(ARTICOLO IN REVISIONE- ALCUNI DATI POSSONO ESSERE OBSOLETI- TORNA LUNEDI) L’agevolazione acquisto della prima casa è un aiuto fornito dallo Stato che applica importanti sgravi fiscali a favore del compratore su:
- Imposta di registro
- IVA
- Imposte ipotecarie e catastali
- Interessi del mutuo
- IMU
- Compenso dell’agenzia immobiliare
Non tutti possono richiedere l’agevolazione, dovrai essere in possesso dei necessari requisiti.
Inoltre, anche l’immobile dovrà rientrare in determinate categorie, anticipando che dovrà essere un’abitazione e non dovrà rientrare in quelli definiti come immobili di lusso.
Oltre a questi aiuti “standard”, per il 2023 sono stati prorogati benefici speciali per i giovani under 36 con meno di 40.000 euro di reddito. Tra i punti salienti l’intervento su imposta di registro ed IVA, voci fiscali importanti quando si acquisto.
Scopri chi sono e come posso aiutarti
Chi può richiedere l’agevolazione acquisto prima casa
Partiamo elencando quelli che deve avere l’acquirente.
- Non essere proprietario di altro immobile acquistato con l’agevolazione su tutto il territorio Nazionale.
- Non possedere altro immobile nel Comune dove si trova l’abitazione
- Ne godere di diritti di abitazione su altri immobili “agevolati”.
- Deve comprare nello stesso Comune dove prenderà residenza entro 18 mesi
Altra nota riguarda immobili appartenenti al coniuge. Diritti scaturenti dal diritto coniugale provocano decadimento delle agevolazioni. Quindi, attenzione al regime di condivisione dei beni
Comunione o separazione dei beni
Si può comprare sia in comunione che in separazione dei beni.
Ovviamente le agevolazione e le detrazioni cadono solo sull’effettivo titolare del diritto.
Per capirci.
Due coniugi possono acquistare in separazione dei beni due prime case con relativi mutui separatamente intestati.
C’è un discorso da fare relativo alle residenze.
Se i due immobili sono in Comuni diversi, ognuno prenderà residenza nel suo. Quando sono nelle stesso Comune i coniugi possono risiedere nella stessa casa.
L’acquisto in comunione dei beni, invece divide il diritto sui due coniugi. Le detrazioni e le agevolazioni previste saranno divise secondo la quota di proprietà stabilita.
Quali immobili si possono comprare con l’agevolazione
- Non deve essere un immobile di pregio: Categoria catastale A/1, A/7
- L’acquisto deve essere oneroso, niente donazioni
- Si possono comprare due unità confinanti se si fondono entro 3 anni
Per quanto riguarda l’immobile, nulla cambia: esso deve rientrare in quelli classici su cui richiedere l’agevolazione ordinaria, quindi niente ville, castelli e cosi via. Deve rientrare nelle categorie catastali:
- Civili A/2
- Economiche A/3
- Popolari A/4
- Ultrapopolari A/5
- Rurali A/6
- Appartamenti in villini A/
- Case di carattere tipico del luogo A/11
Ottimi vantaggi e sicuramente una boccata d’aria. Ti invito solo ad una considerazione.
Gli accessori e le pertinenze dell’abitazione godono delle stesse imposte ed agevolazioni.
Un solo accessorio ed una sola pertinenza per ogni abitazione:
- Autorimessa (categoria catastale C/6)
- Superfici accessorie quali tettoie (categoria catastale C/7)
- Cantine (cat. C/2)
Devono essere vicini all’abitazione, riassumendo.
Agevolazione acquisto prima casa 2023
Per calcolare l’agevolazione acquisto prima casa è necessario distinguere il tipo di venditore. Con esso, infatti, variano sia la base imponibile ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA, sia l’aliquota applicata.
Se acquisti da una persona fisica
- Imposta di registro 2%
- Ipotecaria per trascrivere l’atto nei registri immobiliari 50 euro
- Catastale per la relativa voltura 50 euro
La base imponibile su cui calcolare l’aliquota è il valore catastale, si ricava dalla rendita catastale.
Quest’ultima la trovate sulla visura catastale dell’unità, un po complessa da interpretare per chi non è del settore.
Niente paura, ho scritto un testo proprio su come leggere la visura catastale.
Perché è un dato importante?
Sul territorio Nazionale i valori catastali medi sono di molto inferiori ai prezzi degli immobili.
Esempio:
Prezzo immobile 150.000€
Rendita catastale 500€ x Coefficiente 125 = 62.500€ valore catastale.
Imposta di registro 62.500 x 9% = 5625€
L’imposta ipotecaria e quella catastale, invece, sono in misura fissa, 50€ cadauna.
Acquisto prima casa da impresa costruttrice
Sempre senza le agevolazioni le tasse per acquisto da impresa o costruttore sono sensibilmente più elevate.
La base imponibile questa volta è il prezzo corrisposto per la casa, non il valore catastale.
- Iva 10% del prezzo
- Imposta di registro 200 euro fissa
- Ipotecaria 200 euro
- Catastale 200 euro
Come notate l’Iva incide parecchio.
Se la casa costa 200 mila euro, ne pagate 20.000. Un bel salasso.
Tutto va messo sul piatto della bilancia, la casa è comunque nuova. Con tutta probabilità li recupererete in manutenzioni.
Non ultimo, le nuove costruzioni regalano forte risparmio energetico, nel tempo conta.
Bonus prima casa under 36 per il 2023
Il bonus prima casa 2023 vede la conferma di quanto sancito dal ” Decreto Sostegni Bis” e riguarda una serie di sgravi per i giovani under 36 con ISEE inferiore a 40.000 annui.
Quali sono le agevolazioni introdotte?
- Se hai meno di 36 anni non paghi l’imposta di registro
- Sempre con meno di 36 anni non paghi le imposte ipotecarie e catastali
- Comprando da costruttore hai un credito d’imposta pari all’importo dell’imposta medesima che paghi quando rogiti.
- Detrai gli interessi passivi del mutuo
- Detrai il 19% della provvigione dell’agenzia immobiliare su massimale di 1000 euro
- Non paghi l’IMU sulla casa salvo decadenza dell’agevolazione
Credito d’imposta per cambio prima casa
Il credito d’imposta è un’altra agevolazione che lo Stato concede nel caso di cambio prima casa, in permanenza dei requisiti.
Lo riassumiamo così
Se per il primo acquisto ho versato 2000 euro di imposta di registro e per il secondo dovrei versare 3000€, verserò solo 1000 euro.
Facile no?
Il credito di imposta vale sia per l’imposta di registro che per l’Iva ed è regolamentato dall’art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998
Possibilità di richiesta anticipata del TFR
Tra le agevolazioni menzioniamo anche la possibilità di richiesta anticipata del TFR (trattamento fine rapporto lavorativo).
Il nostro nuovo acquisto è un giustificato motivo per avanzare la richiesta
Non possono richiederlo tutti, bisogna avere almeno 8 anni di anzianità lavorativa.
Quanto si può richiedere? Fino al 70% dell’intera disponibilità.
Ovviamente valutatene bene l’effettiva necessità perché potrebbe venirvi buono per il vostro futuro.
Agevolazioni mutuo acquisto prima casa
Le detrazioni fiscali sui mutui prima casa permettono di detrarre dall’IRPEF il del 19% degli interessi passivi del mutuo su massimale di 4000€.
Ovviamente vi consiglio di farvi sempre bene i conti in tasca prima di impegnarvi. Approfondisco questo aspetto economico nel mio articolo sulla rata massima del mutuo.
Andiamo avanti!
C’è una categoria di acquirenti ancora più avvantaggiata nell’acquisto prima casa.
Giovani coppie e giovani under 35
Giovani coppie, i giovani under 35 con lavoro atipico, le famiglie mono genitoriali, i conduttori di alloggi popolari.
Possono accedere ad un ulteriore vantaggio grazie al così detto Fondo di garanzia. Il nome esatto è fondo prima casa
La garanzia a fondo perduto è di CONSAP spa, società a capitale pubblico. Essa garantisce il 50% dei mutui fino a 250.000€
Nota interessante nel fatto che esso è applicabile anche a ristrutturazioni e miglioramento energetico dell’abitazione principale.
Nel link sopra trovate tutte le informazioni del bando.
Il patto di stabilità del 2016 ha introdotto la possibilità di usufruire anche di uno strumento alternativo al mutuo, il leasing immobiliare privati.
I giovani under 35 con meno di 50 mila euro di imponibile sono quelli con i maggiori vantaggi. Per i dettagli vi rimando all’articolo appena citato.
Decadenza delle agevolazioni
Due sono i motivi principali di decadenza delle agevolazioni.
- Non si possiedono più i requisiti
- Si entra nel concetto di speculazione immobiliare
Si perde l’agevolazione se si vende la prima casa prima dei 5 anni e non si acquista un altro immobile con l’agevolazione entro un anno dal rogito. La perdita comporta il rimborso dell’imposta di registro risparmiata oltra mora del 30%.
La perdita dell’agevolazione implica anche l’impossibilità di detrazione degli interessi passivi del mutuo.
Altro aspetto legato alla decadenza delle agevolazione riguarda l’esonero IMU. Qualora dalla casa acquistata con l’agevolazione si tolga la residenza viene ripristinato il dovere di pagamento dell’IMU stessa.
26 risposte
Buonasera. Oggi sono stata in agenzia per comprare un bilocale ,ho fatto la proposta .Vorrei sapere come posso sapere se il venditore ha pagato l’acqua luce gaz,del condominio ha detto l’agente IMOBILIARE che si occuperà.
Grazie per la risposta.
Buongiorno, per quello che riguarda il condominio le consiglio di chiedere che venga presentata durante il rogito una certificazione dell’Amministratore di condominio attestante l’avvenuto saldo di tutte le spettanza. Per le utenze, chieda copia delle bollette e relative quietanze di pagamento, se l’agente si è reso disponibile ci penserà lui. Cordialmente, Fabio Zerbinati
Buongiorno!
Ho firmato la prima visita di un immobile all’agente.
Non sono convinta che sia la persona giusta per vari motivi e vorrei affidarmi ad un altro agente.
È possibile sciogliere il rapporto con questa persona oppure sono obbligata a mandare avanti la trattativa assieme a lei?
Grazie mille!
Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Esiste un vincolo salvo alcuni casi dettati dal codice del consumo e che comunque rappresentano sempre la necessità di “discutere”. Nel caso avesse necessità di supporto nel gestire al meglio la situazione fornisco un servizio di consulenza online dedicato proprio a queste circostanze. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Salve.Io ho comprato una casa fine maggio 2021 a comune di Bologna. Io gia abitando casa di mio proprieta e cambiato anche residenza. Mio Casa di affitto (sempre comune di Bologna) ancora non ho fatto disdetta casa di affitto.Io posso tenere questa casa ancora qualche mesi oppure quanti mesi posso tenere… grazie
Buonasera e grazie per aver letto il blog. Se il contratto è in essere lei può ovviamente tenere la casa tutto il tempo che vuole, pagando il canone di affitto. La residenza l’ha dovuta probabilmente spostare per le agevolazioni prima casa, azione che andava compiuta entro 18 mesi dal rogito. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera Fabio,
é possibile fare una perizia immobiliare prima del perito della banca per avere maggiore sicurezza dell’importo che erogherà la banca? (80% del valore più basso tra perizia e prezzo di acquisto)
È possibile poi contestare la perizia sulla base di una perizia di parte?
Buonasera e grazie per aver letto il blog. E’ possibile farla, ma inutile al fine dell’erogazione. Al massimo può chiederla per assicurarsi preventivamente che il valore da lei proposto sia in linea con il mercato. A quel punto un Istituto di credito non rigetterà la pratica se non per problemi inerenti la capacità economica del richiedente o magari situazioni urbanistiche e catastali non conformi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Ciao, bellissima questa spiegazione.
Vorrei comprare l’appartamento dove vivo da più di quattro anni, con i proprietari abbiamo un bel rapporto di fiducia. Ho chiesto l’anticipo del TFR in busta paga che ho lasciato in azienda, mi è stato dato l’ok per il rilascio ma previa presentazione del compromesso, che però nel mio caso non avevamo intenzione di stipulare visto che già vivo in questa casa e che passeremmo direttamente alla compravendita, previo ok della banca sulla concessione del mutuo, come posso risolvere?
Ciao grazie mille per i complimenti ! Risolvi nel modo più sicuro per te, fai il compromesso. Ha un costo limitato e lo studio Notarile che sceglierai tu farà un primo screening sulla situazione pesi, diritti, provenienze. Nel preliminare stesso poi fai inserire la clausola per in controllo urbanistico su eventuali abusi edilizi. Se sei di Bologna o prima provincia, in studio abbiamo attivato un servizio di assistenza proprio per questo tipo di situazioni, ovviamente a costi molto contenuti poiché non c’è di mezzo intermediazione. Un saluto, Fabio Zerbinati (327.1443613)
Buonasera Fabio, purtroppo ho scoperto troppo tardi questo blog!
Sto per acquistare casa e siamo impantanati tra La forza di acquisto preliminare che non riusciamo a firmare. Premetto che non ho mai conosciuto la parte venditrice e dialogo solamente con il titolare dell’agenzia immobiliare il quale mi sembra interessato solamente alla provvigione ma non ha mai fatto nulla e di rassicurante nei miei confronti. Tra i vari problemi che mi trovo ad affrontare il più recente è questo: dopo aver fatto la proposta d’acquisto sono tornata a vedere la casa e ho notato che l’angolo del muro di cinta del giardino è franato. Quest’oggi ho rinviato la bozza di preliminare che avevo ricevuto con L e correzioni che ritenevo opportune inserendo anche la richiesta che il muro venisse riparato dalla parte venditrice perché al momento in cui avevo Proposta dell’immobile “visto e piaciuto” il muro in realtà era intero.
Il titolare dell’Agenzia mi ha risposto negando il fatto che si tratti di un evento sopravvenuto e che in fase di trattativa avevo chiesto a una riduzione del prezzo proprio per il per questo fatto; in realtà ho provato a chiedere uno sconto solamente perché mancava la caldaia e la canna fumaria e alla fine ho dovuto cedere accollandomi la spesa di ricomprarla nuova e fare installare caldaia e canna fumaria. Non si è mai parlato del muro perché quando l’avevo visto era intero .
Non so come muovermi.
Ora sta cercando di saltare la fase del contratto preliminare e mi sollecita a lavorare con la banca affinché ottenga il mutuo, cosa che effettivamente già sto facendo. Ma se non metto nero su bianco la questione del muro devo pagare quanto pattuito senza poter chiedere né che venga effettuato il lavoro né uno sconto sul prezzo, giusto?
Ho qualche strumento per tutelarmi ?
Buongiorno, grazie per avermi scritto e per i complimenti. Purtroppo nonostante la maggiore attenzione sui parametri urbanistici e catastali rispetto agli anni passati, quella in ordine alle problematiche edilizie resta ancora oggi latente o quasi.
La proposta di acquisto, una volta accettata, assume il valore essa stessa di contratto preliminare, seppur non idoneo alla trascrizione (ma con obbligo di registrazione presso AdE). Detto questo, le obbligazioni assunte reciprocamente sono valide a tutti gli effetti e per poter avanzare pretese lei dovrebbe essere in grado di dimostrare che il problema è sopravvenuto dopo dopo il perfezionamento dell’accordo. Cosa difficoltosa poiché anche nel caso ci fossero foto dell’annuncio pubblicitario ritraenti il muretto integro esse non avrebbero data certa e dimostrabile. Forse un buon legale, documentazione e situazione alla mano, potrebbe vedere vie supplementari che io non vedo. Nel caso fosse così, bisognerà poi valutare quanto possa essere opportuno o meno intervenire legalmente. Quello che si potrebbe provare a fare, bonariamente, è pretendere un incontro con agente e proprietario per una revisione degli accordi da formalizzare nel preliminare Notarile (se è menzionato in proposta è un suo diritto farlo). Il preliminare, infatti, supererà ed integrerà gli accordi della proposta stessa, ma ovviamente questa strada è perseguibile solo se c’è comune accordo con il proprietario.
Sperando di esserle stato utile resto in attesa di sapere se ha bisogno di altre informazioni e colgo l’occasione per inviarle i miei migliori saluti. Fabio Zerbinati
Buonasera, ho trovato per caso il suo nome…questi gg ho trovato la casa giusta.Ma ,apparte il mutuo che l’agenzia immobiliare mi propone.. non ho altri soldi…possono essere incluse le spese notarili,bolli..o altro nel prezzo finale della casa???grazie.
Buongiorno e grazie per avermi scritto. La risposta è no, il mutuo copre solo l’acquisto. Per le accessorie è necessario un ulteriore finanziamento privato, purtroppo. Prassi che non mi trova d’accordo, ma reale nei fatti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera ! Volevo un consiglio .
Sto comprando o meglio , sono interessata ad un appartamento .
Questo appastaramento iniziamemte sono andata a visitarlo con l’agenzia B. Successivamente , piacendomi Ho fatto la proposta che il proprietario essendo bassa, non ha accettato.
Il proprietario non avendo l’esclusiva con l’agenda B , una volta scaduto il termine della proposta è non avendo avuto informazioni sulle mie intenzioni ( cosa non riferita dall’agente immobiloare Perché più volte era stato avvisato da me dicendo che sarei stata intenzionata a comprare al prezzo che chiedeva lui ma aspettavo di avere certi documenti in mano prima di procedere ) ha deciso di dare l’esclusiva ad un altra agenzia ( avendo avuto discussioni con l’agenzia precedente “B”) .
Io essendo ancora interessata a quell’appartamento ed essendo obbligata adesso a prenderla nell’agenzia A perché ha l’esclusiva , come dovrei comportarmi ?
Essendo scaduta e non è avendo rifatto una proposta scritta con l’agenzia B e comprando l’appartanto nell’agenzia A ad un altro prezzo rispetto a quello non accettato , avrò problemi io cliente che voglio sono comprare ma sono obbligata a proseguire con l’agenzia A?
Buongiorno,
se la nuova agenzia applica un prezzo inferiore con tutta probabilità non avrà nessun problema. Un consumatore, a prescindere dagli incarichi, ha tutto il diritto di andare dove spende meno. Spero di esserle stato utile 🙂 Cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Grazie Fabio della risposta e del suggerimento di interpellare anche un mio tecnico. Nel frattempo dopo un incontro con tutte e 4 le parti (venditore,acquirente, le due agenzie immobiliari) siamo giunti all’accordo di dividere le spese in 4! Ora ho solo il dubbio di come tutelarmi definitivamente: c’è modo, una volta sanata questa situazione, di firmare qualcosa in cui si dichiara che se dovesse venire fuori altro in futuro niente più sarà a mio carico? Grazie e saluti.
Buongiorno,
mi piace l’equa suddivisione dei doveri. Per come la vedo io durante la sanatoria della finestra un controllo generale è doveroso proprio per evitare che subentrino altre dinamiche ad oggi ignote. L’obbligo di garantire della cosa venduta resta sempre vivo, non trovo eventuali scritture private veramente solide nel sollevarla da un suo dovere soprattutto in virtù del fatto che in tutti gli atti preliminari (proposte accettate ed eventuali preliminari Notarili) non si è tenuto formalmente conto delle problematiche. Se posso permettermi un consiglio si assicuri tramite i suoi tecnici che non ci siano altre criticità, magari facendoli interagire con quelli incaricati dal compratore. Con l’auspicio di esserle stato utile sono a porgerLe i miei più cordiali saluti.
Buonasera Fabio. Nel 2011 ho ereditato un vecchio appartamento e immediatamente ho incaricato un’agenzia immobiliare di occuparsi della vendita. Nel breve la mia agenzia venne contattata da un’altra agenzia che aveva un possibile acquirente. L’appartamento piacque e venne venduto. Pagai la provvigione alla mia agenzia e l’acquirente pagò la stessa provvigione alla sua agenzia. Oggi, dopo 7 anni da allora, vengo contattata dalla mia agenzia che mi spiega che l’acquirente di allora mettendo in vendita quell’appartamento si è accorto che una finestra è abusiva e per sanare la situazione dovrà spendere circa € 4.000 e pretende che sia io a pagarle altrimenti provvederà a denunciarmi. Ovviamente non ero a conoscenza che quella finestra fosse abusiva, quel vecchio appartamento era sempre stato così. Allora mi rivolsi ad un’agenzia proprio per tutelarmi e non avere problemi riconoscendo la mia ignoranza in merito. Devo pagare questi soldi, la responsabilità è unicamente mia? Non è condivisa con l’acquirente e le due agenzie? Del resto nessuno si è accorto di questa cosa..
Buongiorno Simona, grazie per avermi scritto. Purtroppo la sua è una casistica comunissima. In una compravendita immobiliare è il venditore a dover garantire della cosa venduta e probabilmente nel suo rogito di vendita ci sarà una formula di questo tipo
“il venditore dichiara e garantisce che l’immobile è stato costruito in forza di regolare licenza Pg n°xxxxx e che da allora non ha subito modifiche tali per cui fosse necessario aggiornamento dei titoli.”
Questo è il grande nodo degli anni passati, lei non poteva saperlo ma doveva saperlo. L’agenzia poteva informarla meglio del suo dovere ma non l’ha, da quanto leggo, fatto..anche questa prassi ahimè commune soprattutto nel passato. Non sono, inoltre, trascorsi 10 anni quindi il caso non è prescritto. A mio avviso la situazione è da sistemare, però chiederei all’attuale proprietario che tali attività potessero essere svolte da un suo tecnico in modo da valutare il migliore preventivo. Non ho visto la pratica, ne la finestra ne nulla del contesto (eventuale paesaggistica ecc), ma mi sembra così a pelle una finestra molto costosa, magari può essere regolarizzata con altre cifre. E’ un suo dovere sistemare ma è un suo diritto farlo spendendo il giusto. Spero di esserle stato utile e la prego di farmi sapere in futuro se posso implementare la risposta. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati
Buonasera Fabio, grazie della pronta e esaustiva risposta. Mi ero dimenticato di dire che vivo a Padova.
La proposta di acquisto preliminare di compravendita non l’abbiamo ancora firmata e quindi dovrei essere ancora in tempo a subordinare la proposta anche all’assenza di problematiche urbanistiche e catastali.
Sono ancora in tempo per assoldare un buon geometra che mi assicuri dell’assenza di abusi edilizi o difformità catastali? Ma non dovrebbe essere il notaio ad occuparsi di queste verifiche?
Grazie e buona serata.
Cristiano
Buonasera Cristiano,
ASSOLUTAMENTE NO! Non è compito del Notaio compiere verifiche in ordine urbanistico , al massimo egli chiederà alle parti la congruità del catasto ai fini fiscali. Le espongo un’ipotesi di sviluppo della sua operazione.
Partiamo dal diritto: è dovere del venditore assicurarsi della cosa venduta e dovrebbe essere lui a chiamare in causa in tecnico per gli accertamenti e dovrebbe farlo per sua sicurezza prima di accettare proposte di acquisto.
In Emilia Romagna ciò è obbligatorio dal 1°Settembre 2017 (in questo caso l’obbligo scatta contestualmente agli atti notarili purtroppo) ma non sono al corrente se in Veneto sia già scattato medesima diligenzao. Solo in alcune zone della Toscana tale dovere è stato attribuito al compratore. Tornando a noi, ove il venditore non provveda lei ha tutto il diritto di incaricare il suo tecnico e potrebbe inserire in proposta una clausola di questo tipo: “con l’accettazione della presente il venditore si rende disponibile a fornire immediate adeguate deleghe nei confronti del geom.xxxxxxxx da me incaricato al fine di ogni accertamento urbanistico e catastale sugli immobili oggetto del presente accordo restando inteso ora ed ora per allora che ove insorgessero difformità tali da necessitare sanatorie a carico del venditore stesso il cui importo complessivo, comprensivo degli onorari, superi la cifra di XXXXXX euro il medesimo presente accordo sarà nullo e privo di efficacia. Detta nullità estesa anche nei confronti della società di intermediazioni immobiliari che nulla avrà a che pretendere.”
Tengo a precisare una cosa, io non sono un legale e fornisco spunti che proprio da tale tipo di professionista possono essere formalizzati con migliori espressioni. Ci terrei molto che mi tenesse informato e se posso dare un consiglio prima di redigere la proposta si confronti con l’agenzia per sondare il loro atteggiamento verso questo tipo di dinamiche, se trova troppa reticenza non fanno l’interesse degli utenti. I miei più cordiali saluti
Buongiorno Fabio, grazie per la risposta. Scusami non sono esperto del mestiere e ci sono degli aspetti che non ho capito nella tua risposta. Una cosa non le avevo scritto, la casa che vorremmo acquistare è una casa singola costruita prima del 1967 e da ristrutturare. E’ in un discreto stato di conservazione e l’abbiamo già fatta vedere a due imprese edili per avere un preventivo.
Se non ho capito male, in caso di motivazioni diverse dalla delibera del mutuo per le quali il rogito non può essere fatto, l’agenzia può pretendere comunque la provvigione, ho capito bene? E in questo caso come posso tutelarmi?
Quando scrive “che non subentrino altre motivazioni, quali urbanistica o necessità amministrative, tali per cui non sia possible effettivamente rogita “appena” arrivata la delibera?” cosa si intende? Quali controlli posso far fare?
Quando scrive “quest’ultima sospensiva la eviterei poichè compravendita e rogitabilità non dipendono solo dall’erogazione del mutuo ma anche dalla libera commerciabilità dell’immobile” a quale sospensiva si riferisce?
Per quanto riguarda i tempi, le spiego un po’ l’iter che stiamo seguendo:
28/7 firma della proposta
Fine Agosto presentazione della richiesta di mutuo alla banca
Rogito entro il 30/10
Secondo lei sono tempi congruenti?
Grazie e buona giornata.
Buonasera Cristiano, non non scusarti sono qui per te! Vado per punti seguendo il tuo messaggio.
1- Il fatto che l’immobile sia ante ’67 può aiutare nel caso emergano abusi edilizi mentre quanto mi racconti dal punto di vista dello stato dell’immobile non ha nessuna influenza sulla commerciabilità .
2- Si hai capito bene. L’agenzia in fondo ha raggiunto un accordo tra le parti anche se tale accordo condizionato. La casistica di richiesta della provvigione in queste circostanze è bassa, molto, ma interpretabile il diritto in materia ed io cerco sempre di consigliare verso la massima tutela possibile, a volte eccedendo non lo nego…nel mio settore i guai si chiamano soldi persi ed io cerco di evitare quanto più posso problemi a chi si rivolge a me per un consiglio.
3- Esempio: Arriva la delibera ma l’appartamento non è subito compravendibile perchè il geometra che magari hai giustamente incaricato ha rilevato abusi edilizi gravi. In questo scenario è vero che sarai tu parte lesa ma altrettanto vero che toccherebbe sborsare denaro senza poter rogitare nei tempi previsti poichè vi siete presi l’impegno di valutare solo il mutuo come condizione per il diritto alla provvigione.
4- Il venditore deve garantire della cosa venduta ma in molte regioni ancora non c’è l’obbligo della verifica urbanistica e catastale da parte di un tecnico. In questo caso ti consiglio vivamente di investire assoldando un buon geometra che si assicuri dell’assenza di abusi edilizi o difformità catastali. La cosa ideale sarebbe stata subordinare la proposta anche all’assenza di dette problematiche ma oramai è tardi poichè gli accordi li hai già presi. Fallo lo stesso per mettere al sicuro il tuo investimento, consiglio vivissimo.
5- A Bologna ci vogliono circa 2 mesi per avere un mutuo, non so dove vivo tu, se la tua controparte è d’accordo allungherei un po i termini essenziali: dal 30 ottobre al 30 novembre,, fermo restando che dovresti farcela anche lasciando così le date…però gambe in spalla. Fammi sapere se posso esserti di aiuto ancora e non farti problemi a scrivermi. Un saluto, Fabio Zerbinati
Buongiorno Fabio. Stiamo acquistando una casa tramite agenzia. L’agente immobiliare mi ha inviato una proposta di acquisto preliminare di compravendita da verificare e firmare se corretta. Si tratta di un modulo prestampato e gli ho chiesto di prevedere una clausola sospensiva che recita: “La deliberazione di detto mutuo entro il 10/10/2018 da parte dell’istituto bancario XXX costituisce condizione sospensiva all’avveramento della quale è subordinata l’efficacia del presente accordo”.
Inoltre volevo aggiungere tra le clausole aggiuntive che “la proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia anche nei confronti dell’agenzia immobiliare, ove l’istituto da me prescelto non eroghi finanziamento all’acquisto di almeno € xxxxx entro il 10/10/2018.” Può andare bene così?
Inoltre l’agente ha inserito sempre tra le clausole aggiuntive che “le parti convengono di procedere, con l’accettazione della presente proposta, direttamente con il rogito notarile, non appena la banca degli acquirenti (previo sopralluogo e perizia) abbia deliberato il mutuo richiesto dagli acquirenti”. Secondo lei è una procedura corretta? Quale ragione potrebbe avere spinto l’agente immobiliare a inserire questa clausola?
Grazie e buona giornata.
Buongiorno a grazie per avermi scritto.
Le clausole così espresse possono andare bene a mio avviso. La richiesta dell’agente di stipulare appena deliberato il mutuo deriva dal fatto che in assenza del preliminare egli incasserà la provvigione contestualmente al rogito.
Tutto bene, tranne un punto: siamo sicuri che non subentrino altre motivazioni, quali urbanistica o necessità amministrative, tali per cui non sia possible effettivamente rogita “appena” arrivata la delibera?
Se così fosse tale clausola renderebbe inadempiente con certezza almeno una delle due parti e la provvigione sarebbe comunque dovuta.
La proposta contiene sicuramente già termini essenziale per la stipula ed onestamente io quest’ultima sospensiva la eviterei poichè compravendita e rogitabilità non dipendono solo dall’erogazione del mutuo ma anche dalla libera commerciabilità dell’immobile.
Al massimo, se egli non vorrà eliminare detta espressione io la formulerei contemplando anche la commerciabilità stessa.
Inoltre, avete contemplato nel complesso i giusti termini essenziali per andare in stipula? Se siete in Emilia Romagna è necessaria certificazione RTI ed i tempi di redazione sono piuttosto lunghi.
Spero di essere stato utile e chiaro, mi tenga aggiornato. I miei più cordiali saluti! Fabio Zerbinati