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Acquisto prima casa, quali sono e come fruire delle agevolazioni fiscali

L’acquisto prima casa gode di agevolazioni e detrazioni su spese accessorie, tasse quali imposta di registro o Iva e sul mutuo. Il calcolo delle imposte varia a seconda del venditore, se privato o impresa costruttrice.

acquisto prima casa
Tutto quello che devi sapere sull’acquisto prima casa

E’ uno dei momenti più importanti per milioni di giovani coppie e non solo.

Dopo 15 anni da consulente immobiliare non potevo non scrivere una guida con tutto l’impegno possibile!

Vedremo insieme come comprare in sicurezza e quali sono i punti chiave per dormire sonni tranquilli.

Un percorso tra tasse, controlli, richiesta di mutuo e felicità!

Il primo consiglio?

La fretta è madre solo di cattivi affari

Mai e poi mai farsi prendere dalla smania di buttarvi subito nel vivo!

Inizio con un indice degli argomenti per un’idea generale.

Definizione di prima casa

Si intende il primo immobile regolarmente censito al catasto come abitazione.

Ma non basta.

Per poter fruire delle agevolazioni previste dovrà anche essere eletto come abitazione principale entro 18 mesi dall’acquisto.

Tradotto, dove prendere residenza e viverci se volete avere gli sgravi maggiori.

I requisiti necessari

Per accedere alle agevolazioni è necessario essere in possesso di alcuni requisiti indispensabili.

Requisiti sia della persona che della casa che si vuole comprare.

Segnalo subito che è vietata la speculazione immobiliare su ogni acquisto prima casa.

Dopo ne parliamo meglio

Quelli del compratore

Partiamo elencando quelli che deve avere l’acquirente.

  • Non essere proprietario di altro immobile acquistato con l’agevolazione su tutto il territorio Nazionale.
  • Non possedere altro immobile nel Comune dove si trova l’abitazione
  • Ne godere di diritti di abitazione su altri immobili “agevolati”.
  • Deve comprare nello stesso Comune dove prenderà residenza entro 18 mesi

Dal 2016, se avete già una prima casa, ne potete acquistare lo stesso un’altra. A patto di vendere la prima entro un anno.

Altra nota riguarda immobili appartenenti al coniuge.

Diritti scaturenti dal diritto coniugale provocano decadimento delle agevolazioni.

Quindi attenzione al regime di condivisione dei beni.

Comprare per i figli

E’ possibile per un genitore partecipare finanziariamente all’intero acquisto o solo a parte di esso.

Le strade percorribili sono due.

  • La donazione di denaro ai figli
  • Versamento dal genitore al venditore durante l’atto di acquisto

La prima soluzione prevede due atti distinti, quello di donazione e quello di stipula. Il massimale esente da imposta è di 1.000.000€, oltre è tassato.

Se il genitore interviene direttamente, invece, ci sarà un unico atto.

Entrambe le soluzioni sono comunque lineari e non comportano grandi problemi neanche per le successive rivendite.

Una differenza, la donazione erode la franchigia per la futura successione, la seconda soluzione no.

Comunione o separazione dei beni

Si può comprare sia in comunione che in separazione dei beni.

Ovviamente le agevolazione e le detrazioni cadono solo sull’effettivo titolare del diritto.

Per capirci

Due coniugi possono acquistare in separazione dei beni due prime case con relativi mutui separatamente intestati.

C’è un discorso da fare relativo alle residenze.

Se i due immobili sono in Comuni diversi, ognuno prenderà residenza nel suo. Quando sono nelle stesso Comune i coniugi possono risiedere nella stessa casa.

L’acquisto in comunione dei beni, invece divide il diritto sui due coniugi. Le detrazioni e le agevolazioni previste saranno divise secondo la quota di proprietà stabilita.

Le caratteristiche dell’immobile

  • Non deve essere un immobile di pregio: Categoria catastale A/1, A/7
  • L’acquisto deve essere oneroso, niente donazioni
  • Si possono comprare due unità confinanti se si fondono entro 3 anni

Come pure niente ville, castelli o immobili vincolati in Sovrintendenza, pazienza!

Ma esattamente in cosa questo tipo di acquisto differisce dalle altre compravendite immobiliari?

Semplice! Tasse, agevolazioni e spese generali scontate.

Accessori e pertinenze

Gli accessori e le pertinenze dell’abitazione godono delle stesse imposte ed agevolazioni.

Un solo accessorio ed una sola pertinenza per ogni abitazione:

  • Autorimessa (categoria catastale C/6)
  • Superfici accessorie quali tettoie (categoria catastale C/7)
  • Cantine (cat. C/2)

Devono essere vicini all’abitazione, riassumendo.

Spese

Prima di addentrarci tra tasse, agevolazioni e detrazioni, riassumiamo l’elenco delle spese da sostenere.

  • Costo dell’immobile
  • Tasse
  • Onorario doppio del Notaio, compravendita e mutuo
  • Provvigione se presente agenzia
  • Spese bancarie accensione mutuo
  • Costi di registrazione contratti
  • Ristrutturazione
  • Arredi e trasloco

Il territorio Nazionale offre immobili per tutte le tasche e sopratutto le agenzie sanno prezzare bene.

Per evitare errori potreste anche pensare di chiedere aiuto anche un vostro perito. Una valutazione immobili professionale non costa molto e toglie un sacco di dubbi.

I costi notarili, vari da studio a studio, si possono dividere con il venditore. Solitamente, però, sono a carico dell’acquirente.

Lo approfondisco nel mio articolo chi vende casa paga il Notaio, titolo ovviamente provocatorio.

L’agenzia non è obbligatoria, ma nel caso ci sia incide per circa un 2% o 3% del prezzo di acquisto.

Le spese di accensione del mutuo, quali perizia ed istruttoria, mediamente non superano i 600 euro.

Cifre contenute anche per le registrazioni dei contratti, imposte escluse. Mettiamo in conto altri 600 euro circa.

Ristrutturazione, arredi e trasloco ovviamente dipendono da voi.

Iniziamo a parlare della parte delicata, quella fiscale.

Tasse

Quali sarebbero le tasse senza le agevolazioni?

Vediamole insieme, facendo subito una distinzione in base al tipo di venditore.

Se vende un privato, persona fisica.

  • Imposta di registro 9%
  • Ipotecaria per trascrivere l’atto nei registri immobiliari 50 euro
  • Catastale per la relativa voltura 50 euro

La base imponibile su cui calcolare l’aliquota è il valore catastale, si ricava dalla rendita catastale.

Quest’ultima la trovate sulla visura catastale dell’unità, un po complessa da interpretare per chi non è del settore.

Niente paura, ho scritto un testo proprio su come leggere la visura catastale.

Perché è un dato importante?

Sul territorio Nazionale i valori catastali medi sono di molto inferiori ai prezzi degli immobili.

Esempio:

Prezzo immobile 150.000€

Rendita catastale 500€ x Coefficiente 125 = 62.500€ valore catastale.

Imposta di registro 62.500 x 9% = 5625€

L’imposta ipotecaria e quella catastale, invece, sono in misura fissa, 50€ cadauna.

Acquisto da impresa costruttrice

Sempre senza le agevolazioni le tasse per acquisto da impresa o costruttore sono sensibilmente più elevate.

La base imponibile questa volta è il prezzo corrisposto per la casa, non il valore catastale.

  • Iva 10% del prezzo
  • Imposta di registro 200 euro fissa
  • Ipotecaria 200 euro
  • Catastale 200 euro

Come notate l’Iva incide parecchio.

Se la casa costa 200 mila euro, ne pagate 20.000. Un bel salasso.

Tutto va messo sul piatto della bilancia, la casa è comunque nuova. Con tutta probabilità li recupererete in manutenzioni.

Non ultimo, le nuove costruzioni regalano forte risparmio energetico, nel tempo conta.

Agevolazioni acquisto prima casa

Ricordate la distinzione fatta in apertura di articolo?

Per usufruire delle agevolazioni basa non possedere altri immobili acquistati sfruttandole. O non detenere diritti di abitazione anche coniugali.

A quanto ammonta lo sconto se compriamo da persona fisica?

L’imposta di registro scende al 2%, base imponibile valore catastale. Un bel risparmio. Imposta ipotecaria e catastale sempre 50 euro cadauna.

Inoltre il coefficiente di moltiplicazione per la prima casa è 116,5 e non 125, il che abbassa ulteriormente la base imponibile.

Ultima nota, l’imposta di registro agevolata sarà minimo di mille euro.

Se compriamo da impresa o costruttore

L’Iva scende al 4% del prezzo pagato, mentre imposta di registro, ipotecaria e catastale cadauna 200€.

La differenza è davvero tanta!

Se poi l’impresa ha costruito la casa da più di cinque anni cambia ancora. In quel caso si potrà pagare l’imposta di registro agevolata e non l’IVA.

Non è finita qui, alle agevolazioni dovremo sommare le detrazioni fiscali.

Richiesta anticipata del TFR

Tra le agevolazioni menzioniamo anche la possibilità di richiesta anticipata del TFR (trattamento fine rapporto lavorativo).

Il nostro nuovo acquisto è un giustificato motivo per avanzare la richiesta

Non possono richiederlo tutti, bisogna avere almeno 8 anni di anzianità lavorativa.

Quanto si può richiedere? Fino al 70% dell’intera disponibilità.

Ovviamente valutatene bene l’effettiva necessità perché potrebbe venirvi buono per il vostro futuro.

Agevolazioni fiscali

Per poter usufruire delle detrazioni fiscali non basta non avere diritti di abitazione su altri immobili agevolati.

Per goderne dovremo eleggere la nuova casa ad abitazione principale. Questo entro 18 mesi dall’atto di acquisto.

Le detrazioni fiscali sono applicate:

  • Mutui prima casa
  • Agenzia immobiliare
  • Costi accessori

Vediamo nel dettaglio

Mutuo

Le detrazioni fiscali sui mutui prima casa permettono di detrarre dall’IRPEF il del 19% degli interessi passivi del mutuo su massimale di 4000€.

Ovviamente vi consiglio di farvi sempre bene i conti in tasca prima di impegnarvi. Approfondisco questo aspetto economico nel mio articolo sulla rata massima del mutuo.

Andiamo avanti!

C’è una categoria di acquirenti ancora più avvantaggiata nell’acquisto prima casa.

Giovani coppie e giovani under 35

Giovani coppie, i giovani under 35 con lavoro atipico, le famiglie mono genitoriali, i conduttori di alloggi popolari.

Possono accedere ad un ulteriore vantaggio grazie al così detto Fondo di garanzia. Il nome esatto è fondo prima casa

La garanzia a fondo perduto è di CONSAP spa, società a capitale pubblico. Essa garantisce il 50% dei mutui fino a 250.000€

Nota interessante nel fatto che esso è applicabile anche a ristrutturazioni e miglioramento energetico dell’abitazione principale.

Nel link sopra trovate tutte le informazioni del bando.

Il voucher

Il voucher mutuo non è una detrazione ma uno strumento che vi consiglio.

Si tratta di una delibera preventiva dalla banca con validità solitamente di 3 mesi.

In pratica avrete la garanzia di poter essere finanziati per dato importo entro tale arco di tempo.

Vi potrebbe essere molto utile in sede di trattativa.

Il leasing prima casa

Il patto di stabilità del 2016 ha introdotto il leasing immobiliare privati.

Il leasing è un’alternativa al mutuo, oggi anche i privati possono richiederlo

Con il leasing non si diventa proprietari dell’immobile ma lo acquista la società di leasing. Possono essere sfruttare agevolazioni e detrazioni su l’utilizzatore ha i requisiti.

I giovani under 35 con meno di 50 mila euro di imponibile sono quelli con i maggiori vantaggi. Per i dettagli vi rimando all’articolo appena linkato.

Agenzia immobiliare detraibile

La provvigione agenzia immobiliare è detraibile nella misura del 19% su un massimale di 1000€

Evidentemente chi ha legiferato in materia non ha ben presente qual’è il compenso medio degli agenti.

Perché?

Un massimale di 1000€ implica un massimo detraibile di 190€. Sarà anche un aiuto ma non ci cambia la vita.

Due cose importanti per la detrazione della provvigione d’agenzia:

  • Se fate un preliminare deve essere regolarmente registrato
  • Il mediatore deve essere abilitato all’esercizio della professione

Se andate da un mediatore abusivo, mai farlo, niente detrazione.

Spese notarili

Le detrazioni fiscali si estendo anche ad altri costi di acquisto, definiti accessori.

Sempre in sede di modello 730 è possibile godere di detrazione dei alcune spese Notarili.

Sono detraibili, sempre nella misura del 19%:

  • Quelle relative all’atto di mutuo
  • Eventuali anticipate dal Notaio quali iscrizione e cancellazione dell’ipoteca

Il Notaio svolge la propria attività sotto compenso ovviamente, l’onorario. Non è possibile detrarre l’onorario , neanche in parte.

Decadenza delle agevolazioni

Ne parliamo un attimo poiché è bene capire a cosa si va incontro.

Due sono i motivi principali di decadenza delle agevolazioni.

  • Non si possiedono più i requisiti
  • Si entra nel concetto di speculazione immobiliare

Il secondo è palese quando si vuole vendere prima casa prima dei 5 anni. Questo il limite temporale.

In entrambi i casi si deve restituire allo stato ciò che si è risparmiato, oltre more.

Il fisco ha tre anni di tempo per la verifica e per inviare l’eventuale cartella esattoriale.

Per evitare la decadenza c’è un modo.

Se si ricompra un nuovo immobile, non di lusso, entro un anno non si perdono le agevolazioni.

Questo a patto di stabilirvi la residenza secondo il principio di abitazione principale. Pena sanzioni salate del 30%, un salasso. Per i dettagli vi rimando all’articolo linkato sopra.

In caso di nuovo acquisto di abitazione con i requisiti entro un anno si crea credito di imposta. Vediamolo velocemente.

Credito d’imposta

Il credito d’imposta è un’altra agevolazione che lo Stato concede nel caso di cambio abitazione, in permanenza dei requisiti.

Lo riassumiamo così

Se per il primo acquisto ho versato 2000 euro di imposta di registro e per il secondo dovrei versare 3000€, verserò solo 1000 euro.

Facile no?

Il credito di imposta vale sia per l’imposta di registro che per l’Iva ed è regolamentato dall’art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998

C’è solo una differenza

In regime IVA verseremo comunque la somma al venditore. Recupereremo il credito d’imposta nelle dichiarazioni Irpef future fino ad estinzione.

Nell’articolo sulla rivendita ne parlo più a fondo, per ora basta questo. Dobbiamo ancora comprare, inutile fasciarci la testa sul vendere, no?

Apriamo una parentesi sulla ristrutturazione.

Bonus ristrutturazioni

Non esistono bonus specifici per la ristrutturazione della prima casa. Salvo il contributo a fondo perduto CONSAP, di cui abbiamo parlato in apertura.

E’, però, giusto menzionare anche il Bonus Casa.

Si tratta di una serie di agevolazioni per la riqualificazione degli edifici. Se volete approfondire ho trovato un buona risorsa in questo link.

La Legge di Bilancio lo ha esteso per tutto il 2020.

Dopo tutto questo parlare di economia,è giusto spendere un po di tempo per la parte commerciale.

In un acquisto prima casa qualche dritta di mercato vi serve di certo.

Dove cercare gli immobili

Il mercato immobiliare corre in buona parte sul web, non tutto.

Le agenzie immobiliari sul territorio Nazionale detengono una buona parte del portfolio.

E’ anche possibile trovare immobili direttamente dai proprietari, anche se spesso sono mal prezzati e poco controllati.

Vi anticipo che a volte troverete un po di confusione. Magari immobili venduti sia dal privato che dall’agente. Oppure la stessa casa in vendita da due agenzie.

Un po di occhio e valutate chi chiamare e chi no.

Come primo passo vi consiglio un giro sui maggiori portali.

Oltre a questi visitate i siti istituzionali delle varie agenzie e tenete d’occhio i social networks.

In più un po di sana attività sul territorio, il passaparola fornisce spesso sorprese.

Volete un’alternativa c’è un professionista specializzato proprio nel cercarvi casa, il property finder.

Conosce bene tutti i canali dove trovare la casa giusta per voi, vi assiste.

A proposito di questa figura consiglio un’altra lettura: collaborazione tra agenzie immobiliari.

Se vivete nella mia città potete anche dare un’occhiata alla mia agenzia immobiliare.

Le aste

Non amo molto il mercato delle aste per le implicazioni sociali che ruotano intorno ad esse.

Sono, però, una possibilità

Ogni territorio ha il suo sito specifico, se vedete annunci d’asta sui portali immobiliare sono pubblicati dalle agenzie.

Ad esempio per la mia città bisogna andare su intribunale.net.

Fatevi assistere da chi conosce la materia, ci sono diverse cose da sapere. Se intanto volete un’infarinatura potete leggere il mio articolo su come funzionano le aste immobiliari.

Altre opportunità

A lato di questa offerta di mercato ci sono anche altre strade. In media sono più difficili da percorrere per chi non è del settore.

Con l’aiuto di un professionista però si potrebbero sondare anche queste pieghe del mercato.

Un esempio?

Le pratiche di saldo e stralcio immobiliare. Nel link vi spiego meglio di cosa si tratta.

Cosa controllare

E’ il venditore che deve garantire della cosa venduta, ma non tutti sono diligenti.

Affidarsi alle migliori agenzie, visto l’obbligo di sincerarsi e di trasparente informazioni, è un valore aggiunto.

Se ci affidiamo alle persone sbagliate, siamo da capo. Nel link sopra trovate alcune linee guida per capire chi avete davanti.

Nel caso vi rapportiate con privati un perito al vostro fianco è una buona scelta. Costa meno di una provvigione e comunque conosce la materia.

Di tutte queste cose parlo meglio in due articoli:

Adesso spendiamo due parole circa i contratti.

Accordi e formalità

Nelle compravendite tra privati il primo documento che formalizza gli accordi è il preliminare.

Fatelo sempre dal vostro Notaio, lo sceglie l’acquirente.

Mai scrivere preliminari ed accordi in autonomia

Quando comprate da un mediatore, invece, vi chiederà di sottoscrivere una proposta di acquisto immobiliare.

Ha valenza di preliminare, nel link trovate tutte le cose da sapere.

Attenzione al mutuo

Se non avete il voucher di cui vi ho parlato sopra è sempre bene tutelarsi contro eventuali dinieghi del mutuo.

La via migliore è scrivere una proposta di acquisto vincolata al buon esito del mutuo stesso.

Non piace molto ad agenti e proprietari ma per voi che comprate è una gran tutela.

Un saluto e conclusione

L’acquisto prima casa è favorito da un’importate sgravio fiscale, a patto di possedere i requisiti dettati dall’Agenzia delle Entrate.

Non puoi mai avere carattere speculativo, questo è giusto ribadirlo.

Quello che vi consiglio è di valutare sempre al meglio ogni passo prima di impegnarvi formalmente.

Negli anni ho visto un po di tutto, attenzione. Un buon professionista può veramente darvi una mano in questo.

Vi ringrazio per il tempo che dedicate agli articoli di questo blog immobiliare, sono scritti con cuore e passione.

Ovviamente, se vivete nella mia città potete richiedermi una consulenza immobiliare. A presto.

Hai ancora un minuto?

Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore, vorrei che visitassi la mia biografia!

Con i tasti qui sotto puoi condividere l’articolo sui tuoi social media, sarebbe grandioso!

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Questo articolo ha 18 commenti.

  1. Alessandra

    Ciao, bellissima questa spiegazione.
    Vorrei comprare l’appartamento dove vivo da più di quattro anni, con i proprietari abbiamo un bel rapporto di fiducia. Ho chiesto l’anticipo del TFR in busta paga che ho lasciato in azienda, mi è stato dato l’ok per il rilascio ma previa presentazione del compromesso, che però nel mio caso non avevamo intenzione di stipulare visto che già vivo in questa casa e che passeremmo direttamente alla compravendita, previo ok della banca sulla concessione del mutuo, come posso risolvere?

    1. Fabio Zerbinati

      Ciao grazie mille per i complimenti ! Risolvi nel modo più sicuro per te, fai il compromesso. Ha un costo limitato e lo studio Notarile che sceglierai tu farà un primo screening sulla situazione pesi, diritti, provenienze. Nel preliminare stesso poi fai inserire la clausola per in controllo urbanistico su eventuali abusi edilizi. Se sei di Bologna o prima provincia, in studio abbiamo attivato un servizio di assistenza proprio per questo tipo di situazioni, ovviamente a costi molto contenuti poiché non c’è di mezzo intermediazione. Un saluto, Fabio Zerbinati (327.1443613)

  2. Cristina

    Buonasera Fabio, purtroppo ho scoperto troppo tardi questo blog!
    Sto per acquistare casa e siamo impantanati tra La forza di acquisto preliminare che non riusciamo a firmare. Premetto che non ho mai conosciuto la parte venditrice e dialogo solamente con il titolare dell’agenzia immobiliare il quale mi sembra interessato solamente alla provvigione ma non ha mai fatto nulla e di rassicurante nei miei confronti. Tra i vari problemi che mi trovo ad affrontare il più recente è questo: dopo aver fatto la proposta d’acquisto sono tornata a vedere la casa e ho notato che l’angolo del muro di cinta del giardino è franato. Quest’oggi ho rinviato la bozza di preliminare che avevo ricevuto con L e correzioni che ritenevo opportune inserendo anche la richiesta che il muro venisse riparato dalla parte venditrice perché al momento in cui avevo Proposta dell’immobile “visto e piaciuto” il muro in realtà era intero.
    Il titolare dell’Agenzia mi ha risposto negando il fatto che si tratti di un evento sopravvenuto e che in fase di trattativa avevo chiesto a una riduzione del prezzo proprio per il per questo fatto; in realtà ho provato a chiedere uno sconto solamente perché mancava la caldaia e la canna fumaria e alla fine ho dovuto cedere accollandomi la spesa di ricomprarla nuova e fare installare caldaia e canna fumaria. Non si è mai parlato del muro perché quando l’avevo visto era intero .
    Non so come muovermi.
    Ora sta cercando di saltare la fase del contratto preliminare e mi sollecita a lavorare con la banca affinché ottenga il mutuo, cosa che effettivamente già sto facendo. Ma se non metto nero su bianco la questione del muro devo pagare quanto pattuito senza poter chiedere né che venga effettuato il lavoro né uno sconto sul prezzo, giusto?
    Ho qualche strumento per tutelarmi ?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, grazie per avermi scritto e per i complimenti. Purtroppo nonostante la maggiore attenzione sui parametri urbanistici e catastali rispetto agli anni passati, quella in ordine alle problematiche edilizie resta ancora oggi latente o quasi.
      La proposta di acquisto, una volta accettata, assume il valore essa stessa di contratto preliminare, seppur non idoneo alla trascrizione (ma con obbligo di registrazione presso AdE). Detto questo, le obbligazioni assunte reciprocamente sono valide a tutti gli effetti e per poter avanzare pretese lei dovrebbe essere in grado di dimostrare che il problema è sopravvenuto dopo dopo il perfezionamento dell’accordo. Cosa difficoltosa poiché anche nel caso ci fossero foto dell’annuncio pubblicitario ritraenti il muretto integro esse non avrebbero data certa e dimostrabile. Forse un buon legale, documentazione e situazione alla mano, potrebbe vedere vie supplementari che io non vedo. Nel caso fosse così, bisognerà poi valutare quanto possa essere opportuno o meno intervenire legalmente. Quello che si potrebbe provare a fare, bonariamente, è pretendere un incontro con agente e proprietario per una revisione degli accordi da formalizzare nel preliminare Notarile (se è menzionato in proposta è un suo diritto farlo). Il preliminare, infatti, supererà ed integrerà gli accordi della proposta stessa, ma ovviamente questa strada è perseguibile solo se c’è comune accordo con il proprietario.
      Sperando di esserle stato utile resto in attesa di sapere se ha bisogno di altre informazioni e colgo l’occasione per inviarle i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  3. Mara

    Buonasera, ho trovato per caso il suo nome…questi gg ho trovato la casa giusta.Ma ,apparte il mutuo che l’agenzia immobiliare mi propone.. non ho altri soldi…possono essere incluse le spese notarili,bolli..o altro nel prezzo finale della casa???grazie.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. La risposta è no, il mutuo copre solo l’acquisto. Per le accessorie è necessario un ulteriore finanziamento privato, purtroppo. Prassi che non mi trova d’accordo, ma reale nei fatti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  4. Irma

    Buonasera ! Volevo un consiglio .
    Sto comprando o meglio , sono interessata ad un appartamento .
    Questo appastaramento iniziamemte sono andata a visitarlo con l’agenzia B. Successivamente , piacendomi Ho fatto la proposta che il proprietario essendo bassa, non ha accettato.
    Il proprietario non avendo l’esclusiva con l’agenda B , una volta scaduto il termine della proposta è non avendo avuto informazioni sulle mie intenzioni ( cosa non riferita dall’agente immobiloare Perché più volte era stato avvisato da me dicendo che sarei stata intenzionata a comprare al prezzo che chiedeva lui ma aspettavo di avere certi documenti in mano prima di procedere ) ha deciso di dare l’esclusiva ad un altra agenzia ( avendo avuto discussioni con l’agenzia precedente “B”) .
    Io essendo ancora interessata a quell’appartamento ed essendo obbligata adesso a prenderla nell’agenzia A perché ha l’esclusiva , come dovrei comportarmi ?
    Essendo scaduta e non è avendo rifatto una proposta scritta con l’agenzia B e comprando l’appartanto nell’agenzia A ad un altro prezzo rispetto a quello non accettato , avrò problemi io cliente che voglio sono comprare ma sono obbligata a proseguire con l’agenzia A?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno,
      se la nuova agenzia applica un prezzo inferiore con tutta probabilità non avrà nessun problema. Un consumatore, a prescindere dagli incarichi, ha tutto il diritto di andare dove spende meno. Spero di esserle stato utile 🙂 Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  5. simona

    Grazie Fabio della risposta e del suggerimento di interpellare anche un mio tecnico. Nel frattempo dopo un incontro con tutte e 4 le parti (venditore,acquirente, le due agenzie immobiliari) siamo giunti all’accordo di dividere le spese in 4! Ora ho solo il dubbio di come tutelarmi definitivamente: c’è modo, una volta sanata questa situazione, di firmare qualcosa in cui si dichiara che se dovesse venire fuori altro in futuro niente più sarà a mio carico? Grazie e saluti.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno,
      mi piace l’equa suddivisione dei doveri. Per come la vedo io durante la sanatoria della finestra un controllo generale è doveroso proprio per evitare che subentrino altre dinamiche ad oggi ignote. L’obbligo di garantire della cosa venduta resta sempre vivo, non trovo eventuali scritture private veramente solide nel sollevarla da un suo dovere soprattutto in virtù del fatto che in tutti gli atti preliminari (proposte accettate ed eventuali preliminari Notarili) non si è tenuto formalmente conto delle problematiche. Se posso permettermi un consiglio si assicuri tramite i suoi tecnici che non ci siano altre criticità, magari facendoli interagire con quelli incaricati dal compratore. Con l’auspicio di esserle stato utile sono a porgerLe i miei più cordiali saluti.

  6. simona

    Buonasera Fabio. Nel 2011 ho ereditato un vecchio appartamento e immediatamente ho incaricato un’agenzia immobiliare di occuparsi della vendita. Nel breve la mia agenzia venne contattata da un’altra agenzia che aveva un possibile acquirente. L’appartamento piacque e venne venduto. Pagai la provvigione alla mia agenzia e l’acquirente pagò la stessa provvigione alla sua agenzia. Oggi, dopo 7 anni da allora, vengo contattata dalla mia agenzia che mi spiega che l’acquirente di allora mettendo in vendita quell’appartamento si è accorto che una finestra è abusiva e per sanare la situazione dovrà spendere circa € 4.000 e pretende che sia io a pagarle altrimenti provvederà a denunciarmi. Ovviamente non ero a conoscenza che quella finestra fosse abusiva, quel vecchio appartamento era sempre stato così. Allora mi rivolsi ad un’agenzia proprio per tutelarmi e non avere problemi riconoscendo la mia ignoranza in merito. Devo pagare questi soldi, la responsabilità è unicamente mia? Non è condivisa con l’acquirente e le due agenzie? Del resto nessuno si è accorto di questa cosa..

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno Simona, grazie per avermi scritto. Purtroppo la sua è una casistica comunissima. In una compravendita immobiliare è il venditore a dover garantire della cosa venduta e probabilmente nel suo rogito di vendita ci sarà una formula di questo tipo

        “il venditore dichiara e garantisce che l’immobile è stato costruito in forza di regolare licenza Pg n°xxxxx e che da allora non ha subito modifiche tali per cui fosse necessario aggiornamento dei titoli.”

      Questo è il grande nodo degli anni passati, lei non poteva saperlo ma doveva saperlo. L’agenzia poteva informarla meglio del suo dovere ma non l’ha, da quanto leggo, fatto..anche questa prassi ahimè commune soprattutto nel passato. Non sono, inoltre, trascorsi 10 anni quindi il caso non è prescritto. A mio avviso la situazione è da sistemare, però chiederei all’attuale proprietario che tali attività potessero essere svolte da un suo tecnico in modo da valutare il migliore preventivo. Non ho visto la pratica, ne la finestra ne nulla del contesto (eventuale paesaggistica ecc), ma mi sembra così a pelle una finestra molto costosa, magari può essere regolarizzata con altre cifre. E’ un suo dovere sistemare ma è un suo diritto farlo spendendo il giusto. Spero di esserle stato utile e la prego di farmi sapere in futuro se posso implementare la risposta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  7. Cristiano

    Buonasera Fabio, grazie della pronta e esaustiva risposta. Mi ero dimenticato di dire che vivo a Padova.
    La proposta di acquisto preliminare di compravendita non l’abbiamo ancora firmata e quindi dovrei essere ancora in tempo a subordinare la proposta anche all’assenza di problematiche urbanistiche e catastali.
    Sono ancora in tempo per assoldare un buon geometra che mi assicuri dell’assenza di abusi edilizi o difformità catastali? Ma non dovrebbe essere il notaio ad occuparsi di queste verifiche?
    Grazie e buona serata.
    Cristiano

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera Cristiano,
      ASSOLUTAMENTE NO! Non è compito del Notaio compiere verifiche in ordine urbanistico , al massimo egli chiederà alle parti la congruità del catasto ai fini fiscali. Le espongo un’ipotesi di sviluppo della sua operazione.
      Partiamo dal diritto: è dovere del venditore assicurarsi della cosa venduta e dovrebbe essere lui a chiamare in causa in tecnico per gli accertamenti e dovrebbe farlo per sua sicurezza prima di accettare proposte di acquisto.
      In Emilia Romagna ciò è obbligatorio dal 1°Settembre 2017 (in questo caso l’obbligo scatta contestualmente agli atti notarili purtroppo) ma non sono al corrente se in Veneto sia già scattato medesima diligenzao. Solo in alcune zone della Toscana tale dovere è stato attribuito al compratore. Tornando a noi, ove il venditore non provveda lei ha tutto il diritto di incaricare il suo tecnico e potrebbe inserire in proposta una clausola di questo tipo: “con l’accettazione della presente il venditore si rende disponibile a fornire immediate adeguate deleghe nei confronti del geom.xxxxxxxx da me incaricato al fine di ogni accertamento urbanistico e catastale sugli immobili oggetto del presente accordo restando inteso ora ed ora per allora che ove insorgessero difformità tali da necessitare sanatorie a carico del venditore stesso il cui importo complessivo, comprensivo degli onorari, superi la cifra di XXXXXX euro il medesimo presente accordo sarà nullo e privo di efficacia. Detta nullità estesa anche nei confronti della società di intermediazioni immobiliari che nulla avrà a che pretendere.”
      Tengo a precisare una cosa, io non sono un legale e fornisco spunti che proprio da tale tipo di professionista possono essere formalizzati con migliori espressioni. Ci terrei molto che mi tenesse informato e se posso dare un consiglio prima di redigere la proposta si confronti con l’agenzia per sondare il loro atteggiamento verso questo tipo di dinamiche, se trova troppa reticenza non fanno l’interesse degli utenti. I miei più cordiali saluti

  8. Cristiano

    Buongiorno Fabio, grazie per la risposta. Scusami non sono esperto del mestiere e ci sono degli aspetti che non ho capito nella tua risposta. Una cosa non le avevo scritto, la casa che vorremmo acquistare è una casa singola costruita prima del 1967 e da ristrutturare. E’ in un discreto stato di conservazione e l’abbiamo già fatta vedere a due imprese edili per avere un preventivo.
    Se non ho capito male, in caso di motivazioni diverse dalla delibera del mutuo per le quali il rogito non può essere fatto, l’agenzia può pretendere comunque la provvigione, ho capito bene? E in questo caso come posso tutelarmi?
    Quando scrive “che non subentrino altre motivazioni, quali urbanistica o necessità amministrative, tali per cui non sia possible effettivamente rogita “appena” arrivata la delibera?” cosa si intende? Quali controlli posso far fare?
    Quando scrive “quest’ultima sospensiva la eviterei poichè compravendita e rogitabilità non dipendono solo dall’erogazione del mutuo ma anche dalla libera commerciabilità dell’immobile” a quale sospensiva si riferisce?
    Per quanto riguarda i tempi, le spiego un po’ l’iter che stiamo seguendo:
    28/7 firma della proposta
    Fine Agosto presentazione della richiesta di mutuo alla banca
    Rogito entro il 30/10
    Secondo lei sono tempi congruenti?
    Grazie e buona giornata.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera Cristiano, non non scusarti sono qui per te! Vado per punti seguendo il tuo messaggio.

      1- Il fatto che l’immobile sia ante ’67 può aiutare nel caso emergano abusi edilizi mentre quanto mi racconti dal punto di vista dello stato dell’immobile non ha nessuna influenza sulla commerciabilità .
      2- Si hai capito bene. L’agenzia in fondo ha raggiunto un accordo tra le parti anche se tale accordo condizionato. La casistica di richiesta della provvigione in queste circostanze è bassa, molto, ma interpretabile il diritto in materia ed io cerco sempre di consigliare verso la massima tutela possibile, a volte eccedendo non lo nego…nel mio settore i guai si chiamano soldi persi ed io cerco di evitare quanto più posso problemi a chi si rivolge a me per un consiglio.
      3- Esempio: Arriva la delibera ma l’appartamento non è subito compravendibile perchè il geometra che magari hai giustamente incaricato ha rilevato abusi edilizi gravi. In questo scenario è vero che sarai tu parte lesa ma altrettanto vero che toccherebbe sborsare denaro senza poter rogitare nei tempi previsti poichè vi siete presi l’impegno di valutare solo il mutuo come condizione per il diritto alla provvigione.
      4- Il venditore deve garantire della cosa venduta ma in molte regioni ancora non c’è l’obbligo della verifica urbanistica e catastale da parte di un tecnico. In questo caso ti consiglio vivamente di investire assoldando un buon geometra che si assicuri dell’assenza di abusi edilizi o difformità catastali. La cosa ideale sarebbe stata subordinare la proposta anche all’assenza di dette problematiche ma oramai è tardi poichè gli accordi li hai già presi. Fallo lo stesso per mettere al sicuro il tuo investimento, consiglio vivissimo.
      5- A Bologna ci vogliono circa 2 mesi per avere un mutuo, non so dove vivo tu, se la tua controparte è d’accordo allungherei un po i termini essenziali: dal 30 ottobre al 30 novembre,, fermo restando che dovresti farcela anche lasciando così le date…però gambe in spalla. Fammi sapere se posso esserti di aiuto ancora e non farti problemi a scrivermi. Un saluto, Fabio Zerbinati

  9. Cristiano

    Buongiorno Fabio. Stiamo acquistando una casa tramite agenzia. L’agente immobiliare mi ha inviato una proposta di acquisto preliminare di compravendita da verificare e firmare se corretta. Si tratta di un modulo prestampato e gli ho chiesto di prevedere una clausola sospensiva che recita: “La deliberazione di detto mutuo entro il 10/10/2018 da parte dell’istituto bancario XXX costituisce condizione sospensiva all’avveramento della quale è subordinata l’efficacia del presente accordo”.
    Inoltre volevo aggiungere tra le clausole aggiuntive che “la proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia anche nei confronti dell’agenzia immobiliare, ove l’istituto da me prescelto non eroghi finanziamento all’acquisto di almeno € xxxxx entro il 10/10/2018.” Può andare bene così?
    Inoltre l’agente ha inserito sempre tra le clausole aggiuntive che “le parti convengono di procedere, con l’accettazione della presente proposta, direttamente con il rogito notarile, non appena la banca degli acquirenti (previo sopralluogo e perizia) abbia deliberato il mutuo richiesto dagli acquirenti”. Secondo lei è una procedura corretta? Quale ragione potrebbe avere spinto l’agente immobiliare a inserire questa clausola?
    Grazie e buona giornata.

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno a grazie per avermi scritto.
      Le clausole così espresse possono andare bene a mio avviso. La richiesta dell’agente di stipulare appena deliberato il mutuo deriva dal fatto che in assenza del preliminare egli incasserà la provvigione contestualmente al rogito.
      Tutto bene, tranne un punto: siamo sicuri che non subentrino altre motivazioni, quali urbanistica o necessità amministrative, tali per cui non sia possible effettivamente rogita “appena” arrivata la delibera?
      Se così fosse tale clausola renderebbe inadempiente con certezza almeno una delle due parti e la provvigione sarebbe comunque dovuta.
      La proposta contiene sicuramente già termini essenziale per la stipula ed onestamente io quest’ultima sospensiva la eviterei poichè compravendita e rogitabilità non dipendono solo dall’erogazione del mutuo ma anche dalla libera commerciabilità dell’immobile.
      Al massimo, se egli non vorrà eliminare detta espressione io la formulerei contemplando anche la commerciabilità stessa.
      Inoltre, avete contemplato nel complesso i giusti termini essenziali per andare in stipula? Se siete in Emilia Romagna è necessaria certificazione RTI ed i tempi di redazione sono piuttosto lunghi.
      Spero di essere stato utile e chiaro, mi tenga aggiornato. I miei più cordiali saluti! Fabio Zerbinati

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Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore per il mio lavoro di consulente, sperando che ti sia utile.