CILA in sanatoria |Quanto costa, a cosa serve e come farla nel 2019

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La cila a sanatoria è la più frequente multa applica e serve a regolarizzazione abusi minori sugli immobili. Un articolo con qualche consiglio, con la gestione della pratica durante la compravendita ed un riassunto di costi e tempistiche necessarie.
CILA in sanatoria per sanare piccole modifiche interne

Cos’è la Cila a sanatoria? E’ La pratica edilizia che ha soppiantato la precedente Dia a sanatoria per la regolarizzazione di abusi minori.

Essa consiste, parlando in termini semplici, di una multa applicata all’utente che regolarizza il proprio immobile attraverso questo tipo di pratica.

Prima di vedere insieme i campi applicativi ed i costi vi ricordo per l’ennesima volta il punto cruciale. Una valida agenzia immobiliare deve informarvi sulla necessità di svolgere una verifica tecnica prima della commercializzazione.

Questo perché ogni sanatoria in corso di vendita può presentare intoppi di sorta e quindi creare problemi legati ai termini essenziali contenuti in atti negoziali come proposte di acquisto o preliminari.

Vi lascio un indice degli argomenti per una più comoda navigazione nell’articolo

Cosa si può sanare con una Cila a sanatoria.

Con questo tipo di pratica edilizia è possibile sanare abusi edilizi minori che non comportino aumenti di superficie, modifiche alla sagoma od alle strutture portanti. Da ricordare che questa attività nulla ha a che vedere con la correzione della planimetria catastale ai fini fiscali.

Per tradurre possiamo utilizzarla per sanare l’apertura o chiusura di porte interne se fatte su muri non portanti. Allo stesso modo per sanare lo spostamento abusivo di muri interni divisori.

Con una Cila a sanatoria non potrete invece, ad esempio, sanare la realizzazione della veranda, accorpamento di una porzione di giardino ecc.

Quanto costa una CILA in sanatoria

Al momento attuale per la città di Bologna la multa legata alla Cila in Sanatoria è di 1000€ tondi tondi.

A questo va ovviamente aggiunto l’onorario del tecnico che presenterà la pratica. La spesa, salvo diverso accordo, è solitamente a carico del proprietario / venditore.

Ogni professionista ha le sue tariffe. Se da un lato è vero che non serve un luminare dell’urbanistica dall’altro sconsiglio di scegliere solo in base al tariffario.

Negli anni ho selezionato molto bene le persone con cui lavorare, se volete vi passo il numero. Sono seri, preparati, gentili e non costano una fortuna.

Art.100 RUE nella Cila in sanatoria

C’è un caso in cui scampate al pagamento dei mille euro sopra citati. Questo avviene quando è possibile l’applicazione dell’attuale Art.100 (commi vari) del RUE (Regolamento Urbano Edilizio).

Riassumendo, se la realizzazione degli abusi sanabili con una cila a sanatoria è terminata da più di 5 anni il fattaccio è prescritto.

Si dovrà provvedere a tale dichiarazione di prescrizione attraverso un atto di notorietà.

Sarà lo stesso necessario presentare la pratica e quindi il tecnico ed il suo onorario restano tali e quali.

Quanto tempo ci vuole?

In realtà se il tecnico ha già tutta la documentazione, precedenti compresi, per una CILA in sanatoria non serve molto tempo. Salvo imprevisti.

Ovviamente parlo dei tempi tecnici e non di quelli da lui impiegati personalmente.

A differenza della vecchia DIA non è neanche necessario attendere i 30 giorni di silenzio assenso.

Qualche informazione in più per Bologna la trovate sul sito di Iperbole

Sua funzione in compravendita

Non considerate gli abusi edilizi minori dei non abusi, soprattutto quando state vendendo l’immobile.

“Sviste” di questo tipo posso portare danni economici alle parti e rallentare la dinamica di vendita. Per un quadro generale del discorso vi invito a leggere la mia guida su come vendere casa.

Durante le attività di regolarizzazione potrebbero arrivare imprevisti e non ultimo è bene avere le idee chiare sulla situazione anche per essere coerenti nella stima immobiliare.

Intanto vi ringrazio per il tempo dedicato a questa lettura. Ogni post di questo blog immobiliare è scritto con tutta la passione che ho per il mio lavoro.

Qui sotto trovate qualche riga proprio su di me e sulla mia attività. A presto!

Di seguito trovi i tasti per condividere l’articolo sui tuoi social ed il link per iscriverti alla newsletter. Oltre ovviamente al box commenti se hai domande.

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

Questo articolo ha 16 commenti.

  1. quindi riepilogando se sono trascorsi più di 5 anni non ce multa se il mio geometra nel 2012 ha presentato una cila poi non ha dato seguito alla mia richiesta x sanare dei tramezzi sono trascorsi 7 anni posso ripresentare una cila in sanatoria ,si esclude la sanzione pecunaria da premettere che non devo vendere casa.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La prescrizione riguarda opere eseguite in assenza di titolo e rientranti nel concetto di abusi minori. Nel Suo caso cambia completamente il discorso poiché la pratica fu presentata. A Bologna il titolo scade dopo 3 anni ma dipende da Comune a Comune. Il mio consiglio è di fissare un appuntamento presso lo sportello edilizia privata della Sua città e capire con i tecnici lo stadio della situazione per poi provvedere alla regolarizzazione, eventuale, secondo loro direttive. Ovviamente sarebbe bene andare la direttamente con il Suo tecnico di fiducia. I miei più cordiali saluti

  2. Come dimostrare che le opere sono iniziate più di 5 anni fa?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il grande dilemma della questione. Spesso a Bologna i tecnici sfruttano la Dichiarazione Sostitutiva di atto notorio. In pratica un’autocertificazione del proprietario che viene poi allegata alle pratiche. Il mio consiglio ovviamente è quello di seguire questa strada solo se si sta dichiarando il vero. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  3. Buongiorno,
    mi permetto di sottoporle il seguente quesito.
    Rivedendo la documentazione tecnica relativa ai progetti originali presentati in Comune e a Catasto,
    della mia abitazione, si rilevano differenze rispetto allo stato di fatto per quanto riguarda la suddivisione
    di alcuni ambienti interni. In merito a queste “differenze” NON è mai stata presentata alcuna VARIANTE
    Vorrei sistemare la situazione in forma spontanea accedendo ad una sanatoria.

    La licenza edilizia era stata rilasciata nel settembre 1976.
    Il Certificato di abitabilità nel gennaio 1979.
    L’iscrizione al Catasto è del giugno 1982.

    Preciso che le modifiche al progetto originale esistono da sempre, ovvero risalgono alla data della prima ed unica ristrutturazione.

    Per questa situazione la sanzione di 1000,00 euro è dovuta ?

    La ringrazio dell’attenzione e resto in attesa di un Suo gradito riscontro.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per poter stabilire il tipo di pratica necessaria e le relative oblazioni è necessario capire se le difformità interessano solo muri divisori non portanti e diversi altri parametri. In linea molto generale posso anticipare che l’oblazione minima da Lei menzionata sarà da corrispondere se il suo tecnico opterà per una cila a sanatoria. Tenga presente che a seconda delle interpretazioni del suo specifico comune potrebbe esserci anche strade per sistemare difformità. Le faccio l’esempio di Bologna dove, fino a poco tempo fa, piccole modifiche erano regolarizzabili anche con un aggiornamento dell’agibilità con applicazione articolo 100 del RUE. Strada oggi non più tollerata. Vorrei poter essere più preciso ma in questo tipo di considerazioni i parametri sono molti e quindi il miglior consiglio che posso darle è quello di provvedere ad un parere tramite tecnico specializzato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    2. Salve,
      durante alcune verifiche prima di procedere all’acquisto di un appartamento, è emerso un disallineamento tra stato dei luoghi e disegni/certificato di agibilità; trattasi di un muro divisorio non strutturale all’interno di un vano, presente nei disegni ma mai realizzato dal costruttore e successivamente dal venditore attuale. Il venditore ha fatto aprire un Cila a sanatoria e vorrei sapere quando la pratica è da ritenersi conclusa: devo avere in mano il nuovo certificato di agibilità aggiornato? oppure posso procedere all’acquisto con altra documentazione a supporto?

      1. Buongiorno, in linea generale se l’immobile era già agibile vale il titolo a monte e quindi la pratica può ritenersi conclusa con la fine lavori della cila a sanatoria. Questa è ovviamente una linea generale, per essere preciso dovrei avere il quadro completo delle circostanze e la relativa documentazione sotto mano. Spero comunque di esserle stato utile, un saluto. Fabio Zerbinati

  4. Nel 2011 ho acquistato una villetta a schiera dal costruttore (pagato in contanti) .
    l’agenzia immobiliare non ha detto nulla in merito allo stato conformità in effetti la planimetria consegnatami è difforme allo stato da quando ho acquistato, ora ho deciso di vendere ed è uscita questa complicazione :la banca interessata dopo un sopralluogo non ha concesso il mutuo per difformità catastale.
    Premetto che io non ho eseguito nessu lavoro ho acquistato dal costruttore così come si trova attualmente.
    Quindi ho acquistato una casa che non si può vendere con mutuo? (tranne che in contanti?).
    Cordiali saluti

    1. Buongiorno, la mancanza di controlli negli anni passati è causa di questi pregressi. Nella fattispecie non è questione di contanti o mutuo ma di corrispondenza urbanistica e conformità catastale che ad oggi vengono tenute in considerazione dagli acquirenti, dai notai e dalla banche. La soluzione per una corretta commercializzazione è incaricare un tecnico per la regolarizzazione sia della posizione urbanistica (Comune di competenza) sia catastale.
      Per quanto riguarda l’agenzia poco c’è da fare ad oggi, mentre andrebbe analizzata con un legale la posizione dell’allora venditore dell’immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati.

  5. Nel 2011 ho acquistato una villetta a schiera (roma) dal costruttore.pagato in contanti (solito iter,agenzia,notaio ecc.) ma ne l’agenzia ne il costruttore mi hanno detto che la planimetria non era conforme allo stato di fatto.Pertanto attualmente ho deciso di vendere e con mia grande sorpresa sono venuto a conoscere lo stato attuale mediante visita tecnico della banca del mio eventuale acquirente che ovviamente non hanno concesso i lmutuo.
    Premetto che non ho fatto nessun lavoro dopo l’acquisto.
    Cosa va fatto per sanare tale situazione?

    1. Buonasera,
      i tipi di sanatoria applicabili dipendono da quali difformità sono state rilevate. La CILA in sanatoria è solitamente applicabile per sanare abusi minori ma sarà il suo geometra o architetto a decidere la strada giusta per sistemare il suo immobile. Purtroppo il suo è un caso molto comune a causa degli scarsi controlli in merito del passato. Oggi buona parte degli abusi rilevati sono pregressi di questo passato poco diligente. Se non mi sbaglio li a Roma lavora Carlo Pagliai, ho letto molte volte il suo blog tecnico e mi sembra una persona molto preparata che potrebbe aiutarla. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. buon giorno, dovrei acquistare un immobile per il quale alcuni anni fa il proprietario ha eseguito al catasto la riunione sotto una unica particella dell’appartamento e di un piccolo box, prima esistenti come due differenti sub. Quindi al catasto la situazione presente è corretta, ma non è mai stata fatta alcuna comunicazione al Comune. Deve essere fatta una CILA tardiva ? Se io acquisto in assenza di tale comunicazione posso in futuro avere qualche problema ? GRAZIE

    1. Buonasera, purtroppo è impossibile risponderle nel modo corretto con così poche indicazioni oltretutto decisamente particolari. La mia prima obiezione è che non è possibile accorpare in un unico sub due immobili con destinazioni d’uso diverse. Le consiglio vivamente di interpellare un tecnico al più presto e sicuramente prima di fare proposte di acquisto o atti negoziali di qualsivoglia natura. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. Buongiorno, ho una casistica da porle e spero possa avere risposte da un esperto come lei. Si tratta di un fabbricato costituito da 3 Piani. Queste opere sono state già realizzate da 10 almeno. Al piano terra abbiamo un magazzino fuso con due stanze accanto diventate pertanto abitazione, al piano primo situazione invariata come da impianto, mentre al secondo una terrazza scoperta è stata chiusa mentre una stanza accanto che aveva altezze di 2, 60 m ed 1,20 m è stata ampliata in altezza a 3 m. Dovendo poi procedere con il docfa con fusione cambio di destinazione d’uso ed ampliamento in verticale, che tipo di documento sarà necessario per il comune? Cila tardiva? Sanzione dovuta considerato che sono passati 10 dalla ultimazione dei lavori?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo non è possibile prevedere lo sviluppo della pratica senza avere la relativa documentazione ed il riscontro dell’ufficio tecnico. Quello che posso anticipare è che sicuramente non potrà essere una cila poiché parliamo di aumenti di superficie (chiusura terrazzo). Inoltre è necessario appurare se il magazzino ha effettivamente i requisiti tecnici per supportare un cambio di destinazione d’uso. Se siete nell’area di Bologna o Ferrara posso segnarlarvi un tecnico per gli accertamenti del caso, i miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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