Vendere immobili a Bologna con efficaci open house

7 maggio 2018 di Fabio Zerbinati
vendere immobili a bologna con open house

Vendere immobili a Bologna con efficaci open house è un’opzione ancora poco considerata ma dalle grandi potenzialità.

Vendere immobili a Bologna con efficaci open house, infatti, permette di innescare una serie importante di dinamiche utilissime a migliorare le performance nella maggioranza dei casi.

Andiamo per gradi e vediamo insieme cosa si intende per “open house”

Per open house nel campo immobiliare si intende un’attività volta all’aprire le porte di un immobile in vendita concedendo l’accesso in unica soluzione di tutti i candidati all’acquisto reperiti tramite le attività di advertising e marketing. Attività questa totalmente differente dall’usuale in Italia ed a Bologna dove il pubblico è abituato solitamente a visitare gli immobili previo appuntamento personale con l’agente immobiliare o al massimo con il proprietario dell’immobile.

Il sistema proviene dai paesi Anglosassoni dove è assoluta consuetudine da tempo, con ottimi risultati in termini di performances di vendita o locazione di immobili siano essi residenziali che commerciali.

I vantaggi nel vendere immobili a Bologna con efficaci open house

Prima di parlare dell’organizzazione di queste attività vediamo quali sono i vantaggi “sulla carta”, focalizzando quelli relativi al proprietario della casa in vendita. Tralascio quelli per me agente immobiliare: sono talmente tanti che meritano un libro a parte.

Presupposto uno: quando si mostra una casa in vendita ad un potenziale compratore essa deve essere nel suo massimo splendore e ad massimo livello di valorizzazione. Questo non significa che deve essere solo pulita e riordinata, ma preparata “a hoc” per far risaltare le caratteristiche migliori e magari far passare in secondo piano qualche piccola pecca che esiste sempre in ogni immobile.

E’ ovvio che questa preparazione implica sforzi notevoli in termini di tempo e fatica, anche in considerazione del fatto che quando si lavora il tempo per fare ogni altra cosa è sempre limitato e che, inoltre, la casa il più delle volte è costantemente vissuta e quindi il livello raggiunto deve anche essere poi mantenuto.

Difficilissimo garantire tale condizione dell’immobile ad ogni appuntamento tradizionale ove essi fissati a distanza di giorni l’uno dall’altro e ad orari completamente non coordinati.

Orari..si importantissimi perchè una casa, qualunque casa, va mostrata nel momento per lei migliore ovvero quello di massima luminosità oppure di minima influenza di fattori esterni negativi. Importantissimi anche per il proprietario che deve vendere l’immobile poichè con questa soluzione il suo “stress” da risultato si concentra in un solo momento scelto da lui e da lui preparato.

Con gli open house questi punti sono superati e risolti in un’unica soluzione perchè l’evento sarà organizzato con i giusti tempi necessari alla corretta preparazione, previsto negli orari migliori e preparato per garantire ai candidati la migliore accoglienza possibile.

Gli open house non hanno solo vantaggi “logistici” per chi vende casa o immobili in generale ma anche commerciali.

In primis il fatto che ogni candidato veda con i propri occhi che ci sono altre X persone potenzialmente interessate a soffiargli un buon affare innesca una dinamica di accelerazione del processo oltre che mediamente un aumento del ricavato della vendita. Ebbene si, l’open house tende a valorizzare l’operazione (anche in base al fatto che tutti i candidati vedono l’immobile nel medesimo stato di perfetta presentazione).

In merito alla presentazione perfetta negli ultimi anni sono comparsi nel mercato immobiliare del nostro paese veri e proprio professionisti della valorizzazione immobiliare: il loro intervento può fare la differenza in termini di risultato, è innegabile.

L’organizzazione dell’evento

Vendere immobili a Bologna con efficaci open house è alla portata di tutti o quasi, vero, ma farlo facendosi aiutare da un consulente di parte (listing agent, quando si parla di consulente del venditore) risolve in un unica soluzione quasi tutti i punti saliente della preparazione e della messa in opera.

1- Preparazione dell’immobile per la produzione dei contenuti multimediali

Per pubblicizzare l’open house ovviamente è necessario produrre contenuti multimediali di qualità al fine di coinvolgere il maggior numero di potenziali compratori possibile. Attenzione, ho detto potenziali compratori non persone: fare un open house non significa far entrare a casa propria  tutti indiscriminatamente ma per come a vedo io (alcuni colleghi sono di altro avviso) una certa selezione va comunque fatta.

Fotografie professionali, video, articoli, avvisi per portali immobiliare e quanto altro vanno realizzati con cura perchè sono il primo step della valorizzazione e quindi la casa va preparata una prima volta proprio in loro funzione.

Una nota importante che riprendo: per come la vedo io l’open house deve essere organizzato DOPO che è stata condotta l’analisi urbanistica e catastale dell’immobile poichè se dovessero arrivare delle proposte di acquisto è bene avere chiara la situazione in modo da gestire correttamente eventuali esigenze di sanatoria e/o regolarizzazione tecnica. (In Emilia Romagna è obbligatorio un documento che prende il nome di Relazione Tecnica Integrata..ne parlo in questo articolo)

2- Stesura del piano marketing per scovare i candidati

Marketing attivo, territoriale, social e web sono termini tecnici e non tutti sono ferrati in materia. Le attività promozionali possibili per vendere immobili a Bologna sono innumerevoli e molto più efficaci del semplice inserimento di un annuncio su un sito. Cercare i compratori piuttosto che aspettarli è sinonimo di quintuplicare i risultati e qui un buon consulente saprà farsi valere. Punto, questo è…il fai da te privatamente ha i suoi limiti ed è inutile negarlo: scoccia pagare una provvigione ad un agente che non fa nulla di diverso da quello che farebbe il venditore privatamente ma quando l’agente stesso porta valore aggiunto la storia cambia eccome.

3- Messa in opera del piano marketing

Si intende la produzione fisica delle attività pattuite e soprattutto il loro corretto coordinamento temporale. Mediamente per organizzare un buon evento serve ALMENO un mese di lavoro pubblicitario ben fatto e ben mirato.

Mirato, è un termine spesso trascurato perchè chi non è del settore non sa che un buon agente è in grado di prevedere con una certa precisione le caratteristiche del futuro acquirente…meditate, questo fa la differenza tra un agente immobiliare che tenta la fortuna ed uno che punta diretto al risultato.

4 – Raccolta dei contatti, verifica e coordinamento.

Conosco colleghi che non intendono l’open house così ma applicano il termine letteralmente aprendo la casa a tutti e solo in corso di visita raccolgono i relativi contatti. Io non la vedo così, preferisco raccogliere un numero X di clienti profilati e con loro organizzare l’evento. Punti di vista ma ritengo che chi opera secondo il primo principio lo faccia più che altro per pubblicizzare la propria attività, prima che l’immobile.Parere personale ovviamente.

I dati raccolti dovranno essere accompagnati dalle relative autorizzazione privacy, il che permetterà anche di avere un’idea di chi entra in casa: soprattutto quando essa è abitata un po di riguardo verso la sicurezza non è male!

5- Fase operativa – Preparazione all’evento per vendere immobili a Bologna con efficaci open house

Mancano pochi giorni alla data prefissata, c’è un buon elenco di persone che parteciperanno, la RTI è pronta, brochures, planimetrie, schede immobile sono pronte…è il momento di prepararsi.

Un’ottima accoglienza è doverosa, creare un ambiente non solo valorizzato ma anche sereno e gradevole aiuta lo spirito delle persone ed anche la vendita.

Un buon aperitivo, cordiali strette di mano, sorrisi ma anche professionalità nella presentazione dell’immobile sono le chiavi per la buona riuscita.

Il tutto ovviamente nella cornice di un immobile impeccabilmente preparato, come ho già scritto sopra. Chi entra devo vederlo nel massimo delle potenzialità.

6- Gestione dei rapporti

Tra i visitatori ci saranno persone non interessate all’acquisto diretto, ma attenzione: il passaparola è importante è potrebbero essere loro stessi a veicolare nuovi candidati qualora il risultato non venga raggiunto al primo colpo…come spesso succede grazie alla pre-qualificazione dei Clienti 😉

Compilare uno schema riassuntivo è fondamentale come lo è anche annotare eventuali “critiche”, in seconda sessione saremo in grado di tamponarle al meglio.

Vendere immobili a Bologna con efficaci open house non è differente da ogni altra compravendita da questo punto in poi.

Reperiti i veri interessati si entra nel vivo della fase negoziale e contrattuale, esattamente come in ogni altra compravendita.

La formalizzazione degli accordi non è cosa da privati: in questo caso il consiglio è di far nascere ogni obbligazione di fronte al Notaio nel corso di un preliminare di compravendita. Quando, invece, avete assoldato un consulente dalla vostra parte è possibile anticipare gli accordi (in sicurezza grazie alla relazione tecnica già redatta) tramite una proposta formale di acquisto, al limite “condita” con le necessarie clausole sospensive dove ci siano esigenze particolari di tutela delle parti (esempi sono la necessità di mutuo del compratore o di sanatoria del venditore).

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