Correggere la planimetria catastale errata a Bologna

9 maggio 2018 di Fabio Zerbinati
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Molto frequentemente durante una compravendita ci si ritrova a dover correggere la planimetria catastale del proprio appartamento.

Prima di entrare nel vivo del discorso su come correggere la planimetria catastale errata è necessario un piccolo riassunto su significato e scopi di questo importante documento.

Una premessa importante: Se da un lato la planimetria catastale ha anche un senso dal punto di visto urbanistico dall’altra possiamo dire che essa ha carattere e funzione in ambito fiscale.

In sintesi possiamo dire che la planimetria catastale è quel documento descrittivo della morfologia di una unità immobiliare, depositato presso il Catasto.

Per chiarezza il Catasto è, a sua volta, l’organo amministrativo di raccolta e censimento di tutti gli immobili presenti sul territorio ed è diviso in due ambiti: Catasto fabbricati di cui parleremo oggi e catasto terreni. Entrambi gli archivi, un tempo costituiti da mappe cartacee, oggi sono interamente digitalizzati, il che ha snellito non poco le attività di ricerca, verifica e pubblicità immobiliare…ma di questi aspetti parlerò in un prossimo articolo.

Riassumendo, quindi, il catasto fabbricati è l’archivio digitale contenente le mappe di tutti gli immobili censiti sul territorio catalogati in base all’assegnazione di numeri identificativi basati sulla divisione del territorio stesso in Sezioni, Fogli, Mappali e Subalterni, qui riportati in ordine decrescente di dimensione.

La planimetria catastale della vostra casa sarà identificata proprio da una serie di numeri come questa : Foglio XXX Mapp. XXX Sub XX dove il primo indica l’area della città, il secondo il fabbricato, il terzo l’unità.

Dall’analisi della planimetria catastale viene derivato un importantissimo valore ai fini fiscali: La rendita catastale.

La rendita catastale è quel valore associato all’immobile dal catasto sulla base della morfologia dello stesso e di altre sue caratteristiche sempre censite nell’archivio medesimo quali : Zona Censuaria, Categoria Catastale, Superficie catastale.

Da segnalare che solo negli ultimi anni è stato introdotto il valore della superficie catastale, prima veniva utilizzata un’altra unità di misura: il vano.

Sulla planimetria catastale non troverete tutti questi dati, ma essi sono contenuti in un altro documento sempre facente parte degli archivi catastali : La visura catastale dell’immobile.

Un ulteriore passaggio in merito al significato dei documenti catastali: Dalla rendita catastale si ricava a sua volta il valore catastale dell’immobile. Tale valore è il valore minimo su cui pagare l’imposta di registro quando si compra una casa da un’altra persona fisica, ed in base ai valori catastali si calcolano tutte le imposte sull’immobile.

Da questa premessa di comprende subito l’importanza di correggere la planimetria catastale non conforme allo stato dei luoghi della relativa unità.

Ci sono diversi tipo di difformità catastali, ma il consiglio è quello sempre di correggere la planimetria catastale errata.

Per difformità minori si intendono tutte quelle che non cambiano di fatto le consistenze dei singoli vani e che quindi non influiscono mediamente sui valori ai fini fiscali. Allo stesso modo però tali difformità risultano ad oggi ostative alla vendita del bene, in quanto le attuali normative prevedono sia una conformità urbanistica che catastale appunto.

Da questo si evince subito una necessità: precisione nel rilievo dello stato dei luoghi poichè se da un lato è vero che esistono delle normali tolleranze di misura, dall’altro sforare esse anche di pochi centimentri inficia sulla capacità dell’immobile a svolgere la funzione economica di produrre un reddito a seguito di cessione, requisito fondamentale di investimento e per il quale l’immobile stesso è stato costruito.

Un immobile è costruito per svolgere due funzioni: una sociale di essere abitato ed una economica di produrre reddito sia esso da locazione che da compravendita. Averne cura e mantenerlo idoneo a svolgere entrambe le funzioni è un dovere morale del cittadino, nel suo stesso interesse.

Detto questo, ve lo anticipo subito, un rilievo tecnico preciso può essere svolto solo da un tecnico abilitato: geometra, architetto o ingegnere che sia.

Per correggere la planimetria catastale errata di un immobile serve un tecnico abilitato a redigere il rilievo ed a presentare la pratica di aggiornamento catastale, questo il nome.

Il tecnico che voi incaricherete, perchè lo ripeto è NECESSARIO un tecnico, dopo aver provveduto al rilievo dello stato dei luoghi compilerà una pratica specifica attraverso un programma dedicato chiamato DOCFA. Il documento prodotto dal software a sua volta verrà firmato digitalmente dal tecnico stesso ed inviato presso l’Agenzia del Territorio attraverso la piattaforma Sister.

Queste sono note tecniche, è ovvio che alla domanda principale la risposta è ridotta a “Serve un tecnico”. Ho, però voluto spiegarvi la prassi successiva per darvi l’idea che è comunque importante la regolarità di tutte le attività che vi ho appena elencato poichè ovviamente esiste un sistema di controllo.

Se va tutto bene, nel giro di 24 ore il processo di aggiornamento catastale è concluso…in caso contrario sarà necessario revisionare il lavoro.

Le casistiche di fallimento di deposito di un aggiornamento catastale sono decine e decine, oltre che di poco interesse in al momento 😉

Concludo con un consiglio: i vostri immobili necessitano amore per garantire nel tempo soddisfazione, averne cura è doveroso ed un controllo dal punto di vista urbanistico e catastale ha lo stesso identico senso di un esame del sangue umano…meglio farlo per non doversi curare dopo.

Come sempre vi ringrazio per il tempo dedicato alla lettura, se volete avere qualche informazione in più in merito a come correggere la planimetria catastale errata di un immobile potete scrivermi a fz@a-s-e.it

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