Cosa sapere prima di comprare casa all’asta

Non c’è un assolutismo ed i luoghi comuni, retaggio del passato, spesso lasciano il tempo che trovano. Per spiegarmi meglio ti racconto di una consulenza che ho fornito ad un cliente nel 2020 per un acquisto in asta a Bologna.

Voleva comprare un appartamento in asta per poi affittarlo a studenti, sulla carta estremamente conveniente. Per darti un’ordine di grandezza, la base d’asta era 120.000€ per 80 mq in un’ottima posizione, per la città veramente un buon affare.

Dal successivo affitto avrebbe potuto ricavare circa 10.000€ annui puliti, sarebbe significato avere una redditività superiore all’8% calcolando tutto il costo di invenstimento.

Bene, il giorno della gara in aula c’erano 85 persone e la casa è andata venduta a 230.000€, oltre il valore di perizia ed oltre il valore sul mercato ordinario.

Comprare una casa all’asta conviene solo se il prezzo a cui te la aggiudichi è pari o inferiore al prezzo sul mercato ordinario.

Il segreto è fare una corretta valutazione iniziale delle tue necessità, del vantaggio che un dato acquisto può darti e quindi pattuire un prezzo massimo oltre il quale non andare.

Il costo di acquisto non è l’unico parametro da considerare. A differenza di una normale compravendita restano a carico dell’aggiudicatario tutte le spese per eventuali abusi edilizi, sanatorie e difformità.

Fortunatamente, te lo spiego meglio dopo, è possibile avere un quadro molto preciso di tutta la situazione ancora prima di partecipare.

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Comprare casa all’asta per rivenderla

In questo caso il discorso è ancora più complesso se pensi che un buon investimento devi restituirti almeno il 30% di guadagno sulla rivendita. Mettiamo anche caso che possa essere il 20% se lo rivendi senza aver lavorato per la ristrutturazione, ma meno proprio no.

Se vuoi comprare casa all’asta per rivenderla il prezzo massimo a cui puoi arrivare è il prezzo di un normale acquisto tolto il 20%- 30% che sarà il tuo utile sulla rivendita. Te lo traduco, facendo l’esempio di Bologna, è utopistico o quasi.

Diventa leggermente più semplice se hai la possibilità di tentare l’acquisto di immobili di grandi dimensioni, dove la competizione è più bassa, ma ovviamente non è per tutti. Dovrai inoltre studiare benissimo la situazione prima dell’asta con il tuo tecnico. Non potrai depositare il progetto ma almeno capire a grandi linee se l’immobile è adatto al successivo frazionamento o riqualificazione.

Come funzionano le aste immobiliari

Dove trovare aste immobiliari

Mentre anni fa erano i quotidiani il luogo principale dove trovare gli annunci, oggi il mercato si è spostato sul web.

Attenzione però, pochissimi sono i siti autorizzati dal tribunale ed ogni Istituzione ha i suoi specifici, almeno al momento. Per l’area di Bologna ad esempio il posto giusto dove cercare aste immobiliari è intribunale.net

Quando trovate gli annunci su portali quali immobiliare.it, casa.it, od i vari siti per vendere casa del mercato tradizionale dovete tenere presente che essi sono meri cloni creati dalle agenzie immobiliari o dai consulenti che forniscono assistenza.

Nessuno vi impedisce di farvi assistere da figure terze, property finder compresi, ma sappiate che avete la piena possibilità di fare tutto in autonomia se volete risparmiare i relativi compensi o la provvigione d’agenzia.

Il livello di informazione sui siti ufficiali è assolutamente superiore essendo gli annunci completi di perizie, bandi, planimetrie e tutto quello che serve sapere prima di iniziare il percorso.

Ovviamente si parla di materiale che per essere correttamente interpretato necessita delle giuste competenze tecniche ed amministrative.

Cosa trovate nell’annuncio

A differenza dei classici annunci immobiliari, in quelli ufficiali delle aste trovate veramente tutti i documenti per la vendita che vi servono al fine di fare le scelte migliori.

La perizia immobiliare allegata è comprensiva di tutta la parte riguardante l’accertamento urbanistico e catastale.

Nella perizia, inoltre, sarà riporta anche tutta la parte inerente eventuali diritti di terzi e troverete tutte le informazioni sulla provenienza che solitamente reperite sull’atto di provenienza degli immobili.

Sugli immobili pignorati, infatti, viene svolta una vera e proprio due diligence immobiliare per chiarificare a tutti i candidati le effettive e complete circostanze relative all’immobile.

Troverete anche l’avviso di vendita con tutte le informazioni per i versamenti e le linee guida decise dal Giudice.

Ovviamente nell’annuncio di vendita sui siti ufficiali troverete anche la planimetria, le fotografie ed i vari elaborati.

Gli immobili sono urbanisticamente regolari?

A differenza delle normali compravendite nelle aste immobiliari la proprietà non provvederà alle eventuali sanatorie.

Le regolarizzazioni, l’ottenimento del certificato di agibilità od ogni altra attività resta a carico di chi si aggiudica il bene. Niente sanatorie in corso di vendita ma una posizione chiara e definita sin dall’inizio, come dovrebbe accadere nel normale mercato.

Stesso discorso, oltre a quello inerente la situazione urbanistica, per la parte catastale.

Fortunatamente la perizia descrive tutti i tipi di abusi presenti e quindi è possibile preventivare perfettamente i futuri costi di sanatoria.

Il sistema commerciale alla base delle aste immobiliari non differisce molto da quello del mercato immobiliare di tutti giorni.

Esso infatti contempla la possibilità di visita all’immobile, guidata dal curatore. E’ assolutamente fuori luogo e vietato presentarsi in assenza degli organi autorizzati dall’autorità giudiziaria.

Le visite sono cumulative, mi è spesso successo di visitare immobili insieme ad altre 40 o 50 persone. Il curatore è sempre disponibile a spiegare ma vista la mole di pubblico non aspettatevi un servizio su misura.

Gli appuntamenti vanno fissati direttamente con lui attraverso i contatti che trovate nell’avviso di vendita del tribunale. Date ed orari utili non sono troppo flessibili per cui mettete in preventivo di dovervi adeguare.

Solitamente se ci si muove per tempo è possibile anche svolgere un secondo sopralluogo. Non sempre, dipende dai tempi predisposti dal Giudice.

Ovviamente la disponibilità per i sopralluoghi è in funzione anche dello stato occupazionale dell’immobile. Esso infatti può essere già libero, occupato da un esecutato oppure locato a terzi.

La presentazione delle offerte

Come funzionano le aste immobiliari una volta che avete identificato l’immobile? Entriamo nel vivo operativo del processo di partecipazione.

Una volta che avete deciso di partecipare alle aste immobiliari non avete altro da fare che presentare l’offerta. A differenza del mercato ordinario e delle relativa proposta di acquisto immobiliare non c’è negoziazione preventiva, non ci sono “se” ne “ma”.

E’ necessario compilare il modello apposito e depositarlo presso gli ufficio preposti del Tribunale di competenza.

A corredo dell’offerta dovranno essere allegati i documenti di identità e la ricevuta dell’avvenuto pagamento del deposito tramite bonifico effettuato sul conto dedicato della procedura esecutiva.

Tale versamento in caso di aggiudicazione diventerà una sorta di caparra acquisto casa, mentre se non vi aggiudicate il bene vi verrà restituito in pochi giorni. Sereni, funziona tutto perfettamente.

In caso si agisca come società è indispensabile allegare anche la delibera del consiglio di amministrazione e la delega a partecipare per conferire potere di partecipazione al soggetto incaricato.

Quanto offrire per cercare di vincere un’asta immobiliare?

Il valore minimo non è sempre coincidente con la base d’asta. Due articoli del codice civile, infatti, permettono di presentare offerte ridotte del 25% rispetto alla base d’asta medesima (art. 571 e art.572 cc).

Questo non è sempre possibile, nell’avviso di vendita è comune ben specificato se tali articoli sono applicabile o meno al singolo caso.

In linea generale, come prima offerta fate benissimo a stare bassi, ora vi spiego perché.

Comprare casa all’asta con mutuo

Si, potete richiede un mutuo poiché dopo che vi siete aggiudicati il bene avete 120 giorni per saldarlo.

Il punto è che non si può utilizzare condizione sospensiva e, quindi, se vi negano il finanziamento sono dolori. O pagate di tasca vostra o perdete la somma di caparra e l’immobile viene rimesso in gara. Per avere qualche sicurezza in più prima di partecipare chiedete all’Istituto di credito se può fornirvi un voucher mutuo o comunque una delibera preventiva scritta, mai buttarsi alla cieca.

Il fatto di avere accesso al finanziamento non è l’unico parametro da valutare in questo caso. Assicuratevi che la rata massima del mutuo possa essere da voi sostenuta con effettiva facilità nel tempo, tenendovi ampi margini per imprevisti.

Stesso discorso per il leasing immobiliare, potete usarlo ma bisogna prima di tutto accordarsi con la società di leasing, ognuna ha i suoi modi operandi.

Come funzionano le aste immobiliari per la prima casa

Si, potete acquistare l’immobile in asta avvalendovi delle agevolazioni prima casa se siete in possesso dei normali requisiti.

Tutto come nel normale mercato di tutti i giorni.

Restano invariati anche i termini di decadimento delle agevolazione ed i crediti di imposta nella vendita prima casa prima dei 5 anni.

Ergo, se stato sfruttando l’asta in modo speculativo non fate la stupidaggine di avvalervi delle agevolazioni.

L’udienza d’asta con incanto

Come funzionano le aste immobiliari? Ormai tutte le aste giudiziarie sono aste con incanto, ovvero con gare al rialzo da i partecipanti

All’udienza saranno presenti il Giudice dell’esecuzione, i legali delle parti coinvolte, il Notaio delegato oltre ovviamente a tutti i partecipanti.

Il primo passo è l’apertura delle buste contenenti le varie offerte. i funzionari controlleranno che esse siano complete di tutti i requisti di cui ho parlato sopra e che i valori siano congrui. Saranno nulle e non considerate tutte le proposte con errori, per cui attenzione.

Se la vostra è l’unica offerta, il bene vi sarà aggiudicato senza gara. In pluralità di offerte si procederà in loco ad una gara, appunto, con incanto.

La gara

La gara delle aste immobiliari prevede la possibilità dei partecipanti di fare rilanci minimi il cui importo è definito nell’avviso di vendita, da effettuarsi al ritmo di clessidra elettronica gestita dal Giudice.

Il piano strategico va disegnato prima di partecipare.

Non siete obbligati a rilanciare del minimo a volte può essere produttivo offrire direttamente la cifra massima che vi siete prefissati di spendere.

La cosa fondamentale è avere ben chiaro in testa il valore massimo a cui vogliamo comprare l’immobile e non farsi prendere la mano. Vi posso garantire che ho visto persone fossilizzarsi così tanto da non accorgersi di aver comprato un immobile a valori superiori a quelli commerciali medi.

A questo proposito anche avere al vostro fianco qualcuno a supporto non sarebbe male.

Le aste immobiliari sono trasparenti?

Si, anzi forse anche di più. Questo in contrapposizione con un ideale comune che vede questo tipo di cessioni velate da oscuri poteri.

Se vi state chiedendo come funzionano le aste immobiliari vi posso rispondere prima di tutto che esse sono ormai attività molto trasparenti ed efficienti.

Il tutto viene messo in opera in un contesto che vede la massima informazione tecnica e la massima libertà di gara come principio fondante.

Se poi 20 anni fa era diverso non posso dirvelo, io non me ne occupavo.

Quello che posso dirvi secondo la mia esperienza negli ultimi 8 anni circa è che non ho mai e poi mai avuto sentore di situazioni poco chiare. Questo ovviamente riferito al mio territorio.

La consegna dell’immobile aggiudicato

Ci vuole della calma, ve lo dico subito. Dal momento dell’aggiudicazione, come anticipato sopra, avrete solitamente 120 giorni per versare il saldo prezzo sul conto della procedura e portare il relativo certificato in Tribunale.

Da quel momento per entrare in possesso del bene dovrete aspettare il Decreto di Trasferimento del Giudice.

Qualche mese, ma arriva.

Per l’immissione in possesso nell’immobile dobbiamo anche fare i conti con lo stato occupazionale del bene.

Se esso è locato ed il contratto di locazione non è opponibile alla procedura dovremo rispettare il diritto locativo del terzo. In caso sia opponibile, cambia il discorso.

Quando l’immobile è occupato da un esecutato il Giudice emette l’ordine di liberazione le cui tempistiche di applicazione dipendono da diversi parametri quali in primis la collaboratività dello stesso.

Tempi prevedibili a priori? No. Punto. Quindi sappiate che se l’immobile aggiudicato nelle aste immobiliari deve diventare la vostra casa è bene non lasciare quella vecchia finché non si entra fisicamente in possesso delle chiavi.

Spese acquisto casa all’asta

Certo la transazione è sottoposta alla relativa fiscalità costituita da

• Imposta di registro
• IVA se presente
• Ipotecarie e catastali

Il Notaio è imposto dalla procedura ed i relativi onorari, di fatto molto inferiori alle normali compravendite, sono a carico di chi si aggiudica l’immobile.