi in ordine alle attuali normative, non mi è possibile in questa sede produrre un preventivo. Se le fa piacere posso metterla in contatto con i tecnici convenzionati e redigerne uno preciso (gratuito e non vincolante). I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  10. Buongiorno, vorrei vendere la mia casa, oggi è venuto tecnico per fare relazione tecnica e ha trovato degli abusi edilizi per lavori in Cartongesso (muro per cabina armadio, piccolo ripostiglio e controsoffittatura). I lavori risalgono al 2014.
    Mi sa dire gentilmente la procedura da fare in questo caso?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il mio consiglio è quello di regolarizzare tutta la posizione prima di mettere in vendita l’immobile. In linea generale gli abusi che non toccano strutture portanti o prospetti possono essere sanati con una cila in sanatoria. Il costo è di 1000euro di multa più l’onorario del tecnico. E’ però necessario capire se le modifiche fatte rispettano comunque lo strumento urbanistico in essere. Ad esempio, la controsoffittatura abbassa l’altezza interna sotto i 270 cm? Se così fosse non sarebbe sanabile e dovrebbe rimuoverla. E’ importante che venga fatto subito, poiché se il suo compratore dovrà richiedere un mutuo, la pratica verrebbe bloccata dal perito della banca. Inoltre, sistemare tutto le eviterebbe il rischio di rivalse causate da eventuali contratti di vendita scritti in modo superficiale (come purtroppo spesso accade). Se l’immobile è a Bologna o nei dintorni posso aiutarla in tutto il processo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  11. Buongiorno, tre anni fa ho acquistato una villetta, che è stata ristrutturata internamente. Abbiamo presentato la Cila, attraverso un architetto, ma ci siamo oggi accorti che una finestra trasformata in portafinestra e un’altra finestra, lato prospetto, trasformata in un infisso da circa 4 metri, risultano ancora finestre. L’architetto, in sostanza, ha fatto un errore grafico lasciando le due vecchie finestre quando in realtà sono state trasformate. Vorrei precisare che l’infisso lato prospetto dista circa 30 metri dalla strada comunale. Purtroppo l’architetto è deceduto un anno fa, cosa dobbiamo fare? Una rettifica dell’elaborato grafico o una Cila in sanatoria? Posso dimostrare al comune attraverso le fatture che gli infissi sono stati acquistati e posati tre anni fa e prima della chiusura della Cila. Grazie mille per la sua cortese risposta.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Nel momento in cui è potenzialmente possibile dimostrare (es fatture) la buona fede, un tentativo di percorrere la strada dell’errore grafico mi pare una buona soluzione. In caso di diniego, la sanatoria è doverosa. Ovviamente ove possibile nel rispetto dello strumento urbanistico e di eventuali vincoli (es paesaggistica) dell’immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  12. Salve Sig. Fabio, nel 2018 ho comprato un appartamento con pre-installata una contrsoffittatura in tutte le stanze che mi porta il soffitto ad una altezza di 260 cm. Assieme a tutto il condominio abbiamo presentato domanda per realizzare lavori con la legge bonus del 110%, ma l’architetto in fase di asseverazione mi ha presentato il problema di un abuso urbanistico per via della controsoffittatura. Come devo comportarmi per regolarizzare la situazione?…. Non sono in regola secondo il decreto 26 giugno 2015 che deroga a di 10cm l’altezza minima dei locali, visto che la stessa è stata realizzata per migliorare il risparmio energetico e che il comune di mia pertinenza non prevede alcun documento per tale opera?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Direi che se siamo fuori dalle tolleranze l’unica soluzione sia la rimozione della controsoffittatura. Mi rendo comunque disponibile per una consulenza di approfondimento via skype sul caso specifico. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  13. Salve Sig. Fabio,
    Spero che lei possa rispondere al mio dubbio. Ho acquistato un appartamento da poco più di un anno, a seguito dell’adesione del mio condominio ad usufruire del 110% ho dato nuovamente visione alla mappa catastale per la questione degli abusi edilizi, e ho notato purtroppo la presenza di un tramezzo nel bagno. Trovando le carte dei lavori sostenuti dai precedenti proprietari (datati nel 2017), era stato messo a progetto, ma non l’hanno mai costruito. Dovrei procedere con la cila in sanatoria? Grazie

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non si basi mai sul catasto, esso ha valore sussidiario e non probante sull’urbanistica. Va fatto un accesso agli presso il Comune, rilevato lo stato legittimo ed adeguato il tutto in due modi. Se i disegni dell’ultimo titolo abilitativo sono corrispondenti allo stato dei luoghi , aggiornare il catasto. Se viceversa sono difformità provvedere a sanatoria (cila o scia a seconda delle difformità) ed aggiornare il catasto ove necessario. Le faccia quanto prima poiché la regolarità urbanistica è condizione indispensabile per usufruire dei bonus. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  14. Dovendo vendere un appartamento (85 mq anno costruzione 1950) qui a Bologna, sembra occorre procedere con CILA a SANATORIA (per porta cambiata in arco), VARIAZIONE AL CATASTO (per differenza metratura di circa 3 mq) e RELAZIONE TECNICA INTEGRATA (progetti inziali diversi, con però documenti di abitabilità successiva con progetto che rispecchia l’attuale).
    Non ho esperienza alcuna esperienze nel settore e il geometra professionista che ci segue ci richiede un compenso di 2400 € + le spese che tra sanzione, diritti comune, diritti catastali si aggirano suo 500 €. Ritiene il compenso adeguato (per ora 3 visite presso appartamento e accesso agli atti già eseguito – tutte le pratiche da fare con raccolta/produzione di oltre 15 documenti) Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Si, così a grandi linee mi pare equo e nella media. Non mi torna solo l’importo della sanzione che parte da 1000 euro e non da 500 euro. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  15. Salve Sig. Fabio,
    Nel caso ho acquistato un immobile e dopo qualche anno decido di fare dei lavori mi accorgo che mi manca una finestra che al contrario sulla mappa è presente.
    Devo pagare IO la CILA per sanarla oppure si può fare ricorso a chi me lo ha venduto? È eventualmente possibile che il geometra dopo aver consultato le carte al Comune mi dica che non è necessario pagare la CILA per un qualsiasi possibile motivo?

    Grazie mille

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il rogito non solleva il proprietario dai suoi doveri e quindi a mio avviso dovrebbe rispondere della cosa venduta. Le consiglio però un parere legale sul caso specifico, senza avere contezza di tutta la situazione non è semplice dare assolutismi. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  16. Buongiorno, dobbiamo fare CILA in sanatoria per allineare la situazione catastale (corretta) a quella in comune, dove non era stato a suo tempo comunicato il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione. L’atto di compravendita del 2014 riporta già i dati catastali corretti, all’epoca la casa era già a tutti gli effetti abitazione. Il comune ci chiede la sanzione di 1000 euro, ma a mio giudizio si applica la prescrizione. Cosa ne pensa lei? Grazie mille

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Io non la vedo cosi semplice. Prima di tutto è necessario capire se gli strumenti urbanistici in essere oggi consentono quel cambio d’uso oltre all’eventuale necessità di oneri. In caso sia possibile a mio avviso non risulta prescritto ma necessita di sanatoria ed aggiungo che vedo quantomeno strano che si possa sanare il tutto con l’oblazione minima non essendo il cambio d’uso una modifica interna “minore”. Poi subentra un ulteriore problematica, nel caso non sia oggi ammesso il cambio vedo la solidità dell’atto di vendita in grave pericolo. Questo in ordine generale senza avere contezza degli atti, se vuole approfondire mi rendo disponibile per un approfondimento sul caso attraverso i tecnici dello studio. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  17. Buongiorno ho fatto dei lavori di ristrutturazione 7 mesi fa. Ho demolito un muro. Cosa posso fare x mettermi in regola? E a quanto ammontano i costi. Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Dipende dal tipo di intervento effettuato, se su muro portante o meno e se l’immobile come risulta ad oggi rispetta le prescrizioni del suo comune (es ampiezza dei vani, rapporto illumino ventilante ecc). In caso di semplice abbattimento di muro non portante, ove possibile sanare, la sanatoria è di 1000€ con la Cila oltre ovviamente all’onorario del tecnico che dovrà redigere la pratica. Cordiali saluti

  18. buongiorno, dovrei realizzare una parete in cartongesso divisoria tra due stanze, è già presente una parte di muro ai lati della parete come sorta di divisorio delle stesse
    posso presentare la CILA? devono uscire per il sopralluogo o una volta presentata posso procedere con i lavori?
    grazie mille
    Ivana

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Se sono presenti i requisiti di minima delle due stanze separate (rapporto illuminante, altezze e superfici) ed inoltre l’intervento non riguarda strutture portanti può presentare una Cila, che non prevede i vecchi 30 giorni di silenzio assenso classici della precedente DIA. Anche le Cila, però, possono essere campionate per controlli quindi si assicuri con il suo tecnico della presenza corretta di tutti i parametri urbanistici necessari. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. No, assolutamente no. In quel caso parliamo di modifica prospettica e si dovrà procedere attraverso pratiche SCIA, ove la situazione sia sanabile. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

    2. Buonasera e grazie per avermi scritto. No, si tratta di modifica prospettica e va trattata come tale a meno che non si possa dimostrare che trattasi di mero errore grafico nella rappresentazione all’interno degli elaborati. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  19. Buonasera architetto le espongo la problematica che devo affrontare; per successione ho avuto un appartamento a Roma, che ora vorrei vendere, nel quale furono fatte le seguenti modifiche negli anni 90 : spostamento di un tramezzo ( due camere sono diventate un camera ed un ripostiglio), abbattimento del tramezzo dove c’ era l’accesso al salone ( ora è a vista ) e lo spostamento della porta di una camera .
    Nel 2010 tali variazioni furono apportate sulla planimetria catastale , ma non c’è traccia di DIA o CILA.
    Inoltre sull’ attuale planimetria non compare , per errore grafico, una finestra ( presente sulla vecchia planimetria ). Come posso procedere per regolarizzare il tutto. Grazie per l’ attenzione. Cordiali saluti .

    1. Buonasera, la ringrazio per due cose: la prima per avermi scritto, la seconda per avermi dato il titolo di Architetto ad Honorem, non lo sono.

      Venendo alla problematica, comune, la prassi che seguirei prima della messa in vendita è questa.

      – Incarichi un tecnico del suo comune
      – Accedete agli atti e verificate che le difformità siano effettivamente solo quelle.
      – Valutate insieme a lui se le difformità possano rientrare in Cila o se serva una Scia, la modifica prospettica della finestra mi fa temere il peggio ma non è detto che non si possa dimostrare effettivamente l’errore grafico.
      – Provvedete anche dove non obbligatorio all’aggiornamento dell’agibilità (importante, non si fa quasi mai ma per la vendita è utilissimo)
      – Aggiornate DOCFA (catasto) con tutte le variazioni apportate.

      Tengo a precisare che lei è sulla strada giusta per non avere problemi, sanare un immobile prima della commercializzazione è il miglior modo per valorizzare il proprio patrimonio. Non esiti a scrivermi ancora se avesse dubbi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  20. Buongiorno Fabio, in fase di CILA nel 2014, il geom. che ha seguito i lavori di ristrutturazione di casa mia si è dimenticato di inserire a progetto la realizzazione della cabina armadi.
    Essendo passati 6 anni, Posso rientrare nella norma prevista per non pagare L’aggiornamento della CILA?
    Il geom. che ha commesso “l’errore-dimenticanza” è andato in pensione eh ahimè non è più raggiungibile.
    Grazie per L’aiuto

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. In linea di massima no, A Bologna sarebbe applicabile l’art. 100 Rue in dismissione con il nuovo regolamento in arrivo. Le sconsiglio anche soluzioni alternative che le potrebbero essere proposte, sono tutte di fatto dichiarazioni mendaci. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  21. Buongiorno,
    sto acquistando un immobile che ha richiesto una CILA a sanatoria per leggere difformità nella planimetria originale, non sono mai stati fatti lavori (lo stabile è del 1930). Il venditore ha presentato in ritardo la pratica (5 febbraio) e il rogito è fissato per il 28 febbraio. Se non dovesse essere esaminata la pratica, è il caso che rimandi il rogito? Questo probabilmente mi danneggerebbe poichè dovrò rivedere il tasso del mutuo quasi certamente a rialzo.
    Cosa mi consiglia di fare?

    1. Buongiorno, per risponderle con precisione dovrei avere chiare le circostanze e quindi ad ora mi è impossibile. Le riporto una casistica che ho vissuto diverse volte e che ha risolto situazioni simili. Il venditore apre la pratica edilizia, si procede ad accatastare con lo schema definitivo, si rogita a pratica aperta specificando costi ed opere a carico del venditore. Durante il rogito si può lasciare una parte del prezzo in deposito al Notaio, che verrà ritirata dal venditore stesso solo a pratica positivamente conclusa entro i termini ultimi stabiliti sull’atto stesso. Se lei dovesse effettuare varianti, dopo il rogito si può provvedere ad un cambio di intestazione della pratica aperta e successivamente presentare la variante in corso d’opera desiderata. Mi piacerebbe poterle essere maggiormente di aiuto ma spero che queste poche righe indicative possano darvi buoni spunti per risolvere. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  22. Buonasera, una informazione: più di 5 anni fa nel mio appartamento ho buttato giù una parete in muratura che costituiva il vano studio/cameretta. Quindi trasformato il soggiorno in un unico vano. Posso rientrare nella norma prevista per non pagare 1000 euro nella Cila? Come devo comportarmi per quanto riguarda l’atto notarile come dichiarazione? Grazie.

    1. Buongiorno, direi di si nel momento in cui la parete non portante. E’ comunque necessaria la pratica di regolarizzazione e l’aggiornamento catastale conseguente che a loro volta verranno riportati nell’atto di vendita. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  23. Buongiorno, devo presentare una cila a sanatoria per un immobile privo di antibagno, mai costuito o sanato dai vecchi proprietari. Ora che devo vendere l’ appartamento devo sanare la situazione. Posso presentare la cila in sanatoria in comune, fare l’ atto notarile e presentare la fine lavori entro 3 anni della data di inizio lavori? Sarebbe possibile?

    1. Buonasera, direi che la linea regge. Unico punto da focalizzare è che l’accatastamento definitivo dovrà essere depositato prima della stipula per la corretta assegnazione della rendita e relativo corretto calcolo dell’imposta di registro. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  24. Buonasera,vorrei sottoporle la mia situazione. Sono proprietaria di due appartamenti contigui. Circa dieci anni fa’ ho spostato una parete per allargare una stanza di uno degli appartamenti a discapito dell altro. Adesso vorrei vendere uno degli appartamenti e vorrei ,anche ai fini catastali, sistemare il tutto. Cosa mi conviene fare, una sanatoria o una pratica dove dichiaro che questo lavoro lo sto facendo adesso ?

    1. Buonasera, io le consiglio la prima assolutamente. So che la seconda ipotesi viene spesso proposta e che spesso va a buon fine salvando dal pagamento delle oblazioni ma implica una falsa dichiarazione che assolutamente non mi trova d’accordo. La ringrazio per avermi scritto e resto disponibile per ulteriori chiarimenti. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  25. Buongiorno, avrei un’informazione da chiedere.
    Sto vendendo casa e il perito che è venuto a fare la RTI ha riscontrato una non conformità urbanistica in quanto rispetto al progetto iniziale (risalente al 1960), una porta è spostata di circa un metro e mezzo, quindi l’appartamento è nato così e io l’ho comprato così. Il perito mi ha detto che devo fare una CILA a sanatoria al costo di 1.000,00 più diritti 100,00 euro e la sua parcella di circa 600,00.
    Ma io mi chiedo, ma devo pagare io una cosa che risale al 1960?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo la carenza di controlli nel passato è la prima causa di spese odierne. Direi che tutto torna, cifre richieste comprese, più che nella norma almeno per la mia esperienza a Bologna. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Buonasera, ho comperato un appartamento 2 anni fa. L anno scorso ho abbattuto il tramezzo ( non portante) tra la cucina e il salone facendo un unico ambiente. Dato che il condominio ( 15 unità immobiliari ) , vuole accedere al super bonus 110% per L intero stabile, in tal caso mi occorre fare la cila in sanatoria e pagare la multa di 1000 euro? ci sono anche sanzioni penali? La ringrazio in anticipo per la risposta

        1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Corrispondenza e regolarità urbanistica sono requisiti per l’accesso ai bonus. Se si tratta di Cila la multa è di 1000€ a cui vanno aggiunti l’onorario del tecnico e l’aggiornamento catastale. Se vuole evitare l’esborso potrebbe ripristinare il tramezzo in economia, anche mezzo cartongesso, ad oggi equiparato alle normali tramezzature. Ultimo punto, le piccole modifiche interne non hanno conseguenze penali che invece sorgono ad esempio su modifiche prospettiche in ambiti vincolati o modifiche strutturali (es muri portanti) ed aumenti di volume non autorizzati. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  26. Buongiorno, ho una casistica da porle e spero possa avere risposte da un esperto come lei. Si tratta di un fabbricato costituito da 3 Piani. Queste opere sono state già realizzate da 10 almeno. Al piano terra abbiamo un magazzino fuso con due stanze accanto diventate pertanto abitazione, al piano primo situazione invariata come da impianto, mentre al secondo una terrazza scoperta è stata chiusa mentre una stanza accanto che aveva altezze di 2, 60 m ed 1,20 m è stata ampliata in altezza a 3 m. Dovendo poi procedere con il docfa con fusione cambio di destinazione d’uso ed ampliamento in verticale, che tipo di documento sarà necessario per il comune? Cila tardiva? Sanzione dovuta considerato che sono passati 10 dalla ultimazione dei lavori?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo non è possibile prevedere lo sviluppo della pratica senza avere la relativa documentazione ed il riscontro dell’ufficio tecnico. Quello che posso anticipare è che sicuramente non potrà essere una cila poiché parliamo di aumenti di superficie (chiusura terrazzo). Inoltre è necessario appurare se il magazzino ha effettivamente i requisiti tecnici per supportare un cambio di destinazione d’uso. Se siete nell’area di Bologna o Ferrara posso segnarlarvi un tecnico per gli accertamenti del caso, i miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  27. buon giorno, dovrei acquistare un immobile per il quale alcuni anni fa il proprietario ha eseguito al catasto la riunione sotto una unica particella dell’appartamento e di un piccolo box, prima esistenti come due differenti sub. Quindi al catasto la situazione presente è corretta, ma non è mai stata fatta alcuna comunicazione al Comune. Deve essere fatta una CILA tardiva ? Se io acquisto in assenza di tale comunicazione posso in futuro avere qualche problema ? GRAZIE

    1. Buonasera, purtroppo è impossibile risponderle nel modo corretto con così poche indicazioni oltretutto decisamente particolari. La mia prima obiezione è che non è possibile accorpare in un unico sub due immobili con destinazioni d’uso diverse. Le consiglio vivamente di interpellare un tecnico al più presto e sicuramente prima di fare proposte di acquisto o atti negoziali di qualsivoglia natura. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  28. Nel 2011 ho acquistato una villetta a schiera (roma) dal costruttore.pagato in contanti (solito iter,agenzia,notaio ecc.) ma ne l’agenzia ne il costruttore mi hanno detto che la planimetria non era conforme allo stato di fatto.Pertanto attualmente ho deciso di vendere e con mia grande sorpresa sono venuto a conoscere lo stato attuale mediante visita tecnico della banca del mio eventuale acquirente che ovviamente non hanno concesso i lmutuo.
    Premetto che non ho fatto nessun lavoro dopo l’acquisto.
    Cosa va fatto per sanare tale situazione?

    1. Buonasera,
      i tipi di sanatoria applicabili dipendono da quali difformità sono state rilevate. La CILA in sanatoria è solitamente applicabile per sanare abusi minori ma sarà il suo geometra o architetto a decidere la strada giusta per sistemare il suo immobile. Purtroppo il suo è un caso molto comune a causa degli scarsi controlli in merito del passato. Oggi buona parte degli abusi rilevati sono pregressi di questo passato poco diligente. Se non mi sbaglio li a Roma lavora Carlo Pagliai, ho letto molte volte il suo blog tecnico e mi sembra una persona molto preparata che potrebbe aiutarla. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  29. Nel 2011 ho acquistato una villetta a schiera dal costruttore (pagato in contanti) .
    l’agenzia immobiliare non ha detto nulla in merito allo stato conformità in effetti la planimetria consegnatami è difforme allo stato da quando ho acquistato, ora ho deciso di vendere ed è uscita questa complicazione :la banca interessata dopo un sopralluogo non ha concesso il mutuo per difformità catastale.
    Premetto che io non ho eseguito nessu lavoro ho acquistato dal costruttore così come si trova attualmente.
    Quindi ho acquistato una casa che non si può vendere con mutuo? (tranne che in contanti?).
    Cordiali saluti

    1. Buongiorno, la mancanza di controlli negli anni passati è causa di questi pregressi. Nella fattispecie non è questione di contanti o mutuo ma di corrispondenza urbanistica e conformità catastale che ad oggi vengono tenute in considerazione dagli acquirenti, dai notai e dalla banche. La soluzione per una corretta commercializzazione è incaricare un tecnico per la regolarizzazione sia della posizione urbanistica (Comune di competenza) sia catastale.
      Per quanto riguarda l’agenzia poco c’è da fare ad oggi, mentre andrebbe analizzata con un legale la posizione dell’allora venditore dell’immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati.

  30. Buongiorno,
    mi permetto di sottoporle il seguente quesito.
    Rivedendo la documentazione tecnica relativa ai progetti originali presentati in Comune e a Catasto,
    della mia abitazione, si rilevano differenze rispetto allo stato di fatto per quanto riguarda la suddivisione
    di alcuni ambienti interni. In merito a queste “differenze” NON è mai stata presentata alcuna VARIANTE
    Vorrei sistemare la situazione in forma spontanea accedendo ad una sanatoria.

    La licenza edilizia era stata rilasciata nel settembre 1976.
    Il Certificato di abitabilità nel gennaio 1979.
    L’iscrizione al Catasto è del giugno 1982.

    Preciso che le modifiche al progetto originale esistono da sempre, ovvero risalgono alla data della prima ed unica ristrutturazione.

    Per questa situazione la sanzione di 1000,00 euro è dovuta ?

    La ringrazio dell’attenzione e resto in attesa di un Suo gradito riscontro.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per poter stabilire il tipo di pratica necessaria e le relative oblazioni è necessario capire se le difformità interessano solo muri divisori non portanti e diversi altri parametri. In linea molto generale posso anticipare che l’oblazione minima da Lei menzionata sarà da corrispondere se il suo tecnico opterà per una cila a sanatoria. Tenga presente che a seconda delle interpretazioni del suo specifico comune potrebbe esserci anche strade per sistemare difformità. Le faccio l’esempio di Bologna dove, fino a poco tempo fa, piccole modifiche erano regolarizzabili anche con un aggiornamento dell’agibilità con applicazione articolo 100 del RUE. Strada oggi non più tollerata. Vorrei poter essere più preciso ma in questo tipo di considerazioni i parametri sono molti e quindi il miglior consiglio che posso darle è quello di provvedere ad un parere tramite tecnico specializzato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    2. Salve,
      durante alcune verifiche prima di procedere all’acquisto di un appartamento, è emerso un disallineamento tra stato dei luoghi e disegni/certificato di agibilità; trattasi di un muro divisorio non strutturale all’interno di un vano, presente nei disegni ma mai realizzato dal costruttore e successivamente dal venditore attuale. Il venditore ha fatto aprire un Cila a sanatoria e vorrei sapere quando la pratica è da ritenersi conclusa: devo avere in mano il nuovo certificato di agibilità aggiornato? oppure posso procedere all’acquisto con altra documentazione a supporto?

      1. Buongiorno, in linea generale se l’immobile era già agibile vale il titolo a monte e quindi la pratica può ritenersi conclusa con la fine lavori della cila a sanatoria. Questa è ovviamente una linea generale, per essere preciso dovrei avere il quadro completo delle circostanze e la relativa documentazione sotto mano. Spero comunque di esserle stato utile, un saluto. Fabio Zerbinati

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il grande dilemma della questione. Spesso a Bologna i tecnici sfruttano la Dichiarazione Sostitutiva di atto notorio. In pratica un’autocertificazione del proprietario che viene poi allegata alle pratiche. Il mio consiglio ovviamente è quello di seguire questa strada solo se si sta dichiarando il vero. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  31. quindi riepilogando se sono trascorsi più di 5 anni non ce multa se il mio geometra nel 2012 ha presentato una cila poi non ha dato seguito alla mia richiesta x sanare dei tramezzi sono trascorsi 7 anni posso ripresentare una cila in sanatoria ,si esclude la sanzione pecunaria da premettere che non devo vendere casa.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La prescrizione riguarda opere eseguite in assenza di titolo e rientranti nel concetto di abusi minori. Nel Suo caso cambia completamente il discorso poiché la pratica fu presentata. A Bologna il titolo scade dopo 3 anni ma dipende da Comune a Comune. Il mio consiglio è di fissare un appuntamento presso lo sportello edilizia privata della Sua città e capire con i tecnici lo stadio della situazione per poi provvedere alla regolarizzazione, eventuale, secondo loro direttive. Ovviamente sarebbe bene andare la direttamente con il Suo tecnico di fiducia. I miei più cordiali saluti

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