A quale agenzia immobiliare affidarsi per vendere casa

Le prime regole auree, che valgono sempre e comunque, per decidere a quale agenzia immobiliare affidarsi per vendere casa sono:

• L’agenzia deve essere iscritta al registro delle imprese ed avere partita IVA
• Deve essere assicurata secondo l’attuale normativa
• Deve rispettare le prescrizioni in materia antiriciclaggio e privacy

Se non è iscritta al registro imprese, è abusiva. L’esercizio abusivo della professione di mediatore immobiliare è un reato penale e, quindi, il mediatore abusivo non ha mai diritto al compenso. Il vecchio ruolo mediatori è stato soppresso dalla Legge Bolkenstein, ma per iscriversi al Registro è ancora necessario sostenere l’esame abilitativo.

E’, inoltre, obbligatorio che l’agenzia disponga dell’assicurazione professionale con massimale minimo di 260.000 euro.

Per controllare se un’agente immobiliare o l’agenzia sono iscritti al Registro Imprese cerca l’elenco sul sito della Camera di Commercio della tua città, solitamente nella sezione “agenti d’affari in mediazione immobiliare”.

Nota importante in merito, spesso l’agenzia è iscritta ma non i singoli agenti che vengono inquadrati come procacciatori di affari. In questo caso essi non potranno aver alcun ruolo attivo nella trattativa, nella stesura delle proposte e nella conclusione dell’affare. Pretendi sempre ti negoziare con chi è qualificato all’interno dell’ufficio.

La sola abilitazione, come in tutte le professioni, non è la prova che l’agenzia sia seria e lavori bene. In questa guida cercherò di darti quanti più spunti possibile per valutare correttamente i professionisti che hai davanti.

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A quale agenzia immobiliare affidarsi per vendere casa

Quale venditore hai il grande vantaggio di poter scegliere a chi affidare la vendita della tua casa. Oltre alla regolarità dell’agenzia, ecco alcuni parametri per scegliere:

• Sceglie agenzie specializzate: Non sono tutte uguali e ti consiglio di scegliere quelle che sono specializzate nel tipo di immobile che vendi. Esempio, se vendi un monolocale magari non andare da chi vende ville stratosferiche e viceversa. Sistemi pubblicitari, banche dati e costi sono molto diversi.
• Deve dimostrare da subito attenzione agli aspetti tecnici della tua vendita: Vendere casa oggi necessita di grande attenzione preventiva a causa del grande numeri di piccoli e grandi abusi edilizi ereditati dal passato. Ognuna delle nostre case, a causa dell’assenza di controlli negli ultimi 40 anni, può essere stata acquistata senza sapere di difformità rispetto ai progetti ed alle licenze di costruzione. L’agenzia non ha un dovere diretto di controllare i titoli in Comune, ma deve consigliarti in questo senso prima di iniziare il percorso. Se non lo fa, non sta facendo i tuoi interessi ma i suoi. La via più corretta? Dai incarico al tuo geometra per svolgere un accertamento urbanistico e catastale prima di mettere la casa in vendita. Si assicurerà che ci siano tutti i documenti necessari alla vendita e che essi siano in regola.
• Deve presentarti una valutazione preventiva scritta e firmata: La valutazione di un immobile non è mai scienza assoluta, ma stai attento alle agenzie che valutano la tua casa molto più di altre. Il loro scopo è solo quello di invogliarti a conferire loro un incarico di vendita per poi farti abbassare il prezzo man mano. Chiedi più valutazioni e pretendi sempre che vengano fornite sotto forma di documento scritto e firmato dall’agente immobiliare.
• Deve darti la possibilità di valutare l’incarico fornendo copia in anticipo: Prima di firmare qualsiasi incarico chiedi una copia e prenditi qualche giorno per leggerlo attentamente. E’ un contratto e con la sua firma ti prendi dei doveri.
• Non deve proporre clausole vessatorie : Sono clausole, quale quella di esclusiva, che rendono nullo il contratto se non chiaramente pattuite in anticipo. Conferire un’esclusiva non è sbagliato, ma l’agente deve prendersi in cambio precisi doveri. Non lo dico io, lo fa il codice civile.
• Non deve proporre penali pari al costo della mediazione: Il Codice del Consumo parla chiaro, una penale per recesso anticipato non può mai essere uguale al costo della provvigione per effettuata vendita. Assicurati che venga rispettato questo principio, nella vita le cose possono sempre cambiare e tu devi essere libero di fare scelte senza rimetterci un rene.
• Chiedi prima l’importo del compenso: se escono molto dalla media del 3% chiedi le motivazioni. Se non costa nulla, invece, il servizio sei tu. Ci sono agenzie, infatti, che pur di aver un immobile rinunciano al compenso dal venditore. Scappa a gambe levate, chi mai si impegnerà con diligenza per il tuo immobile in queste condizioni? Nessuno, tentano di speculare sull’acquirente e basta.
• Guarda le recensioni: E’ vero, un’azienda le può comprare o chiedere agli amici ma guardarle non fa male e spesso riescono a dare indicatori importanti ai fini della scelta.
• Deve avere un costo massimo compreso tra il 3% ed il 4% del prezzo di vendita dell’immobile.

Non baserei la scelta sull’anzianità dell’agenzia, il livello di preparazione non sempre è pari al tempo di attività. Una cosa, purtroppo, vera è che il corso agenti immobiliari da un lato è sicuramente completo dall’altro non sempre approfondito. La competenza cresce con lo studio successivo, il problema è che non puoi sapere a priori chi studia e chi no.

Specialmente negli ultimi anni, molte agenzie propongono un modello collaborativo. Ovvero tu hai un interlocutore e costui sfrutta, tramite il principio di collaborazione tra agenzie, la banca dati acquirenti di altre strutture. Potrebbe sembrare la soluzione a tutto, un mediatore e 10, 20, 30 agenzie che ti portano acquirenti. L’ho sempre promosso come principio, ora non più. Se il tuo mediatore collabora con persone che si comportano male i guai li subisci, il più delle volte, tu.

Una critica che sento spesso, e che in parte approvo, riguarda il ruolo super-partes ed il fatto che entrambe le parti della transazione paghino la mediazione. Se ti affidi ad un mediatore tipico per vendere casa con agenzia, egli deve fare comunque gli interessi anche dell’acquirente. Alcune sentenze della Corte di Cassazione negli ultimi anni hanno puntato l’obiettivo proprio sulla rottura manifesta dell’imparzialità tipica del ruolo che nasce con il conferimento di un incarico di mediazione. Tali sentenze hanno messo in dubbio, fortemente, il dovere di pagamento bilaterale in tutti quei casi il mediatore lavori sotto incarico. Ne parlo meglio nel mio articolo “chi paga l’agenzia immobiliare“.

In molti paesi, ed ultimamente in Italia, esistono agenti immobiliari che lavorano e vengono pagati solo dal venditore per fare esclusivamente i suoi interessi. Il nome è anglofono, nascono negli USA, e si chiamano listing agents. Risolvono buona parte, se non tutti, i problemi di incompatibilità tipici della mediazione classica.

Conclusioni

Per sapere a quale agenzia immobiliare affidarsi per vendere casa vanno valutati sia aspetti legislativi di autorizzazione all’esercizio della professione, sia aspetti di tipo etico e qualitativo. Non è sempre semplice scegliere, ma oggi qualche strumento in più è fornito dal digitale tramite siti delle Camere di Commercio e recensioni online. Il resto può farlo solo la tua capacità di intervistare correttamente il mediatore che hai davanti, devi essere tu a scegliere quando vendi casa e mai essere scelto. Rischi di diventare tu il servizio del mediatore poco etico. Quando compri le cose sono diverse, dovrai rivolgerti a chi tratta l’immobile. Anche in questo caso, però, hai alcuni strumenti per capire se la persona è affidabile.