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Chi paga l’agenzia immobiliare | Casistiche, consigli e regole da seguire

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Durante una compravendita o una locazione a volte ci si pone il dubbio se sia dovuta o meno la provvigione all'agente immobiliare. In questo articolo cerco di fare chiarezza in base alle diverse casistiche.
chi paga l'agenzia immobiliare

Grande diatriba e grande confusione c’è ancora oggi quando ci si chiede chi paga l’agenzia immobiliare durante una compravendita od una locazione. La provvigione agenzia immobiliare è voce importantissima sia sull’acquisto che nel conteggiare preventivamente i costi di cessione.

Ci sono diverse casistiche e diverse basi giuridiche alla base di ognuna di esse ed in questo articolo ve le elenco tutte.

Così,di certo, troverete quella adatta al vostro caso. Non farò distinzione tra compravendita e locazione poiché il principio di intermediazione immobiliare non cambia.

Ecco di cosa parleremo:

Non esiste un solo tipo di agenzia immobiliare.

Vanno divise, oggi, in due settori primari:

  • Le operanti in regime tipico ( 80% del totale)
  • Le operanti in regime atipico (Il restante)

Le prime sono le classiche agenzie che vedete da sempre. Il loro operato deve essere equidistante dalle parti dell’operazione. Per equidistante intendiamo che esse non devono avere con gli attori rapporti di mandato, rappresentanza o dipendenza.

Le seconde sono venute alla ribalta in Italia da pochi anni, mentre in altri paesi sono consolidate da tempo. Nominiamo quelle più note:

  • Il listing agent : Consulente di parte venditrice
  • Property Finder: Cercatore di immobili su commissione.

Tali figure non operano in equidistanza, ma sotto specifico incarico conferito da uno solo degli attori.

Nello specifico il listing agent utilizza l’incarico di vendita in esclusiva mentre il property finder un incarico di ricerca sempre esclusivo.

Detto questo, chi paga l’agenzia immobiliare? Dipende.

Per quanto riguarda le agenzie immobiliari che operano in regime tipico solitamente la regola vuole che entrambe le parti corrispondano la provvigione.

Quindi sia chi vuole vendere casa che chi la sta comprando. Quest’ultimo solitamente riconosce il diritto del mediatore in caso di transazione compiuta sin dalle prime fasi di sopralluogo tramite la sottoscrizione del così detto foglio visita immobiliare.

Il diritto bilaterale alla provvigione va a sottolineare l’essenza super partes, per lo meno presunta, del lavoro classico del mediatore.

Questo principio di base viene derogato in due casi:

  • Se l’agenzia immobiliare riceve un incarico di mediazione e concorda con il venditore di sollevare il futuro compratore dal pagamento della provvigione. Questo succede spesso quando il mediatore viene incaricato per la cessione di immobili dai costruttori ad esempio.
  • Se l’agenzia immobiliare pur di mettere quel dato immobile in portfolio rinuncia a quel che sarebbe dovuto.

Mentre il primo caso rientra nella libertà di scelta professionale, il secondo è un indice importante.

La classica frase “signora propongo il Suo immobile al mio Cliente tanto Lei non mi paga e non le cambia nulla” ha due implicazioni fondamentali:

  • L’agente favorirà gli immobili dove ha più utile
  • L’agente non ha portfolio e quindi qualche domanda bisognerebbe farsela.

Tendenzialmente, i mediatori che lavorano sulla parola, rinunciando di fatto al 50% non danno grande qualità del servizio. Eccezioni a parte che per fortuna esistono sempre.

Chi paga l’agenzia immobiliare con l’intermediazione atipica?

Il concetto è di fatto rovesciato.

Lavorando il mediatore in una posizione di favore nei confronti di uno solo degli attori percepirà il futuro compenso solo dal proprio esclusivo cliente.

Quindi il listing agent solo dal venditore, il property finder solo dal compratore.

Con eccezioni anche qui basate sul libero arbitrio. Non esiste infatti una Legge che impedisca al mediatore atipico di chiedere una provvigione bilaterale. Mi raccomando sempre di pattuire, però, quando si deve pagare l’agenzia a fronte della prestata intermediazione.

Non ne ha diritto, ma può chiederla. Qui contano molto le recite degli incarichi e come viene inquadrata l’attività. Senza entrare nel merito legale dettagliato possiamo dire che in sede di incarico di vendita, di incarico di ricerca come pure in sede di proposta irrevocabile di acquisto è buona cosa pattuire la gestione del futuro cumulo provvigionale.

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Cose chiare prima , sorprese spiacevoli assenti dopo. Seguendo questo principio sarete poi sempre in grado di calcolare preventivamente i vostri costi. In un’operazione immobiliare è molto importante. Ne parlo nel mio articolo su quanto costa vendere casa.

Chi paga l’agenzia immobiliare in caso di affitto

Come vi ho anticipato ad inizio articolo non cambia assolutamente nulla dal punto di vista giuridico rispetto a tutto quello detto finora.

Quindi entrambe le parti quando l’agente immobiliare lavora in regime tipico, mentre in linea di massima solo una parte quando il regime è atipico.

Salvo diversi accordi pattuiti preventivamente che, però, devono essere fondati su specifiche esigenze del cliente e del lavoro. Non da mero accanimento commerciale che a nulla porta e che spesso è indice di poca professionalità.

Vi lascio un articolo con qualche riferimento di Legge generale.

Spero di aver fatto un po di chiarezza su chi paga l’agenzia immobiliare e, ringraziandovi per il tempo dedicato alla lettura, vi do appuntamento al prossimo articolo.

Qui sotto trovate i miei collegamenti social, mi farebbe piacere incontrarvi li. A presto.

Di seguito trovi i tasti per condividere l’articolo sui tuoi social oltre ovviamente al box commenti se hai domande.

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

Questo articolo ha 2 commenti.

  1. Buonasera Sig. Zerbinati,
    ho appena acquistato un immobile. Al rogito ho scoperto che la parte venditrice ha riconosciuto all’agenzia un importo pari a meno della metà rispetto al sottoscritto (acquirente). Il mediatore non dovrebbe agire in base al principio di equità anche da questo punto di vista? Nei fatti lo stesso mediatore ha curato maggiormente gli interessi del venditore al fine di concludere quanto prima l affare; ovviamente nessuno mi ha obbligato ad accettare le condizioni proposte.
    La ringrazio

    1. Buongiorno. Qui si apre un mondo! Spesso succede che il venditore paghi meno poiché l’agenzia assume il fatto che egli “ha fornito l’immobile”. In realtà ciò cozza non poco col principio di mediazione puro. Non solo, ove l’agenzia detiene un incarico già entriamo nel principio di mediazione atipica poiché ella di fatto ha un rapporto di mandato con una delle due parti. Il suo caso è comune come pure comuni e condivisibili sono i suoi dubbi sui principi di base applicati. Speriamo in un cambio normativo, sarebbe utile a tutti. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

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