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Acquisto prima casa | La guida definitiva 2019 per comprare in sicurezza

Il grande passo, quello atteso da una vita, l’acquisto prima casa per dare una svolta alla propria vita. Ve lo racconto in questa guida dalla A alla Z.

Aspetti decisionali, tecnici e “logistici” per uscire indenni e felici da un’operazione che, lo so bene, può provocare ansia e notti insonni.

Il primo consiglio ve lo lancio subito, a ciel sereno, usando una massima dell’immobiliare

La fretta è madre solo di cattivi affari

Mai e poi mai farsi prendere dalla smania di concludere l’avventura. Ve lo anticipo, ci saranno persone nel vostro percorso che proveranno a mettervela. Sorridete e salutate.

Secondo consiglio, in questa guida ho messo tutto il mio impegno per condensare oltre dieci anni da agente immobiliare a Bologna. Non fermatevi qui però: Leggete, documentatevi e createvi gli strumenti per decidere cosa è giusto per voi. Prima lo fate, meno rischi correrete, poiché incontrerete veramente poche persone veramente disposte a guidarvi.

Ultima pausa prima di entrare nel vivo della guida. Visto che probabilmente state cercando un immobile perché non date uno sguardo al mio portfolio immobili in vendita a Bologna? Magari trovate quello giusto per voi!

Detto questo, passiamo una carrellata degli argomenti così intanto ci facciamo un’idea.

Cosa si intende per prima casa

Dal punto di vista pratico il nome disegna le circostanze: l’acquisto prima casa è l’acquisto del primo immobile regolarmente censito al catasto come abitazione.

Esiste anche un altro concetto spesso mischiato e confuso ad esso: quello di abitazione principale.

Essi sono tra loro in rapporto per quanto riguarda le agevolazioni sia in fase di acquisto, sia nella successiva gestione.

Il 100% delle agevolazioni si potranno ottenere solo quando la prima casa diventa anche abitazione principale. In caso contrario potremo godere solo di quelle inerenti il mero acquisto.

La regoletta generale prevede che il compratore prenda effettiva residenza entro 18 mesi dalla stipula del rogito di acquisto.

I requisiti per l’acquisto prima casa

Ovviamente per accedere alle agevolazioni prima casa è necessario essere in possesso di alcuni requisiti sine qua non.

Il primo è in ordine all’ubicazione dell’immobile che deve essere nello stesso Comune dove risiede il compratore o dove egli si impegna a prendere residenza entro i 18 mesi appena nominati.

Il secondo riguarda l’immobile, non può essere un immobile di lusso, quindi con categoria catastale A1 ne una villa ne un castello. Ce ne faremo una ragione 😉

Il terzo è forse quello più scontato: non dobbiamo essere proprietari e ne godere di diritti di abitazione su altri immobili acquistati sfruttando le agevolazioni prima casa, a meno che non li vendiamo entro un anno.

Nota di particolare rilievo riguarda il fatto che anche immobili, loro porzioni o diritti scaturenti dal diritto coniugale provocano decadimento delle agevolazioni.

Dopo questa breve introduzione passiamo alla fase operativa.

Acquisto prima casa da agenzia immobiliare o da privato.

Dando un’occhiata ai tanti siti internet, giornali e riviste la percezione che abbiamo è di un mercato monopolizzato da ogni sorta di agenzia immobiliare a Bologna come un po in tutte le città Italiane. Non è così.

Circa il 60% delle transazioni avviene per mezzo di un mediatore immobiliare, la restante parte invece rientra nella categoria acquisti da privato.

Questo dato è molto differente da quello di altri Paesi. In America ad esempio la percentuale di intermediato pare vicina al 98%.

Se scegliete di affidarvi ad un mediatore vi do subito il più importante dei consigli: Lavorare SOLO con chi è abilitato, per capirlo chiedete di vedere il patentino.

I canali alternativi

In realtà solo il 50% degli immobili acquistabili passa per il mercato ordinario di privati ed agenzie immobiliari. Esiste infatti un’offerta parallela meno visibile ma che può rappresentare un ottimo obiettivo.

Vediamo insieme, prima di continuare il discorso di base, alcune espressioni di questo mercato parallelo.

Le aste immobiliari

Ne esistono di diverse tipologie a seconda del procedimento alla base. Le più conosciute sono le aste immobiliari indette dai Tribunali.

Al loro fianco negli ultimi anni hanno preso piede le aste definibili Notarili le quali hanno solitamente per oggetto immobili dismessi dalla pubblica amministrazione.

Se volete approfondire potete leggere il mio articolo proprio sulle aste immobiliari a Bologna, tranquilli il contenuto è valido su scala nazionale.

Le pratiche di saldo e stralcio immobiliare

Mentre per le aste è facile trovare gli avvisi di vendita qui entriamo in un campo più complesso.

Per saldo e stralcio si intende un processo che ha per oggetto un immobile a rischio di pignoramento ma non ancora pignorato.

Intervenendo prima degli atti giudiziari è possibile bloccare il processo con una trattativa privata a tre: noi, creditore e proprietario.

Vi invito a leggere la mia guida sul saldo e stralcio immobiliare, ora sarebbe fuori luogo approfondire un discorso in realtà molto ampio.

Torniamo al mercato ordinario.

Seguire l’iter corretto evita problemi e perdite di tempo.

Dopo questo preambolo sugli aspetti preventivi entriamo nel vivo del nostro percorso sull’acquisto prima casa.

Nei prossimi paragrafi analizzeremo insieme ogni passo del processo di acquisto seguendo quello che a mio avviso è l’iter migliore per ottimizzare ogni vostro sforzo.

Negli anni ho visto diverse persone perdere occasioni ed anche il sorriso per aver scelto  strade diverse.

Il budget per l’acquisto prima casa

Aspetto in comune sia nel comprare casa da agenzia immobiliare sia quando si compra casa da privato è la definizione del budget ed il suo rapporto con la valutazione immobiliare fatta dal venditore.

Questa attività è formata alla base da due considerazioni:

  • Quanto si può spendere
  • Quanto si vuole spendere

Fissare un appuntamento presso la vostra banca e fare uno studio delle effettive possibilità sarà uno strumento preventivo ottimo.

Capire il quantum adatto relativamente ad un mutuo acquisto prima casa sostenibile od eventualmente valutare la possibilità di usufruire di un leasing abitativo sono tutte attività da compiere il prima possibile.

Non aspettate di aver identificato l’immobile che vi piace ma cercate quest’ultimo sulla base reale derivante dall’indagine. Vi ricordo che alcuni Istituti di credito di potranno erogare dei voucher mutuo della validità adatta a compiere la ricerca senza il rischio di variazioni nell’erogazione.

La ricerca degli immobili da visitare

La fitta rete di agenzie sul territorio del nostro Paese ha l’indubbia capacità di acquisire un elevato numero di immobili. Questa è la loro funzione legale sancita da una Legge del 1989. Gli annunci delle agenzie immobiliari sono quasi tutti su internet. Facilmente rintracciabili da portali come immobiliare.it o direttamente dai siti istituzionali delle agenzie.

Quasi, non tutti. Io ho scelto altri canali marketing per trovare compratori per i “miei” immobili.

Agli occhi dei consumatori l’offerta inerente “casa da privato” è molto minore, principalmente per l’uso inferiore di internet che questi venditori sono soliti utilizzare.

Ciò non trova riscontro nei numeri menzionati sopra. Gli immobili ci sono, basta saperli cercare ed ora vi piego come.

Nel comprare casa da agenzia immobiliare il lavoro è semplice perché una struttura professionale media opera in un’ottica di massima visibilità.

Gli immobili che vendono vengono messi online quanto più possibile e questo li rende facilmente reperibili anche senza particolari alchimie.

Insomma, nel giro di 3 ore potrete avere sottomano qualche centinaio di annunci.

Per la cronaca c’è una figura professionale di recente introduzione nel nostro mercato che si occupa proprio della ricerca immobiliare su commissione: il property finder

Discorso diverso quando si cerca casa da privato.

Da un lato siti come subito.it e eurekasa.it possono darvi qualche contatto ma si può fare molto di più.

Entra in gioco un lavoro di ricerca territoriale. Un consiglio che posso darvi è quello di “bazzicare” un po la zona dove vorreste procedere con il vostro acquisto prima casa. Parlare con i commercianti del posto, guardare se ci sono cartelli e comunque spargere la voce.

Sullo spargere la voce vi do un consiglio. Procuratevi un nuovo numero di telefono da dare in giro, a casa trovata lo uccidete e nessuno più vi disturberà.

Sia chiaro, questa attività territoriale è necessaria. A differenza di quanto si crede solo una piccola parte degli immobili in vendita passa per i portali immobiliari. Tra l’altro, solitamente quelli che non vedete buttati nel calderone collettivo sono proprio i migliori.

Scrematura degli annunci immobiliari

Sembra una banalità ma il vostro tempo è denaro. Inutile andare a vedere le case solo perché hanno belle fotografie o per “curiosità”.

L’offerta è davvero ampia ed avere le idee chiare sin dall’inizio è fondamentale per non perdere il focus delle vere esigenze.

In merito a questo quando chiamate l’agenzia immobiliare e chiedete quante più informazioni possibili. Loro sono li per questo. Molte volte al telefono cercheranno di essere sbrigative, ma voi non dovete esserlo a costo di risultare “antipatici”. Se non saranno in grado di rispondere io ci penserei due volte prima di proseguire.

Comprare casa da agenzia immobiliare deve essere un valore aggiunto rispetto a quando approcciate una casa da privato. Se vi accorgete a priori che non lo è, cambiate lidi.

Altra cosa, tutti i prezzi di pubblicità sono più o meno trattabili. Però non perdete tempo a visitare immobili troppo costosi per voi, si tratta mediamente il 10% massimo un 15%.

Tutto valido anche per chi compra casa da privato.

La prima osservazione che mi sento di fare riguarda gli annunci online. Guardate come viene pubblicizzato l’immobile. Fotografia immobiliare pessima, descrizione latente, zero indicazioni sulla zona sono sinonimo di una persona che vuole vendere casa poco diligentemente e che ci tiene poco alla valorizzazione del suo immobile. Perché dovrebbe mai tenere, invece, alla valorizzazione del vostro denaro?

Attenzione alle truffe online. 

La più classica vede il fantomatico proprietario residente fuori Italia che vuole un piccolo anticipo per correre a farvi vedere la casa. Si pubblicizzano sui portali immobiliari con annunci veramente allettanti. La cosa simpatica è che ci cascano in molti.

Mai e dico mai neanche un centesimo in anticipo a nessun titolo. Punto

La seconda invece riguarda i contatti offline, quelli maturati per strada. Persone al primo contatto scortesi, poco chiare, poco trasparenti sono da evitare come la peste. Questo, credetemi, è un mantra maturato dopo oltre 10 anni da mediatore. La casa può anche essere bella, ma fare affari diventa un incubo.

Gli appuntamenti ed i fogli visita

Partiamo da quello che succede quando lavoriamo per comprare casa da agenzia immobiliare. Ad ogni appuntamento, sia esso singolo o in versione open house, vi verrà probabilmente chiesto di sottoscrivere un foglio visita immobiliare. Vediamo cosa è ed a cosa serve.

I fogli visita sono il “timbro” di verifica. Provvigione agenzia immobiliare dovuta, se si compra.

Con essi voi dichiarate che avete visto per la prima volta l’immobile, o che ne avete avuto informazione, tramite l’operato dell’agente.

Dovrebbero essere sempre accompagnati dall’informativa privacy dell’agenzia.

Non maturano un diritto alla provvigione a priori ovviamente, ma solo in caso di conclusione dell’affare. Due cose importanti da segnalare in merito.

Hanno validità per tutto il vostro nucleo famigliare ed anche su persone a voi strettamente riconducibili.
Valgono un anno e sono ovviamente nulli se il mediatore non è abilitato all’esercizio della professione.
Nel cercare casa da privato e non troverete nulla di tutto questo. Si visita l’immobile e se piace si va avanti.

Cosa bisogna verificare prima di formalizzare gli accordi.

Una volta identificata la casa giusta, prima di scrivere anche solo una lettera è fondamentale capire in cosa ci stiamo imbarcando. Questo vale sia nel comprare casa da agenzia immobiliare che casa da privato.

Un’agenzia immobiliare ha obbligo di identificare correttamente la proprietà e di comunicarvi ogni informazione in suo possesso con la diligenza del buon padre di famiglia. In tutti i casi, non solo per l’acquisto prima casa.

Un privato dovrebbe avere tutto l’interesse a mettervi sotto il naso quante più informazioni corrette possibili.

Analisi della documentazione

Per farvi un’idea ho scritto un’articolo proprio inerente i documenti necessari per vendere casa. E’ rivolto ai venditori ma viene buono anche per voi.

Perché è importante mettere a fuoco questo in una fase iniziale?

In primo luogo sono indispensabili per gli accertamenti tecnici consistenti in una verifica di conformità urbanistica e catastale. Se non sono già disponibili vuol dire che non è stata prodotta ed impegnarsi a comprare è quanto meno un salto nel vuoto.

Inoltre,  il tempo per reperirli è notevole e vi riguarda direttamente. Senza essi nessun contratto immobiliare, nessuna valutazione di prezzo e nessun accordo possono essere realmente sicuri e definiti.

Vanno analizzati prima di stipulare atti o al massimo possiamo subordinare gli stessi a specifici effetti legati alla mancanza di documentazione.

Non dimentichiamo poi che dalla documentazione non si evince solo la parte tecnica ma anche quella inerente la fiscalità dell’operazione, l’identificazione della proprietà, i diritti dei terzi.

La triade atto di provenienza, planimetria catastale e visura catastale non sono assolutamente sufficienti alle più ampie e precise valutazioni del caso.

Definizione dell’oggetto contrattuale.

Tutto quanto appena descritto permette di disegnare correttamente l’oggetto contrattuale, ovvero il disegno di quello che vorreste comprare dal punto di vista dalla sua legittimità.

Vi spiego questo con un esempio per facilitare le cose:

State procedendo all’acquisto prima casa di un oggetto con una taverna accattivante. Ecco magari quella taverna dai documenti risulta in realtà una semplice cantina. Secondo voi il valore commerciale ed i dettami urbanistici annessi sono gli stessi?

Ovviamente no e partire così nell’acquisto prima casa direi che non è proprio l’idea migliore.

I documenti sono ciò da cui possiamo capire cosa stiamo effettivamente comprando, la sua regolarità, le criticità amministrative.

Quando siamo in regime casa da privato è necessaria questa analisi e farsi affiancare da chi sa “leggere” è ancor più importante poiché come vedremo dopo non è sufficiente il rapporto col vostro Notaio di fiducia.

Situazione urbanistica e catastale

Per definizione l’agenzia immobiliare non ha il dovere legale di controllare la parte tecnica dell’immobile che commercializza. Ha però il dovere di informare le parti e spronare il venditore a produrre la sopra menzionata verifica di conformità urbanistica e catastale .

Neanche il vostro Notaio di fiducia  è li per controllare che l’immobile sia regolare. Egli non ha nessuna competenza in materia urbanistica e nessun obbligo di verificare la stessa.

Certo, un Notaio accorto consiglierà o forse imporrà al venditore una verifica tecnica ma non è un obbligo. In alcune Regioni, vedesi Emilia Romagna, pur non essendoci obbligo di Legge c’è obbligo di fatto consistente nella redazione di un documento chiamato relazione tecnica integrata, ma in molte altre Regioni no.

In ambito urbanistico e catastale non vi è alcuna differenza tra comprare casa da agenzia immobiliare o indirizzarsi verso una casa da privato.

Di chi è il dovere di garantire sulla cosa venduta? Del proprietario e di nessun altro come suo dovere sarà anche l’eventuale sanatoria edilizia ove emergessero abusi la cui gestione non pattuita a priori.

Ovviamente se egli non è un tecnico, dovrà avvalersi di terzi per farlo. Se non lo fa, mette a rischio se stesso e gli altri. Per fare un esempio posso dirvi che negli ultimi anni ho visto persone acquistare ignare appartamenti senza certificato di agibilità.

L’agenzia ha però il dovere di sapere se ciò è stato fatto e come, in questo caso di diligenza la presenza di un intermediario può veramente fare la differenza rispetto all’acquisto senza agenzia.

Stato  edilizio

Questo sicuramente è uno degli aspetti validi sia nel comprare casa da agenzia immobiliare che da privato. Allo stesso tempo è assurdamente una tra le cose più trascurate in compravendita.

Solitamente a tale proposito è opportuno svolgere una seconda visita presso l’immobile accompagnati da chi mastica della materia.

Un perito od un geometra con esperienza di cantiere fanno al caso vostro.

Sarà necessario valutare l’esistenza di danni visibili come crepe, movimenti, stato di manutenzione carente. Comprare un immobile a Bologna e poi scoprire che necessità di somme importanti per la manutenzione non farebbe piacere a nessuno.

Inoltre un occhi clinico potrà dare indicazioni sulla loro causa e prevedere future spese a vostro carico qualora acquistaste.

Ripeto, tutto questo vale sia quando di compra casa da agenzia immobiliare che da privato.

Eventuali criticità e loro conseguenze ai fini degli accordi andranno ovviamente riportate sulla proposta di acquisto nel primo caso o nel preliminare Notarile nel secondo.

Situazione amministrativa e condominiale.

Pretende sempre di capire dall’agenzia se sull’immobile insistono ipoteche o diritti di terzi. Firmare una proposta e scoprirlo dopo può essere molto pericoloso per tutti.

Allo stesso modo servitù di passaggio, gravami, liti.

La parte condominiale è di pari importanza e spesso ampiamente trascurata.

Valutate adeguatamente i costi di gestione, le delibere, i lavori presumibilmente da fare in futuro.

Spese acquisto prima casa

Nel comprare un immobile a Bologna ci sono diversi costi accessori. Fondamentalmente essi sono gli stessi sia quando decidete di comprare casa da agenzia immobiliare che una casa da privato. Essi vanno calcolati bene prima di formalizzare accordi per evitare di trovarsi “sorprese” poco gradite.

Vediamo quali sono:

  • Costo Notaio acquisto prima casa
  • Spese Notaio per l’atto di mutuo
  • Costo perizia mutuo
  • Imposte ipotecarie e catastali
  • Imposta di registro prima casa
  • Cumulo forfettario tra bolli, registrazioni ecc.
  • Provvigione agenzia.

Tenete presente che quest’ultimo chiederà due distinti onorari, uno per l’atto di compravendita ed un per l’atto di mutuo. Sottolineo che i costi notarili tramite accordo delle parti potrebbero eventualmente essere divisi con il venditore. Anche chi vende casa paga il Notaio in taluni casi, ma limitatamente ad attività accessorie

Costo richiesta mutuo

La pratica di istruzione del mutuo solitamente ha un costo sostenibile a perdere. Ovvero se va male nessuno ve li restituisce ma fortunatamente si parla di poche centinaia di euro tra perizia e bolli.

Imposte per l’acquisto l’acquisto prima casa

Variano molto in base al tipo di venditore ed al contesto fiscale dell’operazione

Le principali sono tre: imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Costi extra

Sempre da preventivare, sono formati da costi vivi, bolli, registrazioni.

La provvigione

Ovviamente tra comprare casa da agenzia immobiliare e casa da privato c’è una un compenso di mezzo: ho scritto proprio un articolo su chi paga l’agenzia immobiliare e quanto.

Essa matura con l’accordo delle parti, ovvero con l’accettazione della vostra proposta da parte del venditore. Molto probabilmente in sede di proposta irrevocabile di acquisto vi verrà richiesto di sottoscrivere anche un vero e proprio riconoscimento di debito in tal senso.

Solitamente la provvigione si corrisponderà fisicamente in concomitanza del preliminare Notarile.

Quando si compra casa da privato la voce provvigione non esiste sul conto finale dell’operazione.Qui entra in campo il discorso legato a quale tipo di servizio essa è legata.

Se il mediatore ha fatto la differenza, se ha garantito sicurezza e perfezione allora ha un senso. Se il professionista ha agito come semplice apri porte, sono soldi buttati al vento.

La trattativa

Una volta raccolte tutte le informazioni del caso ed averle elaborate in base alle esigenze specifiche del caso possiamo avanzare la trattativa.

E’ lampante come essa sia profondamente diversa tra il comprare un immobile a Bologna da agenzia immobiliare e comprare casa da privato.

Il mediatore è un interlocutore che a seconda della bravura più agire come enzima o come filtro otturante. Da enzima mette d’accordo le parti e lima le discrepanze, da filtro blocca il meccanismo.

Nel comprare casa da privato voi che volete comprare un immobile a Bologna siete a diretto contatto con il venditore. Ci vuole tatto, ci vuole cordialità ma la fermezza è d’obbligo.

Idee molto chiare in fase preventiva permettono di avere gli strumenti per trattare nel modo corretto e con cognizione di causa.

Questo, ripeto, vale in tutti i casi.

L’offerta del giusto prezzo

Ovviamente le vostre esigenze personali vanno valorizzate e non per forza un immobile non può essere acquistato a cifre superiori rispetto le medie di mercato.

Esempio: una casa al piano terra per chi soffre l’altezza vale molto, per chi odia la poca luce molto meno.

Studio valutazione immobiliare da anni e non posso certo riportarvi tutto qui, ma il perito che vi accompagna potrà esservi utile anche nella definizione di un equo prezzo.

Il venditore non lo accetta? beh…….o gli lasciate la casa o trattate. Un consiglio, anche il venditore ha sostenuto dei costi per la vendita. Teneteli in considerazione poiché in fondo gli affari si fanno in due.

Tenete presente una regola: la casa deve poter essere rivenduta senza rimetterci l’anima per cui spostarsi troppo dalle medie di prezzo limita il futuro target e quindi la possibilità di rivendita.

Sistemata la parte di pre analisi e commerciale iniziamo a lavorare per portare formalmente “a casa” l’operazione.

Delineare modalità e tempi di consegna dell’immobile.
Sarà indispensabile valutare correttamente il giusto lasso di tempo tra preliminare e rogito.

Questo dato è importante specialmente quando si cambia casa e si devono incrociare più operazioni immobiliari.

Non è possibile dare un’indicazione, dipende dai casi e sarà fondamentale la giusta comunicazione tra agenzia, Notaio e tecnici.

Le tempistiche possono variare anche di diversi mesi quando emergo problemi in ordine tecnico. Ne parliamo ora.

Formalizzazione degli accordi

In questa fase emerge un’enorme differenza operativa tra il comprare casa da agenzia immobiliare ed una casa da privato.

Nel primo caso la formalizzazione di base avverrà tramite una così detta proposta di acquisto. Esse solitamente redatta su moduli prestampati che personalmente non uso più da anni e versi i quali nutro  diversi dubbi.
Nell’acquisto di casa da privato sarà direttamente il preliminare Notarile a fissare gli accordi.
Questa differenza implica necessità diverse in ordine al reperimento della documentazione ed alla corretta sequenza temporale di tutte le attività.

Ricordate, mai e poi mare fare scritture private in autonomia quando volete fermare una casa da privato.

Gli accordi vanno formalizzati con criterio e competenza poiché le obbligazioni reciproche che ne scaturiscono vanno rispettate pena guai non da poco.

La proposta di acquisto nel’acquisto prima casa

Una proposta irrevocabile di acquisto accettata dal venditore è un preliminare, anche se non adatto ad essere trascritto nei registri immobiliari. Questo il motivo per cui ho insistito tanto sul farvi raccogliere più informazioni possibili prima di questo momento.

Ovviamente una buona agenzia immobiliare dovrebbe avere le idee chiare prima di farvela redigere ma questo purtroppo non sempre accade.

Tale contratto produce obbligazioni per la parti quali : obbligo e modalità di corresponsione del prezzo pattuito, consegna della casa, tempistiche ecc.

Vi riassumo due punti salienti da tenere sempre in considerazione quando scrivete una proposta di acquisto.

Utilizzare sempre la clausola sospensiva per mutuo.
Se la verifica tecnica non è stata ancora svolta subordinate la validità dell’accordo alla regolarità urbanistica.
Al momento della proposta dovrete lasciare in agenzia un assegno intestato al venditore. Formalizzate sul documento che detto assegno può essere incassato dallo stesso solo durante il seguente preliminare Notarile.

Il preliminare Notarile  ed il ruolo del Notaio nelle trattative tra privati.

Il preliminare Notarile è l’atto di formalizzazione degli accordi quando si compra casa da privato. Allo stesso tempo è l’atto di rafforzamento degli accordi di proposta nel comprare casa da agenzia immobiliare.

Il preliminare Notarile può essere trascritto, azione di pubblicità immobiliare che impedisce di fatto la cessione del bene a terzi.

Con il preliminare non si compra ma si promette di comprare ed allo stesso modo il venditore promette di vendere. Attenzione le promesse vanno mantenute, pena dolori che si chiamano inadempienze contrattuali.

Seconda premessa, il Notaio per consuetudine lo scegliete voi acquirenti. Può essere stipulato sia nel caso sia tutto in ordine e pronto, sia che non lo sia.

Un preliminare Notarile permette, in sicurezza, di progettare lo sviluppo della compravendita in base alle specifiche situazioni.

Un saluto

Come sempre vi ringrazio per il tempo che dedicate ai miei articoli, sono scritti con cuore e passione.

Se, invece, volete dare un’occhiata alla prassi inversa vi consiglio di dedicare un po del vostro tempo alla lettura della mia guida su come vendere casa.

Qui sotto trovate altre due righe su di me e sul mio lavoro oltre ai collegamenti social, ci vediamo li? A presto.

Grazie per aver letto l'articolo

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 10 anni il mio lavoro è aiutare persone ed aziende di Bologna nel vendere i propri immobili.

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Questo articolo ha 16 commenti.

  1. Buonasera Fabio, purtroppo ho scoperto troppo tardi questo blog!
    Sto per acquistare casa e siamo impantanati tra La forza di acquisto preliminare che non riusciamo a firmare. Premetto che non ho mai conosciuto la parte venditrice e dialogo solamente con il titolare dell’agenzia immobiliare il quale mi sembra interessato solamente alla provvigione ma non ha mai fatto nulla e di rassicurante nei miei confronti. Tra i vari problemi che mi trovo ad affrontare il più recente è questo: dopo aver fatto la proposta d’acquisto sono tornata a vedere la casa e ho notato che l’angolo del muro di cinta del giardino è franato. Quest’oggi ho rinviato la bozza di preliminare che avevo ricevuto con L e correzioni che ritenevo opportune inserendo anche la richiesta che il muro venisse riparato dalla parte venditrice perché al momento in cui avevo Proposta dell’immobile “visto e piaciuto” il muro in realtà era intero.
    Il titolare dell’Agenzia mi ha risposto negando il fatto che si tratti di un evento sopravvenuto e che in fase di trattativa avevo chiesto a una riduzione del prezzo proprio per il per questo fatto; in realtà ho provato a chiedere uno sconto solamente perché mancava la caldaia e la canna fumaria e alla fine ho dovuto cedere accollandomi la spesa di ricomprarla nuova e fare installare caldaia e canna fumaria. Non si è mai parlato del muro perché quando l’avevo visto era intero .
    Non so come muovermi.
    Ora sta cercando di saltare la fase del contratto preliminare e mi sollecita a lavorare con la banca affinché ottenga il mutuo, cosa che effettivamente già sto facendo. Ma se non metto nero su bianco la questione del muro devo pagare quanto pattuito senza poter chiedere né che venga effettuato il lavoro né uno sconto sul prezzo, giusto?
    Ho qualche strumento per tutelarmi ?

    1. Buongiorno, grazie per avermi scritto e per i complimenti. Purtroppo nonostante la maggiore attenzione sui parametri urbanistici e catastali rispetto agli anni passati, quella in ordine alle problematiche edilizie resta ancora oggi latente o quasi.
      La proposta di acquisto, una volta accettata, assume il valore essa stessa di contratto preliminare, seppur non idoneo alla trascrizione (ma con obbligo di registrazione presso AdE). Detto questo, le obbligazioni assunte reciprocamente sono valide a tutti gli effetti e per poter avanzare pretese lei dovrebbe essere in grado di dimostrare che il problema è sopravvenuto dopo dopo il perfezionamento dell’accordo. Cosa difficoltosa poiché anche nel caso ci fossero foto dell’annuncio pubblicitario ritraenti il muretto integro esse non avrebbero data certa e dimostrabile. Forse un buon legale, documentazione e situazione alla mano, potrebbe vedere vie supplementari che io non vedo. Nel caso fosse così, bisognerà poi valutare quanto possa essere opportuno o meno intervenire legalmente. Quello che si potrebbe provare a fare, bonariamente, è pretendere un incontro con agente e proprietario per una revisione degli accordi da formalizzare nel preliminare Notarile (se è menzionato in proposta è un suo diritto farlo). Il preliminare, infatti, supererà ed integrerà gli accordi della proposta stessa, ma ovviamente questa strada è perseguibile solo se c’è comune accordo con il proprietario.
      Sperando di esserle stato utile resto in attesa di sapere se ha bisogno di altre informazioni e colgo l’occasione per inviarle i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati

  2. Buonasera, ho trovato per caso il suo nome…questi gg ho trovato la casa giusta.Ma ,apparte il mutuo che l’agenzia immobiliare mi propone.. non ho altri soldi…possono essere incluse le spese notarili,bolli..o altro nel prezzo finale della casa???grazie.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La risposta è no, il mutuo copre solo l’acquisto. Per le accessorie è necessario un ulteriore finanziamento privato, purtroppo. Prassi che non mi trova d’accordo, ma reale nei fatti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  3. Buonasera ! Volevo un consiglio .
    Sto comprando o meglio , sono interessata ad un appartamento .
    Questo appastaramento iniziamemte sono andata a visitarlo con l’agenzia B. Successivamente , piacendomi Ho fatto la proposta che il proprietario essendo bassa, non ha accettato.
    Il proprietario non avendo l’esclusiva con l’agenda B , una volta scaduto il termine della proposta è non avendo avuto informazioni sulle mie intenzioni ( cosa non riferita dall’agente immobiloare Perché più volte era stato avvisato da me dicendo che sarei stata intenzionata a comprare al prezzo che chiedeva lui ma aspettavo di avere certi documenti in mano prima di procedere ) ha deciso di dare l’esclusiva ad un altra agenzia ( avendo avuto discussioni con l’agenzia precedente “B”) .
    Io essendo ancora interessata a quell’appartamento ed essendo obbligata adesso a prenderla nell’agenzia A perché ha l’esclusiva , come dovrei comportarmi ?
    Essendo scaduta e non è avendo rifatto una proposta scritta con l’agenzia B e comprando l’appartanto nell’agenzia A ad un altro prezzo rispetto a quello non accettato , avrò problemi io cliente che voglio sono comprare ma sono obbligata a proseguire con l’agenzia A?

    1. Buongiorno,
      se la nuova agenzia applica un prezzo inferiore con tutta probabilità non avrà nessun problema. Un consumatore, a prescindere dagli incarichi, ha tutto il diritto di andare dove spende meno. Spero di esserle stato utile 🙂 Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  4. Grazie Fabio della risposta e del suggerimento di interpellare anche un mio tecnico. Nel frattempo dopo un incontro con tutte e 4 le parti (venditore,acquirente, le due agenzie immobiliari) siamo giunti all’accordo di dividere le spese in 4! Ora ho solo il dubbio di come tutelarmi definitivamente: c’è modo, una volta sanata questa situazione, di firmare qualcosa in cui si dichiara che se dovesse venire fuori altro in futuro niente più sarà a mio carico? Grazie e saluti.

    1. Buongiorno,
      mi piace l’equa suddivisione dei doveri. Per come la vedo io durante la sanatoria della finestra un controllo generale è doveroso proprio per evitare che subentrino altre dinamiche ad oggi ignote. L’obbligo di garantire della cosa venduta resta sempre vivo, non trovo eventuali scritture private veramente solide nel sollevarla da un suo dovere soprattutto in virtù del fatto che in tutti gli atti preliminari (proposte accettate ed eventuali preliminari Notarili) non si è tenuto formalmente conto delle problematiche. Se posso permettermi un consiglio si assicuri tramite i suoi tecnici che non ci siano altre criticità, magari facendoli interagire con quelli incaricati dal compratore. Con l’auspicio di esserle stato utile sono a porgerLe i miei più cordiali saluti.

  5. Buonasera Fabio. Nel 2011 ho ereditato un vecchio appartamento e immediatamente ho incaricato un’agenzia immobiliare di occuparsi della vendita. Nel breve la mia agenzia venne contattata da un’altra agenzia che aveva un possibile acquirente. L’appartamento piacque e venne venduto. Pagai la provvigione alla mia agenzia e l’acquirente pagò la stessa provvigione alla sua agenzia. Oggi, dopo 7 anni da allora, vengo contattata dalla mia agenzia che mi spiega che l’acquirente di allora mettendo in vendita quell’appartamento si è accorto che una finestra è abusiva e per sanare la situazione dovrà spendere circa € 4.000 e pretende che sia io a pagarle altrimenti provvederà a denunciarmi. Ovviamente non ero a conoscenza che quella finestra fosse abusiva, quel vecchio appartamento era sempre stato così. Allora mi rivolsi ad un’agenzia proprio per tutelarmi e non avere problemi riconoscendo la mia ignoranza in merito. Devo pagare questi soldi, la responsabilità è unicamente mia? Non è condivisa con l’acquirente e le due agenzie? Del resto nessuno si è accorto di questa cosa..

    1. Buongiorno Simona, grazie per avermi scritto. Purtroppo la sua è una casistica comunissima. In una compravendita immobiliare è il venditore a dover garantire della cosa venduta e probabilmente nel suo rogito di vendita ci sarà una formula di questo tipo

        “il venditore dichiara e garantisce che l’immobile è stato costruito in forza di regolare licenza Pg n°xxxxx e che da allora non ha subito modifiche tali per cui fosse necessario aggiornamento dei titoli.”

      Questo è il grande nodo degli anni passati, lei non poteva saperlo ma doveva saperlo. L’agenzia poteva informarla meglio del suo dovere ma non l’ha, da quanto leggo, fatto..anche questa prassi ahimè commune soprattutto nel passato. Non sono, inoltre, trascorsi 10 anni quindi il caso non è prescritto. A mio avviso la situazione è da sistemare, però chiederei all’attuale proprietario che tali attività potessero essere svolte da un suo tecnico in modo da valutare il migliore preventivo. Non ho visto la pratica, ne la finestra ne nulla del contesto (eventuale paesaggistica ecc), ma mi sembra così a pelle una finestra molto costosa, magari può essere regolarizzata con altre cifre. E’ un suo dovere sistemare ma è un suo diritto farlo spendendo il giusto. Spero di esserle stato utile e la prego di farmi sapere in futuro se posso implementare la risposta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Buonasera Fabio, grazie della pronta e esaustiva risposta. Mi ero dimenticato di dire che vivo a Padova.
    La proposta di acquisto preliminare di compravendita non l’abbiamo ancora firmata e quindi dovrei essere ancora in tempo a subordinare la proposta anche all’assenza di problematiche urbanistiche e catastali.
    Sono ancora in tempo per assoldare un buon geometra che mi assicuri dell’assenza di abusi edilizi o difformità catastali? Ma non dovrebbe essere il notaio ad occuparsi di queste verifiche?
    Grazie e buona serata.
    Cristiano

    1. Buonasera Cristiano,
      ASSOLUTAMENTE NO! Non è compito del Notaio compiere verifiche in ordine urbanistico , al massimo egli chiederà alle parti la congruità del catasto ai fini fiscali. Le espongo un’ipotesi di sviluppo della sua operazione.
      Partiamo dal diritto: è dovere del venditore assicurarsi della cosa venduta e dovrebbe essere lui a chiamare in causa in tecnico per gli accertamenti e dovrebbe farlo per sua sicurezza prima di accettare proposte di acquisto.
      In Emilia Romagna ciò è obbligatorio dal 1°Settembre 2017 (in questo caso l’obbligo scatta contestualmente agli atti notarili purtroppo) ma non sono al corrente se in Veneto sia già scattato medesima diligenzao. Solo in alcune zone della Toscana tale dovere è stato attribuito al compratore. Tornando a noi, ove il venditore non provveda lei ha tutto il diritto di incaricare il suo tecnico e potrebbe inserire in proposta una clausola di questo tipo: “con l’accettazione della presente il venditore si rende disponibile a fornire immediate adeguate deleghe nei confronti del geom.xxxxxxxx da me incaricato al fine di ogni accertamento urbanistico e catastale sugli immobili oggetto del presente accordo restando inteso ora ed ora per allora che ove insorgessero difformità tali da necessitare sanatorie a carico del venditore stesso il cui importo complessivo, comprensivo degli onorari, superi la cifra di XXXXXX euro il medesimo presente accordo sarà nullo e privo di efficacia. Detta nullità estesa anche nei confronti della società di intermediazioni immobiliari che nulla avrà a che pretendere.”
      Tengo a precisare una cosa, io non sono un legale e fornisco spunti che proprio da tale tipo di professionista possono essere formalizzati con migliori espressioni. Ci terrei molto che mi tenesse informato e se posso dare un consiglio prima di redigere la proposta si confronti con l’agenzia per sondare il loro atteggiamento verso questo tipo di dinamiche, se trova troppa reticenza non fanno l’interesse degli utenti. I miei più cordiali saluti

  7. Buongiorno Fabio, grazie per la risposta. Scusami non sono esperto del mestiere e ci sono degli aspetti che non ho capito nella tua risposta. Una cosa non le avevo scritto, la casa che vorremmo acquistare è una casa singola costruita prima del 1967 e da ristrutturare. E’ in un discreto stato di conservazione e l’abbiamo già fatta vedere a due imprese edili per avere un preventivo.
    Se non ho capito male, in caso di motivazioni diverse dalla delibera del mutuo per le quali il rogito non può essere fatto, l’agenzia può pretendere comunque la provvigione, ho capito bene? E in questo caso come posso tutelarmi?
    Quando scrive “che non subentrino altre motivazioni, quali urbanistica o necessità amministrative, tali per cui non sia possible effettivamente rogita “appena” arrivata la delibera?” cosa si intende? Quali controlli posso far fare?
    Quando scrive “quest’ultima sospensiva la eviterei poichè compravendita e rogitabilità non dipendono solo dall’erogazione del mutuo ma anche dalla libera commerciabilità dell’immobile” a quale sospensiva si riferisce?
    Per quanto riguarda i tempi, le spiego un po’ l’iter che stiamo seguendo:
    28/7 firma della proposta
    Fine Agosto presentazione della richiesta di mutuo alla banca
    Rogito entro il 30/10
    Secondo lei sono tempi congruenti?
    Grazie e buona giornata.

    1. Buonasera Cristiano, non non scusarti sono qui per te! Vado per punti seguendo il tuo messaggio.

      1- Il fatto che l’immobile sia ante ’67 può aiutare nel caso emergano abusi edilizi mentre quanto mi racconti dal punto di vista dello stato dell’immobile non ha nessuna influenza sulla commerciabilità .
      2- Si hai capito bene. L’agenzia in fondo ha raggiunto un accordo tra le parti anche se tale accordo condizionato. La casistica di richiesta della provvigione in queste circostanze è bassa, molto, ma interpretabile il diritto in materia ed io cerco sempre di consigliare verso la massima tutela possibile, a volte eccedendo non lo nego…nel mio settore i guai si chiamano soldi persi ed io cerco di evitare quanto più posso problemi a chi si rivolge a me per un consiglio.
      3- Esempio: Arriva la delibera ma l’appartamento non è subito compravendibile perchè il geometra che magari hai giustamente incaricato ha rilevato abusi edilizi gravi. In questo scenario è vero che sarai tu parte lesa ma altrettanto vero che toccherebbe sborsare denaro senza poter rogitare nei tempi previsti poichè vi siete presi l’impegno di valutare solo il mutuo come condizione per il diritto alla provvigione.
      4- Il venditore deve garantire della cosa venduta ma in molte regioni ancora non c’è l’obbligo della verifica urbanistica e catastale da parte di un tecnico. In questo caso ti consiglio vivamente di investire assoldando un buon geometra che si assicuri dell’assenza di abusi edilizi o difformità catastali. La cosa ideale sarebbe stata subordinare la proposta anche all’assenza di dette problematiche ma oramai è tardi poichè gli accordi li hai già presi. Fallo lo stesso per mettere al sicuro il tuo investimento, consiglio vivissimo.
      5- A Bologna ci vogliono circa 2 mesi per avere un mutuo, non so dove vivo tu, se la tua controparte è d’accordo allungherei un po i termini essenziali: dal 30 ottobre al 30 novembre,, fermo restando che dovresti farcela anche lasciando così le date…però gambe in spalla. Fammi sapere se posso esserti di aiuto ancora e non farti problemi a scrivermi. Un saluto, Fabio Zerbinati

  8. Buongiorno Fabio. Stiamo acquistando una casa tramite agenzia. L’agente immobiliare mi ha inviato una proposta di acquisto preliminare di compravendita da verificare e firmare se corretta. Si tratta di un modulo prestampato e gli ho chiesto di prevedere una clausola sospensiva che recita: “La deliberazione di detto mutuo entro il 10/10/2018 da parte dell’istituto bancario XXX costituisce condizione sospensiva all’avveramento della quale è subordinata l’efficacia del presente accordo”.
    Inoltre volevo aggiungere tra le clausole aggiuntive che “la proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia anche nei confronti dell’agenzia immobiliare, ove l’istituto da me prescelto non eroghi finanziamento all’acquisto di almeno € xxxxx entro il 10/10/2018.” Può andare bene così?
    Inoltre l’agente ha inserito sempre tra le clausole aggiuntive che “le parti convengono di procedere, con l’accettazione della presente proposta, direttamente con il rogito notarile, non appena la banca degli acquirenti (previo sopralluogo e perizia) abbia deliberato il mutuo richiesto dagli acquirenti”. Secondo lei è una procedura corretta? Quale ragione potrebbe avere spinto l’agente immobiliare a inserire questa clausola?
    Grazie e buona giornata.

    1. Buongiorno a grazie per avermi scritto.
      Le clausole così espresse possono andare bene a mio avviso. La richiesta dell’agente di stipulare appena deliberato il mutuo deriva dal fatto che in assenza del preliminare egli incasserà la provvigione contestualmente al rogito.
      Tutto bene, tranne un punto: siamo sicuri che non subentrino altre motivazioni, quali urbanistica o necessità amministrative, tali per cui non sia possible effettivamente rogita “appena” arrivata la delibera?
      Se così fosse tale clausola renderebbe inadempiente con certezza almeno una delle due parti e la provvigione sarebbe comunque dovuta.
      La proposta contiene sicuramente già termini essenziale per la stipula ed onestamente io quest’ultima sospensiva la eviterei poichè compravendita e rogitabilità non dipendono solo dall’erogazione del mutuo ma anche dalla libera commerciabilità dell’immobile.
      Al massimo, se egli non vorrà eliminare detta espressione io la formulerei contemplando anche la commerciabilità stessa.
      Inoltre, avete contemplato nel complesso i giusti termini essenziali per andare in stipula? Se siete in Emilia Romagna è necessaria certificazione RTI ed i tempi di redazione sono piuttosto lunghi.
      Spero di essere stato utile e chiaro, mi tenga aggiornato. I miei più cordiali saluti! Fabio Zerbinati

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