Certificato di agibilità | Cos’è, chi lo rilascia e quanto costa nel 2019

Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su telegram
Condividi su whatsapp
Condividi su email
A VPN is an essential component of IT security, whether you’re just starting a business or are already up and running. Most business interactions and transactions happen online and VPN
Certificato di agibilità mancante in copravendita

Partiamo subito con un paragone automobilistico: il certificato di agibilità è equiparabile al libretto di circolazione dell’automobile.

Espandendo il discorso in termini tecnici la corretta definizione è la seguente:

Il certificato di agibilità è un documento che sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione sociale ed economica sulla base dei corretti requisiti di salubrità, sicurezza e risparmio energetico.

Gioca quindi un ruolo importa sia nel normale uso del bene sia nelle compravendite immobiliari e, seppur poco considerato nelle locazioni.

Come si ottiene il certificato di agibilità

L’ottenimento avviene tramite il deposito presso il Comune dove è ubicato l’immobile, riferito al permesso di costruire o della licenza, della relativa modulistica accompagnata dalla documentazione necessaria tra cui in via non esaustiva:

  • Accatastamento
  • Documenti di identità di tutti i firmatari
  • SCIA per varianti se esistenti
  • Elaborati licenza di costruzione
  • Dichiarazione di conformità impianti tecnologici
  • Documentazione impianto fognario
  • Certificato di collaudo statico
  • Prestazione energetica
  • Prevenzione incendi
  • Documentazione inquinamento acustico

A tutto questo una sfilza di cose in più, senza che stiamo ad elencarle ora. Il tutto subordinato al periodo di costruzione dell’immobile.

Ove esso costruito prima del 2005, anno di introduzione della normativa in materia sismica o antecedente.

Cosa importante da segnalare è che nel momento in cui parliamo di un appartamento sarà necessario verificare la presenza del certificato di agibilità sia per l’unità che per le parti comuni del fabbricato.

La pratica di deposito deve essere presentata da un tecnico abilitato, geometra, ingegnere o architetto. Se siete alla ricerca di un preventivo gratuito per la provincia di Bologna compila il form qui sotto.

Ottenimento per silenzio assenso

Una volta depositata la modulistica con tutti gli allegati il Comune si prenderà del tempo per la verifica di tutta la documentazione. Circa 90 giorni, poi dipende dai Comuni.

Abbiamo due casistiche:

  • Il Comune rilascia per silenzio assenso: ovvero in mancanza di obiezione è da l’iter è da intendersi andato a buon fine
  • I tecnici comunali provvedo a sopralluogo fisico per la verifica dei dati

La seconda opzione, non di certo rara, viene sorteggiata a campionamento casuale.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

Abbiamo appena detto che il deposito viene effettuato presso il Comune dove è l’immobile, per la precisione allo sportello edilizia privata.

Allo stesso ente andrà richiesto il certificato di agibilità esistente ove abbiate bisogno di reperirlo.

Questo avviene tramite una richiesta di accesso agli atti che potrete presentare anche in autonomia.

Se il documento è esistente nel giro di un mesetto dovreste entrarne in possesso. Se non è disponibile si apre un mondo discriminato da due fattori importanti: la presenza o l’assenza dei requisiti per l’ottenimento. Sempre su questi due punti basiamo anche un altro punto

Quanto costa il certificato di agibilità

Non è possibile a priori calcolare ogni singolo caso. In linea generale come appena detto molto dipende dallo stato dell’immobile.

Se esso ha tutti i requisiti tecnici ed amministrativi atti al rilascio l’attività si riduce ad una mera raccolta di documenti, compilazione della modulistica e deposito.

Il costo quindi diventa puramente quello del tecnico che avete incaricato.

Se invece mancano i requisiti essi vanno creati, anche e spesso con opere fisiche sull’immobile.

Tanto per farvi un esempio in alcuni immobili a Bologna abbiamo rilevato l’assenza del sifone Firenze. E’ un sifone di collegamento con la rete fognaria Comunale ed ove assente va realizzato.

Mille altri possono essere gli interventi necessari, quindi per calcolare quanto costa il certificato di agibilità è necessario prima di tutto capire la situazione di partenza.

Certificato di agibilità obbligatorio per la vendita.

E’ possibile vendere casa o altri immobili anche senza certificato di agibilità, ma il compratore ne deve essere preventivamente e formalmente edotto.

In passato questo è “sfuggito” durante molte operazioni a causa della mancanza di controlli. Oggi fortunatamente la situazione sta migliorando anche se molte situazioni pregresse sono da eviscerare e sistemare. Uno dei metodi di accertamento è una verifica sulle circostanze urbanistiche che, per esempio, in Emilia Romagna sfociano in un documento che prende il nome di Relazione Tecnica Integrata.

Teniamo anche presente che un immobile non agibile vale molto meno di uno dotato del titolo. Tanto più forte questa affermazione quanto più carenti i requisiti necessari all’ottenimento. Motivo per cui anche la corretta valutazione immobili deve tenerne conto.

Questo significa che in tutti gli atti negoziali deve essere menzionata la circostanza, accettata dalle parti e della stessa se ne deve essere tenuto conto in sede di determinazione del prezzo di vendita.

Quando si fanno i conti preventivi su quanto costa vendere casa è bene essere già informati su questo aspetto.

Un immobile non agibile vale molto meno di uno provvisto di valido certificato di agibilità. Ancora meno se oltre a mancare il titolo mancano i requisiti per ottenerlo, come facilmente intuibile da quanto sopra riportato.

Cosa succede se manca il certificato di agibilità in un immobile da affittare?

Visto che esso determina la capacità dell’immobile a svolgere la sua funzione verrebbe da pensare che l’assenza determini la nullità del contratto.

Non è sempre così. Il punto focale è l’effettiva utilizzazione da parte del conduttore. Ovvero quanto la mancanza determina l’impossibilità o la limitazione a godere della cosa condotta egli avrà diritto alla risoluzione od alla riduzione proporzionale del canone.

Se invece, ad esempio, egli conduce l’immobile da anni e di punto in bianco pretende l’annullamento del contratto poiché venuto a conoscenza della mancanza egli non avrà diritto, secondo la Corte di Cassazione, alla risoluzione anticipata del contratto.

La mancanza del certificato di agibilità rilevata dopo la stipula degli accordi è un problema serio.

Poiché non essendosene tenuto conto nei accordi formali il venditore ha obbligo di produzione e presentazione entro i termini pattuiti, pena inadempienza contrattuale. In pratica la situazione viene gestita secondo il principio di trasparente informazione, come in tutti i casi riguardanti la presenza di abusi edilizi in compravendita.

A questo punto entra in gioco la presenza o meno dei requisiti minimi per l’ottenimento di cui abbiamo ampiamente parlato in questo articolo.

Se essi sono presenti probabilmente sarà possibile risolvere il problema in tempi brevi, nel caso contrario vanno creati. Le tempistiche non preventivamente calcolabili possono sforare anche di mesi e mesi quelle previste come termine essenziale per la stipula del rogito.

Il tutto derogabile ed integrabile se il compratore è d’accordo, ma in caso contrario egli potrà pretendere il danno.

Quest’ultimo può essere, ad esempio, la restituzione del doppio delle caparre versate. Inoltre possono subentrare altre pretese ove dimostrabile il maggior danno subito.

Un mio consiglio

Ho sempre sconsigliato i miei assistiti ad acquistare immobili privi del certificato di agibilità. Ogni buona agenzia immobiliare dovrebbe essere molto attenta in queste dinamiche.

Scoprire in ritardo che per ottenere il titolo risultano necessarie migliaia di euro non è una cosa che permetto a chi si affida a me.

Unica eccezione riguarda immobili collabenti o da ricostruire ma ne parliamo un’altra volta.

Vi lascio anche il link alla pagina del Comune di Bologna che tratta l’argomento.

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli. Qui sotto trovate due righe in più sul mio lavoro ed i miei collegamenti per i social network, ci vediamo li?

Di seguito trovi i tasti per condividere l’articolo sui tuoi social ed il link per iscriverti alla newsletter. Oltre ovviamente al box commenti se hai domande.

Condividi su facebook
Condividi su twitter
Condividi su linkedin
Condividi su telegram
Condividi su whatsapp
Condividi su email

Ti piace questo articolo?

Iscriviti alla newsletter . Tranquillo, odio lo spam

Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

Questo articolo ha 2 commenti.

  1. Buongiorno, vedo che la data in testa a questo suo articolo è Luglio 2019…
    Non le risulta nulla riguardo alla nuova Segnalazione Certificata di Agibilità introdotta dal Decreto SCIA 2, il n. 222 del 2016?
    Cordiali Saluti

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. L’articolo menziona tale data a seguito di una modifica ma è di stesura antecedente. Il decreto Scia2 è volto alla semplificazione di diversi aspetti rispetto al precedente testo unico per l’edilizia, tra questi anche in ordine all’ottenimento di agibilità. A seguito del 222 è infatti possibile autocertificare con asseverazione di un tecnico abilitato. Il fatto però che si possa autocertificare non toglie la necessità di presenza dei requisiti per l’ottenimento. Riportando questo alle compravendite poco cambia: se ci sono i requisiti il tempo necessario si riduce, se mancano vanno comunque perseguiti o in alternativa il compratore deve essere edotto di tali circostanze in tutti gli atti negoziali prodotti. Proposte di acquisto comprese. Con l’auspucio di esserle stato utile le invio i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

Lascia un commento

Raggiungimi sui social

Un modo per tenersi in contatto e scambiare pareri

Ricevi gli articoli
Se mi lasci la tua email te li spedirò in anteprima
Newsletter
Devi vendere casa a Bologna?
Richiedimi una valutazione gratuita e senza impegno
Iscriviti alla mia newsletter

Ti scriverò ogni tanto per un saluto, mettendoci i miei ultimi articoli e qualche curiosità. Odio lo spam e  potrai facilmente disiscrverti in ogni momento

Iscriviti alla mia newsletter

Ti scriverò ogni tanto per un saluto, mettendoci i miei ultimi articoli e qualche curiosità. Odio lo spam, tranquillo.