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Atto di provenienza. Parliamo di rogito, successione e donazione.

Cos’è l’atto di provenienza di un immobile

Per atto di provenienza (articolo in corso di aggiornamento pronto il 30.03.2020), certificato o titolo di provenienza che si voglia chiamare, si indica il documento con il quale si è diventati proprietari di un immobile.

Non è un termine univoco, ne esistono di vari tipi ed in questo articolo cercherò per ognuno di essi di toccare tutti i punti necessari ad una corretta loro gestione.

Come anticipazione possiamo intanto dire che e’ in assoluto il primo documento da reperire quando decidiamo di mettere in vendere casa o altri immobili e che la sua presentazione per la vendita è obbligatoria. Inoltre, è sempre bene averne una copia sottomano anche per le normali attività di gestione.

Per la cronaca, a rafforzare questo importante concetto, va ricordato che alcuni dati in esso contenuti posso essere di grande utilità per una corretta valutazione immobili.

Ergo, prima si analizza meglio è.

A cosa serve l’atto di provenienza

L’atto di provenienza non serve solo a certificare che siamo proprietari dell’immobile ma in esso sono contenuti moltissimi dati inerenti lo stesso e le persone proprietarie prima di noi. Mettiamo insieme una list iniziale per poi proseguire con i vari punti.

  • Certifica il diritto di proprietà
  • Ci ricorda chi erano i precedenti proprietari e come ce lo hanno venduto
  • Serve alla banca dell’acquirente per stipula un contratto di mutuo

Ci serve nelle compravendite tanto da essere il primo tra i documenti per vendere casa da raccogliere ancora prima di pensare alla cessione.

Viene utile, inoltre, in tutte quelle attività di gestione dove è necessario dimostrare che siamo noi i proprietari dell’immobile.

Serve anche al compratore per ottenere il mutuo necessario all’acquisto prima casa come di qualunque altro tipo di immobile.

Motivo in più per assicurarsi di averlo a disposizione e che sia tutto in ordine onde evitare problemi, se il compratore non ottiene il finanziamento anche il venditore ne risente.

Quali informazioni contiene

In un atto di provenienza immobile sono contenute, o dovrebbe essere contenute, tutte le informazioni relative al bene, all’allora venditore ed al proprietario.

Uso il condizionale poiché gli atti vecchi spesso sono un po carenti, non è inusuale trovare anche testi scritti a mano che, rispetto a quelli di oggi, strappano anche qualche sorriso. D’altronde i tempi cambiano.

E’ importante ricordare che nella gerarchia delle informazioni, quelle contenute sull’atto superano le altre salvo errori o modifiche ufficiali nel tempo.

Dati anagrafici delle parti

Vengo ovviamente censiti anagraficamente tutti gli attori del contratto. Questo è importante anche per svolgere altri tipi di ricerca storica sull’immobile.

Sapere i dati dell’allora proprietario permetterà ad esempio, una maggior completezza nelle indagini catastali e sulla continuità delle trascrizioni nel tempo.

Protocolli urbanistici e dati catastali

Questo ci da subito anche un’altra indicazione sull’importanza di analizzarlo prima di immettere l’immobile sul mercato. Esso, infatti, verrà anche buono al nostro tecnico per la stesura della relazione tecnica integrata.

Svolgerla prima di entrare sul mercato ci metterà nelle condizioni di maggior tutela tecnica possibile, come recito in diversi articoli quali quello sulla vendita immobile con difformità urbanistiche e quello sulla sanatoria in corso di vendita.

Da leggere entrambi molto bene se vi state accingendo ad affrontare il mercato.

Stato di agibilità

Andrà sicuramente ricontrollato il titolo di agibilità attraverso gli accertamenti tecnici e la relazione appena menzionata, sempre consigliata in ogni compravendita.

Avere comunque una prima indicazione non è male, rimando questo lungo discorso alla mia guida sul vendere casa senza agibilità.

Trascrizioni, ipoteche, diritti di terzi, servitù

Troveremo tutte le informazioni inerente ipoteche volontarie e non esistenti sull’immobile al momento della sua stipula.

Verranno nominate le servitù esistenti ed eventualmente diritti di terzi e convezioni.

Tutte informazioni molto importanti per la corretta stesura di tutti i futuri accordi commerciali e contratti. Ne parliamo meglio dopo.

Agevolazioni e condivisione dei beni nell’atto di provenienza

Nell’atto di provenienza saranno esplicitate anche le eventuali agevolazioni fiscali sfruttate per l’acquisto. Mi raccomando, come ho sottolineato nel mio articolo vendere prima casa prima dei 5 anni, di analizzare bene le tempistiche per la rivendita.

Troveremo anche i dati relativi al regime di comunione dei beni applicato all’acquisto, importante per stabilire correttamente i diritti dei soggetti oggi cedenti.

Allegati all’atto di provenienza

Oltre a tutte queste informazioni contenute nel corpo testuale dell’atto saranno presenti alcuni allegati che elenco di seguito.

Planimetria catastale valida al momento della stipula

Al una copia del rogito completa presente la planimetria catastale, sottoscritta d venditore ed acquirente, in corso di validità al momento della stipula.

Se da quel momento abbiamo eseguito sull’immobile opere che ne hanno variato la morfologia è importante assicurarsi di averle correttamente inquadrato con le necessarie pratiche edilizie e aggiornamento catastale. In caso contrario sarà necessario provvedere alla variazione della planimetria catastale non conforme allo stato di fatto.

Visura catastale

Come già riportato sopra la visura catastale e’ il documento catastale riassuntivo dei dati catastali identificativi dell’immobile. Riporta zona censuaria, classe dell’immobile, categoria catastale, consistenza.

Come per la planimetria è bene accertarsi che eventuali variazioni nel tempo siano state correttamente aggiornate.

Attestato di prestazione energetica

Nei vecchi rogiti non lo troverete poiché l’obbligo di certificazione energetica è subentrato dal 2006, sotto diversi nomi quali Certificazione energetica, APE, ACE.

Ha validità di 10 anni se nell’immobile non vengono eseguite modifiche inerenti apparati con ripercussioni energetiche quali impianti ed infissi.

Convenzioni e scritture specifiche

Non fanno parte del corredo di ogni atto di provenienza, ma solo di quelli aventi per oggetto pattuizioni speciali che il Notaio o l’Ente ha ritenuto opportuno allegare.

Possono essere convenzioni di edilizia convenzionata, particolari accordi tra le parti. Dipende.

I vecchi atti di provenienza

Una nota già anticipata riguarda ogni atto di provenienza molto datato, spesso in esso non troverete tutte queste informazioni, erano scritti in modo molto diverso.

Sono ovviamente validi anche oggi ma quando si va molto indietro nel tempo sarebbe sempre bene incaricare un legale od un tecnico per un’ispezione supplementare.

Questo per colmare con essa eventuali informazioni mancanti su trascrizioni e diritti di terzi non esplicitati nel contratto.

Dove reperire l’atto di provenienza.

Mettiamo caso che proprio non troviamo il nostro atto di provenienza in un qualche cassetto, dovremo adoperarci per reperirne una copia.

In realtà non tutti i tipi di provenienze sono archiviati presso le stesse strutture e quindi rimando la risposta al questa domanda ai singoli capitoli descrittivi delle varie tipologie di atto.

Quello che posso anticipare è che esistono anche servizi per il reperimento atto di provenienza online, ma solitamente costi e tempi per l’ottenimento non li fanno preferire.

Come linea generale è meglio riferirsi direttamente e fisicamente all’Ente di volta in volta opportuno.

Per farlo è necessario avere gli estremi di registrazione presso i relativi Archivi, potete trovarli nella visura catastale. Visto che non è di facile interpretazione per i non addetti ai lavoro ho scritto un articolo proprio su come leggere la visura catastale.

Raccomandazione, assicuratevi in ogni caso di essere in possesso della copia registrata dell’atto di provenienza e non di altre versioni magari erroneamente conservate.

Reperire gli ultimi due atti di provenienza

Pessima abitudine durante le compravendite è quella di analizzare solo l’atto di provenienza in essere, ovvero l’ultimo titolo di transazione.

Il mio consiglio, quando possibile, è quello di munirsi anche del contratto precedente, ovvero quello che rese proprietari i soggetti che vendettero a noi.

Il motivo risiede nel fatto che magari possono contenere dati circa diritti di terzi smarriti nel tempo o inerenti convenzioni particolari degne di maggiori indagini.

Inoltre, teniamo presente che i Notaio sono esseri umani e che magari possono nel tempo aver commesso qualche imprecisione. Meglio verificare sempre due volte piuttosto che una, questo un po tutto quello che riguarda l’immobiliare.

Differenza tra copia dell’atto e nota di trascrizione

Da farsi subito un’importante distinzione tra copia atto di provenienza e nota di trascrizione.

La prima indica la copia integrale del contratto completo di allegati. La nota di trascrizione, invece, possiamo definirla come una versione condensata dell’atto che se da un lato contiene tutti dati di massima, dall’altro non è poi così completa.

Per le attività di vendita sempre riferirsi alla copia atto di provenienza integrale.

Nel caso di atti stipulati dopo il 2014 è possibile reperire il titolo telematico, in pratica un .pdf dell’atto.

Atto di provenienza rogito

Cos’è il rogito? E’ l’atto di provenienza Notarile attraverso che legittima legalmente il trasferimento di un immobile tra venditore ed acquirente.

Cosa contiene il rogito

Io rogito presenta tutte le caratteristiche generali di un atto di provenienza come descritti nei capitoli precedenti, allegati compresi.

E’ importante assicurarsi sempre di avere la copia del rogito completa, vediamo l’elenco degli allegati classici.

Dove reperire un rogito?

Se il Notaio rogante è ancora in vita è a lui che possiamo richiedere una copia del rogito.

Nel caso sia mancato dobbiamo rivolgerci all’Archivio Notarile della città dove è stato stipulato.

Presso l’ufficio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, invece, potremo trovare nel 90% dei casi solo la nota di trascrizione o l’atto telematico.

Quanto costa richiedere copia del rogito?

Presso il Notaio solitamente gratuita, a discrezione dello studio. Presso l’Archivio Notarile circa 50€.

Attraverso i servizi online il doppio, dai 100€ ai 200€ ed i tempi per riceverlo sono mediamente di 15/20 giorni.

Cifre che non incidono molto sui costi vendita casa, ma che è sempre bene mettere in preventivo.

Atto di provenienza donazione

La donazione è un atto di provenienza di natura Notarile che viene stipulato per il passaggio di proprietà a titolo gratuito tra venditore ed acquirente.

Usava molto in passato soprattutto per i trasferimenti all’interno dello stesso nucleo famigliare per il minor carico fiscale rispetto al rogito normale.

Racchiude in se una serie di criticità che non sto a descrivere in questo articolo ma che approfondirò più avanti in un testo dedicato.

Dove reperire una donazione?

E’ sempre un atto Notarile, quindi valgono le stesse identiche indicazione che vi ho fornito per il Rogito.

Atto di provenienza successione

La successione fa parte del corredo documenti per la vendita di immobile ereditato.

Parlo di corredo poiché da sola non è sufficiente per una stipula corretta.

La successione infatti è la comunicazione che va inviata all’Agenzia delle Entrate entro un anno dalla mancata del De Cujus la quale viene accompagnata anche da una serie di adempimenti quali il versamento della tassa di successione (rif.norm. TU 346/90)

Per vendere un immobile ad essa vanno associati altri due atti.

Atto di provenienza precedente

E’ l’atto, di qualsivoglia natura, con cui chi è mancato era divenuto proprietario dell’immobile oggi nostro.

Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità

E’ una formalità la cui funzione è quella di tradurre nei registri immobiliari un atto di per se non palese quale l’accettazione dell’eredità.

Può essere fatta contestualmente al rogito di vendita presso il Notaio scelto dal vostro acquirente anche il mio consiglio è quello di provvedere sempre prima di mettersi sul mercato.

Ha un costo medio di circa 400€ per ogni coerede venditore.

Decreto di trasferimento

Si tratta dell’atto di provenienza di un immobile pervenuto per assegnazione a seguito aste immobiliari.

Il decreto viene registrato presso la Cancelleria del Tribunale ed alla stessa può essere richiesto dagli aventi titolo quali creditore precedente o assegnatario.

E’ sempre bene nella vendita accompagnarlo all’atto di provenienza precedente.

Atto di provenienza mancante

Non è possibile la vendita senza atto di provenienza, quindi in un modo o nell’altro bisogna ovviare alla mancanza del titolo.

Solitamente, dove le prime ricerche autonome falliscono quelle più approfondite di Notaio o studio legale risolvono il problema.

Copia contratto di mutuo

Lo menziono nell’articolo anche se non è un atto di provenienza ma un importante atto complementare necessario nel vendere casa con mutuo.

E’ il contratto con cui la banca ci ha erogato il mutuo stesso ed ovviamente è necessario per la cancellazione dell’ipoteca durante la vendita.

Basta chiederne copia alla vostra banca, la vorrà anche il Notaio

Il legame con l’agenzia immobiliare

Dopo tutte queste premesse apro una parentesi in merito al legame dell’atto di provenienza con l’operato di un’agente immobiliare.

Nessun tipo di contratto immobiliare di qualsivoglia natura può essere redatto come dio comanda se non dopo l’analisi dell’atto di provenienza come minimo sindacale.

Questo vale in primo luogo per l’incarico di mediazione per vendita immobiliare, scriverlo sena avere la certificazione dei dati è il primo segnale di poca professionalità.

Ne ho parlato anche nel mio testo su come scegliere la migliore agenzia immobiliare, ovviamente le discriminanti sono molte di più ed era necessario un testo interamente dedicato.

Conclusioni

Come sempre vi ringrazio del tempo che dedicate al mio blog immobiliare. Qui sotto trovate il modulo per commentare l’articolo, ma se avete bisogno di supporto potete visitare la mia pagina sulla consulenza immobiliare. A presto.

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