Entrambe le parti dell’affare, venditore e acquirente, pagano l’agenzia immobiliare che lavora in regime tipico. Nel solo caso di agenzie in regime atipico, o di accordi caso per caso, una delle due parti può essere sollevata. Per capire chi paga l’agenzia immobiliare devi prima di tutto avere chiaro il ruolo giuridico del mediatore.
Egli non vende la casa, ma il servizio che mette in relazione un venditore ed un acquirente o un locatore ed un conduttore. Nulla cambia, quindi, tra compravendite e locazioni.
Secondo la Legge 39/1989, infatti, egli è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza avere con loro rapporti di dipendenza, mandato o rappresentanza. In questa condizione tipica, super-partes, entrambe le parti pagano l’agenzia immobiliare sia per la vendita che per l’affitto secondo la normativa di riferimento all’art. 1755 del codice civile.
Negli ultimi anni la Giurisprudenza ha, però, delineato quella che in gergo prende il nome di intermediazione immobiliare atipica. Rientrano in essa tutti quei casi in cui il mediatore opera sotto mandato, appunto, di una sola delle due parti. In regime atipico, solo il cliente che ha conferito il mandato ad agire dovrebbe pagare il compenso.
Chi paga l’agenzia immobiliare in caso di vendita
Chi vuole vendere casa paga l’agenzia immobiliare:
- Nella mediazione tipica, ovvero senza incarico
- Nella mediazione atipica quando è lui mandante
Io motivo è insito nella figura del mediatore secondo la Giurisprudenza. Se non hai conferito un formale incarico la tua vendita rientra nella mediazione tipica e “super-partes”. Quest’ultima prevede il pagamento della provvigione da entrambe le parti.
Ciò salvo un eventuale preventivo accordo col mediatore, se formalizzato ha piena validità. Un buon sistema per ridurre i costi per la vendita della casa è, quindi, quello di pattuire preventivamente un compenso equo con l’agenzia.
Se, invece, conferisci un mandato di vendita all’agente immobiliare dovrai pagare la provvigione in base a quanto pattuito nell’incarico stesso. Questo è valido sia quando ti rivolgi alle agenzie classiche sia, a maggior ragione, quando assumi consulenti di parte per la vendita (listing agent).
Chi paga l’agenzia immobiliare in caso di acquisto
Se vuoi comprare casa paghi l’agenzia immobiliare:
- Nella mediazione tipica, ovvero quando il venditore non ha dato incarico all’agente
- Quando in mediazione tipica ti viene fatto firmare un incarico inverso
- Nella mediazione atipica se sei tu il mandante
Se non c’è incarico da parte del venditore all’agente entrambe le parti pagano l’agenzia.
A differenza di quelli che molti pensano, infatti, è proprio la presenza di un incarico di vendita a mettere in discussione il dovere di pagamento della provvigione da parte dell’acquirente. L’esistenza dell’incarico, infatti, va proprio contro quella definizione della Legge 39 secondo la quale il mediatore non deve aver rapporto di mandato con le parti. Recenti sentenze della Cassazione hanno, di fatto, sancito questo aspetto. Il grande nodo lato consumatori: è molto difficile provare che il venditore ha conferito un incarico. Nel mio articolo “cosa controllare prima di comprare casa“, trovi qualche informazioni in più.
Qualora sia tu compratore, invece, ad aver affidato un incarico (es. l’incarico dato al property finder per trovare l’immobile) sarai solo tu a pagare l’agente. Questo sempre che lo stesso non richieda un incarico inverso al venditore dell’immobile che avrà trovato. E’ chiaro come sia insensato che un consulente di parte possa agire in questo senso, ma non viviamo in un mondo perfetto. Ti consiglio, quindi, di pattuire in incarico il divieto di accordi con le controparti.
Ultimo caso non per importanza, paga l’agenzia immobiliare l’acquirente che ha richiesto informazioni o firmato un foglio visita dell’agenzia e poi ha comprato la casa direttamente dal proprietario. Questo sempre, però, secondo i principi di intermediazione tipica ed atipica esposti poiché il foglio visita stesso non costituisce incarico. Sul discorso della richiesta informazioni si apre il punto della dimostrabilità, se hai una corrispondenza formale è un conto mentre se hai fatto una telefonata (in teoria) un altro.
Chi paga in caso di affitto
Se ti chiedi chi paga l’agenzia immobiliare in caso di affitto sappi che funziona come nella compravendita:
- Entrambe le parti in mediazione tipica
- Il mandante il mediazione atipica
- Entrambe le parti in mediazione atipica con incarico inverso per la trattativa.
Sicuramente c’è meno attenzione, viste le somme molto inferiori a quelle medie per le classiche compravendite. I principi, però, non cambiamo.
Conclusioni
Il diritto alla provvigione può essere invocato dal mediatore verso entrambi gli attori in tutti i casi in cui egli non viola il principio super-partes. Qualora egli lavori come consulente di parte, solo il mandante paga la provvigione. Per approfondire ti consiglio un’altra lettura in merito: quando pagare l’agenzia immobiliare.
