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Certificato di agibilità | Cos’è, chi lo rilascia e quanto costa

Il certificato di agibilità sancisce la capacità dell’immobile a svolgere la propria funzione sociale ed economica sulla base dei corretti requisiti di salubrità, sicurezza e risparmio energetico.

Gioca quindi un ruolo importantissimo sia nel normale uso del bene sia nelle compravendite immobiliari e, seppur poco considerato, nelle locazioni.

GIUSTO PER CAPIRSI SUBITO: E’ uno dei primi tra i documenti per vendere casa che verranno richiesti da Notaio, agenzia immobiliare, banca del compratore e così via.

In questo articolo parleremo dei requisti di richiederlo, di chi può produrlo, dei costi e degli Enti preposti.

Come si ottiene il certificato di agibilità

L’ottenimento avviene tramite il deposito presso il Comune dove è ubicato l’immobile, riferito al permesso di costruire o della licenza, della relativa modulistica accompagnata dalla documentazione necessaria tra cui in via non esaustiva:

  • Accatastamento
  • Documenti di identità di tutti i firmatari
  • SCIA per varianti se esistenti
  • Elaborati licenza di costruzione
  • Dichiarazione di conformità impianti tecnologici
  • Documentazione impianto fognario
  • Certificato di collaudo statico
  • Prestazione energetica
  • Prevenzione incendi
  • Documentazione inquinamento acustico

Ove esso costruito prima del 2005, anno di introduzione della normativa in materia sismica o antecedente.

Cosa importante da segnalare è che nel momento in cui parliamo di un appartamento sarà necessario verificare la presenza del certificato di agibilità sia per l’unità che per le parti comuni del fabbricato. La pratica di deposito di nuova agibilità deve essere presentata da un tecnico abilitato, geometra, ingegnere o architetto. 

Ottenimento per silenzio assenso

Una volta depositata la modulistica con tutti gli allegati il Comune si prenderà del tempo per la verifica di tutta la documentazione. Circa 90 giorni, dipende dai Comuni.

Abbiamo due casistiche:

  • Il Comune rilascia per silenzio assenso: ovvero in mancanza di obiezione è da l’iter è da intendersi andato a buon fine
  • I tecnici comunali provvedo a sopralluogo fisico per la verifica dei dati

La seconda opzione, non di certo rara, viene sorteggiata a campionamento casuale.

Chi rilascia il certificato di agibilità?

Abbiamo appena detto che il deposito viene effettuato presso il Comune dove è l’immobile, per la precisione allo sportello edilizia privata.

Allo stesso ente andrà richiesto il certificato di agibilità esistente ove abbiate bisogno di reperirlo. Questo avviene tramite un accesso agli atti che potrete presentare anche in autonomia.

Se il documento è esistente nel giro di un mesetto dovreste entrarne in possesso. Andranno avviate le pratiche per il nuovo ottenimento corredate dalla messa in opera delle eventuali attività edili necessarie.

Quanto costa il certificato di agibilità

Non è possibile a priori calcolare ogni singolo caso. In linea generale come appena detto molto dipende dallo stato dell’immobile. Se esso ha tutti i requisiti tecnici ed amministrativi atti al rilascio l’attività si riduce ad una mera raccolta di documenti, compilazione della modulistica e deposito.

Il costo quindi diventa puramente quello del tecnico che avete incaricato.

Se invece mancano i requisiti essi vanno creati, anche e spesso con opere fisiche sull’immobile.

Tanto per farvi un esempio in alcuni immobili a Bologna abbiamo rilevato l’assenza del sifone Firenze. E’ un sifone di collegamento con la rete fognaria Comunale ed ove assente va realizzato.

Mille altri possono essere gli interventi necessari, quindi per calcolare quanto costa il certificato di agibilità è necessario prima di tutto capire la situazione di partenza.

Certificato di agibilità obbligatorio per la vendita.

E’ possibile vendere casa o altri immobili anche senza certificato di agibilità, ma il compratore ne deve essere preventivamente e formalmente edotto. Inoltre, della circostanza si deve tenere conto in sede di determinazione del prezzo. Un immobile non agibile vale molto meno di uno dotato del titolo. Tanto più forte questa affermazione quanto più carenti i requisiti necessari all’ottenimento.

NOTA IMPORTANTE: Vi invito a leggere il mio testo completo sulla conformità urbanistica.  Quest’ultima spesso confusa con l’agibilità di cui stiamo parlando. Sono due cose distinte ma in stretto legame tra loro

Proprio per questo motivo è bene sincerarsi che tutto sia al suo posto prima di  affacciarsi al mercato.

Certificato di agibilità mancante dopo la proposta.

Se non avete seguito i miei consigli e l’assenza del certificato è stata rilevata dopo la proposta di acquisto è ovvio come da venditori non possiate dimostrare l’eduzione del compratore sulla circostanza.

A questo punto entra in gioco la presenza o meno dei requisiti minimi per l’ottenimento di cui abbiamo ampiamente parlato in questo articolo. Se essi sono presenti probabilmente sarà possibile risolvere il problema in tempi brevi, nel caso contrario vanno creati. Le tempistiche non preventivamente calcolabili possono sforare anche di mesi e mesi quelle previste come termine essenziale per la stipula del rogito.

Il tutto derogabile ed integrabile se il compratore è d’accordo, ma in caso contrario egli potrà pretendere il danno. Quest’ultimo può implicare, ad esempio, la restituzione del doppio delle caparre ricevute ed anche l’incremento per maggiori criticità subite.

Case affittate senza agibilità

Visto che esso determina la capacità dell’immobile a svolgere la sua funzione verrebbe da pensare che l’assenza determini la nullità del contratto.

Non è sempre così. Il punto focale è l’effettiva utilizzazione da parte del conduttore. Ovvero quanto la mancanza determina l’impossibilità o la limitazione a godere della cosa condotta egli avrà diritto alla risoluzione od alla riduzione proporzionale del canone.

Se invece, ad esempio, egli conduce l’immobile da anni e di punto in bianco pretende l’annullamento del contratto poiché venuto a conoscenza della mancanza egli non avrà diritto, secondo la Corte di Cassazione, alla risoluzione anticipata del contratto.

Un mio consiglio

Come ribadisco più o meno in tutti i miei articoli è bene evitare di mettersi nel mercato quando non si è sicuri di essere in piena sicurezza. Un buon mediatore, prima ancora di firmare un incarico di vendita, dovrebbe informarvi a dovere su tutte le attività necessarie.

Vi lascio un link molto importante da leggere assolutamente. Vi porta nella mia “Bibbia” sul vendere casa. Sono certo vi sarà utilissimo per compiere in sicurezza questo passo così importante.

Come sempre vi ringrazio del tempo dedicato alla lettura. A preso.

Grazie per aver letto l'articolo

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Questo articolo ha 2 commenti.

  1. Buongiorno, vedo che la data in testa a questo suo articolo è Luglio 2019…
    Non le risulta nulla riguardo alla nuova Segnalazione Certificata di Agibilità introdotta dal Decreto SCIA 2, il n. 222 del 2016?
    Cordiali Saluti

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. L’articolo menziona tale data a seguito di una modifica ma è di stesura antecedente. Il decreto Scia2 è volto alla semplificazione di diversi aspetti rispetto al precedente testo unico per l’edilizia, tra questi anche in ordine all’ottenimento di agibilità. A seguito del 222 è infatti possibile autocertificare con asseverazione di un tecnico abilitato. Il fatto però che si possa autocertificare non toglie la necessità di presenza dei requisiti per l’ottenimento. Riportando questo alle compravendite poco cambia: se ci sono i requisiti il tempo necessario si riduce, se mancano vanno comunque perseguiti o in alternativa il compratore deve essere edotto di tali circostanze in tutti gli atti negoziali prodotti. Proposte di acquisto comprese. Con l’auspucio di esserle stato utile le invio i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

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