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Gli abusi edilizi e la vendita immobile con difformità urbanistiche

La vendita immobile con difformità urbanistiche e come vendere casa correttamente quando ci troviamo di fronte ad abusi edilizi più o meno gravi.

L’obiettivo di questo articolo è quello di darvi non solo le corrette linee guida per risolvere situazioni in corso d’opera ma anche spunti interessanti per evitarle se ancora non siete arrivati alla fase operativa della vendita.

Come tante volte ho scritto su questo blog immobiliare le attività di due diligence, ovvero di dovuta diligenza, e la corretta raccolta dei documenti per la vendita di un immobile devono essere svolti prima di stringere accordi formali.

Dalla corretta impostazione preventiva degli aspetti tecnici, infatti, dipende anche il coerente sviluppo delle fasi commerciali. Questo a partire da una delle più importanti in assoluto che approfondiremo in un capitolo a parte, la valutazione di un immobile.

Iniziamo il nostro percorso con le definizioni del caso per chi non è del mestiere e poi approfondiamo con i metodi migliori per concludere positivamente la vendita.

Cosa sono gli abusi edilizi

Per abusi edilizi nell’ideale collettivo si pensa ai grandi casi di costruzioni non autorizzate di cui spesso si viene a conoscenza dai media.

Con il termine abuso edilizio identifichiamo ogni difformità morfologica di un immobile rispetto allo stato autorizzato dal Comune.

Per vendita immobile con difformità urbanistiche intendiamo quindi la cessione di un bene sul quale insistono abusi edilizi.

Non confondiamoli con le difformità catastali, sono due cose diverse anche se spesso legate a doppio filo tra loro. E’ assolutamente sbagliato, infatti, pensare che una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto sia l’unico aspetto da vagliare e regolarizzare. Gli abusi edilizi agiscono sui termini urbanistiche e quindi l’organo di rapporto non è il Catasto ma il Comune.

Ne esistono di diversi livelli ognuno con conseguenze specifiche sulla commerciabilità di un immobile.

Una gerarchia che, però, non deve portare a leggerezze. Anche gli abusi di minore entità, se non correttamente regolamentati, possono portarci spiacevoli situazioni da risolvere durante una vendita.

Abusi edilizi minori : le difformità di tutti i giorni

Visto che li abbiamo menzionati partiamo da loro dicendo che in questa classe rientrano quelli che, solitamente, non comportano una variazione dell’oggetto contrattuale.

Ad esempio le opere effettuate sui divisori interni e sulle strutture non portanti dell’unità.

Circa il 70% degli immobili costruiti nel dopoguerra presenta difformità urbanistiche minori trascinate nel tempo e mai sanate. Il tutto nell’assoluta buonafede dei proprietari

Apertura e chiusura di porte sempre su muri non portanti, spostamento degli stessi, realizzazione di controsoffitti, sono alcuni dei casi più usuali.

Sono quindi modifiche parziali dell’immobile che non ne variano cubatura, sicurezza o sagoma solitamente. Mediamente sono sanabili con una multa che prende il nome di Cila a sanatoria.

Abusi edilizi sostanziali

Al contrario in questa categoria inseriamo ogni altra modifica dallo stato legittimo del bene. Ovviamente anche il tipo di sanatoria edilizia per la loro regolarizzazione è ben diverso da quella appena nominata.

Aumenti di superficie, variazioni di sagoma e cubatura o variazioni della destinazione d’uso sono alcuni esempi.

Le variazioni totali, caso limite, si hanno quando l’intero immobile è costruito senza licenza od in totale difformità dalla stessa. Solitamente la demolizione delle opere secondo totalmente difformità prevede la demolizione.

Come si scopre la presenza di abusi edilizi

Il processo volto a scoprire abusi edilizi prende il nome di accertamento di conformità urbanistica.

Semplificando l’iter possiamo disegnarlo in due fasi.

  • Reperimento dei titoli edilizi presso il Comune
  • Rilievo tecnico dello stato dei luoghi
  • Confronto tra stato legittimo e stato di fatto

Ogni discrepanza fuori dalle tolleranze dettate dal Comune di appartenenza sarà da considerarsi abusi edilizio e quindi criticità da considerare in sede di gestione e compravendita.

Si tratta di un processo di due diligence importantissimo e che mai va visto come costo a perdere. Esso è il migliore investimento che possiate fare per tutelare i vostri risparmi.

Si può vendere immobile con difformità urbanistiche?

La risposta è “dipende”. In primo luogo dal loro essere sostanziali o meno.

Si può vendere immobile con difformità urbanistiche se esso può esistere nel suo stato di fatto.

Nei casi in cui la Legge autorizzi la commerciabilità dell’immobile è comunque essenziale che chi vuole comprare casa sia edotto formalmente della presenza degli abusi edilizi sin dalle prime fasi di ogni trattativa. Approfondiamo nel prossimo paragrafo.

La notorietà dell’abuso e la relazione con la compravendita

Il nodo cruciale nella vendita immobile con difformità urbanistiche è la dimostrazione della avvenuta eduzione dell’acquirente. Questo poiché gli abusi edilizi possono essere considerati, dal punto di vista amministrativo, delle limitazioni al godimento del bene.

Ergo, una persona può anche acquistare l’immobile ma deve farlo per libera scelta ed il prezzo pattuito deve considerare queste limitazioni.

Purtroppo ancora oggi nella maggior parte delle compravendite gli atti negoziali vengono prodotti senza alcun tipo di controllo preventivo.

Controlli solitamente rimandati poiché ancora molte persone non sono correttamente informate su come è variato il mercato immobiliare, regole annesse, negli ultimi decenni. In questo gli addetti al settore hanno, mi spiace dirlo, spesso un ruolo decisivo poiché carenti proprio in questi aspetti comunicativi.

Il compratore deve sapere prima di impegnarsi all’acquisto e bisogna avere in mano qualcosa che dimostri questo suo esserne a conoscenza.

Un buon sistema è quello di menzionare difformità ed abusi direttamente nei primi atti negoziali quali proposta di acquisto o preliminare.

Essere edotto formalmente significa che negli atti negoziali quali proposta di acquisto o preliminare Notarile devono essere descritte ed accettate dagli attori le circostanze. Il tutto prende il nome di informazione trasparente.

Se nelle scritture le parti non definisco precisamente esistenza, consistenza e regolamentazione degli abusi il venditore sarà tenuto comunque, a sua cura e spesa, a regolarizzarli entro la data del rogito. Sempre che sia possibile e salvo successivo diverso consensuale accordo scritto.

Proposte e preliminare sono, infatti, integrabili da altre scritture successive che devono però essere consensuali e bilaterali.

Ove un compratore venga a conoscenza solo dopo l’acquisto di dette problematiche, può scegliere se pretendere la sanatoria e, nei casi di libera commerciabilità, di proseguire l’acquisto comunque.

Vi lascio un link se volete approfondire dal punto di vista prettamente tecnico su sanzioni e prescrizione.

Gli immobili ereditati e le difformità occulte

Teniamo presente, come anticipato prima, che in moltissimi casi il venditore agisce in assoluta buona fede, avendo lui ereditato gli abusi edilizi dal passato sempre a causa della carenza di controlli. Concetto ancor più comune quando egli è diventato proprietario del bene per successione.

Durante il passaggio successorio, infatti, non si svolgono neanche oggi i controlli di rito e dunque nella vendita di immobile ereditato è quantomai bene verificare il prima possibile.

Quando ereditate una casa e volete venderla è a maggior ragione necessario indagarne la regolarità urbanistica per capire a cosa si va incontro.

Vendita immobile con difformità urbanistiche acquistato recentemente.

Precisazione questa sugli immobili ereditati che non deve trarre in inganno, l’iter di verifica va seguito anche nella vendita di immobili prima dei 5 anni, poiché con il loro acquisto, anche se recente, ci siamo assunti ogni dovere verso i futuri venditori.

Visto che non sappiamo come furono svolte le verifiche al tempo del nostro acquisto, bene controllare.

Danni economici causati da abusi edilizi nella vendita immobile con difformità urbanistiche.

Nella vendita immobile con difformità urbanistiche non note prima degli accordi il rischio maggiore è quello che prende il nome di inadempienza contrattuale.

Tra le pretese più classiche egli potrà chiedere un risarcimento economico, imporre al precedente proprietario una sanatoria edilizia assumendosene costi ed ogni relativa sanzione oppure ottenere una riduzione del prezzo.

Per fare un esempio succede spesso, purtroppo, di ritrovarsi con immobili privi del certificato di agibilità ed accordi già presi. Casi come questo, ove enfatizzati dalla mancanza di requisiti per l’ottenimento, si può arrivare a deprezzamenti del 25% o più.

Danni penali nella vendita immobile con difformità urbanistiche

Parlando di obbligazioni e contratti è ovvio che le criticità possano portare a contenziosi legali anche penali oltre a quelli civili.

Per citare un caso classico ricordiamo quello degli abusi edilizi sostanziali su immobili storici od in aree vincolate.

La vendita immobile con difformità urbanistiche ove tale bene sia collocato in aree o fabbricati vincolati può rientrare nei dettami del Codice Penale.

E’, quindi, più che doveroso svolgere anche questo tipo di controlli prima di esporsi.

Come evitare inadempienze da abusi edilizi

Dopo questo lungo preambolo vediamo come evitare guai nella vendita di immobile con difformità urbanistiche.

Per evitare danni e contenziosi la via corretta è quella di verificare l’immobile prima della messa in vendita. Questo concede il tempo per le regolarizzazioni o comunque permette di redigere gli atti tenendo conto di tutte le circostanze.

Controllare in anticipo la situazione urbanistica, catastale e circa l’agibilità è il primo e miglior sistema per evitare problemi nella vendita di qualsiasi tipo di immobile.

Come fare a non farsi scappare un compratore arrivato all’improvviso prima che siano stati svolti gli accertamenti? Il diritto ci viene incontro con un particolare tipo di clausola contrattuale.

Clausola risolutiva espressa nella vendita immobile con difformità urbanistiche

Ci sono purtroppo casi, infatti, in cui si vuole procedere, per fretta o necessità, ad un accordo formale anche quando non si è a conoscenza della situazione tecnica dell’immobile.

Viene in aiuto una recita che prende il nome di Clausola risolutiva espressa e che rende nulli gli accordi contenuti in un contratto perfezionato a seguito della mancata verifica di una condizione.

Essa è, quindi, l’opposto delle condizione sospensiva per ottenimento mutuo utilizzata dai compratori che, al contrario, posticipa il perfezionamento del contratto stesso.

Soluzione limite che io non consiglio mai, ma può essere una strada percorribile.

Un esempio di clausola risolutiva espressa può essere questo:

La presente proposta accettata dal venditore sarà da intendersi risolta, ovvero nulla e priva di efficacia, qualora a seguito di analisi tecnica dovessero emergere abusi edilizi tali da non poter essere sanati entro e non oltre il termine ultimo del XX/XX/XXXX. A tutela del venditore medesimo si specifica che egli potrà liberamente recedere dalle obbligazioni tutte ove eventuali medesime sanatorie implicassero costi complessivi di onorari, oneri e spese tecniche superiori ad € XXXXXX,XX

Questo tipo di clausola è rispettosa e tutelante per entrambe le parti volonterose di concludere un affare senza problemi.

Il venditore non avrà spese eccessive inaspettate e potrà accettare proposte senza correre il rischio di inadempienze con restituzione di caparre maggiorate. Il compratore non si ritroverà vincolato mesi e mesi su situazioni critiche e, pur non avendo la certezza matematica dell’acquisto, sarà certo di non avere problemi.

La clausola risolutiva espressa può essere usata da chi vende un immobile anche per tuterlarsi sotto altri aspetti quali la cancellazione dell’ipoteca nel vendere casa con mutuo.

Passiamo ora alla casistica più spinosa, quella che ci vede impegnati con un contratto ed abusi edilizi rilevati successivamente alla stipula degli accordi.

Abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto

In questi contratti il venditore promette di vendere al compratore un immobile senza che egli sia edotto circa la presenza di difformità. Inoltre, promette di farlo entro data ultima essenziale. Tutto è perduto? No, ci sono alcune strade percorribili per salvarsi.

La prima prevede una sanatoria in corso di vendita, a cura e spesa del venditore. Nell’articolo che vi ho appena linkato spiego il processo nel dettaglio ma qui vi ricordo un punto saliente.

Se la sanatoria dovesse necessitare tempi a sforare i termini essenziali del contratto è possibile stipulare dando al compratore la garanzia che la pratica andrà a buon fine e che nulla egli dovrà corrispondere in merito.

Ovviamente questo è possibile con il suo accordo che si può manifestare nel rogito direttamente o meglio in una scrittura integrativa del preliminare. Gli atti hanno una gerarchia e gli accordi consensuali sono possibili.

La seconda strada, che sempre necessita del comune accordo, prevede la stipula con sanatoria aperta e suo cambio di intestazione post rogito con opere a carico del compratore.

E’ una soluzione che viene buona quando il nuovo proprietario deve poi ristrutturare l’immobile o quando comunque ne assume l’onere a fronte di uno sconto. Ovviamente sempre nel caso in cui il bene sia liberamente commerciabile.

Valutazione ed abusi edilizi

Come anticipato in apertura di articolo apriamo una parentesi importante per sottolineare il fatto di quanto sia fondamentale investigare la situazione urbanistica prima della messa in vendita.

Gli abusi edilizi non inficiano solo l’iter di compravendita, ma spesso e volentieri anche la corretta valorizzazione dell’operazione.

La valutazione immobiliare svolta in assenza di controllo tecnico può subire notevoli variazioni a fronte di difformità rilevate successivamente. Esempio su tutti il caso in cui post perizia si scopra che una parte di immobile deve essere demolito.

Questo è uno dei motivi per cui è sempre bene provvedere ad una perizia completa piuttosto che alle valutazioni gratuite oppure online. Anche in questo caso la spesa va interpretata come il migliore investimento per tutelare i vostri risparmi.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare nella vendita immobile con difformità urbanistiche

L’agenzia immobiliare non ha per definizione le competenze per verificare la situazione urbanistica e catastale di un immobile.

Ha, però, il dovere di applicare la diligenza del buon padre di famiglia. Questo nel moderno mercato include anche il dovere di informare i propri clienti venditori circa la necessità di incaricare i tecnici abilitati del caso.

Egli ha dovere di informazione circa ogni dato conoscibile e che possa influire sull’affare.

Per informare un professionista deve essere a sua volta informato e formato. Auspico di vedere sempre più il mondo dell’intermediazione verso quello della consulenza integrata, strada unica per aumentare il livello di tutela dei consumatori.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura. Se vivete nella mia città potete richiedermi una consulenza immobiliare per le vostre compravendite e valutazioni. In fondo a questo articolo trovate l’area commenti. A presto.

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Mi chiamo Fabio Zerbinati e scrivo questo blog con grande amore, vorrei che visitassi la mia biografia!

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Questo articolo ha 22 commenti.

  1. Ale

    Buonasera le pongo all attenzione una questione annosa perche possa magari aiutarmi a capire. I miei genitori nel 1997 acquistano una casa con 2 appartamenti cosa espressamente citata nell atto di vendita . Oggi vogliono venderla è da verifica urbanistica di ritrovano che uno dei due appartamenti dal
    Punto di vista urbanistico è un magazzino oltre ad altre difformità . Come consiglia di comportarsi ?

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. La situazione non è così rara come si può pensare ed è dovuta all’assenza di controlli nel passato. La difformità crea una forte variazione dell’oggetto contrattuale ed è necessario prima di tutto capire se è possibile un cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione per la porzione incriminata.
      Ove possibile, per la vendita è un vostro onere provvedere. Ovviamente poi si apre tutto il discorso di rivalsa su chi vi ha venduto l’immobile, procedimento per il quale vi invito all’immediata consultazione di un legale specializzato in diritto immobiliare per tutte le attività del caso.
      Direi che il minimo sindacale è che tale venditore compensi le spese da voi oggi da sostenere al fine della vendita….
      Se siete a Bologna o nei dintorni posso fornirvi i contatti utili, nel caso non disponiate di vostre persone di di fiducia. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  2. Alessandro

    Buongiorno sig. Zerbinati,

    ho letto con attenzione il suo articolo. Ho individuato un immobile che mi interessa e l’agenzia immobiliare vuole predisporre la proposta d’acquisto.
    Tuttavia ho delle perplessità, in quanto l’immobile è stato costruito abusivamente ed è stata richiesto il condono nel 1985, ma ad oggi il comune non ha emesso la concessione edilizia in sanatoria.
    L’agenzia ha richiesto un “certificato di futura sanibilità” che è stato rilasciato e sostiene che ciò sia sufficiente per la vendita.
    Ho però molti dubbi, in quanto mi sembra strano che dopo oltre 30 anni ancora non sia stata rilasciata la concessione in sanatoria. Evidenzio inoltre che nel PUC del comune l’area dove è situato l’immobile è stato inserito in zona cru – risanamento e recupero urbanistico il cui piano ancora non è attuativo.
    Secondo lei come dovrei comportarmi?

    Cordiali Saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, per essere certo della risposta dovrei avere il polso di tutta la vicenda. Ad una prima analisi posso dire che non mi piace. Io onestamente,visto che sostengono la sanabilità, pretenderei che il venditore sanasse prima della stipula del rogito ed onestamente farei molta fatica anche solo a sottoscrivere un preliminare in questa situazione. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  3. Sebastiano

    Buongiorno Sig. Zerbinati,

    gentilmente avrei bisogno di un suo parere, in quanto ho effettuato una proposta irrevocabile d’acquisto ad una agenzia incaricata, su un piccolo immobile catastato A/5 e scopro a distanza di un 20 giorni che su tale immobile c’è l’unica apertura ABUSIVA in quanto parecchio larga e non compatibile con A/5.
    A queste condizioni l’immobile non mi interessa più perché per sanarlo bisogna ripristinare l’apertura originale molto più ridotta e non più idonea al mio scopo.
    Pertanto, mi è stato proposto in vendita un immobile allo stato attuale con un abuso, vorrei ritirarmi e e chiedere la restituzione della caparra versata all’agenzia.
    Ne ho diritto?
    Come scrive lei nel suo articolo, non sono stato edotto sulla presenza di abusi edilizi nell’immobile

    Grazie mille per la risposta

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, esprimermi con precisione senza aver il polso dei documenti firmati e delle circostanze. Posso anticiparle che mi sembra abbastanza spinosa come situazione poiché è necessario capire se tale modifica possa essere o meno intesa come sostanziale. In questo caso vi sarebbe una variazione dell’oggetto contrattuale e quindi l’accordo negoziale potrebbe essere suscettibile di nullità. Il mio consiglio è certamente quello di rivolgersi ad un legale esperto di diritto immobiliare, su Bologna o Ferrara posso segnalarle una professionista con cui ho lavorato diverse volte. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  4. Giulia

    Buongiorno, ho acquistato un immobile con una piccola sanatoria catastale da concludere, salvo poi scoprire, dopo ulteriori verifiche successive alla firma del compromesso, che la sanatoria necessaria era ben maggiore dal punto di vista comunale. L’acquisto è avvenuto a luglio con scadenza del compromesso a fine febbraio. I venditori hanno inspiegabilmente atteso fino a inizio febbraio prima di avviare la sanatoria (nel compromesso hanno assicurato di cedere la casa priva di difformità e di farsi carico delle spese relative).
    Noi non siamo quindi voluti entrare in casa a sanatoria appena avviata, non conoscendone l’esito, e proponendo la proroga per i mesi necessari alla sanatoria (in Comune ci dicono almeno 7-8 mesi) con il pagamento da parte del venditore del nostro affitto nel periodo della proroga. I venditori hanno rifiutato, proponedo la proroga senza alcun pagamento o sconto sul costo finale da parte loro sostenendo di non aver colpa.
    Noi adesso dobbiamo decidere: risolvere il contratto chiedendo il doppio della caparra o cercare un difficile accordo.
    Cosa ci consiglia di fare?

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non esiste un valido consiglio esterno. In un caso simile un mio Cliente è entrato in casa ma abbiamo lasciato una parte del prezzo in deposito al Notaio. Tale somma incassabile dal venditore a sanatoria conclusa o ,in caso contrario, trasformata in penale in base ai parametri dettati. Solitamente è un metodo utile, per essere più preciso avrei bisogno di un disegno più approfondito della dinamica contrattuale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  5. VALENTINA

    Buongiorno,
    abbiamo scoperto in fase di vendita del nostro appartamento che questo è più grande rispetto al disegno e Progetto depositati in comune ai tempi della costruzione circa 10 anni fa.
    l’appartamento è più lungo di un metro e questo riguarda la facciata laterale del condominio in quanto la parete che limita il condominio è comune a 4 unità abitative.
    Secondo lei è possibile per noi sanare individualmente la nostra quota di sanzione in comune eliminando il vizio e rendendolo a norma o bisogna per forza procedere come condominio?
    il nostro timore è che gli altri non paghino per “n” motivi e non riusciamo a vendere il nostro appartamento fintanto che tutti non si mettono in regola.
    grazie se vorrà fornire un gentile parere.
    Valentina

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. In linea di massima l’unità è sanabile singolarmente a patto che possa definirsi sanabile in ordine generale il tipo di abuso per il comune ove insiste l’immobile.Teniamo presente, però, che un acquirente edotto della difformità generale potrebbe obiettare l’eventuale irregolarità delle parte comuni. In merito a ciò consiglio nel atti negoziali (proposte e preliminari) di descrivere, prevedere e pattuire tutte le circostanze e le suddivisioni di obblighi e doveri delle parti. Resto a disposizione per ogni eventuale ulteriore informazione e porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  6. Efrem Smadja

    Buonasera Fabio,

    Innanzitutto complimenti per la competenza e la forma con cui La trasmette sul blog.
    Le scrivo per questo: ho recentemente visto un appartamento verso il quale saremmo interessati (stiamo cercando la nostra prima casa dopo un’eternita in affitto). Lo stabile è stato edificato nel 2007, e la coppia di ragazzi che desiderano venderlo si è accorta solo ora che il piano superiore, mansardato con travi a vista, è 50 cm più alto della quota di progetto.
    Trattasi di diverse palazzine residenziali, composte ognuna da poche unità abitative, tutte con il medesimo problema. L’agenzia, con cui ho un buon rapporto di fiducia, mi ha detto che i tecnici del comune (un paesino di 5000 anime nel Varesotto) stanno lavorando per capire come risolvere il problema.
    Dando per scontato che la demolizione del tetto per il ripristino delle quote progettuali sia impossibile, so che potrebbero proporre varie opzioni (ad esempio una tamponatura con cartongesso per eliminazione volume “abusivo”).
    Avendo visto l’abitazione venerdì scorso, non ho avuto modo di informarmi in merito a cosa risulti in Conune, se sia stata data l’abitabilita o meno del piano superiore.
    Essendo però all’inizio di questa avventura, ed essendomi imbattuto nel Suo blog cercando informazioni sul web, le chiedo se possibile un’opinione in merito a quanto descritto.
    RingraziandoLa fin d’ora per il tempo che vorrà dedicarci, colgo l’occasione per porgerLe i miei più Cordiali Saluti

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, mi scuso per il ritardo pazzesco nella risposta ma il suo quesito era finito senza motivo nello spam del blog. Il sistema della tamponatura è efficace per la singola unità, ma ove il fabbricato sia fuori sagoma resta il dubbio per la parti comuni e la situazione generale.Per quanto concerne le risposte in ordine a stato legittimo ed agibilità esse possono essere date solo tramite un accesso atti presso il Comune dove insiste l’immobile e le sconsiglio di sottoscrivere atti negoziali vincolanti ove nebulosa la situazione. In alternativa, se vuole comune mettere avanti la trattative, può prevedere negli accordi formali una clausola risolutiva espressa che annulli gli effetti degli stessi ove emergano difformità insanabili o le cui sanatorie impongano cifre e tempistiche non supportabili dalle parti. Ringrazio lei e resto in attesa di sapere se posso essere utile, i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  7. Gianluigi

    Ciao Fabio, sono molto interessato a questo articolo, mi sono trovato in una situzione praticamente identica, volevo chiederti una delucidazione. Perchè in assenza di elaborati grafici in comune per pratica non trovata non basta una Cila in sanatoria?
    Perchè per me è stata percorsa in assenza dell’eleborato grafico di una variante in corso d’opera del 1991 una cila con seguente scia per l’agibilità. Tutto asseverato da un tecnico. Può essere sufficiente?

    1. Fabio Zerbinati

      Grazie per avermi scritto. La differenza tra Cila a sanatoria e Scia a sanatoria risiede nel tipo di abusi rilevati. Probabilmente nel tuo caso essi riguardavano parti strutturali o portanti. Per rispondere a tono dovrei avere la documentazione ed il rilievo sottomano. Per quello che riguarda l’agibilità essa fa riferimento in sede di deposito all’ultimo titolo legittimo e quindi alla Scia che avete usato per sanare. Resto a disposizione per ogni altra necessità! Un saluto, Fabio Zerbinati

  8. Maria

    Salve,
    ho visitato un immobile su cui grava una richiesta di sanatoria, informazione dell’agenzia immobiliare, che mi ha rassicurata affermando che il tutto dovrebbe avvenire nel giro di 4/5, ci sono i requisiti di abitabilità etc.
    Come dovrei comportarmi, fare una proposta o aspettare? Sono stata informata che una volta fatta la proposta partirebbe la sanatoria, corrisponde a verità?
    Grazie

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno,
      purtroppo non posso sapere se è verità, solitamente molti fanno partire le sanatorie ad accordi perfezionati anche se è una prassi che non amo poichè troppo esposta all’inconveniente sempre possibile. Per come la vedo io può utilizzare in proposta una clausola risolutiva espressa che annulla di fatto il contratto ove, per esempio, non pervenga la positiva conclusione della sanatoria entro i termini concordemente prefissati. Per esperienza su Bologna circa il 70% degli immobili in compravendita necessitano di sanatorie in ordine alle vigenti disposizioni, ritengo quindi che con le dovute tutele e la corretta assistenza tutto possa essere risolto, ovviamente va valutata caso per caso la gravità delle criticità su cui esporsi. I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  9. Ezio

    salve, ho il seguente problema: il 2015 ho acquistato un immobile su Firenze ed il giorno del rogito, il proprietario mi ha reso edotto che un pezzo dell’immobile è di proprietà del comune di Firenze da circa 40 anni. Mi ha sottoposto un accordo che ha con il Comune per il trasferimento di questa parte dell’immobile a lui. Nel contratto abbiamo certificato che questa parte di immobile appartiene al Comune e che ENTRO 12 mesi sarebbe divenuta di proprietà del venditore. A distanza di 3 anni ciò non è avvenuto. Il proprietario mi dice che il tutto è dovuto a ritardi del comune. Cosa posso fare per tutelarmi? posso chiedere l’annullamento del contratto? grazie per l’attenzione.

    1. Fabio Zerbinati

      Buonasera e grazie per avermi scritto. Il signore ha promesso di venderle un bene ancora non nelle sue disponibilità e questo mi lascia perplesso. Per “sentenziare” dovrei prendere visione integrale degli atti ma mi limito a darle una linea generale. L’impegno lo ha preso il venditore con Lei, non il Comune di Firenze. Inoltre mi pare di capire che non sappiamo il vero motivo del ritardo. Quindi in primis approfondire la posizione dell’amministrazione e successivamente, sulla base delle risultanze rivedrei l’accordo con la controparte. Per quanto riguarda l’annullamento del contratto dovrei vedere tutta la documentazione, un legale saprà farlo sicuramente meglio di me, ma direi che una variazione sostanziale dell’oggetto contrattuale può di fatto essere motivo di risoluzione degli accordi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  10. Silvia

    Buongiorno, ho appena letto questo suo articolo molto interessante, che richiama in parte ciò che mi accade in questi giorni.
    Nel mio caso mia madre vuole vendere la sua prima casa, acquistata 33 anni fa e si affida ad un’agenzia immobiliare. Fatto il contratto con loro, dopo 30 giorni ci incontrano per dirci che la casa risulta essere abusiva, ovvero le richieste di sanatoria erano state avviate ma mai concluse. Ora ci ritroviamo in questa situazione assurda, dove non sappiamo se sia lecito recedere dal contratto con l’agenzia visto che non siamo in grado al momento di pagare le somme dovute x sistemare tutto. Nello stesso tempo l’agenzia vorrebbe proporre la casa così come è, magari avvisando gli eventuali interessati della situazione ma mettendo in difficoltà noi che comunque non abbiamo soldi per sistemare e non abbiamo nemmeno fretta
    Possiamo rifiutare le proposte di acquisto, anche se la somma fosse quella pattuita con l’agenzia, solo per il fatto che la casa è in queste condizioni? Cosa mi consiglia

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno e grazie per avermi scritto. Se l’agenzia le porta proposte di importo pari alle cifre di incarico lei dovrà pagare la provvigione anche se non accetterà. Io sono assolutamente contrario alla prassi ed assolutamente contrario al commercializzare l’immobile poichè delle difformità, sempre che esso possa essere commerciabile, si dovrà nel caso tenere conto in sede di determinazione del prezzo. Il mio consiglio è di trovare un accordo economico con l’agenzia rimborsando i costi dalla stessa sostenuti, recedere dall’incarico, sistemare tutta l’urbanistica dell’immobile e immetterlo nel mercato una volta regolarizzato. Ogni altro ripiego o soluzione espone a rischi veramente inutili. Mi tenga aggiornato, in attesa la ringrazio per il tempo dedicato alla lettura e porgo i miei più cordiali saluti

  11. Carlo

    Salve sto per acquistare casa a Bologna, chiedo delle delucidazioni in merito.
    Ho fatto una proposta d’acquisto, vincolata alla concessione del mutuo che ho chiesto al fondo di garanzia di consap.
    Dopo la delibera del mutuo che vale 90 giorni, vengo a sapere che manca la relazione di conformità urbanistica e catastale; è stato fatto un’accesso agli atti , pare poco dopo l’accettazione della proposta ( non ho nessun documento che lo attesti ) tra l’altro ce una parete da sanare, roba da poco per carità, ma che comporterebbe comunque una perdita di tempo.
    L’agenzia immobiliare vuole andare a compromesso e versare l’anticipo come indicato nella proposta di acquisto, anche per ricevere la sua provvigione, però ho timore che per la relazione tecnica passano i 90 giorni.
    Come posso tutelarmi?
    Si può stipulare, con il mio consenso anche senza la relazione e poi sistemo io un un secondo momento?
    Grazie mille

    1. Fabio Zerbinati

      Buongiorno, stipulare in assenza di verifica è un rischio che per nessun motivo si deve correre poichè potrebbero insorgere difformità tali da variare l’oggetto contrattuale portando elevati costi di sanatoria, ove possibile sanare, e creare anche nullità dell’atto. La condotta è sbagliata dall’inizio, la richiesta precedenti va fatta molto prima di impegnare le parti con proposte e preliminari, poichè tramite la RTI si definisce l’oggetto contrattuale. Nella Sua situazione si può eventualmente pensare di stipulare un preliminare Notarile con clausola sospensiva in funzione delle risultanze della RTI medesima e fermo l’obbligo del venditore a sistemare ogni difformità prima della data di stipula. Il punto è che ad oggi il Comune di Bologna impiega circa 2,5 mesi a fornire le copie ed anche nel caso arrivassero per tempo non vi sarebbe comunque la tempistica necessaria alle sanatorie. Di certo durante l’attesa è possibile provvedere alle altre attività (rilievo e poco altro) ma non sapendo cosa emergerà dalle verifiche non è neanche possibile imbastire la pratica. Direi che la cosa migliore è andare in banca, segnalare l’accaduto, e procrastinare la delibera. Cordiali saluti

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