Vendita casa con abuso edilizio non sanato

E’ possibile la vendita di una casa con abuso edilizio non sanato se:

  • L’immobile è legittimato ad esistere nel suo stato di fatto
  • Si parla di abuso non sostanziale
  • E’ comunque possibile avere conformità catastale

Un immobile completamente od in parte abusivo non può esistere e quindi non è commerciabile. Deve esserci un permesso di costruire od una licenza oltre eventuali varianti o condoni. I “disegni” depositati presso il Comune devono rispondere all’effettiva realizzazione del fabbricato, soprattutto per sagoma, dimensioni, altezze, volumi.

Soddisfatta questa condizione possono comunque essere presenti altri tipi di abusi edilizi, interni od esterni all’immobile. Alcuni esempi classici sono muri interni spostati senza autorizzazione, creazione di verande o taverne, controsoffittature e così via.

In questi casi la vendibilità è legata all’entità dell’abuso. Purtroppo nel nostro ordinamento non esiste una chiara elencazione di quali abusi sono o meno sostanziali. In linea generale la regola versa sui relativi aspetti catastali e di conseguenza della corretta attribuzione della rendita.

E’ vendibile un immobile con abuso non sanato purché catastalmente conforme, ovvero nel quale la difformità non è tale da produrre variazioni della rendita stessa a livello catastale.

Un abuso quale può essere una porta spostata su muro non portante non crea ne problemi di agibilità ne variazioni della rendita catastale e quindi non provoca incommerciabilità. La creazione di una veranda da un balcone si.

Nel caso di abusi con variazione della rendita il comune accordo con il compratore non ha validità ai fini del rogito, non puoi vendere. Hai due possibilità:

  • Sanare la casa
  • Demolire l’abuso o comunque ripristinare lo stato legittimo

Nel caso di piccole difformità senza variazione di rendita è possibile il comune accordo purché sia formalizzato in sede di proposta di acquisto o preliminare. Ovvero, in concomitanza con la formazione dei reciproci obblighi contrattuali.

Purtroppo esistono molti abusi ignoti ai proprietari di casa, ereditati da un passato senza controlli, che vengono scoperti a contratti già firmati. Questo porta gravi ripercussioni sulla capacità del venditore ad adempiere agli obblighi assunti, con il rischio di restituzione del doppio della caparra nella migliore delle ipotesi.

Altre volte l’abuso viene scoperto dopo il rogito. Questo a causa della poca attenzione tutt’oggi prestata sugli aspetti urbanistici in sede di vendita. I doveri del venditore non decadono con la stipula dell’atto e non vanno in prescrizione se non, in taluni casi, dopo 10 anni. Dopo la vendita può arrivarti una richiesta danni se non addirittura una pretesa di nullità del rogito stesso nelle situazioni più gravi.

Per fortuna non sempre criticità di questo tipo portano ad una causa civile (o penale). Con buona volontà e buon senso delle parti molte situazioni anche impreviste possono risolversi.

Si può vendere una casa con abuso edilizio non sanato?

Puoi venderlo se è dotato di permesso di costruire o licenza a patto che le difformità urbanistiche siano di piccola entità. In questo senso esse non dovranno essere tali da produrre variazioni della rendita catastale.

Nei casi in cui la Legge autorizzi la commerciabilità dell’immobile è comunque essenziale che l’acquirente sia edotto formalmente della presenza dell’abuso edilizio sin dalle prime fasi di ogni trattativa.

Su tutti questi punti, a più riprese, si sono espressi sia il Consiglio Nazionale del Notariato ed anche, più importante, la Suprema Corte di Cassazione. Milioni di sentenze, te le risparmio, ma riassumo dicendo che se avevi dubbi puoi toglierteli ora e per sempre.

Caso abusi a parte ti consiglio una lettura davvero utile per i proprietari, la mia guida completa per vendere casa.

Chi è responsabile nella vendita di una casa con abuso edilizio non sanato

Tu che sei il proprietario, anche se non hai realizzato tu l’abuso. Spesso durante le mie consulenze vedo puntare il dito sul Notaio o sull’agenzia immobiliare.

Certamente se tutti facessero una più forte opera di informazione si potrebbe limitare la casistica ma le responsabilità non sono loro.

Il Notaio non ha alcun ruolo di verifica urbanistica. Durante il rogito sarai tu venditore a dichiarare in atto che l’immobile non ha subito modifiche e che è catastalmente conforme. Quindi se dichiari senza aver controllato con il tuo tecnico stai potenzialmente dichiarando un falso in atto pubblico. Conseguenze civili e penali.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare

L’agenzia immobiliare ha due doveri:

  • Esercitare la media diligenza
  • Assicurare la trasparente informazione

Per definizione essa non ha le competenze tecniche necessarie ad accertamenti urbanistici, materia di geometri ed architetti.

Nel principio di media diligenza non è dunque incluso il dovere di verifica urbanistica, quella la deve fare un tecnico abilitato. Il mediatore è responsabile solo quando tace situazioni conoscibili, ad esempio previa lettura dell’atto di provenienza, al fine di chiudere l’affare.

Inoltre, quale società di intermediazione è responsabile al limite per il proprio operato. Questo limita il danno alla provvigione. La perde se ha violato i principi appena espressi, in tutti gli altri casi no anche se non giungi al rogito.

Il mio consiglio è di scegliere bene il tuo agente, cercando di capire se è attento a questi aspetti. Magari prima di contattarlo dai anche un’occhiata alle recensioni.

E’ possibile una rivalsa?

Puoi ovviamente rivalere costi e conseguenze che subisci oggi nella vendita su chi allora ti ha venduto la casa. Questo salvo i rari casi di prescrizione. Resta quindi fermo e sempre valido lo stesso principio. Chi vende è responsabile della cosa venduta.

Ovviamente più recente è l’acquisto più facile è l’azione, in primis per la possibilità che l’allora venditore sia ancora in vita.

Il caso degli immobili ereditati

Il passaggio successorio e di voltura catastale non prevedono accertamenti tecnici e quindi provocano nel 100% dei casi la trasmissione degli abusi. Per evitare problemi, appena erediti una casa controllala a fondo.

Non seguono regole diverse da quelle di una qualunque vendita casa con abuso edilizio non sanato che ti spiego nell’articolo, ma vantano una casistica purtroppo pessima.

Per natura si tratta di immobili, mediamente, costruiti molti anni fa in un contesto immobiliare molto meno attento di quello odierno (che non lo è comunque molto, ndr).

In merito ti consiglio la mia guida sulla vendita immobile ereditato.

Cos’è un abuso edilizio

E’ una difformità tra l’elaborato grafico dell’ultimo titolo abilitativo dell’immobile depositato presso il Comune e lo stato dei luoghi. Il tutto al netto delle tolleranze costruttive di Legge. Ne esistono di diversi livelli ognuno con conseguenze specifiche sulla commerciabilità del bene.

La loro regolarizzazione è possibile attraverso due modalità:

  • Sanatoria edilizia
  • Ripristino dello stato legittimo

La prima avviene tramite il deposito presso il Comune di una pratica edilizia in sanatoria. In taluni casi essa richiederà il pagamento di oneri, in altri avrà il solo costo del professionista che la redige.

Nel caso di abusi non sanabili, purtroppo, l’unica soluzione è la demolizione per riportare la casa nello stato licenziato dal Comune.

Come si scopre la presenza di un abuso edilizio non sanato

Il processo volto a scoprire abusi edilizi prende il nome di accertamento di conformità urbanistica e dovrebbe essere la prima cosa da fare per una vendita.

Te lo riassumo in tre fasi:

  • Accesso agli atti presso il Comune
  • Rilievo tecnico dello stato dei luoghi
  • Confronto tra stato legittimo e stato di fatto

La non corrispondenza tra documenti trovati e stato dei luoghi fuori dalle tolleranze di Legge sarà da considerarsi abuso edilizio.

Si tratta di un processo di due diligence immobiliare importantissimo e che non devi vedere come costo a perdere. Esso è il migliore investimento che puoi fare per tutelare i tuoi risparmi e la tua serenità.

Dal 2017 in Emilia Romagna ed in altre Regioni un protocollo d’intesa tra Notariato ed ordini professionali ha inserito l’accertamento nelle prassi non obbligatorie ma consigliate. Il documento relativo prende il nome di relazione tecnica integrata. Il punto su cui non concordo riguarda l’applicazione. Solitamente viene richiesta per la stipula del rogito ma la sua utilità sarebbe mille volte maggiore se la verifiche fosse svolta prima della stipula del contratto preliminare.

Nel nostro mercato ancora oggi si tende a pensare prima agli aspetti pubblicitari e di marketing, trascurando questa importante attività. Grande errore che porta un abnorme carico sui tribunali e grandi danni economici agli utenti. Proprio perché credo fermamente tutti gli immobili a Bologna di cui mi occupo vengono controllati lati urbanistico ed il costo dei controlli lo rimborso al proprietario dalla mia provvigione. Per me è il migliore investimento, così non rischio di lavorare settimane su case non commerciabili e do un ottimo servizio ai miei clienti.

Ti spiego la procedura e cosa serve per una vendita serena nella mia guida sui documenti per vendere casa.

Abuso edilizio minore: le difformità di tutti i giorni

E’ quello che non comporta variazione della rendita catastale.

  • Porte spostate su muri non portanti
  • Muri divisori abbattuti in tutto od in parte
  • Controsoffittature in ambienti accessori quali ingressi e servizi

Circa il 70% degli immobili sul territorio Italiano presenta difformità urbanistiche minori trascinate nel tempo e mai sanate. Il tutto nell’assoluta buonafede dei proprietari

Una gerarchia che non deve portarti a leggerezze. Anche gli abusi di minore entità, se non correttamente gestiti, possono crearti spiacevoli situazioni da risolvere durante una vendita.

Sono difformità solitamente sanabili con una multa che prende il nome di Cila a sanatoria.

Abuso edilizio sostanziale

Si ha quando causa a livello catastale una variazione della rendita rispetto a quella assegnata per lo stato legittimo. Inoltre, spesso provoca una differenza dell’oggetto contrattuale in sede di vendita.

La vendita di una casa con abuso edilizio non sanato in questo caso non è possibile.

Rientrano nel discorso:

  • Aumenti di superficie
  • Variazioni di sagoma e cubatura
  • Variazioni della destinazione d’uso
  • Cambiamento delle altezze interne
  • Interventi su strutture portanti

Le variazioni totali, caso limite, si hanno quando l’intero immobile è stato costruito dopo il 1967 senza licenza oppure in difformità dalla stessa. Nel 99% delle volte in quest’ultimo caso l’unica via è la demolizione del fabbricato. Discorso leggermente diverso per gli immobili costruiti prima del 1967 e sprovvisti di titoli abilitativi. A volte in questo caso si possono salvare.

La sanabilità di questo tipo di abusi è strettamente correlata sia alla normativa Nazionale, con alcune deroghe territoriali. La pratica principe da applicare è la SCIA e spesso ad essa dovrà essere abbinato un aggiornamento dell’agibilità.

Il caso dell’agibilità

Essa viene rilasciata dal Comune secondo principi di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico del fabbricato. Tra i requisiti:

  • Corrispondenza urbanistica e conformità catastale
  • Efficienza statica del fabbricato
  • Sicurezza impianti

Le prime due voci sono quelle che interessano in questo testo. Abusi edilizi non minori quali opere su muri portanti ed aumenti di superficie (es. soppalchi) possono invalidare l’agibilità dell’immobile.

Un casa non agibile può essere venduta, ferma tutto quello detto sopra, a patto che il compratore sia edotto della circostanza dall’inizio della trattativa. Inoltre, si dovrà essere formalmente tenuto conto della situazione in sede di determinazione del prezzo.

Ad opere di sanatoria o ripristino di abusi non minori sarà dunque consigliato e necessario richiedere l’agibilità o aggiornare quella a monte. Pena guai seri, fino alla nullità del rogito.

Ti spiego tutto nella mia guida su come vendere casa senza agibilità.

Quando il catasto è conforme

E’ catastalmente conforme un immobile nel quale non sono state effettuate modifiche tali da produrre una variazione della rendita catastale.

Non è dunque richiesta, come nel caso degli abusi edilizi, la precisa corrispondenza tra elaborati e luoghi.

Vi è comunque uno stretto legame tra i due principi.

Il catasto non ha valore probante sulla regolarità dell’immobile da cui di fatto dovrebbe derivare. Per questo si parla di doppia conformità ai fini della vendita. Per la cessione è necessario quindi che siano verificate entrambe le condizioni:

  • Corrispondenza urbanistica
  • Conformità catastale

Purtroppo era prassi diffusa nel passato di correggere solo la planimetria depositata in catasto senza sanare l’immobile in Comune. Questa è la causa principale secondo cui molti attuali proprietari hanno comprato case con abusi sulla cui vendita oggi sono comunque responsabili.

Per assurdo la planimetria catastale è spesso l’unico elaborato che viene analizzato dai periti delle banche, pessima prassi. Da un lato una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto provoca incommerciabilità, dall’altro il suo aggiornamento non elimina l’abuso edilizio.

Come sanare una difformità catastale

Dopo aver sanato gli eventuali abusi edilizi sull’immobile la difformità catastale viene sanata attraverso una prassi che prende il nome di aggiornamento catastale.

Viene svolta dal tecnico abilitato attraverso la presentazione della nuova planimetria catastale attraverso il gestionale dell’Agenzia del Territorio che si chiama DOCFA.

Non ha un costo elevato di per sé, mediamente circa 500€, ma perché abbia un senso utile deve basarsi sulla precedente sanatoria urbanistica.

Quanto tempo serve

Per la vendita di una casa con abuso edilizio serve un tempo pari a quello necessario per sanare o ripristinare il bene:

  • Nel caso di piccoli abusi minori in circa 20 giorni puoi
  • Per abusi gravi e contenziosi connessi anche anni

Tempi lunghi si hanno in situazioni critiche dove giocano un ruolo fondamentale anche le Sovrintendenze eventualmente implicate.

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Il tutto al netto dell’efficienza degli uffici tecnici del Comune ed ovviamente del tuo tecnico di fiducia.

Quanto costa

Oltre ai costi classici, la vendita di casa con abuso edilizio non sanato sarà soggetta ad altre spese quali:

  • Costi del tecnico
  • Oneri al Comune
  • Aggiornamento catastale
  • Agibilità se necessaria
  • Danni all’acquirente

Tutte le attività tecniche di verifica e sanatoria devono essere svolte da un Geometra o altro tecnico abilitato. Gli onorari sono molto variabili e dipendono anche dal tipo di immobile.

Le oblazioni ai Comuni partono da un minimo di 1000 euro per la CILA in sanatoria mentre gli aggiornamenti catastali come sopra circa 500 euro

Discorso diverso per ottenere l’agibilità. Se la casa ha tutti requisiti il lavoro si limita al deposito della richiesta. Se non ci sono, vanno creati e sostenuti i relativi costi. Ad esempio, se l’impianto elettrico non è a norma dovrai provvedere.

Ulteriori costi sono quelli relativi alla demolizione di abusi non sanabili e qui si apre un mondo, dipende dall’entità dei lavori.

Tra gli ultimi, non per importanza di certo, eventuali somme che dovrai dare all’acquirente se ti rendi inadempienti, prima tra tutte quella relativa al doppio della caparra confirmatoria.

Per tutti gli altri visita la guida sui costi vendita casa.

Tassazione

I costi di sanatoria, ripristino e tutte le attività correlate rientrano nell’elenco di quelli detraibili al fine del calcolo della plusvalenza.

Questo ovviamente a patto che vengano sostenuti in modo dimostrabile, ovvero fatturati.

Per i dettagli sull’imposta relativa ti invito a leggere la mia guida sulla plusvalenza immobiliare.

Restano in essere tutte le altre tasse classiche di una vendita immobiliare quali la compensazione dell’imposta di registro quando vuoi vendere la prima casa prima dei 5 anni.

La valutazione nella vendita casa con abuso edilizio non sanato

Per valutare correttamente è necessario distinguere tra:

  • Abusi sanabili
  • Mancanza di agibilità
  • Abusi insanabili

Nel primo caso il valore è quello standard, pari al prezzo dell’immobile regolare defalcato dei costi di sanatoria. Questi ultimi a carico del proprietario che li sosterrà prima del rogito. Di conseguenza alla stipula la casa sarà regolare ed a pieno prezzo.

In mancanza di agibilità, quando non raggiunta prima del rogito, il prezzo della casa si calcola togliendo dal valore pieno il costo per ottenere il certificato. Per far il calcolo di consiglio di rivolgerti ad un perito.

La valutazione in caso di abusi non sanabili è altra cosa. Essi vanno demoliti e quindi sarà necessario valutare la casa per come risulterà dopo gli interventi di ripristino dello stato legittimo.

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Come vendere casa con abuso edilizio non sanato

Ecco i passaggi:

  • Non firmare proposte di acquisto fino a che non è chiara la situazione
  • Prenditi tempi di agio nel contratto
  • Conferisci incarico al tecnico per la sanatoria
  • Se il contratto è già firmato tenta una negoziazione

La proposta di acquisto è il primo accordo formale ed ha valenza di preliminare una volta accettata da te che vendi. Prima di sottoscrivere proposta o preliminare accertati tramite il tuo tecnico, se non lo hai fatto prima, che la casa sia esente da difformità urbanistiche e catastali. Deve essere inoltre dotata di agibilità.

Se firmi una proposta assumi gli obblighi temporali in essa contenuti per la stipula del rogito. Nella vendita di una casa con abuso non sanato questo può essere molto rischioso, poiché i tempi necessari per la sanatoria possono sforare i termini del contratto.

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Quali rischi ci sono nella vendita di casa con abuso edilizio non sanato

I rischi si dividono in due grandi aree:

  • Danni civili
  • Penali
  • Perdite economiche (in entrambi i casi)

Nella vendita immobile con difformità urbanistiche non note prima degli accordi il rischio maggiore è quello che prende il nome di inadempienza contrattuale.

Tra le pretese più classiche egli potrà chiedere un risarcimento economico, imporre al precedente proprietario una sanatoria edilizia assumendosene costi ed ogni relativa sanzione oppure ottenere una riduzione del prezzo.

Per fare un esempio succede spesso, purtroppo, di ritrovarsi con case senza agibilità ed accordi già presi. Casi come questo, ove enfatizzati dalla mancanza di requisiti per l’ottenimento, si può arrivare a deprezzamenti del 25% o più.

Parlando di obbligazioni e contratti è ovvio che le criticità possano portare a contenziosi legali anche penali oltre a quelli civili.

Per citare un caso classico ricordiamo quello degli abusi edilizi sostanziali su immobili storici od in aree vincolate.

Quando non conosci la situazione

Il mio consiglio è di non accettare proposte o firmare compromessi alla cieca. Il rischio è quello di perdere il compratore, se non hai fretta è il male minore.

In alternativa puoi chiedere all’agenzia o al tuo acquirente che il contratto contenga una clausola sospensiva per gli abusi.

Potrebbe recitare più o meno così:

La presente proposta è da intendersi priva di efficacia anche nei confronti dell’agenzia qualora entro e non oltre 60 giorni a far data da oggi il venditore non presenti certificazione di verificata conformità urbanistica, catastale e di agibilità dell’immobile.

Preferisco che controlli prima, alle agenzie non piace, lascia un sacco di punti indefiniti ma è sempre meglio di nulla.

Sulle strategie per limitare i tempi di vendita approfondisco sulla guida su come vendere casa velocemente.

Se sei a conoscenza dell’abuso

Se grazie al tuo tecnico hai già chiara la situazione e le tempistiche per sanare puoi pensare di portare avanti la trattativa. In caso contrario te lo sconsiglio.

E’ bene che nella proposta sia menzionato e che siano recitati anche i tuoi obblighi in merito. Nel dettagli dovranno essere inoltre pattuiti tempi di agio per il rogito.

Tieni presente che soprattutto in caso di difformità catastali sarà meglio attendere la correzione anche solo per far uscire il perito della banca presso cui l’acquirente chiede mutuo. In caso contrario è probabile che la pratica venga bloccata complicando non poco le cose. Te ne parlo in modo più approfondito sulla mia guida su come vendere casa con mutuo.

Consiglio questa strada solo nel caso di abusi veramente di poca importanza e solo quando l’accertamento ha toccato tutti i punti in modo preciso. Questo poiché l’imprevisto è sempre dietro l’angolo e può costare casa.

Per farti un esempio, se il tuo tecnico ha notato una porta spostata e servono 30 giorni per sanarla prenditi almeno 60 giorni.

Nel caso di difformità maggiori evita, perché le sanatorie possono prendere tempi lunghi, ancora più se subordinate al parere paesaggistico e di altre Sovrintendenze.

Vendita casa con abuso non sanato dopo l’accettazione della proposta

Il primo passo da fare è chiedere immediatamente un incontro con il tuo acquirente e, se c’è, l’agenzia. L’obiettivo è ridisegnare i termini temporali della proposta in base a quelli necessari per la sanatoria.

La seconda strada, che sempre necessita del comune accordo, prevede la stipula con sanatoria aperta e suo cambio di intestazione post rogito con opere a carico del compratore. Soluzione percorribile solo nel caso sia comunque presente conformità catastale. E’ una soluzione che viene buona quando il nuovo proprietario deve poi ristrutturare l’immobile o quando comunque ne assume l’onere a fronte di uno sconto.

Ti spiego meglio la procedura nella mia guida su come rogitare con sanatoria in corso di vendita.

Vendita casa con abuso edilizio non sanabile

Qualora non sia possibile sanare, la situazione diventa più grave. Eventuali demolizioni variano l’oggetto del contratto come visto e piaciuto dall’acquirente. Questo oltre, come detto sopra, alla variazione di valore del bene. In questo scenario hai due possibilità:

  • L’acquirente accetta la variazione fisica (e relativa regolarizzazione) a fronte di uno sconto
  • Sei inadempiente

Fermo restando che sono due situazioni in cui non devi arrivare, la prima è sicuramente meglio della seconda.

L’ultima infatti prevede oltre al pagamento dell’agenzia la restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta oltre al maggior danno se presente.

Conclusioni

La vendita di una casa con abuso edilizio non sanato rappresenta uno dei motivi con il più alto tasso di cause civili e penali nel settore immobiliare.

Il patrimonio di case nel nostro paese è colpito da molte difformità trascinate da un passo senza controlli e che oggi gravano sugli attuali proprietari.

Prima della vendita devi provvedere ai corretti accertamenti urbanistici, catastali e di agibilità. Questo ti evita rischi di inadempienza contrattuale rispetto agli obblighi che assumi con la firma del compromesso.

Purtroppo spesso gli abusi vengono rilevati dopo quest’ultimo.

Se sono sanabili prima del rogito puoi ovviare, in caso contrario negozia con l’acquirente per spostare l’atto del tempo necessario. Discorso diverso per gli abusi insanabili scoperti ad accordi fatti, dovrai demolirli con ovvie ripercussioni dovute al cambiamento dell’oggetto del contratto. In tal caso le vie di uscita sono davvero poche. Una è il buon cuore dell’acquirente, l’altra è un giudice contornato di un mare di soldi buttati al vento per risarcire il danno provocato.

143 risposte

  1. Buongiorno, chiedo gentilmente un parere tecnico rispetto ad una situazione spiacevole in cui mi sono trovato.
    Premesso che abito nel comune di Cartoceto in provincia di Pesaro-Urbino, circa 4 anni fa ho acquistato una villetta a schiera di testa come prima casa. Avevo solo 31 anni, alla mia prima esperienza, e mi sono lasciato guidare dagli agenti immobiliari e dal tecnico della banca che ha effettuato il controllo e la stima dell’immobile prima dell’acquisto.
    Tutto ok, ho fatto il rogito ed acquistato la casa (una palazzina costruita fine anni 90).

    Qualche mese fa, volevo fare lavori di efficientamento energetico tramite bonus 110%, ho affidato la richiesta ad una azienda che si è avvalso di un tecnico Geometra che ha effettuato i vari rilievi. Con nostra sorpresa ha rilevato che l’altezza del tetto nel piano mansardato è superiore a quella presente nelle piantine.
    Dopo aver dato il via alla richiesta di sanatoria, è emerso che per il comune non ci sono i presupposti per la doppia conformità. Per cui occorre “fiscalizzare” la difformità pagando una sanzione che di fatto non rende sanato l’appartamento ma fa sì che il comune “accetti lo stato di fatto” in quanto una eventuale demolizione comprometterebbe la sicurezza della struttura.
    Ora mi chiedo se è possibile impugnare la possibilità di “annullare l’atto notarile” e così anche quello relativo al mutuo che ho dovuto fare. E vorrei sapere se potrei incorrere in problemi se volessi vendere la casa. La geometra che ha seguito la pratica afferma che pagando questa “fiscalizzazione” (art 34) la casa è comunque vendibile, cosa che non sarebbe possibile se non lo facessi.
    Vorrei sapere cosa lei pensa e suggerisce di fare in questo caso.
    Cordialmente ,

    1. Buonasera, non vedo i presupposti per annullare l’atto di compravendita ma a grandi linee per il risarcimento del danno si. Le premetto questo da perito e certamente a grandi linee senza aver contezza della situazione nello specifico. Se vuoi mi rendo disponibile ad uno studio più preciso in sede di consulenza. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  2. Buongiorno, stò acquistando un appartamento e mi sono accorto che nel garage è stato fatto un piccolo vano in muratura con una porta taglia fuoco per la caldaia che non è segnato nel mappale.
    Volevo sapere se si deve registrare al catasto o, visto il minimo ingombro, se non è neccessario.

    Grazie.

    1. Buongiorno, non dovrebbe comportare variazione di rendita ma io lo farei sistemare lo stesso. E’ inoltre necessario controllare che siano stati rispettati tutti i parametri della norma Uni Cig 7129 in materia di sicurezza. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  3. Buonasera Fabio,
    veramente utili e interessanti i contenuti del suo sito, grazie.
    Mio padre sta valutando di acquistare l’immobile sotto al mio, sito al piano terra, dove fin da quando siamo venuti ad abitare c’è il garage adibito a cucina.
    Siamo certi che questa situazione non sia regolare dal punto di vista catastale (fatta verifica sul sito Agenzia delle entrate), non so l’urbanistica.
    Possiamo affermare che sia un abuso di tipo sostanziale?
    Il venditore può rifiutarsi di sistemare il problema?
    A che rischi ci esponiamo se accettiamo di rogitare così, per poi sistemare successivamente?
    Posto che si trovi un notaio disposto (siamo in Emilia).
    Che altri controlli ci suggerisce di effettuare per avere ben chiara la situazione cucina in un garage (impianto gas a norma? scarico acque?).
    Grazie infinite.

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito e per i complimenti. Si assolutamente, oltre a violare tutte le norme di sicurezza ed agibilità in un colpo solo. E’ necessario come minimo sindacale smontare la cucina e chiudere tutti i collegamenti (gas, idrico, scarichi ecc). Fatto questo sarà necessario controllare la corrispondenza urbanistica e la conformità catastale. Tengo a precisare che una situazione del genere non solo è un rischio di sicurezza ed anche a livello assicurativo per l’attuale proprietario, ma per tutto l’edifico. Se vuole posso approfondire ed assisterla nel processo di acquisizione dell’immobile ma le premetto che il venditore dovrà per forza essere collaborativo su questo aspetto. Cordialmente, Fabio Zerbinati

      1. Mi ha abbastanza allarmata leggere dei problemi di sicurezza e assicurativi, quindi abbiamo deciso prima di tutto di segnalare il problema all’amministratore per le opportune verifiche, perché comunque noi qui ci viviamo, a prescindere dalla vendita.
        Penso che il settore immobiliare abbia bisogno di più professionisti con la sua etica.
        Non mancheremo di contattarla per future esigenze in merito alla trattativa.
        Grazie ancora.

  4. Buongiorno, in occasione di verifiche per effettuare opere con bonus 110 scopro che l’immobile da me acquistato nel 2016 , per il quale ho in corso mutuo trentennale , risulta abusivo in quanto nel 1958 veniva rilasciato dal comune DINIEGO a seguito di controlli per fornire agibilità. Il costruttore del tempo a seguito del diniego non ha più presentato varianti . Allo stato attuale mi trovo a pagare un mutuo su una casa che poi sarà invendibile e che anzi rischio possa venir magari poi demolita . Il notaio essendo immobile ante 67 mi comunica che non era suo compito far verifiche . Mi consiglia cosa fare ? Posto che l’unica alternativa sarebbe fare causa a chi me l’ha venduta ma che risulterebbe non avere immobili e quindi rischierei anche una causa senza ricavare nulla ? Grazie molte dell attenzione

    1. Buongiorno. Purtroppo l’unica strada per far valere i suoi indiscutibili diritti è proprio quella della richiesta di risarcimento all’allora venditore con particolare riferimento al fatto che a mio avviso la situazione potrebbe portare a nullità dell’atto di compravendita. Prima di tutto è necessaria un’approfondita analisi urbanistica per la determinazione di tutti i requisiti mancanti per l’ottenimento dell’agibilità. Fatto questo sarà necessario fissare un incontro tra il suo tecnico e quelli del Comune dove è ubicato l’immobile per valutare tutte le strade possibili (oltre eventuali deroghe concesse) per l’ottenimento. Fatto questo, prendere le decisione del caso valutando costi-benefici delle varie strade. Su quest’ultimo punto mi rendo disponibile a supportarla in sede di consulenza. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  5. Gent.mo Dr Zerbinati,ho stipulato un preliminare per l’acquisto di un immobile specificando che l’immobile doveva essere tutto in regola e che tutto andava a buon fine dietro la concessione del mutuo,il mutuo non l’ho anno concesso perchè c’e un abuso edilizio ed e quello che il proprietario ha chiuso la veranda e l’mmobile non è sanabile aumentando aumento di volumetria,premetto che il proprietario mi ha tenuto all’oscuro di tutto,a chi ricade la responsabilità?
    Grazie

    1. Buonasera, a mio avviso sul proprietario. Se vuole possiamo approfondire la situazione a livello di consulenza, avrei necessità di leggere gli atti per darle certezze. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  6. Buonasera
    Nella verifica di un bilocale nel centro storico di Firenze ho trovato una dia del 2001 che corrisponde allo stato attuale, una planimetria catastale del 1965 che corrisponde allo stato attuale della Dia e la planimetria catastale del 1940 dove l’appartamento occupava tutto il piano.
    In sostanza nessuna pratica edilizia antecedente il 2001 e un frazionamento solo catastale nel 1965. Erano già presenti due ingressi dal vano scala.
    L’appartamento è commerciabile?
    È oggetto di una donazione.
    Grazie mille

    1. Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Premettendo che per sentenziare mi sarebbe necessaria un’indagine approfondita, mi sento di ipotizzare l’illegittimità del bene come ad oggi nel suo stato di fatto e quindi, la non commerciabilità. Mi rendo comunque disponibile ad una consulenza approfondita sul caso di specie. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  7. Buongiorno, intanto complimenti per l’articolo perché è molto chiaro.
    Ho questo problema. Ho acquistato una villa indipendente su 2 livelli più terrazzo dove è presente un locale tecnico.
    Sul terrazzo sono state innalzate su due lati, al posto dei parapetti 2 pareti di cui 1 con finestra. Il tutto coperto da una tettoia il legno (aperta solo nella parte centrale da un vetro sintetico). Di fatto è stata creata una stanza con 1 solo lato aperto.
    Nell’atto di acquisto la piantina catastale firmata dal venditore era conforme allo stato dei luoghi ma non è mai stata autorizzata dal comune ne mai presentata una domanda.
    Io mi trovo oggi ad aver acquistato con questo abuso edilizio. Come si risolve la questione? Grazie

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. Ci sono diverse strade tutte basate su un punto importante, l’allora venditore oggi è anche responsabile. In linea generale se le opere sono sanabili dovrà accollarsi tali costi in toto, se non sono sanabili entriamo in un ambito molto complesso perché l’unica soluzione è il ripristino dello stato legittimo mezzo demolizione degli abusi. Ovviamente, il conseguente variare di parte dell’oggetto contrattuale ha un peso notevole sugli aspetti economici di tutta l’operazione. Nei casi più gravi si arriva anche alla nullità dell’atto stesso. Se avesse necessità di approfondire sul caso di specie fornisco consulenza via digitale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Salve grazie mille per questo articolo molto chiaro. Mi trovo in una situazione simile a quella della signora Rosita nei commenti precedenti. Ho ereditato una casa vincolata paesaggisticamente che ha delle incongruenze urbanistiche. La mia domanda è come se ne esce? Si può donare?

    1. Buongiorno e grazie per i complimenti. Dipende dal tipo di difformità, ci sono casi in cui è possibile sanare ed in questo caso la sanatoria prevede tempi più lunghi perché dovrà passare per la relativa Soprintendenza. Nei casi di insanabilità purtroppo l’unica soluzione è il ritorno allo stato licenziato tramite demolizione delle opere abusive. In linea generale, però, prima di demolire vale la pena tentare tutte le vie possibili quali in primis, incontri fisici con i tecnici degli enti preposti al fine di vagliare tutte le opzioni possibili. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  9. Buongiorno. Quasi un anno fa ho venduto un immobile e oggi mi è arrivata una raccomandata dai nuovi proprietari in cui mi chiedono un risarcimento per una sanatoria che hanno dovuto fare per via di una finestra non a norma, a detta loro. Al momento della vendita era uscito un perito e non aveva riscontrato problematiche, per tanto la mia domanda è: sono tenuto a risarcirli o dal momento che il rogito è già stato effettuato e non erano state riscontrate problematiche prima della vendita non sono tenuto a dargli nulla?

    1. Buonasera e grazie per aver visitato il sito. Purtroppo i periti incaricati dalla banche difficilmente vanno oltre agli aspetti catastali che, però, ai fini urbanistici non hanno valore probante sulla regolarità dell’immobile. Il rogito non cancella gli allora doveri di lei parte venditrice ed le eventuali difformità riscontrate, ove ampiamente certificabili (avranno fatto un accesso agli atti in comune, cosa che avrebbe dovuto fare lei prima della cessione) ed i relativi costi di sanatoria restano in capo all’allora venditore salvo diverso espresso accordo tra la parti. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  10. Una domanda ho venduto un immobile che aveva un abuso edilizio ma prima del rogito lo rimesso apposto come da catasto dicendo all acquirente che tolto la finestra non mettevo più il balcone che non avevo più lui in primo momento ha detto di sì adesso a 2 giorni dal rogito mi viene a dire che vuole l infisso di legno (balcone) si ha rimangiato la parola cosa posso fare? Grazie

    1. Buongiorno, purtroppo bisogna andare a fondo sulla situazione e capire cosa è licenziato in Comune, prima che in catasto. Una volta capito qual’è effettivamente lo stato legittimo il bene va sanato. La vendita nello stato di fatto è possibile solo in determinate circostanze e prevede che il compratore ne sia formalmente edotto sin dall’inizio della trattativa, cosa che mi par di capire non sia avvenuta nel suo caso. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  11. Salve, 10 anni fa ho acquistato un appartamento con cantina, e tutto appariva nel catasto e all’agenzia delle entrate. Ora, nel cercare di rivenderla e avendo richiesto l’accesso agli atti, la cantina non risulta, ma al suo posto risulta il portico del palazzo. La mia domanda è: posso avere qualche rivalsa su chi me l’ha venduto che ha dichiarato una conformità che in realtà non c’è? Come è possibile sanare una cantina?Grazie per la sua risposta

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Il rogito non cancella i doveri in ordine urbanistico quindi se il fatto viene effettivamente provato direi che ci sono tutti i presupposti. Questo è il motivo per cui da anni lotto per far capire a chi vende che l’accesso agli va sempre fatto! Nel passato era prassi modificare solamente il catasto saltando a piedi pari le pratiche in comune. Oggi paghiamo tutti lo scotto, purtroppo. Resto disponibile ad approfondire il suo caso se ne avesse necessità. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  12. Buonasera, le pongo un quesito: ho ereditato con successione, 12 anni fa, un appartamento, alcuni miei parenti vogliono accedere al 110% ma abbiamo scoperto che al catasto e’ accatastata ma al comune no. Possiamo venderla? Grazie del tempo concesso.

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il sito. E’ necessario regolarizzare la posizione in modo da assicurarsi anche la coerenza effettiva della rendita oggi dichiarata dal catasto che come ripeto sempre non ha alcun valore probante. Cordialmente, Fabio Zerbinati

      1. Buonasera e grazie x la risposta fornitami, ma chiedo scusa nn essendo ben addentrata nella materia nn essendoci in atto un condono cosa posso fare con il Comune x regolarizzare la costruzione è del 1980. Grazie x la disponibiltà.

        1. Buonasera, dovrà incaricare il suo tecnico (geometra, architetto o ingegnere) per completare tutti gli accertamenti presso il Comune ed il Catasto e successivamente presentare domanda di sanatoria edilizia per le opere sanabili. Quelle eventualmente non sanabili purtroppo dovranno essere rimosse. Se ha necessità di supporto sono qui. Cordialmente, Fabio Zerbinati

          1. Buonasera, volevo ringraziarla per la risposta, da quanto ci è stato detto dal tecnico comunale , l’appartamento è tutto abusivo, mio padre nn presento’ nessuna domanda di condono e il tecnico comunale ha precisato che nn possiamo fare niente, altrimenti demoliscono……quindi nn posso neanche venderlo…. Ho un appartamento ma nn ho un appartamento. Grazie per la sua disponibilità.

          2. Buongiorno. Dispiace molto sentirlo, speriamo magari che in futuro possa esserci un condono edilizio per salvare la situazione. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  13. Buonasera,
    complimeti per la chiarezza.
    Una domanda su un immobile a Bologna in centro storico: è possibile ottenere l’agibilità di un immobile ante 67 di 26 mq accatastato A5 che ne è sprovvisto ( perchè mai richiesta) anche se i nuovi parametri prevedono una metratura in centro storico di almento 28mq ? ( o addirittura 45mq in base all’ultimo PUG?). Valgono i criteri vigenti al momento della costruzione o quelli attuali? ( pur in assenza di modifiche sull’immobile?)
    Grazie mille

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. No, almeno in un caso che ho recentemente seguito in città è stato possibile sanare ma non ottenere l’agibilità. Il mio consiglio è quello di tentare la via dell’incontro con i tecnici dell’ufficio tecnico di Bologna. Se ha bisogno di supporto può contattarmi. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  14. Buonasera, sto preparando la documentazione per la vendita di un immobile appena ereditato. Prima di accettare qualsiasi proposta di acquisto ho dato mandato a geometra di produrre certificato ARE per verifica di conformità urbanistica e catastale. Anche in caso di parere positivo del geometra alla conformità suddetta, se dovesse emergere, successivamente al rogito notarile di compravendita, una difformità urbanistica rilevata dal tecnico incaricato dall’acquirente per una pratica edilizia di ristrutturazione che necessitasse la presentazione di una pratica di sanatoria preventiva, il venditore deve essere ritenuto responsabile anche se in possesso del suddetto certificato ARE ? In caso affermativo, in che termini ne sarebbe responsabile? Grazie

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. La relazione tecnica integrata (RTI o ARE che dir si voglia) non solleva il venditore dai propri doveri sulla cosa venduta ma ovviamente lo aiuta, nel caso da lei prospettato, a difendersi in quanto responsabile è anche il tecnico che ha redatto il documento. Questo è uno dei motivi per cui avverto sempre sul fatto di stare alla larga dalle certificazioni troppo economiche, serve qualità. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  15. Salve ho acquistato una casa, e sapevo che aveva impianto idraulico e elettrico da rifare oltre qualche piccolo lavoro, ma la cosa mi andava bene ora ho scoperto che dove c’è una terrazza doveva esserci invece una parte di tette e che tutti i balconi della casa non corrispondono alle misure dichiarate, e in piu non mi era stato detto che la casa non e attaccata alle fogne ma sono a cielo aperto, il problema e che il proprietario vecchio per non far vedere ha costruito sopra un barbecue e solo dopo l’atto notarile mi e stato detto. Io la parte tetto e misure ho fatto una sanatoria pagando di tasca mia e lo sistemata le fogne non ancora volevo sapere se posso richiedere danni al proprietario oppure posso pretendere di annullare l’atto cosi che lui si riprende la casa? Cosa mi consiglia di fare? Grazie mille.

    1. Buongiorno, per dare indicazioni precise avrei bisogno di vedere circostanze e documenti ma in linea generale le anticipo che il rogito non annulla i doveri dell’allora venditore che oggi su difformità di questo tipo, dal mio punto di vista, è ancora responsabile e lo è ancor più sugli aspetti urbanistici legati agli abusi descritti. Le consiglio di creare un tavolo di lavoro con i tecnici e l’allora venditore ed eventualmente un supporto legale. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  16. Buona sera, innanzitutto complimenti per la competenza e la forma con cui la transmette sul blog. Il 2011 ho acquistato un immobile. Sono passati 10 anni, volevo usufruire del 110% ma abiamo scoperto un abuso sul solaio la misura di altezza risulta in comuni 2,60 mentre quella di casa é 2,43. Venuto a sapere anche che mancha l’agibilita. Praticamente mi trovo ancora con 20 anni da pagare il mutúo Senza sapere cosa fare. Cosa lei no consiglia?? Cerca de un legale?? Se si, che tipo di legale? GRAZIE PER L’ ATTENZIONE.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Situazione serissima che a mio lato può anche portare alla nullità dell’atto di vendita. Si, intervento legale immediato e se ha bisogno di supporto in qualità di perito può contattarmi. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  17. Buongiorno dott. Zerbinati
    Ho bisogno di un parere su un caso particolare.
    Sto per prendere una casa che ha un piccolo abuso edilizio derivato dalla costruzione su un balcone della cucina (aumento di metratura di circa 8mq su un totale di 90mq di appartamento). Vorrei comunque prenderla per poi prendermi carico in futuro dei lavori di ripristino.
    Può questa situazione essere ostativa all’atto? E’ possibile fare lo stesso l’atto?
    Grazie mille

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non si tratta di un piccolo abuso e oltre a ciò presenta implicazioni indirette di notevole importanza. Prima di tutto sull’agibilità dell’immobile e relative norme igieniche e di sicurezza. Inoltre, se deve richiedere un mutuo il perito della banca non manderà avanti la pratica. Il mio consiglio è quello di smontare la cucina prima della perizia e prima del rogito. Questo senza avere contezza, però, dell’effettivo stato dei luoghi e della documentazione. In ordine a ciò mi rendo disponibile ad una consulenza sul caso di specie. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

        1. Salve dott.Zerbinati..noi abbiamo un problema in quanto riguarda il bonus 110..l’amministratore vuole ristrutturare la i muri della casa…noi abbiamo un terasso di proprieta che prima di tutto devono metere le impalcature per lavori dentro nostro terasso(giardino),poi anche con i lavori ci diminuiscono il teraso con min 10 cm per una lunghezza di piu di 10 m..che giustamente nn ci conviene…cosa possiamo fare?..e cosa prevede la lege…grazie di cuore per la risposta!

          1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il grande problema dei cappotti esterni, rubano spazio alle superfici calpestabili. Il mio consiglio è di vagliare con il contractor e l’amministratore la possibilità di non arrivare a terra con il cappotto ma di fermarsi più in alto per non perdere, appunto, metri utili di terrazzo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  18. Veramente complimenti signor Fabio per il suo sito e per la sua serietà e chiarezza nelle risposte alle nostre domande .
    Avevo un dubbio per il mio preliminare , ho fatto una proposta d’acquisto con tanto di caparra ma senza subordinazione al mutuo, la proposta è stata firmata e controfirmata e si è scoperto che l’immobile presenta altezze dei vani non regolari , per esempio dove si trova la cucina l’altezza è di 2,5 mt invece che 2,7 … e il bagno 2,3 mt invece che 2,4.
    La mia domanda è questa, se il perito non dovesse darmi il mutuo per questi problemi dovuti alla casa e quindi derivati dal venditore, la caparra la perderei o sarebbero tenuti a tornarmela? Grazie infinite. Complimenti ancora

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Ove il diniego derivi, in modo certificato, da carenze dell’immobile la responsabilità è ovvio cadrebbe sul venditore. Se le differenze sono provocate da controsoffittature meglio rimuoverle prima dell’uscita del perito anche perchè dubito fortemente che una cucina con altezza di 2,5 mt possa essere sanata (questo in realtà dipende da alcuni fattori generali ed altri caso-specifici, su cui indagare prima di “sentenziare” in via definitiva. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  19. Buongiorno Sig. Zerbinati,

    gentilmente avrei bisogno di un suo parere, in quanto ho effettuato una proposta irrevocabile d’acquisto ad una agenzia incaricata, non vincolata alla concessione del mutuo, la quale è stata accettata dal venditore (dichiarando conformità dal punto di vista catastale). In sede di controfirma subito dopo aver firmato mi viene detto che vi é una parete esterna di una camera che sembra sia stata costruita diversamente da quanto si vede nella planimetria catastale. Nella proposta di acquisto abbiamo scritto che il compromesso verra firmato dopo circa un mese dalla firma della proposta ed il rogito a circa 5 mesi dalla proposta. A detta dell’agenzia sembra che sia stato ingaggiato un geometra dal venditore per verificare anche la planimetria presente in comune e nel caso anche questa fosse difforme capire se sono necessarie eventuali sanatorie. Siccome io non ho idea della durata di queste pratiche e devo richiedere un mutuo il quale potrebbe venir bloccato dal perito in quanto l’unica piantina disponibile ad oggi e quella catastale che non e conforme, volevo chiederle come posso operare in questo caso. Se posso ad esempio rinviare il compromesso in attesa di sapere la regolarità dai documenti oppure se e possibile inserire una clausola nel compromesso per cui chiedo di mettere il rogito dopo 2 o 3 mesi dalla regolarizzazione della planimetria/documentazione in modo di avere anche il tempo utile per richiedere il mutuo prima del rogito.

    Grazie mille.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il problema della pratica di mutuo è effettivo, con tutta probabilità il perito della banca bloccherà il procedimento fino a situazione sistemata. Detto questo, con il comune accordo tutto è risolvibile e, sempre a patto che la circostanza sia sanabile, prendere adeguati tempi di agio per la successiva richiesta di mutuo è un’ottima idea. Il venditore non dovrebbe eccepire visto che si ritrova palesemente in “fallo”. Ovviamente per darle indicazioni più precise necessito di prendere contezza della documentazione e delle circostanze di fatto, in ordine a ciò mi rendo disponibile ad una consulenza approfondita sul caso. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  20. buonasera dr. Zerbinati,
    la ringrazio anch’io per la sua assoluta chiarezza e competenza in materia. Sono piuttosto preoccupata in quanto ho saputo oggi stesso che l’appartamento in cui vivo, intestato ai miei genitori e acquistato più di 20 anni fa, ha un abuso edilizio che si estende nel vano scale del condominio. Ne sono venuta a conoscenza perchè ho incaricato un tecnico di fare una valutazione, per avere tutta la documentazione in ordine per venderlo in segutio. Premetto che nei mesi precedenti avevo scoperto altro: la costruzione della casa, antecedente al 1967, è sprovvista di documentazioni, cioè non è mai stata accastata. Ho recuperato solo una visura catastale. Ero intenzionata a sistemare tutto e pagare quanto dovevo, ma ora quest’ultima notizia, mi ha veramente demoralizzato. La ringrazio sinceramente se riesce a rispondermi, per quanto mi renda conto che la situazione risulti piuttosto complessa. La saluto cordialmente

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Normale amministrazione purtroppo, oggi vengono fuori tutte le problematiche derivate da anni in cui veramente non si controllava nulla. Attenzione in primis a non fare confusione, il catasto è una cosa mentre la documentazione urbanistica è un’altra. Solitamente l’iter in caso di smarrimento delle “buste” dal comune prevede due passaggi. Il primo è la consultazione dell’archivio storico in catasto e delle foto aeree del dopoguerra. Una volta compresa la situazione “storica” solitamente si può sanare il tutto senza grandi problemi. Se ha necessità di supporto sul caso di specie mi rendo disponibile per una consulenza ad hoc. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

        1. Buona sera, a distanza di 18 anni dall’acquisto della casa, oggi il comune mi impone la demolizione delle pertinenze che risultano abusive e non sanabili e ci sono delle difformità sanabili sulla abitazione principale.. come è possibile che la banca ha permesso la compravendita?? Nel contratto notarile sono citate solo verbalmente ma non specifica con trasparenza che non sono regolari.
          Come posso procedere??

          1. Buonasera e grazie per aver letto il sito. Purtroppo prassi comune quanto sbagliata, spesso i periti incaricati dagli Istituti di credito basano le loro considerazioni solo sulla documentazione catastale, la quale non ha alcun valore probante sull’effettiva legittimità di un immobile. Evidentemente il Comune ha titoli abilitativi difformità dallo stato dei luoghi ed a seguito di un controllo ha azionato il ripristino dei luoghi. Le consiglio di avvalersi del supporto di un tecnico abilitato per aprire un tavolo di lavoro con i tecnici del comune nel tentativo di salvare il salvabile con il minor esborso possibile. In merito all’aspetto Notarile, il notaio non ha alcun ruolo nella verifica urbanistica di un bene immobile. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  21. Buonasera, complimenti per il blog, sono Fabrizio, il propietario di un appartamento sito in un condominio degli anni 60, composto da 10 appartamenti,che erano tutti di propietà di una sola persona,con il tempo 4 sono stati venduti,uno,appunto l’ho comprato io e gli altri 3 altri condomini,e gli altri 6 sono ancora degli eredi ( figli) del vecchio propietario.
    Ora volevamo usufruire del 110% ma abbiamo scoperto che il tetto è stato fatto in maniera non regolare e va fatta una sanatoria (circa 30.000€)per poter accedere ai lavori del 110%.Naturalmente ne io ne gli altri 3 propietari eravamo a conoscenza al momento dell’ acquisto( circa 25 anni fa)di tale problema, ora ci domandavamo a chi spetta pagare la sanatoria? A tutti i propietari o solo agli eredi di colui che ha commesso l’abuso.
    Grazie mille.

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Ad oggi rispondono tutti i proprietari attuali per singola unità. Per quanto riguarda poi la responsabilità degli eredi verso di noi ci sono diverse considerazioni da fare. Il nostro ordinamento prevede il principio di responsabilità penale personale e quindi eventuali problemi, per l’appunto penali, non sono trasmessi agli eredi stessi. Lato amministrativo abbiamo due interpretazioni (!), il TAR di Roma sentenzia che le sanzioni amministrative con finalità di ripristino si trasmettono agli eredi, mentre il TAR di Catania sostiene che anche le sanzioni amministrative urbanistiche non si trasmettono agli eredi. In linea generale, la seconda è quella più accolta e “logica”. Le consiglio comune una consulenza legale specializzata per analizzare a fondo il caso di specie, oltre alle nozioni generali appena esposte. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  22. Buongiorno, ho venduto un immobile con sottotetto agibile non abitabile. In tale sottotetto è presente un abuso edilizio ( tramezzi cartongesso e lucernario) ed è stata presentata una cila in sanatoria pochi giorni prima del rogito. La pratica è stata respinta poiché non conforme al regolamento edilizio comunale. Cosa rischio?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Per darle una risposta sensata dovrei sapere quali parametri del regolamento vengono violati dall’unità. Se vuole mi rendo disponibile ad approfondire il caso di specie tramite consulenza apposita. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Buongiorno,
        un lato della casa (circa 7mt) di lunghezza è a 7mt dalla strada comunale invece che a 10mt come riportato nel progetto della casa costruita appunto nel 1972 con la relativa abitabilità.
        Come posso contattarla privatamente per avere un consulenza telefonica?
        Grazie mille, buona giornata.
        Cordiali saluti
        Anna

        1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Può chiamare il 327-1443613 però solo su prenotazione da richiedere a fz@a-s-e.it. Il servizio di consulenza privata, però, è a pagamento e prevede l’analisi della documentazione, della situazione e l’identificazione delle eventuali vie risolutive del problema. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  23. Bungiorno, complimenti per il sito e la chiarezza. Ho un dubbio, sto vendendo un immobile, e fatto il preliminare è venuto fuori un “fuorisagoma” che sono intenzionato a sanare al venditore. Mi chiedo se è possibile rogitare (visto che sia io che compratore abbiamo fretta). In che modalità farlo? Il notaio può rogitare in presenza di questa difformità dichiarata?

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Nel caso di un fuori sagoma è un po difficoltoso applicare il metodo di stipula a pratica di sanatoria aperta, ma si può tentare. Ad oggi, nello stato descritto, la casa non è liberamente commerciabile. Se vuole mi rendo disponibile ad assisterla nel tentativo di trovare una soluzione solida. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Buongiorno, nel 2010 ho ereditato un immobile composto da 2 appartenenti, costruito da mio padre è dichiarato come anno di costruzione nel 1954. Nel 2016 ho ottenuto l’ agibilità da parte del comune, oggi scopro che tale edificio non risulta nell’ aereo fotografia del 1968. Incorro in eventuali problemi in caso di vendita ? Grazie, cordialmente Anna Intravaia

        1. Buongiorno e grazie per aver letto il blog. Sarebbe sicuramente meglio avere prova dell’esistenza al 1967 dell’unità. Questo può avvenire non solo con le foto aeree ma anche con planimetrie catastali da archivio storico, cartografie con data certa, licenze o permessi di costruire. Da un lato CCEEA è stato rilasciato, dall’altro a volte può sfuggire qualcosa ai tecnici del comune (specialmente nei rilasci per silenzio assenso) e quindi tenterei comunque di trovare un livello di tutela ulteriore rispetto al solo medesimo rilascio 2016 che comune, ribadisco, ha un suo valore senza ombra di dubbio. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  24. salve nel 2005 ho acquistato una mansarda, da premettere che ho ricevuto un mutuo di 125.000euro dopo aver ricevuto perizia dalla banca sull’immobile.
    ho scoperto informandomi sui vari bonus proposti dal governo, che l’appartamento risulta 28mq sulla planimetria urbanistica… mentre al catasto risulta 100mq come realmente è la mansarda.
    l’atto notarile è stato stipulato in base alla superficie catastale, documentazione presentata dal costruttore e non da me.
    cosa devo fare? posso considerarmi truffato? c’è qualche clausola che posso aggrapparmi per evitare di affrontare solo io le spese per un eventuale condono?
    grazie in anticipo

    1. Buongiorno e grazie per aver visitato il blog. Purtroppo spessissimo le perizie dei periti incaricati dagli Istituti di credito si basano solo sugli aspetti catastali, grave errore. Nel suo caso, a quanto pare, fu accatastata tutta la superficie disponibile come superficie utile dove invece buona parte risulta oggi accessoria. A questo punto gioca un ruolo fondamentale ciò che è stato scritto nell’atto di vendita e se vuole in merito mi rendo disponibile ad una consulenza. In linea generale e senza avere contezza della documentazione mi sento di direi che, a mio avviso, ci sono tutti i presupposti per portare avanti un’azione che potrebbe anche arrivare alla nullità dell’atto di vendita stesso in quanto stiamo parlando di una variazione direi sostanziale dell’oggetto contrattuale. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  25. Salve, sto vendendo una casa ereditata e ci sono degli abusi edilizi, uno dei quali è la scala . Nella piantina del catasto c’è la botola. Bisogna smontare la scala per la verifica del perito della banca e poi rimontarla. Tutte le spese per lo smontaggio e il rimontaggio sono solo a carico mio o anche a carico del compratore. E se al posto della scala si monta una scala pieghevole come da catasto, è possibile?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Diciamo che le opere per ottenere regolarità salvo diverso accordo sono a carico del venditore. Per quanto riguarda la tipologia delle stesse, l’importante è che sia corrispondente al titolo edilizio ed al catasto. Ovviamente, entra in gioco anche l’aspetto commerciale: se il compratore ha fatto una proposta sulla casa vedendo una scala in muratura con determinate finiture (e può dimostrarlo) è chiaro che, con tutta probabilità, di fronte ad una scala pieghevole chiederebbe la relativa riduzione di prezzo. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  26. Salve, vorrei acquistare un immobile all’asta ma esso nn è condonato perchè il terreno ha vincoli paesaggistici … l’ attuale proprietaria vi abita dal 1986 ..ovviamente si è tenuto conto di questo problema e il valore dell’immobile è molto inferiore al suo reale valore…vorrei sapere se l’eventuale acquisto può portare ingiunzioni future o demolizione dello stesso…?
    Grazie,cordiali saluti.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Condoni e vincoli, pur andando di pari passo, sono concetti diversi. Per poterle dare un parere specifico sull’acquisto di un immobile con abusi in asta dovrei prendere visione della documentazione prodotta dal CTU ( perizia, ordinanza ecc). Senza questa analisi e senza sapere quali abusi insistono sull’immobile non posso dirle se l’unica via è la demolizione. In linea generale, comunque, l’aggiudicatario acquista anche i doveri sia in ordine urbanistico che amministrativo. Ciò significa che dopo l’aggiudicazione in asta lei dovrebbe solertemente, a propria cura e spesa, regolarizzare ogni posizione lato tecnico, catastale ed appunto amministrativo. Se ciò non fosse possibile, è necessario il ripristino dello stato legittimo, anche per meno di interventi “fisici” sul bene, quali la demolizione delle opere abusive. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Buonasera, avrei una domanda da farle. Ho acquistato un immobile ad un prezzo ribassato consapevole di alcuni abusi edilizi, per l esattezza due balconi dovrebbero essere delle verande, uno dei quali è proprio quello della facciata. in tutto il palazzo,di 5piani, però tutti hanno attuato questa soluzione. Adesso dovrei ristrutturare l appartamento aprendo una scia posso risanare questo abuso durante la ristrutturazione?

        1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Forse intende che due balconi sono stati chiusi a veranda? In questo caso la sanatoria è possibile solo se ammessa dal regolamento edilizio della sua città. Ad esempio, a Bologna non si potrebbe assolutamente fare poiché non sono più ammessi aumenti di cubatura. Se, invece, erano verande e sono state aperte a balcone direi a grandi linee che la cosa più ovvia è ripristinare lo stato legittimo chiudendo come da progetto iniziale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  27. Buongiorno,
    circa quattro anni fa’ abbiamo comprato un immobile dove i vecchi proprietari dichiaravano e sottoscrivevano che tale immobile non erano presenti abusi.
    Solo successivamente, in fase di raccolta documenti per il bonus il mio tecnico si è accorro di difformità nel progetto della casa (1979) in quanto una stanza ha una forma diversa rispetto al progetto, di una tettoia e di una scala a chiocciola in metallo.
    Catastalmente è tutto regolare ma non per il Comune.
    Contattato il venditore, per trovare una soluzione amichevole, mi dice che la proprietà e mia pertanto gli abusi gli devo sanare io.
    Nel rogito è espressamente dichiarato che se fosse stato scoperto un abuso, ante rogito, i venditori dovevano intervenire a sanare tale.
    Nel caso si rendesse necessario potrei chiedere l’annullamento, chiedere un risarcimento e denunciare per falsa dichiarazione.
    Loro hanno si sanato con il catasto ma nel Comune non risulta nessuna pratica di richiesta di condono.
    Demolire la tettoia (circa 27mq) avrebbe costi alti in quanto la copertura è in amianto.
    Grazie.

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Tutto corretto, il catasto ha valore sussidiario e non probante sull’urbanistica e quindi è necessaria anche la sanatoria in Comune. Raccontati cosi non mi sembrano in realtà abusi realmente sostanziali che possano determinare nullità dell’atto, ma direi che è fuori dubbio la responsabilità del venditore che persiste di fatto anche post-rogito. Questo in linea generale senza aver contezza sui dettagli del caso di specie e della documentazione. Le consiglio di rivolgersi comunque ad un legale competente in diritto immobiliare per avanzare le eventuali richieste. In ordine all’amianto ed a prescindere da sanatoria o demolizione, mi raccomando di saggiare subito con una ditta specializzata lo stato di deperimento, questo per la salute sua e dei suoi cari che devi venire sempre prima di ogni altra cosa. Resto disponibile per una consulenza più specifica se volesse approfondire qualche punto. Cordialmente, Fabio Zerbinati

    2. Salve Gian Nicola,
      mi trovo in una situazione molto simile e mi chiedevo se avevi risolto in qualche modo, e valutato una richiesta di risarcimento per il danno subito da un eventuale perdita se non riuscissi a accedere ai bonus fiscali per colpa della sopraggiunta sanatoria che dovrà essere obbligatoriamente essere fatta.
      in bocca al lupo , emanuele

  28. Buongiorno, si considera l’ipotesi di vendere un appartamento, sito in un condominio di 16 u.i. a suo tempo costruito da INA casa per SADE. Si è rilevato che la falda del tetto è a due falde, anzichè a 4 come agli atti del pdc del 1956. Non risultano esservi state delle variazioni in corso d’opera, nè sanatorie in proposito. Si aggiunge che questo non comporta alcuna variazione della volumetria degli appartamenti sottostanti, che il sottotetto non è in alcuna forma accessibile, come d’altronde non lo sarebbe mai stato anche se il tetto fosse stato formato da 4 falde come da progetto. Tutti gli appartamenti del condominio risultano essere dotati del requisito dell’abitabilitá.
    L’immobile può esistere allo stato di fatto? (è in comune di Venezia, non insulare, ma in terraferma ) Puó essere tranquillamente compravenduto, rendendo ovviamente edotta formalmente di quanto esposto la parte acquirente? La ringrazio

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Per darle delle sentenze univoche dovrei avere contezza degli elaborati grafici dei titoli abilitativi. In line generale, però, direi che la difformità, ove non produca effettivamente aumento di volumetria ed ove quindi non intendibile come sostanziale, non dovrebbe produrre incommerciabilità del bene. Resta inteso questo lato amministrativo. Ci sono però altri punti da analizzare, in primis la presenza di eventuali vincoli paesaggistici o di natura varia che potrebbero far subentrare altre dinamiche in corso di cessione. La sanatoria dovrà giocoforza essere di ordine condominiale e quindi dovrà passare per la relativa assemblea. In termini pratici direi di edurre l’acquirente della circostanza e di sollevarlo dal costo della futura sanatoria quando essa verrà messa in opera. Quest’ultima, in quanto appunto condominiale, non dovrebbe produrre costi elevati. Faccio inoltre presente, che nel caso il condominio medesimo volesse far richiesta per gli attuali superbonus, detta sanatoria sarà indispensabile pena rigetto della pratica. Tutto questo, lo ripeto, in linea generale. Se necessità di approfondire resto disponibile per una consulenza in merito e nel caso anche per aiutarla a predisporre gli atti negoziale relativi alla cessione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  29. Buon giorno, nel 2010 ho acquistato un’immobile costruito ante 67, che però a quanto pare risulta come garage nel fascicolo comunale. Non è mai stato fatto il cambio di destinazione d’uso, ma nel frattempo è stato abitato da ben 3 famiglie. Ora abbiamo chiesto il bonus 110% ed è emerso il problema, che posso fare? Posso rivalermi sul vecchio proprietario? Tra l’altro volevo venderla e sono anche fermo su questo fronte

    1. Buongiorno e grazie per avermi letto. Il mancato cambio di destinazione d’uso è considerato abuso sostanziale. Assolutamente, il rogito non prescrive e la situazione riconduce alla nullità dell’atto stipulato. Le consiglio immediato intervento legale con relative comunicazioni al notaio rogante ed all’allora venditore. Non lo faccia però in autonomia, si faccia assistere da un avvocato magari esperto di diritto immobiliare. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    2. Buongiorno dott. Zerbinati … Sono in cerca di una villa da acquistare e mi sono imbattuta in una costruzione dove solo per il 30% è regolare in più è stata costruita su un fiume che non esiste più ma risulta zona a rischio idrogeologico secondo lei è una situazione per la quale è meglio rinunciare o posso cercare di sanare in qualche modo
      Da tener presente che tutto il vicinato è posizionato su questo fiume e ai tempi hanno condonato tutti …. anche il comune stesso ha costruito strade su questo fiume
      La ringrazio i miei più cordiali saluti

      1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Io di natura sono un tenace e se lei sente che quella è la “sua” casa, può valere la pena investire tempo per tentare. Partiamo dal fatto che il dovere di controllo e sanatoria della cosa venduta è in capo al venditore e che nella situazione attuale, con aumenti di superficie del 70%, nessuno Notaio stipulerebbe mai un rogito ne nessuna banca darà mai un mutuo all’acquirente. E’ quindi interesse dell’attuale proprietario collaborare con un candidato acquirente, per mezzo dei relativi tecnici e consulenti, al fine di trovare la strada per raggiungere il comune obiettivo. Sono tante le cose da valutare e non ultimo gli oneri di sanatoria che potrebbero essere anche molto elevati. Detto questo, mi rendo disponibile per una consulenza preventiva per impostare insieme a lei le attività iniziali necessarie. I miei più cordiali saluti , Fabio Zerbinati

  30. Buongiorno Sig. Zerbinati
    Abbiamo venduto casa e abbiamo fatto il preliminare a maggio il rogito è previsto per ottobre. Stiamo mettendo in regola tutti i documenti per la casa, dobbiamo sistemare un arco aperto in cucina ( prima c’era una porta) ( premetto che noi all’ agente immobiliare avevamo specificato che L’ arco era da regolarizzare)… visto il costo della sanatoria il geometra ha consigliato il“ripristino” della porta, abbiamo contattato L’ acquirente ma ha fatto storie e ha chiesto di procedere con la sanatoria..
    La mia domanda è la seguente “ Dal primo momento che abbiamo già fatto il preliminare, e che sono stati firmati i documenti dove attesta la presenza di una porta, ( non viene accennato L’ arco) posso ripristinare la porta anche se L’ acquirente vorrebbe L’ arco senza procedere con la sanatoria?”
    La ringrazio in attesa di un gentil riscontro porgo cordiali saluti.
    Lucia

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Per sentenziare dovrei prendere contezza del preliminare e degli elaborati grafici dei titoli e dello stato legittimo. Ci sono diversi scogli, primo da tra tutti quello catastale, poiché l’accorpamento di due vani produce variazione della rendita con tutta probabilità e quindi il Notaio dubito proceda alla stipula dell’atto. In secondo luogo, se l’acquirente ha bisogno di mutuo, il perito della banca quasi sicuramente bloccherà la pratica. Il mio consiglio è di sanare proponendo al compratore di dividere le spese. Certamente il fatto di non aver menzionato l’arco sugli atti negoziali è importante in termini di diritto, ma lo è anche la voce di eventuali testimoni (che ci sono!). Inoltre, la casa è piaciuta anche per la presenza dell’arco, quindi mi pare corretto mediare la situazione per mantenerlo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  31. Buongiorno, complimenti per l’articolo. Io dovrei vendere un terreno agricolo di 4000 mq dove c’è una stanza di 8x 4 come ricovero attrezzi senza acqua e luce, realizzata senza concessione edilizia. L’acquirente è stato informato del fatto e vorrebbe acquistare. Che atti bisogna fare per essere tranquillo. Premetto che il terreno è stato ereditato 2 anni fa e la stanza era stata realizzata abusivamente negli anni 80 in ethernit. Da qualche mese ho smaltito l’ethernit e ristrutturato la stanza.
    Ringrazio.

  32. Buongiorno Fabio
    16 anni fa abbiamo venduto una casa di famiglia, progettata dal padre di mia mamma.. Di recente gli attuali proprietari per accedere al 110% facendo accesso agli atti risulta una difformità sul portico in muratura (nel progetto é meno profondo e l’angolo smussato) e un vano caldaia che non risulta al comune.
    Puo essere che per le leggi vigenti all epoca (la casa é un ante 67) si potessero fare alcune modifiche? Noi non eravamo assolutamente a conoscenza di tali difformità.
    Spero ci possa essere qualche soluzione per evitare importanti contenziosi
    Grazie Fabio

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. No, purtroppo è una situazione da regolarizzare. Assolutamente evitare cause. Nominate il vostro tecnico in modo che possa confrontarsi con il loro e sanate la posizione seguendo la via più economica, utile ed efficace indicata dai professionisti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  33. Buongiorno vorrei gentilmente avere delle delucidazioni: sto per vendere un’appuntamento di mia nonna costruito nel 1953 ma il comune mi dice che per rilasciarmi la conformità urbanistica devo pagare una multa perché dice che la piantina della casa non risulta uguale ad oggi in quanto risultano 2 stanze ed il corridoio con delle misure leggermente più piccole.La domanda è questa ,ma se nel 1953 è stata presentata al comune questa piantina e sia mia nonna che io non abbiamo apportato modifiche perché devo pagare la multa ?
    Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Succede poiché oggi siamo responsabili della cosa che vendiamo e nel caso di specie all’epoca, probabilmente, l’impresa costruttrice eseguì delle opere difformi dal progetto senza presentare la VCO (variante in corso d’opera). Purtroppo è ordinaria amministrazione ed è necessario provvedere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  34. salve ho visto una villetta con terreno di 5mila mq e una casa di 70 mq , però il problema non è sanata
    però ha le carte per poter fare una sanatoria. Volevo sapere siccome mi sono informato per fare la sanatoria ci vogliono 7mila euro e 60mila e la casa. si può avere lo stesso il mutuo e poi sanarla o non mi accettano il mutuo? perché il propietario non ha soldi per sanarla..

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Temo sia molto difficile poiché il perito della banca con tutta probabilità bloccherebbe ogni pratica di erogazione fino a sanatoria ottenuta. Tengo però a precisare un dettaglio non di poco conto, i costi di sanatoria sono a carico del venditore e non dell’acquirente. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  35. Buonasera,
    Ho trovato molto utile e di mio interesse questo blog e non sapendo dove sbattere la testa ho deciso di chiederLe un parere.
    Sto vendendo un appuntamento all’interno di una palazzina di 6 appartamenti totali.
    L’appartamento presenta delle difformità interne, di facciata e sui pianerottoli.
    Interne: ingresso bagno diverso
    Facciata: presenza di canna fumaria che sulle carte catastali non compare
    Parti comuni: vano scala con misure diverse sulle carte catastali rispetto al realizzato.
    La mia domanda è: Posso vendere l’appartamento sanando la mia parte (relativa al mio appartamento) oppure sono obbligata a fare sanare anche le parti comuni da tutti gli altri 5 condomini?
    Se gli altri non vogliono sanare, io non posso vendere?
    Mi devo sentire costretta a pagare io x tutto oppure a rinunciare alla vendita?
    Grazie ,
    Giulia

    1. Buongiorno, in linea generale può sanare la sua unità e procedere con la vendita specificando però la situazione generale al compratore che ne deve prendere formale contezza in atto pubblico. Andranno inoltre regolate le modalità di gestione della situazione nel tempo. Ad esempio, sarà necessario capire a chi spetterà la futura spesa nel momento in cui il condominio dovesse deliberare le regolarizzazioni delle parti comuni. Questo ovviamente solo se l’unità è legittimata ad esistere da una licenza di costruzione o comunque titolo abilitativo. Mi rendo disponibile ad approfondire il caso di specie se avesse necessità. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  36. Buonasera. Ho comprato l’appartamento pagando le quote a miei fratelli,avendolo ricevuto in eredità da nostro padre,che lo aveva acquistato nel 1963. Nel suo rogito di compravendita c’è scritto che l’appartamento è composto da 4 camere e servizi. Nessun’altra descrizione. C’è una piantina dove si trovano cucina,pranzo-soggiorno,3 letto,uno stanzino,1 bagno e due terrazze. A penna figura un bagnetto ricavato in una terrazza,che è stata munita di vetrata. I 3 appartamenti della palazzina sono uguali. Ho chiesto il mutuo nel 2001,mi è stato concesso e nessuno mi ha contestato un eventuale abuso. Ora tutta la palazzina vorremmo accedere al bonus 110,ma pare che non ce lo concederanno. Come ci si può muovere? Grazie se vorrà rispondermi. Buonasera

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Uno dei requisiti per accedere ai bonus è proprio la piena corrispondenza e conformità urbanistica. In questi casi la soluzione ideale vedrebbe un tecnico (geometra o architetto) incaricato dal condominio per sanare tutto ciò che riguarda parti comuni (sagome, bucature, vano scala) se necessario e tutte le unità. Ogni condomino potrebbe sanare la propria abitazione, ma potrebbero restare comunque abusi appunto nelle zone comuni. Operando in modo coordinato con un unico tecnico, inoltre, permette di abbassare il costo pro capite per le attività rispetto all’assunzione di X tecnici. La criticità maggiore sarà mettere d’accordo tutti i condomini, ma di fronte ad una effettiva riduzione della spesa ci si potrebbe riuscire. Purtroppo oggi ci trasciniamo moltissimi abusi più o meno gravi dal passato e purtroppo dobbiamo provvedere. E’ altrettanto chiaro che i suoi fratelli al momenti della cessione avevano gli stessi identici doveri di qualsiasi altro venditore e quindi, per lo meno a mio umile avviso, una partecipazione alle spese di regolarizzazione sarebbe equa. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  37. Salve,
    nel mio caso non so proprio come fare. Ho acquistato un appartamento nemmeno 2 anni fa e adesso il tecnico incaricato di farci accedere al bonus 110 ci ha detto che dobbiamo sanare delle piccole difformità catastali che superano la tolleranza del 2%. Mi conviene sanare e mandare giù il boccone amaro oppure ho possibilità di far causa al venditore e farmi quindi risarcire la sanatoria?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. La possibilità di far causa c’è, ma non la vedo una buona soluzione. Se si tratta di piccole modifiche in poco tempo e con una spesa contenuta si sistema tutto. una causa allungherebbe i tempi e probabilmente anche i costi. Le consiglierei di tentare un amichevole componimento con il venditore cercando di pattuire, per quando mi renda conto non sia “corretto”, una suddivisione al 50% dei costi. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  38. Buongiorno la ringrazio anticipatamente per le utili informazioni che fornisce. Vengo al mio caso, sono in procinto di vendere un immobile con un abuso (ricevuto in eredità); l’acquirente verbalmente è a conoscenza della situazione e vuole comunque procedere all’acquisto diretto senza preliminare. Ho letto che la forma scritta dell’informativa e dell’accettazione è indispensabile; le chiedo come devo procedere, il mio dubbio è il seguente, nell’atto notarile va indicata la difformità tra planimetria e stato dei luoghi? Così facendo non ci denunciamo della irregolarità? Non so come comportarmi,chiedo un suo consiglio. Grazie per l’interessamento.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Con un accordo verbale il compratore può comunque rivalersi dopo il rogito ed a seconda del tipo di abuso si può anche arrivare alla nullità dell’atto di vendita. Qualora, e solo qualora, l’abuso non rientri tra quelli che provocano incommerciabilità è necessario che l’acquirente sia formalmente edotto, che ne accetti la sostanza e che della circostanza si sia formalmente tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Lo scoglio resta comunque il Notaio ove le modifiche fossero tali da produrre variazioni della rendita, in qualità di responsabile d’imposta non stipulerebbe. Altro punto, difficilmente se il suo compratore dovrà fare un mutuo lo potrà ottenere. Se vuole possiamo approfondire sul caso di specie per capire se convenga seguire la strada della vendita allo stato di fatto (ove legalmente fattibile) o se convenga sanare. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  39. Buongiorno, anni fa avevo acquistato un appartamento che ho scoperto solo dopo il rogito avere la sola conformità catastale. Le difformità urbanistiche erano riferite a modifiche ante ’67 e sono a detta di tutti di lieve entità (alcuni muri sono in posizioni diverse). Recentemente ho rivenduto questo immobile nello stesso identico stato in cui l’ho acquistato senza aver sanato l’abuso che i precedenti proprietari avevano commesso. L’acquirente era perfettamente a conoscenza della situazione anche perchè a sua volta aveva bisogno di apportare delle modifiche per le quali avrebbe dovuto chiedere dei permessi in comune.
    A due mesi dal rogito ancora non ha iniziato i lavori, ha deciso di provare a sfruttare il 110% di bonus per il quale però la conformità urbanistica risulta essere un requisito di accesso. Per questo motivo ora pretende di fare la sanatoria a nostre spese. Ha senso questa richiesta? Preciso che non avendo sanato abbiamo accettato di vendere l’immobile ad un prezzo nettamente inferiore rispetto al suo valore stimato da periti indipendenti.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Tutto ruota intorno alle formalità. Da un lato si, è legittima la richiesta. Nel caso però in proposta, compromesso e rogito fosse stato specificato formalmente che il compratore era edotto di difformità non causa di incommerciabilità del bene e che delle stesse se ne era tenuto conto in sede di determinazione del prezzo tutto cambia. Purtroppo se tali accordi sono stati solo di natura verbale vedo poche vie di uscita se non una “mediazione” basata sulla reciproca buona fede. Questa potrebbe essere ad esempio quella di dividere le spese a metà. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  40. Salve,
    Mio marito aveva intestata a metà con suo fratello la casa dove viveva il padre, ora il padre è venuto a mancare e nella suddetta casa siamo venuti a viverci noi, riscontrando che il balcone è stato chiuso a veranda e al suo interno è stata spostata la cucina (so bene che questo determina un aumento di cubatura). Il problema è che noi ora vorremmo prendere un mutuo per rilevare la metà della casa da mio cognato. Ma alla perizia di qualsiasi banca il mutuo non ci verrebbe concesso. C’è un modo per sanare questa situazione o per poter prendere un mutuo?
    Grazie mille

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Dipende, se parliamo del classico balcone in condominio direi proprio di no. L’eventuale sanatoria della chisura la non poterebbe alla creazione di una superficie utile ma di una superficie comunque accessoria (veranda, appunto) nella quale le normative non autorizzano la presenza di una cucina (oltre violazione norma UNICIG 7129). Vedo molto difficile che in un contesto di questo tipo possa essere creata superficie utile, ne parli con il tecnico per un parere preciso sul caso di specie. Scattano inoltre tutte le problematiche di superficie minima necessarie alle cucina. Discorso diverso se fosse una villetta, a volte i lotti presentano piccole capacità edificatorie residue che permettono di trasformare superfici accessorie in utili e quindi li si potrebbe vedere se possibile l’intervento in questione. Preciso inoltre che sono comunque sanatorie molto costose poichè includono anche oneri Comunali. Costerebbe molto meno smontare cucina e vetrate della veranda, ripristinare lo stato legittimo e chiedere il mutuo a lavori fatti. Quello che succederà dopo poco conta, ognuno si prende le proprie responsabilità. Tenga presente che vi è anche un importante discorso legato all’agibilità dell’immobile, inficiata da una cucina nel posto sbagliato. In caso di incendi o danni al fabbricato difficilmente potremmo sperare in un rimborso assicurativo. Resto comunque disponibile per approfondire se ne avesse necessità. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  41. Mia moglie ha avuto in donazione una casa con terreno lontano dal centro abitato,la suddetta è stata messa in vendita,e fatto un compromesso,l’acquirente ha in corso la richiesta di un mutuo e nei prossimi giorni un perito deve fare i controlli per l’agibilità/abitabilità della casa.mia moglie è in possesso della visura catastale e della planimetria ma un geometra ci fa notare che nella donazione risalente fine anni venti risulta un fabbricato di 55 mq.successivamente risulta una successione sempre con 55 mq.nella planimetria risultano 126mq.nella donazione ricevuta da mia moglie,risulta che il tutto è risalente a prima dell’anno 1967,una parte consistente dei mq.in più, mia moglie sessantenne sa che è stata costruita prima del 1967,l’altra parte la ricorda sempre, cosa si dovrebbe fare adesso?e ha che cosa va incontro mia moglie?che si vuole vendere la casa ma in maniera assolutamente corretta e nella legalità come deve muoversi?vi ringrazio e aspetto una risposta veloce ,visto che la situazione è in questi giorni da definire.e la prima volta che chiedo informazioni a tal proposito

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il fatto che le opere siano ante ’67, in determinate circostanze, facilità la regolarizzazione ma è un luogo comune che tutto sia risolto d’ufficio. L’errore maggiore è stato mettere in vendita l’immobile prima di accertarne la corrispondenza e conformità urbanistica, errore questo ancora oggi persistente in buona parte delle transazioni nella più totale buona fede del venditore. Per dirle correttamente e precisamente come muoversi dovrei avere contezza degli atti di proposta e lo studio si rende disponibile ad una consulenza anche via skype se siete in altra città, ma in questa sede posso comunque darle una prima indicazione generale. Il presunto abuso può essere verificato non dalla documentazione catastale che ha fini più che altro fiscali, ma da un accesso agli atti presso il Comune ove è ubicato l’immobile. Ove fosse confermato il notevole aumento di superficie prospettato saremmo davanti ad una variazione importante dell’oggetto contrattuale e le soluzioni in linea generica sono due. Allungare con il consenso del compratore i termini ultimi per mutuo e stipula in modo da avere il tempo di sanare ove possibile. In caso di impossibilità a sanare, il discorso diventa molto più complicato poiché un eventuale ripristino dei luoghi cancellerebbe parte dell’immobile in promessa di vendita. In tale caso purtroppo direi che l’unica soluzione è una mediazione con il compratore e la risoluzione consensuale dell’accordo di vendita. In ordine all’agibilità menzionata, essa si pone come ulteriore problematica ove non specificata la circostanza nella promessa di vendita medesima, direi comunque di affrontare il percorso un passo per volta. Se ha necessità di approfondire mi scriva pure in privato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Salve, ho ricevuto in donazione un immobile nel 1993. Mio padre ha mantenuto l’usufrutto sino al 2011, quando è venuto a mancare. Nel 2002 mio padre ha affidato una pratica di ristrutturazione ad un tecnico. Nell’incarico era richiesto il permesso per la ristrutturazione ed un adeguamento igienico sanitario. Oggi volendo vendere l’immobile, trovo che catstalmente sono in regola, ma chiedendo al comune un acesso agli atto per controllare meglio, mi accorgo che il bagno non è menzionato nella scia presentata. Avendo già in corso delle trattative per la vendita, come devo comportarmi?
        Grazie

        1. Buongiorno a grazie per avermi scritto. Se per trattativa in corso intende che ci sono già atti firmati menzionanti il bagno in questione le vie sono due. O riuscite a sanarlo e quindi rappresentarlo negli elaborati della scia o è necessaria una modifica agli accordi presi che, però, può avvenire solo in forma scritta e consensuale. Resto a disposizione anche via skype per una consulenza più approfondita sul caso specifico. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  42. Buongiorno,
    premesso che ho trovato molto interessante ed esaustivo il Suo contributo, Le riporto di seguito il motivo per il quale chiedo la sua autorevole opinione.
    Nel 2016 ho acquistato un piccolo appartamento dove qualche hanno prima, a detta del proprietario, erano stati effettuati dei lavori di riconfigurazione interna degli spazi (spostamento muri divisori, apertura finestra verso l’esterno). La stessa piantina catastale acquisita dal catasto fabbricati riportava la planimetria con la suddivisione dei locali conforme allo stato dei fatti. Recentemente ho avuto necessità di acquisire le piantine e la concessione edilizia dell’immobile direttamente presso il Comune e ho avuto modo di verificare che il comune stesso non aveva mai recepito le modifiche apportate all’appartamento. Era presente agli atti una DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) presentata al Comune nel 2005, ma la pratica risultava bloccata per non meglio specificati motivi. A questo punto, essendo trascorsi ormai 5 anni dall’acquisto dell’immobile, vorrei sapere a chi sono in capo le responsabilità e che tipo di soluzione è prospettabile. Grazie anticipatamente per il contributo di pensiero che vorrà dedicarmi.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Solito problema, il catasto viene assunto come probante quando invece ha valore sussidiario rispetto all’urbanistica in questi contesti. Dal mio punto di vista l’ex proprietario mantiene ad oggi la responsabilità della cosa venduta, anche in virtù del fatto che l’apertura di una finestra dal punto di vista urbanistico non è considerabile “lieve intervento”. La invito però ad un parere legale poiché in questa sede, senza avere contezza degli atti, posso solo dare indicazioni di ordine generale. Se necessita di approfondire comunque lo studio si rende disponibile ad una consulenza, anche in videoconferenza se siete in altre città. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  43. Buonasera, ho visionato un’ abitazione sviluppata su due piani, pian terreno open space e piano superiore mansardato non abitabile ( già diviso in camere attualmente utilizzate dai proprietà). Al piano terreno la planimetria indica la presenza di una stanza, in realtà non presente e mai realizzata dal costruttore. Da indagini effettuate con l’ agenzia emerge che la scia di sanatoria non sarebbe possibile, in quanto verrebbe bocciata a causa dell’ assenza dell’abitabilità al piano superiore. Vorrei chiedere un parere in merito alla eventuale prosecuZione della trattativa o se mi conviene lasciare perdere. Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Presumo abbia già risolto, mi scuso ma i tempi di risposta nei commenti del blog a volte è lungo a causa della notevole coda. Per poterle dare una sentenza dovrei approfondire circa lo stato legittimo e la situazione in generale. Non esiti a farmi sapere se per caso è ancora necessario (via email, a quelle rispondo velocemente). Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  44. Buonasera,
    da quando sono piccola vivo in una casa con soffitta e cantina, 30 anni fa mio padre ha fatto fare dei lavori in soffitta e l’ha trasformata in mansarda inserendo delle pareti, bagno e cucina caldaia e termosifoni, presa tv, il tutto collegato con il vero appartamento che sta sotto. Papà mi ha donato in vita la casa, ora però non c’è più. Mi sono resa conto della difformità della situazione mansarda, ma non mi interessa avere quello spazio in più. come posso fare per regolarizzare senza distruggere tutto? cosa sono obbligata a distruggere eventualmente e cosa posso tenere? Ringrazio anticipatamente, Raffaella

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo ogni soluzioni “tampone” è di fatto un errore aggredibile. Le consiglio, dunque, di riportare lo stato dei luoghi a quanto descritto in licenza di costruzioni o relative varianti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  45. Buonasera le pongo all attenzione una questione annosa perche possa magari aiutarmi a capire. I miei genitori nel 1997 acquistano una casa con 2 appartamenti cosa espressamente citata nell atto di vendita . Oggi vogliono venderla è da verifica urbanistica di ritrovano che uno dei due appartamenti dal
    Punto di vista urbanistico è un magazzino oltre ad altre difformità . Come consiglia di comportarsi ?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. La situazione non è così rara come si può pensare ed è dovuta all’assenza di controlli nel passato. La difformità crea una forte variazione dell’oggetto contrattuale ed è necessario prima di tutto capire se è possibile un cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione per la porzione incriminata.
      Ove possibile, per la vendita è un vostro onere provvedere. Ovviamente poi si apre tutto il discorso di rivalsa su chi vi ha venduto l’immobile, procedimento per il quale vi invito all’immediata consultazione di un legale specializzato in diritto immobiliare per tutte le attività del caso.
      Direi che il minimo sindacale è che tale venditore compensi le spese da voi oggi da sostenere al fine della vendita….
      Se siete a Bologna o nei dintorni posso fornirvi i contatti utili, nel caso non disponiate di vostre persone di di fiducia. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  46. Buongiorno sig. Zerbinati,

    ho letto con attenzione il suo articolo. Ho individuato un immobile che mi interessa e l’agenzia immobiliare vuole predisporre la proposta d’acquisto.
    Tuttavia ho delle perplessità, in quanto l’immobile è stato costruito abusivamente ed è stata richiesto il condono nel 1985, ma ad oggi il comune non ha emesso la concessione edilizia in sanatoria.
    L’agenzia ha richiesto un “certificato di futura sanibilità” che è stato rilasciato e sostiene che ciò sia sufficiente per la vendita.
    Ho però molti dubbi, in quanto mi sembra strano che dopo oltre 30 anni ancora non sia stata rilasciata la concessione in sanatoria. Evidenzio inoltre che nel PUC del comune l’area dove è situato l’immobile è stato inserito in zona cru – risanamento e recupero urbanistico il cui piano ancora non è attuativo.
    Secondo lei come dovrei comportarmi?

    Cordiali Saluti

    1. Buongiorno, per essere certo della risposta dovrei avere il polso di tutta la vicenda. Ad una prima analisi posso dire che non mi piace. Io onestamente,visto che sostengono la sanabilità, pretenderei che il venditore sanasse prima della stipula del rogito ed onestamente farei molta fatica anche solo a sottoscrivere un preliminare in questa situazione. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  47. Buongiorno Sig. Zerbinati,

    gentilmente avrei bisogno di un suo parere, in quanto ho effettuato una proposta irrevocabile d’acquisto ad una agenzia incaricata, su un piccolo immobile catastato A/5 e scopro a distanza di un 20 giorni che su tale immobile c’è l’unica apertura ABUSIVA in quanto parecchio larga e non compatibile con A/5.
    A queste condizioni l’immobile non mi interessa più perché per sanarlo bisogna ripristinare l’apertura originale molto più ridotta e non più idonea al mio scopo.
    Pertanto, mi è stato proposto in vendita un immobile allo stato attuale con un abuso, vorrei ritirarmi e e chiedere la restituzione della caparra versata all’agenzia.
    Ne ho diritto?
    Come scrive lei nel suo articolo, non sono stato edotto sulla presenza di abusi edilizi nell’immobile

    Grazie mille per la risposta

    1. Buongiorno, esprimermi con precisione senza aver il polso dei documenti firmati e delle circostanze. Posso anticiparle che mi sembra abbastanza spinosa come situazione poiché è necessario capire se tale modifica possa essere o meno intesa come sostanziale. In questo caso vi sarebbe una variazione dell’oggetto contrattuale e quindi l’accordo negoziale potrebbe essere suscettibile di nullità. Il mio consiglio è certamente quello di rivolgersi ad un legale esperto di diritto immobiliare, su Bologna o Ferrara posso segnalarle una professionista con cui ho lavorato diverse volte. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  48. Buongiorno, ho acquistato un immobile con una piccola sanatoria catastale da concludere, salvo poi scoprire, dopo ulteriori verifiche successive alla firma del compromesso, che la sanatoria necessaria era ben maggiore dal punto di vista comunale. L’acquisto è avvenuto a luglio con scadenza del compromesso a fine febbraio. I venditori hanno inspiegabilmente atteso fino a inizio febbraio prima di avviare la sanatoria (nel compromesso hanno assicurato di cedere la casa priva di difformità e di farsi carico delle spese relative).
    Noi non siamo quindi voluti entrare in casa a sanatoria appena avviata, non conoscendone l’esito, e proponendo la proroga per i mesi necessari alla sanatoria (in Comune ci dicono almeno 7-8 mesi) con il pagamento da parte del venditore del nostro affitto nel periodo della proroga. I venditori hanno rifiutato, proponedo la proroga senza alcun pagamento o sconto sul costo finale da parte loro sostenendo di non aver colpa.
    Noi adesso dobbiamo decidere: risolvere il contratto chiedendo il doppio della caparra o cercare un difficile accordo.
    Cosa ci consiglia di fare?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non esiste un valido consiglio esterno. In un caso simile un mio Cliente è entrato in casa ma abbiamo lasciato una parte del prezzo in deposito al Notaio. Tale somma incassabile dal venditore a sanatoria conclusa o ,in caso contrario, trasformata in penale in base ai parametri dettati. Solitamente è un metodo utile, per essere più preciso avrei bisogno di un disegno più approfondito della dinamica contrattuale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  49. Buongiorno,
    abbiamo scoperto in fase di vendita del nostro appartamento che questo è più grande rispetto al disegno e Progetto depositati in comune ai tempi della costruzione circa 10 anni fa.
    l’appartamento è più lungo di un metro e questo riguarda la facciata laterale del condominio in quanto la parete che limita il condominio è comune a 4 unità abitative.
    Secondo lei è possibile per noi sanare individualmente la nostra quota di sanzione in comune eliminando il vizio e rendendolo a norma o bisogna per forza procedere come condominio?
    il nostro timore è che gli altri non paghino per “n” motivi e non riusciamo a vendere il nostro appartamento fintanto che tutti non si mettono in regola.
    grazie se vorrà fornire un gentile parere.
    Valentina

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. In linea di massima l’unità è sanabile singolarmente a patto che possa definirsi sanabile in ordine generale il tipo di abuso per il comune ove insiste l’immobile.Teniamo presente, però, che un acquirente edotto della difformità generale potrebbe obiettare l’eventuale irregolarità delle parte comuni. In merito a ciò consiglio nel atti negoziali (proposte e preliminari) di descrivere, prevedere e pattuire tutte le circostanze e le suddivisioni di obblighi e doveri delle parti. Resto a disposizione per ogni eventuale ulteriore informazione e porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  50. Buonasera Fabio,

    Innanzitutto complimenti per la competenza e la forma con cui La trasmette sul blog.
    Le scrivo per questo: ho recentemente visto un appartamento verso il quale saremmo interessati (stiamo cercando la nostra prima casa dopo un’eternita in affitto). Lo stabile è stato edificato nel 2007, e la coppia di ragazzi che desiderano venderlo si è accorta solo ora che il piano superiore, mansardato con travi a vista, è 50 cm più alto della quota di progetto.
    Trattasi di diverse palazzine residenziali, composte ognuna da poche unità abitative, tutte con il medesimo problema. L’agenzia, con cui ho un buon rapporto di fiducia, mi ha detto che i tecnici del comune (un paesino di 5000 anime nel Varesotto) stanno lavorando per capire come risolvere il problema.
    Dando per scontato che la demolizione del tetto per il ripristino delle quote progettuali sia impossibile, so che potrebbero proporre varie opzioni (ad esempio una tamponatura con cartongesso per eliminazione volume “abusivo”).
    Avendo visto l’abitazione venerdì scorso, non ho avuto modo di informarmi in merito a cosa risulti in Conune, se sia stata data l’abitabilita o meno del piano superiore.
    Essendo però all’inizio di questa avventura, ed essendomi imbattuto nel Suo blog cercando informazioni sul web, le chiedo se possibile un’opinione in merito a quanto descritto.
    RingraziandoLa fin d’ora per il tempo che vorrà dedicarci, colgo l’occasione per porgerLe i miei più Cordiali Saluti

    1. Buongiorno, mi scuso per il ritardo pazzesco nella risposta ma il suo quesito era finito senza motivo nello spam del blog. Il sistema della tamponatura è efficace per la singola unità, ma ove il fabbricato sia fuori sagoma resta il dubbio per la parti comuni e la situazione generale.Per quanto concerne le risposte in ordine a stato legittimo ed agibilità esse possono essere date solo tramite un accesso atti presso il Comune dove insiste l’immobile e le sconsiglio di sottoscrivere atti negoziali vincolanti ove nebulosa la situazione. In alternativa, se vuole comune mettere avanti la trattative, può prevedere negli accordi formali una clausola risolutiva espressa che annulli gli effetti degli stessi ove emergano difformità insanabili o le cui sanatorie impongano cifre e tempistiche non supportabili dalle parti. Ringrazio lei e resto in attesa di sapere se posso essere utile, i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  51. Ciao Fabio, sono molto interessato a questo articolo, mi sono trovato in una situzione praticamente identica, volevo chiederti una delucidazione. Perchè in assenza di elaborati grafici in comune per pratica non trovata non basta una Cila in sanatoria?
    Perchè per me è stata percorsa in assenza dell’eleborato grafico di una variante in corso d’opera del 1991 una cila con seguente scia per l’agibilità. Tutto asseverato da un tecnico. Può essere sufficiente?

    1. Grazie per avermi scritto. La differenza tra Cila a sanatoria e Scia a sanatoria risiede nel tipo di abusi rilevati. Probabilmente nel tuo caso essi riguardavano parti strutturali o portanti. Per rispondere a tono dovrei avere la documentazione ed il rilievo sottomano. Per quello che riguarda l’agibilità essa fa riferimento in sede di deposito all’ultimo titolo legittimo e quindi alla Scia che avete usato per sanare. Resto a disposizione per ogni altra necessità! Un saluto, Fabio Zerbinati

      1. Buonasera dottor Zerbinati, abbiamo scoperto che l abitazione dei miei genitori situata in Puglia in una palazzina al quinto piano acquistata da un privato nel 1973 risulta abusiva (nella mappa catastale originale dell’ epoca) non vi è la presenza di detto appartamento e volevo sapere come dobbiamo comportarci in merito visto che c’è stata la totale buona fede visto che abbiamo l atto di acquisto notarile dell epoca. Grazie.

        1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Premetto che il catasto non prova nulla ed ha valore sussidiario rispetto all’urbanistica. E’ quindi necessario produrre un accesso agli presso il Vs comune per reperire licenze ed eventuali condoni, questo per mano del vostro tecnico di fiducia. Una volta accertata la situazione lato urbanistico sarà necessario, nel caso sia confermato l’importante abuso, sanare l’immobile. Il fatto che ci sia un atto notarile purtroppo non ha alcun valore in ordine alla regolarità urbanistica…all’epoca (e ancora troppo poco anche oggi) non si controllava nulla. Resto disponibile per approfondire qualora lo riteniate opportuno. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

          1. Salve, ho acquistato un immobile (appartamento seminterrato) nel 2008 classificato all’interno dell’atto notarile come categoria A/3. Pochi anni fa, con mio stupore, sono venuta a conoscenza del fatto che l’immobile risulta, urbanisticamente, un C/2. Specifico che il venditore non mi aveva detto nulla a riguardo, spacciando l’immobile per un A/3 a tutti gli effetti (come da atto notarile). Come posso tutelarmi? È il caso di rivolgersi a un avvocato esperto in materia?

          2. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Assolutamente si, legale immediato. O l’allora venditore trasforma (se possibile) l’immobile in abitazione a propria cura e spesa o vedo tutti i presupposti per la nullità dell’atto di vendita. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  52. Salve,
    ho visitato un immobile su cui grava una richiesta di sanatoria, informazione dell’agenzia immobiliare, che mi ha rassicurata affermando che il tutto dovrebbe avvenire nel giro di 4/5, ci sono i requisiti di abitabilità etc.
    Come dovrei comportarmi, fare una proposta o aspettare? Sono stata informata che una volta fatta la proposta partirebbe la sanatoria, corrisponde a verità?
    Grazie

    1. Buongiorno,
      purtroppo non posso sapere se è verità, solitamente molti fanno partire le sanatorie ad accordi perfezionati anche se è una prassi che non amo poichè troppo esposta all’inconveniente sempre possibile. Per come la vedo io può utilizzare in proposta una clausola risolutiva espressa che annulla di fatto il contratto ove, per esempio, non pervenga la positiva conclusione della sanatoria entro i termini concordemente prefissati. Per esperienza su Bologna circa il 70% degli immobili in compravendita necessitano di sanatorie in ordine alle vigenti disposizioni, ritengo quindi che con le dovute tutele e la corretta assistenza tutto possa essere risolto, ovviamente va valutata caso per caso la gravità delle criticità su cui esporsi. I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  53. salve, ho il seguente problema: il 2015 ho acquistato un immobile su Firenze ed il giorno del rogito, il proprietario mi ha reso edotto che un pezzo dell’immobile è di proprietà del comune di Firenze da circa 40 anni. Mi ha sottoposto un accordo che ha con il Comune per il trasferimento di questa parte dell’immobile a lui. Nel contratto abbiamo certificato che questa parte di immobile appartiene al Comune e che ENTRO 12 mesi sarebbe divenuta di proprietà del venditore. A distanza di 3 anni ciò non è avvenuto. Il proprietario mi dice che il tutto è dovuto a ritardi del comune. Cosa posso fare per tutelarmi? posso chiedere l’annullamento del contratto? grazie per l’attenzione.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il signore ha promesso di venderle un bene ancora non nelle sue disponibilità e questo mi lascia perplesso. Per “sentenziare” dovrei prendere visione integrale degli atti ma mi limito a darle una linea generale. L’impegno lo ha preso il venditore con Lei, non il Comune di Firenze. Inoltre mi pare di capire che non sappiamo il vero motivo del ritardo. Quindi in primis approfondire la posizione dell’amministrazione e successivamente, sulla base delle risultanze rivedrei l’accordo con la controparte. Per quanto riguarda l’annullamento del contratto dovrei vedere tutta la documentazione, un legale saprà farlo sicuramente meglio di me, ma direi che una variazione sostanziale dell’oggetto contrattuale può di fatto essere motivo di risoluzione degli accordi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  54. Buongiorno, ho appena letto questo suo articolo molto interessante, che richiama in parte ciò che mi accade in questi giorni.
    Nel mio caso mia madre vuole vendere la sua prima casa, acquistata 33 anni fa e si affida ad un’agenzia immobiliare. Fatto il contratto con loro, dopo 30 giorni ci incontrano per dirci che la casa risulta essere abusiva, ovvero le richieste di sanatoria erano state avviate ma mai concluse. Ora ci ritroviamo in questa situazione assurda, dove non sappiamo se sia lecito recedere dal contratto con l’agenzia visto che non siamo in grado al momento di pagare le somme dovute x sistemare tutto. Nello stesso tempo l’agenzia vorrebbe proporre la casa così come è, magari avvisando gli eventuali interessati della situazione ma mettendo in difficoltà noi che comunque non abbiamo soldi per sistemare e non abbiamo nemmeno fretta
    Possiamo rifiutare le proposte di acquisto, anche se la somma fosse quella pattuita con l’agenzia, solo per il fatto che la casa è in queste condizioni? Cosa mi consiglia

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Se l’agenzia le porta proposte di importo pari alle cifre di incarico lei dovrà pagare la provvigione anche se non accetterà. Io sono assolutamente contrario alla prassi ed assolutamente contrario al commercializzare l’immobile poichè delle difformità, sempre che esso possa essere commerciabile, si dovrà nel caso tenere conto in sede di determinazione del prezzo. Il mio consiglio è di trovare un accordo economico con l’agenzia rimborsando i costi dalla stessa sostenuti, recedere dall’incarico, sistemare tutta l’urbanistica dell’immobile e immetterlo nel mercato una volta regolarizzato. Ogni altro ripiego o soluzione espone a rischi veramente inutili. Mi tenga aggiornato, in attesa la ringrazio per il tempo dedicato alla lettura e porgo i miei più cordiali saluti

  55. Salve sto per acquistare casa a Bologna, chiedo delle delucidazioni in merito.
    Ho fatto una proposta d’acquisto, vincolata alla concessione del mutuo che ho chiesto al fondo di garanzia di consap.
    Dopo la delibera del mutuo che vale 90 giorni, vengo a sapere che manca la relazione di conformità urbanistica e catastale; è stato fatto un’accesso agli atti , pare poco dopo l’accettazione della proposta ( non ho nessun documento che lo attesti ) tra l’altro ce una parete da sanare, roba da poco per carità, ma che comporterebbe comunque una perdita di tempo.
    L’agenzia immobiliare vuole andare a compromesso e versare l’anticipo come indicato nella proposta di acquisto, anche per ricevere la sua provvigione, però ho timore che per la relazione tecnica passano i 90 giorni.
    Come posso tutelarmi?
    Si può stipulare, con il mio consenso anche senza la relazione e poi sistemo io un un secondo momento?
    Grazie mille

    1. Buongiorno, stipulare in assenza di verifica è un rischio che per nessun motivo si deve correre poichè potrebbero insorgere difformità tali da variare l’oggetto contrattuale portando elevati costi di sanatoria, ove possibile sanare, e creare anche nullità dell’atto. La condotta è sbagliata dall’inizio, la richiesta precedenti va fatta molto prima di impegnare le parti con proposte e preliminari, poichè tramite la RTI si definisce l’oggetto contrattuale. Nella Sua situazione si può eventualmente pensare di stipulare un preliminare Notarile con clausola sospensiva in funzione delle risultanze della RTI medesima e fermo l’obbligo del venditore a sistemare ogni difformità prima della data di stipula. Il punto è che ad oggi il Comune di Bologna impiega circa 2,5 mesi a fornire le copie ed anche nel caso arrivassero per tempo non vi sarebbe comunque la tempistica necessaria alle sanatorie. Di certo durante l’attesa è possibile provvedere alle altre attività (rilievo e poco altro) ma non sapendo cosa emergerà dalle verifiche non è neanche possibile imbastire la pratica. Direi che la cosa migliore è andare in banca, segnalare l’accaduto, e procrastinare la delibera. Cordiali saluti

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