Vendita casa con abuso edilizio non sanato

E’ possibile la vendita di una casa con abuso edilizio non sanato nel momento in cui quest’ultimo non risulti sostanziale e che l’immobile possa legalmente esistere nel suo stato di fatto. Nella vendita di immobile con difformità urbanistiche il compratore dovrà essere formalmente edotto della circostanza sin dalle prime fasi della trattiva. Solitamente coincidenti con la proposta ed ovviamente anche il prezzo di vendita dovrà tenere conto delle difformità stesse.

Come tante volte ho scritto su questo blog le attività di due diligence, ovvero di dovuta diligenza, e la corretta raccolta dei documenti per la vendita di un immobile devono essere svolti prima di stringere accordi formali.

Dalla corretta impostazione preventiva degli aspetti tecnici, infatti, dipende anche il coerente sviluppo delle fasi commerciali, a partire dalla corretta valutazione.

Iniziamo il nostro percorso con le definizioni del caso per chi non è del mestiere e poi approfondiamo con i metodi migliori per concludere positivamente la vendita.

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Cosa sono gli abusi edilizi

Per abusi edilizi nell’ideale collettivo si pensa ai grandi casi di costruzioni non autorizzate di cui spesso si viene a conoscenza dai media.

Con il termine abuso edilizio identifichiamo ogni difformità morfologica di un immobile rispetto allo stato autorizzato dal Comune.

Per vendita immobile con difformità urbanistiche intendiamo quindi la cessione di un bene sul quale insistono abusi edilizi.

Non confondiamoli con le difformità catastali, sono due cose diverse anche se spesso legate a doppio filo tra loro. E’ assolutamente sbagliato, infatti, pensare che una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto sia l’unico aspetto da vagliare e regolarizzare. Gli abusi edilizi agiscono sui termini urbanistiche e quindi l’organo di rapporto non è il Catasto ma il Comune.

Ne esistono di diversi livelli ognuno con conseguenze specifiche sulla commerciabilità di un immobile.

Una gerarchia che, però, non deve portare a leggerezze. Anche gli abusi di minore entità, se non correttamente regolamentati, possono portarci spiacevoli situazioni da risolvere durante una vendita.

Abusi edilizi minori : le difformità di tutti i giorni

Visto che li abbiamo menzionati partiamo da loro dicendo che in questa classe rientrano quelli che, solitamente, non comportano una variazione dell’oggetto contrattuale.

Ad esempio le opere effettuate sui divisori interni e sulle strutture non portanti dell’unità.

Circa il 70% degli immobili costruiti nel dopoguerra presenta difformità urbanistiche minori trascinate nel tempo e mai sanate. Il tutto nell’assoluta buonafede dei proprietari

Apertura e chiusura di porte sempre su muri non portanti, spostamento degli stessi, realizzazione di controsoffitti, sono alcuni dei casi più usuali.

Sono quindi modifiche parziali dell’immobile che non ne variano cubatura, sicurezza o sagoma solitamente. Mediamente sono sanabili con una multa che prende il nome di Cila a sanatoria.

Abusi edilizi sostanziali

Al contrario in questa categoria inseriamo ogni altra modifica dallo stato legittimo del bene. Ovviamente anche il tipo di sanatoria edilizia per la loro regolarizzazione è ben diverso da quella appena nominata.

Aumenti di superficie, variazioni di sagoma e cubatura o variazioni della destinazione d’uso sono alcuni esempi.

Le variazioni totali, caso limite, si hanno quando l’intero immobile è costruito senza licenza od in totale difformità dalla stessa. Solitamente la demolizione delle opere secondo totalmente difformità prevede la demolizione.

Come si scopre la presenza di abusi edilizi

Il processo volto a scoprire abusi edilizi prende il nome di accertamento di conformità urbanistica.

Semplificando l’iter possiamo disegnarlo in due fasi.

  • Reperimento dei titoli edilizi presso il Comune
  • Rilievo tecnico dello stato dei luoghi
  • Confronto tra stato legittimo e stato di fatto

Ogni discrepanza fuori dalle tolleranze dettate dal Comune di appartenenza sarà da considerarsi abusi edilizio e quindi criticità da considerare in sede di gestione e compravendita.

Si tratta di un processo di due diligence importantissimo e che mai va visto come costo a perdere. Esso è il migliore investimento che possiate fare per tutelare i vostri risparmi.

Si può vendere un immobile con difformità urbanistiche?

La risposta è “dipende”. In primo luogo dal loro essere sostanziali o meno.

Si può vendere immobile con difformità urbanistiche se esso può esistere nel suo stato di fatto.

Nei casi in cui la Legge autorizzi la commerciabilità dell’immobile è comunque essenziale che chi vuole comprare casa sia edotto formalmente della presenza degli abusi edilizi sin dalle prime fasi di ogni trattativa.

Vivi a Bologna? Ho una sezione del sito dove trovi tutto quello che ti serve per vendere casa.

La notorietà dell’abuso e la relazione con la compravendita

Il nodo cruciale nella vendita casa con abuso edilizio non sanato è la dimostrazione della avvenuta eduzione dell’acquirente. Questo poiché gli abusi edilizi possono essere considerati, dal punto di vista amministrativo, delle limitazioni al godimento del bene.

Ergo, una persona può anche acquistare l’immobile ma deve farlo per libera scelta ed il prezzo pattuito deve considerare queste limitazioni.

Purtroppo ancora oggi nella maggior parte delle compravendite gli atti negoziali vengono prodotti senza alcun tipo di controllo preventivo.

Controlli solitamente rimandati poiché ancora molte persone non sono correttamente informate su come è variato il mercato immobiliare, regole annesse, negli ultimi decenni. In questo gli addetti al settore hanno, mi spiace dirlo, spesso un ruolo decisivo poiché carenti proprio in questi aspetti comunicativi.

Il compratore deve sapere prima di impegnarsi all’acquisto e bisogna avere in mano qualcosa che dimostri questo suo esserne a conoscenza.

Un buon sistema è quello di menzionare difformità ed abusi direttamente nei primi atti negoziali quali proposta di acquisto o preliminare.

Essere edotto formalmente significa che negli atti negoziali quali proposta di acquisto o preliminare Notarile devono essere descritte ed accettate dagli attori le circostanze. Il tutto prende il nome di informazione trasparente.

Se nelle scritture le parti non definisco precisamente esistenza, consistenza e regolamentazione degli abusi il venditore sarà tenuto comunque, a sua cura e spesa, a regolarizzarli entro la data del rogito. Sempre che sia possibile e salvo successivo diverso consensuale accordo scritto.

Proposte e preliminare sono, infatti, integrabili da altre scritture successive che devono però essere consensuali e bilaterali.

Ove un compratore venga a conoscenza solo dopo l’acquisto di dette problematiche, può scegliere se pretendere la sanatoria e, nei casi di libera commerciabilità, di proseguire l’acquisto comunque.

Vi lascio un link se volete approfondire dal punto di vista prettamente tecnico su sanzioni e prescrizione.

Gli immobili ereditati e le difformità occulte

Teniamo presente, come anticipato prima, che in moltissimi casi il venditore agisce in assoluta buona fede, avendo lui ereditato gli abusi edilizi dal passato sempre a causa della carenza di controlli. Concetto ancor più comune quando egli è diventato proprietario del bene per successione.

Durante il passaggio successorio, infatti, non si svolgono neanche oggi i controlli di rito e dunque nella vendita di immobile ereditato è quantomai bene verificare il prima possibile.

Quando ereditate una casa e volete venderla è a maggior ragione necessario indagarne la regolarità urbanistica per capire a cosa si va incontro.

Vendita casa con abuso edilizio acquistato recentemente.

Precisazione questa sugli immobili ereditati che non deve trarre in inganno, l’iter di verifica va seguito anche nella vendita di immobili prima dei 5 anni, poiché con il loro acquisto, anche se recente, ci siamo assunti ogni dovere verso i futuri venditori.

Visto che non sappiamo come furono svolte le verifiche al tempo del nostro acquisto, bene controllare.

Danni economici causati da abusi edilizi nella vendita casa con abuso edilizio non sanato.

Nella vendita immobile con difformità urbanistiche non note prima degli accordi il rischio maggiore è quello che prende il nome di inadempienza contrattuale.

Tra le pretese più classiche egli potrà chiedere un risarcimento economico, imporre al precedente proprietario una sanatoria edilizia assumendosene costi ed ogni relativa sanzione oppure ottenere una riduzione del prezzo.

Per fare un esempio succede spesso, purtroppo, di ritrovarsi con immobili privi del certificato di agibilità ed accordi già presi. Casi come questo, ove enfatizzati dalla mancanza di requisiti per l’ottenimento, si può arrivare a deprezzamenti del 25% o più.

Danni penali nella vendita immobile con difformità urbanistiche

Parlando di obbligazioni e contratti è ovvio che le criticità possano portare a contenziosi legali anche penali oltre a quelli civili.

Per citare un caso classico ricordiamo quello degli abusi edilizi sostanziali su immobili storici od in aree vincolate.

La vendita immobile con difformità urbanistiche ove tale bene sia collocato in aree o fabbricati vincolati può rientrare nei dettami del Codice Penale.

E’, quindi, più che doveroso svolgere anche questo tipo di controlli prima di esporsi.

Come evitare inadempienze da abusi edilizi

Dopo questo lungo preambolo vediamo come evitare guai nella vendita di immobile con difformità urbanistiche.

Per evitare danni e contenziosi la via corretta è quella di verificare l’immobile prima della messa in vendita. Questo concede il tempo per le regolarizzazioni o comunque permette di redigere gli atti tenendo conto di tutte le circostanze.

Controllare in anticipo la situazione urbanistica, catastale e circa l’agibilità è il primo e miglior sistema per evitare problemi nella vendita di qualsiasi tipo di immobile.

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Come fare a non farsi scappare un compratore arrivato all’improvviso prima che siano stati svolti gli accertamenti? Il diritto ci viene incontro con un particolare tipo di clausola contrattuale.

Clausola risolutiva espressa nella vendita casa con abuso edilizio non sanato

Ci sono purtroppo casi, infatti, in cui si vuole procedere, per fretta o necessità, ad un accordo formale anche quando non si è a conoscenza della situazione tecnica dell’immobile.

Viene in aiuto una recita che prende il nome di Clausola risolutiva espressa e che rende nulli gli accordi contenuti in un contratto perfezionato a seguito della mancata verifica di una condizione.

Soluzione limite che io non consiglio mai, ma può essere una strada percorribile.

Un esempio di clausola risolutiva espressa può essere questo:

La presente proposta accettata dal venditore sarà da intendersi risolta, ovvero nulla e priva di efficacia, qualora a seguito di analisi tecnica dovessero emergere abusi edilizi tali da non poter essere sanati entro e non oltre il termine ultimo del XX/XX/XXXX. A tutela del venditore medesimo si specifica che egli potrà liberamente recedere dalle obbligazioni tutte ove eventuali medesime sanatorie implicassero costi complessivi di onorari, oneri e spese tecniche superiori ad € XXXXXX,XX

Questo tipo di clausola è rispettosa e tutelante per entrambe le parti volonterose di concludere un affare senza problemi.

Il venditore non avrà spese eccessive inaspettate e potrà accettare proposte senza correre il rischio di inadempienze con restituzione di caparre maggiorate. Il compratore non si ritroverà vincolato mesi e mesi su situazioni critiche e, pur non avendo la certezza matematica dell’acquisto, sarà certo di non avere problemi.

La clausola risolutiva espressa può essere usata da chi vende un immobile anche per tuterlarsi sotto altri aspetti quali la cancellazione dell’ipoteca nel vendere casa con mutuo.

Passiamo ora alla casistica più spinosa, quella che ci vede impegnati con un contratto ed abusi edilizi rilevati successivamente alla stipula degli accordi.

Abusi edilizi trovati dopo la proposta di acquisto

In questi contratti il venditore promette di vendere al compratore un immobile senza che egli sia edotto circa la presenza di difformità. Inoltre, promette di farlo entro data ultima essenziale. Tutto è perduto? No, ci sono alcune strade percorribili per salvarsi.

La prima prevede una sanatoria in corso di vendita, a cura e spesa del venditore. Nell’articolo che vi ho appena linkato spiego il processo nel dettaglio ma qui vi ricordo un punto saliente.

Se la sanatoria dovesse necessitare tempi a sforare i termini essenziali del contratto è possibile stipulare dando al compratore la garanzia che la pratica andrà a buon fine e che nulla egli dovrà corrispondere in merito.

Ovviamente questo è possibile con il suo accordo che si può manifestare nel rogito direttamente o meglio in una scrittura integrativa del preliminare. Gli atti hanno una gerarchia e gli accordi consensuali sono possibili.

La seconda strada, che sempre necessita del comune accordo, prevede la stipula con sanatoria aperta e suo cambio di intestazione post rogito con opere a carico del compratore.

E’ una soluzione che viene buona quando il nuovo proprietario deve poi ristrutturare l’immobile o quando comunque ne assume l’onere a fronte di uno sconto. Ovviamente sempre nel caso in cui il bene sia liberamente commerciabile.

Valutazione e vendita casa con abuso edilizio

Come anticipato in apertura di articolo apriamo una parentesi importante per sottolineare il fatto di quanto sia fondamentale investigare la situazione urbanistica prima della messa in vendita.

Gli abusi edilizi non inficiano solo l’iter di compravendita, ma spesso e volentieri anche la corretta valorizzazione dell’operazione.

La valutazione immobiliare svolta in assenza di controllo tecnico può subire notevoli variazioni a fronte di difformità rilevate successivamente. Esempio su tutti il caso in cui post perizia si scopra che una parte di immobile deve essere demolito.

Questo è uno dei motivi per cui è sempre bene provvedere ad una perizia completa piuttosto che alle valutazioni gratuite oppure online. Anche in questo caso la spesa va interpretata come il migliore investimento per tutelare i vostri risparmi.

Il ruolo dell’agenzia immobiliare nella vendita casa con abuso edilizio non sanato

L’agenzia immobiliare non ha per definizione le competenze per verificare la situazione urbanistica e catastale di un immobile.

Ha, però, il dovere di applicare la diligenza del buon padre di famiglia. Questo nel moderno mercato include anche il dovere di informare i propri clienti venditori circa la necessità di incaricare i tecnici abilitati del caso.

Egli ha dovere di informazione circa ogni dato conoscibile e che possa influire sull’affare.

Per informare un professionista deve essere a sua volta informato e formato. Auspico di vedere sempre più il mondo dell’intermediazione verso quello della consulenza integrata, strada unica per aumentare il livello di tutela dei consumatori.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura. Se vivete nella mia città potete richiedermi una consulenza immobiliare per le vostre compravendite e valutazioni. In fondo a questo articolo trovate l’area commenti. A presto.

Lasciati aiutare
E' il mio lavoro

Mi chiamo Fabio Zerbinati e da oltre 13 anni il mio lavoro è aiutare le persone che vogliono vendere o comprare immobili a Bologna. Se vivi in altre città fornisco consulenza via skype su tutti gli argomenti del blog. 

65 risposte

  1. Salve, vorrei acquistare un immobile all’asta ma esso nn è condonato perchè il terreno ha vincoli paesaggistici … l’ attuale proprietaria vi abita dal 1986 ..ovviamente si è tenuto conto di questo problema e il valore dell’immobile è molto inferiore al suo reale valore…vorrei sapere se l’eventuale acquisto può portare ingiunzioni future o demolizione dello stesso…?
    Grazie,cordiali saluti.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Condoni e vincoli, pur andando di pari passo, sono concetti diversi. Per poterle dare un parere specifico sull’acquisto di un immobile con abusi in asta dovrei prendere visione della documentazione prodotta dal CTU ( perizia, ordinanza ecc). Senza questa analisi e senza sapere quali abusi insistono sull’immobile non posso dirle se l’unica via è la demolizione. In linea generale, comunque, l’aggiudicatario acquista anche i doveri sia in ordine urbanistico che amministrativo. Ciò significa che dopo l’aggiudicazione in asta lei dovrebbe solertemente, a propria cura e spesa, regolarizzare ogni posizione lato tecnico, catastale ed appunto amministrativo. Se ciò non fosse possibile, è necessario il ripristino dello stato legittimo, anche per meno di interventi “fisici” sul bene, quali la demolizione delle opere abusive. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  2. Buongiorno,
    circa quattro anni fa’ abbiamo comprato un immobile dove i vecchi proprietari dichiaravano e sottoscrivevano che tale immobile non erano presenti abusi.
    Solo successivamente, in fase di raccolta documenti per il bonus il mio tecnico si è accorro di difformità nel progetto della casa (1979) in quanto una stanza ha una forma diversa rispetto al progetto, di una tettoia e di una scala a chiocciola in metallo.
    Catastalmente è tutto regolare ma non per il Comune.
    Contattato il venditore, per trovare una soluzione amichevole, mi dice che la proprietà e mia pertanto gli abusi gli devo sanare io.
    Nel rogito è espressamente dichiarato che se fosse stato scoperto un abuso, ante rogito, i venditori dovevano intervenire a sanare tale.
    Nel caso si rendesse necessario potrei chiedere l’annullamento, chiedere un risarcimento e denunciare per falsa dichiarazione.
    Loro hanno si sanato con il catasto ma nel Comune non risulta nessuna pratica di richiesta di condono.
    Demolire la tettoia (circa 27mq) avrebbe costi alti in quanto la copertura è in amianto.
    Grazie.

    1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Tutto corretto, il catasto ha valore sussidiario e non probante sull’urbanistica e quindi è necessaria anche la sanatoria in Comune. Raccontati cosi non mi sembrano in realtà abusi realmente sostanziali che possano determinare nullità dell’atto, ma direi che è fuori dubbio la responsabilità del venditore che persiste di fatto anche post-rogito. Questo in linea generale senza aver contezza sui dettagli del caso di specie e della documentazione. Le consiglio di rivolgersi comunque ad un legale competente in diritto immobiliare per avanzare le eventuali richieste. In ordine all’amianto ed a prescindere da sanatoria o demolizione, mi raccomando di saggiare subito con una ditta specializzata lo stato di deperimento, questo per la salute sua e dei suoi cari che devi venire sempre prima di ogni altra cosa. Resto disponibile per una consulenza più specifica se volesse approfondire qualche punto. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  3. Buongiorno, si considera l’ipotesi di vendere un appartamento, sito in un condominio di 16 u.i. a suo tempo costruito da INA casa per SADE. Si è rilevato che la falda del tetto è a due falde, anzichè a 4 come agli atti del pdc del 1956. Non risultano esservi state delle variazioni in corso d’opera, nè sanatorie in proposito. Si aggiunge che questo non comporta alcuna variazione della volumetria degli appartamenti sottostanti, che il sottotetto non è in alcuna forma accessibile, come d’altronde non lo sarebbe mai stato anche se il tetto fosse stato formato da 4 falde come da progetto. Tutti gli appartamenti del condominio risultano essere dotati del requisito dell’abitabilitá.
    L’immobile può esistere allo stato di fatto? (è in comune di Venezia, non insulare, ma in terraferma ) Puó essere tranquillamente compravenduto, rendendo ovviamente edotta formalmente di quanto esposto la parte acquirente? La ringrazio

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Per darle delle sentenze univoche dovrei avere contezza degli elaborati grafici dei titoli abilitativi. In line generale, però, direi che la difformità, ove non produca effettivamente aumento di volumetria ed ove quindi non intendibile come sostanziale, non dovrebbe produrre incommerciabilità del bene. Resta inteso questo lato amministrativo. Ci sono però altri punti da analizzare, in primis la presenza di eventuali vincoli paesaggistici o di natura varia che potrebbero far subentrare altre dinamiche in corso di cessione. La sanatoria dovrà giocoforza essere di ordine condominiale e quindi dovrà passare per la relativa assemblea. In termini pratici direi di edurre l’acquirente della circostanza e di sollevarlo dal costo della futura sanatoria quando essa verrà messa in opera. Quest’ultima, in quanto appunto condominiale, non dovrebbe produrre costi elevati. Faccio inoltre presente, che nel caso il condominio medesimo volesse far richiesta per gli attuali superbonus, detta sanatoria sarà indispensabile pena rigetto della pratica. Tutto questo, lo ripeto, in linea generale. Se necessità di approfondire resto disponibile per una consulenza in merito e nel caso anche per aiutarla a predisporre gli atti negoziale relativi alla cessione. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  4. Buon giorno, nel 2010 ho acquistato un’immobile costruito ante 67, che però a quanto pare risulta come garage nel fascicolo comunale. Non è mai stato fatto il cambio di destinazione d’uso, ma nel frattempo è stato abitato da ben 3 famiglie. Ora abbiamo chiesto il bonus 110% ed è emerso il problema, che posso fare? Posso rivalermi sul vecchio proprietario? Tra l’altro volevo venderla e sono anche fermo su questo fronte

    1. Buongiorno e grazie per avermi letto. Il mancato cambio di destinazione d’uso è considerato abuso sostanziale. Assolutamente, il rogito non prescrive e la situazione riconduce alla nullità dell’atto stipulato. Le consiglio immediato intervento legale con relative comunicazioni al notaio rogante ed all’allora venditore. Non lo faccia però in autonomia, si faccia assistere da un avvocato magari esperto di diritto immobiliare. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

    2. Buongiorno dott. Zerbinati … Sono in cerca di una villa da acquistare e mi sono imbattuta in una costruzione dove solo per il 30% è regolare in più è stata costruita su un fiume che non esiste più ma risulta zona a rischio idrogeologico secondo lei è una situazione per la quale è meglio rinunciare o posso cercare di sanare in qualche modo
      Da tener presente che tutto il vicinato è posizionato su questo fiume e ai tempi hanno condonato tutti …. anche il comune stesso ha costruito strade su questo fiume
      La ringrazio i miei più cordiali saluti

      1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Io di natura sono un tenace e se lei sente che quella è la “sua” casa, può valere la pena investire tempo per tentare. Partiamo dal fatto che il dovere di controllo e sanatoria della cosa venduta è in capo al venditore e che nella situazione attuale, con aumenti di superficie del 70%, nessuno Notaio stipulerebbe mai un rogito ne nessuna banca darà mai un mutuo all’acquirente. E’ quindi interesse dell’attuale proprietario collaborare con un candidato acquirente, per mezzo dei relativi tecnici e consulenti, al fine di trovare la strada per raggiungere il comune obiettivo. Sono tante le cose da valutare e non ultimo gli oneri di sanatoria che potrebbero essere anche molto elevati. Detto questo, mi rendo disponibile per una consulenza preventiva per impostare insieme a lei le attività iniziali necessarie. I miei più cordiali saluti , Fabio Zerbinati

  5. Buongiorno Sig. Zerbinati
    Abbiamo venduto casa e abbiamo fatto il preliminare a maggio il rogito è previsto per ottobre. Stiamo mettendo in regola tutti i documenti per la casa, dobbiamo sistemare un arco aperto in cucina ( prima c’era una porta) ( premetto che noi all’ agente immobiliare avevamo specificato che L’ arco era da regolarizzare)… visto il costo della sanatoria il geometra ha consigliato il“ripristino” della porta, abbiamo contattato L’ acquirente ma ha fatto storie e ha chiesto di procedere con la sanatoria..
    La mia domanda è la seguente “ Dal primo momento che abbiamo già fatto il preliminare, e che sono stati firmati i documenti dove attesta la presenza di una porta, ( non viene accennato L’ arco) posso ripristinare la porta anche se L’ acquirente vorrebbe L’ arco senza procedere con la sanatoria?”
    La ringrazio in attesa di un gentil riscontro porgo cordiali saluti.
    Lucia

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Per sentenziare dovrei prendere contezza del preliminare e degli elaborati grafici dei titoli e dello stato legittimo. Ci sono diversi scogli, primo da tra tutti quello catastale, poiché l’accorpamento di due vani produce variazione della rendita con tutta probabilità e quindi il Notaio dubito proceda alla stipula dell’atto. In secondo luogo, se l’acquirente ha bisogno di mutuo, il perito della banca quasi sicuramente bloccherà la pratica. Il mio consiglio è di sanare proponendo al compratore di dividere le spese. Certamente il fatto di non aver menzionato l’arco sugli atti negoziali è importante in termini di diritto, ma lo è anche la voce di eventuali testimoni (che ci sono!). Inoltre, la casa è piaciuta anche per la presenza dell’arco, quindi mi pare corretto mediare la situazione per mantenerlo. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  6. Buongiorno, complimenti per l’articolo. Io dovrei vendere un terreno agricolo di 4000 mq dove c’è una stanza di 8x 4 come ricovero attrezzi senza acqua e luce, realizzata senza concessione edilizia. L’acquirente è stato informato del fatto e vorrebbe acquistare. Che atti bisogna fare per essere tranquillo. Premetto che il terreno è stato ereditato 2 anni fa e la stanza era stata realizzata abusivamente negli anni 80 in ethernit. Da qualche mese ho smaltito l’ethernit e ristrutturato la stanza.
    Ringrazio.

  7. Buongiorno Fabio
    16 anni fa abbiamo venduto una casa di famiglia, progettata dal padre di mia mamma.. Di recente gli attuali proprietari per accedere al 110% facendo accesso agli atti risulta una difformità sul portico in muratura (nel progetto é meno profondo e l’angolo smussato) e un vano caldaia che non risulta al comune.
    Puo essere che per le leggi vigenti all epoca (la casa é un ante 67) si potessero fare alcune modifiche? Noi non eravamo assolutamente a conoscenza di tali difformità.
    Spero ci possa essere qualche soluzione per evitare importanti contenziosi
    Grazie Fabio

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. No, purtroppo è una situazione da regolarizzare. Assolutamente evitare cause. Nominate il vostro tecnico in modo che possa confrontarsi con il loro e sanate la posizione seguendo la via più economica, utile ed efficace indicata dai professionisti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  8. Buongiorno vorrei gentilmente avere delle delucidazioni: sto per vendere un’appuntamento di mia nonna costruito nel 1953 ma il comune mi dice che per rilasciarmi la conformità urbanistica devo pagare una multa perché dice che la piantina della casa non risulta uguale ad oggi in quanto risultano 2 stanze ed il corridoio con delle misure leggermente più piccole.La domanda è questa ,ma se nel 1953 è stata presentata al comune questa piantina e sia mia nonna che io non abbiamo apportato modifiche perché devo pagare la multa ?
    Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Succede poiché oggi siamo responsabili della cosa che vendiamo e nel caso di specie all’epoca, probabilmente, l’impresa costruttrice eseguì delle opere difformi dal progetto senza presentare la VCO (variante in corso d’opera). Purtroppo è ordinaria amministrazione ed è necessario provvedere. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  9. salve ho visto una villetta con terreno di 5mila mq e una casa di 70 mq , però il problema non è sanata
    però ha le carte per poter fare una sanatoria. Volevo sapere siccome mi sono informato per fare la sanatoria ci vogliono 7mila euro e 60mila e la casa. si può avere lo stesso il mutuo e poi sanarla o non mi accettano il mutuo? perché il propietario non ha soldi per sanarla..

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Temo sia molto difficile poiché il perito della banca con tutta probabilità bloccherebbe ogni pratica di erogazione fino a sanatoria ottenuta. Tengo però a precisare un dettaglio non di poco conto, i costi di sanatoria sono a carico del venditore e non dell’acquirente. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  10. Buonasera,
    Ho trovato molto utile e di mio interesse questo blog e non sapendo dove sbattere la testa ho deciso di chiederLe un parere.
    Sto vendendo un appuntamento all’interno di una palazzina di 6 appartamenti totali.
    L’appartamento presenta delle difformità interne, di facciata e sui pianerottoli.
    Interne: ingresso bagno diverso
    Facciata: presenza di canna fumaria che sulle carte catastali non compare
    Parti comuni: vano scala con misure diverse sulle carte catastali rispetto al realizzato.
    La mia domanda è: Posso vendere l’appartamento sanando la mia parte (relativa al mio appartamento) oppure sono obbligata a fare sanare anche le parti comuni da tutti gli altri 5 condomini?
    Se gli altri non vogliono sanare, io non posso vendere?
    Mi devo sentire costretta a pagare io x tutto oppure a rinunciare alla vendita?
    Grazie ,
    Giulia

    1. Buongiorno, in linea generale può sanare la sua unità e procedere con la vendita specificando però la situazione generale al compratore che ne deve prendere formale contezza in atto pubblico. Andranno inoltre regolate le modalità di gestione della situazione nel tempo. Ad esempio, sarà necessario capire a chi spetterà la futura spesa nel momento in cui il condominio dovesse deliberare le regolarizzazioni delle parti comuni. Questo ovviamente solo se l’unità è legittimata ad esistere da una licenza di costruzione o comunque titolo abilitativo. Mi rendo disponibile ad approfondire il caso di specie se avesse necessità. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  11. Buonasera. Ho comprato l’appartamento pagando le quote a miei fratelli,avendolo ricevuto in eredità da nostro padre,che lo aveva acquistato nel 1963. Nel suo rogito di compravendita c’è scritto che l’appartamento è composto da 4 camere e servizi. Nessun’altra descrizione. C’è una piantina dove si trovano cucina,pranzo-soggiorno,3 letto,uno stanzino,1 bagno e due terrazze. A penna figura un bagnetto ricavato in una terrazza,che è stata munita di vetrata. I 3 appartamenti della palazzina sono uguali. Ho chiesto il mutuo nel 2001,mi è stato concesso e nessuno mi ha contestato un eventuale abuso. Ora tutta la palazzina vorremmo accedere al bonus 110,ma pare che non ce lo concederanno. Come ci si può muovere? Grazie se vorrà rispondermi. Buonasera

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Uno dei requisiti per accedere ai bonus è proprio la piena corrispondenza e conformità urbanistica. In questi casi la soluzione ideale vedrebbe un tecnico (geometra o architetto) incaricato dal condominio per sanare tutto ciò che riguarda parti comuni (sagome, bucature, vano scala) se necessario e tutte le unità. Ogni condomino potrebbe sanare la propria abitazione, ma potrebbero restare comunque abusi appunto nelle zone comuni. Operando in modo coordinato con un unico tecnico, inoltre, permette di abbassare il costo pro capite per le attività rispetto all’assunzione di X tecnici. La criticità maggiore sarà mettere d’accordo tutti i condomini, ma di fronte ad una effettiva riduzione della spesa ci si potrebbe riuscire. Purtroppo oggi ci trasciniamo moltissimi abusi più o meno gravi dal passato e purtroppo dobbiamo provvedere. E’ altrettanto chiaro che i suoi fratelli al momenti della cessione avevano gli stessi identici doveri di qualsiasi altro venditore e quindi, per lo meno a mio umile avviso, una partecipazione alle spese di regolarizzazione sarebbe equa. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  12. Salve,
    nel mio caso non so proprio come fare. Ho acquistato un appartamento nemmeno 2 anni fa e adesso il tecnico incaricato di farci accedere al bonus 110 ci ha detto che dobbiamo sanare delle piccole difformità catastali che superano la tolleranza del 2%. Mi conviene sanare e mandare giù il boccone amaro oppure ho possibilità di far causa al venditore e farmi quindi risarcire la sanatoria?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. La possibilità di far causa c’è, ma non la vedo una buona soluzione. Se si tratta di piccole modifiche in poco tempo e con una spesa contenuta si sistema tutto. una causa allungherebbe i tempi e probabilmente anche i costi. Le consiglierei di tentare un amichevole componimento con il venditore cercando di pattuire, per quando mi renda conto non sia “corretto”, una suddivisione al 50% dei costi. Cordialmente, Fabio Zerbinati

  13. Buongiorno la ringrazio anticipatamente per le utili informazioni che fornisce. Vengo al mio caso, sono in procinto di vendere un immobile con un abuso (ricevuto in eredità); l’acquirente verbalmente è a conoscenza della situazione e vuole comunque procedere all’acquisto diretto senza preliminare. Ho letto che la forma scritta dell’informativa e dell’accettazione è indispensabile; le chiedo come devo procedere, il mio dubbio è il seguente, nell’atto notarile va indicata la difformità tra planimetria e stato dei luoghi? Così facendo non ci denunciamo della irregolarità? Non so come comportarmi,chiedo un suo consiglio. Grazie per l’interessamento.

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Con un accordo verbale il compratore può comunque rivalersi dopo il rogito ed a seconda del tipo di abuso si può anche arrivare alla nullità dell’atto di vendita. Qualora, e solo qualora, l’abuso non rientri tra quelli che provocano incommerciabilità è necessario che l’acquirente sia formalmente edotto, che ne accetti la sostanza e che della circostanza si sia formalmente tenuto conto in sede di determinazione del prezzo. Lo scoglio resta comunque il Notaio ove le modifiche fossero tali da produrre variazioni della rendita, in qualità di responsabile d’imposta non stipulerebbe. Altro punto, difficilmente se il suo compratore dovrà fare un mutuo lo potrà ottenere. Se vuole possiamo approfondire sul caso di specie per capire se convenga seguire la strada della vendita allo stato di fatto (ove legalmente fattibile) o se convenga sanare. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  14. Buongiorno, anni fa avevo acquistato un appartamento che ho scoperto solo dopo il rogito avere la sola conformità catastale. Le difformità urbanistiche erano riferite a modifiche ante ’67 e sono a detta di tutti di lieve entità (alcuni muri sono in posizioni diverse). Recentemente ho rivenduto questo immobile nello stesso identico stato in cui l’ho acquistato senza aver sanato l’abuso che i precedenti proprietari avevano commesso. L’acquirente era perfettamente a conoscenza della situazione anche perchè a sua volta aveva bisogno di apportare delle modifiche per le quali avrebbe dovuto chiedere dei permessi in comune.
    A due mesi dal rogito ancora non ha iniziato i lavori, ha deciso di provare a sfruttare il 110% di bonus per il quale però la conformità urbanistica risulta essere un requisito di accesso. Per questo motivo ora pretende di fare la sanatoria a nostre spese. Ha senso questa richiesta? Preciso che non avendo sanato abbiamo accettato di vendere l’immobile ad un prezzo nettamente inferiore rispetto al suo valore stimato da periti indipendenti.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Tutto ruota intorno alle formalità. Da un lato si, è legittima la richiesta. Nel caso però in proposta, compromesso e rogito fosse stato specificato formalmente che il compratore era edotto di difformità non causa di incommerciabilità del bene e che delle stesse se ne era tenuto conto in sede di determinazione del prezzo tutto cambia. Purtroppo se tali accordi sono stati solo di natura verbale vedo poche vie di uscita se non una “mediazione” basata sulla reciproca buona fede. Questa potrebbe essere ad esempio quella di dividere le spese a metà. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  15. Salve,
    Mio marito aveva intestata a metà con suo fratello la casa dove viveva il padre, ora il padre è venuto a mancare e nella suddetta casa siamo venuti a viverci noi, riscontrando che il balcone è stato chiuso a veranda e al suo interno è stata spostata la cucina (so bene che questo determina un aumento di cubatura). Il problema è che noi ora vorremmo prendere un mutuo per rilevare la metà della casa da mio cognato. Ma alla perizia di qualsiasi banca il mutuo non ci verrebbe concesso. C’è un modo per sanare questa situazione o per poter prendere un mutuo?
    Grazie mille

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Dipende, se parliamo del classico balcone in condominio direi proprio di no. L’eventuale sanatoria della chisura la non poterebbe alla creazione di una superficie utile ma di una superficie comunque accessoria (veranda, appunto) nella quale le normative non autorizzano la presenza di una cucina (oltre violazione norma UNICIG 7129). Vedo molto difficile che in un contesto di questo tipo possa essere creata superficie utile, ne parli con il tecnico per un parere preciso sul caso di specie. Scattano inoltre tutte le problematiche di superficie minima necessarie alle cucina. Discorso diverso se fosse una villetta, a volte i lotti presentano piccole capacità edificatorie residue che permettono di trasformare superfici accessorie in utili e quindi li si potrebbe vedere se possibile l’intervento in questione. Preciso inoltre che sono comunque sanatorie molto costose poichè includono anche oneri Comunali. Costerebbe molto meno smontare cucina e vetrate della veranda, ripristinare lo stato legittimo e chiedere il mutuo a lavori fatti. Quello che succederà dopo poco conta, ognuno si prende le proprie responsabilità. Tenga presente che vi è anche un importante discorso legato all’agibilità dell’immobile, inficiata da una cucina nel posto sbagliato. In caso di incendi o danni al fabbricato difficilmente potremmo sperare in un rimborso assicurativo. Resto comunque disponibile per approfondire se ne avesse necessità. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  16. Mia moglie ha avuto in donazione una casa con terreno lontano dal centro abitato,la suddetta è stata messa in vendita,e fatto un compromesso,l’acquirente ha in corso la richiesta di un mutuo e nei prossimi giorni un perito deve fare i controlli per l’agibilità/abitabilità della casa.mia moglie è in possesso della visura catastale e della planimetria ma un geometra ci fa notare che nella donazione risalente fine anni venti risulta un fabbricato di 55 mq.successivamente risulta una successione sempre con 55 mq.nella planimetria risultano 126mq.nella donazione ricevuta da mia moglie,risulta che il tutto è risalente a prima dell’anno 1967,una parte consistente dei mq.in più, mia moglie sessantenne sa che è stata costruita prima del 1967,l’altra parte la ricorda sempre, cosa si dovrebbe fare adesso?e ha che cosa va incontro mia moglie?che si vuole vendere la casa ma in maniera assolutamente corretta e nella legalità come deve muoversi?vi ringrazio e aspetto una risposta veloce ,visto che la situazione è in questi giorni da definire.e la prima volta che chiedo informazioni a tal proposito

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il fatto che le opere siano ante ’67, in determinate circostanze, facilità la regolarizzazione ma è un luogo comune che tutto sia risolto d’ufficio. L’errore maggiore è stato mettere in vendita l’immobile prima di accertarne la corrispondenza e conformità urbanistica, errore questo ancora oggi persistente in buona parte delle transazioni nella più totale buona fede del venditore. Per dirle correttamente e precisamente come muoversi dovrei avere contezza degli atti di proposta e lo studio si rende disponibile ad una consulenza anche via skype se siete in altra città, ma in questa sede posso comunque darle una prima indicazione generale. Il presunto abuso può essere verificato non dalla documentazione catastale che ha fini più che altro fiscali, ma da un accesso agli atti presso il Comune ove è ubicato l’immobile. Ove fosse confermato il notevole aumento di superficie prospettato saremmo davanti ad una variazione importante dell’oggetto contrattuale e le soluzioni in linea generica sono due. Allungare con il consenso del compratore i termini ultimi per mutuo e stipula in modo da avere il tempo di sanare ove possibile. In caso di impossibilità a sanare, il discorso diventa molto più complicato poiché un eventuale ripristino dei luoghi cancellerebbe parte dell’immobile in promessa di vendita. In tale caso purtroppo direi che l’unica soluzione è una mediazione con il compratore e la risoluzione consensuale dell’accordo di vendita. In ordine all’agibilità menzionata, essa si pone come ulteriore problematica ove non specificata la circostanza nella promessa di vendita medesima, direi comunque di affrontare il percorso un passo per volta. Se ha necessità di approfondire mi scriva pure in privato. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

      1. Salve, ho ricevuto in donazione un immobile nel 1993. Mio padre ha mantenuto l’usufrutto sino al 2011, quando è venuto a mancare. Nel 2002 mio padre ha affidato una pratica di ristrutturazione ad un tecnico. Nell’incarico era richiesto il permesso per la ristrutturazione ed un adeguamento igienico sanitario. Oggi volendo vendere l’immobile, trovo che catstalmente sono in regola, ma chiedendo al comune un acesso agli atto per controllare meglio, mi accorgo che il bagno non è menzionato nella scia presentata. Avendo già in corso delle trattative per la vendita, come devo comportarmi?
        Grazie

        1. Buongiorno a grazie per avermi scritto. Se per trattativa in corso intende che ci sono già atti firmati menzionanti il bagno in questione le vie sono due. O riuscite a sanarlo e quindi rappresentarlo negli elaborati della scia o è necessaria una modifica agli accordi presi che, però, può avvenire solo in forma scritta e consensuale. Resto a disposizione anche via skype per una consulenza più approfondita sul caso specifico. Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  17. Buongiorno,
    premesso che ho trovato molto interessante ed esaustivo il Suo contributo, Le riporto di seguito il motivo per il quale chiedo la sua autorevole opinione.
    Nel 2016 ho acquistato un piccolo appartamento dove qualche hanno prima, a detta del proprietario, erano stati effettuati dei lavori di riconfigurazione interna degli spazi (spostamento muri divisori, apertura finestra verso l’esterno). La stessa piantina catastale acquisita dal catasto fabbricati riportava la planimetria con la suddivisione dei locali conforme allo stato dei fatti. Recentemente ho avuto necessità di acquisire le piantine e la concessione edilizia dell’immobile direttamente presso il Comune e ho avuto modo di verificare che il comune stesso non aveva mai recepito le modifiche apportate all’appartamento. Era presente agli atti una DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) presentata al Comune nel 2005, ma la pratica risultava bloccata per non meglio specificati motivi. A questo punto, essendo trascorsi ormai 5 anni dall’acquisto dell’immobile, vorrei sapere a chi sono in capo le responsabilità e che tipo di soluzione è prospettabile. Grazie anticipatamente per il contributo di pensiero che vorrà dedicarmi.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Solito problema, il catasto viene assunto come probante quando invece ha valore sussidiario rispetto all’urbanistica in questi contesti. Dal mio punto di vista l’ex proprietario mantiene ad oggi la responsabilità della cosa venduta, anche in virtù del fatto che l’apertura di una finestra dal punto di vista urbanistico non è considerabile “lieve intervento”. La invito però ad un parere legale poiché in questa sede, senza avere contezza degli atti, posso solo dare indicazioni di ordine generale. Se necessita di approfondire comunque lo studio si rende disponibile ad una consulenza, anche in videoconferenza se siete in altre città. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  18. Buonasera, ho visionato un’ abitazione sviluppata su due piani, pian terreno open space e piano superiore mansardato non abitabile ( già diviso in camere attualmente utilizzate dai proprietà). Al piano terreno la planimetria indica la presenza di una stanza, in realtà non presente e mai realizzata dal costruttore. Da indagini effettuate con l’ agenzia emerge che la scia di sanatoria non sarebbe possibile, in quanto verrebbe bocciata a causa dell’ assenza dell’abitabilità al piano superiore. Vorrei chiedere un parere in merito alla eventuale prosecuZione della trattativa o se mi conviene lasciare perdere. Grazie

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Presumo abbia già risolto, mi scuso ma i tempi di risposta nei commenti del blog a volte è lungo a causa della notevole coda. Per poterle dare una sentenza dovrei approfondire circa lo stato legittimo e la situazione in generale. Non esiti a farmi sapere se per caso è ancora necessario (via email, a quelle rispondo velocemente). Cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  19. Buonasera,
    da quando sono piccola vivo in una casa con soffitta e cantina, 30 anni fa mio padre ha fatto fare dei lavori in soffitta e l’ha trasformata in mansarda inserendo delle pareti, bagno e cucina caldaia e termosifoni, presa tv, il tutto collegato con il vero appartamento che sta sotto. Papà mi ha donato in vita la casa, ora però non c’è più. Mi sono resa conto della difformità della situazione mansarda, ma non mi interessa avere quello spazio in più. come posso fare per regolarizzare senza distruggere tutto? cosa sono obbligata a distruggere eventualmente e cosa posso tenere? Ringrazio anticipatamente, Raffaella

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Purtroppo ogni soluzioni “tampone” è di fatto un errore aggredibile. Le consiglio, dunque, di riportare lo stato dei luoghi a quanto descritto in licenza di costruzioni o relative varianti. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  20. Buonasera le pongo all attenzione una questione annosa perche possa magari aiutarmi a capire. I miei genitori nel 1997 acquistano una casa con 2 appartamenti cosa espressamente citata nell atto di vendita . Oggi vogliono venderla è da verifica urbanistica di ritrovano che uno dei due appartamenti dal
    Punto di vista urbanistico è un magazzino oltre ad altre difformità . Come consiglia di comportarsi ?

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. La situazione non è così rara come si può pensare ed è dovuta all’assenza di controlli nel passato. La difformità crea una forte variazione dell’oggetto contrattuale ed è necessario prima di tutto capire se è possibile un cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione per la porzione incriminata.
      Ove possibile, per la vendita è un vostro onere provvedere. Ovviamente poi si apre tutto il discorso di rivalsa su chi vi ha venduto l’immobile, procedimento per il quale vi invito all’immediata consultazione di un legale specializzato in diritto immobiliare per tutte le attività del caso.
      Direi che il minimo sindacale è che tale venditore compensi le spese da voi oggi da sostenere al fine della vendita….
      Se siete a Bologna o nei dintorni posso fornirvi i contatti utili, nel caso non disponiate di vostre persone di di fiducia. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  21. Buongiorno sig. Zerbinati,

    ho letto con attenzione il suo articolo. Ho individuato un immobile che mi interessa e l’agenzia immobiliare vuole predisporre la proposta d’acquisto.
    Tuttavia ho delle perplessità, in quanto l’immobile è stato costruito abusivamente ed è stata richiesto il condono nel 1985, ma ad oggi il comune non ha emesso la concessione edilizia in sanatoria.
    L’agenzia ha richiesto un “certificato di futura sanibilità” che è stato rilasciato e sostiene che ciò sia sufficiente per la vendita.
    Ho però molti dubbi, in quanto mi sembra strano che dopo oltre 30 anni ancora non sia stata rilasciata la concessione in sanatoria. Evidenzio inoltre che nel PUC del comune l’area dove è situato l’immobile è stato inserito in zona cru – risanamento e recupero urbanistico il cui piano ancora non è attuativo.
    Secondo lei come dovrei comportarmi?

    Cordiali Saluti

    1. Buongiorno, per essere certo della risposta dovrei avere il polso di tutta la vicenda. Ad una prima analisi posso dire che non mi piace. Io onestamente,visto che sostengono la sanabilità, pretenderei che il venditore sanasse prima della stipula del rogito ed onestamente farei molta fatica anche solo a sottoscrivere un preliminare in questa situazione. I miei migliori saluti, Fabio Zerbinati

  22. Buongiorno Sig. Zerbinati,

    gentilmente avrei bisogno di un suo parere, in quanto ho effettuato una proposta irrevocabile d’acquisto ad una agenzia incaricata, su un piccolo immobile catastato A/5 e scopro a distanza di un 20 giorni che su tale immobile c’è l’unica apertura ABUSIVA in quanto parecchio larga e non compatibile con A/5.
    A queste condizioni l’immobile non mi interessa più perché per sanarlo bisogna ripristinare l’apertura originale molto più ridotta e non più idonea al mio scopo.
    Pertanto, mi è stato proposto in vendita un immobile allo stato attuale con un abuso, vorrei ritirarmi e e chiedere la restituzione della caparra versata all’agenzia.
    Ne ho diritto?
    Come scrive lei nel suo articolo, non sono stato edotto sulla presenza di abusi edilizi nell’immobile

    Grazie mille per la risposta

    1. Buongiorno, esprimermi con precisione senza aver il polso dei documenti firmati e delle circostanze. Posso anticiparle che mi sembra abbastanza spinosa come situazione poiché è necessario capire se tale modifica possa essere o meno intesa come sostanziale. In questo caso vi sarebbe una variazione dell’oggetto contrattuale e quindi l’accordo negoziale potrebbe essere suscettibile di nullità. Il mio consiglio è certamente quello di rivolgersi ad un legale esperto di diritto immobiliare, su Bologna o Ferrara posso segnalarle una professionista con cui ho lavorato diverse volte. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  23. Buongiorno, ho acquistato un immobile con una piccola sanatoria catastale da concludere, salvo poi scoprire, dopo ulteriori verifiche successive alla firma del compromesso, che la sanatoria necessaria era ben maggiore dal punto di vista comunale. L’acquisto è avvenuto a luglio con scadenza del compromesso a fine febbraio. I venditori hanno inspiegabilmente atteso fino a inizio febbraio prima di avviare la sanatoria (nel compromesso hanno assicurato di cedere la casa priva di difformità e di farsi carico delle spese relative).
    Noi non siamo quindi voluti entrare in casa a sanatoria appena avviata, non conoscendone l’esito, e proponendo la proroga per i mesi necessari alla sanatoria (in Comune ci dicono almeno 7-8 mesi) con il pagamento da parte del venditore del nostro affitto nel periodo della proroga. I venditori hanno rifiutato, proponedo la proroga senza alcun pagamento o sconto sul costo finale da parte loro sostenendo di non aver colpa.
    Noi adesso dobbiamo decidere: risolvere il contratto chiedendo il doppio della caparra o cercare un difficile accordo.
    Cosa ci consiglia di fare?

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Non esiste un valido consiglio esterno. In un caso simile un mio Cliente è entrato in casa ma abbiamo lasciato una parte del prezzo in deposito al Notaio. Tale somma incassabile dal venditore a sanatoria conclusa o ,in caso contrario, trasformata in penale in base ai parametri dettati. Solitamente è un metodo utile, per essere più preciso avrei bisogno di un disegno più approfondito della dinamica contrattuale. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  24. Buongiorno,
    abbiamo scoperto in fase di vendita del nostro appartamento che questo è più grande rispetto al disegno e Progetto depositati in comune ai tempi della costruzione circa 10 anni fa.
    l’appartamento è più lungo di un metro e questo riguarda la facciata laterale del condominio in quanto la parete che limita il condominio è comune a 4 unità abitative.
    Secondo lei è possibile per noi sanare individualmente la nostra quota di sanzione in comune eliminando il vizio e rendendolo a norma o bisogna per forza procedere come condominio?
    il nostro timore è che gli altri non paghino per “n” motivi e non riusciamo a vendere il nostro appartamento fintanto che tutti non si mettono in regola.
    grazie se vorrà fornire un gentile parere.
    Valentina

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. In linea di massima l’unità è sanabile singolarmente a patto che possa definirsi sanabile in ordine generale il tipo di abuso per il comune ove insiste l’immobile.Teniamo presente, però, che un acquirente edotto della difformità generale potrebbe obiettare l’eventuale irregolarità delle parte comuni. In merito a ciò consiglio nel atti negoziali (proposte e preliminari) di descrivere, prevedere e pattuire tutte le circostanze e le suddivisioni di obblighi e doveri delle parti. Resto a disposizione per ogni eventuale ulteriore informazione e porgo i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  25. Buonasera Fabio,

    Innanzitutto complimenti per la competenza e la forma con cui La trasmette sul blog.
    Le scrivo per questo: ho recentemente visto un appartamento verso il quale saremmo interessati (stiamo cercando la nostra prima casa dopo un’eternita in affitto). Lo stabile è stato edificato nel 2007, e la coppia di ragazzi che desiderano venderlo si è accorta solo ora che il piano superiore, mansardato con travi a vista, è 50 cm più alto della quota di progetto.
    Trattasi di diverse palazzine residenziali, composte ognuna da poche unità abitative, tutte con il medesimo problema. L’agenzia, con cui ho un buon rapporto di fiducia, mi ha detto che i tecnici del comune (un paesino di 5000 anime nel Varesotto) stanno lavorando per capire come risolvere il problema.
    Dando per scontato che la demolizione del tetto per il ripristino delle quote progettuali sia impossibile, so che potrebbero proporre varie opzioni (ad esempio una tamponatura con cartongesso per eliminazione volume “abusivo”).
    Avendo visto l’abitazione venerdì scorso, non ho avuto modo di informarmi in merito a cosa risulti in Conune, se sia stata data l’abitabilita o meno del piano superiore.
    Essendo però all’inizio di questa avventura, ed essendomi imbattuto nel Suo blog cercando informazioni sul web, le chiedo se possibile un’opinione in merito a quanto descritto.
    RingraziandoLa fin d’ora per il tempo che vorrà dedicarci, colgo l’occasione per porgerLe i miei più Cordiali Saluti

    1. Buongiorno, mi scuso per il ritardo pazzesco nella risposta ma il suo quesito era finito senza motivo nello spam del blog. Il sistema della tamponatura è efficace per la singola unità, ma ove il fabbricato sia fuori sagoma resta il dubbio per la parti comuni e la situazione generale.Per quanto concerne le risposte in ordine a stato legittimo ed agibilità esse possono essere date solo tramite un accesso atti presso il Comune dove insiste l’immobile e le sconsiglio di sottoscrivere atti negoziali vincolanti ove nebulosa la situazione. In alternativa, se vuole comune mettere avanti la trattative, può prevedere negli accordi formali una clausola risolutiva espressa che annulli gli effetti degli stessi ove emergano difformità insanabili o le cui sanatorie impongano cifre e tempistiche non supportabili dalle parti. Ringrazio lei e resto in attesa di sapere se posso essere utile, i miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  26. Ciao Fabio, sono molto interessato a questo articolo, mi sono trovato in una situzione praticamente identica, volevo chiederti una delucidazione. Perchè in assenza di elaborati grafici in comune per pratica non trovata non basta una Cila in sanatoria?
    Perchè per me è stata percorsa in assenza dell’eleborato grafico di una variante in corso d’opera del 1991 una cila con seguente scia per l’agibilità. Tutto asseverato da un tecnico. Può essere sufficiente?

    1. Grazie per avermi scritto. La differenza tra Cila a sanatoria e Scia a sanatoria risiede nel tipo di abusi rilevati. Probabilmente nel tuo caso essi riguardavano parti strutturali o portanti. Per rispondere a tono dovrei avere la documentazione ed il rilievo sottomano. Per quello che riguarda l’agibilità essa fa riferimento in sede di deposito all’ultimo titolo legittimo e quindi alla Scia che avete usato per sanare. Resto a disposizione per ogni altra necessità! Un saluto, Fabio Zerbinati

      1. Buonasera dottor Zerbinati, abbiamo scoperto che l abitazione dei miei genitori situata in Puglia in una palazzina al quinto piano acquistata da un privato nel 1973 risulta abusiva (nella mappa catastale originale dell’ epoca) non vi è la presenza di detto appartamento e volevo sapere come dobbiamo comportarci in merito visto che c’è stata la totale buona fede visto che abbiamo l atto di acquisto notarile dell epoca. Grazie.

        1. Buonasera e grazie per aver letto il blog. Premetto che il catasto non prova nulla ed ha valore sussidiario rispetto all’urbanistica. E’ quindi necessario produrre un accesso agli presso il Vs comune per reperire licenze ed eventuali condoni, questo per mano del vostro tecnico di fiducia. Una volta accertata la situazione lato urbanistico sarà necessario, nel caso sia confermato l’importante abuso, sanare l’immobile. Il fatto che ci sia un atto notarile purtroppo non ha alcun valore in ordine alla regolarità urbanistica…all’epoca (e ancora troppo poco anche oggi) non si controllava nulla. Resto disponibile per approfondire qualora lo riteniate opportuno. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  27. Salve,
    ho visitato un immobile su cui grava una richiesta di sanatoria, informazione dell’agenzia immobiliare, che mi ha rassicurata affermando che il tutto dovrebbe avvenire nel giro di 4/5, ci sono i requisiti di abitabilità etc.
    Come dovrei comportarmi, fare una proposta o aspettare? Sono stata informata che una volta fatta la proposta partirebbe la sanatoria, corrisponde a verità?
    Grazie

    1. Buongiorno,
      purtroppo non posso sapere se è verità, solitamente molti fanno partire le sanatorie ad accordi perfezionati anche se è una prassi che non amo poichè troppo esposta all’inconveniente sempre possibile. Per come la vedo io può utilizzare in proposta una clausola risolutiva espressa che annulla di fatto il contratto ove, per esempio, non pervenga la positiva conclusione della sanatoria entro i termini concordemente prefissati. Per esperienza su Bologna circa il 70% degli immobili in compravendita necessitano di sanatorie in ordine alle vigenti disposizioni, ritengo quindi che con le dovute tutele e la corretta assistenza tutto possa essere risolto, ovviamente va valutata caso per caso la gravità delle criticità su cui esporsi. I miei più cordiali saluti. Fabio Zerbinati

  28. salve, ho il seguente problema: il 2015 ho acquistato un immobile su Firenze ed il giorno del rogito, il proprietario mi ha reso edotto che un pezzo dell’immobile è di proprietà del comune di Firenze da circa 40 anni. Mi ha sottoposto un accordo che ha con il Comune per il trasferimento di questa parte dell’immobile a lui. Nel contratto abbiamo certificato che questa parte di immobile appartiene al Comune e che ENTRO 12 mesi sarebbe divenuta di proprietà del venditore. A distanza di 3 anni ciò non è avvenuto. Il proprietario mi dice che il tutto è dovuto a ritardi del comune. Cosa posso fare per tutelarmi? posso chiedere l’annullamento del contratto? grazie per l’attenzione.

    1. Buonasera e grazie per avermi scritto. Il signore ha promesso di venderle un bene ancora non nelle sue disponibilità e questo mi lascia perplesso. Per “sentenziare” dovrei prendere visione integrale degli atti ma mi limito a darle una linea generale. L’impegno lo ha preso il venditore con Lei, non il Comune di Firenze. Inoltre mi pare di capire che non sappiamo il vero motivo del ritardo. Quindi in primis approfondire la posizione dell’amministrazione e successivamente, sulla base delle risultanze rivedrei l’accordo con la controparte. Per quanto riguarda l’annullamento del contratto dovrei vedere tutta la documentazione, un legale saprà farlo sicuramente meglio di me, ma direi che una variazione sostanziale dell’oggetto contrattuale può di fatto essere motivo di risoluzione degli accordi. I miei più cordiali saluti, Fabio Zerbinati

  29. Buongiorno, ho appena letto questo suo articolo molto interessante, che richiama in parte ciò che mi accade in questi giorni.
    Nel mio caso mia madre vuole vendere la sua prima casa, acquistata 33 anni fa e si affida ad un’agenzia immobiliare. Fatto il contratto con loro, dopo 30 giorni ci incontrano per dirci che la casa risulta essere abusiva, ovvero le richieste di sanatoria erano state avviate ma mai concluse. Ora ci ritroviamo in questa situazione assurda, dove non sappiamo se sia lecito recedere dal contratto con l’agenzia visto che non siamo in grado al momento di pagare le somme dovute x sistemare tutto. Nello stesso tempo l’agenzia vorrebbe proporre la casa così come è, magari avvisando gli eventuali interessati della situazione ma mettendo in difficoltà noi che comunque non abbiamo soldi per sistemare e non abbiamo nemmeno fretta
    Possiamo rifiutare le proposte di acquisto, anche se la somma fosse quella pattuita con l’agenzia, solo per il fatto che la casa è in queste condizioni? Cosa mi consiglia

    1. Buongiorno e grazie per avermi scritto. Se l’agenzia le porta proposte di importo pari alle cifre di incarico lei dovrà pagare la provvigione anche se non accetterà. Io sono assolutamente contrario alla prassi ed assolutamente contrario al commercializzare l’immobile poichè delle difformità, sempre che esso possa essere commerciabile, si dovrà nel caso tenere conto in sede di determinazione del prezzo. Il mio consiglio è di trovare un accordo economico con l’agenzia rimborsando i costi dalla stessa sostenuti, recedere dall’incarico, sistemare tutta l’urbanistica dell’immobile e immetterlo nel mercato una volta regolarizzato. Ogni altro ripiego o soluzione espone a rischi veramente inutili. Mi tenga aggiornato, in attesa la ringrazio per il tempo dedicato alla lettura e porgo i miei più cordiali saluti

  30. Salve sto per acquistare casa a Bologna, chiedo delle delucidazioni in merito.
    Ho fatto una proposta d’acquisto, vincolata alla concessione del mutuo che ho chiesto al fondo di garanzia di consap.
    Dopo la delibera del mutuo che vale 90 giorni, vengo a sapere che manca la relazione di conformità urbanistica e catastale; è stato fatto un’accesso agli atti , pare poco dopo l’accettazione della proposta ( non ho nessun documento che lo attesti ) tra l’altro ce una parete da sanare, roba da poco per carità, ma che comporterebbe comunque una perdita di tempo.
    L’agenzia immobiliare vuole andare a compromesso e versare l’anticipo come indicato nella proposta di acquisto, anche per ricevere la sua provvigione, però ho timore che per la relazione tecnica passano i 90 giorni.
    Come posso tutelarmi?
    Si può stipulare, con il mio consenso anche senza la relazione e poi sistemo io un un secondo momento?
    Grazie mille

    1. Buongiorno, stipulare in assenza di verifica è un rischio che per nessun motivo si deve correre poichè potrebbero insorgere difformità tali da variare l’oggetto contrattuale portando elevati costi di sanatoria, ove possibile sanare, e creare anche nullità dell’atto. La condotta è sbagliata dall’inizio, la richiesta precedenti va fatta molto prima di impegnare le parti con proposte e preliminari, poichè tramite la RTI si definisce l’oggetto contrattuale. Nella Sua situazione si può eventualmente pensare di stipulare un preliminare Notarile con clausola sospensiva in funzione delle risultanze della RTI medesima e fermo l’obbligo del venditore a sistemare ogni difformità prima della data di stipula. Il punto è che ad oggi il Comune di Bologna impiega circa 2,5 mesi a fornire le copie ed anche nel caso arrivassero per tempo non vi sarebbe comunque la tempistica necessaria alle sanatorie. Di certo durante l’attesa è possibile provvedere alle altre attività (rilievo e poco altro) ma non sapendo cosa emergerà dalle verifiche non è neanche possibile imbastire la pratica. Direi che la cosa migliore è andare in banca, segnalare l’accaduto, e procrastinare la delibera. Cordiali saluti

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