Comprare casa in vendita da due agenzie

Quando si è alla ricerca di una nuova casa ci si può imbattere in una circostanza che lascia, giustamente, dubbi: vedere la stessa casa in vendita da due agenzie immobiliari diverse.

In questo articolo vi racconto per quale motivo questo succede e come comportarsi per scegliere con quale delle due visitare l’immobile. Non solo, parleremo anche di cosa fare nel caso lo abbiamo già visto con entrambe.

Prima di entrare nel vivo del discorso ci tengo a fare subito una premessa, non è una circostanza gradevole. Essa, infatti, crea dubbi ancora prima di iniziare l’operazione e spesso, addirittura, la casa è pubblicizzata in modo completamente diverso dalle due agenzie.

Perché la stessa casa è in vendita da due agenzie immobiliari

Il motivo è uno solo, il proprietario ha preferito non conferire un incarico. Non avendo vincoli in questo senso, quindi, si avvale di semplici accordi verbali presi con più mediatori.

Nulla di illegale ma una scelta sbagliatissima soprattutto nei casi in cui il proprietario stesso, con superficialità, non monitori costantemente l’operato dei professionisti per garantire che i parametri di vendita in pubblicità siano omogenei.

Succede spesso, infatti, che più mediatori in competizione libera propongano gli stessi immobili anche a prezzi diversi nel tentativo di intercettare più potenziali compratori.

Come scegliere con chi visitare l’immobile

Proprio in forza di quello che abbiamo appena visto insieme la prima cosa assolutamente da evitare è di visitare l’immobile con un’agenzia piuttosto dell’altra solo in base al prezzo di pubblicità.

Cosa che avviene, effettivamente, nel 99,9% ma che non ha alcun senso per un motivo molto semplice.

Tutti i prezzi sono negoziabili ed il limite minimo dettato dal proprietario è lo stesso per tutte le agenzie che trattano l’immobile, a volte purtroppo anche se discordante dalla loro valutazione immobili.

Ma allora con chi visitare la casa in vendita da due agenzie immobiliari?

Difficile scegliere a priori visto che probabilmente non conosciamo la qualità del servizio delle strutture con cui veniamo a contatto la prima volta.

Una telefonata ad entrambe, intanto, ci può dare qualche indicazione, cosa chiedere? Vi lascio qualche spunto

  • Sull’immobile sono state condotti accertamenti urbanistici e catastali?
  • Sull’immobile ci sono ipoteche?
  • Gli impianti sono a norma?
  • Che tipo di atto di provenienza ha l’immobile
  • Che tipo di attività sono comprese nella compenso dell’agenzia?

Sembrano domande banali e premature se fatte ancora prima di visitare una casa in vendita da due agenzie ma hanno uno scopo ben preciso.

Valutare con che tipo di mediatori abbiamo a che fare

Una buona intervista telefonica ci permette di capire quale dei mediatori che si occupa dell’immobile è più preparato sullo stesso. Quale si è informato più a fondo, quale è in possesso di informazioni chiare e puntuali.

Sarà abbastanza facile anche per i meno esperti magari intenti ad un acquisto prima casa, capire se dall’altra parte c’è un soggetto che sa quello che dice.

Non ultimo, spesso quando chiamate agenzie strutturate non parlerete subito con il mediatore ma con un muro di segretarie. Pretendente, invece, un colloquio con chi segue la vendita poiché sarà con lui che dovrete eventualmente stipulare una proposta di acquisto o comunque una trattativa.

Importantissimo è valutare anche la persona, per quel poco che si può fare telefonicamente, in ordine a disponibilità e cortesia. Visto che dovrà seguirvi in un percorso di acquisto avere a che fare con degli scorbutici non è il caso.

La casa in vendita da due agenzie impone questo tipo di scelta, quindi orecchie tese e cercate di comprendere con chi parlate senza limitarvi a fissare appuntamenti a caso. Di questi aspetti parlo diffusamente anche nel mio articolo su come scegliere un agenzia immobiliare per ogni singolo caso.

Attenzione ai non autorizzati

Purtroppo esiste un fenomeno a cui prestare ulteriore attenzione. Ci sono, infatti, casi in cui alcuni mediatori poco ortodossi pubblicizzano l’immobile non solo senza incarico ma addirittura senza che il proprietario ne sia a conoscenza.

Questo viene fatto dalle strutture meno serie, ovviamente. L’intervista che vi ho consigliato inizialmente permette solitamente di scovarle ma cercare di capire se, per esempio, sono in possesso dei documenti per vendere casa è un ulteriore passo per comprendere se sono legittimate dal venditore. Difficilmente ve ne forniranno copia prima del sopralluogo e soprattutto prima della firma del foglio visita immobiliare, ma già avere qualche indicazione è utile in questa fase.

A proposito di controlli e notizie sugli immobili, perché non leggere anche il mio articolo su cosa controllare prima di comprare casa? Ve lo consiglio!

Vi starete chiedendo perché pubblicizzare un immobile all’insaputa del proprietario. I motivi che spingo taluni mediatori a fare questa cosa di scadente professionalità sono diversi.

Una volta raccolti alcuni candidati possono presentarsi dal venditore chiedendo il permesso di mostrare l’immobile magari sollevandolo dal pagamento della provvigione agenzia immobiliare.

In altri casi essi hanno avuto solo un breve incontro preventivo col venditore stesso che però, gli ha permesso di mostrare la casa solo al portfolio clienti. Quando quest’ultimo è nullo lo stratagemma è servito.

Per fortuna stiamo parlando di una minoranza e se scegliere di lavorare con agenzie immobiliari abilitate e di comprovata serietà sono cose con cui non avrete a che fare.

Casa in vendita con due agenzie e visitarla con entrambe.

Farlo volontariamente non è corretto da parte dei compratori, questo è fuori dubbio.

Può, però, capitare per caso, ebbene si.

Quando la fotografia immobiliare, ad esempio, non rende ben riconoscibile l’immobile o quando le tra le due visite è passato un po di tempo e non si fa subito mente locale.

Se avete visitato la casa in vendita da due agenzie ed avete firmato ad entrambe il foglio visita la questione si fa un po più complicata in quanto entrambe se acquisterete l’immobile, potranno tentare la richiesta di compenso.

In questi casi, da evitare come la peste per ovvie ragioni, ci viene incontro il diritto del consumatore ad avvalersi delle migliori condizioni.

Egli infatti potrà provvedere all’acquisto presso la struttura che inizialmente mostrava un prezzo di pubblicità inferiore e che ha applicato una provvigione allo stesso modo inferiore della concorrente per il medesimo immobile e servizio.

Ovviamente c’è da dimostrare il tutto, discutere e da rovinarsi il fegato, cose che sarebbe meglio evitare.

Sistema per evitare problemi quando la casa è in vendita da due agenzie

Scegliere la terza!

No non sono impazzito, funziona. Rivolgetevi ad un mediatore che conoscete già o ad un property finder incaricandolo di richiedere una collaborazione professionale con una delle strutture che commercializza l’immobile.

In questo modo avrete un vostro consulente di parte che seguirà i vostri interessi e verificherà il corretto svolgimento delle attività tutte.

I vostri costi non cambieranno poiché la collaborazione tra agenzie immobiliari non incrementa il cumulo delle provvigioni e di certo sarete autorizzati a sentirvi meno spaesati.

Il secondo sistema per evitare problemi quando la casa è in vendita da due agenzie è non sceglierla. Lo so, è una decisione dura e drastica ma sempre più persone la stanno scegliendo perché moltissimi sono i casi in cui la condizione ha portato danni. Anche molte persone che mi hanno scritto su questo blog hanno dovuto optare per questo cambio di rotta ed è il motivo per il quale ho deciso di scriverci un intero articolo.

Il terzo sistema è cercare la vostra nuova casa solo da agenzie che lavorano in esclusiva.

Come saperlo? Telefonare e chiedere.

Conclusioni

Accorgersi che il nostro interesse all’acquisto è rivolto ad una casa in vendita da due agenzie non è una bella cosa. Spesso porta verso una via caratterizzata da poca trasparenza e scadenti tattiche commerciali.

Il primo a sbagliare, a volte involontariamente, è il venditore.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura dei miei articoli, se pensate di aver bisogno di supporto potete richiedermi una consulenza immobiliare dalla pagina che vi ho appena linkato.

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Questo articolo ha 18 commenti.

  1. Ele

    Salve, sono interessata ad una casa ma non ho contattato ancora nessuno se non qualche info per email a cui ho avuto poche risposte. La mia confusione nasce dal fatto che la stessa casa è pubblicizzata da almeno una decina di agenzie diverse. L’ultimo annuncio comparso qualche giorno fa ha un prezzo di listino di 6000 euro inferiore a tutte le altre. anche le info sulle dimensioni variano nei diversi annunci. Non so proprio a chi dovrei rivolgermi o se forse è proprio meglio evitare questo venditore del tutto…

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per aver letto il blog e per avermi scritto. Il motivo deriva dal fatto che il venditore non ha conferito esclusiva ma ha permesso a più agenzie di trattare la vendita, a mio avviso commettendo un grosso errore commerciale. Le differenze di prezzo e dettagli derivano o da poca chiarezza del venditore stesso o da troppa audacia delle agenzie che, nella speranza di attirare il compratore sull’annuncio, giocano “sporco” e rivedono i prezzi. Il punto, però è uno solo, il prezzo finale è quello che conta e sarà lei ad offrirlo. Quindi il fatto che diverse agenzie usino prezzi di partenza diversi alla fine è solo commercialmente scorretto, poco conta in termini pratici. Controlli le recensioni delle agenzie in questione, escludendo quelle con troppe critiche. Poi può provare a chiamare quelle che le ispirano più fiducia chiedendo di parlare con chi segue l’immobile, cercando di capire se è ben informato su quello che sta vendendo (chieda se la casa è urbanisticamente conforme, se sono disponibili i precedenti edilizi e se l’immobile proviene per donazione). Se non le sa rispondere o tentenna cambi agenzia. Valuti anche il modo di fare, la cura nel richiamarla e la predisposizione ad ascoltare. Ovviamente chieda anche i compensi e le modalità in caso di eventuale acquisto. Una volta fatta la scelta, visiti l’immobile e se le piace provveda a formulare la proposta. Prima però, si faccia mandare una copia in bozza, così potrà vedere se ci sono voci che non le piacciono, in merito a questo ultimamente sto seguendo come perito diverse persone (anche online) che mi chiedono assistenza prima di andare a fare proposte in agenzia, devo dire che si vede un pò di tutto e quindi un’occhiata preventiva è doverosa!

  2. giulia

    Buonasera, scrivo qui perchè mi è successa una cosa strana e spero di trovare una spiegazione.
    Un mesetto fa sono andata a visitare una casa con l’agenzia X in vendita a 185000. Al nostro arrivo ci stava aspettando l’agente immobiliare e ci ha accompagnato dentro la casa dove era presente il “proprietario”.
    La casa ci era piaciuta ma essendo all’inizio della nostra ricerca ne volevamo vedere anche altre.
    Dopo un mese vedo l’annuncio della stessa casa ma tramite l’agenzia Y a 178000. E penso: “non è che l’altra agenzia voleva guadagnarci di più aumentando il prezzo?” . Chiamo la seconda agenzia e fisso un appuntamento per visitare la casa (ho sbagliato, lo so, ma non lo sapevo che non si potesse fare).
    Arrivo all’appuntamento con l’agenzia Y e mi accoglie l’agente immobiliare che in realtà era il “proprietario” dell’altra volta. Sono rimasta spiazzata e non ho detto niente e ho fatto finta di non averlo riconosciuto.
    Ma la mia domanda è : PERCHE’ UN AGENTE IMMOBILIARE DOVREBBE FINGERSI IL PROPRIETARIO DI CASA DURANTE UNA VISITA CON UN’ANGENZIA CHE NON E’ NEANCHE QUELLA PER LA QUALE LAVORA?

    Leggendo vari articoli in giro ho saputo che quando visiti una casa con due agenzie e poi la compri, entrambe chiederanno il compenso. Ma io mi chiedo : non avendo firmato niente durante nessuna delle due visite ed avendo dato due cognomi diversi alle due agenzie (il mio e quello del mio compagno) posso acquistare la casa con la prima agenzia tranquillamente? O posso aspettarmi di ricevere una raccomandata di pagamento anche dalla seconda? (tralasciando poi il fatto che quel finto proprietario mi ha visto entrambe le volte, una volta lui era il proprietario e una volta era l’agente immobiliare).

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Ingiustificabile ma provo a presupporre un senso, per quanto ogni spiegazione di senso non ne abbia neanche un filo. Con tutta probabilità l’immobile è gestito in collaborazione e le due agenzie non fidandosi l’una dell’altra producono visite congiunte in presenza di entrambi i mediatori. Per non dover spiegare il tutto al cliente, uno si finge mediatore, l’altro proprietario…pessimo atteggiamento, la collaborazione dovrebbe essere un valore aggiunto per tutti e non motivo di stupidaggini come questa. In merito ai punti che lei elenca sottolineo che l’agenzia non vende case, ma solo il servizio con cui il proprietario cerca di vendere la sua casa, quindi diversi prezzi di pubblicità sono solo mal coordinamento e non tentativo di truffe. Le proposte di acquisto saranno indirizzate al proprietario stesso che le valuterà e l’agenzia guadagna in base all’aliquota provvigionale successivamente applicata, a prescindere dal prezzo in pubblicità. Altra cosa importante, secondo il codice del consumo un utente è libero di acquistare un bene e quindi anche un servizio di intermediazione, dove le condizioni sono più favorevoli e dove non viene violato un incarico specifico conferito dall’utente stesso per determinate attività (es ricerca di immobile). Il mio consiglio? Se le piace la casa chiami a questo punto entrambe le agenzie e fate una proposta congiunta unendo una scrittura dove si specifichi bene in quali proporzioni dovranno essere corrisposte le provvigioni. Mi spiace vedere anche oggi cose di questo tipo, spero che le persone comprendano che ci sono anche strutture serie. Con l’auspicio che lei possa risolvere serenamente l’eventuale acquisto sono a porgere i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  3. Maida

    Buongiorno Fabio, le espongo il mio caso. Ho visto un annuncio x una appartamento dell’agenzia X, per cui sono andata a fare due visite, senza firmare nessun foglio visita, ed ho infine formalizzato una proposta e sto attendendo una risposta dai proprietari. Ieri scorrendo un sito di annunci mi imbatto in uno pubblicato dall’agenzia Y con foto diverse dall’agenzia a cui mi ero rivolta, ma che ritraggono senza alcun dubbio lo stesso appartamento,con alcune informazioni diverse rispetto all’altra agenzia riguardo la via, il posto auto, la superficie ed il prezzo di 3000 € più basso, confermato anche al telefono da un’addetta. Chiamo l’agenzia con cui ho fatto la proposta e mi rispondono che nn ne sanno nulla e che hanno il mandato firmato dai proprietari scadente a giugno prossimo. Devo preoccuparmi x questa anomalia?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. No, è sbagliato che succedano queste cose ma grossi rischi per lei non ne vedo, se non il fatto di ritrovarsi a competere con terzi in sede di trattativa. L’unica cosa di cui mi sincererei riguarda il fatto che l’incarico sia effettivamente detenuto dall’agenzia a cui lei ha affidato la proposta, sempre che esista veramente un incarico formale. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  4. Valeria

    Salve,abbiamo visto un immobile ed ho scoperto tramite pubblicità che sono due le agenzie che si occupano dell’immobile.Ho visitato l immobile solo con un’agenzia,ho chiesto come mai fuori ci fosse il cartello di un’agenzia differente e mi é stato risposto che l altra agenzia avrebbe provveduto a toglierlo.Abbiamo fatto una proposta d acquisto e stiamo aspettando risposta da parte dei proprietari.Presa dai dubbi, ho deciso di chiamare l altra agenzia facendo finta di essere semplicemente interessata all immobile,mi é stato detto che l immobile é in trattativa,una trattativa che molto probabilmente si chiuderà positivamente.Ora mi chiedo ,che senso ha che noi abbiamo fatto una proposta di acquisto?é.possibile che questa agenzia abbia detto così per non ammettere che ha perso l incarico e per non far vedere ad altri?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, purtroppo è un meccanismo pessimo che crea solo incertezza nelle persone e nel mercato, a prescindere dalla veridicità o meno delle affermazioni. Per il caso specifico mi viene il dubbio che la trattativa in corso sia la sua, segnalata dall’altra agenzia o dallo stesso proprietario, ma se così non fosse le vie plausibili sono due. La prima è quella da lei dettata e che si certo non fa onore alla struttura, la seconda è che ci siano effettivamente altri interessati e che i due mediatori stiano cercando di vincere la partita ma per come la vedo io era meglio essere più trasparenti nelle comunicazioni. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  5. lucia

    Salve,
    ho visto un appartamento al quale ero interessata con una agenzia. Del tutto casualmente mi imbatto in un annuncio vendita dello stesso immobile, ma gestito da altra agenzia. Chiedo spiegazioni alla prima con la quale sono in contatto e mi risponde “la casa la vendiamo in partnership assieme il collega della X agenzia, l’incarico è in esclusiva”.
    Dopo un paio di minuti mi contatta il collega della seconda agenzia che mi dice “i colleghi di YYYY mi hanno girato la sua richiesta se vuole visionare l’immobile può contattarmi lunedi mattina e fissiamo appuntamento ”
    Io rispondo che ho già visto l’immobile (e firmato il foglio visita con la YYYY agenzia) e lui replica che va bene , che è uguale perchè tanto collaborano per la vendita di questo immobile!
    Cosa vuol dire? Questo s traduce in maggiori costi di provigione per me? la prima agenzia ha chiesto il 4% sulla vendita (che non è poco!) e l’altra cosa pretenderà?
    Grazie per la cortese risposta.
    Lucia

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, la collaborazione tra agenzie immobiliari non deve essere un aggravio di costi per il cliente. Il mio consiglio è di richiedere copia del contratto di collaborazione e, nel caso non esista, pretenda prima di firmare qualunque proposta o contratto di ricevere formali dichiarazioni circa il dovuto assicurandosi che siano timbrate dalle agenzie e sottoscritte dai loro rispettivi legali rappresentanti. La collaborazione è un sistema volto a migliorare le prestazioni di vendita e può essere molto vantaggioso per i clienti, sempre che venga applicato nel modo corretto. Tempo fa ho scritto anche un articolo in merito, eccolo: collaborazione tra agenzie immobiliari. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  6. Fabio

    Buonasera Fabio.
    Recentemente ho individuato un immobile di mio interesse, pubblicizzato da due agenzie.
    Il costruttore non ha dato mandato esclusivo a nessuno nè firmato contratti con nessuno.
    Ho visitato l’immobile con il primo agente, firmato il foglio di visita, ma mi sono accorto, in sede di proposta, che l’agente in questione è inaffidabile, non ha documentazione, non sembra tutelarmi in alcun modo nell’elaborazione della proposta, che in qualche modo risulta proprio elementare, e mi costringerebbe a far visionare tutto a mie spese ad un notaio. Io sono molto interessato all’immobile ma non vorrei continuare con lui, ma con l’altra agenzia, con cui mi sono relazionato verbalmente e ho potuto constatare che lavorano bene. I prezzi pubblicati inoltre sono diversi. Se firmassi un nuovo foglio di visita con l’altra agenzia per iniziare da capo, l’agente in questione potrebbe agire legalmente contro di me e costringermi a pagare anche a lui la provvigione?
    Grazie per la sua eventuale risposta…

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, si potrebbe ma non è detto che gli venga data ragione per due motivi. Il primo inerente al libero mercato dove un consumatore ha diritto di “acquistare” il prodotto dove spende meno. Ergo, controllare i prezzi a cui viene pubblicizzato l’immobile ed il costo della provvigione delle due differenti agenzie. Secondo punto è dato dall’art.1759 comma 1 Codice Civile. Il mediatore ha l’obbligo, limitatamente alla sua competenza professionale, di informarsi della cosa venduta, pena perdita del diritto alla mediazione. Ovviamente si avvalga di un supporto legale per capire se il suo caso rientra nel ambiente applicativo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. Luli

    Salve. Volevo sapere come funziona in questo caso. Noi abbiamo visto un immobile con una agenzia e abbiamo fatto una proposta però i proprietari non hanno accettato. Abbiamo fatto di nuovo un altra proposta però anche questa non è andata a buon fine, e abbiamo chiuso lì con. Questa agenzia. Dopo di un mese abbiamo visto che questo immobile era anche in un altro agenzia siamo andati lì a chiedere di fare una proposta con questa agenzia. Prima di fare la proposta vi abbiamo detto che la casa l’abbiamo vista con un altra agenzia abbiamo fatto un offerta che i proprietari non hanno accettato. Quindi abbiamo fatto una proposta con sa seconda agenzia. Adesso che la PRA agenzia ci dice che non è giusto perché abbiamo visto per prima con loro. Come funziona e cosa succede in questo caso.?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera, sono da valutare molte cose. In primis a quale prezzo le due agenzie pubblicizzavano l’immobile, la tariffa di provvigione applicata ecc (libero mercato). La linea generale è che un compratore ha il diritto di andare dove può risparmiare. La prima agenzia ha di certo un titolo di privilegio ove abbia un foglio visita da voi sottoscritto, ma se le condizioni sono sostanzialmente diverse ed a vostro favore con la seconda direi che non c’è molto su cui discutere. Ovviamente il tutto deve essere formalmente dimostrabile.
      I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Pier

    Salve,tempo fa’ ho visitato un immobile con una agenzia e al momento dell’offerta ho scoperto che la provvigione sarebbe stata del 15%,su un immobile di 30000€ la richiesta è stata di 4000€+iva,al che mi sono rifiutato di formalizzare.Tempo dopo trovo lo stesso immobile presso un’altra agenzia,la prima ha il mandato scaduto,e con una richiesta di mediazione sensibilmente inferiore,1000€ il 3% circa.Portando a termine l’offerta potrei avere dei problemi con la prima agenzia a cui era stato dato il mandato?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, a mio avviso il libero mercato non è un opinione e lei hai il diritto di andare dove spende meno. Sicuramente la prima agenzia proverà ad avanzare pretese ma non sono per nulla certo che le possano ottenere. Sono aspetti legali non sempre ben interpretati quindi le consiglio di richiedere in merito una consulenza legale per andare nel dettagli caso-specifico. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati.

  9. Gianni

    ho messo in vendita il mio appartamento dando l’incarico a una agenzia in esclusiva per un anno. Non riesce a vendere e volevo rivolgermi a un’ altra agenzia mentre è ancora in essere il mandato precedente.
    Si può fare? in cosa si incorre?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Le consiglio di attendere la fine del mandato per non incorrere in violazione della clausola di esclusiva. Provi a capire insieme all’agenzia quali sono i problemi che bloccano la vendita e magari correggeteli insieme. Al termine del mandato, nel caso non sia venduta la casa, si faccia fare un elenco dei clienti portati in modo da non incorrere in future discussioni nel caso qualcuno di essi volesse comprare la casa successivamente. Sperando di esserle stato utile le invio i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati