Casa in vendita da due agenzie | Come comportarsi

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La stessa casa in vendita da due agenzie immobiliari crea per definizione confusione di mercato. Nei casi peggiori una non perfetta scelta e gestione dei rapporti possono sfociare anche in discussioni forti in merito al diritto sulla provvigione nei casi in cui l'immobile sia stato visitato con entrambi i mediatori.
casa in vendita da due agenzie

Quando si è alla ricerca di una nuova casa ci si può imbattere in una circostanza che lascia, giustamente, dubbi: vedere o addirittura vistare la stessa casa in vendita da due agenzie immobiliari.

In questo articolo vi racconto per quale motivo questo succede. Inoltre, come comportarsi per scegliere con quale delle due visitare l’immobile e cosa fare nel caso lo abbiamo già visto con entrambe.

Prima di entrare nel vivo del discorso ci tengo a fare subito una premessa. Non è una circostanza gradevole per chi cerca casa. Crea dubbi ancora prima di iniziare l’operazione e spesso, addirittura, la casa è pubblicizzata in modo completamente diverso.

Perché la stessa casa è in vendita da due agenzie immobiliari

Il motivo è uno solo, il proprietario ha preferito non conferire un incarico di vendita in esclusiva. Non avendo vincoli in questo senso, quindi, si avvale di semplici accordi verbali presi con più mediatori.

Nulla di illegale ma una scelta sbagliatissima soprattutto nei casi in cui il proprietario stesso, con superficialità, non monitori costantemente l’operato dei professionisti per garantire che i parametri di vendita in pubblicità siano omogenei.

Succede spesso infatti che più mediatori in competizione libera propongano l’immobili anche a prezzi diversi nel tentativo di intercettare più potenziali compratori.

Come scegliere con chi visitare l’immobile

Proprio in forza di quello che abbiamo appena visto insieme la prima cosa assolutamente da evitare è di visitare l’immobile con un’agenzia piuttosto dell’altra solo in base al prezzo di pubblicità.

Cosa che avviene, effettivamente, nel 99,9% ma che non ha alcun senso per un motivo molto semplice.

Tutti i prezzi sono negoziabili ed il limiti minimi dettato dal proprietario è lo stesso per tutte le agenzie che trattano l’immobile.

Ma allora con chi visitare la casa in vendita da due agenzie immobiliari?

Difficile scegliere a priori visto che probabilmente non conosciamo la qualità del servizio delle strutture con cui veniamo a contatto la prima volta.

Una telefonata ad entrambe, intanto, ci può dare qualche indicazione, cosa chiedere? Vi lascio qualche spunto

  • Sull’immobile sono state condotti accertamenti urbanistici e catastali?
  • Sull’immobile ci sono ipoteche?
  • Gli impianti sono a norma?
  • Che tipo di atto di provenienza ha l’immobile
  • Che tipo di attività sono comprese nella compenso dell’agenzia?

Sembrano domande banali e premature se fatte ancora prima di visitare una casa in vendita da due agenzie ma hanno uno scopo ben preciso

Valutare con che tipo di mediatori abbiamo a che fare

Una buona intervista telefonica ci permette di capire quale dei mediatori che si occupa dell’immobile è più preparato sullo stesso. Quale si è informato più a fondo, quale è in possesso di informazioni chiare e puntuali.

Sarà abbastanza facile anche per i meno esperti magari intenti ad un acquisto prima casa, capire se dall’altra parte c’è un soggetto che sa quello che dice.

Non ultimo, spesso quando chiamate agenzie strutturate non parlerete subito con il mediatore ma con un muro di segretarie. Pretendente, invece, un colloquio con chi segue la vendita poiché sarà con lui che dovrete eventualmente stipulare una proposta irrevocabile di acquisto o comunque una trattativa.

Importantissimo è valutare anche la persona, per quel poco che si può fare telefonicamente, in ordine a disponibilità e cortesia. Visto che dovrà seguirvi in un percorso di acquisto avere a che fare con degli scorbutici non è il caso.

La casa in vendita da due agenzie impone questo tipo di scelta, quindi orecchie tese e cercate di comprendere con chi parlate senza limitarvi a fissare appuntamenti a caso.

Attenzione ai non autorizzati

Purtroppo esiste un fenomeno a cui prestare ulteriore attenzione. Ci sono, infatti, casi in cui alcuni mediatori pubblicizzano l’immobile non solo senza incarico ma addirittura senza che il proprietario ne sia a conoscenza.

Questo viene fatto dalle strutture meno serie, ovviamente. L’intervista che vi ho consigliato inizialmente permette solitamente di scovarle ma cercare di capire se, per esempio, sono in possesso dei documenti necessari alla vendita della casa è un ulteriore passo per comprendere se sono legittimate dal venditore. Difficilmente ve ne forniranno copia prima del sopralluogo e soprattutto prima della firma del foglio visita immobiliare, ma già avere qualche indicazione è utile in questa fase.

Vi starete chiedendo perché pubblicizzare un immobile all’insaputa del proprietario. I motivi che spingo taluni mediatori a fare questa cosa di scadente professionalità sono diversi.

Una volta raccolti alcuni candidati possono presentarsi dal venditore chiedendo il permesso di mostrare l’immobile magari sollevandolo dal pagamento della provvigione agenzia immobiliare.

In altri casi essi hanno avuto solo un breve incontro preventivo col venditore stesso che però, non gli ha permesso di mostrare la casa solo al portfolio clienti. Quando quest’ultimo è nullo lo stratagemma è servito.

Casa in vendita con due agenzie e visitarla con entrambe.

Farlo volontariamente non è corretto da parte dei compratori, questo è fuori dubbio.

Può, però, capitare per caso. Ebbene si. Quando la fotografia immobiliare ad esempio non rende ben riconoscibile l’immobile o quando le tra le due visite è passato un po di tempo e non si fa subito mente locale.

Se avete visitato la casa in vendita da due agenzie ed avete firmato ad entrambe il foglio visita la questione si fa un po più complicata in quanto entrambe se acquisterete l’immobile, potranno tentare la richiesta di compenso.

In questi casi, da evitare come la peste per ovvie ragioni, ci viene incontro il diritto del consumatore ad avvalersi delle migliori condizioni.

Egli infatti potrà provvedere all’acquisto presso la struttura che inizialmente mostrava un prezzo di pubblicità inferiore e che ha applicato una provvigione allo stesso modo inferiore della concorrente per il medesimo immobile e servizio.

Ovviamente c’è da discutere e da rovinarsi il fegato, cosa da evitare.

Sistema per evitare problemi quando la casa è in vendita da due agenzie

Scegliere la terza!

No non sono impazzito, funziona. Rivolgetevi ad un mediatore che conoscete già o ad un property finder incaricandolo di richiedere una collaborazione professionale con una delle strutture che commercializza l’immobile.

In questo modo avrete un vostro consulente di parte che seguirà i vostri interessi e verificherà il corretto svolgimento delle attività tutte.

I vostri costi non cambieranno poiché la collaborazione tra agenzie non incrementa il cumulo delle provvigioni e di certo sarete autorizzati a sentirvi meno spaesati.

Il secondo sistema per evitare problemi quando la casa è in vendita da due agenzie è non sceglierla. Lo so, è una decisione dura e drastica ma sempre più persone la stanno scegliendo perché moltissimi sono i casi in cui la condizione ha portato danni. Anche molte persone che mi hanno scritto sul questo mio blog immobiliare hanno dovuto optare per questo cambio di rotta ed è il motivo per il quale ho deciso di scriverci un intero articolo.

Il terzo sistema è cercare la vostra nuova casa solo da agenzie che lavorano in esclusiva o da un listing agent che per definizione avrà un’ottima gestione della commercializzazione dei propri immobili.

Conclusioni

Accorgersi che il nostro interesse all’acquisto è rivolto ad una casa in vendita da due agenzie non è una bella cosa. Spesso porta verso una via caratterizzata da poca trasparenza e scadenti tattiche commerciali.

Il primo a sbagliare, a volte involontariamente, è il venditore.Nel chiedersi come vendere casa velocemente trova risposta nell’affidarla a più strutture. Credetemi, ne basta una seria dedita anche alla collaborazione immobiliare e sarebbe tutto più semplice per tutti.

Forse anche l’idea che commercializzare senza incarichi permetta di spendere meno ha un ruolo. Se avessero letto il mio articolo su quanto costa vendere casa forse avrebbero cambiato idea 😉

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura dei miei articoli. Se avete altri due minuti qui sotto ci sono due note su di me ed i miei collegamenti social. Ci vediamo li?

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Fabio Zerbinati
Fabio Zerbinati
Agente immobiliare e perito a Bologna. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende a vendere i propri immobili. Sono l'autore del blog "Movimenti Immobili", appassionato di diligenza immobiliare e nel 2019 contributore della business unit di "World Bank".

Questo articolo ha 2 commenti.

  1. ho messo in vendita il mio appartamento dando l’incarico a una agenzia in esclusiva per un anno. Non riesce a vendere e volevo rivolgermi a un’ altra agenzia mentre è ancora in essere il mandato precedente.
    Si può fare? in cosa si incorre?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Le consiglio di attendere la fine del mandato per non incorrere in violazione della clausola di esclusiva. Provi a capire insieme all’agenzia quali sono i problemi che bloccano la vendita e magari correggeteli insieme. Al termine del mandato, nel caso non sia venduta la casa, si faccia fare un elenco dei clienti portati in modo da non incorrere in future discussioni nel caso qualcuno di essi volesse comprare la casa successivamente. Sperando di esserle stato utile le invio i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

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