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CILA in sanatoria. Quanto costa, a cosa serve e come farla

Ho scritto questo articolo sulla Cila in sanatoria poiché nel mercato immobiliare di oggi ci troviamo spesso e volentieri a dover sistemare situazioni che ci trasciniamo silenti da un passato dove i controlli urbanistici sugli immobili erano molto inferiori a quelli odierni.

cila in sanatoria
Tutto quello che devi sapere sulla cila in sanatoria

Molte persone nel tempo hanno applicato ai loro immobili modifiche non autorizzate, un po per leggerezza un po per voler risparmiare.

Oggi, in attività importanti come vendere casa è necessario che tutto venga correttamente regolarizzato prima della commercializzazione.

Pena guai e dolori.

Dopo questo preambolo entriamo nel vivo del nostro percorso di oggi.

Cos’è la Cila in sanatoria

La Cila in sanatoria, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, e’ la pratica edilizia che ha soppiantato la precedente Dia a sanatoria per la regolarizzazione di abusi edilizi minori.

Possiamo interpretarla come una multa che il Comune applica per la regolarizzazione.

Cosa si può sanare con una Cila a sanatoria.

Rientrano negli abusi edilizi minori quelli che non comportano, ad esempio, aumenti di superficie, modifiche alla sagoma od alle strutture portanti.

Per citare qualche casistica usuale, possiamo utilizzarla per sanare l’apertura o chiusura di porte interne se fatte su muri non portanti.

Allo stesso modo per sanare lo spostamento abusivo di muri interni divisori. In merito a questo vi ricordo che è necessaria anche se le divisione sono state realizzate in cartongesso o similari.

Con una Cila a sanatoria non potrete, invece, sanare la realizzazione della veranda, variazioni della destinazione d’uso o variazioni prospettiche.

Cosa serve e chi la fa

Il tecnico da voi incarico ( Geometra, Architetto o Ingegnere) provvederà ad un Accesso agli Atti presso il vostro il vostro Comune.

Questo per reperire le copie dei precedenti edilizi, permessi di costruire, varianti, ultime pratiche dove venga mostrato lo stato legittimo dell’immobile.

Ovvero, quello effettivamente autorizzato. E’ sempre bene raccogliere anche l’atto di provenienza dell’immobile per vedere se riporta numeri di protocollo di documenti che possono essere utili.

Il secondo passaggio è costituito dal rilievo tecnico dello stato di fatto, l’effettiva morfologia dei luoghi.

Il confronto tra i due elaborati identificherà le difformità la cui modifica sarà a sua volta restituita graficamente, con relativa regolarizzazione, durante il deposito della sanatoria.

Quanto tempo ci vuole?

Un accesso agli atti a Bologna porta via circa 20 / 30 giorni durate i quali si può provvedere al rilievo tecnico per risparmiare tempo.

A differenza della vecchia DIA non è neanche necessario attendere i 30 giorni di silenzio assenso.

Possiamo quindi dire che, mediamente ed in assenza di imprevisti, una Cila in sanatoria può essere svolta, a Bologna, in circa in mese e mezzo. Molto meno se si hanno già i precedenti in casa, succede raramente.

Qualche informazione in più per Bologna la trovate sul sito di Iperbole

Quanto costa una CILA in sanatoria

Il costo della pratica ha due componenti primarie: l’onorario del professionista e l’oblazione, altro nome per indicare la multa.

Al momento attuale l’importo di quest’ultima in ordine alla Cila in Sanatoria è di 1000€.

L’onorario a sua volta varia in base a diversi parametri. Primo tra tutti la dimensione dell’ immobile, il numero di sopralluoghi necessari e la gestione di eventuali imprevisti.

Oltre al costo della cila in sanatoria ci sarà da aggiungere molto probabilmente quello del successivo aggiornamento catastale tramite pratiche DOCFA.

Sarà infatti necessario aggiornare la planimetria catastale non conforme allo stato di fatto per completare il cerchio Comune-Catasto ed avere un immobile perfetto.

Art.100 RUE nella Cila in sanatoria

E’ il primo dei casi in cui è possibile evitare il pagamento dei mille euro di oblazione sopra citati.

Questo avviene quando si rientra nel campo di applicazione dell’attuale Art.100 (commi vari) del RUE (Regolamento Urbano Edilizio).

Se la realizzazione degli abusi sanabili con una cila a sanatoria è terminata da più di 5 anni essi si intendono prescritti.

Si dovrà provvedere a tale dichiarazione di prescrizione attraverso un atto di notorietà.

Sarà lo stesso necessario presentare la pratica e quindi il tecnico ed il suo onorario restano tali e quali. Tutto questo in base, per lo meno, ai Regolamenti di Bologna.

Art 19 bis Legge Regionale 23/2004

Altro caso in cui possiamo evitare, sempre a Bologna, la multa si ha quando le difformità risalgono all’epoca della costruzione che non vide le necessario varianti in corso d’opera.

Parliamo in questo caso delle Tolleranze Costruttive, che ovviamente vanno dimostrate.

Come? Uno degli esempio più classici lo abbiamo quando nel certificato di agibilità dell’epoca viene menzionato il sopralluogo del tecnico Comunale o dell’ufficiale sanitario.

Ne ho parlato anche nel mio articolo vendere casa senza agibilità, se avete voglia date un’occhiata.

Tale circostanze permette l’applicazione del Art.19 commi 1,2,3,4. Non mi dilungo oltre, il vostro Geometra valuterà se è possibile scegliere questa via.

Il ruolo nella valutazione dell’immobile

Una corretta valutazione immobiliare prevede una chiara identificazione dell’oggetto da valutare.

Da un lato è vero che la cila in sanatoria non riguarda per natura modifiche sostanziali, dall’altro può essere l’occasione per scoprire nuove difformità.

Prima si controlla, prima si sistema, più sicuri si è.

Inoltre, i costi vendita casa prevedono come voce proprio anche tutte le necessarie regolarizzazioni.

Nel momento in cui si perizia l’immobile si deve tenere in considerazione ogni circostanza urbanistica.

L’applicazione preventiva di controlli, sanatorie e regolarizzazioni è, non smetterò mai di sostenerlo, il punto fondamentale per la sicurezza nella vendita.

Una nota a rafforzare questo concetto vorrei spenderla per tutti quei casi in cui ci ritroviamo a vendere un immobile ereditato su cui, quindi, conosciamo ben poco.

Mai come in tale circostanza è necessario prima di tutto assicurarsi della cosa che stiamo per vendere. Ora entriamo nel caso specifico.

La cila in sanatoria nel vendere casa o altri immobili

Prima dei dettami legali parliamo di quelli che riguardano il corretto iter di messa in vendita. Proprio per non incorrere in imprevisti di percorso, l’attuale complicato mercato immobiliare ci impone un’accurata analisi dei documenti per vendere casa.

Tra essi, come vedrete nell’articolo appena linkato, ci sono proprio i precedenti edilizi.

Il nesso è a doppio senso. Senza documenti non si può fare una cila in sanatoria così come pure nessun’altra pratica. Se non si fanno le pratiche, ove necessarie, non si può perseguire la conformità urbanistica dell’immobile. Senza regolarità urbanistica non è detto che l’immobile sia liberamente commerciabile. Dipende dal tipo di difformità rilevate e dalla loro essere sostanziali o meno come ho spiegato nel mio articolo su come vendere immobile con difformità urbanistiche.

Anche nel caso di modifiche minori, però, chi vuole comprare casa deve essere formalmente edotto sin dall’inizio delle trattative. Questo implica che in una eventuale proposta di acquisto immobiliare deve essere espressa la necessità di sanatoria e la relativa regolamentazione degli obblighi e doveri assunti dalle parti.

Quando le difformità emergono successivamente agli accordi o le tempistiche per sanare sforano i termini ultimi per il rogito si rischiano inadempienze contrattuali. Ergo, un mare di grane e questo è il motivo per cui nelle pagine di questo blog immobiliare consiglio sempre di redigere la relazione tecnica integrata prima di mettere in vendita l’immobile.

Questo il motivo per cui ogni accertamento ed ogni pratica edilizia dovrebbe essere già terminata nel momento in cui si mette in vendita l’immobile. Non a caso sempre più spesso si inizia a parlare di vera e propria due diligence immobiliare per la tutela delle compravendita.

Vediamo ora come comportaci se purtroppo ci sono ritardi dovuti ad imprevisti.

Se la vendita è già in corso

Mettiamo caso di aver firmato un preliminare e che solo dopo ci siamo accorti di dover applicare una cila in sanatoria per sistemare qualche piccola modifica “sfuggita” nel tempo.

E’ possibile stipulare lo stesso il rogito? Ni.

Questo può avvenire solo ed esclusivamente se il compratore è disposto a venirci incontro. Nella vendita di un immobile con sanatoria in corso la prima soluzione è posticipare la data ultima del rogito del tempo necessario alla chiusura della pratica. In alternativa possiamo aprire la cila, accatastare con l’impianto definitivo e stipulare con la pratica aperta.

La successiva fine lavori a cura e spesa del venditore in modo che l’acquirente non subisca danno alcuno.

In questi casi è bene che una parte del prezzo venga versata al venditore ma lasciata in deposito al Notaio fino a conclusione della sanatoria. Altro sistema per addolcire un compratore che si ritrova in questo tipo di situazione.

Ringraziandovi per il tempo dedicato alla lettura, vi invito ad usare l’area commenti in fondo alla pagina se avete domande da pormi. In caso necessitiate di aiuto potete richiedermi direttamente una consulenza immobiliare. A presto.

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Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore, vorrei che visitassi la mia biografia!

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Questo articolo ha 26 commenti.

  1. Fabrizio

    Buongiorno,
    sto acquistando un immobile che ha richiesto una CILA a sanatoria per leggere difformità nella planimetria originale, non sono mai stati fatti lavori (lo stabile è del 1930). Il venditore ha presentato in ritardo la pratica (5 febbraio) e il rogito è fissato per il 28 febbraio. Se non dovesse essere esaminata la pratica, è il caso che rimandi il rogito? Questo probabilmente mi danneggerebbe poichè dovrò rivedere il tasso del mutuo quasi certamente a rialzo.
    Cosa mi consiglia di fare?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, per risponderle con precisione dovrei avere chiare le circostanze e quindi ad ora mi è impossibile. Le riporto una casistica che ho vissuto diverse volte e che ha risolto situazioni simili. Il venditore apre la pratica edilizia, si procede ad accatastare con lo schema definitivo, si rogita a pratica aperta specificando costi ed opere a carico del venditore. Durante il rogito si può lasciare una parte del prezzo in deposito al Notaio, che verrà ritirata dal venditore stesso solo a pratica positivamente conclusa entro i termini ultimi stabiliti sull’atto stesso. Se lei dovesse effettuare varianti, dopo il rogito si può provvedere ad un cambio di intestazione della pratica aperta e successivamente presentare la variante in corso d’opera desiderata. Mi piacerebbe poterle essere maggiormente di aiuto ma spero che queste poche righe indicative possano darvi buoni spunti per risolvere. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. matteo

    Buonasera, una informazione: più di 5 anni fa nel mio appartamento ho buttato giù una parete in muratura che costituiva il vano studio/cameretta. Quindi trasformato il soggiorno in un unico vano. Posso rientrare nella norma prevista per non pagare 1000 euro nella Cila? Come devo comportarmi per quanto riguarda l’atto notarile come dichiarazione? Grazie.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, direi di si nel momento in cui la parete non portante. E’ comunque necessaria la pratica di regolarizzazione e l’aggiornamento catastale conseguente che a loro volta verranno riportati nell’atto di vendita. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  3. Antonietta

    Buongiorno, devo presentare una cila a sanatoria per un immobile privo di antibagno, mai costuito o sanato dai vecchi proprietari. Ora che devo vendere l’ appartamento devo sanare la situazione. Posso presentare la cila in sanatoria in comune, fare l’ atto notarile e presentare la fine lavori entro 3 anni della data di inizio lavori? Sarebbe possibile?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, direi che la linea regge. Unico punto da focalizzare è che l’accatastamento definitivo dovrà essere depositato prima della stipula per la corretta assegnazione della rendita e relativo corretto calcolo dell’imposta di registro. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. Federica

    Buonasera,vorrei sottoporle la mia situazione. Sono proprietaria di due appartamenti contigui. Circa dieci anni fa’ ho spostato una parete per allargare una stanza di uno degli appartamenti a discapito dell altro. Adesso vorrei vendere uno degli appartamenti e vorrei ,anche ai fini catastali, sistemare il tutto. Cosa mi conviene fare, una sanatoria o una pratica dove dichiaro che questo lavoro lo sto facendo adesso ?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, io le consiglio la prima assolutamente. So che la seconda ipotesi viene spesso proposta e che spesso va a buon fine salvando dal pagamento delle oblazioni ma implica una falsa dichiarazione che assolutamente non mi trova d’accordo. La ringrazio per avermi scritto e resto disponibile per ulteriori chiarimenti. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  5. Cassy

    Buongiorno, avrei un’informazione da chiedere.
    Sto vendendo casa e il perito che è venuto a fare la RTI ha riscontrato una non conformità urbanistica in quanto rispetto al progetto iniziale (risalente al 1960), una porta è spostata di circa un metro e mezzo, quindi l’appartamento è nato così e io l’ho comprato così. Il perito mi ha detto che devo fare una CILA a sanatoria al costo di 1.000,00 più diritti 100,00 euro e la sua parcella di circa 600,00.
    Ma io mi chiedo, ma devo pagare io una cosa che risale al 1960?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo la carenza di controlli nel passato è la prima causa di spese odierne. Direi che tutto torna, cifre richieste comprese, più che nella norma almeno per la mia esperienza a Bologna. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Musso Felice Alberto

    Buongiorno, ho una casistica da porle e spero possa avere risposte da un esperto come lei. Si tratta di un fabbricato costituito da 3 Piani. Queste opere sono state già realizzate da 10 almeno. Al piano terra abbiamo un magazzino fuso con due stanze accanto diventate pertanto abitazione, al piano primo situazione invariata come da impianto, mentre al secondo una terrazza scoperta è stata chiusa mentre una stanza accanto che aveva altezze di 2, 60 m ed 1,20 m è stata ampliata in altezza a 3 m. Dovendo poi procedere con il docfa con fusione cambio di destinazione d’uso ed ampliamento in verticale, che tipo di documento sarà necessario per il comune? Cila tardiva? Sanzione dovuta considerato che sono passati 10 dalla ultimazione dei lavori?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo non è possibile prevedere lo sviluppo della pratica senza avere la relativa documentazione ed il riscontro dell’ufficio tecnico. Quello che posso anticipare è che sicuramente non potrà essere una cila poiché parliamo di aumenti di superficie (chiusura terrazzo). Inoltre è necessario appurare se il magazzino ha effettivamente i requisiti tecnici per supportare un cambio di destinazione d’uso. Se siete nell’area di Bologna o Ferrara posso segnarlarvi un tecnico per gli accertamenti del caso, i miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. GIACOMO PICONE

    buon giorno, dovrei acquistare un immobile per il quale alcuni anni fa il proprietario ha eseguito al catasto la riunione sotto una unica particella dell’appartamento e di un piccolo box, prima esistenti come due differenti sub. Quindi al catasto la situazione presente è corretta, ma non è mai stata fatta alcuna comunicazione al Comune. Deve essere fatta una CILA tardiva ? Se io acquisto in assenza di tale comunicazione posso in futuro avere qualche problema ? GRAZIE

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, purtroppo è impossibile risponderle nel modo corretto con così poche indicazioni oltretutto decisamente particolari. La mia prima obiezione è che non è possibile accorpare in un unico sub due immobili con destinazioni d’uso diverse. Le consiglio vivamente di interpellare un tecnico al più presto e sicuramente prima di fare proposte di acquisto o atti negoziali di qualsivoglia natura. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. lino soricetti

    Nel 2011 ho acquistato una villetta a schiera (roma) dal costruttore.pagato in contanti (solito iter,agenzia,notaio ecc.) ma ne l’agenzia ne il costruttore mi hanno detto che la planimetria non era conforme allo stato di fatto.Pertanto attualmente ho deciso di vendere e con mia grande sorpresa sono venuto a conoscere lo stato attuale mediante visita tecnico della banca del mio eventuale acquirente che ovviamente non hanno concesso i lmutuo.
    Premetto che non ho fatto nessun lavoro dopo l’acquisto.
    Cosa va fatto per sanare tale situazione?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera,
      i tipi di sanatoria applicabili dipendono da quali difformità sono state rilevate. La CILA in sanatoria è solitamente applicabile per sanare abusi minori ma sarà il suo geometra o architetto a decidere la strada giusta per sistemare il suo immobile. Purtroppo il suo è un caso molto comune a causa degli scarsi controlli in merito del passato. Oggi buona parte degli abusi rilevati sono pregressi di questo passato poco diligente. Se non mi sbaglio li a Roma lavora Carlo Pagliai, ho letto molte volte il suo blog tecnico e mi sembra una persona molto preparata che potrebbe aiutarla. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  9. lino soricetti

    Nel 2011 ho acquistato una villetta a schiera dal costruttore (pagato in contanti) .
    l’agenzia immobiliare non ha detto nulla in merito allo stato conformità in effetti la planimetria consegnatami è difforme allo stato da quando ho acquistato, ora ho deciso di vendere ed è uscita questa complicazione :la banca interessata dopo un sopralluogo non ha concesso il mutuo per difformità catastale.
    Premetto che io non ho eseguito nessu lavoro ho acquistato dal costruttore così come si trova attualmente.
    Quindi ho acquistato una casa che non si può vendere con mutuo? (tranne che in contanti?).
    Cordiali saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, la mancanza di controlli negli anni passati è causa di questi pregressi. Nella fattispecie non è questione di contanti o mutuo ma di corrispondenza urbanistica e conformità catastale che ad oggi vengono tenute in considerazione dagli acquirenti, dai notai e dalla banche. La soluzione per una corretta commercializzazione è incaricare un tecnico per la regolarizzazione sia della posizione urbanistica (Comune di competenza) sia catastale.
      Per quanto riguarda l’agenzia poco c’è da fare ad oggi, mentre andrebbe analizzata con un legale la posizione dell’allora venditore dell’immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati.

  10. Ruggero

    Buongiorno,
    mi permetto di sottoporle il seguente quesito.
    Rivedendo la documentazione tecnica relativa ai progetti originali presentati in Comune e a Catasto,
    della mia abitazione, si rilevano differenze rispetto allo stato di fatto per quanto riguarda la suddivisione
    di alcuni ambienti interni. In merito a queste “differenze” NON è mai stata presentata alcuna VARIANTE
    Vorrei sistemare la situazione in forma spontanea accedendo ad una sanatoria.

    La licenza edilizia era stata rilasciata nel settembre 1976.
    Il Certificato di abitabilità nel gennaio 1979.
    L’iscrizione al Catasto è del giugno 1982.

    Preciso che le modifiche al progetto originale esistono da sempre, ovvero risalgono alla data della prima ed unica ristrutturazione.

    Per questa situazione la sanzione di 1000,00 euro è dovuta ?

    La ringrazio dell’attenzione e resto in attesa di un Suo gradito riscontro.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Per poter stabilire il tipo di pratica necessaria e le relative oblazioni è necessario capire se le difformità interessano solo muri divisori non portanti e diversi altri parametri. In linea molto generale posso anticipare che l’oblazione minima da Lei menzionata sarà da corrispondere se il suo tecnico opterà per una cila a sanatoria. Tenga presente che a seconda delle interpretazioni del suo specifico comune potrebbe esserci anche strade per sistemare difformità. Le faccio l’esempio di Bologna dove, fino a poco tempo fa, piccole modifiche erano regolarizzabili anche con un aggiornamento dell’agibilità con applicazione articolo 100 del RUE. Strada oggi non più tollerata. Vorrei poter essere più preciso ma in questo tipo di considerazioni i parametri sono molti e quindi il miglior consiglio che posso darle è quello di provvedere ad un parere tramite tecnico specializzato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    2. Francesco

      Salve,
      durante alcune verifiche prima di procedere all’acquisto di un appartamento, è emerso un disallineamento tra stato dei luoghi e disegni/certificato di agibilità; trattasi di un muro divisorio non strutturale all’interno di un vano, presente nei disegni ma mai realizzato dal costruttore e successivamente dal venditore attuale. Il venditore ha fatto aprire un Cila a sanatoria e vorrei sapere quando la pratica è da ritenersi conclusa: devo avere in mano il nuovo certificato di agibilità aggiornato? oppure posso procedere all’acquisto con altra documentazione a supporto?

      1. Fabio Zerbinati

        Buongiorno, in linea generale se l’immobile era già agibile vale il titolo a monte e quindi la pratica può ritenersi conclusa con la fine lavori della cila a sanatoria. Questa è ovviamente una linea generale, per essere preciso dovrei avere il quadro completo delle circostanze e la relativa documentazione sotto mano. Spero comunque di esserle stato utile, un saluto. Fabio Zerbinati

  11. barbara

    Come dimostrare che le opere sono iniziate più di 5 anni fa?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Il grande dilemma della questione. Spesso a Bologna i tecnici sfruttano la Dichiarazione Sostitutiva di atto notorio. In pratica un’autocertificazione del proprietario che viene poi allegata alle pratiche. Il mio consiglio ovviamente è quello di seguire questa strada solo se si sta dichiarando il vero. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  12. gems

    quindi riepilogando se sono trascorsi più di 5 anni non ce multa se il mio geometra nel 2012 ha presentato una cila poi non ha dato seguito alla mia richiesta x sanare dei tramezzi sono trascorsi 7 anni posso ripresentare una cila in sanatoria ,si esclude la sanzione pecunaria da premettere che non devo vendere casa.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La prescrizione riguarda opere eseguite in assenza di titolo e rientranti nel concetto di abusi minori. Nel Suo caso cambia completamente il discorso poiché la pratica fu presentata. A Bologna il titolo scade dopo 3 anni ma dipende da Comune a Comune. Il mio consiglio è di fissare un appuntamento presso lo sportello edilizia privata della Sua città e capire con i tecnici lo stadio della situazione per poi provvedere alla regolarizzazione, eventuale, secondo loro direttive. Ovviamente sarebbe bene andare la direttamente con il Suo tecnico di fiducia. I miei più cordiali saluti

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