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Aste immobiliari: E’ necessario sapere come comportarsi e quando fermarsi.

Il mercato delle aste immobiliari ha visto un grandissimo aumento negli ultimi 5 anni. Questo sia grazie ad un aumento del sistema pubblicitario, sia grazie ai prezzi di base d’asta a prima vista allettanti.

Dove trovare aste immobiliari

Mentre anni fa erano i quotidiani il luogo principale dove trovare gli annunci, oggi il mercato si è spostato sul web.

Attenzione però, pochissimi sono i siti autorizzati dal tribunale.

Quando trovate gli annunci su portali quali immobiliare.it o casa.it dovete tenere presente che essi sono meri cloni creati dalle agenzie immobiliari o dai consulenti che forniscono assistenza.

Il livello di informazione sui siti ufficiali è assolutamente superiore essendo gli annunci completi di perizie, bandi, planimetrie e tutto quello che serve sapere prima di iniziare il percorso.

Ovviamente si parla di materiale che per essere correttamente interpretato necessita delle giuste competenze tecniche ed amministrative.

Cosa trovate nell’annuncio

A differenza dei classici annunci immobiliari in quelli ufficiali delle aste trovate veramente tutto quello che vi serve per una corretta pianificazione.

Dalle fotografie alla perizia immobiliare comprensiva di tutta la parte riguardante l’accertamento urbanistico e catastale.

Troverete anche l’avviso di vendita con tutte le informazioni per i versamenti e le linee guida decise dal Giudice.

Come funzionano le aste immobiliari a Bologna

Il sistema commerciale alla base delle aste immobiliari non differisce molto da quello usuale.

Esso infatti contempla la possibilità di visita all’immobile, guidata dal curatore. E’assolutamente fuori luogo e vietato presentarsi in assenza degli organi autorizzati dall’autorità giudiziaria.

Le visite sono cumulative, mi è spesso successo di visitare immobili insieme ad altre 40 o 50 persone. Il curatore è sempre disponibile a spiegare ma vista la mole di pubblico non aspettatevi un servizio su misura.

Gli appuntamenti vanno fissati direttamente con lui che fornirà date ed orari utili non troppo flessibili per cui mettete in preventivo di dovervi adeguare.

Solitamente se ci si muove per tempo è possibile anche svolgere un secondo sopralluogo. Non sempre, dipende dai tempi predisposti dal Giudice.

Ovviamente la disponibilità per i sopralluoghi è in funzione anche dello stato occupazionale dell’immobile. Esso infatti può essere già libero, occupato da un esecutato oppure locato a terzi.

La presentazione delle offerte

Una volta che avete deciso di partecipare alle aste immobiliari non avete altro da fare che presentare l’offerta. Non c’è negoziazione preventiva, non ci sono “se” ne “ma”.

E’ necessario compilare il modello apposito e depositarlo presso gli ufficio preposti del Tribunale di Bologna.

A corredo dell’offerta dovranno essere allegati i documenti di identità e la ricevuta dell’avvenuto pagamento del deposito tramite bonifico effettuato sul conto dedicato della procedura esecutiva.

Tale versamento in caso di aggiudicazione diventerà una sorta di caparra, mentre se non vi aggiudicate il bene vi verrà restituito in pochi giorni. Sereni, funziona tutto perfettamente.

In caso si agisca come società è indispensabile allegare anche la delibera del consiglio di amministrazione e la delega a partecipare per conferire potere di partecipazione al soggetto incaricato.

Quanto offrire?

Il valore minimo non è sempre coincidente con la base d’asta. Due articoli del codice civile, infatti, permettono di presentare offerte ridotte del 25% rispetto alla base d’asta medesima.

Questo non è sempre possibile, nell’avviso di vendita è comune ben specificato se tali articoli sono applicabile o meno al singolo caso.

In linea generale, come prima offerta fate benissimo a stare bassi, ora vi spiego perché.

L’udienza d’asta.

All’udienza saranno presenti il Giudice dell’esecuzione, i legali delle parti coinvolte, il Notaio delegato oltre ovviamente a tutti i partecipanti.

Il primo passo è l’apertura delle buste contenenti le varie offerte. i funzionari controlleranno che esse siano complete di tutti i requisti di cui ho parlato sopra e che i valori siano congrui. Saranno nulle e non considerate tutte le proposte con errori, per cui attenzione.

Se la vostra è l’unica offerta, il bene vi sarà aggiudicato senza gara. In pluralità di offerte si procederà in loco ad una gara.

La gara

La gara delle aste immobiliari prevede la possibilità dei partecipanti a rilanci minimi prepattuiti da effettuarsi al ritmo di clessidra elettronica gestita dal Giudice.

Non siete obbligati a rilanciare del minimo, anzi. Per esperienza ho vinto diverse aste con una strategia “all-in”. La cosa fondamentale è avere ben chiaro in testa il valore massimo a cui vogliamo comprare l’immobile.

Solitamente non è così produttivo tentare di spendere il meno possibile e vi posso garantire che ho visto persone fossilizzarsi così tanto da non accorgersi di aver comprato un immobile a valori superiori a quelli commerciali medi.

Il piano strategico va disegnato prima di partecipare. Pena dolori in agguato. Tanto per la cronaca vi dico che ho visto con i miei occhi partecipanti sentirsi male, non sto scherzando. Il contesto a volte può farsi rovente ed avere lucidità ed idee chiare è fondamentale.

A questo proposito anche avere al vostro fianco qualcuno a supporto non sarebbe male.

Le aste immobiliari sono trasparenti?

Si, anzi forse anche di più. Questo in contrapposizione con un ideale comune che vede questo tipo di cessioni velate da oscuri poteri.

Non è così. Il tutto viene messo in opera in un contesto che vede la massima informazione tecnica e la massima libertà di gara come principio fondante.

Se poi 20 anni fa era diverso non posso dirvelo, io non me ne occupavo.

Quello che posso dirvi secondo la mia esperienza negli ultimi 8 anni circa è che non ho mai e poi mai avuto sentore di situazioni poco chiare. Questo ovviamente riferito a Bologna.

Non ho neanche mai visto partecipanti tentare di accordarsi prima della gara. Sarebbe possibile? Eccome.

La consegna dell’immobile aggiudicato con le aste immobiliari

Ci vuole della calma, ve lo dico subito. Dal momento dell’aggiudicazione avrete solitamente 120 giorni per versare il saldo prezzo sul conto della procedura e portare il relativo certificato in Tribunale. Tempistica che vi permette anche di avvalervi di un mutuo a condizioni di avere la certezza di ottenimento.

Da quel momento per entrare in possesso del bene dovrete aspettare il Decreto di Trasferimento del Giudice.

Qualche mese, ma arriva.

Per l’immissione in possesso nell’immobile dobbiamo anche fare i conti con lo stato occupazionale del bene.

Se esso è locato ed il contratto di locazione non è opponibile alla procedura dovremo rispettare il diritto locativo del terzo. In caso sia opponibile, cambia il discorso.

Quando l’immobile è occupato da un esecutato il Giudice emette l’ordine di liberazione le cui tempistiche di applicazione dipendono da diversi parametri quali in primis la collaboratività dello stesso.

Tempi prevedibili a priori? No. Punto. Quindi sappiate che se l’immobile aggiudicato nelle aste immobiliari deve diventare la vostra casa è bene non lasciare quella vecchia finché non si entra fisicamente in possesso delle chiavi.

Per chi vuole acquistare nella mia città è doveroso un invito a visitare la pagina del mio portfolio case in vendita a Bologna, magari trovate quello giusto senza dover partecipare ad un’asta.

Se ti è piaciuto l’articolo ti invito a visitare la sezione del blog contenente le altre Guide immobiliari, sono tutte scritte con grande passione.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato ai miei articoli. A presto.

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Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel vendere i propri immobili.

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Questo articolo ha 2 commenti.

  1. Ciao Fabio sto cercando una casa in asta in zona di ozzano Dell Emilia se poi assistere?

    1. Buongiorno Azhar. E’ necessario vederci in ufficio per capire il contesto dell’operazione. Può fissare un appuntamento scrivendo a fz@a-s-e.it
      I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

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Mi chiamo Fabio Zerbinati, sono un perito ed agente immobiliare. Da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel valutare vendere i propri immobili.

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